Sozialer Wohnungsbau im städtischen Raum Chinas

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Vorbemerkungen

1 Einleitung
1.1 Forschungsstand und Quellenlage
1.2 Begriffsklärung
1.3 Fragestellung und Aufbau

2 Hintergründe der Wohnraumproblematik
2.1 Wohnungspolitik nach 1949
2.2 Reform des Wohnungswesens
2.3 Gewinner und Verlierer
2.4 Wohnungsbau als Eckpfeiler der Wirtschaft

3 Wohnraumförderung seit 1998
3.1 Rahmenbedingungen für Wohnraumförderung
3.1.1 Politischer Rahmen
3.1.2 Wohnraumförderung in der Gesetzgebung
3.1.3 Steuerbegünstigungspolitik
3.1.4 Öffentlicher Wohnungsbaufond als finanzieller Rahmen
3.1.5 Ausweisung von Bauland
3.1.6 Zusammenfassung
3.2 Wohnraumförderungssystem zur Lösung der Wohnungsnot
3.2.1 Wohnraumförderungssystem wird mehrstufig aufgebaut
3.2.2 Entwicklung des subventionierten Eigentums- und Mietwohnungsbestandes
3.3 Strategie zur staatlich geförderten Wohneigentumsbildung
3.3.1 Entstehung des Programms staatlich geförderter Eigentumswohnungen
3.3.2 Charakteristika des Programms staatlich geförderter Eigentumswohnungen
3.3.3 Zulassungskriterien für staatlich geförderte Eigentumswohnungen
3.4 Problemfelder und Lösungsansätze im Programm staatlich geförderter Eigentumswohnungen
3.4.1 Phänomen „Politik der Bodenfinanzierung“
3.4.2 Kein nachfragegerechtes Wohnungsangebot
3.4.3 Übergroße Wohnungen
3.4.4 Schlechte Bauqualität
3.5 Aktueller Diskussionsstand
3.6 Strategie zur Förderung sozialer Mietwohnungen
3.6.1 Entwicklung des Programms sozialer Mietwohnungen
3.6.2 Charakteristika des Programms sozialer Mietwohnungen
3.6.3 Zulassungskriterien für soziale Mietwohnungen
3.7 Problemfelder und Lösungsansätze im Programm sozialer Mietwohnungen
3.7.1 Niedriger Deckungsgrad
3.7.2 Finanzierung
3.7.3 Fehlbelegung
3.8 Aktueller Diskussionsstand zur Politik der Förderung sozialer Mietwohnungen

4 Zusammenfassung und Ausblick

5 Anhang

6 Glossar

7 Literaturverzeichnis

Erklärung

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1 Staatlich geförderte Wohnungsbauprojekte und Pekinger Metrosystem 2008

Abbildung 2 Jährliche Gesamtinvestitionen für Wohnraum im Vergleich CIII

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1 Investitionen in den städtischen Wohnungsbau 1950-1978

Tabelle 2 Steueranteil an Gesamtkosten, -aufwand und Verkaufserlös von Immobilien

Tabelle 3 Stand des öffentlichen Wohnungbaufonds im Jahr 2008

Tabelle 4 Zulassungskriterien für eine staatlich geförderte Eigentumswohnung in Peking

Tabelle 5 Bodenkosten im Verhältnis zu direkten Kosten in neun Städten

Tabelle 6 Verpachtung des Staatsbodens 1999 - 2009

Tabelle 7 Wohnungsgrößen der Wohneinheiten in der Wohngemeinschaft Hui Long Guan

Tabelle 8 2009-2011 Plan zur Bereitstellung sozialer Mietwohnungen

Tabelle 9 Zulassungskriterien für soziale Mietwohnungen in Peking

Tabelle 10 2006 Zwischenstand zum Aufbau des Programms sozialer Mietwohnungen

Tabelle 11 2010 Soll- und Istwert der subventionierten Eigentums- und Mietwohnungen

Tabelle 12 Finanzierungsquellen des Programms sozialer Mietwohnungen

Tabelle 13 Monatliche und jährliche Zinszahlungen für eine durchschnittliche Wohnung

Tabelle 14 Umfang der Bauprojekte für staatlich geförderte Eigentumswohnungen

Tabelle 15 Nationaler Entwicklungsstand der staatlich geförderten Eigentumswohnungen

Tabelle 16 Liste für 2009 der zwanzig Städte mit den höchsten Einnahmen aus Bodenverkäufen

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Vorbemerkungen

- Die vorliegende Arbeit folgt der neuen deutschen Rechtschreibung. Zitate und Quellenangaben wurden jedoch in ihrer Originalform, gegebenenfalls auch in der alten deutschen Rechtschreibung belassen.
- In der Bibliographie finden sich Nachnamen und Vornamen der nichtchinesischen Autoren durch Kommata getrennt. Zwischen den Nachnamen und Vornamen chinesischer Autoren entfallen die Kommata, da bei chinesischen Namen stets der Nachname dem Vornamen vorangestellt ist. Auch im Textverlauf ist der chinesische Nachname stets dem Vornamen vorangesetzt.
- Bei der Transkription chinesischer Ausdrücke wurde auf das „ hanyu pinyin “ System zurückgegriffen.

1 Einleitung

Die Thematik, die Stadtbevölkerung angemessen mit Wohnraum zu versorgen, stellt kontinuierlich Herausforderungen an die chinesische Regierung. Trotz der früheren Überzeugung, dass Wohnraum niemals zum Instrument der Ausbeutung im Zuge der Wohnungsreform in China wird, ist genau dieser Umstand eingetroffen.^[1] Die Stadtbevölkerung sieht sich seit der Privatisierung des einst staatlichen Mietwohnungsbestandes mit überteuerten Wohnungspreisen konfrontiert. Wie schwer die hohen Immobilienpreise die Bevölkerung belasten, gibt die diesjährigen Onlineumfrage unter dem Titel Nationale zwei Konferenzen 2011 - Ich teile meine Wünsche dem Ministerpräsidenten mit (2011 quanguo lianghui - wo xiang zongli shuo yuanwang) wieder. Die Mehrheit der Befragten (80.959 von 148.965 Stimmen) erhofft sich für das Jahr 2011 eine Regulierung und Kontrolle der Wohnungspreise.^[2] Zudem wünschten sich die befragten Personen, dass preiswerter Wohnraum geschaffen wird.^[3] Deshalb richtet die Regierung das Augenmerk darauf, 10 Millionen subventionierter Wohneinheiten 2011 und weitere 26 Millionen bis Ende 2015 bereitzustellen.^[4] In den nächsten fünf Jahren hat die öffentliche Hand die Aufgabe, parallel zum frei finanzierten Wohnungsmarkt, ein soziales Wohnraumförderungssystem für einkommensschwache Haushalte zu entwickeln.

Anstelle eines kontinuierlichen Rückzuges des Staates aus der „Wohlfahrtspolitik“, der bis zu Beginn des 21. Jahrhunderts zu verzeichnen war, kann nunmehr eine Rückkehr zur einstigen Wohnraumförderung beobachtet werden. Yu Jian 俞坚 spricht in Anbetracht der Ereignisse von einer „zweimaligen Reform“ (liangci geming) und „erneuten Reform der Reform, wiederholten Korrektur der Korrektur“ (geming de zai geming, jiuzheng de zai jiuzheng).^[5] Während der Wohnungsreform wandelte die Regierung staatliche Mietwohnungen in frei finanzierte Wohnungen um und verfolgte die Entwicklung eines freien Wohnungsmarktes. In einem zweiten Schritt wählte die öffentliche Hand den sozialen Wohnungsbau als Reparaturbetrieb negativer wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Entwicklung und verfolgt seitdem die Entwicklung sozialer Wohnraumförderung.

Die Aktivitäten preiswerten Wohnraum zu schaffen, sind in den letzten zehn Jahren deshalb sehr vielschichtig und haben Pilotcharakter. Die Regierung stellt eine Bandbreite an Subventionsformen bereit, die an unterschiedliche Förderungstatbestände anknüpfen und für verschiedene Einkommensgruppen konzipiert sind. Das erste zentrale Instrument der Wohnraumförderung stellt die Eigentumsförderung dar. Den Schwerpunkt bildet dabei das Programm der staatlich geförderten Eigentumswohnungen. Die zweite wichtige Maßnahme besteht darin, den Mietwohnungsbestand zu vergrößern. Hierbei liegt der Fokus auf den sozialen Mietwohnungen. Weil Regionalregierungen die beiden Programme als erste vor den weiteren, danach folgenden Wohnraumförderungsprogrammen implementierten, fungieren sie für die vorliegende Arbeit als Beispiele der staatlichen Schaffung preiswerten Wohnraums. Dabei werden die jeweiligen Entwicklungen, deren Umsetzung und die sich ergebenden Problemfelder untersucht.

1.1 Forschungsstand und Quellenlage

Eine Vielzahl englischsprachiger Artikel dokumentiert den Wandel von der Zentralplanung zur marktorientierten Wohnungswirtschaft und bewertet seine Wirkung auf Bevölkerung und nationale Wirtschaft. Chen Aimin, James Lee, Alan Murie, Wang Yaping und Zhu Yapeng untersuchen mit unterschiedlichen Schwerpunkten den Privatisierungsvorgang des staatlichen Wohnraumes. Mit der finanziellen Belastung für die Stadtbevölkerung und der Erschwinglichkeit staatlicher Wohnungen beschäftigen sich Kenneth Rosen, Madelyn Ross, Yang Zan und Shen Yue. Ungleichverteilung im Privatisierungsprozess ist ebenfalls ein Untersuchungsgegenstand, zu dem John Logan, Fang Yiping und Zhang Zhanxin forschen.

Neben einer Fülle wissenschaftlicher Arbeiten in den 1990er Jahren zur Implementierung der Wohnungsreform gibt es hingegen kaum Studien, die sich mit der gegenwärtigen Wohnraumförderung und den einzelnen Wohnraumförderungsprogrammen befassen. Der Wohnungssektor Chinas erlebt ständige Veränderungen, was zur Folge hat, dass die westliche Literatur nicht die neuesten Entwicklungen der Wohnraumförderung wiedergibt. Zum einen erschwert der politische und kulturelle Kontext westlichen Gelehrten die Untersuchung des Wohnungssystems. Zum anderen wird mit der chinesischen Wohnungsreform ein abwägender und experimentierender Ansatz verfolgt. Als Teil des systematischen Ausprobierens sind regelmäßige Anpassungen der sozialen Wohnungspolitik an neue Erkenntnisse gängig. Dieser Umstand erschwert Wissenschaftlern zu erfassen, was aktuell wirklich geschieht.^[6] Deshalb gilt es Deng Lan, Shen Qingyun und Wang Lin hervorzuheben, die einen allgemeinen Einblick in die Entstehung der Wohnraumförderungsprogramme in ihrem Artikel The emerging housing policy framework in China geben. Die Verfasser beschreiben die Funktionen der Programme der staatlich geförderten Eigentums- und Sozialmietwohnungen sowie des Bausparsystems und analysieren deren Erfolge und wie weit die angestrebten Ziele erreicht werden. Im Aufsatz An analysis of housing policy during economic transition in China veranschaulicht Ye Jianping die Wohnraumförderung am Fallbeispiel der sozialen Wohnungspolitik Pekings.

Im Gegensatz zum begrenzten Umfang der westlichen Literatur zur aktuellen Situation der Wohnraumförderung gibt es im chinesischen Raum eine rege Diskussion über die einzelnen Wohnraumförderungsprogramme. Es fehlen jedoch großflächig angelegte empirische Untersuchungen, die deren Funktion und Ergiebigkeit bewerten könnten. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Förderprogramme noch nicht lange existieren. Vielmehr werden die einzelnen Förderprogramme und wie sie entstanden und sich entwicklelten mit den einhergehenden rechtlichen Rahmen in kurzen Artikeln vorgestellt. In Bezug auf die Schwachstellen der Wohnraumförderung gibt Tang Rongji 檀榕基 in seinem Artikel Wo guo shehui baozhangxing zhufang fazhan pingshu (Kommentare zur Entwicklung der Wohnraumförderung in China) Aufschluss über die Entwicklung der Problemfelder und Lösungsansätze. Unter den chinesischen Richtlinien ist besonders die Gesetzessammlung des Herausgebers Ding Hongshou 丁红涛 hervorzuheben.^[7] Die Veröffentlichung kann als Nachschlagewerk dienen, da alle erlassenen Richtlinien auf zentraler, Provinz- und Stadtebene von 1998 bis 2009 für alle Wohnraumförderungsprogramme darin enthalten sind. Als ergänzende Literatur zum nationalen Immobilien- und Wohnungsmarkt stehen Zhongguo fangdichan fazhan baogao (Jährlicher Bericht zur Entwicklung des chinesischen Immobilienmarktes, auch Blaubuch des Immobilienmarktes genannt) und Zhongguo chengshi zhuzhai fazhan baogao (Jährlicher Bericht zur Entwicklung des chinesischen Wohnungsmarktes, auch Grünbuch des Wohnungsmarktes bezeichnet) der Chinesischen Akademie für Soziale Wissenschaften (Zhongguo shehui kexueyuan) zur Verfügung. Bei der Bearbeitung chinesischer Sekundarliteratur war auffällig, dass sich viele Quellen inhaltlich wiederholen. Die bereits relativ begrenzte Literatur zu diesem Thema ist somit sehr einseitig. Zusätzlich werden viele Themenbereiche nur sehr oberflächlich behandelt. Zum Beispiel fehlte es an Literatur, die konkrete Lösungen für die Problemfelder der Förderprogramme ausarbeitet und gezielte Maßnahmen für Umsetzung, Zeitpunkt und Verantwortliche benennt.

Als Hauptquelle für die Recherche zur Wohnraumförderung dient das Internet. Aktualität und Vorhandensein zahlreicher Informationen sprechen dafür, da viele Daten und Artikel online zugänglich sind. Wichtige Internetquellen stellen Regierungsportale dar. Auf der Seite des Ministeriums für Wohnungswesen und Stadt-Land-Entwicklung Zhufang he chengxiang jianshebu^[8] können veröffentlichte Erlasse, Richtlinien, Reden, Entwicklungstendenzen und lokale Nachrichten zur Wohnraumförderung abgerufen werden. Das Ministerium hat ebenfalls eine Internetpräsenz für die Stadt Peking,^[9] die sowohl Ausführungsbeschlüsse zu Verordnungen der Zentralregierung veröffentlicht, als auch Zielvorgaben und Ergebnisse bekannt gibt. Die Internetseiten der Zeitungen China Daily und People´s Daily sind weitere bedeutende Quellen. China Daily sieht sich selbst als „Fenster“ für „China to understand the world and be understood by the world“^[10] und befindet sich in staatlicher Hand. So ist anzunehmen, dass mit der Berichterstattung über China inklusive der Entwicklung der Wohnraumförderung überwiegend ein positives Bild nach außen vermittelt werden soll und deshalb kritisch betrachtet werden muss. Die gleiche Annahme kann auch für die Webseite der People´s Daily, die zentrale Nachrichtenseite des Landes, getroffen werden. Nach der Aussage von Hu Jintao „People's Daily Online has played a unique role in advocating the Party's belief, guiding public opinion and warmly serving netizens in the years since inception“^[11]. Xinhuanet ist der dritte Onlinenachrichtendienst. Er ist der staatlichen Presseagentur Xinhua News Agency unterstellt. Xinhuanet bildet das größte Zentrum für das Zusammentragen und Herausgeben von Nachrichten und Informationen. Diese werden unter den Domänennamen news.cn, huanhuanet.com und xinhua.org veröffentlicht. Aus Mangel an anderen Quellen werden dennoch diese von der Regierung kontrollierten Medien ausgewertet, um Informationen zu gewinnen. Sobald Inhalte aus weiteren Internetquellen zitiert werden, wird eine kurze Beschreibung zu der Seite in der Fußnote vermerkt.

Anzumerken ist, dass die Erhebungs- und Untersuchungsberichte zur Wohnraumförderung, die in der Arbeit verwendet werden, der Öffentlichkeit nicht zur Einsicht offen stehen. Die Ergebnisse wurden in Zeitungsartikeln zusammenfassend wiedergegeben, ohne die Möglichkeit zu haben nachzuprüfen, ob die Resultate nicht aus dem Zusammenhang gerissen oder falsch zitiert werden. Außerdem fallen die bereitgestellten Informationen aufgrund der Kurzfassung sehr knapp aus. Auch werden Orte und Mengen nicht präzisiert. In den Artikeln wird stets von „einigen Orten“ oder „einigen Personen“ berichtet. In der vorliegenden Arbeit werden diese Formulierungen übernommen, obwohl sie den Anschein der Unvollständigkeit und Ungenauigkeit vermitteln, da der Zugang zu vollständigen Informationen verwehrt ist. Auch müssen Daten, zum Beispiel wie viele Haushalte mit sozialem Wohnraum versorgt wurden, kritisch betrachtet werden. Zuständige Beamte für die Wohnraumförderung mussten 2011 eine Erklärung mit dem Ministerium für Wohnungswesen und Stadt-Land-Entwcklung unterzeichnen.^[12] Sie verpflichteten sich eine bestimmte Anzahl an Wohnungen in ihren Regionen zu schaffen. Sie stehen unter Druck, Erfolg versprechende Zahlen zu veröffentlichen. Kommen sie dem nicht nach, ist ihre Stellung gefährdet.^[13] Deshalb besteht keine Garantie, dass die in den einzelnen Regionen angegebenen Zahlen die tatsächliche Entwicklung wiedergeben. Trotzdem werden sowohl die Daten als auch die Studien in der Arbeit verwendet, weil sie relative Vergleiche anzustellen ermöglichen und Tendenzen aufzeigen.

Die Arbeit nutzt neben punktuellen Studien zur Wohnraumförderung, die hauptsächlich in der Hauptstadt erhoben wurden, auch Ereignisse und Vorfälle, die in den Medien für Aufregung gesorgt haben. Aufgrund der großen regionalen Unterschiede ist eine landesweite Übertragbarkeit und Verallgemeinerung der Geschehnisse nicht immer möglich und auch nicht beabsichtigt. Sie dient der Veranschaulichung und Ergänzung zur Arbeit der Wohnungspolitik und zeigt Tendenzen auf. Resultate, Ausmaß und Bedeutung der Wohnraumförderung sind landesweit uneinheitlich, seit die Zentralregierung ein größeres Entscheidungsrecht auf Regionalregierungen übertrug und ihnen damit Spielraum bei der Umsetzung der Wohnungsreform gab.^[14] Seitdem werden die Reform und die Wohnraumförderung dezentral ausgeführt. Lokalregierungen entwerfen die eigentlichen Reformprogramme und bestimmen den Zeitplan sowie den Grad der Reform.^[15] Aufgrund der unterschiedlichen Wohnungsbestände und Wohnungsmärkte und des Einflusses der Zentralregierung sowie des uneinheitlichen Verhaltens der Regionalregierungen ist anzunehmen, dass die Wohnraumförderung ungleich implementiert wird.^[16] Zusätzlich wird die Wohnungspolitik von dem Urbanisierungsgrad und Tempo und der Verstädterungsstrategie beeinflusst. Jeder Standort präsentiert somit unterschiedliche Ergebnisse, die beim Bau und in der Politik auch verschiedenen Stellenwert haben.^[17]

1.2 Begriffsklärung

Vorweg werden mehrere Begriffe vorgestellt, die durchgehend für die Arbeit von Relevanz sind. Auf die Bezeichnungen „staatlich geförderte Eigentumswohnung“ und „soziale Mietwohnung“ wird in Kapitel drei ausführlich eingegangen.

Wohnraumförderungsprogramme

Der chinesische Ausdruck baozhangxing zhufang bedeutet wörtlich übersetzt „gewährleistete Wohnung“ und steht für alle staatlich geförderten Wohnungsprogramme im Rahmen der sozialen Wohnungspolitik. Die Regierung stellt sie für Familien mit mittleren und niedrigen Einkommen bereit, die sich nicht selbst mit angemessenem Wohnraum versorgen können. Ziel ist, die Wohnverhältnisse der Haushalte zu verbessern und gleichzeitig eine gesunde und stabile Entwicklung auf dem Immobilienmarkt zu fördern.^[18] Laut der Definition passt der bereits existierende deutsche Begriff „soziale Wohnraumförderung“ dafür. Deshalb werden die staatlich geförderten Wohnungsprogramme in der Arbeit als „Wohnraumförderungsprogramme“ bezeichnet, die Teil des Wohnraumförderungssystems sind.^[19] Zu den Programmen gehören a) staatlich geförderte Eigentumswohnungen jingji shiyong zhufang b) Eigentumswohnung mit reduziertem Kaufpreis und begrenzter Fläche xian jia zhufang oder shuang xian zhufang c) soziale Mietwohnungen lianzu zhufang und d) öffentlich geförderte Mietwohnungen gonggong zulin zhufang.

a) Staatlich geförderte Eigentumswohnung

Der Ausdruck jingji shiyong zhufang setzt sich aus den Begriffen „preiswert“ (jingji) und „zweckgerecht“ (shiyong) zusammen und lautet wörtlich übersetzt „preiswerte und zweckgerechte Wohnung“. In diesem Programm begünstigt die Regierung die Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum für untere Einkommensgruppen, welches hinsichtlich seiner Größe, Bauweise und Ausstattung zweckgerecht ist.^[20] Die Preise der von der öffentlichen Hand durch Subventionen und Steuerbegünstigungen finanzierten Wohneinheiten liegen unter dem Marktpreis. Da in Deutschland ein solches Wohnungsprogramm nicht existiert, gibt es auch keinen Begriff dafür. Anhand der wörtlichen Übersetzung ist jedoch nicht ersichtlich, wofür das Programm steht. Deshalb entschied sich die Autorin den Ausdruck sinngemäß als „staatlich geförderte Eigentumswohnung“ wiederzugeben.^[21] Eine Überlegung bestand, das Programm als „Eigenheimzulage“ zu bezeichnen. Wie beim chinesischen Programm wurde auch einst bei der Eigenheimzulage das Ziel verfolgt, einkommensschwachen Haushalten den Erwerb von Wohneigentum zu ermöglichen.^[22] Allerdings unterscheiden sich beide Programme von einander. Bei der Eigenheimzulage in Deutschland erhielt jeder Bürger, dessen Einkünfte die Fördergrenze nicht überstiegen, eine einheitliche Zulage. Damit konnte der Käufer eine Wohnung seiner Wahl auf dem freien Wohnungsmarkt erwerben.^[23] Beim chinesischen Programm der staatlich geförderten Eigentumswohnungen hingegen werden anstelle der finanziellen Unterstützung subventionierte Wohngebäude gebaut. Die Käufer sind demnach auf ein preiswertes und enges Marktsegment im Wohnraumbestand beschränkt und nicht jedem qualifizierten Antragsteller wird wegen des kleinen Wohnungsbestandes eine Wohnung zugewiesen. Abgesehen von der unterschiedlichen Art der Unterstützung für Haushalte, gibt es bereits eine „Eigenheimzulage“ (huobihua butie) in China. Einige Regionalregierungen führten sie in ihren Städten ein, nachdem sie das Programm der staatlich geförderten Eigentumswohnungen abschafften.^[24] Weil in China beide Programme existieren und sie eine substituierende Funktion haben, sollten die Begriffe nicht gleichgesetzt werden.

b) Eigentumswohnung mit reduziertem Kaufpreis und begrenzter Fläche

Der chinesische Begriff xian jia zhufang setzt sich aus „begrenzt/Begrenzung“ (xian) und Preis (jia) zusammen und lautet übersetzt „Wohnung mit begrenztem Preis“. Der Ausdruck shuang xian zhufang wird als Synonym dafür verwendet. Er besteht aus den Begriffen „doppelt“ (shuang) und „begrenzt/Begrenzung“ (xian) und lautet „Wohnung mit doppelter Begrenzung“. Mit diesem Wohnungsprogramm begünstigt die Regierung seit 2007 ebenfalls die Eigentumsbildung. Die Wohnungen stehen zum Verkauf aus, doch legt die Regierung vorher ihren Preis und Fläche fest.^[25] Der Preis beträgt 85 bis 90 Prozent vom Marktpreis und der Gewinn der Bauträger ist auf 8 bis 10 Prozent vom ganzen Projekt beschränkt.^[26] Die Zielgruppe sind Haushalte, die sich keine Eigentumswohnung zum Marktpreis kaufen können, aber dennoch finanziell besser gestellt sind als Familien, die für staatlich geförderte Eigentumswohnungen qualifiziert sind.^[27] Da es im Deutschen keinen Begriff für diese Wohnung gibt, wird er sinngemäß als „Eigentumswohnung mit reduziertem Kaufpreis und begrenzter Fläche“ übersetzt.

c) Soziale Mietwohnung

Der chinesische Ausdruck lianzu zhufang setzt sich aus „billig/preiswert“ (lian) und „mieten/Miete“ (zu) zusammen und kann wörtlich als „Wohnung zu preiswerter Miete“ übersetzt werden. Der Staat stellt den einkommensschwächsten Haushalten diese Wohnungen zu niedriger Miete bereit. Die Eigentumsrechte der Wohnungen bleiben im Besitz der Regierung.^[28] Abhängig von den Familienverhältnissen können die Bewohner entweder mietfrei eine solche Unterkunft beziehen, eine geringe Miete zahlen, die nach dem Familieneinkommen berechnet wird oder eine Miete in der Höhe zahlen, die Instandhaltungs-, Grundbesitz- und laufende Kosten deckt und dabei unter der Marktmiete liegt.^[29] Da in Deutschland das gleiche Programm existiert, wird zum besseren Verständnis der deutsche Begriff „Sozialwohnung“ oder „soziale Mietwohnung“ dafür übernommen.^[30]

d) Öffentlich geförderte Mietwohnungen

Der chinesische Begriff gonggong zulin zhufang setzt sich aus den Wörtern „öffentlich“ (gonggong) und „Miete/Vermietung“ (zulin) zusammen und kann als „Wohnung zur öffentlichen Miete“ übersetzt werden. Dieses Wohnraumförderungsprogramm ist ein weiteres Ergebnis der Förderpolitik der auf bedrängtem Wohnraum lebenden unteren Einkommensgruppen.^[31] Die öffentlich geförderte Mietwohnung liegt preislich über der sozialen Mietwohnung, aber unter der Marktmiete. Sie ist primär für Schwellenhaushalte in Wohnraumschwierigkeiten gedacht wie Universitätsabsolventen, Berufseinsteiger und seit kurzem Zuwanderer. Diese Gruppe wurde bisher vollkommen von der sozialen Wohnungspolitik vernachlässigt. Die Mieter können den günstigen Wohnraum für eine Übergangszeit nutzen, bis sie Rücklagen für Wohneigentum gebildet haben. Deshalb unterzeichnen die Bewohner einen Fünfjahresmietvertrag.^[32] Eine passende Übersetzung dafür ist der im deutschen Gebrauch bereits existierende Ausdruck „öffentlich geförderte Mietwohnung“.^[33]

1.3 Fragestellung und Aufbau

Die Anregung für das Thema dieser Arbeit stammt aus dem chinesischen Roman Woju (Schneckenhaus)^[34] der Schriftstellerin Liu Liu 六六, die die Problematik eines Ehepaares der Mittelschicht beim Wohnungskauf in der Zeit steigender Wohnungspreise schildert. Daraufhin kam bei der Verfasserin die Frage auf, wie Haushalte der Unterschicht ihren Wohnraum finanzieren. Daraus entwickelte sich die grundlegende Fragestellung. Diese bezieht sich auf Entstehung und Aufbau der Wohnraumförderung: Wann wurde die Wohnraumförderung im städtischen Raum Chinas eingeführt? Welche Motive bewogen die Zentralregierung, das Wohnraumförderungssystem einzuführen? Wie ist das System aufgebaut? Mit welchen Problemen sieht sich die Regierung bei der Implementierung der Wohnraumförderungsprogramme konfrontiert? Welche Ansätze verfolgt der Staat zur Lösung der Problemfelder?

Die vorliegende Arbeit konzentriert sich darauf, ein Basisverständnis zur Thematik der Versorgung mittlerer und niedriger Einkommensgruppen^[35] mit preiswertem Wohnraum in Städten^[36] zu vermitteln. Ziel ist nicht, über die chinesische Wohnraumförderung zu urteilen. Dazu wird die Entwicklung der Wohnraumförderung im Zeitraum von 1998 bis einschließlich der Tagung des Nationalen Volkskongresses (NVK) im März 2011 anhand der von der Regierung in diesem Bereich verabschiedeten Richtlinien und Maßnahmen analysiert. Der Staat veröffentlicht Rahmengesetze beziehungsweise Richtlinien zur Wohnraumförderung, die den jeweiligen Rechtsbereich nur in wesentlichen Grundzügen regeln. So verfolgt die Politik einen dezentralen Ansatz.^[37] Die Rahmengesetze werden von den Städten an ihre örtlichen Gegebenheiten angepasst. Am Beispiel Pekings wird diese Vorgehensweise, soweit möglich, veranschaulicht.^[38]

Die Wohnraumförderung mit ihrem Hauptzweck, die Wohnraumschwierigkeiten bedürftiger Familien zu lösen, wird für sich genommen betrachtet. Die Verflechtung der Wohnungspolitik mit anderen Politikbereichen wird nicht berücksichtigt. Eine Ausnahme stellt die Wirtschaftspolitik dar. Außer Acht bleiben damit vermeintliche oder tatsächliche Sachzwänge aus anderen, der Wohnungspolitik vorgelagerten oder übergeordneten Politikbereichen. Dazu gehört auch die Thematik der Spekulation und Entstehung einer Immobilienblase in den Großstädten.^[39]

Indem der Fokus ausschließlich auf der Wohnraumförderung im städtischen Raum liegt, wird das System auf dem Land unberücksichtigt gelassen.^[40] Ebenso werden die Sanierung von Wohngebieten in Bergbau-, Wald-, und Spülflächenregionen, die weder dem städtischen noch dem ländlichen Raum zuzuordnen sind, wie auch die Neubau- und Rekonstruktionsprogramme auf dem Land nicht behandelt.^[41]

Die Wohnungsnot der Schwellenhaushalte (jiaxinceng) wird im Zusammenhang mit dem mehrstufigen Wohnraumförderungssystem und öffentlich geförderten Mietwohnungen angesprochen. Das Einkommen der Haushalte ist für eine Sozialwohnung zu hoch und gleichzeitig für eine frei finanzierte Eigentumswohnung zu niedrig. Da dieser Themenbereich sehr umfangreich ist, kann er im Rahmen dieser Arbeit nicht weiter vertieft werden.

Die Zielsetzung und Beantwortung aufkommender Fragen soll durch den folgenden Aufbau der Arbeit erreicht werden: Kapitel 2 hat einen geschichtlichen Schwerpunkt und die Aufgabe zu zeigen, wie die Wohnnungsnot in den Städten entstand. Dazu wird die Wohnungspolitik seit der Gründung 1949 und der wirtschaftlichen Öffnung der Volksrepublik China (VR China) 1978 erläutert. Die Bewertung des Transformationsprozesses von einem zentral geplanten Wohnungssystem zu einer marktorientierten Wohnungswirtschaft trägt zum Verständnis der Entscheidungen in der Wohnungspolitik bei und ist von Bedeutung, um die Ausgestaltung der heutigen Wohnraumförderung nachvollziehen zu können. Ausgangspunkt für Kapitel 3 ist die Schaffung eines politischen, rechtlichen, steuerlichen und finanziellen Rahmens zur Implementierung eines mehrschichtigen Wohnraumförderungssystems. Maßnahmen zur Förderung des Wohneigentums und Aufbau eines sozialen Mietwohnungsbestandes, die dabei entstehenden Problemfelder, Ableitung von Handlungserfordernissen und die Korrektur der Förderprogramme sowie dessen Erfolge gestalten den Kern des Kapitels. Die Arbeit schließt mit einer Zusammenfassung und einem Ausblick ab.

2 Hintergründe der Wohnraumproblematik

Wohnraum bereitzustellen war Teil des Wohlfahrtssystems von 1949 bis 1977 und brachte nicht zu unterschätzende Schwierigkeiten für Staat, Arbeitseinheiten und Stadtbevölkerung mit sich. Diese führten dazu, dass es in der Regierung zum Umdenken über das bis dahin vorhandene Wohnungssystem kam. Während der Reform des Wohnungswesens wurde das System von der Planwirtschaft zur Marktwirtschaft umgewandelt. Das folgende Kapitel zeigt, wie es zu der Wohnraumproblematik kam, welche Maßnahmen die Regierung unternahm, sie zu beseitigen, damit aber auch gleichzeitig neue Probleme hervorrief, und welche Gruppen vom alten und vom neuen System profitieren konnten und welche nicht.

2.1 Wohnungspolitik nach 1949

Mit der Machtübernahme der Kommunistischen Partei Chinas (KPCh) 1949 folgte die Entwicklung einer Planwirtschaft^[42]. Die Regierung schuf eine Wohnungspolitik nach dem sozialistischen und von den Arbeitseinheiten dominierten Wohlfahrtssystem,^[43] welches vollständig an den Arbeitsplatz gebunden war.^[44] Der Staat förderte den Wohnungssektor primär, indem er Fonds bereitstellte, die er den lokalen Regierungen, Unternehmen und Betrieben zuteilte. Diese ließen von den Geldmitteln Wohnungen errichten, verwalteten diese und teilten sie ihren Angestellten zu.^[45] Bedingt durch den zunehmenden Verstädterungsprozess zwischen 1956 und 1977 wurden Wohnungen knapp, woraufhin die Regierung privates Wohneigentum verstaatlichte und an Arbeiter vermietete.^[46] Staatliche Mietwohnungen wurden zur maßgeblichen Form des Wohnungsangebotes. Dadurch wurde 75 Prozent der Haushalte eine Unterkunft geboten.^[47]

Ab 1956 lag der Schwerpunkt der Politik auf der Produktion, was aus den Parolen „zuerst Produktion, danach Konsum“ (xian shengchan, hou xiaofei), „Produktion steht an erster Stelle, Konsum an zweiter Stelle“ (shengchan di yi, xiaofei di er) ersichtlich ist.^[48] Da der Staat die Wohnungen als ein Konsumgut ansah und den Wohnungsbau als „nicht-produktiver“ Sektor betrachtet, vernachlässigte er die Erschließung zusätzlichen Wohnraums.^[49] 1953 stiegen die Investitionen für den Wohnungsbau im Verhältnis zu Investitionen für den Gesamtbau zwar auf zwölf Prozent, doch danach sank die Mittelverwendung zu Gunsten der Industrialisierung (Tabelle 1). Von 1958 bis 1978 lagen die Wohnungsbauinvestitionen unter acht Prozent.^[50] Zum Vergleich: In Ländern wie Japan, der Sowjetunion, den Vereinigten Staaten und Frankreich lag der Anteil bei fünfzehn bis dreißig Prozent.^[51] Chinas Investitionen in die Wohnungsbauförderung machten zwischen 1952 und 1978 insgesamt 0,75 Prozent des Bruttonationaleinkommens aus. Der Anteil in anderen Ländern lag bei drei bis sechs Prozent.^[52]

Tabelle 1 Investitionen in den städtischen Wohnungsbau 1950-1978^[53]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Zu der Zeit bestand das System „geringes Einkommen, geringe Ausgaben“ (di shouru, di xiaofei), bei dem die Regierung einen Teil des Gehalts in Form einer Einkommenssteuer behielt. Als Gegenleistung für die niedrigen Gehälter, stellte sie den Angestellten Unterkünfte, medizinische Versorgung und Bildung günstig zur Verfügung.^[55] Anfang der fünfziger Jahre machte die Miete zwischen sechs und zehn Prozent des verfügbaren Einkommens aus. 1965 sank der Anteil bereits auf 3,55 Prozent, 1988 auf 0,88 Prozent. Im Zeitraum von 1988 bis 1992 betrugen die gesamten Mietausgaben eines Stadteinwohners für ein Jahr 0,76 Prozent seiner Jahresausgaben.^[56] Die Folge war, dass die Einnahmen aus den Mieten die Baukosten, Wertminderung der Gebäude, Instandhaltung und Verwaltung nicht decken konnten. Diese beliefen sich auf mindestens das Zehnfache.^[57] Die niedrigen Mieten wurden als Hauptproblem für Wohnungsnot, unzureichende Investitionen und schlechte Qualität von Neubauten angesehen. In den achtziger Jahren musste die Regierung die Instandhaltung mit fünf bis sechs Milliarden Renminbi (RMB) jährlich subventionieren. Das die Eigentumsrechte an Immobilien im Besitz der öffentlichen Hand blieben, entmutigte darüber hinaus Privatpersonen, in den Wohnungsmarkt zu investieren, und eliminierte so eine zusätzliche Quelle, die Wohnraum hätte bereitstellen können.^[58] Mit den sinkenden Investitionen und wachsender Bevölkerungszahl seit 1949 nahm die Wohnfläche (juzhu mianji)^[59] von einst 6,25 Quadratmetern (Nutzfläche 9,375 Quadratmeter) im gesamten städtischen Raum in den fünfziger Jahren um die Hälfte ab. 1962 schrumpfte sie auf drei Quadratmeter.^[60] In Peking lag die Wohnfläche im gleichen Jahr über dem Durchschnitt bei 4,56 Quadratmetern. Ein Viertel aller Haushalte, das sind 300.000 Familien, litt an Wohnraummangel.^[61]

Außer Statistiken zur Wohnfläche gab es wenig Informationen und Untersuchungen zu Wohnstandards. Anfang der achtziger Jahre fand eine Umfrage in Peking statt, die die Wohnverhältnisse kurz beschreibt. 1978 hatte Peking 4,682 Millionen Einwohner.^[62] Ein häufig anzutreffendes Phänomen war, dass Eltern mit Kindern, die eigentlich eine eigene Wohnung haben sollten, aufgrund der Wohnungsknappheit dennoch in Wohnheimen lebten. 26.000 Jungverheiratete hatten keine eigene Unterkunft.^[63] In 108.000 Familien teilten sich Mädchen und Jungen über das Kindesalter hinaus die gleichen Schlafmöglichkeiten und 10.000 Haushalte hatten eine Pro-Kopf-Wohnfläche unter zwei Quadratmetern.^[64] Obwohl die Daten nur die Missstände in Peking beschreiben, sind sie durchaus auch für andere Städte Chinas repräsentativ, weil die lokalen Autoritäten landesweit die Wohnungspolitik zu Gunsten der Industrialisierung vernachlässigten.

Es kam zu ernsthaften Beschwerden aus der Bevölkerung über die ungleiche Verteilung und Korruption bei der Vergabe von Unterkünften. Die Beurteilung des Wohnungsbedarfs sollte zwar nach Kriterien wie Anzahl, Alter und Geschlecht der Kinder, Zusammenwohnen mit Eltern und Wohnfläche erfolgen. Doch tatsächlich waren Dienstgrad und Dauer der Betriebszugehörigkeit die ausschlaggebenden Eigenschaften, um für zusätzlichen Wohnraum qualifiziert zu sein.^[65] Ebenfalls nutzten die Kader ihre persönlichen Beziehungen, um größere und bessere Wohneinheiten zu bekommen, als ihnen zustanden.^[66] So erhielten Familien mit der höchsten beruflichen Stellung und Machteinfluss die qualitativ besten Unterkünfte.^[67]

Zusammengefasst schuf die Wohnungspolitik Wohnungsknappheit, unzureichende Investitionen, unfaire Verteilung, ein zu niedriges Mietsystem, welches keine finanziellen Mittel generierte und eine mangelhafte Verwaltung.^[68] All diese Faktoren trugen dazu bei, dass eine Reform des Wohnungswesens in den Städten vorangetrieben wurde. Im nächsten Abschnitt werden wichtige Maßnahmen der Regierung aufgezeigt.

2.2 Reform des Wohnungswesens

Mit der Übernahme der „Vier Modernisierungen“ 1978, die zum Ziel hatten, Chinas Landwirtschaft, Industrie, Landesverteidigung sowie Wissenschaft und Technik zu modernisieren,^[69] wurde auch eine marktorientierte Reform des sozialistischen Wirtschaftssystems geplant. Dazu zählte ebenfalls das städtische Wohnungswirtschaftssystem. Kurze Zeit nach der Schließung der Dritten Plenarsitzung des Elften Zentralkomitees, traf sich Deng Xiaoping 邓小平, der seit Dezember 1978 die Führung der Partei übernahm, am 2. April 1980 mit Hu Yaobang 胡耀邦, dem ersten Sekretär der KPCh (1981-1987), Yao Yilin 姚依林, dem stellvertretenden Ministerpräsidenten des Staatsrates und Deng Liqun 邓力群, dem stellvertretenden Direktor des Generalbüros des Zentralkomitees der KPCh, um über langfristige Programmfragen zu sprechen. Als sie die Problematik der Bauindustrie und Wohnungsnot erörterten, gab Deng Xiaoping eine wichtige Anordnung bekannt:

Was das Wohnraumproblem angeht, muss eine Reihe von Richtlinien hinsichtlich des Wohnungsbaus in der Stadt und der Zuteilung von Unterkünften bedacht werden. Privatpersonen der Stadtbevölkerung können Wohnungen erwerben, dürfen aber auch selbst bauen. Nicht nur neue Wohnungen, sondern auch alte Wohnungen können verkauft werden. [Die Kaufsumme] kann einmalig oder in Raten bezahlt werden. [...] Nachdem die Wohnungen verkauft sind, muss die Miete vermutlich reguliert werden. [...] Damit sollen die Menschen veranlasst werden, über die Lukrativität des Erwerbs eines Wohneigentums nachzudenken. Aus diesem Grund soll die allmähliche Erhöhung der Mieten untersucht werden. Wenn die Mieten zu niedrig sind, kaufen die Menschen keine Wohnungen. Ob es Wohnungen im belebten Stadtzentrum oder in entlegenen Orten sind, Wohnungen in ihrer Umgebung mit guten oder keinen öffentlichen Verkehrsanbindungen, Stadtwohnungen oder Wohnungen im Vorort, die Mieten müssen sich alle unterscheiden. Wenn die Mieten angehoben werden, werden Angestellten mit niedrigen Einkommen Subventionen gezahlt. Dies soll alles in den Richtlinien bedacht werden. Beim Wohnungsbau können Gemeinschaftsunternehmen aus öffentlichen und privaten Unternehmen oder Privatunternehmen mit staatlicher finanzieller Hilfe gefördert werden. Ebenso können Privatpersonen selbst Mittel und Wege finden.^[70]

Nach dieser Regierungserklärung richteten sich die Reforminteressen auf das Wohnungswirtschaftssystem, denn die Rede legte den Grundstein für die langfristige städtische Wohnungspolitik. Zum einen rückt der Erwerb von Wohnraum in den Mittelpunkt. Eine Wohnung wird als wirtschaftliches Gut deklariert, das entweder erworben oder gegen höhere Mieten zur Verfügung steht und nicht mehr selbstverständlich vom Arbeitgeber gestellt wird. Ferner weist Deng Xiaoping auf eine Mietreform hin, bei der die Mieten dem Standort und der Infrastruktur angepasst werden. Arbeitern mit niedrigem Einkommen soll durch monetäre Hilfe der Zutritt zu teurerem Wohnraum ermöglicht werden. Außerdem sind nicht mehr nur der Staat und die Arbeitseinheiten die einzigen Investoren und Wohnungsanbieter. Auch Privatpersonen und verschiedene Zusammenschlüsse von Unternehmen sind zugelassen, im Wohnungssektor aktiv zu werden. Ziel der Reform war, die Wohnungsknappheit zu beseitigen und staatliche Mietwohnungen zu privatisieren. Langfristig sollte anstelle von Regierung und Arbeitgebern der Markt die Bevölkerung mit Wohnraum versorgen, das heißt die Wiederbelebung des Wohnungsmarktes wurde mit Deng Xiaopings Rede eingeleitet.

Um Wohnraum privatisieren zu können, musste zuerst die Einstellung der Bevölkerung zum Besitz eines Wohneigentums geändert werden. Die Vorarbeit leistete der Ökonom Su Xing 苏星, indem er im Januar 1980 in dem offiziellen Fachblatt der Zentralregierung Hongqi (Rote Flagge) den Artikel Zenyang shi zhuzhai wenti jiejue de kuai xie (Wie kann die Wohnraumproblematik schneller gelöst werden?) publizierte. In dem Beitrag untersuchte Su Xing das Wohnungssystem seit Ende der 1950er Jahre. Darin legte er vom Standpunkt des Marxismus aus dar, dass Wohnraum ein Konsumgut und damit auch ein Handelsgut sei. Er hob hervor, dass der Erwerb von Wohneigentum nicht im Widerspruch zur Idee des Staatsbesitzes im Sozialismus steht.^[71] Weitere Propagandaarbeit versicherte den Menschen, dass die Privatisierung von Wohnraum keine Ausbeutung und keinen Kapitalismus darstellt.^[72] Es erschienen Zeitungsartikel und Abhandlungen zu diesem Thema, um den Menschen die Hemmungen beim Wohnungserwerb zu nehmen. Die Volkszeitung schrieb:

Einige Menschen sorgen sich, dass mit der Erlaubnis für Privatpersonen Wohnungen zu kaufen, der Kapitalismus entsteht. Diese Sorge ist überflüssig. Wohnen ist ein Grundbedürfnis und unter den gegebenen Umständen in China kann es kein Mittel zur Ausbeutung der Menschen werden. Heutzutage gehören Unterkünfte auf dem Land zum größten Teil den Menschen selbst. In der Stadt war ein Teil der Wohnungen stets in privater Hand. Obwohl dies der Fall war, entstand auch nicht gleich der Kapitalismus.^[73]

Die Überzeugungsarbeit und die eingeleiteten Maßnahmen waren erfolgreich. Die Investitionen der Zentralregierung in den Wohnungsbau sanken von neunzig Prozent 1979 auf sechzehn Prozent 1988.^[74] Nach einer Experimentierphase im Wohnungssektor in einigen Städten startete die Regierung 1988 eine weitere wirtschaftliche Reform, bekannt als Zehn Jahre Reformstrategie mit den Zielen, die Einwohner beim Kauf von Wohnraum zu fördern, neue Finanzierungswege auszuarbeiten und die Mieten im öffentlichen Sektor umzustrukturieren.^[75]

Die Zentralregierung hielt die erste nationale Wohnungsreformkonferenz in Peking ab, an der die leitenden Kader lokaler Wohnungsreformbüros teilnahmen. Das Ergebnis dieser Konferenz war das Dokument Durchführungskonzept für die inhaltliche und geographische schrittweise Realisierung der Reform des Wohnungssystems in den Städten des Landes Nr. 11 [1988]^[76] (nachfolgend als Mitteilung Nr. 11 [1988] abgekürzt). Dieser Beschluss fasste die Resultate der einzelnen Experimente der Reform zusammen, die bis zu dem Zeitpunkt in Pilotstädten durchgeführt wurden, und rief zur Implementierung der Reform landesweit auf. Es war das bis dahin wichtigste Schriftstück im Hinblick auf die Reform.

Die Mitteilung gab einen straffen Zeitplan vor. Innerhalb eines Zeitraums von drei bis fünf Jahren sollten alle Städte die Reform eingeführt haben. Im ersten Jahr mussten achtzig Städte, inklusive aller Provinzhauptstädte, das Reformprogramm umsetzen, gefolgt von weiteren 150 bis 200 Städten und 5.000 bis 6.000 Großgemeinden in 1989. Im dritten Jahr wären es die restlichen Städte und Gemeinden, mit Ausnahme entlegener Siedlungen.

Zusätzlich war der Übergang zur Kostenmiete geplant. Die Miete deckt die laufenden Aufwendungen ab, worunter Instandhaltungs-, Verwaltungs-, Abschreibungskosten, Immobiliensteuer und Zinsen auf Investitionen fallen (Art. 1).^[77] Denn der Staat und die Arbeitseinheiten gaben jährlich über zwanzig Milliarden RMB für Wohnungsneubau aus, zuzüglich zu mehreren Milliarden für die Instandhaltung und Verwaltung von 2,4 Milliarden Quadratmetern Wohnfläche und weiteren Ausgaben für Mietsubventionen der Angestellten. Insgesamt investierten öffentliche Hand und Arbeitgeber dreißig Milliarden RMB in den Bau, die sie nicht wieder einnehmen konnten, denn selbst die Baukosten wurden nicht gedeckt (Art. 3).

Um die Mieten anzuheben, wurde beabsicht „Wohnmarken“ (zhufang quan) einzuführen, die in Form eines Aufschlags auf das Gehalt erhoben werden sollten. Dies war nötig, um die finanzielle Belastung der Haushalte zu mindern (Art. 2). Außerdem legte die Regierung die Priorität auf den Verkauf von Neubauten. Lokalregierungen waren gehalten, nur einen kleinen Wohnungsbestand an Familien mit geringen Einkommen zu vermieten. Der Kaufpreis einer Wohnung setzte sich aus den Baukosten und Kosten für Abriss und Enteignung zusammen. Wenn der Käufer diesen bezahlte, gehörten ihm die Eigentumsrechte (Art. 5).

Die Umsetzung der Strategie erfolgte nicht nach Plan. Aus einer ansteigenden Inflation Ende 1988 resultierte ein Programm wirtschaftlicher Einsparungen, gefolgt von politischen Unruhen 1989, die die Wohnungsreform in den nächsten Jahren dämpften.^[78] In China fanden zu der Zeit studentische Protestbewegungen über mehrere Monate statt, denen internationale Medien große Beachtung schenkten, während in Zentral- und Osteuropa Umwälzungen zur Abschaffung der kommunistischen Systeme führten.

1991 kam ein neues Dokument Ansicht zur Förderung der Reform des städtischen Wohnungswesensystems^[79] heraus, welches den Beschluss von 1988 aktualisierte und die lokalen Regierungen aufforderte, die Reform durchzuführen. Der Erlass unterscheidet sich inhaltlich nicht wesentlich von der Mitteilung Nr. 11 [1988]. Er gibt aber genauere Zielvorgaben über einen längeren Zeitraum vor, bedingt durch die Feststellung, dass die Veränderungen im Wohnungswesen länger als drei bis fünf Jahre dauern würden.

Für den Zeitraum des achten Fünfjahresprogramms (1990-1995) war vorgesehen, den Mietpreis für öffentliche Wohnungen vorerst auf drei Faktoren zu bringen, nämlich die Instandhaltungs-, Verwaltungs- und Abschreibungskosten (Quasi-Kostenmiete). Ziel war es, die Wohnfläche von Familien, die auf weniger als drei bis vier Quadratmeter pro Person lebten, auf eine durchschnittliche Pro-Kopf-Wohnfläche von 7,5 Quadratmetern zu vergrößern. Zusätzlich war ein Anteil von vierzig bis fünfzig Prozent der privaten Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand geplant. Die Stadt, die Arbeitgeber und Privatpersonen waren für die Finanzierung des Baus verantwortlich (Art. 2 Abs. 1).

Das Bestreben für den zehnjährigen Zeitraum, also bis 2000, war, den Übergang zur Kostenmiete zu vollziehen. Der Anteil an separaten Wohneinheiten bei Wohnungsneubau wurde auf sechzig bis siebzig Prozent angehoben und für die Pro-Kopf-Wohnfläche wurde eine Steigerung auf acht Quadratmeter festgelegt (Art. 2 Abs. 2).

Als langfristiges Vorhaben hatte sich die Regierung das Ziel gesetzt, den Mietpreis auf Marktniveau zu bringen. Dazu sollte die Miete um die Nutzungsgebühr für Boden, Versicherung und Profit erweitert werden (Art. 2 Abs. 3). Auf diesen Zielsetzungen aufbauend folgte nach der dritten nationalen Wohnungsreformkonferenz 1993 in Peking der Beschluss des Staatsrates hinsichtlich der Verbesserung der Reform des Wohnungswesens in Städten und Kommunen Nr. 43 [1993]^[80], welcher im Juli 1994 veröffentlich wurde. Die Regierung entschied sich, ein mehrstufiges System für unterschiedliche Einkommensgruppen zu schaffen. Zum ersten Mal wurde erwähnt, dass der Bau subventionierter Eigentumswohnungen für Familien mit mittleren und niedrigen Einkommen eingeplant war, wohingegen für Familien mit hohen Einkommen der Markt als Quelle für Wohnraum dienen sollte (Art. 2). Die Errichtung eines öffentlichen Wohnungsbaufonds war ebenfalls ein wichtiger Beitrag dieses Beschlusses (Art. 4). Die monatlichen Beiträge in den Fond ermöglichten den Einzahlern, zu günstigen Konditionen Kredite für den Wohnungskauf aufzunehmen.

Die Miete sollte fünfzehn Prozent des durchschnittlichen Jahreseinkommens eines Haushaltes mit zwei Verdienern betragen (Art. 8). Für den Wohnungskauf gab die Regierung ein Verhältnis von 3:1 vor.^[81] Das bedeutet, dass der Kaufpreis einer Wohnung drei Jahresgehältern entspricht. Bis zum Jahr 2000 war geplant, das Verhältnis auf 3,5:1 zu erhöhen. In Städten mit hohem wirtschaftlichem Entwicklungsstand musste die Relation höher gelegt werden, über die aber die Lokalregierungen selbst entscheiden konnten (Art. 16).

Die Reform erzielte erste Ergebnisse. Unter dem neuen System koexistierten frei finanzierte sowie subventionierte Wohnungen. Der Wohnungsmarkt bestand allerdings nur aus einer kleinen Anzahl von Häusern zum Marktpreis. Eine Wohneinheit mittlerer Fläche in günstiger Lage kostete das Elffache eines Haushaltsjahreseinkommens mit mittlerem Verdienst. Im Vergleich dazu kostet eine solche Wohnung in westlichen Industrieländern zwischen dem Drei- und Sechsfachen eines Jahreseinkommens.^[82] Nur wenige Menschen konnten sie sich leisten. Dazu zählten Privatunternehmer, Neureiche, die während der Reformzeit wohlhabend geworden sind, diejenigen, die für ihren Ruhestand zurück nach China gekommen waren und Familien, die finanzielle Unterstützung von Verwandten aus dem Ausland erhielten.^[83] Ergänzend muss gesagt werden, dass Fläche und Qualität sowie die durchschnittlichen Preise (Kauf- oder Mietpreis pro Quadratmeter) sich bei den verschiedenen Wohnungen unterscheiden. Bei den Eigentumswohnungen waren die frei finanzierten Wohnungen größer als die subventionierten, jedoch in Bezug auf die Qualität nicht nennenswert besser. Der Kaufpreis allerdings lag pro Quadratmeter fünfmal höher.^[84] Bei den Mietwohnungen waren die staatlichen im Durchschnitt größer als die privaten und von viel besserer Qualität, wobei diese dennoch niedriger war als die der Eigentumswohnungen. Der Mietpreis pro Quadratmeter machte allerdings nur ein Viertel der Marktmiete aus.^[85]

Zusammengefasst kann festgehalten werden, dass der private Wohnungsmarkt sich langsam zu entwickeln begann und der Grundstein für subventionierte Wohnungen gelegt wurde. Die Regierung arbeitete an Lösungsansätzen und gab Zielstrukturen vor, um das Wohnungswesen weiter zu reformieren. Sie formulierte Beschlüsse und Regelungen, doch fehlte es noch an konkreten Strategien zur Operationalisierung der Programmziele.

2.3 Gewinner und Verlierer

In welchen Unterkünften die Stadteinwohner nach der Reform des Wohnungswesens lebten, hing viel mit ihrer Position in der Vorreformzeit ab.^[86] Mit der Privatisierung konnten die Mieter die Eigentumsrechte der Wohnung, die sie bewohnten, auf sich übertragen lassen. Zu der Zeit hatte der Großteil der Bevölkerung jedoch geringe Spareinlagen und kaum Zugang zu Kapital, weil das Bausparsystem im Aufbau war. Deshalb waren Mitarbeiter bessergestellter Unternehmen gegenüber Angestellten finanziell schwächerer Unternehmen bevorteilt, weil finanziell starke Betriebe zum einen Wohnung und zum anderen mehr Subventionen bereitstellen konnten.^[87] Von der Position und Anzahl der Dienstjahre im Unternehmen hing die Höhe der Subventionen ab. Zu den Gewinnern der Reform zählten somit Personen mit höherem politischen und sozialwirtschaftlichen Status, die einen bevorrechtigten Zugang zu Wohnungen guter Qualität und geringen Mieten erhielten. Faktoren wie Einkommen, Bildung, Mitgliedschaft in der Kommunistischen Partei und Anstellung in größeren und einflussreichen Arbeitseinheiten hatten einen positiven Einfluss auf die Größe und Qualität der Wohnung und Preissenkungen bei dem Erwerb einer Unterkunft.^[88] Da seit der Privatisierung die meisten Wohneinheiten von profitorientierten Immobiliengesellschaften gebaut wurden, hatten wohlhabende Haushalte zusätzlich mehr Auswahl als zuvor. Sie konnten Wohnungen entweder auf dem freien Markt oder die besseren Wohneinheiten der öffentlich geförderten Häuser erwerben.

Die Wohnungsreformpläne berücksichtigten wenig die steigenden Arbeitslosenzahlen in der Stadt. In den 1990er Jahren bildeten die Beschäftigten der Staatsbetriebe den größten Anteil der armen Stadtbevölkerung. Infolge der Restrukturierung staatlicher Unternehmen waren 1998 offiziell sechzehn Millionen Arbeiter ohne Anstellung. Inoffiziell lagen die Schätzungen bei 24 Millionen.^[89] Die zweite Gruppe, die im Zuge der Wohnungsreform vernachlässigt wurde, waren Zuwanderer vom Land „deren Anteil an den städtischen Beschäftigten bis zu 20% oder 25% betragen kann.“^[90] Für sie bildete der Mangel an günstigem Wohnraum das größte Problem. Aufgrund des alten Meldesystems hatten Migranten keinen Anspruch auf subventionierte Unterkünfte. Ihre Miete und Nebenkosten beliefen sich auf durchschnittlich 26 Prozent der Haushaltsausgaben im Vergleich zu sieben Prozent der Ortsansässigen in den 1990er Jahren.^[91] Ergänzend kann gesagt werden, dass mittlerweile die Wanderarbeiter die größte in Armut lebende Gruppe bilden.^[92] Sie machen die Hälfte der Mittellosen in Städten aus.^[93] Weil die Bereitstellung günstigen Wohnraums für die Lokalregierungen mit hohem Migrantenanteil große finanzielle Ausgaben bedeutet, zögern die Politiker das Angehen des Problems hinaus.^[94] Zur Veranschaulichung sei eine Berechnung des Pekinger Statistikbüros für Mai 2007 angeführt. Zu diesem Zeitpunkt befanden sich 5,151 Millionen Wanderarbeiter in der Hauptstadt. Würde die Regierung für jeden Arbeiter eine Baufläche von circa vierzehn Quadratmetern einkalkulieren, dann müssten 72,17 Millionen Quadratmeter Wohnraum gebaut werden.^[95] Dies entspricht einer Fläche von 189 Gebäuden der Größe des Shanghaier Weltfinanzzentrums, dem höchsten Gebäude der VR China.^[96] Das ist ein kostspieliges Unterfangen, das auch viel Platz benötigt.

Die Stadtbevölkerung, die in bedrängten Wohnverhältnissen lebte und geringe Kaufkraft für „Wohnkonsum“ hatte, setzte sich somit aus Angestellten von Unternehmen, die keinen Wohnraum bereitstellten und nicht vom öffentlichen Sektor beschäftigt wurden, Arbeitslose sowie Personen, die nicht vor Ort registriert waren, zusammen.^[97] Diejenigen, die am Anfang ihrer Karriere standen als die Wohnungsreform implementiert wurde und Anspruch auf eine Wohnung hätten, werden keine mehr erhalten.^[98] Nach einer Erhebung im Jahr 2005 zeigte eine Studie, dass nur noch acht Prozent der öffentlichen Wohnungen als Mietwohnungen zur Verfügung stehen im Vergleich zu 75 Prozent vor der Reform.^[99] Somit ist heutzutage nur wenigen Mietern eine Aussicht auf den Kauf einer solchen Wohnung gegeben.

Haushalte, die vor der Reform von der Wohnungspolitik bevorzugt behandelt wurden, zählten auch nach der Reform zu den Begünstigten. Der Bevölkerungsteil, der unter dem alten System litt, erfuhr keine Verbesserung seiner Lage. Ganz im Gegenteil wurden durch die Wohnungswesenreform die Ungleichheiten verstärkt, vor allem seit die Zahl der Zuwanderer und Arbeitslosen in den Städten zunahm.

2.4 Wohnungsbau als Eckpfeiler der Wirtschaft

Jede Volkswirtschaft benötigt Unterstützung durch einzelne Branchen, um sich zu entwickeln.^[100] In Korea fungierte die Automobil- und Schiffsbauindustrie, in Japan die Elektroindustrie für Haushaltsgeräte und in Thailand der Tourismus als gesamtwirtschaftlicher Wachstumsmotor. Viele Länder schreiben der Bauwirtschaft eine wichtige Funktion für die gesamtwirtschaftliche Entwicklung zu. Sie ist eine „sehr arbeitsintensive Branche, weshalb von konjunkturellen Impulsen in diesem Sektor besonders hohe Beschäftigungswirkungen erwartet werden“.^[101] Zusätzlich schöpft sie die Sparguthaben der Haushalte ab, die hohe Beträge beim Wohnungskauf zahlen.^[102]

Als die Leichtindustrie, die in den 1980er Jahren in China die Wirtschaft stimulierte, nachließ, wurde der Wohnungsbau zum neuen Eckpfeiler der Wirtschaft.^[103] Das Dokument Einige Ansichten zur intensiven Entwicklung der staatlich geförderten Eigentumswohnungen Nr. 154 [1998]^[104] forderte von den Regionalregierungen, den Bausektor schneller zu entwickeln. Die Baubranche sollte die neue Antriebskraft für die Wirtschaft werden und den wachsenden Bedarf an Wohnraum für Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen decken (Art. 1). Es wurde ebenfalls erwartet, dass mit dem Wachstum der Investitionen auf dem Immobilienmarkt der private Konsum auf diesen Markt gelenkt wird und als Konsequenz verwandte Branchen stimuliert werden. Laut des Statistikbüros können jede 100 RMB an Investitionen in den Wohnungssektor eine Nachfrage in Höhe von 150 bis 170 RMB in verwandten Branchen bewirken.^[105]

Nach einer rasanten Entwicklung des Immobiliensektors über einen Zeitraum von zehn Jahren betonte am 10. November 2008 der chinesische Ministerpräsident Wen Jiabao 温家宝 die Wichtigkeit der boomenden Branche:

Die Immobilienindustrie ist ein wichtiger Stützpfeiler der nationalen Wirtschaft. Sie spielt eine entscheidende Rolle bei der Ankurbelung der Industrie im Bereich des Stahls, Baumaterialien und Haushaltsgeräte und vor allem bei der stabilen Entwicklung des Finanzsektors, aber auch der Förderung des Konsums.^[106]

Die Rechnung, die Wirtschaft zu beleben ist aufgegangen. Kein Land baut jährlich soviel wie China. Bis zu zwei Milliarden Quadratmeter Fläche werden jedes Jahr erschlossen und bebaut. Dabei werden vierzig Prozent des Weltbedarfs an Zement und Stahl verbraucht.^[107] Lag der Wert des Immobiliensektors 1978 noch bei 7,99 Milliarden RMB und machte damit zwei Prozent des Bruttoinlandsproduktes (BIP) aus, verzeichnete die Branche einen Wert von 1.185,43 Milliarden im Jahr 2007 mit einem Anteil von 4,61 Prozent am BIP.^[108] Landesweit sind 87.562 Immobilienentwickler mit 2,1 Millionen Angestellten tätig.^[109] Die Investitionen in den städtischen Wohnungsbau verzeichnen ebenfalls ein hohes Wachstum. Während 1995 die Investitionen noch bei 328 Milliarden RMB lagen, waren sie 2008 bereits bei 2,65 Billionen RMB.^[110] Diese Zahlen sprechen dafür, dass die Politik den richtigen Ansatz zur Intensivierung der Wirtschaft verfolgt hat, indem sie auf eine boomende Immobilienindustrie setzte. Allerdings war diese Politik wenig erfolgreich, die Wohnungsnot zu beheben, auch wenn die Wohneigentumsquote bei 89,3 Prozent liegt und die höchste der Welt ist.^[111]

Der Immobilienmarkt weist in seiner Entwicklung „ungesunde“ Tendenzen auf. Diese spiegeln sich in hohen und rapide wachsenden Preisen wider und sind ein „Indikator für eine mögliche Überbewertung des Häusermarktes“.^[112] 1997 kostete ein Quadratmeter 1.790 RMB. Zehn Jahre später war er um über zweihundert Prozent auf 3.645 RMB angestiegen. In Peking lag der Preis für einen Quadratmeter bei 11.648 RMB und wies ein Wachstum um 124 Prozent im gleichen Zeitraum auf.^[113] Bei einer Analyse von 35 Städten in den Jahren 2009 und 2010 stiegen die Preise um 17 und 22 Prozent weiter an und wesentlich schneller als die Einkommen.^[114] Dafür sind Spekulation,^[115] hohe Bodenkosten, hohe Steuer- und Abgabenlasten sowie hohe Investitionsprofitraten verantwortlich.^[116] Massive Leerstände im Sektor des freien Wohnungsmarktes sind ein weiterer Hinweis, dass der Immobilienmarkt überhitzt ist.^[117] Dabei sind benachteiligte Gruppen immer noch unterversorgt mit Wohnraum. Ein Berechnungsverfahren im westlichen Sinne, das nach dem Verkauf der Gebäude den Anteil unbewohnter Häuser ermittelt, hat das chinesische Statistikbüro noch nicht entwickelt.^[118] Doch gibt es trotzdem inoffizielle Studien zur Ermittlung der Leerstandsquote. Die Professoren Zhang Jingqiu 张景秋 und Meng Bin 孟斌 von der Verbandsuniversität Peking untersuchten in über fünfzig Wohngegenden, die zwischen 2004 und 2006 verkauft wurden, den Stromverbrauch in den zwei heißesten Monaten und stellten fest, dass 27,15 Prozent der Wohnungen keinen Strom verbrauchten.^[119] Für Aufregung sorgte im April 2010 Niu Dao 牛刀, als er in seinem Blog schrieb, dass in 660 Städten landesweit 64,5 Millionen Wohneinheiten, die für 260 Millionen Menschen Wohnraum stellen, leer stehen würden. Dies entspricht einer Leerstandsrate von vierzig Prozent. Er bezog sich dabei auf Daten eines Stromanbieters, der in über 60 Millionen Wohnungen keinen Stromverbrauch innerhalb von sechs Monaten feststellte. Der Stromanbieter widersprach dieser Behauptung. Da Niu Dao zum einflussreichsten unabhängigen Kritiker des chinesischen Immobilienmarktes zählt, sollte seiner Aussage Beachtung geschenkt werden.^[120] Weitere Untersuchungen von Journalisten bestätigten Leerstandsraten von vierzig Prozent in beliebten Wohnkomplexen der Städte Peking und Tianjin.^[121] Das Statistikbüro erkennt die Daten nicht an, widerlegt sie aber auch nicht, zum Beispiel durch eigene Studien. Bei der sechsten Volkszählung 2010 hätte das Amt die Möglichkeit gehabt, Informationen zum Leerstand zu sammeln, nutzte sie jedoch nicht.^[122] Das lässt vermuten, dass die Leerstandsrate tatsächlich sehr hoch ist und die Regierung sie nicht bekannt geben möchte.

Der Staat nahm an, dass die Wohnungsnot der armen Stadtbevölkerung nur übergangsweise wäre und dass die wirtschaftliche Entwicklung, unterstützt durch den boomenden Immobilienmarkt, diese beseitigen würde.^[123] Das erwies sich als Trugschluss. Weil die Preise auf dem Wohnungsmarkt in die Höhe getrieben wurden, konnte sich ein Teil der Familien nicht aus eigener Kraft angemessen mit Wohnraum versorgen. Daraufhin entwickelte die Regierung Wohnraumförderungsprogramme, um die Wohnverhältnisse der unteren Einkommensschichten zu verbessern.^[124] Der Aufbau des Wohnraumförderungssystems, der eine Alternativ zu Unterkünften am freien Markt anbietet, wird Thema des nächsten Kapitels.

3 Wohnraumförderung seit 1998

China hat nicht nur eine Form der Wohnbeihilfe für Haushalte, die sich nicht aus eigener Kraft versorgen können. Abhängig von finanzieller Lage und Wohnumständen der Einzelpersonen und Familien bietet die Regierung unterschiedliche Lösungsansätze für die Wohnraumversorgung der Stadtbevölkerung an. Es können zurzeit zwei Hauptformen mit jeweiligen Unterkategorien unterschieden werden: die Bereitstellung von Mietwohnungen und die Eigentumsförderung. In diesem Kapitel werden zwei zentrale wohnungspolitische Instrumente der beiden Kategorien herausgegriffen und vorgestellt. Dazu werden jeweils Entwicklung, Merkmale, Problemfelder und Lösungsansätze der Programme der staatlich geförderten Eigentumswohnungen und sozialer Mietwohnungen nacheinander vorgestellt. Bevor gezielt auf diese beiden Wohnungsprogramme eingegangen wird, werden zuvor die Rahmenbedingungen für die Wohnungsversorgung untersucht. Von ihrer Gestaltung sind der Erfolg der Wohnraumförderung und der zukünftige Entwicklungsverlauf abhängig. Das mehrstufige Wohnraumförderungssystem mit seinen Wohnraumförderungsprogrammen wird ebenfalls vorgestellt. Schließlich wird der Ist- und Sollzustand des gegenwärtigen und des geplanten Wohnungsbestandes erläutert.

3.1 Rahmenbedingungen für Wohnraumförderung

Die Sicherung günstigen Wohnraumes setzt einen politischen, rechtlichen, steuerlichen und finanziellen Rahmen sowie eine angemessene Ausweisung von Bauland voraus. Im folgenden Abschnitt wird gezeigt, welche Schritte die Regierung in diesen Bereichen unternommen hat und welcher Handlungsbedarf weiterhin besteht.

3.1.1 Politischer Rahmen

Obwohl die Wohnraumförderung bereits seit knapp zwanzig Jahren besteht, ist ein verstärktes Engagement erst in den letzten zehn Jahren zu verzeichnen. Die vierte Führungsgeneration unter Hu Jintao 胡锦涛^[125] schuf eine Plattform dafür. Die neue politische Richtung ist zwar immer noch auf das Wirtschaftswachstum ausgerichtet. Sie wurde aber um die Punkte des sozialen Ausgleichs zwischen Regionen und Bevölkerungsschichten, der Wohlstandverteilung und Chancengleichheit sowie Abbau sozioökonomischer Disparitäten erweitert.^[126] Innerhalb von zehn Jahren, von Mitte 1980 bis Mitte 1990, wurde China in Bezug auf das Einkommen von einem der egalitärsten Staaten zu einer der ungleichsten Gesellschaft.^[127] Die Abschaffung der sozialen Planwirtschaft, des Kommunensystems auf dem Land und der Arbeitszuteilung führten zur sozialen und wirtschaftlichen Ungleichheit in der Bevölkerung. Diese wurde durch die Zuwanderung von Millionen von Wanderarbeitern in Städte und die nachlassende soziale Sicherung durch die Arbeitgeber verstärkt.^[128]

Der Gini-Index^[129], mit dem die Ungleichverteilung von Einkommen und Vermögen gemessen wird, stieg von 0,3 in den 1980er Jahren auf 0,47 im Jahr 2010 und überschritt damit die Stabilitätsmarke, auch Alarmschwelle genannt, von 0,4.^[130] Einige private Forschungsinstitute fanden heraus, dass der Koeffizient bereits vor Jahren den Wert von 0,59 erreicht hatte.^[131] Die Kluft zwischen Bessergestellten und Benachteiligten vergrößert sich demnach zunehmend. Li Shi von der Beijing Normal University sagte, dass 2007 das Einkommen der zehn Prozent der reichsten Chinesen das 23fache des Einkommens der unteren zehn Prozent betrage. 1998 lag der Wert noch bei dem 7,8fachen.^[132] Um dem Problem der Ungleichheit entgegen zu wirken, führte die Partei das Konzept der „harmonischen sozialistischen Gesellschaft“ (shehuizhuyi hexie shehui) auf der vierten Zentralkomitee-Plenartagung im September 2004 ein. Sie wird als eine Gesellschaft, die auf Demokratie und Rechtsstaatlichkeit, Gerechtigkeit und Gleichheit, Vertrauen und Wahrhaftigkeit, Freundschaftlichkeit und Lebendigkeit, Ordnung und Stabilität sowie auf einer harmonischen Beziehung zur natürlichen Umwelt gründet^[133] definiert und soll zusammen mit einer „Gesellschaft mit bescheidenem Wohlstand“ (xiaokang shehui) bis zum Jahr 2020 erreicht werden. Die Auffassung einer „harmonischen Gesellschaft“ hat ihre Ursprünge in dem Wissen um die sozialen Widersprüche, die mit der wirtschaftlichen Entwicklung einhergehen und den zunehmenden materiellen und kulturellen Bedürfnissen der Bevölkerung. Während des 17. Arbeitsberichtes 2007 sagte Hu Jintao:

Mehr Bedeutung muss deshalb der sozialen Entwicklung auf der Grundlage vom Wirtschaftswachstum beigemessen werden, um den Lebensunterhalt der Menschen zu sichern und zu verbessern, […] und soziale Gleichheit und Gerechtigkeit zu fördern. Wir müssen unser Bestes tun und sicherstellen, dass alle Menschen ihre Rechte auf Ausbildung, Beschäftigung, medizinische Betreuung, Altersversorgung und Obdach erhalten, um eine harmonische Gesellschaft zu bauen (Art. 8).^[134]

An dem Leitbild der „harmonischen Gesellschaft“ stellt die Partei allen Gruppen der Gesellschaft in Aussicht, ihre materiellen Bedürfnisse zu befriedigen.^[135] Da „Wohnen“ ein Grundbedürfnis ist, dass alle Menschen betrifft, hat die Regierung sich zur Aufgabe gemacht, das Wohnraumproblem der unter der Privatisierung leidenden benachteiligten Gruppen zu lösen. Gleichzeitig sollen damit mögliche von der Stadtbevölkerung ausgehende Unruhen unterbunden werden.^[136] Das Potenzial dafür ist durchaus gegeben. Die Chinesische Akademie für Soziale Wissenschaften veröffentlichte im Blaubuch für Wirtschaft (Jingji lanpishu) den Befund, dass 85 Prozent der Haushalte, die 2010 Wohneigentum erwerben wollten, nicht in der Lage waren ihr Vorhaben zu finanzieren. Die Wohnungspreise waren in dem Jahr um fünfzehn Prozent gestiegen. Damit lag der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter bei 5.520 RMB, während das durchschnittliche städtische Nettoeinkommen einer Familie 18.900 RMB betrug. Bei diesem Verhältnis der Wohnungspreise zum Lohneinkommen war der Immobilienkauf nicht realisierbar. Bei einem „gesunden“ Wohnungsmarkt sollten die Wohnungspreise zwischen dem drei- und sechsfachen des Haushaltsjahreseinkommens liegen. Wenn der Wohnungspreis das Sechsfache erreicht oder darüber liegt, ist es sehr schwierig für eine Familie, Wohneigentum zu erwerben. Im Jahr 2009 lag das durchschnittliche Verhältnis für die Stadtbevölkerung in China bei 8,3.^[137] In wirtschaftlich starken Städten wie Peking, Shanghai und Shenzhen waren die Verhältnisse noch höher, nämlich entsprechend 14,3, 12,6 und 14,6.^[138] Für die Landbevölkerung in Städten betrug das Verhältnis sogar 29,44.^[139] Wegen der hohen Wohnungspreise liegen die durchschnittlichen Ausgaben für Wohnen pro Person bei 1.332 RMB. Das ist ein Anstieg um 64,7 Prozent seit 2005.^[140] Diese Zahlen verdeutlichen die hohe Belastung der Wohnungskäufer. Unter politischen und sozialen Aspekten ist deshalb sichtbares Handeln von großer Bedeutung für die Regierung, um die Bevölkerung zufriedenzustellen.^[141]

Ein weiterer Grund, wieso Regionalregierungen angewiesen sind, den sozialen Wohnungsbestand zu vergrößern, liegt darin, dass die öffentliche Hand damit den Wohnungsmarkt zu entspannen versucht. Mit einem vermehrten Angebot an preiswerten Wohnungen sollen die Immobilienpreise gedrosselt und der Markt stabilisiert werden.^[142]

3.1.2 Wohnraumförderung in der Gesetzgebung

Um den Stellenwert der Wohnungspolitik in der Gesetzgebung zu bestimmen, werden die chinesische Verfassung, Wohnungsgesetze, soweit sie bestehen, und andere wichtige die Wohnraumförderung betreffenden Dokumente untersucht.

In der Verfassung der VR China (Zhonghua renmin gongheguo xianfa) wird die Wohnung nur im Zusammenhang mit Freiheitsrechten erwähnt. Zwar betrifft Artikel 39 ausdrücklich den Wohnraum, doch wird dort ihre Bedeutung als privater Freiheitsraum bedingt und „unantastbar“ bezeichnet und bezieht sich auf unzulässige Eindringen und Durchsuchen der Wohnung.^[143] Somit ist ein Recht auf Schutz der Wohnung und nicht ein Recht auf Wohnen festgelegt. Ebenfalls sind das persönliche Eigentum und der Nachlass unverletzlich und rechtlich geschützt (Art. 13), worunter auch das Wohneigentum fällt. Das Recht auf Ruhe und Erholung für arbeitende Bürger (Art. 39) ist nur auf der Grundlage ausreichenden Wohnraumes möglich; den Schutz des Unterhalts für Pensionierte und Rentner durch den Staat (Art. 44) impliziert eine minimale Wohnungsversorgung ebenso wie die Unterstützung von Alten, Kranken und Behinderten (Art. 45).

Nach der Betrachtung der Verfassung lassen sich Wertvorstellungen für die Wohnversorgung aus mehreren Artikeln indirekt entnehmen und ein Konzept für ein Wohnrecht kann aus der Gesamtheit des Grundrechtskatalogs abgeleitet werden. Zur Sicherung der Wohngrundbedürfnisse jedes Menschen und der Garantie, dass die Regierung im Falle von auftretenden Schwierigkeiten auf dem Wohnungsmarkt oder Marktversagen diese Probleme löst, bedarf es jedoch eines Wohnungsgesetztes (Zhonghua renmin gongheguo zhuzhai fa).^[144] Dieses liegt in China noch nicht vor. Gesetze für Stadtplanung (Chengshi guihua fa), Bodenverwaltung (Tudi guanli fa), Wohnungsbau (Zhonghua renmin gongheguo jianzhu fa) und städtische Immobilienverwaltung (Chengshi fangdichan guanli fa) sind zwar gegeben. Doch wird dort die Entwicklung der Immobilienindustrie geregelt und der Fokus auf die Wirtschaftsinteressen gelegt und nicht auf den Schutz der Mindestwohnanforderungen.^[145] Bemühungen für ein Wohnungsgesetz sind durchaus vorhanden. Über dreihundert Doktoranden und Professoren haben im Jahr 2008 einen offenen Brief an die Vertreter des NVK vorgelegt mit der Forderung, sich zu beeilen ein Wohnungsgesetz zu verabschieden.^[146] Entwürfe für Wohnungsgesetz können bereits online gefunden werden.^[147]

Mit den steigenden Immobilienpreisen und dem Versagen des Marktes, einkommensschwache Familien angemessen mit Wohnraum zu versorgen, bietet sich neben einem Wohnungsgesetz auch eine schnelle Verankerung des Wohnraumförderungsgesetzes an. Zumal die bisherigen bestehenden Verordnungen zur Wohnraumförderung überwiegend Teil politischer Strategie waren, die nicht stabil war und den Akteuren zu große Handlungsfreiheiten bot.^[148] Anfang 2010 begann das Ministerium für Wohnungswesen und Stadt-Land-Entwicklung mit einem Gesetzentwurf und drei Regulierungen, nämlich dem Gesetz zur Sicherung von Wohnraum (Jiben zhufang baozhang fa), Leitgedanken zur Verwaltung und Bau von öffentlich geförderten Mietwohnungen (Gonggong zulin zhufang jianshe he guanli zhidao yijian), Baustandards für Wohnraumförderungsprogramme (Baozhangxing zhufang jianshe biaozhun) und Maßnahmen zur Überprüfung der Arbeit bei der Wohnraumförderung (Zhufang baozhang gongzuo kaohe banfa).^[149] Der Schwerpunkt des Gesetzes liegt auf der Sicherung von Wohnraum. Vorrangig geht es darum herauszufinden, wie die Wohnraumförderung zeitlich und mengenmäßig die jährlichen Versorgungsnormen erfüllt. Das Verteilungssystem an begünstigte Haushalte gerät vorerst in dem Hintergrund, da es in erster Linie darum geht, so viele Sozialwohnungen wie möglich zu bauen.^[150] Der Ausschuss für Wohnungswesen und Stadt-Land-Entwicklung stellte einen Erstentwurf für das Wohnraumförderungsgesetz vor, das bei der Dritten Tagung des Elften Ständigen Ausschusses des NVK in das legislative Programm und des Staatsrates aufgenommen wurde. Über eintausend Personen, von denen 193 Delegierte des Ausschuss sind, arbeiteten an dem Gesetzesentwurf und unterbreiteten sechs Vorschläge. Das Ausmaß, Art und Weise, Aufbau und Verwaltung, Mietsubventionen, Boden- und Finanzierungspolitik sowie Steuereinnahmen sind bereits in dem Plan bedacht.^[151] Jetzt liegt es an der Regierung, das Gesetz zu verabschieden.

3.1.3 Steuerbegünstigungspolitik

Zurzeit gibt es zwölf für Wohnimmobilien relevante Steuerarten.^[152] Zusätzlich zu den Steuern müssen Bauträger bis zum Abschluss eines Projektes circa fünfzig Gebühren an über zwanzig staatliche Ämter zahlen. Der Anteil der Gebühren und Steuern beträgt zwischen fünfzehn und zwanzig Prozent der gesamten Erschließungskosten eines Bauprojektes.^[153] Die Untersuchungsergebnisse der Nationalen Handelskammer für Immobilien (Quanguo gongshang lian fangdichan shanghui) von 81 Bauprojekten in neun Städten, darunter Shanghai, Peking und Guangzhou, zeigten, dass Steuern und Gebühren sogar 26,06 Prozent der Gesamtkosten ausmachen (Tabelle 2).^[154] Diese sind unter anderem mit für hohe Wohnungspreise verantwortlich.

Bereits in dem Dokument Verwaltungsmaßnahmen staatlich geförderter Eigentumswohnungen^[155] beschlossen die zuständigen Ministerien, die Bau- und Verwaltungsausgaben für subventionierte Eigentumswohnungen um die Hälfte zu reduzieren (Art. 10). Allerdings benannten sie in der Anordnung keine konkreten Gebühren oder Steuern. Drei Jahre später verkündete die Regierung in der Mitteilung zu Verwaltungsmaßnahmen staatlich geförderter Eigentumswohnungen Nr. 258 [2007]^[156], dass Verwaltungsgebühren, wie zum Beispiel Anmeldegebühren für soziale Wohnungsbauprojekte, aufgehoben werden (Art. 8). Das Finanzministerium veröffentlichte die erlassenen Gebühren auf seiner Internetseite für staatlich geförderte Eigentumswohnungen und Sozialwohnungen, die für beide Programme identisch sind.^[157] Im Bereich der nationalen administrativen Verwaltungsgebühren (quanguoxing xingzheng shiyexing shoufei) hob das Ministerium die

- Baugebühren für die Verlegung des Luftschutzbunkers,
- Verwaltungsgebühren für Abriss der Stadtwohnungen und Umsiedlung,
- Gebühren für Vorbeuge gegen Termiten,
- Gebühren für Untersuchung und Evaluierung,
- Gebühren für Qualitätskontrolle des Bauprojekts

auf. Im Bereich des nationalen Verwaltungsfonds (quanguoxing zhengfuxing jijin) entfielen

- Gebühren für Hilfsmaßnahmen für Städtebau,
- Gebühren für speziellen Fond für losen Zement,
- Gebühren für speziellen Fond für neue Baumaterialien,
- städtischer und lokaler Bildungsaufschlag,
- Aufschlag für öffentliche Versorgungseinrichtung.

Neben den aufgehobenen Gebühren formulierten das Finanzministerium und die Steuerbehörde zusätzlich in der Mitteilung zur Steuerpolitik von sozialen Mietwohnungen, staatlich geförderten Eigentumswohnungen und öffentlich geförderten Mietwohnungen Nr. 24 [2008]^[158], in welchen Fällen und für wen Steuerbegünstigungen zutreffen. Mit dem Ziel, den Wohnungsmarkt in eine positive Richtung zu lenken, das heißt, die Spekulation und die hohen Preise einzudämmen und die Wohnraumförderung zu begünstigen, reduzierten die Ministerien im Erlass Nr. 24 [2008] sieben Steuern.

Unternehmen, die sozialen Mietwohnungen stellen und verwalten und sie zu den von der Regierung vorgegebenen Mieten an die vorgegebenen Zielgruppen vermieten, werden von der Umsatz- und Immobiliensteuer (yingye shui, fangchan shui) befreit (Art. 1). Ihnen sowie Unternehmen für die Betriebsleitung und Verwaltung von staatlich geförderten Eigentumswohnungen erlässt der Staat die Grundstückserschließungssteuer im städtischen Raum (chengzhen tudi shiyong shui). Vorausgesetzt sie halten sich an die Vorgaben der Regierung zu Preisen und der Zielgruppe (Art. 2). Sollten Immobilienentwickler in ihre Bauprojekte für frei finanzierte Wohnungen auch Sozialwohnungen und subventionierte Eigentumswohnungen einplanen, die flächenmäßig proportional zur gesamten Baufläche sind, werden sie von der Grundstückserschließungssteuer gleichfalls entlastet. Sie müssen jedoch die dafür nachzuweisenden Unterlagen der Regierung vorlegen (Art. 2). Anzumerken ist, dass der Anteil an subventionierten Miet- und Eigentumswohnungen nicht präzisiert wird. Es existieren keine einheitliche Vorgabe für alle Projekte, sondern ein zuständiges Amt für jedes Bauvorhaben berechnet und gibt den Anteil an preiswertem Wohnraum vor.^[159] Ferner gibt es für Betriebe und Institutionen, soziale Organisationen und andere im Immobilienbereich tätigen Unternehmen einen Erlass auf Bodenwertzuwachssteuer (tudi zengzhi shui), wenn sie alte Wohnungen in soziale Miet- und subventionierte Eigentumswohnungen umwandeln. Der Profit darf dabei die Höhe der Steuerabzüge nicht um einen Satz von zwanzig Prozent übersteigen (Art. 3). Außerdem wird für Mieter bei der Unterzeichnung von Mietverträgen für Sozialwohnungen und Käufer staatlich geförderter Eigentumswohnungen keine Stempelsteuer (yinhuashui) erhoben. Immobilienentwickler brauchen die Stempelsteuer ebenfalls nicht zu zahlen, wenn bei ihren Bauprojekten frei finanzierter Wohnungen ein bestimmter Anteil an subventionierten Eignetums- und Mietwohnungen eingeplant ist (Art. 4). Die Immobilienvertragssteuer (qishui) wird für Unternehmen erlassen, die Wohnungen kaufen, um sie als Mietwohnungen bereitzustellen. Das gilt auch für Unternehmen, die staatlich geförderte Unterkünfte wieder aufkaufen, um sie als solche erneut zu verkaufen (Art. 5). Für private Käufer subventionierter Wohnungen wird die Immobilienvertragssteuer um die Hälfte reduziert (Art. 6). Familien, die Wohngeld erhalten, sind von der Zahlung der Lohnsteuer (geren suode shui) befreit (Art. 7).

Ein besseres Verständnis und Überblick über die Steueraufwendungen bei einem Bauprojekt bietet Tabelle 2. Anhand dieser kann die Struktur der Erschließungskosten im Wohnungsbau abgelesen werden. Die Nationale Handelskammer für Immobilien analysierte dafür 25 von 81 Projekten.^[160] Die Bodenkosten machen fast vierzig Prozent der gesamten Kosten aus. Werden die Steuern und Gebühren zu den Bodenkosten addiert, betragen sie sogar 63 Prozent der Gesamtkosten. Ebenfalls können aus der Tabelle die Höhe der Steuerbegünstigungen für soziale Wohnungsprojekte abgeleitet werden.

Tabelle 2 Steueranteil an Gesamtkosten, -aufwand und Verkaufserlös von Immobilien^[161]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Unternehmen, die subentionierte Eigentums- und Mietwohnungen stellen und verwalten, werden nach der Mitteilung Einige Ansichten des Staatsrates zur Lösung der Wohnraumschwierigkeiten der in der Stadt lebenden Familien mit niedrigen Einkommen Nr. 24 [2008] 5,26 Prozent von den Gesamtkosten erlassen (Immobiliensteuer 0,06% + Umsatzsteuer 5%^[162] + Grundstückserschließungssteuer 0,15%). Sollten sie darüber hinaus alte Wohnungen in subventionierte Wohneinheiten umwandeln, käme eine weitere Steuerbefreiung von 6,16 Prozent durch die Bodenwertzuwachssteuer hinzu. Außerdem entfällt die Immobilienvertragssteuer in Höhe von 2,09 Prozent, wenn subventionierte Eigentums- und Mietwohnungen als solche aufgekauft und wiederverkauft werden. Bilden diese zudem einen bestimmten Anteil an Wohnraum in Bauprojekten für frei finanzierte Wohnungen, so wird die Stempelsteuer von 0,34 Prozent erlassen. Insgesamt können die Unternehmen bis zu 13,85 Prozent der Gesamtkosten zusätzlich zu den erlassenen Gebühren sparen.

[...]

^[1] Vgl. Zhang Mingjie 张明杰 / Yao Jinguan 姚今观 (25.07.1979). „ Jiejue chengshi zhufang wenti de jianyi 解决城市住房问题的建议“. Renmin ribao 人民日报. 11338, 3.

^[2] Vor der Tagung der „zwei Konferenzen“ (Nationaler Volkskongress und die Politische Konsultativkonferenz des Chinesischen Volkes vom 3.03.-14.03.2011), führt die Nachrichtenagentur Xinhua mit anderen Internetportalen jährlich eine Umfrage durcht, um von den Problemen und Sorgen der Bevölkerung zu erfahren. Vgl. Xinhuanet. „ 2011 quanguo lianghui – wo xiang zongli shuo yuanwang 2011 全国两会我向总理说愿望“. Erstellt: 11.02.2011, bezogen über: http://forum.home.news.cn/detail/82074048/1.html, Forum Xinhuanet, letzter Abruf: 20.09.2011. Renmin ribao (Volkszeitung) hat 2004 mit ihrer Webseite Renmin wang zusammen mit einer solchen Umfrage angefangen. Anhand der Umfrageergebnisse werden jährlich acht Topthemen bestimmt. Diese dienen als Basis für Interviews mit Delegierten, Politikern und Wissenschaftlern, die zu Diskussionsforen eingeladen werden und sich online den Fragen der Bevölkerung stellen. Vgl. Sun Haifeng 孙海峰. „ Renmin wang tuichu ´liang hui´ daxing zhuanti – liu da liangdian zhide guanzhu 人民网推出´两会´大型专题 六大亮点值得关注“. Erstellt: 01.03.2005, bezogen über: http://politics.people.com.cn/GB/1026/3210113.html, Renmin wang 人民网, letzter Abruf: 09.03.2011.

^[3] Vgl. Cheng Yingqi. „Aiming to achieve a better standard of living“. Erstellt: 07.01.2011, bezogen über: http://europe.chinadaily.com.cn/china/2011-01/07/content_11808654.htm, Chinadaily.com, letzter Abruf: 20.09.2011.

^[4] Vgl. Bai Tiantian 白田田 / Wang Tao 王涛. „ Wen Jiabao yu wangyou zaiyi minsheng redian 温家宝与网友再议民生热点“. Erstellt: 28.02.2011, bezogen über: http://www.jjckb.cn/2011-02/28/content_290212.htm, Jingji cankao wang 经济参考网, letzter Abruf: 04.03.2011. Jingji cankao wang ist die Internetseite der gleichnamigen Zeitung, die von der staatlichen Xinhua News Agency betrieben wird.

^[5] Vgl. Yu Jian 俞坚 (2008). „ Fangdichan: di san ceng kongjian 房地产第三层空间“. Shanghai: Renmin chubanshe 上海人民出版社, 211.

^[6] Vgl. Deng Lan / Shen Qingyun / Wang Lin (2009). „Housing policy and finance in China: a literature review“. Bericht vorbereitet für das US Ministerium für Wohn- und Stadtentwicklung, bezogen über: http://www.chinaplanning.org/publication.htm, Chinaplanning.org, letzter Abruf: 07.07.2011, 1.

^[7] S. Ding Hongshou 丁红涛 (Hg.) (2010). Zhongguo baozhangxing zhufang [jingji shiyong fang, lianzufang, xianjia fang] zhengce yu falü shiwu yingyong gongjuxiang 中国保障性住房[经济适用房、廉租房、限价房] 政策与法律实务应用工具箱. Peking: Falü chubanshe 法律出版社.

^[8] http://www.mohurd.gov.cn/zfbz/.

^[9] http://www.bjjs.gov.cn/tabid/672/Default.aspx.

^[10] China Daily. „About China Daily“. Erstellt: o.D., bezogen über: http://www.chinadaily.com.cn/static_e/2011about.html, Chinadaily.com.cn, letzter Abruf: 29.09.2011.

^[11] People´s Daily. „Introduction to People´s Daily Online“. Erstellt: o.D., bezogen über: http://english.peopledaily.com.cn/102840/7560415.html, Peopledaily.com.cn, letzter Abruf: 29.09.2011.

^[12] Vgl. Fang Jiaxi 方家喜. „ Ge di ji ta baozhang fang rongzi qudao 各地急拓保障房融资渠道“. Erstellt: 04.03.2011, bezogen über: http://jjckb.xinhuanet.com/2011-03/04/content_291467.htm, Jingji cankao 经济参考, letzter Abruf: 04.03.2011.

^[13] Vgl. ebd.

^[14] Vgl. Zhu Yapeng 朱亚鹏 (2007). Zhufang zhidu gaige: zhengce chuangxin yu zhufang gongping 住房制度改革：政策创新与住房公平. Guangzhou: Zhongshan daxue chubanshe 中山大学出版社, 7.

^[15] Huang Youqin (2004). „Housing markets, government behaviours, and housing choice: a case study of three cities in China“. Environment and Planning A, 36.1, 46.

^[16] Vgl. Huang 2004, 65.

^[17] Vgl. Zhu 2007, 7.

^[18] Vgl. Zhou Dong 周冬 (2010). „ Wo guo baozhangxing zhufang de xianzhuang fenxi 我国保障性住房的现状分析“. Shehui fazhan 社会发展, 23. 4, 163.

^[19] Bei der Förderung von Wohneigentum, besonders beim Bau, wird auch der Begriff „Wohnungsbauförderung“ benutzt.

^[20] Vgl. Ding 2010, 1. Unter zweckgerecht ist zu verstehen, dass zum Beispiel die Wohnungsgröße auf sechzig Quadratmeter beschränkt ist. Weil die Wohnfläche ausreichend für einen Haushalt ist, wird gezielt nicht größer gebaut. Vgl. Zheng Xinhong 郑新洪 (2009). Hexie jiayuan – baozhangxing zhufang jingxuan huxing CAD tuji 和谐家园－保障性住房精选户型CAD图集. Peking: Jixie gongye chubanshe 机械工业出版社, 6.

^[21] Aus stilitischen Gründen wird für den Begriff „staatlich geförderte Eigentumswohnung“ auch die Ausdrücke „subventionierte/bezuschusste/preiswerte Wohnung“ in der Arbeit verwendet.

^[22] Ab dem 01.01.2006 hat die Regierung die Eigenheimzulage für Neuanschaffungen abgeschafft.

^[23] Vgl. Wilde, Jörg (1998). Eigenheimzulagengesetz: Kommentar; mit Vorkostenabzug nach § 10i Einkommenssteuergesetz. Baden-Baden: Nomos Verlagsgesellschaft, 33.

- ^[24] Die Stadt Nantong lässt seit dem Jahr 2000 keine neuen subventionierten Eigentumswohnungen mehr bauen, sondern zahlt den Käufern eine Eigenheimzulage beim Erwerb einer ihr angemessenen Wohnung auf dem Markt aus. Die Stadtregierung von Rizhao folgte 2003 dem Beispiel. Vgl. Yang Zhiguang 杨之光 / Yang Jiayi 杨家义 (2010). „ Anju jijin: zhufang baozhang moshi chuangxin 安居基金：住房保障模式创新“. Beijing xingzheng xueyuan xuebao 北京行政学院学报. 3, 98. Changsha implementierte das Programm am 21. Juli 2008 und Changzhou am 26. Februar 2009. Vgl. Wen Linfeng 文林峰 (2007). Chengzhen zhufang baozhang 城镇住房保障. Peking: Zhongguo fazhan chubanshe 中国发展出版社, 84. Bei der Diskussion um die Effektivität der staatlich geförderten Eigentumswohnungen schlug Song Chunhua 宋春华, Ausschussmitglied der nationalen Konsultativkonferenz, ebenfalls vor anstelle des subventionierten Wohnungsbaus dem europäischen Beispiel zu folgen und eine Eigenheimzulage an Familien auszuzahlen, deren Rücklagen für den Erwerb einer Wohnimmobilie nicht ausreichen. Song Chunhua ist gegenwärtig Präsident des Immobilienverbandes, Präsident des Nationalen Verbandes der Immobilienmakler und Vorstandvorsitzende des Architekturverbandes. Vgl. Zhuang Shuxiong 庄树雄. „ Jingji shiyong fang zao duofang paohong 经济适用房遭多方炮轰“. Erstellt: 18.09.2011, bezogen über: http://tj.house.sina.com.cn/news/2011-09-18/0815138633.shtml, Xinlang fangchan 新浪房产, letzter Abruf: 19.09.2011. Xinlang wang ist eine kommerzielle Webseite des gleichnamigen Medienunternehmens und bildet die größte chinesische Onlinegemeinde. Sie stellt Nachrichten, Blogservice und Anwendungen für das Mobiltelefon bereit.

^[25] Vgl. Sun Shiwen 孙施文 / Chen Xiaoqin 陈晓勤 (2009). „ Guanyu wo guo chengshi baozhangxing zhufang guihua de tantao 关于我国城市保障性住房规划的探讨“, in Chen Bingzhao 陈秉钊 (Hg.). Chengxiang guihua – zhufang baozhang 城乡规划－住房保障. Peking: Zhongguo jianzhu gongye chubanshe 中国建筑工业出版社, 8.

^[26] Vgl. Ye Jianping / Song Jianing / Chen Guangtian (2010). „An analysis of housing policy during economic transition in China“. International Journal of Housing Policy, 10. 3, 291.

^[27] Der Preis der staatlich geförderten Eigentumswohnungen beträgt 40 bis 50 Prozent vom Marktpreis und der Gewinn der Bauträger ist auf drei Prozent begrenzt. Vgl. Gu Junqing 谷俊青 (2008). „´ Xin zheng´ litui zhufang baozhang ´新政´力推住房保障“, in Niu Fengrui 牛风瑞 / Li Jingguo 李景国 (Hg.). Zhongguo fangdichan fazhan baogao No. 5 中国房地产发展报告 No. 5. Peking: Shehui kexue wenxian chubanshe 社会科学文献出版社, 44.

^[28] Vgl. Sun / Chen 2009, 8.

^[29] Vgl. ebd.

^[30] Aus stilitischen Gründen wird der Begriff „soziale Mietwohnung“ auch als „Sozialmietwohnung, preiswerte/ günstige/ subventionierte Mietwohnung“ im Hauptkapitel zu diesem Thema bezeichnet.

^[31] Vgl. Hua Ming 华明. „ Shenme shi gonggong zulin fang? 什么是公共租赁房?“. Erstellt: 06.08.2009, bezogen über: http://www.bankrate.com.cn/cms/2009/08/post_6249.php, Bankrate.com.cn, letzter Abruf: 06.01.2011. Bankrate ist ein amerikanischer führender online Portaldienst zu finanziellen Kursen/Quoten, Investitions- und Finanzierungsmöglichkeiten sowie Bank- und Hypothekenkrediten für den nordamerikanischen und chinesischen Raum. Das Unternehmen wird von chinesischen Ministerien und Nachrichtendiensten unterstützt.

^[32] Vgl. Shen Ding 沈定. „ Beijing: gongzu fang jiang yu lianzu fang bing gui 北京：公租房将与廉租房并轨“. Erstellt: 23.11.2009, bezogen über: http://www.bankrate.com.cn/cms/2009/12/post_8172.php, Bankrate.com.cn, letzter Abruf: 06.01.2011.

^[33] Aus stilistischen Gründen werden in der Arbeit auch die Begriffe „öffentliche Mietwohnung“ oder „staatliche Mietwohnung“ verwendet.

^[34] S. Liu Liu 六六 (2007). Woju 蜗居. Wuhan: Changjiang wenyi chubanshe 长江文艺出版社. Der Roman wurde zu einer sehr erfolgreichen Serie verfilmt, die in der Bevölkerung eine Diskussion auslöste. S. Liang, Samuel Y. (2010). „Property-driven urban changes in post-socialist Shanghai: reading the television series Woju“. Journal of Current Chinese Affairs, 39. 4, 3-28.

^[35] Der Ausdruck „arme Haushalte“ wird nicht in Regierungsdokumenten verwendet. Als Alternative dient die Formulierung „Familien mit mittleren und niedrigen Einkommen“.

^[36] Städte in China schließen die zentralen Städte und Vororte sowie einige anliegende ländliche Gebiete ein.

^[37] Vgl. Huang 2004, 45.

^[38] Vgl. Huang 2004, 45.

^[39] Zur Vertiefung des Themas s. Li Yanxi 李延喜 (2008). Cidai weiji yu fangdichan paomo 次贷危机与房地产泡沫. Peking: Zhongguo jingji chubanshe 中国经济出版社.

^[40] Auf dem Land stellen die Bauern selbst einen Antrag, eine Behausung zu bauen. Sollten sie die Genehmigung erhalten, steht es ihnen frei, ein Haus zu errichten.

^[41] Aus dem Interview mit Verantwortlichen des Ministeriums für Wohnungswesen und Stadt-Land-Entwicklung geht hervor, dass es drei Arten der sozialen Wohnungsprojekte gibt. Vgl. Du Ding 杜丁. „ Jianding bu yi de tuijin baozhangxing anju gongcheng jianshe – zhufang he chengxiang jianshibu zhufang baozhang si fuzeren da Xinhuashe jizhe wen 坚定不移地推进保障性安居工程建设——住房和城乡建设部住房保障司负责人答新华社记者问“. Erstellt: 12.06.2009, bezogen über: http://www.mohurd.gov.cn/hydt/200906/t20090612_191097.htm, Gov.cn, letzter Abruf: 08.06.2010.

^[42] In einer Planwirtschaft sind Produktionsmittel kollektives und staatliches Eigentum. Sie werden zentral verwaltet, eine Planbehörde entscheidet über Herstellung und Verteilung der Güter und legt in zu erfüllenden Planauflagen sowohl Menge als auch Qualität fest. Vgl. Schüller, Margot (2003). „Wirtschaftsplanung“, in: Staiger, Brunhild / Friedrich, Stefan / Schütte Hans-Wilm (Hg.). Das große China-Lexikon. Darmstadt: Primus Verlag, 856.

^[43] Mit der Aufnahme einer Arbeitsstelle wurden die städtischen Erwerbstätigen gleichzeitig durch ihren Betrieb versichert. Sie erhielten eine Alters-, Kranken- und Invaliditätsversicherung. Zusätzlich waren sie im Falle von Schwangerschaft und Mutterschaft abgesichert sowie deren Hinterbliebene und nicht versicherten Familienangehörige im Krankheitsfall. Darüber hinaus wurden sie mit Wohnraum, Kindergärten, teilweise Schulen und Freizeitangeboten versorgt. Wer keiner Arbeitseinheit angehörte, konnte von diesen Wohlfahrtsleistungen nicht profitieren. Vgl. Krieg, Renate / Schädler, Monika. „Soziale Sicherung“, in: Staiger, Brunhild / Friedrich, Stefan / Schütte Hans-Wilm (Hg.). Das große China-Lexikon. Darmstadt: Primus Verlag, 685.

^[44] Vgl. Lee, James / Zhu Yapeng (2006). „Urban governance, neoliberalism and housing reform in China“. The Pacific Review, 19. 1, 41.

^[45] Vgl. Zhu 2007, 46f.

^[46] Als weiteren Grund für die Verstaatlichung gab die Regierung an, damit Klassenausbeutung und sozialen Ungleichheiten zu eliminieren, denn privater Besitz von Wohneigentum wurde als kapitalistische Tendenz kritisiert.

^[47] Vgl. Logan, John / Fang Yiping / Zhang Zhanxin (2009). „The winners in China’s urban housing reform“. Housing Studies, 25. 1, 103.

^[48] Vgl. Zhu 2007, 47.

^[49] Vgl. Zhu 2007, 47.

^[50] Vgl. Wu Li 武力 / Xiao Xiang肖翔. „ 1949-2010 nian zhongguo chengshi fangdichan de biange yu fazhan yanjiu 1949～2010年中国城市房地产的变革与发展研究“. Erstellt: 13.09.2010, bezogen über: http://www.hprc.org.cn/gsyj/jjs/jgzhn/201009/t20100913_58782_1.html, Zhonghua renmin gongheguo guoli wang 中华人民共和国国历网, Abruf: 22.12.2010. Zhonghua renmin gongheguo guoli wang wird vom Gegenwärtigen Chinesischen Forschungszentrum (Dangdai Zhongguo yanjiusuo) geführt. Das Zentrum wurde auf Anordnung des Zentralkomitees der KPCh gegründet. Seine Aufgaben sind die Geschichte zu erforschen, Ergebnisse zu veröffentlichen und zu lehren. Obwohl die Seite allumfassende und neutrale Untersuchungsergebnisse präsentieren soll, hat sie auch das Ziel, den Patriotismus und Sozialismus zu fördern.

^[51] Vgl. Zhu 2007, 47.

^[52] Vgl. Chen Aimin (1996). „A release of social responsibilities of Chinese enterprises: urban housing reform and marketization“, in Wen, Guanzhong James / Xu Dianqing (Hg.). The reformability of China's state sector. Singapur: World Scientific Publishing, 368.

^[53] Vgl. Wu / Xiao.

^[54] Vgl. Sit, Victor Fung-Shuen (1988). „Introduction: urbanization and city development in the People´s Republic of China“, in: Sit, Victor F.S. (Hg.). Chinese cities: the growth of the metropolis since 1949. Oxford / New York: Oxford University Press, 6f.

^[55] Vgl. Rosen, Kenneth T. / Ross, Madelyn C. (2000). „Increasing home ownership in urban China: notes on the problem of affordability“. Housing Studies, 15. 1, 78.

^[56] Vgl. Chen 1996, 368.

^[57] Vgl. Chen Aimin (1998). „China’s urban housing market development: problems and prospects“. Journal of Contemporary China, 17. 7, 44.

^[58] Vgl. Lee / Zhu 2006, 41.

^[59] Die Berechnung der Wohnfläche zu der Zeit schloss Flure, Treppenaufgänge, Küchen und Toiletten aus. Diese Zählweise wurde in den 1950ern von der Sowjetunion übernommen. Vgl. Kirkby, Richard J. R. (1985). Urbanisation in China: town and country in a developing economy 1949-2000 AD. London: Croom Helm, 165/178. In der chinesischen Statistik werden drei unterschiedliche Wohnflächenberechnungen angewandt: Wohn- juzhu, Nutz- shiyong und Baufläche jianzhu. Wohnfläche bezieht sich nur auf den Schlafplatz, also auf das Schlafzimmer. Diese Messung wurde bis 1997 überwiegend angewandt und seit 1997 durch die Messung der Nutzfläche abgelöst, da die Wohnungen mit dem wirtschaftlichen Wachstum größer wurden. Die Nutzfläche beinhaltet das Schlafzimmer und alle anderen nutzbaren Flächen innerhalb der Wohneinheit, wie Wohnzimmer, Flure, Badezimmer und Küche. Die Baufläche umfasst zusätzlich die mit anderen Bewohnern geteilte Fläche außerhalb der Wohneinheit, aber innerhalb des Wohnkomplexes, wie Treppen und Flure. Seit dem 2000 Zensus Report wird die Baufläche angegeben. Es gibt keine standardisierten Umwandlungen unter den drei Flächen. Doch eine von vielen genutzte Faustregel lautet: Die Wohnfläche beträgt 75 Prozent der Nutzfläche und die Nutzfläche 75 Prozent der Baufläche. Vgl. Wang Feng (2003). „Housing improvement and distribution in urban China: initial evidence from China´s 2000 census“.China Review, 3. 2, 127f.

^[60] Vgl. Kirkby 1985, 165.

^[61] Vgl. Ebd., 166.

^[62] Vgl. Qian Lingjuan 钱玲娟 / Xu Bing 徐兵 / Huang Shuyuan 黄淑媛 (1980). „ Beijingshi de renkou fazhan qingkuang he dangqian de renwu 北京市的人口发展情况和当前的任务“, in: Renkou yanjiu 人口研究. 1, 41.

^[63] Vgl. Qian / Xu / Huang 1980, 41.

^[64] Vgl. ebd.

^[65] Ein Universitätsprofessor oder Assistent eines Direktors einer Fabrik war zum Beispiel für eine 2-Zimmer-Wohnung mit eigenem Bad und Küche berechtigt. Ein Universitätspräsident oder Direktor hingegen hatten das Recht auf eine 3 bis 5-Zimmer-Wohnung mit Küche und Bad. Vgl. Kim, Joochul (1987). „China's current housing issues and policies“. Journal of the American Planning Association, 53. 2, 221f.

^[66] Vgl. Qian / Xu / Huang 1980, 41.Lee / Zhu 2006, 41.

^[67] Vgl. Wang / Murie 1996, 973. Ein Teil der Menschen hatte keinen Anspruch auf Wohnraum. Dazu zählten Angestellte, die einen befristeten Vertrag hatten oder die in den Augen der Regierung in der Vergangenheit einen großen Fehler gemacht haben, worunter der Verstoß gegen die Familienplanung oder eine Vorstrafe fällt. Ebenso wurden Familien diskriminiert, wenn ein Ehepartner vor Ort nicht gemeldet war. Vgl. Wang Yaping / Murie, Alan (2000a). „Social and spatial implication of housing reform in China“. International Journal of Urban and Regional Research, 24. 2, 402.

^[68] Vgl. Wang / Murie 1996, 973.

^[69] Vgl. Breslin, Shaun (2003). „Vier Modernisierungen“, in: Staiger, Brunhild / Friedrich, Stefan / Schütte Hans-Wilm (Hg.). Das große China-Lexikon. Darmstadt: Primus Verlag, 812.

^[70] Leng Rong 冷溶 / Wang Zuoling 汪作玲 (2007). „ Deng Xiaoping nianpu (1975-1997) (xia) 邓小平年谱（1975-1997）（下）“ (Deng Xiaopings Chronik (1975-1997) (2. Teil). Peking: Zhongyang wenxian chubanshe 中央文献出版社, 614f.

^[71] Vgl. Liu Wei.

^[72] Vgl. Zhang Qingyong 张清勇 (2008). „ Que gu suo lai jing: gaige kaifang san shi nian zhongguo fangdichanye de huigu 却顾所来径：改革开放三十年中国房地产业的回顾“, in Zhang Hongming 张泓铭 (Hg.). Gaige kaifang sanshi nian de Zhongguo fangdichanye (2008 nian di san juan) /Zhongguo fangdichan yanjiu 改革开放三十年的中国房地产业（2008年第三卷）/中国房地产研究. Shanghai: Shehui kexueyuan chubanshe 上海社会科学院出版社, 4.

^[73] Zhang Mingjie 张明杰 / Yao Jinguan 姚今观 (25.07.1979). „ Jiejue chengshi zhufang wenti de jianyi 解决城市住房问题的建议“. Renmin ribao 人民日报. 11338, 3.

^[74] Vgl. Chen 1998, 47.

^[75] Vgl. Wang / Murie 1996, 972.

^[76] Vgl. 25.02.1988: Staatsrat. „ Guanyu yinfa zai quanguo chengzhen fenqi fenpi tuixing zhufang zhidu gaige shishi fang´an de tongzhi [ 11 hao ] 关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知 [119号]“. Bezogen über: http://www.law110.com/law/guowuyuan/2083.htm, law110.com, letzter Abruf: 14.07.2010. Law110 ist eine kommerzielle Seite, die neben Gesetzessammlungen, richterlichen Urteilen sowie Verordnungen zu Immoblien (unter anderem Abriss, Kompensationszahlungen) auch Beratungen bietet.

^[77] Nach Berechnungen wird die Miete 1,56 RMB pro Quadratmeter betragen, wenn die fünf Faktoren integriert sind. Vorerst soll sie auf über einen RMB erhöht werden.

^[78] Vgl. Wang / Murie 1996, 979.

^[79] Vgl. 31.12.1991: Führungsriege des Staatsrates zur Reform des Wohnungswesens. „ Guanyu quanmian tuijin chengzhen zhufang zhidu gaige de yijian 关于全面推进城镇住房制度改革的意见“. Bezogen über: http://china.findlaw.cn/fagui/xz/27/147320.html, Zhao fa wang 找法网, letzter Abruf: 25.10.2010. Zhao fa wang ist eine kommerzielle Internetseite. Sie ist eine Plattform für Informationen im Bezug auf das Gesetz, bietet aber auch Beratung für Nutzer und Anwälte an.

^[80] Vgl. 18.07.1994: Staatsrat. „ Guowuyuan guanyu shenhua chengzhen zhufang zhidu gaige de jueding [ 43 hao ] 国务院关于深化城镇住房制度改革的决定 [43号]“. Bezogen über: http://www.law110.com/law/guowuyuan/2018.htm, law110.com, letzter Abruf: 07.06.2010.

^[81] Das Bestimmen des Verhältnisses von Wohnungspreis zum Einkommen ist international der gängige Weg zur Messung der finanziellen Tragbarkeit der Bevölkerung. Dieser Indikator ist kein ausschließliches Kriterium und variiert in unterschiedlichen Ländern. Trotzdem ist das Verhältnis der beiden Faktoren ein hilfreiches Instrument zum Vergleich der Erschwinglichkeit eines Wohnraums.

^[82] Vgl. Yao Lingzhen 姚玲珍 (2003). Zhongguo gonggong zhufang zhengce moshi yanjiu 中国公共住房政策模式研究. Shanghai: Caijing daxue chubanshe 财经大学出版社, 7.

^[83] Vgl. Chen 1998, 50.

^[84] Vgl. Logan / Fang / Zhang 2009, 107.

^[85] Vgl. ebd.

^[86] Vgl. ebd., 102.

^[87] Vgl. ebd., 103.

^[88] Vgl. Logan / Fang / Zhang 2009, 105.

^[89] Vgl. Wang Yaping (2000b). „Housing reform and its impacts on the urban poor in China“. Housing Studies, 15. 6, 848.

^[90] Taubemann, Wolfgang (2003). „Wohnungswesen“, in: Staiger, Brunhild / Friedrich, Stefan / Schütte Hans-Wilm (Hg.). Das große China-Lexikon. Darmstadt: Primus Verlag, 871.

^[91] Vgl. Logan / Fang / Zhang 2009, 105.

^[92] Nach der Statistik von 2010 liegt die Zahl der Wanderarbeiter bei 221 Millionen. Vgl. Chen Hui 陈辉. „ Wo guo 2.21 yi liudong renkou si cheng xinshengdai xiwang rongru dangdi 我国2.21亿流动人口四成新生代 希望融入当地“. Erstellt: 01.03.2011, bezogen über: http://www.npfpc.gov.cn/cn/detail.aspx?articleid=110301084854843129, Gov.cn, letzter Abruf: 07.07.2011. Die Seite wird von der Kommission für Chinas Population und Familienplanung betrieben.

^[93] Vgl. Stephens, Mark (2010). „Locating Chinese urban housing policy in an international context“. Urban Studies, 47. 14, 2969.

^[94] Vgl. He Shenjing / Liu Yuting / Wu Fulong / Wester, Chris (2010). „Social groups and housing differentiation in China´s urban villages: an institutional interpretation“. Housing Studies, 25. 5, 675.

^[95] Vgl. Deng Wei 邓卫 / Zhang Jie 张杰 / Zhuang Weimin 庄惟敏 (2009). 2009 nian zhongguo chengshi zhuzhai fazhan baogao 2009 年中国城市住宅发展报告. Peking: Qinghua daxue chubanshe 清华大学出版社, 14.

^[96] Das Gebäude ist 492 Meter hoch und hat 101 Stockwerke.

^[97] Vgl. Logan / Fang / Zhang 2009, 104.

^[98] Vgl. Wang / Murie 2000a, 407.

^[99] Vgl. Logan / Fang / Zhang 2009, 114.

^[100] Vgl. Yao Lingzhen (2001). Der Markt für Wohnimmobilien in der VR China. Hamburg: Verlag Dr. Kovac, 169f.

^[101] Ebd., 172.

^[102] Vgl. ebd., 171.

^[103] Vgl. ebd., 169f.

^[104] Vgl. 14.07.1998: Bauministerium, Nationale Entwicklungsplanungskommission, Ministerium für Boden- und Ressourcenverwaltung. „ Guanyu dali fazhan jingji shiyong zhufang de ruogan yijian [ 154 hao ] 关于大力发展经济适用住房的若干意见 [154号]“. Bezogen über: http://www.law-lib.com/law/law_view.asp?id=67440, Falü tushuguan 法律图书馆, letzter Abruf: 03.03.2011. Falü tushuguan ist eine kommerzielle Seite, die neben Gesetzessammlungen auch richterliche Erlasse zur Verfügung stellt.

^[105] Vgl. Meng Fanyu / Wong, Francis / Feng Changchun u.a. (2004). „Economical housing provision in China (1998-2002) - a case study of Beijing.“International Journal of Strategic Property Management. 8, 94.

^[106] Ruan Jiazhi 阮家治. „ Wen Jiabao mingque fangdichanye shi guomin jingji zhongyao zhizhu chanye 温家宝明确房地产业是国民经济重要支柱产业“. Erstellt: 11.11.2008, bezogen über: http://news.fdc.com.cn/sd/205673.htm, Fangchan zixun 房产资讯, letzter Abruf: 06.04.2011. Fangchan zixun ist eine kommerzielle Seite, die Informationen und Beratung zu Immobilien und Materialien für Einrichtungsgegenstände stellt.

^[107] Vgl. o.V. „China must replace half its homes in 20 years – report“. Erstellt: 07.08.2010, bezogen über: http://english.people.com.cn/90001/90778/90862/7096668.html, People´s Daily, letzter Abruf: 15.08.2010.

^[108] Vgl. Ye / Song / Chen 2010, 275.

^[109] Vgl. Guo Mudong 郭木东 / Xiong Zili 熊自力 (Hg.) (2009). Zhongguo tonji nianjian 2009 中国统计年鉴2009. Peking: Zhongguo tongji chubanshe 中国统计出版社, 215f.

^[110] Vgl. Guo / Xiong 2009, 175.

^[111] Das Statistikamt gibt den Prozentanteil der Wohnungen in Besitz von Privatpersonen an und nicht die wohnbezogene Quote bekannt. Vgl. Shen Bin 沈彬. „ Zhuanjia bie zia na ´zhufang zi you lü´ huyou ren le 专家别再拿 ´ 住房自有率 ´ 忽悠人了“. Erstellt: 24.03.2011, bezogen über: http://www.law-star.com/cacnew/201103/820069271.htm, Zhongguo falü xinxi wang 中国法律信息网, letzter Abruf: 12.04.2011.

^[112] Clemens, Ulrich / Dyck, Steffen / Just, Tobias (2011). „Chinas Wohnungsmärkte: Regulatorische Maßnahmen mindern das Risiko eines heftigen Einbruchs“. Deutsche Bank Research. Aktuelle Themen. 516, 5. http://www.dbresearch.de/PROD/DBR_INTERNET_DE-PROD/PROD0000000000273931.PDF, letzter Abruf: 23.10.2011.

^[113] Vgl. Guo / Xiong 2009, 225.

^[114] Vgl. Clemens / Dyck / Just 2011, 3ff.

^[115] Vgl. 10.01.2010: Generalbüro des Staatsrates. „ Guowuyuan bangongting guanyu cujin fangdichan shichang pingwen jiankang fazhan de tongzhi [ 4 hao ] 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 [4号]“. Bezogen über: http://www.gov.cn/zwgk/2010-01/10/content_1507058.htm, Gov.cn, letzter Abruf: 11.08.2010.

^[116] Vgl. Yao 2001, 98ff.

^[117] Ein Leerstand bei Wohnraum von fünf bis sechs Prozent ist marktüblich und praktisch eine natürliche Leerstandsquote, die durch laufende Fluktuation bedingt ist wie Umzug und Renovierung. Eine Quote zwischen zehn und zwanzig Prozent hingegen befindet sich in der Gefahrenzone. Ein Leerstand von über zwanzig Prozent weist auf ein gravierendes Überangebot an Wohnraum hin und lässt auf Spekulation im Immobilienmarkt vermuten. Vgl. Reisbeck, Tilman / Schöne, Lars B. (Hg.) (2009). Immobilien-Benchmarking: Ziele, Nutzen, Methoden und Praxis. 2. Aufl., Berlin: Springer-Verlag, 440.

^[118] Vgl. Yu Jingjing. „ Zhujianbu guanyuan cheng zhufang kongzhilü gen gao jiage mei you zhijie guanxi 住建部官员称住房空置率跟高房价没有直接关系“. Erstellt: 17.08.2010, bezogen über: http://www.soufun.com/news/2010-08-17/3676951_2.html, Soufang wang 搜房网, letzter Abruf: 30.12.2010. Soufang wang gehört dem Unternehmen Soufun und ist eine kommerzielle und Chinas größte Immobilien-Webseite.

^[119] Vgl. Du Xiao 杜晓. „ Toushi zhongguo zhufang ´kongzhilü´ zhi zheng 透视中国住房 ´ 空置率 ´ 之争“. Erstellt am: 19.08.2010, bezogen über: http://www.legaldaily.com.cn/bm/content/2010-08/19/content_2247743.htm?node=20732, Fazhi wang 法制网, letzter Abruf: 30.12.2010. Fazhi wang ist die Internetseite der Zeitung Rechtssystem (Fazhi ribao), die der Komission für Politik und Rechtsvorschriften der KPCh untersteht.

^[120] Vgl. o.V. „ Zhongguo zhufang kongzhilü zhi mi 中国住房空置率之谜“. Erstellt: 08.04.2010, bezogen über: http://china.findlaw.cn/fangdichan/fccs/kongzhifang/44892.html, Zhao fa wang 找法网, letzter Abruf: 25.09.2011.

^[121] Vgl. Du Xiao.

^[122] Bei der Volkszählung gingen zuständige Personen von Tür zur Tür, um Personen pro Haushalt zu zählen. Dabei wurden auch Fragebögen zur Wohnsituation ausgehändigt. Vgl. Yuan Yuan 袁媛. „ Guojia tongjiju juzhang Ma Jiantang jiedu Zhongguo di liu ci renkou pucha 国家统计局局长马建堂解读中国第六次人口普查“. Erstellt: 29.04.2011, bezogen über: http://www.people.com.cn/GB/32306/143124/147550/14519636.html, Renmin wang 人民网, letzter Abruf: 20.10.2011.

^[123] Vgl. Wang 2000b, 862.

^[124] Vgl. Zhang 2000, 345.

^[125] Hu Jintao wurde 2002 zum neuen Staatspräsidenten nach Jiang Zemin gewählt.

^[126] Vgl. Holbig, Heike (2005): „´Wissenschaftliches Entwicklungskonzept´, ´Harmonische Gesellschaft´ und ´Eigenständige Innovation´: Neue parteipolitische Prioritäten unter Hu Jintao“. China Aktuell. 6, 2005, 16.

^[127] Vgl. Wang 2003, 122.

^[128] Vgl. Wang 2003, 122.

^[129] Je kleiner der Koeffizient, desto gleichmäßiger ist die Verteilung in einem Land. Ein Index von Null bedeutet, dass das Vermögen eines Landes gleichmäßig auf alle Bewohner verteilt ist. Je näher der Koeffizient an der eins ist, desto ungleichmäßiger ist die Einkommens- und/oder Vermögensverteilung. Ein Index von eins bedeutet, dass eine einzelne Person im Besitz des Gesamtvermögens eines Landes ist.

^[130] Vgl. Chen Jia. „Country´s wealth divided past warning level“. Erstellt: 12.05.2010, bezogen über: http://www.chinadaily.com.cn/china/2010-05/12/content_9837073.htm, Chinadaily.com.cn, Abruf: 04.01.2011.

^[131] Vgl. He Qinglian (2006). China in der Modernisierungsfalle. Bonn: Bundeszentrale für politische Bildung, 278.

^[132] Vgl. ebd.

^[133] Holbig 2005, 16.

^[134] Hu Jintao 胡锦涛. „ Zhongguo gongchandang di shiqi ci quanguo daibiao dahui shang de baogao 中国共产党第十七次全国代表大会上的报告“. Erstellt: 15.10.2007, bezogen über: http://cpc.people.com.cn/GB/64162/64168/106155/106156/6430009.html, Zhongguo gongchandang xinwen 中国共产党新闻, letzter Abruf: 28.10.2010. Die Webseite gehört der Volkszeitung.

^[135] Vgl. Holbig 2005, 17.

^[136] Vgl. Meng / Wong / Feng 2004, 87f.

^[137] Vgl. Guo Aidi 郭爱娣 (08.12.2009). „ 85% jiating maibuqi fang 85%家庭买不起房. Jinghua shibao 京华时报, 3.

^[138] Vgl. o.V. „ 85% jiating maibuqi fang shuoming le shenme? 85%家庭买不起房说明了什么？“. Erstellt: 09.12.2009, bezogen über: http://guancha.gmw.cn/content/2009-12/09/content_1018803.htm, Guanming wang 光明网, letzter Abruf: 23.07.2011. Guangmin wang ist eine der ersten online Nachrichtenseiten unter der Aufsicht der Zentralregierung.

^[139] Vgl. Guo Aidi.

^[140] Vgl. Cui Yu 崔宇. „ Zhongguo you duoshao ren baoyuan goa fangjia? 中国有多少人抱怨高房价？“. Erstellt: 06.04.2011, bezogen über: http://house.hexun.com/2011-04-06/128511646.html, Hexun wang 和讯网, letzter Abruf: 13.04.2011. Hexun wang ist eine kommerzielle und erste finanzwirtschaftliche Internetseite.

^[141] Vgl. Meng / Wong / Feng 2004, 87f.

^[142] Vgl. Dokument Nr. 10 [2010], (Art. 1.2). Vgl.: o.V. „ 2011 nian guowuyuan chutai loushi xin guo ba tiao 2011年国务院出台楼市新国八条 “. Erstellt: 27.01.2011, bezogen über: http://news.9ask.cn/Article/sd/201101/1069752.shtml, Zhonggu fazhi xinwen 中顾法治新闻, letzter Abruf: 17.05.2011, (Art. 2). Zhonggu fazhi xinwen ist eine kommerzielle Internetseite und Plattform für rechtliche Angelegenheiten. Vgl.: Dokument Nr. 4 [2010], (Art. 1.1). Das Dokument erschien auf der Webseite der Zentralregierung.

^[143] Vgl. 14.03.2004: Die Zweite Tagung des Zehnten Nationalen Volkskongresses. „ Zhonghua renmin gongheguo xianfa 中华人民共和国宪法“. Erstellt: 15.03.2004, bezogen über: http://www.people.com.cn/GB/shehui/1060/2391834.html, Renmin wang 人民网, letzter Abruf: 04.01.2011.

^[144] Vgl. Chen Jie 陈杰. „ Zhuzhaifa ying jiejue shenme wenti 住宅法应解决什么问题“. Erstellt: 13.03.2008, bezogen über: http://news.xinhuanet.com/theory/2008-03/13/content_7777993.htm, Xinhua wang 新华网, letzter Abruf: 30.12.2010.

^[145] Vgl. Yu Wei 俞玮. „ Shiping: zhufang baozhang fa, xian you baozhang zai tan gongxiang 时评：住房保障法，先有保障再谈共享“. Erstellt: 04.02.2010, bezogen über: http://news.xinhuanet.com/politics/2010-02/04/content_12928293.htm, Xinhua wang 新华网, letzter Abruf: 22.11.2010.

^[146] Vgl. Chen Jie.

^[147] Vgl. Zheng Gongcheng 郑功成. „ Guanyu jiakuai zhuzhai fali fa de yi´an 关于加快住宅法立法的议案“. Erstellt: 12.03.2008, bezogen über: http://npc.people.com.cn/GB/28320/116286/116591/6990074.html, Renmin wang 人民网, letzter Abruf: 30.12.2010.

^[148] Vgl. Cui Qingxin 崔清新 / Zou Shengwen 邹声文. „ Wo guo jiang zhiding jiben zhufang baozhang fa 我国将制定基本住房保障法“. Erstellt: 08.11.2010, bezogen über: http://news.sina.com.cn/c/2010-11-08/151021434482.shtml, Xinlang wang 新浪网, letzter Abruf: 22.11.2010.

^[149] Vgl. Jiang Xunshou 江训涛 (2010). „ Rang baozhangxing zhufang geng you baozhang 让保障性住房更有保障“. Guanli xuejai 管理学家. 4, 19.

^[150] Vgl. Yu Wei.

^[151] Vgl. Cui / Zou.

^[152] Es gab ursprünglich vierzehn Steuerarten im Immobiliensektor, die jeweils 2009 und 2010 abgeschafft wurden.

^[153] Vgl. Cao Yiting.

^[154] Vgl. Li Wei 李伟. „ Gongshanglian: woguo fangjia weihe ju gaobuxia 工商联：我国房价为何居高不下“. Erstellt: 07.03.2009, bezogen über: http://money.163.com/09/0307/14/53QFJ7RH002537HU.html, Wangyi 网易, letzter Abruf: 11.02.2011.

^[155] Vgl. Dokument Nr. 77 [2004].

^[156] Vgl. Dokument Nr. 258 [2007].

^[157] Vgl. Nationales Finanzministerium. „ Jingji shiyong zhufang jianshe you naxie tudi ji shuifei youhui fuchi zhengce 经济适用住房建设有哪些土地及税费优惠扶持政策“. Erstellt: o.D., bezogen über: http://www.mof.gov.cn/pub/zonghesi/zhuantilanmu/zhufangguanli/200807/t20080724_58761.html, Gov.cn, letzter Abruf: 08.06.2011. Die Internetseite wird vom Büro des Finanzministeriums verwaltet. Vgl. Nationales Finanzministerium. „ Lianzu zhufang jianshe you naxie tudi ji shuifei youhui fuchi zhengce 廉租住房建设有哪些土地及税费的优惠扶持政策 “. Erstellt: o.D. bezogen über: http://www.mof.gov.cn/pub/zonghesi/zhuantilanmu/zhufangguanli/200807/t20080724_58761.html, Gov.cn, letzter Abruf: 08.06.2011.

^[158] Vgl. 03.03.2008: Finanzministerium, Generalbüro der Nationalen Steuerbehörde. „ Guanyu lianzu zhufang jingji shiyong zhufang he zhufang zulin youguan shuishou zhengce de tongzhi [ 24 hao ] 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知 [24号]“. Bezogen über: http://www.js-n-tax.gov.cn/publicinfo/PubLicInfoDetail.aspx?Id=8415, Gov.cn, letzter Abruf: 14.02.2011. Das Finanzamt der Provinz Jiangsu betreibt die Seite zu steuerlichen Angelegenheiten in der Region. Sie stellt Regulierungen und Gesetze bereit und soll eine Brücke zwischen Steuerbehörde und Steuerzahlern bilden.

^[159] Vgl. Ye / Song / Chen 2010, 288.

^[160] Die Untersuchung dauerte vier Monate (6.2008-10.2008) in neuen Städten: Peking, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Qingdao, Xi´an, Chengdu, Suzhou, Huhhot.

^[161] Vgl. 06.02.2009: Nationale Handelskammer für Immobilien. „ Guanyu wo guo fangdichan qiye kaifa feiyong de diaoyan baogao 关于我国房地产企业开发费用的调研报告“. Bezogen über: http://www.chinahouse.info/old/html/SHSY_TOP/2009-3/5/13_56_23_155.html, Zhongguo budong chan wang 中国不动产网, letzter Abruf: 07.06.2011. Die Internetseite ist das Sprachrohr der Nationalen Handelskammer für Immobilien, die über Dienstleistungen, Mitglieder und ihre Arbeit berichtet. Die Handelskammer wird von der KPCh geleitet, spricht von sich selbst allerdings als nichtstaatliche Organisation, deren Mitglieder Industrielle und Geschäftsleute sind.

^[162] Vgl. 05.11.2008: Staatsrat. „ Zhonghua renmin gongheguo yingye shui zanxing tiaoli 中华人民共和国营业税暂行条例“. Bezogen über: http://www.gov.cn/zwgk/2008-11/14/content_1149510.htm, Gov.cn, letzter Abruf: 08.06.2011.