Der chinesische Immobilienmarkt. Entwicklungsphasen, Tendenzen, Potenziale

Henschke, Katja

Der chinesische Immobilienmarkt. Entwicklungsphasen, Tendenzen, Potenziale

Eine kritische Analyse der volkswirtschaftlichen, politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen der Immobilienwirtschaft in der VR China

von Katja Henschke (Autor:in)

BWL - Marktforschung

Zusammenfassung

Inhaltsangabe:Zielsetzung der Arbeit:
Für das kapitalistische Wirtschaftssystem wird der Handel mit Gebäuden und Grundstücken als ein Indikator für das ökonomische Entwicklungsniveau eines Landes angesehen. Zentrales Anliegen dieser Arbeit ist die Klärung der Fragestellung, ob sich unter den in der Volksrepublik China gegebenen Bedingungen der zentralen Planwirtschaft und des Verbots von Privateigentum an innerstädtischen Grundstücken ein effizienter Immobilienmarkt entwickeln konnte.
Ein Blick in die Geschichte des Reiches zeigt, dass das feudalistisch geprägte China ein Privateigentum an Grund und Boden kannte und dass ein Handel damit möglich war. In der Zeit der chinesischen Republik sollten parallel zur Einführung eines westlich geprägten Zivilrechtes auch die Regelungen für einen prosperierenden Immobilienmarkt implementiert werden. Doch die Kommunistische Partei setzte nach ihrer Machtergreifung eigene Ideale einer Bodenreform durch, in deren Verlauf landwirtschaftlich genutzter Boden den Kollektiven und städtischer Boden dem Staat zugeordnet wurde. Es ist einsichtig, dass der Immobilienmarkt seit dieser Zeit brach lag. Zudem kam es in Folge der zentralistischen Planwirtschaft zu enormen Fehlentwicklungen, deren schwerwiegende Ausmaße in Hungersnöten und akuten Engpässen in der Wohnraumversorgung sichtbar wurden. Die derzeitige Staatsführung scheint aus den Fehlern der Vergangenheit gelernt zu haben und hat im Hinblick auf die Wiederbelebung des chinesischen Immobilienmarktes zahlreiche Transformationsprozesse in Gang gesetzt.
Die Entwicklungen auf dem chinesischen Immobilienmarkt sollen in der vorliegenden Arbeit auch hinsichtlich ihrer Konsequenzen für ausländische Investoren dargestellt werden. Weiteres Anliegen der Verfasserin ist es, die wichtigsten Bereiche des heutigen Immobilienmarktes im Kontext der politisch-rechtlichen Veränderungen und der wirtschaftlichen Auswirkungen seit der Öffnungspolitik darzustellen. Auf finanzwirtschaftliche Aspekte der Immobilienwirtschaft kann im Rahmen dieser Arbeit besonders im Hinblick auf die anhaltenden Umstrukturierungen der chinesischen Bankenlandschaft nicht detailliert eingegangen werden. Ebenso wenig soll eine volkswirtschaftliche Analyse
Gegenstand der Arbeit sein.
Im Vordergrund stehen vielmehr die Prozesse und Reformen des chinesischen Immobilienmarktes, die Betrachtung der aktuellen Rahmenbedingungen und eine kritische Einschätzung der Stellung des chinesischen Immobilienmarktes. Die […]

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

Einführung

Historische Entwicklung der Landnutzungsrechte

und des chinesischen Immobilienmarktes

2.1

Die Zeit vor Gründung der Republik 1949

2.1.1

Landnutzung, Eigentumsverhältnisse und Bodenordnung

2.1.2

Die Entstehung des republikanischen Bodenrechts

2.1.3

Die Entwicklung des chinesischen Immobilienmarktes 1840-1949

2.2

Die Abschaffung des Privateigentums in der Zeit

ab 1949

2.2.1

Die maoistische Bodenreform

2.2.2

Die Ordnung der ländlichen Liegenschaften

2.2.3

Die Entwicklung in den städtischen Gebieten

Die Reformen seit 1979

3.1

Die Phase der Marktbelebung 1979-1990

3.1.1

Der Beginn der Umstrukturierung von Bodenordnung und Immobilienwirt-

schaft

3.1.2

Die Einführung von Landnutzungsgebühren und Landnutzungsrechten

3.1.3

Die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

3.2

Die Phase des Marktwachstums seit 1990

3.2.1

Die Weiterentwicklung der Rechtsverhältnisse und staatliche

Wohnungspolitik

3.2.2

Die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Der heutige chinesische Immobilienmarkt

4.1

Die aktuellen Rahmenbedingungen

4.1.1

Typologisierung und Grundlegungen

4.1.2

Die volkswirtschaftlichen und wirtschaftspolitischen Determinanten

und Einflussfaktoren auf Investitionen

III

4.1.3

Der Immobilienmarkt und die sozialistische Marktwirtschaft

4.1.4

Der öffentliche Stellenwert der Immobilienwirtschaft

4.1.5

Die aktuellen Investitionsbedingungen am Beispiel deutsch-chinesischer

Joint Ventures

4.2

Allgemeiner Überblick und regionale Gliederung des Im-

mobilienmarktes

4.3

Gliederung der Teilmärkte nach Objektarten

4.3.1

Der Markt für Wohnimmobilien

4.3.2

Der Markt für Büroimmobilien

4.4

Der regionale Teilmarkt Shanghai

4.5

Probleme des chinesischen Immobilienmarktes

4.5.1 Ungelöste

Entscheidungsregelungen

4.5.2

Gegenwärtige Schwierigkeiten des Büro- und des Wohnimmobilienmarktes

4.6

Die Entwicklungstendenzen des chinesischen Immobilien-

marktes 68

Zusammenfassung und Ausblick

Anhang

Literaturverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abb.

Abbildung

Abs.

Absatz

AHK

Außenhandelskammer

Anm. d. Verf.

Anmerkung der Verfasserin

Aufl.

Auflage

Bd.

Band

BfAI

Bundesstelle

für

Außenhandelsinformation

BGB

Bürgerliches

Gesetzbuch

BIP

Bruttoinlandsprodukt

bzw.

beziehungsweise

ca.

circa

d.h.

das

heißt

div.

diverse

ebd.

ebenda

al.

alii

etc.

cetera

FAZ

Frankfurter

Allgemeine

Zeitung

FEER

Far

eastern

Economic

Review

FES

Friedrich

Ebert

Stiftung

Fn.

Fußnote

GATT

General Agreement on Tariffs and Trade

HGB

Handelsgesetzbuch

Hong

Kong

Hrsg.

Herausgeber

JOR

Jahrbuch

für

Ostrecht

Joint

Venture

Kap.

Kapitel

KPCh

Kommunistische

Partei

Chinas

Mio.

Million

(-en)

Mrd.

Milliarde

(-n)

MwSt.

Mehrwertsteuer

Nr.

Nummer

NVK

Nationaler

Volkskongress

qkm

Quadratkilometer

Quadratmeter

RIW

Recht

der

Internationalen

Wirtschaft

RMB Renminbi

(chinesische Währung, nicht zu verwechseln mit der

Geldeinheit Yuan)

Seite

sog.

sogenannte

(-n)

Sp.

Spalte

Tab.

Tabelle

u.a.

und

andere

UdSSR

Union der Sozialistischen Sowjetrepubliken

USA

United

States

America

usw.

und

weiter

vgl.

vergleiche

Volksrepublik

v. Chr.

vor Christus

WTO

World

Trade

Organization

z.B.

zum

Beispiel

zzgl.

zuzüglich

,,Wo der Boden eine Ware ist,

ein Handelsobjekt, da wissen

die Vertreter des Großkapitals

sehr bald, dass der Boden

die sicherste Ware ist, mit der

man handeln kann.

Sie verdirbt nicht, sie wird durch keine

neue Erfindung wertlos gemacht."

Adolf Damaschke, Bund deutscher Bodenreformer,

1902

"It is not a market for the financially

weak, short time spanned, impatient,

or not so serious investors."

Stephen Chung, Executive Director, Zeppelin Real

Estate Analysis Limited

2002

1 Einführung

Zielsetzung der Arbeit

Für das kapitalistische Wirtschaftssystem wird der Handel mit Gebäuden

und Grundstücken als ein Indikator für das ökonomische Entwicklungsniveau

eines Landes angesehen. Zentrales Anliegen dieser Arbeit ist die Klärung der

Fragestellung, ob sich unter den in der Volksrepublik China gegebenen Bedin-

gungen der zentralen Planwirtschaft und des Verbots von Privateigentum an

innerstädtischen Grundstücken ein effizienter Immobilienmarkt entwickeln konn-

te.

Ein Blick in die Geschichte des Reiches zeigt, dass das feudalistisch ge-

prägte China ein Privateigentum an Grund und Boden kannte und dass ein Han-

del damit möglich war.

In der Zeit der chinesischen Republik sollten parallel zur

Einführung eines westlich geprägten Zivilrechtes auch die Regelungen für einen

prosperierenden Immobilienmarkt implementiert werden. Doch die Kom-

munistische Partei setzte nach ihrer Machtergreifung eigene Ideale einer Bo-

denreform durch, in deren Verlauf landwirtschaftlich genutzter Boden den Kol-

lektiven und städtischer Boden dem Staat zugeordnet wurde. Es ist einsichtig,

dass der Immobilienmarkt seit dieser Zeit brach lag. Zudem kam es in Folge der

zentralistischen Planwirtschaft zu enormen Fehlentwicklungen, deren schwer-

wiegende Ausmaße in Hungersnöten und akuten Engpässen in der Wohnraum-

versorgung sichtbar wurden.

Die derzeitige Staatsführung scheint aus den Feh-

lern der Vergangenheit gelernt zu haben und hat im Hinblick auf die Wiederbe-

lebung des chinesischen Immobilienmarktes zahlreiche Transformationsprozes-

se in Gang gesetzt.

Die Entwicklungen auf dem chinesischen Immobilienmarkt sollen in der

vorliegenden Arbeit auch hinsichtlich ihrer Konsequenzen für ausländische In-

vestoren dargestellt werden. Weiteres Anliegen der Verfasserin ist es, die wich-

tigsten Bereiche des heutigen Immobilienmarktes im Kontext der politisch-

rechtlichen Veränderungen und der wirtschaftlichen Auswirkungen seit der Öff-

nungspolitik darzustellen. Auf finanzwirtschaftliche Aspekte der Immobilienwirt-

schaft kann im Rahmen dieser Arbeit besonders im Hinblick auf die anhaltenden

Vgl. FRANKE 1903, S. 16-17

Hauptgründe hierfür waren die Fehlallokation des Produktionsfaktors Arbeit sowie die mangel-

hafte und minderwertige Ausstattung der chinesischen Volkswirtschaft mit Produktionsmitteln

(Anm. d. Verf.).

Umstrukturierungen der chinesischen Bankenlandschaft nicht detailliert einge-

gangen werden. Ebenso wenig soll eine volkswirtschaftliche Analyse

Gegenstand der Arbeit sein.

Im Vordergrund stehen vielmehr die Prozesse und Reformen des chine-

sischen Immobilienmarktes, die Betrachtung der aktuellen Rahmenbedingungen

und eine kritische Einschätzung der Stellung des chinesischen Immobilienmark-

tes. Die Arbeit soll dazu beitragen, verschiedene Aspekte des chinesischen Im-

mobilienmarktes und die wichtigsten Phasen seiner Entwicklung aufzuzeigen

und somit die aktuell bestehende Situation verständlich zu machen. Die Ergeb-

nisse der Untersuchungen sollen Interessenten eine Handlungsgrundlage bei

den chinesischen Immobilienmarkt betreffenden Entscheidungen bieten.

Zum Aufbau dieser Arbeit

Die Entwicklung des chinesischen Immobilienmarktes vollzog sich in drei

großen Etappen, die sich im Aufbau dieser Arbeit in Form eigenständiger Ab-

schnitte widerspiegeln. So beschäftigt sich Kapitel Zwei mit einem historischen

Abriss zur Entstehung der Bodenordnung und der Eigentumsrechte vor Grün-

dung der Volksrepublik China. Es schließt sich eine Darstellung der maoisti-

schen Ära und der entsprechenden Auswirkungen auf den Immobilienmarkt an,

wobei die Entwicklungen auf dem Land und in den städtischen Gebieten geson-

dert betrachtet werden.

Kapitel Drei hat die gravierenden Änderungen im chinesischen Immobi-

lienmarkt seit der Öffnungspolitik der Jahre 1978 und 1979 zum Inhalt. Dabei

kommt dem juristischen Konstrukt der Landnutzungsrechte besondere Bedeu-

tung zu. Die politisch-rechtlichen Änderungen beeinflussten die Marktentwick-

lung in dieser Zeit nachhaltig. So kam es im Anschluss an die Einführung der

Landnutzungsgebühren und der Veräußerbarkeit von Landnutzungsrechten zu

einer Phase der Marktbelebung. Mit der Weiterentwicklung der Eigentumsrechte

und der staatlichen Wohnungspolitik kann für die Zeit ab 1990 von einem

Marktwachstum gesprochen werden, dem sich der zweite Teil des dritten Kapi-

tels ausführlich widmet.

Kapitel Vier beschäftigt sich nach einer ausführlichen Beleuchtung der

Rahmenbedingungen für in- und ausländische Investoren mit der Stellung der

Immobilienwirtschaft innerhalb der chinesischen Volkswirtschaft. Dabei werden

die Besonderheiten des chinesischen Marktes unter dem Aspekt der sozialisti-

schen Marktwirtschaft herausgearbeitet. Danach erfolgt ein allgemeiner Markt-

überblick aus der Perspektive der spezifischen Charakteristiken des Standortes

China, woran sich eine Darstellung der aktuellen dynamischen Entwicklungen

auf den regionalen und objektbezogenen Immobilienteilmärkten anschließt.

Der regionale Teilmarkt Shanghai wird gesondert betrachtet, da er durch

seine Attraktivität für ausländische Investoren eine bemerkenswerte Stellung

innerhalb des chinesischen Gesamtmarktes bekleidet. Die Untersuchungen zur

Immobilienwirtschaft in den Teilmärkten erfolgen unter den Gesichtspunkten des

vordringlichen Interesses ausländischer Investoren. Bei der Betrachtung der

Teilmärkte werden die Regionen Hong Kong, Macao und Taiwan aufgrund ihrer

besonderen Position und ihrer fehlenden Beispielhaftigkeit für den gesamtchi-

nesischen Immobilienmarkt ausgeklammert.

Alle Abschnitte folgen in ihrem Aufbau derselben Methodik. Zuerst wer-

den die rechtlichen und politischen Rahmenbedingungen erläutert. Daran

schließt sich jeweils eine Untersuchung der Auswirkungen auf den chinesischen

Immobilienmarkt an.

Mit einer abschließenden kritischen Darstellung der Unzulänglichkeiten

des jungen chinesischen Immobilienmarktes sowie einem Ausblick auf die künf-

tige Entwicklung soll der Dreiklang der wissenschaftlichen Untersuchungen die-

ser Forschungsarbeit aus rechtlichen Grundlagen, volkswirtschaftlichen und po-

litischen Aspekten sowie immobilienwirtschaftlichen Entwicklungen arrondiert

werden.

2 Historische Entwicklung der Landnutzungsrechte

und des chinesischen Immobilienmarktes

2.1 Die Zeit vor Gründung der Republik 1949

Angesichts der gewaltigen geografischen Ausdehnung und der außeror-

dentlichen Geschichte Chinas sollen an dieser Stelle nur die wichtigsten Ent-

wicklungsstufen der Bodenordnung, der Eigentumsrechte und des Immobilien-

marktes anhand exemplarischer Beispiele skizziert werden. Das Augenmerk

liegt dabei primär auf solchen Gegebenheiten, die auch heute noch im Gesamt-

zusammenhang mit der derzeitigen Rechtslage von Bedeutung sind.

2.1.1 Landnutzung, Eigentumsverhältnisse und Bodenordnung

Aus den letzten Jahren des Kaiserreiches

sind verschiedene Quellen

überliefert, die vermuten lassen, dass prinzipiell alles Land dem Kaiser gehörte.

Das würde bedeuten, dass ein Privateigentum an Grund und Boden im eigentli-

chen Sinne

im alten China nicht möglich war. Besonders Sinologen widerlegen

jedoch diese im ausgehenden 19. Jahrhundert verbreitete Ansicht und führen

viele Belege für die Existenz von individuellem Grundeigentum an, das sich

vorwiegend über das Familien-Eigentum entwickelte.

Ebenso scheint es eine

weit verbreitete Praxis gewesen zu sein, Land an Privatbauern zu verkaufen

oder es diesen für besondere Verdienste zu überlassen.

Auch mag es im

Interesse der wechselnden Herrscherfamilien gelegen haben, die abgeschiede-

nen Gebiete Chinas zu besiedeln. Ein diesbezügliches Beispiel wird für die Zeit

der Song-Dynastie (song shi) illustriert:

,,Das Land aber, das in Bebauung genommen wurde, ward für ewige Zeiten Eigentum

des Betreffenden, und die Beamten erhoben keinen Pachtzins davon."

Die letzte chinesische Dynastie endete mit der Revolution von 1911. Die offizielle Abdankung

der Quing-Dynastie erfolgte 1912 mit der Ausrufung der Republik und der Regierungsgründung.

Vgl. WAGNER 2000, S. 131; HALBEISEN 2000, S. 135-136

Vgl. LEUNG 1997, S. 542

Die Möglichkeit eines liberalen ,,Verfahrens nach Belieben", wie beispielsweise der § 903 BGB

für Eigentümer in Deutschland seit 1896 gewährt, wäre demnach für das damalige China auszu-

schließen. (Anm. d. Verf.)

Vgl. FRANKE (Fn. 1), S. 16-17; JOOS 2001, S. 441

Vgl. THÜMMEL 1995, S. 24

Diese Dynastie bestand von 976 bis 983. Vgl. FRANKE (Fn. 1), S. 14; Abweichend hierzu FI-

SCHER 2000, S. 568, datiert die Song-Dynastie auf 960-1126 (Nördliche Song) und 1127-1279

(Südliche Song).

Mehrheitlich kann heute davon ausgegangen werden, dass China das

feudalistische System vergleichsweise

früh überwunden hat und dass sich in

Folge dessen verschiedene Formen der Bodenordnung herausbilden konnten.

Ein wesentliches Anliegen staatlicher Bodenpolitik war eine möglichst gerechte

Verteilung des Landes.

Auch hierzu findet sich bereits eine sehr früh datierte

Quelle aus der Zeit der Han-Dynastie (qian han shu):

,,Die Verteilung des Grund und Bodens (bildet) die Grundlage von der Regierung des

Volkes."

Es ist anzunehmen, dass von Seiten der Staatsorgane in nahezu allen

Zeiten der Ausweitung von Großgrundbesitz entgegen gewirkt wurde. So hat es

in der chinesischen Geschichte mehrere Reformbewegungen zur Neuverteilung

des Grundeigentums gegeben.

Es existierten neben dem privaten Grundeigentum auch immer solche Ei-

gentumskategorien, die treffend als öffentlich-rechtlich bezeichnet werden kön-

nen. Das Beispiel der Qing-Dynastie

zeigt, dass es dort neben dem Privatei-

gentum insgesamt fünf weitere Eigentumsarten gegeben hat. Neben dem soge-

nannten ,,Bannerland" (qi di) unterschied man das ,,Kronland" (yu di), das ,,Re-

gierungsland" (guan di), das ,,Öffentliche Land" (gong di) und das ,,Land der Mili-

tärkolonien" (dun tian). Diese Grundstücksarten waren nicht verkehrsfähig, da

sie vorwiegend öffentlichen Zwecken dienten.

Einzig das private Land durfte

veräußert werden.

Entwicklung der Immobiliensteuern

Die hochentwickelte Bürokratie

des frühen chinesischen Staatswesens

wurde insbesondere im Hinblick auf die mit dem Besitz an Grund und Boden

geknüpften Rechtsvorgänge schon immer zur Finanzierung des Staatshaushal-

tes verwendet. Rechtsgeschäfte mit Immobilien konnten daher niemals formfrei

Im Gegensatz zu Japan, wo bis zur Meji-Reform (1870) eine streng feudalistische Bodenord-

nung mit unzähligen Bewirtschaftungseinschränkungen galt. (Vgl. TAYAMA 1999, S. 8-10)

Selbstverständlich ist der Begriff ,,gerecht" hier im Kontext des historischen Zusammenhangs

und somit des vorherrschenden Gesellschaftssystems mit den daran geknüpften Wertvorstellun-

gen zu sehen (Anm. d. Verf.).

Han-Dynastie von 206 v. Chr. bis 220 n. Chr. Vgl. FISCHER (Fn. 8), S. 568. Zitiert nach

FRANKE (Fn. 1), S. 35

Auf die genauen Umstände der einzelnen Reformen kann im Rahmen dieser Arbeit nicht nä-

her eingegangen werden. (Anm. d. Verf.)

Weiterführend hierzu siehe THÜMMEL (Fn. 7), S. 26-27

Mandschu- bzw. Qing-Dynastie von 1644-1912. Vgl. FAIRBANK 1989, S. 46; FISCHER

(Fn. 8), ebd.

Vgl. FRANKE (Fn. 1), S. 18-26

Die Wurzeln der chinesischen Bürokratie reichen laut FAIRBANK 1992, S. 11, und SCHMIDT-

GLINTZER 2000, S. 81, bis ins Jahr 2000 vor Beginn unserer Zeitrechnung zurück.

sein. Sowohl Grundstücksverkäufe und deren Belastungen als auch der bloße

Grundbesitz waren steuerpflichtig. Der primäre Zweck der Überwachung des

Immobilienwesens hat auch in früheren Zeiten vorwiegend in der Erschließung

neuer Einnahmequellen bestanden.

Somit fällt der Besteuerung des Bodens

eine bedeutende Rolle in der chinesischen Geschichte zu.

Registrierung der Eigentumsverhältnisse

Mit der Obligation zur Entrichtung der Grundsteuern standen die bereits

in der Frühphase des Kaiserreiches geführten öffentlichen Register über die

Eigentumsverhältnisse an Grund und Boden in engem Zusammenhang. Erwäh-

nenswert ist jedoch der Umstand, dass ein mit öffentlichem Glauben versehenes

Grundbuchwesen

im vorrevolutionären China zu keiner Zeit bestanden hat.

Entscheidend bezüglich der Eigentumsverhältnisse waren in der Regel die tat-

sächlichen Besitzverhältnisse.

Erst in den Zeiten der Republik wurde 1922 ein vom französischen

System beeinflusstes Eintragungsverfahren in das chinesische Grundbuchwe-

sen eingeführt.

Das dem BGB nachempfundene und 1930 eingeführte Zivil-

recht, das noch heute in Taiwan verbindlich ist, bewirkte eine starke Anlehnung

des chinesischen Eintragungssystems an das deutsche Recht.

Es ist nahezu unmöglich, eindeutige Aussagen zu den lokalen Gewohn-

heiten bezüglich Kauf, Pacht, Schenkung und Vererbung von Grundstücken im

China vor 1949 zu formulieren.

Das sich entwickelnde Immobiliensachenrecht

war regional sehr unterschiedlich ein Umstand, der auch noch heute seine

Gültigkeit hat. Die moderne Volksrepublik befindet sich daher mit der Tradition

des chinesischen Rechts im Einklang, da besondere Rechte an Grundstücken

und Teilen von Grundstücken, speziell Gebäude und Baumbestände, noch im-

mer zulässig sind.

Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 27-31

Zum deutschen Recht siehe § 892 BGB. (Anm. d. Verf.)

Vgl. FRANKE (Fn. 1), S. 17

Zur Unterscheidung der Begrifflichkeiten siehe §§ 854-872, 903, 905 BGB (Anm. d. Verf.)

Diese ,,Regeln für die Eintragung von Immobilien" dienten jedoch lediglich dazu, eventuelle

Rechtsänderungen an der Liegenschaft Dritten gegenüber zu vertreten. Vgl. THÜMMEL (Fn. 7),

S. 31

Eine Besonderheit des chinesischen Sachenrechtes ist die Möglichkeit, bestimmte Rechte an

einzelnen Bestandteilen von Grundstücken zu erwerben. So war es beispielsweise denkbar,

Eigentümer eines Waldgrundstückes zu sein, ohne jedoch Eigentümer des dazugehörigen Lan-

des zu sein. Die chinesische Rechtsprechung bezeichnet diesen Umstand als ,,Recht an dem,

was sich oberhalb des Bodens befindet" (dishangquan). Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 36-37

2.1.2 Die Entstehung des republikanischen Bodenrechts

Die neue Republik, die nach der Unterminierung des kaiserlichen Einflus-

ses durch die Gründung vielfältiger politischer Organisationen das Land zu re-

formieren versuchte, durchlief eine Phase von nahezu 38 Jahren politischer In-

stabilität und Bürgerkrieg.

Dennoch konnten in dieser Zeit einige bedeutsame

rechtliche Änderungen nach westlichem Vorbild vorgenommen werden. So er-

folgte in den Jahren 1929 und 1930 eine den chinesischen Besonderheiten ent-

sprechende Neugestaltung des Sachen- und Bodenrechts. Die gesamte Ord-

nung des Grundbesitzes erfuhr mit dem ,,Bodengesetz" unter dem Aspekt der

Prävention gegen Grundstücksspekulationen eine grundlegende Neuerung.

Wenn sich in diesem Gesetz auch deutlich die Einflüsse deutschen, japanischen

und schweizerischen Rechts widerspiegeln, so verdeutlicht es dennoch die Be-

mühungen der neuen chinesischen Zentralregierung um Harmonisierung der

Bodenverhältnisse.

Untypische und an chinesische Verhältnisse kaum angepasste Institute

wie beispielsweise die Grundschuld wurden aus den Gesetzestexten entfernt.

Das weit verbreitete traditionelle chinesische Gewohnheitsrecht fand eine um-

fassende Auslegung. Ebenso wurden die ursprünglichen Rechtsinstitute ,,di-

an",

,,dishangquan"

und eine Art Erbpacht, das sogenannte ,,yongdianquan",

in das neue Gesetzeswerk aufgenommen.

Interessant ist die damalige Rechtsprechung bezüglich Grundstücken, die

von nationaler Bedeutung sind, wie zum Beispiel Wasserstraßen, bestimmte

Küstengebiete oder Liegenschaften, die Bodenschätze enthalten. Solche

Grundstücke konnten jederzeit durch die Staatsorgane enteignet werden. Diese

Anschauung hat die Volksrepublik China später scheinbar in § 3 ,,Landverwal-

Vgl. HALBEISEN (Fn. 3), S. 135-153

Vgl. KIRFEL 1940, S. 13-14; THÜMMEL (Fn. 7), S. 40

Unverständlich scheint aus heutiger Sicht die rechtliche Charakteristik der Hypothek als be-

deutendstes Grundpfandrecht, da sie in der Realität kaum von Belang war. Hierin zeigt sich

noch immer der ausländische Einfluss auf die Reformen des chinesischen Rechtssystems. Vgl.

hierzu auch THÜMMEL (Fn. 7), S. 38-40, KIRFEL (Fn. 23), ebd.

Das ,,dian" ist eines der ältesten Rechtsinstitute Chinas, das sich gewohnheitsrechtlich weit

zurück verfolgen lässt. In der Kaiserzeit stellte das dian, das auch auf Immobilien beschränkt

war, die wichtigste Form der Belastung von Grundeigentum dar. Die spätere Gesetzgebung hat

das dian als Nutzpfandrecht ausgestaltet. Es handelt sich um ein Recht, das dem dian-Nehmer

gestattet, eine Immobilie gegen Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu nutzen. Wird der

Betrag nicht innerhalb einer gesetzten Frist ausgelöst, fällt die Immobilie an den dian-Nehmer.

Das dian war im vorkommunistischen China daher so beliebt, weil eine Zersplitterung des Land-

eigentums vermieden werden sollte und somit eine wesentliche Ersatzmöglichkeit für einen Ver-

kauf bestand. Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 255-258; weiterführend auch KIRFEL (Fn. 23),

S. 12-14

Siehe hierzu Anmerkung in Fn. 21 der vorliegenden Arbeit. (Anm. d. Verf.)

tungsgesetz"

übernommen. Von besonderer Bedeutung im Gesamtzusam-

menhang dieser Arbeit ist die ausdrückliche Einschränkung hinsichtlich des

Landerwerbs durch Nichtchinesen.

Das republikanische ,,Bodengesetz" wurde

in den Wirren des Bürgerkrieges und des Zweiten Weltkrieges nur partiell um-

gesetzt. Es lieferte der nachfolgenden kommunistischen Regierung jedoch eine

bedeutende Vorlage für die legislative Regelung der Bodenreform.

2.1.3 Die Entwicklung des chinesischen Immobilienmarktes 1840-1949

Obgleich es bereits in früheren Zeiten immobilienwirtschaftliche Aktivitä-

ten wie Mietung, Pfändung, Kauf und Verkauf von Gebäuden oder Grundstü-

cken gegeben hat, kann man für die Zeit vor 1840 nicht von der Existenz eines

funktionierenden Immobilienmarktes

sprechen. Nachdem 1842 fünf ausge-

wählte Hafenstädte für den Handel mit den Briten

geöffnet wurden, gewährte

man den Kaufleuten auch ein Wohnrecht. Besonders die Region um Shanghai

entwickelte sich aufgrund einer fremdenfreundlichen Grundstimmung zu einer

aufstrebenden Gemeinde.

Bereits drei Jahre später wurde den Ausländern durch die ,,Shanghaier

Bodenordnung" das Recht zugesprochen, in sogenannten ,,Konzessionen"

Grundstücke zu erwerben sowie diese zu vermieten oder zu verkaufen.

Damit

konnte sich in der Folgezeit aufgrund des Wirtschaftswachstums und des mas-

siven Zuzugs in die Städte ein eigenständiger Markt entwickeln, der zunächst

primär auf Wohn- und Handelsimmobilien ausgelegt war. Ausländische Immobi-

liengesellschaften dominierten das Marktgeschehen, bis um die Jahrhundert-

wende auch im chinesischen Kapitalbesitz befindliche Immobiliengesellschaften

in den Markt eintraten.

Das Anfangsstadium des chinesischen Immobilienmarktes war durch be-

sondere Rahmenbedingungen gekennzeichnet. So herrschten auf dem damali-

gen Markt noch annähernd koloniale Machtstrukturen vor. Die Mehrheit aller

Transaktionen wurde von ausländischen Kapitalgebern gesteuert. Ein weiteres

Wortlaut auszugsweise im Anhang dieser Arbeit. (Anm. d. Verf.)

Diese Regelung galt bis vor Kurzem noch in Taiwan, wurde jedoch mit Blick auf ausländische

Direktinvestitionen liberalisiert. Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 40

Zur Thematik des Marktes siehe Kapitel 4 dieser Arbeit. (Anm. d. Verf.)

Abschluss des chinesisch-britischen Vertrages (,,Vertrag von Nanjing") am 29.8.1842.

Vgl. WAGNER (Fn. 3), S. 118-119; FISCHER (Fn. 8), S. 569

Dabei handelte es sich in diesem Fall um sumpfiges unbewohntes Land in der weiteren Um-

gebung zur Stadt Shanghai. Vgl. YAO 2001, S. 50; FU et al. 1999, S. 53

Selbstredend fielen dabei auch Steuern an den chinesischen Staat. (Anm. d. Verf.)

Während sich beispielsweise 1931 in Shanghai nur 20 Immobiliengesellschaften in chinesi-

schem Besitz befanden, waren es 1949 bereits 49. Vgl. YAO (Fn. 31), S. 51

wesentliches Kennzeichen der Anfangszeit des chinesischen Immobilienmarktes

waren Ungleichgewicht und Störanfälligkeit des Marktes, da sich die positiven

Entwicklungen vornehmlich in den größeren Küstenstädten vollzogen. Verschie-

dene Kriegs- und Krisenwirren sorgten wiederholt für Markteinbrüche sowie für

eine anhaltende Inflation. Ein ebenso wichtiger Punkt war die eindeutig kurzfris-

tig orientierte Spekulationsausrichtung der vorherrschenden Immobiliengesell-

schaften.

2.2 Die Abschaffung des Privateigentums in der Zeit ab 1949

2.2.1 Die maoistische Bodenreform

Die Bodenreform

war ein wesentlicher Bestandteil des Wirtschaftspro-

gramms und des Stimmenfangs der noch jungen KPCh zu Beginn der 1940er

Jahre. Drei wichtige Voraussetzungen waren zu ihrer erfolgreichen Durchfüh-

rung von Nöten: Ausbildung von sogenannten ,,Dorfaktivisten"

, militärische

Vorherrschaft der Kommunisten und ein allgemeiner wirtschaftlicher Auf-

schwung. 1946 hatte die KPCh die Bevölkerung vom Norden Chinas aus mehr-

heitlich durchdrungen und setzte die begonnenen Reformen nun auch im Süden

des Landes durch.

Nach Ausrufung der Volksrepublik China am 1.10.1949 wurde im Zuge

der Neuordnung der Machtbefugnisse die Landverteilung primär an landlose

und arme Bauern forciert. Im Laufe dieses Prozesses, der bereits 1952/53 ab-

geschlossen war, wurden 50% der gesamten Ackerflächen enteignet

und an

300 Mio. landlose Bauern gemäß dem bodenpolitischen Leitspruch der KPCh

Vgl. YAO (Fn. 31), S. 49-52; HALBEISEN (Fn. 3), S. 135-153; WEGGEL 2000, S. 154-166

Die historischen Wurzeln der Bodenreform durch die Kommunistische Partei Chinas sind nur

bedingt in der früheren Sowjetunion zu finden. Auch wenn der Einfluss Moskaus auf die chinesi-

schen Kommunisten zunächst unbestritten vorhanden war, entwickelte die KPCh zügig Eigen-

ständigkeit und Unabhängigkeit gegenüber der Sowjetunion. (Anm. d. Verf.)

Die kommunistischen ,,Dorfaktivisten" nahmen nach Liquidierung der Gutsbesitzer deren Vor-

machtstellung in den einzelnen Dörfern ein. Damit wurden gleichzeitig die Bauern für die kom-

munistische Sache gewonnen (Mitgliederzahlen der KPCh: 1947: 2,7 Mio., 1953: 6,1 Mio.) und

viele junge Kämpfer aus ihren Reihen rekrutiert, die der japanischen Invasion entgegen treten

konnten. Das Resultat war eine neue Machtbasis der KPCh in den ländlichen Regionen Chinas,

in denen die überwiegende Mehrheit der Bevölkerung lebte.

Vgl. FAIRBANK (Fn. 13), S. 248-267; HALBEISEN (Fn. 3), S. 143-144

Die KPCh sandte hierzu nach ihrem Sieg über die Nationalisten unter Chiang Kaishek kom-

munistische Arbeitsgruppen in die südchinesischen Dörfer, um die Bauern gegen die Landbesit-

zer aufzubringen. In der folgenden Zeit wurde die propagierte Bodenreform mit Schauprozes-

sen, Hinrichtungen und Massenanklagen nach den Idealen Maos durchgesetzt. Vgl. FAIRBANK

(Fn. 13), S. 277-280; KIRSCH et al. 1994, S. 5-9

Nach FAIRBANK (Fn. 13), S. 350, sind die Opferzahlen dieser rigorosen Maßnahmen im Milli-

onenbereich anzusiedeln. Jedoch ist dies auch in den Gesamtkontext des herrschenden Bürger-

krieges einzuordnen. (Anm. d. Verf.)

,,Jedem Pflüger sein Feld"

(gengzhe you qi tian) verteilt. Der Verkauf von

Grundstücken wurde in jeglicher Form verboten. Das eigentliche Privateigentum

an Grund und Boden war somit zumindest formell nicht mehr gegeben. Im Ge-

gensatz zum sowjetischen Weg jedoch waren am Beginn der kommunistischen

Ära in China private Landtransaktionen noch für kurze Zeit geduldet.

2.2.2 Die Ordnung der ländlichen Liegenschaften

Seit Gründung der VR China wurde deutlich zwischen ländlichem und

städtischem Grundeigentum und zwischen Gebäuden und Grundstücken unter-

schieden. Eines der ersten Gesetze nach Gründung der VR China war das ,,Bo-

denreformgesetz" vom Juni 1950. Dieses Gesetz ist noch immer geltende politi-

sche und legale Basis richterlicher Entscheidungen bei historisch bedingten

Immobilienstreitigkeiten und erstreckt seinen Einflussbereich somit bis in die

heutige Zeit.

In der Forschung ist der genaue Zeitpunkt strittig, ab dem das an die

Kleinbauern verteilte Land zwangsweise in Kollektive überführt wurde.

Da die

KPCh ihren Sieg vornehmlich der Bauernschaft verdankte, näherte sie sich ih-

rem bedeutenden Ziel der Kollektivierung der Landwirtschaft nur schrittweise.

Die erste große Stufe bestand in der Bildung bäuerlicher ,,Gruppen zur gegen-

seitigen Hilfe" (huzhuzu), die zweite Etappe war die Bildung landwirtschaftlicher

,,Produktionsgenossenschaften der Anfangsstufe" (chujishe),

die in der sich

anschließenden Phase ab 1954 in ,,Genossenschaften der höheren Stufe" (gao-

jishe) transformiert wurden. In diesen großen Einheiten genossenschaftlicher

Struktur mussten alle Bauern gegen Lohn arbeiten und erhielten keine Entschä-

digungen mehr für ihre eingebrachten Produktionsmittel.

Dazu heißt es in der am 30.6.1956 vom Dritten Nationalen Volkskongress

verabschiedeten Modellsatzung:

Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 42-43

Der Grund für diese Abkehr vom sowjetischen Modell wird in der Zuwendung der KPCh zur

Bauernschaft vermutet, die die Hauptlast der Revolution getragen hatte und aufgrund ihrer

Überzahl für den weiteren Machterhalt unabdingbar war. (Anm. d. Verf.)

Vgl. auch THÜMMEL (Fn. 7), S. 41. Die Verfassung von 1954 schützte noch ausdrücklich das

Grundeigentum der Bauern. Vgl. JOOS 2001, S. 442

Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 45-46; FAIRBANK (Fn. 15), S. 282

Während dieser Phase legten die Bauern ihren Boden und ihre Arbeitsmittel zusammen und

erhielten anteilmäßige Ernteerträge. Dieses Vorgehen sicherte der KPCh die Zustimmung der

größeren Bauern, da sich deren Lage vorübergehend besserte. Vgl. FAIRBANK (Fn. 15),

S. 281-282

Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 46

,,In der landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft werden nach dem sozialisti-

schen Prinzip die Hauptproduktionsmittel vom Privateigentum der Genossen in das Kol-

lektiveigentum der jeweiligen Genossenschaft überführt."

Da das Hauptproduktionsmittel das Land war, konnte China auf diese

Weise bis spätestens Ende des Jahres 1956 vollständig kollektiviert werden.

Der letzte Schritt zur vollkommenen Abschaffung jeglichen privaten Bodenei-

gentums wurde 1962 mit einem Dokument der KPCh zur ,,Novellierung der Ar-

beitsregeln für die landwirtschaftlichen Volkskommunen"

vollzogen. Hierin wird

bestimmt, dass:

,,Der gesamte Boden (...) in das Eigentum der Produktionsteams (fällt). Der Boden im

Eigentum der Produktionsteams, einschließlich der (...) Wohngebäudegrundstücke der

Mitglieder der Kommune darf ausnahmslos weder verpachtet noch verkauft werden."

Die wesentlichen Merkmale der unter Mao eingeführten behördlichen

kostenfreien Landzuteilung waren das Fehlen von Landpreismechanismen und

Bodenpachten. Dadurch wurde mehr als dreißig Jahre lang ein wirksamer Wett-

bewerb in der Bodennutzung verhindert.

Die gravierendsten Folgen dieser

Entwicklung waren eine niedrige Effizienz der Bodennutzung, ein beispiellos

verschwenderischer Umgang mit den Landressourcen sowie ein Mangel an

Geldmitteln für den Ausbau der Infrastruktur.

2.2.3 Die Entwicklung in den städtischen Gebieten

Während für den Zeitpunkt der restlosen Auflösung des privaten Land-

und Immobilieneigentums in den ländlichen Regionen der Zeitraum zwischen

1958 und 1962 steht, wurde der Enteignungsprozess in Chinas Städten formell

erst mit Inkrafttreten der neuen Verfassung 1982 vollendet.

Artikel 10 der ak-

tuellen chinesischen Verfassung verbietet den Verkauf, die Verpachtung und

andere Arten des Transfers von Land an Einzelpersonen und Organisationen.

Die erste große Stufe der Verstaatlichung innerstädtischer Immobilien erfolgte

Damit änderte sich auch der Status der Bauern. Sie mussten zwischen 1958 und 1978 ,,Pro-

duktionsmannschaften" bilden, die aus ihrem Kreis die Besten in ,,Brigaden" delegierten, aus

denen wiederum die geeigneten Kader für die ,,Volkskommunen" arbeiteten. Obwohl kleinere

Bauernwirtschaften bessere Erträge einfuhren, wurde die kollektivierte Landwirtschaft als

,,Grundlage des Lebens der chinesischen Massen" propagiert. Vgl. FAIRBANK (Fn. 15), S. 282;

THÜMMEL (Fn. 7), S. 45-48; KIRSCH et al. (Fn. 36), S. 17-23

Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 47-48

Vgl. XIE et al. 2002, S. 1376-1377 ; WANG/ MURIE 1999, S. 1475-1476

Vgl. LINDEN 1997, S. 29. Nach THÜMMEL (Fn. 7), S. 51-52, handelt es sich dabei, immerhin

vier Jahre nach dem Beginn der marktwirtschaftlichen Reformen, um den ,,letzten großen

sozialistischen Enteignungsakt der jüngsten chinesischen Geschichte". Vgl. auch JOOS (Fn.

39), S. 442; KITTLAUS 2000, S. 79-81

1951 mit den ,,Richtlinien zur Konfiskation des Vermögens von Kriegsverbre-

chern, Verrätern, der bürokratischen Kapitalisten und der konterrevolutionären

Elemente". Dieses Vorgehen gestattete es, große Teile des vormals großbürger-

lichen Gesamtvermögens zu beschlagnahmen. Städtische Privatunternehmen

wurden ohne Ausnahme inklusive des Grundeigentums bis 1956 enteignet.

Den früheren Eigentümern wurde für eine kurze Zeit eine Art Zinszah-

lung

gewährt, die aus heutiger Sicht rechtlich einen Loskauf durch den Staat

bewirkte.

Privat genutztes Wohneigentum galt ohne Bodeneigentum als unbe-

denklich und wurde zunächst nicht verstaatlicht. Als ,,kapitalistisches" Wohnei-

gentum klassifizierte Immobilien hingegen wurden ab einer Wohnfläche von

mehr als 100 qm kontinuierlich enteignet.

Dass sich ein Restbestand an priva-

ten Immobilien in den chinesischen Städten bis in die 1980er Jahre halten konn-

te,

ist der schlechten Verwaltung, der zögerlichen Umsetzung durch einige

lokale Behörden und einer Lockerung der Bestimmungen

ab 1962 zu verdan-

ken.

Der städtische Grundstücksverkehr war bereits 1956 nahezu vollständig

zum Erliegen gekommen. Das staatliche Bodensystem folgte seit Beginn der

Enteignungswellen ausschließlich den proklamierten kommunistischen Lehren,

denen zufolge das Land nun unentgeltlich zugeteilt wurde.

Damit wurden auch die letzten der noch abwartenden ausländischen Unternehmen ihrer Exis-

tenz beraubt. Kleine chinesische Familienbetriebe blieben zunächst noch verschont. Vgl.

THÜMMEL (Fn. 7), S. 50

Bei Mietwohnungen betrugen die Zahlungen ca. 20%-40% der ursprünglichen Miete, bei Be-

trieben ca. 5% des Unternehmensanteilswertes. Mit Beschluss des Staatsrates vom 24.9.1966

wurden sämtliche Zahlungen ersatzlos eingestellt. Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), ebd.

Das Oberste Volksgericht vertritt in einem Erbstreit vom 18.9.1964 die Loskauftheorie als

vollkommene Enteignung der Betroffenen: ,,Billigende Antwort des Obersten Gerichts darüber,

dass der Geschäftsherr, dessen Häuser in staatliche Vermietung übernommen wurden, in Wirk-

lichkeit sein Eigentum verloren hat." Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 54 Anm. in Fn. 181

Unverständlich ist im Hinblick auf die Dramatik des Einzelfalls, insbesondere mit Blick auf die

hohen Opferzahlen dieser Vorgänge, wie lapidar diese rigorosen Enteignungsprozesse in vielen

chinesischen Publikationen als ,,Sozialistische Umgestaltung" verharmlost werden. So schreibt

YAO (Fn. 31), S. 52-53, dass ,,der Staat (...) nun den privaten Wohnungsinhabern einen Mietzins

(bezahlte) und dadurch das Eigentumsrecht an diesen Immobilien (gewann)." An anderer Stelle

ist vom selben Autor zu lesen, dass diese Maßnahmen einzig dazu gedacht seien, den Immobi-

lienmarkt zu konsolidieren; nach Ansicht der Verfasserin dieser Arbeit eine verzerrte Darstel-

lung, da sie der damaligen wirtschaftspolitischen Situation nicht gerecht wird.

Vor der Enteignungskampagne waren 60% aller Gebäude in Shanghai in Privateigentum.

Nach der Kampagne betrug dieser Anteil noch ca. 23%. Der Anteil des in den chinesischen

Großstädten insgesamt in den 1950er Jahren enteigneten Wohnraums lag zwischen 40% und

80%. Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 53

1985 waren noch 18% der städtischen Wohnflächen in Privatbesitz, wovon 80% durch die

Eigentümer genutzt wurden. Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 55

Mit privatem Wohneigentum wurde generell nicht so streng verfahren wie mit privatem Grund-

eigentum. Vgl. hierzu THÜMMEL (Fn. 7), S. 40-66

Dem Land an sich wurde jegliche Wareneigenschaft abgesprochen. (Anm. d. Verf.)

,,The interest in the land, if there was even an interest, was at most a bare license from

the state; i.e., the mere right to enter upon the land and use it for a particular pur-

pose."

Der in den 1960er Jahren massiv einsetzende Urbanisierungsprozess

führte zu einer Expansion des städtischen Wohnraumbedarfs.

Der beständige

Mangel an ausreichendem Wohnraum in den urbanen Gebieten Chinas nahm

besonders in den 1970er Jahren stark zu. Als logische Folge verknappte sich

die Pro-Kopf-Wohnfläche der Stadtbevölkerung von 4,5 qm im Jahr 1950 auf nur

noch 3,6 qm 1978.

Die Wohnungsversorgung und die Bauwirtschaft wurden seit Gründung

der VR China durch die sogenannten ,,danwei"

betrieben, die als Selbstverwal-

tungseinheiten innerhalb der Städte ausgelegt waren und dem chinesischen

Bürger neben einem Arbeitsplatz auch Wohnraum, Gesundheitsversorgung und

Lebensmittelversorgung bieten sollten. Über dieses System wurden zwischen

1949 und 1978 insgesamt 44,793 Mrd. Yuan in den städtischen Wohnungsbau

investiert,

wodurch jedoch der Unterversorgung der chinesischen Volkswirt-

schaft mit Wohnraum nicht wirksam begegnet werden konnte.

Die Reformen seit 1979

3.1 Die Phase der Marktbelebung 1979-1990

3.1.1 Der Beginn der Umstrukturierung von Bodenordnung und

Immobilienwirtschaft

Gegen Ende der 1970er Jahre waren die Folgen der planwirtschaftlichen

Misswirtschaft in der Bodennutzung sowie im städtischen und ländlichen Immo-

bilienwesen nicht mehr zu übersehen. Die dominierende Rolle der öffentlichen

Zuteilung von Wohnraum durch die Kollektive war fest in allen chinesischen

Städten verankert. Die mannigfaltigen Probleme dieser planwirtschaftlichen

Strukturen bestanden neben der chronischen Wohnungsknappheit auch in ei-

BARTON 1990, S. 23-24

Vgl. LIU 1998, S. 128-130

YEAR BOOK OF CHINA REAL ESTATE MARKET 1999, CD ROM Publikation

Damit sind die städtischen Arbeitskollektive gemeint, die jeweils Kollektiveigentümer eines

Teil des städtischen Bodens waren. Durch die danwei wurde das Ziel der idealen sozialistischen

Stadt verfolgt, in der die Wege zwischen Arbeitsplatz und Wohnort möglichst kurz gehalten wer-

den sollten und der Bürger alle Dinge des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Umgebung seines

Arbeits- und Wohnbezirks findet. (Anm. d. Verf.)

YEAR BOOK OF CHINA REAL ESTATE MARKET 1996, CD ROM Publikation

nem korrupten Verteilungssystem, sehr niedrigen Mieteinnahmen

und einer

mangelhaften Administration der gesamten volkseigenen Immobilien und Lie-

genschaften.

Da in den Städten ebenso wie auf dem Land keine Bodenpreissysteme

existierten, besaßen Grundstücke in Zentrumslagen theoretisch den selben

Wert wie an der Peripherie. In Folge der fehlenden Steuerung durch die Stadt-

verwaltungen führte dies in vielen Städten zur unkontrollierten Ausbreitung von

Lagerhäusern, Produktionsstätten und anderen Industrieanlagen in Stadtzentren

und zu einer vergleichsweise geringen Wohndichte in den Innenstadtgebieten.

Da die Nutzer von Grund und Boden wegen der fehlenden Verkehrsfähigkeit

des Landes keinen Anreiz zum sparsamen Bauen hatten, ergaben sich voll-

kommen irrationale Flächenverhältnisse.

Zudem hatte die neue chinesische Staatsführung erkannt, dass man sich

mit der konsequenten Umsetzung der Theorie von der absenten Wareneigen-

schaft des Bodens einer bedeutsamen Einnahmequelle beraubt hatte. Mit Be-

ginn der wirtschaftlichen Reformbewegungen und der Öffnung Chinas nach Au-

ßen

ergaben sich neue Möglichkeiten, diese Missstände beizulegen. Unter

den beschlossenen ,,Vier Modernisierungen" (Landwirtschaft, Landesverteidi-

gung, wissenschaftlich-technischer Sektor und Industrie) nahm die Reformie-

rung des städtischen Wohnungssystems spätestens mit der Regierungserklä-

rung Deng Xiaopings eine Sonderstellung ein.

Die neue chinesische Führung war sich der Tatsache bewusst, dass der

Aufbau einer effizienten Wirtschaftsordnung ohne die Existenz eines funktionie-

renden Grundstücks- und Immobilienmarktes als einem der wichtigsten Produk-

tionsfaktoren nicht möglich sein würde. Daher stellte sie eine baldige Öffnung

des Immobilienmarktes für Kauf, Verkauf und Miete in Aussicht.

Als Folge standen sehr wenig Gelder für Instandhaltung, Wartung, Neubau etc. zur Verfügung.

(Anm. d. Verf.)

Vgl. WANG/ MURIE (Fn. 45), S. 1475-1476; HIN 1996, S. 35-36

Vgl. XIE et al. (Fn. 45), S. 1377; WANG/ MURIE (Fn. 45), S. 1477; THÜMMEL (Fn. 7),

S. 56-58

Diese Periode wurde auf dem 3. Plenum des XI. Zentralkomitees der KPCh im Dezember

1978 mit dem politischen Durchbruch von Deng Xiaoping eingeleitet. Vgl. DIETRICH 1986, S.

224-228; SANDSCHNEIDER 2000, S. 180-182

Vgl. YAO (Fn. 31), S. 54-55

Mit dem ,,Joint-Venture-Gesetz" von 1979

wurde eine wesentliche Vor-

aussetzung für ausländische Direktinvestitionen geschaffen. Chinesischen Fir-

men war es nunmehr möglich, Bodennutzungsrechte

als quantifizierbaren Bi-

lanzposten in gemeinschaftliche Unternehmen einzubringen.

Im selben Jahr wurde eine Reihe von Experimenten zur Stadtentwicklung

und Immobilienverwaltung in ausgewählten Sonderzonen

gestartet. Erste Im-

mobilienentwicklungsunternehmen wurden gegründet.

Am 3.12.1983 wurden

die ,,Bestimmungen für die Verwaltung kommerzialisierten Immobilieneigentums"

für die Sonderzone Shenzhen erlassen, wodurch die Wohnung auf diesem zu-

nächst experimentellen Markt wieder vom ,,Wohlfahrtsgut zur Ware" wurde.

3.1.2 Die Einführung von Landnutzungsgebühren und Landnutzungsrech-

ten

Die Bodenordnung wurde ebenfalls reformiert. So begannen im Jahr

1982 mehrere Pilotprojekte zur Erhebung von Bodennutzungsgebühren in den

Städten Shenzhen und Guangzhou.

Die Einführung der Landnutzungsgebüh-

ren intensivierte die Etablierung des Bodenmarktes, indem das öffentliche

Interesse am Wert des Landes gefördert wurde, verbunden mit dem Anspruch,

für die Nutzung dieses Landes in Zukunft auch zu bezahlen. In diesem Zusam-

menhang wurde verdeutlicht, dass die Lage als wesentliche Determinante des

Bodenwertes künftig mit einer Vielzahl unterschiedlicher Gebühren berücksich-

tigt werde.

Ab Mai 1984 wurden landesweit zum ersten Mal Bodennutzungsgebühren

und steuern differenziert nach Lage und Nutzung der jeweiligen Grundstücke

erhoben.

1986 wurde zur Reformierung des städtischen Liegenschaftssystems

ein staatliches Bodenverwaltungsamt (guojia udi guanliju) gegründet, dem loka-

le Behörden in den Städten untergeordnet waren.

Das Joint-Venture-Gesetz ist am 8.7.1979 in Kraft getreten. Hierin wurde unter Anderem fest

gelegt, dass chinesisch-ausländische Joint-Ventures staatlichen Boden gegen Zahlung von

Landnutzungsgebühren bebauen können. Vgl. LEUNG (Fn. 4), S 449-552. Zur Thematik der

Nutzungsgebühren siehe nachfolgende Kapitel. (Anm. d. Verf.)

Zur Thematik der Bodennutzungsrechte siehe nachfolgende Kapitel. (Anm. d. Verf.)

Zum Beispiel in Zhengzhou und Siping. Vgl. YAO (Fn. 31), S. 54; WEISS 2000, S. 247

Ihre Zahl stieg von 12 im Jahr 1981 auf 24.378 im Jahr 1998 an. CHINA STATISTICAL YEAR

BOOK 1999, CD ROM Publikation

Vgl. WEISS (Fn. 66), ebd.

Zunächst wurde dieses Verfahren nur bei ausländischen Unternehmen angewandt. Innerhalb

von zwei Jahren wurde diese Praxis jedoch sukzessiv auch auf chinesische Firmen erweitert.

Vgl. XIE et al. (Fn. 45), S. 1377; YAO (Fn. 31), S. 55

Vgl. XIE et al. (Fn. 45), S. 1377-1378 ; WANG/ MURIE (Fn. 45), S. 1477; YAO (Fn. 31), S. 56

Das reformierte Grundstückswesen behält das alleinige Eigentum des

Staates an städtischen Grundstücken bei.

Seit der Verfassungsänderung im

Jahr 1988 können jedoch in- und bedingt auch ausländische Rechtspersonen

die Rechte an der Landnutzung

vom chinesischen Staat erwerben.

Artikel 10

der Verfassung legt ausdrücklich die Möglichkeit des Erwerbs von Bodennut-

zungsrechten fest.

,,Bodennutzungsrechte können gemäß den gesetzlichen Bestimmungen übertragen

werden."

Die Landnutzungsrechte sind in zwei große Kategorien zu unterteilen, die

exklusiv nebeneinander bestehen.

Staatlich zugeteilte Landnutzungsrechte

Die staatlich zugeteilten Nutzungsrechte werden unentgeltlich nach Ge-

nehmigung vom Bodenverwaltungsamt auf unbestimmte Dauer zur Nutzung

übertragen.

Der Nutzer erhält jedoch nur ein beschränktes Recht, das jeder-

zeit vom Staat widerrufen werden kann. Als Baugrund ist das zugeteilte Land

nur unter bestimmten Voraussetzungen und mit Genehmigung der Volksregie-

rung ab Kreisebene nutzbar. Für den Fall der Rückforderung des Landnutzungs-

rechtes durch den Staat kann für die errichteten Gebäude eine Entschädigung

gezahlt werden.

Ein zugeteiltes Bodennutzungsrecht kann nicht verpachtet, belastet oder

übertragen werden. Es besteht die Möglichkeit gegen Zahlung des Erwerbsprei-

ses das zugeteilte Nutzungsrecht in einen rechtsgeschäftlichen Erwerb umzu-

wandeln.

Damit erhält der Berechtigte das Landnutzungsrecht in vollem Um-

fang einschließlich der Übertragbarkeit und Belastbarkeit. In der Praxis ist diese

Das Ackerland gehört weiterhin den ländlichen Kollektiven. Staat und Kollektive sind jedoch

keine gleichberechtigten Eigentümer, da der Staat jederzeit ,,im öffentlichen Interesse" kollektiv-

eigenen Grund und Boden enteignen kann. Dies ist in der Vergangenheit insbesondere im Zuge

des Städtewachstums geschehen. Vgl. STRICKER 1995, S. 6-7; JOOS (Fn. 39), S. 443; THÜM-

MEL (Fn. 7), S. 62-66

Diese werden von STRICKER (Fn. 71), S. 7, mit der deutschen Erbpacht verglichen dem

widerspricht jedoch THÜMMEL (Fn. 7), S. 152 ausführliche Anm. in Fn. 529.

JOOS (Fn. 39), S. 444, spricht in diesem Zusammenhang von einer ,,Art des Nießbrauchs (...),

der dem deutschen Erbbaurecht entspricht." Jedoch stelle das Landnutzungsrecht ein die chine-

sischen Besonderheiten widerspiegelndes Element des Immobiliarsachenrechts dar.

Entsprechend der Ausrichtung dieser Arbeit sollen im folgenden Verlauf primär die Bodennut-

zungsrechte innerhalb der Städte Gegenstand der Betrachtungen sein. (Anm. d. Verf.)

Aktueller Zusatz des Artikels 10 Abs. 4 der ,,Verfassung der VR China" (Fassung vom

29.3.1993). Deutsche Übersetzung von HEUSER 1997, S. 25. Wortlaut auszugsweise im An-

hang dieser Arbeit. (Anm. d. Verf.)

§ 22 Abs. II ,,Immobilienverwaltungsgesetz" (In Kraft seit 1.1.1995). Wortlaut auszugsweise im

Anhang dieser Arbeit. § 43 I ,,Vorläufige Regeln für die Überlassung und Übertragung des Nut-

zungsrechts an staatseigenem Land" (In Kraft seit Mai 1991)

§ 39 Abs. I ,,Immobilienverwaltungsgesetz" (Anm. d. Verf.)

Art der Rechtvergabe primär für die Landnutzung durch Militär, Staatsorgane,

Infrastruktur und Energieprojekte vorgesehen.

Erworbene Nutzungsrechte

Rechtsgeschäftlich durch Ausschreibung, Vertragsschluss oder Verstei-

gerung erworbene Nutzungsrechte

am staatseigenen Land werden nur für ei-

nen festgelegten Zweck von den staatlichen Behörden genehmigt.

Die rechtli-

che Stellung des Berechtigten ist dabei mit der eines Eigentümers vergleichbar.

Jedoch besteht der wesentliche Unterschied in der zeitlichen Begrenzung des

Nutzungsrechtes.

Die Dauer des gewährten Nutzungsrechts hängt von der Art der darauf

errichteten Gebäude ab. Landesweit betragen die Nutzungsfristen für Wohnge-

bäude 70 Jahre, für Büros, Gewerbe- und Freizeitimmobilien 40 Jahre, für In-

dustrieanlagen 50 Jahre und für Multifunktionsimmobilien ebenfalls 50 Jahre.

Nach Ablauf der Frist fallen die Nutzungsrechte kompensationslos an den Staat

zurück. Dies betrifft auch die im Laufe der Frist auf den Grundstücken errichte-

ten baulichen Anlagen. Es besteht jedoch die Möglichkeit der Fristverlängerung

und des Vorkaufsrechts bei der folgenden Vergabe des Bodennutzungsrechts.

Der Inhaber eines rechtsgeschäftlich erworbenen Landnutzungsrechts erhält

umfassende Befugnisse über das zugewiesene Recht am Grundstück. Ein Ver-

fahren nach freiem Belieben ist hingegen als bedeutende Unterscheidung zum

deutschen Recht ausgeschlossen, da die Befugnisse durch den Landnutzungs-

vertrag beschränkt sind.

Das Bodennutzungsrecht kann nach Genehmigung auch an Dritte über-

tragen werden, es ist vererbbar und belastbar. Der letztgenannte Punkt ist be-

Dies war bereits vor der Festlegung in § 23 ,,Immobilienverwaltungsgesetz" übliche Praxis.

Vgl. JOOS (Fn. 39), S. 449; STRICKER (Fn. 71), S. 8-9

JOOS (Fn. 39), S. 445, spricht hier auch von "überlassenen Landnutzungsrechten". Im folgen-

den Verlauf sollen beide Termini gleichwertig nebeneinander Verwendung finden. (Anm. d.

Verf.)

Vgl. XIE et al. (Fn. 45), S. 1478 ; STRICKER (Fn. 71), S. 10-11

Vgl. KITTLAUS (Fn. 46), S. 60; YANG/ ZHAO 2000, S. 217; STRICKER (Fn. 71), S. 10; JOOS

(Fn. 39), S. 446; XIE et al. (Fn. 45), S. 1378-1379

Vgl. JOOS (Fn. 39), S. 446-447; XIE et al. (Fn. 45), S. 1478; STRICKER (Fn. 71), S. 10-11;

THÜMMEL (Fn. 7), S. 159-161, weist ausdrücklich auf den fehlenden Rechtsanspruch bzw. auf

die auch nach neuer Regelung wenig befriedigenden drei Varianten hin. Danach könnte das

Nutzungsrecht gegen Zahlung eines neuerlichen Entgelts verlängert werden, die Verlängerung

des Nutzungsrechtes könnte wegen Nichteinhaltung der Frist abgelehnt werden oder das Nut-

zungsrecht könnte nicht verlängert werden, weil das Grundstück ,,aus Gründen des öffentlichen

Wohls" konfisziert wird. Detaillierter zu dieser Thematik siehe Kap. 4.5.1 ,,Ungelöste Entschädi-

gungsregelungen". (Anm. d. Verf.)

sonders hinsichtlich der Aktivitäten des Bankensektors für die Beleihungswert-

ermittlung im Bereich der Immobilien- und Projektfinanzierung von Bedeutung.

Zuständige Behörden für die entgeltliche Veräußerung der Landnut-

zungsrechte sind die Bodenverwaltungsbehörden ab der Kreisstufe, die stellver-

tretend für den Staat das Eigentumsrecht ausüben. In den meisten Regionen

Chinas werden die Bodennutzungsrechte über individuelle Verträge unter Aus-

schluss von Wettbewerbsbedingungen vergeben.

Im Anschluss an den Erwerb

muss die Registrierung bei der Volksregierung auf Kreisebene erfolgen, die dem

Eigentümer das Nutzungsrecht urkundlich bestätigt. Bei jeder anschließenden

Übertragung oder Änderung der Art des Landnutzungsrechts ist eine neuerliche

Registrierung

vorgeschrieben. Generell gilt der Grundsatz der Einheitlichkeit

der Rechtsverhältnisse zwischen den errichteten Gebäuden und dem dazugehö-

rigen Bodennutzungsrecht.

Voraussetzung für den Rechtserwerb an einem städtischen Grundstück

ist die Zahlung einer Gebühr

an die entsprechenden staatlichen Behörden.

Damit hat sich die chinesische Republik eine nicht versiegende Einnah-

mequelle geschaffen. Laut Statistik für das Jahr 1989 betrugen die Staatsein-

nahmen allein aus der Veräußerung von Landnutzungsrechten 673 Mio. Yuan.

1992 beliefen sich die vereinnahmten Gebühren bereits auf rund 50 Mrd. Yuan,

womit sich die Beträge innerhalb von nur drei Jahren nahezu verhundertfacht

haben.

Vgl. XIE et al. (Fn. 45), S. 1378

Versteigerungen und öffentliche Ausschreibungen wie in den Anfangszeiten der Reform finden

nur sehr selten statt. Deutliche Kritik wird in letzter Zeit zunehmend an den undurchsichtigen

Vergabeverfahren laut. Besonders prekär ist die Lage, wenn örtliche Bodenverwaltungsbehör-

den selbst Immobilienentwicklungsgesellschaften gründen, um gemeinsam mit den ortsansässi-

gen Banken bei Veräußerungen aufzutreten. Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 155-158; PAULUS

1997, S. 67; HIN (Fn. 60 S. 40. Ähnliche Einwände erheben LI/ ROZELLE 1998, S. 433-437,

bezüglich der Vorgehensweise bei der Allokation des Grund und Bodens in den ländlichen Regi-

onen Chinas.

Wobei analog zum deutschen Recht sämtliche Änderungen erst mit dem Tag der Registrie-

rung Wirksamkeit erlangen. Vgl. JOOS (Fn. 39), S. 444-445

Bislang gibt es keine einheitliche Preisregelung. Die Grundstücke werden in regionale Katego-

rien unterteilt, denen bestimmte Preise zugeordnet sind. In der Praxis entspricht die zu entrich-

tende Gebühr dem Kaufpreis Vgl. STRICKER (Fn. 71), S. 10; JOOS (Fn. 39), S. 447-448. We-

sentlich ist die Unterscheidung zwischen der Erwerbsgebühr (Landnutzungsgebühr) und weite-

ren anfallenden Gebühren. Der Einfallsreichtums lokaler Behörden bei der Suche nach neuen

Einnahmequellen aus dem Immobilienmarkt kann nicht Gegenstand dieser Abhandlung sein. Es

sei jedoch an dieser Stelle erwähnt, dass diese Problematik zu einer unüberschaubaren Vielfalt

von Abgaben, Nebenkosten, Steuern und tatsächlichen Gebühren geführt hat. Der Verfasser

bemüht sich im Anhang dieser Arbeit um eine ansatzweise Auflistung der recherchierten häu-

figsten Kosten. (Anm. d. Verf.)

Zur Umrechnung: 1 US $ entspricht seit 1994 ca. 8,30 Yuan. (Anm. d. Verf.)

Vgl. THÜMMEL (Fn. 7), S. 59. Weitere Einzelbeispiele für Preiskategorien siehe Anhang die-

ser Arbeit. (Anm. d. Verf.)

1987 wurden erstmals überlassene Landnutzungsrechte in einem staatli-

chen Ausschreibungsverfahren und öffentlichen Auktionen veräußert. Dies bot

den notwendigen Auftakt für das Wachstum des Immobilienmarktes in den Son-

derwirtschaftszonen und in den Küstenstädten. Allmählich setzten sich Kriterien

ökonomischer Effizienz und die Auffassung des Bodens als wirtschaftliche Res-

source durch.

Die chinesische Regierung forcierte mit allen Mitteln die Privatisierung

der Wohnungswirtschaft, da für die Sanierung der maroden volkseigenen Woh-

nungsverwaltungen keine Mittel im Staatshaushalt zur Verfügung standen.

Ebenso wurde der Aufgabenbereich der danwei erweitert, die fortan ihre Mit-

glieder zum Eigentumserwerb ermuntern sollten. Seit 1979 werden chinesische

Unternehmen angehalten, durch sogenannte ,,Eigensammlungen" in die Immobi-

lienentwicklung zu investieren, wobei ihnen ein kleiner Teil dieser Fonderträge

zufällt. Diese offizielle Politik veranlasste die Staatsunternehmen, eigene Lö-

sungen für die landesweite Wohnungsknappheit der 1970er und 1980er Jahre

zu entwickeln. Die wichtigste Voraussetzung für den Beginn privaten Engage-

ments in der Immobilienwirtschaft war jedoch mit der Legalisierung der Land-

nutzungsrechte geschaffen.

3.1.3 Die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Durch die zuvor beschriebenen Strukturreformen der Öffnung des Immo-

bilienmarktes für ausländische Investoren, der gesetzlichen Verankerung einiger

Eigentumsrechte und der Dezentralisierung des Kapitals wurde es möglich, die

Sanierung und Entwicklung der in den vierzig Jahren zuvor verwahrlosten Städ-

te zu beginnen.

Die augenfälligen Änderungen spiegelten sich primär in drei Bereichen

des Grundmusters chinesischer Großstädte wider: in der fortschreitenden Spe-

zialisierung des Landnutzungsrechtssystems, in der Entwicklung des Verkehrs-

netzes und in beständig wachsenden Gebäudehöhen.

Während 1979 noch weit über 90% aller Immobilieninvestitionen direkt

aus Peking getätigt wurden, betrug der Anteil dieser staatlichen Interventionen

Das jeweilige regionale Recht rückte in den vergangenen Jahren jedoch verstärkt in den Vor-

dergrund. Die Unterschiede beziehen sich dabei im Wesentlichen auf die Länge der Nutzungs-

dauer. Siehe hierzu Kap. ,,Teilmarkt Shanghai". (Anm. d. Verf.) Bei weiterführendem Interesse

bezüglich der Besonderheiten der zugeteilten und erworbenen Landnutzungsrechte siehe JOOS

(Fn. 39), S. 443-455; STRICKER (Fn. 71), S. 8-9. Weitaus detaillierter bei THÜMMEL (Fn. 7),

S. 147-170

Vgl. GAUBATZ 2001, S. 1498

1988 nur noch 16%. Weitere 6% wurden von den jeweiligen regionalen Regie-

rungen beigesteuert. Im gleichen Zeitraum finanzierten die danwei 52% der jähr-

lichen

Immobilieninvestitionen.

Durch diese gravierenden Verschiebungen in der Finanzierungsstruktur

kam es in vielen chinesischen Städten innerhalb kürzester Zeit zu einem Boom

in der Bau- und Immobilienwirtschaft. Zu Beginn der Reformen wurden jährlich

vom Staat und den danwei 65 Mio. qm neue Wohnfläche projektiert. Anschlie-

ßend war ein stetiger Anstieg der Bautätigkeit zu verzeichnen, wobei 1985 das

Jahr mit der quantitativ erfolgreichsten Bautätigkeit war. Zu diesem Zeitpunkt

wurden Neubauten im Ausmaß von 125 Mio. qm errichtet.

In den zwei Jahren

zwischen 1987 und 1989 wurden allein 153 Millionen qm Bruttonutzfläche nicht

mehr in der üblichen Form durch die danwei oder Staatsunternehmen, sondern

von städtischen Entwicklungsgesellschaften errichtet.

Die Bautätigkeit im

Wohnimmobilienbereich schwächte sich in Folge der innenpolitischen Konflikte

im Jahr 1989 kurzzeitig ab.

Die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf stieg in Folge der Reformen

kontinuierlich an. Während sie 1979 noch bei 3,9 qm lag, war sie Mitte 1989

bereits auf 6,7 qm angewachsen.

Die Baukosten stiegen von durchschnittlich 100 Yuan/ qm

im Jahr 1979

auf 290 Yuan/ qm im Jahr 1989 an.

Dementsprechend hätten die rationalen

Mieten ebenfalls einen Anstieg aufweisen müssen. Sie verharrten jedoch in al-

len Jahren konstant bei nur 0,13 Yuan/ qm. Diese Miete hätte nicht einmal für

die Kostendeckung im Jahr 1979 ausgereicht. 1989 unterlief sie die wirtschaft-

lich effektive Kaltmiete pro qm Wohnfläche um 3,50 Yuan/ qm.

Die staatlichen Subventionen im chinesischen Wohnimmobilienmarkt

nahmen demnach stark zu. Zu Beginn der Öffnungspolitik wurde ein qm Wohn-

fläche durchschnittlich mit 1,12 Yuan im Monat subventioniert. 1989 lag die Rate

der monatlichen Subvention pro qm Wohnfläche bereits bei 3,5 Yuan.

Vgl. WU 1996, S. 1610

Vgl. WU (Fn. 90), S. 1611

Vgl. WANG/ MURIE (Fn. 45), S. 1480. Es sollte hier jedoch angemerkt sein, dass viele ehe-

malige Staatsunternehmen durch undurchsichtige Vorgänge in ,,marktwirtschaftliche" Immobi-

lienentwicklungsgesellschaften umgewandelt wurden. In den öffentlichen Statistiken wurde bis-

lang ,,vergessen", diesen Sachverhalt adäquat zu berücksichtigen. (Anm. d. Verf.)

Die Landnutzungsgebühren, Steuern und Kosten für Umsiedlungsmaßnahmen sind nicht im

Baukostenindex inbegriffen. (Anm. d. Verf.)

Die tatsächliche Monatsmiete pro qm Wohnfläche betrug in allen Jahren des betrachteten

Zeitraums 0,13 Yuan. Eine der Realität entsprechende Mietzahlung hätte sich im Jahr 1979

bereits auf 1,25 Yuan/ qm (für 1989 entsprechend 3,63 Yuan/ qm Wohnfläche) belaufen müs-

sen. Vgl. WU (Fn. 90), S. 1617

Die staatlichen seit 1979 errichteten Neubauten wurden zusätzlich jähr-

lich mit zunächst 0,66 Yuan/ qm im Jahr 1979 und schließlich mit 3,08 Yuan/ qm

im Jahr 1988 subventioniert. Allgemein kann davon ausgegangen werden, dass

über den betrachteten Zeitraum hinweg 75% aller Wohnungen vom chinesi-

schen Staat subventioniert wurden.

3.2 Die Phase des Marktwachstums seit 1990

3.2.1 Die Weiterentwicklung der Rechtsverhältnisse und staatliche

Wohnungspolitik

Bis zum Ende der 1990er Jahre sind die Regelungen zur Bodenordnung

und zum Immobilienmarkt ständig erweitert worden. Es wurden zudem umfang-

reiche administrative Regelwerke zum Steuer-, Kredit- und Hypothekenrecht

erlassen, wodurch das Immobilienrecht mittlerweile landesweit einheitlich kodifi-

ziert werden konnte. Wesentlicher Hintergrund hierbei ist die Vereinheitlichung

der Steuer- und Abgabenordnung und die Gewährleistung der Kontrollfunktion

von Partei und Regierung über das reformierte städtische Immobilienwesen.

Parallel dazu haben verschiedene regionale Anordnungen ihre Gültigkeit beibe-

halten. Damit hat sich die aktuelle Situation für Investoren im chinesischen Im-

mobilienmarkt verkompliziert, bietet andererseits jedoch auch neue Chancen.

Im Folgenden sollen die wichtigsten Neuerungen der 1990er Jahre vorgestellt

werden.

Eine sinnvolle Innovation war zunächst die Einführung einer Steuer für

private Nutzung von Ackerland. Seit Beginn der Wirtschaftsreformen war ein

ständig steigender Missbrauch von Ackerland zu verzeichnen.

Die Einführung

einer ökonomischen Messbarkeit des knappen Ackerlandes ermöglichte es, in-

nerhalb weniger Jahre die permanent gewachsene Nachfrage nach billigem

Ackerland für die unkontrollierte Ausdehnung der Großstädte zu zügeln. Beson-

ders erwähnenswert ist in diesem Zusammenhang die gesetzliche Grundlage,

Vgl. WU (Fn. 90), S. 1617; WORLD BANK 1992, S. 39

Vgl. YANG/ Zhao 2000, S. 219; STRICKER (Fn. 71), S. 5-6; KITTLAUS (Fn. 46), S. 59

Zentrale Fragen zu Eigentum an Gebäuden bei Übertragung von Landnutzungsrechten, Fristen

und Überlassungsformen werden durch die am 19.5.1990 erlassenen ,,Vorläufigen Regeln für

die Überlassung und Übertragung des Nutzungsrechtes an städtischem staatseigenem Land"

geregelt. Weitere den Immobilienmarkt betreffende nationale Regelungen finden sich im ,,Land-

wirtschaftsgesetz", in den ,,Vorläufigen Bestimmungen zur Bodenmehrwertsteuer" von 1993 und

im ,,Gesetz zur Verwaltung städtischer Immobilien". (Anm. d. Verf.)

Allein im Jahr 1994 betrug der Verlust an landwirtschaftlicher Produktionsfläche ca. 90 Mio.

Hektar. Vgl. LINDEN (Fn. 46), S. 29-32

Details

Seiten
Erscheinungsform: Originalausgabe
Erscheinungsjahr: 2003
ISBN (Paperback): 9783832480622
ISBN (eBook): 9783842804401
DOI: 10.3239/9783842804401
Dateigröße: 1.8 MB
Sprache: Deutsch
Institution / Hochschule: Technische Universität Carolo-Wilhelmina zu Braunschweig – Wirtschaftswissenschaften, Wirtschaftswissenschaften
Erscheinungsdatum: 2004 (Juni)
Note: 1,3
Schlagworte: china immobilienmarkt marktstruktur planwirtschaft reform transformation öffnungspolitik shanghai
Produktsicherheit: Diplom.de

Autor

Katja Henschke (Autor:in)