Professionals Real Estate

Schacks, Annegret

Professionals Real Estate

Anforderungen an Fach- und Führungskräfte unter besonderer Berücksichtigung der Personalrekrutierung

von Annegret Schacks (Autor:in)

Führung und Personal - Sonstiges

Zusammenfassung

Inhaltsangabe:Einleitung:
Gegenstand der hier vorgestellten Arbeit sind die Anforderungen an das Qualifikationsprofil von Fach- und Führungskräften in der Immobilienwirtschaft. Die aktuellen Entwicklungen der Branche zeigen, wie wichtig qualifiziertes und engagiertes Personal ist. Um Kompetenz und Professionalität in der Branche zu etablieren und entsprechend der dynamischen Entwicklungen zu lenken, spielt die fundierte Aus- und Weiterbildung eine tragende Rolle. Dieser Prozess kann durch das Zusammenwirken aller Marktteilnehmer entwickelt und zielgerichtet gesteuert werden. Lange Zeit wurde die Bedeutung personalpolitischer Fragen in der Immobilienwirtschaft vernachlässigt. Da das Humankapital jedoch die Grundlage eines jeden Unternehmen ist, um im Wettbewerb bestehen zu können und Kunden langfristig an sich zu binden, spielen die Methoden und Instrumente der Personalbeschaffung mittlerweile eine weitaus bedeutendere Rolle. Eine Empirie untersucht welche speziellen Anforderungen immobilienwirtschaftliche Unternehmen an Professionals stellen und in welchem Rahmen Erwartungen an eine qualitativ hochwertige Bildung erfüllt werden. Zusätzlich werden favorisierte Wege der Personalbeschaffung dar gelegt.

Abstract:
Subject of the presented work are the qualifications required by executives in the real estate industry. As the real estate market is changing significantly, it needs competent and dedicated staff. Competence and professionalism have to be established and directed according to actual changes. For this purpose education and further training play an important role. This process requires the cooperation of all market participants. For a long time the meaning of personnel political questions has been neglected in the real estate economy. Human resources are the basis of each company, in order to resist the competition as well as to attract customers. To achieve this demand different practices of personnel recruitment play a decisive role in the meantime. A survey examines special requirements, which have to be fulfilled by executives in the industry as well as the companies expectations concerning the quality of education. Furthermore the most popular methods of personnel recruitment will be presented.

Inhaltsverzeichnis:Inhaltsverzeichnis:
KurzfassungII
AbstractII
InhaltsverzeichnisIII
Abbildungsverzeichnis / TabellenverzeichnisVI
AbkürzungsverzeichnisVIII
VorwortIX
1.Einleitung1
2.Grundlegende Merkmale und Tendenzen des […]

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

ID 7400

Schacks, Annegret: Professionals Real Estate - Anforderungen an Fach- und

Führungskräfte unter besonderer Berücksichtigung der Personalrekrutierung

Hamburg: Diplomica GmbH, 2003

Zugl.: Hochschule Anhalt (FH), Standort Bernburg, Fachhochschule, Diplomarbeit, 2002

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Diplomica GmbH

http://www.diplom.de, Hamburg 2003

Printed in Germany

Kurzfassung

Kurzfassung

Gegenstand der hier vorgestellten Arbeit sind die Anforderungen an das Qualifikationsprofil

von Fach- und Führungskräften in der Immobilienwirtschaft. Die aktuellen Entwicklungen

der Branche zeigen, wie wichtig qualifiziertes und engagiertes Personal ist. Um Kompetenz

und Professionalität in der Branche zu etablieren und entsprechend der dynamischen Entwick-

lungen zu lenken, spielt die fundierte Aus- und Weiterbildung eine tragende Rolle. Dieser

Prozess kann durch das Zusammenwirken aller Marktteilnehmer entwickelt und zielgerichtet

gesteuert werden. Lange Zeit wurde die Bedeutung personalpolitischer Fragen in der Immobi-

lienwirtschaft vernachlässigt. Da das Humankapital jedoch die Grundlage eines jeden Unter-

nehmen ist, um im Wettbewerb bestehen zu können und Kunden langfristig an sich zu binden,

spielen die Methoden und Instrumente der Personalbeschaffung mittlerweile eine weitaus

bedeutendere Rolle. Eine Empirie untersucht welche speziellen Anforderungen immobilien-

wirtschaftliche Unternehmen an Professionals stellen und in welchem Rahmen Erwartungen

an eine qualitativ hochwertige Bildung erfüllt werden. Zusätzlich werden favorisierte Wege

der Personalbeschaffung dar gelegt.

Abstract

Subject of the presented work are the qualifications required by executives in the real estate

industry. As the real estate market is changing significantly, it needs competent and dedicated

staff. Competence and professionalism have to be established and directed according to actual

changes. For this purpose education and further training play an important role. This process

requires the cooperation of all market participants. For a long time the meaning of personnel-

political questions has been neglected in the real estate economy. Human resources are the

basis of each company, in order to resist the competition as well as to attract customers. To

achieve this demand different practices of personnel recruitment play a decisive role in the

meantime. A survey examines special requirements, which have to be fulfilled by executives

in the industry as well as the companies' expectations concerning the quality of education.

Furthermore the most popular methods of personnel recruitment will be presented.

Inhaltsverzeichnis

III

Inhaltsverzeichnis

Kurzfassung... II

Abstract... II

Inhaltsverzeichnis ...III

Abbildungsverzeichnis / Tabellenverzeichnis ...VI

Abkürzungsverzeichnis ...VIII

Vorwort...IX

Einleitung ... 1

Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes ... 3

2.1 Rahmenbedingungen

des

Immobilienmarktes... 3

2.1.1 Besonderheiten

des

Immobilienmarktes... 3

2.1.2 Typologie und Entwicklung der Teilmärkte... 4

2.1.3 Konjunkturzyklen am Markt ... 7

2.2 Entwicklung der Dienstleistungsdiversifizierung... 8

2.2.1 Produktlebenszyklus

der

Immobilie ... 9

2.2.2 Dienstleistungen in der Wertschöpfungskette ... 12

2.3 Zusammenfassung ... 15

Imageanalyse und immobilienwirtschaftliche Institutionen... 16

3.1 Erkenntnisse

vorangegangener

Imageuntersuchungen... 16

3.1.1 Betrachtung

des

Branchenimages... 16

3.1.2 Attraktivität der Branche ... 19

3.2 Kontraproduktive

Faktoren... 20

3.2.1 Defizite in der Bildung ... 20

3.2.2 Defizite in der Verbandsarbeit... 21

Inhaltsverzeichnis

3.3 Struktur der Aus- und Weiterbildung ... 22

3.3.1 Bildungsangebot im Überblick... 22

3.3.1.1 Ausbildung ... 24

3.3.1.2 Weiterbildung ... 25

3.3.2 Mögliche Ansätze der Aufwertung... 26

3.4 Zusammenfassung ... 27

Grundsätze und Methoden der Personalbeschaffung... 28

4.1 Bedeutung der Personalbeschaffung... 28

4.2 Begriff und Ziel der Personalbeschaffung... 28

4.3 Ablauf der Personalbeschaffung... 29

4.3.1 Methoden der Personalanwerbung ... 29

4.3.1.1 Interne Personalanwerbung ... 30

4.3.1.2 Externer Personalanwerbung... 32

4.3.2 Instrumente der Personalauswahl ... 36

4.3.2.1 Vorauswahl... 37

4.3.2.2 Auswahl... 39

4.3.2.3 Endauswahl... 42

4.4 Validität

verschiedener

Auswahlverfahren... 43

Ergebnisse der empirischen Erhebung... 45

5.1 Vorbemerkungen zur empirischen Untersuchung ... 45

5.1.1 Erhebungsinhalt ... 45

5.1.2 Erhebungsverfahren... 46

5.1.3 Aufbau und Intention des Fragebogens ... 46

5.2 Die

Stichprobe ... 47

5.2.1 Teilnehmer der Befragung... 47

5.2.2 Einordnung in immobilienwirtschaftliche Bereiche... 48

5.2.3 Angliederung an einen Konzernverbund... 49

5.2.4 Internationalität

der

Unternehmen... 50

5.2.5 Mitarbeiter in immobilienwirtschaftlichen Abteilungen ... 51

Inhaltsverzeichnis

5.3 Zusammensetzung des Qualifikationsprofils... 52

5.3.1 Ausbildung... 52

5.3.1.1 Grad der Akademisierung... 52

5.3.1.2 Immobilienspezifische Abschlüsse ... 54

5.3.1.3 Berufsausbildung... 56

5.3.1.4 Spezielle Kenntnisse... 57

5.3.2 Soft

Skills ... 58

5.3.3 Gewichtung der fachlichen und sozialen Kompetenzen... 61

5.4 Zusätzliche branchenspezifische Anforderungen ... 62

5.4.1 Tätigkeitsbereiche mit speziellen Anforderungen... 62

5.4.2 Zukünftige Trends und ihre Auswirkungen... 64

5.5 Einstufung der Qualität von Aus- und Weiterbildung... 67

5.5.1 Zufriedenheit mit der Bildungssituation... 67

5.5.2 Firmeninterne und externe Aus- und Weiterbildung... 68

5.5.3 Defizite und Verbesserungsansätze ... 69

5.6 Relevante Methoden der Personalbeschaffung... 71

5.6.1 Entwicklung des Personalbedarfs... 72

5.6.2 Schwierigkeiten bei der Personalbeschaffung... 73

5.6.3 Wege der Personalanwerbung ... 75

5.6.4 Instrumente der Personalauswahl ... 78

5.6.5 Inanspruchnahme der Personalberatung... 80

5.7 Zusammenfassung ... 83

Schlussbemerkung ... 84

Anlagenverzeichnis ... X

Glossar ...XLV

Quellenverzeichnis ...XLVII

Ehrenwörtliche Erklärung... LI

Abbildungsverzeichnis / Tabellenverzeichnis

Abbildungsverzeichnis / Tabellenverzeichnis

Abbildung 1: Das Wirkungsgefüge des deutschen Immobilienmarktes... 4

Abbildung 2: Der Produktlebenszyklus der Immobilie ... 9

Abbildung 3: Anbieterstruktur in der Wertschöpfungskette... 13

Abbildung 4: Das Image der Immobilienwirtschaft ... 17

Abbildung 5: Bedeutung der Image-Einzelfaktoren... 17

Abbildung 6: Bewertung der Image-Einzelfaktoren... 18

Abbildung 7: Attraktivität der Immobilienbranche für Berufseinsteiger ... 19

Abbildung 8: Immobilien-Qualifikationspyramide ... 23

Abbildung 9: Methoden der Personalanwerbung ... 30

Abbildung 10: Schritte im Rahmen des Auswahlverfahrens... 37

Abbildung 11: Instrumente der Personalauswahl ... 39

Abbildung 12: Einordnung in immobilienwirtschaftliche Bereiche... 49

Abbildung 13: Konzernzugehörigkeit der Unternehmen... 50

Abbildung 14: Internationalität der Unternehmen... 51

Abbildung 15: Mitarbeiter in immobilienwirtschaftlichen Tätigkeitsfeldern... 51

Abbildung 16: Anforderungen an die Ausbildung ... 53

Abbildung 17: Bevorzugte allgemeine HS-Abschlüsse... 54

Abbildung 18: Bevorzugte immobilienspezifische Abschlüsse ... 55

Abbildung 19: Bedeutung der Berufsausbildung... 56

Abbildung 20: Erwünschte Spezialkenntnisse... 57

Abbildung 21: Bedeutung ausgewählter Soft Skills ... 59

Abbildungsverzeichnis / Tabellenverzeichnis

VII

Abbildung 22: Anforderungen an soziale Kompetenzen... 60

Abbildung 23: Anforderungen aufgrund immobilienwirtschaftlicher Trends... 65

Abbildung 24: Zufriedenheit mit der Aus- und Weiterbildungssituation... 68

Abbildung 25: Entwicklung des Personalbedarfs ... 72

Abbildung 26: Veränderung des Personalbedarfs in den einzelnen Bereichen ... 73

Abbildung 27: Rekrutierung am Arbeitsmarkt ... 74

Abbildung 28: Ausgewählte Wege der Personalanwerbung ... 76

Abbildung 29: Veränderungen in der Bedeutung verschiedener Anwerbungswege ... 77

Abbildung 30: Ausgewählte Instrumente der Bewerberauswahl ... 79

Abbildung 31: Inanspruchnahme eines Personalberaters ... 80

Abbildung 32: Für den Einsatz des Personalberaters relevante Jahresgehälter... 81

Abbildung 33: Durch Personalberater zu besetzende Positionen ... 81

Abbildung 34:Bedeutung der Spezialisierung eines Personalberaters ... 82

Tabelle 1: Vorteile und Nachteile inner- sowie außerbetrieblicher Personalbeschaffung35

Tabelle 2: Validität ausgewählter Personalauswahlinstrumente ... 44

Abkürzungsverzeichnis VIII

Abkürzungsverzeichnis

Abb.

Abbildung

Assessment

Center

Berufsakademie

Dipl.

Diplom

EBS

European Business School

EDV

Elektronische

Datenverarbeitung

EU-Länder

Länder der Europäischen Union

FAZ

Frankfurter Allgemeine Zeitung

Fachhochschule

Facility

Management

GEFMA

German Facility Management Association

Hochschule

i.d.R.

in der Regel

IHK

Industrie- und Handelskammer

Immobilienwirtschaft

Immobilien

Zeitung

Kff.

Kauffrau

Kfm.

Kaufmann

MBA

Master of Business Administration

Personalbeschaffung

RICS

Royal Institution of Chartered Surveyors

WoWi Wohnungswirtschaft

Vorwort

Vorwort

Im weltweiten Wettbewerb kann heute nur bestehen, wer in punkto Qualität, Kundenservice,

Zeit und Kosten überlegene Leistungen erbringt. Dies bedeutet, dass alle unternehmerischen

Aktivitäten ein hohes Maß an Kundenorientierung aufweisen müssen. Wichtigstes Kapital

eines jeden Unternehmens in diesem Prozess sind qualifizierte und professionelle Fach- und

Führungspersönlichkeiten. Lange Zeit spielte der personalwirtschaftliche Bereich bei Unter-

nehmen der Immobilienwirtschaft eine eher untergeordnete Rolle. Mittlerweile setzt sich zu-

nehmend die Erkenntnis durch, dass dem Faktor Arbeitskraft ein hochwertiger Rang bei der

Verfolgung der Unternehmensziele zukommt.

Diese Arbeit hat zum Ziel, die aktuellen Anforderungen an das Qualifikationsprofil von Füh-

rungskräften und Spezialisten in der Immobilienwirtschaft darzustellen. Die Hamburger Per-

sonalberatung Reinecke & Associates International Management Consultants begleitete diese

Untersuchung und erhält die Ergebnisse zur weiteren Verwendung.

Insbesondere danken möchte ich all jenen Unternehmen, die an meiner Umfrage zum Thema

teilnahmen und durch unternehmensinterne Daten eine möglichst praxisnahe Analyse ermög-

lichten. Darüber hinaus gilt mein Dank Herrn Prof. Dr. Heribert Pauk, der diese Arbeit unter-

stützte sowie Herrn Gerd Reinecke und seinem Team, die mir ein Praktikum im Bereich der

Personalberatung ermöglichten. Sie standen mir während dieser Zeit in allen fachlichen Fra-

gen zur Seite und unterstützten mich bei meiner Arbeit. Ebenso danke ich meiner Familie, die

mich durch alle Höhen und Tiefen dieser Zeit begleitete und immer wieder motivierte.

1 Einleitung

1 Einleitung

Die Immobilienbranche befindet sich heute in einem strukturellen Wandel. Der zunehmend

global und international agierende Immobilienmarkt stellt Unternehmen in verschärftem Maß

vor neue Aufgaben und die Komplexität der Branche erfordert umfangreiches Fachwissen

sowie spezialisierte Kenntnisse. Professionals

der Immobilienwirtschaft (IW) sind somit stei-

genden Anforderungen ausgesetzt. Diese beziehen sich nicht nur auf ihre fachliche, sondern

auch auf die soziale Kompetenz. In einem stärkeren Wettbewerb und dem Kampf um Kun-

dengewinnung und -sicherung ist die außerordentliche Fachkompetenz und das hohe persönli-

che Engagement eines jeden elementar, um die Marktposition ebenso wie die Vertrauensbasis

zum Kunden zielgerichtet auszubauen.

Diese Tendenzen verlangen nach innovativen Wegen, neuen Impulsen und effizienten Lösun-

gen, die nur durch vielseitige und engagierte Mitarbeiter umgesetzt werden können. Zusätz-

lich werden von Seiten der Kunden die Ansprüche in allen Dienstleistungsbereichen höher.

Professionelles Arbeiten an jedem Ort ist Indikator für die Qualität des Dienstleistungsange-

botes. Das Humankapital ist demnach der Schlüssel für die Festigung der Marktposition eines

jeden Unternehmens und sein wertvollstes Kapital sind hoch motivierte Spezialisten und Füh-

rungspersönlichkeiten, die unternehmerisch denken, schnell und flexibel handeln sowie intel-

ligente, effiziente Lösungen erarbeiten.

Analog zu den gestiegenen Anforderungen ist auch die Suche nach qualifizierten Mitarbeitern

anspruchsvoller geworden. Die Einsicht, dass mit dem richtigen Personal eine Vielzahl von

Erfolgsfaktoren des Unternehmens beeinflussbar sind, erfordert eine erhöhte Kompetenz und

Sensibilität im Bereich der Personalbeschaffung (PB). Oftmals stellt sich diese als sehr kos-

ten- und zeitintensiv dar und erzielt nicht immer die gewünschten Erfolge. Eine gezielte Per-

sonalanwerbung und -auswahl beinhaltet detaillierte Kenntnisse der Anforderungsprofile ein-

zelner Positionen, die kompetente Einschätzung der Eignung des Bewerbers und darüber hin-

aus ein zielgerichtetes sowie intensives Networking.

Schwerpunkt dieser Arbeit sind die speziellen Anforderungen an das Qualifikationsprofil von

Fach- und Führungskräften in der IW. Im theoretischen Teil der Arbeit werden Besonderhei-

ten und Entwicklungen des Immobilienmarktes, die aktuelle Situation der Aus- und Weiter-

bildung sowie Methoden einer erfolgsorientierte PB in der Branche aufgezeigt. Der Analyse-

teil untersucht mit Hilfe einer empirischen Erhebung die aktuellen Anforderungen immobi-

lienwirtschaftlicher Unternehmen an Fach- und Führungskräfte.

Im folgenden wird das Synonym ,,Fach- und Führungskräfte" verwendet

1 Einleitung

Beginnend mit den grundlegenden Merkmalen und Entwicklungstendenzen auf dem Immobi-

lienmarkt stellt das zweite Kapitel insbesondere Gründe für die zunehmende Phasenbildung

im Lebenszyklus der Immobilie sowie eine ansteigende Dienstleistungsdiversifikation dar.

Diese Entwicklungen sowie daraus resultierende Trends auf dem Immobilienmarkt stellen

spezielle Anforderungen an die Qualifikation der Mitarbeiter.

Im dritten Kapitel wird das Image der IW untersucht. Die Qualität der Aus- und Weiterbil-

dung untermauert nicht nur ein seriöses Branchenimage, sondern spricht auch für fundierte

Fachkenntnisse und hohe Kompetenzen der Mitarbeiter. Ein Überblick über die Verbände-

und Bildungslandschaft lässt erkennen, inwieweit den Aufgaben der Aus- und Weiterbildung

in ausreichendem Maß entsprochen wird.

Das vierte Kapitel stellt die Ziele und Methoden der PB dar. Die erfolgreiche Rekrutierung

von Personal mit Sachkenntnis und Motivation für bestehende und neue Aufgaben erfolgt

mittels verschiedener Methoden und Instrumente, die eine möglichst optimale Deckung des

Personalbedarfs unterstützen. Abschließend werden die Instrumente der Personalauswahl hin-

sichtlich ihres Aussagewertes für eine erfolgsreiche Überprüfung des Bewerbereignungspro-

fils eingestuft.

Im fünften Kapitel legen ausgewählte Unternehmen ihre Anforderungen an Fach- und Füh-

rungskräfte offen und beurteilen deren Qualifikation hinsichtlich des immobilienwirtschaftli-

chen Wandels. Ebenso wird untersucht, wie hoch der Grad der Zufriedenheit aller befragten

Unternehmen im Hinblick auf die aktuelle Situation der Aus- und Weiterbildung ist. Entspre-

chend der Praxiserfahrungen werden an dieser Stelle Defizite aufgezeigt und mögliche Poten-

tiale der Verbesserung benannt. Resultierend aus der branchenspezifischen Professionalisie-

rung und einer steigenden Dienstleistungsdiversifikation stellen immobilienwirtschaftliche

Unternehmen hohe fachspezifische Anforderungen an die PB. Zu den in der Branche genutz-

ten Methoden sowie Instrumenten der Personalanwerbung und -auswahl gibt dieses Kapitel

ebenfalls Auskunft.

Die Ergebnisse der empirischen Erhebung lassen abschließend Aussagen bezüglich eines op-

timierten Qualifikationsprofils für Fach- und Führungskräfte der Branche zu. Darüber hinaus

können Schlussfolgerungen im Hinblick auf mögliche Verbesserungspotentiale zur Erfüllung

dieses Profils getroffen werden.

2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes

Grundlegende Merkmale und Tendenzen des

Immobilienmarktes

2.1 Rahmenbedingungen des Immobilienmarktes

Der Immobilienmarkt ist geprägt durch eine Reihe von spezifischen Merkmalen. Im Ver-

gleich mit anderen Wirtschaftsmärkten spielen zum einen seine Unvollkommenheit und die

Anzahl der Teilmärkte eine bedeutende Rolle. Zum anderen gewinnt dieser Wirtschaftszweig

durch das Wirkungsgefüge am Markt stetig an Komplexität. Zusätzlich erschweren die kaum

abschätzbaren konjunkturellen Entwicklungen immobilienbezogene Entscheidungen und

nehmen Einfluss auf Tendenzen am Markt.

2.1.1 Besonderheiten des Immobilienmarktes

Verglichen mit anderen Wirtschaftsmärkten ist der Immobilienmarkt stark durch die Charak-

teristika seines Wirtschaftsgutes Immobilie (siehe Anlage 1) gekennzeichnet. Die Besonder-

heiten der Immobilie bedingen, dass der Immobilienmarkt ein in hohem Maß unvollkomme-

ner Markt ist. Nachstehende Kriterien definieren diese Unvollkommenheit:

!"Die angebotenen Güter sind heterogen. Damit bestehen zwangsläufig Präferenzen für

einen bestimmten Anbieter oder ein bestimmtes Angebot.

!"Die räumlichen Präferenzen der Nachfrager sind aufgrund der Standortgebundenheit

der Immobilien zwangsläufig gegeben.

!"Auf dem Immobilienmarkt besteht, bedingt durch die lange Produktionsdauer des

Wirtschaftsgutes, eine sehr geringe Angebotselastizität gegenüber Nachfrageänderun-

gen.

!"Eine vollkommene Markttransparenz ist nicht gegeben, da bei der Vermarktung der

Immobilie zu viele verschiedene Organisationsformen nebeneinander existieren.

!"Auf den verschiedenen Teilmärkten ist die Anzahl der agierenden Marktteilnehmer

(sowohl Anbieter als auch Nachfrager) begrenzt.

Vgl. Brauer, Kerry-U., Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 3.Auflage, Betriebswirtschaftlicher Verlag

Dr.Th. Gabler GmbH, Wiesbaden, 2001, S.15f; Autorengemeinschaft Bender; Diedrich u.a., Vahlens Kom-

pendium der Wirtschaftstheorie und Wirtschaftspolitik, Band 2, 5. Auflage, Verlag Franz Vahlen GmbH,

München, 1992, S. 64f

2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes

Das ökonomische Ziel ist allen Marktteilnehmern gemein. Im Vordergrund steht die Absiche-

rung von Investitionen und Plänen

, die jedoch durch immer stärkere Wechselwirkungen auf

dem Immobilienmarkt erschwert wird. Die wirtschaftspolitische Dynamik, technologische

Neuerungen als auch sozial-kulturelle Faktoren charakterisieren den lokalen Standort vorder-

gründig.

Abbildung (Abb.) 1 vergegenwärtigt die Faktoren, welche nachhaltige Veränderun-

gen auf dem Immobilienmarkt hervorrufen.

Abbildung 1: Das Wirkungsgefüge des deutschen Immobilienmarktes, Quelle: Beyerle (2001), S.202

Die dargestellten Wirkungsfaktoren führen zur Bildung spezieller Immobilienprodukte, Kon-

zepte und Betreibermodelle. Diese Tendenz forciert nicht nur die Atomisierung der Teilmärk-

te des Immobilienmarktes, sondern löst ebenso Trends aus, auf die im folgenden Kapitel nä-

her eingegangen wird.

2.1.2 Typologie und Entwicklung der Teilmärkte

Der Immobilienmarkt als abstrakter Begriff steht für eine Anzahl von Einzelmärkten, die

durch unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten, unterschiedliche Entwicklungszustände sowie

unterschiedliche Raumstrukturen charakterisiert werden. Obwohl die einzelnen Märkte in der

Regel (i.d.R.) gegeneinander abgeschlossen sind, kann es in Einzelfällen zu Wechselwirkun-

gen zwischen ihnen kommen.

Unterschieden werden die Teilmärkte im allgemeinen in:

Vgl. Beyerle, Thomas, ,,Der deutsche Immobilienmarkt", in: Das Handbuch der Immobilienwirtschaft, 1. Auf-

lage, Betriebswirtschaftlicher Verlag Dr. Th. Gabler GmbH, Wiesbaden, 2002, S.202

Vgl. Ebenda, S.205

Vgl. Murfeld, Egon, Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Hammonia

Verlag GmbH, Hamburg, 1995, S.42

Deutscher

Immobilienmarkt

Soziale und gesellschaftli-

cher Veränderungen

Kultureller

Wandel

Ökologisches

Bewusstsein

Raum-Zeit-

Strukturen

Politischer

Umbruch

Ökonomischer

Strukturwandel

2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes

!"den Markt für Objekte der wohnlichen Eigennutzung (Wohnimmobilien)

!"den Markt für Objekte gewerblicher oder sonstiger nicht wohnlicher Eigennutzung

(Büroimmobilien und Flächen des Einzelhandels)

!"den Markt zu Zwecken der Geldanlage sowie

!"den Markt für Objekte des primären Produktionssektors (land- und forstwirtschaftliche

Betriebe, Bergwerke und dergleichen).

Nachfolgend werden die Entwicklungen auf den Teilmärkten für Wohn-, Büro- und Einzel-

handelsimmobilien dargestellt.

Markt für Wohnimmobilien

!"Abwanderung aus den Städten in das stadtnahe Umland - räumliche und soziale Seg-

regation sowie Bauboom von Eigenheimen

!"Der Trend geht zu Singlehaushalten - Wohnung wird zum Statussymbol und

Vorzeigeobjekt

!"Sicherheitsstandards spielen eine wichtigere Rolle

!"Seniorengerechtes Wohnen gewinnt an Bedeutung - intelligent erschlossene Wohn-

parks integrieren privaten Wohnraum, Unterhaltungsbereiche, Pflegestationen und

Rehabilitationskliniken

!"Höheres Maß an Kundenzufriedenheit und höhere Kundenbindung - Einsparpotentiale

durch Senkung der Mietnebenkosten, neue Lösungskonzepte im Bereich der Haus-

technik, ökologische und energiesparende Baukonzeptionen

!"Intensivierung des Kostenmanagements im Rahmen eines qualifizierten Facility Ma-

nagement (FM) und innovativer Dienstleistungen

Aus einem hohen Maß an Produktdifferenzierung resultieren erhöhte Anforderungen

an Dienstleister. Aus Nischensegmenten resultierende Vermarktungs- und Finanzie-

rungsalternativen müssen von der Dienstleisterseite erkannt und umgesetzt werden.

Markt für Büroimmobilien

!"Nachfragevolumen nach Büroflächen geht zurück - wachsende Verbreitung neuer

Arbeitsformen (z.B. Telearbeitsplätze, Desk-Sharing oder flexible Arbeitszeiten)

!"Neue Informationstechnologien (,,Intelligente Immobilie")

!"Aktives Immobilienmanagement schafft Kostentransparenz und ein Bewusstsein für

höhere Flächeneffizienz

Vgl. Murfeld (1995), S.42

Vgl. Pelzl, Wolfgang, Entwicklungsperspektiven des deutschen Immobilienmarktes, Vortrag anlässlich der

Viterra Energy Services AG, Freyburg,, 21.09.2000, S.4ff; Sakautzky, Mark, Wirtschaftliche Trends,

www.whoopee-home.de, 06.05.2002, S.2f

2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes

!"Steigende Bedeutung der Investitionskriterien (wie Lage, Umfeld, Preis-Leistungs-

Verhältnis, Qualität des Gebäudes und Bonität der Mieter) und Renditekriterien (wie

Nutzungs-Struktur und -Konzepte, Variabilität und Flexibilität der Gebäude)

!"Erhöhte Veränderungsgeschwindigkeiten in Sachen technischer und wirtschaftlicher

Nutzungsanforderung

Erhöhte Anforderungen an Dienstleister resultierend aus genauer marktspezifischer

Kenntniss und einem hohen Maß an Professionalität.

Markt für Einzelhandelsimmobilien

!"Verdrängungseffekte von alten zu neuen Vertriebsformen - Urban Entertainment Cen-

ter, Erlebnisqualität wird zum anziehenden Kaufkriterium

!"Produktpositionierung und -darbietung als Beitrag zur Lebensqualität

!"Trend zu umfassenden Waren- und Dienstleistungsspektren - Einzelhandelsstrukturen

in Innenstädten veröden, Großmärkte im stadtnahen Umland entstehen

!"Hohes Maß an Flexibilität für kontinuierliche Attraktivität und Animation zu Wieder-

holungsbesuchen

!"Revitalisierung der Innenstädte - ,,24-Stunden-Immobilie" (Multifunktionalität durch

Vereinigung von Arbeit, Einkauf, Freizeit, Fitness, Gesundheit und Wohnen)

!"Höherer Bedarf an professionellen Projektentwicklungs- und Beraterdienstleistungen

!"Kompetentes und kreatives Center-Management speziell für Erlebniseinkaufs- und

Freizeitimmobilien - optimale Anpassung der Mieter- und Branchenstruktur auf Ziel-

gruppen und Standorte sowie ganzheitliche Betreuung

Daraus resultieren erhöhte Anforderungen aufgrund der Differenzierung zwischen klar

thematisierten, zielgruppenspezifischen und bedarfsorientierten Immobilien sowie

gründlichen Analysen im Vorfeld einer Investition.

Einen ausführlichen Überblick über Entwicklungen und Trends auf diesen Teilmärkten ent-

hält Anlage 2.

Vgl. Beyerle (2001), S.215

Vgl. Ebenda, S.209f/216

2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes

2.1.3 Konjunkturzyklen am Markt

Die konjunkturellen Bewegungen am Immobilenmarkt folgen generell, in entsprechend zeitli-

cher Verzögerung, dem klassischen Konjunkturzyklenverlauf. Der Umsatz auf dem Immobi-

lienmarkt, also die Flächennachfrage, ist stark von konjunkturellen Faktoren und den ökono-

mischen Erwartungen der Unternehmen abhängig.

Entscheidungen bleiben trotz sorgfältiger

Analyse immer risikobehaftet, da jeder Zyklus Bedingungen hat, die im Vorfelde nicht voll-

ständig kalkuliert werden können.

Die Gemeinsamkeit der Teilmärkte ist das Time Lag von der Investitionsentscheidung bis zur

Fertigstellung des Produktes. Somit können Investoren das Angebot nur sehr schwer an Nach-

frageschwankungen anpassen.

Der Zeitraum, der zwischen Investitionsentscheidung und der

Übergabe an den Nutzer liegt, kann mehrere Jahre betragen. Aus dieser langen Herstellungs-

dauer resultiert zwangsläufig eine geringe Angebotselastizität. Das bedeutet, dass es den In-

vestoren an Reaktionsfähigkeit als auch an Anpassungsfähigkeit fehlt. Möglicherweise kann

nach Fertigstellung der Immobilie der anfangs kalkulierte Preis nicht mehr realisiert werden,

da beispielsweise ein eingetretenes Überangebot bereits zur Sättigung des Marktes führte. Oft

werden Immobilien, die eine hohe Kapitalbindung aufweisen, auf Vorrat produziert. Der Pla-

nungsprozess und die Bauzeit von Großprojekten können dazu führen, dass große Flächenvo-

lumina erst in Zeiten nachlassender Flächennachfrage auf den Markt kommen.

In diesen

Fällen trägt der Investor aufgrund der langen Produktionsdauer das Risiko der sich verän-

dernden Marktlage und der damit veränderten Kaufpreise. Die Minimierung dieses Risikos

stellt hohe Anforderungen an branchenspezifische Dienstleistungen wie z.B. die Untersu-

chung und Analyse der aktuellen Situation sowie die Erstellung fundierter Prognosen.

Nicht alle Zyklen laufen nach ein und demselben Muster ab. Die Fertigstellungsvolumina der

einzelnen Zyklen können gravierend schwanken.

Die Volatilität auf dem Markt wird größer

und die Dauer der Zyklen kürzer.

Die Aussichten, dass der nächste Immobilienzyklus kürzer

ist als der vergangene sind gut. Alle Marktteilnehmer sind gezwungen wesentlich schneller

auf die allgemeinen wirtschaftlichen Schwankungen zu reagieren. Diese Reaktionsschnelle

erfordert ein hohes Maß an Erfahrungen und Professionalität.

Vgl. Leykam, Monika, ,,Überall werden wieder viele spekulative Fertigstellungen erwartet", Interview mit

Hela Hinrichs (JLL), in: Immobilien Zeitung (IZ), Nr.1-2/2002, v. 17.1.2002, S.4

Vgl. Pelzl (2000), S.2

Vgl. Leykam (17.1.2002), S.4

Vgl. Ebenda, S.4

Vgl. Pelzl (2000), S.3

2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes

Die konjunkturelle Entwicklung der Teilmärkte stellt sich wie folgt dar:

!"Die Entwicklung durch Einschränkung steuerlicher Vergünstigungen hat den Wohnim-

mobiliensektor beruhigt. Trotz einer, langfristig gesehen, kontinuierlichen Entwicklung

im Wohnungsbau schlägt das Konjunktur-Barometer für den Wohnungsmarkt nicht aus.

Einerseits steigt zwar die Anzahl von Singlehaushalten und somit der Mehrbedarf an

Wohnungen, andererseits kann die Nachfrage aufgrund des stagnierenden verfügbaren

Einkommens nicht stimuliert werden.

!"Nachdem der Büroimmobilienmarkt in Deutschland in der Vergangenheit von stark rezes-

siven Tendenzen geprägt war, zeichnete sich in den letzten Jahren eine Trendwende zu ei-

ner positiven Entwicklung ab. Speziell in den westdeutschen Metropolen stieg das Ver-

mietungsvolumen bei stagnierenden bis in Toplagen leicht anziehenden Preisen. In den

Neuen Bundesländern allerdings waren die Leerstandsraten bei relativ geringem Nachfra-

gevolumen weiterhin hoch.

!"Der Einzelhandelsmarkt ist von gegenläufigen Entwicklungen geprägt. Auf der einen Sei-

te steigt das Volumen der fertiggestellten Verkaufsflächen, die Flächenvermietung dage-

gen ist rückläufig und die Quadratmetermieten fallen. Umsatzmietverträge prägen das

Bild der Einzelhandelsbranche. Auf der anderen Seite sind eine anhaltende hohe Arbeits-

losigkeit, stagnierende Realeinkommen und ein segmentiertes Nachfrageverhalten Ursa-

che für Stagnationen.

2.2 Entwicklung der Dienstleistungsdiversifizierung

Mit der Verselbständigung der Immobilienbranche zum eigenen Wirtschaftszweig hat sich

eine zunehmende Arbeitsteilung herausgebildet. Auf jedem der bereits vorgestellten Teil-

märkte ist eine Anpassung an die Veränderungen in den Phasen des Produktlebenszyklus der

Immobilie zu erkennen. Die einzelnen Akteure besinnen sich auf ihre Kernkompetenzen und

bieten spezifische Leistungen an, die nicht notwendigerweise über den gesamten Lebenszyk-

lus der Immobilie reichen.

Resultierend aus der Vielfältigkeit der Phasen des Lebenszyklus

der Immobilie werden die Dienstleistungsstrukturen komplexer.

Vgl. IKB Deutsche Industriebank (Hrsg.), Immobilienbrief Aktuelles aus der Immobilienwirtschaft, 1/2000,

S.4

Vgl. Ebenda, S.3

Vgl. Beyerle (2001), S.209

Vgl. Schulte, Karl-Werner, Immobilienökonomie Betriebswirtschaftliche Grundlagen, Band 1, 2. Auflage,

R. Oldenburg Verlag München, 2000, S.38

2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes

2.2.1 Produktlebenszyklus der Immobilie

Der Produktlebenszyklus-Ansatz ist eines der bekanntesten Modelle der modernen Manage-

mentlehre und beschreibt im wesentlichen die Phasen, die ein Produkt während seines Le-

benszyklus durchläuft.

Betrachtet man den Produktlebenszyklus der Immobilie unterscheidet sich der Immobilien-

markt auch hier grundlegend von anderen Warenmärkten. Die Immobilie durchläuft während

ihres Lebenszyklus' ebenso verschiedene Phasen, dennoch unterscheiden diese sich sowohl in

ihrer Länge als auch bezüglich ihrer Inhalte von denen anderer Wirtschaftsgüter. Die Begrün-

dung liegt in der Individualität einer Immobilie sowie ihrer massiven Bauweise und Verbun-

denheit mit dem Grundstück. Der idealtypische Lebenszyklus einer Immobilie setzt sich aus

der Planungs-, Realisierungs-, Nutzungs- und Redevelopmentphase zusammen. Diese Phasen

reihen sich nicht nur nahtlos aneinander, sondern sind vielmehr durch fließende Übergänge

gekennzeichnet.

Die in den nachfolgenden Kapiteln erläuterten Phasen werden anhand der

Abb.2 dargestellt.

Abbildung 2: Der Produktlebenszyklus der Immobilie, Quelle: In Anlehnung an STIWA Immobilienmanage-

ment & Consulting GmbH

Vgl. Bock, Thomas; Popp, Katja, Vorlesung am TUM Lehrstuhl für Baurealisierung und Bauinformatik,

11/2001, S.8

Vgl. Schulte (2000), S.146

Konzept /

Idee

Entwurfs-

planung

Realisierung

Inbetrieb-

nahme

Nutzung / Be-

wirtschaftung

Leerstand

Investitions-

entscheidung

Redevelopment

Immobilie

2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes

Konzept / Idee

In der Konzeptphase, die sich durchschnittlich über ein Jahr erstreckt, reift die Idee der zu

erstellenden Immobilie. Bevor es zu einer Investitionsentscheidung kommt, werden Bedürf-

nisse analysiert sowie Bedarfsprofile und darauf abgestimmt Nutzungskonzepte erstellt. Diese

Informationsbeschaffung dient dazu, Investitionsrisiken zu minimieren und zu analysieren

bzw. zu überprüfen, ob ein Projekt wirtschaftlich tragbar ist oder nicht. Die Realisierungsfä-

higkeit des Projektes wird anhand detaillierter Daten und Prognosen untersucht.

Entwurfsplanung

An die Ideenphase schließt sich die Planungsphase mit einem Zeitraum von ca. 2 Jahren an. In

dieser Phase stellt sich die Aufgabe der Konzeptweiterentwicklung. Für die Immobilie werden

ein Nutzungs- und Vermarktungskonzept erstellt, ein geeignetes Grundstück akquiriert, Flä-

chen- und Ausstattungsstandards festgelegt sowie erste architektonische Entwürfe entwi-

ckelt.

Darüber hinaus fallen erste Vermittlungstätigkeiten zwischen Entwicklern, Investoren,

der Projektsteuerung sowie zukünftigen Nutzern (sofern schon vorhanden) an.

Realisierung und Inbetriebnahme

Der Zeitraum der Realisierung variiert in Abhängigkeit von Standort und Gebäudetyp zwi-

schen 2 und 10 Jahren.

Wichtige Aufgaben im Erstellungsprozess sind die Koordination und

Kontrolle aller Bauleistungen, der Soll / Ist-Vergleich von Kosten, Terminen und Qualitäten,

die Objektbetreuung und Dokumentation, die Überprüfung von Sicherheitsstandards und

technischen Bestimmungen

sowie die Abstimmung und Koordination zwischen Architekt,

Bauunternehmen, Entwickler, Investor und potentiellen Nutzern. Des weiteren wird im Rah-

men der Vermarktung ein Nutzer - Käufer oder Mieter - für die Immobilie gesucht.

Bewirtschaftung und Leerstand

Die Länge der Bewirtschaftungsphase eines Projektes ist schwer vorauszusagen. Sie hängt

von technischen, wirtschaftlichen und juristischen Faktoren als auch von Gebäudetyp und

Standort einer Immobilie ab. Durch entsprechende Instandhaltungs- und Modernisierungs-

maßnahmen kann der Veralterung des Objektes entgegengewirkt und die technische Nut-

zungsdauer verlängert werden.

Vgl. Schulte (2000), S.162

Vgl. Bock/Popp (11/2001), S.9

Vgl. Schulte ( 2000), S.144

Vgl. Führer, Hans-Jakob; Grief, Marc, Gebäudemanagement für Architekten und Ingenieure, Verlag Das Bei-

spiel, Darmstadt, 1997, S.15

Vgl. Bock/Popp (11/2001), S.9

2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes

Aufgrund anhaltenden Leerstandes können während der Bewirtschaftungsphase auch neue

Nutzungskonzepte umgesetzt werden. An dieser Stelle sollte der zu erzielende Ertrag im Ver-

hältnis zu den aufzubringenden Kosten stehen.

Erneute Investitionsentscheidung

Nicht selten kommt es vor, dass eine Immobilie trotz ihres technisch intakten Zustands aus

rein ökonomischer Sicht nicht mehr wirtschaftlich ist. In diesem Fall ist ein neues Nutzungs-

konzept mit dem Ziel der Aufrechterhaltung und Anpassung der Immobilie an die erforderli-

chen Nutzungsmöglichkeiten notwendig. Im Rahmen der Entscheidung für eine erneute

Investition ist jedoch zu beachten, dass der erzielbare Nutzen höher ist als die zu erbringenden

Kosten.

Ist dies nicht der Fall, steht der Abriss des Objektes an.

Redevelopment

Ist die aus ökonomischer Sicht erforderliche Ertragsstiftung realisierbar, wird im Rahmen des

Redevelopment die Restrukturierung und Sanierung des Objektes im Hinblick auf eine Um-

nutzung durchgeführt.

Ein wichtiger Aspekt in dieser Phase ist die Anpassung an sich im

Zeitablauf ändernde Nutzungsanforderungen. Durch flexible und kostengünstige Umgestal-

tung werden optimale Voraussetzungen für alte als auch für neue Nutzer geschaffen. In die-

sem Rahmen können entweder die ursprünglichen Nutzungsstrukturen oder auch ein völlig

neues Nutzungskonzept aufgegriffen werden. Denkbar ist ebenso die Kombination aus beiden

Möglichkeiten.

Zukünftig wird die Immobilie als ein Teil der Wertschöpfungskette betrachtet, die rechtliche,

steuerliche, finanzielle, ertrags- und wertmäßige, nutzungstechnische sowie gebrauchstechni-

sche Aspekte des Immobilienerwerbs bzw. der Immobiliennutzung umfasst. Die bisherige

kurz- bzw. mittelfristig geprägte und häufig einseitige produkt- oder technikorientierte Sicht

der Immobilie wird sich grundlegend ändern. Sie wandelt sich zu einer langfristig an den

Kundenbedürfnissen und Renditestrategien orientierten ganzheitlichen Betrachtungsweise.

Trotz ihrer Individualität und Einmaligkeit wächst der Anspruch an eine optimale Nutzung,

flexible Funktionalität, Verfügbarkeit, wirtschaftliche Effizienz und Kalkulierbarkeit.

Vgl. Schulte (2000), S.144f

Vgl. Ebenda, S.145

Vgl. Ebenda, S.145f

Vgl. Arbeitsgemeinschaft Immobilie (Hrsg.), Zentralverband Elektronik- und Elektroindustrie (ZVEI) e.V.,

www.zvei.org

, 11/2000, S.2

2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes

,,Die Immobilie wird in den Kernprozess ihrer Nutzer integriert und über ihren Lebenszyklus-

hinweg zum komplexen Produkt."

Resultierend aus dieser Entwicklung existieren heute,

ausgerichtet am Lebenszyklus der Immobilie, eine Vielzahl immobilienwirtschaftlicher

Dienstleister.

2.2.2 Dienstleistungen in der Wertschöpfungskette

Die Wertschöpfungskette wurde von M. Porter als Diagnoseinstrument zur systematischen

Durchleuchtung der Unternehmensprozesse entwickelt. Grundidee ist die Betrachtung von

Wertschöpfungsprozessen, die in einem Unternehmen zur Schaffung von Mehrwert beitragen.

Durch diese Analyse sollen versteckte Potentiale und Wettbewerbsvorteile aufgedeckt und

dadurch Kosten gesenkt werden.

Heute dominiert der Wettbewerb zwischen kooperierenden

Netzwerken, da kein Unternehmen in allen Bereichen seiner Wertschöpfung so gut sein kann

wie die gesamte Konkurrenz.

Jeder Bauherr bzw. Nutzer einer Immobilie erwartet abgestimmte und speziell auf seine Be-

dürfnisse zugeschnittene optimierte Lösungen. Ebenso werden, beginnend mit der Entwick-

lung des Bauwerks bis hin zu dessen Abriss, wirtschaftliche und technische Optimierungs-

maßnahmen berücksichtigt und umgesetzt. Aus diesem Grund müssen alle beteiligten

Dienstleister in der Überwachung und Ausführung von Prozessen und Leistungen ein hohes

Maß an Professionalität entwickeln. Entlang der Wertschöpfungskette der Immobilie hat sich

folglich eine Dienstleistungspalette entwickelt, die immer komplexer wird und spezifische

Kompetenzen zur Realisierung der jeweiligen Aufgabenstellung verspricht. Dennoch erfüllen

einzelne Marktteilnehmer im Zuge der Diskussion um Spezialisierung und Diversifizierung

auch Aufgaben, die nicht allein ihre Hauptgeschäftsfelder betreffen. Den hohen Diversifizie-

rungsgrad an Dienstleistungen in der Wertschöpfungskette der Immobilie stellt Abb.3 dar. Im

folgenden werden, anhand drei übergeordneter Phasen im Lebenszyklus der Immobilie, An-

forderungen an angebotene Dienstleistungen verdeutlicht.

Arbeitsgemeinschaft Immobilie (Hrsg.) (11/2002), S.2

Vgl. Rayport, Jeffrey; Sviokla, John, Exploiting the Virtual Value Chain in The McKinseys Quarterly Num-

ber, 1/1996, S.22

Vgl. Kamm, Matthias, Die betriebliche Wertschöpfungskette als Objekt organisatorischer Gestaltung, Haupt-

seminararbeit Grundstudium der Betriebswirtschaftslehre, Universität Erlangen, SS 2002, S.1

2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes

Abbildung 3: Anbieterstruktur in der Wertschöpfungskette, Quelle: In Anlehnung an Arbeitsgemeinschaft

Immobilie (11/2000), S.6

Konzept- und Realisierungsphase

Immobilien müssen heute anderen Anforderungen genügen, um langfristig erfolgreiche Inves-

titionen darzustellen. Damit steigen auch die Anforderungen, die an Dienstleistungen dieser

Lebenszyklusphase gestellt werden. Die räumliche, funktionale und strukturelle Analyse der

Teilmärkte und daraus resultierende innovative und bedürfnisorientierte Konzeptionen sowie

die Überwachung und Vermarktung des entstehenden Projektes umreißen einen Bereich, in

dem der Grundstein für die Rentabilität der Immobilie gelegt wird. Schon in der Projektent-

wicklungsphase sind ,,... Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu verbinden, dass

einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige

[...]

sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltver-

trägliche Immobilienobjekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können."

Die

Aufgabenfelder der Projektentwicklung und -steuerung sind vielschichtig und verlangen, um

den hohen Anforderungen gerecht zu werden, spezialisierte Kenntnisse bezüglich marktspezi-

fischer, konzeptioneller, rechtlicher und architektonischer Fragestellungen.

Schulte (2000), S.151

Fassaden-

bau

Gebäudereini-

gung

Sicherheits-

dienste

Catering-

Dienste

Idee/ Kon-

zept

Finanzie-

rung

Planung

Bauaus-

führung

Bewirtschaftung

Rückbau/

Neue Idee

Projektent-

wicklung

Bauträger-

Dienste

Research

Immobilien-

Vermittlung

Invest-

ment

Generalplg

Architek-

tur

Statik

Fachpla-

nung

Generalunter-

nehmer

Projektsteue-

rung

Rohbau

Trockenbau

Gebäudetec

hnik

Immobilien-

Bewirtschaftung

Abriss-Dienste

Redevelop-

ment

Hausverwaltung

Facility Mana-

gement

Investor / Bauherr

Technischer Generalunternehmer

Immobilien-

Consulting

2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes

Bewirtschaftungsphase

Das Tätigkeitsfeld der Bewirtschaftung einer Immobilie erfordert enorme ökonomische, juris-

tische und technische Kenntnisse. In der längsten Phase des Lebenszyklus steht die Nutzen-

maximierung sowie die Aufwandsminimierung des Gebäudes im Vordergrund. Während für

den Nutzer der maximale Gebrauchswert eines Gebäudes zu erzielen ist, steht für den Eigen-

tümer ,,die Sicherung eines dauerhaften, stetig steigenden Ertrages aus der Immobilie" im

Vordergrund.

Diese Ziele sind im Rahmen eines effektiven Kostenmanagements zur Aus-

nutzung von Einsparpotentialen zu realisieren. Nur so können Erfolgspotentiale aufgebaut

sowie Möglichkeiten und Wege aufgezeigt werden, über die der Immobilienbestand laufend

bewertet und auf strategische Weise gesteuert werden kann.

Diese weitreichenden Aufgabenfelder können durch die bloße Grundstücksverwaltung nicht

mehr abgedeckt werden. Dementsprechend haben sich Dienstleistungen entwickelt, die neben

der Immobilienverwaltung, dem Objekt-/Center-Management sowie dem Facility Manage-

ment (FM) beratende Tätigkeiten anbieten. Zu diesen Tätigkeitsfeldern gehören beispielswei-

se Aufgaben der Valuation, die Konzept- und Strategieberatung, das Portfoliomanagement,

Investorenauswahlverfahren, Immobilien-Marketing und PR-Beratung.

Daneben hat die

Branche Strategien entwickelt, um weitere Wertschöpfungspotentiale über neue Aufgabenfel-

der, wie das Asset Management, Corporate Real Estate Management und jüngst das Real

Estate Investment Banking freizusetzen.

Redevelopmentphase

Durch die reduzierte Verfügbarkeit an Boden und die mangelnde Baulandausweisung tritt

eine Faktorverknappung speziell in den Städten ein.

Daher steigt die Bedeutung von innova-

tiven Nutzungskonzepten für bestehende Gebäude also das Redevelopment vorhandener

Immobilien. Diese Umnutzung gestaltet sich zum Teil sehr schwierig, da Gebäude oftmals

speziell auf die Bedürfnisse der ursprünglichen Nutzer ausgelegt sind. Ein Redevelopment ist

deshalb oft mit hohen Kosten verbunden. Die Anpassung der Ausstattung und Qualität der

Immobilie an geänderte Marktverhältnisse, unter Beibehaltung der bestehenden Nutzungsart,

bzw. ihre Revitalisierung verlangt kreative und innovative Konzeptideen. Hierfür benötigen

die beanspruchten Dienstleister einen umfangreichen Erfahrungsschatz, um Entwicklungen

und Trends auf den Teilmärkten kompetent zu erkennen und einzuschätzen.

Brauer (2001), S.25

Vgl. Schulte (2000), S.767

Vgl. Ebenda, S.40f

Vgl. Beyerle (2001), S.216

2 Grundlegende Merkmale und Tendenzen des Immobilienmarktes

Die Diversifizierung an Dienstleistungen entwickelt sich analog zur Schaffung weiterer Wert-

schöpfungspotentiale im Immobilienlebenszyklus. Besonders beratende Dienstleistungen

nehmen in ihrer Bedeutung und Anzahl zu. Zusätzlich werden Aspekte der Kundenorientie-

rung, -zufriedenheit und -bindung zu wichtigen Faktoren, um im Wettbewerb zu bestehen.

2.3 Zusammenfassung

Die Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes zeigt in Zukunft ein verändertes Bild.

Insbesondere die Steuerung durch eine Vielzahl externer Faktoren, die in erster Linie auf dy-

namische Prozesse zurückzuführen sind, wird zunehmen. Verschiedene Teilbereiche des Im-

mobilienmarktes unterliegen in verstärktem Maß Tendenzen mit einer Konzentration auf Ni-

schenprodukte und Innovationen. Besondere Bedeutung erhält die Komplexität der Dienstleis-

tungen, die aufgrund der Freisetzung neuer Wertschöpfungspotentiale zunehmen wird. Die

Bildung weiterer hochspezialisierter Teilbereiche ist die Folge. Zukünftig prägen insbesonde-

re neue Produkte, spezialisierte Dienstleistungen und diversifizierte geographische Märkte das

Bild der IW.

Das daraus resultierende Spezialwissen stellt neue und veränderte Anforderungen an die Res-

source Mensch.

Die aktuellen Entwicklungen verlangen entsprechende Fähigkeiten bei allen

Marktteilnehmern. Nicht nur das sichere Auftreten, sondern auch ein sachkundiges Agieren

auf den internationalen Märkten gewinnt für Fach- und Führungskräfte der IW an Bedeutung.

Hier werden Kompetenzen verlangt, die sich nicht mehr nur auf die jeweilige Spezialisierung

des einzelnen Dienstleisters beschränken, sondern ebenso ein Allround-Wissen wie auch sozi-

ale Kompetenzen voraussetzen.

Vgl. Beyerle, Thomas, ,,Der Immobilienökonom wird die heutigen Fach- und Führungskräfte ablösen", in:

Immobilien Zeitung (IZ), Nr. 20/1999 v. 23.09.1999, S.25

Vgl. Knips, Werner, ,,Fehlende Professionalität", in: Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ), Nr. 154/2001 v.

06.07.2001, S.51

3 Imageanalyse und immobilienwirtschaftliche Institutionen

Imageanalyse und immobilienwirtschaftliche

Institutionen

3.1 Erkenntnisse vorangegangener Imageuntersuchungen

Trotz der Veränderungen in immobilienwirtschaftlichen Marktsegmenten und den steigenden

Qualifikationsanforderungen an Mitarbeiter waren Bildungsstrukturen in der Branche jahre-

lang gar nicht oder nur rudimentär vorhanden.

Diese Unterentwicklung führt zwangsläufig

zu einem Defizit an Mitarbeitern mit fundierter Ausbildung. Eine Tatsache, die sich wiederum

sehr negativ auf das Image und die Professionalität der Branche auswirkt. Die Vermutung,

dass die IW als einer der bedeutendsten Wirtschaftszweige unserer Volkswirtschaft unter

Imageproblemen leidet, löste eine umfangreiche Imageanalyse aus. Diese Untersuchung leite-

te das Institut für Gewerbezentren in Starnberg im Sommer/Herbst 1994, mit dem Ziel, das

Image der deutschen IW grundlegend zu bestimmen. Aufgrund der Seltenheit einer solchen

speziellen und umfassenden Analyse beziehen sich die Ausführungen des Kapitels 3.1.1 auf

die repräsentativen und detaillierten Ergebnisse. Unterstützend dazu präsentiert Kapitel 3.1.2

die Resultate einer Befragung potentieller Nachwuchskräfte, die sich hinsichtlich der Attrak-

tivität der IW äußerten.

3.1.1 Betrachtung des Branchenimages

Nachfolgend angeführte Ergebnisse resultieren aus über 500 ausgewerteten Fragebögen, aus-

gefüllt durch Immobilienmarktteilnehmer.

Die allgemeine Imagebeurteilung der IW fiel ne-

gativ aus. Gemäß Abb.4 beurteilten lediglich 11,8% der Befragten das Image der Branche als

gut, 39,2% empfanden es eher als befriedigend und 31,4% bewerteten es sogar als schlecht.

Da die Differenzierung in der Beurteilung der befragten Gruppen kaum Unterschiede aufwies,

kann davon ausgegangen werden, dass das Image einheitlich als befriedigend bis ausreichend

eingestuft wurde.

In der angeführten Analyse wurden ebenfalls ausgewählte Faktoren hinsichtlich ihres Einflus-

ses auf das Gesamtimage gewichtet. Abb.5 stellt die Einzelfaktoren dar, die nach Meinung der

Befragten die wichtigste Rolle für das Image der IW spielen. Hier wurden neben der Ausbil-

dung, die Seriosität und das professionelle Management der Branche benannt.

Vgl. Beyerle (23.09.1999), S.25

Vgl. Falk, Bernd, Das Image der deutschen Immobilienwirtschaft ausgewählte Ergebnisse einer aktuellen

Untersuchung, Institut für Gewerbezentren, Starnberg, 1994, S.2

3 Imageanalyse und immobilienwirtschaftliche Institutionen

Abbildung 4: Das Image der Immobilienwirtschaft, Quelle: Falk (1994), S. 3

Abbildung 5: Bedeutung der Image-Einzelfaktoren, Quelle: Falk (1994), S. 8

3 Imageanalyse und immobilienwirtschaftliche Institutionen

Als dritte Bewertungsvariante sollten die Image-Einzelfaktoren in die Kategorien sehr gut bis

mangelhaft eingestuft werden. Abb.6 zeigt deutlich, dass auch diese Einstufung negativ aus-

fiel. Fast alle vorgegebenen Faktoren wurden einheitlich in die Bereiche befriedigend und

ausreichend eingereiht. Explizit zu erwähnen sind die oben als wichtig bezeichneten Image-

Einzelfaktoren Ausbildung, Seriosität und professionelles Management. Diese drei Faktoren

wurden in ihrer aktuellen Erscheinungsform zwischen befriedigend und ausreichend einge-

ordnet.

Abbildung 6: Bewertung der Image-Einzelfaktoren, Quelle: Falk (1994), S.9

Folglich resultiert das tendenziell negative Image der Branche aus einer schlechten Ausbil-

dung, dem unseriösen Verhalten einiger Marktteilnehmer sowie mangelnder Fachkenntnis

und fehlender Qualifikationsvorschriften. Wie sich der Einfluss branchenspezifischer Berufs-

gruppen auf das Gesamtimage darstellt, erläutert Anlage 3. Insgesamt wird die IW als unüber-

sichtlich und verschwommen bezeichnet, was auf ein diffuses und unausgeglichenes Image

schließen lässt.

Vgl. Falk, Bernd (Hrsg.), Fachlexikon der Immobilienwirtschaft, 2. Auflage, Immobilien Informationsverlag,

Rudolf Müller GmbH & Co. KG, Köln, 2000, S.435

3 Imageanalyse und immobilienwirtschaftliche Institutionen

3.1.2 Attraktivität der Branche

Die aus der dargestellten Analyse gewonnenen Erkenntnisse hinsichtlich des Branchenimages

werden durch eine Umfrage der Dresdner Bank Immobiliengruppe Research in diesem Jahr

unterstützt. Abb.7 präsentiert das Ergebnis einer Befragung von 164 Hochschulabsolventen

hinsichtlich der Attraktivität der IW als Berufsperspektive. Aufgrund ihres Images und der

fehlenden Seriosität hielten 79% der Befragten die Branche für einen unattraktiven Arbeitge-

ber.

Abbildung 7: Attraktivität der Immobilienbranche für Berufseinsteiger, Quelle: Dresdner Bank Immobiliengrup-

pe Research (2002)

Bei Hinterfragung des Ergebnisses stellte sich allerdings heraus, dass nicht die Unattraktivität

der IW das Haupthindernis für einen Berufseinstieg ist, sondern vielmehr die kaum vorhande-

ne Kenntnis einzelner Berufsfelder.

Nur wenigen Absolventen ist bewusst, dass der Einstieg

in die IW breite Aufgabenfelder und attraktive Entwicklungsmöglichkeiten bietet.

Vgl. Leykam, Monika, ,,Wer füllt die Lobby-Lücke in der Immobilienwirtschaft", in: IZ, Nr.6/2002, v.

14.03.2002, S.30

3 Imageanalyse und immobilienwirtschaftliche Institutionen

3.2 Kontraproduktive

Faktoren

Die immobilienwirtschaftlichen Verbände und Bildungseinrichtungen haben einen sehr gro-

ßen Einfluss auf das immobilienwirtschaftliche Geschehen, so dass ein Großteil der Maßnah-

men zur Imageverbesserung durch diese Institutionen umgesetzt werden kann. Allerdings

dominieren bei den Verbänden zur Zeit die Partikularinteressen, und in der Bildungsland-

schaft herrscht ein geringes Maß an Transparenz vor.

3.2.1 Defizite in der Bildung

Die gezielte Aus- und Weiterbildung ist ein effektives Instrument, um positiv auf das Image

der IW einzuwirken. Durch ein qualitativ hochwertiges Bildungsniveau können nicht nur der

Ruf in der Öffentlichkeit verbessert werden, sondern auch die Fähigkeiten und Fertigkeiten

der Mitarbeiter. Insbesondere die Qualifikation der Führungskräfte in den Bereichen Füh-

rungskompetenz und Führungsstil sowie Selbstmanagement und Kommunikationsfähigkeit

werden durch gezielte Bildungswege erweitert.

Die starken Veränderungen vieler immobilienwirtschaftlicher Bereiche stellen mittlerweile

andere Anforderungen an die IW und ihre Bildungslandschaft. Jede Fach- und Führungskraft

benötigt ein breites Fachwissen, um wenigstens die wichtigsten Gebiete überschauen zu kön-

nen.

Nachwuchskräfte fühlen sich von der Branche aufgrund fehlender, fundierter Aus- und

Weiterbildungswege ebenso wenig angezogen wie die Mitarbeiter, die durch Bildungsmaß-

nahmen einen hohen Qualifikationslevel zu halten versuchen.

Vielfach wurden bereits

hausintern Akademien gegründet, in denen für verschiedene Unternehmenshierarchien Quali-

fizierungsprogramme angeboten werden. Auf diese Weise versuchen Unternehmen die Defi-

zite in der Aus- und Weiterbildung auszugleichen. Der Vorteil dieser internen Fort- und Wei-

terbildung ist, dass sie komplett auf die Erfordernisse des Unternehmens zugeschnitten wer-

den kann.

Durch die Schaffung einer Vielzahl neuer Abschlüsse wirkt sich diese Eigeninitia-

tive nachteilig auf die Transparenz des Aus- und Weiterbildungsmarktes aus.

Vgl. Falk (2000), S.826

Vgl. Pachowsky, Reinhold, Berufsfeld Immobilien, Walhalla Fachverlag, Düsseldorf, 1998, S.8

Vgl. Leykam, (14.03.2002), S.3

Vgl. Porten, Thomas, Ausbildung in der Not,

www.wedarchiv.de

, IZ, 03.05.2002a, S.1

Details

Seiten
Erscheinungsform: Originalausgabe
Jahr: 2002
ISBN (eBook): 9783832474003
ISBN (Paperback): 9783838674001
DOI: 10.3239/9783832474003
Dateigröße: 1 MB
Sprache: Deutsch
Institution / Hochschule: Hochschule für angewandte Wissenschaften Anhalt in Köthen – unbekannt
Erscheinungsdatum: 2003 (November)
Note: 1,3
Schlagworte: immobilienmarkt aus- weiterbildung personalbeschaffung qualifizierung imageanalyse

Autor

Annegret Schacks (Autor:in)