Der Post-Occupancy-Evaluation-Ansatz im Rahmen des Facility Management und sein Beitrag zur Gebäudeoptimierung

1. Einleitung

Immobilien nehmen sowohl bei privaten Haushalten als auch bei Unternehmen den größten Anteil am Gesamtvermögen ein. In der Bundesrepublik Deutschland beläuft sich das Immobilieneigentum auf DM 7.300 Mrd., dies entspricht einem Anteil von ca. 51%.^[1]

Doch nehmen Immobilien nicht nur den größten Teil am Gesamtvermögen ein, sondern sie sind auch ein wichtiger Teil unserer Umwelt, in dem in unserer Zivilisation Menschen zumeist den größten Teil ihrer Zeit verbringen. Ein Mensch verbringt ca. 4/5 seines Tages in Gebäuden^[2]. Viele Erfahrungen und Erlebnisse werden im Laufe des Lebens in Gebäuden gemacht. Die Kindheit, das Erwachsenwerden, die erste Liebe, die eigene Familie, viele Feste und Feiern, die Arbeit und viele Freizeitaktivitäten finden in gebauten Umwelten statt. Die baulichen Gegebenheiten stellen in vielerlei Hinsicht den Rahmen dar, in dem der Mensch sich entfalten kann.

Der unmittelbare Einfluß der Menschen auf die gebaute Umwelt, in der sie leben/wohnen und arbeiten müssen, ist jedoch gering. Bauen vollzieht sich zumeist unter vorgegebenen, engen finanziell-ökonomischen Rahmenbedingungen und ist mehr an finanzielle Interessen sowie bautechnischen Standards als an den Bedürfnissen der Nutzer orientiert. Nach der Erstellung eines Gebäudes kümmern sich die Architekten und Erbauer nicht darum, wie die Nutzer mit dem erstellten Gebäude zurechtkommen.

Die Frage, wie dieser gestörten Kommunikation zwischen Erbauern und Nutzern entgegenzuwirken ist und eine Bewertung gebauter Umwelten unter Nutzungsgesichtspunkten durchgeführt werden kann, ist zentraler Kern dieser Arbeit.

Die vorliegende Arbeit befaßt sich zunächst mit einer Einführung in das Facility Management. Nach einer Klärung des Facility Management-Begriffs und der historischen Entwicklung, werden die Grundideen und Ziele definiert.

Dieser Teil der Arbeit kann aufgrund des begrenzten Umfanges natürlich nicht den Anspruch auf Vollständigkeit erheben, sondern stellt nur eine Einführung dar, die nach Meinung der Verfasserin für eine bessere Einordnung des Post Occupancy Evaluation-Begriffes wichtig ist. Der Schwerpunkt dieser Arbeit liegt nicht auf dem Facility Management, sondern bei der Einführung in die Post Occupancy Evaluation-Grundlagen.

Der zweite Teil dieser Arbeit geht auf die Beziehung zwischen Aufgaben des Facility Management und der Analyse der Nutzer-Anforderungen ein. Anhand der Projektdurchführung und des Unterschiedes zwischen dem linearen und zyklischen Bauprozess wird der Begriff Gebäudeevaluation eingeführt. Die Bedeutung der Evaluation und des Zusammenhangs zwischen Facility Management und Gebäudeevaluation wird erklärt.

Im dritten Teil der Arbeit wird der Leser in die Post Occupancy Evaluation-Grundlagen eingeführt. Nach einer Begriffsdefinition und der Geschichte werden Anwendungsbereiche und Formen, Phasen einer POE, Erhebungsmethoden und POE-Effekte erläutert. Zum Schluß der Arbeit werden die Kosten und die Finanzierung sowie die POE-Situation in Deutschland zum Thema gemacht.

Im Fazit wird die wesentliche Aussage der Arbeit nochmals kurz dargestellt.

2. Einführung in das Facility Management

2.1 Historische Entwicklung

Der Ursprung des Facility Management kommt aus Amerika und liegt Mitte der Fünfziger Jahre. In diesem Zeitraum kamen Büromöbelhersteller in den USA unter enormen Wettbewerbsdruck. Die Firma Hermann Miller Corporation, der damals weltgrößte Möbelhersteller, führte die erste Konferenz mit dem Titel „Facilities Impact on Productivity" zu diesem Thema durch, welche die Grundlage aller weiteren Entwicklungen bildete. Es wurde erstmals über die Einflüsse von Gebäuden sowie der räumlichen Ausstattungen und Einrichtungen auf die Erreichung der Unternehmensziele diskutiert. In der Folgezeit wurden Strategien zur Verdeutlichung der Zusammenhänge zwischen ,,Facilities" und der Produktivität der Arbeitenden entwickelt.Im Jahre 1979 kam es zur Gründung des „Facility Management Instituts“ (FMI) in Michigan, in dem Spezialisten aus unterschiedlichsten Fachrichtungen Untersuchungen anstellten, wie es mit einem übergeordneten Management der verschiedensten Fachabteilungen zu Produktivitätsverbesserungen kommen könnte. Man erkannte sehr schnell, daß innerhalb der ,,Facilities" die Gebäude und Grundstücke eine große Bedeutung besitzen.

Das rasche Anwachsen der Mitgliederzahlen und die Aufnahme Kanadas führten 1982 zur Umbenennung in „International Facility Management Association“ (IFMA). Die IFMA mit ihrem Sitz in Houston, Texas hat heute weltweit über 15.000 Mitglieder. Mitte der 80er Jahre kam der Gedanke nach Europa. Wie andere europäische Länder gründete Deutschland in 1989 einen nationalen Facility Management-Verband, die „German Facility Management Association“ (GEFMA), mit dem Ziel, die Facility Management Aktivitäten in Deutschland zu fördern.^[3]

2.2 Der Facility Management-Begriff

Seit mehreren Jahren wird in der Bundesrepublik Deutschland der Begriff Facility Management in vielfältiger Weise verwendet. Wir finden die Bezeichnung in allen Bereichen, die mit Gebäudeverwaltung bzw. Dienstleistungen in Zusammenhang mit Gebäudebewirtschaftung zu tun haben. Nähert man sich der Begriffsinterpretation Facility Management über seine Begriffsbestandteile, wird die Bedeutung etwas klarer.

„Facility" bedeutet in der englischen Sprache Einrichtung und Anlage. Unter diesem Begriff verstehen wir alle Grundstücke, Gebäude mit Außenanlage einschließlich gebäudetechnischer Anlagen, die Infrastruktur, das Inventar und die Dienstleistungen mit oder auch ohne Bezug zum Gebäude. Dabei handelt es sich betriebswirtschaftlich gesehen um das Anlagevermögen und die zur Leistungserstellung benötigten Sachmittel.^[4]

Das zweite Wort „Management“ kommt von managen und bedeutet bewerk- stelligen, herbeiführen, geschickt zu Stande bringen. Es wird der Realisierung, Bewirtschaftung und Controlling der Facilities gleichgesetzt, also eine Bewirtschaftung, die über eine rein passive Verwaltung hinaus geht.^[5]

In der Praxis trifft man auf verschiedene Definitionen bzw. Interpretationen von Facility Management. Es gibt jedoch keine einheitliche, auf nationaler oder gar auf internationaler Ebene verbindliche Begriffsbestimmung. Der Deutsche Verband für Facility Management e. V. (GEFMA) versteht Facility Management sinngemäß als professionelle Gebäudebewirtschaftung und definiert wie folgt:^[6]

„Facility Management ist die Betrachtung, Analyse und Optimierung aller kostenrelevanten Vorgänge rund um ein Gebäude, ein anderes bauliches Objekt oder eine im Unternehmen erbrachte (Dienst-) Leistung, die nicht zum Kerngeschäft gehört.“^[7]

Der Verband Deutscher Maschinen- und Anlagenbau e. V. (VDMA) bezieht Facility Management stärker auf den Teil der Immobilien und Liegenschaften:

„Gesamtheit aller Leistungen zur optimalen Nutzung der betrieblichen Infrastruktur auf der Grundlage einer ganzheitlichen Strategie. Betrachtet wird der gesamte Lebenszyklus von der Planung und Erstellung bis zum Abriß. Ziel ist die Erhöhung der Wirtschaftlichkeit, die Werterhaltung, die Optimierung der Gebäudenutzung und die Minimierung des Ressourceneinsatzes zum Schutz der Umwelt. Facility Management umfaßt gebäudeabhängige und gebäudeunabhängige Leistungen.“^[8]

Facility Management wird oft auf das Betreiben der Gebäudetechnik oder gar auf Hausmeisterdienste beschränkt. Allerdings gibt es auch Tendenzen, den Begriff Facility Management weiter auszulegen. Die Betrachtung erstreckt sich nicht nur auf die für die Leistungserstellung benötigten Betriebsmittel, sondern auch auf unterstützende Serviceleistungen, wie etwa Sekretariats- und Übersetzungsdienste, Druck- und Kopierdienste oder Catering. So verstanden umfasst das Facility Management eine Vielzahl von Aktivitäten, die zwar nicht im direkten Zusammenhang mit der Erstellung von Produkten oder Dienstleistungen im Rahmen des Unternehmenszwecks stehen, die aber für die eigentliche Leistungserstellung notwendige Voraussetzungen sind. Diese neue Sichtweise kommt in folgender Definition zum Ausdruck:^[9]

„Facility Management umfasst die Gesamtheit aller Prozesse zur Erbringung von kundenspezifischen Leistungen, die zur Unterstützung des Kerngeschäftes der Kunden von diesen als notwendig und sinnvoll erachtet werden. Facility Management-Prozesse sind nicht an die physikalische Existenz von Gebäuden gebunden, denn die zukünftigen Entwicklungen virtueller Welten wird die Erstellung der Wertschöpfung von Gebäuden unabhängig machen.“^[10]

[...]

^[1]Vgl.http://www.diw.de/deutsch/publikationen/forschungsergebnisse/docs/immobilien-vermögen.html, Stand 27.01.2002.

^[2]Vgl.http://www.statistik-bund.de/htm, Stand 27.01.2002.

^[3]Vgl. Heinz, Thomas: Was ist Facility Management?, in: Feyerabend/Grabatin (Hrsg.): Facility Management - Praxisorientierte Einführung und aktuelle Entwicklungen, Sternenfels 2000, S. 20.

^[4]Vgl. Schwarze, Jochen: Informationsmanagement als Voraussetzung für ein erfolgreiches Facility Management, in: Zeitschrift für Planung, Heft 3, 1991, S. 209.

^[5]Vgl. Clausdorff, Lüder: Facility Management als Gesamtprozess, in: Feyerabend/Grabatin (Hrsg.): Facility Management - Praxisorientierte Einführung und aktuelle Entwicklungen, Sternenfels 2000, S. 40.

^[6]Vgl. Heinz, Thomas, a. a. O., S. 21.

^[7]GEFMA 100, Facility Management – Begriff, Struktur, Inhalte (Entwurf), Nürnberg 1996, S. 5.

^[8]Lochmann, Hans- Dieter/Köllgen, Rainer (Hrsg.): Facility Management, Wiesbaden 1998, S. 25.

^[9]Vgl. Schulte, Karl- Werner (Hrsg.)/Barbara Pierschke (Hrsg.): Facilities Management, Köln 2000, S. 37.

^[10]Seifert, Frank: Was ist Facility Management, in: Lochmann, Hans-Dieter/Köllgen, Rainer (Hrsg.): Facility Management, Wiesbaden 1998, S. 23.