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Untersuchungen zu „Immobilienblasen“ in den USA, GB und Deutschland (1930 - 2013)

©2015 Bachelorarbeit 56 Seiten

Zusammenfassung

Durch das Platzen der US-Immobilienblase 2007, die als Grund der Weltwirtschaftskrise gilt, sind Preisblasen in den Immobilienmärkten in den Diskussionsvordergrund gerückt.
Diese Bachelor-Thesis beschäftigt sich mit der Entstehung von Immobilienpreisblasen, den Ursachen und den Folgen, die ihr Platzen haben kann. Darüber hinaus wird gezeigt, dass Immobilienpreisblasen in ihrer Entstehung erkannt und verhindert, beziehungsweise abgeschwächt werden können.
Dafür werden die Grundlagen des Immobilienmarktes näher beschrieben. Des Weiteren wird hierbei auf den Preisblasenzyklus nach Minsky eingegangen. Der Zyklus der Preisentwicklung verläuft dabei stets in Phasen. Zunächst werden durch wirtschaftliche Expansion Krediterhöhungen in den Immobilienmarkt induziert. Sobald es in der Phase der Euphorie zu übertriebenen Immobilienpreisen kommt, fehlen weitere neue Marktteilnehmer (Käufer) und die Preise fallen stark. Daraus entsteht eine Rezession, die so lange Bestand hat, bis ausreichend Liquidität zugeführt wird.
Im Zuge der Thesis wurde die historische Existenz von Immobilienpreisblasen in den Ländern Deutschland, GB und USA analysiert. Es ist ersichtlich, dass bestimmte Determinanten den Immobilienpreis beeinflussen. Einen negativen Einfluss haben die langfristigen Realzinsen. In Volkswirtschaften mit niedrigen Realzinsen ist die Gefahr einer Immobilienblase deutlich höher als in Ländern mit hohen Realzinsen, wie zum Beispiel in Deutschland und Kanada.
Durch die Verflechtungen zwischen Immobilien- und Finanzmärkten haben Fehlentwicklungen auf einem Markt auch Auswirkungen auf den anderen Markt. So sind zum Beispiel ohne einen funktionierenden Kapitalmarkt die meisten Immobilientransaktionen undenkbar.
Es zeigt sich, dass lockere Geldpolitik und Kreditvergabe zu einer Entwicklung von Immobilienblasen führen kann.

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis


3.
Überblick Ursachen und Folgen ... 28
3.1
Ursachen von Immobilienpreisblasen ... 28
3.1.1
Determinanten der Immobilienpreise ... 28
3.1.2
Abhängigkeiten zwischen Immobilien- und
Finanzmärkten ... 30
3.1.3
Kreditinduzierte Immobilienblasen... 30
3.1.4
Fiskalinduzierte Immobilienblasen... 31
3.2
Folgen von Immobilienpreisblasen ... 31
4.
Schlussbetrachtung ... 37
4.1
Fazit ... 37
4.2
Diskussion ... 40
4.3
Ausblick ... 42
5.
Anhang ... 45
5.1
Literatur- und Quellenverzeichnis ... 45

Abkürzungsverzeichnis
B
BIP Bruttoinlandsprodukt
E
et al.
et alteri (und andere)
EUR / Euro
EZB Europäische
Zentralbank
F
FED
Federal Reserve System (das US-
Amerikanische
Zentralbanksystem)
G
GB Großbritannien
GDP
Gross domestic product
I
IMF
International Monetary Fund
IWF Internationaler
Währungsfonds
M
Mio. Millionen
Mrd. Milliarden
O
o. V.
ohne Verfasser
U
UK United
Kingdom
USA
United States of America
USD US-Dollar
V
Vgl. vergleiche

Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Schematische Darstellung des Kapitalflussmodells
(ohne Außenhandel) ... 7
Abbildung 2: Idealtypischer Verlauf einer Blase nach Minsky... 10
Abbildung 3: Indikatoren für Preisblasen am Immobilienmarkt ... 16
Abbildung 4: Home Price Index (USA) ... 21
Abbildung 5: Vergleich reale Immobilienpreise USA zu
Deutschland ... 23
Abbildung 6: Vergleich reale Immobilienpreise GB zu Deutschland ... 24
Abbildung 7: Wohnimmobilienpreise auf EPX-, VdP und amtlicher
Basis 2002 - 2012 in Deutschland ... 26
Abbildung 8: Überblick Determinanten in ausgewählten Ländern ... 29
Abbildung 9: Preise für Immobilien in Deutschland (1995 - 2013) ... 43

Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Ausgewählte Immobilienmarktmerkmale ... 20


Management Summary
Durch das Platzen der US-Immobilienblase 2007, die als Grund der
Weltwirtschaftskrise gilt, sind Preisblasen in den Immobilienmärkten in
den Diskussionsvordergrund gerückt.
Diese Bachelor-Thesis beschäftigt sich mit der Entstehung von
Immobilienpreisblasen, den Ursachen und den Folgen, die ihr Platzen
haben kann. Darüber hinaus wird gezeigt, dass Immobilienpreisblasen in
ihrer Entstehung erkannt und verhindert, beziehungsweise abgeschwächt
werden können.
Dafür werden die Grundlagen des Immobilienmarktes näher beschrieben.
Des Weiteren wird hierbei auf den Preisblasenzyklus nach Minsky
eingegangen. Der Zyklus der Preisentwicklung verläuft dabei stets in
Phasen. Zunächst werden durch wirtschaftliche Expansion
Krediterhöhungen in den Immobilienmarkt induziert. Sobald es in der
Phase der Euphorie zu übertriebenen Immobilienpreisen kommt, fehlen
weitere neue Marktteilnehmer (Käufer) und die Preise fallen stark.
Daraus entsteht eine Rezession, die so lange Bestand hat bis ausreichend
Liquidität zugeführt wird.
Im Zuge der Thesis wurde die historische Existenz von Immobilien-
preisblasen in den Ländern Deutschland, GB und USA analysiert. Es ist
ersichtlich, dass bestimmte Determinanten den Immobilienpreis
beeinflussen. Einen negativen Einfluss haben die langfristigen
Realzinsen. In Volkswirtschaften mit niedrigen Realzinsen ist die Gefahr
einer Immobilienblase deutlich höher als in Ländern mit hohen
Realzinsen, wie zum Beispiel in Deutschland und Kanada.
Durch die Verflechtungen zwischen Immobilien- und Finanzmärkten
haben Fehlentwicklungen auf einem Markt auch Auswirkungen auf den
anderen Markt. So sind zum Beispiel ohne einen funktionierenden
Kapitalmarkt die meisten Immobilientransaktionen undenkbar.
Es zeigt sich, dass lockere Geldpolitik und Kreditvergabe zu einer
Entwicklung von Immobilienblasen führen kann.
1

By the bursting of the US housing bubble in 2007, which is considered
due to the world economic crisis, price bubbles in the real estate market
have come to the fore discussion.
This bachelor thesis deals with the development of real estate bubbles,
the causes and the consequences of which can have its bursting. In
addition, an attempt is made to show whether real estate bubbles can be
detected in their formation and prevented or mitigated.
For further introduction more details of real estate markets will be
presented. Furthermore, in this case the price bubble cycle according to
Minsky will be dealt with. The cycle of price trends always runs in
phases. First, increases of credit are induced into the real estate market by
economic expansion. Once, in the phase of euphoria exaggerated real
estate prices will be present, there will be few new entrants (buyers) and
the prices fall sharply. The result is a recession, which will prevail until
sufficient liquidity is supplied.
As part of the thesis the historical existence of real estate price bubbles in
the countries Germany, United Kingdom and USA were analyzed. It is
apparent that certain determinants affect the property price. The long-
term real interest rates have a negative impact. In economies with low
real interest rates, the risk of a real estate bubble is significantly higher
than in countries with high real interest rates, such as in Germany and
Canada.
Through the links between housing and financial markets failures can
affect both markets. Thus, for example, without a functioning financial
market, most real estate transactions are unthinkable.
It turns out that loose monetary policy and lending may lead to the
development of real estate bubbles.
2

1. Einleitung
1.1 Problemstellung
Das Platzen einer Immobilienpreisblase kann eine Volkswirtschaft stark
belasten. In den Vereinigten Staaten von Amerika (USA) mündete eine
Immobilienblase im Jahr 2007 in einer Weltwirtschaftskrise. Doch wäh-
rend die realen Immobilienpreise in den vergangenen Jahren in vielen
westlichen Industrieländern deutlich anzogen, stagnieren sie andernorts
seit Jahrzehnten, wie etwa in Deutschland oder Kanada.
1
Es stellt sich
daher die Frage, welche Faktoren eine Immobilienpreisblase beeinflus-
sen.
Auch in heutiger Zeit, mit dem Wissen der vergangenen Jahrzehnte, ist es
schwer zu beurteilen, ob ein Immobilienmarkt ,,ohne Störung"
funktioniert oder ob Preisblasen vorliegen. Die Herausforderung besteht
hierbei herauszufinden wann zu große Abweichungen zwischen Preis und
dem tatsächlichen Wert bestehen ­ bei 10%, bei 20% oder bei 35,5
Prozent?
Für eine präventive Ausrichtung der Wirtschaftspolitik sollten
Immobilienblasen möglichst früh erkannt werden. Jedoch ist die Bildung
einer Immobilienpreisblase ein komplexer Prozess, der von vielen
Größen bestimmt wird.
Und schließlich stellt sich die Frage, welche Folgen das Platzen einer
Immobilienblase für jede einzelne Person, für jede Volkswirtschaft und
selbst auf globaler Ebene hat.
Die vorliegende Thesis setzt sich mit der Komplexität, den Ursachen und
Folgen von Immobilienblasen auseinander.
1.2 Zielstellung und Aufbau der Arbeit
Die Entstehung, die Ursachen und die Folgen von Immobilienblasen in
den Ländern Deutschland, Großbritannien (GB) und den USA im Zeit-
raum von 1930 bis 2013 sollen in dieser Thesis untersucht werden.
________________________
1
Vgl. Kholodilin, Menz, Siliverstovs (2008), S.1.
3

Immobilienblasen können über bestimmte Parameter eingegrenzt werden
­ eine Verhinderung stellt sich hierbei jedoch schwieriger dar.
Genutzt wurde vor allem das Internet. Die verwendete Fachliteratur wur-
de dabei sorgfältig ausgewählt.
Die Bachelorarbeit ist wie folgt aufgebaut. Im Kapitel 2 werden die
Grundlagen für die Themenstellung erörtert. Zudem werden die vorge-
nannten Länder auf Immobilienblasen im genannten Zeitraum geprüft.
Anhand von Kennwerten werden Gemeinsamkeiten von Immobilienbla-
sen skizziert.
Im Kapitel 3 werden die Kriterien zur Sichtung einer Immobilienblase
ausgearbeitet, die Ursachen von Immobilienblasen ergründet und die
Folgen dargelegt, die aus einer Immobilienblase im lokalen und globalen
Banken- und Finanzsystem entstehen können.
Das Kapitel 4 schließt die Arbeit mit einem Fazit, der Bewertung von
Maßnahmen zur Verhinderung von Immobilienblasen und einem Aus-
blick auf die Immobilienmärkte Deutschlands, Großbritanniens und der
Vereinigten Staaten ab.
1.3 Abgrenzung des Themengebiets
Dabei wird die Thesis auf den Zeitraum 1930 bis 2013 und auf die Län-
der Deutschland, Großbritannien und die Vereinigten Staaten von Ameri-
ka begrenzt.
Es werden folgende Abgrenzungen vorgenommen:
x
Der Immobilienmarkt kann regional und in verschiedene Teilmärk-
te unterteilt werden. Während einzelne Segmente völlig unberührt
sind, kann in einem einzelnen Marktsegment eine Preisblase fest-
gestellt werden. In der vorliegenden Arbeit werden Immobilien-
preisblasen jedoch unabhängig von jeglicher Segmentierung ihren
jeweiligen Ursprungsländern zugerechnet.
x
Eine Untersuchung über die Auswirkungen von Maßnahmen zur
Beeinflussung der Transparenz ist nicht Teil dieser Arbeit.
4

1.4 Vorgehen
Im Kapitel 2 werden die Begriffe Immobilienmarkt, Immobilienblase,
Immobilienindex definiert und die volkswirtschaftlichen Zusammen-
hänge dargestellt. Des Weiteren werden Erklärungsansätze für Immobi-
lienblasen und Kriterien zur Erkennung von Immobilienpreisblasen
dargelegt. Dabei werden die historischen Ereignisse in den
Immobilienmärkten in den drei vorgenannten Ländern zusammenfassend
erläutert und ihre Entstehungsweise und wirtschaftlichen Folgen
aufgezeigt.
Im Kapitel 3 werden detailliert die Ursachen und die Folgen von
Immobilienblasen aufgeführt. Dabei wird sehr stark auf die sogenannte
,,Subprime"-Krise in den USA eingegangen. Auch wird auf die gegensei-
tigen Abhängigkeiten zwischen den Finanz- und Immobiliensektoren
eingegangen.
Im Endkapitel wird ein Fazit geschlossen, auf mögliche Ansatzpunkte für
die Verhinderung von Immobilienblasen eingegangen und ein Ausblick
auf zukünftige Entwicklungen auf den Immobilienmärkten in den vorge-
nannten Ländern geworfen.
5

2. Grundlagen
2.1 Volkswirtschaftliche
Grundlagen
Immobilien
2
sind die wichtigste Vermögenskomponente von Haushalten.
Die Immobilienpreise haben dabei einen großen Einfluss auf das
Konsum- und Sparverhalten der Haushalte und für die Beschäftigung in
der Bauindustrie.
3
Denn es sind stets hohe Investitionsvolumen, abhängig
vom Standort, notwendig.
Viele Haushalte können durch eine höhere Belastung durch höhere Zin-
sen weniger konsumieren. Dadurch werden wiederum Unternehmer tan-
giert, da die Nachfrage zurückgeht und die Umsätze und eventuell die
Gewinne verringert werden. Infolgedessen kann die Produktion zurück-
gefahren und Arbeitsplätze freigesetzt werden. Es entwickelt sich eine
Kettenreaktion mit Auswirkungen auf die Volkswirtschaft. Umgekehrt
bewirken niedrige Zinsen, dass Haushalte weniger ansparen und mehr
konsumieren beziehungsweise investieren. Zudem verursachen niedrige
Zinsen, dass mehr Fremdkapital für größere Investitionen ­ vor allem
Wohnimmobilien ­ aufgenommen wird.
4
Die Kapitalströme können in einem Modell dargestellt werden (s. Abb.
1). So ist zum Beispiel ersichtlich, dass der FIRE-Sektor [Finanzmarkt,
Versicherungen (Insurance) und Immobilienmarkt (Real Estate)] Zuflüsse
vom Staat (über öffentliche Investitionen) und von den Haushalten und
Unternehmen (über Zinsen, Mieten, u. ä.) erhält. Die privaten Haushalte
erhalten Zuflüsse von Unternehmen (über Einkommen), vom Staat (z. B.
über Transferzahlungen) und Geldströme aus dem FIRE-Sektor (z. B.
über Kredite oder Versicherungszahlungen).
5
________________________
2
Im Kontext der Kapitalmarkttheorie sind Immobilien von ihrer Teilbarkeit einzigartig.
Nur durch gemeinschaftlichen Erwerb lässt sich die fehlende Teilbarkeit auflösen.
3
Vgl. Schneider (2014), S. 1, zit. von Brodschneider, Khanh Tran (2014), S. 2.
4
Vgl. Psotta et al. (2012), o. S.
5
Vgl. Hudson (2007), zit. von Bezemer (2009), S. 12f.
6

Abbildung 1: Schematische Darstellung des Kapitalflussmodells (ohne
Außenhandel)
Quelle: Hudson (2007)
2.2 Definition
Immobilienmarkt
Als Immobilien werden unbewegliche Güter bezeichnet, die sowohl ein
Grundstück bzw. eine Liegenschaft als auch ein Bauwerk sein können.
6
Der Immobilienmarkt kann in die Teile Grundstücksmarkt, den Woh-
nungsmarkt, den Immobilienmarkt für Gewerbe und Industrie und die
Verwaltungsbereiche aufgeteilt werden.
Die grundlegenden Faktoren für den Immobilienmarkt sind das Bevölke-
rungswachstum, die (wachsenden) Einkommen, (fehlende) Einschrän-
kungen für den Immobilienbau, Beschränkungen des Baulands und die
Zinssätze.
7
Die Immobilienmärkte sind gekennzeichnet durch hohe
Transaktionskosten, hohe Vermögenspreise und geringe kurzfristige
Geschäfte.
Der Immobilienmarkt besitzt im Gegensatz zu anderen Marktbereichen
ganz spezielle Eigenschaften. Die Aspekte umfassen dabei folgende An-
sätze:
x
Grund und Boden ist begrenzt,
x
Grundbesitz ist ein unbewegliches Rechtsgut,
________________________
6
Vgl. Börsennews (2014), o. S.
7
Vgl. Baker (2005), S. 9.
7

Details

Seiten
Erscheinungsform
Originalausgabe
Jahr
2015
ISBN (PDF)
9783961162154
ISBN (Paperback)
9783961167159
Dateigröße
1.6 MB
Sprache
Deutsch
Institution / Hochschule
( Europäische Fernhochschule Hamburg ) – Betriebswirtschaftslehre
Erscheinungsdatum
2018 (Januar)
Note
2,2
Schlagworte
Immobilienblase Immobilie Immobilienmarkt Immobilienpreisblase Behavioral Finance Kennzahlenanalyse Immobilienindex
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