Alternative Formen der Finanzierung von Immobilien in Deutschland

Kittler, Mirko

Alternative Formen der Finanzierung von Immobilien in Deutschland

Ein möglicher Ansatz für die Bewältigung der sich abzeichnenden Finanzierungslücke bzw. Kreditklemme in der Immobilienwirtschaft

von Master of Science Mirko Kittler (Autor:in)

BWL - Investition und Finanzierung

Zusammenfassung

Thema der vorliegenden Arbeit sind sowohl alternative Formen der Finanzierung von Immobilien in Deutschland als auch ein möglicher Ansatz für die Bewältigung der sich abzeichnenden Finanzierungslücke bzw. Kreditklemme in der Immobilienwirtschaft.
Investitionen in Immobilien zählen nach wie vor, neben Aktien und Anleihen, zu einer der beliebtesten und sichersten Kapitalanlagen der heutigen Zeit. Allein in 2012 betrug das Investmentvolumen in Deutschland 36 Mrd. Euro (vgl. Fründ/Schulz-Wulkow/von Drygalski 2013, S. 4) und ist somit wieder auf einem Höchststand angelangt. Nur 2006 und 2007, in den „Boomjahren“ des Immobilieninvestments, wurde noch mehr Kapital in Immobilien investiert.
Traditionell werden diese großen Investmentvolumina durch eine hohe Fremdkapitalaufnahme bei den Banken finanziert. Durch die diversen Finanz- und Weltwirtschaftskrisen sind jedoch die Zugänge zu den Refinanzierungsmärkten beeinträchtigt, bis nahezu unmöglich geworden, was umgangssprachlich als sog. Kreditklemme bezeichnet wird. Einen vorläufigen Höhepunkt fand diese Problematik in den Jahren 2008 und 2009, nach den Boomjahren von 2006 und 2007. Es folgte anschließend eine leichte Entspannung des Marktes ab 2010.
Jedoch führen mehrere Faktoren dazu, dass das Thema aktueller denn je ist und in den kommenden Jahren deutlich an Signifikanz gewinnen wird. Faktoren hierfür sind einerseits das auseinanderklaffende Angebot und die Nachfrage nach Core-Objekten, die künftigen Vorschriften durch Basel III, aber auch vor allen die bevorstehende Ablösungswelle aus den Boomjahren. All diese Faktoren führen zu einem Umdenken auf dem Immobilienmarkt in Deutschland. Die Folge ist die zunehmende Beachtung, Wahrnehmung und Suche von und nach alternativen Finanzierungsformen, die über die klassischen, lange Jahre bewährten Eigen- und Fremdkapitalfinanzierungen hinausgehen. Ob diese Kreditderivate, wie beispielsweise Joint-Venture Finanzierungen, Real Estate Private Equitys, Wandelanleihen, Optionsanleihen etc. wirklich praktikable Alternativen darstellen, gilt es im Rahmen dieser Arbeit zu untersuchen. Dabei werden zunächst die signifikantesten alternativen Finanzierungsformen betrachtet und daraufhin eine aktuell heiß diskutierte Form (Debt Funds) genauer betrachtet. Außerdem soll anhand aktueller Umfragen und Studien aufgezeigt werden, ob alternative Finanzierungsformen für konservative Anbieter und Nachfrager überhaupt in Frage kommen (vgl. Radner/Volquarts 2011).[...]

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Kittler, Mirko: Alternative Formen der Finanzierung von Immobilien in Deutschland. Ein

möglicher Ansatz für die Bewältigung der sich abzeichnenden Finanzierungslücke bzw.

Kreditklemme in der Immobilienwirtschaft, Hamburg, Diplomica Verlag GmbH 2014

PDF-eBook-ISBN: 978-3-8428-4816-0

Herstellung: Diplomica Verlag GmbH, Hamburg, 2014

Zugl. Bergische Universität Wuppertal, Wuppertal, Deutschland, Masterarbeit, 2013

Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung

außerhalb der Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlages

unzulässig und strafbar. Dies gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Übersetzungen,

Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Bearbeitung in elektronischen Systemen.

Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in

diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme,

dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei

zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften.

Die Informationen in diesem Werk wurden mit Sorgfalt erarbeitet. Dennoch können

Fehler nicht vollständig ausgeschlossen werden und die Diplomica Verlag GmbH, die

Autoren oder Übersetzer übernehmen keine juristische Verantwortung oder irgendeine

Haftung für evtl. verbliebene fehlerhafte Angaben und deren Folgen.

Hermannstal 119k, 22119 Hamburg

http://www.diplom.de, Hamburg 2014

Printed in Germany

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis ... III

Abbildungsverzeichnis ... VI

Tabellenverzeichnis ... VIII

1 Einleitung ... 1

1.1 Einführung ... 1

1.2 Ziel der Arbeit ... 2

1.3 Aufbau der Arbeit ... 2

2 Formen der Immobilienanlagen ... 4

2.1 Direktinvestitionen ... 5

2.2 Immobilienfonds ... 5

2.2.1 Offene Immobilienfonds ... 7

2.2.2 Geschlossene Immobilienfonds ... 8

2.2.3 Spezialfonds ... 9

2.3 REITs ... 10

2.4 Zusammenfassung klassischer Immobilienanlageformen ... 11

3 Grundlagen der Immobilienbewertung in Deutschland ... 13

3.1 Verkehrswertverfahren ... 15

3.1.1 Vergleichswertverfahren ... 15

3.1.2 Ertragswertverfahren ... 16

3.1.3 Sachwertverfahren ... 20

3.1.4 Zusammenfassung Verkehrswertverfahren ... 21

3.2 DCF-Verfahren ... 22

3.3 Weitere Bewertungseinflüsse ... 26

4 Kriterien der Immobilienfinanzierung ... 27

4.1 Aktuelle Vorschriften durch Basel II ... 27

4.2 Befürchtete Kreditklemme (Faktoren) ... 29

4.2.1 Künftige Vorschriften durch Basel III ... 30

4.2.2 Angebot & Nachfrage nach Core-Objekten ... 35

4.2.3 Bevorstehende Ablösungswelle aus den Boomjahren ... 37

5 Grundlagen alternativer Finanzierungsformen ... 39

5.1 Unterscheidung von Finanzierungsinstrumenten ... 39

5.1.1 Eigenkapital ... 40

5.1.2 Fremdkapital ... 41

5.1.3 Mezzanine-Kapital ... 42

5.1.4 Zusammenfassung der herkömmlichen Finanzierungsformen ... 44

5.2 Auswahl alternativer Immobilien-Finanzierungsformen ... 46

5.2.1 Eigenfinanzierungsinstrumente ... 49

5.2.1.1 Joint-Venture-Finanzierungen ... 49

5.2.1.2 Real Estate Private Equity ... 50

5.2.2 Mezzanine-Finanzierungsinstrumente ... 53

5.2.2.1 Stille Beteiligungen ... 53

5.2.2.2 Nachrangdarlehen ... 54

5.2.3 Fremdfinanzierungsinstrumente ... 54

5.2.3.1 Schuldverschreibungen ... 54

5.2.3.2 Hypothekenanleihen ... 55

5.2.4 Sonderformen der Finanzierungsinstrumente ... 55

5.2.4.1 Immobilienverbriefungen ... 55

5.2.4.2 Leasing und Factoring ... 57

6 Mögliche Schließung der Finanzierungslücke durch alternative Finanzierungsinstrumente

am Beispiel der Wirkungsweise von Debt Funds ... 61

7 Fazit ... 68

Literaturverzeichnis ... IX

III

Abkürzungsverzeichnis

Abs. Absatz

BaFin

Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht

BauGB Baugesetzbuch

BGH Bundesgerichtshof

bspw. beispielsweise

BVI

Bundesverband Investment und Asset Management e.V.

BW Bodenwert

BWK Bewirtschaftungskosten

bzw. beziehungsweise

ca. circa

CBRE

CB Richard Ellis

CDS

Credit Default Swap

CF Cash

Flow

CMBS

Commercial Mortgage Backed Securities

d. h.

das heißt

DCF Discounted

Cash

Flow

DFV

Deutscher Factoring Verband e.V

EG Europäische

Gemeinschaft

EK Eigenkapital

EKQ Eigenkapitalquote

EKR Eigenkapitalrentabilität

et al.

und andere

EUSD

EU Savings Tax Directive

EW Ertragswert

FAS

Financial Accounting Standards

FASB

Financial Accounting Standards Board

FATCA

Foreign Account Tax Compliance Act

FGM Finanzierungsgruppe

Mittelstand

FK Fremdkapital

FKQ Fremdkapitalquote

FKR Fremdkapitalrentabilität

FKZ Fremdkapitalzins

GK Gesamtkapital

GKR Gesamtkapitalrentabilität

HGB Handelsgesetzbuch

Hrsg. Herausgeber

i Zins

i. d. R.

in der Regel

i. S. d.

im Sinne der

IAS

International Accounting Standard

IFRS

International Financial Reporting Standards

ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung

INREV

European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehi-

cles

InvG Investmentgesetz

IRR

Internal Rate of Return

JV Joint

Venture

JVC

Joint Venture Capital

JVF

Joint Venture Finanzierung

KAG Kapitalanlagegesellschaft

KAGG Kapitalanlagegesetz

KWG Kreditwesengesetz

LCR

Liquidity Coverage Ratio

LR Leverage

Ratio

LTV

Loan To Value

MBS

Mortgage Backed Securities

Mio. Millionen

Mrd. Milliarden

NSFR

Net Stable Funding Ratio

o. g.

oben genannt

REIT

Real Estate Investment Trust

REPE

Real Estate Private Equity

RES Real

Estate

Securitisation

RoE Rohertrag

s. siehe

S. Seite

SPV

Special Purpose Vehicle

Tab. Tabelle

u. a.

unter anderem

u. v. m.

und viele mehr

US-GAAP

United States Generally Accepted Accounting Principles

usw.

und so weiter

VE Verkaufserlös

vgl. vergleiche

WertV Wertermittlungsverordnung

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Klassifizierung von Anlagemöglichkeiten ... 4

Abbildung 2: Das Investmentdreieck. ... 6

Abbildung 3: Initiierung von Spezialfonds ... 9

Abbildung 4: Vorteile von REITs ... 11

Abbildung 5: Wesentliche Immobilienbewertungsanlässe ... 13

Abbildung 6: Wesentliche Wertermittlungsverfahren ... 14

Abbildung 7: Sachwertzusammensetzung ... 20

Abbildung 8: DCF-Diskontierung ... 22

Abbildung 9: DCF-Verfahren ... 23

Abbildung 10: DCF-Beispielrechnung ... 24

Abbildung 11: Werteinflussfaktoren auf eine Immobilie ... 26

Abbildung 12: Säulen von Basel II ... 27

Abbildung 13: Umfrage Ernst&Young über Basel III ... 32

Abbildung 14: Umfrage Ernst&Young über Solvency II ... 33

Abbildung 15: Top 3 der Investorentypen im Dreijahresvergleich ... 34

Abbildung 16: Rendite/Risikostruktur der Immobilienanlagen ... 36

Abbildung 17: Transaktionsvolumina in Mrd. Euro in Deutschland ... 37

Abbildung 18: Möglichkeiten der Kapitalzufuhr ... 39

Abbildung 19: Eigenkapitalkonzeption i. S. d. § 10 KWG ... 41

Abbildung 20: Alternative und klassische Finanzierungsinstrumente ... 45

Abbildung 21: Bedeutung alternativer Finanzierungsinstrumente für Neu-Investitionen ... 46

Abbildung 22: Einsatz und Suche nach alternativen Finanzierungsinstrumenten ... 47

Abbildung 23: Negative Einflussfaktoren auf alternative Finanzierungsformen... 48

Abbildung 24: Bedeutungsgewinn von alternativen Finanzierungsformen ... 51

Abbildung 25: Charakteristika von REPE ... 52

VII

Abbildung 26 Umfrage Ernst&Young über Verbriefungsmarkt 2013 ... 57

Abbildung 27: Rendite/Risikostruktur der Debt Funds ... 66

VIII

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Zusammenfassung klassischer Immobilienanlageformen...12

Tabelle 2: Fiktives Beispiel für das Vergleichswertverfahren...16

Tabelle 3: Ertragswertverfahren...17

Tabelle 4: Formel des Ertragswertverfahrens...18

Tabelle 5: Fiktives Beispiel für das Ertragswertverfahren...19

Tabelle 6: Klassifizierung des Eigenkapitals...40

Tabelle 7: Klassifizierung des Fremdkapitals...41

Tabelle 8: Unterscheidung Operating- und Finance-Leasing...58

Tabelle 9: Vorteile des Immobilienleasings...59

Tabelle 10: Namenhafte Neuauflegungen von Debt Funds 2012...65

1 Einleitung

1.1 Einführung

Thema der vorliegenden Arbeit sind sowohl alternative Formen der Finanzierung von Immo-

bilien in Deutschland als auch ein möglicher Ansatz für die Bewältigung der sich abzeichnen-

den Finanzierungslücke bzw. Kreditklemme in der Immobilienwirtschaft.

Investitionen in Immobilien zählen nach wie vor, neben Aktien und Anleihen, zu einer der

beliebtesten und sichersten Kapitalanlagen der heutigen Zeit. Allein in 2012 betrug das In-

vestmentvolumen in Deutschland 36 Mrd. Euro (vgl. Fründ/Schulz-Wulkow/von Drygalski

2013, S. 4) und ist somit wieder auf einem Höchststand angelangt. Nur 2006 und 2007, in den

,,Boomjahren" des Immobilieninvestments, wurde noch mehr Kapital in Immobilien inves-

tiert.

Traditionell werden diese großen Investmentvolumina durch eine hohe Fremdkapitalaufnah-

me bei den Banken finanziert. Durch die diversen Finanz- und Weltwirtschaftskrisen sind

jedoch die Zugänge zu den Refinanzierungsmärkten beeinträchtigt, bis nahezu unmöglich

geworden, was umgangssprachlich als sog. Kreditklemme bezeichnet wird. Einen vorläufigen

Höhepunkt fand diese Problematik in den Jahren 2008 und 2009, nach den Boomjahren von

2006 und 2007. Es folgte anschließend eine leichte Entspannung des Marktes ab 2010.

Jedoch führen mehrere Faktoren dazu, dass das Thema aktueller denn je ist und in den kom-

menden Jahren deutlich an Signifikanz gewinnen wird. Faktoren hierfür sind einerseits das

auseinanderklaffende Angebot und die Nachfrage nach Core-Objekten, die künftigen Vor-

schriften durch Basel III, aber auch vor allen die bevorstehende Ablösungswelle aus den

Boomjahren. All diese Faktoren führen zu einem Umdenken auf dem Immobilienmarkt in

Deutschland. Die Folge ist die zunehmende Beachtung, Wahrnehmung und Suche von und

nach alternativen Finanzierungsformen, die über die klassischen, lange Jahre bewährten Ei-

gen- und Fremdkapitalfinanzierungen hinausgehen. Ob diese Kreditderivate, wie beispiels-

weise Joint-Venture Finanzierungen, Real Estate Private Equitys, Wandelanleihen, Options-

anleihen etc. wirklich praktikable Alternativen darstellen, gilt es im Rahmen dieser Arbeit zu

untersuchen. Dabei werden zunächst die signifikantesten alternativen Finanzierungsformen

betrachtet und daraufhin eine aktuell heiß diskutierte Form (Debt Funds) genauer betrachtet.

Außerdem soll anhand aktueller Umfragen und Studien aufgezeigt werden, ob alternative Fi-

nanzierungsformen für konservative Anbieter und Nachfrager überhaupt in Frage kommen

(vgl. Radner/Volquarts 2011).

1.2 Ziel der Arbeit

Ziel dieser Arbeit ist, den Leser an die Grundlagen der Immobilienfinanzierung in Deutsch-

land heranzuführen. Daraufhin wird aufgezeigt, welche Faktoren Einfluss auf eine mögliche

Kreditklemme bzw. Finanzierungslücke haben können. Im Anschluss daran werden die am

weitesten verbreiteten alternativen Finanzierungsmöglichkeiten exemplarisch erläutert und ein

möglicher Lösungsansatz anhand eines Beispiels der Finanzierung einer Immobilie durch

alternative Finanzierungsformen dargelegt. Abschließend soll das Fazit noch eine kritische

Würdigung darstellen, ob tatsächlich bereits eine Kreditklemme existiert oder sie wahrschein-

lich kommen könnte, wie viele Medien behaupten (vgl. Flatow 2009).

1.3 Aufbau der Arbeit

Im ersten Kapitel erfolgt eine Heranführung des Lesers an das Thema dieser Masterarbeit.

Das folgende Kapitel behandelt die grundlegenden Formen der Immobilienanlagen. Hierbei

erfolgt eine Fokussierung auf der Investorenseite, welche Klassifikationen von Investoren gibt

es, und wie hoch sind die investierten Volumina der vergangenen Jahre?

Im dritten Kapitel stehen die Formen der Immobilienbewertung im Fokus. Bevor genauer auf

die Finanz- und Kostenstruktur eingegangen wird, muss der Leser zunächst darüber informiert

werden, wie genau sich die einzelnen Werte zusammensetzen. Zentral herausgegriffen wird

hier das Discounted Cash Flow Verfahren, welches eine signifikante Rolle bei der Immobili-

enbewertung in den letzten Jahren eingenommen hat.

Kapitel vier beschäftigt sich mit Formen der Immobilienfinanzierung: Zunächst soll aufge-

zeigt werden, welche aktuellen Vorschriften bei den Finanzierungen eingehalten werden müs-

sen, bspw. durch Basel II, und es geht um die Faktoren, welche zu einer befürchteten Kredit-

klemme führen könnten.

Im fünften Kapitel geht es um die Grundlagen der alternativen Finanzierungsformen: Es er-

folgt eine Auswahl der häufigsten und geläufigsten alternativen Finanzierungsformen, mit der

Anmerkung, dass in der Literatur über 20 verschiedene Formen auffindbar sind. Zur Vermei-

dung eines Lehrbuchcharakters wird in diesem Kapitel folglich auf die neun wichtigsten ge-

nauer eingegangen. Dabei werden zwei Formen der Eigenfinanzierung, zwei der Mezzanine-

Finanzierung, zwei der Fremdfinanzierung und schlussendlich drei sog. Sonderformen der

Finanzierung vorgestellt.

Im sechsten Kapitel soll anhand eines aktuellen Beispiels, der sog. Debt Funds, aufgezeigt

werden, wie eine Finanzierungslücke mit Hilfe der Anwendung einer alternativen bzw. inno-

vativen Finanzierungsform vermieden werden kann.

Im abschließenden siebten Kapitel erfolgt sowohl eine kritische Würdigung des Finanzie-

rungsmarktes für Immobilien als auch ein Ausblick auf zukünftige Entwicklungen.

2 Formen der Immobilienanlagen

In Deutschland existieren beinahe unbegrenzte Anlagemöglichkeiten für private und instituti-

onelle Investoren. Investitionen in Immobilien zeichnen sich aus durch: Schutz vor Inflation,

meist regelmäßige Cash Flows und eine Gesamtportfolio Diversifikation (vgl. Gondring 2011,

S. 20). Wie bei allen Investitionen muss die Berücksichtigung zweier Faktoren abgewogen

werden, und zwar der Rendite und des Risikos. Eine genauere Darlegung der möglichen Ren-

dite-Risiko-Kombinationen erfolgt jedoch noch an späterer Stelle dieser Arbeit.

Zunächst lässt sich bei den Anlagemöglichkeiten in Immobilien folgende Unterscheidung

treffen:

Abbildung 1: Klassifizierung von Anlagemöglichkeiten

(Eigene Darstellung, in Anlehnung an Trübestein 2012, S. 20)

Ein Investor kann aus mehreren Anlageformen in Immobilien auswählen: eine Direktinvesti-

tion (direkter Kauf einer Immobilie), eine mittelbare Anlage über Immobilienfonds oder eine

indirekte Anlage über eine Investition bei einer Gesellschaft, welche über eine oder mehrere

Immobilien in ihrem Portfolio verfügt. Weiterhin gilt es zu unterscheiden, ob die Anlage

,,public" ist, d. h. an der Börse gehandelt wird, oder ,,private", d. h. am außerbörslichen Han-

del geschieht (vgl. Trübestein 2012, S. 20).

2.1 Direktinvestitionen

Bei einer Direktinvestition erfolgt ein rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentumstransfer der

Immobilie vom Verkäufer an den Investor, welcher zum Eigentümer des Objektes wird. Hie-

raus resultiert einerseits die uneingeschränkte Befugnis über die Immobilie, andererseits bein-

haltet diese Form jedoch auch die daraus resultierenden Rechte und Pflichten. Zentraler Vor-

teil einer Direktinvestition in eine Immobilie ist oftmals die erhöhte Rendite, da die finanziel-

len Überschüsse (Mieteinnahmen) dem Investor direkt und unmittelbar zufließen (vgl. Kohli

et al 2007, S. 35). Die Voraussetzung hierfür ist jedoch die Abschließung von längerfristigen

Mietverträgen mit Mietern, die eine gute Bonität aufweisen können und dadurch eine stabile

Cash Flow Generierung sicherstellen.

Neben diesem Vorteil seien jedoch auch die sich daraus ergebenden Nachteile erwähnt. Durch

die Direktinvestition erfolgt eine sehr lange und hohe Kapitalbindung, welche einhergeht mit

hohen Transaktions- und Folgekosten (vgl. Trübestein 2012, S.20). Als Folgekosten seien hier

beispielsweise das Property- oder das Facility-Management genannt, die der Eigentümer der

Immobilie tragen muss, ebenso wie der Personalaufwand, der einkalkuliert werden muss, um

eine Immobilie zu managen.

Aus diesem Nachteil der hohen Kapitalbindung ergibt sich auch die eigentliche Problematik

einer Direktinvestition in Immobilien für private Investoren: das sog. Klumpenrisiko. Auf-

grund der hohen Kapitalbindung kann nicht ausreichend innerhalb des Portfolios diversifiziert

werden. Ein risikodiversifizierender Mix aus den unterschiedlichen Asset-Klassen (Wohnen,

Büro, Hotel, Logistik, Einzelhandel) ist häufig nicht möglich. Es folgt eine Klumpenbildung

von einer Asset-Klasse mit sehr ähnlicher Mieterstruktur (vgl. Del Casino 1995, S. 919).

Die Folge dieser Problematik ist, dass Privatanleger sich zwar über die Jahre hinweg durch

Direktinvestitionen einen hohen Bestand an z.B. Wohnimmobilien angeeignet haben, die an-

deren Asset-Klassen jedoch aufgrund der größeren Investmentvolumina den institutionellen

Investoren vorbehalten bleiben (vgl. Fröhling/Ragotzky 2006, S. 485).

2.2 Immobilienfonds

Immobilienfonds in Deutschland werden aktiv verwaltet und zählen zu der klassischen Form

der indirekten Anlagemöglichkeit. Immobilien stellen hierbei das zentrale Fondsvermögen

dar. Durch Ausgabe von Zertifikaten des Fonds kann ein Investor einen verbrieften Teil des

Immobilienvermögens des Fonds erwerben. Das Kapital der Investoren wird dafür verwendet,

um im Namen des Fonds Immobilien zu erwerben. Weiterhin lassen sich Immobilienfonds

unterscheiden in offene und geschlossene Immobilienfonds sowie Spezialfonds (vgl. Koffner

2004: S. 75). Grundlegend ist jedoch für alle Fonds das sog. Investmentdreieck:

Abbildung 2: Das Investmentdreieck.

(Eigene Darstellung, in Anlehnung an BVI 2012, S. 8)

Das Investmentdreieck wird gebildet durch den Anleger, die Fondsgesellschaft (auch Kapital-

anlegegesellschaft KAG genannt) und die Depotbank. Durch §75 InvG ist vorgeschrieben,

dass die Kapitalanlagegesellschaft (KAG) das Eigentum an den Immobilien hält. Die Verbin-

dung zu den einzelnen Anlegern besteht dadurch, dass diese durch die Zeichnung der Anteile

schuldrechtlich mit der KAG verbunden sind. Entscheidend ist hier, dass die Immobilien als

Sondervermögen der KAG gehandhabt werden, so dass die Anleger vor dem Zugriff anderer

Gläubiger geschützt werden. Die Depotbank nimmt bei Immobilienfonds, anders als etwa bei

Aktienfonds, eine eher marginale Rolle ein. Im Folgenden sollen die einzelnen Formen der

Immobilienfonds genauer dargestellt werden.

2.2.1 Offene Immobilienfonds

Die Offenen Immobilienfonds in Deutschland stellen eine Vermögensanlage in Kollektivform

dar. Die Grundstruktur eines Offenen Immobilienfonds ist dabei relativ simpel: Viele kleine

Anleger oder auch größere Investoren werden durch den Fonds vereint, um hierdurch Immo-

bilien erwerben zu können, welche sie als einzelne nicht in der Lage wären zu finanzieren.

Dadurch können hochvolumige und besser diversifizierte Anlageobjekte erworben werden.

Die zentrale Charakteristik eines offenen Immobilienfonds zeichnet sich dadurch aus, dass

Anteile von den Investoren jederzeit individuell gekauft und zurückgegeben werden können.

Hierbei existieren zwar des Öfteren gewisse Mindestanlagesummen (z.B. ab 10.000 Euro),

aber der Kreis der Anleger ist nicht begrenzt und ,,jeder", sowohl Privatleute, als auch institu-

tionelle Investoren können Anteile zeichnen (vgl. Servatius 2012, S. 2).

Bei einem Offenen Immobilienfonds unterliegt die KAG (vgl. Abbildung 2: Das Investment-

dreieck) den strengen Kontrollen der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

Anders als bspw. bei geschlossenen Immobilienfonds, können bei der offenen Variante stän-

dig neue Zertifikate ausgegeben werden, wodurch sich das Gesamtvolumen des Fonds immer

weiter erhöhen kann. Es existiert folglich keine Begrenzung bei der Anzahl und dem Wert der

Zertifikate (Open-End-Prinzip). Das dadurch frisch generierte Kapital kann genutzt werden,

um weitere Immobilien zu erwerben. Des Weiteren gibt es einen Sekundärmarkt, an welchem

täglich ein Handel stattfindet. Bei einem funktionierenden Sekundärmarkt können somit die

Zertifikate zum Tageskurs ge- und verkauft werden (vgl. Kofner 2004, S. 75).

Zwar versuchen die Offenen Immobilienfonds nur begrenzt Risiken einzugehen, durch bspw.

Kauf von Objekten in sehr guten Mikrolagen oder auch dem gesetzlich vorgeschriebenen Ge-

bot der Risikodiversifizierung (vgl. §§1 S.2, 67, 73 InvG), dennoch sollten die Hauptrisiken

nicht außer Acht gelassen und hier erwähnt werden:

1. Keine vollständige Veröffentlichung darüber, um welche Immobilie es sich genau

handelt, die erworben wurde (vgl. Deter et al 2005, S. 43).

2. Ist ein Fonds erfolgreich, kommt es zu einem sog. Anlegerzulauf. Dies führt dazu,

dass das Fondsmanagement einem gewissen Investmentdruck ausgesetzt wird und

folglich investieren muss und dadurch nicht optimale Objekte erworben werden, weil

bessere zu dem jeweiligen Zeitpunkt nicht auf dem Markt verfügbar sind. Daraus kann

eine Verwässerung der Qualität bzw. eine Renditeschmälerung erfolgen und auf län-

gere Sicht auch ein erhöhtes Risiko, da zu risikoreicheren Produkten gegriffen wird

(vgl. Deter et al 2005, S. 43).

3. Durch das Liquiditätsrisiko (unzureichende liquide Mittel oder zu viele Anteilsschein-

rückgaben auf einmal) besteht die Gefahr, dass das Fondsvermögen ,,eingefroren"

werden muss, somit das Kapital längerfristig gebunden wird und erhebliche Einbußen

in Kauf genommen werden müssen (vgl. Servatius 2012, S. 34). Als eines der promi-

nentesten deutschen Beispiele für einen offenen Immobilienfond, der liquidiert und

über die BaFin abgewickelt werden musste, kann hier der AXA Immoselect genannt

werden (vgl. Leykam, 2013), der Degi International, der SEB ImmoInvest, und viele

weitere mit einem Wert der Fondsimmobilien von über 9,2 Mrd. Euro (vgl. n-tv

2012).

2.2.2 Geschlossene Immobilienfonds

Der grundlegende Unterschied zwischen geschlossenen und offenen Immobilienfonds besteht

darin, dass erstgenannte einmalig das Kapital einsammeln und dann investieren. Danach wird

der Fonds geschlossen und es ist kein weiterer Erwerb von Anteilen möglich. Oftmals be-

schränkt sich das Kapital der Investition dann auch nur auf ein höhervolumiges Objekt, z.B.

ein Einkaufszentrum oder ein Bürohaus für mehrere Millionen Euros. Die Rendite für die

Investoren errechnet sich aus den laufenden Mieteinnahmen und dem Verkaufspreis des Ob-

jektes nach dem Ende der geplanten Laufzeit.

Kennzeichnend für geschlossene Fonds ist, dass der Investor die Rolle eines Kommanditisten

einnimmt; juristisch gesehen wird der Investor somit selbst zum Unternehmer und trägt alle

Chancen, aber auch Risiken, die aus dieser Anlage resultieren. Der Kommanditist haftet näm-

lich in voller Höhe seiner Einlage (vgl. Deter et al 2005, S. 44), jedoch entfällt der Aufwand

für die Verwaltung, da dieser von der Fondsgesellschaft getragen wird (vgl. Pfnür 2011, S.

155). Wie bei den offenen Immobilienfonds, sollte auch auf die Risiken dieser Form der Im-

mobilienanlage eingegangen werden:

1. Die geringe Transparenz bei der Mittelverwendung, welche auch gesetzlich nicht vor-

geschrieben wird (vgl. Pilz 2007, S. 42).

Details

Seiten
Erscheinungsform: Originalausgabe
Jahr: 2013
ISBN (eBook): 9783842848160
ISBN (Paperback): 9783842898165
Dateigröße: 7.5 MB
Sprache: Deutsch
Institution / Hochschule: Bergische Universität Wuppertal
Erscheinungsdatum: 2014 (April)
Note: 1,3
Schlagworte: Immobilien Finanzierung Real Estate Investment Basel III Fonds Projektentwicklung Valuation Innovation

Autor

Master of Science Mirko Kittler (Autor:in)