Die Berücksichtigung von FM-Strukturen in der Immobilienfinanzierung als Beitrag zur Verbesserung von Kreditentscheidungen in Kreditinstituten
©2005
Bachelorarbeit
92 Seiten
Zusammenfassung
Inhaltsangabe:Einleitung:
Die Lebensmittelwerke J. Müller GmbH ist ein alteingesessener Betrieb zur Herstellung von Backwaren. Gesellschafter ist Josef Müller (Alter 62 Jahre). Er kennt den Betrieb, den sein Vater gegründet hat, bereits aus Kindertagen. Ohne Zweifel kennt er alle Rezepturen, Lieferanten und Abnehmer am besten. Aber auch im Maschinenpark, der Buchhaltung und der Verwaltung kennt er sich am besten aus. Er hat alle 45 Mitarbeiter selbst eingestellt, findet aber kaum noch junge Leute, die bereit sind, bei ihm anzufangen. Er führt das darauf zurück, dass die Jugend von heute offenbar nicht mehr bereit ist, für gutes Geld hart zu arbeiten. Der Betrieb hat sich im Laufe der Jahre insgesamt recht erfolgreich entwickelt, weil Herr Müller bei vielen Entscheidungen aus dem Bauch heraus das Richtige tat. Er ist stolz darauf, eine eigene Druckmaschine für seine Verpackungen und einen eigenen Fuhrpark zu haben, denn das macht ihn unabhängig. Obwohl das Unternehmen in letzter Zeit einige Kunden verloren hat, stößt es nun an seine Kapazitätsgrenzen, weil ein großer Auftrag einer Einzelhandelskette die verlorenen Aufträge mehr als kompensiert, freilich zu schlechteren Preisen. Herr Müller hat sich daher entschieden, im Gewerbegebiet vor der Stadt eine neue Halle für eine Backstraße zu errichten. Die Kosten betragen 1,5 Mio. . Herr Müller bespricht die Investition mit seiner Hausbank und hält bereits nach wenigen Tagen die Kreditzusage in der Hand.
Die Lebensmittelwerke T. Meier GmbH ist ebenfalls ein alteingesessener Betrieb zur Herstellung von Backwaren. Gesellschafter ist Thomas Meier (Alter 42 Jahre). Er kennt den Betrieb, den sein Vater gegründet hat, bereits aus Kindertagen. Bereits während seines Studiums fragte er sich, ob die Prozesse im elterlichen Betrieb, der zweifellos erfolgreich lief, auch in einem sich immer schneller verändernden Umfeld Bestand haben würden. Seit er die unternehmerischen Entscheidungen zu treffen hatte, stellte er die Strukturen immer wieder auf den Prüfstand. Ohne Zweifel kennt er alle Rezepturen, Lieferanten und Abnehmer am besten, denn das sind für ihn Teile des Kernprozesses. Für den Maschinenpark, die Buchhaltung und die Verwaltung hat er eine zuverlässige zweite Führungsebene aufgebaut und die Kompetenzen weitgehend delegiert. Einige Bereiche wie den Fuhrpark und die Verpackung hat er bereits an externe Dienstleister vergeben, die besser und flexibler sind, als er es je sein könnte. Außerdem lassen sich so […]
Die Lebensmittelwerke J. Müller GmbH ist ein alteingesessener Betrieb zur Herstellung von Backwaren. Gesellschafter ist Josef Müller (Alter 62 Jahre). Er kennt den Betrieb, den sein Vater gegründet hat, bereits aus Kindertagen. Ohne Zweifel kennt er alle Rezepturen, Lieferanten und Abnehmer am besten. Aber auch im Maschinenpark, der Buchhaltung und der Verwaltung kennt er sich am besten aus. Er hat alle 45 Mitarbeiter selbst eingestellt, findet aber kaum noch junge Leute, die bereit sind, bei ihm anzufangen. Er führt das darauf zurück, dass die Jugend von heute offenbar nicht mehr bereit ist, für gutes Geld hart zu arbeiten. Der Betrieb hat sich im Laufe der Jahre insgesamt recht erfolgreich entwickelt, weil Herr Müller bei vielen Entscheidungen aus dem Bauch heraus das Richtige tat. Er ist stolz darauf, eine eigene Druckmaschine für seine Verpackungen und einen eigenen Fuhrpark zu haben, denn das macht ihn unabhängig. Obwohl das Unternehmen in letzter Zeit einige Kunden verloren hat, stößt es nun an seine Kapazitätsgrenzen, weil ein großer Auftrag einer Einzelhandelskette die verlorenen Aufträge mehr als kompensiert, freilich zu schlechteren Preisen. Herr Müller hat sich daher entschieden, im Gewerbegebiet vor der Stadt eine neue Halle für eine Backstraße zu errichten. Die Kosten betragen 1,5 Mio. . Herr Müller bespricht die Investition mit seiner Hausbank und hält bereits nach wenigen Tagen die Kreditzusage in der Hand.
Die Lebensmittelwerke T. Meier GmbH ist ebenfalls ein alteingesessener Betrieb zur Herstellung von Backwaren. Gesellschafter ist Thomas Meier (Alter 42 Jahre). Er kennt den Betrieb, den sein Vater gegründet hat, bereits aus Kindertagen. Bereits während seines Studiums fragte er sich, ob die Prozesse im elterlichen Betrieb, der zweifellos erfolgreich lief, auch in einem sich immer schneller verändernden Umfeld Bestand haben würden. Seit er die unternehmerischen Entscheidungen zu treffen hatte, stellte er die Strukturen immer wieder auf den Prüfstand. Ohne Zweifel kennt er alle Rezepturen, Lieferanten und Abnehmer am besten, denn das sind für ihn Teile des Kernprozesses. Für den Maschinenpark, die Buchhaltung und die Verwaltung hat er eine zuverlässige zweite Führungsebene aufgebaut und die Kompetenzen weitgehend delegiert. Einige Bereiche wie den Fuhrpark und die Verpackung hat er bereits an externe Dienstleister vergeben, die besser und flexibler sind, als er es je sein könnte. Außerdem lassen sich so […]
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
Jürgen Beyel
Die Berücksichtigung von FM-Strukturen in der Immobilienfinanzierung als Beitrag zur
Verbesserung von Kreditentscheidungen in Kreditinstituten
ISBN: 978-3-8366-0596-0
Druck Diplomica® Verlag GmbH, Hamburg, 2007
Zugl. Hanzehogeschool, Hogeschool van Groningen, Groningen, Niederlande,
Bachelorarbeit, 2005
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© Diplomica Verlag GmbH
http://www.diplom.de, Hamburg 2007
Printed in Germany
I
Zusammenfassung / Executive Summary
Das Immobilienfinanzierungsgeschäft wird komplexer. Steigende Risiken durch
immer schneller sich ändernde Nutzungs- und Rahmenbedingungen bei Immo-
bilien sowie Anforderungen der Bankenaufsicht erfordern verbesserte Instru-
mente der Risikobeurteilung für Kreditinstitute. Kreditnehmer wiederum stehen
angesichts steigenden Wettbewerbs und sich verschärfender Rahmenbedin-
gungen vor neuen Herausforderungen, deren Lösung für eine erfolgsorientierte
Planung von Immobilienprojekten sowie eine langfristig optimale Bewirtschaf-
tung bestehender Objekte unerlässlich ist.
Zwei aktuelle Themen forcieren die Entwicklung:
· In schwierigen wirtschaftlichen Zeiten rücken in den Unternehmen Forde-
rungen nach Effizienzsteigerung vermehrt in den Vordergrund. Minimie-
rung der Kosten für unterstützende Prozesse bei gleichzeitiger Verstär-
kung ihrer Wirkung auf die Produktivität des Kerngeschäftes sind
wesentliche Aufgaben des Facility Managements.
· ,,Basel II" erzwingt in der Kreditwirtschaft Ratingmethoden für alle Kredit-
nehmer und bei Immobilienfinanzierungen auch der Objekte. Im Kern
geht es darum, das Ausfallrisiko eines bestimmten Kredites für den Kre-
ditgeber ex ante möglichst genau abzuschätzen. Das Rating entscheidet
dann letztlich über die Kreditwürdigkeit, Dokumentationspflichten und
insbesondere die Kreditkonditionen.
Es gibt eine Vielzahl im Einzelnen unterschiedlicher Ratingsysteme, die alle
durch eine Klassifizierung versuchen, das Risiko für den Adressaten möglichst
belastbar abzubilden. Übliche Bewertungsfelder sind in der Makrobetrachtung
die Branchen- und Standortanalyse, in der Mikrobetrachtung die Finanzanalyse,
die Managementanalyse und die Analyse der Kernprozesse (Produktsortiment,
Qualitäten, etc.). Bei immobilienwirtschaftlichen Ratingprozessen geht es re-
gelmäßig um demographische Entwicklungen, Nachhaltigkeit von Mietpreisen,
Bauzustand / Reparaturstau, etc. Für Finanzierungszwecke kommen ggf. in der
Projektierungs- und Bauphase die Analyse von Fertigstellungs- und Vermark-
tungsrisiken hinzu. Regelmäßig fehlen aber Einschätzungen über Wert beein-
II
flussende Faktoren in der Bewirtschaftungsphase, obwohl Mieterwechsel, Nut-
zungsänderungen, sich wandelnde Ansprüche an eine Immobilie oder behördli-
che Auflagen im Laufe eines Lebenszyklus eher die Regel als die Ausnahme
sind. FM-gerechte Planung und Implementierung entsprechender Instrumente
in der Bewirtschaftungsphase werden bei der Beurteilung einer Immobilienfi-
nanzierung bisher nicht berücksichtigt (Investitionen in FM können wegen an-
fangs erhöhter Kosten sogar zu einer Verschlechterung der Gesamtbeurteilung
führen).
Obwohl es zwischenzeitlich eine recht umfangreiche Literatur zu den Themen
,,Immobilienrating" und ,,Facility Management" gibt, fehlen bisher Arbeiten, die
beides verbinden. Mit der vorliegenden Arbeit wird der Versuch gemacht, die
Notwendigkeit der Verknüpfung von ,,Rating" und ,,FM" für Finanzierungszwecke
zu belegen und einen argumentativen Bogen zwischen diesen beiden Themen
zu spannen.
III
Vorwort
Diese Arbeit entstand im Rahmen eines Studiums zum Bachelor of Facility Ma-
nagement an der Hanzehogeschool Groningen, Instituut voor Facility Manage-
ment, in Zusammenarbeit mit dem Internationalen Institut für Facility Manage-
ment in Oberhausen. Der Verfasser ist als Senior-Relationship-Manager bei der
Eurohypo AG, einer der führenden europäischen Hypothekenbanken, in Düs-
seldorf tätig und in diesem Zusammenhang regelmäßig mit Immobilienfinanzie-
rungsfragen und Fragen der sachgerechten Einschätzung von Immobilienrisi-
ken befasst. Vor diesem Hintergrund hat die Ausarbeitung sowohl hohen Pra-
xisbezug als auch ein hohes Maß praktischer Authentizität.
Stellvertretend für viele gilt besonderer Dank der Eurohypo AG, die den Ausbil-
dungsgang insbesondere durch finanzielle Unterstützung gefördert hat, und
Eddi Peters, der als Betreuer dieser Arbeit stets kompetenter und motivierender
Ansprechpartner war.
Krefeld, im September 2005
V
Inhalt:
Zusammenfassung / Executive Summary
I
Vorwort
III
1. Einführung
1
1.1. Beispielfall
1
1.2. Themenwahl
2
1.3. Ziel der Ausarbeitung
5
1.4. Methodik
5
2. Kreditentscheidungsprozesse in Immobilienbanken
7
2.1. Volkswirtschaftliche Dimension
7
2.2. Bankenaufsicht und Basel II
8
2.3. Banken ,,am Vorabend von Basel II"
9
3. Ratingsystematik
13
3.1. Einführungsbemerkungen
13
3.2. Ratingarten / Teilratings
15
3.2.1. Bonitätsrating
17
3.2.1.1. Teilrating Branche
17
3.2.1.2. Teilrating Finanzanalyse
17
3.2.1.3. Teilrating Management und Unternehmensstrukturen
18
3.2.2. Objektrating
19
3.2.2.1. Teilrating Markt
19
3.2.2.2. Teilrating Immobilie
20
3.2.2.3. Teilrating Wirtschaftlichkeit
20
3.3. Kreditrating
21
4. Die Rating Praxis
23
4.1. Arbeitsweise der Kreditwirtschaft
23
4.1.1. Strategie
23
4.1.2. Umsetzung
24
4.2. Kritik an den heutigen Verfahren
25
4.3. Empirische Bestätigung
28
4.4. Exkurs zu externen Rating-Anbietern
30
VI
4.5. Zwischenergebnis
31
5. Sensitivitäten für den Erfolg in der Bewirtschaftungsphase von
Immobilien
33
5.1. Monetäre Dimension
33
5.2. Gebäudekonzeption
35
5.3. Lebenszyklusbetrachtung
38
5.3.1. Phasen
40
5.3.2. Operative Bewirtschaftung 42
5.3.2.1. Technisches Gebäudemanagement
44
5.3.2.2. Kaufmännisches Gebäudemanagement
45
5.3.2.3. Infrastrukturelles Gebäudemanagement
46
5.3.2.4. Flächenmanagement
47
5.4. Erweiterung der Thematik auf das Management aller Sekundär-
prozesse eines Unternehmens
48
5.4.1. Entwicklung
48
5.4.2. Facility Management
49
5.4.2.1. Begriff
50
5.4.2.2. Inhalt
50
5.4.2.3. Organisation von FM-Prozessen in Unternehmensstrukturen 55
5.4.2.4. Wirtschaftlichkeit von FM-Prozessen
55
5.5. Zwischenergebnis
56
6. Integration von FM in den Kreditprozess
59
6.1. Transformation der Sensitivitäten in eine Ratingsystematik
59
6.2. Abbildung im Ratingbogen
61
6.2.1. Ergänzungen zum Bonitätsrating
62
6.2.2. Ergänzungen zum Objektrating
62
6.3. Beispiel
63
6.3.1. Ratingbogen der ,,Müller GmbH" (ohne fazilitäre Aspekte)
64
6.3.2. Ratingbogen der ,,Meier GmbH" (ohne fazilitäre Aspekte)
65
6.3.3. Ratingbogen der ,,Müller GmbH" (mit fazilitären Aspekten)
67
6.3.4. Ratingbogen der ,,Meier GmbH" (mit fazilitären Aspekten)
69
6.4. Win-Win-Situation
71
6.5. Zusatznutzen Externes Rating
72
VII
7. Fazit
75
7.1. Schlussfolgerungen
75
7.2. Handlungsempfehlungen
75
Verzeichnis der benutzten Literatur
79
Verzeichnis der verwendeten Abkürzungen
85
Verzeichnis der verwendeten Abbildungen
87
Hinweis:
Sofern Begriffe oder Satzteile in "Anführungszeichen" keinen Quellenhinweis
tragen, handelt es sich nicht um Zitate, sondern um Ausdrucksweisen, die tref-
fender sind als deren entsprechende Übersetzungen oder Umschreibungen.
1
1. Einführung
1.1. Beispielfall
Die Lebensmittelwerke J. Müller GmbH ist ein alteingesessener Betrieb zur
Herstellung von Backwaren. Gesellschafter ist Josef Müller (Alter 62 Jahre). Er
kennt den Betrieb, den sein Vater gegründet hat, bereits aus Kindertagen. Ohne
Zweifel kennt er alle Rezepturen, Lieferanten und Abnehmer am besten. Aber
auch im Maschinenpark, der Buchhaltung und der Verwaltung kennt er sich am
besten aus. Er hat alle 45 Mitarbeiter selbst eingestellt, findet aber kaum noch
junge Leute, die bereit sind, bei ihm anzufangen. Er führt das darauf zurück,
dass die Jugend von heute offenbar nicht mehr bereit ist, für gutes Geld hart zu
arbeiten. Der Betrieb hat sich im Laufe der Jahre insgesamt recht erfolgreich
entwickelt, weil Herr Müller bei vielen Entscheidungen ,,aus dem Bauch heraus"
das Richtige tat. Er ist stolz darauf, eine eigene Druckmaschine für seine Ver-
packungen und einen eigenen Fuhrpark zu haben, denn das macht ihn unab-
hängig. Obwohl das Unternehmen in letzter Zeit einige Kunden verloren hat,
stößt es nun an seine Kapazitätsgrenzen, weil ein großer Auftrag einer Einzel-
handelskette die verlorenen Aufträge mehr als kompensiert, freilich zu schlech-
teren Preisen. Herr Müller hat sich daher entschieden, im Gewerbegebiet vor
der Stadt eine neue Halle für eine Backstraße zu errichten. Die Kosten betragen
1,5 Mio. . Herr Müller bespricht die Investition mit seiner Hausbank und hält
bereits nach wenigen Tagen die Kreditzusage in der Hand.
Die Lebensmittelwerke T. Meier GmbH ist ebenfalls ein alteingesessener Be-
trieb zur Herstellung von Backwaren. Gesellschafter ist Thomas Meier (Alter 42
Jahre). Er kennt den Betrieb, den sein Vater gegründet hat, bereits aus Kinder-
tagen. Bereits während seines Studiums fragte er sich, ob die Prozesse im el-
terlichen Betrieb, der zweifellos erfolgreich lief, auch in einem sich immer
schneller verändernden Umfeld Bestand haben würden. Seit er die unterneh-
merischen Entscheidungen zu treffen hatte, stellte er die Strukturen immer wie-
der auf den Prüfstand. Ohne Zweifel kennt er alle Rezepturen, Lieferanten und
Abnehmer am besten, denn das sind für ihn Teile des Kernprozesses. Für den
Maschinenpark, die Buchhaltung und die Verwaltung hat er eine zuverlässige
zweite Führungsebene aufgebaut und die Kompetenzen weitgehend delegiert.
2
Einige Bereiche wie den Fuhrpark und die Verpackung hat er bereits an externe
Dienstleister vergeben, die besser und flexibler sind, als er es je sein könnte.
Außerdem lassen sich so Beschäftigungsschwankungen besser verkraften. Für
seine 35 Mitarbeiter hat er stets ein offenes Ohr; weil er gute Ideen gerne um-
setzt und viel Verantwortung früh delegiert, findet er immer wieder hoch moti-
vierte junge Nachwuchskräfte. Bereits seit einigen Jahren betreibt er eine stra-
tegische und sehr flexible Unternehmensentwicklung, die zwar immer wieder
Veränderungsprozesse auslöst, aber das Unternehmen zukunftsfähig hält und
systematisch erfolgreich gemacht hat. Herr Meier wurde daher auch nicht von
der Konzentrationsentwicklung auf der Abnehmerseite und immer weiter ge-
henden Kundenwünschen überrascht. Um auf die größeren Nachfragemengen
bei gleichzeitigem Druck auf die Preise vorbereitet zu sein, hat er vor wenigen
Jahren viel investiert und seinen Betrieb in das Gewerbegebiet vor der Stadt
verlagert; das alte Betriebsgelände wurde verkauft. Um flexibel zu sein, hat er
alle Gebäude so konzipiert, dass er sie vielfältig kombinieren kann und auch
stets eine Alternativnutzung möglich ist. Für einen neuen Kunden muss Herr
Meier die Kapazitäten erweitern und eine Halle für eine Backstraße anbauen.
Die Kosten betragen 1,2 Mio. , weitere 300 T werden in eine Brauchwasser-
aufbereitung investiert, was die Betriebskosten deutlich senkt. Herr Meier be-
spricht die Investition mit seiner Hausbank und erhält bereits nach wenigen Ta-
gen eine Absage, da die Bank die Verschuldung aus der Betriebsverlagerung
als hoch genug erachtet.
1.2. Themenwahl
Das einführende Beispiel ist zwar fiktiv, gleichwohl wird es zumindest in der
deutschen mittelständischen Wirtschaft häufig als gut vorstellbar oder sogar als
erlebte Praxis empfunden. Maßstab für Kreditwürdigkeit ist paradoxerweise
scheinbar nicht der Blick in die Zukunft, in der die Kapitaldienstfähigkeit
1
des
Kredites erwirtschaftet werden muss. Die Fortsetzung des Einstiegsbeispiels
lässt sich bereits erahnen: Die Lebensmittelwerke Müller GmbH wird es in eini-
gen Jahren nicht mehr geben. Zu hohe Kostenstrukturen (Personal, Fuhrpark,
1
Unter Kapitaldienst versteht man die Summe aus Zinsen und Tilgungsanteil einer Kreditfinanzie-
rung pro rata temporis.
3
Druckerei, zwei Standorte, etc.) werden den Gewinn aufgezehrt haben. Die
Prozesse waren ausschließlich auf den Patriarchen ausgerichtet und nicht mehr
zeitgemäß. Das Unternehmen von Herrn Meier hat dagegen sehr viel größere
Überlebenschancen. Effiziente Strukturen, strategische Geschäftsfeldplanung,
permanentes Change Management und ein fest implementiertes Facility Mana-
gement
2
sichern langfristig den Unternehmenserfolg.
Für die Finanzierung unternehmerischer Investitionen steht nicht immer genü-
gend eigenes Kapital zur Verfügung. Gerade bei großen Investitionen und
Immobilieninvestitionen werden in den meisten Fällen für den Investor dazu
zählen muss in aller Regel ein namhafter Teil mit Fremdkapital einer Bank
3
finanziert werden. So wie der Unternehmer / Investor die Chancen und Risiken
seiner Immobilieninvestition sorgfältig abwägen wird, so hat auch das Kreditin-
stitut bei der Kreditvergabe genau zu analysieren, wie die Chancen auf Ertrag
und die Risiken eines Kreditausfalls einzuschätzen sind.
Die wachsende Bedeutung und Notwendigkeit der Analyse, Steuerung und Ü-
berwachung von Risiken ist heute in Wirtschaft und Politik unumstritten. Der
deutsche Gesetzgeber hat 1998 mit dem ,,Gesetz zur Kontrolle und Transpa-
renz im Unternehmensbereich (KonTraG)" ein umfassendes Risikomanagement
der Wirtschaft gefordert. Zudem haben Vorstände von Aktiengesellschaften
,,geeignete Maßnahmen zu treffen, [...] damit den Fortbestand der Gesellschaft
gefährdende Entwicklungen früh erkannt werden."
4
Kreditinstitute haben dar-
über hinaus geeignete Regelungen zur Steuerung, Überwachung und Kontrolle
der geschäftstypischen Risiken sowie eine dementsprechende Geschäftsorga-
nisation einschließlich interner Kontrollverfahren zu installieren.
5
In der Kredit-
wirtschaft tritt schließlich ein Regelwerk, das unter der Bezeichnung ,,Basel II"
6
bekannt geworden ist, mit Beginn des Jahres 2007 nach langer Diskussion in
Kraft. Ein zentraler Punkt dieser Regelungen ist die individuelle Einschätzung
2
Zum Verständnis des Begriffes Facility Management s. weiter unten Kapitel 5.4.2.
3
Die Begriffe ,,Bank" und ,,Kreditinstitut" werden im Rahmen dieser Ausarbeitung synonym ver-
wandt.
4
§ 91 Abs. 2 AktG
5
§ 25a KWG
6
Benannt nach dem ,,Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht", der 1988 wichtige aufsichtsrechtliche
Regeln für Banken erlassen hat (dieses Regelwerk nennt man ,,Basel I"). Er besteht aus Mitgliedern
der weltweit 12 wichtigsten Aufsichtsbehörden / Zentralbanken und tagt am Sitz der Bank für inter-
nationalen Zahlungsausgleich in Basel.
4
des Kreditrisikos in jedem Einzelfall. Je nach Risikoeinschätzung belastet das
Kreditinstitut nach den aufsichtsrechtlichen Regeln seine Kreditvergabemög-
lichkeiten.
7
Gute Risiken im Kreditportfolio bedeuten dabei eine geringe Belas-
tung der insgesamt möglichen Kreditvergaben, schlechte Risiken im Kreditport-
folio zehren das Budget möglicher Kreditvergaben erheblich schneller auf. Vor
diesem Hintergrund wird auch der Ruf nach einer Professionalisierung des Im-
mobiliengeschäfts verständlich, denn problemlose Finanzierungsalternativen
stehen in Zeiten vielerorts sinkender Mieten und steigender Leerstände bei ho-
hen Bewirtschaftungskosten häufig nicht mehr zur Verfügung.
8
An dieser Stelle treffen die unternehmerische Chancen-/Risikoeinschätzung
und die der Bank aufeinander. Es liegt in der Natur der Sache, dass in diesem
Schnittpunkt die Einschätzungen mal konvergieren und mal divergieren. Wie
das Einführungsbeispiel, dem eine verbreitet empfundene Allgemeingültigkeit
beizumessen ist, im Ergebnis verdeutlicht, sind Maßstab für die bankseitige Ri-
sikoeinschätzung offenbar in nicht wenigen Fällen Momentaufnahmen und /
oder rückwärts gerichtete Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen. Gerade bei Immobi-
lienfinanzierungen, bei denen die wesentlichen Prüfungsgegenstände die Boni-
tät des Kreditnehmers und die Qualität des Gebäudes sind, spricht vieles dafür,
dass Banken hier heute suboptimale oder gar falsche Kreditentscheidungen
treffen. Die Investitionen in zukunftsfähige Unternehmensstrukturen, Konzentra-
tion auf Kernprozesse, Optimierung der unternehmerischen Sekundärprozesse
im Allgemeinen und die Berücksichtigung fazilitärer Gesichtspunkte bei den Be-
triebsgebäuden im Besonderen finden im Kreditentscheidungsprozess keine
ausreichende Würdigung (vgl. Einführungsbeispiel). Vor diesem Hintergrund
geht es in dieser Ausarbeitung um Vorschläge, gerade bei Immobilienfinanzie-
rungen Aspekte des Facility Management (im Folgenden auch FM genannt)
7
In allen wichtigen Industrieländern steuern die nationalen Bankaufsichtsbehörden das Geschäft der
Kreditinstitute über eine Eigenkapitalbudgetierung. Je nach Risikogehalt des einzelnen Kreditge-
schäftes wird mehr oder weniger Eigenkapital zur Unterlegung der Risiken ,,verbraucht". Auf diese
Weise wird das Risiko des volkswirtschaftlich besonders sensiblen Bereiches der Kreditwirtschaft
wirkungsvoll begrenzt bzw. es werden Anreize geschaffen, das vorhandene und nicht ohne weiteres
zu vermehrende Eigenkapital schonend auszunutzen, indem möglichst nur gute Kreditrisiken einge-
gangen werden.
8
Knuf, Holger: Ansatz eines Immobilien-Ratings unter dem Gesichtspunkt der besonderen
Berücksichtigung von Risiken in der Bewirtschaftungsphase, in: Lutz, Ulrich / Klaproth, Thomas
(Hrsg.): Riskmanagement im Immobilienbereich, Technische und wirtschaftliche Risiken, Berlin /
Heidelberg 2004, S. 159.
5
stärker zu berücksichtigen und so qualitativ bessere Kreditentscheidungen zu
ermöglichen.
1.3. Ziel der Ausarbeitung
Das Ziel dieser Ausarbeitung liegt darin, einen Lösungsansatz zu entwickeln,
wie FM Strukturen bei der bankseitigen Kreditentscheidung über eine Immobi-
lienfinanzierung sachgerechte Berücksichtigung finden können, wobei FM
Aspekte sowohl für die in Rede stehende Immobilie als auch für das ganze Un-
ternehmen als Kreditnehmer zu beurteilen sind.
Es soll gezeigt werden, dass die Instrumente im Kreditentscheidungsprozess
modifiziert werden müssen und können, um zukunftsorientierte Unternehmens-
und Objektstrukturen so abzubilden, dass sie operational leicht zu handhaben
sind und klare, sichere Entscheidungen ermöglichen.
9
1.4. Methodik
Der Zielsetzung der Ausarbeitung soll sich von zwei Seiten genähert werden:
· Nach einem kurzen Überblick über die volkswirtschaftliche Dimension
der Bereiche Immobilien und Immobilienfinanzierung werden zum Ver-
ständnis der Problematik zunächst die Entscheidungsprozesse in der
deutschen Kreditwirtschaft erläutert. Besonderes Augenmerk wird dabei
auf die heute bereits weit verbreiteten und künftig obligatorischen Ra-
tingsysteme gelegt, mit denen die Kreditinstitute ihr Risiko abbilden.
Ausgehend von diesem noch theoretischen Modell werden ein kurzer
Blick auf die heutige Praxis und hier insbesondere die der Immobilien-
finanzierung geworfen und die sich hieraus ergebenden Probleme erör-
tert.
9
Arbeitsgrundlage ist die Situation in Deutschland. Durch die weitgehend ähnlichen Regelungen in
der Kreditwirtschaft der wichtigsten Industrieländer lassen die Überlegungen sich in Analogie zu-
mindest auf Kerneuropa und den angelsächsischen Einflussbereich erweitern.
6
· Ein Faktor für künftigen wirtschaftlichen Erfolg sind integrale und flexible
fazilitäre Strukturen in Unternehmen im Allgemeinen und im langfristig
Kapital bindenden Anlagevermögen namentlich Immobilien im Be-
sonderen. Es soll gezeigt werden, wie diese Aspekte für die Instrumente
der Kreditwirtschaft greifbar gemacht werden und in eine Risikobeurtei-
lung einfließen können. Am Schluss der Ausarbeitung werden konkrete
Handlungsempfehlungen ausgesprochen.
7
2. Kreditentscheidungsprozesse in Immobilienbanken
2.1. Volkswirtschaftliche Dimension
Die Finanzierung von Immobilien ist nicht nur für den einzelnen privaten Bau-
herrn in der Regel alleine wegen des Finanzierungsvolumens eine Herausforde-
rung, sondern auch für den gewerblichen Investor. Einen Eindruck von den ge-
samtwirtschaftlichen Größenordnungen in Deutschland gibt folgende Über-
sicht
10
(die Größenordnungen veröffentlichter Zahlen schwanken dabei deutlich,
je nachdem, welche Bewertungsintention zu Grunde liegt; um ein Gefühl für die
relative Größenordnung zu erhalten, ist das aber nicht erheblich):
in Mio.
Jahr 2004
Darlehensbestände für gewerbliche
Objekte
258.051
Darlehensbestände für (gewerbli-
chen) Mietwohnungsbau
362.000
Der Gesamtwert des Gesamtbestandes
aller gewerblich genutzten Objekte
(einschl. Mietwohnungsbau) betrug rd.
3.700 Mrd.
Darlehensbestände für eigengenutz-
ten Wohnungsbau
723.968
Der Gesamtbestand aller eigengenutzten
Wohnungen beträgt ca. 3.400 Mrd.
Neuzusagen für gewerbliche Objek-
te
53.900
Entspricht etwa 20% des Bestandes an
gewerblichen Finanzierungen
Neuzusagen für Wohnungsbau
54.500
Entspricht etwa 5% des Bestandes an
Wohnbaufinanzierungen
Abb. 1: Immobilienbestände und Immobiliendarlehen
Die Zahlen verdeutlichen die Bedeutung, die die Finanzierung von Immobilien
für die deutsche Volkswirtschaft hat. Geht man davon aus, dass die Überlegun-
gen dieser Ausarbeitung in erster Linie für gewerblich genutzte Objekte sowie
nicht eigengenutzte Wohnimmobilien
11
Relevanz haben, so sind Finanzierungs-
volumina per 2004 in einer Höhe von ca. 620 Mrd. betroffen. Dazu kommen
die Kredite, die nicht ursächlich eine Immobilie finanzieren, für die aber Immobi-
lien als Sicherheit begeben wurden. Wenn nur bei einem Teil dieser Finanzie-
rungen die Objekte oder Zukunftsfähigkeit der Kreditnehmer falsch eingeschätzt
10
Verband deutscher Hypothekenbanken e.V.: Jahresbericht 2004, Berlin, März 2005, sowie: Eurohy-
po AG: Der Immobilienmarkt in Deutschland, Aktuelle Trends und Entwicklungen, Eschborn,
2005.
11
Gleichwohl lassen sich auch bei eigengenutzten Wohnobjekten (Einfamilienhäusern, Eigentums-
wohnungen) fazilitäre Gesichtspunkte berücksichtigen. Man denke nur an die unterschiedlichen An-
sprüche an Raumbedarf, Barrierefreiheit, Altersgerechtigkeit, etc. im Zeitablauf einer Bewohnerge-
neration (Single, Paar, Familie, sukzessive wieder Paar, evtl. allein stehend).
8
wurden, so wird man erahnen, welches Risikopotenzial sich in den Büchern der
Kreditwirtschaft aufgebaut haben könnte.
2.2. Bankenaufsicht und Basel II
12
Unter Punkt 1.2. wurde bereits auf die bankaufsichtsrechtlichen Regeln (insbe-
sondere ,,Basel II") hingewiesen, die für das Verständnis der hier behandelten
Thematik wesentlich sind. Wichtiger und in der Öffentlichkeit fast ausschließlich
diskutierter Inhaltspunkt ist die verbindliche Einführung von Ratings für alle Kre-
ditgeschäftsfälle eines Kreditinstitutes, die unmittelbar Auswirkungen auf Eigen-
kapital und Kreditvergabemöglichkeiten der Banken haben.
13
In Deutschland
gab es auch bisher bereits ein Junktim zwischen Eigenkapital eines Kreditinsti-
tutes und dem Volumen möglicher Kreditausreichungen. Der Risikogehalt des
einzelnen Kredites wurde jedoch kaum weiter differenziert. Tatsächlich ist das
Kreditrisiko einer Bank aber je nach Branche des Kreditnehmers (z.B. Baubran-
che oder Pharmaindustrie), Umsatzgröße (kleine Unternehmen fallen öfter in-
solvent als große), Sicherheiten (z.B. Grundschulden oder weiches Patronat)
oder wirtschaftlichen Verhältnissen (ertragstark mit guter Kapitaldecke oder er-
tragschwach und hoch verschuldet) jeweils ein anderes. Um diesen jeweils un-
terschiedlichen Risikolagen gerecht zu werden und einen objektivierten Ver-
gleichsmaßstab zu haben, hat man sich darauf verständigt, dass alle Kredite
und Kreditnehmer künftig zu raten sind. Je nach Güte des Ratings wird auf-
sichtsrechtlich mehr oder weniger Eigenkapital für ein Kreditportfolio gefordert
bzw. lassen sich mit gegebenem Eigenkapital mehr oder weniger Kredite ver-
geben.
Die ursprüngliche Forderung der US-amerikanischen Vertreter im Baseler Aus-
schuss nach Allgemeinverbindlichkeit externer Ratings
14
(nach amerikanischem
Vorbild) hat sich (zur Erleichterung der europäischen Vertreter) nicht durchge-
12
Ein guter Überblick über den aktuellen Stand der neuen Regelungen findet sich in: Europäische
Zentralbank: Monatsbericht Januar 2005, Frankfurt, S. 53 63.
13
Ratingverfahren beurteilen das Ratingobjekt mittels eines Punktesystems hinsichtlich bestimmter
Kriterien. Die Endpunktzahl entscheidet über die Klassifizierung des Risikos.
14
Interne Ratings werden von den Kredit vergebenden Banken selbst ermittelt. Externe Ratings wer-
den von unabhängigen Rating-Agenturen vergeben; zu den bekanntesten zählen Moody's, Standard
& Poors, Fitch, Creditreform.
9
setzt und hätte namentlich die deutsche mittelständisch geprägte Wirtschaft
übermäßig gefordert. Es genügt künftig, dass Banken bei Kreditvergabe intern
ein Rating ermitteln. Die Kriterien, die nach bestimmten Rechenalgorithmen in
das Rating einfließen, sind genau vorgeschrieben. Zentrale Größen sind die
,,Ausfallwahrscheinlichkeit", die ,,erwartete Kredithöhe im Zeitpunkt des Ausfalls"
und der ,,erwartete Verlust nach ggf. erfolgter Verwertung von Kreditsicherhei-
ten". In die Rating-Ermittlung fließen auch Kreditlaufzeiten und sog. Risikoge-
wichte ein, die Ausdruck unterschiedlicher Bonitäten sind (s.o.).
15
,,Basel II" hat es vermieden, allen Kreditinstituten ein und dasselbe Rechen-
schema verbindlich vorzuschreiben. Innerhalb genau definierter Mindestanfor-
derungen und Standards darf jedes Kreditinstitut für seine individuelle Risikola-
ge eine Feinadjustierung durchführen. Als Basismodell stellt das BAFin
16
ein
Rating-Rechenmodell, dass die Risiken aus Institutssicht pauschaliert und ,,im
Zweifel auf die sichere Seite geht" (d.h. eher zu viel Eigenkapital bindet), zur
Verfügung.
2.3. Banken ,,am Vorabend von Basel II"
Deutsche Kreditinstitute stehen seit einiger Zeit in der Kritik, da private Verbrau-
cher wie Unternehmen die Erfahrung machen, dass Fremdmittel für konsumtive
oder investive Zwecke von Kreditinstituten mit (deutlich) größerer Zurückhaltung
zur Verfügung gestellt werden, als das in der Vergangenheit der Fall war. Pas-
siert dies auch noch in einer konjunkturell schwierigen Phase, muss auf die
mahnenden Stimmen derer, die die gesamtwirtschaftliche Verantwortung der
Banken einfordern, nicht lange gewartet werden. Das gilt auch und erst recht für
Immobilienkredite, finanzieren sie doch einen ganz bedeutenden Teil der volks-
wirtschaftlichen Wertschöpfung. Freilich wird dabei vergessen, dass die deut-
sche Kreditwirtschaft prinzipiell frei und privatwirtschaftlich organisiert ist. Es
gibt keine (gesetzliche) Verpflichtung zur Kreditvergabe. Eine Bank wird dann
15
Die tatsächliche Berechnung ist mathematisch sehr komplex und nicht Gegenstand dieser Ausarbei-
tung.
16
Bundesaufsichtsamt für Finanzdienstleistungen, die deutsche Finanzdienstleistungsaufsicht.
10
Kredit vergeben, wenn sie auf Grund ihrer Risikoanalyse zu dem Schluss
kommt, dass der Kreditnehmer mit hinreichender Wahrscheinlichkeit aus dem
Objekt oder anderen Quellen Zins und Tilgung pünktlich erbringen wird. Leidvol-
le Erfahrungen in der Vergangenheit, verbunden mit einem auch in der Kredit-
wirtschaft stetig wachsenden Ertragsdruck und einer (noch) nicht sehr ausge-
prägten Akzeptanz der vom Risiko abhängigen Konditionen haben in der Tat
dazu geführt, dass
· weniger Immobilienkredite vergeben werden,
· das Informations- und Analysebedürfnis der Banken deutlich zugenom-
men hat,
· die Kredit-Zinssätze risikoabhängig stärker gespreizt werden
17
(die Zeit-
schrift Wirtschaftswoche ermittelte für die Finanzierung derselben Immo-
bilie einen Zinsunterschied von 0,55 %-Punkten, je nachdem ob das Ge-
bäude von einem Beamten in München eigengenutzt oder von einem
gewerblichen Vermieter im strukturschwachen Cottbus vermietet wird.
18
)
Letztlich geht es immer um eine sachgerechte Chancen- / Risikoabwägung.
Durch Risikoreduzierung (z.B. Implementierung von FM) steigt die Chance auf
Ertrag. Andererseits steigen mit dem Ertrag häufig auch wieder die Risiken
(dann an anderer Stelle).
19
Abb. 2: Verlauf der Risiko- / Ertragskurve
17
Klaproth, Thomas: Risk-Management im Immobilienbereich ein unterschätztes Thema nicht nur
für die Immobilienwirtschaft, in: Der Immobilien Brief, Nr. 70, September 2004 (Facility Manage-
ment Spezial), S. 6 f.
18
Wirtschaftswoche, Nr. 20 vom 12. Mai 2005, S. 115 117.
19
Gleißner, Werner: Integrierte Risiko- und Portfoliomanagementsysteme in der Immobilienwirt-
schaft, in: Lutz, Ulrich / Klaproth, Thomas (Hrsg.): Riskmanagement im Immobilienbereich, Tech-
nische und wirtschaftliche Risiken, Berlin / Heidelberg 2004, S. 66 f.
Risiko
Ertrag
Chancen- / Risikenoptimum
11
Es geht um die Kunst, das optimale Verhältnis zwischen Risiko und Ertrag
(=Chance) zu finden.
Um die Kreditrisiken im Allgemeinen und die spezifischen Risiken der Finanzie-
rung von Immobilien im Besonderen systematisch zu erfassen und zu bewer-
ten, haben praktisch alle Banken bereits heute Ratingsysteme im Einsatz, die in
den meisten Fällen auch bereits den künftigen Anforderungen der Bankenauf-
sicht genügen.
13
3. Ratingsystematik
3.1. Einführungsbemerkungen
Ratingsysteme sind standardisierte und einheitliche Bewertungsprozesse, die
mit Verfahren der Mathematik und der Wahrscheinlichkeitsrechnung im Einzel-
fall evident machen sollen,
· welche Risiken /Schadenpotenziale vorhanden sind.
· welche Risiken vermeidbar, verminderbar oder verlagerbar sind.
· welche Risiken kalkulierbar und damit tragbar sind oder nicht
20
.
Im Ergebnis ermöglichen funktionierende Ratings
· eine Einschätzung, inwieweit finanzielle Verpflichtungen vollständig und
fristgerecht erfüllt werden können.
· ein objektiviertes Meinungsbild.
· eine Klassifizierung in ein übersichtliches Schema.
· die Bestimmung von Ausfallwahrscheinlichkeiten je Ratingklasse, ggf.
sortiert nach Branchen, Unternehmensgrößen, etc.
In Anlehnung an die angelsächsische Klassifizierung mit Buchstaben haben
viele Kreditinstitute eine ähnliche Skalierung gewählt:
21
20
Lutz, Ulrich / Klaproth, Thomas: Riskmanagement im Immobilienbereich, Technische und
wirtschaftliche Risiken, Berlin / Heidelberg 2004, Vorwort.
21
Munsch, Michael / Andrae, Michael: Rating in der Immobilienwirtschaft Informationsgewinnung
und -verarbeitung, Folienvortrag im Rahmen des Ecfs-Workshop an der Universität Gesamthoch-
schule Essen, 19. Februar 2003 (das Ecfs European center for financial services ist ein Forschungs-
institut der Gerhard-Mercator-Universität Duisburg).
Details
- Seiten
- Erscheinungsform
- Originalausgabe
- Jahr
- 2005
- ISBN (eBook)
- 9783836605960
- DOI
- 10.3239/9783836605960
- Dateigröße
- 566 KB
- Sprache
- Deutsch
- Institution / Hochschule
- Hanzehogeschool Groningen – Facility Management
- Erscheinungsdatum
- 2007 (Oktober)
- Note
- 1,2
- Schlagworte
- bank baufinanzierung kreditwürdigkeitsprüfung facility management ratingsystematik immobilien-rating basel bewirtschaftung
