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REITS in Deutschland

Chancen und Risiken für die Wohnungswirtschaft

©2007 Diplomarbeit 79 Seiten

Zusammenfassung

Inhaltsangabe:Einleitung:
„…Produktinnovationen und neue Vertriebswege müssen nachdrücklich unterstützt werden. Dazu wollen wir die Rahmenbedingungen für neue Anlageklassen in Deutschland schaffen. Dazu gehören: Die Einführung von Real Estate Investment Trusts unter der Bedingung, dass die verlässliche Besteuerung beim Anleger sichergestellt wird und positive Wirkungen auf den Immobilienmarkt und Standortbedingungen zu erwarten sind…“ Nach dem Wortlaut des Koalitionsvertrages zwischen SPD und CDU wird damit einer Einführung von Real Estate Investment Trusts (REITs) grundsätzlich zugestimmt. Dennoch hat es eine Zeit lang gedauert bis das genaue Datum der Einführung, rückwirkend zum 01.01.2007, feststand. Diskussionen über die Ausgestaltung und steuerlichen Auswirkungen der REITs sind der Grund für den verzögerten Termin. Die nun aber feststehende Einführung des REIT-Konzeptes in Deutschland hat grundlegenden Einfluss auf die gesamte Immobilienwirtschaft.
Gang der Untersuchung:
Im zweiten Kapitel dieser Arbeit werden dem Leser dazu der aktuelle deutsche Gesetzesentwurf und ausgewählte internationale Gesetze zum REIT vorgestellt. Der Leser kann sich dadurch einen Überblick über die Besonderheiten in Deutschland und die Erfolgsfaktoren der internationalen REIT-Strukturen verschaffen. Außerdem wird in diesem Kapitel ein Vergleich zwischen den etablierten Finanzierungsvehikeln Deutschlands und dem REIT aufgestellt. Im dritten Kapitel werden die Besonderheiten der Wohnungswirtschaft definiert. Dabei wird zwischen der kommunalen und nicht kommunalen Wohnungswirtschaft unterschieden Obwohl der Gesetzgeber aktuell ein Investitionsverbot von REITs in Wohnimmobilien vorgibt, werden im vierten Kapitel mittels ausgewählter Kriterien die Chancen und Risiken der Wohnungswirtschaft als ein Teil der Immobilienwirtschaft nach der Einführung des REIT-Konzeptes untersucht.
Besondere Beachtung wird dabei immer wieder der kommunalen Wohnungswirtschaft geschenkt. Es wird herausgearbeitet, was für die kommunalen Vertreter der Wohnungswirtschaft sinnvoller ist. Entweder als Bestandsmanager oder als Belegungsmanager am Markt aufzutreten. Denn die kommunale Wohnungswirtschaft hat neben rein wirtschaftlichen Aspekten auch die Stadt- und Mieterentwicklung sowie die Sozial- und Integrationspolitik zu beachten. Diese Besonderheiten wurden im aktuellen Gesetzesentwurf bisher nicht genügend beachtet. Nach der Berücksichtigung dieser Besonderheiten wird untersucht, ob der […]

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis


Michael Maas
REITS in Deutschland
Chancen und Risiken für die Wohnungswirtschaft
ISBN: 978-3-8366-0476-5
Druck Diplomica® Verlag GmbH, Hamburg, 2007
Zugl. Westfälische Wilhelms-Universität Münster, Münster, Deutschland, Diplomarbeit,
2007
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© Diplomica Verlag GmbH
http://www.diplom.de, Hamburg 2007
Printed in Germany
Rena Seiler

I
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis ...I
Abbildungsverzeichnis ... III
Abkürzungsverzeichnis ...IV
1 Einführung ... 1
2 Die Unternehmensform des Real Estate Investment Trusts ... 3
2.1
Der deutsche REIT ... 3
2.1.1 Definitionen und gesetzliche Anforderungen... 3
2.1.2 Besteuerung ... 7
2.1.3 Bilanzierung... 11
2.1.4 Aktuelle politische Lage... 14
2.1.5 Vergleiche mit alternativen Anlageformen ... 15
2.2
Der internationale REIT ... 18
2.2.1 Formen
und
Typen... 18
2.2.2 Ein Vergleich ausgewählter REIT-Strukturen... 19
3 Die
Wohnungswirtschaft in Deutschland ... 23
3.1
Die aktuelle Situation der Wohnungswirtschaft in Deutschland... 23
3.2
Die kommunale Wohnungswirtschaft ... 25
3.3
Die nicht kommunale Wohnungswirtschaft ... 29
4 Chancen und Risiken für die Wohnungswirtschaft durch die
Einführung
von Real Estate Investment Trusts in Deutschland... 33
4.1
Herleitung von Beurteilungskriterien ... 33
4.1.1 Erlöse
und
Nutzen ... 33
4.1.2 Kosten... 35
4.1.3 Handlungsspielräume ... 37
4.2
Analyse der Einführung von REITs mittels aufgestellter Kriterien . 41
4.2.1 Kommunale
Wohnungswirtschaft ... 41

II
4.2.2 Nicht kommunale Wohnungsunternehmen...48
4.3
Ableitung der Chancen und Risiken für die Wohnungswirtschaft...49
5 Gestaltungsempfehlungen von REITs für die Wohnungswirtschaft und die
Alternative einer europäischen Genossenschaft ...53
5.1 Der
Wohnungs-REIT ...53
5.2
Die europäische Genossenschaft...56
6 Zusammenfassung ...61
Literaturverzeichnis...62

III
Abbildungsverzeichnis
Abb.
Seite
1
Steuervorteile des deutschen REIT bei Vollausschüttung...8
2
Eine Übersicht weltweit ausgewählter REIT-Strukturen ...21
3
Die Struktur des deutschen Wohnungsbestands in 2003...24
4 Kosten
der
Transaktionsformen...33
5 Handlungsspielräume
unterschiedlicher Finanzierungsformen...38
6
Handlungsspielräume und Kapitalkosten ...38
7 Transaktionskosten
der
unterschiedlichen Organisationsformen ...44
8
Vergleich der Chancen und Risiken (REIT)...49
9
Vergleich der Chancen und Risiken (SCE) ...56

IV
Abkürzungsverzeichnis
Abb.
Abbildung
Abs.
Absatz
AfA
Absetzung für Abnutzung
AG
Aktiengesellschaft
Aufl.
Auflage
BGB
Bundesgesetzbuch
BID
Business Improvement Districts
BMF
Bundesfinanzministerium der Finanzen
bzw.
Beziehungsweise
ca.
cirka
DBA
Doppelbesteuerungsabkommen
DIMAX
Deutscher
Immobilienaktienindex
DMB
Deutscher
Mieterschutzbund
EGV
Vertrag zur Gründung der Europäischen Gemeinschaft
EK
Eigenkapital
EStG
Einkommensteuergesetz
EuGH
Europäischer
Gerichtshof
f.
folgende
FBI
Fiscale
Beleggingsinstelling
FK
Fremdkapital
GdW
Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilien-
unternehmen
GmbH
Gesellschaft
mit
beschränkter Haftung
G-REIT
German-Real Estate Investment Trust
HGB
Handelsgesetzbuch
IFRS
International Financial Reporting Standards
IFD
Initiative Finanzstandort Deutschland
IVD
Immobilienverband
Deutschland
KAG
Immobilien-Kapitalgesellschaft
KSTG
Körperschaftsteuergesetz
Mio.
Millionen

V
NIÖ
Neue Institutionen Ökonomie
PAT
Prinzipal-Agenten-Theorie
PIF
Property
Investment
Funds
PPP
Public Private Partnerships
PWC
PricewaterhouseCoopers
qm²
Quadratmeter
REIT
Real Estate Investment Trust
REITG
Real Estate Investment Trust Gesetz
S. Seite
SCE
Europäische
Genossenschaft
SICAFI
Sociétés d´ Investissements á capital fixe en immobiliére
SIIC
Sociétés d´ Investissements immobiliers cotées
sog.
sogenannt
StEntlG Steuerentlastungsgesetz
StReformG
Steuerreformgesetz
Tsd.
Tausend
u.a.
und
andere
u.U.
unter
Umständen
v.a.
vor
allem
Vgl.
Vergleich
WE
Wohneinheiten
WpHG
Wertpapierhandelsgesetz
z.B.
zum Beispiel

1
1
Einführung
,,...Produktinnovationen und neue Vertriebswege müssen nachdrücklich unter-
stützt werden. Dazu wollen wir die Rahmenbedingungen für neue Anlageklas-
sen in Deutschland schaffen. Dazu gehören: Die Einführung von Real Estate
Investment Trusts unter der Bedingung, dass die verlässliche Besteuerung beim
Anleger sichergestellt wird und positive Wirkungen auf den Immobilienmarkt
und Standortbedingungen zu erwarten sind..." Nach dem Wortlaut des Koaliti-
onsvertrages zwischen SPD und CDU wird damit einer Einführung von Real
Estate Investment Trusts (REITs) grundsätzlich zugestimmt.
1
Dennoch hat es
eine Zeit lang gedauert bis das genaue Datum der Einführung, rückwirkend
zum 01.01.2007, feststand. Diskussionen über die Ausgestaltung und steuerli-
chen Auswirkungen der REITs sind der Grund für den verzögerten Termin. Die
nun aber feststehende Einführung des REIT-Konzeptes in Deutschland hat
grundlegenden Einfluss auf die gesamte Immobilienwirtschaft.
Im zweiten Kapitel dieser Arbeit werden dem Leser dazu der aktuelle deutsche
Gesetzesentwurf und ausgewählte internationale Gesetze zum REIT vorge-
stellt. Der Leser kann sich dadurch einen Überblick über die Besonderheiten in
Deutschland und die Erfolgsfaktoren der internationalen REIT-Strukturen ver-
schaffen. Außerdem wird in diesem Kapitel ein Vergleich zwischen den etab-
lierten Finanzierungsvehikeln Deutschlands und dem REIT aufgestellt. Im drit-
ten Kapitel werden die Besonderheiten der Wohnungswirtschaft definiert. Da-
bei wird zwischen der kommunalen und nicht kommunalen Wohnungswirt-
schaft unterschieden Obwohl der Gesetzgeber aktuell ein Investitionsverbot
von REITs in Wohnimmobilien vorgibt, werden im vierten Kapitel mittels aus-
gewählter Kriterien die Chancen und Risiken der Wohnungswirtschaft als ein
Teil der Immobilienwirtschaft nach der Einführung des REIT-Konzeptes unter-
sucht. Besondere Beachtung wird dabei immer wieder der kommunalen Woh-
nungswirtschaft geschenkt. Es wird herausgearbeitet, was für die kommunalen
Vertreter der Wohnungswirtschaft sinnvoller ist. Entweder als Bestandsmana-
ger oder als Belegungsmanager am Markt aufzutreten. Denn die kommunale
1
Siehe Bundesregierung (2005), II. 3.

2
Wohnungswirtschaft hat neben rein wirtschaftlichen Aspekten auch die Stadt-
und Mieterentwicklung sowie die Sozial- und Integrationspolitik zu beachten.
Diese Besonderheiten wurden im aktuellen Gesetzesentwurf bisher nicht genü-
gend beachtet. Nach der Berücksichtigung dieser Besonderheiten wird unter-
sucht, ob der aktuelle Ausschluss wirklich sinnvoll ist. Das fünfte Kapitel gibt
eine Gestaltungsempfehlung für den deutschen Wohnungs-REIT. Ziel dieser
Empfehlung ist es, die aufgedeckten Risiken zu minimieren, die Chancen aber
weiterhin zu nutzen. Außerdem wird in diesem Kapitel untersucht, ob die eu-
ropäische Genossenschaft in diesem Zusammenhang eine alternative Unter-
nehmensform ist. Im sechsten Kapitel erfolgt die Zusammenfassung der Arbeit.

3
2
Die Unternehmensform des Real Estate Investment Trusts
Ziel dieses Kapitels ist es, dem Leser einen Überblick über die verschiedenen
Auffassungen und Ausgestaltungen eines REITs zu geben. Der erste Teil die-
ses Kapitels definiert den deutschen REIT und zeigt die gesetzlichen Anforde-
rungen auf, die kurz kommentiert werden. Gegenstand dieser Arbeit ist es aber
nicht, Verbesserungsvorschläge zur aktuellen Gesetzeslage zu geben. Es wird
explizit darauf verzichtet. Weiter wird auf die Besteuerungsproblematiken und
die Besonderheiten der Bilanzierung hingewiesen. Zum Ende des ersten Teils
folgen eine kurze Übersicht zur politischen Diskussion und ein Vergleich von
REITs mit alternativen Investmentformen. Im zweiten Teil liegt der Schwer-
punkt auf den verschiedenen internationalen Ausgestaltungen sowie den For-
men und den Typen von REITs.
2.1
Der deutsche REIT
2.1.1
Definitionen und gesetzliche Anforderungen
Das Wesen eines REITs in Deutschland wird allgemein als geschlossenes und
börsennotiertes Anlageinstrument in Form einer Aktiengesellschaft verstanden.
Die Besonderheiten der REIT-Aktiengesellschaft werden in dem deutschen
REIT-Gesetz (REITG) geregelt.
2
Der Unternehmensgegenstand wird zum ei-
nen auf den Erwerb, die Bewirtschaftung und den Verkauf von Eigentum in-
und ausländischer Immobilien sog. ,,asset deals"
3
beschränkt. Außerdem kann
ein REIT Anteile an Immobiliengesellschaften erwerben, halten und verkau-
fen
4
, also sog. ,,share deals" eingehen.
5
Der deutsche REIT wird als Immobilienpersonengesellschaft definiert, die im-
mobiliennah tätig werden soll. Immobiliennah bedeutet, dass neben dem oben
beschriebenen Unternehmensgegenstand auch Verwaltungs-, Pflege- und Fort-
2
Vgl. Becker et al. (2005), S. 1.
3
Zu ,,asset deals" vgl. auch Picot (2004), S. 249.
4
Siehe § 1 Abs. 1 REITG.
5
Zu ,,share deals" vgl. auch Picot (2004), S. 253.

4
entwicklungstätigkeiten bezogen auf die Immobilienbestände zugelassen sind.
6
In dieser Begriffsbestimmung zum REIT wird besonders auf Bestandsimmobi-
lien hingewiesen. Bestandsimmobilien haben per Gesetz einen Sonderstatus.
REITs dürfen nur in Wohnimmobilien investieren, wenn diese nach dem 01.
Januar 2007 gebaut worden sind und überwiegend, dass heißt zu mehr als 50%,
zu Wohnzwecken dienen.
7
Eine REIT-Aktiengesellschaft muss ein Mindestnennbetrag des Grundkapitals
von 15 Mio. aufweisen.
8
Von den ausgegebenen Aktien müssen sich mindes-
tens 15% im Streubesitz befinden. Bei der Börsenzulassung muss die initiale
Streubesitzquote sogar 25% betragen.
9
Streubesitz bedeutet, dass es viele ein-
zelne Aktionäre gibt. Ein Aktionär darf nicht mehr als 3% der Stimmrechte an
der REIT-Aktiengesellschaft halten. Um das Steueraufkommen in Deutschland
im Verhältnis zu ausländischen Aktionären zu sichern, muss ein einzelner Ak-
tionär seine direkte Beteiligung unter 10% halten.
10
Mit diesen Regelungen soll
ein gewisser Schutz für Kleinanleger gegenüber Großaktionären erreicht wer-
den. Um diesen Schutz zu gewährleisten
,
gelten außerdem die Meldepflichten
des § 21 des Wertpapierhandelsgesetzes (WpHG).
11
Der verwaltungsmäßige
Mehraufwand solcher Meldepflichten wird als zu vernachlässigend angesehen,
da sich diese auf die bestehenden Strukturen des WpHGs stützen. Es besteht
aber die Gefahr, dass durch Sanktionsmaßnahmen bei Nichteinhaltung der Be-
teiligungsquoten eine Zweiklassengesellschaft von REIT-Aktiengesellschaften
entsteht. Eine REIT-Aktiengesellschaft, die die gesetzlichen Vorgaben nicht
eingehalten hat, wird über den Aktienkurs bestraft. Dazu besteht ein gewisser
Anreiz zum Insiderhandel, wenn sich eine Unterschreitung der Mindestquoten
andeutet.
12
Das ist nicht im Sinne des Kleinanlegerschutzes.
6
Siehe § 3 Abs. 1 und Abs. 6 REITG.
7
Siehe § 3 Abs. 9 REITG.
8
Siehe § 4 Abs. 1 REITG.
9
Vgl. Kofner (2006a), S. 550.
10
Siehe § 11 Abs. 1 - 4 REITG.
11
Siehe § 11 Abs. 5 REITG.
12
Vgl. Kofner (2006a), S. 550.

5
Das gesamte Vermögen der REIT-Aktiengesellschaft muss nach Abzug der
Ausschüttungsverpflichtungen sowie der Rücklagen zu mindestens 75% aus
unbeweglichem Vermögen bestehen. Weiter müssen mindestens 75% der Brut-
toerträge aus der Vermietung, dem Leasing, der Verpachtung und der Veräuße-
rung von unbeweglichem Vermögen kommen. Diese Erträge werden auch als
qualifizierte oder immobilienbezogene Erträge bezeichnet. Für die Abwicklun-
gen von Dienstleistungen muss die REIT-Aktiengesellschaft eine eigene
Dienstleistungsgesellschaft gründen. Das Vermögen dieser REIT-Dienstleis-
tungsgesellschaft darf höchstens 20% des gesamten Vermögens der REIT-
Aktiengesellschaft nach Abzug der Ausschüttungsverpflichtungen sowie der
Rücklagen ausmachen. Die Vermögensgegenstände der REIT-Aktiengesell-
schaft werden nach Marktwerten bewertet. Grundlage hierzu soll das Handels-
gesetzbuch (HGB) § 315 zum Konzernabschluss sein.
13
Durch die Vorgabe,
dass 75% der Bruttoerträge aus qualifizierten Erträgen bestehen müssen, gibt
es immerhin noch die Möglichkeit auf 25% steuerfreie Einnahmen für die Un-
ternehmung. Diese sind nicht immobilienbezogene Einnahmen. Es entstehen
also nicht gewollte Steuerprivilegien außerhalb des Immobilienportfolios.
14
Die REIT-Aktiengesellschaft verpflichtet sich mindestens 90% des ausschüt-
tungsfähigen Gewinns an seine Anteilseigner auszuschütten. Die Ausschüttung
muss bis zum Ende des folgenden Geschäftsjahres erfolgt sein.
15
Diese Ver-
pflichtung schränkt die REIT-Aktiengesellschaften stark in ihren Selbstfinan-
zierungsmöglichkeiten ein. REITs sind also auf die Zuführung von Eigenkapi-
tal vom Kapitalmarkt angewiesen. Damit ist zwangsläufig verbunden, dass das
Unternehmen ein gutes Jahresergebnis erwirtschaftet, um den Kreditgebern
eine gute Bonität nachzuweisen. Durch die Auszahlungsanforderungen gehen
dem Fiskus mindestens 10% der Steuern auf Erträge der deutschen REIT-
Aktiengesellschaften verloren.
16
Diese werden von vornherein nicht besteuert.
17
13
Siehe § 12 Abs. 11 - 4 REITG.
14
Vgl. Kofner (2006a), S. 549.
15
Siehe § 13 Abs. 1 REITG.
16
Zu den Steuerverlusten aus den Auszahlungsanforderungen vgl. vor allem Kofner (2006a),
S. 549.
17
Siehe § 16 Abs. 1 REITG.

6
Hinzu kommt noch, dass durch die Bewertungsvorgaben von Wertsteigerungen
und Veräußerungsgewinnen ein weiterer steuersenkender Effekt entsteht.
18
Bei
der Ermittlung des ausschüttungsfähigen Gewinns ist ausschließlich eine linea-
re Abschreibung zu wählen. Die REIT-Aktiengesellschaft kann über den Ge-
winn hinaus ausdrücklich auch die Beiträge der Abschreibung absetzen
19
, also
Ausschüttungen aus der Substanz vornehmen.
Deutsche REIT-Aktiengesellschaften dürfen keinen Immobilienhandel mit ih-
rem unbeweglichen Vermögen betreiben.
20
Der Schwerpunkt soll auf der passi-
ven Immobilienbewirtschaftung liegen.
21
Handel findet statt, wenn die REIT-
Aktiengesellschaft innerhalb eines Zeitraumes von fünf Jahren Bruttoerlöse aus
dem Verkauf unbeweglichen Vermögens erzielt. Diese Erlöse dürfen nicht
mehr als die Hälfte des Wertes des durchschnittlichen Bestandes der letzten
fünf Jahre an unbeweglichem Vermögen betragen. Der durchschnittliche Be-
stand wird mit Marktwerten ermittelt und bezieht ausdrücklich auch Verkäufe
von Tochtergesellschaften mit ein.
22
Diese Beschränkung bedeutet aber auch,
dass eine REIT-Aktiengesellschaft innerhalb von 5 Jahren ihr halbes und in-
nerhalb von 10 Jahren ihr gesamtes Immobilienportfolio umschlagen kann.
Diese Beschränkungen zur Bestandshaltung und -pflege sind damit wenig ziel-
führend.
23
Ein deutscher REIT wird durch das REITG in seinen Refinanzierungsmöglich-
keiten eingeschränkt. Die Kreditaufnahme ist auf maximal 60% des Gesell-
schaftsvermögens begrenzt.
24
Damit nimmt der Gesetzgeber den Initiatoren von
REITs die Möglichkeiten zur optimalen Ausnutzung des ,,Leverage Effekts".
25
In Deutschland sind bei Immobilieninvestitionen Fremdkapitalanteile von mehr
als 75% durchaus üblich. In den angelsächsischen Ländern akzeptieren Banken
18
Siehe hierzu auch Kapitel 2.1.2 dieser Arbeit.
19
Siehe § 13 Abs. 3 - 4 REITG.
20
Siehe § 14 Abs. 1 REITG.
21
Vgl. Kofner (2006a), S. 550.
22
Siehe § 14 Abs. 2 REITG.
23
Vgl. Kofner (2006a), S. 549-550.
24
Siehe § 15 REITG.
25
Zum ,,Leverage Effekt" bei Immobilieninvestitionen vgl. Rolfes (2003), S. 34.

7
und Gesetzgeber sogar eine noch höhere Quote zwischen Fremd- und Eigenka-
pital.
26
2.1.2 Besteuerung
Die grundlegende Richtlinie bei der Besteuerung eines REITs ist die Gleichbe-
handlung mit der direkten Immobilienanlage und die Verhinderung von Steu-
ernachteilen zur indirekten Immobilienanlage sein. Außerdem sollen positive
steuerliche Anreize für Anlagen in REITs entstehen.
27
Ein internationaler Ver-
gleich zeigt, dass das konstituierende Merkmal eines REITs, die steuerliche
Transparenz ist. Steuertransparent bedeutet hierbei, dass die Erträge eines
REITs weder der Körperschaft- noch der Gewerbesteuer unterliegen. Es wird
untersucht, ob die grundlegende Richtlinie bei der Besteuerung eines REITs
auch durch die REIT-Besteuerung in Deutschland erfüllt wird und positive
gesamtwirtschaftliche Anreize gesetzt sind. Dazu wird eine Aufarbeitung zur
laufenden Besteuerung des REITs auf der Gesellschafts- und auf der Aktio-
närsebene sowie bei der Besteuerung der Immobilienübertragung herangezo-
gen. Im Rahmen von Besteuerungsfragen gilt außerdem die für Deutschland
besondere sog. Eigenkapital 02 (EK 02) Problematik zu beachten. Diese Be-
sonderheit bezieht sich auf die steuerliche Sonderbehandlung von stillen Re-
serven ehemals gemeinnütziger Wohnunternehmen in Deutschland.
28
Wenn ein REIT in Deutschland alle qualifizierenden, also gesetzlichen Vor-
raussetzungen erfüllt, so ist er von der Körperschaft- und Gewerbesteuer be-
freit. Damit gilt bei der laufenden Besteuerung auf Gesellschaftsebene die
Steuertransparenz in Deutschland als erfüllt, und zwar mit Wirkung zu Beginn
des Wirtschaftsjahres, in dem der REIT in das Handelsregister eingetragen
wird.
29
Mit einem kurzen Beispiel anhand der Abb. 1 kann man die steuerliche
Transparenz aber auch durchaus kritisch hinterfragen. Grundlegend ist die
steuerliche Gleichbehandlung jeder Unternehmensform. Diese ist eine wichtige
26
Vgl. Kofner (2006b), S. 31.
27
Vgl. Becker et al. (2005), S. 145.
28
Zu den ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen siehe Esser (2006), S. 66 und Kapi-
tel 3.2 dieser Arbeit.
29
Siehe §§ 16 Abs. 1, 17 Abs. 1 REITG.

8
Vorraussetzung dafür, dass die Kapitalallokation in seiner produktivsten Ver-
wendung stattfindet.
30
Die durchschnittliche Belastung der Unternehmensge-
winne in Deutschland durch die Körperschaftsteuer, die Gewerbesteuer und
den Solidaritätszuschlag beträgt aktuell 38,7%.
31
Es bleiben also noch maximal
61,3% als Dividendenausschüttung über. Die Dividenden werden nochmals auf
der Aktionärsebene versteuert. Dort findet das Halbeinkünfteverfahren seine
Anwendung. Dieses schreibt vor, dass die Dividenden nur zur Hälfte in die
Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer fließen. Bei einem angenomme-
nen Grenzsteuersatz von 40% auf der Aktionärsebene, steigt die gesamte Be-
lastung des Unternehmensgewinns auf 51%.
32
Nach der Besteuerung auf der
REITs Ebene würden aber nur ca. 40% Gesamtsteuerbelastung anfallen. Bei
Vollausschüttung dominieren für den Anleger die steuerlichen Vorteile beim
REIT gegenüber anderen Aktiengesellschaften. Es erfolgt eine falsche Kapital-
allokation.
Quelle: In Anlehnung an das Institut der deutschen Wirtschaft Köln.
Abb. 1: Steuervorteile des deutschen REIT bei Vollausschüttung
Die Situation stellt sich allerdings anders dar, wenn ein Unternehmen sich nicht
für die Vollausschüttung entscheidet. Gerade weil Dividenden einer höheren
Besteuerung unterliegen als einbehaltene Gewinne, verzichten viele Unterneh-
men auf Vollausschüttung und thesaurieren die Gewinne wieder.
30
Vgl. Voigtländer (2006), S. 6.
31
Vgl. Institut der deutschen Wirtschaft Köln (2005), S. 11.
32
Vgl. Voigtländer (2006), S. 6.

9
Wie schon beschrieben gilt ein gesetzlich vorgeschriebener Ausschüttungs-
zwang an die Anteilseigner.
33
Die laufende Besteuerung der Aktionäre erfolgt
aus eben diesen Ausschüttungen des REITs. Es wird also allein auf der Anle-
gerseite versteuert, da REITs steuerlich transparent sind. Einer der wichtigsten
Punkte der laufenden Besteuerung auf der Aktionärsseite ist die Sicherstellung
von Steuereinnahmen bei ausländischen Investoren. Dividendenzahlungen
deutscher Kapitalgesellschaften an ausländische Investoren werden grundsätz-
lich mit einer Quellensteuer von 21,1% belegt. Die verabschiedeten Doppelbe-
steuerungsabkommen (DBA) Deutschlands beschränken aber den Quellensteu-
erbezug auf 15%. Unter besonderen Umständen, wie z.B. wesentlichen Beteili-
gungen, die je nach DBA zwischen 10% und 25% liegt, kann sich der Quel-
lensteuersatz auf bis zu 0% reduzieren.
34
Diese Tatsache würde dazu führen,
dass ausländische Investoren das sog. ,,Treaty Shopping" anwenden würden.
,,Treaty Shopping" bedeutet, dass ausländische Investoren ihre Beteiligungshö-
he und das Land, über das sie in deutsche REITs investieren würden, nur unter
DBA-rechtlicher Sichtweise auswählen würden. Dadurch wäre die sichere Be-
steuerung ausländischer Investoren als eine der Hauptzielgruppen nicht mehr
gesichert.
35
Das REITG versucht diese Problematik durch das Streubesitzkrite-
rium einzudämmen.
36
Die Besteuerung erfolgt in Deutschland als Dividenden-
einnahme ohne Anwendung des Halbeinkünfteverfahrens.
37
Dieses gilt auch für
beteiligte Kapitalgesellschaften.
38
Andere Optionen zum Umgang mit den
Doppelbesteuerungsabkommen, wie z.B. ,,Laissez-Faire" (Frankreich), Neu-
verhandlungen (USA) oder die Umqualifizierung der Erträge nach dem Tren-
nungsmodell bzw. Einheitsmodell finden in dem aktuellen Gesetzesentwurf
keine Beachtung mehr.
39
33
Vgl. Becker et al. (2005), S. 145 und Kapitel 2.1 dieser Arbeit.
34
Zu den verschiedenen Doppelbesteuerungsabkommen Deutschlands siehe Bundesfinanzmi-
nisterium (2006b).
35
Vgl. Kleine/Stock/Teske (2006), S. 58-59.
36
Siehe hierzu Kapitel 2.2.2.1 dieser Arbeit und § 11 Abs. 1 - 4 REITG.
37
Vgl. Kofner (2006a), S. 551 und siehe § 19 REITG.
38
Es erfolgt keine 95%-Freistellung gem. § 8b Abs. 1 KStG.
39
Zu den verschiedenen Alternativen der DBA Behandlungen siehe Dietrich (2006), S. 14-15,
Droste (2006), S. 28 und zum Einheits- bzw. Trennungsmodell vgl. Initiative Finanzstand-
ort Deutschland (2005b), S. 2-7.

10
Die Besteuerungsfrage zur Immobilienübertragung in REITs und in offene
Immobilienfonds muss besonders betrachtet werden. Durch die Begrenzung
auf die Übertragung, also den Verkauf von Immobilien an REITs, soll ein posi-
tiver volkswirtschaftlicher Effekt für die Markterschließung erfolgen. Die Ü-
bertragung von Immobilienbeständen ist nach aktueller Gesetzeslage mit nicht
unerheblichen Transaktionskosten verbunden.
40
Die Grunderwerbsteuer und die
sofortige Besteuerung der realisierten stillen Reserven sind hierbei besonders
hervor zu heben.
41
Stille Reserven entstehen, wenn sich der Wert der Immobi-
lien durch Abschreibungen auf die historischen Anschaffungskosten bilanziell
verringert. Die Minimierung der Transaktionskosten soll durch eine auf drei
Jahre begrenzte Begünstigung, dem sog. ,,Exit Tax" erfolgen.
42
,,Exit Tax" be-
deutet, dass Immobilien zum halben Wertansatz angesetzt werden. Dadurch
verspricht man sich in Deutschland Anreize zur Erschaffung von REITs und
die Hebung stiller Reserven abgeschriebener Immobilienwerte.
43
Unternehmen,
die ihre Vermögensbindung in Immobilien reduzieren wollen, wird damit ein
steuerlich sehr attraktives Ausstiegsinstrument geboten. Die Folgen des Struk-
turwandels bei Unternehmen, die Immobilien im eigenen Bestand halten, wer-
den fundamental. Der Anteil der Unternehmen mit eigenem Immobilienbestand
wird im Zuge des in Kraft Tretens des REITG deutlich zurückgehen.
44
Ge-
samtwirtschaftlich sind die Effekte als positiv zu sehen. Nach Auslagerung der
Immobilien kann es zu Effizienzgewinnen bei der Bewirtschaftung kommen.
Außerdem kann das Unternehmen, welches seine Immobilien verkauft hat, die
frei gewordenen liquiden Mittel wieder in das Kerngeschäft investieren.
45
Es
besteht aber auch die Gefahr, dass das Geld in ausländische Beteiligungen oder
andere Anlageprodukte fließt.
46
Die Gefahr, dass Unternehmen ihre Standort-
bindung verlieren ist zwar vorhanden, aber nicht unbedingt mit den neuen Ver-
kaufsmöglichkeiten an einen REIT zu verknüpfen. Das Gegenteil ist eher der
Fall. Im Rahmen von diesen sog. ,,Sale and Lease Back Transactions" wird der
40
Zu den Transaktionskosten siehe vor allem Kapitel 4.1.2 dieser Arbeit.
41
Vgl. Knebel (2006), S. 64.
42
Vgl. Knebel (2006), S. 65.
43
Siehe hierzu besonders den Begründungsteil 6. zum ,,Exit Tax" im REITG, S. 23.
44
Vgl. Kofner (2006a), S. 552.
45
Vgl. Kater (2006), S. 7.
46
Vgl. Kofner (2006a), S. 552.

11
Investor, in diesem Falle ein REIT, immer einen langfristigen Mietvertrag mit
dem zukünftigen Mieter anstreben. Dieser hat die Immobilie auf seine Bedürf-
nisse geplant und erbaut. Es liegt also eine hohe Spezifität vor.
47
Eine alternati-
ve Verwendung ist schwer darzustellen und REITs sehen sich dazu auch nicht
als Immobilienentwickler.
48
Positive gesamtwirtschaftliche Auswirkungen und
die schnelle Etablierung am Markt sind mit der steuerlichen Sondergestaltung
also auf jeden Fall gegeben.
49
Damit sind die grundsätzlichen Vorraussetzun-
gen zur schnellen und erfolgreichen Einführung von REITs unter Besteue-
rungsfragen vor allem durch die steuerliche Transparenz und die Minimierung
der Transaktionskosten erfüllt.
2.1.3 Bilanzierung
Durch die oben beschriebene allgemeine und vollständige Besteuerung auf der
Anlegerseite, erfordert es gesetzliche Vorgaben zur Ausschüttungshöhe und
zur Bemessungsgrundlage der Bilanzwerte.
50
Das Handelsgesetzbuch (HGB)
schreibt börsennotierten Aktiengesellschaften in Deutschland vor, den sog.
Einzelabschluss zu erstellen.
51
Außerdem ist bei REITs ein Einzel- oder ggf.
Konzernabschluss nach den International Financial Reporting Standards
(IFRS)
52
zu erstellen.
53
Ziel dieser Rechnungslegungsmischung ist es, den in-
ternationalen Anforderungen an ein Kapitalmarktprodukt gerecht zu werden.
Es soll gewährleistet sein, dass der internationale Anleger den deutschen REIT
mit alternativen Anlageformen vergleichen kann. Zwischen der Bemessung der
Ausschüttung, des Vermögens und der Erlöse wird hinsichtlich der Bilanzie-
rung aus den folgenden Gründen unterschieden.
54
47
Zur Spezifität siehe vor allem Kapitel 4.1.2 dieser Arbeit.
48
Siehe hierzu besonders den Begründungsteil 6. zum ,,Exit Tax" im REITG, S. 24.
49
Vgl. Kofner (2006a), S. 552.
50
Siehe Begründungsteil 5. zur Besteuerung im REITG, S. 21.
51
Siehe § 315 a HGB.
52
Die Besonderheiten zwischen den unterschiedlichen Rechnungslegungen soll nicht Teil
dieser Arbeit sein. Der interessierte Leser kann sich bei Kremin-Buch (2002), S. 10 ff ei-
nen Eindruck über die Ziele und Grundsätze der verschiedenen Ansätze machen.
53
Siehe § 315 a HGB.
54
Siehe dazu den Begründungsteil 5. zur Besteuerung im REITG, S. 21.

Details

Seiten
Erscheinungsform
Originalausgabe
Jahr
2007
ISBN (eBook)
9783836604765
DOI
10.3239/9783836604765
Dateigröße
506 KB
Sprache
Deutsch
Institution / Hochschule
Universität Münster – Wirtschaftswissenschaften, Siedlungs- und Wohnungswesen
Erscheinungsdatum
2007 (August)
Note
3,0
Schlagworte
deutschland immobilienfonds aktien real estate investment trust reits wohnungswirtschaft immobilie europäische genossenschaft wohnimmobilie
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Titel: REITS in Deutschland
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