Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzierung von Unternehmensimmobilien
Chancen und Risiken bei verschiedenen Unternehmensstrategien
©2007
Diplomarbeit
122 Seiten
Zusammenfassung
Inhaltsangabe:Einleitung:
Der Trend bei den deutschen Gewerbeimmobilien geht inzwischen dazu, dass die Immobilien nur noch als optimales Wirtschaftsgut bezüglich der Nutzung, Gebäudeart, Gebäudestruktur und der Nutzungsdauer gesehen werden. Dafür müssen diese aber nicht notwendigerweise im Unternehmenseigentum gehalten werden. Außerdem betrachten viele Unternehmen das Sachkapital zunehmend eher als Betriebsausgabe denn als Vermögenswert und somit als etwas, das man besser leiht als besitzt. Eine Möglichkeit sich von den selbst genutzten Immobilien zu trennen besteht im Verkauf mit einer anschließenden Rückmietung der benötigten Flächen. Diese Vorgehensweise wird als sale and lease back-Transaktion bezeichnet und ist im Ausland im Vergleich zu Deutschland bereits viel weiter verbreitet. Besonders deutlich wird dieses dadurch, dass die Quote für die Immobilien im Eigentum in Deutschland mit 70 Prozent im internationalen Vergleich viel höher ist. Einer der Gründe hierfür liegt in der stärkeren Ausprägung der Maximierung des Shareholder Value in den angelsächsischen Ländern. Durch eine sale und lease back-Transaktion verschwinden die Immobilien aus der Bilanz und die Eigenkapitalrendite kann verbessert werden.
Problemstellung:
In der Vergangenheit hat sich das sale and lease back-Verfahren unter steuerlichen, rechtlichen und bilanziellen Aspekten insbesondere für Mobilien bewährt. Zudem ermöglicht es eine höhere Flexibilität. Dieses gilt aber auch für die Finanzierung von einzelnen Immobilien oder Immobilienpaketen, da das Immobilien-Leasing unverändert eine bedeutende Rolle bei der Immobilienfinanzierung spielt. Trotzdem muss wegen dem sich ändernden Umfeld die Desinvestition von betriebsnotwendigen Immobilien gut durchdacht werden. Dabei spielt insbesondere auch die Notwendigkeit eines guten Ratings aufgrund von Basel II eine bedeutende Rolle. Gleichzeitig erschweren aber die neuen Bilanzierungsrichtlinien, die International Financial Reporting Standards (IFRS), eine vollständige Finanzierung der Immobilie außerhalb der Bilanz des Unternehmens, welches die Immobilie nutzt. Deshalb wird als eines der ersten Ziele ein Vergleich der steuerlichen Leasingerlasse mit den internationalen Bilanzierungsrichtlinien durchgeführt, um die steuerlichen und bilanziellen Voraussetzungen einer Finanzierung der Immobilie außerhalb der Bilanz darzustellen.
Bei einer geplanten sale and lease back-Transaktion sind auch immer die Situation und die verfolgten Ziele […]
Der Trend bei den deutschen Gewerbeimmobilien geht inzwischen dazu, dass die Immobilien nur noch als optimales Wirtschaftsgut bezüglich der Nutzung, Gebäudeart, Gebäudestruktur und der Nutzungsdauer gesehen werden. Dafür müssen diese aber nicht notwendigerweise im Unternehmenseigentum gehalten werden. Außerdem betrachten viele Unternehmen das Sachkapital zunehmend eher als Betriebsausgabe denn als Vermögenswert und somit als etwas, das man besser leiht als besitzt. Eine Möglichkeit sich von den selbst genutzten Immobilien zu trennen besteht im Verkauf mit einer anschließenden Rückmietung der benötigten Flächen. Diese Vorgehensweise wird als sale and lease back-Transaktion bezeichnet und ist im Ausland im Vergleich zu Deutschland bereits viel weiter verbreitet. Besonders deutlich wird dieses dadurch, dass die Quote für die Immobilien im Eigentum in Deutschland mit 70 Prozent im internationalen Vergleich viel höher ist. Einer der Gründe hierfür liegt in der stärkeren Ausprägung der Maximierung des Shareholder Value in den angelsächsischen Ländern. Durch eine sale und lease back-Transaktion verschwinden die Immobilien aus der Bilanz und die Eigenkapitalrendite kann verbessert werden.
Problemstellung:
In der Vergangenheit hat sich das sale and lease back-Verfahren unter steuerlichen, rechtlichen und bilanziellen Aspekten insbesondere für Mobilien bewährt. Zudem ermöglicht es eine höhere Flexibilität. Dieses gilt aber auch für die Finanzierung von einzelnen Immobilien oder Immobilienpaketen, da das Immobilien-Leasing unverändert eine bedeutende Rolle bei der Immobilienfinanzierung spielt. Trotzdem muss wegen dem sich ändernden Umfeld die Desinvestition von betriebsnotwendigen Immobilien gut durchdacht werden. Dabei spielt insbesondere auch die Notwendigkeit eines guten Ratings aufgrund von Basel II eine bedeutende Rolle. Gleichzeitig erschweren aber die neuen Bilanzierungsrichtlinien, die International Financial Reporting Standards (IFRS), eine vollständige Finanzierung der Immobilie außerhalb der Bilanz des Unternehmens, welches die Immobilie nutzt. Deshalb wird als eines der ersten Ziele ein Vergleich der steuerlichen Leasingerlasse mit den internationalen Bilanzierungsrichtlinien durchgeführt, um die steuerlichen und bilanziellen Voraussetzungen einer Finanzierung der Immobilie außerhalb der Bilanz darzustellen.
Bei einer geplanten sale and lease back-Transaktion sind auch immer die Situation und die verfolgten Ziele […]
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
Alexander Croonen
Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzierung von
Unternehmensimmobilien
Chancen und Risiken bei verschiedenen Unternehmensstrategien
ISBN: 978-3-8366-0472-7
Druck Diplomica® Verlag GmbH, Hamburg, 2007
Zugl. Technische Universität Darmstadt, Darmstadt, Deutschland, Diplomarbeit, 2007
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Printed in Germany
Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzie-
rung von Unternehmensimmobilien
Vorwort
Vorwort
Nachdem ich meine wirtschaftliche Studienarbeit innerhalb von drei Monaten ab-
geschlossen hatte, stellte sich mir die Frage über das Thema meiner Diplomarbeit.
Zuerst hat kein Thema der verschiedenen Fachgebieten der TU Darmstadt mein
Interesse geweckt. Dann ergab sich über das Fachgebiet Immobilienwirtschaft und
Baubetriebswirtschaftslehre der Kontakt zu dem Corporate Real Estate Consulting
Unternehmen Eversmann & Partner.
In einer Gesprächsrunde bei Eversmann & Partner bot sich dann die Gelegenheit
die Probleme mit sale and lease back-Transaktionen von Immobilien in einem E-
lektronikkonzern als ein akutes Thema aus der Praxis aufzugreifen. Daher ist es
mir besonders wichtig mich bei den in dieser Runde vertretenen Personen zu be-
danken. Außerdem bedanke ich mich bei:
·
Herrn Prof. Dr. Andreas Pfnür für die Betreuung dieser Arbeit und die Un-
terstützung bei auftretenden Problemen
·
Herrn Moritz Eversmann, der mich bei thematischen Fragen unterstützt hat
und mir neben der Möglichkeit eines Praktikums in seinem Unternehmen
auch die notwendige Zeit und die finanzielle Unterstützung für die Erstel-
lung dieser Diplomarbeit gegeben hat
·
den Mitarbeitern der Firma Eversmann & Partner durch die ich parallel zu
meiner Diplomarbeit einiges lernen konnte
·
meinen Eltern, die mich über die gesamte Dauer meines Studiums unter-
stützt und in meinen Entscheidungen bestärkt haben
Meine Hoffnung ist, dass ich mit dieser Arbeit die Entscheidungsfindung in den
Unternehmen für eine sale and lease back-Transaktion erleichtern kann.
Alexander Croonen
Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzie-
rung von Unternehmensimmobilien
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
1
Einleitung... 1
1.1
Problemstellung und Zielsetzung...1
1.2
Abgrenzung...2
1.3
Aufbau der Arbeit ...3
2
Vergleich zwischen Eigentum, Leasing und Miete... 6
2.1
Immobilien im Unternehmenseigentum...6
2.2
Definition des Immobilien-Leasings ...7
2.3
Abgrenzung zwischen Leasing, Miet- und Kreditkauf ...9
2.4
Entscheidungsaspekte zwischen Eigentum und Leasing ...11
2.4.1
Finanzielle Aspekte ...11
2.4.2
Verfügungsgewalt ...12
2.4.3
vertragliche Ausgestaltung...12
3
Klassische Finanzierung von Unternehmen... 15
3.1
Innenfinanzierung ...16
3.2
Bankkredit bzw. Investitionskredit...17
3.3
Grundschuld- bzw. Hypothekendarlehen ...18
3.4
Kapitalbeschaffung am Kapital- und Beteiligungsmarkt...19
3.4.1
Eigenkapital durch Kapitalerhöhung ...20
3.4.2
Unternehmensanleihen (Corporate Bonds) ...22
3.4.3
Finanzierung durch Kapitalbeteiligungsgesellschaften ...24
3.4.4
Mezzanine-Kapital...25
4
Immobilien-Leasing ... 27
4.1
Leasing-Varianten...27
4.1.1
Herkunft des Gebäudes bei Leasingverträgen...27
4.1.2
Vertragsdauer ...29
4.1.3
Optionsrechte...29
4.1.4
Bilanzieller Vorschriften im Hinblick auf IFRS und US-GAAP ...31
4.1.4.1
Vergleich der deutschen Leasingerlasse mit IFRS und US-GAAP ...32
4.1.4.2
Probleme mit den internationalen Richtlinien nach IFRS ...36
4.1.4.3
IFRS-konformes Modell für das Immobilien-Leasing ...37
4.2
Struktur einer sale and lease back-Transaktion...38
Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzie-
rung von Unternehmensimmobilien
Inhaltsverzeichnis
4.3
Marktüberblick sale and lease back-Transaktionen ...40
5
Gründe für und gegen sale and lease back ... 44
5.1
Chance für das Unternehmen...45
5.1.1
Kapitalfreisetzung und Konzentration auf das Kerngeschäft ...46
5.1.2
Optimierung der Immobilienbereitstellungskosten ...47
5.1.3
Klare Kalkulationsbasis und interne Kostentransparenz...48
5.1.4
Flexibilität und Exit-Möglichkeit ...49
5.1.5
Erzielung positiver Steuereffekte ...51
5.1.6
Verbesserung der Bilanzstruktur und der Kennzahlen...52
5.1.7
Abgabe von immobilienspezifischen Risiken ...53
5.1.8
Aufdecken stiller Reserven durch einen attraktiven Preis...54
5.2
Gesamtwirtschaftliche Optimierung der Nutzung...55
5.2.1
Maximierung des Assetwertes ...55
5.2.2
Bessere Ausnutzung des Gebäudes...57
5.2.3
Umstrukturierung des Grundstückes...57
5.2.4
Service-Leistungen des Investors ...58
5.3
Kritische Gründe aufgrund der monatlichen Belastung...59
5.3.1
Verbesserung des Ratings...59
5.3.2
Freihalten von Kreditlinien durch Kapitalfreisetzung ...60
5.4
Risiken und Nachteile für das Unternehmen...61
5.4.1
Probleme am Immobilienmarkt bzw. Kapitalmarkt ...62
5.4.2
Strategische Unsicherheit und Widerstand im Unternehmen ...62
5.4.3
Realisierung von Buchverlusten...63
5.4.4
Langfristige Bindung und Probleme mit dem Investor ...64
5.4.5
Eigentumsverlust oder Verlust notwendiger Verfügungsrechte ...65
5.4.6
Imageverlust...65
5.4.7
Laufende Liquiditätsbelastung ...66
5.4.8
Aufgabe von Renditechancen ...67
5.5
Zwischenfazit über die Chancen und Risiken ...67
6
Unternehmensstrategien ... 70
6.1
Veränderbare Entscheidungsdeterminanten...70
6.2
Entscheidungen bei verschiedenen Unternehmensstrategien...72
6.2.1
Eignungsprüfung der Immobilie für ein sale and lease back...73
Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzie-
rung von Unternehmensimmobilien
Inhaltsverzeichnis
6.2.2
Liquidität / Kapital für das Kerngeschäft...76
6.2.3
Kostenoptimierung ...81
6.2.4
Ausnutzung der Marktlage / Bilanzoptimierung...83
6.2.5
Standortoptimierung...84
6.2.6
Standortreduzierung und -verlagerung ...86
6.2.7
Steueroptimierung...88
6.3
Verfahren zur Immobilienbewertung ...88
6.3.1
Definition des Cash Flow einer Immobilie ...89
6.3.2
Investitionsorientierte DCF-Verfahren...90
6.3.3
Standardisiertes DCF-Verfahren in Deutschland ...91
6.4
Wirtschaftlichkeitsvergleich an einem konkreten Beispiel...92
7
Schlussfolgerung und Ausblick ... 100
Abkürzungsverzeichnis ... V
Literaturverzeichnis ... VI
Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzie-
rung von Unternehmensimmobilien
Kapitel 1: Einleitung
1
1 Einleitung
Der Trend bei den deutschen Gewerbeimmobilien geht inzwischen dazu, dass die
Immobilien nur noch als optimales Wirtschaftsgut bezüglich der Nutzung, Gebäu-
deart, Gebäudestruktur und der Nutzungsdauer gesehen werden. Dafür müssen
diese aber nicht notwendigerweise im Unternehmenseigentum gehalten werden.
1
Außerdem betrachten viele Unternehmen das Sachkapital zunehmend eher als
Betriebsausgabe denn als Vermögenswert und somit ,,als etwas, das man besser
leiht als besitzt".
2
Eine Möglichkeit sich von den selbst genutzten Immobilien zu
trennen besteht im Verkauf mit einer anschließenden Rückmietung der benötigten
Flächen. Diese Vorgehensweise wird als sale and lease back-Transaktion be-
zeichnet und ist im Ausland im Vergleich zu Deutschland bereits viel weiter ver-
breitet. Besonders deutlich wird dieses dadurch, dass die Quote für die Immobilien
im Eigentum in Deutschland mit 70 Prozent im internationalen Vergleich viel höher
ist.
3
Einer der Gründe hierfür liegt in der stärkeren Ausprägung der Maximierung
des Shareholder Value in den angelsächsischen Ländern.
4
Durch eine sale und
lease back-Transaktion verschwinden die Immobilien aus der Bilanz und die Ei-
genkapitalrendite kann verbessert werden.
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
In der Vergangenheit hat sich das sale and lease back-Verfahren unter steuerli-
chen, rechtlichen und bilanziellen Aspekten insbesondere für Mobilien bewährt.
Zudem ermöglicht es eine höhere Flexibilität. Dieses gilt aber auch für die Finan-
zierung von einzelnen Immobilien oder Immobilienpaketen, da das Immobilien-
Leasing unverändert eine bedeutende Rolle bei der Immobilienfinanzierung spielt.
5
Trotzdem muss wegen dem sich ändernden Umfeld die Desinvestition von be-
triebsnotwendigen Immobilien gut durchdacht werden. Dabei spielt insbesondere
1
Vgl. Rüschen, Thomas (2006, S. B5)
2
Vgl. Rifkin, Jeremy (2000, S. 11)
3
Vgl. Kärst, Jan F. (2005, S. 158), Lamby, Frank (2006, S. B4) und Pfnür, Andreas / Armonat,
Stefan (2004, S. 6)
4
Vgl. Breuer, Rolf-E. (2006, S. B1)
5
Vgl. Freitag, Uwe (2006, S. 390)
Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzie-
rung von Unternehmensimmobilien
Kapitel 1: Einleitung
2
auch die Notwendigkeit eines guten Ratings aufgrund von Basel II eine bedeuten-
de Rolle. Gleichzeitig erschweren aber die neuen Bilanzierungsrichtlinien, die In-
ternational Financial Reporting Standards (IFRS), eine vollständige Finanzierung
der Immobilie außerhalb der Bilanz des Unternehmens, welches die Immobilie
nutzt. Deshalb wird als eines der ersten Ziele ein Vergleich der steuerlichen Lea-
singerlasse mit den internationalen Bilanzierungsrichtlinien durchgeführt, um die
steuerlichen und bilanziellen Voraussetzungen einer Finanzierung der Immobilie
außerhalb der Bilanz darzustellen.
Bei einer geplanten sale and lease back-Transaktion sind auch immer die Situati-
on und die verfolgten Ziele des jeweiligen Unternehmens zu beachten, weil diese
die Handlungsalternativen der Unternehmen unterschiedlich beeinflussen und
daraus resultieren unterschiedliche Entscheidungsmöglichkeiten. Ein weiteres Ziel
dieser Arbeit ist daher die Diskussion der möglichen Chancen und Risiken einer
sale and lease back-Transaktion. Aus diesen werden anschließend mögliche Ent-
scheidungsbäume für die unterschiedlichen Unternehmenssituationen entwickelt.
An einem konkreten Beispiel aus der Praxis wird zum Abschluss ein Kalkulations-
vergleich zwischen einer sale and lease back-Transaktion und einer klassischen
Finanzierung durchgeführt.
1.2 Abgrenzung
Wie bereits in einer Studie im Jahre 2004 ermittelt, beschränkt sich die Kenntnis
von Unternehmen auf die Veräußerung von Einzelimmobilien, wo bereits 90,5
Prozent der Befragten Erfahrungen gesammelt haben.
6
Außerdem haben unge-
fähr 80 Prozent der in dieser Studie befragten Unternehmen aus Deutschland ein
zentrales Immobilienmanagement. Entgegen dieser Studie geben in einer neuen
globalen Studie von CoreNet Global im Oktober 2006 87 Prozent der Befragten
an, dass eine Auslagerung der gesamten Immobilien in eine separate Geschäfts-
einheit nicht vorgenommen werden soll.
7
Darum werden im Folgenden die Mög-
lichkeiten einer Auslagerung des Immobilienbereichs in eine spezielle strategische
6
Vgl. Pfnür, Andreas / Armonat, Stefan (2004, S. 7)
7
Vgl. CoreNet Global (2006, Folie 12)
Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzie-
rung von Unternehmensimmobilien
Kapitel 1: Einleitung
3
Geschäftseinheit und damit der Aufbau einer weiteren Kernkompetenz nicht be-
trachtet. Auch die Möglichkeiten eines kompletten Spin-Offs oder die Auslagerung
in die seit Januar 2007 möglichen Real Estate Investment Trusts (REITs) sind
nicht Gegenstände dieser Arbeit. Außerdem wird auf eine Unterscheidung zwi-
schen einer Einzelveräußerung und der Veräußerung eines kompletten Immobi-
lienportfolios verzichtet, da generell die gleichen Entscheidungen zu treffen sind.
Der einzige Unterschied besteht in der Regel darin, dass ein Einzelverkauf für be-
stimmte Immobilien einen höheren Verkaufspreis ermöglicht. Gleichzeitig besteht
allerdings die Gefahr, dass einzelne Immobilien nicht verkauft werden können.
Dieses Risiko kann bei einem Portfolioverkauf ausgeschlossen werden.
8
Grundsätzlich besteht kein Unterschied zwischen einem Bestandsgebäude oder
einer neuen Investitionsentscheidung und daher konzentriert sich die komplette
Arbeit auf eine sale and lease back-Transaktion eines Bestandsgebäudes. Auf die
beiden anderen Varianten der Herkunft der Gebäude wird im Kapitel 4.1.1 nur kurz
eingegangen.
1.3 Aufbau der Arbeit
Die eben in Kapitel 1.1 beschriebenen Problemstellung spiegelt sich auch im Auf-
bau der Arbeit, der in Abbildung 1.1 dargestellt ist, wieder. Dabei erfolgt eine Un-
terteilung in insgesamt sieben Kapitel und zwei große Teilbereiche. Der erste Teil-
bereich befasst sich in dem anschließenden Kapitel 2 mit einige Grundlagen und
Definitionen, die für das weitere Verständnis erforderlich sind. Anschließend wer-
den dann im Kapitel 3 die Möglichkeiten der klassischen Immobilienfinanzierung
über Eigen- und Fremdkapital erläutert. Dieses ist für den abschließenden Wirt-
schaftlichkeitsvergleich zwischen der klassischen Finanzierung und den Kosten
eines sale and lease back-Verfahrens im Kapitel 6.4 notwendig. Damit ist der erste
Teil abgeschlossen. Der zweite Teil befasst sich dann komplett mit dem sale and
lease back-Verfahren. Dabei werden im Kapitel 4.1 zunächst die Leasing-
Varianten und die notwendigen Voraussetzungen aufgrund der verschiedenen
Bilanzierungsrichtlinien erläutert. Das Kapitel 4.2 beschreibt dann den strukturellen
8
Vgl. Wieandt, Axel / Amlung, Bernd / Andersen, Sven (2005, S. 445)
Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzie-
rung von Unternehmensimmobilien
Kapitel 1: Einleitung
4
Aufbau einer sale and lease back-Transaktion und im anschließenden Kapitel 4.3
werden einige größere Transaktionen der letzten Jahre in Deutschland dargestellt.
Kapitel 1:
Einleitung
Kapitel 2:
Grundlagen und Definitionen
Kapitel 3:
Klassische Finanzierung
Kapitel 4:
Immobilien-Leasing
Kapitel 5:
Gründe für und gegen sale and
lease back
Kapitel 6:
Unternehmensstrategien und
Wirtschaftlichkeit
Kapitel 6.3-6.4:
Wirtschaftlichkeitsrechnung
Kapitel 4.1:
Leasing Varianten und
Bilanzierungsrichtlinien
Kapitel 5.4:
Risiken und Nachteile
Kapitel 5.2:
Gesamtwirtschaft-
liche Optimierung
Kapitel 5.3:
Kritische Gründe
Kapitel 5.1:
Chancen für das
Unternehmen
Kapitel 4.2-4.3:
Struktur und Marktüberblick sale
and lease back
Kapitel 6.1-6.2:
Unternehmensstrategien
Kapitel 7:
Schlussfolgerung und Ausblick
Abbildung 1.1: Aufbau der Arbeit
9
9
Eigene Darstellung
Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzie-
rung von Unternehmensimmobilien
Kapitel 1: Einleitung
5
Im Kapitel 5 wird dann ausführlich auf die Chancen und Risiken einer sale and
lease back-Transaktion eingegangen. Dabei erfolgt eine Unterscheidung zwischen
den alleinigen Chancen für das Unternehmen im Kapitel 5.1 und den gesamtwirt-
schaftlichen Vorteilen im Kapitel 5.2, die eine sale and lease back-Transaktion
sowohl für das Unternehmen als auch für den Investor interessant machen. Im
Kapitel 5.3 werden zwei Chancen erläutert, die in der Literatur teilweise hinterfragt
werden. Abschließend werden im Kapitel 5.4 die Risiken und Nachteile diskutiert.
Das Kapitel 6 befasst sich im ersten Teil mit den notwendigen strategischen De-
terminanten und den verschiedenen Entscheidungsmöglichkeiten bei unterschied-
lichen Unternehmensstrategien. Den zweiten Teil des Kapitels bildet dann der
Wirtschaftlichkeitsvergleich zwischen der klassischen Finanzierung und dem sale
and lease back-Verfahren anhand eines konkreten Beispiels. Dabei werden zwei
unterschiedliche Varianten für die Kalkulation des sale and lease back-Verfahrens
vorgestellt.
Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzie-
rung von Unternehmensimmobilien
Kapitel 2: Vergleich zwischen Eigentum, Leasing
6
2 Vergleich zwischen Eigentum, Leasing und Miete
In diesem Kapitel sollen für eine spätere Entscheidung zuerst einige grundlegende
Begriffe erläutert werden. Das Kapitel 2.1 definiert die Begriffe der Betriebsnot-
wendigkeit und der Drittverwendungsfähigkeit einer Immobilie im Zusammenhang
mit der Notwendigkeit, diese im Unternehmenseigentum zu haben. Danach erfolgt
in den Kapiteln 2.3 und 2.4 eine rechtliche Abgrenzung zwischen Leasing, Miet-
kauf sowie dem klassischen Kreditkauf und eine Erläuterung der Entscheidungs-
aspekte zwischen Eigentum und Leasing aus verschiedenen Blickwinkeln.
2.1 Immobilien im Unternehmenseigentum
Zur Betrachtung des Immobilienbestandes eines Unternehmens wird zuerst die
Unterteilung zwischen Non-Property- und Property-Unternehmen erläutert. Ein
Großteil der Unternehmen betreibt die Verwaltung des eigenen Immobilienbestan-
des als Randaktivität und diese werden deshalb als Non-Property-Unternehmen
bezeichnet. Die Immobilien sind für diese Unternehmen Kostenfaktoren und Be-
triebsmittel als Voraussetzung für die Tätigkeiten im Kerngeschäft.
10
Der Investiti-
onsfokus der Unternehmen liegt demzufolge nicht auf der Erzielung von Renditen
aus der Immobilie, sondern sollte sich auf eine optimale Kosten/Nutzen-Relation
unter dem Gesichtspunkt sämtlicher Faktoren konzentrieren.
11
Ein Property-
Unternehmen hat dagegen den Immobilienbereich als Kerngeschäft und nutzt da-
her die Immobilien als Produktionsfaktor. Dazu zählen besonders der Kauf, Ver-
kauf und die Entwicklung von Immobilien sowie die Verwaltung von Bestandsim-
mobilien. Im Folgenden werden nur die Möglichkeiten von Non-Property-
Unternehmen betrachtet.
Der Immobilienbestand eines Unternehmens kann in betriebsnotwendiges oder
nicht betriebsnotwendiges Eigentum unterteilt werden. Das nicht betriebsnotwen-
dige Eigentum, wie z.B. Wohnungen, kann dabei ohne Probleme veräußert wer-
den. Bei den betriebsnotwendigen Immobilien ist zu prüfen, ob die Immobilie dritt-
10
Vgl. Lampe, Peter / Lechtenböhmer, Artur (1998, S. 589)
11
Vgl. Gier, Sonja (2006, S. 16)
Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzie-
rung von Unternehmensimmobilien
Kapitel 2: Vergleich zwischen Eigentum, Leasing
7
verwendungsfähig ist. Eine Drittverwendungsfähigkeit besteht, falls die Möglichkeit
einer alternativen Nutzung der Immobilie durch ein anderes Unternehmen gege-
ben ist.
12
Dieses gilt insbesondere auch dann, wenn aufgrund der Lage oder der
Struktur des Gebäudes eine universelle Nutzung oder ein Multi-User-Betrieb mit
mehreren Unternehmen möglich ist.
13
Solche Immobilie müssen trotz ihrer Be-
triebsnotwendigkeit nicht unbedingt im Unternehmenseigentum gehalten werden,
14
da nicht das Eigentum, sondern nur der Zugang und somit die Nutzungsmöglich-
keit entscheidend ist.
15
Hauptsächlich Verwaltungs- und Bürogebäude sind meis-
tens mit variabel gestaltbaren Innenwänden ausgestattet und dementsprechend
drittverwendungsfähig. Spezielle Anpassungen für ein Unternehmen bei Produkti-
onsstätten schränken dagegen die Verwendungsfähigkeit ein, weil eine weitere
Verwendung durch einen anderen Mieter nur mit Hilfe größerer Umbaumaßnah-
men zu realisieren ist. Je höher die Drittverwendungsfähigkeit ist, desto höher ist
auch der Marktwert der Immobilie.
16
2.2 Definition des Immobilien-Leasings
In Deutschland gibt es kein kodifiziertes Leasingrecht,
17
sondern es existieren nur
steuerrelevante Leasingerlasse. Außerdem hat die Rechtsprechung, die sich am
Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) orientiert, die Besonderheiten des
Leasings inzwischen konkretisiert. Trotzdem haben die Richter immer noch Ges-
taltungsspielraum bei der Auslegung neuer Leasingvertragskonstellationen
18
und
daher wird bei der Definition des Immobilien-Leasings auf die allgemeine Leasing-
Definition des Bundesgerichtshof (BGH) zurückgegriffen. Er definiert Leasingver-
träge ,,als entgeltliche, zeitlich begrenzte Gebrauchsüberlassungsverträge über
Wirtschaftsgüter, deren rechtliches und bei entsprechender Anpassung an steu-
errechtliche Voraussetzungen auch wirtschaftliches Eigentum dem Leasingge-
12
Vgl. Steinmüller, Thomas (2003, S. 174)
13
Vgl. Stenzel, Joachim (2003, S. 144)
14
Vgl. Hens, Markus (1998, S. 29)
15
Vgl. Rifkin, Jeremy (2000, S. 13 f)
16
Vgl. Steinmüller, Thomas (2003, S. 175)
17
Vgl. Bundesverband Deutscher Leasing-Unternehmen (2005/06, S. 18)
18
Vgl. Bundesverband Deutscher Leasing-Unternehmen (2005/06, S. 19)
Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzie-
rung von Unternehmensimmobilien
Kapitel 2: Vergleich zwischen Eigentum, Leasing
8
ber zusteht".
19
Ergänzend zu dieser allgemeinen Definition beschränkt sich das
Immobilien-Leasing auf die mittel- bis langfristige Vermietung von Grundstücken,
Gebäuden und fest installierten Betriebsanlagen,
20
wo zudem durch die Komplexi-
tät keine Standardverträge wie beim Mobilien-Leasing angewendet werden.
21
Gleichzeitig unterscheidet sich das Immobilien-Leasing von anderen Finanzie-
rungsarten eines Gebäudes, da eine 100prozentige Fremdkapitalfinanzierung im
Rahmen einer mittel- bis langfristigen Gebrauchsüberlassung an den Leasing-
nehmer vorgenommen wird.
22
Bei der Begriffsbestimmung des Leasings muss zwischen den deutschen und der
angloamerikanischen Begriffsbestimmung unterschieden werden. In Deutschland
basiert die Unterscheidung auf der vertraglichen Ausgestaltung. Beim deutschen
operativen Leasing liegt das Investitions- und Restwertrisiko beim Investor
23
und
die Verträge haben eine kurze Laufzeit oder sind kurzfristig kündbar.
24
Das deut-
sche Finanzierungsleasing hat eine mittel- bis langfristige Laufzeit und das Risiko
liegt in der Regel beim Leasingnehmer.
25
Während der in der Regel unkündbaren
Grundlaufzeit des Vertrages erfolgt meistens eine vollständige Amortisation des
Leasingobjektes. Seit den Leasingerlassen und insbesondere mit den neuen Bi-
lanzierungsregeln nach den IFRS hat das Finanzierungsleasing zunehmend an
Bedeutung verloren, weil der Leasingnehmer dabei wirtschaftlicher Eigentümer
des Leasingobjekts wird.
26
Im angloamerikanischen Sprachgebrauch und bei den internationalen Rechnungs-
legungsvorschriften entsteht die Bezeichnung aufgrund der Zurechnung des wirt-
schaftlichen Eigentums. Das angloamerikanische Operate Lease entspricht einem
Mietvertrag, bei dem das wirtschaftliche Eigentum beim Leasinggeber liegt. Dies
verdeutlicht, dass der Begriff sale and lease back einem Verkauf der Immobilie mit
19
BGH-Urteil vom 20.09.1989 VIII ZR 239/88
20
Vgl. Gier, Sonja (2006, S. 66)
21
Vgl. Gabele, Eduard / Dannenberg, Jan / Kroll, Michael (1998, S. 7)
22
Vgl. Steinmüller, Thomas (2004, S. 182)
23
Vgl. Industrie- und Handelskammer Heilbronn Franken (2005, S. 2)
24
Vgl. Gabele, Eduard / Dannenberg, Jan / Kroll, Michael (1998, S. 4)
25
Vgl. Industrie- und Handelskammer Heilbronn Franken (2005, S. 2)
26
Vgl. Nelles, Michael / Stromberg, Frank (2006, S. 27)
Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzie-
rung von Unternehmensimmobilien
Kapitel 2: Vergleich zwischen Eigentum, Leasing
9
einer anschließenden Rückmiete zu marktüblichen Konditionen entspricht. Inzwi-
schen werden aber auch in Deutschland die Leasingverträge so gestaltet, dass sie
dem angloamerikanischen Operate Lease entsprechen.
27
Eine Unterscheidung
nach der deutschen Begriffsbestimmung zwischen operativem Leasing und Finan-
zierungsleasing ist nicht mehr nötig, weil für jedes Objekt eine passende Lösung
und Finanzierungsstruktur entworfen wird.
28
Im weiteren Verlauf wird die anglo-
amerikanische Definition verwendet.
2.3 Abgrenzung zwischen Leasing, Miet- und Kreditkauf
Bei allen drei Varianten werden Verträge auf Basis des BGB abgeschlossen. Bei
der Kreditfinanzierung einer Immobilie erwirbt das Unternehmen durch einen
Kaufvertrag gemäß §§ 433ff BGB eine Immobilie oder erstellt eine Immobilie im
Eigenbau und finanziert diese mittels der klassischen Finanzierungsinstrumente
aus Kapitel 3 (vgl. S. 15), speziell über das Grundschulddarlehen oder mit Eigen-
kapital. Hierbei ist das Unternehmen sofort wirtschaftlicher und rechtlicher Eigen-
tümer des Objektes und hat somit im Rahmen der deutschen Baugesetze unbe-
schränkten Zugriff auf die Immobilie.
Abbildung 2.1: Elemente des Leasings
29
Während bei der Kreditfinanzierung nur ein Kaufvertrag sowie ein Darlehensver-
trag abgeschlossen werden und die reine Anmietung auf einem Mietvertrag ge-
mäß §§ 535ff BGB basiert, enthält der Leasingvertrag, wie Abbildung 2.1 zeigt,
Elemente von allen drei Vertragsformen. Zusätzlich dazu kann noch ein Ge-
27
Vgl. Gier, Sonja (2006, S. 68)
28
Vgl. Heitmüller, Hans-Michael / Ostermann, Kai (2006, S. 394)
29
Eigene Darstellung in Anlehnung an Hinrichs, Jens-Werner (2004, S. 60)
Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzie-
rung von Unternehmensimmobilien
Kapitel 2: Vergleich zwischen Eigentum, Leasing
10
schäftsbesorgungsvertrag abgeschlossen werden, der weitere verbundene Dienst-
leistungen wie die Instandhaltung und Reinigung der Immobilie regelt.
Die Immobilien des Immobilien-Leasings werden meistens vom Leasinggeber al-
lein nach den Bedürfnissen des Leasingnehmers erworben,
30
weshalb eine lang-
fristige vertragliche Absicherung notwendig ist und eine Kündigung des Vertrages
innerhalb eines wesentlichen Teils des Nutzungszeitraums nur bei einem wichti-
gen Grund zugelassen wird. Durch eine bilanzierungsrichtlinienkonforme Ver-
tragsgestaltung bleibt der Leasinggeber bis zum Ende der Vertragslaufzeit wirt-
schaftlicher und rechtlicher Eigentümer. Damit wird die Immobilie auch bei ihm
bilanziert und er erhält für die Nutzung der Immobilie eine Vergütung.
31
Auf die
genauen Voraussetzungen eines richtlinienkonformen Vertrages wird im Kapitel
4.1.4 (vgl. S. 31) ausführlich eingegangen.
Der Mietkauf enthält Elemente der beiden vorhergehenden Finanzierungsmöglich-
keiten, denn zum einen zahlt das Unternehmen ebenfalls eine monatliche Miete.
Zum anderen kann eine automatische Übertragung am Ende der Laufzeit verein-
bart worden sein. Dann steht der Finanzierungsaspekt eindeutig im Vordergrund
32
und es entsteht faktisch ein Kaufvertrag mit Ratenzahlung sowie einem aufge-
schobenen Eigentumsübergang. Ein Mietkauf liegt auch dann vor, falls die bilan-
ziellen Vorschriften nicht erfüllt sind oder nicht erfüllt werden sollten, weil z.B. für
die Gewährung von Zuschüssen die Bilanzierung bei dem nutzenden Unterneh-
men erforderlich ist.
33
Bei der Finanzierung einer nicht drittverwendungsfähigen
Immobilie liegt aufgrund ihrer individuellen Anpassung immer ein Mietkauf vor.
34
In
beiden Fällen können wegen der Bilanzierung beim Leasingnehmer bilanztechni-
sche Effekte nicht erzielt werden. Trotzdem kann das Management einem Miet-
kauf positiv gegenüberstehen, da ein Kapitalabfluss wie beim Kauf der Immobilie
vermieden wird
35
und diese Mittel für Investitionen zur Verfügung stehen.
30
Vgl. Bundesverband Deutscher Leasing-Unternehmen (2005/06, S. 18)
31
Vgl. Roland, Frank (2003, S. 51)
32
Vgl. Nelles, Michael / Stromberg, Frank (2006, S. 27)
33
Vgl. Roland, Frank (2003, S. 52)
34
Vgl. Gier, Sonja (2006, S. 66)
35
Vgl. Ehringer, Gerhard / Ehrenhöfer, Robert / Zschockelt, Ingolf (2004, S. 74)
Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzie-
rung von Unternehmensimmobilien
Kapitel 2: Vergleich zwischen Eigentum, Leasing
11
2.4 Entscheidungsaspekte zwischen Eigentum und Leasing
Bevor über eine Desinvestition einer Immobilie des Unternehmens entschieden
werden kann, muss eine grundsätzliche Entscheidung zwischen den Bereitstel-
lungsformen Eigentum und Leasing getroffen werden, weil ,,die Art und Weise wie
Flächen kontrolliert werden können, weit reichende strategische Implikationen
hat."
36
Eine solche Entscheidung sollte folglich in erster Linie von den Begebenhei-
ten des Immobilienmarktes und den strategischen Zielen des Unternehmens ab-
hängen. In den folgenden Kapiteln 2.4.1 und 2.4.2 werden die Entscheidungsmög-
lichkeiten zwischen Eigentum und Leasing aus den Blickwinkeln der finanziellen
Aspekte und der Verfügungsgewalt beleuchtet. Im Kapitel 2.4.3 werden die allge-
meinen Vertragsgestaltungsaspekte des Immobilien-Leasings vertieft.
2.4.1 Finanzielle Aspekte
Auf der finanziellen Seite existieren beim Leasing reale und langfristig vereinbarte
Kapitalabflüsse auf Basis der Refinanzierungssätze des Investors, die der direkten
Nutzung der Immobilie zuzuordnen sind. Deshalb wird im Vergleich zu den schwe-
rer zu ermittelnden Kosten einer Immobilie im Unternehmenseigentum die Kalku-
lierbarkeit und Transparenz der mit der Immobilie verbundenen Bereitstellungs-
kosten erhöht.
37
Ein direkter Vergleich der finanziellen Ebene zwischen Eigentum
und Leasing ist in den meisten Unternehmen problematisch, da zum einen die
Kosten der eigenen Immobilien mittels eines geschätzten kalkulatorischen Zins-
satzes ermittelt werden. Dabei wird in der Regel nicht der Kapitalkostensatz, mit
dem die Immobilie finanziert ist, sondern der Grenzkostensatz für eine weitere
Kreditaufnahme verwendet. Zum anderen wird bei der Berechnung der Miete für
eine Geschäftseinheit nur in etwa 50 Prozent der Fälle die vergleichbare Markt-
miete in Rechnung gestellt.
38
In den anderen 50 Prozent basiert die Kalkulation
der Miete auf dem unter dem Marktwert liegenden Buchwert der Immobilie.
36
Vgl. Gier, Sonja (2006, S. 61)
37
Vgl. Gier, Sonja (2006, S. 71)
38
Vgl. Gier, Sonja (2006, S. 240f)
Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzie-
rung von Unternehmensimmobilien
Kapitel 2: Vergleich zwischen Eigentum, Leasing
12
2.4.2 Verfügungsgewalt
Über eine Immobilie im Eigentum des Unternehmens kann das Unternehmen als
wirtschaftlicher und rechtlicher Eigentümer zeitlich unbefristet verfügen. Die einzi-
gen Grenzen existieren in den öffentlich-rechtlichen Vorschriften z.B. im Bezug auf
Bebauungsvorschriften und möglichen im Grundbuch eingetragene privatrechtli-
che Beschränkungen z.B. durch die finanzierenden Kreditinstitute. In Europa war
es bei vielen Generationen üblich, dass die Immobilien im Eigentum des Unter-
nehmens gehalten wurden.
39
Beim Leasing hat das Unternehmen dagegen nur ein mietvertragliches Nutzungs-
recht an der Immobilie. Folglich wäre bei jeder baulichen Veränderung eine Zu-
stimmung des Leasinggebers notwendig, was in der Praxis nicht realisierbar ist.
Um eine Planungssicherheit für beide Seiten zu erreichen, müssen deshalb die
verschiedenen Rechte in dem Mietvertrag geregelt werden. Dazu gehören insbe-
sondere das Nutzungsrecht, das Recht über den Cash Flow aus der Immobilie,
das Veräußerungsrecht und das Veränderungsrecht.
40
Die Nutzung der Immobilie
ist für den Leasingnehmer essenziell und daher wird er dieses Recht erhalten bzw.
beim sale and lease back-Verfahren trotz eines Verkaufs der Immobilie behalten.
41
Das Recht über den Cash Flow und somit der Vergütung sowie das Veräuße-
rungsrecht erhält der Leasinggeber. Dabei ist zu beachten, dass eine Beteiligung
des Unternehmens am Erlös aus der Immobilie vereinbart sein kann. Gleichzeitig
können für das Ende der Laufzeit Optionsrechte sowie Andienungsrechte, auf die
im Kapitel 4.1.3 (vgl. S. 29) eingegangen wird, vereinbart werden. Das Verände-
rungsrecht kann nicht direkt einem Vertragspartner zugeordnet werden, sondern
hängt von der Vertragsgestaltung ab.
2.4.3 vertragliche Ausgestaltung
Die juristische Gestaltung des Leasingvertrages ist als privatrechtlicher Vertrag
nur durch die Präferenzen der Vertragsparteien und den allgemeinen General-
klauseln des BGBs begrenzt. Der Umfang der Tätigkeiten des Leasinggebers ist
39
Vgl. Kärst, Jan F. (2005, S. 158)
40
Vgl. Roland, Frank (2003, S. 182)
41
Vgl. Rödl, Christian / Dierichs, Thomas (2004, S. 43)
Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzie-
rung von Unternehmensimmobilien
Kapitel 2: Vergleich zwischen Eigentum, Leasing
13
frei verhandelbar und kann von einer einfachen Finanzierungsfunktion bis hin zur
vollständigen Übernahme aller immobilienbezogenen Dienstleistungen reichen.
42
Seit einiger Zeit sind zusätzlich externe Dienstleister, wie die IKB Facility Mana-
gement GmbH
43
entstanden, die das technische, kaufmännische und infrastruktu-
relle Gebäudemanagement von Immobilien übernehmen.
44
Das Outsourcing die-
ser Facility Management-Aufgaben kann die Bewirtschaftung einzelner Immobi-
lien, aber speziell auch von Immobilienportfolios optimieren. Wegen der individuel-
len Verhandlung des Outsorcings können sowohl einzelne Aufgaben aber auch
komplette Aufgabenpakete ausgelagert werden.
45
Die Vertragsgestaltung ist für das Unternehmen, das seine Immobilien leasen
möchte, von besonderer Bedeutung. In den meisten Fällen kann das Unterneh-
men nur unter großem Aufwand aus dem Objekt ausziehen. Außerdem handelt es
sich in der Regel um langfristige Verträge mit festen Mieten bzw. Mietsteigerun-
gen. Um spätere Probleme während der Laufzeit zu vermeiden wird darum ein
individueller und detaillierter Vertrag geschlossen, der beiden Seiten Rechte und
Pflichten einräumt sowie eine Aufteilung der Chancen und Risiken beinhaltet. Der
Leasingnehmer wird seine Bedürfnisse und seine Immobilie besser kennen und
umgekehrt hat der Leasinggeber meistens eine bessere Refinanzierung. Daher
müssen diese Verträge so abgeschlossen werden, dass diese asymmetrische In-
formationsverteilung ausgeglichen wird und beide Seiten einen Vorteil erhalten.
Der Leasinggeber kann seine Leistungsbereitschaft z.B. über Garantieverspre-
chen oder eine variable Vergütung signalisieren.
46
Ferner müssen auch für den
Leasingnehmer Anreize und Vorgaben geschaffen werden, um die Gefahr einer
Verschleierung der Bonität oder der Betriebskosten während der Nutzungsdauer
zu reduzieren. Damit wird ein Wohlfahrtsverlust des Leasinggebers aufgrund sei-
ner schlechteren Kontrollmöglichkeit minimiert.
47
Die Verhinderung des Moral Ha-
zards ist also die Basis zur Reduzierung der Kosten für die Kontrolle, um eine ehr-
42
Vgl. Gabele, Eduard / Dannenberg, Jan / Kroll, Michael (1998, S. 69)
43
Vgl. IKB Facility Management GmbH, online unter: http://www.ikb-fm.de/content/de/
44
Vgl. Bönker, Christian / Lailach, Martin (2006, S. 207)
45
Vgl. ebenda
46
Vgl. Roland, Frank (2003, S. 172f)
47
Vgl. ebenda, S. 180f
Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzie-
rung von Unternehmensimmobilien
Kapitel 2: Vergleich zwischen Eigentum, Leasing
14
liche partnerschaftliche Beziehung zu erreichen.
48
Zudem muss im Leasingvertrag
geregelt werden, wer Veränderungsentscheidungen zu treffen hat. Denn gerade
bei langfristigen Verträgen braucht der Leasingnehmer die Möglichkeit zum Um-
bau der angemieteten Flächen.
Die Vertragsgestaltung kann speziell bei der Bewirtschaftung des Mietobjektes
variieren, da hauptsächlich renditeorientierte Investoren versuchen werden, Triple
net-Mietverträge abzuschließen.
49
Dort übernimmt der Leasingnehmer sowohl die
Steuern und Abgaben, den Versicherungsschutz sowie die gesamte Unterhaltung,
Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache. Aber gleichzeitig verstärkt sich
auch die umgekehrte Variante, bei der beim so genannten Full-Service-Leasing
ein Outsourcing der kompletten Aufgaben des Immobilien Facility Management an
den Leasinggeber erfolgt und dieser dafür eine entsprechend höhere Vergütung
verlangen wird.
50
Selbst ein ausführlicher Vertrag kann nicht alle Probleme im Vorfeld abdecken und
insbesondere unvorhersehbare Ereignisse, wie die Änderung des Refinanzie-
rungszinssatzes oder der Nutzungsanforderungen, sind nicht kalkulierbar. Deshalb
sollten Anpassungs- und Optionsmöglichkeiten im Vertrag enthalten sein, wodurch
die Flexibilität der Nutzung erhöht werden kann.
51
48
Vgl. Bundesverband Deutscher Leasing-Unternehmen (2005/06a, S. 6)
49
Vgl. Bönker, Christian / Lailach, Martin (2006, S. 203)
50
Vgl. Bönker, Christian / Lailach, Martin (2006, S. 206)
51
Vgl. Roland, Frank (2003, S. 211ff)
Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzie-
rung von Unternehmensimmobilien
Kapitel 3: Klassische Finanzierung von Unternehmen
15
3 Klassische Finanzierung von Unternehmen
Das deutsche Finanzsystem und die Unternehmensfinanzierung befinden sich in
einem Wandel hin zu einem stärker kapitalmarktorientiertem System.
52
Problema-
tisch ist hierbei, dass die Eigenkapitaldecke mittelständischer Unternehmen immer
noch viel zu dünn ist.
53
Um einen Vergleich mit einer sale and lease back-
Transaktion zu ermöglichen, werden hier die wichtigsten Finanzierungsmöglichkei-
ten von Unternehmen erläutert. Wie Abbildung 3.1 zeigt, kann dabei zwischen Ei-
gen- und Fremdfinanzierung auf der einen Seite sowie Innen- und Außenfinanzie-
rung auf der anderen Seite unterschieden werden. Bei der Eigenfinanzierung er-
hält das Unternehmen durch seine Anteilseigner oder über eine Gewinnthesaurie-
rung neues Kapital und erhöht somit sein Eigenkapital. Im Gegensatz dazu erhält
bei der Fremdfinanzierung der Kapitalgeber kein Eigentum und auch keine Mit-
sprache-, Kontroll- und Entscheidungsbefugnisse im Unternehmen, sondern er-
wirbt einen schuldrechtlichen Anspruch gegen das Unternehmen.
54
Abbildung 3.1: Kapitalbeschaffungsmöglichkeiten
55
Im Kapitel 3.1 wird kurz auf die Möglichkeiten der Innenfinanzierung eingegangen,
welche für einen Immobilienkauf nur begrenzt geeignet sind. Eine ausführliche
Erläuterung der Mittel der Außenfinanzierung, die zur einmaligen Aufnahmen von
genug Kapital zur Finanzierung einer Immobilie geeignet sind, erfolgt in den an-
schließenden Kapiteln. Da die Kreditfinanzierung über Kreditinstitute nach wie vor
52
Vgl. Sachverständigenrat (2005/06, S. 455f)
53
Vgl. Rödl, Christian / Dierichs, Thomas (2004, S. 43)
54
Vgl. Wöhe, Günter / Bilstein, Jürgen (2002, S. 178)
55
Eigene Darstellung in Anlehnung an Wöhe, Günter / Bilstein, Jürgen (2002, S. 19)
Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzie-
rung von Unternehmensimmobilien
Kapitel 3: Klassische Finanzierung von Unternehmen
16
den größten Anteil an der Unternehmensfinanzierung stellt,
56
werden diese Finan-
zierungsmöglichkeiten in den Kapiteln 3.2 und 3.3 dargestellt, bevor dann das Ka-
pitel 3.4 die Kapitalbeschaffung am Kapitalmarkt erläutert. Neben den Aktien- und
Anleihenemissionen in den Kapiteln 3.4.1 und 3.4.2 existieren hybride Finanzie-
rungsinstrumente der Außenfinanzierung, die aufgrund ihrer speziellen Ausgestal-
tung sowohl Eigenschaften von Eigenkapital als auch Fremdkapital enthalten.
57
Dazu gehören insbesondere Private Equity und das Mezzanine-Kapital, worauf in
den Kapiteln 3.4.3 und 3.4.4 eingegangen wird.
3.1 Innenfinanzierung
Mit der Innenfinanzierung erhält das Unternehmen Mittel aus Vorgängen, die in-
nerhalb des Unternehmens aus dem Cash Flow oder einer Vermögensumschich-
tung entstanden sind.
58
Bei der offenen Selbstfinanzierung werden Gewinne nicht
an die Anteilseigner ausgeschüttet, sondern thesauriert.
59
Diese Gewinnrücklage
kann zur langfristigen Finanzierung eingesetzt werden und erhöht die Eigenkapi-
talbasis des Unternehmens. Im Gegensatz dazu werden bei der stillen Selbstfi-
nanzierung durch Bewertungsmaßnahmen stille Rücklagen gebildet, die z.B. bei
der Unterbewertung von Vermögensgegenständen entstehen.
60
Gleichzeitig muss
das Unternehmen bestimmte Rückstellungen für ungewisse Verbindlichkeiten bil-
den, ohne dass ein direkter Kapitalabfluss stattfindet. Hierbei handelt es sich um
Kapital, das dem Fremdkapital zuzurechnen ist und solange zur Verfügung steht,
bis die Auszahlung bzw. Auflösung der Rückstellung erfolgt. Die einzigen langfris-
tigen Rückstellungen sind Pensionsrückstellungen, die zur Erfüllung betrieblicher
Ruhegeldverpflichtungen gegenüber Betriebsangehörigen aus Gewinnanteilen
gebildet werden.
61
Hauptsächlich für die Wiederbeschaffung des bestehenden An-
lagevermögens bietet sich die Finanzierung aus Abschreibungen an. Dieser Auf-
wand führt ebenfalls ohne Kapitalabfluss zu einer Verminderung des Gewinns und
56
Vgl. Lorz, Stephan (2006b, S. 6)
57
Vgl. Fischer, Michael (2004, S. 225)
58
Vgl. Wüstefeld, Hermann (2000, S. 232)
59
Vgl. Olfert, Klaus / Reichel, Christopher (2005, S. 369)
60
Vgl. Wöhe, Günter / Bilstein, Jürgen (2002, S. 356)
61
Vgl. Olfert, Klaus / Reichel, Christopher (2005, S. 387)
Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzie-
rung von Unternehmensimmobilien
Kapitel 3: Klassische Finanzierung von Unternehmen
17
dient dazu, den Verschleiß und die Entwertung der Finanzierungsobjekte zu be-
rücksichtigen. Dieses Kapital kann zum einen über zusätzliche Investitionen für
eine Kapazitätserweiterung bereits vor Abnutzung des Objektes verwendet wer-
den.
62
Zum anderen ermöglicht es bis zur Ersatzbeschaffung die Finanzierung des
Unternehmens und kann somit den externen Kapitalbedarf reduzieren.
63
Generell handelt es sich bei der Innenfinanzierung um langfristig wachsende Posi-
tionen, so dass eine Finanzierung einer Immobilie nur dann möglich ist, wenn eine
große langfristige Position gebildet werden kann oder eine Umschichtung vorge-
nommen wird. Bereits existierende Positionen sind in der Regel im Zuge der Op-
timierung für andere Finanzierungen genutzt worden. Eine Ausnahme bildet die
Finanzierung durch Kapitalfreisetzung, weil mit der Veräußerung von nicht be-
triebsnotwendigen Anlagen oder Unternehmensteilen
64
Liquidität generiert werden
kann. Eine solche Veräußerung sollte aber nur im Einklang mit der langfristigen
Unternehmensstrategie erfolgen.
3.2 Bankkredit bzw. Investitionskredit
Besonders die Vorschriften von Basel II und die Mindestanforderungen an das
Kreditgeschäft (MaK) haben bei der Vergabe von Krediten durch Kreditinstitute zu
einer Veränderung geführt, denn inzwischen können die Kreditkonditionen je nach
Rating und der Eigenkapitalbasis erheblich variieren.
65
Gleichzeitig haben sich
einige Geschäftsbanken aus dem mittelständischen Langfristkredit
66
zurückgezo-
gen. Trotzdem bleibt der Investitionskredit immer noch das wichtigste Finanzie-
rungsinstrument und hat noch lange nicht ausgedient,
67
weil sich die meisten Im-
mobilien bei den kleinen und mittelständischen Unternehmen (KMU) immer noch
im Unternehmenseigentum oder im Privatbesitz des Eigentümers befinden und
über einen klassischen Bankkredit finanziert sind.
68
62
Vgl. Wöhe, Günter / Bilstein, Jürgen (2002, S. 361)
63
Vgl. Olfert, Klaus / Reichel, Christopher (2005, S. 374f)
64
Vgl. Gugglberger, Klaus / König, Markus / Mayer, Thomas (2004, S. 129)
65
Vgl. Bönker, Christian / Lailach, Martin (2006, S. 88)
66
Vgl. Stadler, Wilfried (2004, S. 14)
67
Vgl. Lauer, Paul (2006, S. 40)
68
Vgl. Neuhaus, Klaus (2005, S. 191)
Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzie-
rung von Unternehmensimmobilien
Kapitel 3: Klassische Finanzierung von Unternehmen
18
Der Investitionskredit dient in erster Linie zur Finanzierung des betrieblichen Anla-
gevermögens und ist folglich für die Finanzierung von Grundstücken und Gebäu-
den gut geeignet. Zum Vertragsbeginn werden die Zahlungstermine, der Zinssatz,
die Laufzeit sowie die Höhe der Tilgung festgelegt.
69
Diese orientieren sich in der
Regel an den erzielten Gewinnen und den vergüteten Abschreibungsgegenwer-
ten. Zusätzlich wird die Laufzeit an die geplante Nutzungsdauer des finanzierten
Objektes angepasst und liegt üblicherweise zwischen fünf bis 15 Jahren.
70
Als
Haupteinflussfaktoren beim Zinssatz sind neben den Sicherheiten das aktuelle
Zinsniveau am Geld- und Kapitalmarkt sowie die Bonität des Unternehmens zu
nennen.
71
Dabei werden bei langfristigen Kreditverträgen kürzere Zinsbindungs-
fristen vereinbart, die in der Regel zwischen fünf und zehn Jahren liegen,
72
um
eine Anpassung der Zinssätze auf zukünftige Marktsituationen zu gewährleisten.
Die Zahlungen können bei der regelmäßigen Bedienung des Kredites über die
gesamte Laufzeit entweder als gleich bleibende oder abnehmende Zahlung ver-
einbart werden. Die erste Variante wird als Annuitätendarlehen bezeichnet und
dabei fällt der Zinsanteil wegen der bereits geleisteten Rückzahlungen. Der über-
schüssige Teil wird zur Erhöhung der Tilgung genutzt. Im Gegensatz dazu ist die
Tilgungszahlung beim zweiten Fall, der Abzahlungsvariante, konstant und auf-
grund der fallenden Zinsaufwendungen sinken auch die fälligen Gesamtzahlun-
gen.
73
Allerdings kann eine Rückzahlung auch komplett am Ende der Laufzeit er-
folgen.
74
3.3 Grundschuld- bzw. Hypothekendarlehen
Die Grundschuld- bzw. Hypothekendarlehen sind eine Spezialform der Investiti-
onskredite für die Finanzierung von Immobilen und sind in den §§ 607-610 BGB
geregelt.
75
Hier erfolgt eine Besicherung nicht mittels persönlicher Sicherheiten,
wie der Bürgschaft, Sicherungsübereignungen, Sicherungsabtretungen oder
69
Vgl. Bönker, Christian / Lailach, Martin (2006, S. 88f)
70
Vgl. Becker, Hans Paul / Peppmeier, Arno (2006, S. 143)
71
Vgl. Platzer, Angela / Riess, Walter (2004, S. 161)
72
Vgl. Bitz, Michael (2005, S. 90)
73
Vgl. Olfert, Klaus / Reichel, Christopher (2005, S. 313f)
74
Vgl. Wöhe, Günter / Bilstein, Jürgen (2002, S. 211)
75
Vgl. Olfert, Klaus / Reichel, Christopher (2005, S. 310)
Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzie-
rung von Unternehmensimmobilien
Kapitel 3: Klassische Finanzierung von Unternehmen
19
Pfandrechten an Mobilien sondern über die Eintragung einer Hypothek oder
Grundschuld in die dritte Abteilung des Grundbuches eines Objektes oder die Ab-
tretung bzw. Verpfändung einer bestehenden Grundschuld.
76
Die Hypothek ist
durch ihre Akzessorietät mit der Forderung direkt verbunden und der Kreditneh-
mer hat nach Rückzahlung des Darlehens einen Löschungsanspruch. Im Gegen-
satz dazu existiert die Grundschuld als abstrakte Schuld unabhängig von einem
direkten Kredit und kann wieder verwendet werden. Wegen der einfachen Hand-
habung wird heutzutage häufiger die Grundschuld verwendet.
77
Mit diesen Grundpfandrechten erhält der Schuldner das Recht, sich bei Zahlungs-
verzug oder Insolvenz unter Einhaltung bestimmter Vorschriften aus dem Grund-
stück oder dem Gebäude zu befriedigen.
78
Um eine vollständige Befriedigung bei
einer Zwangsversteigerung zu sichern, wird ein Realkredit nur in Höhe von 60
Prozent des Beleihungswertes vergeben.
79
Als Beleihungswert wird bei der Immo-
bilienbewertung der um Sicherheitsabschläge reduzierte Verkehrswert bezeichnet,
der somit niedriger ist, als der regelmäßig zu erzielende Verkaufswert.
80
3.4 Kapitalbeschaffung am Kapital- und Beteiligungsmarkt
Der Kapitalmarkt gewinnt durch eine fortgesetzte Liberalisierung und Modernisie-
rung weiter an Bedeutung. Trotz der Kurseinbrüche um das Jahr 2000 sind insbe-
sondere die Emissionen von Unternehmensanleihen wieder stark angestiegen.
81
Aber auch die Anzahl der Börsengänge von Unternehmen hat sich wieder erholt.
Dieses liegt ebenfalls darin begründet, dass sich die Kosten für die Emission von
Wertpapieren in Deutschland reduziert haben.
82
Zudem hat sich der Trend zur Ka-
pitalmarktfinanzierung aufgrund der Konsolidierung im Bankensektor und den An-
forderungen von Basel II verstärkt, weil die persönlichen Bindungen zwischen den
Unternehmen und den Kreditinstituten verloren gegangen sind und unabhängige
76
Vgl. Eilenberger, Guido (1997, S. 246)
77
Vgl. Eilenberger, Guido (1997, S. 248)
78
Vgl. Bitz, Michael (2005, S. 91)
79
Vgl. Becker, Hans Paul / Peppmeier, Arno (2006, S. 145)
80
Vgl. Bönker, Christian / Lailach, Martin (2006, S. 85)
81
Vgl. Sachverständigenrat (2005/06, S. 458)
82
Vgl. Sachverständigenrat (2005/06, S. 485)
Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzie-
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Kapitel 3: Klassische Finanzierung von Unternehmen
20
Ratings weiter an Bedeutung gewinnen. Der Kapitalmarkt wird außerdem für klei-
nere Unternehmen als Finanzierungsmöglichkeit attraktiver, wobei einige Produkte
des Kapitalmarktes erst ab einer bestimmten Bonitätsstufe und Unternehmens-
größe zur Verfügung stehen.
83
Der internationalen Vergleich der Finanzierungs-
struktur in Abbildung 3.2 und die geringe Aktienmarktkapitalisierung zeigen aller-
dings, dass auf den deutschen Kapitalmärkten im Hinblick auf die kapitalmarktba-
sierte Finanzierung noch ein Nachholbedarf existiert.
84
Abbildung 3.2: Finanzierungsstruktur im internationalen Vergleich
85
3.4.1 Eigenkapital durch Kapitalerhöhung
Das Eigenkapital bietet eine hohe Unabhängigkeit und Flexibilität. Aufgrund der
Haftung der Eigenkapitalgeber für die Verbindlichkeiten des Unternehmens, zu-
mindest in Höhe ihres eingesetztes Kapitals, und der unbefristeten Verfügbarkeit
des Kapitals gehen die Kapitalgeber ein erhöhtes Risiko im Vergleich zum Bank-
kredit ein. Daher erhalten sie neben einer angemessenen Beteiligung am Gewinn
83
Vgl. Stadler, Wilfried (2004, S. 15)
84
Vgl. Sachverständigenrat (2005/06, S. 461)
85
Angepasste Darstellung aus Sachverständigenrat (2005/06, S. 459)
Details
- Seiten
- Erscheinungsform
- Originalausgabe
- Jahr
- 2007
- ISBN (eBook)
- 9783836604727
- DOI
- 10.3239/9783836604727
- Dateigröße
- 1.3 MB
- Sprache
- Deutsch
- Institution / Hochschule
- Technische Universität Darmstadt – Rechts- und Wirtschaftswissenschaften, Studiengang Wirtschaftsingenieurwesen Elektrotechnik
- Erscheinungsdatum
- 2007 (August)
- Note
- 1,3
- Schlagworte
- unternehmen immobilienleasing finanzierung immobilien sale unternehmensstrategien unternehmens gewerbeimmobilien
