Die Nutzung von Geschäftsmieten für die Überprüfung und Verdichtung von Bodenrichtwerten in der Landeshauptstadt Dresden
Anwendung des Mietlageverfahrens in Innenstadtgeschäftslage
©2006
Diplomarbeit
161 Seiten
Zusammenfassung
Inhaltsangabe:Einleitung:
Als eine der zentralen Aufgaben der Gutachterausschüsse sieht das BauGB die Ermittlung von Bodenrichtwerten vor. Bodenrichtwerte haben ein breites Anwendungspektrums und werden vielfältig nachgefragt, insbesondere von Privatpersonen, Organisationen aus dem Bereich der Immobilienwirtschaft und von öffentlichen Institutionen. In Innenstadtlagen ist, aufgrund der Besonderheiten des Immobilienmarktes, die Ermittlung von Bodenrichtwerten erschwert. Das Angebot an unbebauten bzw. bebauten Grundstücken ist gering. Zudem machen heterogene Wertunterschiede des Bodens auf kleinstem Raum das tatsächliche Bodenwertniveau schlecht überschaubar.
Die vorliegende Arbeit konzentriert sich auf die Erarbeitung von Vorschlägen zur zweckmäßigen Ermittlung und Fortschreibung von Bodenrichtwerten in Innenstadtgeschäftslagen der Landeshauptstadt Dresden.
In diesen Lagen steht der Wert des Bodens in direktem Zusammenhang mit dem zu erzielenden Ertrag aus der Nutzung des Bodens. In zahlreichen deduktiven Modellen lässt sich der Wert des Bodens aus Mieterträgen ableiten. Aufgrund wesentlicher Vorteile wurde das Mietlageverfahren nach Schmalgemeier und Paul dabei als ein geeignetes Verfahren identifiziert. Auf Grundlage der durchgeführten Analyse wurden ein geeigneter Bodenwertindikator der Erdgeschossladenmiete, ein einfacher Modellzusammenhang, und die Möglichkeit der flächendeckenden Bodenwertermittlung als Vorteile herausgestellt. Zudem wird das Mietlageverfahren in mehreren Bundesländern, insbesondere Niedersachsen, Nordrhein-Westfahlen und Schleswig-Holstein, erfolgreich angewandt.
Der in Dresden gültige funktionale Zusammenhang wurde unter Nutzung von 140 Mietwerten und 50 Bodenwerten ermittelt. Mit diem Mietlageverfahren konnten die Bodenrichtwerte des Jahres 2005 überprüft werden. Zudem wurden in ausgewählten Dresdner Innenstadtgeschäftslagen plausibler Bodenwerte flächendeckend und homogen ermittelt.
Eine Überprüfung der Übertragbarkeit des in Dresden geltenden funktionalen Modells des Mietlageverfahrens auf andere Großstädte Deutschlands verdeutlicht den individuellen Charakter eines jeden Grundstücksmarktes und zeigt, dass sich das Mietlageverfahren nicht ohne weiteres auf andere Städte übertragen lässt. Obwohl das Mietlageverfahren eine geeignete und zuverlässige Methode der Bodenrichtwertbestimmung in Innenstadtlage ist, stellt es nur eine von mehreren Säulen zur Ermittlung von Bodenrichtwerten dar. Es ist hervorzuheben, dass eine […]
Als eine der zentralen Aufgaben der Gutachterausschüsse sieht das BauGB die Ermittlung von Bodenrichtwerten vor. Bodenrichtwerte haben ein breites Anwendungspektrums und werden vielfältig nachgefragt, insbesondere von Privatpersonen, Organisationen aus dem Bereich der Immobilienwirtschaft und von öffentlichen Institutionen. In Innenstadtlagen ist, aufgrund der Besonderheiten des Immobilienmarktes, die Ermittlung von Bodenrichtwerten erschwert. Das Angebot an unbebauten bzw. bebauten Grundstücken ist gering. Zudem machen heterogene Wertunterschiede des Bodens auf kleinstem Raum das tatsächliche Bodenwertniveau schlecht überschaubar.
Die vorliegende Arbeit konzentriert sich auf die Erarbeitung von Vorschlägen zur zweckmäßigen Ermittlung und Fortschreibung von Bodenrichtwerten in Innenstadtgeschäftslagen der Landeshauptstadt Dresden.
In diesen Lagen steht der Wert des Bodens in direktem Zusammenhang mit dem zu erzielenden Ertrag aus der Nutzung des Bodens. In zahlreichen deduktiven Modellen lässt sich der Wert des Bodens aus Mieterträgen ableiten. Aufgrund wesentlicher Vorteile wurde das Mietlageverfahren nach Schmalgemeier und Paul dabei als ein geeignetes Verfahren identifiziert. Auf Grundlage der durchgeführten Analyse wurden ein geeigneter Bodenwertindikator der Erdgeschossladenmiete, ein einfacher Modellzusammenhang, und die Möglichkeit der flächendeckenden Bodenwertermittlung als Vorteile herausgestellt. Zudem wird das Mietlageverfahren in mehreren Bundesländern, insbesondere Niedersachsen, Nordrhein-Westfahlen und Schleswig-Holstein, erfolgreich angewandt.
Der in Dresden gültige funktionale Zusammenhang wurde unter Nutzung von 140 Mietwerten und 50 Bodenwerten ermittelt. Mit diem Mietlageverfahren konnten die Bodenrichtwerte des Jahres 2005 überprüft werden. Zudem wurden in ausgewählten Dresdner Innenstadtgeschäftslagen plausibler Bodenwerte flächendeckend und homogen ermittelt.
Eine Überprüfung der Übertragbarkeit des in Dresden geltenden funktionalen Modells des Mietlageverfahrens auf andere Großstädte Deutschlands verdeutlicht den individuellen Charakter eines jeden Grundstücksmarktes und zeigt, dass sich das Mietlageverfahren nicht ohne weiteres auf andere Städte übertragen lässt. Obwohl das Mietlageverfahren eine geeignete und zuverlässige Methode der Bodenrichtwertbestimmung in Innenstadtlage ist, stellt es nur eine von mehreren Säulen zur Ermittlung von Bodenrichtwerten dar. Es ist hervorzuheben, dass eine […]
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
Paul Fieder
Zur Nutzung von Geschäftsmieten für die Überprüfung und Verdichtung von
Bodenrichtwerten in der Landeshauptstadt Dresden
ISBN: 978-3-8366-0316-4
Druck Diplomica® Verlag GmbH, Hamburg, 2008
Zugl. Technische Universität Dresden, Dresden, Deutschland, Diplomarbeit, 2006
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Danksagung
Danksagung
Danken möchte ich den Lehrstuhl Bodenordnung und Bodenwirtschaft für ihre gewissenhafte
Ausbildung während des Studiums und für ihre Unterstützung während der Diplomarbeit
Insbesondere möchte ich hierbei ganz herzlich Herrn Prof. Dr.-Ing. Franz Reuter und Herrn Verm-
Ass. Marko Tonn für ihre konstruktive Kritik danken.
Ebenso bedanke ich mich bei der Geschäftstelle des Gutachterausschusses, insbesondere Herrn
Dipl. Ing. Helmut Krüger, Herrn Dipl. Ing. Andreas Perleberg, Frau Dipl. Ing. Antje Krüger, Frau
Dipl. Ing. Katharina Fehrmann und Frau Dipl. Ing. Gerlinde Roll für die fachliche Mitbetreuung.
Des Weiteren möchte ich mich ganz herzlich bei Roy H. Gertitschke, Paul G. Babick, Marco
Häbold, Oliver Münzberg, Andreas Lösche und Ivo Grünewald für die freundliche
Datenbereitstellung bedanken.
Ein besonderer Dank geht an meine Eltern, die mir ein sorgenfreies Studium ermöglicht haben und
an meine Familie und Freunde, die mir immer wieder Kraft und Antrieb gaben.
Inhaltsverzeichnis
V
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis ... VIII
Tabellenverzeichnis ... X
Anhangverzeichnis 1 ... XI
Anhangverzeichnis 2 ... XII
Anhangverzeichnis 3 ... XIV
Abkürzungsverzeichnis ... XV
1 Einleitung ... 1
1.1 Motivation
... 1
1.2 Vorbetrachtungen... 1
1.3 Besonderheiten des Immobilienmarktes in Innenstadtlagen ... 3
1.4
Ziel der Arbeit und Vorgehensweise ... 4
2 Modelle zur Ableitung von Bodenwerten aus Mieterträgen ... 6
2.1 Einführung ... 6
2.2 Mietlageverfahren ... 7
2.2.1 Mietlageverfahren nach Schmalgemeier und Paul ... 7
2.2.2 Erweitertes Mietlageverfahren ... 8
2.2.3 Anwendungsbereiche der Mietlageverfahren ... 9
2.3 Mietsäulenverfahren ... 10
2.3.1 Mietsäulenverfahren mit Funktion des Bodenanteils am Reinertrag ... 11
2.3.2 Rohertragsmethode nach Bister ... 12
2.3.3 Einfaches Mietsäulenverfahren nach Kleiber ... 14
2.3.4 Geschoßflächengewichtetes aufgespaltetes Mietsäulenverfahren nach
Sprengnetter ... 14
2.3.5 Mietsäulenverfahren nach Strotkamp ... 16
2.3.6 Anwendungsbereiche der Mietsäulenverfahren ... 17
2.4 Residualverfahren und modifiziertes Residualverfahren ... 17
2.5 Ertragswertverfahren ... 20
2.6 Forderungen an ein geeignetes Verfahren ... 21
3 Ausgangsdaten ... 22
3.1 Die Innenstadt von Dresden ... 22
3.2 Analyse vorhandener Bodenwertdaten ... 25
3.2.1 Kaufpreise unbebauter und bebauter Grundstücke ... 26
3.2.2 Verkehrswerte über den Boden aus Gutachten ... 28
3.2.3 Intersubjektive Bodenwertschätzung ... 28
3.2.4 Bodenrichtwerte ... 32
3.2.5 Zuordnung der Bodenwerte ... 32
3.3 Analyse real erzielter Mieten ... 33
Inhaltsverzeichnis
VI
3.4 Recherche von Mieten ... 36
3.4.1 Befragung von Vermietern und Immobilienmaklern ... 38
3.4.2 Befragung öffentlicher Institutionen der Immobilienverwaltung ... 40
3.4.3 Auswertung von Zeitungsannoncen ... 40
3.4.4 Auswertung von Internetdatenbanken ... 41
3.5 Betrachtung der Mietdatengrundlage ... 42
4 Analyse und Aufbereitung der Mietdaten ... 44
4.1 Abhängigkeiten der Ladenmieten ... 44
4.2 Untersuchungen der Abhängigkeiten ... 46
4.2.1 Einfluss der räumlichen Lage des Ladens im Gebäude ... 46
4.2.2 Einfluss der Ladenfläche ... 48
4.2.3 Einfluss des Ladenzuschnittes ... 51
4.2.4 Einfluss des Nutzflächenverhältnisses
...51
4.2.5 Einfluss der Schaufensterfront ... 52
4.2.6 Einfluss der Eingangssituation ... 53
4.3 Sonstige Anpassungen der Ladenmieten ... 53
4.3.1 Anpassungen wegen Abweichungen der Mietnebenkosten ... 53
4.3.2 Anpassung von Umsatzmieten ... 54
4.3.3 Anpassungen von Mietangeboten ... 55
4.4 Berücksichtigungen hinsichtlich Branche, Filialisierung, Ecklage und
Gebäudezustand
...56
4.5 Transformation der Ladenmieten und Elimination von Ausreißern ... 58
4.6 Würdigungen möglicher Bodenwertzuordnungen ... 60
5 Regressionsanalysen ... 62
5.1 Regressionsanalyse des Datenblocks 1 ... 62
5.2 Regressionsanalyse des Datenblocks 2 ... 64
5.3 Gemeinsame Regressionsanalyse der Datenblöcke 1 und 2 ... 65
5.4 Gemeinsame Regressionsanalyse der Datenblöcke 1, 2 und 3 ... 69
5.5 Gemeinsame Regressionsanalyse der Datenblöcke 1, 2 und 3 mit erweiterten
Bodenwertinformationen
... 72
5.6 Regressionsanalyse zwischen Passantenfrequenzen und Bodenwerten ... 78
6 Prüfung weiterer Einflussfaktoren auf den Bodenwert ... 80
6.1 Einfluss der Grundflächenzahl ... 80
6.2 Einfluss der Geschoßflächenzahl ... 83
6.3
Einfluss der Grundstücksfläche ... 84
7 Anwendung des Mietlageverfahrens ... 86
7.1 Absolutes Mietlageverfahren ... 86
7.1.1 Vergleich vorhandener Bodenwertinformationen ... 89
7.1.2 Anwendung des Mietlageverfahrens in ausgewählten Geschäftlagen ... 90
7.1.3 Übertragbarkeit des Mietlageverfahrens auf andere Städte ... 91
7.1.4 Gültigkeitsbereich des Mietlageverfahrens ... 93
Inhaltsverzeichnis
VII
7.2 Relatives Mietlageverfahren ... 94
8 Ergänzende Handlungsempfehlungen für die Arbeitsweise des Gutachterausschusses.. 96
8.1 Kenntnis der Erdgeschossladenmieten ... 96
8.2 Die Mietpreisdatei ... 98
8.3 Aktualisierung des Mietlageverfahrens ... 99
8.4 Ermittlung und Fortschreibung von Bodenrichtwerten in Innenstadtgeschäftlagen
der Landeshauptstadt Dresden auf Grundlage des Mietlageverfahrens ... 100
9 Zusammenfassung und Ausblick ... 102
Anhang 1 ... 105
Literaturverzeichnis ... 131
Abbildungsverzeichnis
VIII
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1:
Aufgaben des Gutachterausschusses ... 2
Abb. 2:
Einordnung der deduktiven Modelle ... 6
Abb. 3:
Anwendunghäufigkeit von Verfahren zur Ableitung von Bodenrichtwerten
aus Mieterträgen ... 6
Abb. 4:
Mietlageverfahren nach Schmalgemeier für Osnabrück 1977... 8
Abb. 5:
Residualverfahren ... 18
Abb. 6:
Dresdner Altstadt, vereinfachter Überblick ... 22
Abb. 7:
Passantenfrequenzen der Innenstadt in Prozent zum frequenzstärksten
Punkt der Prager Straße 12 ... 24
Abb. 8:
lagetypische Durchschnittsmieten der Innenstadt... 24
Abb. 9:
Bodenrichtwerte der Dresdner Innenstadt des Jahres 2005 ... 25
Abb. 10:
Lage der Kauffälle in der Innenstadt ... 27
Abb. 11:
Lage der Verkehrswertgutachten in der Innenstadt ... 28
Abb. 12:
räumliche Lage der erhobenen Ladenmieten ... 29
Abb. 13:
Bewertung der Bodenwertinformationen aus Sicht der
Informationsverarbeitung
...
32
Abb. 14:
Zuordnungsablaufplan zwischen Mieten und Bodenwerten ... 33
Abb. 15:
räumliche Verteilung der erhobenen Mieten ... 34
Abb. 16:
Klassifizierung und Verteilung hinsichtlich der Ladengrößen ... 35
Abb. 17:
Streuung der Erdgeschossladenmieten ähnlicher Lagen ... 36
Abb. 18:
Strategien zur direkten und indirekten Mieterhebung ... 37
Abb. 19:
Ergebnisse der Mietdatenanfrage ... 39
Abb. 20:
Inserat der SZ - Dresden ... 41
Abb. 21: räumliche Verteilung aller Mieten ... 42
Abb. 22:
Zuordnung der Mietdaten in separate Datenblöcke ... 43
Abb. 23:
Definition eines fiktiven Ladenlokals mit eindeutigen wertrelevanten
Eigenschaften
...
44
Abb. 24:
Vergleich des ermittelten Umrechnungskoeffizienten für das Obergeschoss... 47
Abb. 25:
Vergleich des ermittelten Umrechnungskoeffizienten für das Untergeschoss .. 47
Abb. 26:
Einfluss der Ladenfläche auf die Erdgeschossmiete ... 49
Abb. 27:
Einfluss der Ladenfläche auf die Erdgeschossladenmiete in
unterschiedlichen Städten ... 50
Abb. 28: Umrechnungen der Ladenmieten des Datenblocks 1... 58
Abb. 29:
Systematik zum Ausschluss von Mietdaten aus der Grundgesamtheit ... 59
Abb. 30:
Vorgehensweise im Rahmen des Mietlageverfahrens ... 62
Abb. 31:
Streudiagramm des Mietlageverfahrens mit Mieten Datenblocks 1 ... 63
Abb. 32:
Streudiagramm des Mietlageverfahrens mit Mieten des Datenblocks 2 ... 64
Abb. 33:
Streudiagramm des Mietlageverfahrens mit Mieten der Datenblöcke
1, 2 und 3 ... 66
Abb. 34:
prozentuale Abweichungen der Bodenwerte beider Regressionsgeraden ... 66
Abb. 35:
relative Abweichungen der Bodenwerte der linearen Regressionsfunktion nach
einem Konfidenzintervall mit 95 Prozent Sicherheitswahrscheinlichkeit ... 68
Abb. 36:
Anpassung der linearen Regressionsfunktion ... 69
Abbildungsverzeichnis
IX
Abb. 37:
Streudiagramm des Mietlageverfahrens mit Mieten der Datenblöcke
1, 2 und 3 ... 70
Abb. 38:
Anpassung der multiplikativen Regressionsfunktion ... 71
Abb. 39:
Streudiagramm des Mietlageverfahrens mit Mieten der Datenblöcke
1, 2 und 3 und Nutzung erweiterter Bodenwertinformationen ... 72
Abb. 40:
kombinierte Regressionsfunktion ... 73
Abb. 41:
Relationen Bodenwert zu Ladenmiete ... 75
Abb. 42:
Vertrauensbereich der linearen Regressionsfunktion bei 95 Prozent
Sicherheitswahrscheinlichkeit ... 76
Abb. 43:
Abweichungen der linearen Regression bei 95 Prozent
Sicherheitswahrscheinlichkeit ... 76
Abb. 44:
typische Ertragsanteile der Dresdner Innenstadt ... 77
Abb. 45:
lineare Regressionsfunktion zwischen Passantenfrequenzen ... 78
und Bodenwerten ... 79
Abb. 46:
Zonen typischer GRZ Werte der Dresdner Innenstadt ... 81
Abb. 47:
Anwendung des absoluten Mietlageverfahrens ... 90
Abb. 48:
relatives Mietlageverfahren ... 95
Tabellenverzeichnis
X
Tabellenverzeichnis
Tab. 1:
Besonderheiten des Immobilienmarktes in Innenstadtlagen ... 3
Tab. 2:
subjektive Bodenwertschätzungen ... 29
Tab. 3:
Richtwerte der Dresdner Immobilienmakler ... 50
Tab. 4:
Berechnung von Nebenkostendifferenzen... 54
Tab. 5:
Verhältnisse zwischen Umsatz und Ladenmiete ... 54
Tab. 6:
Korrelationen zwischen Mieten und Bodenwerten ... 58
Tab. 7:
Korrelationen zwischen Mieten und Bodenwerten nach
Grobfehlerausschluss
...
60
Tab. 8:
Korrelationen der transformierten Mieten und der Bodenwerte ... 60
Tab. 9:
Modellbodenwerte ... 67
Tab. 10:
Modellbodenwerte ... 71
Tab. 11:
Modellbodenwerte und Standabweichungen ... 75
Tab. 12:
Untersuchung der Modellabhängigkeit hinsichtlich der GRZ ... 82
Tab. 13:
Bodenanteile am Reinertrag in Abhängigkeit der Geschosse und Nutzung ... 83
Tab. 14:
Untersuchung der Modellabhängigkeit hinsichtlich der Grundstücksfläche ... 85
Tab. 15:
zulässige Fehler der Durchschnittsmieten ... 87
Tab. 16:
Zuverlässigkeit des Mietlageverfahrens ... 88
Tab. 17:
Abweichungen der Bodenwertinformationen ... 89
Tab. 18:
Abweichungen der Bodenrichtwerte 2005 ... 89
Tab. 19:
Untersuchung der Übertragbarkeit der Dresdener Regressionsfunktion ... 92
Tab. 20:
Gültigkeitsrahmen zur Abwendung des Mietlageverfahrens in Dresden ... 93
Anhangverzeichnis 1
XI
Anhangverzeichnis 1
Anh. 1.1:
Gewichtungsprotokoll zu den Bodenschätzwertergebnissen ... 105
Anh. 1.2:
Bodenrichtwerte des Jahres 2005 nahe der Dresdner Innenstadt ... 107
Anh. 1.3:
Korrelationen zwischen Etagennutzung und Ladenmiete in ähnlichen Lagen.. 108
Anh. 1.4:
Korellationen zwischen Ladenfläche und Ladenmiete in ähnlichen Lagen ... 109
Anh. 1.5:
Nutzflächenverhältnisse verschiedener Innenstadtläden ... 110
Anh. 1.6:
Mietumrechnungsfaktoren in Barmen Oberbarmen ... 111
Anh. 1.7:
Robustheitstest des ersten Regressionsmodells (Datenblock 1) ... 112
Anh. 1.8:
Analyse einer optimal anpassenden Regressionsfunktion (1) ... 113
Anh. 1.9:
Analyse einer optimal anpassenden Regressionsfunktion (2) ... 117
Anh. 1.10
Berechnung typischer Ertragsanteile der Erdgeschoßnutzung der Dresdner
Innenstadt
...
120
Anh. 1.11:
Robustheitstest des letzten Regressionsmodells (Datenbloch 1, 2, 3
und erweiterten Bodenwertinformationen) ... 121
Anh. 1.12:
Messpunkte der Passantenfrequenzmessungen ... 122
Anh. 1.13:
Passantenfrequenzmessungen in Dresden ... 123
Anh. 1.14:
Bodenwertniveau der Dresdener Innenstadt nach dem Mietlageverfahren ... 125
Anh. 1.15:
Untersuchung der Übertragbarkeit der Dresdener Regressionsfunktion ... 126
Anh. 1.16:
Mietfragebogen ... 127
Anhangverzeichnis 2
XII
Anhangverzeichnis 2
Anh. 2.1:
Plausibilitätsprüfungen der in der Dresdner Innenstadt erzielten Kaufpreise
unbebauter
Grundstücke
...
1
Anh. 2.2:
Plausibilitätsprüfungen der Bodenwertanteile der in der Dresdner Innenstadt
erzielten Kaufpreise bebauter Grundstücke ... 4
Anh. 2.3:
Plausibilitätsprüfungen der nahe der Dresdner Innenstadt erzielten
Kaufpreise unbebauter Grundstücke ... 6
Anh. 2.4:
Plausibilitätsprüfungen der Bodenwertanteile der nahe der Dresdner
Innenstadt erzielten Kaufpreise bebauter Grundstücke ... 9
Anh. 2.5:
Verwendung der Kauffälle, Übersicht ... 11
Anh. 2.6:
Verkehrswertgutachten in der Dresdner Innenstadt ... 12
Anh. 2.7:
Subjektive Schätzungen des Bodenwertniveaus einzelner Gutachter ... 13
Anh. 2.8:
Test der Bodenschätzwerte auf Normalverteilung ... 14
Anh. 2.9:
Parameter zur Einschätzung der Qualität der Bodenschätzwerte ... 15
Anh. 2.10:
Abweichungen der Bodenschätzwerte vom Mittelwert und
Genauigkeitsparameter
... 16
Anh. 2.11:
Bodenschätzwerte nach symmetrischem Ausschluss von Ausreißern ... 17
Anh. 2.12:
Parameter zur Einschätzung der Qualität der Bodenschätzwerte nach
Ausschluss von Ausreißern ... 18
Anh. 2.13:
Abweichungen der Bodenschätzwerte vom Mittelwert und
Genauigkeitsparameter nach Ausschluss von Ausreißern ...19
Anh. 2.14:
Intersubjektive Bodenschätzwerte ... 20
Anh. 2.15:
Bezug der lagetypischen Bodenrichtwerte des Jahres 2005 ... 21
Anh. 2.16:
Übersicht über die Quellen der Mietdatenerhebung des
Gutachterausschusses
...
22
Anh. 2.17:
erhobene Mieten des Gutachterausschusses in der Innenstadt ... 23
Anh. 2.18:
erhobene Mieten des Gutachterausschusses im innenstadtnahen Bereich ... 26
Anh. 2.19:
Firmen der Immobilienwirtschaft in Dresden (Filterung) ... 27
Anh. 2.20
erhobene Ladenmieten von Firmen der Immobilienwirtschaft (1) ... 29
Anh. 2.21:
erhobene Ladenmieten von Firmen der Immobilienwirtschaft (2) ... 30
Anh. 2.22:
erhobene Ladenmieten von Firmen der Immobilienwirtschaft (3) ... 31
Anh. 2.23:
erhobene Ladenmieten von Firmen der Immobilienwirtschaft (4) ... 32
Anh. 2.24:
erhobene Ladenmieten von Firmen der Immobilienwirtschaft (5) ... 33
Anh. 2.25
Übersicht der Mieterhebung von Firmen der Immobilienwirtschaft ... 34
Anh. 2.26:
erhobene Ladenmieten öffentlicher Institutionen der Immobilienwirtschaft... 37
Anh. 2.27:
Zeitungsannoncen zur Vermietung von Ladenlokalen in der Innenstadt ... 38
Anh. 2.28:
Zeitungsannoncen zur Vermietung von Ladenlokalen in innenstadtnaher
Lage
...
39
Anh. 2.29:
Übersicht gewerblicher Internetportale ... 41
Anh. 2.30:
Exposes der Vermietungsanzeigen gewerblicher Internetportale ... 47
Anh. 2.31:
Exposes der Vermietungsanzeigen gewerblicher Internetportale, Fotos ... 49
Hinweis:
Der zweite Anhang ist aus Datenschutzgründen für die Öffentlichkeit nicht zugänglich.
Anhangverzeichnis 2
XIII
Anh. 2.32:
Mietumrechnungskoeffizienten zwischen Ladenflächen im Erdgeschoss und
erstem
Obergeschoss
...
51
Anh. 2.33:
Mietumrechnungskoeffizienten zwischen Ladenfläche im Erdgeschoss und
ersten Obergeschoss aus Vermietungen von Immobilienmaklern ... 52
Anh. 2.34:
Mietumrechnungskoeffizienten zwischen Ladenflächen im Erdgeschoss und
erstem
Untergeschoss
...
53
Anh. 2.35:
Mietumrechnungskoeffizienten zwischen Ladenfläche im Erdgeschoss und
erstem Untergeschoss aus Vermietungen von Immobilienmaklern ... 54
Anh. 2.36:
Mietumrechnungskoeffizienten für den Einfluss der Ladengröße ... 55
Anh. 2.37:
Untersuchung der Abhängigkeit zwischen Miete und Ladenzuschnitt ... 59
Anh. 2.38:
Untersuchung der Abhängigkeit zwischen Miete und Schaufensterfront ... 60
Anh. 2.39:
Untersuchung der Abhängigkeit zwischen Miete und Eingangsituation ... 61
Anh. 2.40:
Anpassung von Mietwerten aufgrund erheblicher Abweichungen der
Mietnebenkosten
...
62
Anh. 2.41:
Streuungen transformierter Mieten ... 63
Anh. 2.42:
Streuungen der transformierten fiktiven Mieten ... 67
Anh. 2.43:
Würdigungen der Mieten des innenstadtnahen Bereiches ... 69
Anh. 2.44:
GRZ Werte in der Dresdner Innenstadt ... 70
Anh. 2.45:
Zahl der Vollgeschoße in der Dresdner Innenstadt ... 72
Anh. 2.46:
GFZ Werte der Kauffälle in der Dresdner Innenstadt ... 73
Anh. 2.47:
Überprüfung der Bodenrichtwerte des Jahres 2005 mittels
Mietlageverfahren
...
74
Anh. 2.48:
Überprüfung der Kaufpreise mittels Mietlageverfahren ... 75
Anh. 2.49:
Überprüfung der Verkehrswertgutachten über den Grund und Boden mittels
Mietlageverfahren
... 76
Anh. 2.50:
Überprüfung intersubjektiver Bodenschätzwerte mittels Mietlageverfahren ...77
Anh. 2.51:
Anwendung des Mietlageverfahrens in ausgewählten Dresdner
Geschäftslagen
...
78
Hinweis:
Der zweite Anhang ist aus Datenschutzgründen für die Öffentlichkeit nicht zugänglich.
Anhangverzeichnis 3
XIV
Anhangverzeichnis 3
Anh. 3.1:
Firmen der Immobilienwirtschaft in Dresden
Anh. 3.2:
Firmen der Immobilienwirtschaft in Dresden, Identifikation von
Immobilienmaklern und Vermietern
Anh. 3.3:
wertrelevante Eigenschaften der Läden der Dresdner Innenstadt
Anh. 3.4:
erhobene Mieten des Gutachterausschusses in der Innenstadt mit wertrelevanten
Eigenschaften der Läden
Anh. 3.5:
Fotos der Läden der Dresdner Innenstadt
Anh. 3.6:
Datenanalyse 1 (real erzielte Mietwerte und Bodenwerte nach
Datenverarbeitungssicht)
Anh. 3.7:
Datenanalyse 2 (real erzielte Mietwerte auf Erdgeschossfläche umgerechnet und
Bodenwerte nach Datenverarbeitungssicht).
Anh. 3.8:
Datenanalyse 3 (real erzielte Mietwerte auf Erdgeschossfläche und 100m²
umgerechnet und Bodenwerte nach Datenverarbeitungssicht)
Anh. 3.9:
Datenanalyse 4 (real erzielte Mietwerte auf Erdgeschossfläche und 100m²
umgerechnet mit sonstigen Mietanpassungen und Bodenwerte nach
Datenverarbeitungssicht)
Anh. 3.10
Datenanalyse 5 (real erzielte Mietwerte auf Erdgeschossfläche und 100m²
umgerechnet mit sonstigen Mietanpassungen und Ausreißerausschluss und
Bodenwerte nach Datenverarbeitungssicht)
Anh. 3.11:
Datenanalyse 6 (Würdigungen möglicher Bodenwertzuordnungen)
Anh. 3.12:
Datenanalyse 7 (fiktive Mietwerte und Bodenwerte nach Datenverarbeitungssicht)
Anh. 3.13:
Datenanalyse 8 (fiktive Mietwerte auf Erdgeschossfläche und 100m² umgerechnet
und Bodenwerte nach Datenverarbeitungssicht)
Anh. 3.14:
Datenanalyse 9 (gemeinsame Analyse des Datenblocks 1 und 2 und Bodenwerte
nach
Datenverarbeitungssicht)
Anh. 3.15:
Datenanalyse 10
Anh. 3.16:
Datenanalyse 11 (gemeinsame Analyse des Datenblocks 1 und 2 und stützenden
Mietwerten des Datenblocks 3 und erweiterten Bodenwertinformationen)
Anh. 3.17:
Datenanalyse 12 (Passantenfrequenzen und Bodenwerte).
Anh. 3.18:
lagetypische fiktive 100m² Durchschnittsmieten der Dresdner Innenstadt
Hinweis:
Die Daten des dritten Anhangs sind hauptsächlich Daten die Aufgrund statistischer
Auswertungen in Listenform angeordnet sind. Sie befinden sich auf einer CD. Diese ist in diesem
Band zu finden. Aus Datenschutzgründen ist die CD für die Öffentlichkeit nicht zugänglich.
Abkürzungsverzeichnis
XV
Abkürzungsverzeichnis
a.a.O.
am
angegebenen
Ort
Abb.
Abbildung
Abs.
Absatz
AKS
automatisierte Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses
B
Bodenwert
B
1
Bodenwert in Lage 1
B
2
Bodenwert in Lage 2
¨B
Unterschied der Bodenwerte zweier Lagen
BauGB
Bau
Gesetzbuch
BauNVO
Baunutzungsverordnung
Bi
Bodenwert des Kauffallgrundstücks
BIP
Bruttoinlandprodukt
BK
Bestimmtheitskoeffizient
BWK
monatliche
Bewirtschaftungskosten
B
VGO
Bodenwert des Vergleichsgrundstücks
Bx
auf gewünschte GFZ angepasster Bodenwert
bzw.
beziehungsweise
ca.
circa
d.h.
das
heißt
DVO BauGB
Durchführungsverordnung zum Baugesetzbuch
EG
Erdgeschoss
etc.
et
cetera
Exp
Exponent der Regressionsfunktion
f.
und
folgende
ff.
und
fortfolgende
G
i
Geschossflächengewichtung des jeweiligen Geschosses
GAVO
Gutachterausschussverordnung
GF
i
jeweilige
Geschossfläche
GFZ
Geschossflächenzahl
GFZ
G
tatsächliche
geschossweise Geschossflächenzahl
GFZ
GG
mit den Erträgen geschossweise gewogene Geschossflächezahl
GFZi
GFZ
des
Kauffallgrundstücks
GFZ
MOD
modifizierte
GFZ
GFZx
gewünschte
GFZ
GKB
i
gewogener kapitalisierter Bodenanteil am Reinertrag des jeweiligen
Geschosses
GFZ
W
gewogene (wertermittlungsrelevante) Geschossflächenzahl
ggf.
gegebenenfalls
GRZ
Grundflächenzahl
Hk
Herstellungskosten des Gebäudes
Hk
BWO
Herstellungskosten des fiktiven Gebäudes des Bewertungsobjekts
Hk
VGO
Herstellungskosten des fiktiven Gebäudes des Vergleichsobjekts
i.d.R.
in
der
Regel
Abkürzungsverzeichnis
XVI
insb.
insbesondere
jR
jährlicher Rohertrag pro m² Grundstücksfläche
jRe
jährlicher erwarteter Reinertrag des Grundstücks
jRe
BWO
jährlicher Reinertrag des fiktiv bebauten Grundstücks des
Bewertungsobjekts
jRe
VGO
jährlicher Reinertrag des fiktiv bebauten Vergleichsgrundstücks
jRoE
i
jährlicher Rohertrag pro m² Nutzfläche der jeweiligen Geschosse
k
Angleichungsfaktor
K
Kubikmeteraufwand
KB
i
kapitalisierte Bodenanteile am Reinertrag des jeweiligen Geschosses
KQ
Kaufpreisquotient
k.A.
keine
Angabe
m
Meter
m²
Quadratmeter
M
Miete
bzw.
Durchschnittsmiete
M
1
fiktive Miete in Lage 1
M
2
fiktive Miete in Lage 2
¨M
Unterschied der fiktiven Mietwerte zweier Lagen
Mult
Multiplikator der Regressionsfunktion
MwSt.
Mehrwertsteuer
n
Anzahl der Mieten zur Ermittlung der Durchschnittsmiete
NK
Nebenkosten
NF
i
Nutzfläche
OG
Obergeschoss
o.V.
ohne
Verfasser
P
Liegenschaftszinssatz
VP
Verhältnis der Passantenfrequenz zum frequenzstärksten Punkt
R
monatlicher Rohertrag pro m² Grundstücksfläche
R
1
monatlicher
Rohertrag pro m² Grundstücksfläche in Lage 1
R
1
monatlicher Rohertrag pro m² Grundstücksfläche in Lage 2
RB
monatlicher Bodenanteil am Reinertrag des Erdgeschosses
rB
BWO
residualer Bodenwert des Bewertungsobjektes
RB
gesamt
gesamter monatlicher Bodenanteil am Reinertrag
RB
i
monatlicher Bodenanteil am Reinertrag der jeweiligen Geschosse
rB
VGO
residualer Bodenwert des Vergleichsobjektes
ReE
monatlicher Reinertrag pro m² Nutzfläche im Erdgeschoss
ReE
i
monatlicher Reinertrag pro m² Nutzfläche im jeweiligen Geschoss
ReE
N
niedrigster vorliegender monatlicher Reinertrag pro m² Nutzfläche in
einem Geschoss des Bewertungs- bzw. Vergleichobjektes
RG
monatlicher Gebäudeanteil am Reinertrag des Erdgeschosses
RoE
monatlicher Rohertrag pro m² Nutzfläche im Erdgeschoss
RoE
i
monatlicher Rohertrag pro m² Nutzfläche der jeweiligen Geschosse
SächsDSG
Sächsisches Datenschutzgesetz
S
1
Standardabweichung des ersten Parameters
S
2
Standardabweichung des zweiten Parameters
S
Konst
Standardabweichung der Konstanten
Abkürzungsverzeichnis
XVII
S
Mult
Standardabweichung des Multiplikators
S
Exp
Standardabweichung
des
Exponenten
S
B
Standardabweichung
des
Modellbodenwertes
S
M
Standardabweichung
der
Durchschnittsmiete
STESAD STESAD
GmbH
SZ
Sächsische
Zeitung
T1
erster
Term
T2
zweiter
Term
T3
dritter
Term
Tab
Tabelle
u
Anzahl der Unbekannten
u.a.
unter
anderem
UG
Untergeschoss
u.U.
unter
Umständen
WertV
Wertermittlungsverordnung
WOBA
WOBA
Dresden
GmbH
V
Vervielfältiger
Vgl.
Vergleich
x
Erdgeschossladenfläche
in
m²
y
Verhältnis der Erdgeschossladenmiete zu einer fiktiven 100m² Ladenmiete
y
Umrechnungskoeffizient einer Erdgeschossladenmiete in eine fiktive
100m²
Ladenmiete
z.
B.
zum
Beispiel
zzgl.
zuzüglich
1 Einleitung
1
1 Einleitung
1.1 Motivation
Während die wirtschaftliche Situation Deutschlands zwischen 1945 und 1980 durch stetiges
Wachstum geprägt war, veränderte sich das volkswirtschaftliche Zahlenwerk danach grundle-
gend. Die Stagnation der wirtschaftlichen Entwicklung hat kein europäisches Land härter ge-
troffen als Deutschland. In Bezug auf die Entwicklung des Bruttosozialproduktes ist Deutsch-
land seit 1995 Schlusslicht in Europa.
1
Augrund dieser volkswirtschaftlichen Entwicklung hat
sich der Immobilien- und Grundstücksmarkt verändert. Die Erwerbszahlen unbebauter und
bebauter Grundstücke sind in nahezu allen deutschen Großstädten rückläufig.
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte
2
wurden durch den Erlass des Bundesbauge-
setzes im Jahr 1960 als Institution, mit dem gesetzlichen Auftrag Transparenz auf dem Grund-
stücksmarkt zu schaffen, ins Leben gerufen. Im Folgenden wird die Frage: ,,Kann der Aus-
schuss den Grundstücksmarkt überschaubar halten und bei mangelnden Marktinformationen
Bodenrichtwerte im Innenstadtbereich bestimmen?" im Vordergrund dieser Arbeit stehen.
1.2 Vorbetrachtungen
Der Gutachterausschuss ist ein Kollegialorgan selbstständiger, unabhängiger und fachkundiger
Gutachter. Formelle Regelungen zur Arbeitsweise des Gutachterausschusses sind im Bauge-
setzbuch (BauGB), der Wertermittlungsverordnung (WertV)
und den jeweiligen Gutachteraus-
schussverordnungen (GAVO) der Bundesländer geregelt.
3
Wesentliche Regelungen zu den
Einrichtungen, Aufgaben und Befugnissen des Gutachterausschusses sind im dritten Kapitel
des BauGB formuliert.
Abb. 1 gibt einen vereinfachten Überblick zu den wesentlichen Aufgaben des Gutachteraus-
schusses.
4
1
Vgl. Sinn, 2005, S. 1 ff..
2
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte erstatten u.a. Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und
unbebauten Grundstücken. Sie werden im Folgenden aus Gründen der Vereinfachung als Gutachterausschüsse
bezeichnet.
3
Vgl. Kleiber/ Simon/ Weyers, 2002, S 351 ff..
4
Die Aufgaben des Gutachterausschusses basieren auf § 193 BauGB und auf Regelungen der Bundesländer in den
jeweiligen GAVO bzw. DVO BauGB und werden hier verallgemeinert betrachtet.
1 Einleitung
2
Abb. 1
: Aufgaben des Gutachterausschusses
5
Als eine der zentralen Aufgaben der Gutachterausschüsse sieht das BauGB die Ermittlung von
Bodenrichtwerten vor.
6
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden je
Quadratmeter unbebaute Grundstücksfläche. Sie sind für eine Vielzahl von Grundstücken, die
eine annähernd gleiche Lage und ähnliche Nutzungs- und Wertverhältnisse aufweisen, zu er-
mitteln.
In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich erge-
ben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.
7
Sie sind mindestens für erschließungsbeitrags-
pflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland i.d.R.
zum Ende eines jeden Kalenderjah-
res zu ermitteln und können zonal oder lagetypisch ausgewiesen werden.
8
Bodenrichtwerte dienen vielfältigen Zwecken. Sie stellen Transparenz des Grundstückmarktes
her und sind ein Hilfsmittel zur Verkehrswertermittlung von Immobilien. Weiterhin erfüllen
sie städtebauliche, landesplanerische und raumordnerische Belange. Zudem finden sie zur steu-
erlichen Bewertung des Grundbesitzes im Bedarfsfall, zur Beleihungsbewertung von
Grundstücken und als Grundlage von Gebührenberechnungen Anwendung. Aufgrund dieses
breiten Anwendungspektrums werden Bodenrichtwerte vielfältig nachgefragt, insbesondere
von Privatpersonen, Organisationen aus dem Bereich der Immobilienwirtschaft und von öffent-
lichen Institutionen.
9
Die Grundlage zur Ableitung von Bodenrichtwerten bildet die Kaufpreissammlung des Gut-
achterausschusses, die auf den Daten der Grunderwerbsvorgänge basiert und das Marktgesche-
hen unmittelbar abbildet.
10
Die gesammelten Daten werden anhand bewertungstechnischer und
mathematisch-statistischer Methoden ausgewertet und ermöglichen die Ableitung von Boden-
richtwerten durch den Gutachterausschuss.
5
Vgl. Kleiber/ Simon/ Weyers, 2002, S. 362 ff. und S. 545 ff..
6
Vgl. § 193 Abs. 3 BauGB.
7
Vgl. § 196 Abs. 1 BauGB und § 11 GutachterV Sachsen.
8
In Dresden werden Bodenrichtwerte zum Anfang jedes ungeraden Kalenderjahres lagetypisch ausgewiesen.
9
Vgl. Fieder, 2005, S. 7 ff.
10
Vgl. § 195 Abs. 1 und § 193 Abs. 3 BauGB.
1 Einleitung
3
Die Ermittlung von Bodenwerten und Bodenrichtwerten ist in kaufpreisarmen
11
und boden-
preisarmen
12
Lagen aufgrund geringen Datenmaterials schwierig. Insbesondere sind hierbei
die Innenstadtbereiche von Mittel- und Großstädten
13
betroffen. Marktransparenz kann in sol-
chen hochwertigen Geschäftslagen nur bedingt erreicht werden.
14
1.3 Besonderheiten des Immobilienmarktes in Innenstadtlagen
Aufgrund der Besonderheiten des Immobilienmarktes in Innenstadtlage, die in Tab. 1 darge-
stellt werden, ist die Ermittlung von Boden- und Bodenrichtwerten erschwert.
Merkmale
Besonderheiten des Immobilienmarktes in Innenstadtlagen
Nutzung des Bodens
- ertragsorientierte Bodennutzung
- Zonen geschäftlicher und gemischter Nutzung
Bodenwertniveau
- höchstes Bodenwertniveau
- heterogene Wertunterschiede des Bodens auf kleinstem Raum
Angebot an
Grundstücken
- das Angebot unbebauter Grundstücke ist aufgrund fast vollständiger
Bebbauung des Bodens sehr gering
- das Angebot bebauter Grundstücke ist gering
Marktteilnehmer
- beschränkte Marktteilnehmerzahl
- besondere Interessenlage der Marktteilnehmer
- Vorstellungen zum Bodenwertniveau fehlen
Geschäftsverkehr
- eingeschränkter Geschäftsverkehr
- das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ist unausgeglichen
bzw. gestört
Tab. 1
: Besonderheiten des Immobilienmarktes in Innenstadtlagen
15
Das Angebot an unbebauten Grundstücken ist aufgrund nahezu vollständiger Bebauung be-
schränkt, somit liegen Kaufpreise unbebauter Grundstücke in Innenstadtlagen zur fundierten
Boden- und Bodenrichtwertermittlung kaum vor. Zudem machen heterogene Wertunterschiede
des Bodens auf kleinstem Raum das tatsächliche Wertniveau des Bodens schlecht überschau-
bar. Aus den wenigen Kaufpreisen bebauter Grundstücke lassen sich vereinzelt Bodenwertan-
teile ableiten, jedoch ist eine Trennung des Sachwertes von Gebäuden und Außenanlagen vom
Bodenwert problematisch.
16
11
Als Kaufpreisarme Lagen werden Gebiete bezeichnet in denen selten bebaute Grundstücke verkauft werden.
12
Als Bodenpreisarme Lagen werden Gebiete bezeichnet in denen selten unbebaute Grundstücke verkauft werden.
13
Als Mittelstädte werden Städte mit einer Einwohnerzahl zwischen 20.000 und 100.000 bezeichnet. Großstädte
weisen Einwohnerzahlen über 100.000 auf.
14
Neben den Innenstadtbereichen sind zumeist auch äußere Randbereiche der Innenstadtlagen sowie Stadtneben-
zentren und ländliche Regionen betroffen.
15
Vgl. Kleiber/ Simon/ Weyers, 2002, S. 1120/ Schmalgemeier, 1977, S. 422 ff./ Paul, 1983, S. 141 ff..
16
a.a.O..
1 Einleitung
4
Da nicht alle Kauffälle die Anforderungen eines gewöhnlichen Geschäftsverkehrs erfüllen,
reduziert sich die geringe auswertbare Anzahl von Kauffällen weiter.
17
Wegen Mangel an
Kaufpreisen erfolgt die Ableitung und Fortschreibung von Bodenrichtwerten häufig unter Ein-
satz des intersubjektiven
18
Sachverstandes der Mitglieder des Gutachterausschusses.
19
Diese
Methode ist jedoch nur bedingt objektiv und hat gegenüber deduktiven Verfahren
20
Nachrang,
die im Folgenden diskutiert werden.
1.4 Ziel der Arbeit und Vorgehensweise
Ziel dieser Arbeit ist die Erarbeitung von Vorschlägen zur zweckmäßigen Ermittlung und Fort-
schreibung von Bodenrichtwerten in Innenstadtgeschäftslagen der Landeshauptstadt Dresden.
Hierzu werden anhand des Mietlageverfahrens funktionale Zusammenhänge zwischen Boden-
werten und gewerblichen Geschäftsmieten
21
untersucht. Die Anwendbarkeit dieses Verfahrens
wird in ausgewählten Dresdner Geschäftslagen getestet. Die gewonnenen Erkenntnisse sollen
in Zukunft verstärkt vom Gutachterausschuss in der Landeshauptstadt Dresden genutzt werden.
Im Kapitel 2 werden die vorhandenen Modelle zur Ableitung von Bodenwerten aus Mieterträ-
gen vorgestellt und gewürdigt. Dabei wird das Mietlageverfahren als ein geeignetes Verfahren
herausgestellt. In Innenstadtlage können mit diesem Verfahren Bodenrichtwerte erstmalig ab-
leitetet und zukünftig fortgeschrieben werden, sowie Lagewertunterschiede in der Bodenwert-
ermittlung sicher erfasst werden.
Im Kapitel 3 wird die vorhandene Datengrundlage an Bodenwerten analysiert. Auf das Verfah-
ren der intersubjektiven Bodenwertschätzung wird vertieft eingegangen werden. Im Anschluss
erfolgt neben der Bewertung der vom Gutachterausschuss bereitgestellten Ladenmieten eine
umfangreiche Mietdatenrecherche, um die Datengrundlage an Mieten zu erhöhen. Durch diese
17
Folgende Gründe für das Abweichen vom gewöhnlichen Geschäftsverkehr können auftreten: Abweichungen des
Kaufpreises vom Mittelwert, besondere bzw. persönliche Verhältnisse zwischen Käufer und Verkäufer, besondere
Interessenlagen von Käufer und Verkäufer, Eigenarten des Objektes bzw. besondere Vertragsbedingungen.
18
Eine objektive, d.h. vom Menschen losgelöste Beurteilung ist unmöglich. Der Objektivität kann sich nur ange-
nähert werden, indem mehrere subjektive Werturteile betrachtet und verobjektiviert werden. Dieser Zustand wird
Intersubjektivität genannt. Ein wichtiges Merkmal ist dass die entstehenden Ergebnisse nicht mehr auf die einzel-
nen Teilnehmer der Arbeitsgruppe beschränkt sind und andere Arbeitsgruppen unter denselben Vorraussetzungen
zu ähnlichen nachvollziehbaren Ergebnissen gelangen.
19
Vgl. Reuter, 2002, Intersubjektive Schätzverfahren in der Grundstückswertermittlung, S. 1 ff./ Streich, 1995, S.
82. Bei
ca. 70 Prozent aller Gutachterausschüsse wird der intersubjektive Sachverstand zur Bestimmung von Bo-
denrichtwerten eingesetzt. Dabei werden nach allgemeinen Erfahrungen der Mitglieder des Gutachterausschusses
Zu- und Abschläge zu den Kaufpreisen vorgenommen oder das Bodenwertniveau sachverständig geschätzt. Mit
Nachvollziehbaren Wertungen mehrerer Gutachter können solche subjektiven Einschätzungen verobjektiviert
werden. Diese Vorgehensweise wird als intersubjektiver Preisvergleich bezeichnet.
20
Der Begriff des deduktiven Preisvergleichs wird hier erweitert betrachtet. Es sind hierunter plausible Verknüp-
fungen des Vergleichspreises mit für das Wertermittlungsobjekt bodenpreisbedeutsamen Faktorleistungen (z.B.
Mieten, Entwicklungskosten etc.) zu verstehen.
21
Die gewerbliche Geschäftsmiete wird im Folgenden aus Gründen der Vereinfachung als Geschäftsmiete bzw. als
Miete bezeichnet.
1 Einleitung
5
können auch Handlungsempfehlungen zur zukünftigen Mieterhebung des Gutachterausschus-
ses abgeleitet werden.
Die Kapitel 4 und 5 behandeln den empirischen Teil dieser Arbeit, wobei im Kapitel 4 nach
einer Analyse der Abhängigkeiten der Ladenmieten die Mietdaten aufbereitet werden und an-
schließend im Kapitel 5 Regressionsanalysen
22
im Rahmen des Mietlageverfahrens zwischen
den aufbereiteten Mieten und den Bodenwerten durchgeführt werden. Es soll zur Vollständig-
keit auch auf den Zusammenhang zwischen Passantenfrequenzen und Bodenwerten hingewie-
sen werden.
Im anschließenden Kapitel 6 werden Abhängigkeiten der Grundflächenzahl, Geschossflächen-
zahl und der Grundstücksfläche auf den Bodenwert untersucht werden.
Hinsichtlich der Unsicherheiten der Modellbodenwerte des Mietlageverfahrens wird im Kapi-
tel 7 ein separates Genauigkeits- und Zuverlässigkeitsmaß eingeführt werden. Es wird zur
praktischen Anwendbarkeit des Verfahrens, neben der Prüfung der Aktualität der vorhandenen
Bodenrichtwerte des Jahres 2005, das Mietlageverfahren in ausgewählten Dresdner Geschäfts-
lagen angewandt. Nach einer Untersuchung der räumlichen Übertragbarkeit des Mietlagever-
fahrens wird ein für das Verfahren allgemeiner Gültigkeitsbereich angegeben.
In Kapitel 8 werden ergänzende Handlungsempfehlungen für die zukünftige Arbeitsweise des
Gutachterausschusses angegeben. Insbesondere wird auf eine effiziente Mietdatenerhebung,
der Aktualisierung des Mietlageverfahrens und der Ermittlung und Fortschreibung von Boden-
richtwerten in Innenstadtlage auf Grundlage des Mietlageverfahrens eingegangen.
Den Abschluss dieser Arbeit bildet Kapitel 9 mit einer kurzen Schlussbetrachtung.
22
Eine Regressionsanalyse ermittelt einen einseitigen statistischen Zusammenhang zwischen zwei Variablen mit
dem Ziel, die abhängige Variable (hier: Bodenwert) mittels der unabhängigen Variable (hier: Miete) vorherzusa-
gen.
2 Modelle zur Ableitung von Bodenwerten aus Mieterträgen
6
2 Modelle zur Ableitung von Bodenwerten aus Mieterträgen
2.1 Einführung
In diesem Kapitel werden geeignete Modelle zur Bodenwertermittlung in den Innenstadtberei-
chen diskutiert. Grundstücke werden in der Innenstadt fast ausschließlich geschäftlich genutzt.
Der Wert des Bodens steht somit in einem direkten Zusammenhang mit dem zu erzielenden
Ertrag aus der Nutzung des Bodens.
Der Ertrag und somit der Bodenwert hängen insbesondere
von der speziellen Lage und der wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks ab.
23
Nach Abb. 2 gibt es zahlreiche deduktive Modelle um Bodenwerte aus Mieterträgen abzulei-
ten.
24
Abb. 2
: Einordnung der deduktiven Modelle, Quelle: nach Reuter, 2004, S. 32
0
5
10
15
20
Mietlageverfahren
Mietsäulenverfahren
Ertrags- und
Residualverfahren
H
ä
uf
ig
ke
it
[
%
]
Abb. 3: Anwendunghäufigkeit von Verfahren zur Ableitung von Bodenrichtwerten
aus Mieterträgen, Quelle: Reuter, 2004, S. 20
23
Vgl. Reuter, 2005, S. 13/ Reuter, 2006, S. 97 ff./ Bister, 1978, S. 124 ff./ Schmalgemeier, 1977, S. 423/ Kierig,
2004, S. 2 ff..
24
Vgl. Reuter, 2002, Intersubjektive Schätzverfahren in der Grundstückswertermittlung, S. 1 ff. In dieser Arbeit
werden lediglich die wichtigsten deduktiven Modelle betrachtet.
2 Modelle zur Ableitung von Bodenwerten aus Mieterträgen
7
In einer Umfrage des Lehrstuhls für Bodenordnung und Bodenwirtschaft der TU - Dresden
wurden bundesweit Gutachterausschüsse nach der Anwendunghäufigkeit dieser Verfahren
befragt (siehe Abb. 3). Bei der Bodenrichtwertermittlung im Innenstadtbereich wird bevorzugt
das Mietlageverfahren sowie das Ertragswert- und Residualverfahren eingesetzt.
25
Es folgt eine Erläuterung und Klassifizierung der deduktiven Verfahren.
2.2 Mietlageverfahren
In Innenstadtgeschäftslagen bestimmt die Miete für im Erdgeschoss genutzte Läden zu einem
wesentlichen Teil den Ertrag eines Grundstücks. Die Miete ist somit ein guter Indikator für die
Ertragsfähigkeit. Bodenwert und Erdgeschossladenmiete sind sehr stark lageabhängig. Das
Mietlageverfahren beschreibt den Zusammenhang zwischen Bodenwert und Erdgeschossla-
denmiete funktional. Es werden das klassische Mietlageverfahren nach Schmalgemeier und
Paul und das erweiterte Mietlageverfahren unterschieden, die im Folgenden beschrieben wer-
den.
26
2.2.1 Mietlageverfahren nach Schmalgemeier und Paul
Unabhängige empirische Untersuchungen zu dem Mietlageverfahren erfolgten in den 70iger
und 80iger Jahren u.a. von Schmalgemeier und Paul.
27
Schmalgemeier betrachtete 1977 in der
Innenstadt von Osnabrück im Vorfeld seiner Untersuchungen folgende mögliche Bezugsgrö-
ßen für den Bodenwert:
- monatlicher Roh- bzw. Reinertrag pro Quadratmeter Grundstücksfläche
- monatlicher Roh- bzw. Reinertrag pro Quadratmeter Nutz- bzw. Wohnfläche
-
monatlicher
Rohertrag
28
pro Quadratmeter Nutzfläche im Erdgeschoss
Als exakter Indikator für den Bodenwert stellte sich der erzielbare Rohertrag pro Quadratme-
ter Nutzfläche im Erdgeschoss heraus.
25
Vgl. Reuter, 2004, S. 1 ff..
26
Vgl. Kleiber/ Simon/ Weyers, 2002, S. 1176/ Kierig, 2004, S. 26/ Schmalgemeier, 1977, S. 422 ff. / Paul, 1983,
S. 141 ff..
27
Vgl. Schmalgemeier, 1977, S. 422 ff./ Paul, 1983, S. 141ff..
28
Unter dem Rohertrag (Rohmiete) ist die gewerbliche Nettokaltmiete zu verstehen. Im Folgenden wird sie verein-
facht als Miete bezeichnet.
2 Modelle zur Ableitung von Bodenwerten aus Mieterträgen
8
Mittels Regressionsanalyse stellte er folgende Beziehung (siehe Abb. 4) zwischen dem Roher-
trag und dem Bodenwert aus Verkehrswertgutachten
her:
29
B = 32,43 · RoE
0,989
(1)
RoE
monatlicher Rohertrag pro m² Nutzfläche im Erdgeschoss
B
Bodenwert
0
500
1.000
1.500
2.000
0
10
20
30
40
50
60
Erdgeschossladenmiete [DM/m²]
B
o
de
nw
er
t [
D
M
/m
²]
Abb. 4
: Mietlageverfahren nach Schmalgemeier für Osnabrück 1977,
Quelle: nach Schmalgemeier, 1977, S. 429
2.2.2 Erweitertes Mietlageverfahren
In diesem Verfahren erfolgt eine Aufspaltung der Erdgeschossmiete in Mietanteile für die Be-
wirtschaftung, das Gebäude und den Boden.
30
Um die monatlichen Reinerträge zu erhalten,
werden von den monatlichen Roherträgen die monatlichen Bewirtschaftungskosten abgezogen:
ReE = RoE - BWK
(2)
ReE
monatlicher Reinertrag pro m² Nutzfläche im Erdgeschoss
RoE
monatlicher Rohertrag pro m² Nutzfläche im Erdgeschoss
BWK
monatliche
Bewirtschaftungskosten
31
29
Die relative Abweichung des Modellbodenwertes betrugen nach einem Konfidenzintervall mit 95 Prozent statis-
tischer Sicherheit im Bereich niedriger Mieten (bis 20 DM/m²) bis zu 10 Prozent und im Bereich mittlerer bis
hoher Mieten (20 bis 50 DM/m²) zwischen 10 und 18 Prozent.
30
Vgl. Sprengnetter, 2002, Band 4, Teil 3, Kapitel 5, Abschnitt 4.
31
Der Ansatz kann mit einem pauschalen Prozentansatz zwischen 15 und 20 Prozent erfolgen.
2 Modelle zur Ableitung von Bodenwerten aus Mieterträgen
9
Der monatliche Reinertrag wird in einen monatlichen Gebäude- und Bodenanteil am Reiner-
trag aufgespaltet:
RB
=
ReE
-
RG (3)
RB
monatlicher Bodenanteil am Reinertrag des Erdgeschosses
RG
monatlicher Gebäudeanteil am Reinertrag des Erdgeschosses
Der Gebäudeanteil am Reinertrag des Erdgeschosses wird dabei wie folgt ermittelt:
32
Normalherstellungskosten für 1 m³ umbauter Raum K 0, 9
RG
p
12 Monate
=
(4)
K
Kubikmeteraufwand
33
0,9
Dämpfungsfaktor
34
P
Liegenschaftszinssatz
35
Mittels Regressionsanalyse kann nun ein funktionaler Zusammenhang zwischen dem auf die
Erdgeschossmiete entfallenden Reinertragsanteil am Boden und dem Bodenwert hergestellt
werden.
2.2.3 Anwendungsbereiche der Mietlageverfahren
Bei der Anwendung des Mietlageverfahrens darf sich die Miete nur auf im Erdgeschoss ge-
nutzte Läden beziehen und muss deutlich höher sein als die erzielbaren Mieten der Oberge-
schosse.
36
Aus diesem Grund ist es nur in klassischen Innenstadtbereichen und in eventuell
vorhandenen Stadtnebenzentren von Großstädten anzuwenden.
Die im Mietlageverfahren ermittelten Regressionsfunktionen sind nicht robust gegenüber gro-
ben Ausreißern und reagieren somit sensibel auf Änderungen der Mieten und Bodenwerte. Aus
diesem Grund sollten möglichst viele Informationen zum Miet- und Bodenwertniveau in das
Modell eingehen. Fehlen korrespondierende Daten, sollten ggf. Mieten bzw. Bodenwerte vor-
läufig sachverständig geschätzt werden.
37
32
Die Gebäudeherstellungskosten werden über die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes mit dem internen Zinsfuß
p verrentet
und auf den Monat berechnet.
33
Der Kubikmeteraufwand ist der umbaute Raum der durchschnittlich erforderlich ist um ein Quadratmeter Wohn-
bzw. Nutzfläche zu schaffen.
34
Gebäudeherstellungskosten und Erwerbskosten können steuerlich abgeschrieben werden. Aus diesem Grund
wird ein Dämpfungsfaktor eingeführt. Er liegt zwischen 0,8 und 0,9.
35
Der Liegenschaftszinssatz entspricht in erster Annäherung der inflationsbereinigten Rendite.
36
Vgl. Kierig, 2004, S. 26/ Schmalgemeier, 1977, S. 422 ff./ Paul, 1983, S. 141 ff..
37
Vgl. Reuter, 2004, S. 75.
2 Modelle zur Ableitung von Bodenwerten aus Mieterträgen
10
Verwendbar zur Bodenwertermittlung ist die Regressionsfunktion nur wenn diese mit hinrei-
chender Sicherheit ermittelt werden kann und aus fehlertheoretischer Sicht akzeptabel ist. Im
Mietlageverfahren wird unterstellt, dass die Miete gegenüber anderen Einflussfaktoren domi-
niert, oder dass diese sich bereits in der Miete widerspiegeln.
38
Eventuelle Abhängigkeiten
sollten explizit untersucht werden und das Mietlageverfahren ggf. modifiziert werden.
Mit dem Mietlageverfahren können flächendeckend aus Mieten Bodenwerte abgeleitet werden
(absolutes Verfahren) und lagebedingte Mietwertunterschiede in Bodenwertunterschiede um-
gerechnet werden (relatives Verfahren).
39
Die Mieten sollten hierzu aus aktueller Sicht plausi-
bel sein. Der Vorteil des Mietlageverfahrens nach Schmalgemeier und Paul liegt in seinem
einfachen Modellzusammenhang und in der Tatsache, dass nur die Erdgeschossmieten erhoben
werden müssen. Eine langfristige zeitliche Stabilität der ermittelten Funktion wird in der Lite-
ratur jedoch regelmäßig verneint.
40
Im Gegensatz dazu ist das erweiterte Mietlageverfahren
zeitlich stabiler.
41
Untersuchungen hierzu müssen jedoch bei beiden Verfahren in zeitlichen
Abständen wiederholt werden.
Obwohl das Ziel der Anwendung des Mietlageverfahrens darin besteht, Bodenwerte in Innen-
stadtlage statistisch zu ermitteln, wird zur sachgerechten Ermittlung der funktionalen Glei-
chung eine hinreichende Kenntnis des Bodenwertniveaus der jeweiligen Innenstadtlage benö-
tigt. Insbesondere müssen geeignete Bodenwerte aus Kauffällen verwandt werden. Dies ist als
Nachteil anzusehen, da diese Daten häufig nicht in ausreichender Anzahl vorhanden sind und
somit ggf. sachverständig geschätzt werden müssen. Ein Nachteil des erweiterten Mietlagever-
fahrens ist, dass es rechentechnisch aufwendiger ist als das klassische Mietlageverfahren. Es
sind Modellannahmen erforderlich um den Ertrag in einen Boden- und Gebäudeertragsanteil
aufzuteilen.
2.3 Mietsäulenverfahren
In Geschäftslagen abseits des typischen Innenstadtbereiches und eventueller hochwertiger
Stadtnebenzentren stellt die Erdgeschossladenmiete keinen eindeutigen Lageindikator dar. Sie
dominiert gegenüber den erzielbaren Obergeschossmieten nicht mehr wesentlich. Da das Miet-
lageverfahren demnach nicht anwendbar ist, werden Mietsäulenverfahren verwandt.
42
38
Als Einflußfaktoren zählen insbesondere das Maß der baulichen Ausnutzung, die Grundstücksfläche und die
Restnutzungsdauer der baulichen Anlage.
39
Beide Verfahren funktionieren auch umgekehrt, d.h. aus Bodenwerten können Mieten abgeleitet werden und
Bodenwertunterschiede können in Mietwertunterschiede umgerechnet werden.
40
Vgl. Sprengnetter, 2002, Band 4, Teil 3, Kapitel 5, Abschnitt 5/ Kleiber/ Simon/ Weyers, 2002, S. 1176.
41
Die sich zeitlich verändernden Baukosten werden aus dem Modell herausgerechnet.
42
Der Begriff Mietsäulenverfahren wird hier erweitert betrachtet.
2 Modelle zur Ableitung von Bodenwerten aus Mieterträgen
11
Der Ertrag eines Grundstücks wird aus den Mieten aller Geschosse bestimmt, dazu ist die Be-
trachtung von Mietsäulen notwendig, den fünf Verfahren zugeordnet werden:
43
- das Mietsäulenverfahren mit Funktion des Bodenanteils am Reinertrag
- die Rohertragsmethode nach Bister
- das einfache Mietsäulenverfahren nach Kleiber
- das geschossflächengewichtete aufgespaltete Mietsäulenverfahren nach Sprengnetter
- das Mietsäulenverfahren nach Strotkamp
Zur sachgerechten Anwendung dieser Verfahren müssen die Mietunterschiede hauptsächlich
lagebedingt sein.
44
Unterschiede hinsichtlich der Nutzbarkeit der zu vergleichenden Grundstü-
cke werden in den Verfahren in unterschiedlichem Grad berücksichtigt.
45
Das Mietsäulenver-
fahren mit Funktion des Bodenanteils am Reinertrag und die Rohertragsmethode nach Bister
können flächendeckend zur Bodenwertermittlung verwandt werden. Das einfache Mietsäulen-
verfahren nach Kleiber, das geschossflächengewichtete aufgespaltete Mietsäulenverfahren
nach Sprengnetter und das Mietsäulenverfahren nach Strotkamp dienen der punktuellen Um-
rechnung von Bodenwertunterschieden zweier Grundstücke in verschiedenen Lagen. Zur Be-
stimmung von Bodenrichtwerten kommen Mietsäulenverfahren gegenüber den Mietlagever-
fahren seltener zur Anwendung.
2.3.1 Mietsäulenverfahren mit Funktion des Bodenanteils am Reinertrag
Der Ablauf des Mietsäulenverfahrens mit Funktion des Bodenanteils am Reinertrag ist analog
zu der im Kapitel 2.2.2 beschriebenen Vorgehensweise nach erweitertem Mietlageverfahren.
Das Verfahren bezieht sich jedoch nicht nur auf die Erdgeschossmieten, sondern auf die Mie-
ten aller Geschosse. Aus diesem Grund werden nach den im Kapitel 2.2.2 vorgestellten For-
meln die jeweiligen Bodenanteile am Reinertrag der jeweiligen Geschosse berechnet und als
Mietsäule für alle Geschosse aufsummiert:
46
RB
gesamt
= RB
i
(5)
RB
gesamt
gesamter monatlicher Bodenanteil am Reinertrag
RB
i
monatlicher Bodenanteil am Reinertrag der jeweiligen Geschosse
43
Vgl.
Sprengnetter,
1997, S. 22 ff./ Kierig, 2004, S. 2 ff./ Strotkamp, 2006, S. 108 ff.
44
Ansonsten werden die Lageunterschiede nicht zweckmäßig erfasst.
45
Übliche GFZ Umrechnungskoeffizienten lassen sich wegen unterschiedlicher Nutzung und Bebauung nicht
sachgerecht anwenden.
46
a.a.O..
2 Modelle zur Ableitung von Bodenwerten aus Mieterträgen
12
Mittels Regressionsanalyse wird ein funktionaler Zusammenhang zwischen dem gesamten
Reinertragsanteil am Boden und dem Bodenwert hergestellt. Dieses Mietsäulenverfahren
kann Bodenwerte flächendeckend ermitteln, jedoch werden die Mietsäulen ungedämpft
verglichen, da eine Aufspaltung der Mieten in Anteile für den Boden und das Gebäude
nicht erfolgt. Die Anwendung des Verfahrens ist damit eher in einfachen Fällen sachge-
recht.
2.3.2 Rohertragsmethode nach Bister
Bister stellte 1978 für Büro- und Geschäftsgrundstücke der Düsseldorfer Innenstadt den Bo-
denwert in Zusammenhang mit dem Jahresrohertrag pro Quadratmeter Grundstücksfläche. Die
Analyse erfolgte in zwei Schritten. Als wertbildende Faktoren identifizierte er im Vorfeld den
monatlichen Rohertrag und die Geschossflächenzahl als Maß der baulichen Nutzung (GFZ).
Diese Faktoren wurden durch die von ihm berechneten modifizierten GFZ verbunden. Hierzu
wurde der erzielbare monatliche Rohertrag
auf die Geschossfläche bezogen und durch die
Grundstücksgröße geteilt:
47
i
i
MOD
(GF RoE )
GFZ
Grundstücksgröße
=
¦
(6)
GFZ
MOD
modifizierte
GFZ
RoE
i
monatlicher Rohertrag pro m² Nutzfläche der jeweiligen Geschosse
GF
i
jeweilige
Geschossfläche
Nach Aufbereitung der Kaufpreise wurden die Kaufpreisquotienten als Verhältnis zu den ande-
ren Kaufpreisen gebildet:
jeweiliger Kaufpreis
KQ
Mittelwert aller Kaufpreise mit GFZ1, 0
=
(7)
KQ
Kaufpreisquotient
Mittels Regressionsanalyse stellte sich der folgende signifikante Zusammenhang dar:
KQ = 0,1535 · GFZ
MOD
1,123
(8)
47
Vgl. Bister, 1978, S. 124 ff./ Kleiber/ Simon/ Weyers, 2002, S. 1176 f.. Weitere Untersuchungen folgten von
Gerardy für die Zentren niedersächsischer Städte.
2 Modelle zur Ableitung von Bodenwerten aus Mieterträgen
13
Das Modell wurde durch folgende Festlegungen erweitert:
NF
i
§ 0,8 · GF
i
(9)
jRoE
i
= 12 · RoE
i
(10)
NF
i
jeweilige
Nutzfläche
jRoE
i
jährlicher Rohertrag pro m² Nutzfläche der jeweiligen Geschosse
Somit ergab sich die endgültige Beziehung:
B = 2,0643 · jR
1,123
(11)
jR
jährlicher Rohertrag pro m² Grundstücksfläche
Die Vorgehensweise der Rohertragsmethode nach Bister ist aus Sicht des Autors umständlich
und nicht optimal. Aufgrund des guten Ergebnisses soll die Methode genauer analysiert wer-
den.
48
Es ist nicht verständlich, warum die Umrechnungen des zweiten Schrittes nicht vor der
Regressionsanalyse erfolgt sind. Methodisch müssten sie zu denselben Ergebnissen führen. Ein
Kaufpreisquotient hätte nicht gebildet werden müssen und der Jahresrohertrag hätte von vorn-
herein auf die Nutzfläche abstellt werden können. Das von Bister erlangte Ergebnis erscheint
zu optimistisch. Nach eigenen Erfahrungen müssten die Streuungen der Mietwerte und der
Kaufpreise wesentlich höher sein, so dass der nach Bister erreichte Korrelationskoeffizient von
0,95 zwischen Mietwerten und Kaufpreisen als zu hoch erscheint. Zu erwähnen ist u.a. dass ein
Großteil der Mietwerte aus Mietspiegeln bzw. Marktberichten stammt und viele der 186 Kauf-
preise aussondiert wurde.
Es wesentlicher Nachteil des Verfahrens besteht darin, dass keine Trennung der Miete in ei-
nem Mietanteil für den Boden und einem Mietanteil für die bauliche Anlage erfolgt. Die Roh-
erträge aller Geschosse gehen gleichwertig in das Modell ein. Die Rohertragsmethode nach
Bister ist zur Bodenwertermittlung abzulehnen, da die Bodenwertumrechnung ungedämpft
erfolgt.
48
Der Korrelationskoeffizient zwischen Kaufpreisquotient und modifizierter Geschossflächenzahl weist einen
Wert von 0,95 auf.
2 Modelle zur Ableitung von Bodenwerten aus Mieterträgen
14
2.3.3 Einfaches Mietsäulenverfahren nach Kleiber
Das einfache Mietsäulenverfahren nach Kleiber dient der punktuellen Umrechnung von Bo-
denwertunterschieden zweier Grundstücke in verschiedenen Lagen. Es wird hierzu für beide
Grundstücke der monatliche Rohertrag der einzelnen Geschosse summiert und auf die gesamte
Grundstücksfläche bezogen:
49
i
i
i
NF
R
(RoE GRZ
)
GF
=
¦
(12)
R
monatlicher Rohertrag pro m² Grundstücksfläche
GRZ
Grundflächenzahl
des
Grundstücks
Zum Lagevergleich wird folgendes Verhältnis angesetzt:
B
1
· R
2
= B
2
· R
1
(13)
B
1
Bodenwert in Lage 1
B
2
Bodenwert in Lage 2
R
1
monatlicher
Rohertrag pro m² Grundstücksfläche in Lage 1
R
1
monatlicher Rohertrag pro m² Grundstücksfläche in Lage 2
Das einfache Mietsäulenverfahren nach Kleiber wird in der Literatur als Verfahren zur Bo-
denwertumrechnung im Allgemeinen abgelehnt.
50
Die Mietsäulen werden direkt ohne Dämp-
fung verglichen, da die Aufspaltung der Miete in Anteile für den Boden und für die bauliche
Anlage in diesen Verfahren nicht berücksichtigt wird.
51
Die Anwendung ist somit nur in sehr
einfachen Fällen sachgerecht.
2.3.4 Geschossflächengewichtetes aufgespaltetes Mietsäulenverfahren
nach Sprengnetter
Das geschossflächengewichtete aufgespaltete Mietsäulenverfahren nach Sprengnetter dient der
punktuellen Umrechnung von Bodenwertunterschieden zweier Grundstücke in verschiedenen
Lagen. Bei diesem Verfahren werden die Mieten der jeweiligen Geschosse auf den Boden-
wertanteil reduziert. Dies geschieht durch eine Aufspaltung der Mieten in Mietanteile für die
Bewirtschaftung, das Gebäude und den Boden. Der Ablauf ist analog zu der im Kapitel 2.2.2
49
Vgl. Sprengnetter, 1997, S. 25 f/ Kierig, 2004, S. 19.
50
Der Bodenwert reagiert jedoch nur unterproportional auf GFZ Änderungen. Das Verfahren führt daher nicht
selten zu überhöhten Ergebnissen. Generell ist es eher bei sehr einfachen Fällen anzuwenden.
51
Vgl.
Sprengnetter, 1997, S. 24/ Kierig, 2004, S. 19.
2 Modelle zur Ableitung von Bodenwerten aus Mieterträgen
15
beschriebenen Vorgehensweise nach dem erweiterten Mietlageverfahren. Sprengnetter erwei-
tert diese, indem er die Mieten aller Geschosse betrachtet und zusätzlich eine Kapitalisierung
der jeweiligen Bodenanteile am Reinertrag mit dem Rentenbarwertfaktor einer ewigen Rente
berücksichtigt, um nutzungsspezifische Risiken zu integrieren.
52
i
i
100
KB
RB
p
=
(14)
KB
i
kapitalisierter Bodenanteil am Reinertrag des jeweiligen Geschosses
p
nutzungsspezifischer
Liegenschaftszinssatz
Durch eine Geschossflächengewichtung werden aus den jeweiligen kapitalisierten Bodenantei-
len am Reinertrag nun gewogene kapitalisierte Bodenanteile am Reinertrag berechnet:
GKB
i
= KB
i
· G
i
(15)
GKB
i
gewogener kapitalisierter Bodenanteil am Reinertrag des jeweiligen
Geschosses
G
i
Geschossflächengewichtung des jeweiligen Geschosses
53
Die jeweiligen gewogenen kapitalisierten Bodenanteile am Reinertrag der jeweiligen Geschos-
se werden in der Mietsäule summiert:
GKB
gesamt
=
GKB
i
(16)
GKB
gesamt
gesamter gewogener kapitalisierter Bodenanteil am Reinertrag
Zum Lagevergleich wird folgendes Verhältnis angesetzt:
54
B
1
· GKB
gesamt 2
= B
2
· GKB
gesamt
1
(17)
GKB
gesamt 1
gesamter gewogener kapitalisierter Bodenanteil am Reinertrag in Lage 1
GKB
gesamt 2
gesamter gewogener kapitalisierter Bodenanteil am Reinertrag in Lage 2
Das geschossflächengewichtete aufgespaltete Mietsäulenverfahren nach Sprengnetter kann
punktuell zur Bodenwertermittlung eingesetzt werden und berücksichtigt sehr viel. Es sind
jedoch rechentechnisch aufwendige Modellannahmen notwendig. Die Grenzen der Anwen-
dung dieses Verfahrens liegen bei niedrigen Bodenwerten bzw. Mieten. In diesem Fall weisen
52
Vgl.
Sprengnetter, 1997, S. 24 f./ Kierig, 2004, S. 19 f..
53
Das Geschossflächengewicht ist das Verhältnis der jeweiligen Geschossfläche zur Grundstücksfläche und ent-
spricht zumeist der GRZ.
54
Nach Kierig, 2004, S. 19 wird auf die Korrektur ¨B/¨GFZ verzichtet.
2 Modelle zur Ableitung von Bodenwerten aus Mieterträgen
16
die Mieten nur einen geringen Bodenanteil am Reinertrag auf. Das Ergebnis wird zum Resi-
duum. Eine sichere Bodenwertermittlung ist in diesen Fällen unmöglich.
2.3.5 Mietsäulenverfahren nach Strotkamp
In dem Mietsäulenverfahren nach Strotkamp werden die unterschiedlichen Erträge pro Ge-
schoss durch Veränderung der tatsächlichen geschossweisen GFZ Werte (GFZ
G
) in geschoss-
weise gewogene GFZ Werte (GFZ
GG
) homogenisiert. Mit diesem Ansatz wird ermöglicht die
örtlich vorhandenen bzw. in der Literatur angegebenen GFZ Umrechnungskoeffizienten bei
der Bodenwertumrechnung anzuwenden.
Zuerst wird jeweils die geschossweise GFZ des Vergleichs- bzw. Bewertungsobjekts so verän-
dert, dass in beiden Objekten alle Erträge pro Quadratmeter gleich groß ausfallen:
55
i
GG
G
N
Re E
GFZ
GFZ
Re E
=
(18)
GFZ
GG
mit den Erträgen geschossweise gewogene Geschossflächezahl
GFZ
G
tatsächliche geschossweise Geschossflächenzahl
ReE
i
monatlicher Reinertrag pro m² Nutzfläche im jeweiligen Geschoss
ReE
N
niedrigster vorliegender monatlicher Reinertrag pro m² Nutzfläche in einem
Geschoss des Bewertungs- bzw. Vergleichobjektes
Dabei bleibt der Gesamtertrag im jeweiligen Objekt konstant. Für beide Objekte werden durch
Summierung der jeweiligen geschossweise gewogenen GFZ Werte die gewogenen (wertermitt-
lungsrelevanten) GFZ Werte ermittelt:
GFZ
W
= GFZ
GG
(19)
GFZ
W
gewogene Geschossflächenzahl
Mittels beider gewogenen Geschossflächenzahlen können die örtlichen GFZ Umrechnungsko-
effizienten zur Bodenwertumrechnung angewandt werden.
B
2
= B
1
· GFZ Umrechnungskoeffizient
(20)
Breite allgemeine Anwendungsergebnisse dieses Verfahrens liegen nicht vor. Es ist als Nach-
teil anzusehen, dass die Bodenwertumrechnung allein mit den jeweils gültigen GFZ Umrech-
nungskoeffizienten erfolgt. Als ermittelte Marktdaten sind diese fehlerbehaftet. Je größer der
55
Strotkamp, 2006, S. 108 ff..
2 Modelle zur Ableitung von Bodenwerten aus Mieterträgen
17
Unterschied beider gewogener Geschossflächenzahlen ausfällt, je unsicherer ist die ermittelte
Bodenwertänderung. Hiermit ergeben sich Grenzen der Verfahrensanwendung. Nach Strot-
kamp sollte das Verfahren in den Fällen angewandt werden, in denen die Unterschiede der
gewogenen Geschossflächenzahlen 60 Prozent nicht überschreiten. Aufgrund der Struktur des
Mietsäulenverfahrens nach Strotkamp ist eine sachgerechte Anwendung hauptsächlich zur
Erfassung sanierungsbedingter Bodenwertänderungen durch Lageverbesserungen, sowie zur
Bodenwertermittlung bei strukturellem Leerstand. Zur Bodenwertermittlung im Innenstadt
bzw. innenstadtnahen Bereich ist dieses Verfahren eher ungeeignet.
2.3.6 Anwendungsbereiche der Mietsäulenverfahren
Von den sechs betrachteten Verfahren ist nur das geschossflächengewichtete aufgespaltete
Mietsäulenverfahren nach Sprengnetter zur Bodenwertermittlung geeignet.
56
Das Verfahren
sollte dann angewandt werden, wenn die Anwendung von Mietlageverfahren aufgrund einer
nicht dominierenden Erdgeschossladenmiete, wie z.B. außerhalb der Innenstadt, nicht sinnvoll
ist. An den Randbereichen der Innenstadt ist zu empfehlen, sowohl Mietlageverfahren, als auch
das geschossflächengewichtete aufgespaltete Mietsäulenverfahren nach Sprengnetter verglei-
chend zu verwenden.
In dem diskutierten Verfahren werden rechentechnisch aufwendige Modellannahmen getrof-
fen, um den Ertrag in einen Boden- und Gebäudeanteil aufzuspalten. Die Datenerhebung des
Verfahrens ist höher als die der Mietlageverfahren, bei denen die Kenntnis der Erdgeschoss-
mieten vorausgesetzt wird. Aufgrund dessen werden die Obergeschossmieten häufig sachver-
ständig geschätzt.
2.4 Residualverfahren und modifiziertes Residualverfahren
Das Residualverfahren wird für Immobilien mit Entwicklungspotential im Einzelfall ange-
wandt. Das Verfahren betrachtet ein konkretes projektbezogenes Nutzungskonzept und unter-
stützt die Investitionsentscheidung eines Investors, wenn ein Grundstück einer höherwertigen
Nutzung zugeführt werden soll.
57
Ansatz des Verfahrens ist der fiktiv ermittelte Verkehrswert eines Grundstücks, der sich nach
Berücksichtigung der beabsichtigten Projektentwicklung ergibt, unter Abzug sämtlicher Ent-
wicklungs- und Herstellungskosten.
Dieser Differenzbetrag wird als Residuum bezeichnet und
56
Zur Eignung des Mietlageverfahrens nach Strotkamp können noch keine Aussagen getroffen werden. Aus die-
sem Grund wird es hier nicht mit aufgezählt.
57
Vgl. Reuter, 2002, Zur praktikablen Verwendung des Residualverfahrens bei der Ermittlung von Verkehrswer-
ten, S. 1 ff. / Kleiber/ Simon/ Weyers, 2002, S. 561 f., S. 930 f., S. .
2 Modelle zur Ableitung von Bodenwerten aus Mieterträgen
18
ist Grundlage der Wertermittlung. Die Abb. 5 stellt das beschriebene Verfahren im Detail
dar.
58
Abb. 5
: Residualverfahren, Quelle: nach Reuter, Zur
praktikablen Verwendung des Residualverfahrens bei
der Ermittlung von Verkehrswerten, S. 1
Das Residualverfahren ist bei kritischer Betrachtung als Wertermittlungsmethode ungeeignet,
da das Verfahren nicht an vorhandene Bodenpreisinformationen angebunden ist und die Be-
trachtungsweise einseitig nach den speziellen Verhältnissen eines kalkulierenden Investors
erfolgt. Somit ist das ermittelte Residuum verkehrswertfremd und einzelfallbezogen.
59
Weiter-
hin ist darauf hinzuweisen, dass eine
hohe Anfälligkeit des Residualwertes gegenüber fehler-
haften Ansätzen gegeben ist.
60
Aufgrund der diskutierten Nachteile, ist eine Modifizierung des Residualverfahrens notwendig.
Die Modifizierung umfasst eine Anlehnung an den gewöhnlichen Geschäftsverkehr, eine er-
weiterte Betrachtung der wirtschaftlichen Nutzungskonzeption und eine Einbeziehung gesetz-
ter Kosten, die sich am Verkehrswert orientieren.
58
a.a.O..
59
Verkehrswertfremd im Sinne von § 194 BauGB.
60
Vgl. Reuter, 2002, Zur praktikablen Verwendung des Residualverfahrens bei der Ermittlung von Verkehrswer-
ten, S. 1 ff./ Kleiber/ Simon/ Weyers, 2002, S. 1123, S. 1130 ff..
Details
- Seiten
- Erscheinungsform
- Originalausgabe
- Jahr
- 2006
- ISBN (eBook)
- 9783836603164
- DOI
- 10.3239/9783836603164
- Dateigröße
- 1.5 MB
- Sprache
- Deutsch
- Institution / Hochschule
- Technische Universität Dresden – Forst-, Geo- und Hydrowissenschaften, Studiengang Geodäsie
- Erscheinungsdatum
- 2007 (Mai)
- Note
- 1,3
- Schlagworte
- dresden laden mietpreis bodenrichtwert gutachter mietlageverfahren geschäftsmiete innenstadtlage gewerbeimmobilie
