Auswirkungen der demographischen Entwicklung auf deutsche Wohnimmobilienmärkte

Tilleczek, Katharina

Auswirkungen der demographischen Entwicklung auf deutsche Wohnimmobilienmärkte

Zusammenfassung

Inhaltsangabe:Einleitung:
Deutschland befindet sich inmitten eines bedeutenden Ereignisses. Langfristig wird in der Bundesrepublik die Bevölkerung zurückgehen. Die sinkende Bevölkerung in Verbindung mit einer Verschiebung der Altersstruktur unserer Gesellschaft hat Auswirkungen auf viele Bereiche unseres Alltags. Durch die Verschiebung des Verhältnisses junger und alter Menschen zu Gunsten der Alten hat dieser übergreifende demographische Wandel in der Öffentlichkeit zurzeit vor allem in Diskussionen über Rententarife Präsenz. Nicht minder besorgniserregend sind vor diesem Hintergrund jedoch die Auswirkungen auf die heimischen Immobilienmärkte.
In einigen Regionen Deutschlands sind die Auswirkungen des demographischen Wandels heute bereits besonders stark ausgeprägt. Hauptsächlich die Region im ehemaligen Ostdeutschland ist von einer anhaltenden Abwanderung, die durch ein nachhaltiges Geburtendefizit die natürliche Abnahme der Bevölkerung noch verstärkt, gekennzeichnet. Die Wegziehenden hinterlassen spürbare Lücken. Besonders ehemalige Industrieregionen, die seit der deutschen Wiedervereinigung von Strukturschwäche gekennzeichnet sind, sind heute stark von Leerständen befallen.
Auch anderthalb Jahrzehnte nach der Wende bleibt das Land gespalten. Während vor allem der Süden Deutschlands blüht, steigt der Osten weiter ab. Zwar wird für die nächste Dekade eine wachsende Zahl von Haushalten und eine damit anziehende Wohnungsnachfrage erwartet, dennoch ist der Schrumpfungsprozess der Bevölkerung in einigen Bundesländern bereits so stark vorangeschritten, dass ein weiterhin anhaltendes Nachfragedefizit für die Immobilienwirtschaft und ihre Akteure eine ernsthafte Existenzbedrohung darstellt. Da nicht vorzeitig an problemlösenden Handlungskonzepten gearbeitet wurde, müssen sich viele Städte Ostdeutschlands nun mit diesem Problem auseinander setzen.
Auch die alten Bundesländer haben verstärkt mit wohnungswirtschaftlichen Schwierigkeiten zu kämpfen. Vor diesem Hintergrund wurden von der Bundesregierung einige Förderprogramme ins Leben gerufen, um den betroffenen Städten und Kommunen im nun erzwungenen Stadtumbauprozess finanziell zu unterstützen. In diesem Zusammenhang ergaben sich für die Wohnungswirtschaft völlig neue Aufgaben, die zu Beginn auf unbekannte Anpassungsleistungen städtischer Bau-, Raum- sowie Infrastrukturen zielten.
Problemstellung:
Ziel dieser Arbeit ist es, die Auswirkungen der Demographischen Entwicklung auf den deutschen […]

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Katharina Tilleczek

Auswirkungen der demographischen Entwicklung auf deutsche Wohnimmobilienmärkte

ISBN: 978-3-8366-0122-1

Druck Diplomica® GmbH, Hamburg, 2007

Zugl. Albert-Ludwigs-Universität Freiburg, Freiburg im Breisgau, Deutschland,

Diplomarbeit, 2006

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http://www.diplom.de, Hamburg 2007

Printed in Germany

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

EINLEITUNG ...1

1.1

Untersuchungsgegenstand ...1

1.2

Ziel der Untersuchung...2

1.3

Untersuchungsaufbau...3

DEMOGRAPHISCHE ENTWICKLUNG IN DEUTSCHLAND...5

2.1

Begriffsklärung ...5

2.2

Bestimmungsfaktoren der Demographischen Entwicklung ...6

2.3

Rückblick und Prognose ...7

2.3.1 Ostdeutschland...8

2.3.2 Gesamte

Bundesrepublik ...9

2.3.3

Weltweite Bevölkerungsstruktur im Vergleich ...11

AUSWIRKUNGEN DER DEMOGRAPHISCHEN

ENTWICKLUNG AUF DEN IMMOBILIENMARKT...13

3.1

Performance von Immobilienmärkten ...13

3.1.1 Bestandsmarkt...13

3.1.2 Mietmarkt ...14

3.1.3 Neubaumarkt...14

3.2

Bestimmungsfaktoren der Immobiliennachfrage...15

3.2.1 Demographische

Entwicklung...15

3.2.2

Entwicklung der Haushaltszahlen...16

3.2.3

Wirtschaftliche Entwicklung und Haushaltseinkommen...18

3.2.4

Immobilieneigenschaft und Gebäudestandort ...19

3.2.5 Wanderungen...22

3.2.5.1 Begriffserläuterung ...22

3.2.5.2 Wanderungen in Zahlen...23

3.2.5.2.1 Ostdeutschland...24

3.2.5.2.2 Gesamte

Bundesrepublik ...25

3.2.5.3 Motive zur Umzugsbereitschaft...26

3.3

Derzeitige Marktlage ...29

3.3.1

Räumliche Verteilung der Nachfrage ...29

3.3.2

Der Markt für Wohnimmobilien...31

3.3.2.1 Mietwohnungssegment ...33

3.3.2.2 Eigenheimsegment...36

3.3.2.3 Eine Stadt mit Zukunft...43

3.4

Rückblick und Prognose der Entwicklung des Immobilienmarktes ...45

3.4.1 Ostdeutschland...45

3.4.2 Gesamte

Bundesrepublik ...47

3.4.3

Wohnimmobilienmarkt im Europäischen Vergleich ...47

3.5

Zwischenergebnis...48

HANDLUNGSOPTIONEN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT...51

4.1

Ortsspezifische Strategien...51

4.1.1 Wirtschaftsförderung ...51

4.1.2 Beitrag

zum

Umweltschutz...53

4.1.3 Kommunale

Wohnungsversorgung ...54

4.2

Förderprogramme des Bundes und der Länder...54

4.2.1

Allgemein anerkannte Stadtentwicklungsprogramme ...55

4.2.1.1 Stadtumbau

Ost...55

4.2.1.2 Stadtumbau

West ...58

4.2.1.3 Die

soziale

Stadt ...60

4.3

Gemeinschaftsinitiativen der Europäischen Union ...63

4.4

Handlungsoptionen im Detail ...63

4.4.1 Rückbau ...63

4.4.1.1 Auflockerung der Bebauungsdichte...64

4.4.1.2 Flächenhafter

Abriss...65

4.4.1.3 Komplettabriss...65

4.4.2 Stilllegung...66

4.4.3 Aufwertung ...66

4.4.4 Umnutzung ...68

4.5

Auswirkungen der Handlungsoptionen auf den Immobilienmarkt...69

ANFORDERUNGEN AN DIE IMMOBILIENWIRTSCHAFT

VOR DEM HINTERGRUND VERÄNDERTER BEDINGUNGEN...71

5.1

Differenzierte Lebensformen der Bevölkerung ...71

5.1.1 Wohnpräferenzen...72

5.1.1.1 Wohnwünsche...73

5.1.1.2 Wohnbedürfnisse ...73

5.1.2 Lebensstilgruppen...74

5.2

Anforderungen an einzelne Wohnungsunternehmen...75

III

ZUSAMMENFASSUNG UND SCHLUSSWORT...77

ANHANG: ...79

LITERATURVERZEICHNIS... XI

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Lebenserwartung Neugeborener in den alten und neuen BL...79

Abbildung 2: Entwicklung der Fertilitätsraten in Ost- und Westdeutschland

seit 1952...80

Abbildung 3: Alteraufbau der deutschen Bevölkerung 1910, 1950, 2001

und 2050 ...81

Abbildung 4: Entwicklung der Bevölkerungszahl bis 2050 ...82

Abbildung 5: Zahl der Lebendgeburten und der Sterbefälle in der BRD

bis zum Jahr 2050 ...83

Abbildung 6: Entwicklung der Ein- und Mehrpersonenhaushalte

im Zeitablauf...84

Abbildung 7: Haushaltstypen in Deutschland 2000 ...84

Abbildung 8: Bevölkerungsentwicklung 1990-2004 ...85

Abbildung 9: Bevölkerungsentwicklung bis 2020 ...86

Abbildung 10: Zu- und Abwanderungen in Deutschland 1954-2001...87

Abbildung 11: Umzugsbereitschaft der Befragten...87

Abbildung 12: Potenzielle Umzugstreiber...88

Abbildung 13: Kostenunterschiede im Neubau

(deutschlandweit im Vergleich)...89

Abbildung 14: Stadtregionen und Agglomerationsräume in Deutschland ...90

Abbildung 15: Preisverfall für Einfamilien-, Doppel- und

Reihenhäuser seit 1995 ...91

Abbildung 16: Leerstandsquoten in Ost- und Westdeutschland...91

Abbildung 17: Leerstandsquoten in Mehrfamilienhäusern 2003...92

Abbildung 18: Zu erwartendes Leestandsrisiko in Mehrfamilienhäusern...93

Abbildung 19: Immobilienpreisentwicklung in Europa ...94

Abbildung 20: Übersicht der teilnehmenden Pilotstädte

am Stadtumbau West ...95

Abbildung 21: Teilnehmende Gemeinden am Programm Soziale Stadt ...96

Abbildung 22: Die Maslowsche Bedürfnispyramide...97

VII

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1:

Entwicklung der Fertilitätsziffer seit 1960 ...98

Tabelle 2:

Bevölkerungsentwicklung in Deutschland im Zeitraum

1991-2005 ...98

Tabelle 3:

Bevölkerungsentwicklung bis 2050...99

Tabelle 4:

Strukturierung der deutschen Haushalte nach Haushaltstypen...99

Tabelle 5:

Grenzüberschreitende Wanderungen im Zeitraum von

1991-2005 ...100

Tabelle 6:

Wanderungen zwischen den alten und den neuen

Bundesländern 1991-2005 ...101

Tabelle 7:

Bevölkerung nach Bundesländern 2004 und 2005 ...102

Tabelle 8:

grenzüberschreitende Wanderungen im Zeitraum von

1991-2005 (ausführlich) ...103

Tabelle 9:

Wohneigentum in der EU im Vergleich ...103

Tabelle 10: Kosten für den Bau eines Eigenheimes ...104

Tabelle 11: Lebensstile und soziodemographische Merkmale ...104

Abkürzungsverzeichnis

Abb. Abbildung

Abs. Absatz

AGFW

Arbeitsgemeinschaft für Wärme und Heizkraftwirtschaft

AIZ Allgemeine

Immobilienzeitung

Art. Artikel

Aufl. Auflage

BauGB Baugesetzbuch

BBR

Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung

Bd. Band

BGW

Bundesverband der deutschen Gas- und Wasserwirtschaft

BIB

Berufsverband Information Bibliothek e.V.

Brsg. Breisgau

BMVBW Bundesministerium

für

Verkehr, Bau und Stadtentwicklung

Bspw. beispielsweise

BVBW

Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen

BVR

Bundesverband der deutschen Volksbanken und Raiffeisenban-

ken

Bzgl bezüglich

bzw. beziehungsweise

ca. circa

DB Deutsche

Bank

DDR

Deutsche Demokratische Republik

DEGI

Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds

d.h. das

heißt

DST Deutscher

Städtetag

EFRE Europäischer

Fonds

für regionale Entwicklung

EU Europäische

Union

Eurostat

das Statistische Amt der Europäischen Gemeinschaften

etc. et

cetera

e.V. eingetragener

Verein

ExWoSt

Experimenteller Wohnungs- und Städtebau

Feb. Februar

FW Freie

Wohlfahrtspflege

GdW Bundesverband

deutscher

Wohnungs- und Immobilienunter-

nehmen

ggf.

gegebenenfalls

GmbH Gesellschaft

mit

beschränkter Haftung

Ifo Institut

für

Wirtschaftsforschung

insg. Insgesamt

InWIS

Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regional-

entwicklung

Jan. Januar

LBS Landesbausparkasse

Mio. Millionen

NBER

National Bureau of Economic Research

Nr. Nummer

o.V. ohne

Verfasser

ÖPVN öffentlicher

Personennahverkehr

rd. rund

S. Seite

s. siehe

Sep. September

u.a. und

andere

u.a. unter

anderem

UNFPA

United Nations Population Fund

usw.

und so weiter

überarb. überarbeitete

VdW Vereinigung

deutscher Wirtschaftsarchivare

Vgl. Vergleiche

Vhw Bundesverband

für

Wohneigentum und Stadtentwicklung e.V.

VkU

Verband kommunaler Unternehmen

vollst. vollständig

z.B. zum

Beispiel

1 Einleitung

1.1 Untersuchungsgegenstand

Deutschland befindet sich inmitten eines bedeutenden Ereignisses. Langfristig wird

in der Bundesrepublik die Bevölkerung zurückgehen. Die sinkende Bevölkerung in

Verbindung mit einer Verschiebung der Altersstruktur unserer Gesellschaft hat

Auswirkungen auf viele Bereiche unseres Alltags. Durch die Verschiebung des

Verhältnisses junger und alter Menschen zu Gunsten der Alten hat dieser übergrei-

fende demographische Wandel in der Öffentlichkeit zurzeit vor allem in Diskussi-

onen über Rententarife Präsenz. Nicht minder besorgniserregend sind vor diesem

Hintergrund jedoch die Auswirkungen auf die heimischen Immobilienmärkte. In

einigen Regionen Deutschlands sind die Auswirkungen des demographischen

Wandels heute bereits besonders stark ausgeprägt. Hauptsächlich die Region im

ehemaligen Ostdeutschland ist von einer anhaltenden Abwanderung, die durch ein

nachhaltiges Geburtendefizit die natürliche Abnahme der Bevölkerung noch ver-

stärkt, gekennzeichnet. Die Wegziehenden hinterlassen spürbare Lücken. Beson-

ders ehemalige Industrieregionen, die seit der deutschen Wiedervereinigung von

Strukturschwäche gekennzeichnet sind, sind heute stark von Leerständen befallen.

Auch anderthalb Jahrzehnte nach der Wende bleibt das Land gespalten. Während

vor allem der Süden Deutschlands blüht, steigt der Osten weiter ab. Zwar wird für

die nächste Dekade eine wachsende Zahl von Haushalten und eine damit anziehen-

de Wohnungsnachfrage erwartet, dennoch ist der Schrumpfungsprozess der Bevöl-

kerung in einigen Bundesländern bereits so stark vorangeschritten, dass ein weiter-

hin anhaltendes Nachfragedefizit für die Immobilienwirtschaft und ihre Akteure

eine ernsthafte Existenzbedrohung darstellt. Da nicht vorzeitig an problemlösenden

Handlungskonzepten gearbeitet wurde, müssen sich viele Städte Ostdeutschlands

nun mit diesem Problem auseinander setzen. Auch die alten Bundesländer haben

verstärkt mit wohnungswirtschaftlichen Schwierigkeiten zu kämpfen. Vor diesem

Hintergrund wurden von der Bundesregierung einige Förderprogramme ins Leben

gerufen, um den betroffenen Städten und Kommunen im nun erzwungenen Stadt-

umbauprozess finanziell zu unterstützen. In diesem Zusammenhang ergaben sich

für die Wohnungswirtschaft völlig neue Aufgaben, die zu Beginn auf unbekannte

Anpassungsleistungen städtischer Bau-, Raum- sowie Infrastrukturen zielten.

1.2

Ziel der Untersuchung

Ziel dieser Arbeit ist es, die Auswirkungen der Demographischen Entwicklung auf

den deutschen Immobilienmarkt darzustellen. Der Schwerpunkt wird dabei auf den

Wohnimmobilienmarkt gesetzt. In Deutschland existieren neben Regionen mit ei-

ner sehr guten und zukunftsträchtigen wirtschaftlichen Entwicklung auch solche,

die von Strukturschwäche und Wirtschaftsabschwung gekennzeichnet sind. Derzeit

charakteristisch für gute Entwicklungen sind vor allem die großen Ballungsräume

und der gesamte süddeutsche Raum. Durch enorme Zuwanderung ist dort das

Thema Wohnungsmangel aktuell, während gleichzeitig Wohnungsleerstand als

Folge ausgebliebenen Wirtschaftswachstums in Regionen mit starken wirtschaftli-

chen Einbußen zu beobachten ist. Von besonderem Interesse sind an vornehmlich

Gegenden, die durch die Bevölkerungsabnahme und durch zusätzliche Abwande-

rungsprozesse besonders stark von der Demographischen Entwicklung betroffen

sind. Der Fokus der hier angestellten Betrachtungen wird auf Städte und Regionen

gelegt, wo bereits vorhandene Bestände auf eine nicht ausreichende Nachfrage zu-

rückgreifen. Der Wohnungsleerstand ist in diesem Zusammenhang oft nicht nur

konjunkturell bedingt. Vielmehr handelt es sich um einen strukturellen Leerstand.

Dort ist es notwendig verstärkt Handlungsoptionen anzuwenden, die die Vermarkt-

barkeit verschiedener Wohnimmobilien langfristig gewährleisten. Deshalb sollen

im Hinblick auf den Angebotsüberhang verschiedene Förderprogramme vorgestellt

und mögliche Handlungsoptionen dargestellt werden. In vielen Städten der Bun-

desrepublik ist eine zunehmende soziale Entmischung der Wohngebiete zu beo-

bachten, die mit der Abwertung von ganzen Stadtteilen und misslicher Sozialstruk-

tur verbunden ist. Infolge dessen machen sich Migrationsprozesse bemerkbar, wel-

che diese ohnehin problematische Entwicklung noch verschärfen. Die Zersiedelung

stadtnaher Regionen und die Bildung sozialer Brennpunkte in den Städten sind nur

zwei der vielen Warnhinweise für einen möglichen Zusammenbruch von Woh-

nungsteilmärkten. Entwicklungen dieser und ähnlicher Art sind seit einigen Jahren

verstärkt in den Großwohnsiedlungen (traditionelle Plattenbauten der ehemaligen

DDR) der neuen Bundesländer zu beobachten, und bleiben trotz aller Bemühungen

um Problemlösung bis heute weiterhin äußerst prekär. Parallel dazu ist in den alten

Bundesländern der Erhalt von preiswertem Wohnraum für sozial schwächere

Haushalte nach wie vor heikel, und führt mitunter zu einer ähnlichen Problemstel-

lung wie in Ostdeutschland. Monostrukturierte Siedlungen sind sowohl für Kom-

munen als auch für deren Wohnungsmärkte gefährlich. Vor diesem Hintergrund

sehen sich die Wohnungsmärkte der Tatsache gegenüber, nicht auf ausreichende

Nachfrage für bereits vorhandene Immobilien zu treffen. Nichtsdestotrotz stecken

im Rahmen der Demographischen Entwicklung im Gesamtgeschehen zahlreiche

von der Wohnungs- und Bauwirtschaft bisher jedoch nicht ausreichend ausge-

schöpfte Potenziale, die es im Zuge der aktuellen und künftigen Entwicklungen zu

entdecken und aufzugreifen gilt.

1.3 Untersuchungsaufbau

Grundlage der in dieser Arbeit dargestellten Überlegungen ist die Demographische

Entwicklung in Deutschland und deren Auswirkungen auf die Immobilienwirt-

schaft. Zunächst soll der Begriff der Demographie erklärt, sowie in seine Bestim-

mungskomponenten zerlegt werden. Daraufhin wird ein kurzer Rückblick der De-

mographischen Entwicklung sowohl in Ostdeutschland, in der gesamten Bundesre-

publik als auch im weltweiten Vergleich vorgenommen, um später eine mögli-

cherweise denkbare Prognose der Bevölkerungsentwicklung erstellen zu können.

Die Auswirkungen der Demographischen Entwicklung auf den Immobilienmarkt

sowie die derzeitige Marktsituation werden im dritten Teilabschnitt aufgezählt, wo

anschließend ein knappes Zwischenergebnis formuliert wird. Man kommt hier

erstmals zum Schluss, dass der insgesamt zu erwartende Rückgang der Bevölke-

rungszahl, die Konzentration der Menschen auf die Ballungsräume mit knappem

Bauland, sowie die Umsetzung der im Rahmen der Stadtumbauprogramme reali-

sierten Eingriffe in heutiger Zeit vermehrt dazu führen, dass sich Baumaßnahmen

zunehmend auf Sanierung und Abriss, sowie das Füllen von Baulücken im inner-

städtischen Bereich konzentrieren. Im darauf folgenden Abschnitt wird auf ver-

schiedene Handlungsoptionen der Immobilienwirtschaft aufmerksam gemacht, wo

neben ortsspezifischen Strategien und Gemeinschaftsinitiativen der EU, drei der

bundesweit wichtigsten und bekanntesten Bund-Länder-Programme vorgestellt

werden. Dabei wird auch auf die einzelnen möglichen Handlungsoptionen im

Kampf gegen den Leerstand eingegangen. Nicht zuletzt werden die Anforderungen

an die Wohnungswirtschaft mittels verschiedener Wohnpräferenzen der Gesell-

schaft angesprochen, um daraufhin einige problemlösende Ansätze zu nennen. Im

allerletzten Abschnitt folgt nach einer kurzen Zusammenfassung des geschilderten

Sachverhalts schließlich das Schlusswort.

2. Demographische Entwicklung in Deutschland

2.1 Begriffsklärung

Demographie ist eine wissenschaftliche Disziplin, die auch unter dem Begriff Be-

völkerungswissenschaft bekannt ist. Sie befasst sich mit den Zusammenhängen und

Gesetzmäßigkeiten von Bevölkerungsvorgängen, d.h. der unter anderem durch

Sterblichkeit, Geburten sowie Wanderungen bewirkten Veränderungen des gesam-

ten Bevölkerungsbestandes. Mit Hilfe statistischer Methoden werden der Zustand

und die Veränderung der Bevölkerungszahl bzw. ihrer Zusammensetzung erfasst.

Zusammengefasst in Zahlen und Kennziffern wird dabei beschrieben, wie sich ne-

ben der Bevölkerungszahl auch ihre Strukturen durch demographische Ereignisse

verändern. Generell lässt sich die Bevölkerung unter dem Aspekt ihrer Zahl und

ihrer Zusammensetzung zu einem gegebenen Zeitpunkt und unter dem Gesichts-

punkt ihrer Dynamik in einem bestimmten Zeitintervall darstellen. Ohne jegliche

Differenzierung der Personen wird die Bevölkerungszahl durch den zeitpunktbezo-

genen Bevölkerungsstand ausgewiesen. Die Bevölkerungsstruktur hingegen berich-

tet über spezifische soziodemographische Merkmale der Personen. Dabei wird u.a.

nach Alter, Geschlecht, Nationalität, Zivilstand und Haushaltsstruktur unterschie-

den. Nicht zuletzt registriert die Bevölkerungsbewegung die laufenden Verände-

rungen, denen die Bevölkerung innerhalb eines bestimmten Zeitraumes unterliegt.

Dabei sind für die Veränderungen des Bestandes diverse demographische Ereignis-

se verantwortlich. Während durch die natürliche Bevölkerungsentwicklung die

absolute Anzahl der Bevölkerung beeinflusst wird, bestimmt die räumliche Bevöl-

kerungsentwicklung zusätzlich ihre geografische Verteilung.

Im Einklang mit der Immobilienwirtschaft wird, wie auch in dieser Arbeit, vom so

genannten Demographischen Wandel oder Demographischer Entwicklung gespro-

chen. Gemeint ist damit die prognostizierte Veränderung der Gesellschaft, die so-

wohl von der natürlichen als auch von der räumlichen Bevölkerungsentwicklung

bestimmt und geprägt wird. Im Verlauf der Arbeit wird auf diese Bestimmungsfak-

toren ausführlicher eingegangen.

Vgl. Brockhaus-Enzyklopädie,1987, S. 247.

2.2

Bestimmungsfaktoren der Demographischen Entwicklung

In Deutschland werden seit etwa 30 Jahren nicht genug Kinder geboren, um die

Bevölkerungszahl (ohne die Zuwanderung aus dem Ausland) stabil zu halten.

Maßgebend zur natürlichen Bevölkerungsentwicklung lassen sich anhand von An-

nahmen zur Fertilität

und Lebenserwartung bestimmte Trendszenarien bestimmen

bzw. entwickeln. Mit knapp 1,4 Kindern pro Frau

liegt die Fertilitätsrate in der

Bundesrepublik deutlich unter dem notwendigen Selbsterhaltungsniveau der

Volkswirtschaft von rund 2,1. Allerdings sind die Fertilitätsraten regional gesehen

durchaus unterschiedlich, wobei markante Unterschiede nicht nur im Ost-West-

Vergleich (s. Tabelle 1)

bestehen. Hauptsächlich in Großstädten werden eher nied-

rige, in ländlichen Gebieten dagegen eher überdurchschnittliche Fertilitätsraten

beobachtet. Laut Feststellungen des Berlin-Instituts für Weltbevölkerung waren die

Frauen des Jahrgangs 1935 die letzten, die im Schnitt 2,1 Kinder bekamen, um so-

mit absolut gesehen das notwenige Selbsterhaltungsniveau der Volkswirtschaft zu

gewährleisten.

Gemessen an der Geburtenziffer

war Deutschland vergangenes

Jahr mit einer Ziffer von 8,33 das geburtenschwächste Land innerhalb der europäi-

schen Union. Die Ursache für das in der Bundesrepublik auftretende Geburtendefi-

zit liegt in der Veränderung der Gesellschaftsstruktur verankert. Die Fertilitätsraten

sind in ganz Europa seit dem Pillenknick Ende der 60er Jahre auf einem konstanten

niedrigen Niveau. Im Laufe der Zeit hat sich das Gebärverhalten der Frauen in der

Bundesrepublik, sowie in anderen westlichen Ländern stark verändert. Die Geburt

des ersten Kindes hat sich um Jahre hinausgezögert und erfolgt heute durchschnitt-

lich viel später. Nicht unwesentlich sind hierbei die Abhängigkeit von der berufli-

chen Qualifikation der Frau und ihre somit gestiegene Erwerbsneigung. Je höher

die Qualifikation, der akademische Grad und die Teilnahme am Berufsleben, desto

Vgl. DB Research, Demographie lässt Immobilien wackeln, 2003, S. 2.

Die allgemeine Fertilitätsrate gibt die Zahl der lebend geborenen Kinder je 1000 Frauen im

gebärfähigen Alter zwischen 15 und 45 Jahren (manchmal zwischen 15 und 49 Jahren) an. Die

Berechnung erfolgt unabhängig vom Familienstand der Frauen bzw. der Legitimität der Kin-

der. Vgl. dazu: Gabler-Wirtschafts-Lexikon, F.-K. 13. Aufl., 1992, S.1116f.

Vgl. Statistisches Bundesamt, 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung.

Diese und sämtliche folgenden Tabellen sowie Abbildungen befinden sich im Anhang.

Vgl. Hegenbarth, C., Aus der Not eine Tugend machen, 2005, S. 3.

Die Geburtenziffer (rohe Geburtenrate) bezeichnet die Zahl der lebend geborenen Kinder pro

Jahr je 1000 Einwohner eines abgegrenzten Gebietes. Anders als Fertilitätsraten werden also

hier die Geburten nicht nur auf Frauen im gebärfähigen Alter, sondern auf die Gesamtpopula-

tion innerhalb dieses abgegrenzten Gebietes bezogen.

älter ist statistisch die Frau bei der Geburt ihres ersten Kindes.

Grundsätzlich trifft

allgemeine Aussagen über die Bevölkerungsentwicklung die so genannte Struktur-

komponente der Demographischen Entwicklung. Sie gibt Auskunft über diejenige

Menge an Personen, die potenziell zur Reproduktion der Gesellschaft fähig sind, d.

h. vornehmlich über Frauen im gebärfähigen Alter. Darüber hinaus bilden Angaben

über den Altersaufbau einer Gesellschaft und seine Entwicklung einen weiteren

Teil der Strukturkomponente. Der Altersaufbau stellt ebenfalls ein entscheidendes

Kriterium für die Reproduktion einer Gesellschaft dar, denn je älter eine Gesell-

schaft im Durchschnitt ist, desto weniger Menschen sind potenziell dazu in der

Lage Kinder in die Welt zu setzen.

Bedingt durch die steigende Lebenserwartung

(s. Abb.1) und das damit steigende Durchschnittsalter, verringert sich die Wahr-

scheinlichkeit eines Bevölkerungswachstums. Die Lebenserwartung für Frauen ist

stets höher als die von Männern. Seit 1972 verzeichnet Deutschland einen kontinu-

ierlichen Sterbefallüberschuss der am aktuellen Rand weiter zunimmt. Ein Sterbe-

fallüberschuss liegt vor, wenn die Sterberate innerhalb einer abgegrenzten Region

und eines definierten Zeitraums über der Geburtenrate liegt.

So kündigt sich der

Demographische Wandel in der Bundesrepublik bereits seit Jahrzehnten an. Auf

die Wanderungsbewegung als weiteren Demographischen Faktor wird im Verlauf

dieser Arbeit näher eingegangen.

2.3

Rückblick und Prognose

Seit Anfang der 50er Jahre führt das Statistische Bundesamt Bevölkerungsvoraus-

berechnungen durch. Diese zeigen uns, wie sich neben der absoluten Bevölke-

rungszahl auch der Altersaufbau der Bevölkerung unter bestimmten Annahmen

innerhalb eines festgelegten Zeitraumes verändert. Da sich demographische Pro-

zesse etappenweise vollziehen und sich auf den Bevölkerungsstand erst nach eini-

gen Jahrzehnten vollständig auswirken, werden für Bevölkerungsvorausberechnun-

gen häufig Zeitspannen von bis zu 50 Jahren gewählt. Im Lichte dieser Prozeduren

ist ein Blick in die Zukunft möglich, der uns Aussagen über bisher unsichtbare je-

doch vorprogrammierte künftige Bevölkerungsveränderungen liefert. Zusätzlich

Vgl. Butterwege, Chr., Demographie als Demagogie, 2004, S. 9.

Vgl. BBR, Raumordnungsbericht 2000.

Vgl. Statistisches Bundesamt, 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung.

dazu werden wichtige Frühindikatoren für Wirtschaft, Politik und Gesellschaft er-

sichtlich. Eine Bevölkerungsvorausberechnung wird meist mittels einer national

und international bewährten Fortschreibungsmethode realisiert. Anhand der Anga-

ben von bisherigen Verläufen werden Bestände für die anschließenden Jahre ermit-

telt. Da jedoch alle Bevölkerungsvorausberechnungen auf Annahmen basieren,

sind sie häufig mit gewissen Unsicherheiten behaftet.

In der vorliegenden Arbeit werden keine eigenen Prognosen erstellt, da die Erarbei-

tung wissenschaftlich fundierter Prognosen den Rahmen dieser Arbeit sprengen

würde. Alle Zahlen und Angaben zur Bevölkerungsstatistik beziehen sich auf Da-

tenbasis des Statistischen Bundesamtes, sowie des United Nations Population Fund

und werden auch als solche mittels der Fußnoten kenntlich gemacht.

Um Aussagen über die zukünftige Entwicklung der Bevölkerung treffen zu können,

sollte vorab eine kurze Betrachtung der historischen Demographischen Entwick-

lung vorgenommen werden. In den 50er und 60er Jahren des vergangenen Jahr-

hunderts ereignete sich in Deutschland als Gefolge des wirtschaftlichen Auf-

schwungs ein Baby-Boom, der etwa Mitte der 60er Jahre seinen Gipfel erreichte,

um danach durch den so genannten Pillenknick abrupt wieder abzubrechen (s. Abb.

2).

Im Anschluss daran kam es zu einer leichten Stagnation der Bevölkerung, bis

zum Jahr 1990, wo sie im Zuge der deutschen Wiedervereinigung über einen kur-

zen Zeitraum wieder zunahm. Vergangenes Jahr büßte die Bundesrepublik gegen-

über 2004 rd. 62.000 Personen ein (s. Tabelle 2). Auch künftig ist in Deutschland

von einem anhaltenden Bevölkerungsrückgang auszugehen (s. Tabelle 3).

2.3.1 Ostdeutschland

Der Osten hat seit der Wende verstärkt mit einem Bevölkerungsverlust zu kämp-

fen. Nicht nur die natürliche Bevölkerungsentwicklung führt mehr oder weniger

zur Entvölkerung der ostdeutschen Region. Vielmehr wird die Ursache vor allem

bei der laufenden Abwanderung, vor allem junger Personen und Haushalte festge-

macht. Bereits kurz nach der Wiedervereinigung war eine Ost-West Wanderung zu

beobachten. Im Zeitverlauf hat sich diese Abwanderungstendenz jedoch in ihrem

Vgl. Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 6. Juni 2003.

Bis hierhin beziehen sich die im Abschnitt genannten Aussagen ausschließlich auf West-

deutschland.

Vgl. Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 20. Januar 2006.

Ausmaß bereits abgeschwächt.

Die anhaltend ungünstige wirtschaftliche Ent-

wicklung lässt nur wenig rosige Zukunftsaussichten in den neuen Bundesländern

zu und der demographisch bedingte Strukturwandel bedroht ernsthaft die Funkti-

onsfähigkeit städtischer Strukturen. Oft hängt die Abwanderung in den Westen vor

allem mit der Arbeitsmarktentwicklung zusammen.

Betrachtet man etwa die Be-

völkerungsentwicklung der 90er Jahre, so waren es schwerpunktmäßig die kreis-

freien Städte der neuen Bundesländer, die einen immensen Bevölkerungsverlust

hinnehmen mussten.

Betrachtet man neue und alte Bundesländer differenziert,

sind wie an den Abb. 1 und 2 deutlich erkennbar ist, sowohl die Fertilitätsraten als

auch die Lebenserwartung in den neuen Bundesländern niedriger als im Westen.

2.3.2 Gesamte

Bundesrepublik

2005 haben nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes in Deutschland ca.

82,45 Mio. Menschen gelebt. Die Bevölkerung ist somit gegenüber dem Vorjahr

leicht zurückgegangen, denn Ende 2004 waren bundesweit rd. 82,50 Mio. Einwoh-

ner zu verzeichnen. Dabei übertraf die Zahl der Sterbefälle eindeutig die der Le-

bendgeborenen.

Selbst der errechnete Zuwanderungsüberschuss von insgesamt

79.000 Personen konnte das 2005 bestehende Geburtendefizit nicht ausgleichen.

Ersichtlich wird dies aus den Zahlen der Tabelle Nr. 2. Man achte dabei vor allem

auf die Jahre 1998, sowie 2003-2005 wo selbst ein positiver, wenn auch nicht über-

aus hohe Wanderungssaldo den bestehenden Sterbefallüberschuss nicht kompensie-

ren konnte und in diesen Jahren folglich zu einem Bevölkerungsrückgang führte.

Auch die zukünftige Demographische Entwicklung in der Bundesrepublik wird

weiterhin sowohl durch das niedrige Geburtenniveau als auch den damit verbunde-

nen Sterbefallüberschuss gekennzeichnet sein. Seit 1905 nimmt die Anzahl der

jährlichen Geburten in der Bundesrepublik tendenziell ab. Auf geburtenschwache,

folgen im Abstand von jeweils etwa 20-30 Jahren zwar geburtenstarke Jahrgänge,

Vgl. o.V., Europaweit 1500 Standorte im Vergleich, 2005/2006, S. 34.

Vgl. o.V., Deutschland zieht um, 2005, S. 11.

dies sind die Städte Hoyerswerda (-26,0 %), Schwerin (-20,5 %), Halle/Saale (-20,1 %), Gör-

litz (-19,4 %), Rostock (-19,2 %), Chemnitz (-18,6 %), Greifswald (-18,1 %), Neubranden-

burg (-17,9 %), Cottbus (-17,7 %) oder Magdeburg (-17,2 %). Vgl. dazu: Klemmer, P., Demo-

graphie und Immobilienwirtschaft, 2005.

Vgl. Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 20. Januar 2006.

Vgl. Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 19. Juli 2006.

die jedoch die Bevölkerungsabnahme nicht in besonderem Maße beeinflussen kön-

nen.

Das Hineinwachsen dieser geburtenstarken Jahrgänge in hohe Altersgruppen

dürfte bis zum Prognosezeitpunkt 2050 nämlich zu einer vorläufigen Zunahme der

jährlichen Sterbefälle führen. Die geburtenschwachen Jahrgänge hingegen be-

schleunigen die absolute Abnahme der Bevölkerung rapide. An der so genannten

Bevölkerungspyramide, die Aussagen über den Altersaufbau liefert, sind die im

Zeitablauf regelmäßig auftretenden geburtenstarken Jahrgänge zu erkennen. Sicht-

bar sind sie an den sich durch die verschiedenen Altersklassen ziehenden Wellen,

die sich Jahr für Jahr in der Pyramide nach oben verschieben. Auch eine auftreten-

de überdurchschnittlich hohe jährliche Anzahl von Todesfällen ist an einer Bevöl-

kerungspyramide deutlich sichtbar. An der Darstellung vom Jahr 1950 ist eindeutig

der Einschnitt der 30-35jährigen zu erkennen, der größtenteils auf Kriegsverluste

im Zweiten Weltkrieg zurückzuführen ist (s. Abb. 3).

Laut Aussagen des Statistischen Bundesamtes wird sich zahlenmäßig künftig das

Verhältnis von jungen und älteren Menschen massiv verschieben. Um es präziser

auszudrücken, wird in Zukunft nicht nur die Einwohnerzahl abnehmen, sondern die

Gesellschaft im Gesamten altern. Aufgrund der heutigen modernen Medizin wird

die derzeit errechnete durchschnittliche Lebenserwartung von 76,2 Jahren für

Männer und 81,9 Jahren für Frauen

in Zukunft weiterhin ansteigen. Nach den

Ergebnissen der 10. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung

wird bis zum

genannten Zeitpunkt 2050 die Hälfte der deutschen Bevölkerung älter als 48 Jahre,

jeder dritte Deutsche sogar älter als 60 Jahre alt sein. Die ehemals (vom Jahr 1910)

eindeutig erkennbare Bevölkerungspyramide bildet sich nach und nach zu einer

Vgl. Butterwege, Chr., Demographie als Demagogie, 2004, S. 9.

Vgl. Statistisches Bundesamt, 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung.

Vgl. ebenda.

Die hier erwähnte 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung bis zum Jahr 2050 auf

Bundesebene wurde auf Basis des Bevölkerungsstandes vom 31.12.2001 durchgeführt. Sie be-

schreibt die Größe und den Altersaufbau der Bevölkerung bis zum Prognosezeitpunkt 2050.

Alle Annahmen wurden hinsichtlich der wichtigsten Komponenten der Bevölkerungsentwick-

lung getroffen: der Lebenserwartung, der Geburtenhäufigkeit sowie der Außenwanderungen.

Die Unterschiede zur vorherigen 9. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (basierend

auf dem Bevölkerungsstand vom 1.1.1998) beste-hen vor allem in den Annahmen zur Lebens-

erwartung, die zum damaligen Zeitpunkt geringfügig niedriger war als die in der 10. ange-

nommene.

Vasenform ab (s. Abb. 3). Zieht man die so genannte ,,mittlere Variante"

zur

Prognoseberechnung heran, wird die Bevölkerungszahl ab 2017 eindeutig nachhal-

tig zurückgehen, und bis zum Jahr 2050 mit rd. 75 Millionen Einwohnern auf das

Niveau des Jahres 1963 sinken (s. Abb. 4).

Ferner ist bis zum Prognosezeitpunkt

2050 davon auszugehen, dass auch künftig die Sterberate die der Lebendgeborenen

übersteigen wird (s. Abb. 5).

2.3.3 Weltweite Bevölkerungsstruktur im Vergleich

Die Bevölkerungsentwicklung in Europa bildet im Vergleich zur weltweiten Be-

völkerungsstruktur eine Ausnahme, denn außer in Europa wird auf allen anderen

Kontinenten der Welt die Bevölkerung bis zum Beobachtungsjahr 2050 wachsen.

Besonders in unterentwickelten Ländern sind derzeit trotz sinkender Geburtenraten

weiterhin hohe Wachstumsraten der Bevölkerung zu beobachten, da die geburten-

starken Jahrgänge der vergangenen Jahre noch in die Familienbildungsphase kom-

men werden. Selbst Amerika weist hohes Bevölkerungswachstum auf, welches

jedoch nicht nur auf Latein- und Südamerika beschränkt ist. Nach Schätzungen der

UN wird die Weltbevölkerung bis 2050 eine Summe von 9,1 Milliarden Menschen

erreichen. Diese Zahl liegt heute bei rd. 6,5 Milliarden. Der Großteil des Wachs-

tums wird sich künftig auf die ärmeren Länder und Regionen beschränken, auch

dort allerdings im Laufe der Zeit zurückgehen. In Europa schrumpft die Bevölke-

rung mit Ausnahme von einigen Staaten, wie bspw. Frankreich, Großbritannien

und die Niederlande. Der größte Rückgang wird in Süd- und Osteuropa zu ver-

zeichnen sein. Während auch in Westeuropa die Bevölkerung insgesamt zurückge-

hen wird, ist von der UN für die nördlichen Staaten ein Bevölkerungszuwachs

prognostiziert worden (s. Tabelle 3). Der für Deutschland prognostizierte Bevölke-

rungsrückgang von -4,7% liegt relativ weit unter dem europäischen Durchschnitt

Der ,,mittleren Variante" liegen folgende Annahmen zu Grunde: weiterhin konstante Gebur-

tenhäufigkeit von durchschnittlich 1,4 Kindern pro Frau; Erhöhung der Lebenserwartung bei

der Geburt bis zum Jahr 2050 für Jungen auf 81,1 Jahre und für Mädchen auf 86,6 Jahre, so-

wie ein jährlicher positiver Wanderungssaldo von rund 200.000 Personen. Vgl. dazu: 10. ko-

ordinierte Bevölkerungsvorausberechnung.

Vgl. Statistisches Bundesamt, 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung.

von -10,2%.

Im Gesamten ist der Bevölkerungsrückgang für die Bundesrepublik

zwar schmerzlich, im europäischen Vergleich jedoch nur unterdurchschnittlich.

Errechnet anhand der in Tabelle 5 angegebenen Werte der UNFPA.

Vgl. UNFPA, The state of world population 2006.

3. Auswirkungen der Demographischen Entwicklung auf den

Immobilienmarkt

3.1

Performance von Immobilienmärkten

Zur genaueren Analyse der Geschehnisse am Wohnungsmarkt empfiehlt es sich,

ihn in seine Bestandteile zu untergliedern. Obwohl jede einzelne Komponente am

Wohnungsmarkt ein separat abgegrenztes Segment darstellt, bestehen insbesondere

bei der Zuordnung verschiedener Immobilienobjekte zu einem der in diesem Ab-

schnitt genannten drei Teilmärkte klare Zusammenhänge. Deren differenzierte Be-

trachtung ist an dieser Stelle für den weiteren Verlauf der Arbeit deshalb vorteil-

haft, weil jedes einzelne Teilmarktsegment unter wohnungspolitischen Gesichts-

punkten einen unterschiedlichen Einfluss auf das Gesamtgeschehen am Woh-

nungsmarkt ausübt. Im Folgenden sollen deshalb die einzelnen Wohnungsmarkt-

komponenten in ihrer Zusammensetzung genauer definiert werden. Die Verände-

rung der Bestandskomponenten der Wohnungsteilmärkte wird im Zusammenhang

mit der Demographischen Entwicklung vor allem durch die Nahwanderung beein-

flusst. Im Bezug auf das absolute Wohnflächenangebot bilden alle drei Teilmärkte

eine Einheit.

3.1.1 Bestandsmarkt

Der Begriff des Wohnungsbestandsmarktes steht für alle spätestens im vorange-

gangenen Jahr fertig gestellten Wohnungseinheiten. Unabhängig davon ob sie auf

dem Mietwohnungsmarkt gehandelt oder sich im privaten Eigentum befinden, fällt

das gesamte bestehende Immobilienkapital in den Teilmarkt des Wohnungsbestan-

des.

Nach ähnlichen Kriterien wie bei einem secondhand Geschäft, werden am

Wohnungsbestandsmarkt die Eigentumsrechte von bestehenden Wohnungen bzw.

Häusern gehandelt. Der Preis ergibt sich dabei aus den Verhandlungen der aktuel-

len Eigentümer, die auf dem Wohnungsmarkt als Anbieter auftreten und der Nach-

Vgl. Barner, R., Wohnungsproblematik in Deutschland, 1999, S. 46f.

frager nach Bestandsimmobilien.

Wohnungen und Häuser übertreffen in ihrer

Funktion als Konsumgüter in ihrer Nutzungsdauer alle anderen lebensnotwendigen

Güter. Je nach Beschaffenheit, Instandhaltungsaufwand und Intensität der Nutzung

als Konsumgut, geht man bei Wohnbeständen in der Regel von einer Nutzungsdau-

er von mindestens 60 bis 100 Jahren aus. Diese Zeitspanne kann jedoch durch

grundlegende Sanierungen der bestehenden Wohneinheiten zusätzlich deutlich ver-

längert werden, sodass der bestehende Wohnraum über mehrere Generationen hin-

weg genutzt werden kann.

3.1.2 Mietmarkt

Als Synonym für den Mietmarkt wird oft auch der Begriff des Wohnungsnut-

zungsmarktes verwendet. Es handelt sich hierbei um einen Teilmarkt des oben be-

schriebenen Wohnungsbestandsmarktes. Etwas näher betrachtet fällt unter den

Begriff des Mietmarktes jedoch für gewöhnlich nur derjenige Teil des gesamten

Wohnungsbestandes, der für Mietzwecke genutzt wird. Die Miete ist das Entgelt,

das Eigentümer für die Fremdnutzung ihrer Wohnungen erheben. Eigentumswoh-

nungen sowie Eigenheime, welche üblicherweise dauerhaft vom Eigentümer selbst

zu Wohnzwecken genutzt werden

, bleiben im Mietmarktsegment unberücksich-

tigt. Der Wohnungsnutzungsmarkt ist als Markt für Konsumgüter zu klassifizieren,

auf dem private Haushalte als Nachfrager den Anbietern der Wohnungswirtschaft

gegenüberstehen.

3.1.3 Neubaumarkt

Die Errichtung neuer Wohneinheiten obliegt dem Teilsegment des so genannten

Wohnungsneubaumarktes. Die vom Neubaumarkt errichteten Immobilienbauten

verändern den Gesamtwohnungsbestand und beeinflussen folglich die Reichweite

des Mietmarktes. Nach dem Prinzip des typischen Angebot- und Nachfragekonzep-

Vgl. Dopfer, T., Der westdeutsche Wohnungsmarkt, 2000, S. 51ff.

Vgl. ebenda S. 13ff.

Die Eigentumsquote am deutschen Immobilienmarkt beläuft sich aktuell auf rd. 43%. Nach

dem Eigentümer-Nutzer- Prinzip, vermieten die selbstnutzenden Eigentümer die Immobilie in

fiktiver Weise an sich selbst.

Vgl. Dopfer, T., Der westdeutsche Wohnungsmarkt, 2000, S. 21.

tes treffen am Neubaumarkt die Bauwirtschaft als Anbieter und die Wohnungswirt-

schaft bzw. die privaten Bauherren als Nachfrager aufeinander.

Durch die oben

genannte lange Lebens- und Nutzungsdauer von Wohnraum fällt das Neubauange-

bot im Verhältnis zum Angebot aus dem Bestand sehr gering aus. So beträgt der

Anteil der Neubauwohnungen lediglich nur ein bis zwei Prozent des Gesamtbe-

standes.

Im Lichte der aktuellen, wie künftigen Demographischen Entwicklung

leistet der Neubaumarkt vor allem im Segment der Mietwohnungen bisher wenig

befriedigende Ergebnisse, da die von der Bauwirtschaft getätigten Fertigstellungen

die jährlich bundesweit benötigten Neubaukapazitäten weit unterschreiten.

3.2

Bestimmungsfaktoren der Immobiliennachfrage

Der Immobilienmarkt ist, wie der Name bereits deutlich macht, aufgrund der Im-

mobilität der Produkte nicht als eine Einheit, sondern stets regional zu betrachten.

Bei näherer Untersuchung des Wohnungsmarktes handelt es sich demnach um ei-

nen in zahlreiche Teilmärkte gegliederten Markt. Abgesehen von der in Abschnitt

3.1. vorgenommen fachlichen Teilmarktanalyse sind darüber hinaus Städte, ganze

Stadtregionen oder räumlich abgegrenzte Gebiete als regionale Teilmärkte zu be-

trachten. Hier erfolgt die Abgrenzung also aus rein geographischer Sicht. Bei der

Analyse der einzelnen Bestimmungsfaktoren der Wohnraumnachfrage müssen die

nachfolgend genannten Kriterien ebenfalls als regional abgegrenzt betrachtet wer-

den.

3.2.1 Demographische

Entwicklung

Zu den wichtigsten Bestimmungsfaktoren der Nachfrage nach Wohnraum zählen

die demographischen Komponenten und deren Entwicklungsgang. Die Bevölke-

rungsentwicklung bestimmt die Menge und die Zusammensetzung der potenziellen

Nachfrager nach Wohnimmobilien. Selbst wenn eine steigende Bevölkerung nicht

mit einer steigenden Nachfrage und eine sinkende Bevölkerung nicht mit einer sin-

Vgl. Barner, R., Wohnungsproblematik in Deutschland, 1999, S. 46f.

Vgl. Dopfer, T., Der westdeutsche Wohnungsmarkt, 2000, S. 21.

Vgl. Hassefeld, G., Wachsende Kopplung wohnungspolitischer Fragen mit dem Städtebau,

2005, S. 29ff.

kenden Nachfrage nach Wohnimmobilien gleichzusetzen ist, setzt die Demographi-

sche Entwicklung dennoch die Rahmenbedingungen für bestimmte Nachfrageent-

wicklungen und daraus abgeleitete Trends. Demographische Komponenten haben

daher, obwohl nicht zwingend auf den ersten Blick, einen immensen Einfluss auf

den Wohnimmobilienmarkt und fungieren als Rahmensetzer für seine notwendige

Nachfragerstruktur.

Auf die Bestimmungskomponenten der Demographischen

Entwicklung wurde bereits in Teilabschnitt 2.2 eingegangen.

3.2.2 Entwicklung der Haushaltszahlen

Einen der bedeutendsten Faktoren in punkto Wohnraumnachfrage stellt sowohl

gegenwärtig als auch künftig die Struktur sowie die Entwicklung der Haushaltszah-

len dar. Diese Veränderung ist in die Demographische Entwicklung insofern einzu-

beziehen, als dass die Bevölkerungsstruktur im Zusammenhang mit der einzelnen

Haushaltsgröße steht. Deren Durchschnitt bestimmt Art und Anzahl der Wohn-

raumnachfrage und darf deshalb bei Nachfrageprognosen zwecks Wohnraumbe-

darfs keinesfalls vernachlässigt werden. Die Zahl der Privathaushalte als hier rele-

vante Einflussgröße wuchs in der Bundesrepublik seit einigen Jahren deutlich

schneller als die Zahl der Einwohner.

Mit der steigenden Anzahl der Haushalte

hat sich ebenfalls deren Struktur verändert. Die generelle Tendenz geht vermehrt in

Richtung Ein- oder Zweipersonenhaushalt. Demgemäß ist eine sinkende durch-

schnittliche Haushaltsgröße zu beobachten, sodass der Anteil von Haushalten in

denen drei und mehr Personen leben und wirtschaften sich im Verlauf des letzten

Jahrhunderts deutlich verringert hat (s. Abb. 6). Bei einer vom Statistischen Bun-

desamt durchgeführten Zuordnung der deutschen Haushalte zu verschiedenen

Haushaltstypen wurden die in Tabelle 4 aufgeführten Zahlen ermittelt.

Ursächlich für die derzeitige Entwicklung der Haushaltsstruktur ist hauptsächlich

der in den letzten Jahren deutlich ausgeprägte Wunsch nach Unabhängigkeit. Es

hat sich eine neue und lange vorfamiliäre Lebensphase gebildet, die sich durch ein

selbständiges Leben ohne tiefgründige Bindung und die Verantwortung einer Fami-

lie auszeichnet. Die Singles sind auf dem Vormarsch und die Ehe ist schon längst

keine zwingende Institution mehr. Ein zunehmend präsenter Wertewandel, wie er

Vgl. Eichener, V.; Schauerte, M.; Klein, K., Zukunft des Wohnens, 2000, S. 69.

Vgl. Barner, R., Wohnungsproblematik in Deutschland, 1999, S. 48.

sich in den letzten Jahrzehnten vollzog, spiegelt einen Trend zur Individualisierung

wider. Der Einzelne sucht verstärkt die individuelle Freiheit und gibt dafür die

schützende Gruppe als dominierende Lebensform auf.

Familien werden, falls

überhaupt, heute später gegründet. Gleichzeitig nimmt auch die Scheidungsrate

verstärkt zu. Die typische Standardfamilie, bestehend aus Mutter, Vater und zwei

Kindern, wie sie vor einigen Jahrzehnten noch fester Bestandteil der Gesellschaft

war, verliert im Laufe der Zeit immer mehr an Bedeutung.

Diese Tendenz beruht

maßgeblich auf der sich im Laufe der Jahre verschiebenden Präferenzstruktur der

Individuen und hat folglich ebenfalls Einfluss auf die Entwicklung der Haushalts-

zahlen. Mit der Demographischen Entwicklung zusammenhängend, nimmt auch

der Anteil der Seniorenhaushalte zu, wobei ältere Menschen in der Regel in Ein

oder Zweipersonenhaushalten leben. Vor allem in diesem Teilsegment der Klein-

haushalte gibt es einen klaren Zusammenhang zwischen der Nachfragestruktur und

der durchschnittlichen Haushaltsgröße. Der heutige vermehrt zum Individualist

werdende Mensch drückt diese Lebensphilosophie auch mit seinen Wohngewohn-

heiten aus. Laut SZAMEITAT hat sich im Zeitraum 1980-1996 die Anzahl der

Single-Haushalte mit einer Zunahme von 48% fast verdoppelt. Bis zum heutigen

Zeitpunkt dürfte sich diese Prozentzahl noch erhöht haben. Bei den Zweipersonen-

haushalten betrug die Zunahme in diesem Zeitraum immerhin stolze 37%. Wenig

Bewegung dagegen gab es bei den Mehrpersonenhaushalten, vor allem bei solchen

mit drei oder vier Personen. Haushalte, wo fünf oder mehr Personen leben sind

insg. eher geschrumpft.

Nach Berechnungen des BIB bilden die Einpersonen-

haushalte mit insg. 36,1% das größte Gewicht unter allen Haushaltsstrukturen (s.

Abb. 7). Der weiterhin steigende Anteil älterer Menschen wird auch künftig dafür

sorgen, dass die Kleinhaushalte auf dem Vormarsch bleiben. Vor allem in den

Städten bilden sie ein großes Marktsegment, nicht selten durch Studenten und

Wohnungsstarter bedingt. In vielen Universitätsstädten existieren regelrechte Sin-

glehaushalt-Milieus und dominieren dort durch die Einwohnerstruktur die Woh-

nungsmärkte.

Die Resonanz der deutschen Statistik beträgt heute pro Haushalt im

Mittel 2,1 Personen, während 1960 die durchschnittliche Haushaltsgröße noch bei

Vgl. Statistisches Bundesamt, 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung.

Vgl. Eichener, V.; Schauerte, M.; Klein, K., Zukunft des Wohnens, 2000, S. 67ff.

Vgl. Szameitat, R., Marktchancen für neue Wohnformen in Deutschland, 1998, S.21f.

Vgl. Eichener, V.; Schauerte, M.; Klein, K., Zukunft des Wohnens, 2000, S. 68.

Details

Seiten
Erscheinungsform: Originalausgabe
Jahr: 2006
ISBN (eBook): 9783836601221
DOI: 10.3239/9783836601221
Dateigröße: 1.6 MB
Sprache: Deutsch
Institution / Hochschule: Albert-Ludwigs-Universität Freiburg – Volkswirtschaftslehre
Erscheinungsdatum: 2007 (Januar)
Note: 1,7
Schlagworte: deutschland wohnimmobilien immobilienmarkt bevölkerungsentwicklung volkswirtschaft ökonomie immobilie demographie immobilienökonomie

Autor

Katharina Tilleczek (Autor:in)

Auswirkungen der demographischen Entwicklung auf deutsche Wohnimmobilienmärkte

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Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

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Autor

Katharina Tilleczek (Autor:in)