Das Grundstück im Sanierungsverfahren

Inhaltsverzeichnis

Vorwort

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Zielsetzung und Abgrenzung
1.3 Aufbau und Methodik

2 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen
2.1 Die Anfänge der Sanierung
2.2 Städtebauförderungsgesetz
2.3 Städtebauförderung heute
2.4 Sanierungsgesetze
2.4.1 Baugesetzbuch (BauGB)
2.4.2 WertV
2.5 Sanierungsverfahren

3 Sanierungsgebiet Bahnhofsviertel II in Braunschweig
3.1 Sanierungsmaßnahmen in Braunschweig
3.2 Geschichte des Bahnhofsviertels
3.3 Vorbereitende Untersuchungen – förmliche Festlegung
3.4 Städtebauliche Missstände
3.5 Sanierungsziele
3.6 Sanierungsverfahren „Bahnhofsviertel II“
3.6.1 Organisation
3.6.2 Bürgerbeteiligung
3.6.3 Sozialplan
3.6.4 Maßnahmen
3.6.5 Förderung (Modernisierungsverträge)
3.6.6 Ablösung von Ausgleichsbeträgen
3.6.7 Abschluss und Wirkung der Sanierung
3.7 Sanierungshaushalt
3.8 Sanierungsvermögen
3.9 Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung
3.10 Novellierung des Baugesetzbuches 2006
3.11 Erhebung von Ausgleichsbeträgen durch Bescheid

4 Das Grundstück im Sanierungsverfahren
4.1 Genehmigungspflicht gem. § 144 BauGB
4.1.1 Veränderungssperre
4.1.2 Vereinbarungen auf bestimmte Zeit
4.1.3 Veräußerung
4.1.4 Grundschuldbestellung (noch Hinweis Michael)
4.1.5 Baulast
4.1.6 Grundstücksteilungen
4.2 Bewertungsanlässe im Sanierungsgebiet
4.2.1 Überführung (Bereitstellung) ins Sanierungsvermögen
4.2.2 Ankauf in das Sanierungsvermögen
4.2.3 Grundstückstausch
4.2.4 Verkauf aus dem Sanierungsvermögen (Anfangswert)
4.2.5 Ablösung des Ausgleichsbetrages
4.2.6 Modernisierungsvertrag
4.2.7 Umlegungsverfahren
4.2.8 Rücküberführung in das fiskalische Vermögen
4.2.9 Verkauf aus dem Sanierungsvermögen (Endwert)
4.2.10 Verkauf aus dem fiskalischen Vermögen
4.2.11 Kaufpreisprüfung gem. § 144 BauGB
4.2.12 Genehmigung von Mietverträgen gem. § 144 BauGB
4.2.13 Überführung in das fiskalische Vermögen
4.2.14 Gemeinbedarfsflächen (Sanierungsabschluss)
4.2.15 Ausgleichsbetrag durch Bescheid

5 Problematik der sanierungsrechtlichen Wertermittlung
5.1 Vergleichspreise
5.2 Kaufpreisprüfung
5.3 Anforderung an Sachverständige
5.4 Diskussion

Quellenverzeichnis

Anlagen

Ehrenwörtliche Erklärung

Vorwort

Die Sanierung und Entwicklung von innerstädtischen Gebieten ist ein aktuelles Thema um der Verödung von ganzen Stadteilen entgegenzuwirken (Stadtumbau). Die fachkundige Mitarbeit von Sachverständigen ist dabei zwingend erforderlich.

Seit Februar 2006 bin ich bei der Stadtverwaltung Braunschweig in der Stelle der Grundstückswertermittlung der Abteilung Stadtplanung und Umweltschutz tätig. Zu meinen Aufgaben gehört die Bewertung von Grundstücken in Verbindung mit dem Sanierungsverfahren Bahnhofsviertel II. Ermöglicht wurde mir diese Tätigkeit durch das umfassende theoretische Fachwissen, das ich während meines Studiums der Immobilienbewertung an der Hochschule Anhalt erworben habe und jetzt in der praktischen Bewertungsarbeit anwenden und ständig erweitern kann.

Bei meiner Arbeit wurde mir schnell klar, dass bei Sanierungsverfahren die Abstimmung und Zusammenarbeit aller an dem Verfahren Beteiligten außerordentlich wichtig sind. Alle Arbeiten im Rahmen einer Sanierungsmaßnahme stehen im Zusammenhang und wirken sich aufeinander aus.

Im Verlauf meines Studiums hatte die Theorie über Bewertungsgrundlagen in Sanierungsverfahren bei mir den Eindruck einer trockenen Materie und undankbaren Aufgabe hinterlassen. Die praktische Tätigkeit hat mir bewiesen, dass die Bewertungstätigkeit im Rahmen von Sanierungsverfahren abwechslungsreich und anspruchsvoll ist. Es wäre schön, wenn die vorliegende Arbeit den Blick dafür öffnet und Interesse weckt.

Mein Dank geht an alle, die mir bei meinem Studium und dieser Arbeit hilfreich zur Seite standen und an die Gutachter dieser Arbeit.

Den Mitarbeitern der Stadt Braunschweig, die bereit waren, mich zu unterstützen und mir bei der Lösung von Problemen zu helfen, möchte ich danken, insbesondere Frau Annette Pülz. Vielen Dank an Frau Ina Ockel und Herrn Günter Weißert von der Stelle Sanierung, die mir bereitwillig Fragen beantworteten und Material zur Verfügung stellten. Mein besonderer Dank gilt Michael Waßmann, der immer bereit ist, mich mit Rat und Tat zu unterstützen und keiner fachlichen Diskussionen ausweicht.

Für ein spannendes Studium und die Vermittlung von umfassendem Fachwissen gilt mein Dank der Hochschule Anhalt, ihren Professoren und Mitarbeitern, besonders Herrn Prof. Dr.-Ing. Ulrich Weber. Sehr dankbar bin ich meinen Kommilitonen, die mich in ihren Kreis aufgenommen haben und mir immer das Gefühl gaben, dazuzugehören. Ich freue mich auf den weiteren Kontakt.

Vielen Danke an Frau Konstanze Karnick, die mir immer den Rücken freigehalten hat.

Mein ganz persönlicher Dank geht an meine Töchter Grit und Kim, die immer an mich geglaubt haben und mich ausgehalten mussten.

Braunschweig, im August 2008

Gudrun Huhold

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Gemeinden mit ruhenden und laufenden Maßnahmen – Programmjahr 2006

Abbildung 2: Maßnahmenplan Sanierungsgebiet Bahnhofsviertel II

Abbildung 3: Bahnhofsviertel II – Anfangswerte; Stichtag 30.06.2006

Abbildung 4: Bahnhofsviertel II – Endwerte; Stichtag 30.06.2006

Abbildung 5: Wertsteigerungszonen im Sanierungsgebiet Bahnhofsviertel II

Abbildung 6: Matrix sanierungsbedingter Werterhöhungen (Wertsteigerungen in % des Anfangswertes) für Anfangswerte bis 150 €/m² (MSW 5.1)

Abbildung 7: Matrix sanierungsbedingter Werterhöhungen (Wertsteigerungen in % des Anfangswertes) für Anfangswerte von mehr als 150 €/m² bis 300 €/m² (MSW 5.2)

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Sanierungsgesetzen des BauGB

Tabelle 2: Bewertungsvorschriften in der Wertermittlungsverordnung WertV

Tabelle 3: Verfahrensübersicht Sanierung mit Bezug zum BauGB

Tabelle 4: Verfahrensablauf im Sanierungsgebiet Bahnhofsviertel II

Tabelle 5: Modernisierungsverträge – Berechnung von Zuschüssen

Tabelle 6: Einnahmen zur Finanzierung des Sanierungsverfahrens BII

Tabelle 7: Kostenaufstellung der mit öffentlichen Mitteln geförderten Maßnahmen

Tabelle 8: Sanierungsvermögen

Tabelle 9: Sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen – Schätzung anhand der Bodenrichtwerte (Anfangs- und Endwerte)

Tabelle 10: Anwendung des § 154 Abs. 2 BauGB auf das Sanierungsgebiet BII

Tabelle 11: Anwendung des § 154 Abs. 2 BauGB auf das Sanierungsgebiet Innenstadt

Tabelle 12: Sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung nach dem Nieders. Verfahren - ähnliche Bodenwerte, Anwendung von zwei Matrizen -

Tabelle 13: Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung nach dem Nieders. Verfahren - ähnliche Bodenwerten, zwei Matrizen, Interpolation – MSW 5.1

Tabelle 14: Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung nach dem Nieders. Verfahren - ähnliche Bodenwerten, zwei Matrizen, Interpolation – MSW 5.2

Tabelle 15: Sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung nach dem Nieders. Verfahren - ähnliche Bodenwerte, Anwendung von zwei Matrizen und Interpolation –

Tabelle 16: Die Aufstellung der Anträge gem. § 144 BauGB im Bahnhofsviertel II 1983 - 2006

Tabelle 17: Anträge gem. § 144 BauGB im Verlauf des Sanierungsverfahrens 1983 – 2006

Tabelle 18: Anträge gem. § 144 BauGB in der örtlichen Zuordnung (Straßen) 1983 – 2006

Tabelle 19: Bewertungsanlässe im Sanierungsgebiet Bahnhofsviertel II nach Anfangs- oder Endwert 1983 – 2006

Tabelle 20: Bewertungsanlässe im Sanierungsgebiet Bahnhofsviertel II nach Häufigkeit 1983 – 2006

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

1.1 Problemstellung

Unsere Städte sind der Lebensraum vieler Menschen und ein Abbild der Kultur und Geschichte seiner Bewohner. Über Jahrhunderte haben sie sich entwickelt und den veränderten Bedürfnisse der Bevölkerung angepasst. Die technische Entwicklung, Zerstörungen im Krieg und der radikale Stadtumbau in den 60er Jahren haben bewirkt, dass innerstädtische Gebiete oft nicht mehr den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse genügen. 1971 wurde mit dem Städtebauförderungsgesetz die Möglichkeit geschaffen, den städtebaulichen Missständen mit Sanierungsmaßnahmen entgegenzuwirken. Das Zusammenwirken von Bund, Ländern und Gemeinden ermöglicht die Finanzierbarkeit von Sanierungsvorhaben.

Der Ablauf von Sanierungsmaßnahmen ist gesetzlich umfassend geregelt. In ihrem Verlauf werden von der Gemeinde Maßnahmen geplant, durchgeführt und begleitet, die zur Beseitigung der Missstände führen und Sanierungsgebiete wieder zu einem gesunden Umfeld für seine Bewohner machen. Während einer Sanierungsmaßnahme unterliegen alle Grundstücke im Sanierungsgebiet besonderen Gesetzen, die sicherstellen, dass die geplanten Sanierungsmaß-nahmen ermöglicht nicht erschwert werden. Die Maßnahmen der Gemeinde lösen private Modernisierungsinitiativen aus, die häufig gefördert werden.

Die Verbesserung des Wohn- und Arbeitsumfelds führt automatisch zu einer Aufwertung der Grundstücke, Wohnungen und Mieten. Sanierungsmaßnahmen werden von öffentlichen Geldern bezahlt. Der Gesetzgeber hat bestimmt, dass die Eigentümer von Grundbesitz sich mit Rahmen der durch die Sanierung bedingten Bodenwerterhöhung an der Finanzierung beteiligen. Die Abschöpfung der Werterhöhung erfolgt i.d.R. nach Abschluss der Maßnahme durch Erhebung von Ausgleichsbeträgen.

Um die Sanierung zu ermöglichen, die Ausgleichsbeträge zu sichern und Spekulationen entgegenzuwirken besteht während des Sanierungsverfahrens eine umfassende Genehmigungspflicht für alle Handlungen und Vorhaben, die Grundstücke betreffen. Bei einer Vielzahl von Vorgängen, die auf „das Grundstück“ im Sanierungsgebiet einwirken, sind Wertgutachten erforderlich.

1.2 Zielsetzung und Abgrenzung

Theoretisch hat jeder Sachverständige schon etwas von Sanierungsverfahren und der Bewertung von Ausgleichsbeträgen gehört. Die Praxis zeigt aber, dass die Bewertungsanlässe im Sanierungsverfahren vielfältig sind und die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, also der Ausgleichsbeträge, nur ein Teil ist.

Am Beispiel des Sanierungsgebietes Bahnhofsviertel II, dass von 1983 bis 2006 lief, soll der Ablauf eines Sanierungsverfahrens anschaulich dargestellt werden. Auf die umfassenden Verwaltungsaufgaben wird dabei nicht eingegangen, sondern vorrangig die Wirkung und Auswirkung von Sanierungsmaßnahmen auf „das Grundstück“ betrachtet.

Die Überlegungen, die innerhalb der Stadtverwaltung zur Anwendung der „vereinfachten“ Berechnung von Ausgleichsbeträgen (Novellierung des BauGB 2006) angestellt wurden und eine Anpassung des Niedersachsen Verfahrens an die örtlichen Gegebenheiten bei der Ausgleichsbetragsbewertung sind Bestandteil dieser Arbeit, da sie Einblicke in die Bewertungsarbeit im Sanierungsverfahren geben.

Ansonsten werden Bewertungsverfahren nicht näher erläutert und auf spezielle Wertermittlungsdetails wird nicht eingegangen. Ziel ist es, die unterschiedlichen Vorgänge, die „das Grundstück“ betreffen, darzustellen. Bei den anfallenden Bewertungsaufgaben im Rahmen von Sanierungsverfahren werden Anlass, Häufigkeit und spezielle Ausrichtung der unterschiedlichen Wertermittlungen aufgeführt.

Ausdrücklich wird darauf hingewiesen, dass die Zahlen und Angaben sich ausschließlich auf das Sanierungsgebiet Bahnhofsviertel II in Braunschweig beziehen und nicht als repräsentativ angesehen werden dürfen. Dennoch ist davon auszugehen, dass die Problematik der sanierungsrechtlichen Wertermittlungen bei anderen Sanierungsverfahren gleich ist.

1.3 Aufbau und Methodik

Die vorliegende Arbeit befasst sich zuerst mit den Grundlagen von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen. Beginnend mit der Entwicklung der Städte, das Städtebauförderungsgesetz von 1971 und Städtebauförderung heute, die Sanierungsgesetze im BauGB i.V. mit der WertV bis zum Ablauf von Sanierungsverfahren im Rahmen der gesetzlichen Erfordernisse.

Im zweiten Abschnitt wird umfassend über den Verlauf des Sanierungsverfahrens Bahnhofsviertel II in Braunschweig berichtet und die Daten zusammengefasst. Im Detail wird auf die Anwendungsüberlegungen des „vereinfachten“ Berechnungverfahrens von Ausgleichsbeträgen (§ 154 Abs. 1 oder § 154 Abs. 2a BauGB) eingegangen und eine Anpassung des Niedersachsen Verfahrens an die örtlichen Gegebenheiten zur Vermeidung von Wertsprüngen erläutert.

Die Vorgänge, von denen „das Grundstück“ in Sanierungsverfahren betroffen ist wird mit Zahlen und Daten aus dem Sanierungsgebiet Bahnhofsviertel II im dritten Abschnitt genauer betrachtet. Mit Tabellen werden die Häufigkeit, die örtliche Lage im Sanierungsgebiet und zeitlichen Lage im Sanierungsverfahren veranschaulicht. Auf die sich im Sanierungsverfahren aus unterschiedlichen Anlässen ergebenden Wertermittlungsaufgaben wird einzeln eingegangen.

Der vierte Abschnitt erläutert die spezielle Problematik von sanierungsrechtlichen Bewertungen, wie sie auch im Sanierungsgebiet Bahnhofsviertel II in Braunschweig auffällig war. Es wird auf ihre Ursprünge eingegangen und Möglichkeiten einer besseren Herangehensweise aufgezeigt.

Eine Diskussion über die Fragen ob Ausgleichsbeträge berechtigt sind und über die Angemessenheit der Berechnungsgrundlage könnte sich anschließen.

2 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

2.1 Die Anfänge der Sanierung

Nach dem 2. Weltkrieg hatte sich die Situation der Städte gravierend verändert. Bombardierungen und Luftangriffe haben Lücken in das Stadtbild gerissen und ganze Stadtteile völlig zerstört. In Braunschweig wurden 90% der Innenstadt, 50% der Industrieanlagen und 60% der öffentlichen Gebäude total zerstört oder sehr schwer beschädigt.

Der Wiederaufbau wurde als eine große Chance gesehen, die Städte der „neuen Zeit“ und den veränderten Ansprüchen durch die Industrialisierung anzupassen. Die Stadtplanung nach dem Krieg erfolgte nach den Leitbildern der Moderne mit den Schlagworten „Gliederung“, „Auflockerung“, „Funktionstrennung“ und „verkehrsgerecht“.

Bei der rasanten Geschwindigkeit des Wiederaufbaus und dem Wachstum der Städte blieben die empfindlichen Strukturen der Innenstädte, die sich über Jahrhunderte entwickelt hatten, unbeachtet. Die neuen Planungsziele wurden den historischen Bereichen der Kerngebiete nicht gerecht. Dichte, Dimensionen, Nutzungen und Formensprache hatten sich verändert.

Dem Bestand wurde wenig Aufmerksamkeit geschenkt. Ideologisch wurden alte Substanz und alte Strukturen pauschal mit der Vergangenheit verbunden. Die „gute, alte Stadt“ war kleinteilig, steinern und verziert. Aber auch eng, marode und zu wenig belichtet, um langfristig gesunde Lebens- und Arbeitsverhältnisse gewährleisten zu können. Das Alte mit dem Neuen sinnvoll zu verbinden, bedeutete Mehraufwand und Geduld, was dem Wachstumsgedanken nicht entsprach.

Die Identität der Städte hatte Verluste hinnehmen müssen. Aus diesen Erfahrungen und der Erkenntnis, dass die Stadtgeschichte nicht ignoriert werden darf, entstand die Idee der „Stadterneuerung“. Die Städtebauförderung wurde ins Leben gerufen. Mit ihr sollten Stadtquartiere, die den Anschluss an die städtische Entwicklung – räumlich und wirtschaftlich - verloren hatten, durch finanzielle, rechtliche und soziale Standards unterstützt werden.

Doch die Anfänge der Sanierung waren prozesshaft und verliefen nicht reibungsfrei. Sanierung sah oft den flächenhaften Abriss ganzer Quartiere zu Gunsten einer größtmöglichen Planungsfreiheit vor. Diese erfolgte nach den Kriterien der Brauchbarkeit und Wirtschaftlichkeit und ohne Berücksichtigung der Bedürfnisse der Bewohner.

Erfahrungen aus diesen ersten Phasen des Wiederaufbaus der Städte führten zur „behutsamen Stadterneuerung“, basierend auf der Erkenntnis, dass eine erfolgreiche Sanierung nur in einem gemeinsamen Prozess von Planungsverwaltung und aller, am städtischen Leben Beteiligten, durchgeführt werden kann. Im Regelwerk des Städtebauförderungsgesetzes (StBauFG) wurde der Umgang mit der baulichen Substanz ebenso wie der Umgang mit den Bewohnern der Stadtquartiere verankert. Information und aktive Beteiligung der Bürger, Optionen in der Planung und Partizipation sind inzwischen Selbstverständlichkeiten in der Planungskultur.

Die Sanierung betrifft überwiegend die Innenstädte und innenstadtnahe Altbaugebiete. Die Innenstadt ist von je her das Zentrum und Keimzelle einer Stadt und birgt ein hohes Potential an Identifikationskraft. Ziel der Sanierung ist es heute, den Bestand weitestgehend zu erhalten und behutsam - dort, wo es notwendig ist - durch Neubauten zu ergänzen. Kleinteiligkeit und Vielschichtigkeit, Nutzungs- und Funktionsmischung, Erhalt, Pflege und Modernisierung des Bestandes sollen wieder die Basis für Urbanität und lebendige, lebenswerte Stadtteile sein. Durch die Gestaltung öffentlicher Straßen und Plätze soll sich das private und öffentliche Leben wieder vermischen.

Die Entwicklungen der letzten Jahre, wie der demografischer Wandel, Anstieg der Arbeitslosigkeit und Sinken der Wirtschaftskraft, verstärken die Probleme der Innenstädte. Auf die großen Erfolge in Zeiten des „Wirtschaftswunders“ folgte Ernüchterung, Problemlagen haben sich verschoben – werden vielschichtiger. Der Investitions- und Umnutzungsdruck ist lang nicht mehr so hoch.

Eine gesunde Infrastruktur soll die Städte wieder zu einem beliebten Wohnstandort machen. Dazu gehört nicht nur die bauliche Verflechtung der alten Substanz mit der neuen, sondern auch die Verflechtungen auf sozialer, wirtschaftlicher und politischer Ebene und der sensible und bewusste Umgang mit den stadtteilspezifischen Gegebenheiten. Mit der städtebaulichen Sanierung soll ein behutsamer Erneuerungsprozess in Gang gesetzt werden, der alle Beteiligten einbezieht und nachhaltig von sich aus Bestand hat.^[1]

2.2 Städtebauförderungsgesetz

Bereits in den 60er Jahren war erkennbar, dass der Wandel der Umwelt- und Lebensverhältnisse im sozialen, wirtschaftlichen und technologischen Bereich auch den Städtebau vor neue Aufgaben stellte. Diese wurden vor allem darin gesehen, überalterte Baugebiete mit ungesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen und abbruchreifer Bausubstanz zu erneuern, Schwächen in den urbanen Funktionen der Gemeinden durch Umbau des überkommenen städtebaulichen Gefüges zu beheben sowie die städtebauliche Entwicklung in den Randzonen der Verdichtungsgebiete wie in den ländlichen Räumen durch Bau neuer Orte zu fördern.

Das planungs- und bodenrechtliche Instrumentarium des Bundesbaugesetzes (1960) reichte zur Bewältigung der anstehenden Probleme nicht aus. Mit der üblichen Bauleitplanung wird ein unbeplantes Gebiet beplant, um evtl. zukünftige Baugesuche nach den Vorgaben des B-Planes positiv oder negativ zu bescheiden.

Demgegenüber sind Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen durch die Besonderheit gekennzeichnet, dass sie im öffentlichen Interesse von der öffentlichen Hand veranlasst, von ihr umfassend geleitet und durch den Einsatz erheblicher öffentlicher Mittel gefördert werden müssen. Zur Bewältigung dieser Aufgaben wurde 1971 mit dem Gesetz über städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen in den Gemeinden (Städtebauförderungsgesetz) vom 27.7.1971 (BGBL. I S 1125) ein räumlich und sachlich begrenztes Sonderrecht geschaffen.

Mit dem Erlass des Baugesetzbuches (BauGB) vom 8.12.1986 (BGBL. I S. 2253) sind das Bundesbaugesetz und das Städtebauförderungsgesetz in einem einheitlichen Gesetz in übersichtlicher und gestraffter Form zusammengefasst worden.

Das allgemeine Städtebaurecht (Baugesetzbuch, Erstes Kapitel) ist darauf ausgerichtet, einen Rahmen aufzustellen, der die Nutzung des Grund und Bodens aus der Sicht des öffentlichen Interesses lenkend begrenzt.

Das besondere Städtebaurecht (Baugesetzbuch, Zweites Kapitel) baut auf das allgemeine Städtebaurecht auf und gilt zusätzlich. Es wird als sog. aktiver Städtebau bezeichnet, da hierbei ein bestimmtes bebautes oder unbebautes Gebiet aktiv nach den Zielen eines städtebaulichen Vertrages verändert wird; wichtig ist das dieser Vertrag endlich ist im Gegensatz zum B-Plan, der prinzipiell ewig gültig ist.

In den folgenden Jahren wurde das Gesetz wiederholt den geänderten Rahmenbedingungen angepasst, das letzte Mal durch Art. 1 G zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte vom 21.12.2006 (BGBL. I S. 3316).^[2]

2.3 Städtebauförderung heute

Nach dem Föderalprinzip der BRD sind für das Bauplanungsrecht (F-Plan; B-Plan) die Länder und Gemeinden zuständig, da aber Verfahren des Städtebaus sehr kostenintensiv sind diese i.d.R. finanziell überfordert.

Durch Änderung des Artikels 104a des Grundgesetztes (Anlage) ist bei Sanierungs- und Entwicklungsgebieten eine sog. Mischfinanzierung möglich. Der Bund beteiligt sich durch eine Städtebauförderung, die durch das Land in gleicher Höhe aufgestockt wird. Das Land bietet den Gemeinden die Förderung an, unter der Voraussetzung, dass die Gemeinde noch einmal den gleichen Betrag dazusteuert, so dass sich Bund, Land und Gemeinde zu je 1/3 an der Gesamtförderungssumme beteiligen.^[3] Die Bundesfinanzhilfen werden den Ländern auf der Grundlage einer Verwaltungsvereinbarung^[4] zur Verfügung gestellt.

Ziele der Städtebauförderung sind:

- Stärkung von Innenstädten und Ortszentren in ihrer städtebaulichen Funktion, auch unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes.
- Herstellung nachhaltiger städtebaulicher Strukturen in von erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffenen Gebieten; Kennzeichen für solche Funktionsverluste ist vor allem ein dauerhaftes Überangebot an baulichen Anlagen, wie z.B. Wohnungsleerstand oder Brachflächen in Innenstädten, insbesondere von Industrie-, Konversions- und Bahnflächen.
- Städtebauliche Maßnahmen zur Behebung sozialer Missstände.

Zur Verwirklichung dieser Förderziele hat der Bund folgende Programmbereiche^[5] geschaffen:

- Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen
- Städtebaulicher Denkmalschutz
- Soziale Stadt
- Stadtumbau Ost
- Stadtumbau West

Die Höhe der Bundesfinanzhilfen wird im Bundeshaushaltsplan festgelegt. Die finanzierungs- und förderungsrechtlichen Bestimmungen sind im BauGB zusammengefasst. In den Verwaltungsvereinbarungen zwischen Bund und Ländern werden inhaltliche Schwerpunkte der Städtebauförderung sowie die Regelung von Höhe und Verteilung der Finanzmittel ausformuliert. Auf Basis der Verwaltungsvereinbarungen bestimmen dann die Förderrichtlinien der Länder die Förderfähigkeit und Förderschwerpunkte. Im Rahmen ihrer Planungshoheit sind schließlich die Gemeinden für die Vorbereitung und Durchführung der städtebaulichen Sanierung zuständig.

Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen gibt es seit 1971. Seitdem wurden in Niedersachsen Städtebauförderungsmittel des Landes (einschl. Bundesfinanzhilfen) in Höhe von über 1,2 Mrd. € für rd. 200 Sanierungsmaßnahmen bereitgestellt.

Städtebauförderungsmittel haben eine erhebliche Anstoßwirkung auf private Anschlussinvestitionen in den städtebaulichen Erneuerungsgebieten. Veröffentlichte Gutachten vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW 1996) und vom Rheinisch-Westfälischem Institut für Wirtschaftsforschung (RWI 2004) weisen einen extrem hohen Multiplikatoreffekt aus:

Zu jedem einzelnen in die Städtebauförderung investierten Euro der Länder (einschl. der Bundesfinanzhilfen) werden ca. 6 € aus privaten Mitteln in die Sanierungsgebiete investiert. Hieraus resultiert ein Bauvolumen in ungefähr der achtfachen Höhe des Programmvolumens der Städtebauförderung.^[6]

Im Rahmen des Programms der Städtebauförderung wurden in 2006 über 830 Maßnahmen in etwa 640 Gemeinden der neuen Bundesländer sowie über 1.200 Maßnahmen in rund 860 Gemeinden der alten Bundesländer gefördert. Dazu ein Maßnahmenplan vom Bundesamt für Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (Abbildung 1):

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Gemeinden mit ruhenden und laufenden Maßnahmen – Programmjahr 2006

Städte und Gemeinden können die von ihnen in Aussicht genommenen städtebaulichen Erneuerungsmaßnahmen zur Aufnahme in das Städtebauförderungsprogramm des Landes anmelden. Die Schwerpunkte für das Städtebauförderungsprogramm des Landes ergeben sich aus § 164 b BauGB und sind für das Programmjahr 2009:

- die Stärkung von Innenstädten und Ortsteilzentren in ihrer städtebaulichen Funktion unter besonderer Berücksichtigung des Wohnungsbaus sowie der Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege,
- die Wiedernutzung von Flächen, insbesondere der in Innenstädten brachliegenden Industrie-, Konversions- oder Eisenbahnflächen, zur Errichtung von Wohn- und Arbeitsstätten, Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen unter Berücksichtigung ihrer funktional sinnvollen Zuordnung (Nutzungsmischung) sowie von umweltschonenden, kosten- und flächensparenden Bauweisen,
- städtebauliche Maßnahmen zur Behebung sozialer Missstände.

Die Anmeldungen der Städte und Gemeinden werden im Einplanungsgespräch unter Beteiligung der Kommunalen Spitzenverbände bewertet und entsprechend den Förderungsmöglichkeiten berücksichtigt. Mit dem Städtebauförderungsprogramm 2008 in Niedersachsen werden folgende Vorhaben gefördert^[7]:

1. Normalprogramm

In das Städtebauförderungs-Normalprogramm fließen in diesem Jahr Landesmittel inklusive der Bundesfinanzhilfen in Höhe von rund 15,2 Mio. Euro (jeweils hälftig; dazu kommt noch der kommunale Anteil von einem Drittel).

2. Soziale Stadt

In die Programmkomponente "Soziale Stadt" fließen in diesem Jahr Landesmittel inklusive der Bundesfinanzhilfen in Höhe von rund 12,9 Mio. Euro.

3. Stadtumbau West (neu)

In die Programmkomponente "Stadtumbau West" fließen in diesem Jahr Landesmittel inklusive der Bundesfinanzhilfen in Höhe von rund 14,9 Millionen Euro.

4. Aktive Stadt- und Ortsteilzentren (neu)

In die Programmkomponente "Aktive Stadt- und Ortsteilzentren" fließen in diesem Jahr Landesmittel inklusive der Bundesfinanzhilfen in Höhe von rund 6,3 Millionen Euro.

2.4 Sanierungsgesetze

Maßnahmen des Städtebauförderungsprogramms (städtebauliche Sanierungsmaßnahmen) sind in den §§ 136 bis 164 bzw. 165 bis 171 des Baugesetzbuches (BauGB) i.V.m. den Städtebauförderungsrichtlinien (R-StBauF) des Landes sowie den Verwaltungsvorschriften zum BauGB (VV-BauGB) geregelt.

Für die Ermittlung von Grundstückswerten innerhalb der Sanierungsgebiete sind die speziellen Gesetze im Baugesetzbuch in Verbindung mit der Wertermittlungsverordnung maßgeblich. ^[8]

2.4.1 Baugesetzbuch (BauGB)

Die nachfolgende Tabelle enthält die Gesetze, die städtebauliche Sanierungsmaßnahmen betreffen. Der Inhalt ist in Stichworten zusammengefasst und nicht der wörtliche Gesetzestext.

Tabelle 1: Sanierungsgesetzen des BauGB

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2.4.2 WertV

Die Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung-WertV) enthält im Vierten Teil Ergänzende Vorschriften, die die Ermittlung von Anfangs- und Endwerten und Ausgleichsbeträgen regeln.

Insgesamt sind Wertermittlungen im Sanierungsgebiet Verkehrswertermittlungen im klassischen Sinn. Die besonderen Vorschriften gelten also zusätzlich.

Die folgende Tabelle enthält die wichtigsten Vorschriften aus der WertV für Sanierungsgebiete mit ihrem Inhalt in Stichworten und dem Hinweis auf die Gesetze im BauGB.

Tabelle 2: Bewertungsvorschriften in der Wertermittlungsverordnung WertV

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

[...]

^[1] Städtebauliche Sanierunsmaßnahme Bahnhofsviertel – Dokumentation 2007 Stadt Braunschweig, Fachbereich Stadtplanung und Umweltschutz Abt. Stadtplanung

^[2] Baugesetzbuch (BauGB) Beck-Verlag 40. Auflage, Stand 1. Februar 2007 Einführung von Prof. Dr. Wilhelm Söfker, Ministerialdirigent, Bonn

^[3] Sanierungs- und Entwicklungsgebiete – Skript Kleiber 2004

^[4] Verwaltungsvereinbarung über die Gewährung von Finanzhilfen des Bundes an die Länder nach Artikel 104 a Absatz 4 des Grundgesetzes zur Förderung städtebaulicher Maßnahmen (VV-Städtebauförderung 2006 )

^[5] http://www.ms.niedersachsen.de:80/master/C27972008_N13727_L20_D0_I674.html www.ms.niedersachsen.de

^[6] Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung http://www.bbr.bund.de:80/cln_005/nn_21972/DE/ForschenBeraten/Stadtentwicklung/Staedtebaufoerderung/staedtebaufoerderung__node.html?__nnn=true

^[7] Nds. Ministerium für Soziales, Frauen, Familie und Gesundheit, Hinrich-Wilhelm-Kopf-Platz 2, 30159 Hannover http://www.ms.niedersachsen.de:80/master/C27972008_N13727_L20_D0_I674.html
www.ms.niedersachsen.de - 14.01.08

^[8] Baugesetzbuch (BauGB) Ausfertigungsdatum: 23.06.1960, Stand: Neugefasst durch Bek. v. 23. 9.2004 I 2414; zuletzt geändert durch Art. 1 G v. 21.12.2006 I 3316