Auswirkungen intelligenter Gebäude und ihrer IT-Systeme auf das Facility Management

Inhaltsverzeichnis

Vorwort

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Titel/ Thema und thematische Eingrenzung
1.1 Titel/ Thema
1.2 Thematische Eingrenzung und Vorgehensweise
1.3 Zielsetzung

2 Das heutige Facility Management
2.1 Begriffsdefinition bzw. Definition Facility Management
2.1.1 United States Library of Congress
2.1.2 GEFMA 100-1
2.1.3 DIN EN 15221-1
2.1.3.1 Mit Organisation sind Auftraggeber, Kunde und Endnutzer gemeint
2.1.3.2 Die strategische-, taktische- und operative-Ebene
2.1.3.3 Schlussfolgerungen der DIN EN 15221-1
2.1.4 Auswertung Definition Facility Management versus intelligente Gebäudesysteme

3 Die Auftraggeber, Nutzer und Betreiber versus Nachhaltigkeit
3.1 Die Auftraggeber
3.1.1 Private Auftraggeber
3.1.2 Öffentliche Auftraggeber
3.1.3 Auswertung-Auftraggeber versus Nachhaltigkeit
3.1.4 Probleme-Private Auftraggeber
3.1.5 Problem-Öffentliche Auftraggeber
3.2 Lösung-Nachhaltiges Bauen
3.2.1 Die ökologische Dimension
3.2.2 Die ökonomische Dimension
3.2.3 Die soziale- und kulturelle Dimension
3.3 Die Nutzer
3.4 Betreiber-Probleme im FM-Alltag bzw. in der Immobilienbewirtschaftung ohne intelligente Gebäudesysteme
3.4.1 Das Unternehmen
3.4.2 Die Probleme
3.4.3 Problem Analyse

4 Intelligente Gebäude
4.1 Was ist überhaupt Intelligenz von Gebäuden bzw. was ist Intelligenz?
4.1.1 Die Intelligenz der Planer versus Gebäude Intelligenz
4.1.2 Die Intelligenz der Gebäude
4.1.3 Probleme bei der Umsetzung intelligenter Gebäudesysteme
4.1.3.1 Problem Integration
4.1.3.1.1 Problem moderne Systeme in veralteten Strukturen-fehlende Generalisten und die HOAI aufgeteilt nach Gewerken
4.1.3.1.2 Generalisten
4.1.3.1.3 Honorarabrechnung nach HOAI
4.1.3.2 Problem Intelligenz
4.2 Intelligente Gebäude benötigen ein intelligentes Management
4.2.1 Die Kybernetik des Managements
4.3 Was bedeutet gutes Facility Management in intelligenten Gebäuden?
4.3.1 Gutes Facility Management braucht definierte Kernkompetenzen
4.4 Facility Management versus Immobilien Lebenszyklus Managementsystem(ILM)
4.4.1 Zukunft Gebäudekarte
4.4.1.1 Ziel der Gebäudekarte
4.5 Telematik
4.6 Ausblick

5 Literaturverzeichnis

6 Anhang 1

7 Begriffe DIN EN 15221-1:2006

8 Eidesstattliche Erklärung zur Bachelorarbeit Fehler! Textmarke nicht definiert

Vorwort

Facility Management war noch lange nach seiner Einführung in Deutschland, ein Beruf ohne einheitliches Berufsbild. Es hat sich in dem Bereich vieles getan aber auch die Gebäude mit ihren komplexen Systemen haben sich stark verändert. Wir haben das Zeitalter intelligenter Gebäudesysteme erreicht. Sie stellen für uns, was ihre Umsetzung und Bewirtschaftung betrifft, eine Herausforderung dar. Dafür bieten ihre interagierenden Systeme fast unbegrenzte Möglichkeiten bei der Gebäudebewirtschaftung. Möglichkeiten, die nachhaltiges Bauen weiter perfektionieren und unseren Planeten vielleicht doch noch vor dem endgültigen Kollaps durch den Raubbau der Menschen bewahren.

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Gebäudemanagement während der Nutzungspahse

Abbildung 2: Lebenszyklusphasen von Gebäuden und Anlagen

Abbildung 3: Allgemeines Prozessmodell für Facility Management (Quelle: GEFMA 100-1 2004, S. 2)

Abbildung 4: Facility Management-Modell (Quelle: DIN EN 15221-1, 2006, S. 8)

Abbildung 5: Kostenentwicklung während der Lebenszyklusphasen von Gebäuden und seinen Anlagen (Korb Consulting KG, 2009)

Abbildung 6: Gewichtung der Facility Management (FM)-Ebenen während den Lebenszyklusphasen von Gebäuden und seinen Anlagen hergeleitet aus der DIN EN 15221-1

Abbildung 7: Umsatz Gebäudemanagement Deutschland 2007: Umsatz mit öffentlicher Hand und privaten Auftraggebern/ Basis: Angaben von 29 Unternehmen mit einem gesamten Umsatzvolumen im Gebäudemanagement von 5,815 Mrd. Euro (Quelle: markon GmbH & Co. KG 2008, S. 10)

Abbildung 8: Energieeinsparung durch Raumautomation RA (Quelle: TGA Fachplaner 2009, URL:http:// http://www.tga-fachplaner.de/TUlEPTMwMDAyJkFJRD0yNDQ4NjU.html)

Abbildung 9: Dimensionen der Nachhaltigkeit (Quelle: Bollin 2006, Folie 8)

Abbildung 10: Lebenszyklusphasen und FM-Hauptprozesse (Quelle: GEFMA 100-2 2004, S. 7)

Abbildung 11: Umsatz Gebäudemanagement 2007 nach Nutzungsarten/ Basis: Angaben von 28 Unternehmen mit einem Umsatzvolumen im Gebäudemanagement von 5,582 Mrd. Euro (Quelle: markon GmbH & Co. KG 2008, S. 10)

Abbildung 12: Anteil der Leistungserbringung mit Kooperationspartnern/ Spezialisten in der Leistungserbringung/ Basis: Angaben von 30 Unternehmen mit einem gesamten Umsatzvolumen im Gebäudemanagement von 6,789 Mrd. Euro (Quelle: markon GmbH & Co. KG 2008, S. 9)

Abbildung 13: Bestandteile eines Computer Integrierten Gebäudes CIB (Quelle: Fraas 2004, S.16)

Abbildung 14: Vereinfachte Darstellung der Ebenen der Gebäudeautomation

Abbildung 15: Vereinfacht dargestelltes System der Kybernetik der 1. Ordnung

Abbildung 16: Vereinfacht dargestelltes System der Kybernetik der 2. Ordnung

Abbildung 17: Informelle Kompetenzen (Quelle: Bokranz et al. 2003, S. 95)

Abbildung 18: Grundmodell des Projektpartnerings (Quelle: Dietrich 2005, S. 13)

Abbildung 19: Wissens- und Kernkompetenz-Management (Quelle: Bokranz et al. 2003, S. 107)

Abbildung 20: Matrix zur ermittlung der benötigten Kompetenzen

Abbildung 21: Prozessmodel für ILM.Software (Quelle: Braun et al. 2007, S 47)

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Abgeleitete Fachgruppen aus der Facility Management Definition United States Library of Congress

Tabelle 1: Probleme im Facility Managementalltag

Tabelle 3: Multiple Intelligenz nach Howard Gardner (Quelle: Gardner, 2002)

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Titel/ Thema und thematische Eingrenzung

1.1 Titel/ Thema

Auswirkungen sogenannter intelligenter Gebäude und ihre IT-Systeme auf das Facility Management.

Die Erde auf der wir Leben ist in ständiger Bewegung und im Laufe der Zeit verändert sich alles auf ihr. Das betrifft auch unsere Gebäude in denen wir einen großen Teil unseres Lebens verbringen. Sie sind für uns mehr als nur vier Wände und ein Dach. Sie sind Arbeitsstätten, Forschungszentren, Rückzugsorte für das private Leben, Begegnungsstätten für Kulturen, Renditeobjekte und vieles mehr. Sie sind zu komplexen Systemen herangewachsen, zu Gebäudesystemen, die immer selbstständiger werden und in deren Zusammenhang wir sogar vom intelligenten Gebäude sprechen. Neben all den Annehmlichkeiten die, die Gebäude bieten, darf jedoch nicht vergessen werden, dass die Investoren oft andere Anliegen mit ihrer Investition verfolgen. Sie handeln meist aus betriebswirtschaftlichen Interessen heraus und wollen Rendite erzielen. Dabei wurde Immobilienbesitz lange Zeit in Deutschland als reine Wertanlage angesehen. Erst in den 60ger Jahren setzte ein Umdenken ein, es wurde erkannt das große Teile der Unternehmensdienstleistungen zu unwirtschaftlich sind. Die Reaktion darauf war der Zusammenschluss von Diensten, zu eigenen Verantwortungsbereichen. Diese wurden Schritt für Schritt an externe Unternehmen weitergegeben.^[1]

So stieg im Laufe der Jahre der Bedarf an externen Dienstleistungen in Unternehmen, was zur Entwicklung des heutigen Facility Management führte. Dabei war der Begriff lange Zeit in Deutschland nicht definiert oder rechtlich geschützt. Ein Missstand, der bis heute daran schuld ist, dass dem Facility Management nicht immer dieselbe Dienstleistung oder Aufgabe zugeordnet werden kann. Jedoch hat sich seit der Einführung von Facility Management in Deutschland viel getan und der Begriff ist seit 2006 für die EU-Länder genormt.^[2]

Die Anforderungen an das Facility Management sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Wurden ursprünglich kleine Dienstleistungen übernommen, so sind heute ganze Liegenschaften an geographisch unterschiedlichen Orten zu managen. Mit der Komplexität der neuen Generation von Gebäudesystemen, nämlich den sogenannten intelligenten Gebäudesystemen, steigen auch die Anforderungen an das Facility Management.

Im Kontext bei der Umsetzung intelligenter Gebäude und betriebswirtschaftlicher Interessen der Auftraggeber, gewinnt Nachhaltigkeit immer mehr an Bedeutung. Die Ressourcen verknappen, werden somit teurer und die globalen Zeichen der Umweltverschmutzung immer deutlicher. Dadurch gewinnt das Thema Nachhaltigkeit beim Neubau und beim Bau im Bestand immer mehr an Bedeutung.

Und somit nimmt auch die Bedeutung intelligenter Gebäude zu, obwohl es etwas komisch klingt. Wie kann ein Gebäude intelligent sein und ist es dann sein Management auch?

1.2 Thematische Eingrenzung und Vorgehensweise

Das Facility Management ist eine junge wissenschaftliche Disziplin. Der erste Abschnitt der Arbeit beschäftigt sich mit dem theoretischen Part des Facility Management. Damit sind nicht die unzähligen Veröffentlichungen über die Aufgaben des Facility Management während der Nutzungsphase von Gebäuden gemeint. Sondern es wird anhand, von drei ausgewählten Definitionen analysiert, was das heutige Facility Management ist. Insbesondere an der neuen DIN EN 15221-1: 2006, dem Europäischen Leitdokument für Facility Management.

Die Ergebnisse der Analyse, werden mit den Ansprüchen interagierender Systeme an das Facility Management abgeglichen und analysiert. Dabei geht es nicht um die Technik, sondern darum, ob das Facility Management in der Theorie, den Ansprüchen intelligenter Gebäudesysteme gerecht wird.

Der nächste Teil der Arbeit beschäftigt sich mit den Nutzern, Betreibern und Auftraggebern im Kontext zur Nachhaltigkeit. Die Gewichtung von Nachhaltigkeit gewinnt immer mehr an Bedeutung in der Immobilienbranche, gerade in Bezug auf die intelligenten Gebäude. Es soll heraus gearbeitet werden, was die jeweiligen Organisationen von einem Gebäude erwarten und wo es Interessenkonflikte bei den Auftraggebern in der Umsetzung von Nachhaltigkeit gibt. Dazu werden die Organisationen betrachtet und analysiert. Abschließend wird geschildert warum Nachhaltigkeit für das Facility Management überhaupt wichtig ist und aufgeführt, was das Facility Management an Wissen für die Sensibilisierung in Sachen Nachhaltigkeit benötigt.

Der letzte Part der Arbeit behandelt den theoretischen Teil intelligenter Gebäude, damit sind nicht die technischen Details bzw. Zeichnungen der Systeme gemeint. Sondern es wird analysiert was intelligente Gebäudesysteme von heutigen Gebäudesystemen unterscheidet bzw. welcher Teil dieser Systeme die Intelligenz ausmacht. Zudem wird anhand der Kybernetik analysiert was Management ist, um anschließend heraus zu arbeiten, ob es intelligentes Management gibt. Abschließend wird eine kleine Auswahl der neuen Technologien kurz geschildert. Dabei geht es nicht um Vollständigkeit, sondern es soll Interesse an den Möglichkeiten der neuen Technologien von heute bzw. von morgen wecken.

1.3 Zielsetzung

Die Komplexität intelligenter Gebäude stellt neue Anforderungen an das Facility Management bei deren Umsetzung und Nutzung. In der Arbeit soll geklärt werden, welche Ansprüche das sind. Ist die Theorie der Definitionen vom Facility Management, den steigenden Ansprüchen durch die Komplexität intelligenter Gebäudesysteme gewachsen?

Das Thema der Nachhaltigkeit wächst mit den intelligenten Gebäuden bzw. Nachhaltigkeit am Bau wird erst durch intelligente Gebäudesysteme optimiert. Wie weit hat Nachhaltigkeit im Bau bei den betroffenen Organisationen Einzug gehalten und wie kann ich sie als Facility Manager fördern?

Eine letzte Frage die sich stellt, was macht intelligente Systeme, erst intelligent und wo liegen die Schwächen in Deutschland bei deren Umsetzung?

1. Optimales Facility Management bedeutet Lebenszyklusmanagement!
2. Wo liegen die Probleme bei den Organisationen und deren Umsetzung von Nachhaltigkeit?
3. Welche Tendenzen sind in Bezug auf intelligente Gebäude und ihre Ansprüche an das Facility Management absehbar?

2 Das heutige Facility Management

Möchte man das heutige Facility Management kurz beschreiben und recherchiert, so wird das Thema schnell komplizierter als anfänglich vermutet. Wie Anfangs erwähnt, war der Begriff Facility Management lange Zeit in Deutschland nicht definiert. Dieser Missstand ist bis heute daran schuld, das man nicht immer dieselbe Dienstleistung oder dieselbe Aufgabe dem Facility Management zuordnen kann.^[3] In der Fachliteratur findet sich eine Vielzahl von Definitionen und Beschreibungen, die stark variieren je nach Verfasser, seiner Organisation und deren jeweiligen Interessen. Um abzuleiten wie sich intelligente Gebäudesysteme in Deutschland auf das Facility Management auswirken bzw. welche Tendenzen absehbar sind, ist es wichtig das heutige Facility Management genauer zu betrachten und zu analysieren.

2.1 Begriffsdefinition bzw. Definition Facility Management

Der folgende Abschnitt befasst sich mit drei Begriffsdefinitionen des Facility Management. An diesen drei Definitionen lässt sich deutlich erkennen wie unterschiedlich der Begriff ausgelegt wird. Anhand der Definitionen insbesondere der DIN EN 15221-1 soll der heutige theoretische Stand des Facility Management erfasst und mit den steigenden Ansprüchen intelligenter Gebäude abgeglichen werden.

2.1.1 United States Library of Congress

Die erste Definition ist von der United States Library of Congress, sie besitzt bis heute Gültigkeit obwohl sie schon 1982 verfasst wurde.

“Facility Management is the practice of coordinating the physical workplace with the people and work of the organization, integration the principles of business administration, architecture, and behavioral and engineering sciences.” ^[4]

Aus der Definition lassen sich grob die folgenden Fachbereiche ableiten:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Abgeleitete Fachgruppen aus der Facility Management Definition United States Library of Congress

Nimmt man die ersten drei Punkte und leitet aus den Ingenieurwissenschaften das technische Gebäudemanagement ab, so erhält man das klassische Gebäudemanagement während der Nutzungsphase, dargestellt in der Abb.1.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Gebäudemanagement während der Nutzungspahse

Doch werden die Punkte 4. und 5. betrachtet wird deutlich, das Facility Management über das klassische Gebäudemanagement während der Nutzungsphase hinaus geht. In Abb. 2 sind die Lebenzyklusphasen von Gebäuden abgebildet.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Lebenszyklusphasen von Gebäuden und Anlagen

Den Projektplanern, Architekten und Fachplanern aus den Ingenieurbereichen kommt besondere Bedeutung während der ersten drei Lebenszyklusphasen von Gebäuden zu. Damit ist das erstellen der Machbarkeitsanalyse, die Planung und deren Umsetzung gemeint. Das Facility Management übernimmt im Anschluß während der Nutzungsphase das Gebäudemanagement. Grob interpretiert, nutzt es seine zusätzlichen Kenntnisse über Architektur und den Ingenieurwissenschaften, bspw. für die Ausschreibung und Überwachung von kleineren Umbaumaßnahmen in der Nutzungsphase. Nach dieser Definition ist Facility Management eigentlich nicht viel mehr als Gebäudemanagement. Aber wozu brauchen wir dann das Facility Management?

2.1.2 GEFMA 100-1

1996 hat die German Facility Management Association die GEFMA Richtlinie 100 herausgegeben. Durch ihr großes Engagement haben sie den Begriff des Facility Management im deutschsprachigen Raum maßgebend geprägt.^[5]

„Facility Management ist eine Managementdisziplin, die durch ergebnisorientierte Handhabung von Facilities und Services im Rahmen, geplanter, gesteuerter und beherrschter Facility Prozesse eine Befriedigung der Grundbedürfnisse von Menschen und Arbeitsplatz, Unterstützung der Unternehmenskernprozesse und Erhöhung der Kapitalrentabilität bewirkt. Hierzu dient die permanente Analyse und Optimierung der kostenwirksamen Vorgänge rund um bauliche und technische Anlagen, Einrichtungen und im Unternehmen erbrachte (Dienst-) Leistungen, die nicht zum Kerngeschäft gehören.“ ^[6]

Hier wird sehr trefflich festgestellt, das Facility Management eine Managerdisziplin ist. Die, grob gesagt, mit dem Auftraggeber Zielsetzungen vereinbart und diese durch messen, steuern und regeln kontrolliert, um die Produktivität und Kapitalrentabilität der Immobilie, und alles was dazu zählt, zu erhöhen. In der Abb. 3, dem Prozessmodell für Facility Management der GEFMA Richtlinie 100, ist dies sehr gut zu erkennen. Dort gibt es den Facility Kunden mit bestimmten Anforderungen. Diese Anforderungen sollen mittels von Facility Produkten zufriedenstellend erfüllt werden. Diesem Produktergebnis geht ein Prozess voraus, der gemanagt werden muss. D.h. er wird kontrolliert und optimiert, um Betriebskosten zu senken. Für diese Managementaufgaben stehen dem Facility Manager z.B. IT-Werkzeuge zur Verfügung, auf die ich im späteren Teil der Arbeit etwas näher eingehen werde.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Allgemeines Prozessmodell für Facility Management^[7]

2.1.3 DIN EN 15221-1

Die nächste Definition ist aus der DIN EN 15221-1. Das Dokument EN 15221-1:2006 wurde vom Technischen Komitee CEN/CT 348 als Leitdokument für das Gebiet des Facility Management entwickelt. Die Facility Management Definition der DIN EN 15221-1 lautet:

„Integration von Prozessen innerhalb einer Organisation zur Erbringung und Entwicklung der vereinbarten Leistungen, welche zur Unterstützung und Verbesserung der Effektivität der Hauptaktivitäten der Organisation dienen.“ ^[8]

Die Definition ist sehr allgemein gehalten, sie beschreibt grob gesagt Prozesse, die in die Organisation eingebettet werden, um vereinbarte Leistungen zu erbringen oder zu entwickeln. Diese Leistungen werden in den Sekundärprozessen erbracht, um die Primärprozesse zu Unterstützen und zu optimieren.

Genauer wird die Definition, wenn man sich in Abb. 5 das Modell Facility Management-Vereinbarung der DIN EN 15221-1 betrachtet.

2.1.3.1 Mit Organisation sind Auftraggeber, Kunde und Endnutzer gemeint

Mit Organisation sind in der DIN EN 15221-1 Auftraggeber, Kunde und Endnutzer gemeint. Die Organisation hat strategische Ziele, die durch Primärprozesse erreicht werden und den wandelnden Kräften des Marktes unterliegen. Die Organisation verteilt diese Veränderungen auf die strategische-, taktische- und operative Ebene, um den Kräften des Marktes entgegenzusteuern. Die Sekundärprozesse, die von internen oder externen Leistungserbringern erbracht werden können, haben direkte Auswirkungen auf die Wirkkraft und Effektivität der Primärprozesse. Die Abgrenzung der Hauptaktivitäten von den Unterstützungsleistungen liegt in der Verantwortung der Organisation. Der Auftraggeber ist zuständig für die Beschaffung einer Facility Management Vereinbarung über erforderliche Facility Services auf strategischer Ebene. Hingegen detailliert und beauftragt der Kunde auf taktischer Ebene die Erbringung dieser Dienstleistungen innerhalb der Bedingungen einer Facility Management-Vereinbarung.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Facility Management-Modell^[9]

Die Nutzer bekommen auf der operativen Ebene die entsprechenden Unterstützungsleistungen. Das Facility Management bezweckt den Ausgleich zwischen Bedarf und Lieferung in der Organisation zur Prozessoptimierung.

2.1.3.2 Die strategische-, taktische- und operative-Ebene

Erfolgreiches Facility Management integriert sich in die Organisation, um ein Teil von ihr zu sein. Dafür muss es auf der strategischen, der taktischen und der operativen Ebene agieren.

Die strategische Ebene: dient der Erreichung langfristiger Organisationsziele durch Festlegung der Facility Management-Strategie im Einklang mit der Strategie der Organisation. Das bedeutet für das Facility Management die Gestaltung der Leitlinien, Ausarbeitung von Richtlinien für die Flächen, der Vermögenswerte, Prozesse und Dienstleistungen. Dies geschieht alles in Anlehnung an die Organisationsziele und wird mit der Organisation abgestimmt. Zudem gehören die Beauftragung von Risikoanalysen, Veranlassung von Leistungsvereinbarungen (SLA) und deren Überwachung. Messung und Erfassung von Auswirkungen der Facilities auf die Primärprozesse, unserer Umwelt und auf unsere Gesellschaft. Ebenso die Pflege und der Ausbau von Beziehungen zu Behörden, Mietern und Pächtern, strategischen Partnern, Verbänden usw. fällt hier hinein. Natürlich auch die Leitung der Facility Management-Organisation.^[10]

Die taktische Ebene: beinhaltet die mittelfristige Umsetzung der strategischen Ziele innerhalb der Organisation. Dazu gehört die Einführung und Überwachung von Richtlinien zur Verfolgung der Strategien und die Entwicklung von Geschäftsplänen und Budgets. Die Umsetzung der Facility Management-Ziele in Anforderungen auf operativer Ebene, die Festlegung der SLA und Auslegung der KPI. Gesetze und Vorschriften werden auf ihre Einhaltung hin überwacht. Projekte, Prozesse und Vereinbarungen werden gemanagt und optimiert. Veränderungen werden dokumentiert und Prozesse auf sie umgestellt. Die Kommunikation mit den Leistungserbringern auf der taktischen Ebene findet hier stat.^[11]

Die operative Ebene: sorgt für die Verfügbarkeit des täglich aktuell erforderlichen Umfelds für die Nutzer. Indem es Dienstleistungen in Übereinstimmung mit den SLA liefert und die nötigen Prozesse und deren Leistungserbringung überprüft und überwacht. Die Anforderungen von Dienstleistungen werden entgegengenommen und Daten zur Leistungsevaluierung, zu Rückmeldungen und zu Anforderungen der Nutzer werden gesammelt. Der taktischen Ebene wird Bericht erstattet und mit internen oder externen Leistungserbringern auf operativer Ebene kommuniziert.^[12]

2.1.3.3 Schlussfolgerungen der DIN EN 15221-1

„ Ein wirksames Facility Management wird:

die Integration der verschiedenen Facility Prozesse fördern;

die Verbindung zwischen der strategischen, taktischen und der operativen Ebene herstellen;

die durchgängige Kommunikation (von unten nach oben und von oben nach unten) sicherstellen;

die Beziehung und die Partnerschaft zwischen Auftraggebern/Nutzern und Auftragnehmern/ Leistungserbringern entwickeln und fördern;

die Verbindung von historischen Fakten, gegenwärtigen Aufgaben und zukünftigen Anforderungen unterstützen.“ ^[13]

2.1.4 Auswertung Definition Facility Management versus intelligente Gebäudesysteme

Intelligente Gebäudesysteme haben die Aufgabe die Betriebskosten zu senken, die Nutzungsflexibilität zu erhöhen und den Qualitäts-, den Komfort- und den Sicherheitsbedarf der Nutzer optimal und eigenständig zu regulieren. Für die Umsetzung ist eine Gewerk übergreifende Integration der unterschiedlichen Systeme, Sensoren und Aktuatoren notwendig. Des Weiteren muss die sogenannte Intelligenz fähig sein aus den Daten Schlussfolgerungen zu ziehen und sie in Aktivitäten abzuleiten.^[14] Der Einsatz intelligenter Gebäudesysteme verlangt eine nachhaltige Planung und setzt genaue Kenntnisse über spätere Prozesse im Gebäudebetrieb voraus. Wie in Abb. 5 zu sehen, nimmt die Kostenbeeinflussbarkeit von Gebäuden und seinen Anlagen mit der Errichtungsphase stark ab.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Kostenentwicklung während der Lebenszyklusphasen von Gebäuden und seinen Anlagen^[15]

Das verlangt vom Auftraggeber, Facility Management als späteren Betreiber bereits in der Planungsphase aktiv einzubeziehen. So können sie gemeinsame Strategien zur Erreichung nachhaltig geplanter Sekundärprozesse entwickeln. Denn nur prozesskundige Fachleute mit Betreibererfahrung von Anlagen können kostspielige Planungsfehler im Vorfeld erkennen und verhindern, insbesondere beim Einsatz von intelligenten Gebäudesystemen. Anderenfalls wird häufig aus der Prozessoptimierung des Facility Management während der Nutzungsphase, eine Schadensbegrenzung mit geringen Möglichkeiten.

Beim Lesen der vorangegangenen Definitionen gelangt man jedoch leicht zum Schluss, Facility Management ist gleich Gebäudemanagement. Es hat sich in die Organisation zu integrieren mit der Aufgabe, Unterstützungsleistungen zu optimieren. Zudem sind nirgends die Planung- und Errichtungsphasen in Bezug auf eine Facility Management Beratung im strategischen- und operativen-Bereich erwähnt.

Interpretiert man die vorangegangenen Definitionen großzügig, insbesondere die der DIN EN 15221-1, die dafür viel Spielraum lässt, kann man mit gutem Willen zum Schluss kommen, das Facility Management in der Theorie den Ansprüchen intelligenter Gebäude gewachsen ist. Wie in Abb. 6 dargestellt, begleitet das Facility Management den gesamten Lebenszyklus von Gebäuden und deren Anlagen, um die Facility Prozesse frühzeitig zu integrieren.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6: Gewichtung der Facility Management (FM)-Ebenen während den Lebenszyklusphasen von Gebäuden und seinen Anlagen hergeleitet aus der DIN EN 15221-1

Während der Lebenszyklusphasen von Gebäuden wechselt die Gewichtung des Bedarfs an taktischen-, strategische- und operativen Facility Management. Bei der Planung der Anlagen spielt das strategische Facility Management eine wichtige Rolle. Es berät, legt abgestimmte Strategien fest, um aus ökonomischer und ökologischer Sicht definierte Ziele optimal zu erreichen. Bei dessen Umsetzung gewinnt das taktische Facility Management, mit seiner Managementfunktion an Bedeutung. Das operative Facility Management ist der Leistungserbringer der Facility Services während der Nutzungsphase.

Besonders wichtig ist der Informationsaustausch zwischen den Facility Management-Ebenen und der Organisation auf strategischer, taktischer- und operativer Ebene. Das Fundament für die erfolgreiche Planung, Umsetzung und Nutzung von intelligenten Gebäudesystemen ist der Gewerks übergreifende Informationsaustausch. Die Aufgabe des Facility Management ist die Förderung und Entwicklung von Verbindungen und Partnerschaften zwischen Auftraggebern und Nutzern, und Auftragnehmern und Leistungserbringern.^[16] Das Dach des Ganzen bildet die Organisation aufgebaut aus der strategischen-Ebene mit dem Auftraggeber, aus der taktischen-Ebene mit dem Kunden und aus der operativen-Ebene mit dem Nutzer.

Die Organisation ist der Entscheidungsträger, sie bestimmt die Hauptprozesse und legt die übertragbaren Unterstützungsleistungen fest. Sie bestimmt wie weit die Kompetenz des Facility Management reicht. Hanhart 2008 stellt treffend bei der Analyse des Facility Management Marktes zu den Kundenwünschen fest:

„Die Zukunft gehört den Sach- und Dienstleistungskombinationen, die maßgerecht auf Kundenbedürfnisse eingehen. Dabei geht es aus Kundensicht nicht mehr darum, isolierte Teilleistungen selbständig beschaffen, integrieren und koordinieren zu müssen, sondern darum über kundenorientierte Systemleistungen komplexe Probleme zu lösen.” ^[17]

Gerade in Bezug auf intelligente Gebäudesysteme liegt es in der Hand des Facility Management sich ausreichende Kompetenzen anzueignen und deren Weiterentwicklung zu fördern. Denn mit wachsender Komplexität der zu lösenden Probleme in der Gebäudebewirtschaftung, steigen auch die Anforderungen an die Kompetenzen des Facility Management. Kompetenzen, die der Facility Management Organisation einen Wettbewerbsvorteil verschaffen. Ein Vorteil, durch den der Auftraggeber das nötige Vertrauen gewinnt, welches er zur Kompetenzübertragung an Fremdunternehmen benötigt.

Facility Management ist mehr, es kann während der Planungsphase beratend und planend tätig sein oder die Ausschreibungen vornehmen. Es kann die Terminierung der Bauaufgaben durchführen und deren Umsetzung mit überwachen. Facility Management verfügt ebenso über die Kompetenzen eines reibungslosen Informationsaustauschs zwischen den einzelnen Fachgruppen zu managen. Zudem wäre es sehr sinnvoll, wenn das Facility Management von Beginn an die Dokumentation und Archivierung der anfallenden Daten übernimmt und überwacht. Denn fehlende Unterlagen sind häufig ein Problem, sie sind bspw. verschwunden, wurden falsch abgelegt oder sind noch irgendwo im Umlauf viel anders sieht es auch nicht bei elektronischen Dokumenten aus.^[18] Das sind nur einige der Gründe warum es Sinn macht Facility Management, als den späteren Betreiber, spätestens in der Planungsphase von Gebäuden einzusetzen.

3 Die Auftraggeber, Nutzer und Betreiber versus Nachhaltigkeit

Bei der Einführung von intelligenten Gebäudesystemen sind drei Interessensgruppen zu berücksichtigen. Zum einem der Kunde als Nutzer, er erwartet zu möglichst geringen Kosten die optimale Unterstützung seiner Kernprozesse. Des Weiteren der Betreiber, er soll seine Dienstleistungen mit möglichst hoher Qualität zu wettbewerbsfähigen Preisen liefern. Und als drittes der Auftraggeber, der die Immobilie als Investitionsobjekt sieht.

Diesen Interessen stehen gegenüber die Probleme der Umweltverschmutzung und die Verknappung unserer Ressourcen.

Die folgend aufgeführten Punkte, sollen verdeutlichen, warum in der Immobilienbranche Handlungsbedarf in Sachen Nachhaltigkeit besteht.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 7: Ein guter Grund für Nachhaltigkeit beim Bau^[19]

3.1 Die Auftraggeber

Wie in Abb. 7 zu sehen gibt es zum einen die privaten Auftraggeber, die den größten Umsatzanteil im Gebäudemanagement ausmachen und zum anderen die Öffentliche Hand.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 8: Umsatz Gebäudemanagement Deutschland 2007: Umsatz mit öffentlicher Hand und privaten Auftraggebern/ Basis: Angaben von 29 Unternehmen mit einem gesamten Umsatzvolumen im Gebäudemanagement von 5,815 Mrd. Euro^[20]

3.1.1 Private Auftraggeber

Die privaten Auftraggeber sind Investoren, die in den Bau von Objekten bzw. deren Umnutzung investieren. Dabei handelt es sich entweder um Objekte zur Eigennutzung oder um Renditeobjekte. Wobei gesagt werden muss, dass die meisten jungen Unternehmen ihre erforderlichen Immobilienleistungen über den Markt beziehen, um erst gar keinen Immobilienbesitz aufzubauen. Jedoch die traditionsreichen Unternehmen besitzen historischen Immobilienbesitz und durchlaufen dagegen häufig alle Stufen des Outsourcings. Angefangen von der Fremdvergabe einzelner Leistungen über die Zusammenfassung aller Immobilienaktivitäten in ein Cost-Center, bis hin zur Ausgründung eines eigenständigen Immobilienunternehmens und deren Verkauf. So sammelt das Unternehmen nach und nach Erfahrungen im Fremdbezug von Leistungen. Denn die in Inanspruchnahme von Fremdleistungen zur Unterstützung der Kernprozesse stellt immer ein Risiko da und das kann das gesamte Unternehmen gefährden. Einige Unternehmen geben ihre Immobilien in ihrer Bilanz niedriger bewertet an als der tatsächliche Marktwert ist. Das führt beim späteren Verkauf der Immobilien zu steuerpflichtigen Gewinnen wodurch der Ertrag oft beträchtlich minimiert wird. Ein Problem, welches sich durch die Einführung und Nutzung von Real Estate Investment Trusts (REITs) deutlich reduziert hat. REITs sind börsennotierte Aktiengesellschaften zur Verwaltung von Immobilienvermögen und von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit. Verkauft nun ein Unternehmen seine Immobilie an einen REIT zu einem höheren Wert als in der Bilanz ausgewiesen, so wird nur eine ermäßigte Steuer auf den Differenzbetrag fällig. In Deutschland ist das Potenzial für die Ausgründung von Immobilien aus Unternehmen sehr hoch. Die Eigentumsquote von Immobilien in deutschen Unternehmen betrug 2006 noch 73 %, während in Europa der Durchschnitt sogar bei 33 % und in den USA bei nur 25 % liegt.^[21] Eine Entwicklung, die nicht nur Vorteile in sich birgt, denn durch sie wird der Gedanke der langfristigen Wirtschaftlichkeit von Objekten aus den Auge verloren.

3.1.2 Öffentliche Auftraggeber

Bei den öffentlichen Auftraggebern geht es um die Befriedigung eines tatsächlichen oder politisch motivierten Bedarfs. Bestimmt wird dieser durch Verwaltungsvorschriften, Richtlinien- und Kennzahlensysteme zu Größe und Kapazität, meist hergeleitet aus der Bevölkerungszahl. Die öffentliche Hand ist fest gebunden an die Vergabebestimmungen für das öffentliche Auftragswesen und abhängig vom immer enger werdenden Haushaltsbudget. Bei öffentlichen Aufträgen geht es von daher stärker um die Vermeidung von Fehlinvestitionen, als um den Gedanken der gewinnbringenden Anlage. Die derzeitige Finanznot der öffentlichen Hand lässt oft Projekte mit Finanzierungsplan als interessant erscheinen. Wie Beispielsweise langfristige Energie-Contracting Verträge zwischen Stromanbietern und Schulen. Schulen die teilweise durch zurückgehende Schülerzahlen geschlossen wurden und deren Energie-Contracting Verträge man weiterhin tilgt. Für die Finanziers sind öffentliche Aufträge sehr interessant, da sie, ein geringeres Insolvenzrisiko in sich tragen.^[22] Obwohl es noch keinen Standard dafür gibt, wird in fast allen Bereichen der öffentlichen Verwaltung mit Public-Private-Partnership (PPP) experimentiert. PPP bedeutet nichts anderes, als das die öffentlichen Institutionen sich von ihrem Immobilienbesitz trennen und die Nutzung entsprechender Leistungen möglichst flexibel von einem privaten Immobilienunternehmen zurückmietet. Ein Großteil des Bestandes öffentlicher Immobilien, wie z. B. Schulen oder Schwimmbäder, sind im derzeitigen Zustand nur für eine einzige Nutzung ausgelegt. Würde man sie um nutzen käme es zu erheblichen mehr Ausgaben. Aus diesem Grund werden PPP-Projekte auf Zeiträumen von 30 Jahren und länger ausgelegt.^[23] Das bedeutet bei der Planung und Errichtung von PPP-Objekten auf Nachhaltigkeit insbesondere in Bezug auf die Nutzungsflexibilität zu achten.

3.1.3 Auswertung-Auftraggeber versus Nachhaltigkeit

Im Zusammenhang von Nachhaltigkeit kann gesagt werden, dass es in Deutschland eine Stagnation bzw. einen Rückgang der Bevölkerungszahlen gibt. Ein Umstand der zur Verlagerung von der neu Errichtung zum Bauen im Bestand führt. 50-65 Prozent der Hochbauarbeiten sind Erhaltungs- und Umbaumaßnahmen. Das sorgt bei den beteiligten Fachgruppen für eine Sensibilisierung für das erhaltungsgerechte Bauen.^[24] Eine Sensibilisierung die eigentlich in Zeiten verknappender und somit verteuernder Ressourcen immer stärker an Relevanz gewinnen sollte. Die Realität besagt jedoch häufig etwas anderes und so muss ein Bewusstsein für Nachhaltigkeit durch Aufklärung geschaffen werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 9: Energieeinsparung durch Raumautomation (RA)^[25]

Alleine durch den richtigen Einsatz von Raumautomation können 25% bei der Wärme, 40% bei der Klimatisierung und 60% bei der Beleuchtung an Energie eingespart werden. Nachhaltig geplante Intelligente Gebäude in Kombination mit regenerativen Energien sind in der Anschaffung erst teuer, aber dafür beim Energieverbrauch sehr sparsam. Es ist wichtig das Facility Management den Investoren vermittelt, das Nachhaltigkeit und Rendite kein Wiederspruch sind, jedoch muss der Anlagenhorizont dafür weit über fünf Jahre betragen.^[26]

3.1.4 Probleme-Private Auftraggeber

Wie schon vorab erwähnt sehen viele private Auftraggeber die Immobilie als Investitions- bzw. als gewinnbringendes Renditeobjekt. Eine Tatsache die dazu führt das man der Nachhaltigkeit kaum Beachtung schenkt. Es wird aus betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten heraus nach dem Minimalprinzip gehandelt. Das bedeutet einen entstandenen Bedarf mit minimalem Aufwand befriedigen um einen maximalen Ertrag zu erzielen.^[27] Man lässt das Kapital lieber auf der Bank arbeiten, als es in den Immobilienbesitz zu investieren. Hinzu kommt, dass viele Investoren die Immobilien nach fünf Jahren veräußern und deshalb nur soviel an der Immobilie tun wie es der Gesetzgeber vorschreibt. Auch die Einführung von REITs wird kaum den Sinn für Nachhaltigkeit der Investoren schärfen. Letzten Endes wird der Großteil der Investoren, erst dann reagieren, wenn die Bewirtschaftungskosten durch verknappende Ressourcen weiter ansteigen oder durch neue gesetzliche Regelungen bzw. Anregungen.

Vom Deutschen Gütesiegel Nachhaltiges Bauen, dem Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) und der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen e. V. (DGNB) wird gerade so eine Anregung erarbeitet. Sie entwickeln und erproben ein umfassendes Bewertungssystem für nachhaltige Gebäude. Die deutsche Bundesregierung möchte mit dem neuen Nachhaltigkeitssiegel ein umfassendes, wissenschaftlich fundiertes und planungsbasiertes Bewertungssystem für nachhaltige Gebäude schaffen. Mit dem Gütesiegel sollen herausragende Planungsleistungen im Bereich des nachhaltigen Bauens gewürdigt werden. So will man vom reinen Kosten- hin zu einem Qualitätswettbewerb gelangen. Es betrachtet den gesamten Lebenszyklus von Gebäuden und zeichnet sich durch ein einheitliches, objektiv nachvollziehbares Bewertungssystem aus.^[28]

3.1.5 Problem-Öffentliche Auftraggeber

Leider wird bei der Öffentlichen Hand bedingt durch die politischen Ziele und den knappen Haushaltskassen oft kurzfristig gedacht. Was häufig zu Fehlentscheidungen führt. Es werden Mittel für langfristige Energielieferverträge bereitgestellt und für energiesparende Sanierungsarbeiten sind die Kassen fast leer. In vielen Objekten ist sogar Regelungstechnik vorhanden jedoch aus Gründen der Einsparung und dem daraus resultierenden Personalmangel wird sie nicht eingesetzt.^[29] Der Wille zur Nachhaltigkeit ist da, aber der Wille allein genügt nicht. Sehr gute Informationen, Regelungen, Vorschriften, Instrumente, öffentliche Projekte, Beispiele und Anregungen zur Nachhaltigkeit findet man auf der Homepage des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung unter der URL: http://www.nachhaltigesbauen.de. Einen weiteren Grund zur Hoffnung der Anregung zum nachhaltigen Bauen bei der öffentlichen Hand geben die PPP-Modelle. Wie das folgende Beispiel einfach aber dafür wirkungsvoll verdeutlicht:

„Erschrocken reagierte ein PPP-Anbieter, als eine Kommune den Bau und Betrieb einer Schule für einen Zeitraum von 20 Jahren mit der Maßgabe ausschrieb, dass das Objekt am Ende der Vertragslaufzeit im Eigentum des Auftragnehmers bleibt. Im Gegensatz zu häufig üblichen Modellen der Übertragung an den Auftraggeber am Ende der Laufzeit war dies im konkreten Fall nicht erwünscht. Nun wurden völlig andere Konstruktionen und Materialien gewählt, da der Auftraggeber auch über die Folgenutzung nachdachte.“ ^[30]

3.2 Lösung-Nachhaltiges Bauen

Nachhaltiges Bauen ist mehr als auf die Langlebigkeit von Materialien zu achten oder auf Nutzungsflexibilität. Es bedeutet an die Lebensqualität der nachfolgenden Generationen und unserer Mitmenschen zu denken. Man spricht in diesem Zusammenhang auch über ethische Prinzipien, nachzulesen bei Rogal 2004, welches im Literaturverzeichnis aufgeführt ist. Nachhaltiges Bauen ist der effiziente Umgang bei der Nutzung von Ressourcen, Energie und Fläche.^[31] Das geschieht unter Einbeziehung der in Abb. 8 dargestellten Dimensionen der Nachhaltigkeit. Einen Teil in Sachen Nachhaltigkeit können intelligente Gebäudesysteme bei der Energieeinsparung und Lebenszyklussoftware zur Unterstützung bei deren Umsetzung und Betrieb beitragen. Dafür muss man sie jedoch frühzeitig und nachhaltig in die Lebenszyklusprozesse von Facilities einplanen. Letzten Endes sind sie nur Mittel zum Zweck und können unterstützend wirken.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 10: Dimensionen der Nachhaltigkeit^[32]

Nachhaltiges Bauen bedeutet das Bewusstsein bei allen Baubeteiligten von Anfang an zu schulen und zu verinnerlichen. Eine Hilfe zur Orientierung bei der Umsetzung von Nachhaltigkeit sind staatlich verordnete Regelungen aber ihre Übererfüllung kann bei diesem Thema sicherlich nichts schaden. Facility Management hat die nötige Erfahrung als Betreiber und besitzt die Instrumente zur Messung der Qualität. Jedem Unternehmen sollte bewusst sein wenn es das Facility Management erst im Bestand einsetzt, sind seine Möglichkeiten zur Nachbesserung stark eingeschränkt.^[33]

3.2.1 Die ökologische Dimension

Die ökologische Dimension bedeutet Schutz des Ökosystems und der Ressourcen. Das heißt so wenig Freifläche wie nötig in Bauland umzuwandeln und sie erst recht nicht zu versiegeln. Darauf zu achten, ob die Baumaterialien umweltschonend hergestellt wurden, das sie keine Schadstoffe enthalten, das sie recycelbar und langlebig sind, zu prüfen ob alter Baubestand genutzt werden kann usw. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Minimierung der Medienverbräuche.^[34] Ein Punkt den man mit nachhaltig geplanten, sich selbst nach Bedarf regulierenden intelligenten Gebäudesystemen lösen kann.

3.2.2 Die ökonomische Dimension

Bei der ökonomischen Dimension der Nachhaltigkeit geht um die betriebs- und volkswirtschaftlichen Aspekte.^[35] Es müssen die gesamten Kosten der Lebensphase eines Objektes von der Planung über die Nutzung bis hin zum Rückbau mit einbezogen und optimiert werden. Das bedeutet zum Beispiel sich während der Planung schon darüber Gedanken zu machen, wie man kostengünstig umbauen oder die Materialien entsorgen kann.^[36] Bei Betrachtung der Abb. 9 wird jedem schnell klar, dass diese umfangreiche und komplexe Aufgabe mit den herkömmlichen Mitteln nicht zufriedenstellend zu lösen ist. Hilfe zur Bewältigung dieser Aufgabe bieten Systeme, die alle Prozesse und ein vollständiges Immobilien-Lebenszyklus-Management (ILM) unterstützen. Gemeint ist damit die ILM-Software, die in der Lage ist sämtliche Lebenszyklusprozesse abzubilden. ^[37]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 11: Lebenszyklusphasen und FM-Hauptprozesse^[38]

3.2.3 Die soziale- und kulturelle Dimension

Bei der sozialen und kulturellen Dimension der Nachhaltigkeit geht es unter anderem auch um die Ästhetik und Gestaltung. Doch von größerer Bedeutung ist hier das Thema Gesundheitsschutz und Behaglichkeit. Das kann bei richtiger Planung in der Planungsphase durch eine Optimierung des Gebäudeentwurfs, der Materialauswahl, der Baukonstruktion und der Anlagentechnik umgesetzt werden. Eine andere wichtige Rolle spielt die Nutzungsflexibilität, dafür ist der Gebäudeentwurf so flexibel zu gestalten, dass er leicht an die sich ändernden Randbedingungen des Nutzers anpassbar ist.^[39] Wichtig ist bei der Umsetzung der sozialen- und kulturellen Dimension die Berücksichtigung der Schutzziele:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 12: Schutzziele^[40]

3.2.4 Lösung nachhaltige Investmentfonds

Laut dem „Sustainable Business Institute 2006“, hat sich das Marktvolumen für so genannte nachhaltige Investmentfonds in Deutschland seit 2002 verdreifacht und liegt derzeit bei rund 9,2 Milliarden Euro. Trotz allem ist der Marktanteil mit einem Prozent im internationalen Vergleich sehr gering. In Belgien kommen nachhaltige Fonds immerhin auf zwei Prozent des Gesamtmarktes. Die Renditechancen schwanken natürlich, Deutschland erzielte bei den nachhaltigen Investmentfonds in den ersten neun Monaten des Jahres 2005 vor allem Dank den Anbietern von erneuerbaren Energien auf eine Wertsteigerung von 19,8 Prozent. Leider ist die wachsende Nachfrage der Anleger nach ethischen Kapitalanlagen und Investmentfonds noch nicht beliebig zu befriedigen. Es fehlen klare, allgemein anerkannte Mindeststandards, die ein Nachhaltigkeitsfonds zu erfüllen hat. Zudem müssten sie zu Massenprodukten werden, mit ausreichendem Volumen.^[41]

3.2.5 Lösung nachhaltige intelligente Gebäude

Das Hauptziel von nachhaltigen Gebäuden ist in erster Linie eine deutliche Reduktion des Energiebedarfs für deren Bewirtschaftung. Damit sind der Verbrauch für Heizung, Kühlung, Klimatisierung und Beleuchtung gemeint. Diese könnten durch selbstregulierende intelligente Gebäudesysteme genau auf dem Bedarf hin optimiert werden. Jedoch bedeutet nachhaltiges Bauen auch umweltschonende Energien zu nutzen, so stellt beispielsweise die Nutzung solarer Energie einen deutlichen Vorteil gegenüber der Nutzung fossiler Brennstoffe in Bezug auf den CO2 Ausstoß dar. Ein wichtiger Bestandteil nachhaltiger Gebäude ist die Gebäudekonzeption, sie sollte so angelegt sein, dass eine spätere Nutzungsänderung mit einem Minimum an Umbaumaßnahmen vollzogen werden kann.^[42]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 13: Entwicklung des Energieefizienten Bauens in Deutschland^[43]

Das Gebäude muss eine hohe Nutzungsflexibilität besitzen, das stellt hohe konzeptionelle und visionäre Anforderungen an die technische Gebäudeausrüstung. Nachhaltige Gebäude sind ein Gemisch von umweltfreundlichen Materialien, regenerativen Energien, neuen Bautechniken und intelligenten Gebäudesystemen. Nachhaltigkeit von Gebäuden betrifft aber auch Aspekte der wirtschaftlichen Faktoren von Gebäuden. So gilt es Gebäude zu entwerfen und zu erbauen, die auch in Zukunft wirtschaftlich betrieben werden können. Das bedeutet zur Beurteilung von der ökonomischen Nachhaltigkeit von Gebäuden und deren Subsystemen müssen die Lebensdauerkosten herangezogen werden.^[44]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 14: Kommunikationsstruktur^[45]

- Bidirektionales Energiemanagementinterface (BEMI)
- WideAreaNewtwork (WAN)
- Verbindungs-Netzbetreiber (VNB)
- Übertragungsnetzbetreiber (ÜNB)

3.3 Die Nutzer

Die Nutzer von Gebäuden sind sehr unterschiedlich, es können z. B. Büromitarbeiter sein, ein Bankdirektor, Patienten im Krankenhaus oder einfach nur deren Besucher. In Abb. 10 sind grob die verschiedenen Nutzungsarten nach Umsatzvolumen im Gebäudemanagement Vergabe 2007 zu sehen. Dementsprechend zu den Nutzungsarten kommt eine breit gefächerte Palette der Nutzer. Man kann sagen der Nutzer ist derjenige, der direkt mit der FM-Leistung in Berührung kommt und somit ist jeder von uns, der eine mehr der andere weniger, ein Nutzer.^[46]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 15: Umsatz Gebäudemanagement 2007 nach Nutzungsarten/ Basis: Angaben von 28 Unternehmen mit einem Umsatzvolumen im Gebäudemanagement von 5,582 Mrd. Euro^[47]

[...]

^[1] (Schneider 2001, S. 4)

^[2] (Braun et al. 2007)

^[3] (Braun et al. 2007, S.1)

^[4] (Rondeau et al. 2006, S. 3).

^[5] (Vergl. HANHART 2008, S. 20)

^[6] (GEFMA 100-1 : 2004, S. 3)

^[7] (GEFMA 100-1 2004, S. 2)

^[8] (DIN EN 2006, S.5)

^[9] (DIN EN 15221-1, 2006, S. 8)

^[10] (DIN EN 15221-1, 2006, S. 8)

^[11] (DIN EN 15221-1, 2006, S. 8)

^[12] (DIN EN 15221-1, 2006, S. 9)

^[13] (DIN EN 15221-1, 2006, S. 10)

^[14] (Hanhart 2008, S. 209)

^[15] (Korb Consulting KG, 2009)

^[16] (DIN EN 15221-1 2006, S. 10)

^[17] (Hanhart 2008, S. 27)

^[18] (Lassmann 2006, S. 478)

^[19] (Quelle: Mensinger 2009, S. 7)

^[20] (Quelle: markon GmbH & Co. KG 2008, S. 10)

^[21] (Braun 2007, S. 34)

^[22] (Nagel 2007, S. 19)

^[23] (Braun et al. 2007, S.35)

^[24] (Nagel 2007, S. 11)

^[25] (TGA Fachplaner 2009)

^[26] (Bogenstädter 2008, S. 8)

^[27] (Daum et al. 2007, S. 30)

^[28] (Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
Referat Nachhaltiges Bauen 2009, „http://www.nachhaltigesbauen.de/deutsches-guetesiegel-nachhaltiges-bauen.html)

^[29] (Gröger 2004, S V)

^[30] (Nagel 2007, S.15)

^[31] (Gänssmantel et al. 2005, S. 101)

^[32] (Bollin 2006,Folie 8)

^[33] (Gänssmantel et al. 2005, S. 101)

^[34] (Gänssmantel et al. 2005, S. 84/85)

^[35] (Lutz 2002, S. 111)

^[36] (Gänssmantel et al. 2005, S. 83)

^[37] (Braun et al. 2007, S. 48)

^[38] (GEFMA 100-2 2004,S. 7)

^[39] (Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung 2009)

^[40] (Informationsportal nachhaltiges Bauen 2009, URL: http://www.nachhaltigesbauen.de/nachhaltiges-bauen/nachhaltiges-bauen/drei-dimensionen-des-nachhaltigen-bauens.html)

^[41] (WWF 2006, URL: http://www.wwf.de/presse/details/news/kapitalmarktorientierung_eroeffnet_umweltorganisationen_neue_handlungsspielraeume/)

^[42] (Vgl. Heibel 2000, URL: http://www3.al-ko.de)

^[43] (ForschungsbundVerbund Erneuerbarer Energien (FEEV) 2008, PDF S. 10)

^[44] (Vgl. Heibel 2000, URL: http://www3.al-ko.de)

^[45] (Quelle: ISET 2008, URL: http://www.ibp.fraunhofer.de/literatur/jahresberichte/index.html)

^[46] (Harting 2002, S. 75)

^[47] (markon GmbH & Co. KG 2008, S. 10)