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Kauf von Anteilen an offenen Immobilienfonds

Steuerliche Portfoliooptimierung durch Investitionen in ausländische Immobilien

Studienarbeit 2011 43 Seiten

BWL - Rechnungswesen, Bilanzierung, Steuern

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Symbolverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Herleitungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1 Einleitung

2 Offene Immobilienfonds
2.1 Definition und Grundlagen der offenen Immobilienfonds
2.2 Konzeption und rechtlichen Grundlagen
2.3 Besteuerung von offenen Immobilienfonds
2.3.1 Besteuerung bei inländischem Immobiliensondervermögen
2.3.2 Besteuerung bei ausländischem Immobiliensondervermögen
2.4 Veräußerung der Anteile offener Immobilienfonds

3 Alternative Investitionsvehikel im Vergleich
3.1 Direktanlage
3.1.1 Besteuerung in Deutschland belegender Immobilien
3.1.2 Besteuerung im Ausland belegender Immobilien
3.2 Geschlossene Immobilienfonds
3.2.1 Besteuerung geschlossener Immobilienfonds
3.2.2 Besteuerung geschlossener Immobilienfonds mit Auslandsbezug
3.3 Zwischenergebnis: Vorteilhaftigkeit offener Immobilienfonds gegenüber alternativer Anlagevehikel

4 Steuerliche Portfoliooptimierung
4.1 Rahmenbedingungen für die Untersuchung
4.2 Österreich
4.2.1 Besteuerung offener Immobilienfonds in Österreich
4.2.2 Steuerliche Optimierung bei österreichischem Immobiliensondervermögen
4.3 Niederlande
4.3.1 Besteuerung offener Immobilienfonds in den Niederlanden
4.3.2 Steuerliche Optimierung bei niederländischem Immobiliensondervermögen
4.4 Vergleich der Besteuerung in Österreich und den Niederlanden

5 Fazit

Anhang

Literaturverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Symbolverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Das Investmentdreieck

Abbildung 2: Der offene Immobilienfonds mit inländischem Immobiliensondervermögen

Abbildung 3: Der offene Immobilienfonds mit ausländischen Immobiliensondervermögen

Abbildung 4: Der geschlossene Immobilienfonds

Abbildung 5: Vergleich der Steuersätze zwischen Deutschland und Österreich

Abbildung 6: Ermittlung der kritischen Einkommen bei Veranlagungsoption in Österreich

Abbildung 7: Ermittlung der kritischen Rendite im Vergleich Deutschland und den Niederlanden

Abbildung 8: Darstellung der niederländischen Steuerersparnis bei wachsendem Welteinkommen bei Veranlagung

Abbildung 9: Ermittlung der kritischen Rendite im Vergleich Österreich und den Niederlanden

Abbildung 10: Steuersatzvergleich der Handlungsalternativen

Herleitungsverzeichnis

Herleitung 1: Steuerberatungskosten

Herleitung 2: Vergleich der Besteuerungsalternativen in Österreich (Methode des kritischen Einkommens)

Herleitung 3: Ermittlung der kritischen Rendite im Vergleich Deutschland und den Niederlanden

Herleitung 4: Optimalität der Veranlagungsoption (Methode des kritischen Verhältnisses)

Herleitung 5: Ermittlung der kritischen Rendite im Vergleich Österreich und den Niederlanden

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Übersicht zur Vorteilhaftigkeit offener Immobilienfonds

1 Einleitung

Unter der Annahme, dass ein Anleger gezielt in Immobilien investieren will, da er sich eine entsprechend hohe Rendite verspricht, die ihm andere Finanzprodukte nicht garantieren, stellt der offene Immobilienfonds eine sinnvolle Alternative zu weiteren Anlagevehikeln dar.

Der Immobilienmarkt befindet sich scheinbar in der Krise. Zahlreiche Investmentfonds sind geschlossen, da der rapide Kapitalabfluss befürchtet wird. Aus steuerlichen Gesichtspunkten kann jedoch eine gezielte Optimierung des Portfolios erfolgen, indem die Steuerlast minimiert wird. Diese Arbeit widmet sich der Frage, ob steuerliches Optimierungspotential bei Publikumsfonds existiert, sofern ein offener Publikumsimmobilienfonds gezielt in ausländische Immobilien investiert. Dabei wird auf steuerliche Aspekte abgestellt, d.h. Marktrisiko und Marktlage werden vereinfachend ausgeblendet.

Dabei soll abgrenzend allein der deutsche Privatanleger im Fokus stehen, d.h. ausschließlich steuerlichen Folgen von Anteilen im PV werden diskutiert. Aufgrund der thematischen Komplexität wird in dieser Arbeit nur die Konstellation eines deutschen Immobilienfonds, d.h. eine deutsche KAG investiert, behandelt. Den Vergleich bilden Investitionen in inländisches SV zu Investitionen in ausländisches SV.

Zunächst wird in Abschnitt 2 der offene Immobilienfonds aus betriebswirtschaftlicher und steuerlicher Sicht vorgestellt. Dabei wird auf die Besteuerung von inländischem und ausländischem SV eingegangen. Die Abhandlung der steuerlichen Folgen bei ausländischem SV bildet auch die Grundlage der Optimierungsanalyse in Abschnitt 4.

Auch die alternativen Anlagevehikel werden der Vollständigkeit halber kurz in Abschnitt 3 besprochen. Ziel dieses Abschnitts ist es die wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit offener Immobilienfonds herauszustellen und letztlich die Portfoliooptimierung über einen offenen Immobilienfonds zu begründen.

Abschnitt 4 widmet sich ausführlich der steuerlichen Portfoliooptimierung. Grundlage der Analyse bilden Investitionen in Österreich und den Niederlanden. Diese Analyse wird mit Hilfe der steuerlichen Teilentscheidung durchgeführt, d.h. die Minimierung der Steuerlast gilt als Entscheidungskriterium für die Wahl der Investition. Aufgrund ähnlicher steuerlicher Einordnung von Publikumsfonds sowie ausbleibender Wechselkursrisiken, stiften diese Länder Anreiz zur Optimierung.

2 Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds können eine „sinnvolle Anlage für Privatanlager“[1] darstellen, da sie betriebswirtschaftliche und steuerliche Vorteile kombinieren. In den nachfolgenden Abschnitten werden Grundlagen, die Rahmenbedingungen sowie die Besteuerung hinsichtlich der offenen Immobilienfonds näher erläutert.

2.1 Definition und Grundlagen der offenen Immobilienfonds

Ein offener Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, der weltweit in Immobilien (z.B. bebaute/unbebaute Grundstücke, Gebäude aber auch immobiliengleiche Rechte) investiert. An einem offenen Immobilienfonds kann sich eine unbegrenzte Anzahl von Anlegern mit unterschiedlichen Investitionsvolumina beteiligen („Open-End-Prinzip“). Jeder Investor hat das Recht (Rückgaberecht) seine Anteile zum aktuellen Anteilswert zurückzugeben.[2] Diese Form der indirekten Investition räumt dem Anleger, im Vergleich zum Direktinvestments oder zum geschlossenen Immobilienfonds, eine erhöhte Risikostreuung bei gleichzeitig geringerem Kapitaleinsatz ein.[3]

2.2 Konzeption und rechtlichen Grundlagen

Abbildung 1[4] illustriert die Struktur eines offenen Immobilienfonds. Der Fonds besteht aus einer KAG[5] und dem Immobiliensondervermögen. Die KAG verwaltet das rechtlich unselbstständige Sondervermögen treuhänderisch für den Anleger.[6] An dem Immobiliensondervermögen sind Anleger als Investoren direkt beteiligt.[7] Die KAG muss eine Kapitalgesellschaft (z.B. GmbH oder AG) sein sowie über ein eingezahltes Anfangskapital i.H.v. mind. 2,5 Mio. € verfügen.[8] Der Immobilienfonds muss aufgrund der Risikostreuung (§ 2 Abs. 4 InvG) stets über genügend liquide Mittel verfügen. Die liquiden Mittel dürfen 49% (z.B. Aktie, Anleihen, etc.) des gesamten Fondsvolumens nicht überschreiten. Weitere Regelungen sowie Beschränkungen bzgl. des Investmentfonds - auf die hier nicht näher eingegangen wird - sind im Investmentgesetz (InvG) kodifiziert. Eine unabhängige Depotbank überwacht und verwahrt das Investmentvermögen um den Schutz der Investoren zu gewährleisten. Hinsichtlich der Besteuerung der laufenden Erträge des Immobilienfonds sowie der Veräußerung der Fondsanteile ist das Investmentsteuergesetz (InvStG) zu beachten.

2.3 Besteuerung von offenen Immobilienfonds

Das InvStG ist als lex specialis konzipiert, d.h. es genießt im Verhältnis zu anderen steuerlichen Regelungen im EStG oder KStG stets den Vorrang.[9]

Die Besteuerung eines Investmentfonds (insb. Immobilienfonds) erfolgt auf drei Ebenen. Zunächst an der Quelle des Investments (Fondseingangsseite)[10], auf Ebene der KAG und letztlich auf Ebene der Privatperson (Fondsausgangsseite).[11] Nach § 11 Abs. 1 S. 1 und 2 InvStG gilt die KAG als Steuersubjekt und ist zugleich steuerbefreit.[12] Daraus leitet sich das sog. Transparenzprinzip des § 11 InvStG ab.[13] Dabei werden die Erträge auf Basis einer Einnahmen-Überschuss-Rechnung (§ 3 Abs. 1 InvStG i.V.m. § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 EStG) in Form eines modifizierten Zu- und Abflussprinzips (§ 3 Abs. 2 InvStG i.V.m. § 3 Abs. 5 InvStG, § 11 EStG) auf Fondsebene ermittelt. Auf Ebene des Anlegers ist für steuerliche Zwecke der tatsächliche Zufluss der Erträge irrelevant (§ 1 Abs. 3 i.V.m. § 7 Abs. 3 InvStG).[14]

Die nachfolgenden Erläuterungen zur Besteuerung von inländischem und ausländischem Investmentsondervermögen richten sich nach den zu Grunde gelegten Annahmen.[15] Hierbei wird zwischen Erträgen im In- und Ausland einer inländischen KAG unterschieden.

2.3.1 Besteuerung bei inländischem Immobiliensondervermögen

Abbildung 2[16] illustriert die Konstellation eines inländischen Fonds mit inländischem Immobiliensondervermögen. Grundsätzlich werden Erträge aus Investmentanteilen zu „fiktiven“ Dividenden umqualifiziert (§ 2 Abs. 1 S. 1 InvStG i.V.m. § 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Somit unterliegen auch Erträge aus der Vermietung und Verpachtung sowie Veräußerungsgewinne innerhalb der Spekulationsfrist (§ 1 Abs. 3 S. 3 Nr. 2 InvStG i. V. m. § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 bzw. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG) als Einkünfte aus Kapitalvermögen der KESt. Hierbei ist zwischen einem thesaurierenden und ausschüttenden Fonds zu unterscheiden.[17]

Bei thesaurierenden Immobilienfonds stellen Erträge aus der Vermietung und Verpachtung sowie Veräußerungsgewinne innerhalb der Spekulationsfrist ausschüttungsgleiche Erträge dar (§ 1 Abs. 3 S. 3 Nr. 2 InvStG). Diese Erträge gelten mit Ablauf des Fondsgeschäftsjahres als dem Anleger zugeflossen (§ 2 Abs. 1 S. 2 InvStG). Dabei ist die Investmentgesellschaft für den Einbehalt der KESt verantwortlich (§ 7 Abs. 4 InvStG).

Im Fall des ausschüttenden Immobilienfonds wird der KESt-Einbehalt nach dem JStG 2010[18] bei Ausschüttung der Erträge ebenfalls durch die Investmentgesellschaft vorgenommen (§ 7 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 InvStG). Vor dem JStG 2010 erfolgte der KESt-Einbehalt (§ 7 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 InvStG) durch die auszahlende Stelle (Depotbank) gem. § 44 Abs. 1 S. 3 EStG. Bei weiteren Erträgen (bspw. Zinsen oder Dividenden)[19], welche aufgrund gesetzlicher Regelungen zwangläufig erzielt werden,[20] ergeben sich keine Besonderheiten gegenüber der regulären Besteuerung bei Direktinvestition.[21] Das InvStG ordnet bei Zinserträgen oder Dividenden ebenfalls den KESt-Einbehalt nach den Vorschriften des EStG an (§ 7 Abs. 3 S. 2 InvStG i.V.m. § 43 Abs. 1 S. 1. Nr. 1 bzw. Nr. 7 EStG). Der KESt-Abzug (§ 7 InvStG) i.H.v. 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag (§ 3 Abs. 1 Nr. 5 SolZG) hat für Privatanleger bei Publikumsfonds grds. Abgeltungswirkung (§ 43 Abs. 5 EStG).[22] Im Ergebnis hat der Steuerpflichtige somit eine Gesamtsteuerbelastung i.H.v. 26,375% bei einer Beteiligung an einem inländischen offenen Immobilienfonds zu tragen.

2.3.2 Besteuerung bei ausländischem Immobiliensondervermögen

Unter der Annahme, dass das Ausland hinter einem offenen Immobilienfonds ein transparentes Rechtsgebilde sieht, ist der Privatanleger dort beschränkt steuerpflichtig.[23] Hierbei gilt das SV als abkommensberechtigte Person gem. Art. 4 Abs. 1 OECD-MA.[24] Folglich handelt es sich um Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen i.S.v. Art. 6 OECD-MA. Nach Art. 6 Abs. 1 OECD-MA steht dabei grds. dem Belegenheitsstaat das Besteuerungsrecht zu. Obwohl Deutschland, aufgrund nationaler Qualifikation nach § 2 Abs. 1 InvStG diese „fiktive“ Dividende nach dem jeweiligen DBA als Ansässigkeitsstaat des Anlegers besteuern darf, greift aufgrund des Wortlautes des Art. 6 Abs. 1 OECD-MA die Qualifikation des Quellenstaates (Qualifikationsverkettung). Die Frage, ob Deutschland aufgrund des § 2 Abs. 1 S. 1 InvStG i.V. m. § 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG eine fiktive Dividende unter dem Art. 10 OECD-MA subsumieren könnte, ist somit entbehrlich.[25] Deutschland stellt als AS diese Einkünfte von der Besteuerung frei (Art. 23 Abs. 1 OECD-MA i.V.m. Art. 4 Abs. 1 InvStG).[26] Die Freistellung wird jedoch nur gewährt, sofern die ausländische Quellensteuer mind. 15 % (§ 23 Abs. 1 KStG) beträgt.[27] Sofern das Immobiliensondervermögen in einem EU/EWR Staat liegt, entfällt auf diese Einkünfte auch der sog. Progressionsvorbehalt in Deutschland (§ 4 Abs. 1 S. 3 InvStG i.V.m. § 32b Abs. 1 S. 2 Nr. 3 EStG). Im Ergebnis richtet sich die Gesamtsteuerbelastung des Anlegers nach dem ausländischen Steuersatz (Quellensteuer) auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.[28]

2.4 Veräußerung der Anteile offener Immobilienfonds

Wie schon in Abschnitt 2.1 erörter, hat der Anleger eine Möglichkeit seine Anteile an den offenen Immobilienfonds jederzeit zu veräußern. Nach den allgemeinen Regelungen des EStG sind die Einkünfte aus der privaten Veräußerungsgeschäften anderen Einkünften zuzurechnen (§ 23 Abs. 2 S. 1 EStG), soweit sie zu diesen gehören (sog. Subsidiaritätsprinzip). Handelt es sich um Gewinne aus der Veräußerung von Investmentanteile, werden über § 8 Abs. 5 InvStG als lex specialis diese den Kapitaleinkünften dem § 20 Abs. 2 Nr. 1 EStG zugerechnet.[29] Die Ermittlung des Veräußerungsgewinns erfolgt gem. § 8 Abs. 5 S. 2 - 6 InvStG. Dabei ist der KESt-Abzug abgeltend.

3 Alternative Investitionsvehikel im Vergleich

Neben dem offenen Immobilienfonds stehen dem Anleger Direktanlage und der geschlossenen Immobilienfonds als mögliche Alternativen zur Verfügung, welche nachfolgend vorgestellt und verglichen werden.

3.1 Direktanlage

Unter einer Direktanlage wird die direkte Investition in eine Immobilie verstanden. Hierbei kann der Investor selber über den Anschaffungszeitpunk, -objekt sowie über einen möglichen Verkauf bestimmen.[30] Dennoch ist eine Direktanlage mit höherem laufenden Arbeits- und Verwaltungsaufwand[31] verbunden, die bei einer indirekten Investition aufgrund der Vielzahl von verwalteten Immobilien wesentlich kostengünstiger gehalten wird. Die direkte Immobilieninvestition ist zudem durch sehr niedrigere Fungibilität und Risikostreuung sowie durch einen höheren Mindestanlagebetrag gekennzeichnet.[32] Ein weiterer Nachteil gegenüber dem offenen Immobilienfonds besteht in der ausbleibenden Stückelbarkeit der Anteile.

3.1.1 Besteuerung in Deutschland belegender Immobilien

Die erwirtschafteten Einkünfte aus einer in Deutschland belegenden Immobilie stellen bei dem Anleger, soweit es sich um eine rein vermögensverwaltende Immobilie handelt, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG dar.[33] Diese Einkünfte werden mit dem tariflichen Einkommensteuersatz des Anlegers besteuert.[34] Die im unmittelbaren Zusammenhang stehenden Werbungskosten sind hierbei in voller Höhe abzugsfähig.

3.1.2 Besteuerung im Ausland belegender Immobilien

Entscheidet sich der Anleger in eine ausländische Immobilie zu investieren, wird er mit diesen Einkünften im Ausland steuerpflichtig (Territorialprinzip). Die Besteuerung erfolgt grds. wie in Abschnitt 2.3.2 vorgestellt. Bei den Einkünften aus unbeweglichen Vermögen erhält über den Art. 6 Abs. 1 OECD-MA der Belegenheitsstaat das Besteuerungsrecht. In Deutschland werden die Einkünfte unter Progressionsvorbehalt (Art. 23 Abs. 1 OECD-MA) freigestellt.[35]

3.2 Geschlossene Immobilienfonds

Auch geschlossene Immobilienfonds investieren im Wesentlichen in Grundstücke und Gebäude.[36] Im Vorfeld steht bereits fest, wohin die Investition des Anlegers fließen soll, d.h. der Investmentplan ist fix. Das Kapital für die Investitionen wird durch die Zeichnung von Fondsanteilen einmalig aufgelegt. Anteile werden nur an eine bestimmte Zahl von Anlegern mit fester Anlagesumme ausgegeben. Aufgrund der Haftungsbeschränkung haben geschlossene Immobilienfonds in der Regel die Rechtsform einer Kommanditgesellschaft.[37] Gewöhnlich ist das die GmbH & Co.KG, mit der GmbH als Komplementär. Der Anleger tritt dem Fonds als Kommanditist bei.[38] Er zahlt also seine Kommanditeinlage und erhält im Gegenzug Anteile an der KG.[39] Soweit das geplante Kapitalvolumen erreicht ist, wird die Ausgabe von Anteilen eingestellt.[40] Der Anlagehorizont beschränkt sich dabei auf 10-20 Jahre.[41] Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds hat der Anleger kein Rückgaberecht (§ 2 Abs. 5 InvG). Rückgabe der Anteile ist nur über einen (meist nicht vorhandenen) Zweitmarkt möglich.[42]

3.2.1 Besteuerung geschlossener Immobilienfonds

Geschlossene Fonds in der Rechtsform einer Personengesellschaft werden in Deutschland als „normale“ Personengesellschaften transparent besteuert, d.h. nicht die Personengesellschaft, sondern der Kommanditist ist Steuersubjekt. Die Erträge werden auf Ebene der Gesellschafter der deutschen Einkommensteuer unterworfen. Bei einem vermögensverwaltenden Fonds[43], der in inländischen Immobilien investiert, erzielt der Anleger grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Auf diese Einkünfte findet der individuelle Einkommensteuertarif gem. § 32a EStG Anwendung. Somit ergibt sich dieselbe Steuerbelastung wie bei der Direktanlage.[44] Bei der Ermittlung der Einkünfte kann der Anleger Werbungskosten steuerlich geltend machen, die in einem unmittelbaren Zusammenhang mit seiner Fondsbeteiligung stehen (bspw. Finanzierungsaufwendungen).[45] Bei der Veräußerung der Immobilie durch einen vermögensverwaltenden Fonds ist der Veräußerungsgewinn grds. nicht steuerbar, soweit die 10-Jahres-Frist gem. § 23 Abs. 1 S. 1 EStG einbehalten wird.

3.2.2 Besteuerung geschlossener Immobilienfonds mit Auslandsbezug

Entscheidet sich der deutsche Gesellschafter in eine ausländische Immobilie zu investieren, wird er wie bei einer Direktanlage im Ausland steuerpflichtig (Territorialprinzip).[46] Sofern das Ausland die KG als steuerlich transparent[47] behandelt, erzielt der Anleger Einkünften aus unbeweglichen Vermögen, womit Art. 6 OECD-MA greift. Das Besteuerungsrecht wird dem Belegenheitsstaat der Immobilie (Art. 6 Abs. 1 OECD-MA) zugesprochen. In Deutschland werden die Einkünfte gemäß Methodenartikel (Art. 23 Abs. 1 OECD-MA) unter Progressionsvorbehalt freigestellt.[48]

3.3 Zwischenergebnis: Vorteilhaftigkeit offener Immobilienfonds gegenüber alternativer Anlagevehikel

Betriebswirtschaftlich gesehen kombinieren offene Immobilienfonds Vorteile der dargestellten alternativen Investitionsvehikel. Durch ihre „offene Gestaltung“ sind offene Fonds in Bezug auf Fondsvolumen und Anlegerzahl beschränkt. Die Mindestanlage ist auch verhältnismäßig niedrig (ab ca. 50 €).[49] Gleichzeitig sind offene Immobilienfonds verpflichtet die ausgegebenen Anteile zum aktuellen Anteilswert zurückzunehmen, d.h. der Verkauf der Fondsanteile durch den Anleger ist jederzeit möglich.[50] Die Risikostreuung ist dabei im InvG niedergeschrieben.[51]

Steuerlich werden offene Immobilienfonds nicht schlechter gestellt als alternative Investitionsformen. Liegt der persönliche Durchschnittssteuersatz des Anlegers unter 25%, ist die Investition über einen geschlossenen Immobilienfonds oder die Direktanlage steuerlich günstiger.[52] Allerdings ist unter den in Abschnitt 3.2.1 aufgezeigten Bedingungen für die Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds ein Durchschnittssteuersatz i.H.v. max. 25% unrealistisch.[53] Betriebswirtschaftliche Vorteile und ein linearer Steuersatz sprechen für die Attraktivität offenen Fonds bei Immobilieninvestitionen.[54]

[...]


[1] Sebastian, Steffen im Interview, 2010.

[2] Laut Gesetz müssen 5 % des Fondswertes als liquide Mittel für Rücknahme von Anteilen zur Verfügung stehen - vgl. § 80 Abs. 1 Nr. 4 InvG.

[3] Lindauer, 2010, S. 213.

[4] s. Anhang: Abbildung 1.

[5] § 2 Abs. 6 InvG; in diesem Paragraph werden ebenfalls weitere Begriffe definiert.

[6] Klug, 2008, S. 7.; Lindauer, 2010, S. 219.

[7] Haase / Brändel, 2011, S. 31 ff.

[8] Lindauer, 2010, S. 220.

[9] Sofern das InvStG keine Sonderregelungen enthält, gelten die allgemeinen Vorschriften als leges generales (vgl. Haase / Brändel, 2011, S. 47).

[10] Die Besteuerung der Fondseingangsseite erfolgt erst bei einer Konstellation, in welcher die KAG nicht als steuerbefreit gilt, sondern als Steuersubjekt der Körperschaftsteuer unterliegt. Ein Beispiel hierfür stellt Frankreich dar (vgl. Haase / Brändel, 2011, S. 111).

[11] Haase / Brändel, 2011, S. 38.

[12] Das SV gilt dabei als Zweckvermögen i.S.v. 1 Abs. 1 Nr. 5 KStG.

[13] Dazu: Schitger / Schachinger, 2007, S. 801. Das Transparenzprinzip gilt jedoch nur insoweit es vom InvStG angeordnet wird (vgl. BFH v. 07.04.1992).

[14] Ausführlich siehe Abschnitt 3.1.

[15] Siehe Abschnitt 1.

[16] Siehe Anhang, Abbildung 2.

[17] In der Totalperiode ist bei gleichhohen Einkünften die Steuerbelastung identisch. Liquiditäts- und Zinseffekte, welche sich bei der jeweiligen Fondswahl ergeben, werden hier vernachlässigt.

[18] BT-Drs. 17/2249 vom 21.6.2010.

[19] Dem Grundsatz der Risikomischung folgend fallen diese Erträge zwangsläufig an. Diese Arbeit befasst sich jedoch ausschließlich mit den steuerlichen Folgen der Immobilieninvestments. Besteuerungsmerkmale übriger Kapitalerträge im In- und Ausland werden nachfolgend vernachlässigt.

[20] Siehe Abschnitt 2.2.

[21] Vgl. Bindl / Schrade, 2010, S. 2856.

[22] Ausnahmen sind eine NV-Bescheinigung, wobei Voraussetzung die Erzielung der gesamten Einkünften im Veranlagungszeitraum unterhalb des Grundfreibetrages (§ 44a Abs. 2 S. 1 Nr. 2 EStG) ist. Weitere Ausnahmen für unbeschränkt Steuerpflichtige stellen die Regelungen des § 32d Abs. 4 und 6 EStG im Rahmen der Veranlagung dar.

[23] Zur grafischen Darstellung siehe Anhang, Abbildung 3.

[24] Hinweis: Eine mögliche Konstellation besteht auch insoweit, als dass die Quelle der Einkünfte, der AS des Anlegers und der Sitzstaat der Investmentgesellschaft auseinanderfallen. In diesem Fall ist stets auf das DBA zwischen dem AS des Anlegers und dem Quellenstaat der Einkünfte abzustellen.

[25] Anzumerken ist, dass auch der BFH dieser abkommensautonomen Auslegung folgen würde. Lediglich die Finanzverwaltung könnte aufgrund der nationalen Qualifikation dieser Auffassung widersprechen, wie bspw. in den Fällen von SVG bei Personengesellschaften (vgl. BMF vom 16.04.2010, Tz. 5.1 und zuletzt BFH vom 20.12.2006, BFH vom 17.10.2007).

[26] Ausnahmen sind im DBA Deutschland/Spanien, DBA Deutschland/Finnland und DBA Deutschland/Lichtenstein enthalten. In diesen Fällen findet die Anrechnungsmethode Anwendung.

[27] BMF vom 18.08.2009, Rz. 75. Dieser Auffassung der Finanzverwaltung kann beachtet werden, da dieser jegliche Gesetzgrundlage fehlt, ist sie jedoch keinesfalls bindend. Die Frage, die sich in diesem Zusammenhang stellt, ist die Grundlage der Steuersatzhöhe, da sich diese zweifelsfrei nicht an Kapitalgesellschaften orientieren kann (KAG gilt als steuerbefreit).

[28] Voraussetzung ist, dass der Quellenstaat bei der Besteuerung von Publikumsfonds ebenfalls das Transparenzprinzip umsetzt (vgl. Annahmen unter Abschnitt 1).

[29] Wird in zwei Gesetzen die Besteuerung des Veräußerungsgewinns geregelt, so stehen beide Gesetzte komplementär gegenüber (vgl. Ebner / Jacob / Geese, Handbuch für die Besteuerung von fondsvermögen, 2007, S. 170 f.).

[30] Klug, 2008, S. 35.

[31] Z.B.: Anfangs- und Abschlussvermietung, Instandsetzungskosten.

[32] Lindauer, 2010, S. 219.

[33] Auf die Besteuerung der gewerblich vermieteten Immobilien wird hier nicht angegangen.

[34] Dabei liegt der Grenzsteuersatz zwischen 0% - 45% (vgl.§ 32a Abs. 1 Nr. 1 – 5 EStG).

[35] Sofern die Immobilie in einem EU/EWR Staat liegt, wird der Progressionsvorbehalt dieser Einkünfte nach deutschem innerstaatlichem Recht über § 32b Abs. 1 S. 2 Nr. 3 EStG ausgeschlossen.

[36] Die Investitionen werden sowohl in die inländischen, als auch in die ausländischen Immobilien getätigt.

[37] Da für geschlossene Immobilienfonds keine speziellen Rechtsvorschriften existieren, sind die §§ 161 ff. BGB für die Fonds in der Rechtsform der KG anzuwenden.

[38] Zur graphischen Darstellung siehe Anhang, Abbildung 4.

[39] Der Anleger kann sich auch indirekt (z.B. über einen Treuhänder) an der FondsKG beteiligen, siehe dazu Lindauer, 2010, S. 213.

[40] Daher ergibt sich der Begriff „geschlossen“ für derartige Immobilienfonds.

[41] Lindauer, 2010, S. 213.

[42] Haase /Brändel, 2011, S. 27.

[43] Ist der Fonds gewerblich tätig oder sonst gewerblich geprägt, erzielen die Anleger aus der Mitunternehmerschaft Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Zusätzlich zu der Einkommensteuer fällt somit die Gewerbesteuer an. Bei geschlossenen Immobilienfonds ist das eher die Ausnahme (vgl. Lindauer, 2010, S. 215). Bzgl. der Rechtsprechung zu der Einstufung des Fonds als gewerblich ist insbesondere auf das BMF Schreiben vom 01.04.2009 hinzuweisen.

[44] Siehe Abschnitt 3.1.

[45] Vgl. Lindauer, 2010, S. 216. Bei offenen Immobilienfonds können die tatsächlichen Werbungskosten bei dem Anleger nicht abgezogen werden.

[46] Die Besteuerungsfolgen sind bereits in den Abschnitten 2.3.2 sowie 3.1 behandelt. Steuerlich ergeben sich keine Unterschiede.

[47] Auf eine mögliche intransparente Besteuerung von Personengesellschaften im Ausland wird hier nicht behandelt. Für Steuerliche Folgen sei auf das BMF-Schreiben vom 16.04.2010 hinwiesen.

[48] Sofern die Immobilie in einem EU/EWR Staat liegt, wird der Progressionsvorbehalt dieser Einkünfte nach deutschem innerstaatlichem Recht über § 32b Abs. 1 S. 2 Nr. 3 EStG ausgeschlossen.

[49] Lindauer, 2010, S. 219.

[50] Siehe Abschnitt 2.4.

[51] Vgl. § 1 S. 2 InvG.

[52] In diesem Fall kann die höhere Steuerlast als Prämie für außersteuerliche Vorteile verstanden werden, welche durch die ungünstigere Besteuerung kompensiert wird

[53] Der steuerliche Vorteil wächst dabei zunehmend mit steigendem Durchschnittssteuersatz.

[54] Siehe Anhang, Tabelle 1.

Details

Seiten
43
Erscheinungsform
Originalausgabe
Jahr
2011
ISBN (eBook)
9783842821552
Dateigröße
2.8 MB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v228297
Institution / Hochschule
Europa-Universität Viadrina Frankfurt (Oder) – Wirtschaftswissenschaften, Studiengang Betriebswirtschaftslehre
Note
2,0
Schlagworte
besteuerung offene immobilienfonds portfoliooptimierung sondervermögen kapitalanlagegesellschaft

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