Die selbstgenutzte Immobilie als Vermögensgrundlage der Alterssicherung im Hinblick auf die aktuelle Rentendiskussion in Deutschland

1. Einleitung

Die in den letzten Jahren geführte Rentendiskussion in Deutschland führt zur allgemeinen Verunsicherung. Dass die gesetzlichen Renten für die folgenden Generationen nicht mehr ausreichen, wird inzwischen selbst von der Politik anerkannt^[1]. Die private Vorsorge in Form von Riester- und Rüruprente wird zur Zeit von allen Seiten propagiert und in den Medien stark beworben. Aber auch hier sorgten Meldungen von Fernsehberichten für Unsicherheit, die darstellten das eine jahrelang ersparte Riesterrente mit einer späteren möglichen Grundsicherung verrechnet wird^[2]. Für viele ist eine zusätzliche dauerhafte Sparrate zur privaten Altersversorgung nicht oder nur teilweise machbar. Ein zusätzlicher Baustein kann die betriebliche Altersversorgung^[3] sein, die zum Teil die drohende Versorgungslücke ausfüllt. Was meiner Meinung nach in dieser Diskussion zu wenig vorkommt, ist die Selbstgenutzte (im Rentenalter Schuldenfreie) Immobilie als mögliche Grundlage der Alterssicherung, neben der gesetzlichen Rente. Natürliche ist auch die Fremdgenutzte Immobilie ein sehr interessanter Faktor der Alterssicherung, jedoch verzichte ich in meiner Arbeit darauf, da der Umfang der Untersuchung hierfür sicherlich den Seitenumfang sprengen würde.Wohnen ist ein Grundbedürfnis^[4] und kann somit eine automatische Form der Rentenvorsorge werden, wenn man rechtzeitig in die eigenen vier Wände investiert. Deutschland ist im europäischen Vergleich Schlusslicht (nach der Schweiz) mit lediglich knapp 43 % Eigentümerquote. Vorzeigestaaten sind Spanien (81 % Eigentümerquote) und Irland (78 % Eigentümerquote).^[5]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die vorliegende Arbeit soll herausfinden, ob es sich rechnet, trotz einer zumeist anfänglichen Mehrbelastung, Wohneigentum zu erwerben, anstatt zu mieten, um im Rentenalter Mietfrei wohnen zu können und somit die drohende Versorgungslücke im Alter zu schließen.

Zunächst betrachte ich das klassische 3 Säulen Modell der Altersvorsorge in Deutschland. Danach folgt ein kurzer Rückblick und eine Vorschau, auf mögliche Entwicklungen zur Rentenproblematik mit Reaktionen der Politik in Form von Riester und Rürup Rente, dem aktuellen 3 Schichten Modell der Altersvorsorge. Der Hauptteil meiner eigentlichen Arbeit folgt nun, indem ich den Ist-Bestand der Wohnsituation in Deutschland betrachte und auf Grund von statistischen Durchschnittswerten^[6] vier Vorteilhaftigkeitsrechnungen erstelle aus Sicht eines Mieters, und eines Eigentümers. Der Abschluss bildet nun die Gegenüberstellung Mieter / Eigentümer zum Rentenbeginn, bis zum Rentenende (Ableben des Mannes, berechnet nach der statistischen Lebenserwartung). Hier betrachte ich die jeweilige Kapitaldienstfähigkeit und den Aufwand fürs Wohnen, aus Mieter- und Eigentümersicht.

2. Das klassische 3 Säulen Modell der Rentenversicherung in Deutschland

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

allgemeines Schaubild (Quelle: www.safety1st.de)

Das 3 Säulen Modell basiert auf 3 parallele Absicherungen für den Ruhestand. Zusätzlich zur gesetzlichen Rente wird empfohlen eine betriebliche Altersvorsorge abzuschließen, sowie eine Private. Wie diese private Vorsorge aussieht ist sehr individuell, dies kann in Form von Kapitallebensversicherungen oder Rentenversicherungen geschehen.

Das Rentenniveau^[7] der gesetzlichen Rentenversicherung lag in der Vergangenheit bei ca. 70 % des durchschnittlichen Nettoeinkommens.^[8] Die entstandene Lücke wurde durch das eigene Engagement in Form von betrieblicher und/oder privater Altersvorsorge ganz oder teilweise geschlossen.

Für die gesetzlichen Rentenversicherungen zahlen Arbeitgeber und Arbeitnehmer je zur Hälfte in die gesetzliche Rentenkassen ein (aktueller Beitragssatz 19,90 %). Die Beitragsbemessungsgrenze liegt bei 63.600,-- € (altes Bundesländer) und

54.000,-- € (neue Bundesländer) Stand 2008.^[9]

Bei der betrieblichen Altersvorsorge erteilt der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer eine Versorgungszugsage in der Form, dass er zukünftiges Gehalt durch Entgeltumwandlung in dafür vorgesehene Fonds, Versicherungen oder Pensionskassen zahlt. Arbeitgeber und Arbeitnehmer erhalten hierdurch Steuervorteile. Geregelt wird die betriebliche Altersvorsorge durch das Betriebsrentengesetz.^[10]

Die private Vorsorge ist inzwischen sehr vielschichtig geworden. Während in der Vergangenheit die Kapitalgebundene Lebensversicherung im Mittelpunkt stand, stehen inzwischen auch andere Anlageformen zur Verfügung, wie z. B. Ansparpläne, Aktien- oder Geldmarktfonds.

3. Rückblick und Vorschau auf mögliche Entwicklungen der Rente

Der Generationenvertrag der gesetzlichen Rentenversicherung bei dem die erwerbstätigen die aktuellen Rentenzahlungen finanzieren, ist die Basis der vergangenen und unserer heutigen Alterversorgung^[11]. Statistiken zeigen, dass die Bevölkerungszahl in Deutschland schrumpft (immer weniger Geburten), gleichzeitig werden die Alten immer älter. Im Jahr 2050 wird es doppelt so viele 60 jährige wie Neugeborene geben (siehe Alterspyramide, Bevölkerungsvorausberechnung 2050 vom statistischen Bundesamt).^[12]

In 2007 wurde das Renteneintrittsalter auf 67 Jahre erhöht für die Geburtsjahrgänge 1964 und jünger.^[13]

Altersaufbau (Alterspyramide) in Deutschland 1910, 1950, 2005 und 2050

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

3.1. Der Wandel vom 3 Säulen zum 3 Schichten Modell der Altersvorsorge (das Einschreiten von Riester und Rürup)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

allgemeines Schaubild zum Alterseinkünftegesetz (AEG), Quelle: WWK Versicherung,

Die Reform der gesetzlichen Rentenversicherung 2000/2001 bei der das Rentenniveau von 70 % auf 67 % herabgesetzt wurde^[14] (bei einem sozialversicherungspflichtigen Beitragszahler der 45 Jahre in die gesetzliche Rente eingezahlt hat), gab den Anlass die staatlich geförderte Altersversorgung ins Leben zu rufen.^[15]

Die Riester Rente (nach dem ehemaligen Bundesarbeitsminister Walter Riester benannt) sieht folgendes vor. Die volle Zulagenförderung erhält, wer mindestens im Jahr 2002 und 2003 1 % , im Jahr 2004 und 2005 2 %, im Jahr 2006 und 2007 3 %, ab 2008 dauerhaft 4 % seines beitragspflichtigen Einkommens des Vorjahres in einen geförderten Altersvorsorgevertrag einzahlt, abzüglich der gewährten Zulagen. Die Zulagen sind ab dem Jahr 2008 je Sparer: Grundzulage 154,-- €, Kinderzulage je Kind 185,-- €. Zusätzlich können im Rahmen bestimmter Höchstbeträge Sonderausgaben geltend gemacht werden. Ab dem Jahr 2008 liegt der maximale Sonderausgabenabzug bei 2.100,-- €.^[16]

Im Jahr 2005 wurde die Rürup Rente eingeführt (benannt nach den Ökonomen und Wirtschaftsweisen Bert Rürup). Die Rürup Rente ist eine Leibrente, bei der mit eigenen Sparraten in traditionellen Kapitalrentenversicherungen oder fondsgebundenen Rentenversicherungen eingezahlt wird. Sie bietet hauptsächlich selbständigen und Angestellten mit relativ hoher Steuerbelastung die Möglichkeit der zusätzlichen Altersvorsorge, sowie der Steuerersparnis. Beitrage zur Rürup Rente werden ab 2005 mit 60% steuerlich begünstigt, bis im Jahr 2025 100 % der Beiträge steuerlich absetzbar sind (bei 2 % jährlicher Steigerung). Die Höchstbeträge liegen dann bei 20.000,-- € für Alleinstehende, sowie 40.000,-- € für zusammen veranlagte Ehegatten.^[17]

4. Die Wohnsituation der Deutschen

Wohnen ist ein Grundbedürfnis, siehe Maslowsche Bedürfnispyramide.^[18]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

allgemeines Schaubild

Jeder muss also irgendwo und irgendwie wohnen und leben, von der Geburt an bis zum Tod. Wohnen kostet Geld, entweder die Miete oder dem Eigentümer Kreditraten, Instandhaltung und Renovierung. Somit ist meiner Meinung nach die Immobilie die ideale Form der Altersvorsorge, quasi ein Pflichtsparen^[19] für das mietfreie Wohnen im Alter.

Um die Fragestellung dieser Arbeit (Die Selbstgenutzte Immobilie als Vermögensgrundlage der Alterssicherung) ausreichend erforschen zu können, ist es wichtig den Ist-Bestand der Wohnsituation in Deutschland festzustellen und eventuelle Entwicklungen der Zukunft zu prognostizieren.

Laut statistischen Bundesamt Deutschland (2002) wohnten 42,2 % der Deutschen in Eigentum, 55,5 % zur Miete und 2,3 % als Untermieter. Von den Hauptmieterhaushalten zahlten Familien mit 2 Kindern im Durchschnitt 519,-- € Miete monatlich pro Wohneinheit. Bei den durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen im Raster von 1.300,-- € bis 3.200,-- € monatlich lagen die meisten Mieter, bei einer Miete von 300,-- € bis 600,-- € monatlich, im Durchschnitt 420,-- € monatlich.

Die durchschnittliche Wohnfläche pro Wohneinheit betrug 2002 (statisches Bundesamt Deutschland) ca. 89,4 m². Pro Person standen 41,6 m² zur Verfügung. Im Durchschnitt wohnten 2,2 Personen in einer Wohneinheit.^[20]

5. Vorteilhaftigkeitsrechnung Miete kontra Wohneigentum

Eine vereinfachte Vorteilhaftigkeitsrechnung Miete kontra Wohneigentum hat Hans Wielens (Vorstandsvorsitzender der Deutschen Bank Bausparkasse AG 1998) dargestellt.^[21] Er hat die Anschaffungskosten und Finanzierungskosten plus Zusatzkosten für die Instandhaltung erfasst und den Aufwendungen für die Mietzahlungen (incl. Mietsteigerungen) gegenübergestellt, abzüglich des prognostizierten Immobilienwertes (berechnet auf Basis der Wertsteigerungen). Nach dieser vereinfachten Vorteilhaftigkeitsrechnung habe ich die vier folgenden Varianten Miete kontra Wohneigentum am Beispiel des Immobilienmarktes Borken durchgeführt. Als Eckdaten werden die Mieten in Borken^[22] und die Informationen aus dem Grundstücksmarktbericht Gutachterausschuss^[23] Kreis Borken zu Grunde gelegt. Das Basisjahr der Gegenüberstellung ist 2002, da die meisten Daten des statistischen Bundesamtes Deutschland zum Immobilienmarkt 2002 ermittelt wurden. Wie bereits vorher erwähnt wird von einem 2 Personen Haushalt ausgegangen, 89,4 m² Wohnfläche, durchschnittliche Mietzahlung 420,-- € pro Monat. Hieraus ergibt sich ein Mietzins pro m² Wohnfläche von 4,70 €. Um aus diesen Eckdaten (Bundesweit bezogen) auf Borkener Verhältnisse zu schließen, habe ich den Mietzins von 4,70 € / m² genommen und anhand des Mietspiegels ermittelt, aus welchem Baujahr die Wohnung sein muss, bei einer angenommenen Größe von 89,4 m². Da Borken keinen Mietspiegel hat, sich aber an den des Nachbarortes Bocholt anlehnt (abzüglich 10 % für Stadt Borken), ergibt sich aus diesen Vorgaben eine Mietwohnung aus der Baujahrgruppe 1979 bis 1988 , gute Ausstattung bis 90 m² Wohnfläche mit Heizung, Dusche, Bad, WC. Dadurch habe ich als arithmetisches Mittel ein Baujahr von 1983 ermittelt.^[24]

Somit kann in den folgenden Berechnungen die Mietwohnung Bj. 1983, mit 89,40 m² Wohnfläche und einer monatlichen Miete von 420,-- € mit einer entsprechenden Eigentumswohnung Bj. 1983, mit einer Wohnfläche von 89,40 m² verglichen werden. Laut Grundstücksmarktbericht Gutachterausschuss Kreis Borken 2002 wurde eine solche Eigentumswohnung im Mittelwert für 1.081,-- € pro m² Wohnfläche verkauft.

[...]

^[1] Vgl. Bericht Der Tagesspiegel vom 08.05.2006 und Capital vom Mai 2006

^[2] Vgl. ARD Sendung Monitor vom 10.01.2008

^[3] Vgl. Betriebliches Altersvorsorge Gesetz (Betr. AVG) von 1974

^[4] Schierenbeck, H., 2003, S. 58

^[5] Vgl. Schaubild auf der nächsten Seite, Quelle Deutsches Institut für Altersvorsorge Stand 2006

^[6] Daten für die Vergleiche habe ich vom statistischen Bundesamt Deutschland entnommen, vgl. www.destatis.de

^[7] Rentenniveau ist „Das Verhältnis der Standardrente zum Durchschnittseinkommen aller Beschäftigten“ vgl. www.dia-vorsorge.de

^[8] Vgl. www.dia-vorsorge.de

(Deutsches Institut für Altersvorsorge)

^[9] Vgl. www.deutsche-rentenversicherung-bund.de

^[10] Vgl. Betr. AVG von 1974

^[11] Vgl. http://de.wikipedia.org/wiki/Altersvorsorge

^[12] Vgl. Schaubild vom statistischen Bundesamt (2006) Altersaufbau (Alterspyramide)

^[13] Vgl. www.deutsche-rentenversicherung-bund.de, sowie www.bundesregierung.de

^[14] Vgl. www.dia-vorsorge.de (Deutsches Institut für Altersvorsorge)

^[15] Vgl. www.deutsche-rentenversicherung-bund.de

^[16] Vgl. DATEV, Tabellen und Informationen für den steuerlichen Berater 2007, S. 82

^[17] Vgl. www.bundesfinanzministerium.de, sowie www.netzeitung.de

^[18] Schierenbeck, H. 2003, S. 58

^[19] Vgl. www.manager-magazin.de

^[20] sämtliche Daten vom statistischen Bundesamt Deutschland, vgl. auch www.destatis.de

^[21] Vgl. Wielens, H., 1998

^[22] da Borken keinen Mietspiegel hat, orientiert man sich am Bocholter Mietspiegel abzgl. 10 % für Borken (Erfahrungswert der VR-Bank Westmünsterland, Consulting und Immobilien GmbH)

^[23] Vgl. Grundstücksmarktbericht Gutachterausschuss Kreis Borken (2002)

^[24] Mietspiegel der Stadt Bocholt in der Anlage, Anl.: 1, Seite 39