Kreditbesicherung durch Bestandsimmobilien unter den Bedingungen von Basel II und unter besonderer Berücksichtigung der Immobilienbewertung
©2010
Diplomarbeit
62 Seiten
Zusammenfassung
Inhaltsangabe:Einleitung:
Der französische Dichter und Dramaturg Molière erkannte im 17. Jahrhundert:
Die Dinge haben nur den Wert, den man ihnen verleiht.
Mit anderen Worten: Der wirtschaftliche Wert steckt nicht in den Dingen selbst, sondern wir verleihen ihnen diesen zeitpunktabhängig. Welchen absoluten, tatsächlichen Wert ein Gegenstand aus sich selbst heraus hat, ist unmöglich auszudrücken oder zu quantifizieren. Er kann nur relativ zu anderen ausgedrückt werden und spiegelt sich im Preis wieder. Der Begriff Wert meint in diesem Zusammenhang einerseits die Eigenschaften, die ein potenzieller Käufer einem Produkt oder einer Leistung beimisst und andererseits die Geldmenge, die er dafür ausgeben müsste. Der Käufer vergleicht diese beiden subjektiven Werte und kauft (unter Voraussetzung rationalen Handelns) dann, wenn für ihn der Wert der Geldmenge gleich oder kleiner ist als der Wert, dem er dem Angebot beimisst. Bewerten ist also eine aktive, von uns selbst ausgeübte Tätigkeit.
Entsprechendes gilt für Immobilien, deren Wert sich in erster Linie nach dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage richtet. Angebot und Nachfrage bilden sich unter dem Einfluss der oben beschriebenen subjektiven Wertebegriffe. Stark vereinfacht ist es so, dass auch ein Loft am Potsdamer Platz in Berlin ohne entsprechende Nachfrage z. B. wegen des Vorhandenseins von Baugiften keinen Wert im Sinne von erzielbarem Kaufpreis besitzt. Dagegen lässt große Nachfrage z. B. auf Grund altersgerechter Bauweise den Wert (aus Sicht bestimmter Nachfrager) einer nur an der Peripherie gelegenen Immobilie steigen. Beide Beispiele lassen bereits die Komplexität der Thematik sowie die Dynamik möglicher Veränderungen erahnen.
Auf der Nachfrageseite spielen bei der Wertbildung die erwarteten zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie eine entscheidende Rolle. Daneben können aber auch Prestigegründe, Verdrängungsabsichten gegen Konkurrenten, Liebhaberei oder bloße Über- bzw. Untertreibungen des Marktes u. ä. den Wert einer Immobilie beeinflussen.
Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit der Kreditbesicherung durch Bestandsimmobilien, der dazu notwendigen Bewertung der zu beleihenden Immobilie und der Berücksichtigung der Ergebnisse nach der Rahmenvereinbarung Internationale Konvergenz der Eigenkapitalmessung und Eigenkapitalanforderungen. Dabei wird ein interdisziplinärer Denkansatz verfolgt, der zeigt, dass erst unter Berücksichtigung verschiedener Aspekte wie Architektur […]
Der französische Dichter und Dramaturg Molière erkannte im 17. Jahrhundert:
Die Dinge haben nur den Wert, den man ihnen verleiht.
Mit anderen Worten: Der wirtschaftliche Wert steckt nicht in den Dingen selbst, sondern wir verleihen ihnen diesen zeitpunktabhängig. Welchen absoluten, tatsächlichen Wert ein Gegenstand aus sich selbst heraus hat, ist unmöglich auszudrücken oder zu quantifizieren. Er kann nur relativ zu anderen ausgedrückt werden und spiegelt sich im Preis wieder. Der Begriff Wert meint in diesem Zusammenhang einerseits die Eigenschaften, die ein potenzieller Käufer einem Produkt oder einer Leistung beimisst und andererseits die Geldmenge, die er dafür ausgeben müsste. Der Käufer vergleicht diese beiden subjektiven Werte und kauft (unter Voraussetzung rationalen Handelns) dann, wenn für ihn der Wert der Geldmenge gleich oder kleiner ist als der Wert, dem er dem Angebot beimisst. Bewerten ist also eine aktive, von uns selbst ausgeübte Tätigkeit.
Entsprechendes gilt für Immobilien, deren Wert sich in erster Linie nach dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage richtet. Angebot und Nachfrage bilden sich unter dem Einfluss der oben beschriebenen subjektiven Wertebegriffe. Stark vereinfacht ist es so, dass auch ein Loft am Potsdamer Platz in Berlin ohne entsprechende Nachfrage z. B. wegen des Vorhandenseins von Baugiften keinen Wert im Sinne von erzielbarem Kaufpreis besitzt. Dagegen lässt große Nachfrage z. B. auf Grund altersgerechter Bauweise den Wert (aus Sicht bestimmter Nachfrager) einer nur an der Peripherie gelegenen Immobilie steigen. Beide Beispiele lassen bereits die Komplexität der Thematik sowie die Dynamik möglicher Veränderungen erahnen.
Auf der Nachfrageseite spielen bei der Wertbildung die erwarteten zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie eine entscheidende Rolle. Daneben können aber auch Prestigegründe, Verdrängungsabsichten gegen Konkurrenten, Liebhaberei oder bloße Über- bzw. Untertreibungen des Marktes u. ä. den Wert einer Immobilie beeinflussen.
Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit der Kreditbesicherung durch Bestandsimmobilien, der dazu notwendigen Bewertung der zu beleihenden Immobilie und der Berücksichtigung der Ergebnisse nach der Rahmenvereinbarung Internationale Konvergenz der Eigenkapitalmessung und Eigenkapitalanforderungen. Dabei wird ein interdisziplinärer Denkansatz verfolgt, der zeigt, dass erst unter Berücksichtigung verschiedener Aspekte wie Architektur […]
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
Knut Pergande
Kreditbesicherung durch Bestandsimmobilien unter den Bedingungen von Basel II und
unter besonderer Berücksichtigung der Immobilienbewertung
ISBN: 978-3-8366-4755-7
Herstellung: Diplomica® Verlag GmbH, Hamburg, 2010
Zugl. Hochschule Wismar, Wismar, Deutschland, Diplomarbeit, 2010
Dieses Werk ist urheberrechtlich geschützt. Die dadurch begründeten Rechte,
insbesondere die der Übersetzung, des Nachdrucks, des Vortrags, der Entnahme von
Abbildungen und Tabellen, der Funksendung, der Mikroverfilmung oder der
Vervielfältigung auf anderen Wegen und der Speicherung in Datenverarbeitungsanlagen,
bleiben, auch bei nur auszugsweiser Verwertung, vorbehalten. Eine Vervielfältigung
dieses Werkes oder von Teilen dieses Werkes ist auch im Einzelfall nur in den Grenzen
der gesetzlichen Bestimmungen des Urheberrechtsgesetzes der Bundesrepublik
Deutschland in der jeweils geltenden Fassung zulässig. Sie ist grundsätzlich
vergütungspflichtig. Zuwiderhandlungen unterliegen den Strafbestimmungen des
Urheberrechtes.
Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in
diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme,
dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei
zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften.
Die Informationen in diesem Werk wurden mit Sorgfalt erarbeitet. Dennoch können
Fehler nicht vollständig ausgeschlossen werden und der Verlag, die Autoren oder
Übersetzer übernehmen keine juristische Verantwortung oder irgendeine Haftung für evtl.
verbliebene fehlerhafte Angaben und deren Folgen.
© Diplomica Verlag GmbH
http://www.diplomica.de, Hamburg 2010
- III -
Inhaltsverzeichnis
Seite
Inhaltsverzeichnis
III
Abbildungsverzeichnis
V
Abkürzungsverzeichnis
VI
1 Einleitung
1
2 Immobilien als Kreditsicherheit
3
2.1 Grundpfandrechte als Sicherungsmittel
3
2.1.1 Hypothek
3
2.1.2 Grundschuld
5
2.1.3 Rentenschuld
5
2.2 Ermittlung des Sicherungswertes
6
2.2.1 Überblick
6
2.2.2 Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes
8
a) Vergleichswertverfahren
11
b) Ertragswertverfahren
12
c) Sachwertverfahren
16
2.2.3 Das Zwei - Säulen - Prinzip
19
2.2.4 Einfluss von Rechten, Pflichten und Belastungen
19
a) Lasten und Beschränkungen - Grundbuch Abteilung II
19
b) Grundpfandrechte - Grundbuch Abteilung III
21
c) Sonstige rechtliche Beschränkungen
22
2.2.5 Wertmindernde Wirkung baulicher Schäden und Mängel
23
2.2.6 Hervorzuhebende Aspekte der Wertermittlung
25
a) Baugifte
25
b) Holzzerstörende Organismen
26
c) Demographischer Wandel
28
d) Objektstandort
29
3 Basler Eigenkapitalvereinbarung
32
3.1 Der Basler Ausschuss für Bankenaufsicht
32
3.2 Basel I
32
- IV -
3.3 Basel II
33
3.3.1 Säule 1 Mindestkapitalanforderungen
35
a) Kreditrisiko
35
b) Marktrisiko
38
c) Operationelles Risiko
39
3.3.2 Säule 2 - Aufsichtliches Überprüfungsverfahren
41
3.3.3 Säule 3 Marktdisziplin
42
3.3.4 Auswirkungen von Basel II auf den Kreditzins
43
4 Immobilien als Kreditsicherungselement unter Basel II
45
4.1 Regelungen für den Standardansatz
45
4.1.1 Durch Wohnimmobilien besicherte Forderungen nach Basel II
45
4.1.2 Durch gewerbliche Immobilien besicherte Forderungen nach Basel II
45
4.1.3 Regelungen in der Solvabilitätsverordnung
47
4.2 Regelungen für die IRB-Ansätze
48
5 Zusammenfassung und Ausblick
50
Literatur- und Quellenverzeichnis
VII
Anlagen
X
- V -
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 2-1:
Verkehrswert, Beleihungswert, Beleihungsgrenzen, Sicherungswert
Abbildung 2-2:
Grundprinzipien der Verfahren zur Verkehrswertermittlung
Abbildung 2-3:
Ausschnitt aus Bodenrichtwertkarte Potsdam 2008
Abbildung 2-4:
Ertragswertverfahren, mit Ertragsaufspaltung
Abbildung 2-5:
Sachwertverfahren (Indexverfahren links, Abschlagverfahren rechts)
Abbildung 2-6:
DDT-Kristalle auf einer Holzoberfläche nach Verdampfung des organischen
Lösungsmittels
Abbildung 2-7:
Eckpunkt Giebelwand / Drempel / Dachschräge
Abbildung 2-8:
Detailpunkt aus Abb. 2-7 nach dem Öffnen
Abbildung 2-9:
Quantitative Veränderung der charakteristischen Nachfragergruppen auf
dem Wohnungsmarkt
Abbildung 2-10: Entwicklungsprognose der Bevölkerung von 2007 bis 2025 in Prozent der
Werte von 2007
Abbildung 2-11: Prognose zur Wertentwicklung von 1- u. 2-Familienhäusern in Deutsch-
land
Abbildung 3-1:
Zeitstrahl zur Initiierung von Basel II
Abbildung 3-2:
Das Grundkonzept von Basel II
- VI -
Abkürzungsverzeichnis
BauGB
Baugesetzbuch
BelWertV
Beleihungswertverordnung
BetrKV
Betriebskostenverordnung
BGB
Bürgerliches Gesetzbuch
BIZ
Bank für Internationalen Zahlungsausgleich
DDR
Deutsche Demokratische Republik
DDT
Dichlordiphenyltrichlorethan
DNA
Desoxyribonukleinsäure
GW
Gebäudewert
HK
Herstellungskosten
HOAI
Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
i. W.
im Wesentlichen
KWG
Kreditwesengesetz
LBO
Landesbauordnung
MaRisk
Mindestanforderungen an das Risikomanagement
Mio.
Million
Mrd.
Milliarde
NHK
Normalherstellungskosten
ö. b. u. v.
öffentlich bestellt und vereidigt
OECD
Organisation for Economic Co-Operation and Development
PCP
Pentachlorphenol
PfandBG
Pfandbriefgesetz
s. o.
siehe oben
SolvV
Solvabilitätsverordnung (Verordnung über die angemessene Eigenmittel-
ausstattung von Instituten, Institutsgruppen und Finanzholding-Gruppen
VG
Vollgeschoss
VOB/C
Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen/Teil C
WertR 2006
Wertermittlungsrichtlinien 2006
WertV
Wertermittlungsverordnung
ZVG
Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung
- 1 -
1
Einleitung
Der französische Dichter und Dramaturg Molière erkannte im 17. Jahrhundert:
Mit anderen Worten: Der wirtschaftliche Wert steckt nicht in den Dingen selbst, sondern wir
verleihen ihnen diesen zeitpunktabhängig. Welchen absoluten, tatsächlichen Wert ein Ge-
genstand aus sich selbst heraus hat, ist unmöglich auszudrücken oder zu quantifizieren. Er
kann nur relativ zu anderen ausgedrückt werden und spiegelt sich im Preis wieder. Der Be-
griff ,,Wert" meint in diesem Zusammenhang einerseits die Eigenschaften, die ein potenzieller
Käufer einem Produkt oder einer Leistung beimisst und andererseits die Geldmenge, die er
dafür ausgeben müsste. Der Käufer vergleicht diese beiden subjektiven Werte und kauft
(unter Voraussetzung rationalen Handelns) dann, wenn für ihn der Wert der Geldmenge
gleich oder kleiner ist als der Wert, dem er dem Angebot beimisst. Bewerten ist also eine
aktive, von uns selbst ausgeübte Tätigkeit.
Entsprechendes gilt für Immobilien, deren Wert sich in erster Linie nach dem Verhältnis von
Angebot und Nachfrage richtet. Angebot und Nachfrage bilden sich unter dem Einfluss der
oben beschriebenen subjektiven Wertebegriffe. Stark vereinfacht ist es so, dass auch ein
Loft am Potsdamer Platz in Berlin ohne entsprechende Nachfrage z. B. wegen des Vorhan-
denseins von Baugiften keinen Wert im Sinne von erzielbarem Kaufpreis besitzt. Dagegen
lässt große Nachfrage z. B. auf Grund altersgerechter Bauweise den Wert (aus Sicht be-
stimmter Nachfrager) einer nur an der Peripherie gelegenen Immobilie steigen. Beide Bei-
spiele lassen bereits die Komplexität der Thematik sowie die Dynamik möglicher Verände-
rungen erahnen.
Auf der Nachfrageseite spielen bei der Wertbildung die erwarteten zukünftigen Nutzungs-
möglichkeiten der Immobilie eine entscheidende Rolle. Daneben können aber auch Prestige-
gründe, Verdrängungsabsichten gegen Konkurrenten, Liebhaberei oder bloße Über- bzw.
Untertreibungen des Marktes u. ä. den Wert einer Immobilie beeinflussen.
Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit der Kreditbesicherung durch Bestandsimmobilien,
der dazu notwendigen Bewertung der zu beleihenden Immobilie und der Berücksichtigung
der Ergebnisse nach der Rahmenvereinbarung ,,Internationale Konvergenz der Eigenkapital-
messung und Eigenkapitalanforderungen". Dabei wird ein interdisziplinärer Denkansatz ver-
folgt, der zeigt, dass erst unter Berücksichtigung verschiedener Aspekte wie Architektur und
Baukonstruktion, Qualität, Nachhaltigkeit, demographischer und gesellschaftlicher Wandel,
Zeitgeist, Bauökologie, globale Entwicklungen u. a. eine qualifizierte Bewertung des konkre-
« Die Dinge haben nur den Wert, den man ihnen verleiht. »
- 2 -
ten Objekts stattfindet. Damit ist eine individuelle Risikobewertung unter Berücksichtigung
wahrscheinlicher bzw. möglicher zukünftiger Entwicklungen erreichbar.
Der Basler Ausschuss für Bankenaufsicht erarbeitete, ausgehend von der ersten Basler Ei-
genkapitalvereinbarung aus dem Jahr 1988, seit 1999 die ,,Internationale Konvergenz der Ei-
genkapitalmessung und Eigenkapitalanforderungen" (im folgenden ,,Basel II"). Basel II bein-
haltet als Rahmenvereinbarung Details zur Messung der Eigenkapitalausstattung und die zu
erreichenden Mindestanforderungen bei der Kreditvergabe durch Banken. Eine der Grundla-
gen ist das Problembewusstsein hinsichtlich des Verhältnisses von Eigenkapitalmenge und
Kreditrisiko.
Wichtigkeit und Problematik der Immobilienbewertung werden - neben einer angemessen
kritischen Kreditwürdigkeitsprüfung - auch in der momentanen Krise der Finanzwelt über-
deutlich. Es ist davon auszugehen, dass in Folge der derzeitigen Finanzkrise eine neue, glo-
bale Finanzarchitektur geschaffen wird, die tiefgreifende Veränderungen auch hinsichtlich
des zu bearbeitenden Themas mit sich bringen. Der Verfasser behandelt das Thema, insbe-
sondere hinsichtlich der rechtlichen und banktechnischen Regelungen, mit Stand vom
17.11.2008, dem Datum der Themenzulassung. Darüber hinaus wird versucht, in gewissem
Umfang aktuelle und sich abzeichnende Entwicklungen kritisch einzubeziehen und aus Sicht
des Verfassers zu diskutieren, sowie mit dem Thema verbundene Ausblicke zu geben.
- 3 -
2
Immobilien als Kreditsicherheit
Neben persönlichen (z. B. fachliche Qualifikation), wirtschaftlichen (z. B. Jahresabschlüsse)
und sachlichen (z. B. Erfolgsaussichten der finanzierten Unternehmung) Aspekten spielt bei
der Kreditfinanzierung die Qualität der Sicherheiten eine bedeutende Rolle.
Kreditsicherung im rechtlichen Sinne sind alle Rechtsgeschäfte, deren Hauptzweck die voll-
ständige bzw. teilweise Befriedigung berechtigter Ansprüche eines Gläubigers gegenüber
einem Schuldner sind. Neben der Befriedigung der Ansprüche des Gläubigers durch Erfül-
lung der Leistungspflicht seitens des Schuldners oder eines Dritten, kann diese auch durch
Durchsetzung des Anspruchs auf bestimmte Vermögensgegenstände (Sicherheiten) erreicht
werden. Im Falle einer Bank als Kreditgeber bzw. Gläubiger geben Kreditsicherheiten also
die Möglichkeit, bei Zahlungsausfall durch Verwertung der Sicherheiten vorhandene Ansprü-
che aus dem Kreditvertrag auszugleichen.
2.1 Grundpfandrechte als Sicherungsmittel
Im Folgenden werden jene bankenübliche Kreditsicherheiten benannt und kurz erläutert, für
die Immobilien unmittelbares Sicherungsmittel darstellen. Dabei handelt es sich um die soge-
nannten Grundpfandrechte Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld. Sie dienen zur Siche-
rung einer geldwerten Forderung und geben dem Gläubiger das Recht, sich aus der belas-
teten Immobilie durch Zwangsvollstreckung zu befriedigen, wenn die Forderung nicht erfüllt
wird.
Nicht behandelt werden Rechte und bewegliche Sachen als Realsicherheiten sowie Perso-
nalsicherheiten. Auch für Letztere können Immobilien als mittelbare Sicherheit durchaus eine
Rolle spielen, z. B. um einen potentiellen Bürgen beurteilen zu können.
Grundsätzlich gilt, dass der wirtschaftliche Wert eines Grundpfandrechts - außer von der
Immobilie selbst - stark von ggf. vorhandenen grundbuchlichen Belastungen und Pflichten
beeinflusst werden kann.
2.1.1 Hypothek
Eine Hypothek ist eine Grundstücksbelastung, die der Sicherung einer bestehenden Forde-
rung dient.
1,2
Der Grundstückseigentümer oder Miteigentümer haftet mit dem Wert des
Grundstücks bzw. seines Miteigentumanteils dafür, bei Eintritt des Sicherungsfalles eine
bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen. Das weitere Vermögen des
Schuldners haftet nicht für die persönliche Forderung.
Der Hypothekengläubiger hat einen dinglichen Anspruch aus der Hypothek und einen per-
sönlichen Anspruch aus dem Darlehen. Dabei hat der dingliche Hypothekenanspruch streng
----------------
1
vgl. zum folgenden, Busse, 2003, S. 384 f.
2
vgl. zum folgenden, Olfert/Reichel, 2005, S. 284 f.
- 4 -
akzessorischen Charakter, ist also als Nebenrecht vom Bestand des Hauptrechts, der per-
sönlichen Geldforderung des Hypothekengläubigers, abhängig.
Für die persönliche Forderung aus dem Darlehen haftet das gesamte Vermögen des Schuld-
ners, während sich der dingliche Anspruch auf die Forderung zuzüglich der Zinsen, die Kos-
ten der Rechtsverfolgung und die Immobilie, einschließlich sämtlicher Einnahmen aus dieser
wie Miet- und Pachtforderungen, erstreckt.
Die Hypothek entsteht durch Einigung von Gläubiger und Grundstückseigentümer und Ein-
tragung in das Grundbuch unter Nennung von Gläubiger, Geldbetrag und Zinssatz. Hypo-
thekenschuldner und Schuldner der gesicherten Forderung brauchen nicht identisch zu sein.
In der Praxis häufig ist die Hypothekenübernahme unter Anrechnung des Kaufpreises.
Arten von Hypotheken
a) Verkehrshypothek
Sie stellt die gewöhnliche Hypothek dar. Dabei muss der Gläubiger die Höhe der Forderung
nicht nachweisen, die Beweislast liegt auf Seiten des Schuldners. In der Regel sind Grund-
stückseigentümer und Hypothekengläubiger verschiedene Personen.
Die Verkehrshypothek kann als Briefhypothek mit Bestätigung des Grundbucheintrages
durch öffentliche Urkunde in Form des Hypothekenbriefes bestellt werden. Die Übertragung
auf Dritte erfolgt außerhalb des Grundbuches durch Zession und Übergabe. Die Buchhypo-
thek wird nur im Grundbuch eingetragen, eine Abtretung an Dritte ist damit nur mit Grund-
buchumschreibung möglich.
b) Sicherungshypothek
Bei der Sicherungshypothek ist die Akzessorietät von Forderung und Grundpfandrecht be-
sonders streng. Bei ihr ist das Bestehen einer Forderung durch den Gläubiger nachzuwei-
sen. Sie wird im Grundbuch als solche bezeichnet und kann nur als Buchhypothek bestellt
werden.
c) Höchstbetragshypothek
Hierbei wird nur der Betrag eingetragen, bis zu dem das Grundstück haften soll, z. B. zur
Sicherung laufender Kredite. Ähnliches gilt für sogenannte Restkaufpreishypotheken, wenn
der Käufer eines Grundstücks, der nicht die volle Kaufsumme zahlen kann, dem Verkäufer
eine Hypothek in Höhe des Restkaufpreises bestellt.
- 5 -
2.1.2 Grundschuld
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück zur Sicherung eines Dar-
lehens durch Eintragung im Grundbuch belastet wird.
3,4
Sie berechtigt den Darlehensgeber
aus dem Grundstück eine festgelegte Geldsumme zu fordern und ggf. das Grundstück im
Wege der Zwangsvollstreckung zu verwerten. Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypo-
thek fiduziarisch, d. h., sie ist nicht an das Bestehen einer bestimmten Forderung gebunden
und bleibt auch bei Zahlung von Tilgungsraten in ihrer ursprünglichen Höhe bestehen. Da-
raus ergibt sich auch der aus Sicht des Kreditgebers bestehende Vorteil gegenüber der Hy-
pothek, dass auch bei Einrede gegen die Forderung oder betragsmäßiger Reduzierung die-
ser, durch die Kredittilgung die dingliche Sicherheit und damit die Kreditsicherheit in voller
Höhe bestehen bleibt. Die Grundschuld besitzt eine hohe Praktikabilität und Flexibilität und
ist damit im kurz- und langfristigen Kreditgeschäft das vorherrschende Sicherungsmittel.
Die Grundschuld entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch. Ähnlich wie bei der
Hypothek kann sie als Briefgrundschuld oder als Buchgrundschuld bestellt werden. Die
Grundschuld erlischt durch Aufhebung oder Befriedigung aus dem Grundstück.
Häufigster Fall der Grundschuld ist die Sicherungsgrundschuld, die zur Sicherung einer be-
stehenden Forderung bestellt wird. Fallen Gläubiger- und Schuldnerstellung zusammen so
handelt sich um eine Eigentümergrundschuld, die auch sukzessive mit Rückzahlung eines
Hypothekenkredites entsteht.
2.1.3 Rentenschuld
Die Rentenschuld ist eine Form der Grundschuld, bei der aus einer Immobilie zu jeweils wie-
derkehrenden, festen Terminen eine bestimmte Geldsumme zu zahlen ist. Hierbei kann der
Verpflichtete allerdings nach Zahlung eines schon bei der Bestellung der Rentenschuld ins
Grundbuch einzutragenden Betrags, jederzeit aus der Rentenzahlung aussteigen. Sie besitzt
für die Zwecke der Kreditbesicherung keine nennenswerte Bedeutung, kann aber auf den
Sicherungswert eines Grundstücks erheblichen Einfluss haben.
----------------
3
vgl. zum folgenden, Busse, 2003, S. 385 ff.
4
vgl. zum folgenden, Olfert/Reichel, 2005, S. 285 f.
- 6 -
2.2
Ermittlung des Sicherungswertes
Im Rahmen der Besicherung von Krediten durch Grundpfandrechte auf Immobilien spielt de-
ren Bewertung unter Beachtung grundbuchlicher Rechte die entscheidende Rolle.
Die Problematik der Immobilienbewertung wird u. a. neben dem Problem der angemess-
enen Kreditwürdigkeitsprüfung seit 2006 mit der Krise zweitklassiger Hypothekenkredite
(Subprime-Crisis) offenkundig.
5
Gegenstand der Wertermittlung kann das Grundstück oder ein Grundstücksteil einschließ-
lich seiner Bestandteile, wie Gebäude, Außenanlagen und sonstigen Anlagen, sowie des Zu-
behörs sein. Im Hinblick auf die Kreditsicherung hat die Sicherungswertermittlung folgendes
entscheidendes Ziel:
Ermittlung des jederzeit erzielbaren Verwertungserlöses
Dabei meint der Begriff `jederzeit` zumindest jenen Zeitraum, in dem das Grundstück als
Sicherungsmittel dienen soll, in der Regel die Darlehenslaufzeit. Mit sukzessiver Tilgung des
Darlehens steigt natürlich die Wahrscheinlichkeit, dass der Verwertungserlös die offenen
Forderungen des Darlehensgebers deckt bzw. übersteigt. Da aber bei Abschluss des Kredit-
vertrages nicht bekannt ist, ob und wann das Grundstück verwertet werden muss, ist davon
auszugehen, dass die gesamten Darlehenskosten aus dem Grundpfandrecht erlöst werden
müssen.
2.2.1 Überblick
Der Sicherungswert ist der letztendlich durch die Banken für die eigenen bestellten Grund-
schulden zur Kreditsicherung ansetzbare Wert.
Ausgangspunkt der Sicherungswertermittlung ist der Verkehrswert des Grundstücks.
6,7
Die-
ser stellt den Grundstückswert zum Zeitpunkt der Wertermittlung dar, ist also stichtagbezo-
gen und kann unter Umständen kurze Zeit später erheblich vom ermittelten Wert abweichen.
Die Schwierigkeit liegt darin, aus vergangenheitsbezogenen Daten und Erfahrungen auf die
Zukunft zu schließen, in der das Grundstück als Sicherungsmittel dienen soll.
Ist der Verkehrswert ermittelt erfolgt auf dessen Grundlage durch Berücksichtigung eines
pauschalen Sicherheitsabschlags für zukünftige Wertminderungen die Ableitung des soge-
nannten Beleihungswertes. Beleihungsgrenze ist dann, abhängig von der Art des Darlehens-
gebers und der Immobilie, 40 bis 80 % des Beleihungswertes. Kredite entsprechend den Vor-
schriften des Pfandbriefgesetzes (PfandBG), auf dessen Grundlage Hypothekenpfandbriefe
emittiert werden, können z. B. mit bis zu 60 % des Beleihungswertes besichert werden.
----------------
5
vgl. zum folgenden, Gondring, 2001, S. 546 ff.
6
vgl. zum folgenden, Gondring, 2001, S. 545
7
vgl. zum folgenden, Gondring, 2001, S. 552 f.
- 7 -
Zur Ermittlung des Sicherungswertes werden anschließend die gleich- bzw. vorrangig einge-
tragenen Rechte in Abteilung II und III des Grundbuches berücksichtigt. Abbildung 2-1 gibt
eine Übersicht:
Abb. 2-1: Verkehrswert, Beleihungswert, Beleihungsgrenzen, Sicherungswert
Quelle:
Eigene Darstellung
8
Die Wertermittlung geschieht u. a. auf Grundlage rechtlicher, technischer, kaufmännischer
und marktorientierter Einschätzungen bzw. Bestimmungen. Damit liegt eine komplexe und
anspruchsvolle Aufgabe vor, die dementsprechend Sachverstand, Erfahrung und Seriösität
seitens des Gutachters erfordert. Grundvoraussetzung für die Arbeit als Gutachter sind da-
her fundierte Kenntnisse und Weiterbildungen, die ihn zu den ´anerkannten Regeln der Bau-
kunst´, Wissenschaft und Technik, den Rechtsvorschriften, sowie allen weiteren im Zusam-
menhang mit der gutachterlichen Arbeit relevanten Fragen auf aktuellem Stand halten. Aus
Sicht des Verfassers ist die Kenntnis der örtlichen Verhältnisse (sogenannte Marktnähe des
Gutachters) dabei eine entscheidende Komponente, um die häufig vernachlässigte Markt-
anpassung des Ergebnisses aus Sach- bzw. Ertragswertverfahren leisten zu können.
Das Wertgutachten muss letztendlich sachlich richtig, aktuell, nachvollziehbar und vorsichtig
sein. So wird sichergestellt, dass eine geeignete Grundlage für weitere Berechnungen und
Entscheidungen vorliegt. In Deutschland wird versucht, über die öffentliche Bestellung im Zu-
sammenhang mit verbindlichen Regelungen zum Nachweis von Qualifikation, Erfahrung und
Weiterbildung einen ausreichenden Gutachtenstandard zu gewährleisten.
----------------
8
vgl. zum folgenden, Institut für Sachverständigenwesen e.V.(Hrsg.), 02/2006, S. 2 ff.
B
e
le
ih
un
g
sw
er
t
=
10
0%
Abschlag in Abhängigkeit
vom Darlehensgeber
V
e
rk
e
hr
sw
e
rt
en
ts
pr
e
ch
e
nd
W
e
rt
er
m
itt
lu
ng
=
11
0
%
B
el
ei
h
un
gs
gr
en
ze
=
40
...
80
%
S
ic
h
er
u
ng
sw
e
rt
=
80
..
.0
%
Sicherheitsabschlag, pauschal 10%
Abschlag in Abhängigkeit von Eintragungen
in Abt. II und III des Grundbuches
- 8 -
In Bezug auf einen Thementeil der vorliegenden Arbeit, nämlich die Immobilienbewertung als
Grundlage einer Kreditbesicherung, ist aus Sicht des Verfassers auf zwei Aspekte kritisch
hinzuweisen:
Zum einen bestehen auf internationaler Ebene erhebliche Unterschiede in der Bewertungs-
praxis
9
, woran auch das momentane Bestreben auf europäischer Ebene durch Zertifizierung
eine Vereinheitlichung zu erreichen nichts ändert. Im Ausland belegene Immobilien sind da-
her für ein Kreditgeschäft in Deutschland stets nach deutschen Bewertungsmaßstäben ein-
zuschätzen. Nur so lässt sich das Ergebnis auf nationaler Ebene zuverlässig einordnen und
steht im Einklang mit den rechtlichen Bestimmungen.
Der zweite Punkt ist die nach § 34 HOAI gegebene Kopplung der Honorarhöhe an den Wert
des Grundstücks, ein Umstand der zweifelsfrei zu tendenziell höherer Bewertung verleitet.
2.2.2 Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes
Wenn im Folgenden von Verkehrswert die Rede ist muss darauf hingewiesen werden, dass
es sich um einen rechnerischen Wert handelt, der vom tatsächlichen Kaufpreis stark abwei-
chen kann. Das gilt auch unter der fiktiven Annahme, das Grundstück würde im Moment der
Verkehrswertermittlung veräußert.
Der Gesetzgeber bestimmt den Begriff wie folgt: ,,Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch
den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhn-
lichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaf-
ten, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegen-
stands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
zu erzielen wäre."
10
Grundlage der Bewertung bilden das Baugesetzbuch (BauGB), §§ 192-199, und die Verord
-
nung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Werter-
mittlungsverordnung WertV). Letztere wird durch die Richtlinien für die Ermittlung der Ver
-
kehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien 2006 - WertR 2006)
vom 1. März 2006 ergänzt und enthält Hinweise zur praktischen Anwendung der WertV. Die
Vorgaben sollen für eine objektive Ermittlung des Verkehrswertes nach einheitlichen und
marktgerechten Grundsätzen und Verfahren sorgen.
11
Allgemein rechtlich bindende Rege-
lungen zur Verkehrswertermittlung gibt es in Deutschland nicht. Für die staatlichen Bauver-
waltungen aber sind BauBG, WertV und WertR 2006 zwingend anzuwendende Vorschriften,
die sich im Laufe der Zeit auch weitgehend als allgemein anerkannte und angewendete
Regeln durchgesetzt haben.
----------------
9
Auf diese wird im Rahmen der vorliegenden Arbeit nicht weiter eingegangen.
10 vgl. § 194 BauGB
11 vgl. WertR 2006, S. 5
Details
- Seiten
- Erscheinungsform
- Originalausgabe
- Jahr
- 2010
- ISBN (eBook)
- 9783836647557
- DOI
- 10.3239/9783836647557
- Dateigröße
- 1 MB
- Sprache
- Deutsch
- Institution / Hochschule
- Hochschule Wismar – Wirtschaft, Studiengang Betriebswirtschaftslehre
- Erscheinungsdatum
- 2010 (Juni)
- Note
- 2,0
- Schlagworte
- kreditbesicherung immobilienbewertung kreditsicherungselement mindestkapitalanforderung basel
