Realoptionen im Kontext der Immobilienbewertung unter Berücksichtigung von Energieeinsparungen

Serdal, Ceylan

Realoptionen im Kontext der Immobilienbewertung unter Berücksichtigung von Energieeinsparungen

Zusammenfassung

Inhaltsangabe:Problemstellung:
Die differenzierte Betrachtung von Chancen und Risiken einer Investition ist heute - in Anbetracht der angelsächsischen Immobilienmarktkrise und der daraus resultierenden globalen Rezession hoch aktuell. Denn nur wenn es möglich ist, die vorhandenen Potenziale zu erkennen und deren Risiken mit sachgerechten Methoden und Verfahren einzupreisen, wird es gelingen, weiterhin erfolgreich zu investieren. Andernfalls besteht die Gefahr von Finanzierungs- und Tilgungsproblemen. In der Regel werden bisher Entscheidungen für oder gegen eine Investition in Immobilien klassischerweise auf der Grundlage des Kapitalwertes getroffen. Hierbei stellt sich jedoch ein Entscheidungsproblem dar, d.h. entweder wird sofort investiert, oder für immer darauf verzichtet. Diese Diplomarbeit soll einen Beitrag zur Übertragung moderner Ansätze auf die Bewertung von Immobilien leisten.
Wertsteigerungs-, aber auch Energieeinsparungspotenziale von Immobilien sollen aufgezeigt, und hierfür adäquate Bewertungsverfahren vorgestellt werden. Beispielsweise sind in Verbindung mit unbebauten Grundstücken, aber auch Emissionsrechten Flexibilitäten verbundenen, die jedoch durch die in der Praxis angewandten Wertermittlungsverfahren nicht ausreichend berücksichtigt werden können. Aus der Investitionsrechnung ist die Realoptionsanalyse bekannt, die unter solchen Umständen herangezogen wird, um Unsicherheiten erfassbarer zu machen.
Gang der Untersuchung:
In Kapitel 1 wird zunächst der Untersuchungsgegenstand definiert, um nachfolgend eine mehrdimensionale Betrachtung dessen wiederzugeben. In Kapitel 2 werden die verschiedenen aktuell angewandten Bewertungsverfahren für Immobilien vorgestellt. Dabei werden zuerst die Verfahren erläutert, welche in der gutachterlichen Praxis Anwendung finden. In einem nächsten Schritt werden die nicht normierten Verfahren, zu denen auch gängige internationale Verfahren zählen, erläutert und mit den normierten Verfahren verglichen. Ein besonderes Augenmerk wird auf die unterschiedliche Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes bzw. Diskontierungszinssatzes gerichtet.
Hiernach wird im 3. Kapitel das Realoptionsverfahren (ROV) vorgestellt. Mit Hilfe dieses Ansatzes können Handlungsmöglichkeiten (im speziellen Opportunitätskosten einer sofortigen und irreversiblen Entwicklung), für die die herkömmlichen Ansätze nicht ausreichen, beurteilt werden. Im weiteren Verlauf werden Arbeiten vorgestellt, die mögliche […]

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Ceylan Serdal

Realoptionen im Kontext der Immobilienbewertung unter Berücksichtigung von

Energieeinsparungen

ISBN: 978-3-8366-4191-3

Herstellung: Diplomica® Verlag GmbH, Hamburg, 2010

Zugl. Universität Stuttgart, Stuttgart, Deutschland, Diplomarbeit, 2009

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http://www.diplomica.de, Hamburg 2010

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis ... II

Abkürzungsverzeichnis ... IV

Symbolverzeichnis ... VIII

Abbildungsverzeichnis ... IX

Tabellenverzeichnis ... X

Problemstellung und Zielsetzung der Untersuchung ... 1

1.1

Methodik und Aufbau der Arbeit ... 2

1.2

Definition des Grundstücksbegriffs ... 3

1.2.1

Kernprobleme der Immobilienökonomie ... 4

1.2.2

Unterscheidungsmerkmale von Immobilien ... 5

Abgrenzung des Untersuchungsgegenstandes ... 7

2.1

Anlässe und Gegenstand einer Immobilienbewertung... 7

2.2

Verkehrswertermittlung mit den normierten Verfahren der WertV ... 8

2.2.1

Das Vergleichswertverfahren ... 9

2.2.2

Das Ertragswertverfahren ... 10

2.2.3

Die Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) ... 13

2.2.4

Das Sachwertverfahren ... 15

2.3

Verkehrswertermittlung mit den nicht normierten Verfahren ... 16

2.3.1

Die Residualwertmethode ... 16

2.3.2

Vereinfachtes Ertragswertverfahren ... 17

2.4

Internationale Verfahren der Wertermittlung ... 18

2.5

Zusammenfassung ... 19

Realoptionsanalyse in der Immobilienbewertung ... 21

3.1

Grundlagen der Realoptionsanalyse... 24

3.1.1

Der finanzwirtschaftliche Optionsbegriff ... 24

3.1.2

Übertragung finanzwirtschaftlicher Grundlagen ... 26

3.2

Immobilienspezifischer Einsatz des Realoptionsverfahrens ... 31

3.2.1

Verzögerungsoption ... 32

3.2.2

Umnutzungsoption ... 38

3.2.3

Abbruchsoption ... 39

3.2.4

Überblick über immobilienspezifische Realoptionen ... 40

Realoptionsanalyse im Rahmen des CO

-Emissionshandels ... 44

4.1

Verzögerungsoption ... 45

III

4.2

Zusammengesetzte Optionen ... 49

4.3

Wechseloption ... 50

4.4

Überblick über die realoptionsbasierten Bewertungsmöglichkeiten

im Rahmen des CO

-Emissionshandels ... 52

Energieeinsparungspotentiale von Immobilien im Rahmen des CO

Emissionshandels ... 56

5.1

Energiebedarf und Energieeffizienz ... 56

5.2

Energieeinsparung und CO

-Emissionen von Gebäuden ... 58

Fazit ... 61

Anhang ... XI

Literaturverzeichnis ... XIX

Rechtsgrundlagenverzeichnis ... XXXIII

Abkürzungsverzeichnis

Aktiengesellschaft

akt.

aktualisiert/ aktualisierte

a. M.

am Main

APM

Arbitrage Pricing Model

APV

Adjusted Present Value

BauGB

Baugesetzbuch

BauNVO

Baunutzungsverordnung

BauROG

Bau- und Raumordnungsgesetz

bearb.

bearbeitet/ bearbeitete

BewG

Bewertungsgesetz

BDVI

Bund der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure

BGB

Bürgerliches Gesetzbuch

BGBl

Bundesgesetzblatt

BGF

Brutto-Grundfläche

BMVBS

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung

BMU

Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsi-

cherheit

BMZ

Baumassenzahl

BNK

Baunebenkosten

BRI

Bruttorauminhalt

BSI

Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirt-

schaft

BVS

Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie

qualifizierter Sachverständiger

BWK

Bewirtschaftungskosten

CAPM

Capital Asset Pricing Model

CCS

Carbon Capture and Storage (Dekarbonisierungsanlage)

Cashflow

DAX

Deutscher Aktienindex

DCF

Discounted-Cashflow

DEIX

Deutscher Eigentums-Immobilien-Index

dena

Deutsche Energie Agentur

DID

Deutsche Immobilien Datenbank GmbH

DIN

Deutsche Industrie-Norm

Diss.

Dissertation

DIX

Deutscher Immobilienindex

DTA

Decision Tree Analysis (Entscheidungsbaumanalyse)

EEG

Energieeinspeisungsgesetz

EEWärmeG

Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz

EEX

European Energy Exchange

E&G DIMAX

Ellwanger & Geiger Deutscher Immobilien Index

Eigenkapital

EnEG

Energieeinsparungsgesetz

EnEV

Energieeinsparverordnung

erw.

erweitert/ erweiterte

EVU

Energieversorgungsunternehmen

EVS

European Valuation Standards

Ertragswert

EWV

Ertragswertverfahren

FCF

Free-Cashflow

Fremdkapital

GBO

Grundbuchordnung

GFZ

Geschossflächenzahl

Grundgesetz

gif

Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.

GND

Gesamtnutzungsdauer

GRZ

Grundflächenzahl

GuG

,,Grundstücksmarkt und Grundstückswert"

HeizAnlV

Heizungsanlagenverordnung

Hft.

Heft

HGB

Handelsgesetzbuch

Herstellungskosten

IAS

International Accounting Standards

i.d.R.

in der Regel

i.e.S.

im engeren Sinne

IEA

International Energy Agency

IFRS

International Financial Reporting Standards

IIASA

International Institute of Applied Systems Analysis

ImmoWertV

Immobilienwertermittlungsverordnung

IPCC

Intergovernmental Panel on Climate Change

IRR

Internal Rate of Return (interner Zinsfuß)

IVD

Immobilienverband Deutschland

IVS

The International Valuation Standards

i.w.S.

im weiteren Sinne

JLL Index

Jones Lasalle Index

KfW

Kreditanstalt für Wiederaufbau

KKW

Kohlekraftwerk

KWM

Kapitalwertmethode

MAD

Marketed Asset Disclaimer (Marktverzichtsannahme)

MBS

Mortgage Backed Securities (hypothekarisch besichertes

Wertpapier, Hypothek)

MRV

Mean-Reverting Process (Rückkehr-zum-Mittelwert)

NHK 2000

Normalherstellungskosten 2000

NPV

Net Present Value (Barwert, Kapitalwert)

o.J.

ohne Jahresangabe

o.O.

ohne Ortsangabe

o.V.

ohne Verfasser

pdf

Portable Document Format

RICS

Royal Institution of Chartered Surveyors

RND

Restnutzungsdauer

ROA

Realoptionsansatz

ROV

Realoptionsverfahren

ROW

Realoptionswert(e)

ROZ-IPD

,,Vereniging Raad voor Onroerende Zaken - Investment

Property Databank"

Seite

s.h.

siehe hierzu

SWV

Sachwertverfahren

TCF

Total-Cashflow

TEGoVA

The European Group of Valuers` Association

unb.

unbekannt (e, er)

URL

Uniform Resource Locator

VGB

Allgemeine Wohngebäude-Versicherungsbedingungen

völl.

völlig

vollst.

vollständig/ vollständige

VWV

Vergleichswertverfahren

WACC

Weighted Average Cost of Capital (gewogener Kapitalkos-

VII

tensatz)

WSchV

Wärmeschutzverordnung

WEG

Wohnungseigentumsgesetz

WertV

Wertermittlungsverordnung

WertR

Wertermittlungsrichtlinien

zugel.

zugelassen/ zugelassene

VIII

Symbolverzeichnis

Preisnachlässe

standardnormalverteilte Zufallszahl

Volatilität der Zufallsprozesse

Preiselastizität der Gebäudepreise

Preiselastizität der Erschließungskosten

AGE

Alter des Gebäudes

Kohlenstoffdioxid (Treibhausgas)

Faktor einer Abwärtsbewegung

infinitesimal kleiner Zeitraum

D(t)

Reinerträge der zukünftigen Perioden

elementarer Wiener-Prozess

Wachstumsrate

Höhe des Gebäudes

Investitionsniveau

Lage des Gebäudes

LSF

Grundstücksgröße

Betrachtungszeitraum

Diskontierungszinssatz

Preisfunktion

Diskontierungsfaktor

Wohnfläche

Quartal der Preisbeobachtung

risikofreier Diskontierungszinssatz

jährlicher Reinertrag

Restwert

Faktor einer Aufwärtsbewegung

Zufallsvariable

Euro

Dollar

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1:

Übersicht über die Wertermittlungsverfahren ... 6

Abbildung 2:

Unsicherheiten im Handel mit Emissionsrechten ...46

Abbildung 3:

Anlässe einer Bewertung ... XII

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1:

Vergleich der Wertermittlungsmethoden in Bezug auf Un-

sicherheit und Flexibilität ...20

Tabelle 2:

Überblick über die realoptionsbasierten Modelle der Immobilien-

projektentwicklung ...43

Tabelle 3:

Überblick über die realoptionsbasierten Bewertungsmög-

lichkeiten im Rahmen des CO

-Emissionshandels ...55

Tabelle 4:

Deutsche Immobilienindizes im Vergleich ... XIV

Tabelle 5:

Charakteristika der Verzögerungsoption (Titman, 1985) ... XV

Tabelle 6:

Charakteristika der Investitionsverzögerungsoption (Büch, 2006) ... XVI

Tabelle 7:

Charakteristika der Umnutzungsoption (Büch, 2006) ... XVII

Tabelle 8:

Charakteristika der zusammengesetzten Optionen (Stronzik,

2006) ... XVIII

1. Problemstellung und Zielsetzung der Untersuchung

Die differenzierte Betrachtung von Chancen und Risiken einer Investition ist

heute - in Anbetracht der angelsächsischen Immobilienmarktkrise und der dar-

aus resultierenden globalen Rezession hoch aktuell. Denn nur wenn es mög-

lich ist, die vorhandenen Potenziale zu erkennen und deren Risiken mit sachge-

rechten Methoden und Verfahren einzupreisen, wird es gelingen, weiterhin er-

folgreich zu investieren.

Andernfalls besteht die Gefahr von Finanzierungs- und

Tilgungsproblemen. In der Regel werden bisher Entscheidungen für oder gegen

eine Investition in Immobilien klassischerweise auf der Grundlage des Kapital-

wertes getroffen.

Hierbei stellt sich jedoch ein Entscheidungsproblem dar, d.h.

entweder wird sofort investiert, oder für immer darauf verzichtet. Diese Diplom-

arbeit soll einen Beitrag zur Übertragung ,,moderner" Ansätze auf die Bewertung

von Immobilien leisten.

Wertsteigerungs-, aber auch Energieeinsparungspotenziale von Immobilien sol-

len aufgezeigt, und hierfür adäquate Bewertungsverfahren vorgestellt werden.

Beispielsweise sind in Verbindung mit unbebauten Grundstücken, aber auch

Emissionsrechten

Flexibilitäten verbundenen, die jedoch durch die in der Pra-

xis angewandten Wertermittlungsverfahren nicht ausreichend berücksichtigt

werden können.

Aus der Investitionsrechnung ist die Realoptionsanalyse

be-

kannt, die unter solchen Umständen herangezogen wird, um Unsicherheiten

erfassbarer zu machen.

In einer aktuellen Ausgabe der Immobilien Zeitung lautet ein Artikel ,,Developer planen viele Projekte auch jetzt" in

dem zu den steigenden Immobilienprojektentwicklungsvolumen im Wohnungs- bzw. Hotelsektor trotz fallender Ge-

samt-Projektierungsvolumina Stellung genommen wird. Vgl. Bomke, 2009, S. 3.

Vgl. Brenner/Schulz/Härdle, 2007, S. 1002. Das Ziel der Kapitalwertmethode ist es, den Gegenwartswert aller erwarte-

ten Netto-Cashflows zukünftiger Perioden, abgezinst mit einem Diskontierungszinssatz, anzugeben. Vgl. Hom-

mel/Lehmann, 2001, S. 115.

Vgl. Kruschwitz/Löffler, 2005, S. 22 f.

Mit diesem Zertifikat besteht für den Inhaber das verbriefte Recht, eine bestimmte Menge CO

zu emittieren. Die

Zertifikate werden öffentlich gehandelt, womit die Preise Schwankungen unterworfen sind. Vgl. Stronzik, 2006, S. 7,

Fußnote 2.

In den nachfolgenden Abschnitten werden diese auf der Kapitalwertmethode beruhenden Verfahren vorgestellt. Das

Ziel dieser Methode ist es, den Gegenwartswert aller erwarteten Netto-Cashflows zukünftiger Perioden anzugeben. Vgl.

Hommel/Lehmann, 2001, S. 115.

Der Begriff der Realoptionen geht auf Myers zurück. Werden die sich ergebenden Investitionsmöglichkeiten ausgeübt

und führen diese zu neuen Möglichkeiten, könne von Wachstumsoptionen gesprochen werden. Vgl. Myers, 1977, S.150

ff.

Vgl. hierzu Abschn. 3.2 ff.

1.1 Methodik und Aufbau der Arbeit

In Kapitel 1 wird zunächst der Untersuchungsgegenstand definiert, um nachfol-

gend eine mehrdimensionale Betrachtung dessen wiederzugeben. In Kapitel 2

werden die verschiedenen aktuell angewandten Bewertungsverfahren für Im-

mobilien vorgestellt. Dabei werden zuerst die Verfahren erläutert, welche in der

gutachterlichen Praxis Anwendung finden.

In einem nächsten Schritt werden

die nicht normierten Verfahren, zu denen auch gängige internationale Verfahren

zählen, erläutert und mit den normierten Verfahren verglichen. Ein besonderes

Augenmerk wird auf die unterschiedliche Ermittlung des Liegenschaftszinssat-

zes bzw. Diskontierungszinssatzes gerichtet.

Hiernach wird im 3. Kapitel das Realoptionsverfahren (ROV)

vorgestellt. Mit Hil-

fe dieses Ansatzes können Handlungsmöglichkeiten (im speziellen Opportuni-

tätskosten einer sofortigen und irreversiblen Entwicklung), für die die herkömm-

lichen Ansätze nicht ausreichen, beurteilt werden.

Im weiteren Verlauf werden

Arbeiten vorgestellt, die mögliche Investitionsalternativen für Wertsteigerungen

von Immobilien als Erwerb und Ausübung von Optionen wiedergeben.

Hauptteil dieser Arbeit sollen im Rahmen des Realoptionsverfahrens die Unsi-

cherheitsfaktoren von Immobilieninvestitionen

herausgearbeitet, und Metho-

den zu deren Auswirkung auf ihre Bewertung analysiert werden.

In den Kapiteln 4 und 5 geht es um die Bewertung von Investitionen in Energie-

einsparungspotenziale und technologien, die im Kontext zum Emissionshandel

zu betrachten sind. Hierbei werden die Investitionsrisiken, aber auch die

Schwierigkeiten bei der Finanzierung und Regulierung dargestellt, und Ansätze

zu deren Lösung vorgeschlagen. Anschließend geht es darum, die klimapoliti-

schen Ziele des Staates, welche sich in der Gesetzgebung bzw. in der Subven-

tionspolitik auswirken, in Verbindung mit Energieeinsparungspotentialen von

Immobilien zu betrachten. Am Schluss dieser Arbeit (Kapitel 6) sollen die Er-

Sind in der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken geregelt. Vgl. WertV.

Beim DCF-Verfahren bzw. den anderen internationalen Verfahren werden Diskontierungs- keine Liegenschaftzinssät-

ze verwendet. Vgl. Kap. 2.

Vgl. Brenner/Schulz/Härdle, 2007, S.1002.

Die Überlegung, ob der Realoptionsansatz bei der Bewertung von Immobilien einen Beitrag leisten kann und wie

weitreichend dieser sein wird, ist einer der zentralen Punkte dieser Diplomarbeit.

Die Bewertung von Assets, insbesondere von Immobilien ist wichtig. Sie gestaltet sich schwierig, wenn es darum

geht, die relevanten Risiken zu identifizieren und deren Höhe anzugeben. Assetbewertungen finden beispielsweise in

den Bereichen Renten, Derivativen, Aktien und Immobilien statt. Im Rahmen des Risikomanagements werden, je nach

Assetklasse, andere Risikokategorien berücksichtigt. Vgl. Maier, 2007, S. 287.

kenntnisse beider Bereiche zusammengetragen, nach Gemeinsamkeiten hin

untersucht werden, um hiernach mit einem kurzen Ausblick die Arbeit abzu-

schließen.

1.2 Definition des Grundstücksbegriffs

In der immobilienwirtschaftlichen Literatur ist eine Unterteilung des Grund-

stücksbegriffs in eine rechtliche und eine ökonomische Begriffsauffassung vor-

zufinden. Demnach sei juristisch gesehen keine Verwendung des Immobilien-

begriffs vorhanden.

Vielmehr könne man im rechtlichen Sinne von ,,Grundstü-

cken" sprechen, welche sich katasterrechtlich auf einen zusammenhängenden

Teil der Erdoberfläche beziehen.

Im Weiteren werden im BGB Abgrenzungs-

kriterien für Grund und Boden zusammengefasst, wobei zwischen den wesent-

lichen Bestandteilen

, den Rechten

und dem Zubehör

eines Grundstücks

unterschieden wird.

Diese Unterteilung bildet die Grundlage für die Wertermitt-

lung von Grundstücken nach den normierten Verfahren der Wertermittlungsver-

ordnung (WertV).

Im ökonomischen Sinne spricht man von Wirtschaftsgrundstücken, die sich

deutlich von dem rechtlich geprägten Grundstücksbegriff unterscheiden kön-

nen.

Die hier zusammengefassten Grundstücke ,,... sind demnach [als] selbst-

In Deutschland existiert kein eigenständiges Immobilienrecht. Mehrere Rechtsbereiche (z.B. bürgerliches Recht,

Steuerrecht, Handelsrecht, Baurecht und das Kreditrecht) behandeln Immobilien bzw. Rechte, die mit diesen verbunden

sind. Vgl. Pfnür, 2002, S. 6-9 und Kraus, 2008, S. 39.

Nach § 3 ff. GBO besteht ein Grundstück (laut der sachenrechtlichen Definition im Sinne des Bürgerlichen Gesetzes-

buches) aus einem oder mehreren Teilen der Erdoberfläche, das im Bestandsverzeichnis des Grundbuches unter einer

laufenden Nummer aufgeführt ist. So ist es möglich, mehrere Flurstücke zusammenzufassen. Die Eintragung erfolgt in

das Grundbuch, das als öffentliches Register beim Amtsgericht geführt wird. In dem Titelblatt, Bestandsverzeichnis und

den drei Abteilungen sind alle Informationen, die die Wirtschafts- bzw. Rechtsverhältnisse des Grundstücks betreffen,

dargelegt. S.h. Brauer, 2006, S. 83-100. Nachfolgend werden die Begriffe Grundstück, Immobilie und Liegenschaft als

Synonyme verwandt.

Vgl. § 94 BGB: ,,(1) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden

fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Bo-

den zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil

des Grundstücks. (2) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes

eingefügten Sachen."

Vgl. § 96 BGB: ,,Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, gelten als Bestandteile des

Grundstücks." Diese sind subjektiv-dingliche Rechte, wie Grunddienstbarkeiten (§ 1018 BGB), Vorkaufsrechte und

weitere.

Vgl. § 97 BGB: ,,(1) Zubehör sind bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirt-

schaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden

räumlichen Verhältnis stehen. Eine Sache ist nicht Zubehör, wenn sie im Verkehr nicht als Zubehör angesehen wird. (2)

Die vorübergehende Benutzung einer Sache für den wirtschaftlichen Zweck einer anderen begründet nicht die Zube-

höreigenschaft. Die vorübergehende Trennung eines Zubehörstücks von der Hauptsache hebt die Zubehöreigenschaft

nicht auf."

Vgl. Pfnür, 2002, S. 6-9.

Es kann vorkommen, dass mehrere Grundstücke als eine wirtschaftliche Einheit (z.B. Teileigentum i.S. des WEG)

angesehen werden können. Vgl. hierzu Engelbrecht, 1998, S. 6.

ständige ökonomische Einheiten zu verstehen, die ein äußerlich erkennbarer

abgegrenzter Teil der Erdoberfläche sind...".

Hiermit wird auf eine räumliche

Abgrenzung im Rahmen des wirtschaftlichen Immobilienbegriffs abgestellt. In-

nerhalb des wirtschaftlichen Immobilienbegriffs überwiegen allerdings die inves-

titionstheoretischen und produktionstheoretischen Sichtweisen, vor allem die

Eigenschaft, Immobilien als eine längerfristige Anlage zu betrachten, ist von

wesentlicher Bedeutung.

1.2.1 Kernprobleme der Immobilienökonomie

Klassischerweise wird unter Immobilie ein Zusammenwirken von Raum und

Geld für eine bestimmte Zeit verstanden.

Jedoch ist keines dieser Attribute

unerschöpflich oder unbegrenzt verfügbar, womit wir mit der ersten Problematik

konfrontiert sind. Unter dem Begriff Verteilungsproblematik können die Kern-

probleme der Immobilienökonomie verdeutlicht werden.

Zunächst ist darauf

aufmerksam zu machen, dass die Größe an wirtschaftlich sinnvoll nutzbarer

Fläche begrenzt ist.

Dieser Effekt wird ferner dadurch verstärkt, dass mit dem

Bevölkerungswachstum parallel auch deren wirtschaftliche Aktivität steigt. Dies

führt dazu, dass Immobilien und wirtschaftlich nutzbare Flächen zu knappen

Gütern werden, und somit die Flächenallokation einer rechtlichen Regulierung

bedarf.

Der Bund versucht dieser Aufgabe durch eine übergeordnete Planung

und Ordnung des Raumes gerecht zu werden.

Die rechtlichen Grundlagen

sind im Grundgesetz (GG)

, im Bau- und Raumordnungsgesetz (BauROG) und

in einer Reihe von untergeordneten Gesetzen geregelt, auf die hier im Einzel-

nen nicht eingegangen werden soll.

Weitere Verteilungsprobleme entstehen durch Faktoren wie die Standortgebun-

Engelbrecht, 1998, S. 6 (Fußnote 10). Was genau unter einer wirtschaftlichen Einheit zu verstehen ist, und wie eine

Bewertung in diesem Falle zu folgen hat, ist im Bewertungsgesetz geregelt. Vgl. §§ 2 ff. BewG.

Genaue Erläuterungen bzw. Ausführungen zum wirtschaftlichen Immobilienbegriff, vgl. Kraus, 2008, S. 50-53 und

Schäfers ,1997, S. 14.

So auch Lucius, 2001, S. 75.

Vgl. Pfnür, 2002, S. 14.

Engelbrecht (1998, S. 8) stellt in einer Abbildung, die sich nach der Klassifizierung des Bewertungsgesetzes richtet,

die verschiedenen Immobilienarten bezüglich ihrer Nutzung zusammen. Hierbei wird zunächst in zwei Hauptgruppen

(Grundvermögen bzw. land- und forstwirtschaftliches Vermögen) unterschieden. Danach folgt eine weitere Untergliede-

rung dieser Hauptgruppen, so dass man einen guten Überblick über die Immobilienarten erhält.

Vgl. Bach u.a., 2005, S. 31-36.

Vgl. Pfnür, 2002, S. 16.

Vgl. Art. 75 Abs. 1 Nr. 4 GG.

Vgl. Pfnür, 2002, S. 14-20.

denheit und die Zeitpunktbezogenheit der Immobilienökonomie, die sich we-

sentlich auf Investitions- und Finanzierungsentscheidungen auswirken.

Daher

darf die regionale Wirtschaftssituation nicht außer Acht gelassen werden.

So-

mit setzt eine effiziente Planung und Gestaltung von Immobilien Vorkenntnisse

über die Rahmenbedingungen zum Zeitpunkt der Nutzung an dem jeweiligen

Standort voraus.

Zusammenfassend kann man sagen, dass Immobilien im Laufe der Zeit einem

technologischen -, makroökonomischen -, politisch-rechtlichen -, sozio-

kulturellen - und ökologischen Wandel unterworfen sind.

Um diesen Nut-

zungsanforderungen gerecht zu werden, sollten eingehende Analysen erstellt

werden, damit den genannten Anforderungen Rechnung getragen werden

kann. Das Endprodukt sollte das Ergebnis eines dynamischen Prozesses sein,

so dass Immobilien nicht schon zum Zeitpunkt ihrer Erstellung überholt sind.

1.2.2 Unterscheidungsmerkmale von Immobilien

Anhand einer mehrdimensionalen Betrachtung ist es möglich, den Immobilien-

markt zu ordnen. Die Gliederung erfolgt hierbei unter Berücksichtigung der

Merkmale Art und Zweck der Immobilie, aber auch nach dem Anlegertyp.

Die

ersten beiden Betrachtungsebenen charakterisieren eine Immobilie dahin ge-

hend, ob bzw. wie sie genutzt wird. Die dritte Ebene macht Aussagen über die

Eigentümerstruktur. In der Realität werden Mischformen der Immobiliennutzung

gewählt, um einen Diversifikationseffekt zu erreichen.

Die beiden Merkmale Standortgebundenheit und Zeitpunktbezogenheit in Verbindung mit der Heterogenität der

Immobilien führen dazu, dass jede Immobilie einmalig, ein Unikat, ist. Weitere Charakteristika von Immobilien sind ihre

lange Produktionsdauer, hohe Kapitalbindung, Dauerhaftigkeit bzw. Langlebigkeit und hohen Übertragungskosten. Vgl.

Brauer, 2006, S.26-27 und Pfnür, 2002, S. 27 f.

In diesem Artikel untersucht der Autor die Aussagekraft lokaler Marktlagen auf die Investitionstätigkeit durch den

Einsatz des q-Wertes (Tobins q), welcher die Marktpreise und die HK einander gegenüber stellt, um eine Vorteilhaftig-

keit potenzieller Investitionen abzuleiten. Vgl. Nitsch, 2004, S. 66-82.

Vgl. Bach u.a., 2005, S.37-43 und Kaiser, 1979, S.18 ff.

Vgl. Pfnür, 2002, S. 13-28.

Wenn in der Vorplanungsphase Machbarkeitsstudien nur unzureichend oder ungenau durchgeführt werden, sind u.U.

aktuelle Entwicklungen nicht berücksichtigt, was zu einer Diskrepanz zwischen dem Sach- und dem Marktwert einer

Immobilie führen kann.

An einem Beispiel soll diese Betrachtungsweise kurz erläutert werden. Zunächst sind ,,Immobilienarten" - unbebaute

bzw. bebaute Grundstücke - zu unterscheiden, die im BewG eingehend beschrieben werden. Vgl. hierzu §§ 72-75

BewG. Eine gewerbliche Immobilie ist gemäß § 74 BewG ein bebautes und weiter gemäß § 75 BewG ein Geschäfts-

grundstück. Letztendlich würde eine tiefergehende Betrachtung auf dieser Ebene dann eine Identifikation als Gewerbe-

immobilie, d.h. eine Büro-, Hotel-, Spezial-, Industrieimmobilie zulassen. Bei der Betrachtungsebene ,,Zweck der Nut-

zung" zwischen eigengenutzten und fremdgenutzten Immobilien unterschieden werden, wobei beim letzteren weiter

zwischen direkter und indirekter Kapitalanlage unterschieden wird. Wenn wir den ,,Anlegertypus" genauer betrachten,

dann wird in unserem speziellen Fall ein Privathaushalt allein eher unwahrscheinlich als Anleger in Frage kommen,

sondern eher renditeorientierte institutionelle und/oder private Investoren. Vgl. Rehkugler/Jandura/Morawski, 2005, S. 5-

15.

Neben diesen Unterscheidungsmerkmalen ist für die Wertermittlung noch ihr

baulicher Zustand von Bedeutung.

Für eine Wertermittlung ist es wesentlich,

in welcher Lebenszyklusphase die Immobilie sich zu dem jeweiligen Zeitpunkt

(Bewertungsstichtag) befindet.

Beispielweise eignen sich die normierten Ver-

fahren für die Nutzungsphase, in den vorgelagerten Phasen würde eher die Re-

sidualwertmethode zum Einsatz kommen.

Im folgenden Kapitel wird es darum gehen, die aktuell angewandten Verfahren

der Grundstückswertermittlung kennen zu lernen. Aus diesem Anlass werden

die normierten und nicht normierten Verfahren der gutachterlichen Wertermitt-

lungspraxis überblicksartig dargestellt.

Wertermittlungsverfahren

Normierte Verfahren der WertV

Vergleichswertverfahren

§§ 13 und 14 WertV

Nicht normierte Verfahren

Ertragswertwertverfahren

§§ 15 bis 20 WertV

Sachwertverfahren

§§ 21 und 25 WertV

Residualwertverfahren

Discounted-Cashflow-

Verfahren

Vereinfachtes

Ertragswertverfahren

Internationale

Bewertungsverfahren

Abbildung 1: Übersicht über die Wertermittlungsverfahren

(Quelle: Eigene Darstellung, in Anlehnung an § 7 WertV, § 182 BewG, gif, 2006, BSI,

2008 und Beck, 2005, S. 220.)

Vgl. Rehkugler/Jandura/Morawski, 2005, S. 4. Beispielsweise liefert die Anlage 7 der NHK 2000 Anhaltswerte für die

Ausstattung abhängig vom Gebäudetyp.

Der Lebenszyklus einer Immobilie wird in die Phasen Konzeption, Planung, Bau, Nutzung und Rückbau unterteilt.

Vgl. Pelzeter, 2007, S. 39.

2. Abgrenzung des Untersuchungsgegenstandes

2.1 Anlässe und Gegenstand einer Immobilienbewertung

Der Immobilienmarkt spielt als Anlage für Privatpersonen und Institutionen, aber

auch als Produktionsfaktor

, eine bedeutende Rolle.

Dies kann durch den

Umstand verdeutlicht werden, dass Immobilien am Gesamtvermögen den größ-

ten Anteil

ausmachen. Es ist offensichtlich, dass hier bereits eine Bewertung

stattgefunden haben muss. Dabei soll darauf hingewiesen werden, dass sich

mit den verschiedenen Anlässen

einer Bewertung, auch unterschiedliche Ver-

fahren etabliert haben.

Gleichzeitig haben sich hieraus, infolge rechtlicher

Grundlagen und verschiedener Anwendungsgebiete, unterschiedliche Wertbe-

griffe herausgebildet, auf die hier allerdings nicht näher eingegangen werden

soll.

Wie oben schon erwähnt, kann eine Immobilienbewertung aus vielen verschie-

denen Anlässen erforderlich werden. Beispielweise können im Vorfeld von Im-

mobilientransaktionen sowohl Käufer als auch Verkäufer mit der Bestimmung

eines marktgerechten Angebotspreises überfordert sein, so dass ein unabhän-

giges Gutachten hier Abhilfe schaffen könnte.

Auch bei einer Zwangsverstei-

gerungen oder Enteignung sind die jeweiligen Immobilien zu bewerten. Mit der

Bewertung einer Immobilie muss nicht immer eine Transaktion verbunden sein,

denn im Rahmen von Unternehmensbewertungen, konventionellen Bank- oder

Private Equity-Projektfinanzierungen, Performancequantifizierungen, Bilanzie-

Als bauwirtschaftliche Produktionsfaktoren werden Arbeit, dispositiver Faktor, Betriebsmittel, Werkstoffe, Boden,

Kapital sowie Information und Kommunikation bezeichnet. Vgl. Diederichs, 2005, S. 51 und Brauer, 2006, S. 22-24.

Immobilien gelten wegen ihrer qualitativen Eigenschaften als ,,Basisfaktor". Sie bilden die Grundlage für menschliche

Existenz. Vgl. Francke, 2005, S. 287.

Es gibt keine wirklich präzisen Angaben hierzu. Schätzungen gehen von etwa 45-50 % Immobilienvermögen am

inländischen Gesamtvermögen aus. Vgl. Bone-Winkel/Müller/Pfrang, 2008, S. 31, Francke, 2005, S. 287 und Kauff-

mann/Nastansky, 2007, S. 56. Die Abhängigkeit zwischen dem Vermögens- und dem Flächenmarkt ist in dem 4-

Quadranten Modell von DiPasquale und Wheaton (1992, S. 181-198) dargestellt. Dabei geht es darum die Effekte auf

das langfristige Gleichgewicht sowohl zwischen als auch innerhalb der beiden Märkte abzubilden. Vgl. Geltner u.a.,

2007, S. 25-33.

Eine genauere Abbildung zu den Anlässen von Immobilienbewertungen befindet sich unter Engelbrecht, 1998, S. 12.

Beispielsweise kann hier die Ermittlung des Beleihungswertes genannt werden, bei der eine Immobilie als Sicherheit

für einen zu gewährenden Kredit dient. Der Wert wird aus dem Verkehrswert, gemindert um einen angemessenen

Risikoabschlag, gebildet. So auch Lux/Schröter, 2005, S. 1.

Ein Überblick über die wichtigsten, aktuell gebräuchlichen Wertbegriffe ist bei Diederichs (2006, S. 607-609) gege-

ben. Weitere Erläuterungen zum Wertbegriff (vgl. Leopoldsberger/Thomas/Naubereit, 2008, S. 460-470, Pfnür, 2004, S.

16-51 und Ranker, 2006, S. 9 ff.).

Vor einer Investitionsentscheidung brauchen potenzielle Investoren eine Bewertung aller mit der jeweiligen Immobilie

in Zusammenhang stehender ökonomischer Faktoren, damit sich deren Chancen und Risiken herauskristallisieren

lassen. So auch Brenner/Schulz/Härdle, 2007, S. 1003.

rungen und nicht zuletzt steuerliche Notwendigkeiten oder Strategien kann

ebenfalls eine Bewertung erforderlich sein.

Aus diesen Anlässen ist der Be-

wertungszweck abzuleiten, der wiederum den Objektivierungsgrad der Werter-

mittlung wesentlich beeinflusst.

In der Literatur wird in diesem Zusammenhang

auf die grundsätzliche Bedeutung der objektiven Werteinschätzung von Immobi-

lien hingewiesen. So können Fehleinschätzungen, die unter Umständen zu

enormen Einbußen führen könnten, vermieden werden.

Die Wertermittlung kann sich sowohl auf bebaute bzw. unbebaute Grundstücke,

als auch auf Rechte

und Belastungen, welche mit dem Grundstück verbunden

sind, beziehen.

Wie aus der Abbildung 1 (S. 6) entnommen werden kann, sind

Verkehrswerte bebauter und unbebauter Grundstücke national nach den Be-

wertungsverfahren gemäß der Wertermittlungsverordnung WertV zu ermitteln.

Die Ermittlung erfolgt hiernach entweder über normierte oder nicht normierten

Verfahren. Die normierten Verfahren der WertV dienen den örtlichen Gutacht-

erausschüssen gemäß §§ 192 ff. BauGB. Werden Bewertungen durch andere

Sachverständige vorgenommen, können auch nicht normierte oder internationa-

le Verfahren eingesetzt werden.

Zudem existieren auch internationale Verfah-

ren, mit denen Verkehrswerte ermittelt werden können.

2.2 Verkehrswertermittlung mit den normierten Verfahren der

WertV

Das Ziel der Wertermittlung von Grundstücken ist die Bestimmung des Ver-

kehrswertes.

Das Baugesetzbuch gibt für den Verkehrswert

(Marktwert) eine

Nähere Erläuterungen und Ausführungen zu den Gründen einer Bewertung (vgl. Maier, 2007, S. 290).

So ähnlich Beck, 2005, S. 219.

Die Herleitung des objektiven Wertes, als Mittelwert aus den Grenzpreisen der Käufer und Verkäufer (vgl. Simon

u.a., 2005, S. 9-11). Weitere Artikel machen darauf aufmerksam, dass stark schwankende Preise zu Unsicherheiten

und Forderungsausfällen im Finanzsystem führen können und aus diesem Grund, der Bedarf nach einheitlichen unter-

jährigen Indexreihen in Deutschland gegeben ist. Vgl. Kauffmann/Nastansky, 2007, S. 56.

Beispiele zu der Wertermittlung von Rechten (vgl. Anlage 12 WertR 2006).

Wertermittlungen beziehen sich i.d.R. auf folgende Bestandteile einer Immobilie: Grundstück, bauliche Anlagen

(Gebäude, Außenanlagen, Sonstige Anlagen, Zubehör, besondere Betriebseinrichtungen usw.), Rechte (die mit dem

Eigentum verbunden sind, wie z.B. privatrechtliche Vereinbarungen, Dienstbarkeiten, Baulasten, Nutzungsrechte, Erb-

baurechte usw.) und Belastungen (z.B. Kontaminationen). Der hierbei ermittelte Wert wird zudem wesentlich von fol-

genden Einflussgrößen bestimmt, die sich in zwei Gruppen aufteilen lassen: bodenwertbeeinflussende (z.B. Lage,

Größe, Nutzungsmöglichkeiten, Risiken bzw. Chancen, Marktentwicklung, Konjunktur, Erträge usw.) oder gebäude-

wertbeeinflussende (z.B. Erträge, Nutzung, Zustand, Risiken bzw. Chancen, Marktentwicklung, Konjunktur, Steuern

usw.) (vgl. §§ 1, 2 WertV und Simon u.a., 2005, S. 26-30).

In solch einem Fall ist die Wahl des Verfahrens zu begründen, weil die normierten Verfahren ein standardisiertes und

anerkanntes Regelwerk darstellen. So auch Diederichs, 2006, S. 610.

Je nach Zielen einer Bewertung gibt es verschiedene Wertebegriffe für Immobilien, wie z.B. Beleihungswert gemäß §

12 Abs. 1 HBG, gemeiner Wert gemäß § 9 BewG, Versicherungswert gemäß den §§ 9-11 VGB 2000, Buchwert gemäß

Definition vor, bei der es darum geht, einen Preis zu ermitteln, welcher unter

objektiven Gesichtspunkten wahrscheinlich am Markt erzielt werden könnte.

Von wesentlicher Bedeutung bei der Wertermittlung ist die Zeitpunktbezogen-

heit

der Bewertung, was sich mit der Aussage in der Definition ,,gewöhnlicher

Geschäftsverkehr" legitimiert. Denn je kürzer der Vermarktungszeitraum des

Objektes, umso wahrscheinlicher ist eine Abweichung vom Marktwert. Die bau-

lichen Nutzungsmöglichkeiten

des Grundstücks, die Lage auf dem regionalen

Grundstücksmarkt, die Dauer der Vermarktung aber auch die Art des Verkaufs

(z.B. Verkauf im Verwandschaftskreis, Zwangsversteigerungen, Scheidung

usw.) sind von primärer Bedeutung für die Wertermittlung, und können zu auße-

rordentlichen Preisen führen.

Von besonderer Bedeutung bzw. Schwierigkeit

ist hierbei die Marktanpassung. Hierfür müssen die auf dem Markt herrschen-

den Angebots- und Nachfragestrukturen

genauestens analysiert werden, um

passende Vergleichswerte folgern zu können.

Nachfolgend werden die in der

WertV definierten Wertermittlungsverfahren dargestellt, mit denen Verkehrswer-

te (Marktwerte) ermittelt werden. Die Wahl des jeweils am besten geeigneten

Verfahrens richtet sich nach der Art des Wertermittlungsgegenstands. Die Ver-

fahren werden im Anschluss näher erläutert.

2.2.1 Das Vergleichswertverfahren

Diese Wertermittlungsmethode gilt als die sicherste unter den normierten Ver-

fahren. Hierbei wird der Marktwert über einen Vergleich mit ähnlichen, am Markt

§ 253 Abs. 1 HGB, ,,True and Fair View" nach IAS/IFRS, Zeitwert gemäß IAS 16 Ziffer 32, steuerlicher Grundbesitzwert.

Vgl. Leopoldsberger/Thomas/Naubereit, 2008, S. 460-470 und Diederichs, 2006, S. 607-609.

Die Definition des Verkehrswertes nach § 194 BauGB gilt genauso für den Marktwert. In der Arbeit von Brenner,

Schulz und Härdle (2007, S. 1003) wird darauf hingewiesen, dass in der immobilienwirtschaftlichen Praxis eher der

Begriff Verkehrswert Anwendung findet.

Vgl.§ 194 BauGB: ,,Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermitt-

lung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften,

der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne

Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." Kleiber macht darauf aufmerksam,

,,...dass der ,,Verkehrswert" materiell identisch mit dem ,,Marktwert" ist...". Kleiber, 2006, S. 7.

Vgl. § 3 (1) WertV.

Vgl. BauNVO.

Vgl. Petersen, 2005, S. 9.

Die subjektive Werttheorie zieht den Wert einer Sache aus dem subjektiven Nutzen des betreffenden, während die

objektive Wertelehre jeder Sache genau den Wert zuordnet, welcher sich aus den speziellen Eigenschaften dieser

ergibt. Vgl. Simon u.a., 2005, S. 7-9.

Jede dieser Bewertungsverfahren wird einer stichtagsbezogenen Marktanpassung unterzogen. S.h. Simon/Weyers,

2007, S. 641 ff.

Vgl. § 7 II WertV: ,,Die Verfahren sind nach der Art des Gegenstands der Wertermittlung (§ 2) unter Berücksichtigung

der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls zu

wählen, die Wahl ist zu begründen."

vorhandenen Objekten, geschätzt. Damit am Grundstücksmarkt vorhandene

Immobilien als Vergleiche herangezogen werden können, müssen Vergleichs-

objekte in ausreichender Anzahl vorhanden und weitgehend typisiert sein.

D.h.

die wertbeeinflussenden Merkmale

des zu bewertenden Grundstücks sollten

mit denen, die zu vergleichen sind, übereinstimmen. Existieren an dem regiona-

len Standort keine vergleichbaren Objekte, so kann auf Vergleichsgrundstücke

aus ähnlichen Gebieten zurückgegriffen werden. Jede wertbeeinflussende Ab-

weichung sollte in Form von Zu- bzw. Abschlägen oder auch in einer anderen

geeigneten Form berücksichtigt werden.

Die sogenannten Vergleichsfaktoren

bilden eine weitere Variante, um bebaute

Grundstücke miteinander vergleichen zu können. Im Unterschied zu einem ab-

soluten Kaufpreisvergleich werden hier relativierte Werte herangezogen. Eine

Vervielfältigung des jährlichen Ertrags oder einer anderen begründeten Be-

zugsgröße mit dem Vergleichsfaktor, führt zu dem gesuchten Vergleichswert,

welcher noch u.U. durch Zu- bzw. Abschläge korrigiert werden muss.

Geht es

bei der Ermittlung um unbebaute Grundstücke, wird i.d.R. auf den mittelbaren

Preisvergleich zurückgegriffen.

Hier kommen die sogenannten Bodenrichtwer-

te zum Einsatz, die allerdings durch diverse Korrekturen

an die vorliegenden

Erfordernisse angepasst werden.

Mit diesem Verfahren ist eine marktbezogene Wertermittlung möglich, jedoch

werden keine Unsicherheiten oder Flexibilitäten diskutiert, was als eine wesent-

liche Schwäche gesehen werden kann.

2.2.2 Das Ertragswertverfahren

Die Ausgangsfrage für die Ermittlung des Ertragswerts einer Immobilie besteht

Vgl. Abschn. 3.1.1 WertR 2006.

Die wertbeeinflussenden Merkmale werden in der WertV beschrieben. S.h. §§ 4, 5 WertV.

Vgl. § 14 (2) WertV

Vgl. § 12 WertV: ,,Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke".

Vgl. § 14 (1) WertV

Es handelt sich um aus Verkäufen abgeleitete, durchschnittliche und sich auf die Lage beziehende Werte von unbe-

bauten Grundstücken, welche i.d.R. alle zwei Jahre von dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte ausgegeben

werden. Es handele sich hierbei um das sog. vereinfachte Vergleichswertverfahren. Vgl. Brenner/Schulz/Härdle, 2007,

S. 1006.

Der Wert unbebauter Grundstücke kann im speziellen von Faktoren wie Art (z.B. reine Wohngebiete, allgemeine

Wohngebiete, besondere Wohngebiete usw.) und Maß der baulichen Nutzung (GRZ, GFZ, BMZ), Form und Größe des

Grundstücks, Entwicklungs- und Erschließungszustand, Kontaminationen, Immissionen usw. beeinflusst werden. Vgl.

Simon, J. u.a., 2005, S. 66 ff.

Vgl. Tabelle 1 und Brenner/Schulz/Härdle, 2007, S. 1003.

in der zukünftigen Marktentwicklung

und den daraus resultierenden nachhaltig

erzielbaren Reinerträgen.

Für ein solches Verfahren kommen somit eher

fremdgenutzte Immobilien, wie beispielweise Mietwohngrundstücke, Geschäfts-

grundstücke oder gemischtgenutzte Grundstücke in Frage.

Sie dienen als Ka-

pitalanlage für Investoren und sind an Renditeerwartungen geknüpft.

Bei der Wertermittlung wird die bauliche Anlage von dem dazugehörigen Grund

gedanklich losgelöst. Deren Werte werden jeweils getrennt voneinander ermit-

telt.

In einem weiteren Schritt kommt es zu einer Zusammenlegung, aus der

somit der Ertragswert hervorgeht. Bei diesem Verfahren wird die objektbezoge-

ne Lage auf dem regionalen Grundstücksmarkt über die Ertragsverhältnisse,

den Liegenschaftszinssatz, die Bewirtschaftungskosten und die sonstigen wert-

beeinflussenden Umstände abgebildet.

Die Methode erlaubt eine objektive

Betrachtung des Immobilienmarktes, weil der Liegenschaftszinssatz aus den

getätigten Transaktionen des jeweiligen Marktes abgeleitet wird.

Im Unterschied zum Vergleichswertverfahren können mit dieser Methode Unsi-

cherheiten oder Flexibilitäten erkannt werden, wobei die Schwäche darin liegt,

dass diese nicht bewertet werden können.

Nur in Verbindung mit einer weiter-

gehenden Betrachtung der Unsicherheitsfaktoren, beispielsweise über eine

Sensitivitäts- bzw. Szenarioanalyse oder Monte-Carlo-Simulation, ist deren Be-

rücksichtigung möglich.

Der Liegenschaftszinssatz im Rahmen der Ertragswertmethode

Immobilien können nicht ohne weiteres mit den marktüblichen Zinssätzen für

langfristige Kapitalanlagen bewertet werden, denn ,,Liegenschaften werfen im

Verhältnis zu anderen Kapitalanlagen in aller Regel eine weitaus geringere Ver-

Die Einschätzung der nachhaltig erzielbaren Erträge ist eines der Kernprobleme dieses Verfahrens. Vgl. Kleiber,

2006, S. 13.

Die Ausgangsformel des EWV ergibt sich aus der Summe jährlicher Reinerträge über die Restnutzungsdauer, die

zum Stichtag abgezinst werden. Zum Schluss wird hierzu der Barwert des Bodens hinzuaddiert. Vgl. Diederichs, 2006,

S. 615.

Zu den Abgrenzungen zwischen den einzelnen Grundstücken, die hier genannt werden, sind Erläuterungen mit

Beispielen unter Simon und Weyers (2007, S. 1370 ff.) zu finden.

I.d.R. wird der Bodenwert mit dem Vergleichswertverfahren (§§ 13,14 WertV) und der Wert der baulichen Anlage mit

dem Ertragswertverfahren bestimmt (vgl. §§ 15-20 WertV). Simon und Weyers (2007, S. 1101) geben für die Ermittlung

des Ertragswertes eine Formel an.

Vgl. §§ 11, 16, 18, 19 WertV.

Ist die Anzahl der getätigten Transaktionen ausreichend, kann man hier von einer objektiven Betrachtungsweise

sprechen und eine objektive Einschätzung der zukünftigen Entwicklung für den jeweiligen Markt implizieren.

Vgl. Brenner/Schulz/Härdle, 2007, S. 1003.

Details

Seiten
Erscheinungsform: Originalausgabe
Jahr: 2009
ISBN (eBook): 9783836641913
DOI: 10.3239/9783836641913
Dateigröße: 1.2 MB
Sprache: Deutsch
Institution / Hochschule: Universität Stuttgart – Wirtschafts- und Sozialwissenschaften, Betriebswirtschaft
Erscheinungsdatum: 2010 (Februar)
Note: 2,3
Schlagworte: realoption immobilienbewertung energieeinsparung discounted cash flow methode energieeffizienz

Autor

Ceylan Serdal (Autor:in)

Realoptionen im Kontext der Immobilienbewertung unter Berücksichtigung von Energieeinsparungen

Zusammenfassung

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

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Autor

Ceylan Serdal (Autor:in)