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Anwendung der Machbarkeitsstudie zur Entscheidungsfindung für die Realisierungsentscheidung am Beispiel Turmpark Magdeburg

©2009 Bachelorarbeit 167 Seiten

Zusammenfassung

Inhaltsangabe:Einleitung:
Die Umnutzung von Wassertürmen stellt einen besonders anspruchsvollen Weg zur Erhaltung dieses, im wahrsten Sinne des Wortes, aus dem Siedlungsumfeld herausragenden Zeitzeugen der Industrie- und Architekturgeschichte dar. Die Erhaltung, dieses aus städtebaulicher Sicht prägenden Gebäudetypus, stellt Planer vor immer wieder neue Herausforderungen, da sie ihrer Funktion entsprechend nicht für den dauerhaften Aufenthalt von Menschen geeignet sind. In der mittelfristigen Vergangenheit wurden von vielen ambitionierten Architekten, Denkmalschützer, Planer und Entwickler mannigfaltige Nutzungsmöglichkeiten und Konzeptionen entwickelt, die dem Erhalt dieser, aufgrund der oft das Stad- und Landschaftsbild prägender Wirkung, unter Denkmalschutz gestellten Objekte, dienen.
Die ‘Richtige’, dem Standort angemessene, Art der Nutzung zu finden stellt in der Immobilien-Projektentwicklung oft das größte Problem dar, da erst aus der richtigen Interpretation der Fakten der Nährboden entsteht, aus dem Visionen zu zielgerichteten, rationalen und konkreten Ideen wachsen können. Zur theoretischen Analyse sämtlicher projektrelevanter Fakten hat sich in der Praxis die Anwendung der Machbarkeitsstudie bewährt. Diese verkörpert als Oberbegriff eine Vielzahl von Untersuchungen. Je nach Art und Umfang des Projekts sind zur vollständigen Beleuchtung aller Aspekte eines Projekts die Markt- und Standortanalyse, Analyse des Nutzungskonzepts, Wettbewerbsanalysen, Risikoanalysen, sowie Wirtschaftlichkeitsanalysen durchzuführen. Als Ziel der Machbarkeitsstudie kann man die Identifikation möglicher Problemfelder verstehen, um in dieser frühen Phase der Projektentwicklung diesen entgegenwirken zu können und im Rahmen der Entscheidungsanalyse die Alternativen der Nutzung zu bewerten und die, unter den getroffenen Annahmen, ‘machbarste’ und wirtschaftlichste der Konzeptionen auszuwählen, oder das Projekt, aufgrund untragbarer Risikofaktoren, möglichst frühzeitig, mit minimalem wirtschaftlichem Schaden aufzugeben.
Objektbeschreibung:
Der Wasserturm zu Salbke selbst, wird von den Ortsansässigen sowohl als Landmarke als auch als Symbol für den Magdeburger Stadtteil Salbke gesehen. Seine Silhouette ist gerade elbseitig von Osten her weit sichtbar. Das Gelände, auf dem der Wasserturm steht besitzt einen parkartigen Charakter mit altem Baumbestand, woher auch der Name, Turmpark, für das gesamte Areal um den Turm, seinen zeitgleich entstanden Nebenanlagen und […]

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis


Patrick Volkmar Rumpf
Anwendung der Machbarkeitsstudie zur Entscheidungsfindung für die
Realisierungsentscheidung am Beispiel Turmpark Magdeburg
ISBN: 978-3-8366-4147-0
Herstellung: Diplomica® Verlag GmbH, Hamburg, 2010
Zugl. Hochschule Anhalt, Standort Bernburg, Bernburg, Deutschland, Bachelorarbeit,
2009
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© Diplomica Verlag GmbH
http://www.diplomica.de, Hamburg 2010

Inhaltsverzeichnis
a
Seite | III
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis ... V
Abbildungsverzeichnis... VII
Tabellenverzeichnis ... IIX
Einleitung ... IX
Abschnitt A ­ Theoretische Grundlagen der Machbarkeitsstudie ... 15
1.
Begriffsdefinitionen ... 16
1.1.
Projekt ... 16
1.2.
Projektentwicklung ... 18
1.3.
Projektentwickler ... 20
2.
Machbarkeitsstudie... 25
2.1.
Standort- und Marktanalyse ... 30
2.1.1.
Standortanalyse ... 33
2.1.2.
Marktanalyse ... 35
2.2.
Nutzungskonzept ... 37
2.2.1.
Genius Loci ... 38
2.2.2.
Unique Selling Proposition ... 38
2.3.
Wirtschaftlichkeitsberechnung ... 39
2.3.1.
Frontdoor ­ Approach ... 41
2.3.2.
Backdoor ­ Approach ... 42
2.4.
Risikoanalyse ... 43
2.4.1.
Risikokategorien und Risikoarten ... 44
2.4.2.
Risikobewertung ... 47
2.4.3.
Risikosteuerung ... 48
2.5.
Entscheidungsanalyse ... 51

Inhaltsverzeichnis
a
Seite | IV
Abschnitt B ­ Praktische Anwendung der Machbarkeitsstudie ... 52
1.
Standortanalyse ... 53
1.1.
Auswahl relevanter Standortfaktoren ... 54
1.2.
Erhebung relevanter Standortfaktoren ... 55
1.2.1.
Makrostandort ... 55
1.2.2.
Mikrostandort ... 71
1.3.
Operationalisierung... 84
2.
Marktanalyse ... 85
2.1.
Tourismusanalyse ... 86
2.1.1.
Regionale Aspekte ... 86
2.1.2.
Lokale Aspekte ... 89
2.2.
Wohnungsmarkt ... 90
3.
Nutzungskonzept ... 93
3.1.
Vergleichsobjekte ... 94
3.1.1.
Wasserturm Essen ­ Steele ... 94
3.1.2.
Wasserturm Bebra ... 96
3.1.3.
Wasserturm in Oldenburg ... 97
3.2.
Objektspezifische Nutzungskonzeptionsanforderungen ... 99
3.2.1.
Unique Selling Proposition ... 99
3.2.2.
Genius Loci ... 99
3.3.
Alternative Nutzungskonzepte ... 100
3.3.1.
Denkmalbereich Variante I (DI) ... 100
3.3.2.
Denkmalbereich Variante II (DII) ... 104
3.3.3.
Wohnbaubereich Variante I (WI) ... 105
3.3.4.
Wohnbaubereich Variante 2 (WII) ... 107

Inhaltsverzeichnis
a
Seite | V
4.
Wirtschaftlichkeitsanalyse ... 109
4.1.
Kostenermittlung ... 109
4.1.1.
Denkmalbereich Variante I (DI) ... 109
4.1.2.
Denkmalbereich Variante II (DII) ... 112
4.1.3.
Wohnbaubereich Variante I (WI) ... 113
4.1.4.
Wohnbaubereich Variante II (WII) ... 113
4.2.
Erwartete Einnahmen ... 114
4.2.1.
Denkmalbereich Variante I (DI) ... 114
4.2.2.
Denkmalbereich Variante II (DII) ... 115
4.2.3.
Wohnbaubereich Variante I (WI) ... 116
4.2.4.
Wohnbaubereich Variante II (WII) ... 116
4.3.
Fördermöglichkeiten ... 117
4.3.1.
IBA ... 117
4.3.2.
Soziale Stadt ... 118
4.3.3.
Denkmalschutz ... 119
4.4. Investitionsrechnung ... 120
4.4.1.
Denkmalbereich Variante I (DI) ... 120
4.4.2.
Denkmalbereich Variante II (DII) ... 121
4.4.3.
Wohnbaubereich Variante I (WI) ... 122
4.4.4.
Wohnbaubereich Variante II (WII) ... 123
4.5.
Interpretation der Wirtschaftlichkeitsanalyse ... 124
4.5.1.
Denkmalbereich ... 124
4.5.2.
Wohnbaubereich ... 125
5.
Risikoanalyse ... 126
5.1.
Denkmalbereich Variante I (DI) ... 127
5.2.
Denkmalbereich Variante II (DII) ... 128

Inhaltsverzeichnis
a
Seite | VI
5.3.
Wohnbaubereich Variante I (WI) ... 129
5.4.
Wohnbaubereich Variante II (WII) ... 130
6.
Entscheidungsanalyse ... 131
Abschnitt C - Zusammenfassung und Handlungsempfehlungen ... 134
Handlungsempfehlungen ... 137
Anlagenverzeichnis ... cxxxix
Literaturverzeichnis ... clciv

Abkürzungsverzeichnis
a
Seite | VII
Abkürzungsverzeichnis
§
Paragraph
§§
Paragraphen
Abb.
Abbildung
Abs.
Absatz
Art.
Artikel
Aufl.
Auflage
B ­ Plan
Bebauungsplan
BauGB
Baugesetzbuch
BGB
Bürgerliches Gesetzbuch
BGF
Bruttogrundfläche
BRD
Bundesrepublik Deutsch-
land
bzgl.
bezüglich
bzw.
beziehungsweise
dass.
dasselbe Dokument
ders.
derselbe Autor
dies.
Dieselben Autoren
DSchG
Denkmalsschutzgesetz
DDR
Deutsche Demokratische
Republik
d. h.
das heißt
DIN
Deutsche Industrie Norm
ebd.
ebenda
etc.
et cetera
f.
folgende
ff.
fort folgende
FlNP
Flächennutzungsplan
Hrsg.
Herausgeber
km
Kilometer
ICE
Inter City Express
i. d. F.
in der Fassung
i. d. R.
in der Regel
i. S.
im Sinne
i. V. m.
in Verbindung mit
max.
maximal
min.
mindestens
Nr.
Nummer
o. a.
oben angegeben/-en
p. a.
per anno
rd.
rund
S.
Seite
u. a.
unter anderem
usw.
und so weiter
vgl.
vergleiche
z. B.
zum Beispiel

Abbildungsverzeichnis
a
Seite | VIII
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Einordnung der Projektentwicklungsprozessschritte nach Diederich ... 19
Abbildung 2: Einordnung der Developer-Typen in die Definition der Projektentwicklung ... 21
Abbildung 3: Kernkompetenzen in der Projektentwicklung in Deutschland (gerundet) ... 22
Abbildung 4: Betätigungsfelder auf dem Immobilienmarkt [%] ... 23
Abbildung 5: Unternehmensanzahl nach Unternehmensgrößenkassen 2007 ... 24
Abbildung 6: Übersicht Immobilienanalysen ... 25
Abbildung 7: Kostenbeinflussbarkeit im Projektverlauf ... 27
Abbildung 8: Detailliertes Phasenmodell der Projektentwicklung ... 29
Abbildung 9: Idealtypisierter Ablauf einer Standort- und Marktanalyse ... 31
Abbildung 10: Ablauf immobilienwirtschaftlicher Standortanalysen ... 33
Abbildung 11: Ablauf immobilienwirtschaftlicher Marktanalyse ... 35
Abbildung 12: Immobilienzyklus - Flächenentwicklung und Nachfrage ... 36
Abbildung 13: Übersicht über Investitionsrechenverfahren ... 39
Abbildung 14: Vergleich Frontdoor- / Backdoor Approac ... 422
Abbildung 15: Steuerbarkeit des Projektes zur Informationsdichte ... 43
Abbildung 16: allgemeine Standortfaktoren ... 54
Abbildung 17: nutzungsektorsspezifisch relevante Standortfaktoren ... 54
Abbildung 18: Lage der Stadt ... 55
Abbildung 19: Stadtteile Magdeburg ... 56
Abbildung 20: Schwerpunkte Gewerbe / Industrie nach FlNP ... 56
Abbildung 21: Straßenverkehrsanbindung Magdeburg ... 57
Abbildung 22: Bahnanbindung Magdeburg ... 588
Abbildung 23: Hafen Magdeburg ... 59
Abbildung 24: Wasserstraßenkreutz ... 59
Abbildung 25: Mittelkanal Verlauf ... 59
Abbildung 26: Elbe-Havel-Kanal Verlauf ... 59
Abbildung 27: Flughäfen um Magdebug ... 60
Abbildung 28: MVB-Netzplan 2009 (Straßenbahn- und Buslinien) ... 61
Abbildung 29: Arbeitslosenquote Magdeburg 1997 bis 2008 ... 63
Abbildung 30: Bevölkerungstruktur in Magdeburg halbjährlich ... 64
Abbildung 31: Einwohnerzahlen von Magdeburg von 1990 -2025 ... 64
Abbildung 32: Altersstruktur in Magdeburg... 65
Abbildung 33: Anteil der Ausländer an der Gesamtbevölkerung Magdeburgs ... 66
Abbildung 34: Bevölkerungsbewegung nach und von Magdeburg 2006 / 2007 ... 67
Abbildung 35: Lage des Turmpark in Magdeburg ... 71
Abbildung 37: Luftbild Turmpark Magdeburg ... 72
Abbildung 36: Wasserturmgrundstück ... 72
Abbildung 38: Wasserturm Salbke ... 73
Abbildung 39: Logo des Salbker Internetauftritts ... 80
Abbildung 40: Geschäftsklima der Tourismusbranche in Sachsen ­ Anhalt ... 86
Abbildung 41: Beurteilung der Geschäftslage Tourismus (gesamt) Sommer 2008 ... 87
Abbildung 42: Übernachtungen (Betriebe > 8 Betten inkl. Camping) 2008
112
... 87
Abbildung 43: Leerstände in Geschosswohnbauten in Magdeburg Salbke von 1999 bis 2007 ... 91
Abbildung 44: Wasserturm in Essen ­ Steele ... 95
Abbildung 45: Wasserturm in Bebra ­ Eisenbahnmuseum ... 96
Abbildung 46: Wasserturm Oldenburg ­ Architkturbüro ... 97
Abbildung 47: Turmpark Wohnbebauung WI, ohne Maßstab (durch Kopie) ... 106
Abbildung 48: Turmpark Wohnbebauung WII, ohne Maßstab (durch Kopie) ... 108

Tabellenverzeichnis
a
Seite | IX
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Risikokategorien und ­arten in der Immobilienwirtschaft
Tabelle 2: Verfügbares Pro-Kopf-Einkommen Magdeburg 2007
Tabelle 3: Ausschnitt - Beurteilung Standortqualität für Nutzungssektor ,,Wohnen"
Tabelle 4: Mietspiegel Magdeburg
Tabelle 5: Mietspiegel Salbke vom 01.09.2009
Tabelle 6: Kostenaufstellung für DI nach DIN 276
Tabelle 7: Bewirtschaftungskosten für den Turmpark Magdeburg in Variante DI
Tabelle 8: Kostenschätzung der Künstlerorganisation H
2
O
Tabelle 9: Kosten je Haus 144 m² inkl. Grundstück zzgl. Verkehrsfläche
Tabelle 10: Kosten je Haus 135 m² inkl. Grundstück zzgl. Verkehrsfläche
Tabelle 11: Marktkonform geschätzte Einnahmen
Tabelle 12: Jährliche geschätzte Einnahmen des gemeinnützigen Vereins
Tabelle 13: Prognostizierte Einnahmensituation für WI
Tabelle 14: Prognostizierte Einnahmensituation für WII
Tabelle 15: Tragbare Bodenwerte für die Variante DI
Tabelle 16: Ermittlung der erforderlichen Miete für WI im Frontdoor-Approach-Verfahren
Tabelle 17: Ermittlung der erforderlichen Miete für WII im Frontdoor-Approach-Verfahren
Tabelle 18: Risikobewertung Denkmalbereich Variante I
Tabelle 19: Risikobewertung Denkmalbereich Variante II
Tabelle 20: Risikobewertung Wohnbaubereich Variante I
Tabelle 21: Risikobewertung Wohnbaubereich Variante II
Tabelle 22: Entscheidungsanalyse

Einleitung
a
Seite | 10
Einleitung
Die Umnutzung von Wassertürmen stellt einen besonders anspruchsvollen Weg zur
Erhaltung dieses, im wahrsten Sinne des Wortes, aus dem Siedlungsumfeld heraus-
ragenden Zeitzeugen der Industrie- und Architekturgeschichte dar. Die Erhaltung,
dieses aus städtebaulicher Sicht prägenden Gebäudetypus, stellt Planer vor immer
wieder neue Herausforderungen, da sie ihrer Funktion entsprechend nicht für den
dauerhaften Aufenthalt von Menschen geeignet sind. In der mittelfristigen Vergan-
genheit wurden von vielen ambitionierten Architekten, Denkmalschützer, Planer
und Entwickler mannigfaltige Nutzungsmöglichkeiten und Konzeptionen entwickelt,
die dem Erhalt dieser, aufgrund der oft das Stad- und Landschaftsbild prägender
Wirkung, unter Denkmalschutz gestellten Objekte, dienen.
Die ,,Richtige", dem Standort angemessene, Art der Nutzung zu finden stellt in der
Immobilien-Projektentwicklung oft das größte Problem dar, da erst aus der richti-
gen Interpretation der Fakten der Nährboden entsteht, aus dem Visionen zu zielge-
richteten, rationalen und konkreten Ideen wachsen können. Zur theoretischen Ana-
lyse sämtlicher projektrelevanter Fakten hat sich in der Praxis die Anwendung der
Machbarkeitsstudie bewährt. Diese verkörpert als Oberbegriff eine Vielzahl von
Untersuchungen. Je nach Art und Umfang des Projekts sind zur vollständigen Be-
leuchtung aller Aspekte eines Projekts die Markt- und Standortanalyse, Analyse des
Nutzungskonzepts, Wettbewerbsanalysen, Risikoanalysen, sowie Wirtschaftlich-
keitsanalysen durchzuführen.
1
Als Ziel der Machbarkeitsstudie kann man die Identi-
fikation möglicher Problemfelder verstehen, um in dieser frühen Phase der Projekt-
entwicklung diesen entgegenwirken zu können und im Rahmen der Entscheidungs-
analyse die Alternativen der Nutzung zu bewerten und die, unter den getroffenen
Annahmen, ,,machbarste" und wirtschaftlichste der Konzeptionen auszuwählen,
oder das Projekt, aufgrund untragbarer Risikofaktoren, möglichst frühzeitig, mit
minimalem wirtschaftlichem Schaden aufzugeben.
________________________
1
vgl. Schulte / Bone-Winkel, 2008, S.41

Einleitung
a
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Objektbeschreibung
Der Wasserturm zu Salbke selbst, wird von den Ortsansässigen sowohl als Landmar-
ke als auch als Symbol für den Magdeburger Stadtteil Salbke gesehen. Seine Sil-
houette ist gerade elbseitig von Osten her weit sichtbar. Das Gelände, auf dem der
Wasserturm steht besitzt einen parkartigen Charakter mit altem Baumbestand, wo-
her auch der Name, Turmpark, für das gesamte Areal um den Turm, seinen zeit-
gleich entstanden Nebenanlagen und später errichteten ,,Neubauten" rührt. Dieser
ist eingebettet in ehemalige Dienst- und Arbeiterwohnungen auf der Südseite, die
heute als Wohn- und Geschäftshäuser genutzt werden und zum historischen Orts-
kern von Salbke überleiten. Auf der Südseite grenzt direkt eine natürlich gewachse-
ne Kleingartensiedlung an und auf der gegenüberliegenden Straßenseite der Orts-
ausfallstraße ,,Alt Salbke" Richtung Schönebeck liegt das brachgefallene Gelände
des ehemaligen Reichsbahnausbesserungswerkes.
In seinem Lebenszyklus hat der Turmpark bereits eine bewegte Vergangenheit er-
fahren. Gegen Ende des 19. Jahrhunderts wurde von der königlich preußischen Ei-
senbahndirektion Berlin beschlossen an diesem Standort einen Wasserturm für die
Versorgung der näheren Umgebung und die neu zu errichtende Eisenbahnhaupt-
werkstatt zu bauen, da die unweit gelegene Hauptwerkstätte Buckau im Zuge der
Industrialisierung an ihre Grenzen stieß. Nach dem Baubeginn 1893 wurde der Was-
serturm nebst zugehörigem Pumpenhaus, nach nur einjähriger Bauzeit, fertigges-
tellt. Ab den 1940er Jahren wurde der Wasserturm nicht mehr für die industrielle
Eisenbahnproduktion im zugehörigen Werk, welches bereits in der 1930er Jahren
modernisiert, erweitert und in Reichsbahnausbesserungswerk umbenannt wurden
war, benötigt. Er fand nun nur noch Verwendung als Löschwasservorrat, bis er An-
fang der 60er Jahre stillgelegt wurde. In den folgenden Jahren bis zur endgültigen
Abwicklung des Standortes 1995 erfuhr der Turmpark der unterschiedlichsten Nut-
zungen von einem Freibad, über eine Berufsschule, bis hin zu einem Kindergarten.
Nach der Beendigung aller Nutzungen wurde der Turmpark 1995 aufgrund seiner
gut erhaltenen funktionalen und baulichen Geschlossenheit zum Denkmalbereich
mit Einzeldenkmalen erklärt, um das Areal und seine bedeutenden historischen und
technischen Kulturguteigenschaften für zukünftige Generationen zu bewahren.

Einleitung
a
Seite | 12
Problemstellung
Nach der deutschen Wiedervereinigung im Jahre 1990 sahen sich nicht nur Magde-
burg und Sachsen-Anhalt, sondern das ganze Gebiet der ehemaligen DDR einem
dramatischen strukturellen Umbruch der Rahmenbedingungen gegenüber. Die tra-
ditionellen Standorte der Industrie waren durch die hemmungslose Ausbeutung der
natürlichen Ressourcen, ohne Achtung vor der Natur und den Siedlungsräumen der
DDR, schwerwiegend durch vor allem chemische Altlasten konterminiert. Diese Be-
dingungen boten denkbar schlechte Voraussetzungen für neue Investitionen in die
ostdeutschen Standorte, was zusammen mit Abwanderung und massenhaften
Schließungen von Unternehmen zu einem Beschäftigungsrückgang in von 46 Pro-
zent in Sachsen ­ Anhalt in den ersten 10 Jahren nach der Wende führte.
Einhergehend mit dem dramatischen Beschäftigungsrückgang stellte sich eine ver-
stärkte Abwanderbewegung aus den neuen Bundesländern der BRD ein, was dazu
führte, das Sachsen ­ Anhalt bis zum Jahr mehr als 10 Prozent seiner Bevölkerung
verlor
2
. Aus diesem Grund und um der Überalterung der Region, sowie den rückläu-
figen Finanzmitteleinahmen entgegen zu wirken hat die Landesregierung 2003 die
Internationale Bauausstellung Sachsen-Anhalt 2010 ins Leben gerufen. Im Rahmen
dieser Ausstellung sollen die 17 vertretende Städte Sachsen ­ Anhalts die Entwick-
lung neuer Wege und neuer Perspektiven für die Städte unter Einbeziehung sich
ändernder Rahmenbedingungen aufzeigen.
2
Der Turmpark und auch der Wasserturm als Einzelobjekt wurden im Jahr 2006 als
IBA ­ Projekt eingereicht. Nach den Leitgedanken IBA ist der Finanzierungszuschuss
aus ressortübergreifenden laufenden Förderprogrammen, nur genehmigungsfähig,
wenn sich das Konzept als ganzheitlich, nachhaltig und auf Dauer tragfähig erweist.
Bis zum heutigen Tag konnte noch kein dauerhaft tragfähiges Konzept für den
Turmpark vorgelegt werden. Das kommende Jahr 2010 bietet die letzte Möglichkeit
die Förderung zu beantragen, daher sollte es prioritäres Ziel sein, ein geeignetes
Konzept aufzustellen.
3
________________________
2
vgl. http://www.berlin-institut.org/fileadmin/user_upload/Deutschland_2020/sachsen_anhalt.pdf
3
vgl. http://www.magdeburg.de/bauen_planen/stadtumbau_iba.phtml

Einleitung
a
Seite | 13
Zielstellung der Arbeit
Der Wasserturm in Magdeburg ­ Salbke stellt die Stadt und ihren derzeitigen Eigen-
tümer, das Bundeseisenbahnvermögen, vor anspruchsvolle Herausforderungen in
der Frage der Nachnutzung des Areals und dem Erhalt der schützenswürdigen Bau-
substanz. Seit Jahren wird händeringend ein Investor für das Areal gesucht. Dies
erwies sich bislang, aufgrund der von der Stadt präferierten Nutzung, in der das
gesamte Areal der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden soll und damit den
Wohnwert des Stadtteils gesteigert wird, als höchst schwierig.
In der vorliegenden Arbeit soll daher eine Nutzungsmöglichkeit, die sowohl die so-
ziokulturellen Bedürfnisse des Stadtteiles bedient und zugleich die ökonomischen
Interessen eines Investors berücksichtigt, auf ihre Durchführbarkeit hin untersucht
und mit der derzeit von der Stadt präferierten Variante, der gemeinnützigen Bewirt-
schaftung des Grundstücks durch die Künstlerorganisation H
2
O, verglichen werden.
Desweiteren sind für die südlich an das Wasserturmareal angrenzenden Grundstü-
cke von verschiedenen Magdeburger Wohnungsunternehmen eine repräsentative
Wohnbebauung angedacht, ob diese sich, nach den vorgelegten Konzepten der Stu-
denten, des Studiengangs Architektur der Hochschule Anhalt aus dem Jahr 2008,
realisieren lässt soll parallel analysiert werden.
Das Ergebnis der analytischen Untersuchen der beiden Teilprojekte soll dann für die
Stadt Magdeburg, eventuellen, potentiellen Investoren für das Wasserturmareal
und den Interessenten einer Wohnbebauung der südlich angrenzenden Grundstü-
cke eine Entscheidungshilfe bieten. Diese soll aufgrund der durchgeführten Unter-
suchungen die Machbarkeit der beiden Teilprojekte mit einem nachvollziehbaren,
operationalisierten Wert angeben und eine eindeutige Aussage zum wahrscheinli-
chen Projekterfolg treffen.

Einleitung
a
Seite | 14
Methodik der Arbeit
Im ersten Abschnitt dieser Arbeit werden die theoretischen Grundsätze der Mach-
barkeitsstudie von der Definition, der ihr zur Grunde liegenden Begrifflichkeiten,
über die einzelnen o. a. Verfahrensschritte bis zur Entscheidungsanalyse, sowie die
Grenzen der Anwendbarkeit dieses immens wichtigen Instruments aus Sicht der
Immobilienwirtschaft untersucht und dargelegt werden. Die Informationen die die-
sen Ausführungen zugrunde liegen stammen aus ausgewählten Fachbüchern, Publi-
kationen sowie aus Lehrunterlagen des Studiengangs Immobilienwirtschaft der
Hochschule Anhalt.
Die theoretisch erörterten Grundlagen einer Machbarkeitsstudie werden im dar-
auffolgenden Abschnitt an dem konkreten Objekt Salbker Wasserturms sowie den
südlich angrenzenden Grundstücken ihre Anwendung finden. Dabei wird die Analy-
se der Machbarkeit sowohl auf der Datenbasis vorangegangener Arbeiten aus der
Hochschule Anhalt zu diesem Thema
4
, den rechtlichen und grundstücksspezifischen
Rahmenbedingungen der Grundstücke, des Gutachtens zur Beschreibung des Zu-
standes der Anlage durch das Ingenieurbüro des Freiherrn von Hintze, des Nut-
zungskonzepts der Künstlerorganisation H
2
O als auch durch Vergleichsobjekte
durchgeführt. Im Verlauf des Schreibens dieser Arbeit wurde ein neueres Gutachten
zur Ermittlung der Kosten der Sanierung der Gebäude des Wasserturmareals durch
das Ingenieurbüro Günther und Scheider fertiggestellt. Ergebnisse dieses Gutach-
tens fließen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung ein, sodass verlässliche Zahlen zu
den Sanierungskosten vorliegen.
Um abschließend eine aussagekräftige, nachvollziehbare und eindeutige Aussage zu
den Erfolgsaussichten der zu Untersuchenden Varianten der Teilprojekte treffen zu
können, werden die Ergebnisse der analytischen Untersuchungen in der Entschei-
dungsanalyse zusammengestellt, bewertet und interpretiert.
________________________
4 Bisping / Jaeger / Prüter, Ein Wasserturm und seine Zukunft Magdeburg ­ Salbke, eine Vision,
2006, HS Anhalt // Gerecke / Thiele / Pang, Turmpark Salbke, 2006, HS Anhalt // Vogel / Weber /
Dittrich, Ein Wasserturm und seine Zukunft; Magdeburg ­ Salbke, ein Beispiel, 2006, HS Anhalt //
Klein, Ein Wasserturm und seine Zukunft. Magdeburg ­ Salbke. Ein Beispiel, 2006, HS Anhalt // Mol-
nar, Umnutzung von Wassertürmen, 2006, HS Anhalt // Facius / Draeger / Herbert / Dähne, Projekt
Turmpark-Magdeburg-Salbke, 2008, HS Anhalt

Abschnitt A: Theoretische Grundlagender Machbarkeitsstudie
a
Seite | 15
Abschnitt A ­ Theoretische Grundlagen der Machbarkeitsstudie
In der Praxis der Projektentwicklung ist die entscheidende Frage, die sich jeder Pro-
jektentwickler stellt oder stellen sollte: ,,Ist mein Projekt realisierbar?"
Die Antwort auf diese Frage lässt sich einzig und allein anhand vielfältiger Untersu-
chungen des Objektes, seiner Umwelt und Rahmenbedingungen in der Phase der
Projektkonzeption beantworten. Diese analytischen Betrachtungen der einzelnen
auf das Projekt wirkenden Einflussfaktoren sollen möglichst alle Aspekte, angefan-
gen bei den Standort- und Marktfaktoren, über technische und juristische Realisier-
barkeit, bis hin zur wirtschaftlichen Tragfähigkeit des Vorhabens überprüfen und
dem Entscheidungsträger eine Grundlage bieten um die Umsetzung voranzutreiben
oder auf Basis der gelieferten Daten eine Änderung oder gar Aufgabe zu beschlie-
ßen.
In dem Fachterminus hat sich für diese Vielzahl von durchzuführenden Einzelanaly-
sen, die erst in ihrer Zusammenführung die Basis für die Durchführungsentschei-
dung bilden, der Begriff der ,,M
ACHBARKEITSSTUDIE
" herausgebildet. Diese stellt in der
Immobilienwirtschaft das wichtigste Entscheidungsinstrument dar.
Im Verlauf dieses Abschnittes werden die notwendigen Begrifflichkeiten aus dem
Umfeld der Projektentwicklung näher bestimmt um eine Grundlage der Terminolo-
gie der vorliegenden Arbeit zu schaffen. Anschließend sollen die Einzelanalysen, ihre
Bedeutung, Einflussfaktoren und Grenzen aufgezeigt werden. Zu diesen gehören die
Markt- und Standortanalyse, die Analyse des Nutzungskonzeptes, die Wettbe-
werbsanalyse, die Analyse der Wirtschaftlichkeit anhand verschiedener Finanzma-
thematischer Methoden und die Risikoanalyse.
Als abschließenden Punkt dieses Abschnitts wird die Zusammenführung der Einzel-
analysen in das Stadium der Entscheidungsvorbereitung anhand der Entscheidungs-
analyse dargelegt. Hier erfolgen die Gewichtung und die Bewertung der Einzelanaly-
sen, durch deren Interpretation erst die Entscheidungsgrundlage geschaffen wird.

Abschnitt A - Begriffsdefinitionen
a
d
Seite | 16
1.
Begriffsdefinitionen
In der Ausbildung in Hoch- und Fachhochschulen, in der Arbeitswelt und sogar in
der einschlägigen Literatur, die sich mit Immobilienprojektentwicklung beschäftigt
werden ein und dieselben Begrifflichkeiten, für im Grundsatz ähnliche, sich aber
effektiv im Detail unterscheidende Handlungen, Verfahren und Bezeichnungen ver-
wendet. Bei dem Schreiben an wissenschaftlichen Dokumenten ist es daher unum-
gänglich die Terminologie exakt voneinander abzugrenzen um missverständliche
Aussagen oder gar Wiedersprüche zu vermeiden.
Aus diesem Grund werden im Folgenden die Begriffe Projekt, Projektentwicklung
und Projektenwickler näher erläutert und den immobilienwirtschaftlichen Rahmen
eingeordnet.
1.1.
Projekt
In der Immobilienwirtschaft wird ein Projekt mit dem Immobilienprojekt, typi-
scherweise in Form eines Bau- oder Sanierungsprojekt gleichgesetzt. Diese Abgren-
zung erscheint wichtig da als Projekte ebenfalls eine Produktentwicklung, die Orga-
nisation oder Reorganisation von Unternehmensbereichen und eine EDV-
Systemerstellung oder ­umstellung, als Projekte bezeichnet werden.
Die Fachliteratur bietet eine Fülle von Definitionen für den Begriff des Projekts. Fol-
gende Definitionen sollen eine beispielhafte Auswahl der Gängigsten aufzeigen:
,,Vorhaben, das im Wesentlichen durch die Einmaligkeit der Bedingungen in ihrer
Gesamtheit gekennzeichnet ist, wie z.B. Zielvorgabe, zeitliche, finanzielle, personelle
und andere Begrenzungen; Abgrenzung gegenüber anderen Vorhaben; projektspezi-
fische Organisation."
5
,,Ein Projekt ist ein zeitlich begrenztes Unternehmen, das unternommen wird, um ein
einmaliges Produkt, eine Dienstleistung oder ein Ergebnis zu erzeugen."
6
________________________
5
DIN 69901 des Deutschen Instituts für Normung e.V.
6
Project Management Body of Knowledge des amerikanischen Project Management Institute

Abschnitt A - Begriffsdefinitionen
a
d
Seite | 17
,,... ein zeit- und kostenbeschränktes Vorhaben zur Realisierung einer Menge definierter
Ergebnisse entsprechend vereinbarter Qualitätsstandards und Anforderungen (Erfüllung der
Projektziele) ..."
7
Es zeigt sich das jedes der Institute den Begriff des ,,Projektes" auf ihre eigene Wei-
se interpretiert und mit individuellen Termini versieht. Auf der Grundlage der o. a.
Definitionen lassen sich die folgenden Aspekte als die wichtigsten Merkmale der
Projekt-Definition herausarbeiten:
· Einmaligkeit in Abgrenzung zu anderen Produkten, Leistungen, Ergebnissen
· Zielvorgaben in zeitlichen, finanziellen u. a. Anforderungen.
Den o. a. Hausaspekten entsprechend hat sich ein Projekt in Abgrenzung zu anderen
Produkten, Leistungen und Ergebnissen von Vorhaben oder Unternehmungen durch
seine Einmaligkeit abzusetzen. Bei einer Immobilie ist dies ohne Zweifel gegeben, da
bedingt durch Standort, Vorlieben des Bauherren, Architekten oder Nutzers sowie
individuelle rechtliche Beschränkungen jedes Vorhaben zur Errichtung, Änderung
oder Nutzungsänderung in seiner speziellen Ausrichtung, verschiedenartig von evtl.
vorangegangenen oder ähnlichen Vorhaben ist.
Ebenso bestehen bei jedem Projekt Zielvorgaben, die die Anforderungen der an
dem Vorhaben beteiligten Personen, Organisationen, Institutionen oder in sonstiger
Weise Beteiligten wiederspiegeln. In Bezug auf ein Vorhaben, welches eine Immobi-
lie als Gegenstand hat, lässt sich das zutreffen dieses Aspektes der Projekt-
definition, ebenfalls uneingeschränkt bejahen. Hierbei sind vielfältigste Anforderun-
gen und Vorgaben aus juristischer, technischer und wirtschaftlicher Sicht zu beach-
ten. Diese sind zumeist im Vorfeld der Arbeit an dem Projekt definiert. Von der Ver-
einbarkeit dieser Anforderungen und Vorgaben ist in den überwiegenden Fällen
einer Projektentwicklung der Erfolg oder Misserfolg des Projektes abhängig.
_______________________
7
International Competence Baseline der International Project Management Association

Abschnitt A - Begriffsdefinitionen
a
d
Seite | 18
1.2.
Projektentwicklung
Im Hinblick auf die Terminologie und des Begriffes der Projektentwicklung besteht
aus immobilienwirtschaftlicher Sicht keine einheitliche Definition. So kommt es in
der Ausgestaltung von Verträgen regelmäßig zu Missverständnissen über den ei-
gentlich abzudeckenden Tätigkeitsbereich. Eine allgemein anerkannte Definition
oder gesetzliche Regelung in diesem Bereich fehlt völlig. Dennoch hat sich gerade
im deutschsprachigen Raum die Definition von Diederichs verbreitet und wird daher
dieser Arbeit zugrunde gelegt.
,,Durch Projektentwicklung sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so
miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeits-
platzschaffende, und -sichernde sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltver-
trägliche Immobilienprojekte geschaffen werden."
8
Maßgeblich für ein Projekt ist die einzelwirtschaftliche Betrachtungsweise als Effi-
zienzkriterium der Wettbewerbsfähigkeit einer Immobile, für die dauerhafte rentab-
le.
Für die zeitliche Abgrenzung, wann die Phase der Projektentwicklung ihren Ab-
schluss findet, existieren ebenfalls divergierende Meinungen. So kann die Projekt-
entwicklung im engeren Sinn, die die Phasen vom Projektanstoß bis zur Entschei-
dung über die weitere Verfolgung der Projektidee durch Erteilung von Planungsauf-
trägen bzw. bis zur Entscheidung über die Einstellung aller weiteren Aktivitäten auf-
grund zu hoher Projektkosten, von der Projektentwicklung im weiteren Sinn abge-
grenzt werden. Die letztgenannte umfasst dabei den gesamten Lebenszyklus einer
Immobilie vom Projektanstoß bis hin zur Umwidmung oder dem Abriss am Ende der
wirtschaftlich vertretbaren Nutzungsdauer.
Die folgende Abbildung soll die Einordnung in der Projektentwicklung dem Zeitas-
pekt entsprechend verdeutlichen.
_______________________
8
Schulte, 2008, S. 169

Abschnitt A - Begriffsdefinitionen
a
d
Seite | 19
Abbildung 1: Einordnung der Projektentwicklungsprozessschritte in die Definition der Projektentwicklung
nach Diederich
10
Die Ziele der Projektentwicklung bestehen insbesondere darin eine methodische
Herangehensweise an das Vorhaben zu gewährleisten und klare Projektziele zu de-
finieren. Zum Erreichen dieser sollen insbesondere die dem Projekt zugrunde lie-
genden Einflussfaktoren vor der Planung aufgeklärt und konkrete Ziele vor der Rea-
lisierung bestimmt werden. Weiter sollen alle projektrelevanten Daten ermittelt
und zu einer Entscheidungsgrundlage, in Form des Nachweises der Machbarkeit und
die Untersuchung des Potentials des Projektes in Varianten, aufbereitet werden.
Aufbauend auf der Arbeit des Projektentwicklers aus den Phasen der Projektent-
wicklung im engeren Sinn kann nun im fortschreitenden Projektentwicklungspro-
zess ein konkreter Kostenrahmen und Terminplan für die weiteren Planungs- und
Realisierungsschritte aufgestellt werden. Auch werden die gewonnen Erkenntnisse
aus dem aufbereiteten Datenmaterial genutzt um evtl. vorhandenen Problemfel-
dern entgegenzuwirken und die entstehenden Kosten zu optimieren.
Letzteres soll aber nicht Bestandteil dieser Arbeit seien, da für den Verlauf der
kommenden Betrachtungen ausschließlich die Sicht der Projektentwicklung im en-
geren Sinn verwendet wird.
_______________________
10
Eigene Darstellung

Abschnitt A - Begriffsdefinitionen
a
d
Seite | 20
1.3.
Projektentwickler
Die Frage danach, wer ein Projektentwickler ist, lässt sich auf verschiedene Arten
beantworten. Nach Schulte / Holzmann kann man die Akteure der Projektentwick-
lung nach dem Developer-Typ, dem typologischen Schwerpunkt und dem geogra-
phischen Schwerpunkt in Gruppen einteilen.
Nach dem Developer-Typ eingeteilt
lassen die Projektentwickler in folgende Gruppen allgemein einordnen:
· Trader Developer (Projektentwicklung im engeren Sinn)
· Service Developer (Projektentwicklung als Dienstleistung für Dritte)
· Investor Developer (Projektentwicklung für den eigenen Bestand)
11
Der Trader Developer erbringt, nach Diederichs Definition der Projektentwicklung,
sein Leistungsspektrum im engeren Sinn der Projektentwicklung, da ausschließlich
die Phasen der Projektinitiierung und ­konzeption übernimmt und seine abge-
schlossene Projektentwicklung in deren Verlauf oder nach Fertigstellung an einen
Intermediär oder Endinvestor veräußert. Er trägt somit das gesamte Entwicklungsri-
siko der Projektentwicklung.
Der Service und der Investor Developer leisten, da ihre Leistungen über die der Pro-
jektentwicklung im engeren Sinn hinausgehen, die Projektentwicklung im weiteren
Sinn. Die Unterscheidung dieser beiden Developer Typen lässt sich aufgrund der
Entwicklung für Dritte bzw. für den eigenen Bestand, und daraus folgenden Risiko-
tragung vollziehen. Während der Service Developer mindestens, zu den Phasen die
auch der Trader Developer bedient, die Phase der Projektkonkretisierung und viel-
fach auch das Projektmanagement und die Vermarktung für den Auftraggeber
übernimmt, kommt für den Investor Developer noch das Facility Management hin-
zu. Der Investor Developer trägt bei der Projektentwicklung für den eigenen Be-
stand das vollständige Risiko hinsichtlich der zu einwickelnden Immobilie, wohinge-
gen der Service Developer dem Leistungsverständnis eines Dienstleisters entspre-
chend, sein Entwicklungsrisiko auf den Auftraggeber überwälzt.
_______________________
11
vgl. Schulte, 2008, S. 169

Abschnitt A - Begriffsdefinitionen
d
Die folgende Abbildung gibt die Einordnung
entwicklung in Diederichs Definition der Projektentwicklung und Beispiele für den
jeweiligen Typ wieder.
Abbildung 2: Einordnung der Developer
Selbstverständlich gibt dies
jektentwicklung tätigen Personen wieder.
lienprojektentwicklung beschäftigenden Berufsbilder und Personen die sich ab
nicht immer exakt einer der Developer
Mit dem Ziel der Transparenzschaffung auf dem Gebiet der Immobilienprojekten
wicklung hat die BulwinGesa AG im Herbst 2007 bereits die dritte Befragung von
repräsentativ ausgewählten Projekten
Befragung soll ein Gesamtbild der deutschen Projektentwicklerbra
im Ergebnis Trends und Prognosen ableiten zu können.
Die Befragung ersteckte sich u. a.
der Betätigungsfelder, der Finanzierungsformen der Renditen, der Unternehmen
größe und des Umsatzes.
_______________________
12
Eigene Darstellung
Projektentwickler im weirern Sinn
Investor Developer
Investoren
Eigen-
nutzer
Begriffsdefinitionen
folgende Abbildung gibt die Einordnung der Developer-Typen in der Projek
entwicklung in Diederichs Definition der Projektentwicklung und Beispiele für den
: Einordnung der Developer-Typen in die Definition der Projektentwicklung von Diederich
diese Abbildung nur beispielhafte Aufzählung der in der Pr
jektentwicklung tätigen Personen wieder. Es existieren weiter sich mit der Immob
lienprojektentwicklung beschäftigenden Berufsbilder und Personen die sich ab
nicht immer exakt einer der Developer-Typen zuordnen lassen.
Mit dem Ziel der Transparenzschaffung auf dem Gebiet der Immobilienprojekten
wicklung hat die BulwinGesa AG im Herbst 2007 bereits die dritte Befragung von
repräsentativ ausgewählten Projektentwicklern in Deutschland vorgenommen. Die
Befragung soll ein Gesamtbild der deutschen Projektentwicklerbranche abbilden um
im Ergebnis Trends und Prognosen ableiten zu können.
Die Befragung ersteckte sich u. a. über die Themenbereiche der Kernkompetenzen,
der Betätigungsfelder, der Finanzierungsformen der Renditen, der Unternehmen
größe und des Umsatzes.
Projektentwickler
Projektentwickler im weirern Sinn
Investor Developer
Financiers
Service Developer
Berater
Makler
Dienst
leister
Begriffsdefinitionen
a
Seite | 21
Typen in der Projekt-
entwicklung in Diederichs Definition der Projektentwicklung und Beispiele für den
von Diederich
12
beispielhafte Aufzählung der in der Pro-
Es existieren weiter sich mit der Immobi-
lienprojektentwicklung beschäftigenden Berufsbilder und Personen die sich aber
Mit dem Ziel der Transparenzschaffung auf dem Gebiet der Immobilienprojektent-
wicklung hat die BulwinGesa AG im Herbst 2007 bereits die dritte Befragung von
twicklern in Deutschland vorgenommen. Die
che abbilden um
über die Themenbereiche der Kernkompetenzen,
der Betätigungsfelder, der Finanzierungsformen der Renditen, der Unternehmens-
Dienst-
leister
Projekt-
entwickler
im enger-
en Sinn
Trader
Developer
Reine
Developer

Abschnitt A - Begriffsdefinitionen
d
Im Folgenden werden die für den skizzenhaften Umriss der deutschen Projekten
wicklerbranche nötigen, sehr
dergegeben.
Wie aus Abb. 3 ersichtlich teilt sich
land auf die o. a. Developer
nicht eindeutig einem der D
bauen, aber dies auf eigene Rechnung tun. Den größten Anteil, gemessen an den
Kernkompetenzen der befragten Unternehmen bilden dabei die Trader Developer
als reine Developer und die Bauträger.
hinter den Tradern und Bauträgern zurück, gefolgt von den Service Developern, die
für Dritte entwickeln.
Abbildung 3: Kernkompetenzen in der Projektentwicklung in Deutschland (gerundet)
_______________________
13
CREM: Corporate Real Estate Management
14
Eigene Darstellung, in Anlehnung an Schulte / Bone
Investor
9,9 %
Endinvestor
9,0 %
Finanzierer
1,8 %
Eigennutzer /
CREM
13
1,8 %
Berater / Makler /
Dienstleister
10,8 %
Begriffsdefinitionen
Im Folgenden werden die für den skizzenhaften Umriss der deutschen Projekten
che nötigen, sehr verkürzten Teile der Studie der BulwinGesa AG wi
Wie aus Abb. 3 ersichtlich teilt sich die Branche der Projektentwicklung in Deutsc
Developer-Typ-Beispiele zuzüglich Bauträger auf. Bauträger sind
nicht eindeutig einem der Developer-Typen zuzuordnen, da diese zwar für Dritte
bauen, aber dies auf eigene Rechnung tun. Den größten Anteil, gemessen an den
Kernkompetenzen der befragten Unternehmen bilden dabei die Trader Developer
als reine Developer und die Bauträger. Anteilsmäßig treten die Investor Developer
hinter den Tradern und Bauträgern zurück, gefolgt von den Service Developern, die
: Kernkompetenzen in der Projektentwicklung in Deutschland (gerundet)
14
CREM: Corporate Real Estate Management
Eigene Darstellung, in Anlehnung an Schulte / Bone-Winkel, 2008, S.493
andere
6,3 %
Bauträger
30,6 %
Berater / Makler /
Begriffsdefinitionen
a
Seite | 22
Im Folgenden werden die für den skizzenhaften Umriss der deutschen Projektent-
verkürzten Teile der Studie der BulwinGesa AG wie-
die Branche der Projektentwicklung in Deutsch-
Beispiele zuzüglich Bauträger auf. Bauträger sind
Typen zuzuordnen, da diese zwar für Dritte
bauen, aber dies auf eigene Rechnung tun. Den größten Anteil, gemessen an den
Kernkompetenzen der befragten Unternehmen bilden dabei die Trader Developer
g treten die Investor Developer
hinter den Tradern und Bauträgern zurück, gefolgt von den Service Developern, die
reine Developer
29,7 %

Abschnitt A - Begriffsdefinitionen
d
Die o. a. Akteure der Projektentwicklung betätigen sich trotz gegebener Marktsätt
gung und hoher Leerstandsquoten
Mehrheit auf dem Büroimmobilienmarkt. Dies kann nach den Ausführungen von
Schulten und Lippold in den Renditeerwartungen für Projektentwicklungen auf dem
Bürosektor liegen. Die weitern hauptsächlichen Betätigungsfeld
Projektentwickler liegen auf dem Wohn
der Spezialimmobilen liegen die Projektentwicklungen im Bereich Hotelimmobilien
an erster Stelle was die Attraktivität des deutschen Hotelmarktes insbesondere i
Bereich der Konferenz-, Geschäfts
Den Entwicklungen von Immobilien die sich mit den besonderen Bedürfnissen von
Senioren auseinandersetzt wird ebenfalls eine
limmobilensektor zugemessen, was sich in Anbetracht der demographischen En
wicklung in den kommenden Jahren noch verstärken dürfte.
Die folgende Abbildung zeigt die Betätigungsfelder de
nach den Ergebnissen der BulwinGesa AG
der typologischen Schwerpunkte der Projektentwicklung mit Zahlen.
Abbildung 4: Betätigungsfelder auf dem Immobilienmarkt
_______________________
15
Schulte / Bone-Winkel, 2008, S. 493
16
Schulte / Bone-Winkel, 2008, S. 494
0
10
Wohnen
Büro
Einzelhandel
Gewerbe
Logistik
Senioren
Klinik
Hotel
Freizeitanlagen
andere
Begriffsdefinitionen
Akteure der Projektentwicklung betätigen sich trotz gegebener Marktsätt
Leerstandsquoten in den Metropolen auf zur überwiegenden
Mehrheit auf dem Büroimmobilienmarkt. Dies kann nach den Ausführungen von
Schulten und Lippold in den Renditeerwartungen für Projektentwicklungen auf dem
. Die weitern hauptsächlichen Betätigungsfelder der deutschen
Projektentwickler liegen auf dem Wohn- und Einzelhandelsegment. Auf dem Sektor
der Spezialimmobilen liegen die Projektentwicklungen im Bereich Hotelimmobilien
an erster Stelle was die Attraktivität des deutschen Hotelmarktes insbesondere i
, Geschäfts- und Städtereisen im mittleren Qualitätssekment.
Den Entwicklungen von Immobilien die sich mit den besonderen Bedürfnissen von
Senioren auseinandersetzt wird ebenfalls eine immer größere Bedeutung im Spe
or zugemessen, was sich in Anbetracht der demographischen En
wicklung in den kommenden Jahren noch verstärken dürfte.
15
Die folgende Abbildung zeigt die Betätigungsfelder der deutschen Projektentwickler
nach den Ergebnissen der BulwinGesa AG ­ Studie und unterlegen die Ausrichtung
der typologischen Schwerpunkte der Projektentwicklung mit Zahlen.
: Betätigungsfelder auf dem Immobilienmarkt [%] (Mehrfachantworten möglich)
Winkel, 2008, S. 493
Winkel, 2008, S. 494
10
20
30
40
50
60
70
Begriffsdefinitionen
a
Seite | 23
Akteure der Projektentwicklung betätigen sich trotz gegebener Marktsätti-
in den Metropolen auf zur überwiegenden
Mehrheit auf dem Büroimmobilienmarkt. Dies kann nach den Ausführungen von
Schulten und Lippold in den Renditeerwartungen für Projektentwicklungen auf dem
er der deutschen
und Einzelhandelsegment. Auf dem Sektor
der Spezialimmobilen liegen die Projektentwicklungen im Bereich Hotelimmobilien
an erster Stelle was die Attraktivität des deutschen Hotelmarktes insbesondere im
und Städtereisen im mittleren Qualitätssekment.
Den Entwicklungen von Immobilien die sich mit den besonderen Bedürfnissen von
e Bedeutung im Spezia-
or zugemessen, was sich in Anbetracht der demographischen Ent-
r deutschen Projektentwickler
nterlegen die Ausrichtung
der typologischen Schwerpunkte der Projektentwicklung mit Zahlen.
(Mehrfachantworten möglich)
16
70
80
2007
2005

Abschnitt A - Begriffsdefinitionen
d
Zur Abschließenden Betrachtung der Projektentwicklerbranche in Deutschland soll
nachfolgend auf die Unternehmensgröße eingegangen werden. Es zeigt sich das die
überwiegende Mehrheit in kleinen und mittelständischen Unternehmen mit einer
Mitarbeiterzahl unter 50 Mitarbeitern arbeitet, wobei gut die Hälfte der Projek
entwickler konzerngebunden agieren.
Abbildung 5: Unternehmensanzahl nach
Auf weitere Aspekte der Charakteristika der deutschen Projektentwicklerbranche
soll an dieser Stelle nicht weiter eingegangen werden, da dies
Rahmen dieser Arbeit hinausgehen würde.
_______________________
17
Schulte / Bone-Winkel, 2008, S. 496
18
Schulte / Bone-Winkel, 2008, S. 497
19
Für tiefergehende Informationen zu diesem Thema wird das Handbuch der Immobilien
Projektentwicklung von Schulte / Bone
fassende Auswertung der Studie finden oder der direkte Bezug der Studie bei d
Unternehmen mit
11 bis 50
Mitarbeitern
55,6 %
Unternehmen mit
mehr als 50
Mitarbeitern
14,3 %
Begriffsdefinitionen
Zur Abschließenden Betrachtung der Projektentwicklerbranche in Deutschland soll
nachfolgend auf die Unternehmensgröße eingegangen werden. Es zeigt sich das die
it in kleinen und mittelständischen Unternehmen mit einer
Mitarbeiterzahl unter 50 Mitarbeitern arbeitet, wobei gut die Hälfte der Projek
entwickler konzerngebunden agieren.
17
: Unternehmensanzahl nach Unternehmensgrößenkassen 2007
18
Aspekte der Charakteristika der deutschen Projektentwicklerbranche
nicht weiter eingegangen werden, da dies zu weit über den
Rahmen dieser Arbeit hinausgehen würde.
19
Winkel, 2008, S. 496
Winkel, 2008, S. 497
Für tiefergehende Informationen zu diesem Thema wird das Handbuch der Immobilien
Projektentwicklung von Schulte / Bone-Winkel, 2008, S. 492ff. empfohlen, in der Sie eine Zusamme
fassende Auswertung der Studie finden oder der direkte Bezug der Studie bei der BulwinGesa AG.
Unternehmen mit
1 bis 10
Mitarbeitern
30,2 %
Unternehmen mit
Unternehmen mit
mehr als 50
Mitarbeitern
Begriffsdefinitionen
a
Seite | 24
Zur Abschließenden Betrachtung der Projektentwicklerbranche in Deutschland soll
nachfolgend auf die Unternehmensgröße eingegangen werden. Es zeigt sich das die
it in kleinen und mittelständischen Unternehmen mit einer
Mitarbeiterzahl unter 50 Mitarbeitern arbeitet, wobei gut die Hälfte der Projekt-
Aspekte der Charakteristika der deutschen Projektentwicklerbranche
weit über den
Für tiefergehende Informationen zu diesem Thema wird das Handbuch der Immobilien-
n der Sie eine Zusammen-
er BulwinGesa AG.
Unternehmen mit
1 bis 10
Mitarbeitern
30,2 %

Abschnitt A - Machbarkeitsstudie
a
Seite | 25
2.
Machbarkeitsstudie
In der Immobilienwirtschaft existiert eine Vielzahl von Analysen. Im Bereich der
Immobilienökonomie ist u. a. die Betrachtung der betriebswirtschaftlichen Kennzah-
len, Potentiale und Problemfelder mittels fachspezifischer Analysen von grundle-
gender Bedeutung. Durch die nachfolgende Abbildung soll die Einteilung der Analy-
sen, sowie die Integrierung von einzelnen Basisanalysen in Spezialanalysen verdeut-
licht werden.
Abbildung 6: Übersicht Immobilienanalysen
20
Die Abbildung gibt eine Auflistung der in der Immobilienwirtschaft verwendeten
wichtigen analytischen Instrumente wieder, wobei die Basisanalysen speziell auf
einzelne Charakteristika der zu untersuchenden Liegenschaft abstellen. In der Integ-
ration, Bewertung und Interpretation der Ergebnisse der Basisanalysen liegt die
Zielstellung der Spezialanalysen um immobilienbezogene Entscheidungen vorzube-
reiten und zu unterstützen.
21
________________________
20
Eigene Darstellung
21
vgl. Schulte, Bone-Winkel, Thomas, 2005, S. 361

Abschnitt A - Machbarkeitsstudie
a
Seite | 26
Die Auswahl der jeweiligen analytischen Instrumente für den Zweck der angestreb-
ten Betrachtung erfolgt dann immer speziell auf die individuelle Immobilie abge-
stimmt, unter Beachtung der zur Entscheidungsvorbereitung oder -unterstützung
erforderlichen Datenmenge. Dabei sind die Grenzen zwischen den einzelnen Basis-
analysen fließend, da sich diese teilweise ergänzen und aufeinander aufbauen. So
ist z.B. eine Marktanalyse ohne Betrachtung der Wettbewerbssituation oder der
Aspekte aus der Standortanalyse schwerwiegend unvollständig.
Eine Machbarkeitsstudie (engl. Feasibility Analysis) lässt sich demnach zweifellos,
aufgrund der Vielzahl an durchzuführenden Basisanalysen, als Spezialanalyse der
Immobilienwirtschaft klassifizieren.
Als Voraussetzung für das Durchführen und im Ergebnis aussagekräftigen Machbar-
keitsstudie muss die Vereinbarkeit der Projektziele mit denen, der am Projekt betei-
ligten Personen und Institutionen gegeben seien. Zu diesen gehören insbesondere
der Projektentwickler selbst, behördliche Institutionen und Träger öffentlichen
Rechts, die potentiellen Nutzer und die Öffentlichkeit selbst.
Die Machbarkeitsstudie stellt in der Immobilienwirtschaft das wichtigste Entschei-
dungsinstrument dar. Auf Grundlage der ihr zugrunde liegenden Analyse, sowie
deren anschließende Bewertung und Interpretation wird die Entscheidung zum
Weiterverfolgen des Vorhabens, Ankauf oder Reservierung der Liegenschaft und
Vergabe weiterführender Planungsaufgaben, oder die Entscheidung über die Ein-
stellung aller weiteren Aktivitäten aufgrund zu hoher Projektkosten getroffen. In
dieser frühen Phase des Projektentwicklungsprozesses besteht für den Projektent-
wickler noch eine hohe Kostenbeeinflussbarkeit die im Projektverlauf und insbe-
sondre mit dem Ankauf der Liegenschaft rapide abnimmt (siehe Abb. 7), da die
Grunderwerbskosten i. d. R. einen erheblichen Teil des Verfügungsrahmens ein-
nehmen. Im Weiteren werden durch die Machbarkeitsstudie auch die kommenden
Ausgaben eines Projektes vorgegeben, da sich aus ihren Ergebnissen die Projekt-
strategie im Allgemeinen und u. a. die optimale Nutzung, die angestrebten Erlöse,
die vertretbaren Kostengrenzen und Termine im Besonderen ergeben.

Abschnitt A - Machbarkeitsstudie
a
Seite | 27
Abbildung 7: Kostenbeinflussbarkeit im Projektverlauf
22
Den einzelnen Basisanalysen und der daraus zu entwickelnden Machbarkeitsstudie
ist bei der Datenermittlung, Bewertung und Interpretation absolute Objektivität
zugrunde zu legen um das sensible Ergebnis nicht durch allzu subjektiv geprägte,
getroffene Annahmen zu verfälschen. Dennoch kann eine Machbarkeitsstudie den
Projekterfolg garantieren, vielmehr trägt sie zur Aufdeckung von Entwicklungsrisi-
ken, deren Darstellung, Wertung und Begegnung durch geeignete Strategien bei. Im
Verlauf des Entwicklungsprozesses sind die gesetzten Prämissen ständig zu hinter-
fragen und bei erkennbaren Abweichungen ist der Analysesprozess wieder in Gang
zu setzten um das Nutzungskonzept den sich ankündigenden neuen Begebenheiten
evtl. anzupassen.
23
________________________
22
Eigene Darstellung
23
vgl. Schulte, Bone-Winkel, 2008, S. 41

Abschnitt A - Machbarkeitsstudie
a
Seite | 28
Einordnung der Machbarkeitsstudie in den Projektentwicklungsprozess
Der Projektentwicklungsprozess umfasst nach dem Phasen-Modell von Bone-Winkel
die Projektinitiierung, die Projektkonzeption, die Projektkonkretisierung und das
Projektmanagement. Die Machbarkeitsstudie lässt sich in die Phase der Projektkon-
zeption einordnen (siehe Abb. 8). Diese ist der Phase der Projektinitiierung nachge-
lagert in der die Zusammenführung von Standort, Kapital und Projektidee nach Die-
derich erfolgt. Die Phase der Projektkonzeption an sich umfasst die Machbarkeits-
analyse mit den Basisanalysen Marktanalyse, Standortanalyse, Wettbewerbsanaly-
se, Risikoanalyse und der Analyse des Nutzungskonzeptes. Als weiter entschei-
dungsrelevante Betrachtungen im Rahmen der Projektkonzeption ist die Analyse
der Wirtschaftlichkeit sowie der entstehenden Renditen durchzuführen. Auf diese
Betrachtungen stützt sich im Wesentlichen die Entscheidung des Projektentwicklers
über die Weiterverfolgung des Vorhabens. Mit der Entscheidung zur Realisierung
des angestrebten Projektes tritt die Phase der Projektkonkretisierung ein. An dieser
Stelle wird in aller Regel die Liegenschaft angekauft oder zumindest per Kaufoption
reserviert um ein Scheitern des aussichtsreich erscheinenden Projektes durch
Fremdvergabe an einen evtl. Mitbewerber zu verhindern. Ist das Grundstück gesi-
chert wird die Genehmigungsplanung eingeleitet, evtl. muss zur erfolgreichen Reali-
sierung erst Baurecht geschaffen werden, die Verträge mit den beteiligten Projekt-
partnern und Financiers werden in ,,trockene Tücher" gebracht und das angestrebte
Nutzungskonzept fortlaufend hinsichtlich der gesetzten Prämissen kontrolliert und
ggf. angepasst. Nachdem u. a. alle o. a. Tätigkeiten umgesetzt bzw. angestoßen sind
und sich keine weiteren Hindernisse, denen begegnet werden müsste, in der Pro-
jektentwicklung auftun startet mit dem Baubeginn die Projektrealisierung und das
Projektmanagement, bestehend aus Baumanagement und Projektsteuerung. Wäh-
rend der gesamten Projektentwicklungszeit läuft parallel die Vermarktung des Pro-
jektes um erstens auf das Projekt an sich aufmerksam zu machen und potentielle
Investoren zu werden und zweitens sich bereits in den frühen Phasen der Projekt-
entwicklung liquide Mittel, z. B. durch den Verkauf noch nicht realisierter, doch ge-
planter und realisierungsfähiger, Flächen zu verschaffen.

Abschnitt A - Machbarkeitsstudie
a
Seite | 29
Abbildung 8: Detailliertes Phasenmodell der Projektentwicklung nach Schulte / Bone-Winkel / Rottke
24
Im weiteren Verlauf der Arbeit werden die einzelnen Basisanalysen der Machbar-
keitsstudie in ihren individuellen Bedeutungen, Einflussfaktoren, Grenzen und Teil-
beiträgen zum Gesamtbild dieses wichtigen Entscheidungsinstruments erörtert.
Hierdurch sollen insbesondere die theoretische Grundlage für die anschließende
Durchführung der Machbarkeitsstudie am Beispiel des Turmparks Magdeburg ge-
schaffen werden sowie die analytischen Instrumente der Immobilienwirtschaft hier-
für näher bestimmt werden.
________________________
24
Eigene Darstellung in Anlehnung an Schulte, 2008, S. 243

Abschnitt A ­ Standort und Marktanalyse
a
Seite | 30
2.1.
Standort- und Marktanalyse
Die Standort- und Marktanalyse, in der Fachliteratur auch als ,,STOMA" abgekürzt,
bildet eines der elementaren Grundbestandteile einer Machbarkeitsstudie. Sie al-
lein kann schon als Entscheidungsinstrument in der Immobilienwirtschaft genutzt
werden, wenngleich die Einbindung in den übergeordneten Kontext der Feasibility
Analysis die gewonnen Erkenntnisse in einen facettenreicheren Zusammenhang
darstellt und damit eine genauere Interpretations- und Entscheidungsbasis geschaf-
fen wird. Nach Muncke, Dziomba und Walter kann die STOMA als ,,objektiv, syste-
matisch aufgebaute, fachlich fundierte Untersuchung der räumlichen und marktsei-
tigen Rahmenbedingungen einer Immobilieninvestition" definiert werden. Ihr liegt
das systematische Sammeln, Bewerten und Gewichten von Informationen hinsich-
tlich der mit der jeweiligen Immobilie im Zusammenhang stehenden direkten und
indirekten derzeitigen Situation sowie der künftigen Entwicklung zugrunde. Diese
Informationen umfassen:
· Standort inkl. Umfeld (Makro- / Mikrostandort)
· Nutzermarkt (und Nachfrage nach Immobilienflächen)
· Immobilienmarkt (Angebot, Nachfrage, Preis).
25
Der Zweck der Standort- und Marktanalyse kann in der optimalen ökonomischen
Nutzungsfindung für einen gegebenen Standort (Standort sucht Nutzung) oder der
Aufdeckung eines geeigneten Standorts für eine gegebene Nutzung (Nutzung sucht
Standort) liegen. Dabei werden die angedachten Standorte bzw. Nutzungen ihrer
individuellen Eignung nach, hinsichtlich eines konkreten Nutzungskonzeptes bzw. ­
segmentes überprüft.
Sowohl die Definition, als auch die Zielsetzung einer STOMA sind durch die o. a. Au-
toren recht weit gefasst und beinhalten beinahe das gesamte Programm der Mach-
barkeitsstudie, was die Wichtigkeit dieser speziellen Basisanalyse unterstreicht.
________________________
25
vgl. Schulte, Bone-Winkel, 2008, S. 136

Abschnitt A ­ Standort und Marktanalyse
a
Seite | 31
Abbildung 9: Idealtypisierter Ablauf einer Standort- und Marktanalyse nach Muncke / Dziomba / Walter
26
________________________
26
Eigene Darstellung in Anlehnung an Schulte, Bone-Winkel, 2008, S. 142

Abschnitt A ­ Standort und Marktanalyse
a
Seite | 32
Idealer Weise sollte eine STOMA die Phasen der Vorbereitung, des Research, der
Analyse und der Bewertung in den einzelnen im Detail dargestellten Schritten (Abb.
9) durchlaufen. Dabei sind die Übergänge zwischen den Phasen im wechselseitigen
Bearbeitungsprozess fließend.
In der Vorlaufphase wird der Untersuchungsbedarf ermittelt, dies geschieht ggf. in
Abstimmung mit dem Researcher durch den Auftraggeber der STOMA. Hier werden
die Ziele der Analyse definiert und die konzeptionellen Anforderungen festgelegt. In
den Fällen in denen erweiterte fachliche Unterstützung erforderlich erscheint wer-
den externe Gutachter beauftragt oder eine Ausschreibung durchgeführt.
Auf Grundlage der gesetzten analytischen Prämissen werden in der Research-Phase
sämtliche projekt- und objektrelevanten Daten und Informationen für eine zielfüh-
rende Betrachtung der Standortfaktoren und Marktindikatoren gesammelt. Hierbei
wird sowohl auf primäre als auch auf sekundäre Datenquellen zurückgegriffen.
Die ermittelten Daten und Informationen werden anschließend in der Analysephase
zu dem jeweiligen Objekt und / oder Konzept in Beziehung gesetzt, ausgewertet
und in geeigneter Form dargestellt. Die vorbereiteten Analyseergebnissen werden
u. a. mittels Nutzwertanalyse und Preisanalyse für die anschließende Bewertung
aufbereitet.
Als abschließender und entscheidungsvorbereitender Schritt erfolgt nun die Bewer-
tung der analytischen Ergebnisse, indem diese, ihrer Bedeutung angemessen, ge-
wichtet werden. Die so gewonnen anschaulichen Ergebnisse werden interpretiert
und aus den gezogenen Schlussfolgerungen werden konkrete Empfehlungen zur
Projekt- bzw. Objektentwicklung formuliert.
27
Im Folgenden soll im Detail auf die jeweiligen allgemeinen Anforderungen der
Standort- und Marktanalyse eingegangen werden.
________________________
27
vgl. Schulte, Bone-Winkel, 2008, S. 141 ff.

Abschnitt A ­ Standort und Marktanalyse
a
Seite | 33
2.1.1.
Standortanalyse
Der hauptsächliche Zweck einer Standortanalyse besteht in der Beurteilung der der-
zeitigen sowie der absehbaren künftigen Situation im räumlichen Umfeld des Beur-
teilungsobjektes hinsichtlich des angestrebten Markt- bzw. Nutzungssektors. Diese
erfolgt stets unter Beachtung der gesetzten Untersuchungsziele sowie den mögli-
chen standortbedingten Einflussfaktoren (siehe Abb. 10) auf die Immobilie.
Abbildung 10: Ablauf immobilienwirtschaftlicher Standortanalysen nach Muncke / Dziomba / Walter
28
________________________
28
Eigene Darstellung in Anlehnung an Schulte, Bone-Winkel, 2008, S. 148

Abschnitt A ­ Standort und Marktanalyse
a
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Eine Liegenschaft kann nicht losgelöst von ihrer Umgebung untersucht und beurteilt
werden, da sie in einem gewachsenen Gefüge und bestehenden Nutzungsstruktu-
ren eingebunden ist. Daher muss die Untersuchung drei aufeinander aufbauenden
Einordnungsebenen Rechnung tragen. Die räumliche Positionierung bestimmt sich
durch die Parzelle selbst mit ihren grundstücksspezifischen Eigenschaften, u. a.
Größe und Zuschnitt, die sich in die angrenzenden Parzellen und die nähere Umge-
bung einfügt. Diese räumliche Umgebung der Immobilie bestimmt den Mikrostand-
ort, der u. a. durch die Merkmale Topographie, Transport- und Wegenetze sowie
Nutzungsstrukturen abgegrenzt werden kann. Dieser ist wiederum Teil eines Mak-
rostandortes und damit auch Teil übergeordneter Nutzungsstrukturen.
29
Die zu untersuchenden Faktoren auf den Ebenen des Mikro- und Makrostandortes
lassen sich ,,harte" oder physische Standortfaktoren (u. a. geographische Lage und
Verkehrsstruktur) und ,,weiche" oder sozioökonomische bzw. psychologische Fakto-
ren (u. a. Wirtschafts- und Bevölkerungsstruktur, Image) einteilen. Dabei kann bei
den harten Standortfaktoren von einer gewissen Kontinuität im Bestand im Zeitab-
lauf ausgegangen werden wohingegen die Weichen binnen kürzerer Zeiten stärke-
ren und schnelleren Veränderungen ausgesetzt sein können. Dennoch ist die Mög-
lichkeit der Einflussnahme durch den Projektentwickler eher bei den physischen
Faktoren gegeben da hier z. B. durch Änderungen der Verkehrsstruktur bessere
Voraussetzungen für einen Projekterfolg geschaffen werden können, das Image
eines Standortes lässt sich jedoch nur durch ausgeklügeltes Marketing und langfris-
tige Aufwertung den Vorstellungen eines Investors anpassen.
30
Für die zielgerichtete Bewertung der selektiv zu erhebenden Standortfaktoren und
um einen gewissen Grad an Vergleichbarkeit herzustellen empfiehlt sich die Opera-
tionalisierung, also Aufschlüsselung in Ober- und Unterkriterien, Quantifizierung
und Gewichtung nach den Zielvorstellungen des Investors um die Kriterien in einem
einheitlichen Maßstab zu messen, z. B. mittels der Real Estate Norm.
31
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29
vgl. Schulte, 2008, S. 416
30
vgl. Schulte, Bone-Winkel, 2008, S. 147
31
vgl. Schulte, Bone-Winkel, 2008, S. 149

Abschnitt A ­ Standort und Marktanalyse
a
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2.1.2.
Marktanalyse
Die vorrangige Frage bei der Beurteilung der Marktsituation an einem Standort ist
die nach der Nutzungsmöglichkeit des Objektes. Die Antwort sollte die zuvor durch-
geführte Standortanalyse geben, da hier die standortspezifischen Nutzungsstruktu-
ren untersucht und Potentiale aufgedeckt werden. Das Nutzungssegment für die
angestrebte Nutzung wird dann gemäß Abb. 11 marktanalytisch untersucht.
Abbildung 11: Ablauf immobilienwirtschaftlicher Marktanalysen nach Muncke / Dziomba / Walter
32
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32
Eigene Darstellung in Anlehnung an Schulte, Bone-Winkel, 2008, S. 152

Details

Seiten
Erscheinungsform
Originalausgabe
Jahr
2009
ISBN (eBook)
9783836641470
DOI
10.3239/9783836641470
Dateigröße
15.1 MB
Sprache
Deutsch
Institution / Hochschule
Hochschule Anhalt - Standort Bernburg – Wirtschaft
Erscheinungsdatum
2010 (Januar)
Note
1,0
Schlagworte
machbarkeitsstudie immobilien projektentwicklung wasserturm magdeburg
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Titel: Anwendung der Machbarkeitsstudie zur Entscheidungsfindung für die Realisierungsentscheidung am Beispiel Turmpark Magdeburg
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