Nachhaltigkeitszertifikate bei der Bewertung von Büroimmobilien

Waibel, Miriam

Nachhaltigkeitszertifikate bei der Bewertung von Büroimmobilien

Zusammenfassung

Inhaltsangabe:Einleitung:
Wer dieser Tage den Immobilienteil einer Tageszeitung oder eine Immobilienfachzeitschrift aufschlägt, wird feststellen, dass sich die Meldungen über eine Nachfragesteigerung nach nachhaltigen Immobilien, oft auch als Green Buildings bezeichnet, häufen. So schreibt die Süddeutsche Zeitung, dass die Nachfrage nach Gebäuden mit Nachhaltigkeits-Siegel steigt, die Financial Times Deutschland, dass nachhaltige Immobilien (..) gefragter denn je sind und die Immobilienzeitung, dass die Nachfrage nach sogenannten Green Buildings wächst. Was allerdings genau unter einer nachhaltigen Immobilie oder unter einem Green Building verstanden wird, ist zurzeit noch nicht eindeutig definiert und abgegrenzt, so dass das allgemeine Verständnis dieser Begriffe sehr vage ist.
Die Entwicklung von Nachhaltigkeitszertifikaten auf dem Immobilienmarkt erfolgte in den letzten Jahren analog zu der Entwicklung nachhaltiger Gebäude. Diese Zertifikate werden bislang häufig als Marketinginstrument eingesetzt, welches Investoren und Nutzern einen Anreiz bieten soll, in nachhaltige Immobilien zu investieren. Dies wird erreicht, indem sie eine Beurteilung der Nachhaltigkeit einer Immobilie durchführen und dokumentieren, welche besonderen Eigenschaften und Vorteile diese Immobilie gegenüber einem konventionellen Gebäude bietet. Zudem zeichnet ein Zertifikat sowohl Eigentümer als auch Nutzer aus, ökologisch und sozialverantwortlich zu handeln. Die daraus resultierende Wirkung, nämlich ein positiver Imagezuwachs für Investoren und Nutzer, soll die Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien steigen lassen.
Mit der Erhöhung der Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien, wird jedoch die Lösung der Problematik, wie die Nachhaltigkeit eines Gebäudes in die Immobilienbewertung integriert werden kann, dringender. Marktentwicklungen lassen bereits jetzt den Trend erkennen, dass konventionelle, nicht nachhaltige Immobilien eine geringere Marktakzeptanz finden. Eine rechnerische und angemessene Quantifizierung dieses Mehr- oder Minderwerts ist zum jetzigen Zeitpunkt aber noch nicht möglich.
Demnach bedarf es weiterer Forschungsbemühungen, um geeignete Bewertungsmethoden zu identifizieren, welche es ermöglichen, die Nachhaltigkeit generierenden Eigenschaften eines Gebäudes in eine Immobilienbewertung zu […]

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Miriam Waibel

Nachhaltigkeitszertifikate bei der Bewertung von Büroimmobilien

ISBN: 978-3-8366-3685-8

Herstellung: Diplomica® Verlag GmbH, Hamburg, 2009

Zugl. Universität Stuttgart, Stuttgart, Deutschland, Diplomarbeit, 2008

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http://www.diplomica.de, Hamburg 2009

- 4 -

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis ... 7

Tabellenverzeichnis ... 8

Abkürzungsverzeichnis ... 9

Formelzeichenverzeichnis ...12

Einleitung ...13

1.1

Problemstellung ...13

1.2

Zielsetzung ...14

1.3

Vorgehensweise ...14

Grundlagen ...16

2.1

Nachhaltigkeit ...16

2.1.1

Politischer Diskurs ...16

2.1.2

Der Nachhaltigkeitsbegriff ...18

2.2

Nachhaltiges Gebäude bzw. Green Building ...23

2.2.1

Eigenschaften eines Green Buildings ...27

2.3

Grundstücksbewertung ...35

2.3.1

Marktwert und Investitionswert ...36

Nachhaltigkeitszertifikate für Immobilien ...38

3.1

BREEAM ...39

3.1.1

Struktur des Zertifizierungssystems ...39

3.1.2

Zertifizierungsprozess ...41

3.1.3

Bewertungssystem ...41

3.2

LEED ...43

3.2.1

Struktur des Zertifizierungssystems ...43

3.2.2

Zertifizierungsprozess ...44

3.2.3

Bewertungssystem ...45

3.3

DGNB ...46

3.3.1

Struktur des Zertifizierungssystems ...46

3.3.2

Zertifizierungsprozess ...47

3.3.3

Bewertungssystem ...47

3.4

Vergleich der Zertifikate BREEAM, LEED und DGNB ...51

3.5

Andere Zertifikate ...55

- 5 -

Integrationsmöglichkeiten des Green Value in die Grundstücksbewertung ...60

4.1

Green Value ...60

4.2

Eignung der traditionellen Bewertungsmethoden ...61

4.2.1

Vergleichswertverfahren und Sales Comparison ...61

4.2.2

Ertragswertverfahren und Income Approach ...62

4.2.3

Sachwertverfahren und Cost Approach ...69

4.2.4

Residualwertverfahren und Residual Approach ...70

4.3

Eignung der modernen Bewertungsmethoden ...70

4.3.1

Hedonische Preisermittlungsmethode ...70

4.3.2

Künstlich neuronale Netze ...71

4.3.3

Räumliche Analysemethoden ...72

4.3.4

Fuzzy Logik ...72

4.3.5

Autoregressive Integrated Moving Average ...73

4.3.6

Realoptionsmethode ...74

4.4

Ergebnis ...74

Nachhaltigkeitszertifikate bei der Grundstücksbewertung ...75

5.1

Anwendung der hedonischen Preisermittlungsmethode ...76

5.1.1

Lineare und multiple lineare Regressionsanalyse ...76

5.1.2

Kenngrößen ...82

5.1.3

Einsatzmöglichkeit zur Bewertung von nachhaltigen Immobilien ...84

5.2

Datenquellen für die hedonische Preisermittlungsmethode ...86

5.3

Erfordernisse zur Verwendung von Nachhaltigkeitszertifikaten bei der

Grundstücksbewertung ...87

5.4

Eignung von BREEAM, LEED und DGNB zur Grundstücksbewertung ...91

Anwendungsbeispiel ...97

6.1

Bemerkungen und Annahmen ...97

6.2

Das Bewertungsobjekt ...97

6.3

Durchführung der Bewertung ... 100

6.4

Unsicherheiten bei der Bewertung ... 104

6.5

Beurteilung der Bewertung ... 105

Fazit ... 107

7.1

Zusammenfassung... 107

7.2

Ergebnis ... 107

7.3

Ausblick ... 109

- 6 -

Literaturverzeichnis ... 112

Internetquellen ... 115

Gesetze, Normen und Richtlinien ... 118

Anhang ... 119

- 7 -

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Drei-Säulen-Konzept ...21

Abbildung 2: Ein-Säulen-Konzept ...22

Abbildung 3: Anforderungen an Green Buildings und nachhaltige Gebäude...23

Abbildung 4: Bewertungsbeispiel zu BREEAM ...42

Abbildung 5: Bewertungsbeispiel zu LEED ...46

Abbildung 6: Nachhaltigkeitskonzept des DGNB ...48

Abbildung 7: Bewertungsschema des DGNB ...50

Abbildung 8: Vorgehen beim Ertragswertverfahren ...63

Abbildung 9: Direct Capitalization Income Approach oder Maklermethode ...64

Abbildung 10: Auswirkungen von nachhaltigen Eigenschaften auf den Green Value ...68

Abbildung 11: Lineare Regressionsgerade einer Stichprobe ...77

- 8 -

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Ausgewählte Aufwendungen und Nutzen einer nachhaltigen Immobilie ...26

Tabelle 2: Ermittlungsbeispiel für die effektive Gewichtung bei BREEAM ...53

Tabelle 3: Effektive Gewichtungen für BREEAM...53

Tabelle 4: Effektive Gewichtung für LEED ...54

Tabelle 5: Auswahl von in den Zertifikaten nicht bewerteten Kriterien ...54

Tabelle 6: Stichprobendaten zu Büroimmobilien ...79

Tabelle 7: Allgemeine Daten des zu bewertenden Objekts ...98

Tabelle 8: Ergebnisse der LEED-Zertifizierung ...99

Tabelle 9: Kenngrößen der Regressionsgleichung ... 104

- 9 -

Abkürzungsverzeichnis

Euro

A/V

Verhältnis der Fläche zum Volumen

Abs.

Absatz

abzgl.

abzüglich

ARIMA

Autoregressive Integrated Moving Average

BauGB

Baugesetzbuch

BEE

Building Environmental Efficiency

BGB

Bürgerliches Gesetzbuch

BRE

Building Research Establishment Ltd.

BREEAM

Building Research Establishment Environmental Assessment Method

BUND

Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland

bzw.

beziehungsweise

CASBEE

Comprehensive Assessment System for Building Environmental Effi-

ciency

Kohlenstoffdioxid

CSR

Corporate Social Responsibility

CSTB

Centre Scientifique et Technique du Bâtiment

d. h.

das heißt

DCF

Discounted Cashflow

DGNB

Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen; Deutsches Gütesie-

gel für Nachhaltiges Bauen

DIN

Deutsches Institut für Normung; ursprünglich: Deutsche Industrie

Norm

EDV

Elektronische Datenverarbeitung

Europäische Gemeinschaft

Europäische Norm

EnEv

Energieeinsparverordnung

etc.

et cetera

ETS

Environmental Tobacco Smoke

Europäische Union

f., ff.

folgende

FCKW

Fluorchlorkohlenwasserstoff

FKW

Fluorkohlenwasserstoff

GBCA

Green Building Council Australia

GEFMA

German Facility Management

- 10 -

GIS

Geografisches Informationssystem

Green Star NZ

Green Star New Zealand

GWP

Global Warming Potential

HGB

Handelsgesetzbuch

HK BEAM

Hong Kong Building Environmental Assessment Method

HQE

Haute Qualité Environnementale

HVB Expertise

Immobilienberatungsgesellschaft der HypoVereinsbank

iiSBE

International Initiative for a Sustainable Built Environment

Inc.

Incorporated (Zusatz für eine amerikanische/kanadische Unterneh-

mensform)

IPD

Investment Property Databank

ISO

International Organization for Standardization

IVSC

International Valuation Standards Committee

JLL

Jones Lang LaSalle

JSBC

Japan Sustainable Building Consortium

k. A.

keine Angabe(n)

K. O.-Kriterium

Knocked Out-Kriterium (im Sinne von Mindestanforderung)

LCA

Life-Cycle-Accounting

LCC

Life-Cycle-Costing

LEED

Leadership in Energy and Environmental Design

LEED Canada NC LEED Canada New Construction

Ltd.

Limited (britische Unternehmensform)

Meter

Quadratmeter

MIT

Massachusetts Institute of Technology

NGO

Non-Governmental-Organization (Nichtregierungsorganisation)

NHK

Normalherstellungskosten

NOI

Net Operating Income

Stickstoffe

o. ä.

oder ähnliche

o. V.

ohne Verfasser

ÖPNV

Öffentlicher Personennahverkehr

RICS

Royal Institution of Chartered Surveyors

Seite

S-Bahn

Schnellbahn

SBTool

Sustainable Building Tool

- 11 -

SPSS

Ursprünglich: Statistical Package for the Social Sciences; heute hat

die Abkürzung jedoch keinen bestimmten Inhalt, sondern bezeichnet

das Softwareprodukt SPSS

SRU

Sachverständigenrat für Umweltfragen

TEGoVA

The European Group of Valuers,, Associations

u. a.

unter anderem; und andere

U-Bahn

Untergrundbahn

UNEP

United Nations Environment Programme

UNO

United Nations Organization

USA

United States of America

USGBC

United States Green Building Council

usw.

und so weiter

vgl.

vergleiche

WCED

World Commission on Environment and Development

WertR

Wertermittlungsrichtlinien

WertV

Wertermittlungsverordnung (Verordnung über Grundsätze für die

Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken)

WLC

Whole-Life-Costs

z. B.

zum Beispiel

- 12 -

Formelzeichenverzeichnis

Bodenwert

Freiheitsgrad

Erwartungswert

Ertragswert

(x)

Funktion von x

Nullhypothese

Alternativhypothese

Diskontierungszinssatz

Anzahl Jahre

N(,

)

Normalverteilung

NOI

Net Operating Income (Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten)

Zinssatz in Prozent

Korrelationskoeffizient

Reinertrag des jeweiligen Jahres

t-Wert

Var(X) =

Varianz

Verkaufserlös am Ende des Investitionszeitraums

Kovariable

Normalverteilte Stichprobenvariable

Zielvariable

z-Wert

Signifikanzniveau

systematische Abweichung vom Nullpunkt auf der Ordinate

Regressionskoeffizient der Kovariablen

Störgröße

Mittelwert

Standardabweichung

Summe

- 13 -

Einleitung

1.1

Problemstellung

Wer dieser Tage den Immobilienteil einer Tageszeitung oder eine Immobilienfachzeit-

schrift aufschlägt, wird feststellen, dass sich die Meldungen über eine Nachfragesteige-

rung nach nachhaltigen Immobilien

, oft auch als ,,Green Buildings" bezeichnet,

häufen. So

schreibt die Süddeutsche Zeitung, dass die ,,Nachfrage nach Gebäude

n mit Nachhaltig-

keits-

Siegel steigt"

, die Financial Times Deutschland, dass ,,nachhaltige Immobilien (..)

gefragter denn je"

sind und die Immobilienzeitung, das

s die ,,Nachfrage nach sogenan

ten Green Buildings wächst".

Was allerdings genau unter einer nachhaltigen Immobilie

oder unter einem Green Building verstanden wird, ist zurzeit noch nicht eindeutig definiert

und abgegrenzt, so dass das allgemeine Verständnis dieser Begriffe sehr vage ist.

Die Entwicklung von Nachhaltigkeitszertifikaten auf dem Immobilienmarkt erfolgte in den

letzten Jahren analog zu der Entwicklung nachhaltiger Gebäude. Diese Zertifikate werden

bislang häufig als Marketinginstrument eingesetzt, welches Investoren und Nutzern einen

Anreiz bieten soll, in nachhaltige Immobilien zu investieren. Dies wird erreicht, indem sie

eine Beurteilung der Nachhaltigkeit einer Immobilie durchführen und dokumentieren, wel-

che besonderen Eigenschaften und Vorteile diese Immobilie gegenüber einem konventio-

nellen Gebäude bietet. Zudem zeichnet ein Zertifikat sowohl Eigentümer als auch Nutzer

aus, ökologisch und sozialverantwortlich zu handeln. Die daraus resultierende Wirkung,

nämlich ein positiver Imagezuwachs für Investoren und Nutzer, soll die Nachfrage nach

nachhaltigen Immobilien steigen lassen.

Mit der Erhöhung der Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien, wird jedoch die Lösung

der Problematik, wie die Nachhaltigkeit eines Gebäudes in die Immobilienbewertung in-

tegriert werden kann, dringender. Marktentwicklungen lassen bereits jetzt den Trend er-

kennen, dass konventionelle, nicht nachhaltige Immobilien eine geringere Marktakzeptanz

finden. Eine rechnerische und angemessene Quantifizierung dieses Mehr- oder Minder-

werts ist zum jetzigen Zeitpunkt aber noch nicht möglich.

Demnach bedarf es weiterer Forschungsbemühungen, um geeignete Bewertungsmetho-

den zu identifizieren, welche es ermöglichen, die Nachhaltigkeit generierenden Eigen-

schaften eines Gebäudes in eine Immobilienbewertung zu integrieren.

Nohn (2008), S. 27

Haimann (2008), S. C1

Busch / Puritscher (2008), S. 10

- 14 -

1.2

Zielsetzung

Aus der in Abschnitt 1.1 erläuterten Problemstellung heraus haben sich die Aufgabenstel-

lung und die Zielsetzung dieser Arbeit entwickelt. Denn mit den traditionellen Bewer-

tungsmethoden, worunter in Deutschland das Vergleichswertverfahren, das Ertragswert-

verfahren, das Sachwertverfahren und das Residualwertverfahren zählen, kann bisher

nicht der (Mehr-)Wert einer nachhaltigen Immobilie ermittelt werden. Entweder ist ein Ein-

bezug der Nachhaltigkeit in die jeweilige Bewertungsmethode aus strukturellen Gründen

nicht möglich, oder aber eine angemessene Bewertung ist durch fehlende Erfahrungswer-

te für den Einbezug von Nachhaltigkeit nicht durchführbar.

Daher ist das Ziel dieser Arbeit, neben der Erfassung und Beschreibung der grundlegen-

den Begrifflichkeiten, eine Methode zur Integration der Nachhaltigkeit in die Immobilien-

bewertung zu entwickeln.

Dazu wird erarbeitet, welche Bewertungsmethode sich dazu eignet, den (Mehr-)Wert ei-

ner nachhaltigen Immobilie abzubilden. Gleichzeitig werden ausgewählte Nachhaltigkeits-

zertifikate für Immobilien beschrieben und dahingehend analysiert, wie sie in die Bewer-

tung von nachhaltigen Immobilien integriert werden können. Denn neben ihrer Funktion

als Marketinginstrument können sie voraussichtlich auch zur Generierung und Dokumen-

tation von Daten über die Nachhaltigkeit von Immobilien eingesetzt werden. Diese Daten

können dann zur Ermittlung der fehlenden Erfahrungswerte, welche zum Einbezug der

Nachhaltigkeit in die Immobilienbewertung notwendig sind, genutzt werden.

1.3

Vorgehensweise

Diese Arbeit verbindet drei Themen der Immobilienwirtschaft miteinander. Als erstes ist

das Thema der Green Buildings zu nennen, welches zurzeit immer mehr die Aufmerk-

samkeit der Öffentlichkeit erlangt. Des Weiteren beinhaltet die Arbeit das Thema der

Nachhaltigkeitszertifikate. Sie ermöglichen es, den Ausprägungsgrad der Nachhaltigkeit

von Immobilien zu beurteilen. Das dritte Thema, welches betrachtet wird, ist das Thema

der Grundstücksbewertung. Für alle drei Themen werden im Laufe der Arbeit die Grund-

lagen erarbeitet, bis sie schließlich zu dem Thema der Bewertung von nachhaltigen Im-

mobilien mit Hilfe von Nachhaltigkeitszertifikaten zusammengeführt werden.

Zu Anfang werden grundlegende Begriffe und Sachverhalte im Kapitel ,,Grundlagen" e

läutert. Es wird erörtert, was unter dem Begriff

,,Nachhaltigkeit"

verstanden wird, welche

Konzepte es dazu gibt und wie sich auf politischer Ebene die Diskussion über Nachhaltig-

keit und ihre Umsetzung entwickelt hat. Darauffolgend wird eine Definition für die Begriffe

,,nachhaltiges Gebäude" und ,,Green Building"

gegeben und erläutert, welche Eigenschaf-

ten solche Gebäude üblicherweise aufweisen. Abschließend wird der Begriff der Grund-

- 15 -

stücksbewertung behandelt und der Unterschied zwischen dem Marktwert und dem Inves-

titionswert herausgestellt.

Im Kapitel 3 werden die Nachhaltigkeitszertifikate für Immobilien näher betrachtet. Dabei

wird jeweils die Struktur des Zertifizierungssystems, des Zertifizierungsprozesses und des

Bewertungssystems beschrieben. Für die Zertifikate Building Research Establishment

Environmental Assessment Method (BREEAM), Leadership in Energy and Environmental

Design (LEED) und des Deutschen Gütesiegels für Nachhaltiges Bauen (DGNB) erfolgt

dies im Detail und für die Zertifikate Sustainable Building Tool (SBTool), Green Star,

Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency (CASBEE) und

Haute Qualité Environnementale (HQE) in Steckbriefform. Zudem wird ein Vergleich der

Zertifikate BREEAM, LEED und DGNB durchgeführt, um Schwächen und Stärken der

einzelnen Zertifikate zu identifizieren.

Anschließend erfolgt eine Auseinandersetzung mit den Grundstücksbewertungsmetho-

den. Hierbei wird zunächst

erörtert, was unter dem ,,Green Value" verstanden wird und

welchen Platz er bei der Bewertung von nachhaltigen Immobilien einnimmt. Bei der nach-

folgenden Beschreibung der traditionellen und modernen Bewertungsmethoden werden

diese daraufhin untersucht, inwieweit sie in der Lage sind, den Green Value einer nach-

haltigen Immobilie bei der Bewertung mit abzubilden.

Im fünften Kapitel werden letztendlich die drei Themengebiete Green Buildings, Nachhal-

tigkeitszertifikate für Immobilien und Grundstücksbewertung zusammengeführt. Zu Anfang

wird eine für die Bewertung von Nachhaltigkeit geeignete Methode vorgestellt. Dabei wer-

den ihre Anwendung und die Voraussetzungen dafür näher betrachtet. Anschließend

werden die Möglichkeiten zum Einsatz bei der Grundstücksbewertung von nachhaltigen

Immobilien analysiert. Im abschließenden Teil dieses Kapitels wird erarbeitet, welche

Voraussetzungen die Nachhaltigkeitszertifikate erfüllen müssen, damit sie für die vorge-

stellte Bewertungsmethode brauchbare Daten liefern. BREEAM, LEED und das DGNB

werden auf diese Anforderungen hin geprüft.

An einem Anwendungsbeispiel für das LEED-Zertifikat wird abschließend veranschaulicht,

wie eine Bewertung mit den Daten des Nachhaltigkeitszertifikates und mittels einer für

den Einbezug von Nachhaltigkeit geeigneten Bewertungsmethode durchgeführt werden

kann. Dazu wird exemplarisch der konkrete Wert einer zertifizierten, nachhaltigen Büro-

immobilie ermittelt.

- 16 -

Grundlagen

Um eine fachgerechte, präzise und nachvollziehbare Diskussion über das Thema der Be-

wertung von Immobilien unter Berücksichtigung ihrer Nachhaltigkeit zu gewährleisten,

werden vorab einige Begriffe oder Themengebiete definiert, abgegrenzt und erläutert.

Dies erfolgt in diesem Kapitel, wobei zu Beginn die Begriffe

,,Nachhaltigkeit"

sowie

,,nac

haltiges Gebäude" bzw.

Green Buil

ding"

näher betrachtet werden. Abschließend wird das

Thema der Grundstücksbewertung vorgestellt, wobei auch der Unterschied zwischen dem

Investitionswert und dem Marktwert einer Immobilie verdeutlicht wird.

2.1

Nachhaltigkeit

Zu Anfang wird dargestellt, wie sich die politische Diskussion um den Inhalt des Nachhal-

tigkeitsbegriffes und dessen Umsetzung entwickelt hat. Darauffolgend wird der Nachhal-

tigkeitsbegriff definiert und dessen unterschiedliche Konzepte zur Umsetzung vorgestellt.

2.1.1

Politischer Diskurs

Den ersten Ansatz zur Diskussion des Themas Nachhaltigkeit stammt von dem Club of

Rome,

welcher 1968 von einem italienischen Industriellen und einem schottischen Wis-

senschaftler gegründet wurde. Diese internationale Gruppe setzte sich aus Mitgliedern

von Kreisen der Wissenschaft, Wirtschaft, Politik und der Gesellschaft zusammen. Sie

setzte sich zum Ziel die Folgen des kurzfristigen Planungshorizontes, welcher von Politik

und Wirtschaft verfolgt wurde, mit besonderem Fokus auf die Ressourcenknappheit zu

ergründen und zu diskutieren. 1972 veröffentlichte der Club of Rome die Studie des Mas-

sachusetts Institute of Technology (MIT)

namens ,,Limits to Growth" (Die Grenzen des

Wachstums) und erzielte damit öffentliches Interesse für das Nachhaltigkeitsthema. In-

nerhalb des Berichtes wurden die Zusammenhänge zwischen Wirtschaft, Umwelt und

Gesellschaft analysiert und verschiedene Szenarios simuliert, die abbildeten, wie sich die

Gesellschaft bei unterschiedlichen Wachstumsraten und bei unterschiedlichem Umgang

mit den knappen Ressourcen innerhalb der nächsten Jahrzehnte entwickelt. Dabei wurde

verdeutlicht, dass der bisherige Lebensstandard nicht lange aufrechtzuerhalten ist, wenn

das exponentielle Wachstum beibehalten und die natürlichen Ressourcen weiterhin ohne

langfristige Sichtweise auf hohem Niveau verbraucht werden.

Vgl. Club of Rome (03.08.2008), Internetquelle

- 17 -

Parallel zur Veröffentlichung der Studie des Club of Rome fand 1972 die UNO-

Weltkonferenz über die menschliche Umwelt in Stockholm statt.

Diese erste Konfe-

renz der UN-Staaten zum Thema Umwelt wird als Anfang der internationalen Umweltpoli-

tik angesehen. Mit der Stockholmer Deklaration verpflichteten sich die damals 112 Mit-

gliedsstaaten zur Zusammenarbeit beim grenzüberschreitenden Umweltschutz. Diese

Konferenz setzte ihren Schwerpunkt zwar beim Schutz der Umwelt, erörterte dabei aber

auch die Konsequenzen für Mensch, Gesellschaft und Wirtschaft. So wurde als Ergebnis

dieser Konferenz festgehalten, dass als Grundlage zur Verbesserung der Lebensverhält-

nisse sorgfältig mit natürlichen Ressourcen umgegangen werden muss. Im Rahmen die-

ser Veranstaltung wurde das United Nations Environment Programme (UNEP, Umweltor-

ganisation der Vereinten Nationen) gegründet, welche noch heute als internationale In-

stanz zur Förderung des Umweltschutzes fungiert.

Auf die Stockholmer Konferenz folgte die durch die Vereinten Nationen 1987 einberufene

World Commission on Environment and Development (WCED, Weltkommission für Um-

welt und Entwicklung), die auch als Brundtland Kommission bekannt ist.

Als Ergebnis

dieser Kommission entstand der Brundtland-Bericht

,,Our Common Future" (Unsere g

meinsame Zukunft), welcher erstmals das Leitbild einer nachhaltigen Entwicklung definier-

te (siehe Abschnitt 2.1.2). Er bildet die Grundlage für eine integrative Politikstrategie, wel-

che die bisher als Einzelprobleme gesehenen Bereiche wie der Umweltpolitik, Nahrungs-

mittelversorgung, Städtewachstum, Schuldenkrise und Bevölkerungswachstum in den

Entwicklungsländern als Ganzes betrachtet. Dieser Ansatz der Brundtland Kommission

übte und übt immer noch einen wesentlichen Einfluss auf den internationalen Diskurs

über die Entwicklungs- und Umweltpolitik aus.

Um auf die im Brundtland-Bericht gemachten Forderungen Taten folgen zu lassen, luden

die Vereinten Nationen 1992 zu der UNO-Konferenz über Umwelt und Entwicklung in Rio

de Janeiro, kurz Rio-Konferenz, ein. Nach langem Verhandeln mit den unterschiedlichen

Mitgliedsstaaten wurden von allen fünf Konventionen und Deklarationen unterzeichnet,

die politisch und rechtlich verbindliche Handlungsziele setzten. Eines dieser fünf Doku-

mente war die Agenda 21, die Maßnahmen zur wirtschaftlichen und sozialen Entwicklung

unter Berücksichtigung des Schutzes der natürlichen Ressourcen vorgeben. Diese Konfe-

renz stellt einen wichtigen Schritt für die Umsetzung des Nachhaltigkeitskonzeptes dar, da

die Regierungen der einzelnen Nationen wegen ihrer Verpflichtung durch die Agenda 21

Vgl. UNEP (03.08.2008), Internetquelle

Vgl. WCED (1987)

- 18 -

die Vorgaben der Konventionen und Deklarationen durch nationale Programme umsetzen

müssen.

Nach der Rio-Konferenz war auch die Bundesrepublik Deutschland dazu verpflichtet, ein

nationales Programm zur nachhaltigen Entwicklung zu entwerfen. In der Tradition der

Enquête-Kommissionen des Deutschen Bundestages befasste sich in der 12. Wahlpe-

riode eine Kommission mit dem ,,Schutz des Menschen und der Umwelt

Wege zum

nachhaltigen Umgang mit Stoff-

und Materialströmen". In ihrem Abschlussbericht empfahl

sie, die Untersuchung des Themas Nachhaltigkeit weiter zu führen und eine weitere

Kommission einzuberufen. Dies wurde mit der 13. Enquête-

Kommission ,,Schutz des

Menschen und der Umwelt

Ziele und Rahmenbedingungen einer nachhaltig zukunfts-

verträglichen Entwicklung"

umgesetzt. In beiden Kommissionen wurde das Thema Nach-

haltigkeit erörtert, diskutiert und Maßnahmen zur Umsetzung in Deutschland entwickelt.

Zusätzlich dazu verfasst der 1971 einberufene Sachverständigenrat für Umweltfragen

(SRU) alle zwei Jahre einen Bericht über die Situation und Entwicklung der Umwelt sowie

über die Umweltpolitik in Deutschland. Dieser Bericht soll eine Urteilsfindung in Umwelt-

belangen unterstützen. Die für die Nachhaltigkeitsdiskussion relevanten Berichte wurden

ab 1994 verfasst.

Die Ergebnisse der genannten Berichte bildeten u. a. die Grundlage für die 2002 veröf-

fentlichte Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung

Perspektiven für Deutsch-

land

Unsere Strategie für ein nachhaltiges Deutschland

. Sie setzte die Vorgabe der

Rio-Konferenz um, eine eigene nationale Nachhaltigkeitsstrategie zu entwerfen, und defi-

nierte den Rahmen für alle darauffolgenden Maßnahmen zur Umsetzung von Nachhaltig-

keit in Deutschland. Im Jahr

2006 wurde zudem der ,,

Indikatorenbericht

" der Bundesr

gierung veröffentlicht, welcher versucht durch die Definition von Indikatoren Nachhaltigkeit

messbar zu gestalten.

2.1.2

Der Nachhaltigkeitsbegriff

Der Begriff der Nachhaltigkeit wurde erstmals in der Forstwirtschaft genutzt. Dabei galt

das einfache Prinzip, dass nur so viele Bäume gefällt werden, wie nachwachsen können,

damit der Wert und die künftige Nutzung des Waldes erhalten werden können.

Seit der

Einführung des Begriffes haben sich zahlreiche weitere, teilweise auch recht unterschied-

liche, Definitionen entwickelt. Das Spektrum reicht von sehr vereinfachten, allgemeinen

Auslegungen des Begriffes bis hin zu ausgearbeiteten Konzepten, welche auch Hand-

lungsanweisungen zur Entscheidungsfindung bieten. Dabei wird deutlich, dass sich die

Deutscher Bundestag (06.06.2008), Internetquelle

- 19 -

Begriffsbestimmung als Basis für wirtschaftliches und politisches Handeln als äußerst

schwierig erweist. Während Probleme in der Schwerpunktsetzung und im Priorisieren der

Maßnahmen zur Nachhaltigkeit noch gelöst werden müssen, besteht meist ein Konsens

bezüglich des Grundverständnisses von Nachhaltigkeit. So sind im Zusammenhang mit

Nachhaltigkeit häufig genannte Stichworte

beispielsweise ,,nachhaltige Entwicklung", ,,Z

kunftsfähigkeit", ,,Zukunftsverträglichkeit", ,,G

enerationsge

rechtigkeit" und ,,dauerhaft".

Zu der am häufigsten zitierten Definition gehört die des Brundtland-Berichts der Welt-

kommission für Umwelt und Entwicklung von 1987. Sie bezeichnet nachhaltige Entwick-

lung als eine, ,,(...) die den Bedürfnissen der heutigen Gene

ration entspricht, ohne die

Möglichkeiten künftiger Generationen zu gefährden, ihre eigenen Bedürfnisse zu befriedi-

gen"

. In diesem Ansatz können zwei generelle Elemente identifiziert werden. Auf der ei-

nen Seite ist dies das Element der Lebensqualität, also dem Befriedigen von Bedürfnissen

der Menschen, und auf der anderen Seite die der inter-generativen und der intra-

generativen Gerechtigkeit.

Unter inter-generativer Gerechtigkeit versteht man jene Aus-

geglichenheit von Ressourcen und Möglichkeiten, die zwischen der derzeitigen und den

zukünftigen Generationen herrscht. Die intra-generative Gerechtigkeit hingegen bezeich-

net jene, die alle Individuen innerhalb einer Generation betrifft.

Der Brundtland-Bericht liefert jedoch nur eine Definition von Nachhaltigkeit, schlägt aber

kein Konzept vor, aus dem direkte Maßnahmen abgeleitet werden können, mit welchen

Nachhaltigkeit umgesetzt werden könnte. Aus diesem Defizit heraus entwickelte sich ein

solches operatives Konzept zur Nachhaltigkeit: das

Triple-Bottom-Line

Konzept. Bei

diesem Ansatz bestehen Maßnahmen, welche die nachhaltige Entwicklung fördern, aus

Maßnahmen zur ökonomischen und sozialen Entwicklung unter Beachtung ökologischer

Aspekte.

Unter der ökologischen Dimension versteht man Zielvorgaben zur Erhaltung und zum

Schutz der ,,vielfältigen Funktionen der Natur zum Nutzen der Menschen"

der heutigen

und zukünftiger Generationen. Diese Vorgaben können sich sowohl über eine private als

auch über eine nationale oder globale Ebene erstrecken. Als Beispiel können Vorgaben

zum Primärenergiebedarf von Gebäuden auf privater Ebene genannt werden. Diese müs-

sen von Eigentümern und Nutzern eingehalten werden, tragen aber zum Einhalten der

nationalen Zielvorgabe und somit zum globalen Umweltschutz bei. Bei deduktiver Be-

Im englischen Original: ,,Sustainable development is development that meets the needs of the

present without compromising the ability of future generations to meet their own needs.",

WCED (1987), S. 43

Vgl. Lützkendorf / Lorenz (2005), S. 213 und Rydin (03.06.2008), S. 3, Internetquelle

Deutscher Bundestag (07.06.2008), S. 20, Internetquelle

- 20 -

trachtungsweise kann aber auch eine globale Zielvorgabe, wie z. B. die Handlungsanwei-

sungen der Agenda 21, dazu führen, dass nationale Ziele gesteckt werden und auf priva-

ter Ebene erfüllt werden müssen. Die soziale Dimension beschreibt das Ziel, men-

schenwürdige Lebensbedingungen zu schaffen. Dazu zählen auf der globalen, den jewei-

ligen nationalen und privaten gesellschaftlichen Ebenen die Befriedigung der Bedürfnisse

nach Solidarität, sozialer Gerechtigkeit, Freiheit, Individualität und persönlicher Entwick-

lung.

Neben den Grundbedürfnissen nach Unterkunft und Nahrung sollen darüber hinaus

auch die Bedürfnisse nach ,,

Gesundheit, Erwerbsfähigkeit und -möglichkeit, Bildungs- und

Ausbildungschancen, Arbeitsbedingungen, Altersversorgung

gestillt werden. So sollte

beispielsweise ein Bürogebäude Eigenschaften bieten, die ein angenehmes Arbeitsklima

gewährleisten. Das kann z. B. sichergestellt werden, indem die Gesundheit der Mitarbeiter

gefördert, Behaglichkeit geschaffen und Kommunikation unter den Mitarbeitern unterstützt

wird, aber auch Rückzugs- und Erholungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen. Die öko-

nomische Dimension beinhaltet die Erhaltung und Sicherung

der Funktionsfähigkeit der

ökonomischen Systeme"

, um eine dauerhafte Grundlage für ein gutes Versorgungsni-

veau zu sichern. Für ein Gebäude würde dies die Minimierung der Kosten und die Maxi-

mierung der Erträge bedeuten, bei gleichzeitigem Erhalt der Gebäudefunktionen.

Bezüglich des Verhältnisses der drei Dimensionen Ökologie, Soziales und Ökonomie zu-

einander gehen die Fachmeinungen auseinander. Im Besonderen kann man sich nicht

einigen, ob der ökologischen Dimension eine gesonderte Position zugeschrieben werden

soll. Aus diesem unterschiedlichen Verständnis von der Relation der Dimensionen zuei-

nander entstanden mehrere auf dem Triple-Bottom-Line Ansatz aufbauende operative

Konzepte zur Nachhaltigkeit, welche nachfolgend erläutert werden.

Bei dem Drei-Säulen-Konzept werden die drei Dimensionen in ihrer Priorität als gleich-

wertig und in wechselseitiger Beziehung zueinander angesehen. Nachhaltige Entwicklung

kann erzielt werden, wenn sowohl der ökologische Aspekt, als auch soziale und ökonomi-

sche Entwicklung so kombiniert werden, dass sie einen möglichst großen gemeinsamen

Nenner haben. Die in Abbildung 1 rot eingegrenzte Fläche, der definierte Bereich der

Nachhaltigkeit, stellt eine solche Kombination dar. Zudem wird aus der Abbildung ersicht-

lich, warum dieses Modell auch das ,,Magische Dreieck"

genannt wird.

Vgl. Deutscher Bundestag (07.06.2008), S. 22-24, Internetquelle

Ebenda, S. 23

Ebenda, S. 22

Vgl. Dierkes (1985), S. 44 f.

- 21 -

Ökologische

Dimension

Ökonomische

Dimension

Soziale

Dimension

Abbildung 1: Drei-Säulen-Konzept

Dieses Schnittmengen-Prinzip, welches der Ansatz verfolgt, impliziert allerdings auch,

dass eine Kompensation der Dimensionen untereinander möglich ist. So könnte man eine

Verringerung in der ökologischen Dimension durch die Erweiterung der sozialen Dimensi-

on (z. B. emissionsintensiveren Produktionsprozess mit der zusätzlichen Schaffung von

Arbeitsplätzen) ausgleichen, ohne dass sich die Fläche der Schnittmenge verkleinern

würde. Das Prinzip des Substituierens der Dimensionen stellt auch gleichzeitig den größ-

ten Kritikpunkt an diesem Konzept dar, da damit der Erhalt der natürlichen Ressourcen,

also der ökologischen Nachhaltigkeit, nicht gesichert wird. Deshalb wird dieses Konzept

auch ,,Konzept der schwachen Nachhaltigkeit"

bezeichnet.

Im Abschlussbericht der deutschen Enquête-

Kommission ,,Schutz des Menschen und der

Umwelt" des 1

2. Deutschen Bundestages ist dieses Konzept dokumentiert.

,,Es wird immer klarer, daß die verfügbaren Umweltressourcen (...) begrenzt

sind (...). Wechselwirkungen zu wirtschaftlichen und sozialen Krisenersche

nungen werden deutlich. Aus dieser existenziell bedrohlichen Situation gibt es

nur dann einen wirklichen Ausweg, wenn Ökonomie, Ökologie und sozialer

Ausgleich als Einheit begriffen werden (...)."

,,Damit eine Entwicklung nachhaltig zukunftsverträglich sein kann, muß sie also

gleichzeitig ökologische, ökonomische und soziale Ziele gleichermaßen berück-

sichtigen."

Vgl. Rydin (03.06.2008), S. 3, Internetquelle

Vgl. SRU (01.07.2008), S. 59-64, Internetquelle

Deutscher Bundestag (1994), S. 54

Ebenda

- 22 -

Im Gegensatz zum Drei-Säulen-Konzept wird bei dem Ein-Säulen-Konzept die ökologi-

sche Nachhaltigkeit als vorrangig gegenüber den anderen zwei Dimensionen angenom-

men. Maßnahmen sind nach diesem Konzept nur dann

nachhaltig, wenn sie ,,langfristig

ökologisch verträglich"

sind, d. h. dass nur insoweit natürliche Ressourcen verbraucht

werden dürfen, wie sie späteren Generationen auch wieder zu Verfügung gestellt werden

können. Somit setzt die dominierende ökologische Dimension die Bedingungen (Leitplan-

ken) bzw. die Zielrichtung für Nachhal

tigkeit fest, weshalb das Modell auch häufig ,,Lei

plankenmodell"

oder ,,Konzept der starken Nachhaltigkeit"

genannt wird. Um eine Win-

Win- oder sogar eine Win-Win-Win-Situation für die drei Dimensionen zu generieren, d. h.

um auch Voraussetzungen für ökonomische und soziale Entwicklung zu gewährleisten,

müssen sich diese zwei Dimensionen bestmöglich an die Vorgaben der ökologischen Di-

mension anpassen. In Abbildung 2 wird eine solche Angleichung dargestellt. Auch hier

befindet sich der definierte Bereich der Nachhaltigkeit in der rot eingegrenzten Fläche.

Ökologische

Dimension

Ök

isc

sio

Sozia

Dime

nsion

Abbildung 2: Ein-Säulen-Konzept

Vertreter dieses Konzeptes ist u. a. der SRU, der im Jahr 2002 empfohlen hat, dieses

Konzept gegenüber dem der Drei-Säulen vorzuziehen.

Die Mehr-Säulen-Konzepte sollen der Vollständigkeit halber nicht unerwähnt bleiben. Bei

diesen Konzepten werden zusätzlich zu den Dimensionen der Ökologie, Ökonomie und

Soziales noch weitere definiert. Unter anderen können die Dimensionen der Kultur, der

Renn (2007), S. 27

Vgl. Ebenda

Vgl. SRU (01.07.2008), S. 64-66, Internetquelle

Vgl. Rydin (03.06.2008), S. 3, Internetquelle

Vgl. SRU (01.07.2008), S. 67, Internetquelle

- 23 -

Politik oder der Institutionen hinzu kommen

. Zum großen Teil sind es kirchliche Institutio-

nen oder Nichtregierungsorganisationen (NGO), die diesem Modell folgen.

2.2

Nachhaltiges Gebäude bzw. Green Building

Lützkendorf versucht die klare Differenzierung der Begriffe

,,nachhaltiges Gebäude" und

,,Green Building"

zu etablieren. Er definiert Green Buildings als Gebäude, die sowohl

Energie- und Ressourceneffizienz aufweisen als auch, wenn auch nur optional, den Ein-

fluss auf Umwelt und Gesundheit verringern sowie sozio-kulturelle Aspekte berücksichti-

gen. Nachhaltige Gebäude dagegen erfüllen nicht nur die gerade genannten Anforderun-

gen, sondern auch die der Funktionalität, der Lebenszykluskostenbetrachtung sowie die

Eigenschaft Erträge zu generieren und wertstabilisierend zu wirken. Diese Differenzierung

wird in Abbildung 3 veranschaulicht.

Green Buildings

Nachhaltige Gebäude

Funktionalität

Energieeffizienz

Ressourceninanspruchnahmen

Umweltverträglichkeit

Gesundheit/Behaglichkeit

Sozio-kulturelle Aspekte

Lebenszykluskosten

Ertrag/Wertstabilität

Technische Qualität

wird erfüllt

wird optional erfüllt

Abbildung 3: Anforderungen an Green Buildings und nachhaltige Gebäude

Die Differenzierung zwischen Green Buildings und nachhaltigen Gebäuden erscheint

sinnvoll und ist nachvollziehbar. Jedoch scheint es, als ob das Verständnis der Wirtschaft

vom Begriff

Green Building

über die Zeit und über die Entwicklung der gesamten Nach-

haltigkeitsdiskussion hinweg mitgewachsen sei. Das heißt, dass letztendlich mit dem Be-

griff

Green Building

die Eigenschaften assoziiert werden, die ein nachhaltiges Gebäude

nach Lützkendorf aufweist. Beispielsweise gibt die Royal Institution of Chartered Sur-

veyors (RICS) in ihre

m Bericht ,,Green Value: Green Building, Growing Asset"

folgende

Definition zu Green Buildings:

Vgl. Renn (2007), S. 27

Vgl. Lützkendorf (2008), S. 55

- 24 -

,,Im Allgemeinen verringern

Green Buildings die Einwirkung auf das sie umge-

bende ökologische und soziale System. Sie erweitern unser ökonomisches, so-

ziales und ökologisches Kapital. Verglichen mit konventionellen Gebäuden ver-

brauchen nachhaltige Bauwerke weniger Wasser und Energie, sowie Rohstoffe

und andere Ressourcen. Weiterhin stellen sie hochwertigere Orte dar, an denen

gelebt und gearbeitet wird, da sie die Behaglichkeit, gemessen an Gesundheit

und Produktivität, steigern."

Des Weiteren liefern Bauer, Mösle und Schwarz eine Definition aus der Sicht der (bau-

)

technischen Erstellung und des Betriebes:

,,Green Buildings sind Gebäude jeder Nutzungska

tegorie, bei denen bewusst

mit den natürlichen Ressourcen umgegangen wird. Dies betrifft einen möglichst

geringen Eingriff in die Natur, umweltfreundliche und gesundheitlich unbedenk-

liche Materialien, den Komfort, kommunikationsfördernde Raumlösungen, einen

geringen Energiebedarf, den Einsatz von regenerativen Energien, die Qualität

und Langlebigkeit der Konstruktion sowie den wirtschaftlichen Betrieb. Um dies

zu erreichen ist ein ganzheitlicher, gewerkeübergreifender Ansatz erforderlich,

der eine möglichst schnittstellenfreie Bearbeitung von Architektur, Tragwerk,

Fassade, Bauphysik, Gebäudetechnik und Energie unter Berücksichtigung von

Nutzung und Klima erfordert."

Da sich, wie man an den beiden obigen Definitionen erkennen kann, der synonyme Ge-

brauch de

r Begriffe ,,Green Building" und ,,nachhaltiges Gebäude" bereits eingepräg

t und

etabliert hat, soll dieses Verständnis der Begriffe auch in dieser Arbeit beibehalten wer-

den.

Werden die oben gegebenen Begriffsdefinitionen näher betrachtet, können zwei Haupt-

elemente eines nachhaltigen Gebäudes genannt werden.

Der Kern der Nachhaltigkeitsidee bei Immobilien ist die implementierte langfristige Be-

trachtungsweise, also die des gesamten Lebenszyklus des Gebäudes. Dabei müssen

sämtliche Maßnahmen, die das Gebäude betreffen, über alle Phasen des Immobilienle-

benszyklus betrachtet werden. Zu den Phasen gehören die Konzeption, die Planung, die

Errichtung, die Vermarktung, die Beschaffung, der Betrieb und die Nutzung, der Umbau

und die Sanierung, der Leerstand und die Verwertung

. Aufgrund dieser ganzheitlichen

Im englischen Original: ,,In general, a green building reduces the impact on the environmental and

social systems that surround it. Green buildings enlarge our economic, social and environmental

capital. Compared to conventional buildings, green structures use less water and energy, as well

as fewer raw materials and other resources. They are also better places in which to live and work,

for green buildings improve human wellbeing as measured by

health and productivity.",

RICS (02.04.2008a), S. 12, Internetquelle

Bauer / Mösle / Schwarz (2007), S. 16

Vgl. GEFMA 100-1:2004, S. 5

- 25 -

Betrachtung kann entschieden werden, ob die Maßnahme vorteilhaft und nachhaltig ist.

Beispielsweise basieren die Verfahren des Life-Cycle-Assessment (LCA), auch Ökobilan-

zierung genannt, und des Life-Cycle-Costing (LCC) für Immobilien auf dem Ansatz des

Immobilienlebenszyklus. Bei der Ökobilanzierung, erläutert in der DIN EN ISO 14040

und von Eyerer und Reinhardt

, wird von den Bauteilen eines Gebäudes die über den

gesamten Lebenszyklus der Immobilie enthaltene Energie ermittelt. Mit Hilfe dieses Ver-

fahrens kann entschieden werden, welche Baustoffe, Verfahren oder technische Einrich-

tungen sich am nachhaltigsten bzw. energieärmsten in der Herstellung, im Einbau, bei der

Nutzung und in der Entsorgung erweisen. Mit dem LCC-Verfahren, welches ausführlich

von Pelzeter

im Bezug auf Immobilien vorgestellt wird, kann die finanzielle Vorteilhaftig-

keit eines Green Buildings gegenüber konventionellen Gebäuden nachgewiesen werden.

Im Unterschied zum LCA werden beim LCC die gesamten Kosten von betrachteten Ge-

bäudekriterien, wie Gebäudeausrichtung, Heizsystem o. ä., über den Lebenszyklus der

Immobilie ermittelt.

Entsprechend der Bedeutung des Begriffes Nachhaltigkeit erfüllen Green Buildings nach

dem Triple-Bottom-Line Ansatz die Forderungen zur ökonomischen und sozialen Ent-

wicklung unter Berücksichtigung von ökologischen Aspekten. Besonderer Wert wird hier-

bei auf die Effizienz, d. h. auf die effiziente Ausnutzung der in und von den Gebäuden

genutzten Ressourcen gelegt (im Sinne des Ein- oder Drei-Säulen-Konzeptes). Meist

kann dies durch den Einsatz fortschrittlicher und vor allem angemessener Technik ermög-

licht werden. Hierbei ist wichtig, dass der Bauherr seine Anforderungen an das Gebäude

in der Leistungsbeschreibung nicht überspezifiziert. Dies bedeutet, dass er seine Be-

schreibung der Anforderungen allgemein hält und nicht vorgibt, wie diese erreicht werden

sollen. So wäre es z. B. anstatt der Forderung nach einer Klimaanlage ausreichend, in

einer funktionalen Leistungsbeschreibung anzugeben, welche Anforderungen an das

Raumklima im Gebäude gestellt werden. Somit bleibt dem Planer und dem Ausführenden

genügend Spielraum, um eine angemessene Lösung unter Beachtung von Nachhaltig-

keitsaspekten zu finden.

In der Fachliteratur sind zahlreiche Darstellungen des zusätzlichen Nutzens eines Green

Buildings gegenüber einem konventionellen Gebäude zu finden. Dieser zusätzliche Nut-

zen resultiert aus den nachhaltigen Eigenschaften eines nachhaltigen Gebäudes.

Nach-

folgend führt die Tabelle 1 diese Nutzen in gleichzeitiger Gegenüberstellung mit den mög-

Vgl. Eyerer / Reinhardt (2000)

Vgl. Pelzeter (2006)

Im Weiteren wird aus Gründ

en der Lesbarkeit ,,nachhaltige Eigenschaft" gleichbedeutend zu ,,E

genschaft einer Immobilie, welche

die Kriterien der Nachhaltigkeit erfüllt" genutzt.

- 26 -

lichen zusätzlichen Aufwendungen zur Erstellung der nachhaltigen Eigenschaften auf.

Dabei erhebt diese Tabelle keinen Anspruch auf Vollständigkeit, sondern stellt nur eine

Sammlung aus unterschiedlichen Literaturquellen der Recherche dar und soll lediglich die

Verhältnismäßigkeit von Aufwendungen zu Nutzen verdeutlichen.

Zusätzliche Aufwendungen

Zusätzlicher Nutzen

Ökonomische Aufwendungen

Intensivere und längere Planungsphase

Höhere Investitionskosten

Risiko des Eintretens eines anderen als

des geplanten Betriebsverhaltens

Ökologischer Nutzen

Globaler Umweltschutz (Klima, Ozon-

schicht, biologische Vielfalt, natürliche

Ressourcen)

Energieeinsparungen

Reduzierung des Wasserverbrauchs

Emissionenreduzierung

Schonung von natürlichen Ressourcen

Ökonomischer Nutzen

Nutzen für den Investor oder Nutzer

Senkung der Energie-/Wasserkosten

Reduzierung der Entsorgungskosten

Reduzierte Risiken (legislative, investive

Risiken etc.)

Langlebigkeit des Gebäudes

Steigerung des Grundstückswertes und

der -erträge

Sozialer Nutzen

Nutzen für den Nutzer oder Investor

Angenehmeres Raumklima und somit

bessere Behaglichkeit und Gesundheit

Gesteigerte Produktivität

Besseres Image, Attraktivität und als

Folge bessere Vermietbarkeit

Tabelle 1: Ausgewählte Aufwendungen und Nutzen einer nachhaltigen Immobilie

Anhand dieser Gegenüberstellung wird sichtbar, dass die Vorteile eines Green Buildings

überwiegen. Es wurden auch Studien durchgeführt, die diese Aussage unterstützen. Sie

liefern konkrete Zahlenbeispiele zu dem Nutzen und den Kosten realer nachhaltiger Ge-

bäude. Diese Studien ergeben, zusammenfassend dargestellt, dass die herrschende Mei-

nung, Green Buildings seien mit bis zu 15 % der Investitionskosten teurer als konventio-

nelle Gebäude, klar widerlegt werden kann

, und dass sogar der Nutzen, der aus den

nachhaltigen Eigenschaften dieser Gebäude erwächst, weitaus größer ist als die marginal

Vgl. USGBC (26.08.2008), Internetquelle, vgl. Edwards (2003), S. 2-9, und vgl. Bauer / Mösle /

Schwarz (2007), S. 16

Vgl. Lützkendorf / Lorenz (2005), S. 217

- 27 -

erhöhten Kosten.

Kats konnte in seiner umfassenden Studie zu diesem Thema zeigen,

dass sich die zusätzlichen Investitionskosten im Durchschnitt auf unter 2 % belaufen.

Matthiessen und Morris legten dar, dass es sogar möglich ist, das Budget eines konven-

tionellen Gebäudes einzuhalten.

Darüber hinaus liegen die Einsparungen bei den Le-

benszykluskosten von nachhaltigen Gebäuden im Vergleich zu konventionellen Gebäu-

den bei 20 % der Baukosten

. Folglich ist eine gering höhere Investitionssumme durch die

wesentlich höhere Einsparmöglichkeit bei den Lebenszykluskosten gerechtfertigt. Bei der

Interpretation dieser Ergebnisse ist zu beachten, dass sich diese Studien zum größten

Teil auf den amerikanischen Markt beziehen und deren technische Standards sich teilwei-

se stark von den europäischen unterscheiden. Allerdings können diese Zahlen zumindest

belegen, dass die herrschende Meinung, nachhaltig zu bauen sei wesentlich kosteninten-

siver als eine konventionelle Bauweise und erbringe außer der Befriedigung des ethi-

schen Gewissens keinen Nutzen, widerlegt werden kann.

2.2.1

Eigenschaften eines Green Buildings

Nachdem im vorhergehenden Abschnitt erläutert wurde, was unter einem nachhaltigen

Gebäude zu verstehen ist, stellt sich nun die Frage nach dessen Eigenschaften. Analog

zur Tabelle 1 in Abschnitt 2.2 wird diskutiert, welche Eigenschaften eines Green Buildings

den jeweiligen Nutzen hervorrufen.

Energie- und Wassereinsparungen und die damit verbundenen Kostensenkungen setzen

die entsprechende Technik und ein effizientes Management voraus. Hierunter fallen u. a.

folgende Eigenschaften eines Green Buildings:

Energetisch günstige Ausrichtung und Bauweise des Gebäudes

Die Ausrichtung eines Gebäudes ist entscheidend für den Kühl- und Heizbedarf der

Räume. Nach Süden orientierte Räume tragen viel solare Energie ein, was vorteilhaft

für den Winter ist, weil vergleichsweise weniger geheizt werden muss. Dieser Eintrag

wirkt sich aber eher nachteilig im Sommer aus, da der Kühlbedarf steigt. Räume, wel-

che nach Norden ausgerichtet sind, gewinnen weniger solare Einträge und sind somit

eher dunkel und kühl. Dies führt zu erhöhtem Heizbedarf im Winter, aber gesenktem

Kühlbedarf im Sommer. Jedoch entscheidet nicht nur die Ausrichtung über den Ener-

giebedarf für das Heizen und Kühlen, sondern auch die Bauweise. Ein freistehendes

Vgl. Kats u. a. (31.05.2008), S. VII, Internetquelle

Für ein ,,

old"

-zertifiziertes Gebäude nach LEED; siehe auch Abschnitt 3.2

Vgl. Matthiessen / Morris (16.04.2008), S. 3, Internetquelle

Vgl. Kats u. a. (31.05.2008), S. II, Internetquelle

- 28 -

Haus wird durch die vergrößerte Außenfläche und das dadurch ungünstigere

A/V-Verhältnis einen höheren Energiebedarf als ein Reihenhaus aufweisen.

Fassadentyp

Energetisch günstige Fassaden sind in der Regel gut gedämmte Fassaden mit gerin-

gem Fensterflächenanteil. Durch die Dämmung wird der Heizenergieverlust verringert

und ein geringer Fensterflächenanteil minimiert den Heizverlust durch die Fenster,

welche von Natur aus einen höheren Wärmedurchgangskoeffizienten aufweisen.

Wenn Glasfassaden beim Bau einer Büroimmobilie ausgeführt werden sollen, werden

immer häufiger Doppelfassaden bevorzugt. Sie ermöglichen eine Lärmabschottung

von außen bei gleichzeitiger natürlicher Lüftung durch die Möglichkeit Fenster zu öff-

nen. Durch die natürliche Zwangslüftung wird der künstliche Lüftungsbedarf vermin-

dert, was wiederum zu einer kleineren Dimensionierung der Lüftungsanlage und somit

zu weniger Energiebedarf führt.

Geeignete Lüftungs-, Heizungs- und gegebenenfalls Kühlungsanlagen

Bei der Auslegung von Heizungs-, Lüftungs- und Kühlungsanlagen von Green Buil-

dings sollte immer geprüft werden, ob die jeweilige Leistung nicht energetisch effizien-

ter erbracht werden kann. Dies trifft auf den Fall der natürlichen Lüftung zu, dessen

energetischer Vorteil bereits bei den Fassadentypen beschrieben wurde. Eine weitere

Möglichkeit stellt die thermische Aktivierung von Bauteilen dar. Dabei wird die Gebäu-

demasse (meist von Decken) zur thermischen Regulierung verwendet, indem Wasser

als Transportmedium innerhalb von Rohrleitungssystemen die erwünschte Kühl- bzw.

Heizleistung erbringt. Zum Erhitzen oder Abkühlen des Trägermediums kann bei-

spielsweise Geothermie verwendet werden, bei der z. B. durch Erdsonden die Erd-

wärme genutzt wird. Denselben Vorteil machen sich Erdwärmetauscher zur Erwär-

mung oder Kühlung der Zuluft von Lüftungsanlagen zu Nutze. Desweiteren ist es zu

empfehlen, Wärmerückgewinnungsverfahren innerhalb der Lüftungsanlagen zu nut-

zen. Durch unterschiedliche Mechanismen wird dabei die Wärme der Abluft genutzt,

um die Zuluft zu erwärmen. Somit wird eine Effizienzsteigerung der Lüftungsanlage er-

reicht. Neben der thermischen Aktivierung von Bauteilen gibt es noch eine andere

Möglichkeit zur energieeffizienten Kühlung von Gebäuden. Dazu wird z. B. die in

thermischen Solarkollektoren gewonnene Wärme an einen Medienkreislauf weiterge-

geben, der eine Ab- oder Adsorptionskälteanlage betreibt.

Optimierte Dämmung

Zur Minimierung des Wärme- oder Kühlbedarfs ist es essentiell, dass wirtschaftlich op-

timal gedämmt wird, gegebenenfalls auch über die gesetzlichen Anforderungen hi-

naus. Dabei sind auch die Detailausführungen genau zu planen, damit Wärmebrücken

oder Tauwasserbildung vermieden werden können.

- 29 -

Gewinnung und Nutzung von erneuerbaren Energien

Zur Senkung des Primärenergiebedarfs nicht erneuerbarer Energien für das nachhal-

tige Gebäude können erneuerbare Energien eingesetzt werden. Wichtig dabei ist,

dass alle Kosten für die Gewinnung und Nutzung von regenerativen Energien über die

geplante Laufzeit nicht diejenigen der nicht erneuerbaren übersteigen. Beispiele für

die Gewinnung von regenerativen Energien wären die bereits genannte Geothermie,

solare Thermie, Photovoltaikanlagen oder kleine Windanlagen auf den Gebäuden. Der

bei den beiden letztgenannten Beispielen erzeugte Strom kann anschließend entwe-

der selbst genutzt, was die Energiekosten senkt, oder in das Stromnetz eingespeist

werden, was einen zusätzlichen Ertrag generiert.

Energetisch effizientes Beleuchtungssystem

Bereits bei der Beleuchtungsplanung sollte die spätere Nutzung des nachhaltigen Ge-

bäudes mit einbezogen werden. Dabei wird, soweit möglich, häufig Tageslichtbeleuch-

tung eingesetzt. Eine Überdimensionierung des Beleuchtungssystems sollte vermie-

den werden. Sowohl energiesparende Leuchtmittel als auch eine dem Nutzerverhalten

angepasste Steuerung der Beleuchtung tragen zu einer Senkung des Strombedarfs

bei. Eine Schulung der Nutzer fördert zusätzlich ein stromsparendes Verhalten.

Intelligente und technisch aktuelle Aufzugsysteme

Es werden Aufzugsysteme eingesetzt, welche die Beförderungswünsche koordinieren

und somit die effizienteste Kombination der Beförderungswege berechnen und aus-

führen. Dadurch werden unnötige Wege vermieden und Energie gespart. Des Weite-

ren kann die Wahl der Ausführungsart des Aufzuges den Energiebedarf des Beförde-

rungsmittels verringern.

Nutzung von Regenwasser

Ein großer Teil des täglichen Brauchwasserbedarfs kann durch gesammeltes Regen-

wasser gedeckt werden. Hierzu wird der auf das Dach des Gebäudes gefallene Regen

über Rohre in ober- oder unterirdische Zisternen geleitet und dort gesammelt. Das

Regenwasser kann dann als Brauchwasser für das Gebäude und die Außenanlagen

genutzt werden. Auch hier ist vor der Installation solcher Anlagen zu prüfen, ob sie

wirtschaftlich im Sinne der Lebenszykluskostenbetrachtung sind.

Einbau von wassersparenden Sanitärinstallationen

Mittlerweile werden zahlreiche Installationen auf dem Sanitärmarkt angeboten, die den

Wasserbedarf senken. Diese wassersparenden Maßnahmen umfassen die Spülstopp-

Taste an Toilettenspülkästen und reichen bis zu wassersparenden Armaturen.

Details

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Erscheinungsform: Originalausgabe
Erscheinungsjahr: 2008
ISBN (eBook): 9783836636858
DOI: 10.3239/9783836636858
Dateigröße: 1.9 MB
Sprache: Deutsch
Institution / Hochschule: Universität Stuttgart – Fakultät 2: Bau- und Umweltingenieurwissenschaften, Baubetriebslehre
Erscheinungsdatum: 2009 (Oktober)
Note: 1,0
Schlagworte: nachhaltigkeit immobilien zertifikat leed dgnb
Produktsicherheit: Diplom.de

Autor

Miriam Waibel (Autor:in)

Nachhaltigkeitszertifikate bei der Bewertung von Büroimmobilien

Zusammenfassung

Leseprobe

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Autor

Miriam Waibel (Autor:in)