Spezifische Anforderungen an Facility Management und Gebäudeinstandhaltung bei Krankenhäusern
©2007
Bachelorarbeit
78 Seiten
Zusammenfassung
Inhaltsangabe:Einleitung:
Die vorliegende Bachelorarbeit beschäftigt sich mit der Thematik der Spezifikationen von Krankenhausimmobilien. Dies beinhaltet sowohl die Betrachtung der Planung und Entstehung eines Krankenhauses als auch mit dem Betrieb und der Bewirtschaftung. Entstanden ist dieses Thema mit Hilfe von Herrn Dipl.-Wirtsch.-Ing. Dirk Daube und durch mein bei Praktikum beim Landesbetrieb Krankenhäuser Hamburg bzw. Asklepios Kliniken GmbH, durch das mein Interesse am Bau und Betrieb von Krankenhäusern geweckt wurde.
Ziel dieser Arbeit ist es somit, die Besonderheiten dieser Phasen des Lebenszyklus zu definieren, dabei insbesondere aber die Rolle des Facility Managements und der Gebäudeinstandhaltung zu betrachten. Der Aufbau der Arbeit gestaltet sich chronologisch zum Entstehungsprozess einer Krankenhausimmobilie. Um eine gezielte Definition der in einem Krankenhaus ablaufenden Facility Management Prozesse durchführen zu können, werden zu Beginn der Arbeit die grundlegenden Eigenschaften einer Krankenhausimmobilie erläutert. Zudem werden die für die aktuellen Trends auf dem Gesundheitssektor verantwortlichen Faktor kurz genannt und erläutert, sodass ein Überblick über die momentan vorherrschende Situation entsteht.
Im Folgenden wird dann konkreter auf den Bauablauf eines Krankenhauses eingegangen, wobei der Planungsprozess und der Ausführungsprozess die Hauptbestandteile dieses Kapitels bilden. Dabei werden insbesondere im Planungsprozess diverse Spezifikationen des Krankenhausbaus deutlich.
Um den chronologischen Aufbau der Arbeit fortzusetzen, beinhaltet das folgende Kapitel den strukturellen Aufbau eines Krankenhauses. Dieser wird anhand der DIN 13080 definiert und anschließend systematisiert, sodass die Eigenschaften und Besonderheiten die einzelnen Funktionsbereiche deutlich werden. Darauf aufbauend werden die medizinischen Kernprozesse und die für den erfolgreichen Betriebsablauf notwendigen Supportprozesse dargestellt, worauf im Folgenden eine Konzentration auf das Facility Management erfolgt. Es werden die Bereiche des technischen, infrastrukturellen, und kaufmännischen Facility Managements eingehend erläutert und die Spezifikationen für Krankenhäuser hervorgehoben. Dabei wird ebenso auf die Instandhaltung der Immobilie eingegangen, speziell für die Disziplinen Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung.
Den Schluss der Arbeit bildet die Auswertung der gewonnen Erkenntnisse. Hierbei steht einerseits das Facility […]
Die vorliegende Bachelorarbeit beschäftigt sich mit der Thematik der Spezifikationen von Krankenhausimmobilien. Dies beinhaltet sowohl die Betrachtung der Planung und Entstehung eines Krankenhauses als auch mit dem Betrieb und der Bewirtschaftung. Entstanden ist dieses Thema mit Hilfe von Herrn Dipl.-Wirtsch.-Ing. Dirk Daube und durch mein bei Praktikum beim Landesbetrieb Krankenhäuser Hamburg bzw. Asklepios Kliniken GmbH, durch das mein Interesse am Bau und Betrieb von Krankenhäusern geweckt wurde.
Ziel dieser Arbeit ist es somit, die Besonderheiten dieser Phasen des Lebenszyklus zu definieren, dabei insbesondere aber die Rolle des Facility Managements und der Gebäudeinstandhaltung zu betrachten. Der Aufbau der Arbeit gestaltet sich chronologisch zum Entstehungsprozess einer Krankenhausimmobilie. Um eine gezielte Definition der in einem Krankenhaus ablaufenden Facility Management Prozesse durchführen zu können, werden zu Beginn der Arbeit die grundlegenden Eigenschaften einer Krankenhausimmobilie erläutert. Zudem werden die für die aktuellen Trends auf dem Gesundheitssektor verantwortlichen Faktor kurz genannt und erläutert, sodass ein Überblick über die momentan vorherrschende Situation entsteht.
Im Folgenden wird dann konkreter auf den Bauablauf eines Krankenhauses eingegangen, wobei der Planungsprozess und der Ausführungsprozess die Hauptbestandteile dieses Kapitels bilden. Dabei werden insbesondere im Planungsprozess diverse Spezifikationen des Krankenhausbaus deutlich.
Um den chronologischen Aufbau der Arbeit fortzusetzen, beinhaltet das folgende Kapitel den strukturellen Aufbau eines Krankenhauses. Dieser wird anhand der DIN 13080 definiert und anschließend systematisiert, sodass die Eigenschaften und Besonderheiten die einzelnen Funktionsbereiche deutlich werden. Darauf aufbauend werden die medizinischen Kernprozesse und die für den erfolgreichen Betriebsablauf notwendigen Supportprozesse dargestellt, worauf im Folgenden eine Konzentration auf das Facility Management erfolgt. Es werden die Bereiche des technischen, infrastrukturellen, und kaufmännischen Facility Managements eingehend erläutert und die Spezifikationen für Krankenhäuser hervorgehoben. Dabei wird ebenso auf die Instandhaltung der Immobilie eingegangen, speziell für die Disziplinen Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung.
Den Schluss der Arbeit bildet die Auswertung der gewonnen Erkenntnisse. Hierbei steht einerseits das Facility […]
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
Sebastian Frohwann
Spezifische Anforderungen an Facility Management und Gebäudeinstandhaltung bei
Krankenhäusern
ISBN: 978-3-8366-3451-9
Herstellung: Diplomica® Verlag GmbH, Hamburg, 2009
Zugl. Bauhaus-Universität Weimar, Weimar, Deutschland, Bachelorarbeit, 2007
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© Diplomica Verlag GmbH
http://www.diplomica.de, Hamburg 2009
I
Ab s t r a c t
Aufgrund des angespannten Finanzhaushalts der Bundesrepublik Deutschland und
den Veränderungen auf dem Gesundheitssektor, die zu einem zunehmenden Wett-
bewerb der bisher unter staatlicher Obhut stehenden Krankenhäuser mit privaten
Anbietern geführt hat, ist die Immobilie Krankenhaus immer weiter in den Fokus der
Betreiber gerückt. Die Immobilie wird heute nicht mehr als kostenintensiver Faktor in
der Unternehmensbilanz gesehen, sondern als wichtiger Faktor des Wertschöp-
fungsprozesses. Infolgedessen wird die Immobilie erstmalig während ihres gesam-
ten Lebenszyklus betrachtet, in dessen Verlauf die Nutzungsphase einen zentralen
Bestandteil bildet und auch die Grundlage für die Analysen dieser Arbeit darstellt.
Ziel dieser Arbeit war es damit, die Krankenhausimmobilie in ihrem gesamten Le-
benszyklus eingehend zu betrachten, das heißt auch die Spezifikationen bei der
Planung und Errichtung zu bestimmen, jedoch speziell die Besonderheiten während
des Betriebs und der Nutzung zu analysieren. Ein besonderes Interesse soll dabei
dem Facility Management und in dessen Verlauf der Instandhaltung der Immobilie
gelten, welchen Einfluss es auf den Kernprozess im Krankenhaus hat und ob es wei-
teres Optimierungspotential besteht.
Um die Spezifikationen des Facility Managements im Krankenhaus bestimmen zu
können, wurden zunächst die grundlegenden Eigenschaften eines Krankenhauses
herausgearbeitet und analysiert. Hinzu kamen die bereits während des Planungs-
und Bauprozesses auftretenden Prozessspezifikationen, die auch, wie sich später
herausstellte, wesentlichen Einfluss auf das Facility Management nehmen können.
Da das Facility Management als Supportprozess des medizinischen Kernprozesses
gilt, wurden im weiteren Verlauf der Arbeit die in der Immobilie tatsächlich ablaufen-
den Prozesse definiert, sodass sich ein immer klareres Bild der essentiellen Aufga-
ben des Facility Managements ergab. Dabei stellte sich heraus, dass das technische
Facility Management in einem Krankenhaus eine besondere Aufmerksamkeit ge-
nießt, da es, neben dem sekundären Supportprozessen, mitverantwortlich für den
Erfolg der erbrachten medizinischen Leistung am Patienten ist. Bereits in der Früh-
phase der Planung und Entwicklung sollte daher das Facility Management schon in-
tegriert werden, um die Aufgaben später erfolgreich in der Immobilie umsetzen zu
können. Die Aufgaben des infrastrukturellen und kaufmännischen Facility Manage-
ments umfassen ebenso für den Kernprozess relevante Aufgabenfelder, jedoch ha-
ben sie aber keinen direkten Einfluss auf den Behandlungsprozess des Patienten.
Die Analyse der Krankenhausimmobilie hat zudem einige weitere interessante As-
pekte aufgezeigt, die momentan nicht ideal umgesetzt werden. So ist aufgrund der
neuartigen Finanzierungsmöglichkeiten für Krankenhäuser eine Zentralisierung in
einem Gebäude nicht mehr notwendig und könnte eventuell durch die bereits in der
Vergangenheit praktizierte Pavillonstruktur wieder ersetzt werden. Solch ein Modell,
in das viele der in der Arbeit gewonnen Erkenntnisse eingeflossen sind, wird am
Ende der Arbeit ausführlich vorgestellt und diskutiert.
II
S u m m a r y
Because of the financial difficulties of the Federal Republic of Germany and the
changes on the sanitary sector, an increasing interest of private investors developed
in the past years, which caused a harder competition in this sector. Because of that,
the carriers focused more and more on real estate management and recognized an
increasing influence of the real estate in the value-added process. It was no longer
accounted as a cost-intensive object but newly seen in the whole life-cycle.
The ambition of this bachelor thesis is to observe a hospital in its complete life-
cycle, especially the planning and construction as well as the specifications during
business and utilization. A special interest is focused on Facility Management and
maintenance, which directly influence hospitals core business. Furthermore, the
possibilities of an advancement of these processes are going to be investigated.
Firstly, to declare the specifications of Facility Management, the basic characteris-
tics of hospitals are explored and analyzed. In addition, the specifications during
planning and construction are defined, which can, like appeared in the thesis, di-
rectly affect Facility Management during the process of utilization.
Because Facility Management is defined as a supporting process for business, the
following step is the definition of other relevant processes for medical care in hospi-
tals. So an imagination of the essential scope of duties for Facility Management can
be developed. In this procedure, the Technical Facility Management receives a spe-
cial observation, because it is directly responsible for the success of medical care,
among the secondary supporting processes. Because of that, an integration of Facil-
ity Management in the first steps of planning and developing can be very helpful and
guarantees an optimal implementation in the running business.
The duties and responsibilities of Infrastructural and Commercial Facility Manage-
ment contain equally relevant processes for the core business, but they can not di-
rectly influence the success of medical care.
During the analysis of the property some remarkable aspects appeared, which are
not accomplished at optimal level. A centralisation, like it is performed in newly hos-
pitals, is, due to new structures in financing, no longer necessary and can be substi-
tuted by a more fragmented structure. Such a model is developed and discussed at
the end of this thesis, based on the knowledge which was developed in this thesis.
III
I n h a l t s v e r z e i c h n i s
Abstract ...I
Summary ...II
Inhaltsverzeichnis ...III
Abbildungsverzeichnis ... V
Tabellenverzeichnis... VI
1
EINLEITUNG...1
2
VORSTELLUNG DER IMMOBILIENARTEN ...2
3
DIE KRANKENHAUSIMMOBILIE...4
3.1
Trends im Gesundheitssektor ... 4
3.2
Evolution des Krankenhauses ... 5
3.3
Spezifikationen der Krankenhausimmobilie... 7
3.3.1.
Funktionalität... 7
3.3.2.
Wirtschaftlichkeit ... 8
3.3.3.
Architektur und Image ... 9
3.3.4.
Lage ... 10
3.3.5.
Komfort ... 11
3.3.6.
Flexibilität ... 12
3.3.6.1
Flexibilität der Immobilie ... 12
3.3.6.2
Flexibilität der Ressourcen ... 13
3.3.7.
Hygiene ... 13
3.3.8.
Sicherheit ... 14
3.3.9.
Technische Gebäudeausstattung ... 15
3.4
Planung und Erstellung eines Krankenhauses ... 20
3.4.1.
Der Planungsprozess ... 20
3.4.1.1
Charakteristika des Krankenhausbaus ... 20
3.4.1.2
Randbedingungen ... 21
3.4.1.3
Meilensteine ... 22
3.4.1.4
Schlüsselprozesse ... 25
3.4.2.
Der Ausführungsprozess ... 25
3.4.2.1
Einhaltung der Schutzmaßnahmen ... 25
3.4.2.2
Gewährleistung der Versorgungssicherheit ... 26
3.4.2.3
Änderung des Nutzungskonzeptes ... 26
3.4.2.4
Mängelbeseitigung ... 27
3.5
Struktur der Krankenhausimmobilie ... 27
3.5.1.
Abgrenzung der Versorgungsstufen ... 28
IV
3.5.2.
Funktionsbereiche und Funktionsstellen... 30
3.5.2.1
Systematisierung... 31
3.6
Diskussion: Die Zukunft der Krankenhausimmobilie ... 34
4
PROZESSSTRUKTUREN IM KRANKENHAUS ... 37
4.1
Der Kernprozess ... 37
4.1.1.
Prozessspezifikationen ... 38
4.1.2.
Gebäudespezifikationen ... 39
4.2
Die Supportprozesse... 40
5
FACILITY MANAGEMENT ... 42
5.1
Facility Management im Lebenszyklus der Immobilie ... 42
5.2
Facility Management im Krankenhaus ... 43
5.2.1.
Technisches Facility Management ... 44
5.2.1.1
Instandhaltung ... 46
5.2.2.
Infrastrukturelles Facility Management ... 48
5.2.3.
Kaufmännisches Facility Management ... 48
5.3
Spezifische Kundenbedürfnisse im Rahmen des FM ... 49
6
AUSWERTUNG ... 51
6.1
Facility Management und Instandhaltung ... 51
6.2
Drittverwendungsfähigkeit... 53
6.2.1.
Umnutzung als Wohnimmobilie ... 53
6.2.2.
Umnutzung als Gewerbeimmobilie ... 54
6.2.3.
Weiternutzung als Sonderimmobilie ... 54
6.3
Zentralisierung vs. Pavillonstruktur ... 54
6.3.1.
Vorstellung des Modells ... 55
6.3.2.
Diskussion... 58
6.3.3.
Fazit ... 59
Anhang ...LX
Quellenverzeichnis ... LXIV
Index ... LXVIII
V
Ab b i l d u n g s v e r z e i c h n i s
Abb. 1: Anzahl der Krankenhäuser in Deutschland 2004 2005 ... 4
Abb. 2: Medizinische Kernprozesse im Krankenhaus... 7
Abb. 3: Kostenstruktur in den Krankenhäusern 2004 ... 8
Abbildung 4: Angebotsbezogene Images innerhalb der Öffentlichkeitsstichprobe ... 9
Abb. 5: Nutzung (li.) und Weiterempfehlung (re.) des Top-of-Mind Krankenhauses 10
Abb. 6: Anwendungsgebiete der Gebäudeleittechnik ... 19
Abb. 7: Meilensteine eines öffentlich geförderten Projekts ... 23
Abb. 8: Gliederung des Krankenhauses in Funktionsbereiche ... 30
Abb. 9: Medizinischer Kernprozess im Krankenhaus ... 37
Abb. 10: Struktur der Supportprozesse in einem Krankenhaus ... 40
Abb. 11: Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie ... 42
Abb. 12: Unterteilung der Instandhaltung ... 46
Abb. 13: Struktureller Aufbau des Krankenhausareals ... 57
VI
T a b e l l e n v e r z e i c h n i s
Tab. 1: Einrichtungen, Betten und Patientenbewegung 1991 2005 ... 6
Tab. 2: Abgrenzung der Raumklassen für die RLTA ... 18
Tab. 3: Abgrenzung der Krankenhäuser... 29
Tab. 4: Funktionsanbindung ausgewählter Bereiche ... 31
Tab. 5: Funktionsbereiche des Facility Managements... 44
Tab. 6: Facility Management in den Funktionsbereichen... 49
Tab. 7: Einteilung der wesentlichen Krankenhausbereiche ... 55
Einleitung
1
1
E I N L E I T U N G
Die vorliegende Bachelorarbeit beschäftigt sich mit der Thematik der Spezifikationen
von Krankenhausimmobilien. Dies beinhaltet sowohl die Betrachtung der Planung
und Entstehung eines Krankenhauses als auch mit dem Betrieb und der Bewirt-
schaftung. Entstanden ist dieses Thema mit Hilfe von Herrn Dipl.-Wirtsch.-Ing. Dirk
Daube und durch mein bei Praktikum beim Landesbetrieb Krankenhäuser Hamburg
bzw. Asklepios Kliniken GmbH, durch das mein Interesse am Bau und Betrieb von
Krankenhäusern geweckt wurde.
Ziel dieser Arbeit ist es somit, die Besonderheiten dieser Phasen des Lebenszyklus
zu definieren, dabei insbesondere aber die Rolle des Facility Managements und der
Gebäudeinstandhaltung zu betrachten. Der Aufbau der Arbeit gestaltet sich chrono-
logisch zum Entstehungsprozess einer Krankenhausimmobilie. Um eine gezielte De-
finition der in einem Krankenhaus ablaufenden Facility Management Prozesse
durchführen zu können, werden zu Beginn der Arbeit die grundlegenden Eigenschaf-
ten einer Krankenhausimmobilie erläutert. Zudem werden die für die aktuellen
Trends auf dem Gesundheitssektor verantwortlichen Faktor kurz genannt und erläu-
tert, sodass ein Überblick über die momentan vorherrschende Situation entsteht.
Im Folgenden wird dann konkreter auf den Bauablauf eines Krankenhauses einge-
gangen, wobei der Planungsprozess und der Ausführungsprozess die Hauptbe-
standteile dieses Kapitels bilden. Dabei werden insbesondere im Planungsprozess
diverse Spezifikationen des Krankenhausbaus deutlich.
Um den chronologischen Aufbau der Arbeit fortzusetzen, beinhaltet das folgende
Kapitel den strukturellen Aufbau eines Krankenhauses. Dieser wird anhand der DIN
13080 definiert und anschließend systematisiert, sodass die Eigenschaften und Be-
sonderheiten die einzelnen Funktionsbereiche deutlich werden. Darauf aufbauend
werden die medizinischen Kernprozesse und die für den erfolgreichen Betriebsab-
lauf notwendigen Supportprozesse dargestellt, worauf im Folgenden eine Konzentra-
tion auf das Facility Management erfolgt. Es werden die Bereiche des technischen,
infrastrukturellen, und kaufmännischen Facility Managements eingehend erläutert
und die Spezifikationen für Krankenhäuser hervorgehoben. Dabei wird ebenso auf
die Instandhaltung der Immobilie eingegangen, speziell für die Disziplinen Wartung,
Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung.
Den Schluss der Arbeit bildet die Auswertung der gewonnen Erkenntnisse. Hierbei
steht einerseits das Facility Management im Mittelpunkt, es werden die relevanten
Ergebnisse kurz zusammengefasst und eine Ausblick in die Zukunft gegeben. Ande-
rerseits wird die für die Fortsetzung des Lebenszyklus einer Immobilie immer wichti-
ger werdende Drittverwendungsfähigkeit eines Krankenhauses erläutert. Diese liegt
aufgrund des hohen Spezialisierungsgrades der Immobilie sehr niedrig, weshalb
zum Abschluss der Arbeit ein für die Zukunft mögliches Modell entwickelt wird. Die-
ses hat im Vergleich zu den zentralisierten Krankenhäusern eine sehr viel höhere
Drittverwendungsfähigkeit und zudem die Option, über private Investition finanziert
zu werden.
Vorstellung der Immobilienarten
2
2
V O R S T E L L U N G D E R I M M O B I L I E N AR T E N
Um eine spätere Einordnung des Krankenhauses in die bestehenden Immobilienar-
ten zu vereinfachen und eine genauere Analyse der Immobilie Krankenhaus durch-
führen zu können, erfolgt zunächst eine theoretische Übersicht der bekannten Im-
mobilienarten. Dies erfolgt in Anlehnung an Schulte/Walzel, die bereits eine
Typologisierung vorgenommen haben.
1
(1) Wohnimmobilien
Als Wohnimmobilien werden Gebäude bezeichnet, die ausschließlich ,,Raum zur Be-
friedigung von Wohnbedürfnissen" zur Verfügung stellen oder bei denen die reine
Wohnfunktion im Vordergrund steht. Darunter fallen:
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnanlagen
- Eigentumswohnungen
(2) Gewerbeimmobilien
Gewerbeimmobilien dienen nur erwerbswirtschaftlichen Zwecken. In diese Kategorie
fallen:
- Handelsimmobilien
- Kauf- und Warenhäuser
- Logistikimmobilien
Neben diesen 3 Arten der Gewerbeimmobilien gibt es obendrein noch die Büroim-
mobilien. Diese dienen ebenso erwerbswirtschaftlichen Zwecken und werden nach
Schulte ebenso den Gewerbeimmobilien zugeschrieben, sollen aber hier als eine
gesonderte Gruppe in den Gewerbeimmobilien kurz betrachtet werden. Dies folgt
aus der Überlegung, dass Büroimmobilien zum einen den Großteil der vorhandenen
Immobilienmasse bilden und deshalb gesondert berücksichtigt werden sollten, zum
anderen differente Anforderungen aufweisen. Die Lage der Immobilie, deren Flexibi-
lität, und Drittverwendungsfähigkeit sind zu unterschiedlich zu Handels- und Logis-
tikimmobilien. Interessante Lagen für Büroimmobilien finden sich in den Städten oft
in Altbauten in der City wieder, Handels- und Logistikimmobilien indessen legen ver-
stärkt Wert auf einen Neubau auf der grünen Wiese, der ihren Anforderungen an
Größe und Erreichbarkeit entspricht. Davon ausgenommen sind natürlich Kauf- und
Warenhäuser und der Einzelhandel in den Stadtzentren.
1
Vgl. Schulte, Immobilienökonomie, 2005, S.117
Vorstellung der Immobilienarten
3
(3) Industrieimmobilien
Als Industrieimmobilien werden alle Gebäude bezeichnet, die primär Fertigungszwe-
cken dienen und Raum zur Erstellung und Bearbeitung industrieller Güter bieten.
Dazu zählen nach Schulte:
- Produktionsgebäude
- Werkstätten
- Lagerhallen
- Industrieparks
(4) Sonderimmobilien
Sonderimmobilien bzw. Spezialimmobilien haben, wie der Name schon sagt, immer
einen sehr spezifischen, nicht-industriellen Nutzen. Aufgrund dessen haben sie stets
eine sehr geringe Drittverwendungsfähigkeit
2
, welche schon bei der Konzeption be-
rücksichtigt werden muss. Deshalb geht mit Sonder- oder Spezialimmobilien fast
immer ein Neu- oder kompletter Umbau einher.
Das große Spektrum der Sonderimmobilien erfordert eine spezifische und detaillier-
te Unterteilung. Zu beachten sind hier die Sozialimmobilien, speziell Kliniken, auf
die im Folgenden eingegangen wird:
- Hotelimmobilien
- Gastronomie
- Freizeitimmobilien
o
Vergnügungsparks, Kinos
- Sozialimmobilien
o
Seniorenresidenzen,
Kliniken, Rehaeinrichtungen
- Kulturimmobilien
o
Theater, Bibliotheken
- Verkehrsimmobilien
o
Bahnhöfe, Flughäfen
- weitere Infrastrukturimmobilien
2
Man spricht von
Drittverwendungsfähigkeit, wenn eine Immobilie am jeweiligen Stand-
ort ohne oder mit geringem Umbauaufwand auch von anderen als dem ursprünglichen
Nutzer nachgefragt werden kann. Schmoll, Basiswissen Immobilienwirtschaft, 2005,
S.217
Trends im Gesundheitssektor
4
3
D I E K R AN K E N H AU S I M M O B I L I E
Nachdem im vorigen Kapitel ein genereller Überblick über die unterschiedlichsten
Immobilienarten gegeben wurde, soll nun detaillierter auf die Krankenhausimmobilie
eingegangen werden. Dazu erfolgen zunächst ein Rückblick auf die allgemeinen
Entwicklungen der letzten Jahre auf dem Gesundheitssektor sowie ein kurzer Abriss
aus der Geschichte der Immobilie.
3 . 1
T r e n d s i m G e s u n d h e i t s s e k t o r
Die letzten Jahre waren durch einen großen Umbruch auf dem Gesundheitssektor
gekennzeichnet. Einst als unantastbare staatliche Versorgungsleistung eingeordnet,
hat der Gesundheitssektor zunehmend das Interesse privater Investoren und Kran-
kenhausbetreiber geweckt. Durch die steigende Attraktivität des Marktes und die
damit einhergehenden privaten Investitionen hat sich eine vollkommen neue Wett-
bewerbssituation für die öffentlichen Krankenhäuser ergeben.
780
751
832
818
554
570
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2004
2005
Öffentliche Krankenhäuser
Freigemeinnützige Krankenhäuser
Private Krankenhäuser
Abb. 1: Anzahl der Krankenhäuser in Deutschland 2004 2005
3
Quelle: Eigene Darstellung, i Anl.: Gesundheitsberichterstattung des Bundes und des Statis-
tischen Bundesamtes
3
Gemeinnützige Unternehmen sind private oder öffentliche, nicht auf Gewinnerzielung
ausgerichtete Unternehmen, die gemeinnützige, mildtätige und/oder kirchliche Zwecke
verfolgen und die steuerlichen Vergünstigungen erhalten. Vgl. Meyers Taschenlexikon,
Band 8, 1992
Evolution des Krankenhauses
5
Wie aus dieser Grafik und Tabelle 1 ersichtlich wird, sinkt die Anzahl der Kranken-
häuser in Deutschland seit Jahren stetig. Interessant ist hierbei jedoch, dass die öf-
fentlichen Krankenhäuser und die freigemeinnützigen Einrichtungen in ihrer Zahl
abnehmen, die Anzahl der privaten Krankenhäuser jedoch zunimmt. Seit 1991, der
Einführung der bundeseinheitlichen Krankenhausstatistik, erhöhte sich der Anteil
von 14,8% auf 26,7% im Jahre 2005.
4
Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass im-
mer noch 52,8% der verfügbaren Krankenhausbetten in öffentlichen Krankenhäusern
untergebracht sind und nur 11,5% in privaten Einrichtungen.
Hinzu kam 2003 die Einführung der neuen Fallpauschalen (DRG), durch die sich
weitere Probleme für öffentliche Krankenhäuser ergeben haben. In den ,,Diagnosis
Related Groups" sind die beim Patienten durchgeführten Diagnosen und Behandlun-
gen in unterschiedliche Gruppen eingeteilt, sodass jedem Krankenhaus nur der für
die Behandlung errechnete Pauschalsatz zusteht.
5
Private Krankenhäuser begrüß-
ten diese Neuerung, da sie schon längst unter den kalkulierten Pauschalen agierten.
Die öffentlichen Krankenhäuser jedoch mussten in den letzten Jahren eine neue
Denkweise entwickeln, die nicht nur auf ein kostenreduziertes Arbeiten abzielt, son-
dern auch eine bessere Nutzung der vorhandenen Ressourcen beinhaltet.
Dadurch ist auch die Immobilie Krankenhaus an sich immer weiter in den Fokus der
Kosten- und Betriebsanalyse gerückt, denn kaum eine andere Immobilie ist in der
Bewirtschaftung so anspruchsvoll und kostenintensiv wie die Krankenhausimmobilie.
Die jährlichen Bewirtschaftungskosten zum Beispiel betragen fast 25% der Investiti-
onskosten, das heißt schon nach 4 Jahren übersteigen die Bewirtschaftungskosten
die ursprüngliche Investitionssumme.
6
Bei einer durchschnittlichen Nutzungsdauer
von 20 Jahren entspricht dies ungefähr der fünffachen Investitionssumme.
3 . 2
E v o l u t i o n d e s K r a n k e n h a u s e s
Als einen ersten Schritt zu einem wirtschaftlichen Handeln wurden die herkömmli-
chen Strukturen der Krankenhäuser analysiert. Früher wurden Krankenhäuser immer
in einer großen, parkähnlichen Pavillonstruktur angelegt. Der OP-Saal bildete oft
das Zentrum der Anlage, alle anderen Funktionsbereiche und die Bettenhäuser ver-
teilten sich über das Gelände. Dies hatte natürlich nicht nur optische Gründe. Es
hatte den großen Vorteil, dass Krankheiten nicht übertragen werden konnten, denn
die technischen Möglichkeiten, um eine Expansion der Krankheiten zu verhindern,
waren noch nicht vorhanden.
Eine wichtige Rolle spielte der die Gebäude umgebende Park. Er diente zum einen
als gesundheitsfördernde Maßnahme, frische Luft galt damals als beste Medizin,
4
Statistisches Bundesamt, Grunddaten der Krankenhäuser 2004, S.9
5
Vgl. Deutsche Kodierrichtlinien, Version 2007, [www.g-drg.de]
6
Vgl. Grabatin, Betriebswirtschaft, 2001, S. 149
Evolution des Krankenhauses
6
zum andern diente er den Patienten als Erholung. Diese hielten sich weitaus länger
im Krankenhaus auf als heute. Dies ist sehr gut in Tabelle 1 zu erkennen: Die
durchschnittliche Verweildauer betrug 1991 immerhin noch 14 Tage, 2005 nur noch
8,6 Tage. Daten über die Verweildauer vor 1991 waren leider nicht zugänglich, je-
doch sollten die Zahlen noch über denen von 1991 liegen.
Krankenhäuser
Patientenbewegung
durchschnittliche
insgesamt
aufgestellte
Betten
Fallzahl
Berechnungs-
und Bele-
gungstage
Verweildauer
Betten-
auslastung
Jahr /
Land
Anzahl
in 1000
in Tagen
in Prozent
1991
2 411
665 565 14 577
204 204
14
84,1
1992
2 381
646 995
14 975
198 769
13,2
83,9
1993
2 354
628 658
15 191
190 741
12,5
83,1
1994
2 337
618 176
15 498
186 049
11,9
82,5
1995
2 325
609 123
15 931
182 627
11,4
82,1
1996
2 269
593 743
16 165
175 247
10,8
80,6
1997
2 258
580 425
16 429
171 837
10,4
81,1
1998
2 263
571 629
16 847
171 802
10,1
82,3
1999
2 252
565 268
17 093
169 696
9,9
82,2
2000
2 242
559 651
17 263
167 789
9,7
81,9
2001
2 240
552 680
17 325
163 536
9,4
81,1
2002
2 221
547 284
17 432
159 904
9,2
80,1
2003
2 197
541 901
17 296
153 518
8,9
77,6
2004
2 166
531 333
16 802
146 746
8,7
75,5
2005
2 139
523 824
16 874
144 576
8,6
75,6
Tab. 1: Einrichtungen, Betten und Patientenbewegung 1991 2005
Quelle: Statistisches Bundesamt, Gesundheitswesen, 2005
Ferner wird deutlich, dass einhergehend mit der geringer werdenden Verweildauer
auch die Anzahl der verfügbaren Betten abnahm, bei einer gleichzeitigen Zunahme
der Krankheitsfälle. Zum einen liegt das an der Abnahme der Anzahl der Kranken-
häuser, zum anderen aber auch an der starken Zunahme von ambulant behandelten
Patienten.
Demzufolge wurden Kapazitäten in den Krankenhäusern frei, die meist ungenutzt
blieben. Dies wird an der deutlich abnehmenden Bettenauslastung deutlich, die von
84,1% im Jahr 1991 auf nur noch 75,6% im Jahr 2005 zurückging.
Des Weiteren war die alte Pavillonstruktur auch nicht mehr zeitgemäß. Es war ein
hoher Personaleinsatz von Nöten, um die Patienten auf dem Gelände von A nach B
zu bringen. Es waren meist lange Wege zurückzulegen und während des Transports
waren sie natürlich auch dem Wetter ausgesetzt.
Die Krankenhäuser wurden dadurch zu einem radikalen Umdenken gezwungen: Die
alte Pavillonstruktur, die den heutigen Ansprüchen der Patienten an ein Kranken-
haus längst nicht mehr genügten, wurde aufgegeben. Es mussten daher neue Kli-
nikstrukturen entwickelt werden, die alle Aufgaben und Funktionen einer modernen
Gesundheitseinrichtung unter einem Dach zusammenfassten. Eine Alternative ist ein
Spezifikationen der Krankenhausimmobilie
7
Umbau im Bestand, jedoch sind dies sehr kostenintensive und nicht zu einer optima-
len Nutzungsstruktur führende Maßnahmen.
Die außergewöhnlichen Eigenschaften der Immobilie müssen schon in der ersten
Planungsphase berücksichtigt werden, sodass eine Minimierung der Kosten gewähr-
leistet werden kann. Die besonderen Anforderungen der Nutzer an die Immobilie
und die ständigen Neu- und Umnutzungen der Räumlichkeiten müssen genauso ge-
währleistet werden wie ein reibungsloser und schneller Klinikbetrieb, der dennoch
allen Ansprüchen und Anforderungen an ein Krankenhaus entspricht.
3 . 3
S p e z i f i k a t i o n e n d e r K r a n k e n h a u s i m m o b i l i e
Die Immobilie Krankenhaus hat diverse Eigenschaften, die sie von anderen Immobi-
lienarten deutlich abhebt. Diese sind zum einen auf die zahlreichen speziellen Vor-
schriften und Verordnungen für den Bau und Betrieb eines Krankenhauses zurück-
zuführen, zum anderen gewährleisten eben diese Gebäudespezifikationen einen
schnellen und problemlosen Prozessablauf im medizinischen Bereich.
3 . 3 . 1 .
F u n k t i o n a l i t ä t
Die Funktionalität ist immer die zentrale Überlegung bei der Planung und Konstruk-
tion einer Immobilie. Die Funktion eines Krankenhauses lässt sich am besten wie
folgt definieren:
,,Krankenhäuser sind Einrichtungen, in denen durch ärztliche und pflegerische
Hilfeleistung Krankheiten, Leiden oder Körperschäden festgestellt, geheilt o-
der gelindert werden sollen oder Geburtshilfe geleistet wird und in denen die
zu versorgenden Personen untergebracht und verpflegt werden können."
7
Dies bedeutet, dass die Unterbringung, Behandlung und Pflege zentrale Aspekte
des medizinischen Kernprozesses des Krankenhauses sind, wie folgende Abbildung
zeigt:
Abb. 2: Medizinische Kernprozesse im Krankenhaus
8
Quelle: Odin, Kern- und Unterstützungsprozesse im Krankenhaus, 2003, S. 5
Auf diesen Kernprozess abzielend wird die Immobilie geplant und errichtet. Somit
kann man festhalten, dass nicht der Aufbau den Ablauf bestimmt, sondern der Ab-
7
Vgl. Krankenhausfinanzierungsgesetz (KHG), §2,Absatz 1, Bundesgesetzblatt 1991
8
Anamnese [griechisch >Erinnerung] vom behandelnden Arzt bzw. Psychotherapeuten im
Gespräch mit dem Patienten erhobene Vorgeschichte einer Krankheit, Vgl. Meyers Ta-
schenlexikon, Band 1, 1992
Spezifikationen der Krankenhausimmobilie
8
lauf den Aufbau. Einige Aspekte des funktionalen Aufbaus sind die für den Betten-
transport dimensionierten Flure, Türen und Zimmer, Barrierefreiheit im kompletten
Gebäude, vollautomatische Durchgangstüren, vergrößerte Aufzugsanlagen etc., so-
wie die für die Ver- und Entsorgung des Gebäudes benötigten Kapazitäten.
Damit besitzt ein Krankenhaus im Gegensatz zu Büro- oder Gewerbeimmobilien zum
Beispiel keine Drittverwendungsfähigkeit, jedoch wird nur so ein optimaler Ablauf
des medizinischen Prozesses ermöglicht. Ob dieses Modell allerdings auch in Zu-
kunft noch ein geeigneter Lösungsansatz ist, wird später in der Auswertung disku-
tiert.
3 . 3 . 2 .
W i r t s c h a f t l i c h k e i t
Die Wirtschaftlichkeit beim Bau und Betrieb der Immobilie spielt gerade in einem
Krankenhaus eine entscheidende Rolle. Um einen Überblick über die in einem Kran-
kenhaus entstehenden Personal- und Sachkosten während des Betriebes zu gewin-
nen, sind diese in Abbildung 3 grafisch dargestellt.
Abb. 3: Kostenstruktur in den Krankenhäusern 2004
Quelle: Kassenärztliche Bundesvereinigung, Kostenstruktur im Krankenhaus, 2004
Wie der Kostenstruktur zu entnehmen ist, wurden die im Gesundheitswesen anfal-
lenden Kosten für Krankenhäuser im Jahre 2004 auf ca. 62,4 Mrd. Euro beziffert.
Ein Drittel entfallen dabei auf die Sachkosten, zwei Drittel auf die Personalkosten.
Die hier relevanten Kosten sind die für den Betrieb des Krankenhauses. Aus dem
Personalbereich entfallen hierauf der Wirtschafts-, Versorgungs- und technische
Spezifikationen der Krankenhausimmobilie
9
Dienst (7,0%), die aus den Sachkosten relevanten Kosten sind die Kosten für Was-
ser, Energie und Brennstoffe (5,9%), der Wirtschaftsbedarf
9
(10,0%) und die Kosten
für die Instandhaltung (12,5%).
Daraus ergibt sich ein Anteil von knapp 9 Mrd. Euro allein für den Betrieb und die
Instandhaltung der Gebäude, wobei obendrein davon auszugehen ist, dass nicht alle
immobilienbezogenen Leistungen in dieser Rechnung erfasst wurden.
Ein zentraler Faktor für möglichst geringe Betriebskosten ist der Gebäudeentwurf
der Architekten. Dieser sollte die kurzen Wege und optimierten Funktionsabläufe als
Grundlage für seine Planung nehmen, um so später kostenintensive Störfaktoren,
wie zum Beispiel ungenutzte Räume, im Prozessablauf zu vermeiden. Dazu gehört
eine detaillierte Analyse der Infrastruktur und der Prozesse, um das Gebäude an die
Bedürfnisse der Nutzer anzupassen und mögliche Einsparpotentiale sofort zu nut-
zen. Ein solcher Überblick über die in einem Krankenhaus ablaufenden Prozesse
wird in Kapitel 4 gegeben und damit hier nicht näher erläutert.
3 . 3 . 3 .
Ar c h i t e k t u r u n d I m a g e
Die Patienten sind die Kunden der Krankenhäuser. Aus diesem Grund muss die Im-
mobilie natürlich insbesondere den Ansprüchen der Patienten genügen, denn nur
so, neben dem Erfolg der Behandlung, entsteht bei den Patienten und deren Ange-
hörigen und Besuchern ein positiver Gesamteindruck. Der Aufbau eines guten Kran-
kenhausimages ist gerade heutzutage extrem wichtig, da sich die Krankenhäuser in
einem verstärkten Wettbewerb befinden und nur so die Patienten an sich binden
können.
sehr schlecht
sehr gut
Zuwendung durch Ärzte
Zuwendung durch Pflegekräfte
Verpflegung
Zimmerausstattung
Innenarchitektur/Atmosphäre
Gebäude/Architektur
Sauberkeit
Freizeit- und Kulturprogramm
Gastronomie
Wellnessangebot
Einkaufsmöglichkeiten
Außenbereich
Flexibilität
Lage/Erreichbarkeit
Abbildung 4: Angebotsbezogene Images innerhalb der Öffentlichkeitsstichprobe
Quelle: Hospital-Branding-Studie, Storcks, 2005, S.3
9
Unter
Wirtschaftsbedarf in einem Krankenhaus werden u.a. Putztücher, Spülmittel, Toi-
lettenpapier, Papierhandtücher und Mülltüten verstanden.
Spezifikationen der Krankenhausimmobilie
10
Wie die Grafik zeigt, sind die Patienten mit der Zimmerausstattung, der Innenarchi-
tektur und der Gebäudearchitektur der untersuchten Krankenhäuser nur bedingt zu-
frieden, wenn nicht sogar unzufrieden. Dabei ist es heutzutage besonders wichtig,
den Patienten eine positive und ansprechende Gestaltung des Krankenhauses zu
bieten, denn diese wirken sich positiv auf ihren Genesungsprozess aus und erhöhen
ihre Lebensqualität und ihr Wohlgefühl.
10
Des Weiteren zieht der Patient die Kran-
kenhausarchitektur als Ersatzindikator für die medizinisch-pflegerische Leistungs-
qualität heran und bewertet so, neben dem Erfolg der Behandlung, seinen Aufent-
halt. Durch den bereits angesprochenen Wettbewerb im Krankenhaussektor ist es
somit heutzutage umso wichtiger, die Patienten im Prozess der Markenentstehung
an das Krankenhaus zu binden und weiterempfohlen zu werden (siehe Abb.5).
6,0%
12,0%
20,0%
31,0%
31,0%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
bestimmt nicht w ahrscheinlich
nicht
eventuell
w ahrscheinlich
ja
bestimmt
Prozent der
Befragten
11,0%
12,0%
24,0%
30,0%
23,0%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
bestimmt nicht w ahrscheinlich
nicht
eventuell
w ahrscheinlich
ja
bestimmt
Prozent der
Befragten
Abb. 5: Nutzung (li.) und Weiterempfehlung (re.) des Top-of-Mind Krankenhauses
Quelle: Hospital-Branding-Studie, Storcks, 2005, S.4
Knapp 70% der Patienten würden ihren Verwandten und Freunden ein Krankenhaus
weiterempfehlen, über 80% sogar das Krankenhaus erneut nutzen. Dies zeigt, dass
der Aufbau einer Vertrauensbasis zwischen Patienten und Krankenhaus und der
damit einhergehenden Bindung extrem wichtig ist.
Somit muss ein Krankenhaus versuchen sich als Marke aufzubauen, die größten-
teils, aber natürlich nicht allein, von der Architektur der Immobilie abhängig ist und
sich so im Wettbewerb mit den anderen Krankenhäusern zu positionieren und einen
Vorteil zu erreichen.
3 . 3 . 4 .
L a g e
Wie bei vielen anderen Immobilien ist die Lage eines Krankenhauses ein zentrales
Kriterium, weshalb in der Planungsphase auch eine umfassende Standortanalyse
durchzuführen ist, bei der auch zahlreiche gesetzliche Vorschriften zu beachten
sind. Wichtig für die Lage ist hierbei die Erreichbarkeit des Krankenhauses, sprich
die Verfügbarkeit für den Patienten. Dabei ist es nicht von Bedeutung, wie lange ein
Transport zu der Einrichtung dauert, sondern dass die Einrichtung eigenständig mit
10
Vgl. Krankenhaus Umschau, ku-Special Planen-Bauen-Gestalten, 07/2006, S. 12
Details
- Seiten
- Erscheinungsform
- Originalausgabe
- Jahr
- 2007
- ISBN (eBook)
- 9783836634519
- DOI
- 10.3239/9783836634519
- Dateigröße
- 969 KB
- Sprache
- Deutsch
- Institution / Hochschule
- Bauhaus-Universität Weimar – Bauingenieurwesen, Studiengang Management für Bau, Immobilien und Infrastruktur
- Erscheinungsdatum
- 2009 (August)
- Note
- 2,1
- Schlagworte
- immobilien prozessstrukturen
