Auktionen im Rahmen von Immobilientransaktionen

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Das Mechanismus Design von Bieterverfahren
1.2 Zielsetzung und Vorgehensweise

2 Grundlagen der Auktionstheorie
2.1 Eigenschaften von Auktionen
2.2 Eingutauktionen
2.2.1 Kategorisierung von Eingutauktionen
2.2.2 Die Englische Auktion
2.2.3 Die Holländische Auktion
2.2.4 Die Höchst- oder Erstpreisauktion
2.2.5 Die Vickrey- oder Zweitpreisauktion

3 Immobilien als besonderes Wirtschaftsgut
3.1 Immobilienverständnis
3.2 Abgrenzung von Immobilien gegenüber alternativen Vermögenswerten
3.3 Charakterisierung des Immobilienmarktes

4 Mögliche Transaktionsformen für Immobilienverkäufe
4.1 Monopolistische Preissetzung
4.2 Die Auktion
4.3 Exklusive Verhandlungen

5 Der Einsatz von Auktionen im Rahmen von Immobilienportfoliotransaktionen
5.1 Portfoliotransaktionen
5.1.1 Begriff der Portfoliotransaktion
5.1.2 Motive für Portfoliotransaktionen
5.1.3 Anforderungen an Auktionsverfahren seitens des Verkäufers
5.2 Ausgestaltungsformen von Immobilienauktionen
5.2.1 Auktionsverfahren im Immobilienbereich
5.2.2 Vor- und Nachteile von Auktionen
5.3 Das strukturierte Bieterverfahren
5.3.1 Der Transaktionsprozess
5.3.2 Der Bietprozess - Beschreibung des praktisch angewandten Auktionsverfahrens
5.3.3 Anmerkungen zu Abwandlungen des Bietprozesses
5.3.4 Formulierung eines theoretischen Auktionsmodells

6 Das Bieterverhalten
6.1 Unterschiedliche Wertschätzungen der Bieter
6.1.1 Modell der unabhängigen privaten Wertschätzungen
6.1.2 Modell der übereinstimmenden Wertschätzungen
6.1.3 Modell der affilierten Wertschätzungen
6.2 Die Situationsbedingungen bei Immobilienauktionen
6.3 Das Milgrom-Weber-Modell
6.3.1 Beschreibung des Modells
6.3.2 Die Standardauktionen im Milgrom-Weber-Modell
6.3.3 Gleichgewichtsstrategien
6.3.4 Vergleich der Auktionsformen

7 Ein optimales Mechanismus Design von Bieterverfahren
7.1 Das Modell eines zweistufigen, verdeckten Auktionsmechanismus
7.2 Optimales Mechanismus Design
7.3 Intuitive Herleitung
7.4 Die Mathematische Herleitung
7.4.1 Modellannahmen
7.4.2 Gleichgewichtsbietstrategien
7.4.3 Einkommensäquivalenz

8 Anmerkungen und Zusammenfassung
8.1 Anmerkungen
8.2 Zusammenfassung

A Anhang

Anlagenverzeichnis

A.1 Gliederung eines Investment Memorandums (Beispiel)

A.2 Darstellung eines Process Letters (Beispiel)

Quellenverzeichnis

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Formen von Immobilienauktionen

Abbildung 2: Gegenläufige Entwicklung von Bieterzahl und Höchstgebot

Abbildung 3: Strukturierter Transaktionsprozess eines Portfolioverkaufs

Abbildung 4: Grafische Lösung der Vickrey-Auktion im Milgrom-Weber-Modell

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Immobilieneigenschaften im Überblick

Tabelle 2: Segmentierung nach Teilmärkten

Tabelle 3: Vor- und Nachteile des Auktionsverfahrens aus Verkäufersicht

1 Einleitung

Die Arbeit widmet sich der Untersuchung von Immobilienauktionen. Der Fokus liegt dabei auf der spieltheoretischen Analyse des Mechanismus Designs von Bieterverfahren im Rahmen von gewerblichen Portfoliotransaktionen.

Sind Auktionen in vielen anderen Bereichen bereits seit langem als Marktmechanismus bedeutend und wird dies auch durch eine ungeheure Bandbreite theoretischer Arbeiten bezeugt, so stellt der Verkauf von Immobilienportfolios über die Anwendung von Auktionen ein relativ neues Vorgehen dar.^[1] In der Literatur zeigt sich dies darin, dass bisher vorzugsweise der Vergleich zwischen Auktionen und exklusiven Verhandlungen hinsichtlich der für den Verkäufer zu erwartenden Gewinne thematisiert wurde (Azasu 2006, S.10). Die Betrachtung des praktischen Mechanismus Designs und der Einflussfaktoren, aus denen ein für den Verkäufer erfolgreiches Auktionsergebnis resultiert, fand hingegen bisher wenig Beachtung.

Der Begriff Mechanismus Design beschreibt die Art der Gestaltung von Mechanismen - und damit auch von Auktionsverfahren - zur Erreichung bestimmter Ziele und wird in dieser Arbeit ausführlich betrachtet.^[2] Unter Einflussfaktoren sind alle internen und externen Einflüsse zusammenzufassen, die den Erfolg einer Auktion positiv wie auch negativ beeinflussen können. Obwohl in der Praxis das Mechanismus Design einer Auktion stark von internen und externen Einflüssen abhängt, wird diese Thematik aufgrund des begrenzten Umfangs der Arbeit nur in Ansätzen aufgegriffen.

1.1 Das Mechanismus Design von Bieterverfahren

Die optimale Gestaltung des Mechanismus Designs eines Auktionsverfahrens im Rahmen einer Immobilienauktion, aus Sicht des Verkäufers, stellt insbesondere aufgrund einer nicht perfekten Ausgangssituation - der Immobilienmarkt ist kein vollkommener Markt - mit asymmetrisch verteilten Informationen unter den beteiligten Akteuren, eine komplexe Problemstellung dar. Die Verkäuferseite, die das Bieterverfahren gestaltet, benötigt zur Realisierung ihrer Auktionsziele private Informationen, die im Besitz potenzieller Käufer sind. Die Herausforderung für die Verkäuferseite bei der Gestaltung eines erfolgreichen Auktionsmechanismus besteht darin, die Käuferseite insofern zu beeinflussen, dass diese ihre privaten Informationen offenbart. Ein geschickter Auktionsmechanismus erzeugt Anreize, die die potenziellen Käufer zu einer Teilnahme am Bieterverfahren und darüber hinaus zu einer freiwilligen Offenlegung ihrer privaten Informationen bewegen. Gut formulierte Auktionsregeln unterbinden ein ungewolltes Verhalten und fördern ein bestimmtes, gewolltes Verhalten der Bieter, die das aus ihren eigenen Entscheidungen resultierende Handeln dabei selbst als rational erachten. Als Designproblem erweist sich die gleichzeitige Vereinbarkeit mehrerer Ziele, wie Gewinnmaximierung und Wahrung der Vertraulichkeit der Transaktion. Hierbei wird die große Bedeutung asymmetrischer Informationen deutlich. Aus der theoretischen Perspektive lassen sich bestimmte Anforderungen an das Mechanismus Design - wie Gewinnmaximierung oder Effizienz des Auktionsergebnisses - nur unter bestimmten Annahmen sicherstellen.

1.2 Zielsetzung und Vorgehensweise

Die Zielsetzung der Arbeit ist es herauszufinden, wie sich das praktisch angewandte strukturierte Bieterverfahren, insbesondere dessen Mechanismus Design, aus der Perspektive des Verkäufers theoretisch bewerten lässt. Im Mittelpunkt der Betrachtung steht dabei die Frage, ob das Verfahren in seiner derzeitigen Form einen optimalen Auktionsmechanismus darstellt oder ob ein Mechanismus formulierbar ist, der dem Verkäufer einen höheren Nutzen verspricht.

Die Beantwortung dieser Fragestellung bedarf verschiedener theoretischer Grundlagen, die im Zuge der Arbeit gelegt werden sollen. Einerseits ist ein grundlegendes Wissen über die Auktionstheorie notwendig. Dazu gehören Kenntnisse über Eigenschaften und Formen von Auktionen sowie über unterschiedliche Wertschätzungen von Bietern und deren Bietverhalten in verschiedenen Auktionsformaten. Andererseits müssen auch die Eigenschaften von Immobilien und des Immobilienmarktes bekannt sein, genauso wie tatsächlich angewandte Verfahren von Immobilienauktionen.

Kapitel 2 beginnt mit einer Einführung zur Auktionstheorie. Anschließend konzentriert sich das Kapitel auf die Eigenschaften von Auktionen und die Beschreibung von Eingutauktionsformen. Kapitel 3 zeigt, dass sich Immobilien - in ihren Eigenschaften - genuin von anderen Wirtschaftsgütern unterscheiden. Während Abschnitt 3.2 einen Überblick über die spezifischen Besonderheiten von Immobilien vermittelt, beschäftigt sich Abschnitt 3.3 eingehender mit der Charakteristik des Immobilienmarktes und zeigt, dass der Immobilienmarkt ein unvollständiger Markt ist. Kapitel 4 zeigt die Überlegenheit der Auktion als Allokationsmechanismus gegenüber anderen Mechanismen Immobilien zu veräußern. Dazu werden die drei möglichen Transaktionsformen von Immobilienverkäufen beschrieben und bewertet. In Kapitel 5 erfolgt die Eingrenzung der Arbeit auf den Verkauf gewerblicher Immobilienportfolios durch den Einsatz von Auktionsverfahren. Während in Abschnitt 5.1 Portfoliotransaktionen näher beschrieben werden, stellt Abschnitt 5.2 die wesentlichen in der Praxis gebräuchlichen Verfahren von Immobilienauktionen vor. Der Fokus von Kapitel 5 liegt auf Abschnitt 5.3. Der Abschnitt beschreibt ausführlich den Ablauf und den Bietprozess einer praktisch durchgeführten Portfoliotransaktion am Beispiel des strukturierten Bieterverfahrens und ordnet dieses in die Auktionstheorie ein. Kapitel 6 vergleicht anschließend, auf theoretischer Ebene, verschiedene Auktionsformen anhand des strategischen Bietverhaltens der Auktionsteilnehmer und zeigt, welche Auswirkungen sich daraus auf die Wahl des Auktionsverfahrens durch den Verkäufer ergeben. Damit lässt sich das gegenwärtig angewandte Bieterverfahren aus Verkäufersicht bewerten. In Kapitel 7 wird aufbauend auf die Erkenntnisse aus Kapitel 6 versucht, einen Auktionsmechanismus zu formulieren, der in seiner Gestaltung dem gegenwärtigen Bieterverfahren ähnlich ist, aber aus theoretischer Sichtweise als gewinnmaximierend bezeichnet werden kann. Der erste Teil von Kapitel 8 enthält Anmerkungen zu Kapitel 6 und 7. Im zweiten Teil werden die Erkenntnisse der Arbeit abschließend bewertet.

2 Grundlagen der Auktionstheorie

Die Auktionstheorie ist ein bedeutendes Segment der ökonomischen Theorie und Auktionen ein bereits sehr alter Allokationsmechanismus, für den sich bis in die Gegenwart unzählige Anwendungsgebiete und Ausgestaltungsformen entwickelt haben. Bekannt sind Auktionen vor allem für die Versteigerung von Kunstgegenständen und Antiquitäten (Eichstädt 2008, S.38). Auktionen finden aber auch täglich Anwendung bei Refinanzierungsgeschäften durch Zentralbanken, der Ausschreibung von Aufträgen im Beschaffungsmanagement und der Versteigerung von Explorationsrechten sowie von Konkursmassen. Die Publizität von Auktionen ist in der jüngeren Gegenwart nicht zuletzt aufgrund neuer Einsatzbereiche bei der Versteigerung von Funklizenzen und Emissionsrechten (Berninghaus/Erhard/Güth 2006, S.225) sowie beim privaten Handel über Internetauktionshäuser wie Ebay gestiegen. Aber nicht nur hinter klassischen Versteigerungen verbergen sich Auktionsmechanismen. Auch der Selektionsprozess auf dem Arbeitsmarkt, der Kauf bzw. Verkauf von Immobilien oder sogar ein Gerichtsverfahren können als Auktionen interpretiert werden.

Aus den genannten Anwendungsbeispielen lässt sich erkennen, dass aus ökonomischer Sicht Auktionen häufig in Situationen asymmetrischer Informationsverteilung als Marktmechanismus zur Geltung kommen. Eine solche Situation stellt sich dar, wenn ein Verkäufer^[3] ein Gut verkaufen will, für das er nur wenige bzw. gar keine Informationen besitzt, wie der Wert des Gutes auf der Nachfrageseite eingeschätzt wird (Kagel/Levin 2002, S.1).

Auktionen sind Marktmechanismen, mit denen innerhalb eindeutig festgelegter Regeln, aus dem Vergleich konkurrierender Gebote der Marktteilnehmer, die Allokation von Ressourcen und deren Preise festgelegt werden.^[4]

Aus dieser allgemeinen Beschreibung geht hervor, dass die Auktion ein Marktmechanismus ist, bei der interessierte Bieter die Möglichkeit haben, Preisgebote für das Auktionsgut abzugeben. Ein explizites System von Auktionsregeln bestimmt dann, in Abhängigkeit der Gebote, welcher Bieter den Zuschlag für das Auktionsgut erhält und wie der gültige Kaufpreis ermittelt wird (Menzel 2000, S.5). Die Akteure in einer Auktion sind auf der einen Seite der Auktionator, als Initiator der Auktion und auf der anderen Seite die an ihr teilnehmenden Bieter (Berninghaus/Erhard/Güth 2006, S.225). Auktionsregeln sind Mechanismen, die die Art und Weise der Durchführung einer Auktion festlegen. So existieren Regeln beispielsweise über erlaubte Aktionen der Bieter oder zur Bestimmung eines Ergebnisses anhand dieser Aktionen. Die Auktionsregeln werden vor Beginn der Auktion vom Verkäufer gestaltet und anschließend den Teilnehmern bekannt gegeben.

Auktionen können grundsätzlich zum Kauf oder Verkauf von Gütern konzipiert werden. Bietet ein Verkäufer ein oder mehrere Güter einer Gruppe von Interessenten an, die hierfür Gebote abgeben können, so spricht man von einer Verkaufsauktion. Zu dieser monopolistisch geprägten Situation, bei der der Verkäufer einer Vielzahl von Nachfragern gegenüber steht (Eichstädt 2008, S.43), existiert auch der äquivalente Fall einer Einkaufsauktion,.die eine Monopson-Situation darstellt. Dabei sieht sich ein Käufer, der ein oder mehrere Güter erwerben möchte, einer Gruppe konkurrierender Verkäufer gegenüber, die Angebote unterbreiten (Kaufmann/Carter 2004, S.7). Prinzipiell können Einkaufsauktionen im Rahmen der Auktionstheorie wie Verkaufsauktionen mit ”umgekehrtem Vorzeichen“ behandelt werden (Berninghaus/Erhard/Güth 2006, S.225). Daher werden in der Literatur meistens vereinfachend nur Modelle von Verkaufsauktionen betrachtet.

Soll durch die Auktion lediglich ein einzelnes Gut veräußert bzw. gekauft werden, so spricht man von einer Eingutauktion. Äquivalent versteht man unter einer Mehrgüterauktion eine Auktion, in der mehrere Güter versteigert werden sollen, die dabei nicht zwangsweise homogen sein müssen (Berninghaus/Erhard/Güth 2006, S.225).

2.1 Eigenschaften von Auktionen

In einer asymmetrischen Informationssituation befindet sich der Verkäufer in einer schwachen Verhandlungsposition. Dieser ist im Besitz des zu versteigernden Gutes. Die Bieter hingegen besitzen private Wertschätzungen für das Auktionsgut, welche vom Verkäufer nicht beobachtbar sind. Wählt der Verkäufer die Auktion als Markmechanismus, verbessert er seine Verhandlungsposition durch die Fähigkeit, die Regeln der Auktion gestalten zu können. So kann der Verkäufer u.a. bestimmen, nach welchen Auktionsregeln die Vergabe des Gutes letztendlich erfolgen soll und an welchen Bieter. Entscheidend für die Entfaltung der positiven Eigenschaften einer Auktion ist erstens deren Attraktivität für Bieter und zweitens, ob sie die Bedingung der Anreizkompatibilität erfüllt. Diese Bedingung erfüllt ein Auktionsmechanismus dann, wenn er den Teilnehmern einen Anreiz zur Offenbahrung ihrer wahren Zahlungsbereitschaft bietet (Sester 2002, S.9). Während eine hohe Attraktivität eine große Teilnahme an der Auktion fördert, stellt die Anreizkompatibilität sicher, dass die Teilnehmer auch Gebote in Höhe ihrer tatsächlichen Zahlungsbereitschaft abgeben. Dies verlangt vom Verkäufer eine transparente Gestaltung des Regelsystems, was bedeutet, dass sich der Verkäufer in glaubwürdiger Weise auf einen Auktionsmechanismus festlegt, bei dem Vergabeentscheidung und Preisfindung durch die Gebote der Bieter bestimmt werden (Eichstädt 2008, S.43).

Aus Sicht des Verkäufers ist die Auktion ein extrem flexibler Allokationsmechanismus (Börgers/van Damme 2003, S.22). Sie ermöglicht ihm, die Auktionsregeln so zu gestalten, dass die Auktion, innerhalb eines relativ kurzen Zeitrahmens, den der Verkäufer selbst festlegen kann, zu dem von ihm gewünschten Ergebnis führt. Wie oben beschrieben, zwingen geschickt gestaltete Auktionsregeln die Teilnehmer zur Aufdeckung ihrer privaten Informationen. Basieren die abgegebenen Gebote der Teilnehmer auf deren privaten Wertschätzungen, lassen sich Rückschlüsse auf die privaten Informationen eines jeweiligen Bieters ziehen. Eine weitere Eigenschaft von Auktionen ist, dass sie als ein kaufpreismaximierender Marktmechanismus gelten. Über Auktionsregeln lässt sich ein Umfeld schaffen, dass die teilnehmenden Bieter in eine Wettbewerbssituation versetzt, in der jeder Bieter zu einer spieltheoretischen Strategieentscheidung gezwungen wird (Kräkel 1992, S.114). Will ein Bieter die Auktion gewinnen, wird er daher ein relativ hohes Gebot abgeben, um sich gegen seine Konkurrenten durchzusetzen. In Verbindung mit der Eigenschaft Informationen über die Bieter aufzudecken führt dies dazu, dass der Bieter mit der höchsten Zahlungsbereitschaft die Auktion gewinnt und der Kaufpreis, bei hinreichend großem Wettbewerb, eine gute Approximation für den unbekannten Wert des Auktionsgutes darstellt (Kräkel 1992, S.114-115).

Erfolgt die Vergabe des Auktionsgutes an den Bieter mit der höchsten Zahlungsbereitschaft, führt eine Auktion zu einem effizienten Allokationsergebnis. So gilt das Auktionsergebnis als effizient, wenn nach Ablauf der Auktion derjenige Bieter das zu versteigernde Gut erhält, der diesem, über die individuelle Zahlungsbereitschaft gemessen, die höchste Wertschätzung entgegen bringt (Menzel 2000, S.6).

Darüber hinaus sind Auktionen vergleichsweise schnell und einfach durchführbar. Dieses Argument trifft insbesondere auf die vier, im Folgenden näher erläuterten, Standardauktionsformen zu. Diese sind in ihren Regeln einfach konzipiert und gewährleisten somit einen unkomplizierten Ablauf der Auktion. Die Transaktionskosten, die aus der reinen Anwendung des Allokationsmechanismus resultieren, lassen sich daher als relativ gering einstufen.

2.2 Eingutauktionen

Die Auktionstheorie bietet eine beträchtliche Anzahl an Auktionsformen, von denen in der Praxis jedoch nur eine überschaubare Anzahl weite Verbreitung findet. Die vier Standardauktionsformen^[5] - Englische Auktion, Holländische Auktion, Höchstpreisauktion und Vickrey-Auktion - sind die bekanntesten Auktionsmechanismen, um ein einzelnes Gut zu veräußern.^[6]

2.2.1 Kategorisierung von Eingutauktionen

Die Standardauktionen besitzen gemeinsam die Eigenschaft, dass der Bieter mit dem höchsten Gebot den Zuschlag für den Auktionsgegenstand erhält (Kräkel 1992, S.13). Eine Kategorisierung der Auktionsformen kann anhand dreier verschiedener Kriterien vorgenommen werden:^[7] Erstes Kriterium ist das Angebotsformat. So unterscheiden sich die Standardauktionen darin, ob die Abgabe der Gebote offen erfolgt, wobei ein Bieter zu jedem Zeitpunkt der Auktion über die jeweils aktuellen Preisofferten der anderen Bieter genaue Kenntnis erhält (Menzel 2000, S.7), oder ob die Angebotsabgabe verdeckt erfolgt, d.h. jeder Teilnehmer nur einmalig ein Gebot in verdeckter Form (z.B. in einem Briefumschlag) abgibt, ohne die konkurrierenden Gebote zu kennen. Das zweite Kriterium bestimmt sich durch die Allokationsregel und die Preisfunktion der Auk-tionsformen. So erfolgt hier die Unterscheidung anhand des Gebots, das den Gewinner der Auktion bestimmt und der Zahlungsregel, die den zu entrichtenden Kaufpreis festlegt. Ein drittes Unterscheidungskriterium bildet die Anzahl der Gebote, die ein Teilnehmer während der gesamten Auktion abgeben darf.

2.2.2 Die Englische Auktion

Die Englische Auktion^[8] startet mit einem vom Auktionator gesetzten Mindestpreis, den die teilnehmenden Bieter im Laufe der Auktion in einem offenen Wettbewerb durch gegenseitiges Überbieten sukzessive in die Höhe treiben. Die Auktion ist beendet, sobald nur noch ein aktiver Bieter verblieben ist, sodass dessen letztgenanntes Gebot nicht mehr überboten werden kann (Milgrom/Weber 1982, S.1090). Die teilnehmenden Bieter kennen jederzeit die aktuelle Höhe der Gebote der Konkurrenten und dürfen während der Auktion mehrmals ein Gebot abgeben. D.h., die Englische Auktion ist ein dynamischer Prozess. Jedes neue Gebot muss jedoch in seiner Höhe den Preis des jeweils letztgenannten Gebots in der Regel gemäß einem vorgegebenen Inkrement übertreffen. Der Höchstbietende erhält das Gut zu einem Preis in der Höhe seines zuletzt genannten Gebots.

2.2.3 Die Holländische Auktion

Bei der Holländischen Auktion^[9] erfolgt ebenfalls eine offene Gebotsabgabe. Im Gegensatz zur aufsteigenden Englischen Auktion ist die Holländischen Auktion absteigend und so konzipiert, dass jeder Bieter maximal ein Gebot abgeben kann. Der Verkäufer setzt mit Beginn der Auktion für das Objekt einen sehr hohen Startpreis fest (Pindyck/Rubinfield 2003, S.692), den voraussichtlich kein Bieter bezahlen wird. Anschließend sinkt der Preis so lange kontinuierlich, bis ein Bieter sein Gebot signalisiert und daraufhin den Zuschlag für das Gut zu dem gerade aktuellen Preis erhält.

2.2.4 Die Höchst- oder Erstpreisauktion

Bei der Höchstpreisauktion handelt es sich um eine verdeckte Auktion. Jeder Bieter nennt dem Verkäufer verdeckt - in der Regel schriftlich - ein einziges unabänderliches Gebot, wobei der Verkäufer für die Gebotsabgabe zumeist einen befristeten Zeitraum vorgibt. Die verdeckte und simultan erfolgende Gebotsabgabe verhindert ein Beobachten anderer Bieter und schließt eine Reaktion auf das Verhalten der Konkurrenten aus (Woods 2000, S.1039). Der Bieter mit dem höchsten Gebot erhält den Zuschlag zu dem von ihm gebotenen Preis. Hat der Verkäufer zuvor einen Reservationspreis festgelegt und wird dieser von den Geboten der Bieter nicht übertroffen, wird das Auktionsgut nicht veräußert. Die Höchstpreisauktion ist eine statische Auktion, bei der der Preis nicht immer allein ausschlaggebend sein muss.

2.2.5 Die Vickrey- oder Zweitpreisauktion

Bei Vickrey-Auktion geben die Bieter - wie in der Höchstpreisauktion - verdeckte Gebote ab und der Bieter mit dem höchsten Gebot erhält den Zuschlag. Der Kaufpreis bei dieser Auktionsform entspricht aber nur der Höhe des zweithöchsten abgegebenen Gebots. Die Vickrey-Auktion ist im Gegensatz zu den anderen drei Standardauktionsformen in der Praxis kaum verbreitet. Sie ist aber aus auktionstheoretischer Sicht von großer Bedeutung, da sich die Vickrey-Auktion durch einige wünschenswerte Eigenschaften auszeichnet (Kräkel 1992, S.10).

In der theoretischen Literatur haben sich eine Vielzahl an Sonderformen von Auktionen, wie die Allpay-Auktion, bei der der Bieter mit dem höchsten verdeckten Gebot das Gut erhält, aber nicht nur der Gewinner der Auktion, sondern jeder Bieter sein Gebot zahlen muss (Wolfstetter 1999, S.192), etabliert. Ebenso wurden zu den vier Standardauktionen eine Reihe von Varianten beschrieben, wie die Dritt- und Viertpreisauktion oder die Japanische Auktion als Variante der Englischen Auktion. Diese sind aber zumeist ausschließlich in auktionstheoretischen Arbeiten diskutiert worden und in der Praxis bis auf wenige Ausnahmen nicht zu finden.

3 Immobilien als besonderes Wirtschaftsgut

Eine grundlegende Voraussetzung dieser Arbeit ist das Wissen um das Verständnis und die Eigenschaften von Immobilien als besonderes Wirtschaftsgut. Auch der Immobilienmarkt wird in diese Betrachtung mit einbezogen. Darüber hinaus findet in Abschnitt 3.2 eine Abgrenzung von Immobilien gegenüber anderen Wirtschaftsgütern anhand ihrer Eigenschaften statt.

3.1 Immobilienverständnis

Das investitionstheoretische Verständnis innerhalb der Wirtschaftswissenschaften betrachtet Immobilien als Kapitalanlagen oder Sachvermögen.^[10] Der wirtschaftliche Charakter einer Immobilie ergibt sich aus ihrer Nutzung, nicht aus ihrer physischen Beschaffenheit, da „eine Immobilie für sich genommen keinen intrinsischen, isolierbaren Wert besitzt“ (Bone-Winkel 1994, S.23). Daher sind nicht die historischen Herstellungskosten für die Wertermittlung einer Immobilie entscheidend, sondern die monetäre Bewertung der Nutzungsmöglichkeiten durch den Markt (Schulte 2005, S.10). Immobilien sind nur schwer anhand von einzelnen ausgesuchten Merkmalen zu beschreiben, da sie zur Gruppe multiattributer Güter gezählt werden. Die folgende Charakterisierung der Immobilie als Investitionsobjekt soll verdeutlichen, dass sich Immobilien aufgrund ihrer Eigenschaften genuin von anderen Wirtschaftsgütern wie alternativen Kapitalanlagen oder langlebigen Konsumgütern unterscheiden.

3.2 Abgrenzung von Immobilien gegenüber alternativen
Vermögenswerten

Immobilien unterscheiden sich in materiellen, finanziellen und zeitlichen Aspekten (Wellner 2003, S.8) wesentlich von allen anderen Wirtschaftsgütern und können durch typische Immobilieneigenschaften abgegrenzt werden. Im Vergleich zu anderen Anlageformen weisen viele Eigenschaften dabei Nachteile auf. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über Immobilieneigenschaften.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Immobilieneigenschaften im Überblick

Quelle: in Anlehnung an Wellner 2003, S.8-10

Aufgrund dieser typischen Immobilieneigenschaften stellt jede Immobilie ein einzigartiges, nicht standardisiertes und autonomes Wirtschaftsgut dar. Es gibt keine zwei exakt gleichen Immobilien. Aus wirtschaftlicher Perspektive unterscheiden sich Immobilien insbesondere durch ihre Lage, Gestaltung, Nutzung und Drittverwendungsfähigkeit (Rottke/Rebitzer 2006, S.58). Generell gilt, dass Immobilien wenig fungibel, kapitalintensiv, langfristig orientiert, örtlich gebunden, managementintensiv, schwierig handelbar und damit wenig liquide^[11] sind (Schäfer/Conzen 2005, S.13). Die fehlende unmittelbare Vergleichbarkeit von Immobilien bewirkt, dass es keine eindeutigen Marktpreise gibt. Daher werden nicht alle verfügbaren Informationen im Preis widergespiegelt, wie auf einem vollkommenen Markt mit homogenen Gütern, d.h. die Informationsfunktion des Preises ist eingeschränkt (Schulte 2008, S.15). Eine weitere Unsicherheit bezüglich des Marktpreises ergibt sich aus der Eigenschaft der Langlebigkeit von Immobilien. Diese erfordert die Prognose zukünftiger Zeiträume im Rahmen von Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die durch ihre Langfristigkeit jedoch mit großer Unsicherheit behaftet ist und eine Bewertung des wahren Marktwertes einer Immobilie erschwert. Die notwendige Bewertung des Risikos durch die Marktteilnehmer ist in dieser Situation von subjektiven Einflüssen abhängig. Diese führen bei Immobilien zu erheblichen Schwankungen in den Marktpreiseinschätzungen der Marktteilnehmer (Wernecke 1997, S.22).

3.3 Charakterisierung des Immobilienmarktes

Aus den besonderen Eigenschaften des Wirtschaftsgutes Immobilie resultiert eine komplexe und facettenreiche Charakteristik des Immobilienmarktes oder - besser gesagt - der Märkte für Immobilien. So gibt es nicht „einen“ Immobilienmarkt, sondern eine Vielzahl von sich überschneidenden räumlich und sachlich differenzierten Teilmärkten. Räumliche Teilmärkte ergeben sich aus den Unterschieden in Angebot und Nachfrage in verschiedenen Ländern, Regionen und Städten (Schulte 2005, S.21). So werden bezüglich der räumlichen Struktur lokale, regionale, nationale und internationale Immobilienmärkte unterschieden. Sachliche Teilmärkte entstehen durch die Abgrenzung von Nutzungsart, Größe und Investitionsvolumen. So trennt man beispielsweise zwischen einem Gewerbeimmobilienmarkt und einem Wohnimmobilienmarkt. Innerhalb dieser groben Unterteilung existieren weitere Einteilungen nach spezifischen Nutzungsarten. Der Gewerbeimmobilienmarkt lässt sich weiter nach Büroimmobilien, Handelsimmobilien und Logistikimmobilien untergliedern. Der Wohnimmobilienmarkt unterteilt sich in Vermietungsobjekte und selbstgenutzte Immobilien. Zusätzlich kann der Immobilienmarkt auch nach Entwicklungszustand bzw. Lebenszyklus von Immobilien und nach Vertragskriterien aufgegliedert werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 2: Segmentierung nach Teilmärkten

Quelle: in Anlehnung an Murfeld 1997, S.43f.

Folgende Eigenschaften gelten unabhängig der Segmentierung in Teilmärkte für den gesamten Immobilienmarkt:

Geringe Markttransparenz^[12]

Wird beispielsweise eine Aktie an der Börse gehandelt, gilt der erzielte Marktpreis auch für alle anderen Aktien des gleichen Unternehmens zu diesem Zeitpunkt. Aufgrund der fehlenden unmittelbaren Vergleichbarkeit von Immobilien lassen sich objektübergreifende Aussagen für den gesamten Immobilienmarkt nicht formulieren. Zusätzlich verstärkt wird die Intransparenz durch den in der Regel privaten Charakter von Informationen über Immobilien, die nicht oder erst mit großer Zeitverzögerung und oftmals unvollständig herausgegeben werden.

Abhängigkeit von Entwicklungen der Volkswirtschaft^[13]

Der Immobilienmarkt bzw. die Immobilienmärkte sind sowohl von der volkswirtschaftlichen Entwicklung als auch der Entwicklung einzelner vor- und nachgelagerter Wirtschaftszweige abhängig. Als Beispiel für die Auswirkung der Entwicklung eines Wirtschaftszweiges kann festgestellt werden, dass mit einem wachsenden Dienstleistungssektor, verbunden mit steigender Beschäftigung, die Nachfrage nach Büroflächen zunimmt. Ebenso bedingen die Einkommen der privaten Haushalte die Nachfrage nach Wohnflächen.

Geringe Anpassungselastizität an Marktveränderungen^[14]

Aus der charakteristischen Langlebigkeit von Immobilien im Vergleich zu anderen Wirtschaftsgütern lässt sich ableiten, dass der Immobilienbestand kurzfristig betrachtet eine feste Größe darstellt. Die geringe Reaktionsfähigkeit und Anpassungsflexibilität des Immobilienmarktes führt dazu, dass sich Anpassungsprozesse an eine veränderte Nachfrage über einen relativ langen Zeitraum erstrecken. Einerseits schließt Langwierigkeit von Entwicklungsprozessen eine schnelle Ausweitung des Angebots aus, andererseits wirkt die besondere Länge des Lebenszyklus’ beschränkend auf die Verringerung des Angebots.

Zyklizität^[15]

Ausgehend von einem Marktgleichgewicht wird bei einem einmaligen exogen verursachten, beispielsweise konjunkturbedingten, Anstieg der Flächennachfrage Markträumung nur über den Preismechanismus stattfinden, da das Flächenangebot kurzfristig nicht reagieren kann. Als Folge des Schocks steigt der Preis in Form des Mietzinses, wodurch sich die Erträge der Immobilieneigentümer erhöhen. Im Markt wird dies als ein Anstieg der Rendite von Immobilienanlagen, relativ im Vergleich zu anderen Anlageformen, wahrgenommen. Tatsächlich kommt es aber nicht dazu, bedingt durch gleichzeitig steigende Marktpreise, durch einen induzierten Nachfrageanstieg bei einem kurzfristig konstanten Immobilienbestand. Seitens der Projektentwickler führt der Anstieg der Kaufpreise zu höheren Profiten und somit zu verstärkten Aktivitäten. In der Folge steigt zeitversetzt das Angebot auf dem Mietmarkt durch die Fertigstellung neuer Flächen. Aufgrund der konstant gebliebenen Flächennachfrage sinken die Mieten und die Wirkungskette setzt sich mit umgekehrten Vorzeichen fort. Die Ursachen für zyklische Schwankungen im Marktgeschehen sind die geringe Anpassungselastizität des Angebots in der kurzen Frist und die starre, preisunelas-tische Nachfrage.^[16]

Der Immobilienmarkt gilt als einer der unvollkommensten Märkte überhaupt. Er ist durch viele Einflüsse charakterisiert (Wellner 2003, S.10). Anders als beispielsweise der Wertpapiermarkt existiert kein einheitlicher, zentralisierter Markt, der Marktpreise und andere entscheidungsrelevante Informationen vollständig widerspiegelt (Schulte 2008, S.14). Die Segmentierung in viele Teilmärkte und vergleichsweise hohe Investitionsvolumen haben zur Folge, dass sich nur wenige Interessenten auf jeder Seite gegenüberstehen und die Umschlagshäufigkeit bei Immobilien im Vergleich zu anderen Wirtschaftsgütern gering ist. Aus der vergleichsweise geringen Markttransparenz auf den Immobilienmärkten, bedingt durch fehlende Vergleichswerte in Bezug auf Marktpreise, Risiken oder Renditen anderer Immobilien, ergeben sich Informationsdefizite und Informationsasymmetrien zwischen den Marktteilnehmern. Diese Marktunvollkommenheit ruft in Verbindung mit der Heterogenität von Immobilien u.a. hohe Such- und Transaktionskosten hervor. Gleichzeitig wird eine objektive Preisfindung erschwert. Diese führt zu einer größeren allgemeinen Fehlerrate bei Immobilienbewertungen und Investitionsrechnungen. Die Folge sind deutlich divergierende Marktwertschätzungen sowohl auf Verkäufer- als auch auf Käuferseite, wenn aufgrund fehlender Kenntnisse das Marktgeschehen nicht als Ganzes erfasst wird und somit in den Schätzungen nicht in notwendigem Maße berücksichtigt wird bzw. falsche oder ungenaue Annahmen getroffen werden (Wernecke 1997, S.113f.).

Viele der genannten Eigenschaften von Immobilien stellen Investoren im Rahmen ihrer Anlageentscheidung vor eine komplexe Herausforderung in Bezug auf eine objektive monetäre Einschätzung der Nutzungsmöglichkeiten einer oder mehrerer Immobilien und resultieren in subjektiven Einflüssen innerhalb der Einschätzung. Die Unvollkommenheit und Intranzparenz des Immobilienmarktes sowie die geringe Umschlagshäufigkeit von Immobilien erschweren es Investoren zusätzlich, Immobilien untereinander und mit anderen Anlagen zu vergleichen. Alle genannten Argumente lassen sich als eindeutige Hemmnisse bei Kaufentscheidungen interpretieren. Zugleich wirken diese Hemmnisse aber auch auf den Verkäufer bei seiner Verkaufsentscheidung. So steht der Verkäufer vor der Aufgabe, eine Transaktionsform zu bestimmen, die attraktiv genug ist, potenzielle Käufer trotz der genannten Hemmnisse anzulocken, um seine eigenen Erlösziele zu erreichen. Dabei bieten Auktionen, als Mechanismus zur Preisfindung und Allokation, vor allem im Bereich gewerblicher Portfoliotransaktionen, in der Praxis Vorteile gegenüber anderen Verkaufsverfahren.

4 Mögliche Transaktionsformen für Immobilienverkäufe

Der Verkäufer einer Immobilie wird typischerweise den höchstmöglichen Preis für diese erzielen wollen. Für ihn stellt sich daher die Frage, welche Transaktionsform die besten Aussichten auf einen hohen zu erwartenden Gewinn verspricht. Aus Verkäufersicht ist das hohe Maß an Intransparenz sowie die durch individuelle Annahmen beeinflusste Bewertung der Chancen und Risiken von Immobilien durch Kaufinteressenten gleichbedeutend mit einem unvollständigen Informationsstand über die Zahlungsbereitschaft und das Nachfrageverhalten potentieller Käufer. Eine Lösung des Allokationsproblems, wie sie in der Allo-kationstheorie üblicherweise beschrieben wird, ist daher nicht möglich.^[17] Im Vorfeld eines Immobilienverkaufs steht der Verkäufer damit theoretisch vor der Herausforderung, selbstständig einen Allokationsmechanismus entwerfen zu müssen. Praktisch bieten sich dem Verkäufer drei Transaktionsformen an.^[18]

4.1 Monopolistische Preissetzung

Die erste Möglichkeit des Verkäufers besteht darin, als monopolistischer Anbieter einer Immobilie einen Preis zu nennen, zu dem er die Immobilie verkaufen möchte. Im Anschluss an seine Preissetzung wird er gezwungen, eine unbestimmte Zeitspanne zu warten, bis sich ein Nachfrager bereit erklärt, den festgesetzten Preis zu bezahlen. Wegen bestehender Informationsasymmetrien zwischen potentiellen Käufern und dem Verkäufer ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Verkäufer den optimalen Preis, der in diesem Fall dem wahren Marktwert der Immobilie entspricht, veranschlagt, allerdings als sehr gering einzustufen. Der Grund ist, dass jeder Käufer sich seiner eigenen maximalen Zahlungsbereitschaft bewusst ist, während der Verkäufer zwar die zu verkaufende Immobilie besitzt, bezüglich der Zahlungsbereitschaft der Käufer und somit über den wahren Marktwert der Immobilie aber nur unsichere Erwartungen hat. Der Verkäufer als Monopolist setzt demnach einen Kaufpreis gemäß seiner Erwartungen hinsichtlich der Zahlungsbereitschaft der Käufer, ohne jedoch genau den Preis zu kennen, den ein Käufer bereit ist zu zahlen.^[19] Damit läuft der Verkäufer Gefahr, entweder überhaupt keinen Käufer zu finden, der einen Kaufpreis in der geforderten Höhe bereit ist zu bezahlen, oder aber eine bestehende weitaus höhere Zahlungsbereitschaft nicht abzuschöpfen.

Die monopolistische Preissetzung beinhaltet aus Sicht des Verkäufers zahlreiche Nachteile. Sie ist weder attraktiv, noch anreizkompatibel für potenzielle Käufer. Auch hilft sie dem Verkäufer in keiner Weise, bestehende Informa-tionsasymmetrien abzubauen und weist hohe Anbahnungskosten auf. Während die Opportunitätskosten aufgrund der unbestimmten Wartezeit bei dieser Transaktionsform immens sein können, kann der Verkäufer die Wartezeit bei einer Auktion faktisch selbst bestimmen.

4.2 Die Auktion

Als zweite Transaktionsform bietet sich dem Verkäufer die Auktion an. Eine Auktion kann dabei im Falle asymmetrischer Informationen, aufgrund ihrer positiven Eigenschaften (vgl. Abschnitt 2.1), eine attraktive und anreizkompatible Transaktionsform darstellen.

Ein Verkäufer wird für seine Immobilie nur dann einen Preis annähernd in Höhe des wahren Marktwertes oder darüber hinaus erzielen, wenn es ihm gelingt, Informationen über die Zahlungsbereitschaften der potenziellen Käufer zu sammeln. Daher ist es für einen Verkäufer von großer Bedeutung, ob eine Transaktionsform die Eigenschaft besitzt, Informationen aufdecken zu können. Auktionen besitzen diese Eigenschaft, sodass sie vom Verkäufer als Screening-Mechanismus eingesetzt werden können, um an relevante Informationen der Käufer zu gelangen (Kräkel 1992, S.114). Die Teilnehmer offenbaren ihre Zahlungsbereitschaft in einer Auktion sogar freiwillig im Zuge der Abgabe ihrer Preisofferten, womit sie sich gewissermaßen selbst selektieren.^[20] Denn anders als bei der monopolistischen Preissetzung setzt nicht der Verkäufer einen Verkaufspreis, sondern überträgt es bei der Auktion den Bietern, einen Marktpreis für die Immobilie zu bestimmen. Voraussetzung dafür ist, dass vom Verkäufer zunächst geeignete Auktionsregeln festgelegt werden (Kräkel 1992, S.114). Da nur ein Bieter den Zuschlag für das Auktionsgut erhalten kann, veranlasst der über die Auktionsregeln induzierte Wettbewerb die konkurrierenden Bieter zur freiwilligen Preisgabe ihrer privaten Informationen. Die abgegebenen Preisofferten spiegeln in diesem Fall die jeweilige Zahlungsbereitschaft eines Bieters realistisch wider und der gebotene Preis für die Immobilie orientiert sich an der höchsten Zahlungsbereitschaft unter den potenziellen Käufern, sodass die Auktion zu einem effizienten Ergebnis führt.

Gestaltet der Verkäufer mit Hilfe der Auktionsregeln zum Beispiel einen ansteigenden Auktionsmechanismus, nimmt jeder Bieter solange an der Auktion teil, bis der gebotene Preis seine private Wertschätzung übersteigt. Der Gewinner zahlt einen Preis in der Höhe seines letzten Gebots, das mindestens der zweithöchsten Wertschätzung aller teilnehmenden Bieter entspricht (Subramanian/Zeckhauser 2004, S.4). Erhält der Verkäufer für seine Immobilie nun den Gegenwert der zweithöchsten Wertschätzung, stellt das Auktionsergebnis diesen zwar schlechter als bei vollkommener Information, aber realistischerweise besser als bei der monopolistischen Preissetzung. Bei einer Vielzahl von ambitionierten Bietern und geschickt formulierten Auktionsregeln kann eine Auktion nahezu das gleiche Ergebnis liefern, das sich unter der Voraussetzung vollkommener Information einstellen würde (Börgers/van Damme 2003, S.3).

Aus Sicht des Käufers verspricht die Auktion aufgrund ihrer kaufpreismaximierenden Eigenschaft den höchsten zu erwartenden Gewinn unter den Transaktionsformen. Dies lässt sich in einer Situation asymmetrischer Informationsverteilung auch damit erklären, dass keine der anderen beiden Transaktionsformen die Fähigkeit besitzt, den Kaufinteressenten private Information, in dem Maße wie es der Auktion gelingt, zu entlocken.

4.3 Exklusive Verhandlungen

Als dritter Weg, seine Immobilie zu veräußern, bieten sich dem Verkäufer exklusive Verhandlungen mit einem potentiellen Käufer an. Sie sind als Gegenstück zur Auktion zu sehen und heben sich bezüglich der Vorgehensweise deutlich von ihr ab. Bei exklusiven Verhandlungen werden von Anfang an nur mit einem Kaufinteressenten Verkaufsverhandlungen geführt. Durch die Gelegenheit, den Käufer während der Verhandlungen zu beobachten, ergeben sich für den Verkäufer Rückschlüsse auf die Strategie des potenziellen Käufers und somit auf die Höhe seiner Zahlungsbereitschaft. Nachteilig wirkt sich allerdings aus, dass dem Interessenten durchaus bewusst ist, dass er genau beobachtet wird. Da diesem unbekannt ist, wie der Verkäufer die beobachteten Informationen einsetzt, wird er versuchen, die vom Verkäufer gesuchten Informationen möglichst lange bedeckt zu halten. Diese Unsicherheit auf Seiten des Käufers wird zusätzlich dadurch verstärkt, dass exklusive Verhandlungen, nach keinen vorgegebenen Regeln ablaufen (Wolfstetter 1998, S.139). Damit unterscheiden sich Verhandlungsprozesse von Auktionen, die einen transparenten Marktmechanismus darstellen und Käufer durch die Eigenschaft der Anreizkompatibilität eher dazu veranlassen, private Informationen hinsichtlich ihrer Zahlungsbereitschaft preiszugeben. Wenn sie die Auktion gewinnen wollen. Eine Auktion ist transparent, wenn sie sich an exakte Regeln bindet, die festlegen, wer an der Auktion teilnehmen kann, welche Form Gebote haben müssen, damit sie zulässig sind, welches Gebot den Zuschlag erhält und zu welchem Preis (Wolfstetter 1998, S.139).

[...]

^[1] Die erste als Bieterverfahren strukturierte Portfoliotransaktion wurde in Deutschland im Jahr 2000 abgeschlossen (Jones Lang LaSalle 2008).

^[2] Die Mechanismus-Design-Theorie ist ein Teilgebiet der Spieltheorie. Sie beschäftigt sich mit der Fragestellung, wie Regeln, Verträge, wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Institutionen gestaltet werden müssen, damit ein größtmöglicher Wohlstand resultiert. Ausgangsüberlegung dabei ist, dass es auf Märkten anders als bei Adam Smith keine „unsichtbare Hand“ gibt, die für eine optimale Verteilung der Ressourcen sorgt. In der Realität existieren vielmehr unvollkommene Märkte, die erst über die Gestaltung von Regeln optimiert werden können.

^[3] Die Begriffe Verkäufer und Auktionator werden in dieser Arbeit synonym verwendet.

^[4] Vgl. McAfee/McMillan 1987, S.701, Wolfstetter 1999, S.184.

^[5] Zu den Standardauktionsformen vgl. auch Kräkel 1992, S.13f., Menzel 2000, S.6f., Berninghaus/Erhard/Güth 2006, S.228.

^[6] Es werden im Rahmen der Arbeit nur die grundlegenden theoretischen Erkenntnisse zu Eingutauktionen vorgestellt. Für eine ausführlichere Darstellung von Eingutauktionen vgl. auch McAfee/McMillan (1987), Kräkel (1992), Wolfstetter (1998) sowie Krishna (2002).

^[7] Zu den Unterscheidungskriterien von Auktionsformen vgl. auch Engelbrecht-Wiggans 1983, S.61 sowie Kräkel 1992, S.13.

^[8] Die Englische Auktion ist die älteste der gängigen Auktionsformen (Berninghaus/Erhard/Güth 2006, S.228) und vor allem durch Kunstauktionen bekannt geworden.

^[9] Absteigende Auktionen wurden ursprünglich beim Blumenhandel in Holland eingesetzt, daher hat sich der der Name „Holländische Auktion“ abgeleitet.

^[10] Demgegenüber existiert auch ein produktionswirtschaftliches Verständnis der Immobilie als Produktionsfaktor (Schäfers 1997, S.14f.).

^[11] Liquidität beschreibt den Grad der Möglichkeit, sich von Vermögensgegenständen wie z.B. Immobilienportfolios ohne Zeit- und Wertverlust trennen und diese in Bargeld umwandeln zu können (vgl. Auckenthaler 1994, S.86; Bruns/Meyer-Bullerdiek 1996, S.2).

^[12] Vgl. Schulte 2005, S.22.

^[13] Vgl. Schulte 2005, S.22f..

^[14] Vgl. Schulte 2005, S.23.

^[15] Vgl. Schulte 2005, S.23.

^[16] Vgl. auch DiPasquale/Wheaton 1996, S.6-10 sowie Bone-Winkel/Sotelo 1995 S.199-205.

^[17] Gemeint ist die Zuteilung von Gütern über Märkte, auf denen sich Preise für die Güter durch das Angebots- und Nachfrageverhalten bilden. Diese Art der Zuteilung mit Hilfe eines Preismechanismus ist in der Regel aber nur bei Gütern anzutreffen, die in größerer Stückzahl zur Verfügung stehen. Aus Effizienzgründen institutionalisiert sich hier ein Markt, auf dem unterschiedliche Gütermengen auf standardisierte Weise zwischen Anbietern und Nachfragern gehandelt werden können (vgl. Kräkel 1992, S.8).

^[18] Vgl. Kräkel 1992, S.8.

^[19] Wären dem Verkäufer die Bewertungen der Nachfrager allgemein bekannt, könnte er das Gut dem Kaufinteressenten mit der höchsten privaten Wertschätzung zu einem Verkaufspreis knapp unterhalb dessen Wertschätzung verkaufen (Myerson 1983, S.150).

^[20] Selbstselektionsregeln kommen allgemein in Situationen zur Geltung, in denen schlechter informierten Individuen versuchen, das Verhalten besser informierter Individuen zu beeinflussen, um diese so zu einer Aufdeckung ihrer privaten Informationen zu veranlassen (vgl. auch Salop/Salop 1976, S.230).