Securitisation (Immobilienfinanzierung durch Verbriefung)

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Ziel und Aufbau der Arbeit

1 Markt- und Umfeldbedingungen der Immobilienwirtschaft
1.1 Umfeldsituation der immobilienbewirtschaftenden Unternehmen
1.2 Der demografische Wandel in Deutschland
1.3 Daten und zukünftige Entwicklung der Wohnungsmärkte
1.4 Möglichkeiten der Wohnungswirtschaft
1.5 Gewerbe- und Sonderimmobilienmärkte

2 Grundlagen der Immobilienfinanzierung
2.1 Systematisierung der Immobilienfinanzierung
2.2 Maßgebliche Finanzintermediäre für Immobilienfinanzierungen
2.2.1 Immobilienfinanzierung in Deutschland
2.2.2 Anbieter von Immobilienfinanzierungen
2.3 Traditionelle Immobilienfinanzierung
2.4 Sachenrechtliche Grundlagen der Finanzierung
2.5 Strukturierte (innovative) Immobilienfinanzierung

3 Die Verbriefung im Bereich der deutschen Immobilienwirtschaft
3.1 Handhabung und Grundbegriffe
3.1.1 Real Estate Investment Banking
3.1.2 Asset Backed Securities
3.1.3 Einzweckgesellschaft
3.1.4 Auswirkungen auf den Kreditnehmer bei ABS-Transaktionen
3.2 Verbriefungen in der deutschen Immobilienwirtschaft
3.2.1 Wege zum Kapitalmarkt
3.2.2 Mortgage Backed Securitisation
3.2.3 Real Estate Securitisation

4 Fallstudie: Die Verbriefung von Immobiliendarlehen
4.1 Beschreibung des Unternehmens
4.2 Kapitalmarktbasierte Finanzierung
4.3 Funktionsträger eines Verbriefungsprozesses
4.3.1 Der Arrangeur
4.3.2 Die Objektgesellschaft
4.3.3 Service-Agent und Treuhänder
4.4 Maßnahmen eines Verbriefungsprozesses
4.5 Die Due Diligence Real Estate
4.5.1 Der Letter of Intent
4.5.2 Die wirtschaftliche Due Diligence
4.5.3 Die rechtliche Due Diligence
4.5.4 Die steuerliche Due Diligence
4.5.5 Die technische Due Diligence
4.5.6 Cash-flow der Transaktion
4.5.7 Zwischenfazit
4.6 Covenants
4.6.1 Financial Covenants
4.6.2 Non-Financial Covenants
4.6.3 Rechtsfolgen bei Covenant-Brüchen
4.6.4 Zwischenfazit

5 Abschließende Betrachtung und Ausblick

Quellenverzeichnis

Anhang

Anhang 1: Kriterien der Marktattraktivität von Immobilienmärkten

Anhang 2: Scoring-Modell Wettbewerbsstärke

Anhang 3: Checkliste Due Diligence Real Estate Teil 1

Anhang 4: Checkliste Due Diligence Real Estate Teil 2

Anhang 5: Business-Plan/Portfolio

Anhang 6: Muster Schuldendienstdeckungsvereinbarung

Anhang 7: Muster Erfüllungsbescheinigung

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Einfluss veränderter Lebenswirklichkeiten auf das Investitionsgut Immobilie (Quelle: Eigene Darstellung)

Abbildung 2: Prozesse der demografischen Entwicklung (Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Klemmer 2005: 1)

Abbildung 3: Prognostizierte Altersverteilung und Bevölkerungsentwicklung 1999 - 2050 (Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Statistisches Bundesamt 2006: Fachserie 1, H 3, T 2.)

Abbildung 4: Wohnungsbestand je 1.000 Einwohner (Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Statistisches Bundesamt 2007: Fachserie 5, R3.)

Abbildung 5: Marktattraktivität von Immobilienportfolios (Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Mehlis 2006: 124)

Abbildung 6: Wettbewerbsstärke am Beispiel von Mietwohnobjekten (Quelle: Eigene Darstellung)

Abbildung 7: Risiko in Abhängigkeit von der Preiselastizität der Nachfrage (Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Sotelo o.JG: 11)

Abbildung 8: Instrumente zur Finanzierung von Immobilien (Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Hellerforth 2008: 57; Iblher 2008: 533)

Abbildung 9: Struktur des Geschäftsbankensystems in Deutschland (Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Bitz, Stark 2008: 1)

Abbildung 10: Klassisches Modell der Kreditsicherung (Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Dietrich 2005: 228)

Abbildung 11: Aktives Portfoliomanagement und traditionelles Kreditgeschäft (Quelle: Hellerforth 2008: 114)

Abbildung 12: Der Immobilienfinanzmarkt im Wandel (Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Bienert 2005: 31; Gondring et al. 2003: 5 f.)

Abbildung 13: Beziehungsskizze einer ABS-Finanzierung (Quelle: Eigene Darstellung)

Abbildung 14: Struktureller Teil einer Securitisations Transaktion (Quelle: Eigene Darstellung)

Abbildung 15: Kapitalmarktzugang mittels Bank (Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Trampe 2007: 9)

Abbildung 16: Eigener Kapitalmarktzugang (Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Trampe 2007: 9)

Abbildung 17: Untergliederung der MBS innerhalb des Asset Backed Securities Marktes (Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Bienert 2005a: 389)

Abbildung 18: Vergleich der Pfandbriefe mit Mortgage Backed Securities (Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Bienert 2005a: 391; Hellerforth 2008: 123)

Abbildung 19: Immobilien Securitisation (Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Breidenbach 2008: 620 )

Abbildung 20: Darlehensstruktur der Alpha Ges. (Quelle: Eigene Darstellung: Alpha Ges.)

Abbildung 21: Segmentierung der Funktionsträger (Quelle: Eigene Darstellung)

Abbildung 22: Tätigkeitsfeld des Arrangeurs (Quelle: Eigene Darstellung)

Abbildung 23: Tätigkeitsfeld des Servicers und Trustees (Quelle: Eigene Darstellung)

Abbildung 24: Diversifikationsmöglichkeiten von Immobilienportfolios (Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Thomas, Wellner 2007: 109)

Abbildung 25: Objektszenarien (Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Lauer 2008: 73 f.)

Abbildung 26: Schritte zur Free-Cash-flow Planung (Quelle: Eigene Darstellung)

Abbildung 27: Kriterien der Marktattraktivität (Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Allendorf, Kurzrock 2007: 127)

Abbildung 28: Scoring-Modell Wettbewerbsstärke (Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Wellner 2003: 200 f.; Bone-Winkel et al. 2008: 810)

Abbildung 29: Checkliste Due Diligence Real Estate Teil 1 (Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Reul, Stengel 2007: 418 f.)

Abbildung 30: Checkliste Due Diligence Real Estate Teil 2 (Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Reul, Stengel 2007: 418 f.)

Abbildung 31: Business-Plan/Portfolio (Quelle: Eigene Darstellung: ObjektCo)

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten > 5 Jahre (Quelle: Eigene Darstellung: Alpha Ges.)

Tabelle 2: Instandsetzungsbedarf Health Care (Quelle: Eigene Darstellung)

Tabelle 3: Strukturierung der Untersuchungsobjekte (Quelle: Eigene Darstellung)

Tabelle 4: Cash-flow-Szenario-1 Spezialimmobilien (Quelle: Eigene Darstellung)

Tabelle 5: Cash-flow-Szenario-2 Spezialimmobilien (Quelle: Eigene Darstellung)

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Ziel und Aufbau der Arbeit

§ Problemstellung und Ziel

Immobilienkrise - Finanzkrise - Kreditkrise: Für die internationalen Kapitalmärkte bescheren die Jahre 2008/2009 wenig erfreuliche Nachrichten, ein Ende dieser schwierigen Lage scheint vorerst nicht in Sicht. So stehen die internationalen Kapitalmärkte vor den größten Herausforderungen seit der Weltwirtschaftskrise 1929 (vgl. Bloss et al. 2009: 1 f.). Wurde 1929 die Geldmenge noch verknappt und damit die Krise angeheizt, haben die Staaten mittlerweile aus ihren Fehlern gelernt, so dass inzwischen Regierungen Bürgschaften für krisengefährdete Banken bereit stellen und die Zentral- und Notenbanken die Kreditmärkte mit zusätzlicher Liquidität versorgen. Trotz dieser massiven Interventionen besteht eine Unterversorgung inländischer Unternehmen mit frischen Krediten. Gründe hierfür finden sich vor allem in einem nur ungenügend funktionierenden Interbankenmarkt^[1], aber auch in einer massiven Vertrauenskrise gegenüber dem gesamten Kapitalmarkt. Letzteres spiegelt sich in einer deutlichen Verschärfung der Kreditrichtlinien für Unternehmenskredite und einer Neubewertung von Kreditrisiken wider, was sich ganz allgemein auf ein mangelndes Vertrauen der Kapitalanleger zurückführen lässt (vgl. EZB 2009: 24 f.).

Selbst die von der Immobilien-Spekulationsblase kaum betroffene deutsche Immobilienwirtschaft klagt über Schwierigkeiten bei der Finanzierung ihrer Vorhaben. Die bisher in der Mehrzahl praktizierte klassische Kreditfinanzierung mit Hilfe von Banken ist durch Zurückhaltung bei Kreditzusagen gekennzeichnet. Jedoch ist gerade die kapitalintensive Immobilienwirtschaft auf einen verlässlichen Finanzierungsmarkt angewiesen. Somit wird es immer wichtiger, zusätzliche Finanzierungsvarianten in Anspruch zu nehmen. Einen erfolgversprechenden Weg bietet hierbei die Inanspruchnahme von sog. „Innovativen Finanzquellen“, zu denen auch die hier näher betrachtete Finanzierung durch Immobilienverbriefung, die sog. „Securitisation“ zählt. Jene beschränkt sich nicht mehr ausschließlich auf die grundpfandrechtlichen Sicherheiten, sondern stellt vielmehr auf die nachhaltige Ertragskraft der Immobilie ab (vgl. Berens et al. 2008: 379). Da jede Immobilie auf Cash-flow basiert und dieser bei dauerhaft und langfristig stabilen Mieten gewährleistet ist, eignen sich Immobilien sehr gut für die Verbriefung am Kapitalmarkt. Immobilien Securitisation stellt damit eine alternative, innovative und kapitalmarktorientierte Immobilienfinanzierungsform dar (vgl. Breidenbach 2008: 618 f.).

Ziel der vorliegenden Arbeit ist es aufzuzeigen, wie die Bewerkstelligung einer strukturierten Immobilienfinanzierung erfolgen kann und wie hierdurch gewerbliche Wohnungsunternehmen auch zukünftig in der Lage sein werden, ihren Finanzbedarf zu decken. Hierzu werden die verschiedenen Arten von Verbriefungsprodukten im Immobilienfinanzierungsgeschäft aufgezeigt. Diese international geprägten Finanzierungsformen avancieren mittlerweile auch in Deutschland zu einem festen Bestandteil der Immobilienfinanzierung. Für sehr große Unternehmen ist es hierbei zum Teil erstrebenswert, einen eigenen Kapitalmarktzugang zu erhalten, während andere Finanzierungssuchende die Rolle des Kreditinstitutes als Kapitalmarktintermediär in Anspruch nehmen. Für das finanzierungssuchende Immobilienunternehmen bedeutet dies, die an der Due Diligence ausgerichtete Strukturierung der Finanzierung, die hiermit verbundene Gründung einer Einzweckgesellschaft und die Überwachung und Steuerung des Finanzierungsengagements durch vereinbarte Covenants zu beachten und umzusetzen. In diesem Zusammenhang erstreckt sich der Schwerpunkt dieser Arbeit auf die Darstellung der organisatorischen Gestaltung einer Finanzierung, welche aufgrund der erheblichen Komplexität des Finanzierungsgebildes mit Hilfe eines Kreditinstitutes durchgeführt wird.

§ Aufbau und Vorgehensweise

Zunächst wird im ersten Kapitel auf die Umfeldbedingungen der gewerblichen Wohnungswirtschaft eingegangen. Um die Ertragskraft eines Immobilienportfolios in der Zukunft einzuschätzen und damit die Plausibilität der Prognose für die Finanzierbarkeit der Objekte zu prüfen, ist es erforderlich, die Struktur und den Wettbewerb in der betreffenden Branche zu erklären und aufzuzeigen.

Das zweite Kapitel befasst sich mit den Grundlagen von Investition und Finanzierung, wobei speziell auf die Finanzintermediäre, die Finanzierungsarten und die Besonderheiten bei Immobilienfinanzierungen eingegangen wird.

Diese Kenntnisse helfen in Kapitel drei , die Wesensart einer Strukturierten Finanzierung nachvollziehen zu können, welche an Hand der verschiedenen Ausprägungen der Immobilien Securitisation vorgestellt wird.

Im vierten Kapitel wird die Immobilien Securitisation an einem konkreten Fallbeispiel aufgezeigt. Dabei handelt es sich nicht um eine sog. Real Estate Securitisation, bei welcher der Immobilieninhaber direkt den Weg zum Kapitalmarkt sucht. Vielmehr geht hier die Initiative von der darlehensgebenden Bank aus. Im „Strukturellen Teil“ der Finanzierung werden die diesbezüglich notwendigen Funktionsträger und Maßnahmen vorgestellt. Hierbei wird schwerpunktmäßig auf die neu zu gründende Objektgesellschaft und die Due Diligence Real Estate eingegangen. Der nachfolgende „Operationale Teil“ beschäftigt sich mit den zu gewährenden Mitwirkungs- und Kontrollrechten, welche über umfangreiche Nebenabreden (Covenants) in den Finanzierungsverträgen explizit benannt werden.

Die Schlussbetrachtung umfasst neben einer zusammenfassenden Beurteilung des dargestellten Finanzierungsinstrumentes Securitisation einen Ausblick auf die Erfolgsaussichten, die diese Sonderform der Fremdkapitalbeschaffung bietet.

1 Markt- und Umfeldbedingungen der Immobilienwirtschaft

Das aktuelle Jahrzehnt beschert der Immobilienwirtschaft einen echten Paradigmenwechsel. So entdecken neben deutschen institutionellen Anlegern auch ausländische Investoren das Renditeobjekt Immobilie. Dabei ändert sich die Anlageform der Immobilie zunehmend zu einer eigenen Anlagegattung, die als eine unter vielen Assetklassen mit anderen Finanzanlagen in Konkurrenz steht.

Neben diesen grundsätzlichen Änderungen auf den Finanzmärkten steht die Immobilienbranche auch einem Trend der Professionalisierung und Spezialisierung gegen-über. So gewinnen neben den ökonomischen Anforderungen an eine Immobilie immer mehr ökologische, soziale und technische Ansprüche an Bedeutung (vgl. Mayrzedt et al. 2007: V). Investitionen in Niedrigenergiehäuser, umweltverträgliches Wohnen, betreutes Wohnen etc. verlangen nach einer genauen Beobachtung des Marktes, einem durchdachten Konzept, einer guten Baukunst und fundierten Entscheidungen. Das qualitative Wachstum präferiert gegenüber dem quantitativen Wachstum. So können Fehlinvestitionen zu Leerständen, teuren Komplettsanierungen bis hin zum vorzeitigen Abriss führen.

Dieser fundamentale Wandel in der Immobilienwirtschaft gegenüber früheren Zeiten ist wiederum mit Veränderungen in der Fremdfinanzierung sowie mit Veränderungen bei der Bereitstellung durch Eigenkapital verbunden (vgl. Mayrzedt et al. 2007: V). Für die Akteure der immobilienbewirtschaftenden Unternehmen ist es notwendig im Rahmen dieses gewaltigen Umbruches ihren eigenen Weg zu finden, um den aktuellen Ansprüchen gerecht zu werden. Für das Verständnis der Thematik ist eine Beschreibung von Gegebenheiten und tendenziellen Entwicklungen notwendig.

1.1 Umfeldsituation der immobilienbewirtschaftenden Unternehmen

Die Entwicklungsphasen der Immobilienwirtschaft seit dem Bestehen der Bundesrepublik Deutschland bis zum heutigen Tag zeigen, dass insbesondere die Bereiche der Wohn- und Gewerbevermietung durch eine zunehmende Marktsättigung gekennzeichnet sind. Mit dieser im ersten Moment nicht sehr zuversichtlich klingenden Situation der Branche verknüpft sich allerdings eine Veränderung der Lebenswirklichkeiten. So weichen beispielsweise industrielle Arbeitsplätze dem wachsenden Bedarf an Räumlichkeiten für Dienstleistungs- oder Pflegeberufe.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Einfluss veränderter Lebenswirklichkeiten auf das Investitionsgut Immobilie (Quelle: Eigene Darstellung)

Die in Abbildung 1 veranschaulichten aktuellen Veränderungen der Markt- und Umfeldsituation haben unmittelbare Auswirkungen auf die gesamte Immobilienwirtschaft. Die folgenden Ausführungen sollen einen Überblick über die Bedeutung und Problematik der demografischen und ökonomischen Einflussfaktoren geben.

1.2 Der demografische Wandel in Deutschland

Die Zukunft Deutschlands lässt sich mit den oft wiedergegebenen Worten umschreiben: Wir werden weniger, älter und bunter. Alle drei Trends wirken sich auf die Immobilienwirtschaft aus. Dabei vollziehen sich die Prozesse der Schrumpfung, Alterung und Heterogenisierung sowohl in räumlicher Hinsicht als auch mit unterschiedlicher Intensität und Geschwindigkeit (vgl. Klemmer 2005: 1; Stiftung Niedersachsen 2006: 7).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Prozesse der demografischen Entwicklung (Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Klemmer 2005: 1)

Die demografische Entwicklung in Deutschland ist in erster Linie gekennzeichnet durch eine tendenziell rückläufige Bevölkerungszahl ( Schrumpfungsprozess ). Ursache dieses Wandels ist eine von Generation zu Generation sinkende Zahl von Geburten. Liegt die Geburtenhäufigkeit bei derzeitig 1,4 Kindern pro Frau, wäre für den zahlenmäßigen Ersatz der Generationen ein Bestandserhaltungsniveau von 2,1 Kindern pro Frau notwendig (vgl. Statistisches Bundesamt 2006a: 8 f.). Ende 2005 lebten in Deutschland 82,4 Millionen Menschen. Unter der Annahme einer fast konstanten Geburtenrate, eines moderaten Anstiegs der Lebenserwartung und eines jährlichen Wanderungssaldos von 100.000 Personen wird die Bevölkerungszahl bis zum Jahr 2050 auf ca. 68,7 Millionen zurückgehen (vgl. Statistisches Bundesamt 2006a: 33).

Verschärft wird die oben dargestellte Entwicklung durch bereits vorhandene und zukünftige räumliche Ungleichheiten. Die Abwanderung v.a. junger und gut qualifizierter Frauen aus ländlichen Gebieten und insbesondere aus einigen Regionen Ostdeutschlands führt nicht nur zur Bildung einer „neuen sozialen Unterschicht“, sondern verschlechtert auch noch die demografischen Zukunftschancen in diesen Teilen Deutschlands, da potentielle Mütter fehlen (vgl. Migration-Info 2007: 1). Diese Disparitäten führen zu einem Nebeneinander von Wachstum und Schrumpfung. So hat auf regionaler Ebene der Bevölkerungsrückgang bereits in den neunziger Jahren begonnen. Besonders deutlich wird dies an ostdeutschen Städten wie beispielsweise Schwerin (-20,5%), Rostock (-19,2%), Chemnitz (-18,6%) (vgl. Klemmer 2005: 3). Demgegenüber gewann die Bevölkerung Westdeutschlands seit der Wiedervereinigung bis zu 9% hinzu. Mittel-fristig wird allerdings nur noch für die drei Bundesländer Hamburg, Baden-Württemberg und Bayern mit einem Bevölkerungswachstum gerechnet (vgl. Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung 2008: 34).

Während die Geburtenrate in Deutschland stetig abnimmt, steigt gleichzeitig die Lebenserwartung an ( Alterungsprozess ). Liegt diese heute noch bei 77 (bei Männern) bzw. 82 Jahren (bei Frauen), wird sie voraussichtlich bis zum Jahr 2050 auf 83 bzw. 88 Jahre ansteigen (vgl. Statistisches Bundesamt 2006a: 12). Die Zahl der 65-jährigen und älteren wird von derzeit etwa 16 Millionen auf über 22 Millionen im Jahr 2030 ansteigen und 2050 etwa 23 Millionen umfassen. Somit dürfte 2050 ca. jeder dritte Einwohner Deutschlands 65 Jahre oder älter sein (vgl. Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung 2008: 18).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Prognostizierte Altersverteilung und Bevölkerungsentwicklung 1999 - 2050 (Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Statistisches Bundesamt 2006: Fachserie 1, H 3, T 2.)

Unsere Gesellschaft wird bunter ( Heterogenisierungsprozess ). Darunter versteht man allerdings nicht nur eine verstärkte Zuwanderung von Ausländern und den damit verbundenen Wandel in der ethnischen Zusammensetzung der Bevölkerung, sondern auch neue Lebensstile und Ansprüche, die teilweise eine Folge der oben dargestellten demografischen Veränderungen sind. Heterogenisierung ist also im engeren Sinne zwar keine demografische Rahmenbedingung, wird aber durch den demografischen Wandel verstärkt (vgl. Klemmer 2005: 6). Besonders deutlich wird dies an veränderten Lebensgewohnheiten, dem Alterungsprozess und dem Abmildern des Schrumpfungsprozesses durch erhöhte Zuwanderungen. So zeichnet sich bereits in der Gegenwart ein Anteilszuwachs von Zwei-Personen-Haushalten, Ein-Personen-Haushalten und Haushalten für Alleinerziehende ab (vgl. Klemmer 2005: 6).

Zusammenfassend lässt sich konstatieren, dass die Bevölkerung in Deutschland schon in naher Zukunft durch niedrige Fertilität und steigende Lebenserwartung schrumpfen und deutlich älter werden wird. Dabei kann die natürliche Bevölkerungsentwicklung in den unterschiedlichen Regionen durch Zu- oder Abwanderungen erheblich gesteigert oder auch im umgekehrten Sinne dezimiert werden. Während also strukturschwache, ländliche Räume vor allem im Osten Deutschlands einem Abwärtstrend unterliegen, profitieren davon Regionen um Ballungsräume wie Berlin, München oder Hamburg. Bundesweit wird sich die Bevölkerungsstruktur aufgrund des gesellschaftlichen Alterungsprozesses und der verstärkten Zuwanderung von Ausländern ändern. Dies impliziert eine gesellschaftspolitische Verantwortung, der sich auch die Immobilienwirtschaft stellen muss.

In den folgenden Abschnitten sollen nun die Auswirkungen der demografischen Trendwende auf einzelne, wesentliche Immobilienarten erläutert werden.

1.3 Daten und zukünftige Entwicklung der Wohnungsmärkte

Ein Zweig der Immobilienwirtschaft ist die Wohnungswirtschaft. Ihre Hauptfunktionen sind Wohnungsneubau, Wohnungsversorgung mit Bewirtschaftung, Finanzierung und Vermarktung von Immobilien.

Die Wohnungsversorgung vollzieht sich in Deutschland über Wohnungsmärkte. Grundlegend werden folgende Märkte unterschieden:

- Der Markt für Wohnungsnutzungen (Miete) , auf dem zeitlich begrenzte Nutzungsrechte an einer Wohnung angeboten und nachgefragt werden.
- Der Markt für Wohnimmobilien (Kauf) , auf dem Eigentumsrechte an Wohnimmobilien gehandelt werden (vgl. Kofner 2004: 19).

Die Wohnungswirtschaft befindet sich derzeit in einer Phase, die durch niedrige Renditen und teils gestiegene Leerstandsraten gekennzeichnet ist. Während in der Vergangenheit noch hohe Erträge zu verzeichnen waren, wandelt sich seit Mitte der 1990er Jahre der Wohnungsmarkt, bedingt durch eine subventionsinduzierte Angebotserweiterung, vom Anbieter- zum Nachfragermarkt. Verstärkt wird dieser Trend durch den oben beschriebenen demografischen Wandel sowie durch Prognosen, die zwar von einer deutlichen Steigerung der Anzahl der Haushalte bis ca. 2020 ausgehen, ab 2030 allerdings einen beschleunigten Rückgang der Wohnflächennachfrage voraussagen (vgl. Spieker 2005: 181; Just 2005: 10).

Obwohl die Bevölkerungszahl tendenziell massiv rückläufig sein wird, änderte sich in der Vergangenheit insbesondere durch investitionsfreundliche Rahmenbedingungen^[2] der Wohnungsbestand wie folgt:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Wohnungsbestand je 1.000 Einwohner (Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Statistisches Bundesamt 2007: Fachserie 5, R3.)

In den Jahren 1994 bis 2003 entstand deutschlandweit eine zusätzliche Wohnfläche von 391 Mio. Quadratmetern. Dies entspricht einer zusätzlichen Wohnfläche für ca. 9,5 Millionen Menschen, das sind zusammengerechnet die Einwohner der acht größten Städte Deutschlands: Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt/M., Dortmund, Stuttgart und Düsseldorf (vgl. DV 2007: 21 f.).

Vor diesem Hintergrund erklärt sich die dringende Notwendigkeit eine Segmentierung der Wohnungsmärkte unter Berücksichtigung der regionalen Anpassung der Geburtenraten, Wanderungsbewegungen, Alterungstrends und nach Differenzierung der Gesellschaft vorzunehmen.

1.4 Möglichkeiten der Wohnungswirtschaft

Wie sollte nun das einzelne Wohnungswirtschaftsunternehmen mit dem Wissen um die Entwicklung der Märkte verfahren?

Im Mittelpunkt des Immobilien-Portfolio-Managements steht die strategische und taktische Portfolio-Planung . Ihr wird eine zentrale Bedeutung für den Aufbau und die Verteidigung von dauerhaften Wettbewerbsvorteilen beigemessen. Während die strategische Portfolio-Planung das Ziel verfolgt, möglichst homogene strategische Geschäftsfelder (SGF)^[3] wie z.B. relativer Marktanteil, Marktwachstum oder Positionierung zu definieren, bildet sie gleichzeitig die mittel- bis langfristige Vorgabe für die taktische Portfolio-Planung. Diese umfasst dann hauptsächlich die Planung von Neuanlagen, Objektverkäufe und bedeutende Bau- oder Vermietungsmaßnahmen im vorhandenen Immobilienbestand (vgl. Jenkis 2001: 908; Allendorf, Kurzrock 2007: 122).

Grundlage für Investitionsentscheidungen bei Bestandsportfolios ist die Ist-Analyse des vorhandenen Immobilienbestandes (vgl. Allendorf, Kurzrock 2007: 123). Sie verbessert den späteren Anlageerfolg bzw. hilft die Performance des Immobilienportfolios zu optimieren. In einem ersten Schritt sind unternehmensspezifisch die mit der Portfolio-Analyse verbundenen Ziele zu identifizieren. Neben dem Oberziel der Schaffung eines werthaltigen Immobilienbestandes wären weitere Ziele, wie z.B. Reduktion von Standorten, Verbesserung der Betreuung vor Ort oder Konzentration auf Kernstandorte zur Anpassung an die demografischen Trends, denkbar. Präzisiert werden diese Ziele mittels Expertenteams, die an den einzelnen Standorten eine Beurteilung des vorhandenen Bestandes sowie deren Marktattraktivität und relativen Wettbewerbs-vorteilen vornehmen (vgl. Fuchs 2005: 86 f.).

Zur Verdeutlichung der Erläuterungen werden in den folgenden beiden Abbildungen auszugsweise immobilientypische Kriterien für die Umweltdimension Marktattraktivität und die Unternehmensdimension Wettbewerbsvorteil dargestellt. Beide Dimensionen beeinflussen die Investitionsentscheidungen sowohl für die Erhaltung bzw. Erneuerung des bereits bestehenden Immobilienportfolios als auch für die Erweiterung des Bestandes durch Neuerwerb bzw. Bauprojekte.

Die Dimension Marktattraktivität^[4] beinhaltet dabei Kriterien, die im Wesentlichen nicht dem einzelnen Immobilieneigentümer unterliegen, wie beispielsweise regionale Entwicklung oder Kultur-, Freizeit- und Bildungsangebot.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthaltenAbbildung 5: Marktattraktivität von Immobilienportfolios (Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Mehlis 2006: 124)

Im Gegensatz zur Marktattraktivität werden in der Dimension Wettbewerbsstärke^[5] die Bereiche beurteilt, die vom Immobilienunternehmen beeinflussbar sind (vgl. Allendorf, Kurzrock 2007: 126 f.). Hierzu ist es notwendig Wettbewerbsvorteile bzw. Nachteile zu erkennen und zu nutzen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthaltenAbbildung 6: Wettbewerbsstärke am Beispiel von Mietwohnobjekten (Quelle: Eigene Darstellung)

Den vorausgegangenen Schritten schließt sich eine Analyse zur Entwicklung eines Soll-Portfolios (SGF) und der damit korrespondierenden Festlegung der erforderlichen Maßnahmen an (vgl. Jenkis 2001: 86 f.).

1.5 Gewerbe- und Sonderimmobilienmärkte

Unter den Begriff Gewerbeimmobilien fallen Immobilien, die nicht zu Wohnzwecken, sondern zu erwerbswirtschaftlichen Zwecken genutzt werden. Zu diesem Bereich zählen Büroimmobilien, Handelsimmobilien, sowie Gewerbeparks und Logistikimmobilien. Diese untergliedern sich wiederum in Nutzungseinheiten, wie beispielsweise Büroräume oder Büroflächen, Arztpraxen, Einzelhandelsimmobilien, Ladenflächen, aber auch Lagerhallen und Parkhäuser (vgl. Walzel 2008: 120).

Der vorliegende Abschnitt beschränkt sich indes auf die Beschreibung und Entwicklung von Büro- und Sonderimmobilien. So kann im Rahmen dieser Arbeit, ein Überblick über die zukünftige Entwicklung auf den Gewerbeimmobilienmärkten in Deutschland gegeben werden.

Ähnlich wie bei den bereits oben erläuterten Wohnimmobilien wirkt sich auch bei Gewerbeimmobilien eine demografisch veränderte Gesellschaft auf die Vermietbarkeit von Objekten aus. So ist zu erwarten, dass sich durch den kontinuierlichen Bevölkerungsrückgang die absolute Nachfrage in Deutschland nach Büro-, Gewerbe- und Produktionsflächen verringern wird. Das Älterwerden der Gesellschaft wird die Altersstrukturen in den Unternehmen verändern. Starke Abwanderungen von Bevölkerungsteilen aus strukturschwachen ländlichen Regionen zu Gunsten größer werdender urbaner Zentren werden eine Standortverschiebung der Gewerbewirtschaft nach sich ziehen.

Die gesellschaftlichen Veränderungen haben damit auch Auswirkungen auf die Entwicklung der Büroimmobilienmärkte . So wird erwartet, dass sich ab 2010 vermehrt eine alterszentrierte betriebliche Arbeitsstruktur entwickeln wird und der relative Anteil der Beschäftigten, welche im weitesten Sinne Wissensarbeit durchführen, bis zum Jahr 2020 auf ca. 65,4% ansteigen wird (vgl. IVD 2005). Die Konsequenz für die Immobilienwirtschaft werden bedarfsorientierte Büroarbeitsplätze (On-Demand-Büros) sein, die sich jederzeit an differenzierte Arbeitsmodelle, flexible Arbeitszeiten und technische Veränderungen anpassen können. Wurde in der Vergangenheit üblicherweise noch auf eine geplante langfristige Nutzung hin gebaut, müssen heute moderne Büroimmobilien – dies trifft üblicherweise auch für andere Gewerbeimmobilien zu - so geplant und errichtet werden, dass sie jederzeit einem anderen Verwendungszweck zugeführt werden können.

[...]

^[1] Interbankenmarkt (auch Interbanken-Geldmarkt): Der Handel mit Zentralbankgeld zwischen Geschäftsbanken. Rund ein Drittel der Kredite deutscher Banken sind Darlehen am Interbankenmarkt. Zeigt dieser Markt schwere Störungen an (wie im Zuge der momentan bestehenden internationalen Finanzkrise), deutet dies auf eine systemische Krise hin (vgl. Merk 2008: 494).

^[2] In keinem Industrieland der Welt ist der Beitrag der Steuern auf Vermögen und Vermögensverkehr (d.s. die Grundsteuer, die Grunderwerbsteuer sowie die Schenkungs- und Erbschaftsteuer) zum Gesamtaufkommen von Steuern und Sozialversicherungsbeiträgen so niedrig wie in Deutschland (vgl. DV 2007: 20).

^[3] Immobilien einer gleichen Nutzungsart (vgl. Jenkis 2001: 85)

^[4] s. in Anhang 1 Kriterien der Marktattraktivität (vgl. Allendorf, Kurzrock 2007: 126)

^[5] s. in Anhang 2 Scoring-Modell Wettbewerbsstärke (vgl. Wellner 2003: 200 f.; Bone-Winkel et al. 2008: 810)