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Welche Auswirkungen hat der Energieausweis auf die Immobilienbewertung?

Haben auch die mit dem Energieausweis verbundenen Betriebskosten der Gebäudetechnik für die Immobilienbewertung Relevanz und werden potentielle Mieter/Eigentümer zukünftig diese Thematik bei der Auswahl der Immobilie beachten?

Diplomarbeit 2009 124 Seiten

BWL - Sonstiges

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

2. Grundlagen
2.1. Bewertungsverfahren
2.1.1. Sachwertverfahren
2.1.2. Ertragswertverfahren
2.1.3. Vergleichswertverfahren
2.2. Betriebs- und Energiekosten
2.2.1. Betriebs- und Energiekosten im Mietrechtsgesetz
2.2.2. Betriebs- und Energiekosten im Wohnungseigentumsgesetz
2.2.3. Heizkostenabrechnungsgesetz
2.2.4. Betriebs- und Energiekosten Eigentümer - Eigennutzung
2.2.5. Wohnungsaufwand
2.2.6. Gasverbrauch der Haushalte
2.3. Energieausweis
2.3.1. Richtlinie 2002/91/EG
2.3.2. Energieausweis-Vorlage-Gesetz – EAVG
2.3.3. OIB-Richtlinie 6 – Energieeinsparung und Wärmeschutz
2.3.4. Baurecht und ÖNORMEN
2.3.5. Gebäude- und Wohnungsbestand in Österreich
2.3.6. Energiesparendes Bauen und alternative Heizsysteme

3. Marktforschung
3.1. Methodik der internetgestützten Befragung
3.2. Analyse und Ergebnisse der internetgestützten Befragung
3.2.1. Allgemeines
3.2.2. Fragen an Eigentümer (Eigennutzung)
3.2.3. Frage an Vermieter
3.2.4. Fragen an Mieter
3.2.5. Conclusio der Online-Befragung

4. Auswirkung auf die Immobilienbewertung
4.1. Auswirkung auf das Sachwertverfahren
4.2. Auswirkung auf das Ertragswertverfahren
4.3. Auswirkung auf das Vergleichswertverfahren

5. Ausblick und Nachwort

6. Executive Summary (deutsch)

7. Executive Summary (englisch)

1. Einleitung

Im Rahmen dieser Arbeit soll dargestellt werden, welchen Einfluss der Energieausweis auf die Immobilienbranche – im Speziellen auf die Immobilienbewertung – ausübt und wie sich der Energieausweis in die einzelnen Wertermittlungsverfahren betragsmäßig und transparent integrieren lässt. Die wesentliche Frage in dieser Arbeit ist, ob auch die mit dem Energieausweis verbundenen Betriebskosten der Gebäudetechnik für die Immobilienbewertung Relevanz haben, und ob potentielle Mieter/Eigentümer zukünftig diese Thematik bei der Auswahl der Immobilie beachten werden.

Dabei werden anhand umfassender Literaturrecherchen die vorhandenen Erkenntnisse aufgezeigt und analysiert. Anhand dieser Erkenntnisse erfolgt die weitere Bearbeitung mit der Befragung der Marktteilnehmer (Eigentümer in Eigennutzung, Vermieter und Mieter). Da es in Bezug auf den Energieausweis noch keine Erfahrungswerte gibt, wurde die Befragung mittels der quantitativen Forschungsmethode durchgeführt.

Ziel dieser Arbeit ist es, den Zugang der Marktteilnehmer zum Energieausweis zu erforschen und aufzuzeigen, wie anhand dieser Ansichten die Integration des Energieausweises in den einzelnen Wertermittlungsverfahren umgesetzt werden kann. Aufgrund fehlender Marktdaten von realen Immobiliendaten werden fiktive Beispiele für das Sachwert-, das Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren dargestellt. Die in den Beispielen dargestellten möglichen Ansätze und Integrationsmöglichkeiten können für jede reale Immobilienbewertung als Grundlage bzw. Nachschlagewerk herangezogen werden. Nicht Gegenstand dieser Arbeit ist, die tatsächliche Auswirkung des Energieausweises darzustellen, da die dafür notwendigen Marktdaten – aufgrund der relativ kurzen Einführungsphase – noch nicht vorhanden sind. In den nächsten Jahren wird sich aber zeigen, welchen tatsächlichen Einfluss der Energieausweis auf die Immobilienbewertung ausüben wird.

Mit der Einführung des Energieausweises am österreichischen Immobilienmarkt wird eine gewisse Transparenz in Bezug auf energieeffiziente bzw. energieineffiziente Gebäude geschaffen. Da noch keine Erfahrungswerte mit dem Energieausweis vorhanden sind, ist am Markt eine gewisse Unsicherheit eingetreten. Niemand kann sagen, wie sich der Energieausweis auf den Immobilienmarkt auswirken wird, bzw. wie dies zahlenmäßig dargestellt werden kann. Da dies vor allem in der Bewertung von Immobilien eine wesentliche Rolle spielen kann, da z.B. energieineffiziente Gebäude aufgrund der höheren Energiekosten weniger nachgefragt werden könnten, ist die Notwendigkeit zur wissenschaftlichen Bearbeitung mit Lösungsansätzen gegeben. Diese Arbeit soll vor allem Gutachtern in der Immobilienbewertung als Nachschlagewerk dienen.

Die vorliegende Arbeit gliedert sich in drei Abschnitte. Der erste Abschnitt (Kapitel 2) umfasst die Grundlagen zu den Bewertungsverfahren (Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren), die Betriebs- und Energiekosten (u.a. Betriebs- und Energiekosten im MRG, Heizkostenabrechnungsgesetz, Gasverbrauch der Haushalte) und den Energieausweis (u.a. Energieausweis-Vorlage-Gesetz, ÖNORMEN, Gebäude- und Wohnungsbestand in Österreich). Der zweite Abschnitt (Kapitel 3) beinhaltet das Thema Marktforschung. Hier wird die Methodik zur internetgestützten Befragung erläutert, sowie eine Analyse und die Ergebnisse der Befragung wiedergegeben. Im dritten Abschnitt (Kapitel 4) wird anhand von Beispielen zu den einzelnen Wertermittlungsverfahren die mögliche Auswirkung auf die Immobilienbewertung transparent dargestellt.

2. Grundlagen

2.1. Bewertungsverfahren

Zur Ermittlung des Verkehrswertes von bebauten und unbebauten Liegenschaften werden hauptsächlich drei Wertermittlungsverfahren (Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren) angewandt.[1] „Der Verkehrswert entspricht dem Betrag, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Liegenschaft ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, bei einer Veräußerung zu erzielen wäre.“ [2]

2.1.1. Sachwertverfahren

Im Sachwertverfahren wird der Verkehrswert der bebauten Liegenschaft als Summe des Bodenwertes, des Bauwertes der Gebäude und sonstiger Bestandteile sowie des ggf. Zubehörs ermittelt.[3] Die Ermittlung des Bauwertes erfolgt mittels Herstellungskosten am Bewertungsstichtag, abgemindert um die technische bzw. wirtschaftliche Nutzung, wertbeeinflussende Umstände (u.a. die Ausnutzung des Bodens, der Gebäudezustand, verlorener Bauaufwand, Rechte und Lasten der Liegenschaft, udgl.) werden mittels Zu- oder Abschlägen berücksichtigt.[4] „Das Sachwertverfahren … kommt zur Anwendung, wenn die Ersatzbeschaffungskosten des Wertermittlungsobjekts nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs preisbestimmend sind …. Dies sind in erster Linie eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser (...).“ [5]

2.1.2. Ertragswertverfahren

Es gibt zwei Arten der Wertermittlung im Ertragswertverfahren, zum ersten das klassische Ertragswertverfahren (Aufteilung in Boden- und Gebäudeanteil) und zum zweiten das vereinfachte Ertragswertverfahren (dabei wird der Verkehrswert als Barwert einer nachschüssigen Zeitrente oder als Barwert einer ewigen Rente ermittelt). Im klassischen Ertragswertverfahren wird der Liegenschaftswert aus dem gebundenen Bodenwert, dem Wert der baulichen Anlagen und dem Wert der Außenanlagen zusammengesetzt, wobei der Wert der Außenanlagen meist schon im Wert der baulichen Anlagen berücksichtigt ist.[6] Der klassische Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens sind Mietwohnungen bzw. Mietzinshäuser, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, aber auch bei der Ermittlung des Verkehrswerts von Ein- und Zweifamilienwohnhäusern kann es, obwohl diese Objekte als typische Sachwertobjekte gelten, Anwendung finden.[7]

2.1.3. Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist das einfachste Wertermittlungsverfahren, es beruht auf dem Vergleich von erzielten Verkaufspreisen für gleiche Liegenschaftsarten. Es wird angewendet bei der Ermittlung des Verkehrswertes von unbebauten Grundstücken, bei der Ermittlung des Bodenwertes im Sachwertverfahren und im klassischen Ertragswertverfahren sowie bei der Ermittlung von bebauten Liegenschaften wie z.B. Eigentumswohnungen, Reihenhäusern, Doppelhäusern, Garagen und Stellplätzen.[8]

Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens wird unterschieden zwischen:[9]

- „dem unmittelbaren Preisvergleich, bei dem der Verkehrswert direkt aus Vergleichspreisen abgeleitet wird, die zeitgleich mit dem Wertermittlungsstichtag für Gründstücke vereinbart worden sind, die mit dem zu wertenden Grundstück übereinstimmende Zustandsmerkmale aufweisen, sowie
- dem mittelbaren Preisvergleich, bei dem die Vergleichspreise bzw. Bodenrichtwerte zun ächst auf den Wertermittlungsstichtag und/oder auf die Zustandsmerkmale des zu wertenden Grundstücks umgerechnet werden müssen...“

2.2. Betriebs- und Energiekosten

Unter dem Begriff Betriebs- und Energiekosten sind jene Kosten erfasst, die laufend für den Betrieb bzw. die Nutzung einer Immobilie anfallen. Diese können u.a. Kosten für Heizung, Strom, Rauchfangkehrer, Grundsteuer, udgl. sein. Im Bereich der Immobilienwirtschaft gibt es unterschiedliche Regelungen zur Verrechnung der Betriebs- und Energiekosten. Im Vollanwendungsbereich des MRG sind diese im §21 genau erfasst, im Teilanwendungsbereich des MRG und in der Vollausnahme sind freie Vereinbarungen hinsichtlich der Betriebskosten-Regelung möglich (keine Vorschriften im ABGB).[10] Im Bereich des WEG gibt es keine taxative Aufzählung der Betriebskosten. Zusätzlich zu den im MRG §21(1) taxativ aufgezählten Betriebskosten fallen für die Benutzung einer Immobilie noch Kosten für z.B. Strom und Heizung (sog. Energiekosten) an. Die Energiekosten für den Strom werden meist direkt mit dem Nutzer (Mieter od. Eigentümer bei Eigennutzung) abgerechnet.

Die Höhe der Betriebskosten bzw. die für die Nutzung der Immobilie aufzuwendenden Energiekosten (z.B. Heizungskosten) sind ein wichtiger Faktor in der Immobilienwirtschaft. Als Mieter einer Immobilie hat man grundsätzlich zwei Arten von Betriebskosten zu bezahlen, nämlich jene Kosten, die nur seinen Mietbereich betreffen (z.B. Stromkosten, Entgelte für Telefon und IT-Services), und allgemeine Betriebs- und Nebenkosten des Gebäudes (z.B. Erhaltungs-, Versicherungs- und Wartungskosten).[11] Der stetige Anstieg der Betriebs- und Energiekosten bedeutet für den Mieter eine zusätzliche Belastung zur Nettokaltmiete und für den Eigentümer (Eigennutzung) werden hohe Betriebs- und Energiekosten kaufentscheidend bzw. zur Entscheidungsfindung ob Gebäudesanierung Ja/Nein beitragen. Kann nun ein Mieter die monatliche Belastung (Nettokaltmiete + BK + Energiekosten) aus Eigenem nicht mehr finanzieren, muss er sich unter Umständen eine neue günstigere Wohnung suchen. Dies bedeutet aber wiederum für den Vermieter, dass er sich für die nunmehr leeren Wohnungen neue Mieter suchen bzw. auch noch mit hohen Wohnungsleerständen rechnen muss.

2.2.1. Betriebs- und Energiekosten im Mietrechtsgesetz

„Neben dem vereinbarten Mietzins … hat sich der Mieter grundsätzlich auch an den Betriebskosten des Hauses und den von der Liegenschaft zu entrichtenden laufenden öffentlichen Abgaben zu beteiligen.“[12]

Gemäß §21(1) Mietrechtsgesetz gelten als Betriebskosten die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für:[13]

- die Wasserversorgung des Hauses aus einer öffentlichen Wasserleitung oder die Erhaltung der bestehenden Wasserversorgung aus einem Hausbrunnen oder einer nicht öffentlichen Wasserleitung;
- die Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung;
- die regelmäßige Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Unratabfuhr und Schädlingsbekämpfung;
- die entsprechende Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses, erforderlichenfalls auch des Hofraums und des Durchgangs zu einem Hinterhaus;
- die angemessene Versicherung des Hauses gegen Brandschaden (Feuerversicherung);
- die angemessene Versicherung des Hauses gegen die gesetzliche Haftpflicht des Hauseigentümers (Haftpflichtversicherung) und gegen Leitungswasserschäden einschließlich Korrosionsschäden;
- die angemessene Versicherung des Hauses gegen andere Schäden, wie Glasbruch an den Glasflächen der Allgemeinanlage inkl. aller Außenfenster oder gegen Sturmschäden, wobei die Mehrheit der Hauptmieter (berechnet nach der Anzahl der vermieteten Mietgegenstände) dem Abschluss, der Erneuerung oder der Änderung des Versicherungsvertrags zugestimmt haben;
- die Auslagen für die Verwaltung;
- die angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung.

Der auf den Mietgegenstand entfallende Anteil der einzelnen Aufwendungen des Hauses wird nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstandes zur Nutzfläche aller vermietbaren Objekten (bereits vermietet, vom Vermieter benutzte, nicht vermietete Wohnungen, sonstige Mietobjekte) bestimmt, sofern schriftlich kein anderer Verteilungsschlüssel zwischen dem Vermieter und allen Mietern des Hauses vereinbart wurde.[14]

Können die vom Verbrauch abhängigen einzelnen Aufwendungen (wie z.B. Strom, Heizung, Wasser) mit wirtschaftlich vernünftigem Kostenaufwand durch Messvorrichtungen erfasst werden und liegt eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem Vermieter und einer Mehrheit von mindestens zwei Dritteln der Mieter des Hauses vor, kann eine Aufteilung dieser verbrauchsabhängigen Aufwendungen nach den Verbrauchsanteilen festgelegt werden.[15]

„Können bei Gemeinschaftsanlagen (z.B. Waschmaschine – Anm. des Autors C.B.) die Energiekosten den Benützern zugeordnet werden, so dürfen diese Energiekosten in pauschalierter Form (zum Beispiel durch Münzautomaten) von den Benützern eingehoben werden. Diese Entgelte sind in der Abrechnung als Einnahmen auszuweisen.“[16]

Die Verrechnung der Betriebskosten ist lt. MRG entweder als Pauschalverrechnung oder als Einzelvorschreibung möglich. Im Falle der Pauschalverrechnung wird zu jedem Zinstermin ein über das Kalenderjahr gleich bleibender anteiliger Pauschalbetrag zur Anrechnung gebracht, wobei sich der Pauschalbetrag aus den BK des Vorjahres errechnet.[17] Bei der Einzelvorschreibung hat der Mieter die auf seinen Mietgegenstand anfallenden BK jeweils am 1. eines jeden Kalendermonats an den Vermieter zu leisten.[18] Die Einzelvorschreibung ist eine in der Praxis kaum angewandte Methode.[19]

2.2.2. Betriebs- und Energiekosten im Wohnungseigentumsgesetz

Im Anwendungsbereich des WEG gibt es wie bereits im Pkt. 2.2. erwähnt keine taxative Aufzählung der Betriebskosten. Hier werden die Aufwendungen für die Liegenschaft (inkl. der Beträge für die Rücklage), sofern kein anderer Aufteilungsschlüssel rechtswirksam vereinbart oder festgesetzt wurde, von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode getragen.[20] Sämtliche Wohnungseigentümer können jedoch einen von der gesetzlichen Regelung abweichenden Aufteilungsschlüssel, welcher bezüglich der Rechtswirksamkeit der Schriftform bedarf und frühestens für die ihrem Abschluss nachfolgende Abrechnungsperiode wirksam ist, festlegen.[21]

„Wenn einzelne Aufwendungen vom Verbrauch abhängig sind (z.B. für Heizung und Wasser – Anm. des Autors C.B.) und die Anteile der Wohnungseigentumsobjekte am Gesamtverbrauch mit wirtschaftlich vernünftigem Kostenaufwand durch Messvorrichtungen ermittelt werden können, können die Wohnungseigentümer mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile eine Aufteilung dieser Aufwendungen nach den Verbrauchsanteilen festlegen; dieser Beschluss wird frühestens für die ihm nachfolgende Abrechnungsperiode wirksam.“ [22]

Auf Antrag eines Wohnungseigentümers kann das Gericht bei einer wesentlichen Änderung der Nutzungsmöglichkeit seit einer Vereinbarung nach §32(2) WEG oder bei erheblich unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten den Aufteilungsschlüssel, welcher ab der der Antragstellung nachfolgenden Abrechnungsperiode wirksam ist, nach billigem Ermessen neu festsetzen.[23]

„Können bei Gemeinschaftsanlagen (z.B. Waschmaschine – Anm. des Autors C.B.) die Energiekosten den Benützern zugeordnet werden, so kann die Mehrheit der Wohnungseigentümer festlegen, dass diese Energiekosten in pauschalierter Form (zum Beispiel durch Münzautomaten) von den Benützern eingehoben werden. Diese Entgelte sind in der Abrechnung als Einnahmen auszuweisen.“ [24]

Sind auf der Liegenschaft mehr als 50 WE-Objekte oder gesondert abzurechnende Anlagen (wie z.B. Waschmaschine, Personenaufzug oder gemeinsame Wärmeversorgungsanlage) vorhanden, dann kann das Gericht auf Antrag eines Wohnungseigentümers im Außerstreitverfahren abweichende Abrechnungseinheiten festsetzen, welche ab der der Antragstellung nachfolgenden Abrechnungsperiode wirksam werden.[25]

„Bezüglich der Heiz- und Warmwasserkosten einer gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage gehen die Verteilungsregelungen des HeizKG dem §32 WEG als lex specialis vor.“[26]

2.2.3. Heizkostenabrechnungsgesetz

Die Energiekosten für die Heizung werden entweder direkt mit dem Nutzer abgerechnet (z.B. bei Eigennutzung) oder bei zumindest vier Nutzungsobjekten nach dem HeizKG. Die Aufteilung der verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkosten ist im §5 des HeizKG geregelt. Gemäß §5(1) des HeizKG sind die Energiekosten überwiegend nach den Verbrauchsteilen aufzuteilen, wenn die Verbrauchsanteile durch Verfahren, die dem Stand der Technik entsprechen, ermittelt werden können und der Energieverbrauch, bezogen auf das Gebäude (wirtschaftliche Einheit), überwiegend von den Wärmeabnehmern beeinflussbar ist.[27] Falls die Erfassung (Messung) des Wärmeverbrauchs aus technischen Gründen (insb. aufgrund der wärmetechnischen Ausgestaltung des Gebäudes oder der Gestaltung der gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage und der Heizkörper) zur mindestens näherungsweisen Ermittlung der Verbrauchsanteile nicht möglich ist, hat das Gericht auf Antrag festzusetzen, dass die Energiekosten mit Wirksamkeit für die der Entscheidung folgenden Abrechnungen zur Gänze nach der beheizbaren Nutzfläche aufzuteilen sind.[28] Kann der Wärmeverbrauch im Gebäude (wirtschaftliche Einheit) nicht überwiegend von den Wärmeabnehmern beeinflusst werden, liegt jedenfalls Untauglichkeit im obigen Sinn vor.[29]

2.2.4. Betriebs- und Energiekosten Eigentümer - Eigennutzung

Als Eigentümer und Eigennutzer einer Immobilie (z.B. Einfamilienhaus) sind alle die mit der Nutzung der Immobilie verbundenen Aufwendungen selbst zu tragen.

Dies sind u.a. Kosten für (kein Anspruch auf Vollständigkeit):

- Strom
- Heizung
- Wasser und Abwasser
- Rauchfangkehrer
- Versicherung (Haftpflicht-, Leitungswasserschaden-, Feuerversicherung)
- Reparatur und Instandhaltung
- Grundsteuer
- Müllabfuhr

Die Vorschreibungen der einzelnen Aufwendungen werden von den Anbietern meist individuell (z.B. Rauchfangkehrer halbjährlich, Grundsteuer jährlich, Versicherung monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich) ausgestellt. Für Strom und Heizung (bei Gas- oder Fernwärmeanschluss) wird über das Kalenderjahr verteilt ein gleich bleibender Teilbetrag (Pauschale), welcher sich aus den Verbrauchswerten des Vorjahres errechnet, in Rechnung gestellt. Am Ende des abgelaufenen Kalenderjahres gibt es eine sog. Jahresabrechnung mit einer Aufstellung über die Jahresverbräuche bzw. Jahreskosten und ggf. einer Gutschrift oder einer Forderung.

2.2.5. Wohnungsaufwand

Mit den von Statistik Austria durchgeführten Wohnungserhebungen aus den Jahren 2005, 2006 und 2007 wurden auch die Aufwendungen (Miete, Rückzahlung, BK) für entgeltlich benützte Wohnungen erfasst. Der Wohnungsaufwand setzt sich bei

- den Mietwohnungen aus der monatlichen Miete und den Betriebskosten
- den Eigentumswohnungen aus der monatlichen Rückzahlung/Annuität und den Betriebskosten zusammen.[30]

Die folgende Tabelle zeigt den Vergleich der Jahre 2005 bis 2008 des durchschnittlichen monatlichen Aufwandes (Miete und BK) für Mietwohnungen.

Abb. 1: Aufwand Mietwohnungen Vergleich 2005 bis 2008

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an Statistik Austria (2008), online

Vergleicht man die einzelnen Jahre miteinander, ist ein durchschnittlicher Anstieg für den Wohnungsaufwand von ca. 2,5 % pro Jahr, welcher durch die jährliche Preis-Indexierung erklärbar ist, erkennbar.

Nachfolgende Tabelle gibt die durchschnittlichen monatlichen Betriebskosten sowie den durchschnittlichen monatlichen Aufwand von Mietwohnungen in Gesamt-Österreich des Jahres 2007 wieder.

Abb. 2: Mietwohnungen 2007 mit Betriebskostenangabe

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an Statistik Austria (2007), Wohnen 2007

Die monatlichen Betriebskosten betrugen im Jahr 2007 durchschnittlich EUR 1,68 / m² bei einem Gesamtaufwand von EUR 5,65 / m², der Anteil der Betriebskosten betrug somit ca. 30 % des Gesamtaufwandes. Vergleicht man die einzelnen Bauperioden miteinander, ist ein Anstieg der monatlichen Betriebskosten von der Bauperiode vor 1919 mit EUR 1,63 / m² bis zur Bauperiode 1971 bis 1980 mit einem Höchststand von EUR 1,80 / m² erkennbar. Ab dem Jahr 1981 sinken die monatlichen Betriebskosten wieder auf das Niveau der Bauperiode vor 1919, ab 2001 und später betragen die monatlichen Betriebskosten EUR 1,58 / m². Im Vergleich der Ausstattungskategorie ist anzumerken, dass die Ausstattungskategorie D (kein WC) den höchsten Anteil (40 %) an Betriebskosten zum Gesamtaufwand aufweist.

In der nächsten Tabelle wird der Jahresvergleich des durchschnittlichen monatlichen Aufwandes (Rückzahlung/Annuität und BK) von 2005 bis 2008 für Eigentumswohnungen angezeigt.

Abb. 3: Aufwand Eigentumswohnungen Vergleich 2005 bis 2008

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an Statistik Austria (2008), online

Beim Vergleich der Jahre 2005 und 2006 erkennt man einen Anstieg von EUR 3,73 / m² auf EUR 3,85 / m². Dieser ist durch die jährliche Preis-Indexierung von ca. 2,5 % erklärbar. Im Jahr 2007 ist ein Sinken der monatlichen Belastung bis auf EUR 3,67 / m² im 4. Quartal erkennbar. Verhält sich das 4. Quartal 2008 ähnlich den ersten drei Quartalen, dann wird die monatliche Belastung auf ca. EUR 3,55 / m² sinken.

Die nachfolgende Tabelle zeigt die durchschnittlichen monatlichen Betriebskosten sowie den durchschnittlichen monatlichen Aufwand von Eigentumswohnungen in Gesamt-Österreich des Jahres 2007.

Abb. 4: Eigentumswohnungen 2007 mit Betriebskostenangabe

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an Statistik Austria (2007), Wohnen 2007

Bei den Eigentumswohnungen betrugen die monatlichen Betriebskosten im Jahr 2007 durchschnittlich EUR 1,81 / m² bei einem Gesamtaufwand von EUR 3,82 / m². Der Anteil der Betriebskosten betrug somit ca. 47 % des Gesamtaufwandes pro m². Beim Vergleich der einzelnen Bauperioden kann festgestellt werden, dass in den Jahren 1945 bis 1980 der höchste Stand der monatlichen Betriebskosten von ca. EUR 1,90 / m² erreicht wird. Ab der Bauperiode 1981 ist ein Absinken der monatlichen Betriebskosten bis auf EUR 1,74 / m² in der Bauperiode 2001 und später erkennbar. Im Vergleich der Ausstattungskategorie ergibt sich ein ähnliches Bild wie bei den Mietwohnungen, auch bei den Eigentumswohnungen hat die Ausstattungskategorie D mit 40 % den höchsten Anteil an Betriebskosten im Vergleich zum Gesamtaufwand pro m².

Vergleicht man den durchschnittlichen monatlichen Wohnungsaufwand der Hauptmietwohnungen (EUR 385,00 bzw. EUR 5,65 / m²) mit dem durchschnittlichen monatlichen Wohnungsaufwand für Eigentumswohnungen (EUR 313,00 bzw. EUR 3,82 / m²), so ist eine deutlich geringere Belastung für Eigentumswohnungen erkennbar. Ein möglicher Grund könnte sein, dass z.B. die Eigentumswohnungen größtenteils ausbezahlt sind und in der Gesamtmasse nur die Reparaturzahlungen der Eigentumswohnungen eine Rolle spielen. Aber auch durch den Rückgang des Anbots an geförderten Neubau-Eigentumswohnungen und dem damit verbundenen höheren Einsatz von Eigenmitteln (was wiederum zu niedrigeren laufenden Zahlungen führt) kann ein Grund dafür sein.[31]

In der nun folgenden Tabelle sind die durchschnittlichen monatlichen Betriebskosten der Miet- und Eigentumswohnungen für die Jahre 2005 bis 2008 zusammengefasst.

Abb. 5: Vergleich Betriebskosten Wohnungen 2005 bis 2008

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statistik Austria (2008), online

Im Jahresvergleich kann festgestellt werden, dass die monatlichen Betriebskosten für Miet- und Eigentumswohnungen (ohne Berücksichtigung der Bauperiode und/oder Ausstattungskategorie) im Schnitt ca. EUR 1,70 / m² betragen.

2.2.6. Gasverbrauch der Haushalte

Im Auftrag der Statistik Austria wurde im Jahr 2006 eine Studie über den Gasverbrauch der Haushalte im mehrgeschoßigen, verdichteten Wohnbau durchgeführt. Dabei wurde der tägliche Gasverbrauch von 81 Haushalten über einen Zeitraum von jeweils 14 Tagen im Sommer (August 2005) und im Winter (Jänner 2006) erfasst.[32]

„Die folgenden Tabellen zeigen beispielhaft für die Jahre 2004 bis 2006 den jeweiligen Gesamtverbrauch in kWh sowie die unterschiedliche Aufteilung des Gasverbrauches in Abhängigkeit von Witterung (Heizgradtage), Wohnungsgröße und Anzahl der Haushaltsmitglieder. Dabei ist zu beachten, dass die Jahre 2004 und 2006 einen sehr ähnlichen Witterungsverlauf aufwiesen, während das Jahr 2005 deutlich kälter war.“ [33]

Abb. 6: Gasverbrauch der Haushalte 2004 bei 3322 Heizgradtagen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statistik Austria (2006): 3, Gasverbrauch der Haushalte

Abb. 7: Gasverbrauch der Haushalte 2005 bei 3527 Heizgradtagen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statistik Austria (2006): 3, Gasverbrauch der Haushalte

Abb. 8: Gasverbrauch der Haushalte 2006 bei 3315 Heizgradtagen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statistik Austria (2006): 3, Gasverbrauch der Haushalte

In obigen Tabellen ist ersichtlich, dass der Heizenergieverbrauch – je mehr Heizgradtage (d.h. je kälter es ist) desto höher ist der Energieverbrauch – in Abhängigkeit zu den Heizgradtagen steht. Weiters ist erkennbar, dass der Gasverbrauch für Warmwasser und Kochen pro zusätzliche Person im Haushalt ansteigt. Der Gasverbrauch für Heizen ist in dieser Fallstudie jedoch lediglich von der Wohnungsgröße abhängig, die unterschiedliche Personenanzahl pro Haushalt hat hier keinen Einfluss auf den Verbrauch.

2.3. Energieausweis

Beim Auto- oder Kühlschrankkauf ist es schon seit Jahrzehnten selbstverständlich, dass es z.B. beim Auto einen Typenschein mit den relevanten Verbrauchsdaten gibt und Kühlschränke in Energieklassen (vom Stromverbrauch abhängig) eingeteilt sind. Seit 01. Jänner 2008 gibt es nun auch den sog. „Energieausweis“ für Gebäude, welcher die energietechnisch relevanten Merkmale eines Gebäudes durch Einteilung in Klassen (A = beste Kategorie bis G = schlechteste Kategorie) offenlegt. Für den Endverbraucher ergibt sich dadurch der Vorteil, dass er zu erwartende laufende Betriebskosten, ob beim Hauskauf oder Mieten, in die Kostenkalkulation und Angebotsentscheidung mit einbeziehen kann. Der Energieausweis umfasst mehrere Kennzahlen, mit deren Hilfe auch eine technisch nicht versierte Person Vergleiche zwischen den verschiedenen Angeboten erstellen kann. Eine wesentliche Zielsetzung des neuen Energieausweises liegt im umweltschonenden Bauen (z.B. Passivhaus, Solarenergie) und im Gebäudebetrieb (z.B. Nachtabsenkung der Heizung).[34]

„ Weicht die Betriebsweise vom definierten Standard ab, unterscheidet sich auch der Energieverbrauch vom berechneten Normverbrauch. Wie beim Auto bei zu hoher Fahrgeschwindigkeit und ungleichmäßiger Fahrweise der Treibstoffverbrauch steigt, so nimmt auch der Energieverbrauch im Haus bei höherer Innenraumtemperatur, unsachgemäßer Lüftung und Fehlbedienung der Regelung zu. Der Energieausweis stellt also den Energiebedarf eines Gebäudes bei definierten Bedingungen dar.“ [35]

Die Grundlage für den Energieausweis liegt im Energieausweis-Vorlage-Gesetz vom 03. August 2006, in welchem vorgeschrieben wird, dass beim Verkauf, der Vermietung oder der Verpachtung von Gebäuden und Wohnungen ab dem 01. Jänner 2008 ein Energieausweis auszustellen ist.[36] Seit 01. Jänner 2009 gilt diese Regelung auch für bestehende Bauten, deren Baubewilligung vor dem 01. Jänner 2006 erteilt wurde.[37] Vorgabe dafür ist die EU-Richtlinie 2002/91/EG über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden,[38] welche sehr komplex ist und verschiedene Rechtsbereiche und Normen betrifft.

2.3.1. Richtlinie 2002/91/EG

„Am 16. Dezember 2002 wurde die bis zum 4. Jänner 2006 von den Mitgliedstaaten umzusetzende Richtlinie 2002/91/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (…) erlassen, (…).“ [39] „Ziel dieser Richtlinie ist es, die Verbesserung der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden in der Gemeinschaft unter Berücksichtigung der jeweiligen äußeren klimatischen und lokalen Bedingungen sowie der Anforderungen an das Innenraumklima und der Kostenwirksamkeit zu unterstützen.“ [40]

Die Richtlinie 2002/91/EG verfolgt ein wirtschaftliches Ziel:[41]

- Erhöhung der Energieeffizienz, da 70 % der EU-Energieversorgung vom EU-Ausland abhängig ist, und Klimaschutzziele (Kyoto-Vereinbarungen):[42]
- Verringerung des Treibhauseffektes sowie
- Reduktion der CO2-Emissionen (wobei 94 % durch Energieproduktion und Energieeinsatz verursacht werden).

Der Gebäudebereich ist der größte Energieverbraucher (benötigt 40 % des Gesamtenergieverbrauches) und bietet auch aufgrund steigender Energiepreise das größte Einsparungspotenzial.[43] Durchschnittlich könnten 30 – 50 % der Energie durch die Umsetzung von Maßnahmen wie Fenster- und Heizkesseltausch, Wärmedämmung und Optimierung der haustechnischen Anlagen gespart werden.[44]

Auch der steigende Preis der fossilen Energieträger spielt eine wesentliche Rolle in den energiepolitischen Überlegungen der EU. Der Preis für Rohöl stieg bis Ende Mai 2008 um das Neunfache im Vergleich zum Durchschnittspreis für Rohöl des Jahres 1998 und Heizöl wurde vom Mai 2007 bis Mai 2008 um 50 % teurer. Um der zunehmenden Abhängigkeit der EU von Energieimporten und dem enormen Preisanstieg bei fossilen Energieträgern entgegenwirken zu können, sieht die EU einen zentralen Beitrag in der energetischen Verbesserung des Gebäudebestands.[45]

„Im Rahmen des Kyoto-Vertrags hat sich die EU für die Vertragsperiode 2008 – 2012 auf eine Reduktion der Treibhausgasemissionen um 8 % gegenüber dem Niveau von 1990 verpflichtet, …“ [46] „Nach den Kyoto-Vereinbarungen sollte Österreich seine Emissionen um 13 % gegenüber 1990 senken (von 77,6 Mio Tonnen auf 67 Mio Tonnen CO 2 Äquivalente). Tatsächlich ist der Verbrauch in Österreich aber bis zum Jahr 2000 auf 79,7 Mio Tonnen gestiegen.“ [47] Um die Kyoto-Ziele zu erreichen und den CO2-Ausstoß zu verringern, muss Österreich vor allem im Bereich des Gebäudesektors handeln. Die Umsetzung der Richtlinie 2002/91/EG, ergo des Energieausweises für Gebäude, ist dabei ein wichtiger Schritt.

Die Richtlinie 2002/91/EG gliedert sich in 23 Erwägungsgründe sowie 17 Artikel, welche die eigentliche Richtlinie darstellen. Die Anforderungen der Richtlinie 2002/91/EG an die Mitgliedsstaaten können auf folgende wesentliche Punkte eingeschränkt werden:[48]

- einheitliche Berechnungsmethode bezüglich der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden
- Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz neuer Gebäude und bestehender, sich einer größeren Renovierung unterziehender Gebäude
- Erstellung von Energieausweisen für Gebäude
- regelmäßige Inspektionen von Heizkesseln (wenn der Kessel älter als 15 Jahre ist, muss die gesamte Heizungsanlage geprüft werden) und Klimaanlagen in Gebäuden

Weiters müssen die Mietgliedstaaten bei der Errichtung von neuen Gebäuden mit einer Gesamtnutzfläche von mehr als 1.000 m² gewährleisten, dass vor Baubeginn die technische, ökologische und wirtschaftliche Einsetzbarkeit von dezentralen Energieversorgungssystemen auf der Grundlage von erneuerbaren Energieträgern, Kraft-Wärme-Kopplung, Fern-/Blockheizung oder Fern-/Blockkühlung und/oder Wärmepumpen berücksichtigt wird.[49]

Bei bestehenden Gebäuden mit einer Gesamtnutzfläche von über 1.000 m² müssen die Mitgliedstaaten die erforderlichen Maßnahmen treffen, damit die Gesamtenergieeffizienz von renovierten Gebäuden den Mindestanforderungen angepasst wird.[50]

„Bei der Festlegung der Anforderungen können die Mitgliedstaaten zwischen neuen und bestehenden Gebäuden und unterschiedlichen Gebäudekategorien unterscheiden.“[51] Damit die Anforderungen dem technischen Fortschritt der Bauwirtschaft entsprechen, sind diese regelmäßig (mind. alle 5 Jahre) zu prüfen und ggf. zu aktualisieren.[52]

„Die zivilrechtlichen Teile der Richtlinie 2002/91/EG über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden wurden durch das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG), BGBl. I Nr. 137/2006, in das österreichische Recht umgesetzt.“[53]

Abb. 9: Umsetzung der Richtlinie 2002/91/EG auf österreichisches Recht

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Österreichische Energieagentur (2008), online

„Die Berechnungsgrundlagen zur Erstellung des Energieausweises und die Qualifikation der Personen, die den Energieausweis ausstellen dürfen, werden auf Bundesländerebene in den jeweiligen Bauvorschriften, sowie auf Bundesebene in der Gewerbeordnung 1994 geregelt. Grundlage für die Implementierung des Energieausweises in die jeweiligen Bauvorschriften der Bundesländer ist die OIB-Richtlinie 6 „Energieeinsparung und Wärmeschutz“. Diese Richtlinie legt u.a. Mindeststandards für die Gesamtenergieeffizienz fest, beschreibt Mindestanforderungen für Einzelbauteile und enthält das Muster und den Inhalt des Energieausweises.“ [54]

Da es zu keiner Vereinheitlichung der unterschiedlichen Bauvorschriften in den einzelnen Bundesländern kam, konnten diese von der gemeinsam ausgearbeiteten OIB-Richtlinie 6 abweichen und andere oder zusätzliche Regelungen in ihren Bauvorschriften festlegen. Daher gibt es in den einzelnen Bundesländern unterschiedliche Anforderungen an den Energieausweis.[55]

2.3.2. Energieausweis-Vorlage-Gesetz – EAVG

Gemäß dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz (kurz: EAVG) wird der Verkäufer gegenüber dem Käufer bzw. der Bestandgeber gegenüber dem Bestandnehmer verpflichtet, spätestens zum Zeitpunkt der Abgabe der Vertragserklärung des Käufers oder Bestandnehmers einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und diesen nach Vertragsabschluss zu übergeben.[56] Beim Verkauf oder in Bestandgabe nur eines Nutzungsobjektes (z.B. bei Wohnhausanlage) ist die Verpflichtung des Verkäufers oder Bestandgebers erfüllt, wenn er über die Gesamtenergieeffizienz des betroffenen oder eines vergleichbaren Nutzungsobjektes im selben Gebäude oder über die Gesamtenergieeffizienz des gesamten Gebäudes einen Energieausweis vorlegt und aushändigt.[57] Nach §4 EAVG besteht die Vorlagepflicht nach §3 EAVG nicht, wenn für Gebäude, die zum Verkauf oder für die In-Bestand-Gabe bereit stehen, kein Energieausweis nach den jeweils anwendbaren bundes- oder landesrechtlichen Vorschriften ausgestellt werden muss.[58] Nach der Richtlinie 2002/91/EG kann diese Ausnahme (Nicht-Vorlage eines Energieausweises) bei folgenden Gebäudekategorien festgelegt werden:[59]

- Gebäude und Baudenkmäler, die offiziell geschützt sind, wenn die Einhaltung der Anforderungen das äußere Erscheinungsbild oder die Eigenart des Gebäudes verändert;

- Gebäude, die für Gottesdienst und religiöse Zwecke genutzt werden;
- provisorische Gebäude mit einer max. 2-jährigen Nutzungsdauer, sowie Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude mit niedrigem Energiebedarf sowie landwirtschaftliche Nutzgebäude;
- Wohngebäude mit einer Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten im Jahr;
- frei stehende Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 m².

Wenn kein Energieausweis vorgelegt wird, dann gilt eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart.[60]

Die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden wird bei der Bewertung von Liegenschaften zukünftig eine bedeutende Rolle spielen. Der Gutachter wird im Bedarfsfall auf Basis des Energieausweises einen Marktabschlag bzw. -zuschlag in der Bewertung zu berücksichtigen haben.[61]

2.3.3. OIB-Richtlinie 6 – Energieeinsparung und Wärmeschutz

„Die Richtlinie definiert Anforderungen an die thermisch-energetische Qualität von Gebäuden.“[62] Die Anforderungen sollen zur Harmonisierung der bautechnischen Vorschriften österreichweit einheitlich sein und den Vorgaben der Richtlinie 2002/91/EG über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden entsprechen.[63]

Die Richtlinie beinhaltet vor allem die Anforderungen an den Heizwärme- und Kühlbedarf, an die thermische Qualität der Gebäudehülle, an den Endenergiebedarf, an wärmeübertragende Bauteile, an Teile des energietechnischen Systems und sonstige Anforderungen. Außerdem sind der Energieausweis (inkl. Musterbeispielen im Anhang) sowie Ausnahmen zum Energieausweis und Begriffsbestimmungen Bestandteil dieser Richtlinie.

Die Berechnung des Endenergiebedarfs sowie Empfehlungen von Maßnahmen für bestehende Gebäude und das vereinfachte Verfahren („…ausschließlich für bestehende Gebäude anzuwenden, wobei Vereinfachungen bei der Erfassung der Gebäudegeometrie, der Bauphysik und der Haustechnik vorgenommen werden können.“[64] ) haben gemäß OIB-Leitfaden „Leitfaden Energietechnisches Verhalten von Gebäuden“ zu erfolgen.

Der Energieausweis besteht aus einer ersten Seite mit einer Effizienzskala, einer zweiten Seite mit detaillierten Ergebnisdaten sowie einem Anhang, der den Vorgaben der Regeln der Technik entsprechen muss und nur von qualifizierten und befugten Personen ausgestellt werden darf.[65]

Die Klassifizierung (bzw. Klasseneinteilung) des Energieausweises ist in der OIB-Richtlinie 6 geregelt und wie folgt festgelegt:[66]

- Klasse A++: HWBBGF,Ref ≤ 10 kWh/m²a
- Klasse A+: HWBBGF,Ref ≤ 15 kWh/m²a
- Klasse A: HWBBGF,Ref ≤ 25 kWh/m²a
- Klasse B: HWBBGF,Ref ≤ 50 kWh/m²a
- Klasse C: HWBBGF,Ref ≤ 100 kWh/m²a
- Klasse D: HWBBGF,Ref ≤ 150 kWh/m²a
- Klasse E: HWBBGF,Ref ≤ 200 kWh/m²a
- Klasse F: HWBBGF,Ref ≤ 250 kWh/m²a
- Klasse G: HWBBGF,Ref > 250 kWh/m²a

Der Inhalt des Energieausweises hängt von der Gebäudekategorie ab und wird in drei Kategorien gegliedert:[67]

- Inhalt des Energieausweises für Wohngebäude
- Inhalt des Energieausweises für Nicht-Wohngebäude der Gebäudekategorien 1 bis 11
- Inhalt des Energieausweises für sonstige konditionierte Gebäude (Gebäudekategorie 12)

„Die Zuordnung zur Kategorie Wohngebäude erfolgt anhand der überwiegenden Nutzung, sofern andere Nutzungen im Ganzen entweder nicht mehr als 50 m² konditionierte Netto-Grundfläche aufweisen oder einen Anteil von 10 % der konditionierten Brutto-Grundfläche nicht überschreiten.“ [68] Wird dieser Anteil überschritten, so muss eine Teilung des Gebäudes und eine Zuordnung der einzelnen Gebäudeteile zur Kategorie Wohngebäude sowie zur jeweiligen Gebäudekategorie der Nicht-Wohngebäude inkl. einer Neuüberprüfung der Anforderung durchgeführt werden.[69]

In dieser Arbeit wird nur auf den Energieausweis für Wohngebäude näher eingegangen, dieser muss zumindest folgende Informationen enthalten:[70]

- Heizwärmebedarf des Gebäudes und der Vergleich mit Referenzwerten;
- Heiztechnik-Energiebedarf des Gebäudes
- Endenergiebedarf des Gebäudes;
- Empfehlung von Maßnahmen, ausgenommen bei Neubau, deren Implementierung den Endenergiebedarf des Gebäudes reduziert, und die technisch und wirtschaftlich zweckmäßig sind.

Nachfolgend wird die erste Seite des Energieausweises für Wohngebäude nach der OIB-Richtlinie 6 abgebildet.

[...]


[1] vgl. Kranewitter (2007): 15

[2] Kranewitter (2007): 2

[3] vgl. LBG: §6(1)

[4] vgl. Kranewitter (2007): 16f.

[5] Kleiber/Simon (2007): 1811

[6] vgl. Kranewitter (2007): 17

[7] vgl. Kleiber/Simon (2007): 1371

[8] vgl. Kranewitter (2007): 16

[9] Kleiber/Simon (2007): 1138f.

[10] vgl. Kothbauer/Malloth/Rücklinger (2006): 22

[11] vgl. Hopfgartner (2003): 321

[12] Kothbauer/Malloth/Rücklinger (2006): 85

[13] vgl. Mietrechtsgesetz: §21(1)

[14] vgl. Mietrechtsgesetz: §17(1)

[15] vgl. Mietrechtsgesetz: §17(1a)

[16] Mietrechtsgesetz: §24(2a)

[17] vgl. Kothbauer/Malloth/Rücklinger (2006): 91

[18] vgl. Mietrechtsgesetz: §21(4)

[19] vgl. Kothbauer/Malloth/Rücklinger (2006): 94

[20] vgl. Kothbauer/Malloth/Rücklinger (2006): 252

[21] vgl. Wohnungseigentumsgesetz 2002: §32(2)

[22] Wohnungseigentumsgesetz 2002: §32(3)

[23] vgl. Wohnungseigentumsgesetz 2002: §32(5)

[24] Wohnungseigentumsgesetz 2002: §32(4)

[25] vgl. Kothbauer/Malloth/Rücklinger (2006): 257

[26] Kothbauer/Malloth/Rücklinger (2006): 252

[27] vgl. Heizkostenabrechnungsgesetz: §5(1)

[28] vgl. Heizkostenabrechnungsgesetz: §5(2)

[29] vgl. Heizkostenabrechnungsgesetz: §5(3)

[30] vgl. Statistik Austria (2007): 24, Wohnen 2007

[31] vgl. Statistik Austria (2007): 30, Wohnen 2007

[32] vgl. Statistik Austria (2006): 2, Gasverbrauch der Haushalte

[33] Statistik Austria (2006): 2, Gasverbrauch der Haushalte

[34] vgl. o.V. (2008), online

[35] Deutsch (2008), online

[36] vgl. EAVG: §1

[37] vgl. EAVG: §7(2)

[38] vgl. EAVG: §9

[39] Popp (2006): 31, Zeitschrift

[40] Richtlinie 2002/91/EG: L1/67, Artikel 1

[41] vgl. Malloth (2006): 125, Zeitung

[42] vgl. Malloth (2006): 125, Zeitung

[43] vgl. Malloth (2006): 125, Zeitung

[44] vgl. Hüttler/Popp (2008): 1089

[45] vgl. Hüttler/Popp (2008): 1089f.

[46] Hüttler/Popp (2008): 1090

[47] Malloth (2006): 126, Zeitung

[48] vgl. Richtlinie 2002/91/EG: L1/67, Artikel 1

[49] vgl. Richtlinie 2002/91/EG: L1/68, Artikel 5

[50] vgl. Richtlinie 2002/91/EG: L1/68, Artikel 6

[51] Richtlinie 2002/91/EG: L1/67, Artikel 4(1)

[52] vgl. Richtlinie 2002/91/EG: L1/67, Artikel 4(1)

[53] Popp (2006): 31, Zeitschrift

[54] Deutsch (2008), online

[55] vgl. Deutsch (2008), online

[56] vgl. EAVG: §3(1)

[57] vgl. EAVG: §3(2)

[58] vgl. EAVG: §4

[59] vgl. Richtlinie 2002/91/EG: L1/68, Artikel 4(3)

[60] vgl. EAVG: §5

[61] vgl. Funk/Koessler/Stocker (2007): 318

[62] OIB-Richtlinie 6 – Erläuterungen: 1

[63] vgl. OIB-Richtlinie 6 – Erläuterungen: 1

[64] vgl. OIB-Leitfaden: 7

[65] vgl. OIB-Richtlinie 6: 8

[66] vgl. OIB-Richtlinie 6: 8f

[67] vgl. OIB-Richtlinie 6: 9

[68] OIB-Richtlinie 6: 2

[69] vgl. OIB-Richtlinie 6: 2

[70] vgl. OIB-Richtlinie 6: 9

Details

Seiten
124
Erscheinungsform
Originalausgabe
Jahr
2009
ISBN (eBook)
9783836633307
Dateigröße
1.6 MB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v227071
Institution / Hochschule
Fachhochschule Wien – Immobilienwirtschaft
Note
1,0
Schlagworte
energieausweis immobilienbewertung energiekosten betriebskosten eu-gebäuderichtlinie

Autor

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Titel: Welche Auswirkungen hat der Energieausweis auf die Immobilienbewertung?