Netzwerk Berlin

II Inhaltsverzeichnis

I Abstract

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

III Einleitung

IV Der Entwurf und sein Umfeld
1 Der Ort -südliches Berlin Friedrichshain
2 Der Entwurf -Netzwerk Berlin
V Betriebskostenanalyse von sozialen u. karitativen Einrichtungen
1 Erhebung zu Betriebskosten sozialer Einrichtungen
2 Darstellung von Betriebskosten ähnlicher Gebäudetypologien
3 Anzunehmende Betriebskosten nach Auswertung über Verbrauchskennwerte

VI Ansätze zur Minderung von Betriebskosten
1 Allgemeine Abgaben
2 Täglicher Betrieb
3 Energie
Standortanalyse
Entwurf und Baukonstruktion
Gebäudetechnische Anforderungen der fünf unterschiedlich genutzten Pavillons
Energiekennwertdarstellung der verschiedenen Einrichtungen
Möglichkeiten des kostenoptimierten Energieeinsatzes
Energiebezugs- und Erzeugungsmöglichkeiten für das Netzwerk Berlin
Organisatorisches
4 Betreibermodelle für das Netzwerk Berlin im Bereich Energie
Eigene Bewirtschaftung
Contracting
facility management
public private partnership

VII Ein angepasstes Energiekonzept für das Netzwerk Berlin

VIII Literaturverzeichnis

IX Anhang
Anhang 1 Erklärung über das selbstständige Verfassen:
Anhang 2 Auszug aus den Antwortmails bezüglich der eigenen Erhebung zu Betriebskosten sozialer Einrichtungen
Anhang 3 Potenzialdarstellung der Energieeinsparung
Generelle Energiebereitstellung
Struktur des Endenergieverbrauchs in Deutschland
Darstellung des Energieverbrauchs von Gebäuden über den Lebenszyklus
Anhang 4 Energiepreisentwicklung der letzten Jahre
Anhang 5 Kostenaufstellungen der OSCAR-Studie
Anhang 6 Darstellung der bereits bestehenden Fernwärmeleitung

I Abstract

In dieser Arbeit wird aufgezeigt, wie sich die Betriebskosten des Sozialzentrums Netzwerk Berlin durch Reduzierung der Energieausgaben günstig gestalten lassen.

Hierzu wird anhand von zu erwartenden Betriebskosten und vergleichenden Energieverbrauchskennwerten ein (energie-)kostenarmes und sinnvolles Versorgungsprogramm entwickelt.

Nach dem Versuch einer eigenen Erhebung zu Energie- und Betriebskosten sozialer Institutionen, folgt eine Aufstellung hierüber anhand der Betriebskosten und Verbrauchskennwerte vergleichbarer Gebäudetypologien. Hierdurch können die zu erwartenden Betriebskosten des Netzwerk Berlin formuliert und eine Basis für die Auswahl geeigneter Technologien für Raumwärme, Stromversorgung und Warmwasserbereitung gelegt werden.

Da eine Minimierung der Betriebskosten nicht allein auf den Energiesektor zu beschränken ist, wird kurz erläutert, welche Ansätze sich bei allgemeinen Abgaben und im täglichen Betrieb kostensparend auswirken können. Hier dient als Grundlage eine über Verwaltungsbauten angefertigte Analyse und deren Betriebskosten. Es wird deutlich, dass durch das ehrenamtliche Potenzial sozialer Institutionen viele, teils kostenintensive Positionen niedrig gehalten werden können und somit dem Bereitstellen von Energie (-dienstleistungen) eine erhöhte Aufmerksamkeit zukommen muss.

Dem wird Rechnung getragen, indem nach Standortanalyse, Beschreibung der Baukonstruktion und der Darstellung von gebäudetechnischen Anforderungen bzw. zu erwartenden Verbräuche, die Vor- und Nachteile möglicher Technologien und Kombinationen der Energiebereitstellung erörtert werden. Nach voriger Auswahl werden zunächst rein praktische und der Bauaufgabe untergeordnete Fakten zu möglichen Bezugswegen sowie Technologien beschrieben und eingeordnet. Hierbei sind Wartung, Kostentransparenz, Handhabung und Abhängigkeit von Anbietern die wichtigsten Punkte.

Unter Beachtung auch nicht wirtschaftlicher Faktoren und verschiedener Betreibermodelle, wird letztlich die Variante Blockheizkraftwerk für die Eigen- und eine Photovoltaikanlage in Kombination mit Fernwärme für die Fremdversorgung herausgestellt. Hier ist die Kombination von finanzierbaren Investitions- und geringen Betriebskosten die jeweils günstigste und sinnvollste. Zudem kann erwartet werden, dass eine Transparenz der Kosten geschaffen wird. Nur hierdurch kann den Nutzern ein Bild über die Ausgaben verschafft und somit ein Bewusstsein vermittelt werden. Denn auch der Aspekt Nutzerverhalten und –mitwirken ist ein wichtiger Baustein kostenreduzierten Energieeinsatzes.

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Umgebungskarte des Grundstücks Netzwerk Berlin, http://maps.google.de/maps, ohne Maßstab

Abbildung 2: Süd-Panoramaansicht des brachliegenden Entwurfsgrundstücks, Gelände des ehemaligen Reichsbahnausbesserungswerkes Franz Stenzer, eigene Darstellung

Abbildung 3: Perspektive Netzwerk Berlin, eigene Darstellung

Abbildung 4: Lageplan mit der Verteilung der einzelnen Institutionen des Netzwerk Berlin, eigene Darstellung, ohne Maßstab

Abbildung 5: Vergleichende Darstellung der Aufteilung öffentlicher Abgaben im Bereich der Verwaltungsgebäude

Abbildung 6: Bauliche bzw. entwerferische Voraussetzungen der sechs Nutzungseinheiten, eigene Darstellung ohne Maßstab

Abbildung 7: Vorläufige Überlegung über die Anforderungen der sechs unterschiedlich genutzten Gebäude, eigene Darstellung ohne Maßstab

Abbildung 8: Heizenergieverbrauchskennwerte nach VDI-3807-2 für ähnliche Gebäudegattungen

Abbildung 9: Stromverbrauchskennwerte nach VDI-3807-2 für ähnliche Gebäudegattungen

Abbildung 10: Wasserverbrauchskennwerte nach VDI-3807-2 für ähnliche Gebäudegattungen

Abbildung 11: Zusammenstellung marktüblicher Contracting-Modelle (aus Ahlers 2000, S. 9)

Abbildung 12: Die Zusammensetzung von Contracting-Gebühren (aus Ahlers 2000, S. 22)

Abbildung 13: Puzzleteile innerhalb der Planung und des Betriebs einer Immobilie, aus Bemmann, U. / Schädlich, S. (2002), S. 55

Abbildung 14: Vorteile des PPP (aus Bundesarchitektenkammer (2005), S. 35)

Abbildung 15: Vergleich der zu investierenden Kosten der sechs unterschiedlichen Kombinationen

Abbildung 16: Vergleich des Betriebskostenanstiegs der sechs Varianten über ein Jahr

Abbildung 17: Aufstellung der einzelnen Kosten über einen Zeitraum von 15 Jahren gesehen

Abbildung 18: Kostenverteilung der sechs Bezugsvarianten über ein Jahr gesehen (Investitionskostenanteil 1/15)

Abbildung 19: Gegenüberstellung der monatlich zu erwartenden Ausgaben der unterschiedlichen Energiebezugsmöglichkeiten ohne Investitionskosten

Abbildung 20: Aufstellung der Investitions- und jährlichen Betriebskosten

Abbildung 21: Vergleich der jährlichen Betriebskosten mit den anteiligen Investitionskosten (Anteil 1/15)

Abbildung 22: Aufteilung der Gesamtbetriebskosten mit Energieversorgung über ein BHKW. Vergleich Tabelle 5

Abbildung 23: Aufteilung der Gesamtbetriebskosten mit Energieversorgung über Fernwärme und eine PV-Anlage. Vergleich Tabelle 5

Abbildung 24: Diagramm zur Energieversorgung des Netzwerk Berlin in Eigenregie

Abbildung 25: Diagramm zur Energieversorgung des Netzwerk Berlin im Fremdbetrieb (ppp, Fm oder contracting)

Abbildung 26: Beispiel eines Energieflussdiagramms (aus Duscha/Hertle 1999, S. 23)

Abbildung 27: Struktur des Endenergieverbrauchs in Deutschland 2004 nach Anwendung und Sektoren (aus Kohler, Kraus, Hausladen [], 2006, S. 13)

Abbildung 28: Gegenüberstellung Lebenszykluskosten konventioneller und energetisch optimierter Gebäude (aus Schwarz, Detail 47. Jhrg. 2007, Nr. 6, S. 602)

Abbildung 29: Kosten, kumulierte Kosten und die Beeinflussbarkeit dieser Kostengruppen bei Planung, Bau und Nutzung (aus Bundesarchitektenkammer (2005), S. 118)

Abbildung 30: Der Lebenszyklus von Gebäuden (aus Bundesarchitektenkammer (2005), S. 119)

Abbildung 31: Preisindizes für Energie 2000 bis 2006 (aus Bayer, Burghardt, Hirner, []Energie in Deutschland, Pressebroschüre des Statistischen Bundesamts, Wiesbaden 2006, S. 25)

Abbildung 32: Nebenkosten von Verwaltungsgebäuden als Beispiel aus OSCAR (Office Service Charge Analysis Report) 2006 Büronebenkostenanalyse, Jones Lang LaSalle GmbH

Abbildung 33: Durchschnittliche Nebenkosten von Verwaltungsgebäuden aus OSCAR (Office Service Charge Analysis Report) 2006 Büronebenkostenanalyse, Jones Lang LaSalle GmbH

Abbildung 34: Durchschnittswerte aller Nebenkosten nach Gebäudequalität

Abbildung 35: Fernwärmenetz Bereich Warschauer- und Revalerstraße, Quelle Vattenfall Europe Berlin AG & Co. KG

Abbildung 36: Fernwärmeanschluss am das bestehende Grundstück Ecke Warschauerstraße, eigene Fotographie

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Durchschnittliche Nebenkosten pro m² NF von Verwaltungsgebäuden in Berlin nach OSCAR 2006

Tabelle 2: Aufstellung von Heizenergieverbrauchskennwerten und anzunehmenden Heizenergiekosten der unterschiedlichen Nutzungen im Netzwerk Berlin .

Tabelle 3: Aufstellung von Stromverbrauchskennwerten und anzunehmenden Stromkosten der unterschiedlichen Nutzungen im Netzwerk Berlin

Tabelle 4: Aufstellung von Wasserverbrauchskennwerten und anzunehmenden Wasserkosten der unterschiedlichen Nutzungen im Netzwerk Berlin

Tabelle 5: Anzunehmende Nebenkosten des Netzwerk Berlin nach eigenen Berechnungen

Tabelle 6: Kostenübersicht der verschiedenen Wärmebezugs- und Erzeugungsmöglichkeiten

Tabelle 7: Kostenübersicht der verschiedenen Strombezugsmöglichkeiten

Tabelle 8: Kosten und Vergütung des BHKW bereinigt, nachdem Investitionen und Anschlusskosten der Heizwärme untergeordnet wurden.

Tabelle 9: Vergleich der Kosten der unterschiedlichen Energiekombinationen

Tabelle 10: Entscheidungsmatrix zu den unterschiedlichen Betriebs- und Betreibermodellen

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

III Einleitung

Bedürftigenorganisationen und Vereine für freiwilliges soziales Engagement erfahren vielerorts großes Interesse und Anerkennung. Eine angemessene finanzielle Unterstützung oder gar Förderung von öffentlicher Seite bleibt jedoch viel zu häufig mit Verweis auf Haushaltslöcher und Kassenknappheit aus.

Gern werden spartanisch, mit einigen Eimern Farbe „sanierte“ Räumlichkeiten in leer stehenden Gebäuden zu günstigen oder gar keinen Mietkosten angeboten. Die meist äußerst hohen Betriebs-, Instandhaltungs- und vor allem Energiekosten bleiben dann aber an den Organisationen selbst hängen. Eine Last, die wohl schon so manches Engagement zunichte gemacht bzw. Mittel und Spenden auf falsche Wege geführt haben dürfte.

Hierbei drängen sich durch die aktuellen Diskussionen um Rohstoffknappheit, Klimawandel und Umdenken bei der Energiebereitstellung besonders Gedanken zu Konzepten mit niedrigem Energie- und Betriebskosten auf. Keine Frage, dass schon bald die Energiekosten einen immer größer werdenden Anteil an den gesamten Betriebskosten von Gebäuden unabhängig von ihrer Nutzung haben werden.

Bei dem Entwurf zum Neubau für solche Art von Organisationen, wie im konkreten Fall des Sozial- und Freiwilligenzentrums Netzwerk Berlin, bietet sich daher die Chance, neben reduzierten Realisierungskosten besonders das Thema geringer Betriebskosten in den Blick zu nehmen. Die Betriebskosten zu reduzieren bedeutet Freistellung vermehrter Mittel zur Förderung des sozialen Engagements.

Neben der kostengünstigen Realisierung durch einfache Konstruktion in Stahlbauweise, vorfertigbaren Elementen sowie einer leichten vorgehangenen Hülle mit einer Fassade aus recycelten Off-Set-Druckplatten, könnten auch die innen liegenden aussteifenden Erschließungskerne kostengünstig durch Nutzung von wiederverwerteten Plattenbauelementen aus dem Raum Berlin-Marzahn errichtet werden.

Möglichkeiten zur Senkung der Energie- und damit Betriebskosten werden in der vorliegenden Arbeit anhand des Sozial- und Freiwilligenzentrums Netzwerk Berlin aufgezeigt und verglichen.

IV Der Entwurf und sein Umfeld

1 Der Ort -südliches Berlin Friedrichshain

Zwischen den beiden Stadtteilen Kreuzberg und Friedrichshain, in deren Nähe einst die Trennung zwischen Ost und West verlief, wird Berlin zur Zeit noch von weiträumigen brachliegenden und bereits anfänglich erschlossenen Grundstücksflächen geprägt. Noch sind allerorten die verschiedenen geschichtlichen Einflüsse aus Krieg, industrieller Vornutzung, extremen urbanem Wandel und der Ost-Westtrennung sicht- und erlebbar.

Friedrichshain - einer der am dichtesten besiedelten Bezirke Berlins - befindet sich aufgrund der zentrumsnahen Lage mit gutem Erschließungspotential im fortschreitenden Wandel zum Szenekiez.

Das Sozial- und Freiwilligenzentrum Netzwerk Berlin befindet sich auf einem der bereits beschriebenen industriellen Brachflächen an der Hauptversorgungsachse des Bezirks im Friedrichshainer Süden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Umgebungskarte des Grundstücks Netzwerk Berlin, http://maps.google.de/maps, ohne Maßstab

Das Gelände ist ein typisches innerstädtisches Gründerzeitquartier, welches um die Jahrhundertwende am damaligen Stadtrand entstanden ist und das ehemalige Reichsbahnausbesserungswerke "Franz Stenzer" umfasst. Das zehn Hektar große Areal mit heterogenem baulichem Bestand war seit seiner Erbauung 1867 das größte und älteste deutsche Reichsbahn-Ausbesserungswerk. Nach Stilllegung 1995 verkam das Areal zur Brache, bis 1999 mit der Zwischennutzung von zum Teil denkmalgeschützten Häusern an der Revaler Straße durch den soziokulturellen Verein RAW-Tempel e.V. wieder Leben einzog und ein heute bedeutender Standort alternativer Kultur der Friedrichshainer "Szene" entstehen konnte. Das für das Netzwerk vorgesehene Baufeld spannt sich am attraktiven westlichen, unmittelbar an die Warschauer Strasse grenzenden Teil des Geländes zwischen dem von RAW-Tempel genutzten Grundstückstreifen parallel der Revaler Strasse und dem S-Bahnhof auf.

Das Umfeld ist geprägt von Block- und Blockrandbebauung mit der typischen „Berliner Traufe“ von 22m Höhe.

2 Der Entwurf -Netzwerk Berlin

Obwohl tausende von Berlinern jeden Tag über die Warschauer Brücke wandern, ist das Gebiet unmittelbar neben dem nördlichen Brückenkopf zurzeit eine „Terra Incognita“. Kein Wunder, denn die Fläche liegt nicht nur wesentlich tiefer als die Warschauer Straße, sondern ist von dieser auch durch einen mit Büschen und Sträuchern zugewachsenen Wellblechzaun getrennt. Eine hohe Mauer schottet es von der Revaler Straße ab. Dahinter liegt das RAW, das ehemalige Reichsbahnausbesserungswerk „Franz Stenzer“, ein Areal mit 140-jähriger Geschichte industrieller Nutzung, das nun neu gestaltet werden soll.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Süd-Panoramaansicht des brachliegenden Entwurfsgrundstücks, Gelände des ehemaligen Reichsbahnausbesserungswerkes Franz Stenzer, eigene Darstellung

Eine bunt gemischte Szene mit Publikum aus allen Bevölkerungsschichten bewegt sich täglich entlang des „Revaler Vierecks“ südlich des Friedrichshainer Kiezes um die Überquerung der innerstädtischen Bahn - die Warschauer Brücke - zu erreichen. Von hier aus verteilt sie sich entweder südlich nach Kreuzberg, oder nimmt die S-Bahn in Richtung Stadtmitte. Ein Potenzial, dessen Aufmerksamkeit unbedingt für das Sozial- und Bedürftigenzentrum gewonnen werden sollte.

Hierzu ist ein Campus mit fünf Pavillons entstanden. Zum zentralen Platz in der Mitte öffnen sich die Gebäude und schaffen ein kommunikatives Zentrum.

Um dies zu ermöglichen, wird ein direkter Zugang zum Grundstück an der Kante der Warschauerstraße geschaffen und eine ebenerdige Erschließung des Grundstücks ermöglicht. Der ehemals 6,80m hohe Straßenversatz wird angeschlossen und in das Grundstück durch einen Sockel verlängert. Von hier aus gelangt man über einen weiteren Sockel - über Treppen verbunden - langsam auf das Nullniveau im hinteren Teil des Grundstücks.

Die zwei entstehenden, großzügigen Podeste nehmen einen großzügigen Freiraum auf, welcher als kommunikatives Forum dient und möglichst viele Menschen zusammen bringt. Entscheidend hierbei ist, dass eine Mischung zwischen Bedürftigen und potenziellen Helfern zwanglos und rein visuell ermöglicht wird: Ein erster Kontakt, der viele Passanten zum Nachdenken und erhofften Engagement verleiten soll. Nicht unwichtig ist, dass der entstehende Weg über die Sockel eine Verbindung zwischen den viel frequentierten Punkte an den Grenzen des Grundstücks bildet und somit die Passanten durch das Zentrum des Netzwerks leitet. Eine geplante Bebauung auf dem östlichen Geländeteil des ehemaligen Reichsbahnausbesserungswerkes Franz Stenzer, zu der es auch schon verschiedene Entwürfe seitens großer Architekturbüros gibt, wird diese Frequenz deutlich erhöhen und zudem eine Abkürzung über das Grundstück hin zur Warschauerstraße darstellen.

Die unterschiedlichen Funktionsbereiche des Netzwerks entstehen in einzelnen Pavillons, welche sich durch Fläche und Höhe an den bereits bestehenden Gebäuden des RAW-Tempel e.V. orientieren. Hierdurch entsteht der angesprochene Campus. Das Erscheinungsbild der fünf Kuben, deren Materialität und schlichte Form stehen allerdings im Kontrast zur vorhandenen Bebauung und wecken gerade durch die extremen Farbaspekte, welche der Umgebung entnommen sind, die Aufmerksamkeit der Vorüberziehenden.

Die großzügigen, dem Fassadenraster der Metallfassade angepassten Öffnungen orientieren sich allesamt zum Mittelpunkt des Campuses. Eine indirekte und unaufdringliche Information wird somit ermöglicht. Ein Durchschreiten oder Aufstoßen einer Türschwelle ist hierfür erstmal nicht erforderlich. Zudem wird der Platz somit indirekt durch die Aktivitäten hinter den Glasfassaden belebt.

Die Pavillons sind im Einzelnen sehr einfach und reduziert aufgebaut. Geringe finanzielle Möglichkeiten der potenziellen Betreiber sollen hierdurch Berücksichtigung finden (Vergleiche Kapitel 4.3 Entwurf und Baukonstruktion).

Um das Netzwerk herum entstehen teilweise bespielte Flächen, die unterschiedlich genutzt werden können. Eine Tartanfläche vor der Multifunktionshalle kann für Sportangebote genauso genutzt werden wie für Trödelmärkte. Geschützte Grünflächen im hinteren Grundstücksbereich laden zum Verweilen und Aufenthalt ein und kleinere Sandbereiche können wiederum für Sport und Spiel genutzt werden.

Eine weitere versiegelte Fläche an der Ecke Warschauer- und Revalerstraße, welche leicht geschützt etwa 1,50m unter Straßenniveau liegt, kann ebenfalls gut für öffentliche Veranstaltungen wie Märkte oder Feste genutzt werden. Großzügige Sitztreppen können hier bei Bedarf als Tribünen- und Aufenthaltsfläche dienen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Perspektive Netzwerk Berlin, eigene Darstellung

V Betriebskostenanalyse von sozialen u. karitativen Einrichtungen

1 Erhebung zu Betriebskosten sozialer Einrichtungen

Mein Ziel war es zunächst, dem Netzwerk Berlin ähnliche Institutionen und Vereine bezüglich ihrer Betriebs- und Energiekosten zu untersuchen, diese Werte in Bezug auf die Bruttogeschoss- oder Nutzfläche vergleichend darzustellen und deren Energiebereitstellung und Maßnahmen bzw. Potenziale zur Betriebskostensenkung aufzuzeigen.

Da es zurzeit keine solche Erhebung speziell für diesen Gebäudetypus gibt, lag das erste Ziel dieser Arbeit, in der Erstellung einer kleinen, aber dennoch aussagekräftigen Studie. Hierzu sind verschiedenste Organisationen aus dem sozialen Sektor per E-Mail angeschrieben, telefonisch kontaktiert oder persönlich besucht worden. Insgesamt sind, nach einer Recherche ca. 60 Kontakte^[1] hergestellt und befragt worden. Auf die Anfrage, entsprechende Daten zu diesem Thema zur Verfügung zu stellen, haben jedoch nur erstaunlich wenige Institutionen geantwortet bzw. konnten nur äußerst selten auswertbare Angaben gemacht werden^[2]. Vielerorts war die Überraschung, dass solche Zahlen in irgendeiner Weise überhaupt von Bedeutung sein könnten, sehr groß. Auflistungen diesbezüglich scheinen ebenso wenig zu existieren, wie Haushaltspläne mit vorgesehenen Betriebs- und Energieabgaben oder einfache Rechungen der Anbieter. Eine Kostentransparenz, die es Nutzern und Betreibern bzw. dem Betreuungspersonal ermöglicht, Energie einzusparen, und dadurch im weiteren Sinne zu ermöglicht, dass bereitgestellte finanzielle Mittel ihrem eigentlichen Ziel zukommen, scheint also nicht oder nur in geringer Form gegeben zu sein.

Leider bleibt somit einziges Ergebnis dieser Studie, dass trotz enormer Debatten in der Öffentlichkeit und zunehmend stark steigender Energiepreise noch nicht genug Interesse in diesem Sektor geweckt werden konnte, Ausgaben für Strom, Wärme und Wasser zu hinterfragen bzw. über Einsparmaßnahmen nachzudenken. Zwar wurde vielerorts ein Beklagen über diese Kosten angedeutet, doch auch immer zugleich mit Verweis auf Stiftungen, Pauschalabgaben oder angeblicher Machtlosigkeit abgetan. Andere Aspekte dominieren den Alltag.

2 Darstellung von Betriebskosten ähnlicher Gebäudetypologien

Um einordnen zu können, inwieweit die Energiekosten zu den gesamten Betriebskosten beitragen, sollte ursprünglich die voran beschriebene Studie hinzugezogen werden. Da diese aus genannten Gründen nicht zu einem auswert- und verwendbaren Ergebnis geführt hat, werden vergleichend Zahlen aus dem Bereich des Verwaltungsbaus hinzugezogen. Hier sind genügend Daten erfasst, um aussagekräftige Schlüsse ziehen zu können. Zwar sind sicherlich nicht alle Daten eins zu eins zwischen den ungleichen Gebäude- und Nutzertypen übertragbar, doch dürften die Relationen in etwa mit einem Sozialzentrum übereinstimmen.

Tabelle 1: Durchschnittliche Nebenkosten pro m² NF von Verwaltungsgebäuden in Berlin nach OSCAR 2006, rot umrandet der Bezugsbereich, vgl. Anhang, Abbildung 35 Durchschnittliche Nebenkosten von Verwaltungsgebäuden aus OSCAR (Office Service Charge Analysis Report) 2006, Büronebenkostenanalyse, Jones Lang LaSalle GmbH

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Eine Studie aus dem Jahr 2006 besagt hierzu, dass ca. 18% der anfallenden Nebenkosten für öffentliche Abgaben wie Grundsteuer, Müllentsorgung und Straßenreinigung entrichtet werden müssen. Die öffentlichen Abgaben liegen sicherlich in einem ähnlichen Rahmen wie bei einem Sozialzentrum. Weitere 5% entfallen auf Versicherungskosten, die jedoch deutlich niedriger sein dürften. Hier besteht aber wenig Handlungsspielraum, so dass eine genauere Betrachtung zur Senkung von Betriebskosten müßig ist und zudem nicht Inhalt dieser Arbeit sein soll.

Wesentlich interessanter sind die Zahlen der Positionen Wartung, Reinigung, Bewachung, Verwaltung und Hausmeister, da hierfür etwa 50% der Nebenkosten bzw. 1,55€/m²BGF/Monat entfallen. Diese Bereiche könnten je nach technischer Ausstattung komplett wegfallen bzw. in ihren Kosten extrem verringert werden. Grundlage hierfür ist das freiwillige Engagement im Netzwerk Berlin und die Chance, geringfügig beschäftigte Arbeitskräfte mit solchen Aufgaben zu betrauen. Weitere wesentliche Potenziale können bei den Positionen Strom, Heizung sowie Wasser ausgemacht werden. Diese machen zusammengefasst einen Anteil von über 27% bzw. 0,84€/m²BGF/Monat^[3] aus. Bezogen auf soziale Institutionen dürften sich diese Werte zwar leicht verändern^[4], doch lassen sich über den Vergleich mit Energiekennwerten nach VDI-Richtlinie 3807 Tendenzen erkennen, wie sich der Verbrauch und die damit verbundenen Kosten in etwa darstellen könnten.

Da sich diese Kosten stark durch gute Planung und Nutzerinteresse bzw. -verhalten beeinflussen lassen, werden diese Elemente genauer untersucht. Hierzu folgt ein Vergleich über die dem Netzwerk Berlin ähnlichen Verbrauchskennwerte nach VDI-Richtlinie 3807 und anzunehmenden Verbrauchskosten in Berlin nach OSCAR.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Lageplan mit der Verteilung der einzelnen Institutionen des Netzwerk Berlin, eigene Darstellung, ohne Maßstab

Tabelle 2: Aufstellung von Heizenergieverbrauchskennwerten und anzunehmenden Heizenergiekosten der unterschiedlichen Nutzungen im Netzwerk Berlin (vgl. OSCAR und VDI-Richtlinie 3807). Die Heizenergiekosten setzen sich wie folgt zusammen: Nebenkosten [€/m²/Monat] nach OSCAR dividiert durch monatliche Heizenergiekennwerte [kWh/m²/Monat] nach VDI-Richtlinie 3807 mal Faktor 1,4, da sich Oscar auf die Nutzfläche (NF) bezieht, die VDI-Richtlinie 3807 jedoch auf die Bruttogeschossfläche.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 3: Aufstellung von Stromverbrauchskennwerten und anzunehmenden Stromkosten der unterschiedlichen Nutzungen im Netzwerk Berlin (vgl. OSCAR und VDI-Richtlinie 3807) . Die Stromkosten setzen sich wie folgt zusammen: Nebenkosten [€/m²/Monat] nach OSCAR dividiert durch monatliche Stromkennwerte [kWh/m²/Monat] nach VDI-Richtlinie 3807 mal Faktor 1,4, da sich Oscar auf die Nutzfläche (NF) bezieht, die VDI-Richtlinie 3807 jedoch auf die Bruttogeschossfläche.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 4: Aufstellung von Wasserverbrauchskennwerten und anzunehmenden Wasserkosten der unterschiedlichen Nutzungen im Netzwerk Berlin (vgl. OSCAR und VDI-Richtlinie 3807) . Die Wasserkosten setzen sich wie folgt zusammen: Nebenkosten [€/m²/Monat] nach OSCAR dividiert durch monatliche Wasserkennwerte [kWh/m²/Monat] nach VDI-Richtlinie 3807 mal Faktor 1,4, da sich Oscar auf die Nutzfläche (NF) bezieht, die VDI-Richtlinie 3807 jedoch auf die Bruttogeschossfläche.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Hierbei wird ersichtlich, dass vor allem die Heizenergie- und Stromkosten eine erhebliche Belastung für das Netzwerk Berlin darstellen könnten. Werte von ca. 5.500€ und 4400€ sowie zusätzlich 2.500€ für den Wasserverbrauch stellen immerhin ein Kostenvolumen von rund 145.000€ pro Jahr dar. Zwar sind die oben zu Grunde gelegten Werte nicht bis ins Letzte genau^[5], doch zeigen sie sehr wohl auf, dass Einiges an Fördermitteln nötig ist, um eine solch große karitative Einrichtung betreiben zu können^[6]. Und diese Kosten stehen den engagierten Projekten der Betreiber definitiv nicht mehr zu Verfügung.

3 Anzunehmende Betriebskosten nach Auswertung über Verbrauchskennwerte

Um ersichtlich zu machen, welche Rolle nun die oben dargestellten Energiekosten spielen und wie sich deren Anteil in Bezug zu anderen, zu erwartenden Kosten darstellt, werden diese tabellarisch aufgeführt. Da nicht näher bekannt ist, inwieweit sich die übrigen Nebenkosten, wie z.B. Grundsteuer und Versicherung eindämmen lassen bzw. tatsächlich darstellen und eine Untersuchung hierzu den Rahmen der Arbeit übertreffen würde, werden zwei Varianten beschaut.

In der für das Sozialzentrum optimalen Version wird angenommen, dass auf Grund des karitativen Gedankens, Abgaben an Stadt und Kommune sehr stark reduziert bzw. ganz erlassen werden^[7]. Der Beitrag für Versicherungen wird ebenfalls stark reduziert aufgeführt. Auch hier ist der Wert reine Schätzung, wobei sich dieser, durch einen mit der Nutzung einhergehenden verringerten Gebäude- und Sachwert, im Vergleich zum Verwaltungsbau ohnehin deutlich niedriger ergeben sollte. Die Faktoren Wartung, Reinigung, Bewachung, Verwaltung und Hausmeister werden in dieser Version gleich null bzw. erheblich gesenkt angenommen. Dies ergibt sich aus der Annahme, dass diese Positionen durch Freiwilligendienste, ABM-Stellen oder kostenlos agierende Fremdunternehmen abgedeckt werden können.

In der zweiten Variante wird kein Entgegenkommen der Stadt sowie nur eine leicht gesenkte Versicherungsabgabe angesetzt. Zudem sind sämtliche Kostenfaktoren, außer der wohl nicht notwendigen Bewachung, mit dem Faktor 0,5 aus den Nebenkosten des Bürobaus abgeleitet.

Exemplarisch werden also für beide Aufstellung lediglich geschätzte Werte angenommen, um deutlich zu machen, in welcher anteilsmäßigen Größenordnung sich die Kosten für die Energieversorgung bewegen dürften.

Tabelle 5: Anzunehmende Nebenkosten des Netzwerk Berlin nach eigenen Berechnungen^[8]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Es wird nun deutlich, dass der Anteil der angenommenen Energiekosten weit über 50%, wenn sich andere Kosten weiter reduzieren lassen, sogar über 70% der Betriebskosten insgesamt ausmachten. Auch wenn einige Daten zur Ermittlung der Nebenkosten nur vergleichend eingesetzt wurden, ist tendenziell festzustellen, dass es sich gerade im Bereich Energie lohnt, Ausgaben zu senken und darauf zu achten, inwieweit sich durch verschiedene Maßnahmen Energie sparen lässt.

VI Ansätze zur Minderung von Betriebskosten

Grundsätzliches Ziel sozialer Institutionen ist es, Bedürftigen und sozial schwächer gestellten Mitmenschen zu helfen und ihnen neue Perspektiven zu ermöglichen. Das hierzu vorhandene Kapital ist meist sehr gering und häufig nicht ausreichend, um alle Ziele und Bedürfnisse zu decken. Damit dieses Kapital jedoch nicht nur für Infrastruktur verwendet wird, sollten, neben niedrigen Bauwerkskosten, auch möglichst geringe Neben- bzw. Betriebskosten angestrebt werden.

Dieses Kostenpaket teilt sich im Fall des Netzwerk Berlin in drei große Bereiche: Die allgemeinen Abgaben wie Müllentsorgung und Straßenreinigung sowie Grundsteuer, die Kosten des täglichen Betriebs wie Wartung, Verwaltung und Hausmeisterdienste etc. sowie den Bereich der Energieabgaben. Folgend soll nun dargestellt werden, welche Einsparpotenziale sich ergeben können und sollten, um möglichst viel Kapital, welches meist aus Stiftungen und Spenden bereitgestellt wird, auch dem eigentlichen Zweck zukommen lassen zu können.

1 Allgemeine Abgaben

Der Hauptbestandteil der allgemeinen Abgaben, die Grundsteuer, könnte in erster Linie durch Beteiligung einer öffentlichen Gesellschaft gesenkt bzw. ganz erlassen werden. Ohne eine solche Beteiligung muss auch jede sozialtätige Organisation die Grundsteuerlast voll übernehmen^[9]. Ausnahmen sind dabei nur in nicht näher beschriebenen Fällen vorgesehen. Somit ist hier leider kein Einsparpotenzial vorhanden. Einzig die im Vergleich zu Verwaltungsbauten geringen Bauwerkskosten und der für die Grundsteuer maßgebliche Sachwert werden diese drücken können. Das repräsentative Grundstück kann hiezu nicht beitragen. Die besonders erwünschte Öffentlichkeit und der gut gelegene Bauplatz könnten also zur Hürde werden.

Die 25% für Straßenreinigung und Müllentsorgung sind sicherlich in ihrer Dimension verhandel- und reduzierbar. Auch wenn durch die verschiedenen Nutzungen (Suppenküche, Werkstatt) mitunter viel Müll anfallen dürfte, ist hier Handlungsspielraum gegeben.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Vergleichende Darstellung der Aufteilung öffentlicher Abgaben im Bereich der Verwaltungsgebäude

2 Täglicher Betrieb

Anfallende Kosten des täglichen Betriebs könnten zwischen 5-10 bzw. 20% der Nebenkosten ausmachen. Auch hier kann einiges Potenzial zur Ausgabensenkung ausgemacht werden.

Selbst ohne genaue Zahlen und Erhebungen zu diesem Bereich ist leicht erkennbar, dass hier durch den Einsatz freiwilliger Helfer und Beschäftigte im Bereich von Arbeitsbeschaffungsmaßnahmen viele Ausgabenpositionen abgedeckt werden können. Gerade die Gebäudereinigung - bei den Verwaltungsgebäuden ein recht gewichtiger Faktor - ist durch dieses Personal ebenso zu bewerkstelligen, wie im Bedarfsfall der Bereich Bewachung. Das Ressort Hausmeister kann im Netzwerk Berlin durch zweierlei Möglichkeiten gelöst werden. Hier bietet sich zum einen ebenfalls an, freiwillig Engagierte zu beschäftigen, andererseits kann dies auch durch das handwerklich geschulte Personal der Werkstätten übernommen werden. Ähnliches ist sinnvoll bei den Tätigkeiten der Verwaltung. Hier übernehmen das Spenden- aber vor allem auch das Freiwilligenzentrum ohnehin schon verwalterische und organisatorische Aufgaben. Die generelle Verwaltung sollte somit hier angegliedert werden und wiederum durch ehrenamtliches Engagement abgedeckt sein. Einzig der Bereich Wartung ist nur schwerlich pauschal durch Ehrenämter zu besetzen. Hier bedarf es je nach technischen Anlagenaufwand und -umfang geschulten Personals. Der Bedarf wird stark von Art und Weise der haustechnischen Anlagen abhängen. Wird lediglich Netzstrom und Fernwärme genutzt, könnte hier der Bedarf recht klein gehalten werden, da keine größeren technischen Anlagen von Nöten sind und zudem sämtliche Anschluss- und Leitungsüberprüfungen den jeweiligen Anbietern zufallen würden. Übliche Wartungsarbeiten die in großen Abständen zu erfolgen haben, könnten ohnehin nicht abgedeckt werden und kleinere Komponenten wie Maschinenwartung der Werkstatt, Heizungsentlüftung etc. fallen dann wieder dem Hausmeisterservice zu.

Erstmal klingt dies alles recht einfach zu organisieren. Letztlich kann aber nur die Praxis zeigen, ob dies möglich ist. Hierbei sollte „Die Tafeln“^[10] jedoch Grund zu Optimismus verleihen. Auch hier basiert ein ganzes Konzept, welches mittlerweile deutschlandweit um sich greift, auf freiwilligem Engagement. Und dabei geht es nicht nur um das Austeilen von Nahrungsmitteln. Sämtliche Fahrzeuge, die Küchen und die Kühlhäuser werden von ehrenamtlich engagierten Mitstreitern genutzt, geputzt, gewartet und bei Bedarf repariert^[11].

3 Energie

Die Energieversorgung bildet, wie schon erwähnt und dargestellt, einen großen Bereich innerhalb der Betriebskosten. Da hier durch Engagement der Nutzer und Förderer nur ein kleiner Teil der Energiekosten beeinflusst werden kann, ist eine genaue Planung wichtig. Hierbei spielen gleich mehrere, teils voneinander abhängige, Faktoren eine entscheidende Rolle. Gute Planung mit entsprechender Analyse von Standort, Bauwerk und zukünftigen Anforderungen sind Grundlage um verschiedene Konzepte und Möglichkeiten der Energiebereitstellung auszuwählen. Dabei ist wichtig, schon in der Planungsphase einen Dialog zwischen allen am Bau Beteiligten^[12] zu schaffen. Hierdurch wird ein bloßes Reagieren auf Anforderungen verhindert.

Standortanalyse

Bezugnehmend auf die im folgenden Verlauf der Arbeit dargestellten Möglichkeiten der kostengünstigen Energieversorgung ist vorab die Realisierung der unterschiedlichen Konzepte zu untersuchen. Hierzu sind jeweils gewisse Standortfaktoren ausschlaggebend, welche kurz erläutert werden.

Geographische Lage und damit verbundene Faktoren:

- Geographisch gesehen liegt Berlin Friedrichshain im norddeutschen Tiefland, woraus sich die nationale Klimazone C - sommerheiß ergibt. Die Jahresmitteltemperatur beträgt 8,8 °C (niedrigste Jahresmitteltemperatur 1,1 °C, höchste 17,2 °C)^[13].
- Die mittleren solaren Globaleinstrahlungen betragen in Berlin auf horizontale Flächen ca. 961-980 kWh/m²a. Bei optimaler Neigung und Ausrichtung können sich diese auf ca. 1200 kWh/m²a erhöhen^[14].
- Die durchschnittliche monatliche Niederschlagssumme beträgt in Berlin 48,80 mm^[15], also 48,80 l/m²/Monat.

Städtebauliche Potenziale:

- Auf Grund der innerstädtischen und zentralen Lage des Baugrundstücks sind sämtliche Energieversorgungsmöglichkeiten vorhanden. Sowohl das städtische Gasnetz als auch eine Fernwärmeleitung^[16] verlaufen in unmittelbarer Nähe zum Grundstück, was ebenso für Wasser und Stromleitungen zutrifft.
- Kühlwasser für eventuelle Bauteilkühlungen kann nicht aus der Spree, dem nächsten Fluss entnommen werden, da hierzu keine Genehmigungsgrundlage besteht^[17]. Zudem ist die Entfernung des Grundstücks bis zur Spree mit ca. 800m Luftlinie recht weit.
- Eine (Regen-)Wasseraufbereitungsanlage ist auf Grund der innerstädtischen Lage nicht möglich. Das Niederschlagswasserentgelt beträgt 1,637 €/m²/a^[18]. Allerdings ist eine teilweise oder komplette Befreiung vom Niederschlagswasserentgelt durch eine Regenwassernutzung oder Bodenversickerung möglich.

[...]

^[1] siehe hierzu Anhang 1, Liste der kontaktierten Vereine, Institutionen und Organisationen

^[2] siehe hierzu Anhang 1, Auszug aus den Antwortmails bezüglich der eigenen Erhebung zu Betriebskosten sozialer Einrichtungen

^[3] Die Aufstellung nach Gesamtkosten folgt in Tabelle 2-4

^[4] In die Auswertung der Bürogebäude sind Gebäude aller Qualitätskategorien eingeflossen, was bedeutet, dass auch Nutzer miteinbezogen wurden, die sehr hohe Anforderungen und somit auch Verbräuche haben. Siehe hierzu im Anhang die Darstellung der Durchschnittswerte aller Nebenkosten nach Gebäudequalität (bezogen auf den Verwaltungsbau).

^[5] Die Verbrauchskennwerte der VDI-Richtlinie 3807 beziehen sich auf Bestandsgebäude, also wohl auch auf energetisch schwache Bauwerke früherer Jahrgänge und zudem auf ganz Deutschland, wobei sich die Kosten auf Angaben der OSCAR-Studie speziell in Berlin beziehen. Außerdem sind die angegebenen Kosten auf Umrechnungen und nicht auf Angaben der Berliner Energiedienstleister zurückzuführen.

^[6] Zum Vergleich: Im Jahr 2006 erhielten die Tafelgruppierungen in Berlin durchschnittlich 18.500€ öffentliche Zuwendungen

^[7] Ein Erlass der Grundsteuer ist laut IHK Berlin auch für karitative Einrichtungen nicht vorgesehen. Sofern sie allein, d.h. nicht zusammen mit einem öffentlichem Träger, Eigentümer sind. In einzelnen Fällen soll diese Festlegung aber bereits durchbrochen worden sein. Entscheidend hierbei ist vor allem der Nutzen für die Allgemeinheit.

^[8] Eine Witterungsbereinigung ist für die anzunehmenden Nebenkosten des Netzwerk Berlin durch die Werte nach VDI-Richtlinie 3807 gegeben. „ Zur Herstellung einer Vergleichbarkeit der Heizenergieverbräuche unterschiedlicher Jahre und unterschiedlicher räumlicher Lagen der Gebäude wurden die Heizenergieverbräuche nach VDI 3807 Blatt 1 (Gründruck 2005) bereinigt. Die Wärmeverbräuche wurden über die G20/15 des jeweiligen Standorts auf das langjährige Mittel der G20/15 von Würzburg (3883) bezogen.“ Aus Zeine, C / Sajonz, M. / Dufhues, H. […] (2000). Verbrauchskennwerte 2005 Ausschnitt Inhalt und Methode. Münster: ages GmbH

^[9] lt. IHK Berlin

^[10] „ Jeder gibt, was er kann “. Nach diesem Leitspruch engagieren sich örtliche Bäckereien und Wochenmärkte, Supermarktketten, Kfz-Mechaniker, Grafiker, Automobilhersteller, Beratungsunternehmen... Viele Helfer spenden ihre Freizeit für die Idee. Ein paar Stunden am Tag, in der Woche, im Monat – so wie es die persönlichen Möglichkeiten zulassen. Rund 32.000 Menschen engagieren sich als ehrenamtliche Tafel-Helfer mit ihrer Zeit“. (siehe http://www.tafel.de/)

^[11] Hierzu konnten im Laufe der letzten Jahre viele Sponsoren gefunden werden. Jedoch stellen diese meist nur die Werkstätten oder das Material zu Verfügung. Die Arbeitsstunden selbst werden meist nach Feierabend erledigt (siehe http://www.tafel.de/).

^[12] Hiermit sind sowohl Bauherr, Planer wie Architekten und Ingenieure aller Gewerke als auch Bauträger und Finanzgeber gemeint. Schon im Vorentwurf sollte zumindest ansatzweise geklärt werden, in welche Richtung es gehen soll.

^[13] CASAnova (Version 3.2), Lernprogramm zum Heizwärme- und Kühlbedarf, Universität Siegen, Prof. Dipl.-Ing. F.D. Heidt

^[14] Deutscher Wetterdienst, Karte zur Globalstrahlung in der Bundesrepublik Deutschland, Mittlere Jahressummen 1981-2000

^[15] http://www.m-forkel.de/klima/uebergang.html

^[16] Siehe hierzu Anhang 5, Fernwärmeübersicht der Fa. Vattenfall

^[17] Siehe hierzu Berliner Wassergesetz (BWG), in der Fassung vom 17. Juni 2005, Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin 61. Jahrgang Nr. 24 8. Juli 2005

^[18] Veröffentlicht im Amtsblatt für Berlin, Nr. 62 vom 22. 12. 2006