Ganzheitliches Modell für die Bewertung von Golfanlagen unter Berücksichtigung immobilienspezifischer Aspekte
©2008
Diplomarbeit
135 Seiten
Zusammenfassung
Inhaltsangabe:Einleitung:
Der Zustrom bzw. die Mitgliederzahl an Golfsportlern in Österreich wird in den nächsten Jahren stetig zunehmen, prozentuell betrachtet üben in Österreich mehr Menschen den Golfsport aus als zum Beispiel in Deutschland, jedoch bewegt sich der Prozentsatz bei lediglich 1,25 % der Bevölkerung Österreichs. Aus den zunehmenden Mitgliedszahlen der letzten Jahre kann eine Steigerung auch für die Zukunft abgeleitet werden. Die Steigerung der Mitgliederzahl im Vergleichszeitraum von 2006 bis 2007 betrug 4,6 %.
In Deutschland betrug die Steigerung der Mitgliederzahl im selben Zeitraum 4,1 %.Dies bedeutet, dass in den weiteren Jahren genügend Potential für das Schaffen von neuen Golfanlagen vorhanden sein wird, und somit wird ebenso das Feld der Wertermittlung auf diesem Sektor der Spezialimmobilien an Bedeutung gewinnen. Zudem werden internationale Bewertungsmethoden auch in Österreich bei der Bewertung von Golfanlagen weiter Fuß fassen, um beispielsweise auch ausländischen Investoren einen Einblick, über den deutschsprachigen Raum der Wertermittlung aus dem speziellen Bereich Golfanlage zu verschaffen.
In Mittel- und Südeuropa ist ein kurzfristiger Bedarf von rund 5.000 neu zu errichtenden Golfanlagen gegeben.3 Dies impliziert auch ein Ansteigen der Bewertungstätigkeit bei diesen speziellen Immobilientypen. Ein Bewertungsanlass kann beispielsweise die Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Pacht sein.
Problemstellung:
Relevanz der Thematik ist dahin gegeben, da es am Sektor der Bewertung der Spezialimmobilie Golfanlage kaum Publikationen gibt. Naturgemäß bedingt dadurch, dass die Häufigkeit des Auftretens dieser Spezialimmobilien im Vergleich zu den gewöhnlichen Immobilienarten (Wohnen, Gewerbe, etc.) eher gering ist.
Bei der Wertermittlung ist das Problem zu berücksichtigen, dass bei der Bewertung der Spezialimmobilie Golfanlage relativ wenige Bewertungsbeispiele aufgezeigt bzw. publiziert werden. Die Wahl der Bewertungsmethode ist immer abhängig von der Konstellation im konkreten Fall.
In weiterer Folge sollte die ganzheitliche Betrachtung der Immobiliebewertung im Vordergrund stehen. Unter Ganzheitlichkeit wird nicht nur die eigentliche Verkehrswertermittlung verstanden, sondern auch die Anwendung des zusätzlichen Instrumentes des Immobilienratings. Das Rating ist ein standardisiertes Verfahren, welches eine nachhaltig qualitative Betrachtung der Immobilie in einem relevanten Markt darstellt.4 Dies legt das Einbeziehen […]
Der Zustrom bzw. die Mitgliederzahl an Golfsportlern in Österreich wird in den nächsten Jahren stetig zunehmen, prozentuell betrachtet üben in Österreich mehr Menschen den Golfsport aus als zum Beispiel in Deutschland, jedoch bewegt sich der Prozentsatz bei lediglich 1,25 % der Bevölkerung Österreichs. Aus den zunehmenden Mitgliedszahlen der letzten Jahre kann eine Steigerung auch für die Zukunft abgeleitet werden. Die Steigerung der Mitgliederzahl im Vergleichszeitraum von 2006 bis 2007 betrug 4,6 %.
In Deutschland betrug die Steigerung der Mitgliederzahl im selben Zeitraum 4,1 %.Dies bedeutet, dass in den weiteren Jahren genügend Potential für das Schaffen von neuen Golfanlagen vorhanden sein wird, und somit wird ebenso das Feld der Wertermittlung auf diesem Sektor der Spezialimmobilien an Bedeutung gewinnen. Zudem werden internationale Bewertungsmethoden auch in Österreich bei der Bewertung von Golfanlagen weiter Fuß fassen, um beispielsweise auch ausländischen Investoren einen Einblick, über den deutschsprachigen Raum der Wertermittlung aus dem speziellen Bereich Golfanlage zu verschaffen.
In Mittel- und Südeuropa ist ein kurzfristiger Bedarf von rund 5.000 neu zu errichtenden Golfanlagen gegeben.3 Dies impliziert auch ein Ansteigen der Bewertungstätigkeit bei diesen speziellen Immobilientypen. Ein Bewertungsanlass kann beispielsweise die Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Pacht sein.
Problemstellung:
Relevanz der Thematik ist dahin gegeben, da es am Sektor der Bewertung der Spezialimmobilie Golfanlage kaum Publikationen gibt. Naturgemäß bedingt dadurch, dass die Häufigkeit des Auftretens dieser Spezialimmobilien im Vergleich zu den gewöhnlichen Immobilienarten (Wohnen, Gewerbe, etc.) eher gering ist.
Bei der Wertermittlung ist das Problem zu berücksichtigen, dass bei der Bewertung der Spezialimmobilie Golfanlage relativ wenige Bewertungsbeispiele aufgezeigt bzw. publiziert werden. Die Wahl der Bewertungsmethode ist immer abhängig von der Konstellation im konkreten Fall.
In weiterer Folge sollte die ganzheitliche Betrachtung der Immobiliebewertung im Vordergrund stehen. Unter Ganzheitlichkeit wird nicht nur die eigentliche Verkehrswertermittlung verstanden, sondern auch die Anwendung des zusätzlichen Instrumentes des Immobilienratings. Das Rating ist ein standardisiertes Verfahren, welches eine nachhaltig qualitative Betrachtung der Immobilie in einem relevanten Markt darstellt.4 Dies legt das Einbeziehen […]
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
Gerard Mayer
Ganzheitliches Modell für die Bewertung von Golfanlagen unter Berücksichtigung
immobilienspezifischer Aspekte
ISBN: 978-3-8366-2276-9
Herstellung: Diplomica® Verlag GmbH, Hamburg, 2009
Zugl. Fachhochschulverein Inntal, Kufstein / Tirol, Österreich, Diplomarbeit, 2008
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http://www.diplomica.de, Hamburg 2009
Kurzfassung der Diplomarbeit (Deutsch)
II
K
URZFASSUNG DER
D
IPLOMARBEIT
(D
EUTSCH
)
Das Ziel dieser Diplomarbeit ist es, die dünne Publikationsdichte des Bewertungswesens in
Bezug auf eine ganzheitliche Wertermittlungssystematik von Golfanlagen zu erweitern.
Ganzheitlich bedeutet in dieser Arbeit die Anwendung einer ausgewählten und begründeten
Bewertungsmethode, inklusive einer entsprechenden qualitativen Beurteilung der Liegenschaft
in Form eines Immobilienratings. Dies wurde anhand der Betrachtung einer existierenden
Golfanlage untersucht. Konkret wurde eine Bewertung einer Golfliegenschaft durchgeführt.
Aufgrund der Gegebenheiten bzw. Vorraussetzungen (Golfclub als Pächter des Grund und
Bodens, gleichmäßig erzielte Jahresüberschüsse, etc.) wurde die Profit Method für diese
Immobilie als Bewertungsverfahren gewählt. Hierzu ist anzumerken, dass der Jahresüberschuss,
der entsprechend kapitalisiert wird, sich mitunter in starker Abhängigkeit von der Mitgliedszahl
und den Mitgliedsgebühren sowie den über die komplette Golfsaison hin gespielten Runden
(,,Greenfees") befindet. Das Resultat aus der Kapitalisierung des Nettobetriebsergebnisses ist der
Kapitalwert der Golfanlage. Dieser ist im konkreten Beispiel relativ gering mit rund 1,1 Mio.
Euro, dies jedoch aufgrund der Tatsache, dass der Grund und Boden sich nicht im Eigentum der
Golfanlage befindet. Dadurch wird der vermeintlich niedrige Kapitalwert wieder relativiert.
Des Weiteren wurde der nicht monetäre Aspekt in Form einer qualitativen Beurteilung der
Golfanlage eingebunden, um eine ganzheitliche Betrachtung der Golfimmobilie garantieren zu
können. Dafür war es notwendig, ein geeignetes Ratingverfahren speziell für Golfanlagen zu
entwickeln. Dies geschah mit Hilfe eines entsprechenden Immobilienratings, dass in vier
Hauptkriterien (Markt, Standort, Objekt Gebäude und Objekt Golfanlage) und 49 Teilkriterien
gegliedert wurde. Die Teilkriterien erfuhren eine unterschiedliche Gewichtung, nach einem
siebenteiligen Notensystem (,,Exzellent" bis ,,Sehr schlecht"). Die Grundlage hierfür bildete ein
Fragebogen. Die Befragung wurde an Golfsportlern bzw. Golfbegeisterten durchgeführt. Anhand
der Beurteilung wird die Anlage mit anderen Golfanlagen vergleichbar und erhält zugleich ein
Qualitätssiegel, welches Aufschluss über den qualitativen Zustand der Immobilie gibt.
Im Laufe der Arbeit kristallisierten sich folgende Aspekte als wichtig für die Bewertung von
Golfanlagen heraus: Transparenz und Nachhaltigkeit ist die oberste Prämisse, um ein
ganzheitliches Bewertungssystem zu fördern.
Abstract of the diploma thesis (english)
III
A
BSTRACT OF THE DIPLOMA THESIS
(
ENGLISH
)
The aim of this thesis is to enlarge the thin publication density of valuation methods concerning
integrated determination systems of golf courses. In this thesis integrated means to use a well
selected and reasonable assessment method, including an appropriate qualitative estimation of a
property with the assistance of real estate rating. This was examined by an examination of an
existing golf course. With reference to this specific case, an estimation of the golf course
property has been carried out. Due to the existing facts, such as the golf club is the leaseholder of
the property and the achievement of constant yearly net operating profits, etc., the profit method
was chosen as the assessment process for this property. The net operating profit, which has to be
capitalized adequately, strongly depends on the number of members, the membership fees as
well as on the green fees for the entire golf season. The result of the capitalization of the net
operating profit is the capital value of the estimated golf course. The capitalized value of
approximately 1.1 million euros of this specific example is relatively low. However, due to the
fact that the land is not owned by the golf club, the supposed low net present value is put in a
new perspective.
Furthermore the non-monetary side, in form of a qualitative evaluation of the golf course, was
investigated in order to guarantee an integrated inspectation of the golf property. Therefore it
was necessary to develop a suitable qualitative rating system for golf courses. This was possible
with an appropriate property rating system, which consists of four main criteria: market,
location, object building and object golf course. These main criteria had to be broken down into
49 sub criteria, which have been rated with a scale of seven grades from "excellent" to "very
bad". On the basis of this evaluation, the asset will be comparable to other golf courses. At the
same time it could obtain a seal of quality, which gives information about the current qualitative
condition of the property.
Throughout this thesis the following aspects emerged to be important for the estimation of golf
courses: Transparency and sustainability are extremely important to enhance an integrated
assessment system.
Inhaltsverzeichnis
IV
I
NHALTSVERZEICHNIS
Kurzfassung der Diplomarbeit (Deutsch) ...II
Abstract of the diploma thesis (english)... III
Inhaltsverzeichnis...IV
Abbildungsverzeichnis ...VII
Tabellenverzeichnis... VIII
Abkürzungsverzeichnis ...IX
1
Einleitung ... 1
1.1
Problemstellung... 1
1.2
Forschungsfrage ... 2
1.3
Ziel der Arbeit ... 3
1.4
Methodik ... 4
2
Golfanlage ... 6
2.1
Arten von Immobilien ... 6
2.1.1
Spezialimmobilien... 7
2.1.2
Freizeitimmobilien Golfanlage ... 8
2.1.3
Bewertung von Spezialimmobilien ... 8
2.2
Grundlagen Golfanlagen ... 9
2.2.1
Gestaltung von Golfplätzen... 10
2.2.2
Betreiberkonzepte... 12
2.2.3
Entwicklung des Golfsports ... 13
2.2.4
Der Golfmarkt - Vergleich Tennis und Golf... 14
2.2.5
Potentiale für den Golfsport Zuwachsraten in Österreich... 16
2.3
Wertrelevante Aspekte bei Golfanlagen ... 17
2.3.1
Standortbezogene Faktoren - Makrolage ... 17
2.3.2
Objektbezogene Faktoren - Mikrolage... 18
2.3.3
Eigentums- und Besitzverhältnisse ... 19
2.3.4
Vertragsbezogene Faktoren... 19
3
Immobilienbewertung ... 21
3.1
Grundlagen Bewertung ... 21
3.1.1
Nationale Bewertungsstandards ... 21
Inhaltsverzeichnis
V
3.1.2
Internationale Bewertungsstandards ... 22
3.1.3
Wertbegriff Verkehrswert vs. Preis... 24
3.1.3.1 Preis...25
3.1.3.2 Verkehrswert ...25
3.1.3.3 Marktwert ...26
3.1.4
Bewertungsanlass ... 26
3.2
Nationale Wertermittlungsmethoden ... 27
3.2.1
Vergleichswertverfahren ... 27
3.2.2
Sachwertverfahren... 29
3.2.3
Ertragswertverfahren... 31
3.3
Internationale Wertermittlungsmethoden... 33
3.3.1
Direct Value Comparision Method ... 33
3.3.2
Replacement Cost Method ... 34
3.3.3
Investment Method... 35
3.3.4
Residual Method ... 36
3.3.5
Discounted Cash Flow Method... 37
3.3.6
Profit Method ... 38
3.4
Gegenüberstellung der Verfahren ... 39
4
Rating ... 41
4.1
Grundlagen Immobilienrating... 41
4.1.1
Definition ... 41
4.1.2
Inhaltliche Abgrenzung Rating und Bewertung... 42
4.1.3
Ratingsystem ... 43
4.2
Auswirkungen auf die Bewertung von Golfanlagen ... 44
5
Facilitäre Aspekte bei der Bewertung von Golfanlagen ... 45
5.1
Definition ... 45
5.2
FM-Anwendung bei Golfanlagen... 46
5.3
Einsparpotential bei Golfanlagen ... 47
5.4
Auswirkungen auf die Wertermittlung einer Golfanlage... 48
6
Praxisbeispiel - Bewertung einer Golfanlage... 49
6.1
Auswahl der Bewertungsmethodik ... 49
6.2
Bewertungsparameter - Profit Method... 50
VI
6.2.1
Betriebsleistung, Betriebsaufwand und Bruttobetriebsgewinn (GOP) ... 52
6.2.2
Unternehmeranteil und Eigenkapitalverzinsung ... 53
6.2.3
Nettobetriebsgewinn (NOP)... 53
6.2.4
Vervielfältiger und Kapitalwert ... 54
6.2.5
All Risk Yield... 55
6.2.6
Zusammenfassung Profitmethode... 58
6.3
Ratingverfahren... 59
6.3.1
Grundlage für die Auswahlkriterien... 59
6.3.2
Auswahl der Skalierung ... 61
6.3.3
Kriterien ... 62
6.3.3.1 Markt ...63
6.3.3.2 Standort ...66
6.3.3.3 Objekt Gebäude...69
6.3.3.4 Objekt Golfanlage ...72
7
Bewertung und Rating des Praxisbeispieles... 76
7.1
Ausgangslage ... 76
7.2
Verkehrswertermittlung des Fallbeispieles Golfanlage ... 78
7.3
Rating der Golfanlage ... 79
7.3.1
Auswertung Kriterium Markt... 80
7.3.2
Auswertung Kriterium Standort ... 82
7.3.3
Auswertung Kriterium Objekt Gebäude ... 84
7.3.4
Auswertung Kriterium Objekt Golfanlage... 86
7.3.5
Auswertung Hauptkriterien... 87
8
Zusammenfassung... 89
8.1
Betrachtung der Ergebnisse... 89
8.2
Ausblick ... 91
Literaturverzeichnis... 93
Anhang ... 96
Abbildungsverzeichnis
VII
A
BBILDUNGSVERZEICHNIS
Abbildung 1: Immobilienarten ...6
Abbildung 2: Entwicklung der Anzahl der Golfanlagen...14
Abbildung 3: Entwicklung der Golfspieler und Tennisspieler im Vergleich seit 1994...15
Abbildung 4: Einordnung der internationalen Verbände ...24
Abbildung 5: Gegenüberstellung der Bewertungsverfahren...39
Abbildung 6: Lebenszyklus...46
Abbildung 7: Ablaufschema der Profit Method...51
Abbildung 8: Stufe 1 der Profit Method...52
Abbildung 9: Stufe 2 der Profit Method...52
Abbildung 10: Stufe 3 der Profit Method...53
Abbildung 11: Stufe 4 der Profit Method...54
Abbildung 12: Stufe 5 der Profit Method...54
Abbildung 13: Formel Vervielfältiger...55
Abbildung 14: Unterschiede ARY und Kapitalisierungszinssatz ...56
Abbildung 15: Bewertungsablauf der Profit Methode ...58
Abbildung 16: Gewichtung der Hauptkriterien...60
Abbildung 17: Bedarf eines Immobilienratings für Golfanlagen...61
Abbildung 18: Rating Skalierung...62
Abbildung 19: Gewichtung Kriterium Markt...65
Abbildung 20: Gewichtung Kriterium Standort...68
Abbildung 21: Gewichtung Kriterium Objekt Gebäude ...71
Abbildung 22: Gewichtung Kriterium Objekt Golfanlage...75
Abbildung 23: Schematische Abbildung der 18-Loch Anlage ...78
Abbildung 24: Verkehrswertermittlung der Golfanlage ...79
Abbildung 25: Auswertung Kriterium Markt...80
Abbildung 26: Auswertung Kriterium Standort...82
Abbildung 27: Auswertung Kriterium Objekt Gebäude ...84
Abbildung 28: Auswertung Kriterium Objekt Golfanlage...86
Abbildung 29: Auswertung der Hauptkriterien...87
Tabellenverzeichnis
VIII
T
ABELLENVERZEICHNIS
Tabelle 1: Arten von Golfbahnen...11
Tabelle 2: Entwicklung der Mitgliedszahlen der Golfer in Österreich ...16
Tabelle 3: Anwendungsbereiche des Vergleichswertverfahren ...29
Tabelle 4: Anwendungsbereiche des Sachwertverfahren...30
Tabelle 5: Anwendungsbereiche des Ertragswertverfahren...32
Tabelle 6: Rating-Skalen...43
Tabelle 7: Bandbreite der Zinsätze bei Golfanlagen...57
Abkürzungsverzeichnis
IX
A
BKÜRZUNGSVERZEICHNIS
Abs.
Absatz
AG
Aktiengesellschaft
ARY
All Risk Yield
bspw.
beispielsweise
BWG
Bankwesengesetz
bzw.
beziehungsweise
DCF
Discounted Cash Flow
dgl.
dergleichen
d.h.
das heißt
ect.
et cetera
EVS
European Valuation Standards
FM
Facility Management
GFZ
Geschoßflächenzahl
ggf.
gegebenenfalls
GmbH
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
GOP
Gross Operating Profit (Bruttobetriebsergebnis)
GRZ
Grundflächenzahl
ha
Hektar
HGB
Handelsgesetzbuch
Abkürzungsverzeichnis
X
IAS
International Accounting Standard
IFRS
International Financial Reporting Standard
i. d. R.
in der Regel
IVS
International Valuation Standards
IVSC
International Valuation Standards Committee
LBG
Liegenschaftsbewertungsgesetz
Mio.
Million
Mrd.
Milliarde
NOP
Net Operating Profit (Nettobetriebsergebnis)
ÖNORM
Österreichisches Normungsinstitut
RICS
Royal Institution of Chartered Surveyors
TEGoVA
The European Group of Valuers Associations
TGA
Technische Gebäudeausstattung
u.a.
unter anderem
usw.
und so weiter
vs.
versus
z.B.
zum Beispiel
Einleitung
1
1
E
INLEITUNG
Der Zustrom bzw. die Mitgliederzahl an Golfsportlern in Österreich wird in den nächsten Jahren
stetig zunehmen, prozentuell betrachtet üben in Österreich mehr Menschen den Golfsport aus als
zum Beispiel in Deutschland, jedoch bewegt sich der Prozentsatz bei lediglich 1,25 % der
Bevölkerung Österreichs. Aus den zunehmenden Mitgliedszahlen der letzten Jahre kann eine
Steigerung auch für die Zukunft abgeleitet werden. Die Steigerung der Mitgliederzahl im
Vergleichszeitraum von 2006 bis 2007 betrug 4,6 %.
1
In Deutschland betrug die Steigerung der Mitgliederzahl im selben Zeitraum 4,1 %.
2
Dies
bedeutet, dass in den weiteren Jahren genügend Potential für das Schaffen von neuen
Golfanlagen vorhanden sein wird, und somit wird ebenso das Feld der Wertermittlung auf
diesem Sektor der Spezialimmobilien an Bedeutung gewinnen. Zudem werden internationale
Bewertungsmethoden auch in Österreich bei der Bewertung von Golfanlagen weiter Fuß fassen,
um beispielsweise auch ausländischen Investoren einen Einblick, über den deutschsprachigen
Raum der Wertermittlung aus dem speziellen Bereich Golfanlage zu verschaffen.
In Mittel- und Südeuropa ist ein kurzfristiger Bedarf von rund 5.000 neu zu errichtenden
Golfanlagen gegeben.
3
Dies impliziert auch ein Ansteigen der Bewertungstätigkeit bei diesen
speziellen Immobilientypen. Ein Bewertungsanlass kann beispielsweise die Ermittlung der
Bemessungsgrundlage für die Pacht sein.
1.1
Problemstellung
Relevanz der Thematik ist dahin gegeben, da es am Sektor der Bewertung der Spezialimmobilie
Golfanlage kaum Publikationen gibt. Naturgemäß bedingt dadurch, dass die Häufigkeit des
Auftretens dieser Spezialimmobilien im Vergleich zu den gewöhnlichen Immobilienarten
(Wohnen, Gewerbe, etc.) eher gering ist.
1
URL:
http://www.ega-golf.ch/050000/050315.asp
[16.06.2008]
2
URL:
http://www.ega-golf.ch/050000/050319.asp
[16.06.2008]
3
Vgl. Böhm, in Bienert, 2005, S. 359.
Einleitung
2
Bei der Wertermittlung ist das Problem zu berücksichtigen, dass bei der Bewertung der
Spezialimmobilie Golfanlage relativ wenige Bewertungsbeispiele aufgezeigt bzw. publiziert
werden. Die Wahl der Bewertungsmethode ist immer abhängig von der Konstellation im
konkreten Fall.
In weiterer Folge sollte die ganzheitliche Betrachtung der Immobiliebewertung im Vordergrund
stehen. Unter Ganzheitlichkeit wird nicht nur die eigentliche Verkehrswertermittlung verstanden,
sondern auch die Anwendung des zusätzlichen Instrumentes des Immobilienratings. Das Rating
ist ein standardisiertes Verfahren, welches eine nachhaltig qualitative Betrachtung der Immobilie
in einem relevanten Markt darstellt.
4
Dies legt das Einbeziehen eines Ratings bei Golfanlagen
nahe, um die Transparenz und die Nachhaltigkeit der Bewertung zu gewährleisten und zu
unterstützen. Derzeit bestehen für Golfanlagen keine geeigneten Ratingverfahren. Für diesen
Immobilientyp ist ein geeignetes Instrument für die Evaluierung der qualitativen Aspekte zu
entwickeln.
1.2
Forschungsfrage
Die zugrunde liegende Forschungsfrage lautet:
Welche nationalen und/oder internationalen Bewertungsmodelle kommen für die Bewertung von
Golfanlagen in Frage und welche qualitativen/immobilienspezifischen Aspekte haben darauf
Einfluss?
Hierzu werden mehrere Teilfragen behandelt:
·
Nach welchen Kriterien wird die Auswahl der Bewertungsmethode
vorgenommen?
·
Wie sind die Eigentums- und Besitzverhältnisse an Grund und Boden zu
beurteilen?
·
Welche qualitativen Aspekte werden beim Rating berücksichtigt?
·
Wie wird ein entsprechendes Ratingverfahren für Golfanlagen entwickelt?
4
Vgl. Roth, in Bienert/Funk, 2007, S. 650.
Einleitung
3
1.3
Ziel der Arbeit
Ziel der Arbeit ist es, die nationalen und internationalen Bewertungsmethoden für den
Spezialbereich Golfanlage zu betrachten bzw. zu beurteilen, welche Bewertungsmethoden bei
welcher Konstellation in Hinsicht auf die Bewertung von Golfanlagen verwendet werden
können. Tatsache ist, dass es im deutschsprachigen Raum relativ wenige Publikationen bzw.
Literatur für die Bewertung der Spezialimmobilie Golfanlage im Vergleich zu ,,herkömmlichen"
Immobilienarten, wie Grundstücke, Häuser, Wohnungen, usw. gibt.
Ein weiteres Ziel dieser Arbeit ist es anhand der Bewertung einer existierenden Golfanlage die
Bewertungsmethodik für Golfanlagen in Österreich wissenschaftlich aufzubereiten.
Des Weiteren soll Ziel dieser Arbeit sein ein Rating für Golfanlagen zu entwickeln. Bekanntlich
ist eine Immobilienbewertung, in Anbetracht der Nachvollziehbarkeit und Qualität einer
Verkehrswertermittlung erst durch ein entsprechendes Rating als umfassende Bewertung zu
betrachten ist. Zudem müssen ohnedies sämtliche Daten einer Golfanlage zum Zwecke der
Verkehrswertermittlung aufgenommen werden, welche dann bei einem Rating verwendet
werden können. Die Datenbeschaffung stellt im Grunde keinen großartigen Mehraufwand dar,
eher besteht die Schwierigkeit darin, ein geeignetes Modell zur Ermittlung der qualitativen
Aspekte einer Golfanlage zu finden. Einerseits weil es bis jetzt nur für gängige Immobilienarten
Ratinginstrumente gibt und andererseits weil es für Golfanlagen noch kein Ratingmodell gibt.
Ein geeignetes Evaluierungstool speziell für Golfanlagen soll daher in dieser Arbeit entwickelt
werden.
Ziel dieser Diplomarbeit soll sein, die dünne Publikationsdichte für dieses Segment zu
durchdringen und weitere Ansatzpunkte für Gutachter zu schaffen.
Ziel ist nicht, das ,,Rad der Bewertungsmethodik" neu zu erfinden, da die Methoden in national
rechtlichen Grundlagen und internationalen Standards verankert und für alle möglichen
Bewertungsgegenstände anwendbar sind.
Einleitung
4
1.4
Methodik
Ein Teil der Arbeit ist aufgrund der allgemein gültigen Bewertungsmethodik sehr theoretisch
abzuwickeln.
Der praktische Hintergrund ist durch das Bewerten einer existierenden Golfanlage gegeben. Die
Bewertungsmethode wird nach der Konstellation, sprich den Gegebenheiten des konkreten
Bewertungsfalles ausgewählt. Die Wertermittlungsberechnungen werden unterstützt durch die
theoretischen
Grundlagen
der
verschiedenen
nationalen
und
internationalen
Bewertungsmethoden.
Der Praxisteil wird mit praxisnahen Informationen, Zahlen und Daten des Fallbeispiels
ausgearbeitet.
Der Aufbau der Arbeit wird mit einer kurzen Einleitung begonnen, um einen Einblick über das
Thema zu liefern und den Eintritt in das Thema zu vereinfachen. Dabei werden die
Problemstellung, die Forschungsfrage und die Ziele erläutert.
Die folgenden Kapitel betrachten den wissenschaftlichen Hintergrund bzw. den theoretischen
Teil der Arbeit. Kapitel 2 bis einschließlich Kapitel 5 behandeln die theoretischen Grundlagen
im Zusammenhang Golfanlage und Bewertung. Der Praxisteil wird in Kapitel 6 und 7
durchgeführt. Abschließend wird in Kapitel 8 ein Fazit und Ausblick über diese Thematik
abgehandelt.
In Kapitel 2 (Golfanlage) wird generell die Abgrenzung der Immobilienarten vorgenommen und
die Eingliederung der Golfanlage in dieses Schema. Des Weiteren werden Grundlagen zu
Golfanlagen erläutert, etwa die Gestaltung von Golfplätzen, die Entwicklung des Golfsportes,
sowie wertrelevante Aspekte (Standort-, Objekt- und Vertragsbezogene Faktoren, Eigentums-
und Besitzverhältnisse) untersucht.
Die Grundlagen zu den Bewertungsmethoden werden in Kapitel 3 (Immobilienbewertung)
untersucht. Hierbei werden die verschiedenen nationalen und internationalen Standards
begutachtet, mitunter auch verschiedene Wertdefinitionen. Darüber hinaus werden die nationalen
und internationalen Bewertungsverfahren analysiert und deren Anwendungsgebiete abgesteckt.
Einleitung
5
Kapitel 4 (Rating) beschäftigt sich mit den theoretischen Grundlagen des Ratings. Eine
inhaltliche Abgrenzung wird zwischen den Begriffen Bewertung und Rating vorgenommen und
es werden Auswirkungen des Ratings auf die Bewertung von Golfanlagen erläutert.
Facilitäre Aspekte bei der Bewertung werden in Kapitel 5 begutachtet. Darin wird der
theoretische Hintergrund des Facility Managements durchleuchtet und im Kontext mit
Golfanlagen betrachtet. FM-Anwendung und Einsparpotentiale bei Golfanlagen werden in
diesem Kapitel behandelt, aber auch die Auswirkungen bei der Wertermittlung derselben.
Kapitel 6 (Praxisbeispiel Bewertung einer Golfanlage) umfasst den praktische Teil der
Diplomarbeit. Hierbei vor allem die begründete Auswahl der Bewertungsmethode, aber auch die
entsprechenden Bewertungsparameter des gewählten Verfahrens. Darüber hinaus wird das
Ratingverfahren für Golfanlagen vorgestellt.
In Kapitel 7 (Bewertung und Rating des Praxisbeispieles) wird eine Verkehrswertermittlung
einer Golfanlage vorgenommen, sowie ein Rating für diese Golfanlage durchgeführt.
Das letzte Kapitel bietet Schussfolgerungen und einen Ausblick an die Branche, die sich
aufgrund der Ergebnisse des Experiments bzw. aus der Untersuchung des Praxisbeispieles
ergeben.
Golfanlage
6
2
G
OLFANLAGE
Im Kapitel Golfanlage werden im ersten Schritt die Immobilienarten dargestellt sowie die
Eingliederung von Golfanlagen in diese Immobilienklassifizierung. Anschließend folgt die
Erklärung einiger Begrifflichkeiten im Zusammenhang mit Golfanlagen. Abschließend werden
in Kapitel 2.3 Wertrelevante Aspekte der Bewertung betrachtet.
2.1
Arten von Immobilien
Immobilien werden ihrer unterschiedlichen Nutzung bzw. Funktion entsprechend untergliedert.
Eine gängige Unterscheidung der unterschiedlichen Immobilienarten wird in folgender
Abbildung dargestellt.
Abbildung 1: Immobilienarten
5
5
Quelle: modifizierte Darstellung aus Alda/Hirscher, 2005, S. 5.
Immobilienarten
Gewerbeimmobilien
Wohnimmobilien
Sonderimmobilien
Büroimmobilien
Handelsimmobilien
Industrieimmobilien
Einfamilienhäuser
Zwei- und
Mehrfamilienhäuser
Wohnanlagen
Eigentumswohnungen
Hotels
Kliniken
Seniorenimmobilien
Freizeitimmobilien
Infrastrukturimmobilien
Verkehrsimmobilien
Golfanlage
7
Die Differenzierung der Gewerbeimmobilien erfolgt nach Büro-, Industrie- und
Handelsimmobilien, diese dienen als Arbeitsstädten oder Produktionsstädten. Der Bereich
Wohnimmobilie umfasst die in der Abbildung dargestellten Segmente und ist vorrangig dem
Wohnen gewidmet. Die Untergliederung der Sonderimmobilien ist dahingehend komplexer, da
sie im Regelfall einer speziellen Nutzung unterliegen. Die Spezialimmobilien werden in weiterer
Folge erläutert.
2.1.1
Spezialimmobilien
Der Begriff Spezialimmobilie, in der Literatur auch als Sonderimmobilie bezeichnet, bezeichnet
Objekte, die nur einer gewissen Nutzung zugeführt werden können. Diese sind in ihrer Art,
Gestaltung und Konzeption in den häufigsten Fällen monofunktional und meist nur einem Zweck
zuzuführen. Bienert geht mit dem Kommentar von Kleiber konform, dass Sonderimmobilien als
Objekte bezeichnet werden können, die einer speziellen Nutzung mit eingeschränkter
Drittverwendungsfähigkeit unterliegen.
6
Spezialimmobilien werden aber nicht nur durch die eingeschränkte Nutzung charakterisiert.
Sonderimmobilien weisen im Vergleich zu multifunktionale Liegenschaften zudem durch ihre
eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit bzw. Nutzung, i. d. R. ein erhöhtes Risiko bei
erhöhter Renditeerwartung auf.
7
Eine weitere Eigenschaft der Sonderimmobilien ist die begrenzte Handelbarkeit der Liegenschaft
im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Dabei handelt es sich um Immobilien die selten oder gar
nicht im offenen Markt handelbar sind und keine vergleichbaren Transaktionen zugrunde
liegen.
8
Ebenso zählen die Betreiber- bzw. Managementimmobilien zu den Spezialimmobilien, deren
Aufgabe darin besteht infolge ihrer unternehmerischen Tätigkeit Überschüsse zu erwirtschaften.
Der Erfolg ist abhängig von den betriebswirtschaftlichen Fähigkeiten des Nutzers, dies schlägt
sich auch in Form eines erhöhten Risikos zu Buche.
9
6
Vgl. Bienert, in Bienert, 2005, S. 4 f.
7
Vgl. Schulte, 2000, S. 26.
8
Vgl. International Valuation Standards Committee, 2003, S. 110.
9
Vgl. Bienert, in Bienert, 2005, S. 7 f.
Golfanlage
8
Im Bereich der Spezialimmobilien finden sich (siehe oben Abbildung Immobilienarten)
auszugsweise Ölraffinerien, Kraftwerke, Altenheime, Krankenhäuser, aber auch
Freizeitimmobilien, die im folgenden Kapitel definiert werden.
2.1.2
Freizeitimmobilien Golfanlage
Eine Abgrenzung des Begriffes zu den anderen Immobiliensegmenten ist vor allem in Hinsicht
auf den Hauptzweck möglich, dem die Freizeitimmobilie bestimmt ist. Der Hauptzweck der
Freizeitimmobilie besteht nicht im Wohnen oder Arbeiten, außerdem wird auch i. d. R. nichts
darin produziert.
10
Charakterisiert wird die Freizeitimmobilie durch ihre spezielle Nutzung, die Golfanlage wird
beispielsweise vorwiegend, der Nutzung bzw. der Funktion des Golfspielens zugeführt werden
können (siehe Kapitel 2.2, Grundlagen Golfanlagen).
2.1.3
Bewertung von Spezialimmobilien
Bewertungen von Spezialimmobilien sind ein schwieriges und komplexes Unterfangen. Infolge
der Heterogenität der Spezialimmobilie sollte daher die Ausgangslage eines
Bewertungsprozesses immer das zu untersuchende Objekt sein, und die Grundlage für die Wahl
der Bewertungsmethode.
11
Die Verkehrswertermittlung von Sonderimmobilien stellt eine besondere Herausforderung an
den Gutachter dar. Es ergeben sich aus der Situation heraus zahlreiche Fragen, die es für einen
Sachverständigen zu beantworten gilt. Dieser hat zu prüfen, ob für die zu bewertende
Liegenschaften die bestmögliche Nutzung vorherrscht oder ob für das Objekt
Umnutzungspotentiale aufzudecken sind, um das Beste aus der Liegenschaft generieren zu
können. Die wirtschaftlichen Einheiten sind zu überprüfen bzw. zu lokalisieren. Weiters muss
der Gutachter in Abhängigkeit des Bewertungsgegenstandes gängige Bewertungsverfahren
10
Vgl. Albertin, in Bobka, 2007, S. 83.
11
Vgl. Bienert, in Bienert, 2005, S. V.
Golfanlage
9
entsprechend flexibel an die Situation anpassen. Der Sachverständige wird zudem konfrontiert
mit der Problematik der schwierigen Datenerhebung aufgrund fehlender Marktransparenz.
12
Vor dem Hintergrund dieser Problemstellung wird auf die Begrifflichkeit bzw. Definition der
Spezialimmobilie Golfanlage in nachstehendem Kapitel eingegangen.
2.2
Grundlagen Golfanlagen
In diesem Kapitel werden die Entwicklung und die Potentiale von Golfanlagen analysiert, aber
auch die Gestaltung der Anlagen sowie deren Betreiberkonzepte betrachtet.
Böhm definiert den Begriff Golfanlage im Zusammenhang mit deren Bewertung wie folgt:
,,Alle Anlagen, auf denen mit einem Golfschläger nach dem kleinen Ball geschlagen
werden kann, gehören zu den möglicherweise zu bewertenden Golfanlagen."
13
Billion definiert das Golfspiel sinngemäß folgendermaßen:
Beim Golfspiel wird ein Golfball unter Zuhilfenahme eines Golfschlägers von einem Abschlag
(,,Tee"), über die Spielbahn (,,Fairway"), auf eine kurz geschorene Rasenfläche (,,Green")
geschlagen.
14
Eine Golfrunde erstreckt sich über 18 Golfbahnen, die nacheinander absolviert werden. Ziel ist
es, den Golfball mit möglichst wenigen Schlägen über die Spielbahn ins Loch mit einem
Durchmesser von 108 Millimeter zu befördern.
15
Es bedarf zum Ausüben des Golfsportes geeigneter Anlagen, die unter Berücksichtigung bzw.
Einbeziehen der bereits vorhandenen topographischen Gegebenheiten speziell gestaltet werden.
12
Vgl. Bienert, in Bienert, 2005, S. 12 ff.
13
Böhm, in Bienert, 2005, S. 360.
14
Vgl. Billion, in Trosien, 1999, S. 102.
15
URL:
http://www.golf.at/lexikon/index.asp?w=Hole
[31.05.2008]
Golfanlage
10
2.2.1
Gestaltung von Golfplätzen
Gewöhnlich gibt es Golfanlagen mit 18 verschiedenen Spielbahnen, jedoch gibt es auch 9-, 27-,
36- und 45-Loch-Anlagen, teils abhängig von dem Areal bzw. der Größe der bereitstehenden
Flächen, in dem ein Golfplatz situiert wird. Eine 18-Golf-Anlage erstreckt sich über ein Areal
von rund 70 ha. Die Golfanlagen sind im Gegensatz zu anderen Sportanlagen nicht genormt und
werden je nach vorhandenem Gelände gestaltet bzw. in die Landschaft eingefügt. Diese können
verschiedene Eigenschaften aufweisen, die so genannten ,,Links Courses" haben beispielsweise
den Charakter schottischer Dünenplätze, des Weiteren gibt es Baumbestandene ,,Parkland
Courses", aber auch ,,Desert Courses", wie sie typischerweise in Dubai oder Arizona zu finden
sind.
16
Die Spielbahnen werden durch künstliche Hindernisse wie Sandbunker, künstliche Seen und
Teiche, aber auch durch natürliche Hindernisse geprägt, wie auszugsweise Bäume, Bäche,
Hügeln oder - entlang des Meeres - durch Dünen. Die Gestaltung der Golfanlage ist daher
jeweils im konkreten Fall von den topographischen Gegebenheiten beeinflusst.
Die Planung und Gestaltung einer Golfanlage wird entweder von gelernten
Landschaftsarchitekten oder von erfahrenen Golfspielern vorgenommen. Dabei nimmt die
umweltschonende Gestaltung einen immer größer werdenden Stellenwert ein, ebenso wie die
nachhaltige Betrachtung der Wirtschaftlichkeit einer Golfanlage.
17
Zu einer Golfanlage gehören, neben der eigentlichen Golfanlage, zudem ein Clubhaus inklusive
eines Empfangbereiches sowie Büro, ein Umkleidebereich mit Sanitäreinrichtungen, ein
Restaurant, ein Golfshop und eine ,,Caddiehalle", in der die Golfutensilien aufbewahrt werden
können. Weiters benötigt eine Golfanlage Maschinenhallen, in denen die Wartung und Pflege
der Anlage organisiert bzw. durchgeführt wird, als auch entsprechende Parkflächen für die
Besucher der Anlage.
18
Die Gestaltung der Spielbahnen wird, wie in nachstehende Tabelle angeführt, auch hinsichtlich
ihrer Bewertung nach Par unterschieden.
16
Vgl. Billion, in Trosien, 1999, S. 106 f.
17
Vgl. ebenda.
18
Vgl. ebenda, S. 107.
Golfanlage
11
Arten von Golfbahnen
Schlagvorgabe
Länge der Spielbahn
Par 3
bis 228 Meter
Par 4
229 bis 434 Meter
Par 5
> 435 Meter
Tabelle 1: Arten von Golfbahnen
19
Die Tabelle zeigt, dass ein Par 3 darüber Auskunft gibt, mit wie vielen Schlägen der Ball im
Loch landen kann. Ein Par 3 bedeutet somit, dass mit dem ersten Schlag im besten Fall das Grün
erreicht wird, um den Ball mit den beiden folgenden Schlägen einzulochen.
Die Grüns (,,Greens") sind je Spielbahn ca. 500 m² groß und werden täglich auf eine Rasenhöhe
von 4 mm gemäht. Die Abschläge, ,,Roughs" (Rasenfläche am Rand der Spielbahnen) und
,,Fairways" (Spielbahn) werden aufgrund ihrer Beanspruchung im Spiel dementsprechend
weniger oft gemäht, dies führt zu unterschiedlichen Rasenhöhen dieser Flächen. Des Weiteren
sind die Abschläge separat angelegt, die Damen haben gegenüber den Herren eine um 12 %
kürzere Distanz zum Loch zu bewältigen.
20
Die Herstellungskosten exklusive der Aufwendungen für die Spielbahnen einer Golfanlage
(Clubhaus, Maschinenhalle mit Werkstatt, Abschlaggebäude der ,,Driving Range", Parkplatz,
usw.) belaufen sich nach einer Kalkulation von Kleiber/Simon/Weyers auf rund 2,8 Mio. Euro.
21
Die finanziellen Aufwendungen für die Spielbahnen können sich bei einer Golfanlage zwischen
20.000 und 60.000 Euro (in seltenen Fällen auch darüber) je Spielbahn bewegen.
22
Somit ist bei
einer 18-Loch-Golfanlage mit einem finanziellen Herstellungsaufwand der Spielbahnen von
360.000 bis 1.080.000 Euro zu rechnen.
23
19
Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Billion, in Trosien, 1999, S. 107.
20
Vgl. Billion, in Trosien, 1999, S. 107.
21
Zu der Kalkulation der Herstellungskosten siehe Abbildung 1 im Anhang 1, S 98.
22
Vgl. Kleiber/Simon/Schröter, 2007, S. 2518.
23
Zu der Kalkulation der Aufwendungen für die Golfbahnen siehe Abbildung 2 im Anhang 1, S. 98.
Golfanlage
12
Grundsätzlich sehen jedoch Kleiber/Simon/Schröter die Herstellungskosten für eine komplette
Golfanlage (18 Loch auf einer Fläche von 75 ha) ohne Grundstück und Unternehmergewinn bei
rund 5 bis 10 Mio. Euro.
24
Die dargestellten Herstellungskosten einer Golfanlage dürfen nur als Anhaltspunkte verstanden
werden. Zu unterschiedlich sind die Konstellationen und planerischen Anforderungen an
Golfanlagen, da ein jeder Golfplatz über einen unverwechselbaren Charakter verfügt.
25
Nicht nur die Gestaltung einer Golfanlage, sondern auch die Art des Betriebes hat Einfluss auf
eine Golfanlage. In folgendem Kapitel werden verschiedenen Betreiberkonzeptionen angeführt.
2.2.2
Betreiberkonzepte
Golfanlagen werden in den meisten Fällen als Clubmodelle geführt. Bis in die 80er Jahre wurden
diese als ideelle Vereine errichtet und geführt. Ideelle Vereine dürfen in der Regel keine
Gewinne erzielen, dies führte infolge von beispielsweise hohen Unterhaltskosten mitunter zu
finanziellen Engpässen der Clubs. Aufgrund der persönlichen Haftung der Vorstände der
Golfanlagen, wandelte sich das Clubmodell der ideellen Vereine zu einem Modell der
Trägergesellschaften. Gängige Modelle dieser Trägergesellschaften sind Kapitalgesellschaften,
wie AG und GmbH, bei der die Mitglieder die entsprechenden Anteile halten, aber auch
Kommanditgesellschaften kommen zur Anwendung, bei der die Mitglieder Kommanditanteile
übernehmen.
26
Billion sieht zwei wirtschaftliche Gründe für den kontinuierlich ansteigenden Anteil der
Trägergesellschaften. Zum einen betont er - ebenso wie Böhm - die fehlende
Gewinnausschüttungsmöglichkeit bei den ideellen Vereinen. Zum anderen ist die einzige
Möglichkeit, das Spielrecht zu erwerben, die Vorraussetzung der Gründung einer gewerblichen
Gesellschaft.
27
24
Vgl. Kleiber/Simon/Schröter, 2007, S. 2518.
25
Vgl. Billion, in Trosien, 1999, S. 113.
26
Vgl. Böhm, in Bienert, 2005, S. 364.
27
Vgl. Billion, in Trosien, 1999, S. 108.
Golfanlage
13
Des Weiteren sind für Golfanlagen, auch aus wirtschaftlichem Interessen, die Entwicklung und
die Potentiale des Golfsportes wichtig. Diese werden in den folgenden Kapiteln betrachtet.
2.2.3
Entwicklung des Golfsports
Golf wurde nach einer Überlieferung bereits im 12. Jahrhundert von schottischen Schäfern
gespielt, in dem sie mit Stäben runde Steine über größere Distanzen in Mauslöcher schlugen.
Das Golfspiel entwickelte sich über die Jahrhunderte kontinuierlich weiter. Bereits im Jahr 1894
wurde in Deutschland die erste 6-Löcher-Golfanlage von einem Engländer angelegt, welche
auch heute noch besteht. Lange Zeit über galt der Golfsport als elitäre Sportart für
Gutbetuchte
Zeitgenossen, aufgrund der hohen Aufnahme- und Mitgliedsgebühren war dieser Ruf im Grunde
hausgemacht. Zudem verhinderten diese meist hohen Einstiegsbarrieren die Öffnung des
Golfmarktes bzw. die Möglichkeit Golf zu spielen. In Deutschland änderte sich diese Situation
mit dem Gewinn des weltberühmten Turniers in Augusta (Georgia, USA) im Jahre 1985 durch
den deutschen Golfprofi Bernhard Langer.
28
In Deutschland spielen dennoch erst rund 0,5 % der
Bevölkerung Golf.
29
Eine ähnliche Entwicklung des Verbreitungsgrades, mit 1,09 %
30
in Österreich, ließe sich mit
den Erfolgen des österreichischen Golfprofis Markus Brier und dem damit verbundenen
Medieninteresse erklären. Spätestens seit seinem Sieg, bei den Shanghai Open im Jahr 2007
dürfte dies mitunter auch für die Golfsportentwicklung in Österreich förderlich sein (siehe dazu
Kapitel 2.2.5, Potentiale für den Golfsport Zuwachsraten in Österreich).
Weltweit spielen rund 70 Mio. Menschen Golf. Amerika ist der größte Golfmarkt der Welt mit
rund 30 Mio. Golfern und 16.000 Golfanlagen. Die größte Verbreitung in der Bevölkerung hat
mit 18,38 % Kanada, gefolgt von Amerika mit 10 %. In Europa hingegen haben Irland und
Schweden mit 6,80 % und 6,05 % die höchste Verbreitung in der Bevölkerung.
31
28
Vgl. Billion, in Trosien, 1999, S. 101ff.
29
Vgl. Böhm, in Bienert, 2005, S. 359.
30
Vgl. Ennemoser, 2007, S. 18.
31
Vgl. ebenda, S. 14.
Golfanlage
14
Böhm sieht zudem einen Bedarf von rund 5.000 Golfanlagen in Mittel- und Südeuropa mit
einem Baukostenvolumen von 2,5 Mrd. Euro.
32
Ennemoser sieht für Österreich einen Bedarf von rund 70 neu zu errichtenden Golfanlagen bis
zum Jahr 2015.
33
Folgende Abbildung zeigt die Entwicklung der Golfanlagen bis zum Jahr 2015.
Jahr
1988
bis
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Golfanlagen
34
27
154
160
167
173
180
186
192
199
Beobachtungszeitraum
Prognosezeitraum
Abbildung 2: Entwicklung der Anzahl der Golfanlagen
35
Die Abbildung gibt eine Einschätzung wieder basierend auf der Beobachtung der vergangenen
20 Jahre, in der ein Zuwachs von etwas mehr als 6 Golfanlagen im Jahr ermittelt wurde, und für
die Zukunft als kontinuierlich gleich bleibend unterstellt wird.
36
Diese Betrachtung ist etwas
vorsichtiger als die Ergebnisse von Ennemoser, der einen Bestand von rund 217 Golfanlagen für
das Jahr 2015 in Österreich prognostiziert.
37
In folgendem Kapitel wird ein Vergleich der Mitgliedszahlen des Tennisverbandes und des
Golfverbandes in Österreich hergestellt.
2.2.4
Der Golfmarkt - Vergleich Tennis und Golf
Die Ballsportarten Tennis und Golf werden für vergleichbare Statistiken häufiger herangezogen.
Tennis hatte früher ebenso wie Golf das anhaftende Image elitär und teuer zu sein, jedoch hat
sich Tennis mittlerweile zum Breitensport entwickelt. Die Tennis-Entwicklung
38
erlebte 1997
32
Vgl. Böhm, in Bienert, 2005, S. 359.
33
Vgl. Ennemoser, 2007, S. 14.
34
Zu den Statistiken österreichischer Golfmitglieder siehe Abbildung 3 im Anhang 2, S. 99.
35
Quelle: Eigene Darstellung.
36
Zu den Statistiken österreichischer Golfmitglieder siehe Abbildung 3 im Anhang 2, S. 99.
37
Vgl. Ennemoser, 2007, S. 113.
38
Zu den Statistiken österreichischer Tennisspieler siehe Abbildung 4 und Abbildung 5 im Anhang 3, S. 100 f.
Golfanlage
15
ihren vorläufigen Höhepunkt mit rund 204.400 Spielern in Österreich, der Trend Tennis zu
spielen ist seitdem rückläufig.
39
Diese Entwicklung der beiden Sportarten wird in der der nachstehenden Grafik abgebildet.
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
110.000
120.000
130.000
140.000
150.000
160.000
170.000
180.000
190.000
200.000
210.000
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
Tennisspieler
Golfer
Abbildung 3: Entwicklung der Golfspieler und Tennisspieler im Vergleich seit 1994
40
Von 1997 bis 2007 musste der Tennissport in Österreich eine Reduktion der Mitgliederzahl um
16 % hinnehmen.
41
Die Entwicklung der Anzahl der Golfspieler hat hingegen im Beobachtungszeitraum von 1994
bis 2007 eine kontinuierliche Steigerung zu verbuchen, und im Jahr 2008 wurde die
Mitgliedszahl von 100.000 Golfspielern erstmals überschritten.
42
39
Vgl. Ennemoser, 2007, S. 73.
40
Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Ennemoser, 2007, S. 74.
41
Zu den Statistischen Veränderungen der Tennisspieler siehe Abbildung 6 im Anhang 4, S. 102.
42
URL:
http://www.ega-golf.ch/050000/050315.asp
[04.06.2008]
Golfanlage
16
2.2.5
Potentiale für den Golfsport Zuwachsraten in Österreich
Der Verfasser der Golfstudie 2006, Ennemoser, prognostiziert für das Jahr 2015 je nach Ansatz
zwischen 142.000 und 214.000 Golfer, die auf 217 Golfanlagen in Österreich das Golfspiel
ausüben werden. Realistisch sind, nach den verschiedenen Varianten, eine prognostizierte Zahl
von 175.500 Golfern für das Jahr 2015. Dies würde einem Bevölkerungsanteil von 2,2 %
entsprechen, der in den nächsten 10 Jahren erreicht werden könnte.
43
Nachstehend Tabelle zeigt die Entwicklung der Mitgliedszahlen der Golfer in Österreich
zwischen den Jahren 1998 und 2008.
Jahr
Mitglieder
44
Jährliche Zuwachsrate in %
1998
40.970
1999
48.772
19,04%
2000
54.703
12,16%
2001
60.478
10,56%
2002
66.707
10,30%
2003
74.085
11,06%
2004
81.572
10,11%
2005
86.366
5,88%
2006
89.812
3,99%
2007
95.833
6,70%
2008
100.266
4,63%
Durchschnittliche Steigerung der Mitglieder
9,44%
Tabelle 2: Entwicklung der Mitgliedszahlen der Golfer in Österreich
45
Die Betrachtung der letzten 10 Jahre ergibt eine durchschnittliche jährliche Zuwachsrate an
Golfern von 9,44 %.
46
Würde diese jährliche Steigerung kontinuierlich bis 2015 fortschreiten
bzw. vorausgesetzt werden würde die prognostizierte Zahl von Ennemoser sogar übertroffen, mit
dem Ergebnis von rund 188.600 Golfern.
43
Vgl. Ennemoser, 2007, S. 113.
44
URL:
http://www.ega-golf.ch/050000/050315.asp
[20.05.2008]
45
Quelle: Eigene Darstellung.
46
Zu den Statistiken österreichischer Golfmitglieder siehe Abbildung 3 im Anhang 2, S. 99.
Golfanlage
17
Ennemoser sieht aufgrund der durchschnittlichen Zuwachsraten ein Steigen der Mitgliedszahlen
im Prognosezeitraum bis 2015, da keine Anzeichen bis dahin für eine Trendumkehr erkannt
werden können.
47
Nach den geschilderten Potentialen des Golfsports werden im nächsten Kapitel wertrelevante
Aspekte bei Golfanlagen betrachtet, welche Einfluss auf die Bewertung von Golfanlagen haben
können.
2.3
Wertrelevante Aspekte bei Golfanlagen
Im Bereich der wertrelevanten Aspekte werden in nachstehendem Kapitel die Eigentums- und
Besitzverhältnisse sowie vertragsbezogene Faktoren betrachtet.
Weiters wird die Mikrolage, somit jene Aspekte begutachtet, die direkt mit dem Grundstück oder
dem nahen Umfeld in Zusammenhang stehen, daher hier auch objektbezogenen Faktoren
genannt. Ebenso wird auf die Makrolage, respektive standortbezogene Faktoren eingegangen, die
sich mit dem großräumigen Verflechtungsgebiet wie Gemeinde, Region, Stadt oder ggf. Land
beschäftigen.
48
Bienert trennt in seinen Ausführungen diese wertrelevanten Aspekte grundsätzlich in Makro-
und Mikrolage, sowie ggf. in den Standort.
2.3.1
Standortbezogene Faktoren - Makrolage
In Hinblick auf Golfanlagen gilt als entscheidender Faktor für Erfolg oder Misserfolg die
Qualität und Lage des Standortes.
49
Böhm deklariert den Radius der Erreichbarkeit einer Golfanlage mit 30 Minuten, tendenziell
liegt dieser bei maximal 20 Minuten sogar darunter. Gefördert wird dies aufgrund des
Rückganges der Landwirtschaft. Durch diesen Niedergang werden große Flächen frei, die
47
Vgl. Ennemoser, 2007, S. 74.
48
Vgl. Bienert, in Bienert/Funk, 2007, S. 151 ff.
49
Vgl. Böhm, in Bienert, 2005, S. 365.; vgl. Muncke/Dziomba/Walther, in Schulte/Bone-Winkel, 2002, S. 192.
Golfanlage
18
beispielsweise für Golfanlagen umkonzipiert bzw. einer neuen Nutzung zugeführt werden
können. Zudem sollte darauf geachtet werden, dass Golfanlagen nicht isoliert konzipiert werden,
sondern sich in adäquaten Radius zueinander befinden, um der Klientel des Golftourismus
gerecht zu werden.
50
Weitere Einflüsse können auch die Bevölkerungsentwicklung in der entsprechenden Region und
daraus resultierend auch die Entwicklung der Mitgliederzahl eines Golfclubs sein. Weitere
Standortfaktoren sind auszugsweise:
51
·
Preis- Leistungsverhältnis
·
Verkehrstechnische Erreichbarkeit
·
Image der Region
·
Nachbarschaftliche Synergiepotentiale
·
Kaufkraftniveau
2.3.2
Objektbezogene Faktoren - Mikrolage
Die Objektbezogenen Faktoren zeigen bedeutende Aspekte im Bezug der Errichtung einer
Golfanlage, die auch in weiterer Folge auf den Betrieb der Golfanlage Auswirkungen haben
können. Beispielsweise der Faktor Topographie: die Golfanlage sollte für jeden Spieler begehbar
sein. Bei schwierigem Gelände kann dies durch entsprechende Erdarbeiten und entsprechenden
finanziellen Aufwand erreicht werden. Auswirkungen können in Form von erhöhten
Platzpflegekosten auftreten. Die jeweilige Bodenbeschaffenheit der Liegenschaft (Fels,
Moorböden, Lehmböden, Kiesböden, usw.) und die damit verbundenen notwendigen
Entwässerungs- und Bewässerungsmaßnahmen haben im Endeffekt Auswirkungen auf die
Unterhaltskosten der Golfanlage. Im Zusammenhang mit der Bewässerung ist die Bevorratung
mit Wasser zu beachten. Böhm setzt für eine 18-Loch-Anlage einen Jahresbedarf von mindestens
25.000 m³ Wasser an. Wenn keine Entnahmemöglichkeit besteht, beispielsweise Grundwasser,
müssen entsprechende Seen oder Teiche vorgesehen werden.
52
50
Vgl. Böhm, in Bienert, 2005, S. 365.
51
Vgl. Muncke/Dziomba/Walther, in Schulte/Bone-Winkel, 2002, S. 192.
52
Vgl. Böhm, in Bienert, 2005, S. 366 f.
Details
- Seiten
- Erscheinungsform
- Originalausgabe
- Jahr
- 2008
- ISBN (eBook)
- 9783836622769
- DOI
- 10.3239/9783836622769
- Dateigröße
- 3 MB
- Sprache
- Deutsch
- Institution / Hochschule
- Fachhochschule Kufstein Tirol – Facility Management, Studiengang Immobilienwirtschaft/Facilitymanagement
- Erscheinungsdatum
- 2008 (November)
- Note
- 1,8
- Schlagworte
- immobilienbewertung golfanlagen rating profit method spezialimmobilie
