Hedonische Immobilienbewertung
Eine Wohnlagebewertung des Münchener Marktes für Wohnungseigentum anhand regressionsanalytisch-hedonischer Methoden unter Verwendung von ESRI ArcGIS und SPSS
©2007
Diplomarbeit
86 Seiten
Zusammenfassung
Inhaltsangabe:Einleitung:
Im Bereich des Immobilienconsultings und insbesondere im Bereich der analytischen Unterstützung von Bauvorhaben ist es von großem Interesse in möglichst exakter Weise über Eigenschaften des Betrachtungsraumes oder eines betrachteten Objektes Kenntnis zu besitzen. Regelmäßig ist hierzu der Preis ein dienlicher Indikator, um etwa Rangstufen, Verhältnisse oder Unterschiede auszudrücken und somit differierende Eigenschaften bewerten zu können.
Der Preis als markterwirktes Bewertungskriterium eines Gutes, entstanden aus der Interaktion von Anbietern und Nachfragern, gibt die Möglichkeit Aussagen zu treffen, die eine Wohnlage als gut oder unterdurchschnittlich kennzeichnen oder die ein Objekt im Vergleich zu einem ähnlichen als überteuert oder billig ausweisen.
Was aber ist in einer Situation möglich, in der keine preislichen Vorgaben existieren und keine direkten Einordnungen angestellt werden können? Kann in einer solchen Lage trotzdem eine preisbasierte Qualitätseinordnung von Wohngebieten oder Stadtbezirken stattfinden? Kann mitunter trotzdem eine objektgenaue Einordnung und Preisbestimmung erfolgen?
In diesem Zusammenhang ist in Zusammenarbeit mit dem Institut für Innovatives Bauen (IIB-Institut) diese Diplomarbeit entstanden, welche die Methode der hedonischen Preisbestimmung im Immobiliensektor vorführt. FAHRLÄNDER zeigt, dass dieser Ansatz in anderen Ländern längst zum Standard der Bewertungspraxis gehört und sich etwa bei der Züricher Kantonalbank (ZKB) in kürzester Zeit für die Bewertung von Wohneigentum im Rahmen der Finanzierung schweizweit durchgesetzt hat.
Als Basis der Betrachtung dient eine stichprobenartige Datensammlung für die Stadt München, welche das IIB-Institut zur Auswertung bereitgestellt hat. Die methodische Grundlage der Analyse bildet die hedonische Preistheorie. Diese zeichnet sich dadurch aus, dass über regressionsanalytisch- statistische Verfahren Preise für ein Güterbündel (Immobilie) näher betrachtet werden und maßgeblich preisbildende Teile dieses Güterbündels in ihrem Einfluss isoliert werden können. Ziel der Untersuchung ist in exemplarischer Weise eine Bewertung des Münchener Marktes für Wohnungseigentum aus einer hedonischen Preisfunktion zu erstellen, Wohnlagen zu klassifizieren und die aufgeworfenen Fragen zu klären.
Die Wahl der Stadt München als Betrachtungsraum hängt in besonderem Maße von dem dort zu findenden, attraktiven Immobilienmarkt zusammen. Dieser verspricht für […]
Im Bereich des Immobilienconsultings und insbesondere im Bereich der analytischen Unterstützung von Bauvorhaben ist es von großem Interesse in möglichst exakter Weise über Eigenschaften des Betrachtungsraumes oder eines betrachteten Objektes Kenntnis zu besitzen. Regelmäßig ist hierzu der Preis ein dienlicher Indikator, um etwa Rangstufen, Verhältnisse oder Unterschiede auszudrücken und somit differierende Eigenschaften bewerten zu können.
Der Preis als markterwirktes Bewertungskriterium eines Gutes, entstanden aus der Interaktion von Anbietern und Nachfragern, gibt die Möglichkeit Aussagen zu treffen, die eine Wohnlage als gut oder unterdurchschnittlich kennzeichnen oder die ein Objekt im Vergleich zu einem ähnlichen als überteuert oder billig ausweisen.
Was aber ist in einer Situation möglich, in der keine preislichen Vorgaben existieren und keine direkten Einordnungen angestellt werden können? Kann in einer solchen Lage trotzdem eine preisbasierte Qualitätseinordnung von Wohngebieten oder Stadtbezirken stattfinden? Kann mitunter trotzdem eine objektgenaue Einordnung und Preisbestimmung erfolgen?
In diesem Zusammenhang ist in Zusammenarbeit mit dem Institut für Innovatives Bauen (IIB-Institut) diese Diplomarbeit entstanden, welche die Methode der hedonischen Preisbestimmung im Immobiliensektor vorführt. FAHRLÄNDER zeigt, dass dieser Ansatz in anderen Ländern längst zum Standard der Bewertungspraxis gehört und sich etwa bei der Züricher Kantonalbank (ZKB) in kürzester Zeit für die Bewertung von Wohneigentum im Rahmen der Finanzierung schweizweit durchgesetzt hat.
Als Basis der Betrachtung dient eine stichprobenartige Datensammlung für die Stadt München, welche das IIB-Institut zur Auswertung bereitgestellt hat. Die methodische Grundlage der Analyse bildet die hedonische Preistheorie. Diese zeichnet sich dadurch aus, dass über regressionsanalytisch- statistische Verfahren Preise für ein Güterbündel (Immobilie) näher betrachtet werden und maßgeblich preisbildende Teile dieses Güterbündels in ihrem Einfluss isoliert werden können. Ziel der Untersuchung ist in exemplarischer Weise eine Bewertung des Münchener Marktes für Wohnungseigentum aus einer hedonischen Preisfunktion zu erstellen, Wohnlagen zu klassifizieren und die aufgeworfenen Fragen zu klären.
Die Wahl der Stadt München als Betrachtungsraum hängt in besonderem Maße von dem dort zu findenden, attraktiven Immobilienmarkt zusammen. Dieser verspricht für […]
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
Kersten Stieringer
Hedonische Immobilienbewertung
Eine Wohnlagebewertung des Münchener Marktes für Wohnungseigentum anhand
regressionsanalytisch-hedonischer Methoden unter Verwendung von ESRI ArcGIS und
SPSS
ISBN: 978-3-8366-2217-2
Herstellung: Diplomica® Verlag GmbH, Hamburg, 2009
Zugl. Ruprecht-Karls-Universität Heidelberg, Heidelberg, Deutschland, Diplomarbeit,
2007
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http://www.diplomica.de, Hamburg 2009
INHALTSVERZEICHNIS
I.
Abbildungsverzeichnis
3
II.
Tabellenverzeichnis
5
1.
Problem-
und
Aufgabenstellung
6
2. Immobilienmärkte und klassische Immobilienbewertungsmethoden
8
2.1
Merkmale
von
Immobilienmärkten
8
2.2 Klassische Verfahren der Immobilienbewertung
10
2.2.1
Rechtliche
Grundlagen
10
2.2.2
Das
Sachwertverfahren
11
2.2.3
Das
Ertragswertverfahren
12
2.2.4
Das
Vergleichswertverfahren
13
3.
Die
hedonische
Preistheorie 15
3.1 Geschichte, Theorie und Anwendung hedonischer Verfahren
15
3.2
Regressionsmodelle
17
3.3
Variablen
19
3.4
Schätzung
der
Regressionsparameter
20
3.5
Modellüberprüfung:
Prüfung
der
Regressionsfunktion
22
3.5.1
Globale
Gütemaße
22
3.5.2
Testung
der
Regressionskoeffizienten
24
3.6 Modellüberprüfung: Prüfung auf Verletzung der Modellprämissen
25
3.6.1
Linearität 25
3.6.2
Homoskedastizität
26
3.6.3
Autokorrelation
28
3.6.4
Multikollinearität 28
3.6.5
Normalverteilung
29
4. Beschreibung des Regressionsdatensatzes und der Regressionsvariablen
31
4.1
Datengenese
31
4.1.1
Mikrogeografische
Daten
32
II
4.1.2
Mesogeografische
Daten 34
4.1.3
Makrogeografische
Daten
34
4.2
Beschreibung
des
Datensatzes
35
4.3
Beschreibung
der
Variablen
37
4.3.1
Geografische
Variablen
38
4.3.2
Qualitätsvariablen
40
4.3.3
Sozioökonomische
Variablen
43
4.4
Modifikation
des
Datensatzes
44
4.5
Das
Regressionsmodell
45
4.5.1
Wahl
und
Prüfung
der
Regression
47
4.5.2
Prüfung
der
Regressionsparameter
49
4.5.3
Prüfung
der
Modellprämissen
50
5. Der Münchener Markt für Wohnungseigentum aus hedonischer Sicht
53
5.1 Hedonische Interpretation der Ergebnisse
53
5.1.1
Wohnfläche
54
5.1.2
Zentralität 55
5.1.3
Abstand
zu
einer
Hauptverkehrsstraße
56
5.1.4
Abstand
zu
einer
Wasserfläche
57
5.1.5 Abstand zu einer Industrie- und Gewerbefläche
58
5.1.6
Wohnungszustand
59
5.1.7
Wohnungstyp
61
5.1.8
Baujahr
62
5.1.9
Kaufkraft
pro
Haushalt
63
5.1.10
Einwohner
pro
DINK
64
5.1.11
Armutsdichte
65
5.1.12 Gartenmitbenutzung und Personenaufzug
65
5.2
Hedonische
Wohnlagequalitätskarte
66
6.
Zusammenfassung
und
Ausblick
73
III.
Anhang
75
IV.
Literaturverzeichnis
80
III
I. ABBILDUNGSVERZEICHNIS
Abbildung 1: Schematischer Aufbau eines standardisierten Vergleichs-
13
wertverfahrens
Abbildung 2: KQS- Methode und ausreißerbeeinflusste Regressionsgerade
21
Abbildung
3:
Herleitung
des
Bestimmtheitsmaßes
22
Abbildung
4:
Residuenstreuungsdiagramm
27
Abbildung 5: Histogramm der standardisierten Residuen und
30
Normalverteilungsplot
Abbildung 6: Exemplarischer Screenshot einer Angebotsmaske
32
Abbildung
7:
Screenshot:
Abstandsmessungen
im
GIS
33
Abbildung
8:
Übersicht
der
Variablen
35
Abbildung 9: Beziehung zwischen Preis und Baujahr
38
Abbildung 10: Streuung der Residuen um die X- Achse
51
Abbildung 11: Prüfung der Normalverteilung der Residuen
52
Abbildung 12: Die Entwicklung des Preises zur Wohnfläche (ceteris paribus)
54
Abbildung 13:
Die Entwicklung des Preises zur Zentralität (ceteris paribus)
56
Abbildung 14:
Die Entwicklung des Preises zur Straßennähe (ceteris paribus)
57
Abbildung 15: Die Entwicklung des Preises zur Wassernähe (ceteris paribus)
58
3
Abbildung 16: Die Entwicklung des Preises zur Industrienähe (ceteris paribus) 59
Abbildung 17: Die Entwicklung des Preises zur Kaufkraft (ceteris paribus)
63
Abbildung 18: Die Entwicklung des Preises zu Anzahl der Einwohner pro Dink
64
(ceteris paribus)
Abbildung 19: Die Entwicklung des Preises zur Anzahl ,,armer" Einwohner im 65
Stadtbezirk (ceteris paribus)
Abbildung 20: Übersicht der Adressobjekte nach Wohnquartieren
67
Abbildung 21: Hedonische Wohnlagequalitätskarte
München
70
4
II. TABELLENVERZEICHNIS
Tabelle 1: Wahl des Wertermittlungsverfahrens nach Grundstücksart und
11
Nutzung
Tabelle 2: Deskriptive Statistik
der
Stichprobe
36
Tabelle 3: Deskriptive Statistik der
gruppierten
Variablen
41
Tabelle 4:
Variablen
und
Regressionskoeffizienten
45
Tabelle 5:
Modellgegenüberstellung
47
Tabelle 6:
Signifikanz
der
Variablen
49
Tabelle 7:
Deskriptive Statistik der hedonischen
Wohnlagen 68
5
KAPITEL 1
PROBLEM- UND AUFGABENSTELLUNG
Im Bereich des Immobilienconsultings und insbesondere im Bereich der analytischen
Unterstützung von Bauvorhaben ist es von großem Interesse in möglichst exakter
Weise über Eigenschaften des Betrachtungsraumes oder eines betrachteten Objektes
Kenntnis zu besitzen. Regelmäßig ist hierzu der Preis ein dienlicher Indikator, um
etwa Rangstufen, Verhältnisse oder Unterschiede auszudrücken und somit differie-
rende Eigenschaften bewerten zu können.
Der Preis als markterwirktes Bewertungskriterium eines Gutes, entstanden aus der
Interaktion von Anbietern und Nachfragern, gibt die Möglichkeit Aussagen zu tref-
fen, die eine Wohnlage als gut oder unterdurchschnittlich kennzeichnen oder die ein
Objekt im Vergleich zu einem ähnlichen als überteuert oder billig ausweisen.
Was aber ist in einer Situation möglich, in der keine preislichen Vorgaben existieren
und keine direkten Einordnungen angestellt werden können? Kann in einer solchen
Lage trotzdem eine preisbasierte Qualitätseinordnung von Wohngebieten oder Stadt-
bezirken stattfinden? Kann mitunter trotzdem eine objektgenaue Einordnung und
Preisbestimmung erfolgen?
In diesem Zusammenhang ist in Zusammenarbeit mit dem Institut für Innovatives
Bauen (IIB-Institut) diese Diplomarbeit entstanden, welche die Methode der hedoni-
schen Preisbestimmung im Immobiliensektor vorführt. FAHRLÄNDER (2007, 15)
zeigt, dass dieser Ansatz in anderen Ländern längst zum Standard der Bewertungs-
praxis gehört und sich etwa bei der Züricher Kantonalbank (ZKB) ,,in kürzester Zeit
6
für die Bewertung von Wohneigentum im Rahmen der Finanzierung schweizweit
durchgesetzt" (SALVI/ SCHELLENBAUER/ SCHMIDT: 2004, 7) hat.
Als Basis der Betrachtung dient eine stichprobenartige Datensammlung für die Stadt
München, welche das IIB-Institut zur Auswertung bereitgestellt hat. Die methodische
Grundlage der Analyse bildet die hedonische Preistheorie. Diese zeichnet sich da-
durch aus, dass über regressionsanalytisch- statistische Verfahren Preise für ein Gü-
terbündel (Immobilie) näher betrachtet werden und maßgeblich preisbildende Teile
dieses Güterbündels in ihrem Einfluss isoliert werden können. Ziel der Untersuchung
ist in exemplarischer Weise eine Bewertung des Münchener Marktes für Wohnungs-
eigentum aus einer hedonischen Preisfunktion zu erstellen, Wohnlagen zu klassifizie-
ren und die aufgeworfenen Fragen zu klären.
Die Wahl der Stadt München als Betrachtungsraum hängt in besonderem Maße von
dem dort zu findenden, attraktiven Immobilienmarkt zusammen. Dieser verspricht
für Investoren auch künftig Gewinnchancen trotz eines stattfindenden demographi-
schen Wandels und einer abnehmenden Bevölkerungszahl in gesamtdeutscher Sicht.
Das Vorgehen gestaltet sich hierbei wie folgt:
In einem zweiten Kapitel werden zunächst grundlegend Immobilienmärkte in ihren
Eigenheiten vorgestellt und traditionelle, normierte Wertermittlungsverfahren in Be-
zug auf den Markt für Eigentumswohnungen aufgezeigt. Das dritte Kapitel befasst
sich anschließend mit der hedonischen Preistheorie und ihrer statistischen Grundla-
gen. Das vierte Kapitel handelt einerseits über die Betrachtung der Datengrundlage
und deren Modifikation und Anpassung sowie die daraus generierte Preisfunktion.
Im fünften Kapitel erfolgt eine Würdigung der Ergebnisse aus hedonischer Sicht so-
wie die Vorstellung und Interpretation einer Wohnlagequalitätskarte für das Mün-
chener Stadtgebiet. Das sechste Kapitel schließt mit einer zusammenfassenden Be-
trachtung und gibt einen Ausblick.
7
KAPITEL 2
IMMOBILIENMÄRKTE UND KLASSISCHE IMMOBILIEN-
BEWERTUNGSMETHODEN
In diesem Kapitel sollen einerseits Immobilienmärkte in ihren ihnen eigenen Merk-
malen beschrieben werden und andererseits eine Gegenüberstellung dieser Merkma-
le, zu denen der ökonomischen Theorie erfolgen. Darüber hinaus werden traditionel-
le Methoden der Immobilienwertbestimmung vorgestellt.
2.1 Merkmale von Immobilienmärkten
Marktwirtschaftlich gilt die Prämisse, dass der Markt Angebot und Nachfrage im
sog. Marktgleichgewicht zusammenführt. In der ökonomischen Theorie wird zur
Abbildung der komplex verlaufenden Preisbildung oftmals das Modell des polypo-
len, vollkommenen Marktes verwandt. Dieser Markt ist in der Realität nicht vorzu-
finden und kann näherungsweise mit dem Aktienhandel an einer Börse verglichen
werden (vgl. SCHUHMANN/ MEYER/ STRÖBELE: 2007, 221). Hier stellt sich
immer dann ein Gleichgewicht ein, wenn die Angebotskurve die Nachfragekurve in
einem Punkt zu einem bestimmten Preis schneidet. Wird ein Gut zu einem Preis an-
geboten, welcher über diesem Gleichgewicht liegt, wäre kein Nachfrager bereit die-
ses Gut zu kaufen. Würde ein Nachfrager das Gut unter dem Gleichgewichtspreis
nachfragen, fände er keinen Anbieter, der verkaufen wollte (vgl. WOLL: 2007, 85).
Für diese Idealvorstellungen werden typischerweise folgende restriktive Annahmen
gemacht (SCHUHMANN/ MEYER/ STRÖBELE: 2007, 215):
8
· Atomistische, von einer Vielzahl an Marktteilnehmern (Polypol) ausgemach-
te Marktsituation
· Homogene Güter, welche ohne Präferenzbestrebungen seitens Nachfragern
und Anbietern angeboten und gekauft werden
· Vollständige Markttransparenz, welche den Einblick in Güterqualitäten, Prei-
se etc. zulässt
· Die Marktteilnehmer handeln dem homo oeconomicus entsprechend rationell
und als Nutzen- bzw. Gewinnmaximierer
Es sei darauf hingewiesen, dass solche Annahmen der Realität nicht standhalten
können und insbesondere die Annahme, dass Marktteilnehmer über vollständige In-
formation verfügen als nicht realitätskonform zu bewerten ist (vgl. MEUSBURGER:
2004, 27). Vereinfachungen der Wirklichkeit sind jedoch ein zwingendes Mittel
komplexe Sachverhalte verständlich und einsehbar zu machen.
Analog zu diesen Überlegungen werden auf dem Immobilienmarkt Angebot und
Nachfrage von Immobilien zusammengeführt. Es ist jedoch festzustellen, dass der
Markt für Immobilien nicht vollkommen ist, sondern wesentliche Unterschiede zum
perfekten Markt aufweist.
Der Wohnungsmarkt, als einem wesentlichen Teil der Immobilienmärkte, wird von
NUTZ (2006, 258) als sehr spezifisches System von Angebot und Nachfrage be-
schrieben und wird von ihm als einen typischen in die soziale Marktwirtschaft einge-
bundenen Interventionsmarkt gesehen. Interventionen können hierbei direkte staatli-
che Eingriffe im Sinne der Wohnraumsicherung und des sozialen Wohnungsbaus
sein, aber auch finanzpolitische Anreize wie etwa eine Eigenheimzulage oder ge-
währte Abschreibungsmöglichkeiten bei der Eigentumsbildung.
SALVI/ SCHELLENBAUER/ SCHMIDT (2004, 7) beschreiben den Immobilien-
markt als intransparent und führen dies im Wesentlichen auf seine Heterogenität und
Illiquität zurück. Der Immobilienmarkt ist dadurch geprägt, dass Güter vergleichs-
weise selten gehandelt werden und die Immobilie als gehandeltes Gut keinesfalls für
homogen angenommen werden kann. Sie ist in wesentlichen Eigenschaften verschie-
den voneinander.
9
Bezogen auf den Wohnungsmarkt zeigt DOPFER (2000, 13 ff.), dass sich das immo-
bile Gut der Wohnung in mehreren Charakteristika von dem eines homogenen Gutes
unterscheidet:
Für dieses Gut ist kennzeichnend, dass keine Austauschbarkeit mit einem anderen,
ähnlichen oder vergleichbaren Gut (Substituierbarkeit) besteht, da mit der Nachfrage
nach einer Wohnung sehr individuelle, heterogene Bedürfnisse befriedigt werden
und somit auch heterogene Angebote erwirkt werden. Darüber hinaus ist die Woh-
nung Standort gebunden und somit immobil, sodass die Lage eine Heterogenität er-
zeugt. Weitere Unterschiede entstehen aus der relativen Langlebigkeit einer Woh-
nung. Diese erwirkt, dass neben neugebauten Wohnungen auch Bestandswohnungen
älterer Baujahre am Markt bestehen. Daneben ist die Erstellungsdauer einer Woh-
nung relativ lang, was eine Anpassung an wechselnde Marktlagen erschwert.
.
Diese Mannigfaltigkeit von Angebot und Nachfrage und die sich daraus ergebende
Intransparenz des Marktes führen dazu, dass eine Preisbestimmung für Immobilien
erschwert ist. Dennoch ist ,,im Wirtschaftsleben der ermittelte Verkehrswert immer
wieder benötigt" und ist ,,den wirtschaftlichen Dispositionen zugrunde gelegt"
(SIMON/ CORS/ HALACZINSKY/ TEß: 2003, 13), sodass sich ausgehend von
Wertermittlungslehre und Wertermittlungspraxis im Wesentlichen drei Verfahren
herausgebildet haben (vgl. KLEIBER: 2005, 184)
2.2 Klassische Verfahren der Immobilienbewertung
Für die Bundesrepublik Deutschland gibt es klassische Verfahren, welche Verkehrs-
werte von Immobilien bestimmen. Diese Verfahren zur Immobilienbewertung basie-
ren auf normierten Regelungen und gesetzlichen Vorgaben. Sie können nach Ver-
gleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren unterschieden
werden.
2.2.1 Rechtliche Grundlagen
Das Baugesetzbuch (BauGB) bildet das maßgebliche Gesetzeswerk, auf dessen for-
mell- gesetzlichen Vorgaben des § 194 (Verkehrswertdefinition) iVm. § 199 I
BauGB (Ermächtigungsgrundlage) die materiell- rechtlichen Konkretisierungen der
Wertverordnung (WertV) festgelegt sind (vgl. KLEIBER/ SIMON/ WEYERS: 2002,
10
553). Vordergründig ist die auf dem BauGB basierende WertV als Normierung für
behördliche Berwertungsanlässe entstanden. Heute hat sie sich als ,,allgemein aner-
kannte Norm für die Wertermittlung in Deutschland durchgesetzt" (DRANSFELD/
LEHMANN/ MEYER: 2007, 71).
Dabei wird ,,die Definition des Begriffs Verkehrswert (...) durch die Definition des §
194 BauGB belegt. Weiter konkretisiert wird der Verkehrswert durch den § 3 I S. 1
WertV, der die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zum Be-
wertungsstichtag als Grundlage der Verkehrswerte festlegt" (ENGELBRECHT:
1998, 17). Aus § 7 I S. 2 WertV gehen somit folgende drei anzuwendenden Verfah-
ren hervor: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren,
welche in den §§ 13-25 WertV weiter konkretisiert werden.
Sie finden ihre Anwendung in unterschiedlichen Bereichen. ENGELBRECHT (1998,
12) differiert zunächst in hoheitliche, staatliche Anlässe zur Immobilienbewertung
und führt zudem steuerrechtliche, baurechtlich oder versicherungsrechtliche Anlässe
an. Daneben sieht er nicht hoheitliche Anlässe, welche beispielsweise Tauschhand-
lungen sein können.
KLEIBER/ SIMON/ WEYERS (2002, 905) folgend, ,,haben sich in der Praxis der
Wertermittlung (...) eine fast unüberschaubare Zahl von Wertermittlungsverfahren
herausgebildet". Die folgende Tabelle gibt Aufschluss über die geeignete Wahl der
verschiedenen Wertermittlungsverfahren, welche gem. § 7 II WertV vorgeschrieben
ist und am gewöhnlichen Geschäftsverkehr und dessen Gepflogenheiten orientiert ist.
Grundstück
Art der Nutzung
Bewertungsverfahren
unbebaut
Boden bebauter Grundstücke Vergleichswertverfahren
bebaut
Einfamilienhaus Sachwertverfahren
Eigentumswohnung Vergleichswertverfahren
Mietshaus Ertragswertverfahren
Gemischtnutzung Ertragswertverfahren
Tab. 1: Wahl des Wertermittlungsverfahrens nach Grundstücksart und Nutzung,
(nach ENGELBRECHT: 1999, 17 und KLEIBER/ SIMON/ WEYERS: 2002, 914)
2.2.2 Das Sachwertverfahren
,,Die Ermittlung des Wertes des Verkehrswertes eines einzelnen Wohnungs- oder
11
Teileigentums über das Sachwertverfahren führt nicht zu marktwirtschaftlich orien-
tierten und gerechten Ergebnissen der Handelsware Wohnungs- oder Teileigentum"
(GOTTSCHALK: 1999, 467) und spielt somit für den Immobilienmarkt an Eigen-
tumswohnungen keine Rolle. Diese Annahme ist von der Ansicht KLEIBERS (2005,
207) gestützt, wonach das Sachwertverfahren insbesondere in der Wertermittlung
von Eigenheimen Anwendung findet und nach der dem Sachwertverfahren ,,in der
deutschen Bewertungspraxis heute eine untergeordnete, allenfalls die Ertragswerter-
mittlung stützende Bedeutung" zukommt.
2.2.3 Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren findet in der Einschätzung von Mietwohnimmobilien sei-
nen Einsatz (vgl. Tab. 1). Es wird dann angewendet, wenn für Wohn- und Teileigen-
tum eingesetztes Kapital eine Mieteinnahme bewirkt und hierdurch eine Rendite er-
zielt wird (GOTTSCHALK: 1999, 467).
Grundsätzlich werden die voraussichtlich zu erzielenden (Miet-)Erträge einer Immo-
bilie geschätzt und kapitalisiert. Die Kapitalisierung bezeichnet die Summe der dis-
kontierten Erträge über einen betrachteten, künftigen Zeitraum (vgl.
FAHRLÄNDER: 2007, 12). Eng verwandt mit dem Ertragswertverfahren ist die Dis-
counted Cashflow Methode (DCF), die eine Methode zur Bestimmung eines Barwer-
tes zum Zeitpunkt eines gegebenen Stichtages (vgl. KLEIBER/ SIMON/ WEYERS:
2002, 1290) ist. Diese Methode, welche auch als allgemeine Barwertformel bezeich-
net wird, kann nach KLEIBER (2005, 188) als ,,Urform des Ertragswertverfahrens"
gesehen werden. Hiernach sind die Einnahmeüberschüsse pro Jahr für eine Immobi-
lie mit einem Diskontierungsfaktor versehen und auf summiert. Zusätzlich ist der
reine Bodenwert (Wert des Grundstücks) addiert, der ebenfalls um einen Diskontie-
rungsfaktor erweitert ist. Die funktionale Form ist wie folgt vorstellbar (vgl.
KLEIBER: 2005 und GOTTSCHALK: 1999):
Ertragswert = Reinertrag
1...n
* Diskontierfaktor
-1...i
+ Restwert des Bodens
-1...i
Das Ertragswertverfahren hat verschiedene Abwandlungen und Ausgestaltungen
erfahren, wirft methodisch aber stets zwei Problemkreise auf. Einerseits ist die Frage
zustellen, ob Wohnungsmieten im Wohneigentumsbereich zur Preisbestimmung ein-
12
setzbar sind, da bei Märkte in Teilen verschiedene Gesetzmäßigkeiten aufweisen
(vgl. FAHRLÄNDER: 2007, 13). Andererseits ist bei dieser Methode als problema-
tisch anzumerken, dass Aussagen über in der Zukunft liegende Erträge und Zinsent-
wicklungen gemacht werden müssen (vgl. KLEIBER: 2005, 189).
2.2.4 Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist das in der Bewertungspraxis meist eingesetzte Ver-
fahren zur Verkehrswertbestimmung einer Immobilie. Ohne dass dem Vergleichs-
wertverfahren gesetzlicherseits ein Vorrang eingeräumt wird, besitzt dieses Verfah-
ren ,,in Deutschland den Rang der wohl zuverlässigsten und überzeugendsten Me-
thode" (KLEIBER: 2005, 184) und als Verkehrswertbestimmungsverfahren führt es
,,zu zuverlässigen Ergebnissen (...) bei Eigentumswohnungen" (GOTTSCHALK:
1999, 345). FAHRLÄNDER (2007, 15) beschreibt die Funktionsweise der Methode
als den Vergleich einer zu bewertenden Immobilie mit Tranksaktion gleichartiger
Immobilien aus der jüngeren Vergangenheit. Ein einfaches, standardisiertes Ver-
gleichswertverfahren könnte nach folgendem Schema aufgebaut sein:
1. Datensammlung aus vergleichbaren Transaktionen ähnlicher Immobilien
2. Wertkorrekturen (Addition oder Subtraktion) ausgehend von statistischen
Methoden bzgl. ungewöhnlicher Einflüsse (Ausreißereliminierung etc.)
= Vergleichsobjekte/ Vergleichswert (z.B. Preis pro m²)
3. Berechnung der Fläche des zu vergleichenden Objekts nach standardisierten
Verfahren (m²) und Multiplikation mit dem Vergleichswert
= Objektvergleichswert
Abb.1: Schematischer Aufbau eines standardisierten Vergleichswertverfahrens (nach
ENGELBRECHT: 1998, 288)
13
Auch für die Vergleichswertmethode, welche gerade für die Bewertung von Woh-
nungseigentum heranzuziehen ist (vgl. Tab. 1) gilt, dass die Bewertungspraxis ver-
schiedene Modifizierungen hervorgebracht hat. Nach KLEIBER (2005, 186) kommt
das Vergleichswertverfahren, neben der Ermittlung auf Basis von Vergleichspreisen
auch in Formen von Quervergleichen oder Regressionsanalysen vor. Eine dieser
Weiterentwicklungen auf Grundlage multivariater, statistischer Verfahren (Regressi-
onsanalyse) stellen auch die, wie sie FAHRLÄNDER (2007, 15) bezeichnet, ,,statis-
tisch fundierte Vergleichswertmethoden, so genannte hedonischer Modelle" dar.
14
KAPITEL 3
DIE HEDONISCHE PREISTHEORIE
In diesem Kapitel werden statistische Grundlagen gelegt und die hedonische Sicht
der Preisbestimmung beschrieben.
Die Schätzung hedonischer Immobilienpreise ist eine regressionsanalytische Be-
trachtung und ist methodisch den Vergleichswertverfahren zuzurechnen. Die zu
Grunde liegende Hypothese der hedonischen Theorie besagt, dass zwischen den Qua-
litäten und dem Preis eines Produktes ein bestimmender Zusammenhang besteht
(GUERRERO DE LIZARDI/ PEREZ GARCIA: 2002, 553).
Die Stärke hedonischer Verfahren liegt in der Möglichkeit einzelne Faktoren zu iso-
lieren, diese einer getrennten (Qualitäts-)Betrachtung zuzuführen und einen preisli-
chen Einfluss faktorengenau bestimmbar zu machen. Hedonische Verfahren sind
dadurch bei der näheren Bestimmung von Gütern heterogener Art zielführend und
werden auch in Bereichen außerhalb der Immobilienbewertung als gängige Verfah-
ren eingesetzt.
3.1 Geschichte, Theorie und Anwendung hedonischer Verfahren
Hedonische Verfahren sind in der qualitätsbereinigten Bewertung heterogener Güter,
wie Automobile und Computer gängig. Oftmals wird COURT (1939) durch seine
Arbeit über die Preisbestimmung von Automobilien anhand von Qualitätscharakte-
ristika als Pionier der Methode angesehen. Er benennt hedonische Preise als solche
und erkennt entsprechend der hedonischen Methodik die Grundbetrachtung richtig,
welche namentlich ,,the potential contribution [of a product] (...) to the wellfare and
happiness of its purchasers" (COURT: 1939, 107), also die nutzenstiftenden Eigen-
schaften aus dem Produkt für den Einzelnen bedeutet. Aus Perspektive einer theore-
15
tischen Festigung und Fundierung hedonischer Verfahren ist ROSEN (1974) als je-
ner zu werten, der Grundlagenarbeit geleistet hat (vgl. FAHRLÄNDER: 2007, 16).
ROSEN vergleicht in seiner mikroökonmischen Arbeit Angebots- und Nachfragseite,
indem er den Preis und seine Einflussgrößen betrachtet, und führt diese zu einem
Gleichgewicht zusammen.
Neben der Untersuchung einzelner auf den Preis wirksamer Qualitätscharakteristika,
ist die Anwendung hedonischer Methoden für Preisstatistiken und Preisindizes zu
differenzieren. Hier werden Betrachtungen angestellt, in denen Preise über einen
gegebenen Zeitraum qualitätsbereinigt verglichen werden. Es wird eine Quantifizie-
rung der echten Preisunterschiede dargestellt, indem das Problem wechselnder Quali-
täten im Zeitablauf herausgerechnet wird (vgl. BRACHINGER: 2002, 1).
Für den ebenfalls aus heterogenen Gütern bestehenden Immobilienmarkt und die
einzelfaktorielle Betrachtung heißt dies, dass Faktoren, welche maßgeblich preisbil-
dend sind, durch die Regressionsanalyse einzeln betrachtet werden. Die hedonische
Preistheorie in Bezug auf den Immobilienmarkt besagt, dass eine Immobilie ein Gü-
terbündel darstellt, das in seine nutzenstiftenden Eigenschaften (ROSEN 1974, 34)
zerlegt werden kann. Im Kern möchte ein Nachfrager ,,nicht ein Gut per se kaufen
(...), sondern den damit verbundenen Nutzen" (FAHRLÄNDER: 2007, 18). Das
heißt also, dass nicht das Grundstück an sich gekauft wird, sondern der damit ver-
bundene Platz oder die Lage bzw., dass nicht die Wohnung an sich gekauft wird,
sondern die damit verbundene Nähe zum Arbeitsplatz oder das soziale Umfeld.
Der explizite Preis, welcher für eine Immobilie auf dem Markt ausgeschrieben ist,
untergliedert die hedonische Preistheorie in implizite Preise, welche der Käufer be-
reit ist für die einzelnen Güter des Gesamtguterbündels zu zahlen (vgl.
BRACHINGER: 2002, 5). Sind die impliziten, unsichtbaren Preise ermittelt, so kann
der quantitative Anteil jedes ermittelten Faktors am Gesamtpreis angegeben werden
und ein heterogenes Gut wird vergleichbar.
In der Praxis bedeutet dies, dass auf Grundlage einer Datenstichprobe für auf dem
Markt beobachteter Werte implizite Preise errechnet werden, wie es auch BEER
(2007, 2) beschreibt: ,,the relationship between certain characteristics and price of a
certain good has to be estimated on the basis of a sample of market observation".
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Diese Schätzung erfolgt auf Grundlage der Regressionsanalyse. In dieser ökono-
metrischen Betrachtung werden für jede in die Regression eingehende, unabhängige
Variable deren Koeffizient ermittelt, welcher schließlich den hedonischen Preise
ergibt (vgl. FAHRLÄNDER: 2007, 23).
3.2 Regressionsmodelle
Bei der Erstellung einer hedonischen Modellgleichung ist neben der Identifikation
der wichtigsten wertbestimmenden Variablen, die Wahl der geeigneten funktionalen
Form von Bedeutung (vgl. FAHRLÄNDER: 2007, 27). Das Ziel ist eine Linie (Reg-
ressionsgerade) mit möglichst bester Anpassung durch ein Datensample bzw. eine
Punktewolke zu legen.
In der Literatur sind verschiedene Formen von Modellen angewandt und reichen von
linearen, über einfach- logarithmierte bis zu vollkommen logarithmierten und expo-
nentiellen Annäherungen (vgl. SIRMANS/ BACHELLER/ MACPHERSON: 2003,
16). Die Wahl der Art der Regression hat auch entscheidenden Einfluss auf die Inter-
pretationsweisen, welche angestellt werden können. Es gilt zu beachten, dass ,,allein
aufgrund der Modellbildung und Methodenwahl basierend auf den identischen
Rohdaten eine unterschiedliche Güte der Modelle resultieren" (FAHRLÄNDER:
2007, 27).
Die geeignete funktionale Form der Regressionsgleichung ergibt sich aus der Be-
trachtung der Zusammenhänge zwischen den unabhängigen Variablen und der ab-
hängigen Variable. Dies kann prospektiv etwa durch die Betrachtung von Streuungs-
diagrammen geschehen, welche Zusammenhänge zwischen Variablen ausgeben.
Verfälschungen und unzureichend Anpassungen der Regressionsgerade entstehen
dann, wenn diese Zusammenhänge nicht beachtet werden und etwa nichtlineare Be-
züge als linear angenommen werden (vgl. BELLGARDT: 1998, 112).
Nach BRACHINGER (2002, 3 ff.) und DIEWERT (2001, 10 ff.) haben sich in den
vergangenen Jahren insbesondere diese Arten von Regressionsansätzen durchgesetzt
und sind die am meist angewandten:
Die einfachste Form jener Ansätze ist die Methode des allgemeinen linearen Regres-
sionsmodells des folgenden Zuschnitts (s. Folgeseite):
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Details
- Seiten
- Erscheinungsform
- Originalausgabe
- Jahr
- 2007
- ISBN (eBook)
- 9783836622172
- DOI
- 10.3239/9783836622172
- Dateigröße
- 3.4 MB
- Sprache
- Deutsch
- Institution / Hochschule
- Ruprecht-Karls-Universität Heidelberg – Chemie und Geowissenschaften, Geographisches Institut
- Erscheinungsdatum
- 2008 (November)
- Note
- 1,7
- Schlagworte
- immobilienbewertung münchen wohnungsmarkt wohnlage
