Gewerbliche Neuordnung - Reaktivierung Dettinger Au (Kirchheim unter Teck)

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung

2 Der städtebauliche Rahmenplan
2.1 Begriffsbestimmung Rahmenplan
2.2 Stellung des Rahmenplans im System der räumlichen Pläne
2.3 Entstehung und Entwicklung des Instruments Rahmenplan

3 Bestandserhebung und Bestandsanalyse Kirchheim
3.1 Historische Entwicklung
3.2 Heutige Situation
3.2.1 Lage in der Region
3.2.2 Verkehrsanbindung
3.2.3 Bevölkerung
3.2.4 Wirtschaftsstruktur
3.2.5 Natur und Landschaft
3.3 Rahmenbedingungen für die Zukunftsentwicklung
3.3.1 Landesentwicklungsplan
3.3.2 Regionalplan
3.3.3 Regionalverkehrsplan

4 Bestandserhebung und Bestandsanalyse Plangebiet
4.1 Historische Entwicklung
4.2 Rechtsvorgaben der räumlichen Planung
4.2.1 Flächennutzungsplan
4.2.2 Bebauungspläne
4.2.3 Sonstige Satzungen
4.2.4 Eigentumsverhältnisse
4.3 Verkehr
4.3.1 Straßennetz
4.3.2 Verkehrsbelastungen
4.3.3 Überörtliche Verkehrsanbindung
4.3.4 Örtliche Verkehrsanbindung
4.3.5 Ruhender Verkehr
4.3.6 Öffentlicher Personennahverkehr
4.3.7 Fuß- und Radwegenetz
4.3.8 Radwegenetz
4.4 Baustruktur und Nutzung
4.4.1 Baustruktur
4.4.2 Bestandsbebauung und Nutzung
4.4.3 Gebäudezustand
4.4.4 Denkmalschutz
4.5 Ökologie
4.5.1 Topographie
4.5.2 Geologie
4.5.3 Lauter
4.5.4 Vegetation
4.5.5 Stadtklima
4.6 Schutzkategorien und Belastungen
4.6.1 Schutzkategorien
4.6.2 Altlasten
4.7 Flächenverfügbarkeit
4.8 Potentialanalyse
4.9 Restriktionsanalyse

5 Planung
5.1 Ziele der Planung
5.2 Machbarkeitsstudie Kreisverkehr
5.3 Verkehr
5.3.1 Öffentliche Erschließung
5.3.2 Anlieferung der Gewerbegrundstücke
5.3.3 Ruhender Verkehr
5.3.4 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)
5.3.5 Fuß- und Radwegenetz
5.4 Bebauung und Nutzung
5.4.1 Nutzungskonzept
5.4.2 Bau- und Parzellenstruktur
5.5 Ökologie
5.5.1 Freiraumkonzept
5.5.2 Begrünungskonzept
5.5.3 Freiraum westlich der Lauter
5.5.4 Gewässerentwicklung
5.5.5 Regenwassermanagement
5.5.6 Altlastenbehandlung
5.5.7 Lärmschutz
5.5.8 Naturschutzrechtlicher Ausgleich
5.6 Stadtgestaltung
5.6.1 Stadteingang Süd
5.6.2 Südbahnhofsplatz
5.6.3 Zentrale Grünfläche
5.7 Realisierung
5.7.1 Zeitliche Abfolge
5.7.2 Rechtliches Vorgehen
5.8 Kosten
5.9 Planungsdaten
5.9.1 Flächenverhältnisse
5.9.2 Städtebauliche Kennzahlen

6 Zusammenfassung

7 Literatur- und Quellenverzeichnis
7.1 Internet
7.2 Quellen der Stadt Kirchheim
7.2.1 Von der Stadtverwaltung erstellte Quellen
7.2.2 Von externen Büros erstellte Quellen
7.3 Gesetzliche Grundlagen

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Stadtplan Kirchheim 1902, unmaßstäblich

Abbildung 2: Rechtskräftiger FNP für Kirchheim aus dem Jahr 2000, unmaßstäblich

Abbildung 4 (rechts) : neuwertiges Gebäude an der Schöllkopfstraße

Abbildung 5 (links) : leerstehendes ehemaliges Fabrikgebäude

Abbildung 6 (rechts): neues Wohnhaus beim Südbahnhof

Abbildung 7 (links): nicht störendes Gewerbe (renoviert)

Abbildung 8: Südbahnhof

Abbildung 9 (rechts): PicksRaus mit Parkplatz

Abbildung 10 (links) : Aldi mit Parkplatz

Abbildung 11: Gefako-Markt mit Parkplatz

Abbildung 12: Denkmalgeschütztes Gebäude mit Gefako-Markt (links) und Antikem Baumarkt (rechts)

Abbildung 13 (rechts): Ausfahrt vom Aldi-Parkplatz

Abbildung 14 (links): Ausfahrtssituation an der Dettinger Straße

Abbildung 15 (rechts): Schank- und Speisewirtschaft an der Einmündung der Dettinger Straße

Abbildung 16 (links): Schrott Bosch (verarbeitendes Gewerbe)

Abbildung 17 (rechts): ehem. Fa. Hoyler

Abbildung 18 (links): unbebautes Grundstück südlich des Aldi-Marktes

Abbildung 19: Bauhof Straßenbauamt Kirchheim (im Hintergrund Fa. Riethmüller mit denkmalgeschützte Gebäude rechts)

Abbildung 20: Bowling-Center

Abbildung 21 (rechts): Hauptgebäude der Fa. Riethmüller (nördlicher Teil)

Abbildung 22 (links): Hauptgebäude der Fa. Riethmüller (südlicher Teil)

Abbildung 23 (rechts): Biergarten

Abbildung 24 (links): denkmalgeschützte ehemalige Fabrikantenvilla

Abbildung 25 (rechts): Kfz-Händler

Abbildung 26 (links): Lagerhalle in marodem Zustand

Abbildung 27 (rechts): Wohnhaus mit Gaststättennutzung im Erdgeschoss

Abbildung 28 (links): Fa. Narr (vom Faberweg aus gesehen)

Abbildung 29 (rechts): Wohn- und Bürogebäude der in Konkurs gegangenen G. Wagner GmbH (links der Straße)

Abbildung 30 (links): leerstehendes ehemaliges Landwirtschaftsgebäude

Abbildung 31 (rechts): Zum Verkauf freigegebenes Gewerbegrundstück der Telekom

Abbildung 32 (links): Verwaltungsgebäude der Fa. Telekom

Abbildung 33 (rechts): TÜV

Abbildung 34 (links): Büro- und Verwaltungsgebäude der Fa. Mosolf

Abbildung 35 (rechts): Büro- und Verwaltungsgebäude der Fa. Mosolf

Abbildung 36 (links): Autolagerfläche der Fa. Daimler-Chrysler

Abbildung 37 (rechts): Betriebsgelände der Fa. Mosolf (nördlicher Teil)

Abbildung 38 (links): Betriebsgelände der Fa. Mosolf (südlicher Teil)

Abbildung 39 (rechts): in der Renovierungsphase befindliches Gebäude (im Hintergrund Neubau eines Wohnhauses)

Abbildung 40 (links): neu errichtetes Wohnhaus

Abbildung 41 (rechts): neu errichtete Mehrfamilienhäuser mit Flachdach

Abbildung 42 (links): ehemaliges Fabrikantenwohnhaus aus der Industrialisierungszeit (renoviert)

Abbildung 43: Villa am Faberweg mit Zufahrt über Dettinger Straße

Abbildung 44: Reihenhausbebauung am Faberweg

Abbildung 45 (rechts): Kfz-Händler

Abbildung 46 (links): Tankstelle

Abbildung 47 (rechts): Fressnapf

Abbildung 48 (links): Toom-Getränkemarkt

Abbildung 49 (rechts): Ehemals handwerklich genutztes Gebäude mit temporärer Büronutzung im EG, OG leerstehend

Abbildung 50 (links): leerstehendes Gebäude

Abbildung 51 (links): Blick auf den Steilhang der Lauter

Abbildung 52 (rechts): Lauter südlich der Schöllkopfstraße

Abbildung 53 (links): verwucherte Freifläche südlich der Schöllkopfstraße

Abbildung 54 (rechts): Grünfläche südöstlich Aldi

Abbildung 55: Grünfläche nördlich der Fa. Narr

Abbildung 56: Freifläche nördlich des Bauhofs mit neu errichtetem Wasserkraftwerk

Abbildung 57 (rechts): Begrünung beidseits der Bahnlinie nach Oberlenningen

Abbildung 58 (links): Begrünung entlang Fuß- und Radweg an der Bahnlinie nach Weilheim

Abbildung 59: hochgewachsene Hecke entlang des Faberwegs

Abbildung 60: straßenbegleitende Begrünung entlang der Dettinger Straße

Abbildung 61: Hochfläche westlich der Lauter (südlich des Gebiets „Stellegärten“)

Abbildung 62: Hochfläche westlich der Lauter (nördlich der A 8)

Abbildung 63 (rechts): Spielplatz im Gebiet "Milcherberg - Galgenberg"

Abbildung 64 (links): unbewirtschaftete Grünfläche südlich der Polizei

Abb. 65: Prognostizierte Kfz-Mengen für das Jahr 2010/2015 bei vorhandener Verkehrssituation

Abbildung 66: Prognostizierte Kfz-Mengen für das Jahr 2010/2015 bei einem Kreisverkehr

Abbildung 67: Prognostizierte Kfz-Mengen bei einem Kreisverkehr mit Bypässen

Abbildung 68: Detailzeichnung Kreisverkehr (1:1.000 verkleinert)

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Gründung von Industriebetrieben im Plangebiet

Tabelle 2: Rechtskräftige Bebauungspläne im Plangebiet

Tabelle 3: Übergeordnete Fußwegeverbindungen in die angrenzenden Stadtquartiere

Tabelle 4: Radwege innerhalb des Plangebiets

Tabelle 5: Denkmalgeschützte Gebäude im Plangebiet

Tabelle 6: Durchgrünungsgrad im Plangebiet

Tabelle 7: Nicht bebaubare bzw. nicht für bauliche Nutzung geeignete Schutzzonen

Tabelle 8: Sanierungsmaßnahmen bei altlastenkontaminierten Flächen in Abhängigkeit von der Nutzungsart

Tabelle 9: Überschlägige Erschließungskostenberechung für den Bereich mit kurz- bzw. mittelfristigen Realisierungsaussichten

Tabelle 10: Flächenbilanz Plangebiet

Tabelle 11: Flächenbilanz Plangebiet bei Einbeziehung der dem Gebiet zuzuordnenden öffentlichen Grün- und Verkehrsflächen

Tabelle 13: Anteile der verschiedenen Nutzungen am Nettobauland

1 Einleitung

Die Revitalisierung untergenutzter oder brachgefallener Gewerbestandorte ist aufgrund des sich beschleunigenden wirtschaftlichen Strukturwandels von der Industrie- zur Dienstleistungsgesellschaft eine aktuelle Herausforderung für Stadtplaner, deren Bedeutung zukünftig noch weiter zunehmen wird.

In der Wiederbelebung und Weiterentwicklung dieser Flächen besteht oft ein enormes Entwicklungspotential für die Kommunen. Zum einen bedeutet die Innenentwicklung eines Gewerbegebiets einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden und eine Verminderung des Bedarfs an Flächenneuausweisungen. Zum anderen beeinflusst man durch die Weiterentwicklung eines bestehenden Gebietes eine Bestandssicherung etablierter Betriebe. Nicht zuletzt kann vorhandene Infrastruktur ausgenutzt werden.

Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit der gewerblichen Neuordnung bzw. Reaktivierung des wirtschaftshistorisch bedeutenden Gewerbestandorts „Dettinger Au“ in Kirchheim unter Teck.

Das Gebiet am südlichen Stadtrand Kirchheims an der A 8-Anschlussstelle Kirchheim-Ost war im 19. Jh. aufgrund der Wasserkraftnutzung der Lauter ein bevorzugtes Gebiet für die Textilindustrie. Heute weist das Gebiet eine sehr große Heterogenität in der Nutzung und Bebauung auf. Gewerblich genutzte Flächen wechseln sich mit Einzelhandelsmärkten und Wohngebäuden ab. Einzelne Fabrikgebäude zeugen noch von der einstigen textilindustriellen Nutzung. Zudem prägen Bahnlinien und stark befahrene Straßen das Bild. Die Lauter, die einstmals für den Aufschwung des Gebiets verantwortlich war, ist mittlerweile nahezu vollständig aus dem Stadtbild verschwunden.

Für das gesamte Plangebiet soll ein tragfähiges Konzept entwickelt werden (M: 1:2.500 auf A 3 verkleinert). Stellt sich heraus, dass die Neuordnung bestimmter Bereiche besonders dringlich ist, soll für diese Bereiche eine Detailplanung erstellt werden (M: 1:1.000 auf A 3 verkleinert). „Positive“ bestehende Strukturen sollen bei der Planung nach Möglichkeit erhalten und weiterentwickelt werden.

Für die Planung wird das Oberziel ausgegeben, das vorhandene gewerbliche Potential im Plangebiet zu reaktivieren bzw. durch ein entsprechendes Flächenangebot eine Ansiedlung neuer Betriebe unterschiedlicher Größe und Nutzung zu ermöglichen. Damit soll der Standort wieder seine ursprüngliche Bedeutung erlangen. Das Potential ist aufgrund der verkehrlichen Standortgunst zweifelsohne vorhanden. Zudem soll so die vielfältige mittelstandsgeprägte Wirtschaftsstruktur der Stadt Kirchheim erhalten und weiterentwickelt werden, wodurch die Stadt für Strukturkrisen gut gewappnet ist.

Zunächst soll untersucht werden, wie die (überörtliche) Verkehrsanbindung des Gebiets verbessert werden kann. Daraufhin soll die Verteilung der Bau- und der Freiflächen sowie die Erschließungsstruktur festgelegt werden. Dabei soll die vorhandene Erschließungsstruktur nach Möglichkeit beibehalten werden.

Nach dem Oberziel soll das Plangebiet in verschiedene gewerbliche Teilbereiche gegliedert werden, in denen unterschiedliche Betriebsgrößen und Nutzungen möglich sind. In diesem Zusammenhang soll besonders auch die Unterbringung von Dienstleistungsarbeitsplätzen im Gebiet überprüft werden.

Zudem soll die Vernetzung des Gebiets mit den umliegenden Stadtquartieren, vor allem mit der Innenstadt und dem Freiraum an der Lauter, über attraktive Wege- und Grünverbindungen sowie qualitativ hochwertige Übergänge verbessert werden.

Die bestehenden Grün- und Vegetationsstrukturen sollen erhalten und zu einem vernetzten Grünsystem ausgebaut werden. Besondere Beachtung soll der naturnahen Gestaltung und der Integration der Lauter ins Stadtbild sowie der Gestaltung des bedeutenden Freiraums westlich der Lauter geschenkt werden. Darüber hinaus sollen die Straßenräume begrünt werden.

Nicht zuletzt soll darauf geachtet werden, dass die Realisierung der Planung in funktionsfähigen Bauabschnitten möglich ist.

2 Der städtebauliche Rahmenplan

2.1 Begriffsbestimmung Rahmenplan

Für den städtebaulichen Rahmenplan besteht keine einheitliche Bezeichnung. Unter dem Begriff „Städtebaulicher Rahmenplan“ werden im Allgemeinen informelle Planwerke verstanden, deren Maßstabsebene zwischen der des Flächennutzungsplans und der des Bebauungsplans bei einem Maßstab zwischen 1:1.000 und 1:5.000 liegt. Dabei werden Maßstäbe bevorzugt, die die Anschaulichkeit von Planungen im politischen Abstimmungsprozess erhöhen. Die Plangebiete umfassen zumeist städtebauliche Teilräume (Quartiere, Stadtteile), städtebauliche Maßnahmengebiete (Sanierungsgebiete, Entwicklungsgebiete etc.), seltener ganze Stadtgebiete. Der Rahmenplan besteht in der Regel aus mehreren Einzelplänen: Räumliches Konzept, Nutzungskonzept, Verkehrskonzept, sozioökonomisches Konzept, Prioritätenfolge, Durchführungskonzept und Kostenübersicht. Um eine gewisse Verbindlichkeit zu erreichen, sollte der Rahmenplan als Selbstbindungsplan von der Gemeinde beschlossen werden^[1].

2.2 Stellung des Rahmenplans im System der räumlichen Pläne

Der städtebauliche Rahmenplan zählt wie bereits erwähnt zu den “informellen“ Plänen.

Die „informellen“ Pläne sind im Gegensatz zu den „formellen“ Plänen nach Baugesetzbuch und den Fachplanungsgesetzen wie z.B Bebauungsplan oder Flächennutzungsplan nicht formalisiert und ermöglichen auf einzelne Planungsaufgaben zugeschnittene Verfahrensweisen. Gerade das Fehlen von Formvorschriften bei der Erarbeitung der Pläne stellt die eigentliche Stärke der informellen Planung dar. Es wäre deswegen irreführend, die informelle Planung in das System der formellen Planung einzuordnen. Die informelle Planung steht eher neben dem formellen System der Planung und ergänzt dieses, wobei der Rahmenplan eine Planstufe zwischen Flächennutzungsplan und Bebauungsplan darstellt[[1]].

Im Planungszyklus werden die formellen Pläne inhaltlich durch informelle Pläne fortgeschrieben und damit die nächste formelle Planung vorbereitet bzw. die Notwendigkeit von Änderungen und Änderungsverfahren erörtert. Informelle Pläne dienen insbesondere zur Information, Meinungsbildung und Überzeugungsarbeit gegenüber Bürgern, Investoren und Behörden^[2].

2.3 Entstehung und Entwicklung des Instruments Rahmenplan

Ab Ende der 60er-Jahre reichten die bis dahin für die Stadterweiterung angewendeten einfachen Projekt- und Strukturpläne, in denen Erschließung und Bebauungsformen festgelegt wurden, nicht mehr aus. Es erwuchsen neue Aufgaben wie z.B. behutsame Erneuerung, Nachverdichtung oder Sicherung der Mieten für Bewohner und Kleingewerbe. Diese Aufgaben erforderten ein anderes Instrumentarium. So entstand die Stadtentwicklungsplanung etwa ab 1968 als eine Form der „strategischen“ Ganzheitsbetrachtung der Entwicklungsaspekte einer Großstadt. Sie war weniger ein zusätzlicher Plan als ein Prozess der umfassenden Mängelanalyse und Strategieentwicklung[[2]].

Nachdem die Stadtentwicklungsabteilungen der großen Städte die Gesamtplanungen bis etwa 1975 abgeschlossen hatten und nachdem die Ölkrise 1973 einen Prioritätenwandel von der Stadtrand- zur Stadtinnenentwicklung eingeleitet hatte, kamen ab 1975 erst vereinzelt und gegen Ende der 70er Jahre verstärkt Stadtteilentwicklungspläne und städtebauliche Rahmenpläne auf. Sie setzten die Methode der ganzheitlichen Defizitanalyse und der Aufgabenplanung für Stadtteile fort, in denen größere Umgestaltungen anstanden oder wo sich Probleme häuften. Nach einer stürmischen Phase der Stadtteilplanung wurde es um diese ab Mitte der 80er Jahre wieder etwas ruhiger. Aus der langanhaltenden Rezession erwuchs der Bedarf nach einem kurzfristigen Krisenmanagement. Daraus entstand die Wirtschaftsförderung. Seitdem sind die Instrumente der Stadtentwicklungs- und der Rahmenplanung zwar hinter die Bedürfnisse der Wirtschaftsförderung zurückgetreten, dennoch sind sie für langfristige und verantwortliche Stadtentwicklungsplanung von grundsätzlicher Bedeutung[[2]].

3 Bestandserhebung und Bestandsanalyse Kirchheim

3.1 Historische Entwicklung

Kirchheim war bereits zur Jungsteinzeit besiedelt. Dies belegen Funde, die ebenso Hinweise auf Besiedlungen durch Kelten und Römer geben. Zudem konnten anhand von Ausgrabungen Rückschlüsse auf drei alemannische Urdörfer gezogen werden^[3].

Erstmals urkundlich erwähnt wird Kirchheim im Jahre 960 n. Chr. in einer Urkunde des späteren Kaisers Otto des Großen, welcher „Chiriheim“ in sein königliches Kammergut aufnahm, nachdem er es von Bischof Hartbert von Chur gegen den dortigen Königshof eingetauscht hatte[[3]].

Die Ortsteile Jesingen (769), Nabern (861) und Ötlingen (788) wurden früher, Lindorf (1090) später erwähnt. Aufgrund der geographisch günstigen Lage in der Talebene von Lauter und Lindach und an einer von Köngen über Donnstetten ins Oberland führenden Römerstraße wurde Kirchheim im 9. und 10. Jh. zu einem wichtigen Marktort[[3]].

Im Jahr 1261 wird das Stadtrecht Kirchheims urkundlich erwähnt. Bereits Ende des 13. Jahrhunderts waren in Kirchheim alle Funktionen einer mittelalterlichen Stadt zu finden. Mit der Rückkehr Herzog Ulrichs im 16. Jahrhundert wurde Kirchheim zur Landesfestung ausgebaut. 1690 vernichtete ein verheerender Stadtbrand allerdings fast ganz Kirchheim, nur wenige Gebäude blieben verschont[[3]].

Im 18. Jahrhundert liegen die Anfänge der Industrialisierung Kirchheims. 1819 wurde einer der größten Wollmärkte des Landes eingerichtet, der die Ansiedlung von Färbereien und Textilbetrieben förderte. Im weiteren Verlauf der Industrialisierung etablierte sich auch die Metallindustrie. Zu Beginn des 19. Jahrhunderts wurde das Amt Kirchheim zum Oberamt erhoben. 1864 bekam Kirchheim mit der Linie nach Unterboihingen einen Anschluss an die erste Privateisenbahn in Württemberg[[3]].

1938 wurde das Oberamt Kirchheim aufgelöst und sein Gebiet kam zum Landkreis Nürtingen. Nach dem Zweiten Weltkrieg wurde, bedingt durch die Zuwanderung von Flüchtlingen und Heimatvertriebenen, die Stadt erheblich erweitert. Neue Wohn- und Industriegebiete entstanden und es wurden Schul- und Sportstätten errichtet. 1956 wurde Kirchheim Große Kreisstadt und seit der Kreisreform 1973 gehört die Stadt zum Landkreis Esslingen[[3]].

3.2 Heutige Situation

Kirchheim ist heute Große Kreisstadt und nach Esslingen am Neckar, Filderstadt und Nürtingen die viertgrößte Stadt des Landkreises Esslingen^[4].

Das Stadtgebiet besteht aus der Kernstadt Kirchheim mit den bereits 1935 eingemeindeten Stadtteilen Lindorf und Ötlingen sowie den im Zuge der Gemeindereform 1974 eingemeindeten Stadtteilen Jesingen und Nabern[[4]].

Die Gemarkungsfläche Kirchheims beträgt 40,47 km², wovon 32 % Siedlungs- und Verkehrsfläche und 68 % Freifläche sind[[4]].

Die geographische Lage beträgt 48° 39' Nördliche Länge und 9° 27' Östliche Breite[[4]].

3.2.1 Lage in der Region

Kirchheim liegt im Südosten der Region Stuttgart, zu der die Landkreise Böblingen, Esslingen, Ludwigsburg, der Rems-Murr-Kreis und der Stadtkreis Stuttgart gehören. Die Entfernung nach Stuttgart beträgt ca. 25 km. Kirchheim ist als Mittelzentrum im Bereich des Oberzentrums Stuttgart ausgewiesen und profitiert als Teil der Wirtschaftsregion Stuttgart von prognostizierten regionalen Wachstumsimpulsen^[5].

3.2.2 Verkehrsanbindung

Kirchheim verfügt über eine ausgezeichnete Verkehrsanbindung.

Die Stadt besitzt zwei Autobahnanschlüsse (Kirchheim-West und Kirchheim-Ost) an die A 8 (Karlsruhe – Stuttgart – München), die eine bedeutende europäische West-Ost-Verbindung ist. Über die A 8 sind der Flughafen und die neue Landesmesse Stuttgart (ca. 12 km Entfernung) vom Stadtzentrum aus in 15 Minuten zu erreichen. Der Neckarhafen Plochingen (ca. 7 km Entfernung) ist über die B 313 bzw. B 10 ebenfalls in Kürze erreichbar. Die durch das Stadtgebiet führenden Bundesstraßen B 297 und B 465 verbinden Kirchheim mit den benachbarten Mittelzentren Nürtingen und Göppingen bzw. mit der Schwäbischen Alb im Süden. Weiterhin führen zahlreiche Landes- und Kreisstraßen durch das Stadtgebiet. Kirchheim ist an das Schienennetz angeschlossen und es ist ein S-Bahn-Anschluss an die Strecke Plochingen/Stuttgart geplant, der enorme Standortvorteile bietet.

3.2.3 Bevölkerung

Die Bevölkerung Kirchheims beträgt 39.886 Einwohner (31.12.2004) bei einem Ausländeranteil von 14,6 %. Der Anteil der unter 15-jährigen beträgt 15,6 %, der über 65-jährigen 18,2 %^[6]. Seit dem Jahr 1990 nahm die Einwohnerzahl Kirchheims um über 3.000 Personen zu. Bis zum Jahr 2020 soll die Einwohnerzahl Kirchheims auf ca. 41.400 Personen anwachsen (ca. + 1.500). Der Anteil der unter 15-jährigen beträgt dann nur noch ca. 13 %, der Anteil der über 65-jährigen hingegen ca. 23 %^[7].

3.2.4 Wirtschaftsstruktur

Kirchheim ist durch das produzierende Gewerbe und den Dienstleistungssektor geprägt, in denen jeweils ca. 37 % der Beschäftigten ihren Arbeitsplatz haben. Im Handel arbeiten verglichen mit Baden-Württemberg (20 %) überdurchschnittliche 25 %^[7].

Die Anzahl der Beschäftigten beträgt 14.091 (31.12.2004). Seit dem Jahr 1990 sank die Anzahl der Beschäftigten um ca. 4.000, der aus dem Rückgang der Beschäftigten im produzierenden Gewerbe resultierte (ca. - 6.000). Die Anzahl der Beschäftigten in den Bereichen Dienstleistung, Handel und Verkehr nahm um ca. 2.000 zu^[7].

Es zeigt sich eine deutliche Diskrepanz hinsichtlich der Entwicklung von Einwohner- und Beschäftigtenzahlen seit 1990.

3.2.5 Natur und Landschaft

Kirchheim liegt nördlich des Albtraufs und dessen Vorbergen Teck, Breitenstein und Limburg im Vorland der mittleren Schwäbischen Alb an der Einmündung der Lindach mit mehreren Nebenbächen in das Lautertal (= Lenninger Tal). Die Lauter als Hauptgewässer erreicht von Dettingen unter Teck kommend im Süden das Stadtgebiet, durchfließt dann die Kernstadt (rechts die Altstadt), wendet sich anschließend nach Nordwesten, durchfließt den Stadtteil Ötlingen und verlässt das Stadtgebiet dann in Richtung Wendlingen am Neckar, um dort in den Neckar zu münden^[8].

Das Rathaus Kirchheims liegt auf 312,14 m ü. NN[[6]], die innerhalb der Gemarkungsgrenzen auftretenden Höhenunterschiede betragen weniger als 100 m.

3.3 Rahmenbedingungen für die Zukunftsentwicklung

3.3.1 Landesentwicklungsplan

Kirchheim liegt in der Europäischen Metropolregion Stuttgart. Kirchheim ist Mittelzentrum und dem Verdichtungsraum zugeordnet. Der Mittelbereich Kirchheim umfasst ca. 106.714 EW. Kirchheim liegt nicht auf einer Landesentwicklungsachse^[9].

3.3.2 Regionalplan

Nach dem Regionalplan der Region Stuttgart gilt für Kirchheim folgender Grundsatz:

„Im Mittelzentrum Kirchheim ist zur Entwicklung und Stärkung der zentralen Versorgungsfunktion eine weitere Konzentration von Bevölkerung und Arbeitsplätzen anzustreben. Dabei soll eine bessere Erreichbarkeit mittelzentraler Einrichtungen im öffentlichen Personenfern- und Personennahverkehr und damit eine bessere Integration in die Entwicklungsachse angestrebt werden.“^[10]

Die im Regionalplan 1998 neu ausgewiesene regionale Entwicklungsachse

- Stuttgart – Filderstadt – Neuhausen a.d.F. – Wendlingen – Kirchheim.

berücksichtigt die beabsichtigte weitere Konzentration der Siedlungsentwicklung entlang der geplanten S-Bahnstrecke Flughafen – Wendlingen – Kirchheim/Teck.

Das Gebiet „Kirchheim-Süd“ ist als regionalbedeutsamer Wohnungsbauschwerpunkt ausgewiesen. Es liegt zentrumsnah und nah zum zukünftigen S-Bahn-Anschluss.

Zur Reduzierung der Siedlungsflächeninanspruchnahme ist eine angemessen hohe Siedlungsdichte festzulegen. Für Kirchheim werden folgende Richtwerte vorgegeben:

- Siedlungsbereich 80 EW/ha

- Regionalbedeutsamer Wohnungsbauschwerpunkt 90 EW/ha^[11]

Das Gebiet „Kruichling“, das in Teilen realisiert ist, ist als regional bedeutsamer Schwerpunkt für Industrie, Gewerbe und Dienstleistungseinrichtungen ausgewiesen und soll als gemeinsamer Schwerpunkt für Kirchheim und Lenningen dienen^[12].

3.3.3 Regionalverkehrsplan

Der Regionalverkehrsplan enthält im Szenario „Anforderungsplanung“ die Straßenverkehrsneubaumaßnahmen:

- Nordwestumfahrung Kirchheim
- Verbindung B 465 – L 1200 südöstlich Kirchheim

Für die Nordwestumfahrung Kirchheim wird jedoch nur ein mittlerer Bedarf, für die Verbindung B 465 – L 1200 nur ein weiterer Bedarf konstatiert^[13].

Eine andere Situation besteht im Bereich des Schienenverkehrs.

Die in den Szenarien „Bezugsszenario“ und „Zukunftsfähige Region“ enthaltenen Maßnahmen (Angebotsverbesserungen auf der Schienenstrecke Plochingen – Kirchheim und Fortsetzung der Strecke ins Lenninger Tal) sind in die Kategorie „höchste Dringlichkeit“ eingestuft.

Die S 1 Plochingen – Herrenberg soll bis Kirchheim Hbf verlängert werden, wobei auch der Stadtteil Ötlingen einen Haltepunkt bekommen soll. Der verkehrliche Nutzen ist nachgewiesen, eine Realisierung ist aus finanzierungstechnischen Gründen jedoch erst nach 2008 möglich. Der finanzielle Aufwand des Vorhabens beträgt ca. 19.Mio. DM^[14].

Der Abschnitt Kirchheim – Lenningen soll so ausgebaut werden, dass eine Fahrtzeit Kirchheim – Lenningen von 20 Minuten erreicht wird, damit in einem Umlauf die Hin- und Rückrichtung mit Anschluss an die S-Bahn bedient werden kann[[14]].

Das Szenario „Anforderungsplanung“ enthält darüber hinaus die Maßnahme

- Reaktivierung der Strecke nach Weilheim

Auf dieser Strecke können durch die direkte Verbindung Göppingens mit dem Raum Kirchheim und den dort vorhandenen Verkehrs- und Entwicklungspotentialen (z.B. Direktverbindung zum Flughafen, S-Bahn-Anschluss) Fahrgastpotentiale von mehr als 5.000 Fahrgästen in beide Richtungen erwartet werden.

Die Maßnahme ist in die Kategorie „hohe Dringlichkeit“ eingestuft[[14]].

4 Bestandserhebung und Bestandsanalyse Plangebiet

Das Plangebiet befindet sich im Süden des Stadtgebiets nordwestlich der Anschlussstelle „Kirchheim – Ost“ an der Gemeindegrenze zu Dettingen unter Teck. Der Plan „Orientierungsplan“ veranschaulicht die Lage des Plangebiets (schwarze gestrichelte Linie) im Stadtgefüge.

Es wird folgendermaßen begrenzt^[15]:

- Norden: Schöllkopfstraße
- Osten: Dettinger Straße, Lenninger Straße, B 297
- Süden: A 8
- Westen: Wirtschaftsweg parallel zur Lauter, Lauter, Bahnlinie nach Oberlenningen

Die Straßenräume der Dettinger Straße, der Lenninger Straße und der B 297 werden einbezogen. Für das Gebiet wird im Folgenden entweder die Bezeichnung „Dettinger Au“ „oder „Plangebiet“ verwendet. Das Plangebiet umfasst eine Fläche von ca. 42 ha.

Der Plan „Orientierungsplan“ zeigt deutlich die vielfältigen Verkehrsbeziehungen im Bereich des Plangebiets: die A 8 im Süden, die B 297 im Osten sowie die Bahnlinien nach Oberlenningen (rosa) und die stillgelegte, zur Reaktivierung vorgesehene Bahnlinie nach Weilheim (rosa gestrichelt).

Betrachtet man die Zufahrten von der Umgehungsstraße in die Innenstadt, sieht man, dass die Zufahrt von Süden in die Innenstadt nur über einen Umweg möglich ist.

Betrachtet man die umliegenden Gebiete, fällt auf, dass das Gebiet außer im Norden (Mischgebiet) und Süden (Gewerbegebiet der Gemeinde Dettingen/Teck) von großflächigen Wohngebieten umgeben ist. Der geplante Wohnungsbauschwerpunkt „Galgenberg“ liegt in unmittelbarer Nähe westlich des Plangebiets.

Im westlichen Teil erkennt man die Lauter, die das Plangebiet in Nord-Süd-Richtung durchfließt.

Im Norden des Plangebiets befindet sich in ca. 1 km mittlerer Entfernung die Innenstadt.

4.1 Historische Entwicklung

Das Plangebiet besitzt eine hohe Bedeutung für die Kirchheimer Wirtschaftsgeschichte. Die Ursprünge der Wasserkraftnutzung, die eine entscheidende Voraussetzung für den Wandel Kirchheims von der ursprünglich ländlich geprägten Handwerkerstadt zu einer Stadt mit industrieller Prägung war, befinden sich im Plangebiet. Bereits im 8. Jh. wurden an der Lauter acht Mühlen angelegt. Im Mittelalter wurde zur besseren Ausnutzung des Gefälles und zur Vermehrung der Mühlen ein Mühlkanal parallel zur Lauter angelegt. Die Tuchmacher und Gerber waren die ersten, die die Wasserkraft in Form des mechanischen Antriebs nutzten, um die Handarbeit zu erleichtern.

Im 19. Jahrhundert, in dem die Wasserkraftnutzung ein bedeutender Standortfaktor für den Auf- und Ausbau eines industriellen Unternehmens war, war das Plangebiet ein bevorzugtes Baugebiet für Industriebetriebe der Baumwoll- und Leinenindustrie. Bis zum Jahre 1900 entstanden im Plangebiet folgende Industriebetriebe (siehe Tab. 1)^[16]:

Tabelle 1: Gründung von Industriebetrieben im Plangebiet

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Sabine Widmer, Kirchheim zwischen Handwerk und Industrie, eigene Darstellung

Die Städtische Bleiche wurde in einer 1816 erstellten Gewerbeliste als eine der beiden ersten Betriebe (neben Kolb & Schüle) als „Fabrik und Manufaktur“ bezeichnet. Das Wasserkraftwerk Carl Fabers war seinerzeit das leistungsstärkste in Kirchheim.

Die Abbildung 1 auf der nächsten Seite zeigt Kirchheim im Jahr 1902. Das Plangebiet liegt am südlichen Stadtrand südlich des Gaiserplatzes. Von Nord nach Süd sind die Industriebetriebe Max Helfferich, Emil Helfferich, Emil Hoyler und Carl Faber zu erkennen. Östlich der Dettinger Straße befinden sich einzelne Fabrikantenwohnhäuser und die Fabersche Restauration. Die 1899 in Betrieb genommene Eisenbahnlinie nach Oberlenningen mit dem Haltepunkt „Kirchheim Vorstadt“ (heute Südbahnhof), ist ebenfalls zu erkennen^[17].

Bis zum 2. Weltkrieg expandierten die Industriebetriebe. Zudem entstanden einzelne Wohnhäuser, die heutige A 8 und die Lenninger Straße als Verbindung ins Lenninger Tal und Autobahnzubringer. Zudem wurde im Jahre 1908 die Eisenbahnstrecke nach Weilheim fertiggestellt. Das Plangebiet befindet sich weiterhin am südlichen Stadtrand.

Nach dem 2. Weltkrieg entstanden die Gebiete „Beim Schiesswasen“ (Fabrikantenwohnhäuser) und „Faberweg“ (Wohn- und Gewerbenutzung). Währenddessen entstanden westlich und östlich des Plangebiets ausgedehnte, teilweise stark verdichtete Wohngebiete (Rauner, Milcherberg – Galgenberg, Stellegärten). Südlich des Gebiets entwickelte die Gemeinde Dettingen/Teck ein Gewerbegebiet. Das Plangebiet bildet nunmehr nur noch im Westen den Stadtrand.

In jüngster Zeit vollzogen sich zahlreiche strukturwandelbedingte Veränderungen, die belegen, dass sich das Gebiet im Umbruch befindet. Die ehemals gewerblich genutzten Flächen nördlich der Bahnlinie liegen brach oder werden anderweitig genutzt. Der ehemalige Mühlkanal wurde aufgefüllt. An der Lenninger Straße haben sich städtebaulich nicht integrierte Nutzungen (Toom, Kfz-Händler) angesiedelt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Stadtplan Kirchheim 1902, unmaßstäblich

4.2 Rechtsvorgaben der räumlichen Planung

Im Folgenden werden die Rechtsvorgaben der vorbereitenden Bauleitplanung (FNP) und der verbindlichen Bauleitplanung (B-Plan) sowie die Eigentumsverhältnisse dargestellt. Der Plan „Baurecht / Eigentum“ auf der übernächsten Seite zeigt die im Plangebiet geltenden Bebauungspläne sowie die bestehenden Eigentumsverhältnisse.

4.2.1 Flächennutzungsplan

Die folgende Abbildung 2 zeigt den rechtskräftigen Flächennutzungsplan.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Rechtskräftiger FNP für Kirchheim aus dem Jahr 2000, unmaßstäblich

zeigt, dass der überwiegende Teil des Plangebiets entsprechend der historischen Nutzung als „Gewerbliche Baufläche“ ausgewiesen ist. Nördlich der Straße „Beim Südbahnhof“ und zwischen Dettinger Straße und Lenninger Straße sind „Gemischte Bauflächen“ ausgewiesen. Die bestehende Wohnbebauung an der Straße „Beim Schießwasen“ ist als „Wohnbaufläche“ ausgewiesen. Nördlich und südlich des Gaiserplatzes sind zwei Flächen für Sondergebiete ausgewiesen.

- Sondergebiet Gaiserplatz Nord: Bestehender Lebensmittelmarkt
- Sondergebiet Gaiserplatz Süd: Handel mit nicht innenstadtrelevanten Artikeln

Die Fläche westlich der Lauter bis zur Plangebietsgrenze ist als geplante „Grünfläche“ mit der Zweckbestimmung „Dauerkleingärten“ ausgewiesen. Die Lauter ist mit Böschungen als „Landschaftsschutzgebiet“ gekennzeichnet.

Bedeutende Straßen sind als Straßenverkehrsflächen für den überörtlichen/ örtlichen Verkehr ausgewiesen. Die Bahnstrecken nach Oberlenningen und Weilheim sind als Bahnanlagen ausgewiesen.

Westlich des Plangebiets ist der Wohnungsbauschwerpunkt „Galgenberg“ (22 ha, die letzte große Neubaufläche Kirchheims^[18] ) mit den dazugehörigen Ausgleichsflächen (Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft) als geplante Wohnbaufläche ausgewiesen. Die übrigen angrenzenden Gebiete sind entsprechend ihrer bisherigen Nutzung ausgewiesen (siehe 4.4.2).

Betrachtet man die Festsetzungen im Plangebiet, stellt man fest, dass die als gemischte Baufläche festgesetzte Fläche am Faberweg offensichtlich „Bestandsschutz“ genießt. Dasselbe gilt für die gewerbliche Baufläche, die bis zum Südbahnhof reicht.

4.2.2 Bebauungspläne

Die folgende Tabelle zeigt die rechtskräftigen Bebauungspläne im Plangebiet.

Tabelle 2: Rechtskräftige Bebauungspläne im Plangebiet

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Planungsamt Kirchheim, eigene Darstellung

Wie aus der Tabelle zu erkennen ist, sind seit dem Jahr 1979 im Plangebiet regelmäßig verschiedene Bebauungspläne in Kraft getreten, zuletzt im Jahre 2003.

Auf dem Plan „Baurecht und Eigentum“ sieht man, dass inzwischen nahezu das komplette Plangebiet mit Bebauungsplänen abgedeckt ist. Nicht abgedeckt ist lediglich der Bereich des heutigen Bauhofs des Straßenbauamts Kirchheim sowie Teile der Lauter und der westlich angrenzenden Landschaftsflächen. Nördlich des Südbahnhofs überlagern sich die Bebauungspläne Nr. 3, 4 und 6.

Im Gegensatz zum Flächennutzungsplan ist der Bereich nördlich der Straße „Beim Südbahnhof“ als Mischgebiet festgesetzt. Ansonsten entsprechen die in den Bebauungsplänen festgesetzten Nutzungen im Wesentlichen den Darstellungen des FNP. Der Bereich zwischen Bahnlinie, Schöllkopfstraße und Lauter ist als beschränktes Gewerbegebiet festgesetzt mit der Einschränkung, dass dort „nur das Wohnen nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe untergebracht werden dürfen“^[19].

Bei den Mischgebieten sind die zulässigen Grund- und Geschossflächenzahlen im Bereich nördlich des Südbahnhofs am höchsten. Dort sind sogar Überschreitungen der gesetzlich zulässigen Obergrenzen (GRZ 0,6; GFZ 1,2^[20] ) zulässig.

Bei den Gewerbegebieten ist eine Erhöhung der zulässigen Grund- und Geschossflächenzahlen in Richtung Süden festzustellen.

Insgesamt ist festzustellen, dass die Bebauungspläne zwar die richtige Richtung für die bauliche Entwicklung angeben. Im Ganzen gesehen sind die Festsetzungen der verschiedenen Bebauungspläne jedoch wenig aufeinander abgestimmt und enthalten zum Teil für die städtebauliche Entwicklung ungünstige Festsetzungen (z.B zwingende Festsetzungen der Geschossflächenzahl). Insofern sind die Bebauungspläne nur bedingt für eine langfristige städtebaulich geordnete Entwicklung des Gebiets geeignet.

4.2.3 Sonstige Satzungen

Die Stadt Kirchheim kann durch Satzung ein Allgemeines Vorkaufsrecht auf der Fläche der stillgelegten Bahnlinie nach Weilheim ausüben^[21].

4.2.4 Eigentumsverhältnisse

Die folgende Tabelle zeigt die Eigentumsverhältnisse im Plangebiet.

Der Plan „Baurecht / Eigentum“ zeigt, dass neben der Stadt der Bund, das Land Baden-Württemberg und die Deutsche Bundesbahn Grundeigentum im Plangebiet besitzen. Die Stadt besitzt lediglich nördlich des Südbahnhofs einige Grundstücke. Den Südbahnhof hat die Stadt verpachtet. Die Stadt plant, im Jahr 2010 den Bauhof des Straßenbauamts Kirchheim zu erwerben und ihn als stadteigenen Bauhof zu nutzen[[21]].

Die schraffierten Flächen sind „Zu Verkaufen“^[22].

4.3 Verkehr

Im folgenden Kapitel wird die Verkehrssituation im Plangebiet und die Anbindung an das örtliche und überörtliche Straßennetz untersucht (siehe Plan „Bestand Verkehr“).

4.3.1 Straßennetz

Das Straßennetz im Plangebiet ist durch Heterogenität und Unstrukturiertheit geprägt. Es sind Straßen aller Hierarchiestufen vorhanden, von der nahezu unbelasteten Anliegerstraße (z.B Beim Schiesswasen) bis zur stark belasteten vierspurigen B 297 am östlichen Rand des Plangebiets. Außerdem tangiert die hoch belastete A 8 das Plangebiet am südlichen Rand. Insgesamt ist im Plangebiet eine sparsame öffentliche Erschließung festzustellen. Indessen sind auf den Privatgrundstücken zahlreiche asphaltierte Privatstraßen vorzufinden, die sich vom Querschnitt und Ausbaugrad her meist nicht wesentlich von den öffentlichen Straßen unterscheiden.

4.3.2 Verkehrsbelastungen

Die folgenden Kfz-Belastungen belegen die hohen Belastungen der Hauptverkehrsstraßen^[23]:

- Dettinger Straße (Gaiserplatz – Polizei)ca. 20.000 Kfz/24 h
- Dettinger Straße (Polizei – A 8)ca. 14.600 Kfz/24 h
- Lenninger Straßeca. 12.100 Kfz/24 h
- B 297 nach Lenningenca. 30.800 Kfz/24 h
- Umgehungsstraße nach Göppingenca. 20.800 Kfz/24 h
- A 8ca. 75.500 Kfz/24 h

Mit den hohen Verkehrsbelastungen sind erhebliche Lärm- und Schadstoffemissionen verbunden. Zudem wirken die Straßen als Barrieren für Fußgänger und Radfahrer.

4.3.3 Überörtliche Verkehrsanbindung

Das Plangebiet ist durch die Lage an der A 8-Anschlussstelle „Kirchheim-Ost“ und der B 297 als leistungsfähige Verbindung in das Lenninger Tal und die Schwäbische Alb (Süden) sowie nach Göppingen und Plochingen (Norden) auf den ersten Blick hervorragend an das überörtliche Straßennetz angebunden. Wie bereits unter 4. erwähnt wurde, ist der Stadteingang von Süden der einzige, an dem keine direkte Einfahrt in die Innenstadt möglich ist. Kfz-Lenker, die von der Autobahn kommen und in das Plangebiet oder die Innenstadt gelangen wollen, müssen einen Umweg über eine Ausfahrt an der Aichelbergstraße nehmen. Dasselbe gilt für Autofahrer, die aus dem Plangebiet bzw. der Innenstadt auf die B 297 in Richtung Göppingen gelangen wollen. Diese Verkehrsführung wirkt sich eindeutig negativ auf die Entwicklung des Plangebiets aus. Weitere Nachteile sind ein hohes Verkehrsaufkommen in einem Wohngebiet mit einem hohen Anteil an Fremd- und Schwerlastverkehr.

4.3.4 Örtliche Verkehrsanbindung

Bis auf den oben genannten Mangel ist das Plangebiet gut in das gesamtstädtische Straßennetz eingebunden. Über leistungsfähige Straßen wie die Schöllkopfstraße und die Hindenburgstraße ist das Plangebiet mit der westlichen Kernstadt bzw. der Innenstadt verbunden. Die Eichendorff-, die Tannenbergstraße und die Aichelbergstraße verbinden das Plangebiet mit den östlich angrenzenden Wohngebieten und dem Gewerbegebiet Bohnau. Die Dettinger Straße ist als historische Wegeverbindung zwischen Kirchheim und Dettingen/Teck von besonderer Bedeutung.

4.3.5 Ruhender Verkehr

Im gesamten Plangebiet befindet sich kein einziger ausgewiesener öffentlicher Stellplatz. Private Stellplätze befinden sich dagegen vor allem für Beschäftigte auf den privaten Grundstücken. Es ist trotz des Fehlens öffentlicher Stellplätze keinerlei Stellplatzproblem erkennbar. Dies hat folgende Gründe:

- geringe Arbeitsbevölkerung im Gebiet > wenig Stellplätze erforderlich
- Gewerbebetriebe verfügen über ausreichend Stellplätze für ihre Beschäftigten
- leerstehende Gewerbebetriebe benötigen keine Stellplätze
- geringe Wohnbevölkerung verfügt über genügend Stellplätze und Garagen auf dem eigenem Grundstück
- ausreichend private Stellplätze für Kunden der Einzelhandelsmärkte vorhanden
- Südbahnhof zieht keinen Park+Rideverkehr an

Bei der Planung ist das Thema „Ruhender Verkehr“ von zentraler Bedeutung, da die vorhandenen privaten und öffentlichen (keine vorhanden) nicht ausreichen werden.

4.3.6 Öffentlicher Personennahverkehr

Im Plangebiet verkehren zwei Buslinien. Beide verbinden das Plangebiet mit der Innenstadt im Norden und dem Lenninger Tal im Süden^[24]. Die Bushaltestellen liegen im Bereich der Einmündung der Dettinger Straße und bei der Fa. Riethmüller.

Verwendet man als Einzugsbereich der Haltestellen den Radius r = 300 m^[25], ergibt sich eine nahezu komplette Abdeckung des Plangebiets.

Im Bereich Schienenverkehr sind der Ausbau der Bahnlinie nach Oberlenningen (höchste Dringlichkeit) und die Reaktivierung der stillgelegten Bahnlinie nach Weilheim (hohe Dringlichkeit) geplant (siehe 3.3.3).

Der Südbahnhof, der derzeit stillgelegt und als Gaststätte verpachtet ist, soll unbedingt reaktiviert werden, da er bei der Umsetzung der genannten Maßnahmen und der Umsetzung der Planung für das Gebiet ein großes Umsteigepotential bieten kann.

4.3.7 Fuß- und Radwegenetz

Fußwegeverbindungen in die angrenzenden Stadtquartiere

Die folgende Tabelle zeigt die übergeordneten Fußwege, die das Plangebiet mit den angrenzenden Stadtquartieren verbinden.

Tabelle 3: Übergeordnete Fußwegeverbindungen in die angrenzenden Stadtquartiere

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: eigene Darstellung

Die Tabelle zeigt, dass die übergeordneten Fußwegeverbindungen des Plangebiets mit den angrenzenden Stadtquartieren überwiegend mangelhaft sind. Weder in Nord-Süd- noch in West-Ost-Richtung ist eine Wegeführung vorhanden, an der man sich leicht orientieren kann. Dies hängt sicherlich zu einem großen Teil mit den Bahntrassen zusammen, die Überquerungen außerordentlich erschweren. Die Hauptverbindung in Nord-Süd-Richtung verläuft direkt an den stark befahrenen Straßen Dettinger Straße und Lenninger Straße. Ein signalisierter Übergang ist nur am Gaiserplatz und bei der Polizei vorhanden. Der Übergang bei der Polizei ist nicht befriedigend in das übergeordnete Fußwegenetz eingebunden, ein Übergang über die Schöllkopfstraße befindet sich nur direkt am Gaiserplatz. Auffallend ist auch, dass ein gewässerbegleitender Fußweg entlang der Lauter und eine direkte Verbindung des Plangebiets mit dem angrenzenden Freiraum fehlen. Im Ganzen können lediglich zwei Fußwege positiv beurteilt werden:

- bestehender Fuß(- und Rad)weg entlang der Bahnlinie nach Oberlenningen bzw. Weilheim in das Gebiet „Stellegärten“ Richtung Westen bzw. das Gebiet „Milcherberg – Galgenberg“ Richtung Osten

- geplanter Fuß (-und Rad)weg entlang der Lauter vom Südbahnhof bis zur Schöllkopfstraße

Fußwegeerschließung innerhalb des Plangebiets

Innerhalb des Plangebiets befinden sich ohne den übergeordneten Fuß- und Radweg entlang der Bahnlinie nur zwei selbständige Fußwege, die die Lenninger Straße mit der Dettinger Straße bzw. dem Faberweg verbinden. Alle Straße verfügen über ein- bis beidseitige straßenbegleitende Fußwege, die allerdings unmittelbar neben der Fahrbahn verlaufen, worunter die Aufenthalts- und Verweilqualität stark leidet.

4.3.8 Radwegenetz

Im folgenden Kapitel wurden die Radwege im Plangebiet hinsichtlich ihrer Führung und Verbindungsfunktion untersucht (Tab.6).

Tabelle 4: Radwege innerhalb des Plangebiets

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Radverkehrsleitplan Kirchheim, eigene Darstellung

Die Tabelle zeigt eine meist gute Führung der Radwege. Nur der Radweg entlang der Dettinger Straße wird gemeinsam mit dem Fußweg direkt an der Fahrbahn geführt. Hier kann es zu gefährlichen Situationen zwischen Fußgängern und Radfahrern kommen.

Negativ ist das Fehlen einer West-Ost-Verbindung, die das Plangebiet mit der freien Landschaft im Westen und mit den Gebieten „Rauner“ und „Hohenbolweg“ im Osten verbindet. Auf diese Weise wäre das Plangebiet gut in das gesamtstädtische Radwegenetz eingebunden. Wie bereits unter 4.3.7 gesagt wurde, fehlt ein gewässerbegleitender Radweg entlang der Lauter. Weiterhin fehlen gesicherte, lichtsignalisierte Übergänge über die Schöllkopfstraße und die Dettinger Straße.

4.4 Baustruktur und Nutzung

Im folgenden Abschnitt wird die bestehende Bebauung im Plangebiet hinsichtlich der Flächennutzung, der Gebäudenutzung sowie des Gebäudezustands untersucht. Ferner wird kurz auf die Nutzung der angrenzenden Stadtquartiere eingegangen (siehe Plan „Bestand Nutzung“; nächste Seite).

4.4.1 Baustruktur

Das Plangebiet besitzt insgesamt eine sehr heterogene Baustruktur. Unterschiedliche Gebäudekubaturen (EFH; Mehrfamilienhaus; Supermarkt; Produktionshallen) mit verschiedensten Höhen und Dachformen wechseln sich „munter“ ab. Gleichermaßen besteht eine „bunte“ Mischung aus alten und neuen bzw. renovierten Gebäuden.

4.4.2 Bestandsbebauung und Nutzung

Das Plangebiet umgebende Nutzungen:

Die Nutzung außerhalb des Plangebiets wurde dem Flächennutzungsplan entnommen.

Der Plan zeigt, dass sich westlich und östlich des Plangebiets bereits großflächige Wohngebiete befinden, die im Laufe des 20. Jh. entstanden sind. Mit dem geplanten regionalbedeutsamen Wohnungsbauschwerpunkt „Kirchheim-Süd = „Galgenberg“^[26] (22 ha, 1.500-2.000 Einwohner bei Vollausbau^[27] ) ist das Plangebiet im Westen und Osten von Wohngebieten umgeben.

Nördlich des Plangebiets und entlang der Dettinger / Lenninger Straße sind gemischte Nutzungen anzutreffen. Unmittelbar nördlich der Schöllkopfstraße am Gaiserplatz befindet sich ein Lebensmittelmarkt (Sonderbaufläche).

Südlich des Plangebiets befindet sich auf Gemarkung Dettingen ein Gewerbegebiet.

Nutzung im Plangebiet:

Innerhalb des Plangebiets wurde differenziert nach Flächen- und Gebäudenutzung.

Zunächst wurden die Flächen im Plangebiet nach ihrem Charakter als Flächen für Wohnnutzung, gemischte Nutzung und gewerbliche Nutzung dargestellt.

Anschließend wurden die Gebäude nach ihrer Nutzung unterteilt in:

- Wohnen

- Dienstleistung
- Einzelhandel
- Gastronomie; Freizeit
- Gewerbliche Nutzung aller Art, Lagerhäuser
- Büro und Verwaltung
- Nicht störende Gewerbebetriebe und Handwerksbetriebe
- Handwerksbetrieb, nicht störender Gewerbebetrieb
- Öffentliche Einrichtung
- Nebengebäude (Garage, Schuppen)

Hinsichtlich der Flächennutzung ergibt sich innerhalb des Plangebiets ein sehr heterogenes Bild. Grob lässt sich das Plangebiet in sechs Bereiche einteilen:

1) Beim Schiesswasen = Wohnnutzung
2) Nördlich der Straße „ Beim Südbahnhof“ = starke Nutzungsmischung
3) Südlich der Straße „Beim Südbahnhof“ bis zum Aldi = Einzelhandelsmärkte und gewerbliche Nutzung
4) Südlich des Aldis bzw. des Faberwegs = überwiegend gewerbliche Nutzung
5) Faberweg = Wohnnutzung
6) Entlang der Lenninger Straße = gemischte Nutzung (Einzelhandelsmärkte, Wohnen, Gewerbe)

Hinweis: Die folgenden Abbildungen sind nicht direkt im Text gekennzeichnet.

Beim Schiesswasen:

An der Straße „Beim Schiesswasen“ befinden sich eingeschossige, giebel- oder traufständige Wohnhäuser mit steilem Satteldach. Die Gebäude stammen aus der Nachkriegszeit und dienten einst als Fabrikantenwohnsitze. Sie sind teilweise renoviert und überwiegend in gutem Zustand.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Zwischen Schöllkopfstraße, Beim Südbahnhof und Bahnlinie:

An der Schöllkopfstraße befindet sich westlich der Lauter ein neuwertiges Gebäude mit Einzelhandelsnutzungen und einem Fitnesscenter, östlich der Lauter steht ein verlassenes, ehemaliges Fabrikgebäude mit sehr maroder Bausubstanz und unattraktivem Hofbereich. Das Gebäude wird allerdings im Zuge der Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans abgerissen und weicht einem Altenwohnheim

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4 (rechts) : neuwertiges Gebäude an der Schöllkopfstraße

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5 (links) : leerstehendes ehemaliges Fabrikgebäude

An der Ecke Dettinger Straße / Beim Südbahnhof befindet sich ein renoviertes Gewerbegebäude mit nicht störender Nutzung. Westlich davon entstanden drei neue, viergeschossige Wohnhäuser mit Pultdach. Sie sind Anzeichen für eine Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen und ein positives Signal zur Aufwertung des Gebiets. Mit dem Bau des Altenwohnheims anstelle der Gewerbebrache besitzt das Gebiet überwiegend Wohncharakter.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6 (rechts): neues Wohnhaus beim Südbahnhof

Abbildung 7 (links): nicht störendes Gewerbe (renoviert)

Der Südbahnhof steht unter Denkmalschutz und ist an einen Gastwirt verpachtet.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 8: Südbahnhof

Südlich „Beim Südbahnhof“ bis einschließlich Aldi:

Südlich der Straße „Beim Südbahnhof“ befinden sich Filialen von „Aldi“ und “PicksRaus“. Aldi und PicksRaus verfügen über einen gemeinsamen, großen Parkplatz. An der Dettinger Straße befinden sich ein Antiker Baumarkt und ein Gefako-Markt, die in dem denkmalgeschützten Gebäude an der Dettinger Straße untergebracht sind.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 9 (rechts): PicksRaus mit Parkplatz

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 10 (links) : Aldi mit Parkplatz

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 11 (rechts): Gefako-Markt mit Parkplatz

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 12 (links): Denkmalgeschütztes Gebäude mit Gefako-Markt und Antikem Baumarkt

Die Abfahrtssituation der Einzelhandelsmärkte zur Dettinger Straße ist sehr mangelhaft.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 13 (rechts): Ausfahrt vom Aldi-Parkplatz

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 14 (links): Ausfahrtssituation an der Dettinger Straße

An der Dettinger Straße befinden sich ein schrottverarbeitender gewerblicher Betrieb (Schrott Bosch) und eine (temporäre) Schank- und Speisewirtschaft.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 15 (rechts): Schank- und Speisewirtschaft an der Einmündung der Dettinger Straße

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 16 (links): Schrott Bosch (verarbeitendes Gewerbe)

Der Charakter eines Gewerbegebiets, wie er in der Bauleitplanung ausgewiesen ist, kann dem Gebiet angesichts der Einzelhandelsmärkte nicht zugesprochen werden.

Südlich Aldi / Faberweg:

Südlich des Aldi-Marktes besitzt das Gebiet entlang der Dettinger Straße Gewerbegebietscharakter. Dasselbe gilt für den gesamten Bereich südlich des Faberwegs.

Südöstlich des Aldi befindet sich an der Dettinger Straße ein noch unbebautes Grundstück. Südlich an dieses grenzen die Gebäude der ehemaligen Fa. Hoyler an, die zum Teil noch in der ursprünglichen Form erhalten sind und momentan von der Fa.

[...]

^[1] Vgl. Leue Gerald, Städtebauliche Rahmenpläne; Bedeutung und Funktion im Planungsprozess, Berlin 2002, S. 19 ff.

^[2] Vgl. Leue Gerald, Städtebauliche Rahmenpläne; Bedeutung und Funktion im Planungsprozess, Berlin 2002, S. 19 ff.

^[3] Vgl. www.wikipedia.org/wiki/kirchheim unter teck, 08.09.05

^[4] Vgl. www.kirchheim-teck.de, 09.09.05

^[5] Vgl. Flyer Stadt Kirchheim, Kirchheim unter Teck; Der Einzelhandelsstandort mit Zukunft; Februar 2005

^[6] Vgl. www.kirchheim-teck.de, 09.09.05

^[7] Vgl. www.statistik.baden-wuerttemberg.de, 09.09.05

^[8] Vgl. www.wikipedia.org/wiki/kirchheim unter teck, 09.09.05

^[9] vgl. Wirtschaftsministerium Baden-Württemberg, Landesentwicklungsplan 2002

^[10] Verband Region Stuttgart, Regionalplan Region Stuttgart, 1998, S. 57

^[11] vgl. Verband Region Stuttgart, Regionalplan Region Stuttgart, 1998, S. 101

^[12] vgl. Verband Region Stuttgart, Regionalplan Region Stuttgart, 1998, S. 131

^[13] Vgl. Verband Region Stuttgart, Regionalverkehrsplan Region Stuttgart, 2001, S. 198

^[14] Vgl. Verband Region Stuttgart, Regionalverkehrsplan Region Stuttgart, 2001, S. 137

^[15] mündliche Absprache mit Hr. Eisenschmid, Planungsamt Stadt Kirchheim, 08.08.2005

^[16] vgl. Sabine Widmer, Kirchheim unter Teck zwischen Handwerk und Industrie 1806-1914, S.28/29

^[17] Sabine Widmer, Kirchheim unter Teck zwischen Handwerk und Industrie 1806-1914, S.169

^[18] mündliche Information Hr. Eisenschmid, Planungsamt Stadt Kirchheim, 08.08.2005

^[19] vgl. Bebauungsplan Dettinger Au – Schiesswasen, in Kraft getreten am 23.09.1986

^[20] vgl. Bebauungsplan Dettinger Au – Schiesswasen, in Kraft getreten am 23.09.1986

^[21] mündliche Information Hr. Eisenschmid, Planungsamt Stadt Kirchheim, 08.08.2005

^[22] Ortsbegehung, 08.08.05

^[23] Planungsbüro Kölz: Verkehrsentwicklungsplan Kirchheim, Plan 23 + 24. Kirchheim, 1998

^[24] www.vvs.de, 08.08.05

^[25] Empfehlung des Verbandes Öffentlicher Verkehrsbetriebe VÖV (1981) für den Kernbereich einer Stadt

^[26] vgl. Verband Region Stuttgart, Regionalplan Region Stuttgart, 1998, Raumnutzungskarte Ostteil

^[27] vgl. Stadt Kirchheim/Teck, Flächennutzungsplan 2000, S.17 und 18