Green Buildings

Gliederung

1. Zielsetzung und Gang der Untersuchung
1.1. Zielsetzung
1.2. Gang der Untersuchung

2. Grundlagen und Rahmenbedingungen
2.1. Definitionen
2.2. Push und Pull Faktoren der Green Building Bewegung
2.2.1. Klimatischer Wandel & Energiepreisentwicklung
2.2.2. Medien, Sozial- Kultur und Politik
2.2.3. Architektur & technische Entwicklung
2.2.4. Entstehender Zusatznutzen
2.2.5. Nachfrage und Akzeptanz von Green Buildings
2.2.6. Quantitative Faktoren der wirtschaftlichen Betrachtung von Green Buildings
2.2.7. Qualitative Faktoren der wirtschaftlichen Betrachtung von Green Buildings
2.2.8. Übersicht der wirtschaftlichen Faktoren und finanzwirtschaftliche Ausblicke

3. Marktanalyse
3.1. Lage und Perspektive der deutschen Bauwirtschaft
3.2. Lage und Perspektive der amerikanischen Bauwirtschaft

4. Baustandards, Richtlinien und Zertifikate im Vergleich
4.1. ISO/DIN - Normen
4.2. EnEV / Energieausweis
4.3. Deutsches Gütesiegel für nachhaltiges Bauen
4.4. Energy Star
4.5. LEED
4.6. Energy Policy Act
4.7. Übersicht

5. Umfrage zur Entwicklung und zu Potenzialen von Green Building Baustandards
5.1. Konzeption der Umfrage
5.2. Auswertung der Umfrage

6. Zusammenfassung von Ergebnissen und Potenzialen

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Übersicht Nutzen bei nachhaltigen Neubauten und Erneuerung

Tab. 2: Zentrale Bewertungspunkte des DGÜNB

Tab. 3: Zentrale Bewertungspunkte des LEED – NC

Tab. 4:Übersicht der deutschen und amerikanischen Baustandards, Richtlinien und Zertifikate

Abbildungsverzeichnis

Abb.1: Zusammenhang zwischen Ökosystem und menschlichem Wohlbefinden

Abb.2: CO2 Emission in den USA nach Sektoren

Abb.3: Historische und voraussichtliche Temperaturwandel der Erdoberfläche

Abb.4: Ausstoß von menschlich verursachten Treibhausgasen

Abb. 5: Nutzen und Kostenkategorien für energetische Maßnahmen im Gebäudebereich

Abb. 6: Änderung des Energiebedarfs für Gebäude

Abb. 7: Energiepreisentwicklung in der BRD von 2002 – 2008

Abb. 8: Einsparungspotenziale der Sektoren bis 2030

Abb. 9: Social Responsible Investing in den USA 1995 -2005

Abb.10: Vorteile frühzeitiger Integration

Abb. 11: Unterschiedliche Einflussfaktoren einer Immobilie über den Lebenszyklus auf die Umwelt

Abb. 12: Funktionsweise eines Badgirs / Windturms

Abb. 13: Natürliches Lüftungskonzept für die Atrien des Lufthansa Aviation Centers in Frankfurt

Abb. 14: Beispiel für die prinzipielle Funktionsweise einer Wärmepumpenheizung

Abb.15: Bahrain World Trade Center

Abb. 16: Aufbau einer Grauwasseranlage

Abb. 17: Vergleich Vakuumisolationspaneele vs. konventionelle Dämmung

Abb. 18: Konstruktion von Bürogebäude Green vs Gesamt, USA

Abb. 19: Vergleich Hauptschulsanierung konventionell vs. ökoeffizient

Abb. 20: Rechenbeispiel Green Building: Vermietung eines Bürogebäudes

Abb.21: Prognose Baugewerblicher Umsatz im Bauhauptgewerbe

Abb. 22: Prognose der Bauinvestitionen 2009

Abb. 23: Entwicklung des US – Bauvolumens 2007 bis 2009

Abb. 24: Umsetzung der EPBD

Abb. 25: Bewertung und Auszeichnung von Gewerbeimmobilie nach Fläche

Abb. 26 a): Jährliche Anzahl an LEED Zertifizierte Gebäude

Abb. 26 b): Kumulierte Anzahl an LEED Zertifizierte Gebäude

Abb. 27: LEED Zertifizierung Standard im Zeitverlauf

Abb. 28: Push und Pull Faktoren der Green Building Bewegung – Umwelt

Abb. 29: Push und Pull Faktoren der Green Building Bewegung – Umwelt II

Abb. 30: Push und Pull Faktoren der Green Building Bewegung – Technik

Abb. 31: Push und Pull Faktoren der Green Building Bewegung – Technik II

Abb. 32: Push und Pull Faktoren der Green Building Bewegung – Wirtschaft

Abb. 33: Push und Pull Faktoren der Green Building Bewegung – Wirtschaft II

Abb. 34: Potenziale der Green Building Bewegung für Deutschland

Abb. 35: Potenziale der Green Building Bewegung für Deutschland II

Abb. 36: Green Building Fonds und REITS

Abb. 37: Mietpreis Potenzial für Green Buildings in Deutschland

Abb. 38: Einflussfaktoren für die weitere Entwicklung von nachhaltigen Bauen

Abb. 39: Kritische Masse an Green Buildings in X Jahren

Abb. 40: Geschätzte Höhe der zusätzlichen Investitionskosten für ein Green Building in %.

Abb. 41: Abschreckende Faktoren für Investoren

Abb. 42: Hürden bei der Etablierung von Green Buildings

Verzeichnis der Anhänge

Anhang. I: Umfragebogen zur Green Building Bewegung

Anhang. II: CD – ROM: Anhänge Internetquellen .Angefügt

1. Zielsetzung und Gang der Untersuchung

1.1. Zielsetzung

Die folgende Untersuchung befasst sich mit der Entwicklung der Green Building Bewegung auf dem deutschen und amerikanischen Gewerbeimmobilienmarkt. Es ist das erklärte Ziel dieser Untersuchung, diese aktuelle Entwicklung auf ihre Ursachen hin zu analysieren sowie den derzeitigen Stand der verschiedenen Vorschriften, Richtlinien und Zertifikate aufzuzeigen. Kern der Untersuchung soll eine Umfrage darstellen, bei der Experten und Kenner aus den verschiedenen Bereichen, welche die Gewerbeimmobilmärkte beeinflussen, repräsentativ zu den verschiedenen Punkten dieser Untersuchung befragt werden. Abschließend sollen aus den Ergebnissen der Umfrage, in Verbindung mit bisherigen Erkenntnissen, die Tendenzen und mögliche Potenziale dieser Bewegung abgeleitet werden.

1.2. Gang der Untersuchung

Der erste Teil der Untersuchung stellt eine Übersicht über die unterschiedlichen Faktoren dar, welche die Green Building Bewegung derzeit vorantreiben. Diese Zusammenfassung aktueller Berichte und Geschehnisse ist in die verschiedenen Bereiche Umwelt, technische und wirtschaftliche Faktoren gegliedert.

Im nächsten Schritt der Untersuchung werden die beiden unterschiedlichen Märkte USA und Deutschland auf ihre derzeitige Lage und zukünftigen Aussichten hin beschrieben.

Darauf folgend soll eine Übersicht verdeutlichen, welche Baustandards und Richtlinien bisher existieren und den deutschen und amerikanischen Markt regulieren. Der fünfte Abschnitt der Untersuchung hat die Konzeption und die Ergebnisse des Fragebogens zum Inhalt. Abschließend werden die Ergebnisse der Untersuchung noch einmal zusammengefasst.

2. Grundlagen und Rahmenbedingungen

Das nachfolgende Kapitel versteht sich als Einführung in das Thema Green Building. Es wird zunächst für das weitere Verständnis eine Definition des Begriffes Green Building vorgenommen und anschließend erklärt warum es möglich ist, in diesem Zusammenhang, von einer aufkommenden Bewegung zusprechen. Der zweiten Abschnitt des Kapitel bildet eine umfassende Analyse der Push und Pull- Faktoren der Green Building Bewegung. Inhaltlich werden hierbei Umweltfaktoren, technische und wirtschaftliche Faktoren hierbei von einander getrennt behandelt.

2.1. Definitionen

Green Building

Ein Green Building ist per Definition eine sogenannte high- performance Immobilie, welche bewusst eine Reduzierung ihres Einflusses auf Umwelt und die Auswirkung auf die menschliche Gesundheit zum Ziel hat.

Green Buildings werden dementsprechend designet, um Strom und Wasser einzusparen sowie die negativen Auswirkung auf die Umwelt und den Menschen über den gesamten Lebenszyklus zu minimieren. Dieses wird erreicht durch Verbesserungen in den folgenden Bereichen:

- Standortauswahl
- Gebäudedesign
- Auswahl entsprechender Materialien
- Wartung und Instandhaltung
- Abriss und Recycling (Yudelson 2008: 13)

In Deutschland und den USA können Green Buildings durch die US Green Building Council (USGBC) und die Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) zertifiziert werden. Das amerikanische Zertifikate trägt den Titel „Leadership in Energy and Enviromental Design“ kurz LEED und das kürzlich vorgestellte deutsche Zertifikat trägt den Titel „Deutsches Gütesiegel für nachhaltiges Bauen“ (DGÜNB).

Green Building Bewegung

Diese Untersuchung unterstellt, dass es sich bei der Entwicklung der Markttendenz „Green Building“ um eine Bewegung handelt. Diese liegt folgenden Indizien zugrunde.

Nach dem aus den 70er Jahren stammenden Resource – Mobilization Ansatz definieren McCarthy und Zald eine soziale Bewegung wie folgt: „A social movement is a set of opinions and believes in a population which represents preferences for changing some elements of the social structure and/or rewarddistribution of a society.” (MacCarthy/Zald 1977:12,16)

Hellmann (1996:11) schreibt hierzu weitergehend, dass soziale Bewegungen als rational kalkulierende Akteure agieren, vornehmlich in Form von Organisationen und hinsichtlich ihres Strebens nach Mobilisierung auch gerade von einem positiven politischen Umwelt profitieren.

Der deutsche sowie der amerikanische Gewerbeimmobilienmarkt erfahren derzeit kontinuierlichen Mobilisierungsdruck durch zum einem die DGNB als auch der USGBC. Diese beiden stehen nur repräsentativ für eine Vielzahl von individuelle Akteuren, die vergleichbare Ziele verfolgen. Sowohl die DGNB als auch die USBCG werden zu einem späteren Zeitpunkt Gegenstand dieser Untersuchung sein.

Das Engagement der beiden Organisationen wird verstärkt durch ein überaus positives politisches, ökologisches und sozio - kulturelles Klima.

Da beide Organisationen rational agierende und kalkulierende Akteure darstellen, welche über klar formulierte Ziele zur Umwelt, Energie und zum Ressourcen Schutz im Bereich der Immobilienplanung und Sanierung besitzen, diese aktiv vertreten und auf den Märkten durchzusetzen versuchen, wäre eine Definition einer sozialen Bewegung nach MacCarthy, Zald und Hellmann weitestgehend erfüllt.

2.2. Push und Pull Faktoren der Green Building Bewegung

Die Entwicklung der Nachhaltigkeit sowohl im Bereich des Immobiliensektors als auch in allen anderen Bereichen des täglichen Lebens wird u.a. getragen durch das zunehmende Bewusstsein, dass der Mensch nur ein Teil des ihn umgebenden Ökosystems ist und sein Wohlbefinden in starkem Ausmaße von dessen Zustand abhängt. Das Millennium Ecosystem Assessment (MA), ins Leben gerufen im Jahr 2000 durch UN General Sekretär Kofi Annan, erklärt das Zusammenspiel von Mensch und Ökosystem wie folgt:

Abb. 1: Zusammenhang zwischen Ökosystem und menschlichem Wohlbefinden

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Lorenz (2006:14).

In der Abbildung wird durch die Breite der Pfeile die Intensität der Verknüpfung von menschlichen Wohlbefindens und dem entsprechenden Nutzen des Ökosystems beschrieben. Die Färbung der Pfeile wiederum verdeutlichen, durch ihre Farbtiefe, das Potenzial der Mediation durch sozio-ökonomische Faktoren. Es wird deutlich, wie empfindlich der Mensch in allen Bereichen des Lebens von einem gut funktionierenden Ökosystem abhängt und wie groß das Potenzial in den unterschiedlichen Bereichen zur Vermeidung von drohenden Konflikten ist.

Hierzu kommentierte das MA 2005:

„Human activity is putting such strain on the natural functions of earth that the ability of the planet´s ecosystem to sustain future generations can no longer be taken for granted.” (Lorenz 2006: 10)

In diesem Zusammenhang steht der sogenannte ökologische Fußabdruck immer wieder im Vordergrund, wenn es um das Messen des menschlichen Wirkens auf die Umwelt geht. In den USA sind sowohl privat als auch öffentlich genutzte Gebäude verantwortlich für

- 39% des US amerikanischen primären Energieverbrauchs
- 70% des amerikanischen Elektrizitätsverbrauchs
- 12% des Trinkwasser-
- 40% des Rohmaterialverbrauchs
- 30% der Treibhausgasemissionen und
- 30% des Mülls der Müllproduktion

(Nelson 2007: 3)

Die folgende Abbildung zeigt, dass seit Mitte der achtziger Jahre in den USA Gebäude die größten CO2 Produzenten noch vor dem Transportsektor sind.

Abb. 2: CO2 Emission in den USA nach Sektoren

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Nelson (2007: 3).

2.2.1. Klimatischer Wandel & Energiepreisentwicklung

Der klimatische Wandel und die Energiepreisentwicklung scheinen derzeit die zwei Faktoren in der Debatte um die Nachhaltigkeit, Öko- und Energieeffizienz von Gebäuden zu sein, welche dieses Thema am stärksten beflügeln. Das IPCC (Intergovernal Panel on Climate Change) veröffentlichte in seinem Synthesis Report 2007 neueste wissenschaftliche Prognosen zum globalen Klimawandel. Nach diesen Erkenntnissen ist in Europa und Amerika bis zum Ende dieses Jahrhunderts mit einer durchschnittlichen Erderwärmung zwischen 3- 4 Grad Celsius zu rechnen, (siehe Abb. 3).

Abb. 3 Geographical Pattern of Surface Warming, 2090 -2099

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: IPCC. Synthesis Report. (2007: 9)

Die wahrscheinlichste Ursache für die Erderwärmung sieht die IPCC im massiven Ausstoß von Treibhausgasen, welche im Zeitraum von 1970 – 2004 um 70 % gestiegen sind, siehe Abbildung 4. Der Anteil von Wohn- und Gewerbeimmobilien am Ausstoß über diesen Zeitraum beträgt laut IPCC ca. 8%.

Abb. 4: Ausstoß von menschlich verursachten Treibhausgasen Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: IPCC. Synthesis Report. (2007: 5).

In der Studie „A cost curven for green house gas reduction” hat die Unternehmensberatung McKinsey ermittelt, dass die kostengünstigste Art des Klimaschutzes die Gebäudedämmung ist. (www.welt.de, Anhang 1). Es würden hierbei sogar „negative Kosten“ in der Höhe von bis zu 150 Euro je eingesparter Tonne Kohlendioxid für die Investoren entstehen. Der von McKinsey eingeführte Begriff der entstehenden „negativen Kosten“, welcher als solches nicht in der Betriebswirtschaft zu finden ist, beschreibt in diesem Zusammenhang eine Aufwendung die der späteren Kosteneinsparung dient. Auch die Studie des IPCC sieht für Gebäude im Vergleich mit anderen Sektoren die eindeutig größten Einsparungspotenziale (Abb. 5).

Abb. 5: Einsparungspotenziale der Sektoren bis 2030 – Bottom Up

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: IPCC. Synthesis Report. (2007:16).

Es herrscht jedoch kein einheitlicher Konsens über die Ursachen des Klimawandels. So zeigt sich der Film - Produzent Martin Durkin in seinem 2007 erschienen Dokumentarfilm „ The Great Global Warming Schwindle“ sehr skeptisch gegenüber den Annahmen und Forschungsergebnissen der IPCC. Durkin beschreibt in seinem Film, dass die Debatte über die menschliche Verantwortung für den globalen Klimawandel zum einen einer Vielzahl wissenschaftlicher Fehler und Annahmen unterliege und zum anderen gefördert werde durch ein finanzielles Interesse der Wissenschaft. Verstärkt werde dies noch durch die intensive Berichterstattung in den Medien. Durkin vertritt in seinem Film unter anderem die folgenden Thesen:

- Die globale Erderwärmung ließe sich schlüssiger durch kosmische Strahlung und Sonnenaktivitäten erklären.
- Wasserdampf, welcher naturbedingten Schwankungen unterliegt, beeinflusse den Treibhauseffekt zu mehr als 2/3.
- Trotz eines erhöhten CO2 Ausstoßes sei die mittlere Durschnittstemperatur zwischen den vierziger und achtziger Jahren des 20. Jahrhunderts gefallen.

Unabhängig von der Debatte über die Entstehung des Klimawandels und der damit verbundenen Teilschuld von Immobilien am Klimawandel, stellt die Erwärmung der Erde die Klimatisierung von Wohn- und Gewerbeimmobilien vor neue Herausforderungen und somit auch deren Energiebedarf. Die World Business Council for Sustainable Development prognostiziert eine weitere erhebliche Bedarfssteigerung innerhalb der nächsten 20 Jahre aufgrund der demografischen und ökonomischen Entwicklung sowie der Änderung von Lebensstilen und der Durchsetzung neuer Technologie und deren zunehmenden Verbreitung. Es wird eine unterschiedliche Bedarfsteigerung je nach Region abgeleitet, welche in Abb.6 dargestellt ist.

Abb. 6: Änderung des Energiebedarfs für Gebäude

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: (www.wbcsd.org, Anhang 2: 11)

In den letzten Jahren ist das Energiepreisniveau kontinuierlich gestiegen, siehe Abb.7, und eine Trendwende ist laut des BFE ( Institut für Energie und Umwelt) nicht absehbar. (www.bfe-institut.com, Anhang 3)

Dieses sei zurückzuführen auf einen ständigen Wandel, dem die Energiemärkte unterliegen, knapper werdende Rohstoffreserven, steigenden Energiebedarf, geänderte politische Rahmenbedingungen sowie einen Rückgang an Kraftwerkskapazitäten. Die Bundesregierung rechnet bis 2010 mit einem Rückgang von über 40.000 Megawatt aufgrund veralteter Anlagen. (www.umweltrat.de, Anhang 3 d):86)

Somit wird deutlich, dass Investitionen in die Wärme- und Energieeffizienz von Gebäuden zum einen wegen der Verringerung des CO2 Ausstoßes als auch aufgrund zukünftige Einsparungen von sich stark verteuernden Energien wie Wasser, Wärme und Strom (siehe Abb. 7) sinnvoll sind.

Abb. 7: Energiepreisentwicklung in der BRD von 2002 – 2008

(Wasser / Wärme / Strom)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: www.bfe-institut.com, (Anhang 3 a), b),c ) )

2.2.2. Medien, Sozial- Kultur und Politik

Wie schon einleitend beschrieben wurde, hat sich das menschliche Verständnis und die Wahrnehmung gegenüber der ihm umgebenden Umwelt stark verändert. Eine weitere zunehmende Tendenz innerhalb unserer Sozial-Kultur erfasst nun auch die Unternehmen. Das „Green is Green“ oder „ Green is Gold“ steht für den Trend zu Corporate Social Responsibility (CSR) sowie die damit einhergehende Adaption von grünen Unternehmensrichtlinien und Philosophien. Was vor fünf Jahren nur unter den „Fortune 500“ Unternehmen üblich war, ist heute bei sehr vielen Unternehmen verbreitet. (Nelson 2007: 1)

Zum einen kommen die Unternehmen so gewachsenen Ansprüchen ihrer Kunden nach verantwortungsbewusstem Wirtschaften entgegen und zum anderen erhoffen sie sich dadurch einen positiven Einfluss auf ihren Goodwill.

In den vergangenen Jahren ist die Anzahl der Social Responsible Investments (SRI) stark gestiegen. SRI können im Zusammenhang mit der Finanzanalyse als Investment Prozesse verstanden werden, die positive und negative Konsequenzen auf Umwelt und Gesellschaft in Betracht ziehen. (O´Rouke, 2003: 684) In den USA hat sich das Investitionsvolumen innerhalb von zehn Jahren bis 2005 mehr als vervierfacht, (siehe Abb. 8).

Abb. 8: Social Responsible Investing in den USA 1995 -2005

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Nelson (2007: 2).

In Europa hatte das Marktvolumen von SRI zwischen 2003 und 2005 bereits einen Umfang von schätzungsweise 360 Billionen Euro.(Lorenz 2007:.94)

In Anbetracht dieses Trends, scheint es erstaunlich, dass innerhalb dieses Marktes bis zu diesem Zeitpunkt kein professionell gemanagtes Immobilien Portfolio auftaucht. 2005 machte in den USA noch bisher kein aufgelegter REIT Nachhaltigkeit oder Social Responsibility zu seinem erklärten Ziel. (Lorenz 2007: 96)

Daraus erschließt sich ein bis dato unberührtes Marktpotenzial für sogenannte „public offered sustainable property investments“ von 22,000 – 44,000 Millionen Euro in den USA und 116 - 232 Millionen in Deutschland.(Lorenz 2007: 97).

Die Rolle der Medien bei der Durchsetzung von CSR, SRI und nachhaltigem Bauen ist maßgeblich. Als vermeintliche vierte Staatsgewalt beweisen sich die Medien in der Debatte um Nachhaltigkeit, Klimawandel und CSR gerade auch im Hinblick auf ihre Funktionen als Aufklärungs-, Informations- und Meinungsbildungsorgan als machtvolle Trendverstärker.(www.uni-münster.de, Anhang 4:26)

In den USA stieg die Anzahl der Zitate von „Green Building“ in der Presse stetig in den vergangenen Jahren.

Abb. 9 : „Green Building“ Zitate in US Zeitungen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Nelson (2007: 5).

Eine Schlüsselposition in der Entwicklung von nachhaltigem, ökoeffizientem Bauen kommt der Politik beziehungsweise den Regierungen zu.

Diese treten in den unterschiedlichen Rollen zu einem als Nachfrager, Motivator, Gesetzgeber und Förderer auf. (Nelson. 2007:VI)

Als Nachfrager und Mieter von Gebäuden kann eine Regierung Maßstäbe bei der Umsetzung von ökologischen Standards setzen. Als gutes Beispiel für dieses Verhalten dient der Neubau des Umweltbundesamtes in Dessau, die Bundesregierung als Bauherr hat in diesem Fall in allen Bereichen des nachhaltigen Bauens neue Maßstäbe gesetzt. (Green Building 0/2008:10-13)

Aber auch als Mieter kann eine Regierung große Macht ausüben. In den USA ist die US Regierung im landesweiten Vergleich bei weitem der größte Immobilienbesitzer und Mieter. (Nelson 2007:VI)

Es obliegt den Regierungen aber folglich nicht nur in ihrer Vorbild- und Nachfragefunktion, als Mieter und Eigentümer zu agieren, sondern auch die gesetzlichen Grundlagen,Vorschriften und Anreize zu schaffen.

Für die Bundesregierung gilt es hierbei auch z. B., die EU Richtlinien von 2002 zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden umzusetzen (www.epbd-ca.org, Anhang 5) .

Laut FAZ listet das Bundesumweltministerium derzeit mehr als 900 Förderprogramme für Energieeffizienz auf. (www.faz.de, Anhang 6)

In einigen Städten der USA ist die Zertifizierung durch LEED ab einer bestimmten Größe bereits gesetzlich vorgeschrieben, so z. B. in Boston, Los Angeles, Town of Babylon (NY) und Washington DC. Andere Städte wie z. B. Chicago, Santa Monica und San Francisco stellen Baugenehmigungen bevorzugt und schneller als üblich an Green Building Projekte aus. (Nelson 2007: 28)

Anreize finanzieller Art können durch Steuervergünstigungsprogramme geschaffen werden, wie z. B. dem Energy Policy Act 2005 der zu einem späteren Zeitpunkt noch Gegenstand dieser Untersuchung sein wird.

2.2.3. Architektur & technische Entwicklung

Um ein Verständnis für die eigentlich zugrunde liegende Thematik dieser Untersuchung zu erzeugen, werden an dieser Stelle kurz die technischen Aspekte und Entwicklungen vorgestellt, welche die Entwicklung von Green Buildings ermöglicht.

Life-Cycle-Engineering

Bekanntermaßen entstehen die größten Einsparungspotenziale in der Planungsphase eines jeden Projektes, (siehe Abb. 10). Bei Immobilien werden 84 % des gesamten Energieverbrauchs des Lebenszyklus in der Nutzungsphase konsumiert. Die übrigen 12% und 6 % werden durch Bau (Konstruktion/Transport/ Herstellung) und Wartung / Renovierung verbraucht. (www.wbcsd.org, Anhang 2:27)

Der Ansatz einer ganzheitlichen Betrachtung, wie in Abbildung 11 dargestellt, des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie von der Planung, über die Bauausführung bis hin zu Betrieb und Recycling anhand von detaillierten Berechnungen, erstellt mit Hilfe von Planungs- und Simulationswerkzeugen, ist verhältnismäßig neu.

Abb.10: Vorteile frühzeitiger Integration

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: www.wbcsd.org/, ( Anhang 2: 27)

Dieser gewerkeübergreifende Ansatz, der den Anspruch erhebt, möglichst schnittstellenfrei Architektur, Tragwerk, Fassaden, Gebäudetechnik und Energie unter Berücksichtigung des Klimas und der Nutzung zu verbinden, ermöglicht es Green Building, ihren Ansprüchen an Komfort, Effizienz und Umweltfreundlichkeit gerecht zu werden. Des Weiteren soll eine frühzeitige Sicherheit bezüglich Kosten und Wirtschaftlichkeit während der Planungsphase gewährleistet werden. (Bauer et al. 2007:16)

Abb. 11: Unterschiedliche Einflussfaktoren einer Immobilie auf die Umwelt über den gesamten Lebenszyklus

Quelle:www.wbcsd.org (Anhang 2:26)

Klimaangepasstes Bauen

Klimaangepasstes Bauen ist keine Erfindung der Neuzeit. Beispiele hierfür finden sich in jeder Klimazone und jeder Architektur von traditionellen Bauten wieder. Ein klassisches Schwarzwaldhaus zum Beispiel weist aufgrund starker Temperaturschwankungen in Abhängigkeit zu den Jahreszeiten wesentliche klimatypische Eigenschaften auf.

- Die langen, steilen Spitzdächer verhindern, dass Schneelasten die Häuser zu stark belasten und bieten Platz für trockene Vorratshaltung.
- Relativ kleine Fensterflächen verhindern Wärmeverlust im Winter und starken Tageslichteinfall im Sommer.
- Fensterläden bieten guten sommerlichen Wärme und Sonnenschutz

(Bauer et al.,2007: 64)

Die Windtürme in den arabischen und persischen Regionen sind ein weiteres gutes Beispiel, wie klimatische Bedingungen durch intelligente Architektur zum Vorteil genutzt werden können.

Die sogenannten „ Badgir“ sind so konstruiert, dass je nach Windrichtung kühle Luftströme ins Gebäude zur Kühlung herein führen, über ein Wasserbecken abkühlen und wärmere Luftströmungen über das Gebäude wegleiten. Zusätzlich werden durch einen Kamineffekt die unteren Etagen auch bei geringen Windgeschwindigkeiten belüftet. (Bauer et al. 2007: 64)

Abb. 12: Funktionsweise eines Badgirs / Windturms

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: http://www.inive.org (Anhang 7: 1022).

Die klima- und standortangepasste Architektur findet sich heute in vielen Konstruktionen von Green Buildings wieder, wie ein Vergleich der Abb.12 und 13 verdeutlichen. Sie ist der einfachste und effizienteste Weg, ohne intensive Investitionen in Technik ein Gebäude energieeffizient zu gestalten. (Yudelson 2008: 46)

Heizungs-, Kühlungs- und Lüftungsdesign

Die Gestaltung von Heizungs-, Kühlungs- und Lüftungssystemen steht klar im Vordergrund bei der architektonischen Gestaltung von Green Buildings. Zum einen, weil hier ein größtmöglicher Effekt auf den Komfort ausgeübt wird und zum anderen liegen in diesem Bereich die Kerneinsparungspotenziale.

Bei richtiger Konzeption und Anwendung kann über 70% des Jahres auf eine maschinelle Lüftung verzichtet werden (Bauer et al. 2007: 98), so z. B. umgesetzt im natürlichen Lüftungskonzept der Atrien des Lufthansa Aviation Centers in Frankfurt, siehe Abbildung 13.

Abb. 13: Natürliches Lüftungskonzept für die Atrien des Lufthansa Aviation Centers in Frankfurt

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Bauer et al. 2007: 86

Auch die Nutzung von Abwärme, z. B. durch ein sich im Gebäude befindliches Rechenzentrum, kann einen erheblichen Beitrag zur Energieeinsparung leisten. So deckt im Neubau der Konzernzentrale der Energie AG Österreich die Wärmerückkopplung des Rechenzentrums 40% des gesamten Wärmebedarfs des Gebäudes. (Der Facilitymanager Juni 2008, S.10)

Die Wärme und Speichermasse des Erdreichs spielen eine entscheidende Rolle bei der energieeffizienten Gestaltung der meisten grünen Neubauprojekte.

In Nord- und Mitteleuropa beträgt die durchschnittliche Temperatur im Erdreich und die Grundwassertemperatur 10-15 Grad Celsius.

Diese konstante Temperatur kann mit Hilfe von

- Bodenplatten mit eingelegten Wärmetauschrohren
- Energiepfählen
- Erdsonden
- oder einer Grundwassernutzung

zur Kühlung und, unter Zuschaltung einer Wärmepumpe, zum Heizen genutzt werden.(Bauer et. al 2007: 123) Hierbei wird nach dem Kühlschrankprinzip verfahren, (siehe Abb. 14).

Abb.14: Beispiel für die prinzipielle Funktionsweise einer Wärmepumpenheizung

Quelle: www.baulinks.de.

Jedoch ist hierbei der vergleichbar hohe Bedarf an Primärenergie zu berücksichtigen, der benötigt wird, um die entsprechenden Pumpen zu betreiben. ( Interview: Thomas Haun, 17.06.08, Stuttgart)

Sonnen- und Windenergie

Sonnen- und Windenergie ist ein zentrales Thema in der Diskussion um Klima- und Umweltschutz, die Bundesregierung fördert deren Verbreitung und unterstützt deren Weiterentwicklung unter anderem im Gesetz für erneuerbare Energien vom März 2000. (www.bmu.de, Anhang 8)

Im Rahmen der Green Building Bewegung spielt das Potenzial der erneuerbaren Energien eine zentrale Rolle. Die Sonnenenergie kann zum einen zur Erzeugung von Wärme und auch zur Erzeugung von Strom genutzt werden. Thermische Solarkollektoren umfassen die Nutzungsbereiche

- der Niedrigtemperaturbereiche unter 50 Grad Celsius für z. B. Schwimmbaderwärmung,
- der Mitteltemperaturbereiche zwischen 50-100 Grad Celsius für die Trinkwassererwärmung und die Raumheizung,
- sowie des Hochtemperaturbereichs über 100 Grad Celsius für Prozesswärme in der industriellen Anwendung.

Durch die sogenannte Fotovoltaik wird die Sonnenenergie nicht in Wärme, sondern mit Hilfe von Siliziumkristallen in Strom umgewandelt und wird in neuesten Entwicklungen auch in Gebäudefassaden integriert. Dieser Strom wird zu einem Festpreis in Deutschland in das Stromnetz eingespeist. (www.solarportal24.de, Anhang 9)

Eine Kombination von Fotovoltaik und Solarthermie erfolgt bereits in der Entwicklung von sogenannten Kombimodulen. ( ZENO 1/2008: 22)

Windenergie, welche schon seit Jahrhunderten in Form von Windmühlen genutzt wird, hat auch nun in aktuellen Projekten den Weg in die Green Building Bewegung gefunden. Das Bahrain World Trade Center bezieht 10-15% seines Energiebedarfs aus den Windkraftturbinen, welche die beiden Türme verbinden, (siehe Abb.15). (www.worldarchitecturenews.com, Anhang 10)

Abb.15: Bahrain World Trade Center

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: www.worldarchitecturenews.com, (Anhang 10).

Wie einleitend erwähnt, verbrauchen Wohn- und Gewerbeimmobilien 12% des amerikanischen Trinkwassers. Gerade für wärmere und trocknere Klimaregionen, welche immer wieder unter Trinkwasserknappheit leiden, bietet die Gewinnung von Regenwasser und Aufbereitung von fäkalienfreiem und nur gering verschmutztem Abwasser, dem sogenannten Grauwasser, erhebliche Trinkwasser-Einsparungspotenziale. (Bauer et al. 2007:59)

Abb. 16: Aufbau einer Grauwasseranlage

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten Quelle: Bauer et al.2007:59

Das nicht durch Fäkalien belastete Grauwasser, z. B. aus Bädern und Küche, wird in Grauwasseranlagen aufbereitet und für die Verwendung als Spül- und Putzwasser sowie die Gartenbewässerung zur Verfügung gestellt.

Aber allein der Einsatz vergleichbar simplerer Methoden kann einen Beitrag zur ressourcenschonenden Gestaltung der Immobilie leisten. Wie z. B.

- Wassersparende Wasch- und Spülmaschinen,
- Sanierung alter Versorgungsleitungen in Bestandsgebäuden.
- Vermeidung von tropfenden Wasserhähnen,
- Vermeidung von laufenden WC-Spülungen,
- Sowie der Einsatz von Vakuumurinalen (Bauer et al. 2007: 59)

Dämmung

In den vergangenen zwanzig Jahren ist der Wärmebedarf bei Neubauten durch Dämmung ungefähr halbiert worden, laut Energiesparverordnung soll ab 2009 der Energiebedarf in Gebäuden um weitere 30% gesenkt werden, 2012 noch einmal um weitere 30%. (www.enev-online.de, Anhang 11)

Dämmung und Isolierung ist die effizienteste Methode, um Energie bei Gebäuden einzusparen. Wie bereits die Studie von McKinsey erwähnt hat, ist dies auch die einzige Technik zur CO2 Einsparung, die mit „negativen Kosten“ verbunden ist.

Während dieses in den vergangen Jahren mit zunehmend dickeren Dämmstärken erreicht wurde, bei Passivbauten bis zu 30 cm, halten nun auch in diesem Bereich Innovationen ihren Einzug. Die Vakuumisolationspaneele ähnelt vom Aufbau und Aussehen einer vakuumverpackten Kaffeepackung und funktioniert nach dem Prinzip einer Thermoskanne. Diese vergleichbar dünnere Dämmung (s. Abb. 17) ermöglicht es, energieeffizient zu dämmen, ohne dabei Arbeits- und Wohnflächenverluste zu erleiden.(Deutsches Ingenieur Blatt März 2008: 20-23)

Abb. 17: Vergleich Vakuumisolationspaneele vs. konventionelle Dämmung

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthaltenAbbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten Quelle: www.baulinks.de

2.2.4. Positive Auswirkung von Wohn und Raumkomfort

Die schweizerische SIA, welche das schweizerische Normenwerk des Bauwesens betreut und anerkannte Regeln der Baukunde darstellt, (http://www.sia.ch, Anhang 12), definiert Wohn- und Raumkomfort nach folgenden Kriterien: (Bundesamt für Energie CH 2006: 45)

- Thermische Bedingungen
- Innen- und Außenlärm
- Raumluftqualität
- optische Einflussfaktoren
- andere Einflussfaktoren, wie z. B. elektrische Felder

Vor allem durch eine effiziente Gestaltung der Belüftungsanlagen kann eine starke Verbesserung der Raumluftqualität in den Bereichen Raumtemperatur/Feuchtigkeit, Luftwechselrate und Luftverunreinigung/Gerüche erreicht werden. (Bundesamt für Energie CH 2006: 49-52) Hierzu errechnete Fisk (2000: 23-24) für die USA die folgenden Einsparungs- und Produktivitätspotenziale, die allein durch eine Verbesserung der Werte der Raumluftqualität in Wohnungen und Büros erreicht werden könnten:

- Jährlich Einsparungen von 6 - 14 Mrd. USD durch eine Verringerung Atemwegserkrankungen sowie weitere Einsparungen von 1 - 4 Mrd. USD durch eine Verringerung der Asthma- und Allergieerkrankungen.
- Jährliche Einsparungen aufgrund einer Reduktion der Produktionsausfälle aufgrund des „Sick Building Syndroms“: 10-30 Mrd. USD
- Im Gegensatz zu üblichen Standards würde eine Verbesserung der Luftqualität und Innenraumbedingungen zu einem Produktivitätsanstieg und somit zu höheren Gewinnen zwischen 20 und 160 Mrd. USD führen.

Das Sick Building Syndrom, schreibt Fisk (2000:25), beschreibt eine Irritation von Mund , Nase und Augen sowie Kopfschmerzen, Müdigkeit und Atembeschwerden. Jedoch verringern Green Buildings nicht nur die Anzahl der Krankheiten und Ausfälle bedingt durch schlechtes Raumklima, zusätzlich bieten sie Schutz vor negativen Umwelteinflüssen, wie etwa der Belastung durch Staub und Pollen. (Bundesamt für Energie CH 2006:57)

2.2.5. Nachfrage und Akzeptanz von Green Buildings

Die Financial Times titelte in ihrer Ausgabe vom 13 Juni 2008 „ Grünes Gold – Nachhaltige Immobilien sind gefragter denn je.“

In den USA wurden laut des Artikels seit der verbindlichen LEED – Zertifizierung 1998 mehr als 14.000 neu errichtete und sanierte Immobilien zertifiziert. Es gibt mittlerweile in 41 Ländern und allen US Bundesstaaten LEED zertifizierte Green Buildings.(www.usgbc.org, Anhang 20) Wobei es innerhalb den USA doch Unterschiede in der Akzeptanz von nachhaltigen Bauen und deren Zertifizierung gibt, Nelson (2007:42) zufolge ist innerhalb der USA eine deutliche regionale Konzentration festzustellen.

Diese bezieht sich überwiegend auf die politisch-liberalen Staaten und innerhalb dieser wiederum auf deren Großstädte und Metropolen. Deutliche Vorreiterstellung bei der Durchsetzung von nachhaltigem Bauen bzw. LEED Zertifizierung von Gebäuden ist der Bundesstaat Kalifornien.

Ein weiteres Indiz für die Durchsetzung von Green Buildings ist die stetig steigende Anzahl an nachhaltigen Bürogebäuden. Auch wenn diese nur einen geringen Teil der gesamten Gebäude-Konstruktionen ausmachen, so unterscheidet sich deren Entwicklung, im Hinblick auf die Anzahl der Errichtungen, eindeutig von den Restlichen. (Nelson 2007: 9), siehe Abbildung 18.

Abb. 18: Errichtung von Bürogebäude Green vs Gesamt, USA

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Nelson (2007: 9).

Auch in der Industrie spiegelt sich dieser Trend wieder, so sind ein Großteil der großen amerikanischen Hightech-Konzerne bereits Mieter von ökologisch nachhaltigen Gebäuden, wie z. B. Google, Adobe, IBM, Microsoft, Dell. Auch die großen Finanzdienstleister und Unternehmensberatungen Amerikas, wie z. B. Bank of America, JP Morgan Chase, Citigroup, Accenture, Deloitte & Touche und CB Richard Ellis, sind bereits auf den Zug aufgesprungen. (Nelson 2007: 15)

In diesem Zusammenhang berichtet Prof. Dr. Petra Brockhoff, Honorarprofessorin für Immobilien-Management an der Universität Duisburg/Essen und Leiterin der Unternehmensberatung Brockhoff Objekt, dass „die Zeit der uniformen Bürogebäude zu Ende sei.“

Die Büroimmobilie etabliere sich ihrer Meinung nach zunehmend als eigenständige Marke und Imagesupport für Unternehmen. Dieser Trend gilt nicht mehr nur für große Unternehmen:

„Kleinere und mittlere Unternehmen legen heute zunehmend Wert darauf, sich in einen repräsentativen Firmensitz einzumieten.“

(http://www.gewerbeimmobilien24.de, Anhang 23)

Eine steigende Akzeptanz lässt sich auch durch die Größe der folgenden Kennzahlen beschreiben. Der Green Building Produkt Markt ist nach Vorhersagen des USGBC bis 2010 ca. 30-40 Milliarden US Dollar wert, der Wert der Green Building Gebäude bis 2010 liegt bei 60 Milliarden US Dollar.(www.usgbc.org, Anhang 21: 1)

Worin der Erfolg der Green Buildings liegt, wird deutlich bei der Betrachtung der quantitativen und qualitativen Faktoren der Wirtschaftlichkeit von Green Buildings:

2.2.6. Quantitative Faktoren der Wirtschaftlichkeit von Green Buildings

Der offensichtlichste Faktor bei der wirtschaftlichen Betrachtung von Green Buildings ist die Einsparung von Energie und somit eine direkte Reduktion der laufenden Betriebs und Unterhaltskosten der Immobilie.

Die Deutsche Bank z. B. rechnet bei ihrem Streben nach der ersten LEED Platin Zertifizierung für die Hochhausmodernisierung der Taunusanlage in Frankfurt mit einem Kosteneinsparpotenzial durch die Reduzierung des Energieverbrauchs von 60 – 150 Mio. Euro, innerhalb von 25 Jahren bei einer Energiepreissteigerung zwischen 3%-10%.(Hagge 2008: 17)

Aber auch in kleineren Maßstäben ist es möglich, durch eine ökoeffiziente Sanierung gegenüber einer herkömmlichen Sanierung, durchaus stattliche Erträge zu erwirtschaften mit überschaubaren Amortisationszeiträumen für die zusätzlichen Investitionskosten. Eine ökoeffiziente Sanierung bedeutet in diesem Zusammenhang die Einrichtung eines Lüftungs- und Heizkonzept nach dem Prinzip des Passivhaus. Durch ein raumweise gesteuertes Heizungs- und Belüftungssystem kann so z. B. der Wärmeverlust entstehend durch Lüften mit Hilfe einer Wärmerückgewinnung um 85% reduziert werden. (Bucar et al. 2004: Anhang) Des Weiteren kann so eine permanente Lüftung und Heizung, welche bei Gewerbeimmobilien üblicherweise nicht erforderlich ist, unterbunden werden. Bei der ökoeffizienten Gebäudesanierung einer Hauptschule in Oberneukirchen ergab sich somit die folgende Rechnung, Abb. 18. (Bucar et al. 2004: Anhang):

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