Der Büromarkt in Shanghai - Entwicklungen, Momentaufnahme, Prognosen
Strategien der Bürosuche
©2008
Bachelorarbeit
71 Seiten
Zusammenfassung
Inhaltsangabe:Einleitung:
Es war der renommierte Soziologe Richard Sennett, der im Jahre 2005 auf einer Konferenz zum Thema Millionenstädte der Zukunft in Shanghai verlauten ließ:
In Shanghai zeigt sich die Summe monumentaler Fehler, die die Architektur und der Städtebau des 20. Jahrhunderts im Westen begangen haben.
Ihm entgegnete ein Shanghaier Städteplaner in bestem Amerikanisch:
Wir haben gar nicht die Zeit für eure westlichen Probleme. Die Not von mehreren Millionen, der unerhörte Druck der Bedürfnisse, dem unsere Stadt ausgesetzt ist, lässt nur große, schnelle Lösungen zu.
Hierin spiegelt sich die aktuelle Situation der Hafenstadt wieder - eine regierungsunmittelbare dynamische Riesen-Metropole, an der Ostküste Chinas gelegen. Über achtzehn Millionen Menschen leben bereits in dieser Stadt, die immer mehr an Größe, Zeitgeist und Bedeutung gewinnt.
Beeindruckend entfalten sich auf einer Fläche von 6340 km2 enorme Wachstumsraten und ein scheinbar unaufhaltsamer Bauboom. Mittlerweile ragen über 6000 Gebäude mit über fünfzehn Stockwerken gen Himmel des Reiches der Mitte, wie China auch gerne bezeichnet wird.
Vor dem Hintergrund des anhaltenden Wachstums dieser Weltstadt wird dem Einfluss westlicher Staaten eine prägende Rolle zugeschrieben, sowohl früher als auch heute. Durch den großen Zustrom europäischer und amerikanischer Unternehmen, sowie Firmen chinesischer Anrainerstaaten, steht vor allem der Büromarkt stark im Fokus des Geschehens. Inhalt und Ziel dieser Thesis ist es daher, genau diesen Markt näher zu beleuchten, um herauszuarbeiten, wie sich ausländische Firmen strategisch klug im Bezug auf den Büromarkt und die Bürosuche in Shanghai verhalten können. Nach einer geschichtlichen Einführung und einer Darstellung über die gegenwärtige Situation des Büromarktes soll ein Phasenplan erarbeitet werden, der Anleitung und Halt in allen wichtigen Entscheidungen der Bürofindung geben soll. Um die Praxisnähe zu wahren möchte ich diesen theoretischen Strategieplan durch ein konkretes Beispiel komplementieren und somit fassbar machen.
Durch ein enormes und anhaltendes Wirtschaftswachstum in nahezu allen Bereichen wird eine Expansion von Unternehmen hervorgebracht, die sich in erster Linie immer in der Suche geeigneter Bürofläche wiederfindet. Bjarne Bauer, der Geschäftsführer von Goldman Real Estate, drückt es mit folgenden Worten aus:
Der Großteil der Firmen in Shanghai liegt so auf Expansionskurs, dass die meisten Unternehmen nach […]
Es war der renommierte Soziologe Richard Sennett, der im Jahre 2005 auf einer Konferenz zum Thema Millionenstädte der Zukunft in Shanghai verlauten ließ:
In Shanghai zeigt sich die Summe monumentaler Fehler, die die Architektur und der Städtebau des 20. Jahrhunderts im Westen begangen haben.
Ihm entgegnete ein Shanghaier Städteplaner in bestem Amerikanisch:
Wir haben gar nicht die Zeit für eure westlichen Probleme. Die Not von mehreren Millionen, der unerhörte Druck der Bedürfnisse, dem unsere Stadt ausgesetzt ist, lässt nur große, schnelle Lösungen zu.
Hierin spiegelt sich die aktuelle Situation der Hafenstadt wieder - eine regierungsunmittelbare dynamische Riesen-Metropole, an der Ostküste Chinas gelegen. Über achtzehn Millionen Menschen leben bereits in dieser Stadt, die immer mehr an Größe, Zeitgeist und Bedeutung gewinnt.
Beeindruckend entfalten sich auf einer Fläche von 6340 km2 enorme Wachstumsraten und ein scheinbar unaufhaltsamer Bauboom. Mittlerweile ragen über 6000 Gebäude mit über fünfzehn Stockwerken gen Himmel des Reiches der Mitte, wie China auch gerne bezeichnet wird.
Vor dem Hintergrund des anhaltenden Wachstums dieser Weltstadt wird dem Einfluss westlicher Staaten eine prägende Rolle zugeschrieben, sowohl früher als auch heute. Durch den großen Zustrom europäischer und amerikanischer Unternehmen, sowie Firmen chinesischer Anrainerstaaten, steht vor allem der Büromarkt stark im Fokus des Geschehens. Inhalt und Ziel dieser Thesis ist es daher, genau diesen Markt näher zu beleuchten, um herauszuarbeiten, wie sich ausländische Firmen strategisch klug im Bezug auf den Büromarkt und die Bürosuche in Shanghai verhalten können. Nach einer geschichtlichen Einführung und einer Darstellung über die gegenwärtige Situation des Büromarktes soll ein Phasenplan erarbeitet werden, der Anleitung und Halt in allen wichtigen Entscheidungen der Bürofindung geben soll. Um die Praxisnähe zu wahren möchte ich diesen theoretischen Strategieplan durch ein konkretes Beispiel komplementieren und somit fassbar machen.
Durch ein enormes und anhaltendes Wirtschaftswachstum in nahezu allen Bereichen wird eine Expansion von Unternehmen hervorgebracht, die sich in erster Linie immer in der Suche geeigneter Bürofläche wiederfindet. Bjarne Bauer, der Geschäftsführer von Goldman Real Estate, drückt es mit folgenden Worten aus:
Der Großteil der Firmen in Shanghai liegt so auf Expansionskurs, dass die meisten Unternehmen nach […]
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
Manuel Rößler
Der Büromarkt in Shanghai - Entwicklungen, Momentaufnahme, Prognosen
Strategien der Bürosuche
ISBN: 978-3-8366-1768-0
Druck Diplomica® Verlag GmbH, Hamburg, 2008
Zugl. Hochschule Konstanz Technik, Wirtschaft und Gestaltung, Konstanz, Deutschland,
Bachelorarbeit, 2008
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http://www.diplom.de, Hamburg 2008
Printed in Germany
| I
I n h a l t s v e r z e i c h n i s
I n h a l t s v e r z e i c h n i s
Abbildungsverzeichnis
IV
Tabellenverzeichnis
IV
Abkürzungsverzeichnis
V
1.
Kapitel Einführung in die Bachelor Thesis
1
1.1
Einleitung
1
1.2
Grund der Themenwahl
2
1.3
Aufbau der Kapitel
3
2.
Kapitel Die historische Entwicklung der Stadt
4
2.1
Einleitung
4
2.2
Die Entwicklung bis zur Kolonialzeit
4
2.3
Zwischen Aufschwung und Kriegen
4
2.4
Die Auflösung privaten Eigentums
5
2.5
Die Politik der Reform und Öffnung
5
3.
Kapitel Der Büromarkt in Shanghai
7
3.1
Einleitung
7
3.2
Die Entstehung der modernen Bürostadt
7
3.2.1
Das geografische Puzzlespiel im Kerngebiet
7
3.2.2
Die städtebaulichen Voraussetzungen
8
3.2.3
Die Gewerbegebiete außerhalb des Kerngebietes
10
3.2.4
Die Entwicklung der Büroflächen
11
3.3
Wirtschaftliche Einflussfaktoren
11
3.3.1
Die Wirtschaftsstandbeine Shanghais
11
3.3.2
Die Investitionstätigkeiten als Folge einer starken Wirtschaft
12
3.3.3
Mögliche Gefahren infolge hoher Investitionstätigkeiten
13
| II
I n h a l t s v e r z e i c h n i s
3.4
Daten und Fakten der Büroimmobilien
14
3.4.1
Der Preisspiegel im Überblick
14
3.4.2
Der Preisspiegel und die Leerstandquote im Kerngebiet
15
3.4.3
Die Nachfrage bestimmt den Markt
16
3.4.4
Eigene Marktforschung zum Thema Nachfrage
17
3.4.5
Die aktuelle Marktsituation
19
3.5
Ausblick in die Zukunft
20
3.5.1
Zukünftige Herausforderungen
20
3.5.2
Zukünftige Entwicklungen
20
4.
Kapitel Der Strategieplan der Bürosuche
22
4.1
Einleitung
22
4.2
Vorschläge zur Anwendung des Strategieplans
22
4.3
Die Ausgangssituation ist entscheidend
23
4.3.1
Der Neueinstieg in China
23
4.3.2
Der Bürowechsel innerhalb Chinas
24
4.4
Phase 1: Die firmenbezogene Analyse
25
4.5
Phase 2: Der Marktabgleich anhand der Firmenkriterien
29
4.5.1
Die theoretische Herangehensweise
29
4.5.2
Die lokale Herangehensweise
29
4.5.3
Die Objektbegehung
30
4.6
Phase 3: Die objektbezogene Analyse
30
4.6.1
Die finanziellen Dispositionen
31
4.6.2
Die quantitativen und qualitativen Dispositionen
32
4.6.3
Die technischen Dispositionen
33
4.7
Phase 4: Die Verhandlung
34
4.7.1
Der ,,Letter of Interest"
34
4.7.2
Die Gefahr der Unmündigkeit
36
4.7.3
Die Vertragsniederschrift
36
4.8
Phase 5: Der Innenausbau
36
4.8.1
Der Planungsprozess
37
4.8.2
Die bürokratischen Formalitäten
38
4.8.3
Die Bautätigkeiten
38
| III
I n h a l t s v e r z e i c h n i s
5.
Kapitel Die Anwendungspraxis des Strategieplans
39
5.1
Einleitung
39
5.2
Die Vorstellung der ExempelFirma
39
5.3
Die Ausgangssituation war entscheidend
40
5.4
Anwendung der Phase 1: Die firmenbezogene Analyse
40
5.5
Anwendung der Phase 2: Der Marktabgleich
43
5.5.1
Die theoretische Herangehensweise
43
5.5.2
Die lokale Herangehensweise
44
5.5.3
Die Objektbegehung
44
5.6
Anwendung der Phase 3: Die objektbezogene Analyse
44
5.6.1
Die finanziellen Dispositionen
44
5.6.2
Die quantitativen und qualitativen Dispositionen
45
5.6.3
Die technischen Dispositionen
46
5.7
Anwendung der Phase 4: Die Verhandlung
48
5.7.1
Der ,,Letter of Interest"
48
5.7.2
Die Gefahr der Unmündigkeit
48
5.7.3
Die Vertragsniederschrift
49
5.8
Anwendung der Phase 5: Der Innenausbau
49
5.8.1
Der Planungsprozess
49
5.8.2
Die bürokratischen Formalitäten
50
5.8.3
Die Bautätigkeiten
50
6.
Kapitel Schlusswort
51
6.1
Zusammenfassung der Erkenntnisse
51
6.2
Eigene Lernerfahrung
51
6.3
Fazit
52
Anhang
53
Literatur
62
Ehrenwörtliche Erklärung
64
| IV
A b b i l d u n g e n u n d T a b e l l e n
A b b i l d u n g s v e r z e i c h n i s
Abbildung 1
Stadtmodell Shanghai
1
Abbildung 2
Stadtsektoren im Jahre 1997
7
Abbildung 3
Stadtsektoren im Jahre 2007 und in der Zukunft
8
Abbildung 4
Gewerbegebiete um Shanghai
10
Abbildung 5
Mietpreisspiegel in Shanghai und Umgebung
14
Abbildung 6
Büroplanung anhand firmenbezogender Vorstellungen
33
Abbildung 7
Plan Model für Exempo im S.C.B.
47
T a b e l l e n v e r z e i c h n i s
Tabelle 1
Gebäudeanzahl über 15 Stockwerke (1980 2007)
6
Tabelle 2
Investitionen in die städtische VerkehrsInfrastruktur (1991 2006)
9
Tabelle 3
Ausländische Direktinvestitionen in Shanghai (1990 2006)
13
Tabelle 4
Mietpreis in Shanghai (1998 2008)
15
Tabelle 5
Leerstandquote in Shanghai (1998 2008)
16
Tabelle 6
Neue und genutzte Bürofläche in Shanghai (1998 2008)
17
Tabelle 7
Gründe für das Anmieten eines Büros in Shanghai (100 befragte Firmen)
18
Tabelle 8
Die bedeutendsten gegenwärtigen und zukünftigen Bürogebäude
19
Tabelle 9
Gegenüberstellung der Mietpreise für die ausgewählten Gebäude
45
| V
A b k ü r z u n g s v e r z e i c h n i s
A b k ü r z u n g s v e r z e i c h n i s
Abb.
Abbildung
Anm. d. Verf.
Anmerkung des Verfassers
BIP
Bruttoinlandsprodukt
C.
Chapter
ca.
circa
CNY
Chinesischer Renmimbi (Währungseinheit)
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et cetera
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Euro (Währungseinheit)
IFC
International Financial Center
inkl.
inklusive
Int.
Interview
IT
Information Technology
kg.
Kilogramm
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Quadratkilometer
Lit.
Literatur
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Meter
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Quadratmeter
Mio.
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S.C.B.
Standard Chartered Bank
UPS
Uninterruptible Power Supply
USD
US Dollar (Währungseinheit)
vgl.
vergleiche
Web.
Webseite
WTO
World Trade Organisation
z.B.
zum Beispiel
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sich ausländische Firmen strategisch klug im Bezug auf den Büromarkt und die Bürosuche in
Shanghai verhalten können. Nach einer geschichtlichen Einführung und einer Darstellung über die
gegenwärtige Situation des Büromarktes soll ein Phasenplan erarbeitet werden, der Anleitung
und Halt in allen wichtigen Entscheidungen der Bürofindung geben soll. Um die Praxisnähe zu
wahren möchte ich diesen theoretischen Strategieplan durch ein konkretes Beispiel
komplementieren und somit fassbar machen.
1.2
Grund der Themenwahl
Durch ein enormes und anhaltendes Wirtschaftswachstum in nahezu allen Bereichen wird eine
Expansion von Unternehmen hervorgebracht, die sich in erster Linie immer in der Suche
geeigneter Bürofläche wiederfindet. Bjarne Bauer, der Geschäftsführer von Goldman Real Estate,
drückt es mit folgenden Worten aus:
,,Der Großteil der Firmen in Shanghai liegt so auf Expansionskurs, dass die meisten
Unternehmen nach zwei Jahren gezwungen sind, wegen des stetigen Mitarbeiterzuwachses die
Büroimmobilie zu wechseln [...] manche Büros gleichen direkt vor dem Wechsel eher einem
überlaufenen Ameisenhaufen als einem Arbeitsplatz." [Int 01]
Ein schneller Markt und schnelles Wachstum erfordern schnelle, große und oftmals sehr
weitreichende Entscheidungen, die es präzise und treffend auszuüben gilt, denn oft schon wird in
den frühen Weichenstellungen Erfolg und Misserfolg entschieden.
Während meiner Arbeit in der Vermittlung hochwertiger Büroimmobilien in Shanghai und des
Projektmanagements mitsamt der Planung und Konstruktion des Innenausbaus für westliche
Firmen, befasste ich mich tiefgründig mit dieser Thematik. In der Zusammenarbeit mit unseren
Kunden war anfangs durch die enorme Bandbreite an Informationen wie verschiedenste
Angebote, QualitätStandards, Preise und Mietbedingungen eine starke Unsicherheit vieler
Firmen zu spüren. Eine hohe Intransparenz, geschürt durch den stetigen Wandel, verlangte nach
einer zuverlässigen, ausführbaren sowie erschöpfenden Strategie im Urwald des Shanghaier
Büromarktes, um zufriedenstellende Ziele zu erlangen. Aus diesem Grund entschloss ich mich, die
gewonnenen Erfahrungen und Erkenntnisse zu einer Strategieliste zusammenzufassen und sie in
diese Arbeit mit einzuflechten.
| 3
E i n f ü h r u n g i n d i e B a c h e l o r T h e s i s
1.3
Aufbau der Kapitel
Kapitel 2 beschreibt die historische Entwicklung der Stadt von vorkolonialer Zeit bis in die
Gegenwart. Hierin soll das Fundament aufgezeigt werden, das Aufschluss und Begründung für den
heutigen Büromarkt darstellt. Das Kapitel ist chronologisch geordnet und enthält die wichtigsten
Schlüsselereignisse, aus welchen die Gestalt der gegenwärtigen Stadt entsprang.
Im Kapitel 3 widmen wir uns dem Büromarkt in Shanghai. Angefangen von grundlegenden
Informationen über die geografische Zusammensetzung verschiedener Bürostadtteile, betrachten
wir ebenso die wirtschaftlichen Einflussfaktoren, die das Leben des Büromarktes prägen und in
Schwung halten. In Folge dessen wird die aktuelle Situation durch Hauptkennziffern wie Preise,
Leerstandquote, Angebot und Nachfrage, sowie neue und zukünftige Bürogebäude beschrieben.
Eine selbst getätigte Marktforschung überprüft vorhandene Informationen unter kritischen
Gesichtspunkten und bringt konkrete Auskünfte auf neuestem Stand hervor. Ein
vorausschauender Blick auf zukünftige Herausforderungen und Entwicklungen rundet das Kapitel
ab.
Nachdem Kapitel 3 dem Leser einen fundierten Einblick in den Shanghaier Büromarkt gewährte,
befasst sich Kapitel 4 mit dem Aufzeigen eines Strategieplans der Bürosuche für ausländische
Unternehmen. Dieser teilt sich in fünf Phasen auf, welche den Prozess der Bürofindung,
beginnend beim ersten Gedanken an ein neues Büro bis hin zum Einzug, vollständig beschreiben.
Kapitel 5 enthält das Spiegelbild des Strategieplanes, in welchem anhand eines konkreten
Beispiels der Phasenplan in Anwendung gezeigt wird. In Anlehnung daran wird es jedem
Unternehmen ermöglicht, die für die Findung des perfekten Büros notwendigen Überlegungen
lückenlos und bedacht durchzuführen, so dass gewünschte Ergebnisse schnell und effizient
erreicht werden können.
| 4
D I e h i s t o r i s c h e E n t w i c k l u n g d e r S t a d t
2.
Kapitel
Die historische Entwicklung der Stadt
2.1
Einleitung
Um die gegenwärtige Situation der Stadt Shanghai umfassend bewerten zu können, ist es
unumgänglich die historische Entwicklung der Stadt zu beleuchten. Wie kaum eine andere Stadt
wurde Shanghai durch verschiedene Regimes und Führungsstile so tiefgründig geprägt, dass die
Auswirkungen auch heute noch profund sind [Lit 03].
2.2
Die Entwicklung bis zur Kolonialzeit
Noch zu Beginn des siebzehnten Jahrhunderts lebten in der Altstadt von Shanghai nicht mehr als
100 000 Menschen [Lit 04].
In dieser Zeit wurde die ringförmige Stadtmauer errichtet, die
nachhaltig die äußere Form der Stadt prägte.
Das moderne Shanghai jedoch ist eine Schöpfung der Kolonialmächte [Lit 05]. Nach der
Niederlage des ersten Opiumkriegs 1842 wurde die Stadt zusammen mit fünf weiteren
chinesischen Städten durch die so genannten ,,ungleichen Verträge von Nanjing" gezwungen,
ihren Hafen dem Außenhandel zu öffnen und Ausländern das Recht zur Niederlassung zu
gewähren. Die Verträge galten zunächst für Großbritannien, in den AnschlussVerträgen von 1844
sicherten sich aber die Vereinigten Staaten und Frankreich die gleichen Privilegien, zu denen
Handelsvorteile, Niederlassungsrecht, Recht auf Exterritorialität und KonsularGerichtsbarkeit
zählten. Ab diesem Zeitpunkt wurde die Stadt auf dem Handel mit Seide, Tee und Opium von den
westlichen Kolonialmächten aufgebaut [Web 01] und das Anfangsstadium des Immobilienmarkts
durch ausländische Investoren gekennzeichnet.
2.3
Zwischen Aufschwung und Kriegen
Unter fremder Herrschaft wuchsen Handel und Wirtschaft rasant. Zu Beginn des zwanzigsten
Jahrhunderts hatte sich die Stadt zu einem der weltweit wichtigsten Häfen entwickelt und war
nun Chinas finanzielles, kommerzielles und industrielles Zentrum geworden [Lit 06].
1937 wurde Shanghai von den Japanern angegriffen und besetzt. Handel und Industrie wurden
weitgehend lahmgelegt. Die Japaner zogen 1945 ab, wonach Amerikaner, Engländer und
nationalistische Truppenverbände die Stadt übernahmen. Viele Shanghaier Industrielle flohen
nach Taiwan oder Hongkong und legten dort den Grundstein für den späteren wirtschaftlichen
Aufstieg [Lit 07].
| 5
D I e h i s t o r i s c h e E n t w i c k l u n g d e r S t a d t
2.4
Die Auflösung privaten Besitztums
Am 25. Mai 1949 marschierten schließlich die Verbände der kommunistischen
Volksbefreiungsarmee in Shanghai ein. Nach Ausrufung der Volksrepublik China am
1. Oktober 1949 wurden primär landlose und arme Bauern im Rahmen der Landverteilung dazu
forciert, ihre Besitztümer an den Staat abzutreten. Das eigentliche Privateigentum an Grund und
Boden war somit zumindest formell nicht mehr gegeben [Lit 08].
Gegen Ende der siebziger Jahre waren die Folgen der misslungenen Planwirtschaft in der
Bodennutzung sowie im Immobilienwesen nicht mehr zu übersehen. Die dominierende Rolle der
öffentlichen Zuteilung von Immobilien durch die Kollektive war fest in Shanghai sowie allen
chinesischen Städten verankert. Die mannigfaltigen Probleme dieser planwirtschaftlichen
Strukturen bestanden neben der chronischen Wohnungsknappheit auch in einem korrupten
Verteilungssystem und sehr niedrigen Mieteinnahmen
1
sowie einer mangelhaften Administration
der gesamten volkseigenen Immobilien und Liegenschaften [Lit 09].
2.5
Die Politik der Reform und Öffnung
Die neue chinesische Führung war sich der Gegebenheit bewusst, dass der Aufbau einer
effizienten Wirtschaftsordnung ohne die Existenz eines funktionierenden Grundstücks und
Immobilienmarktes als einem der gewichtigsten Produktionsfaktoren nicht möglich sein würde
[Lit 10].
Mit dem ,,JointVentureGesetz" von 1979
2
wurde eine wesentliche Voraussetzung für
ausländische Direktinvestitionen geschaffen. Chinesischen Firmen war es nunmehr möglich,
Bodennutzungsrechte als quantifizierbaren Bilanzposten in gemeinschaftliche Unternehmen
einzubringen
[Lit 08].
Hiernach entsprangen ökonomische Entwicklungszonen an wichtigen kommerziellen Standorten
Shanghais. Ein Ergebnis davon war die fortführende Lockerung von Restriktionen auf den Handel
sowie das Legalisieren ausländischen Investments [Web 01].
1
Weswegen sehr geringe Mittel zum Neubau, der Erhaltung oder der Wartung zur Verfügung standen
(Anm. d. Verf.)
2
Das JointVentureGesetz ist am 8. Juli 1979 in Kraft getreten. Hierin wurde unter anderem festgelegt, dass
chinesischausländische JointVentures staatlichen Boden gegen Zahlung von Landnutzungsgebühren
bebauen konnten.
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Details
- Seiten
- Erscheinungsform
- Originalausgabe
- Erscheinungsjahr
- 2008
- ISBN (eBook)
- 9783836617680
- DOI
- 10.3239/9783836617680
- Dateigröße
- 1.8 MB
- Sprache
- Deutsch
- Institution / Hochschule
- Hochschule für Technik, Wirtschaft und Gestaltung Konstanz – Bauingenieurwesen, Studiengang Wirtschaftsingenieurwesen Bau
- Erscheinungsdatum
- 2008 (August)
- Note
- 1,0
- Schlagworte
- projektmanagement immobilien real estate asien innenbau
- Produktsicherheit
- Diplom.de
