Möglichkeiten und Grenzen der Einführung des German Real Estate Investment Trusts (G-REITs) in den deutschen Kapitalmarkt
©2007
Diplomarbeit
236 Seiten
Zusammenfassung
Inhaltsangabe:Einleitung:
Der Erfolg des Real Estate Investment Trusts (REITs) in den Vereinigten Staaten sowie in einigen europäischen Industrieländern wie z.B. Großbritannien, Frankreich, Belgien und den Niederlanden hat auch Deutschland dazu veranlasst, sich mit der Einführung sowie mit den Möglichkeiten und Grenzen des German Real Estate Investment Trusts (G-REITs) auseinanderzusetzen.
Ein Blick in die USA zeigt, dass sich dort die Anlageform REITs insbesondere für institutionelle Investoren innerhalb der vergangenen fünf Jahre zum Standard entwickelt hat. Zum jetzigen Zeitpunkt gibt es in über 20 Ländern der Welt vergleichbare Strukturen. Allein seit der Jahrtausendwende wurden in zehn Ländern REITs eingeführt mit voraussichtlich ständig steigender Tendenz in den nächsten Jahren. Die Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD) ist maßgeblich daran beteiligt, dass REITs seit einiger Zeit das Thema in der deutschen Immobilienwirtschaft und mehr noch in der Finanzwelt sind. Nach Ansicht der IFD besitzt Deutschland das Potenzial zum größten Immobilienanlagemarkt in Europa.
REITs stellen ebenso wie offene und geschlossene Immobilienfonds und Immobilien-Aktiengesellschaften (Immobilien-AGs) eine indirekte Form der Immobilienanlage dar, jedoch fehlen sie bisher im deutschen Anlagespektrum. Die Wesensmerkmale der genannten Anlageformen sind zwar nahezu vergleichbar, dennoch bestehen in einigen Bereichen beträchtliche Unterschiede. So zeichnet sich die neue Anlageform insbesondere durch eine Steuerbefreiung auf der Gesellschaftsebene aus, welche mit einer Verpflichtung von hohen Ausschüttungsquoten verknüpft ist.
Nach nunmehr vier Jahren scheint die Diskussion um die Einführung von REITs in den deutschen Kapitalmarkt beendet. Ursprünglich war die Einführung eines deutschen REIT-Modells schon zu Beginn des Jahres 2006 geplant gewesen. Aufgrund prognostizierter negativer Einflüsse auf den Wohnungsmarkt und möglicher Steuerausfälle verzögerte sich die Einführung jedoch immer wieder. Am 30. März diesen Jahres stimmte der Bundesrat dem Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz) zu mit rückwirkendem Inkrafttreten zum 1. Januar 2007.
Die Umsetzung des REIT-Gesetzes könnte zu einer Attraktivitätssteigerung des Finanzstandortes Deutschland beitragen und dafür sorgen, dass die wachsende Diskrepanz zum großen Konkurrenten London nicht noch größer wird. Durch die Einführung des […]
Der Erfolg des Real Estate Investment Trusts (REITs) in den Vereinigten Staaten sowie in einigen europäischen Industrieländern wie z.B. Großbritannien, Frankreich, Belgien und den Niederlanden hat auch Deutschland dazu veranlasst, sich mit der Einführung sowie mit den Möglichkeiten und Grenzen des German Real Estate Investment Trusts (G-REITs) auseinanderzusetzen.
Ein Blick in die USA zeigt, dass sich dort die Anlageform REITs insbesondere für institutionelle Investoren innerhalb der vergangenen fünf Jahre zum Standard entwickelt hat. Zum jetzigen Zeitpunkt gibt es in über 20 Ländern der Welt vergleichbare Strukturen. Allein seit der Jahrtausendwende wurden in zehn Ländern REITs eingeführt mit voraussichtlich ständig steigender Tendenz in den nächsten Jahren. Die Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD) ist maßgeblich daran beteiligt, dass REITs seit einiger Zeit das Thema in der deutschen Immobilienwirtschaft und mehr noch in der Finanzwelt sind. Nach Ansicht der IFD besitzt Deutschland das Potenzial zum größten Immobilienanlagemarkt in Europa.
REITs stellen ebenso wie offene und geschlossene Immobilienfonds und Immobilien-Aktiengesellschaften (Immobilien-AGs) eine indirekte Form der Immobilienanlage dar, jedoch fehlen sie bisher im deutschen Anlagespektrum. Die Wesensmerkmale der genannten Anlageformen sind zwar nahezu vergleichbar, dennoch bestehen in einigen Bereichen beträchtliche Unterschiede. So zeichnet sich die neue Anlageform insbesondere durch eine Steuerbefreiung auf der Gesellschaftsebene aus, welche mit einer Verpflichtung von hohen Ausschüttungsquoten verknüpft ist.
Nach nunmehr vier Jahren scheint die Diskussion um die Einführung von REITs in den deutschen Kapitalmarkt beendet. Ursprünglich war die Einführung eines deutschen REIT-Modells schon zu Beginn des Jahres 2006 geplant gewesen. Aufgrund prognostizierter negativer Einflüsse auf den Wohnungsmarkt und möglicher Steuerausfälle verzögerte sich die Einführung jedoch immer wieder. Am 30. März diesen Jahres stimmte der Bundesrat dem Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz) zu mit rückwirkendem Inkrafttreten zum 1. Januar 2007.
Die Umsetzung des REIT-Gesetzes könnte zu einer Attraktivitätssteigerung des Finanzstandortes Deutschland beitragen und dafür sorgen, dass die wachsende Diskrepanz zum großen Konkurrenten London nicht noch größer wird. Durch die Einführung des […]
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
Lasse Treger
Möglichkeiten und Grenzen der Einführung des German Real Estate Investment Trusts
(G-REITs) in den deutschen Kapitalmarkt
ISBN: 978-3-8366-1721-5
Druck Diplomica® Verlag GmbH, Hamburg, 2007
Zugl. Fachhochschule Osnabrück, Osnabrück, Deutschland, Diplomarbeit, 2007
Coverfoto: © Danijel Simic - Fotolia.com
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Printed in Germany
- I -
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis... IV
Abbildungsverzeichnis... VIII
Tabellenverzeichnis... IX
1
Einleitung ...1
1.1
Problemstellung...1
1.2
Zielsetzung und Aufbau der Arbeit ...3
2
Real Estate Investment Trust...4
2.1
Definition...4
2.2
Entstehungsgeschichte...6
2.3
Grundformen von REITs...9
2.3.1
Equity REITs ... 10
2.3.2
Mortgage REITs ... 10
2.3.3
Hybrid REITs ... 11
2.4
Strukturen von REITs ... 11
2.5
Investitionssektoren von REITs ... 12
2.5.1
Wirtschaftsimmobilien... 13
2.5.1.1 Bürogebäude ... 13
2.5.1.2 Einzelhandelsimmobilien ...14
2.5.2
Wohnimmobilien ... 15
2.6
Marktentwicklung... 15
3
Ausgestaltung von G-REITs auf Basis des REIT-Gesetzes ... 19
3.1
Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens... 20
3.2
Grundstruktur des G-REIT... 21
3.2.1
Organisationsstruktur ... 21
3.2.1.1 Gesellschaftsform ...21
3.2.1.2 Börsennotierung...22
3.2.1.3 Anlegerstruktur... 23
3.2.1.4 Rechnungslegung ...25
- II -
3.2.1.5 Regulierung... 25
3.2.2
Vermögensstruktur ... 26
3.2.3
Einkommensstruktur... 27
3.2.4
Ausschüttungsvorschriften ... 28
3.2.5
Sanktionen bei Verstößen gegen den REIT-Status ... 29
3.3
Steuerrechtliche Rahmenbedingungen...33
3.3.1
Besteuerung auf Gesellschaftsebene... 34
3.3.2
Besteuerung auf Anlegerebene...34
3.3.2.1 Besteuerung inländischer Investoren...34
3.3.2.2 Besteuerung ausländischer Investoren...36
3.4
Problemfelder ... 38
3.4.1
Kollisionen mit europarechtlichen Vorgaben ... 38
3.4.2
Steueraufkommen ... 40
3.4.3
Anlegerschutz... 41
3.5
Abschließende Betrachtung des REIT-Gesetzes ... 41
3.6
Marktpotenzial des G-REIT ... 43
3.6.1
REIT-verwendbare Immobilienbestände ... 43
3.6.2
Potenzielles Marktvolumen der Investorengruppen... 46
3.6.2.1 Anlagepotenzial privater Investoren...47
3.6.2.2 Anlagepotenzial institutioneller Investoren...47
3.6.2.3 Zusammenfassung ... 48
3.7
Der G-REIT aus Anlegersicht ... 49
3.8
Vor- und Nachteile von G-REITs ... 51
3.8.1
Vorteile ... 51
3.8.2
Nachteile ... 51
4
Ausgewählte Immobilien-Anlageprodukte am Finanzstandort
Deutschland ... 52
4.1
Offene Immobilienfonds... 52
4.1.1
Definition ... 52
4.1.2
Marktentwicklung... 53
4.1.3
Gesetzliche Grundlagen ... 56
4.1.3.1 Kapitalanlagegesellschaft ...56
- III -
4.1.3.2 Depotbank ... 57
4.1.3.3 Sachverständigenausschuss ... 57
4.1.4
Steuerrechtliche Rahmenbedingungen ...59
4.1.5
Offene Immobilienfonds aus Anlegersicht ... 60
4.1.6
Vor- und Nachteile von offenen Immobilienfonds ... 62
4.1.6.1 Vorteile...62
4.1.6.2 Nachteile... 62
4.2
Immobilien-Aktiengesellschaften ... 63
4.2.1
Definition ... 63
4.2.2
Marktentwicklung... 64
4.2.3
Gesetzliche Grundlagen ... 67
4.2.4
Steuerrechtliche Rahmenbedingungen ...68
4.2.5
Immobilien-Aktiengesellschaften aus Anlegersicht... 69
4.2.6
Vor- und Nachteile von Immobilien-Aktiengesellschaften... 71
4.2.6.1 Vorteile...71
4.2.6.2 Nachteile... 71
5
Vergleich von G-REITs mit den etablierten indirekten Immobilien-
Anlageprodukten ... 72
5.1
Gegenüberstellung von G-REITs mit offenen Immobilienfonds ... 72
5.2
Gegenüberstellung von G-REITs mit Immobilien-Aktiengesellschaften.. 74
5.3
Synopse der Anlageformen ... 76
6
Schlussbetrachtung ... 77
Literaturverzeichnis... 79
Anhangverzeichnis ... 93
- IV -
Abkürzungsverzeichnis
ABl. Amtsblatt
Abs. Absatz
AG Aktiengesellschaft
AktG Aktiengesetz
Art. Artikel
BaFin
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
BASF
Badische Anilin- & Soda-Fabrik AG
BMF
Bundesministerium der Finanzen
BMW
Bayerische Motoren Werke AG
BR-Drucks. Bundesrats-Drucksache
bspw. beispielsweise
BT-Drucks. Bundestags-Drucksache
BVI
Bundesverband Investment und Asset
Management e.V.
BZSt
Bundeszentralamt für Steuern
bzw. beziehungsweise
CEO
Chief Executive Officer
DAX Deutscher
Aktienindex
DB
Deutsche Bank AG
DBA Doppelbesteuerungsabkommen
DCX DaimlerChrysler-Aktie
DIMAX Deutscher
Immobilienaktienindex
Dt. Deutsche
DZ Bank
Deutsche-Zentralgenossenschaftsbank
e erwartet
E&G
Bankhaus Ellwanger & Geiger KG
ebd. ebenda
EGV
Vertrag zur Gründung der Europäischen Gemeinschaft
EPIX
European Property Stock Index
(Europäischer Immobilienaktienindex)
- V -
ESt Einkommensteuer
EStG Einkommensteuergesetz
EStG-E Einkommensteuergesetz-Entwurf
et al.
et alii (und andere)
EU Europäische
Union
EuGH Europäischer
Gerichtshof
evtl. eventuell
EWR Europäischer
Wirtschaftsraum
f. folgende
ff. fortfolgende
FTSE
Financial Times Stock Exchange Index
GAGFAH Gemeinnützige
Aktien-Gesellschaft
für
Angestellten-Heimstätten
GDV
Gesamtverband der Deutschen Versicherungs-
wirtschaft e.V.
gem. gemäß
GewSt Gewerbesteuer
GewStG Gewerbesteuergesetz
G-REIT(s)
German Real Estate Investment Trust(s)
HEV Halbeinkünfteverfahren
HGB Handelsgesetzbuch
Hrsg. Herausgeber
HVB
Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG
IAS
International Accounting Standards
IFD
Initiative Finanzstandort Deutschland
IFRS
International Financial Reporting Standards
i.H.v.
in Höhe von
IHK
Industrie- und Handelskammer
Immobilien-AG(s) Immobilien-Aktiengesellschaft(en)
InvG Investmentgesetz
InvStG Investmentsteuergesetz
IRC
Internal Revenue Code
IRS
Internal Revenue Service
- VI -
i.S.d.
im Sinne des
i.V.m.
in Verbindung mit
KAG Kapitalanlagegesellschaft
KAGG
Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften
KonTraG
Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im
Unternehmensbereich
KSt Körperschaftsteuer
KStG Körperschaftsteuergesetz
KWG Kreditwesengesetz
min. mindestens
Mio. Millionen
Mrd. Milliarden
Munich Re
Münchener Rückversicherungs-Gesellschaft AG
N. N.
nomen nominandum
NAREIT
National Association of Real Estate Investment Trusts
NASDAQ
National Association of Securities Dealers Automated
Quotations
OECD-MA
Musterabkommen der Organisation for Economic
Cooperation and Development
o.V. ohne
Verfasser
REITG
Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-
Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen,
Real Estate Investment Trust-Gesetz
REITG-E
Entwurf eines Gesetzes zur Schaffung deutscher
Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten
Anteilen
REIT(s)
Real Estate Investment Trust(s)
RWE
Rheinisch-Westfälische Elektrizitätswerke AG
RX
REIT-Index
S. Satz
S. Seite
SEC
U.S. Securities Exchange Commission
sog. sogenannt
- VII -
SolZ Solidaritätszuschlag
S&P
Standard & Poor´s
USA
United States of America
USD US-Dollar
US-REIT
United States Real Estate Investment Trust
u. U.
unter Umständen
vgl. vergleiche
vs. versus
VW Volkswagen
AG
WCM
Württembergische Cattun-Manufaktur AG
WpHG Wertpapierhandelsgesetz
z.B. zum
Beispiel
ZEW
Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung GmbH
zzgl. zuzüglich
- VIII -
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Marktanteile der US-REITs ... 11
Abbildung 2: Gewichtung der REIT-Sektoren nach Marktkapitalisierung... 13
Abbildung 3: Marktkapitalisierung von REITs in den USA ... 17
Abbildung 4: Durchschnittliche Performance der US-Indizes von 1975-2005... 17
Abbildung 5: Zeitleiste zur Umsetzung des REITG ... 20
Abbildung 6: Immobilienbestände ausgewählter DAX-Konzerne ... 44
Abbildung 7: Diversifikationsvorteile durch REITs im Zeitraum 1984 bis 2004 ... 50
Abbildung 8: Wertentwicklung offener Immobilienfonds vs. Inflationsrate... 54
Abbildung 9: Mittelaufkommen und Fondsvermögen der Publikumsfonds... 55
Abbildung 10: Investmentrechtliche Konzeption eines offenen Immobilienfonds.. 58
Abbildung 11: Zusammensetzung des E&G DIMAX am 01.01.2007 ... 65
Abbildung 12: Indexverlauf DAX vs. E&G DIMAX (31.12.1988 bis 18.05.2007) ... 67
- IX -
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Chronologie der REIT-Einführungen ...9
Tabelle 2: Gesetzliche Rahmenbedingungen für G-REITs ... 33
Tabelle 3: Besteuerung von G-REITs ... 37
Tabelle 4: Besteuerung von offenen Immobilienfonds ... 60
Tabelle 5: Besteuerung von Immobilien-Aktiengesellschaften... 69
Einleitung
- 1 -
1 Einleitung
1.1 Problemstellung
Der Erfolg des Real Estate Investment Trusts (REITs) in den Vereinigten Staaten
sowie in einigen europäischen Industrieländern wie z.B. Großbritannien, Frank-
reich, Belgien und den Niederlanden hat auch Deutschland dazu veranlasst, sich
mit der Einführung sowie mit den Möglichkeiten und Grenzen des German Real
Estate Investment Trusts (G-REITs) auseinanderzusetzen.
Ein Blick in die USA zeigt, dass sich dort die Anlageform REITs insbesondere für
institutionelle Investoren innerhalb der vergangenen fünf Jahre zum Standard ent-
wickelt hat.
1
Zum jetzigen Zeitpunkt gibt es in über 20 Ländern der Welt vergleich-
bare Strukturen.
2
Allein seit der Jahrtausendwende wurden in zehn Ländern
REITs eingeführt mit voraussichtlich ständig steigender Tendenz in den nächs-
ten Jahren. Die Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD)
3
ist maßgeblich daran
beteiligt, dass REITs seit einiger Zeit ,,das Thema" in der deutschen Immobilien-
wirtschaft und mehr noch in der Finanzwelt sind
.
Nach Ansicht der IFD besitzt
Deutschland das Potenzial zum größten Immobilienanlagemarkt in Europa.
4
REITs stellen ebenso wie offene und geschlossene Immobilienfonds und Immobi-
lien-Aktiengesellschaften (Immobilien-AGs) eine indirekte Form der Immobilienan-
lage dar, jedoch fehlen sie bisher im deutschen Anlagespektrum. Die Wesens-
merkmale der genannten Anlageformen sind zwar nahezu vergleichbar, dennoch
bestehen in einigen Bereichen beträchtliche Unterschiede. So zeichnet sich die
neue Anlageform insbesondere durch eine Steuerbefreiung auf der Gesellschafts-
ebene aus, welche mit einer Verpflichtung von hohen Ausschüttungsquoten ver-
knüpft ist.
1
Vgl. IFD, 2006, S. 56.
2
Vgl. BT-Drucks. 16/4026, Problem und Ziel, S 1.
3
Die IFD wird von 17 Mitgliedern getragen. Sie vertreten die Kreditwirtschaft, die Auslandsbanken, die Ver-
sicherungen und die Spitzenverbände der deutschen Finanzwirtschaft. Die Bundesrepublik Deutschland
ist in diesem Gremium über das Bundesministerium d. Finanzen und die Deutsche Bundesbank vertreten.
4
Vgl. Ackermann / Koch-Weser, 2004, S. 175.
Einleitung
- 2 -
Nach nunmehr vier Jahren scheint die Diskussion um die Einführung von REITs in
den deutschen Kapitalmarkt beendet. Ursprünglich war die Einführung eines deut-
schen REIT-Modells schon zu Beginn des Jahres 2006 geplant gewesen. Auf-
grund prognostizierter negativer Einflüsse auf den Wohnungsmarkt und möglicher
Steuerausfälle verzögerte sich die Einführung jedoch immer wieder. Am
30. März diesen Jahres stimmte der Bundesrat dem Gesetz zur Schaffung deut-
scher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz)
zu mit rückwirkendem Inkrafttreten zum 1. Januar 2007.
Die Umsetzung des REIT-Gesetzes könnte zu einer Attraktivitätssteigerung des
Finanzstandortes Deutschland beitragen und dafür sorgen, dass ,,die wachsende
Diskrepanz zum großen Konkurrenten London nicht noch größer wird"
5
. Durch die
Einführung des REIT-Status kann ein immenses Immobilienkapital, welches bisher
in deutschen Unternehmen gebunden war, gehoben und dem Kapitalmarkt zu-
gänglich gemacht werden. Hieraus können sich Chancen sowohl für die Finanz-
branche als auch für private Anleger ergeben.
5
Viering / Kunze, 2006, S. 160.
Einleitung
- 3 -
1.2 Zielsetzung und Aufbau der Arbeit
Die vorliegende Arbeit soll Privatanleger bei der Entscheidung unterstützen,
ob sie
in das neue Anlageprodukt ,,G-REIT" investieren oder auf bisher bereits etablierte
Immobilien-Anlageprodukte zurückgreifen sollten. Eine Herausarbeitung zu Aus-
gestaltung und Marktpotenzial von G-REITs in Deutschland sowie ihrer Vor- und
Nachteile gegenüber den traditionellen und etablierten indirekten Immobilien-
Anlageprodukten bilden hierfür die Grundlage.
Die Arbeit setzt sich aus einem theoretischen und einem praktischen Teil zusam-
men. Im theoretischen Teil werden zunächst ausgehend vom US-REIT die
Entstehungsgeschichte, die verschiedenen Grundformen und Strukturen eines
REITs sowie die jeweiligen Investitionssektoren betrachtet.
Im praxisorientierten Abschnitt der Arbeit wird auf Basis des REIT-Gesetzes der
Bundesregierung vom 30.03.2007 die Grundstruktur des G-REITs umfassend er-
läutert. Davon ausgehend werden das Marktpotenzial und die Vor- und Nachteile
dieser neuen Anlageform aus Anlegersicht herausgearbeitet und dargelegt.
Anschließend werden ausgewählte Immobilien-Anlageprodukte am Finanzstandort
Deutschland umfassend betrachtet. Neben den in Deutschland sehr erfolgreichen
offenen Immobilienfonds werden die Immobilien-AGs eingehender beleuchtet.
Zum Abschluss der einzelnen Unterkapitel findet jeweils eine Gegenüberstellung
von Vor- und Nachteilen der jeweiligen Anlageform statt, um im folgenden Kapitel
einen Vergleich zwischen den indirekten Anlageprodukten anzuführen. Im Rah-
men einer Synopse werden abschließend die Gemeinsamkeiten und Unterschiede
der Anlageformen resümiert.
Die Arbeit endet mit einer vorausschauenden Empfehlung, ob es sinnvoll ist für
einen privaten Anleger in diese neue Anlageform zu investieren.
Real Estate Investment Trust
- 4 -
2 Real Estate Investment Trust
Der US-amerikanische Real Estate Investment Trust bildet die Ausgangsbasis für
alle neu aufgelegten REITs. Daher werden an seinem Beispiel die grundlegenden
Merkmale dargestellt. Die im Folgenden genannten Charakteristika weisen alle
REIT-Konstrukte weltweit auf.
2.1 Definition
Der Begriff ,,REIT" (gesprochen:
riet
) hat seinen Ursprung in den Vereinigten Staa-
ten von Amerika. Hierbei kann ,,Real Estate" mit dem deutschen Wort ,,Immobilie"
übersetzt werden. Der Begriff ,,Trust" findet in amerikanischen Gesetzen keine
Erwähnung, jedoch wird er in der Fachliteratur als ein Rechtsinstitut oder Vertrau-
ensverhältnis gedeutet, bei dem eine Person ein bestimmtes Vermögen hält und
für andere Personen verwaltet.
6
Wie dem Begriff Real Estate Investment Trust bereits zu entnehmen ist, liegt der
Geschäftsschwerpunkt auf dem Immobilienbereich und ist am ehesten mit ,,Immo-
bilien-Anlage-Gesellschaft"
7
übersetzbar. Somit kann der REIT in erster Linie als
eine börsennotierte Aktiengesellschaft verstanden werden, dessen hauptsächliche
Aufgabe und Ertragsquelle in der Verwaltung und Verwertung von Immobilien
sowie in den damit unmittelbar im Zusammenhang stehenden Dienstleistungen
besteht.
8
Das Vermögen von REITs setzt sich zum größten Teil aus direkt
und/oder indirekt gehaltenen Immobilien zusammen.
US-REITs müssen in einem der 50 Bundesstaaten der USA oder im District of
Columbia als ,,taxable for federal purposes", d.h. auf Bundesebene besteuerbare
Gesellschaft gegründet werden.
9
Ihre Interessen werden von der National Associ-
ation of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) wahrgenommen.
6
Vgl. Schäfer / Pott, 1994, S. 286.
7
Betsch / Bender, 2006, S. 87.
8
Vgl. Fröhling / Ragotzky, 2006, S. 475.
9
Vgl. NAREIT (Hrsg.), 2007 (a).
Real Estate Investment Trust
- 5 -
Durch den börsenmäßigen Handel der Anteile weisen REITs aus Anlegersicht
eine hohe Fungibilität auf und sind darüber hinaus durch eine hohe Ausschüt-
tungsquote in Form von Dividendenzahlungen an die Anteilseigner gekennzeich-
net. Aufgrund dieser hohen Ausschüttungsquote kommt dem US-REIT eine steu-
erliche Sonderstellung zu, die bewirkt, dass ein US-REIT auf Gesellschaftsebene
keine Körperschaftssteuer an die amerikanische Finanzbehörde (Internal Revenue
Service, IRS) zahlen muss.
10
Eine Besteuerung der Erträge, bemessen nach dem jeweiligen persönlichen Ein-
kommenssteuersatz (sog. ,,Steuertransparenz"
11
), erfolgt somit ausschließlich auf
der Anlegerebene und liegt zeitlich hinter der Ausschüttung von Dividenden. Auf-
grund dieser Eigenschaften stellen REITs eine Mischform aus Immobilienfonds
und börsennotierten Immobilien-Aktiengesellschaften dar.
12
In den USA muss eine Aktiengesellschaft die folgenden wesentlichen Vorausset-
zungen des § 856 des Internal Revenue Code (IRC)
13
erfüllen, um von den Steu-
ervorteilen eines REITs zu profitieren:
14
· mindestens 75 Prozent des Anlagevermögens müssen aus
Immobilien bestehen
· mindestens 75 Prozent der Umsätze müssen aus der Vermietung
von Immobilien oder aus Hypothekenzinsen erwirtschaftet werden
· es muss sich um mindestens 100 Aktionäre handeln
· höchstens 50 Prozent des Aktienkapitals dürfen sich im
Eigentum von maximal fünf Aktionären befinden
· höchstens 30 Prozent des Bruttogewinns dürfen durch den
Verkauf von Immobilien, die sich weniger als vier Jahre im
Eigentum des US-REIT befunden haben, erwirtschaftet werden
10
Vgl. Huesmann, 2005, S. 39.
11
Student, 2006, S.1.
12
Vgl. Dibbern, 2005, S. 4; vgl. auch Kiethe, 2005, S. 745.
13
Das Steuerrecht der USA ist, außer in der Verfassung, im Bundessteuerrecht (Internal Revenue Code)
geregelt.
14
Vgl. Kofner, 2005, S. 698, i.V.m.
Deutsche Börse AG (Hrsg), 2006, S. 10; vgl. auch IRC § 856; in:
http://www.law.cornell.edu/uscode/26/usc_sec_26_00000856----000-.html (20.03.2007).
Real Estate Investment Trust
- 6 -
· freie Handelbarkeit der Anteile
· mindestens 90 Prozent der steuerpflichtigen Einkünfte
müssen als Dividende an die Anteilseigner ausgeschüttet werden
2.2 Entstehungsgeschichte
Der Ursprung der REIT-Geschichte reicht zurück bis in die Mitte des 19. Jahrhun-
derts. Zu dieser Zeit wurde der sogenannte Massachusetts Trust von Unterneh-
mern in Neuengland gegründet, der bereits Steuervorteile bot. Diese Anlageform
war aber nur den Wohlhabenden vorbehalten.
15
Damals verfolgte man mit dem
Trust die Absicht, Bodengesetze zu umgehen, die sowohl den Besitz von Grund
und Boden als auch Personen und Gesellschaften reglementierten.
16
Eine Ent-
scheidung des Supreme Court aus dem Jahre 1935 bereitete dieser steuerbe-
günstigten Zeit jedoch ein abruptes Ende.
17
Durch die sich anschließende Doppel-
besteuerung auf Gesellschafts- und Anlegerebene wurde die Immobilienindustrie
vorerst zum Erliegen gebracht.
Die erneute Aufnahme erfolgte erst 25 Jahre später, im Jahr 1960, als der Real
Estate Investment Trust Act von Präsident Eisenhower unterzeichnet wurde.
Vorrangiges Ziel war es, den Privatanlegern eine effiziente Möglichkeit der indirek-
ten Immobilieninvestition zur Vermögensbildung und Altersvorsorge zu ermög-
lichen und zusätzliche Kapitalquellen für den einheimischen Kapitalmarkt zu er-
schließen.
18
Die Zielgruppe veränderte sich allerdings im Laufe der Zeit.
Ursprünglich waren Kleinanleger im Fokus des REITs. Später und auch heute
noch zielt das Anlageinstrument eher auf institutionelle Anleger ab.
19
Bis Ende der sechziger Jahre suchten viele Geschäftsbanken im Zuge des wirt-
schaftlichen Aufschwungs nach Refinanzierungsmöglichkeiten für Ihre Kredite und
15
Vgl. Mullaney, 1997, S. 9.
16
Vgl. King, 1999, S. 9.
17
Vgl. Nowak, 2005, S. 173.
18
Vgl. Deutsche Börse (Hrsg.), 2006, S. 9 f.
19
Vgl. Pörschke, 2007, S. 184; vgl. auch Meitner et al., 2005, S. 6.
Real Estate Investment Trust
- 7 -
fanden sie in den Hypotheken-REITs.
20
Jedoch nahm das Interesse in den siebzi-
ger Jahren erneut ab. Der Grund war in diesem Fall die wirtschaftliche Rezession.
Erst durch den Economy Recovery Tax Act aus dem Jahre 1981, der steuerliche
Vergünstigungen beinhaltete, kam es zu einem wiederholten Aufleben der REIT-
Industrie.
21
Der von Ronald Reagan unterzeichnete Tax Reform Act von 1986 beendete
schließlich den durch Abschreibungsprivilegien verzerrten Markt, um die Wettbe-
werbssituation von REITs zu verbessern.
22
Mit dem erlassenen Gesetz fanden
immer mehr renditeorientierte Anleger, anstelle von steuerorientierten Anlegern,
Gefallen an Immobilieninvestitionen, da es die REITs zur selbständigen Bewirt-
schaftung der gehaltenen Immobilien ermächtigte, was zuvor nur unter Zuhilfe-
nahme Dritter gestattet war.
23
Dennoch konnte nicht verhindert werden, dass
neben Banken und Versicherungen auch einige REITs während der US-
amerikanischen Immobilienkrise Ende der achtziger Jahre Konkurs anmelden
mussten.
Mit einer Verzögerung von zehn Jahren machten sich die Vorteile der gesetzlichen
Änderungen dann in der Marktentwicklung bemerkbar. Förderlich wirkte zudem,
dass der Omnibus Budget Reconciliation Act von 1993 auch Pensionsfonds, die
zuvor aufgrund der rigiden Streubesitzkriterien kaum in REITs angelegt hatten,
einen Anreiz bot, in REITs zu investieren.
Die weitere Entwicklung der Rahmenbedingungen ist durch eine fortschreitende
Deregulierung der REITs geprägt. Die Einführung des REIT Simplification Act im
Jahr 1997 erlaubte es den REITs, unter anderem im Rahmen einer ,,de-minimis"-
Regelung einen kleinen Teil des Einkommens aus nicht-immobilienbezogenen
Dienstleistungen zu erzielen.
24
1999 ergaben sich durch die Verabschiedung des
REIT Modernization Act weitere Vorteile für das beschriebene Finanzinstrument.
20
Siehe dazu Kapitel 2.3.2 Mortgage REITs, S. 10.
21
Vgl. Huesmann, 2005, S. 41.
22
Vgl. Block, 2006, S. 117.
23
Vgl. ebd., S. 42.
24
Vgl. NAREIT (Hrsg.), 1997.
Real Estate Investment Trust
- 8 -
Die bis zu diesem Zeitpunkt vorgeschriebene Ausschüttungsquote des jährlichen
Gewinns wurde um 5 Prozentpunkte auf 90 Prozent gesenkt. Daneben wurde das
Tätigkeitsspektrum des REITs erweitert. Somit können nun auch Tochterunter-
nehmen gegründet werden, die sowohl den Mietern der gehaltenen Immobilien als
auch Dritten steuerpflichtige Dienstleistungen anbieten dürfen.
25
Zuletzt wurden durch die Unterzeichnung des REIT Improvement Act 2004 unter
anderem auch ausländische Anteilseigner hinsichtlich der Besteuerung von Ver-
äußerungsgewinnen mit Anteilseignern anderer Aktiengesellschaften gleichge-
stellt.
26
Darüber hinaus kam es zu Erleichterungen bei kleineren Verstößen gegen
die Einkunfts- und Vermögenskriterien, die den steuertransparenten Status be-
gründen.
Seit der Einführung der REITs in den USA erlebt das Kapitalanlageinstrument
international eine weite Verbreitung und Etablierung. Insbesondere durch den Er-
folg in den neunziger Jahren beschleunigte sich die weltweite Verbreitung. Diese
positive Entwicklung und die Angst vor einem möglichen Abzug internationaler
Investorengelder waren Anlass dafür, unterschiedliche REITs-Varianten in heimi-
schen Finanzmärkten einzuführen.
27
Zum jetzigen Zeitpunkt existieren in mehr als 20 Ländern REIT-Strukturen. Allen
ist die Anlehnung an die US-amerikanische Ausgestaltung gemein. Das Ausmaß
der Verbreitung verdeutlicht nachfolgende Tabelle.
25
Vgl. Penny, 2006, S. 18; vgl. auch Meitner et al., 2005, S. 7 f.
26
Vgl. Edwards / Bernstein, 2005, S. 19.
27
Vgl. Gondring, 2007, S. 9.
Real Estate Investment Trust
- 9 -
Einführungsjahr Land
Bezeichnung
Abkürzung
1960
USA
Real Estate Investment Trust
REIT
1969 Niederlande
Fiscale
Beleggingsinstelling FBI
1981 Südafrika Property
Unit
Trust
PUT
1985
Australien
Listed Property Trust
LPT
1988
Luxemburg
Société d´investissement à capital fixe / variable immobilière
SICAF / SICAV
1989
Malaysia
Real Estate Investment Trust
M-REIT
1993
Brasilien
Fundos di Investimento Immobiliare
FII
1994 Kanada
Mutual
Fund
Trust
MFT
1994
Italien
Fondi di Investimento Immobiliare
FII
1994
Spanien
Fondo / Sociedad de inversiòn immobiliaria
FII / SII
1995
Belgien
Société d´Investissement à Capital Fixe Immobilière
SICAFI
1998
Türkei
Real Estate Investment Trust Gayrimenkul Yatirim Ortakligi
Turkey-REIT
1999
Griechenland
Real Estate Investment Company
REIC
2000
Japan
Real Estate Investment Trust
J-REIT
2001
Südkorea
Real Estate Investment Trust
CR-REIT
2001
Thailand
Real Estate Investment Trust
Thai-REIT
2002
Singapur
Real Estate Investment Trust
S-REIT
2003
Frankreich
Société d´Investissement Immobilieres Cotées
SIIC
2003
Hongkong
Real Estate Investment Trust
HK-REIT
2003
Taiwan
Real Estate Investment Trust
T-REIT
2004
Mexiko
Fondos de Inversion en Bienes Raices
Fibras
2004
Bulgarien
Real Estate Investment Trust
Bulgaria-REIT
2005
Israel
Real Estate Investment Trust
Israel-REIT
2006
VAE (Dubai)
Real Estate Investment Trust
Dubai-REIT
2007
Großbritannien
Property Investment Fund
PIF
2007
Deutschland
Real Estate Investment Trust
G-REIT
2007e
Finnland
Real Estate Investment Trust
Finn-REIT
2007e
Indien
N. N.
N. N.
2007e
Pakistan
N. N.
N. N.
Tabelle 1: Chronologie der REIT-Einführungen
28
2.3 Grundformen von REITs
REITs lassen sich zunächst nach der Art der Handelbarkeit bzw. ihrer Fungibilität
unterscheiden. Es kann folglich zwischen Private- und Public-REITs differenziert
werden.
Die Private-REITs werden im Gegensatz zu Public-REITs nicht an der
Börse gehandelt. Daher besitzen sie auch eine wesentlich geringere Fungibilität.
Sie werden zumeist privat platziert und sind vornehmlich den institutionellen
Anlegern vorbehalten.
29
Erhebliche Vorteile von nicht-börsengehandelten REITs
sind der geringe Verwaltungsaufwand sowie die niedrigen Verwaltungskosten.
30
28
Eigene Darstellung in Anlehnung an Fröhling / Ragotzky, 2006, S. 476
.
29
Vgl. DZ Bank AG (Hrsg.), 2006, S. 4.
30
So auch Sotelo et al., 2007, S. 73.
Real Estate Investment Trust
- 10 -
Public-REITs sind die vorherrschenden REIT-Typen, da sie allen Marktteilneh-
mern zugänglich sind. Sie sind börsennotiert und werden börsentäglich gehan-
delt.
31
Dadurch weisen sie eine hohe Fungibilität auf.
REITs lassen sich des Weiteren nach ihrer wirtschaftlich-operativen Geschäftstä-
tigkeit in die im Folgenden näher beschriebenen Grundformen Equity REITs, Mort-
gage REITs und Hybrid REITs unterscheiden.
2.3.1 Equity REITs
Der Equity-REIT ist die vorherrschende Grundform. Er investiert die zur Verfügung
stehenden Mittel direkt in Immobilien, hält Beteiligungen an Immobilien-
Gesellschaften und bietet darüber hinaus Dienstleistungen im Rahmen der gesetz-
lichen Möglichkeiten an.
32
Die Ausschüttungen setzen sich aus Mieterträgen,
Pachteinnahmen, Entwicklungsgewinnen und Veräußerungserträgen zusam-
men.
33
2.3.2 Mortgage REITs
Mortgage-REITs
34
investieren nicht unmittelbar in Immobilien, sondern stellen
vielmehr Kapital für Projektentwicklungen oder Immobilientransaktionen zur Verfü-
gung.
35
Es wird somit kein eigener Immobilienbestand gehalten. Dabei hängt ihre
operative Geschäftsentwicklung entscheidend von der Entwicklung an den Immo-
bilienmärkten und der damit verbundenen Nachfrage nach Kreditkapital sowie von
der Zinsentwicklung ab.
36
Bei der Kreditvergabe nutzen sie ihre Größenvorteile
hinsichtlich der Konditionsgestaltung.
37
Die Ausschüttungen ergeben sich aus
vereinnahmten Zinszahlungen und Handelserträgen.
38
31
Vgl. Gondring, 2007, S. 10.
32
Vgl. Nowak, 2005, S. 167.
33
Vgl. Block, 2006, S. 10.
34
Mortgage kommt aus dem Englischen und kann mit dem Begriff Hypothekenkredit übersetzt werden.
35
Vgl. Gondring, 2007, S. 10.
36
Vgl. Brueggeman / Fisher, 2005, S. 600.
37
Vgl. Schreier, 2001, S. 65.
38
Vgl. Kofner, 2005, S. 698.
Real Estate Investment Trust
- 11 -
2.3.3 Hybrid REITs
Beim Hybrid-REIT handelt es sich um eine Kombination aus Equity- und Mortga-
ge-REITs. Dieser REIT kann in Immobilienvermögen investieren und zudem paral-
lel Immobilienkredite vergeben.
39
91%
7%
2%
Equity-REITs
Mortgage-REITs
Hybrid-REITs
Abbildung 1: Marktanteile der US-REITs
40
2.4 Strukturen von REITs
REITs lassen sich in drei verschiedene Strukturen unterscheiden: Dies sind der
Traditional REIT, der UPREIT und der DownREIT.
Bis 1992 gab es in den USA nur die Konstruktion der
Traditional REITs
. Sie verfü-
gen über eine hohe Rechnungstransparenz, weisen eine übersichtliche Beteili-
gungsstruktur aus und dürfen sich nicht an bestehenden Grundstücksgesellschaf-
ten beteiligen.
41
Die Immobilieninvestments beim Traditional REIT erfolgen somit
ausschließlich als Direktinvestition.
42
Der Begriff
UPREIT
steht für Umbrella-Partnership-REIT. Er ermöglicht es, Immo-
bilien aus bestehenden Beteiligungsgesellschaften steuerbegünstigt in einen REIT
39
Vgl. Brueggeman / Fisher, 2005, S. 584.
40
Eigene Darstellung in Anlehnung an Roland Berger Strategy Consultants (Hrsg.), 2006, S. 9.
41
Vgl. NORD/LB (Hrsg.), 2005, S. 8.
42
Vgl. Nowak, 2005, S. 166.
Real Estate Investment Trust
- 12 -
einzubringen.
43
Um diese Steuerbegünstigung zu gewährleisten, werden ein REIT
und eine bestehende Immobiliengesellschaft als Partner zu einer neuen Betrei-
bergesellschaft formiert. Die Immobiliengesellschaft bringt dabei Immobilienver-
mögen ein und erhält im Gegenzug Anteile. Demgegenüber bekommt der REIT
Anteile durch eine Kapitaleinlage.
44
Durch diese Ausgestaltung kann der UPREIT
als ein Steuersparmodell angesehen werden, da die stillen Reserven nicht sofort
aufgedeckt bzw. nicht sofort versteuert werden müssen.
45
Bei einem UPREIT fal-
len die Bildung der Struktur und der Börsengang meist zusammen.
46
DownREITs
weisen in ihrer Struktur eine hohe Ähnlichkeit zu den UPREITs auf.
Bei dieser Form akquiriert jedoch ein bereits börsennotierter REIT mit eigenem
Immobilienbestand andere Grundstücksgesellschaften und strebt somit ein wei-
teres Wachstum an.
47
2.5 Investitionssektoren von REITs
REITs können hinsichtlich ihrer Anlagestrategie in verschiedene Sektoren unter-
gliedert werden. Diese Untergliederung erfolgt anhand der Nutzungsarten der
Immobilien, in die schwerpunktmäßig investiert wird. Meistens fokussieren REITs
ihre Anlagestrategie auf einen bestimmten Investitionssektor. Hierbei weisen
Büro-, Einzelhandel- sowie Wohnimmobilien-REITs das größte Marktvolumen
auf.
48
Oftmals wird noch eine Verfeinerung in Subsektoren vorgenommen, wie z.B.
im Subsektor Einzelhandel in Shoppingcenter und Regional Malls.
49
Im anschlie-
ßenden Abschnitt sollen die dominierenden Sektoren nun näher beleuchtet wer-
den.
43
Vgl. Leiter, 2007, S. 24.
44
Vgl. Meitner et al., 2005, S. 18.
45
Vgl. Block, 2006, S. 43.
46
Vgl. Cadmus / von Bodecker, 2005, S. 128.
47
Vgl. ebd.
48
Vgl. Block, 2006, S. 56.
49
Vgl. Widmer, 2006, S. 8.
Real Estate Investment Trust
- 13 -
Diversified 6%
Lodging/Resorts 7%
Residential 16%
Office/Industrial
22%
Retail 26%
Mortgage 6%
Health Care 6%
Self Storage 5% Specialty 4%
Hybrid 2%
Abbildung 2: Gewichtung der REIT-Sektoren nach Marktkapitalisierung
50
2.5.1 Wirtschaftsimmobilien
2.5.1.1 Bürogebäude
Das Kerngeschäft der REITs, die sich auf Bürogebäude spezialisiert haben, liegt
bei Kauf, Management, Entwicklung sowie Vermietung der entsprechenden Objek-
te.
51
Diese Office-REITs sind sowohl regional als auch überregional tätig und
lassen sich anhand ihrer Investitionsschwerpunkte nach Innenstadt und Vorstadt
unterscheiden.
52
Des Weiteren ist eine Unterscheidung nach Objektklassen mög-
lich: Hier kann grundsätzlich nach Class-A-, Class-B- oder Class-C-Objekten un-
terschieden werden.
53
Die Class A-Objekte besitzen hinsichtlich Verkehrsanbin-
dung, Lage und Zustand die besten Ausstattungsmerkmale. Darüber hinaus sind
die erzielbaren Mietpreise mit denen von Neubauten vergleichbar.
Bürogebäude sind durch lange Mietlaufzeiten gekennzeichnet. Dies lässt die
Schlussfolgerung zu, dass die Einnahmen stabil sind und es geringe Vertragsaus-
50
Eigene Darstellung auf Basis der Daten der NAREIT (Hrsg.), 2007 (c). Eine aktuelle Übersicht der REIT-
Sektoren befindet sich in Anlage 4 des Anhangs.
51
Vgl. Taylor et al., 2002, S. 29.
52
Vgl. Huesmann, 2005, S. 52.
53
Vgl. Mullaney, 1997, S. 123.
Real Estate Investment Trust
- 14 -
laufquoten gibt. Ausschlaggebend für die Vermietungsquote bzw. die Nachfrage
nach Bürogebäuden ist insbesondere die konjunkturelle Lage der Wirtschaft.
Der Office-Sektor war bis zum 9. Februar 2007 der bedeutendste Sektor in den
USA. Jedoch wurde der bis dato größte REIT, der Equity Office Properties Trust
mit einer Marktkapitalisierung von 19,5 Mrd. US-Dollar, von der Blackstone Group
übernommen und vom Börsenhandel gelöst.
54
Bezogen auf die Anzahl der enthal-
tenen REITs in den Sektoren bleibt der Office-Sektor aber nach wie vor der größte
Sektor.
2.5.1.2 Einzelhandelsimmobilien
Der Einzelhandels-Sektor lässt sich, wie eingangs schon erwähnt, in Shopping-
center und Regional Malls unterteilen.
Regional Malls sind große Einkaufszentren mit zahlreichen Geschäften, Restau-
rants, Theatern und Kinos.
55
Hier werden bewusst Mietverträge mit ausschließlich
kurzen Laufzeiten vereinbart. Dadurch soll gewährleistet werden, dass diese
REITs in keinem Abhängigkeitsverhältnis zu nur einem Mieter stehen und dass
eine zyklische Anpassung an die Bedürfnisse der Kunden möglich ist.
56
Shoppingcenter sind in ihrer Marktagilität etwas defensiver eingestellt. Sie weisen
größtenteils zwei Hauptmieter mit meistens einem Kaufhaus und einem Lebens-
mittelgeschäft auf. Dazwischen reihen sich kleinere Geschäfte ein. Die Hauptmie-
ter wollen meistens kein Eigentum erwerben. Sie sind vielmehr an langfristigen
Mietverträgen mit moderaten Mietpreissteigerungen interessiert.
57
54
Die zugehörige Investor Relations Mitteilung von Equity Office datiert vom 09.02.2007; in:
http://www.equityoffice.com/whoweare/Investors.aspx (21.03.2007).
55
Vgl. Block, 2006, S. 68.
56
Vgl. Huesmann, 2005, S. 54.
57
Vgl. Taylor et al., 2002, S. 37.
Real Estate Investment Trust
- 15 -
2.5.2 Wohnimmobilien
Die sogenannten Residential-REITs investieren in Appartements, Mehrfamilien-
häuser und andere Wohnflächen. Darüber hinaus beschäftigen sie sich mit der
Entwicklung, dem Management und der Vermietung der Wohnimmobilien, die von
Penthouse bis zu Gartenwohnungen variieren können.
58
Die übliche Laufzeit von Mietverträgen in diesem Segment beträgt sechs Monate
bis zu einem Jahr. Die Mietvereinbarungen sind somit im Vergleich zu den ande-
ren Sektoren, die Laufzeiten zwischen fünf und zehn Jahren aufweisen, sehr kurz-
läufig.
59
Dies legt den Schluss nahe, dass der Managementaufwand und die
Fluktuationsrate von Mietern sehr hoch sind. Diese genannten Faktoren haben
einen großen Einfluss auf die Volatilität der Renditen.
60
2.6 Marktentwicklung
Die Entwicklung des Marktsegments verlief in den ersten Jahren nach der Einfüh-
rung in den USA im Jahr 1960 zunächst sehr schwerfällig. In den ersten sieben
Jahren ihres Bestehens wurden lediglich 38 US-REITs gegründet. In den Jahren
1968 bis 1973 entwickelte sich jedoch ein wahrer ,,REIT-Boom"
61
in den USA. Zu
diesem Zeitpunkt gründeten zahlreiche Geschäftsbanken, bei denen ein großer
Anteil des Bankengeschäfts auf Hypothekenkredite entfiel, Mortgage-REITs, um
sich ausreichend Kapital für das Hypothekengeschäft zu besorgen. Infolgedessen
wurden insgesamt 322 REITs neu aufgelegt. Dieser Auftrieb wurde durch eine
Immobilienkrise im Jahr 1973, die zu einem Überangebot an Mietflächen am
Immobilienmarkt führte, jäh wieder gestoppt.
62
In den neunziger Jahren kam es erneut zu einer REIT-Euphorie, die auf das Steu-
erreformgesetz (Tax Reform Act) von 1986 zurückzuführen ist. Die Marktkapitali-
58
Vgl. Huesmann, 2005, S. 53.
59
Vgl. Taylor et al., 2002, S. 26.
60
Vgl. ebd.
61
Stock / Teske, 2005, S. 188.
62
Vgl. Viering / Kunze, 2006, S. 159 f.
Real Estate Investment Trust
- 16 -
sierung der US-REITs stieg von 10 Mrd. USD im Jahr 1986 auf 32 Mrd. USD im
Jahr 1993. Im Jahr 2004 betrug sie bereits 265 Mrd. USD.
63
Diese enorme Steige-
rung in den Neunzigern lässt sich auf den Omnibus Budget Reconciliation Act
64
sowie auf die Einführung von UPREIT-Strukturen
zurückführen. Diese verliehen
dem Marktsegment seit 1993 wesentliche Wachstumsimpulse.
65
Die Anzahl von börsennotierten REITs erreichte in der ersten Hälfte der neunziger
Jahre ihren Höhepunkt, jedoch ist die Anzahl seitdem leicht rückläufig. Die Markt-
kapitalisierung nimmt hingegen weiterhin deutlich zu. Somit steigt die durchschnitt-
liche Größe eines REIT deutlich. Dies kann auf vermehrte Mergers & Acquisitions-
Aktivitäten zurückgeführt werden.
Momentan gibt es in den USA rund 190 börsennotierte REITs, die bei der
US-Börsenaufsicht, der Securities Exchange Commission (SEC), gelistet sind. Die
Marktkapitalisierung der börsennotierten REITs in den USA beläuft sich derzeit auf
rund 420 Mrd. US-Dollar.
66
Hinzu kommen noch 20 bei der SEC registrierte aber
nicht börsengehandelte REITs. Darüber hinaus existieren noch rund 800 Private-
REITs, die weder bei der SEC erfasst sind noch eine Börsennotierung besitzen.
67
Zum Vergleich sei angemerkt, dass die weltweite Marktkapitalisierung rund 700
Mrd. US-Dollar beträgt.
68
Mehr als die Hälfte des weltweiten Volumens entfällt also
auf US-amerikanische REITs.
69
Die folgende Grafik verdeutlicht die rasante Ent-
wicklung von REITs in den USA.
63
Vgl. Pörschke, 2007, S. 184.
64
Zu den Grundzügen der Entstehungsgeschichte siehe Kapitel 2.2, S. 7.
65
Vgl. Brueggeman / Fisher, 2005, 582; siehe auch Kapitel 2.2 Entstehungsgeschichte, S. 7.
66
Vgl. NAREIT (Hrsg.), 2007 (c).
67
Vgl. NAREIT (Hrsg.), 2007 (b).
68
Vgl. Zulliger, 2006.
69
Das größte US-amerikanische REIT-Unternehmen ist die Simon Property Group mit einer Marktkapitalisie-
rung von rund 25,5 Mrd. USD; in: http://nareit.com/library/domestic/companies.cfm (10.05.2007).
Real Estate Investment Trust
- 17 -
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006
An
za
h
l RE
IT
s
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
Mar
kt
kap
it
ali
sier
u
n
g
Anzahl Equity-REITs
Anzahl Mortgage-REITs
Anzahl Hybrid-REITs
Marktkapitalisierung in Mrd. USD
Abbildung 3: Marktkapitalisierung von REITs in den USA
70
Die große Bedeutung der REIT-Anlageform in den USA wird zudem durch die
durchschnittlich bessere Performance des NAREIT Equity REIT Indexes gegen-
über allen anderen US-Börsenindizes in den Jahren 1975 bis 2005 unterstrichen.
0
2
4
6
8
10
12
14
Dow Jones Industrials: 8,8%
Nasdaq Composite: 10,9%
S&P 500: 12,7%
REITs: 13,8%
Abbildung 4: Durchschnittliche Performance der US-Indizes von 1975-2005
71
70
Eigene Darstellung auf Basis der Daten der NAREIT (Hrsg.), 2007 (d). Eine Übersicht zur historischen
Entwicklung dieser Daten befindet sich in Anlage 5 des Anhangs.
71
Eigene Darstellung in Anlehnung an NAREIT (Hrsg.), 2007 (f).
Real Estate Investment Trust
- 18 -
Der FTSE NAREIT All REIT Index beispielsweise erreichte auch im vergangenen
Jahr wieder eine bemerkenswerte Performance von 34,35 Prozent. Demgegen-
über kamen die wichtigsten US-Indizes wie der Russel 2000, ein Index für kleinere
und mittlere Aktiengesellschaften, auf 18,37 Prozent, der Dow Jones auf 16,29
Prozent, der S&P 500 auf 15,79 Prozent und die NASDAQ auf 9,52 Prozent Wert-
zuwachs.
72
Folglich ist unschwer zu erkennen, dass REITs in den USA nach anfänglichen
Schwierigkeiten stetige Wertsteigerungen erreicht haben. So stellen die USA auch
heute noch mit einer Marktkapitalisierung von über 400 Mrd. US-Dollar den welt-
weit bedeutendsten Markt dar. Die Attraktivität von REITs resultiert insbesondere
aus der hohen Ausschüttungsquote der Erträge sowie ihrem steuerbegünstigten
Status, da die Besteuerung ausschließlich auf der Anlegerebene erfolgt.
72
Vgl. Dividend Capital Group (Hrsg.), 2007; vgl. auch NAREIT (Hrsg.), 2007 (e).
Ausgestaltung von G-REITs auf Basis des REIT-Gesetzes
- 19 -
3 Ausgestaltung von G-REITs auf Basis des REIT-
Gesetzes
Bislang hat sich kein einheitliches REIT-Modell auf dem internationalen Kapital-
markt entwickelt, so dass jeder Staat das Grundkonzept des US-REITs auf unter-
schiedliche Art und Weise in seinen jeweiligen gesellschaftsrechtlichen und steu-
erlichen Kontext integriert hat. Der internationale Erfolg des REITs hat einen
gewissen Wettbewerbsdruck des Kapitalmarkt-Standortes Deutschland um die
potenziellen Investoren ausgelöst.
73
Dem deutschen Kapitalmarkt stand bisher
kein international anerkanntes indirektes Immobilien-Anlageprodukt mit transpa-
renter Besteuerung zur Verfügung.
74
Durch die Einführung gesetzlicher Regelun-
gen für den G-REIT soll die bestehende Lücke bei der indirekten Immobilienanla-
ge geschlossen werden. Damit wird das Ziel verfolgt, den Wirtschaftsstandort
Deutschland gegenüber den europäischen Finanz- und Immobilienmärkten zu
stärken und zu fördern.
75
Mit Hilfe des REIT-Gesetzes wird somit ein Markt für an
der Börse handelbare Immobilien in Deutschland geschaffen.
76
Die nachfolgenden Erläuterungen beziehen sich auf den Gesetzesentwurf in
BT-Drucks. 16/4026 vom 12. Januar 2007 sowie auf die Beschlussempfehlung
und den Bericht BT-Drucks. 16/4779 vom 21. März 2007 des Deutschen Bundes-
tages zum REIT-Gesetz.
77
Der Arbeitstitel lautet ,,Gesetz zur Schaffung deutscher
Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen" (REIT-Gesetz
REITG). Der Bundesrat hat diesem Gesetz am 30. März 2007 zugestimmt.
78
Damit tritt das Gesetz, vorbehaltlich der Zustimmung des Bundespräsidenten,
rückwirkend zum 1. Januar 2007 in Kraft.
Auf dieser Basis erfolgt die Herausarbeitung und Erörterung des Marktpotenzials
sowie der Vor- und Nachteile dieser Anlageform aus Anlegersicht.
73
Vgl. Tross / Fröhlich, 2006, S. 14.
74
Vgl. BT-Drucks. 16/4779, Problem, S. 1.
75
Vgl. ebd.
76
Vgl. Bundesrat (Hrsg.), 2007.
77
Das REIT-Gesetz sowie die gesetzlichen Vorlagen befinden sich im Anhang. Siehe Anlage 1 bis 3.
78
BR-Drucks. 191/07 vom 30.03.2007.
Ausgestaltung von G-REITs auf Basis des REIT-Gesetzes
- 20 -
3.1 Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens
Die Ursprünge des REIT-Gesetzes (REITG) in Deutschland lassen sich bis in das
Jahr 2003 zurückverfolgen. Die Herausforderung für die Gesetzgebung lag dabei
weniger in der gesellschaftsrechtlichen Ausgestaltung des Gesetzes als vielmehr
in der Sicherstellung des Steueraufkommens.
79
Der bisherige Verlauf des Gesetz-
gebungsverfahrens wird zur besseren Lesbarkeit in einer Zeitleiste dargestellt.
-2003/2004-
Mai 2003:
Die Idee der REIT-Einführung in Deutschland wurde mit Gründung der IFD erstmalig aufgegrif-
fen. Die IFD entwickelt in den folgenden anderthalb Jahren einen Gesetzesvorschlag für eine
Immobilieninvest-AG. Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) prüft den Vorschlag.
-2005-
03.02.2005:
Die IFD konkretisiert ihre Vorschläge für steuerbefreite, börsennotierte Immobilien-AGs in
Deutschland. Sie legt ein Konzeptpapier (Einheits- und Trennungsmodell)
80
vor.
29.03.2005: Analyse des Konzeptpapiers durch eine Bund-Länder-Arbeitsgruppe mit dem Ergebnis, dass
eine Gewährleistungsregelung zur Sicherstellung der Besteuerung ausländischer Investoren für
inländische Erträge im Konzeptpapier nicht gegeben ist.
18.05.2005: Weiterentwicklung der Vorschläge zur Sicherstellung der Besteuerung ausländischer Anleger.
81
11.11.2005: In der Koalitionsvereinbarung befürworten die Parteien, REITs in Deutschland einzuführen.
82
-2006/2007-
23.01.2006: In der Koalition kommt es zu einem offenen Streit über REITs, da negative Folgen für Mieter sei-
tens der SPD befürchtet werden. Die CDU/CSU möchte hingegen REITs so schnell wie möglich
mit Wohnimmobilien einführen.
29.06.2006: Der Bundestag debattiert erstmals über die Einführung von REITs. Das BMF wird hierbei aufge-
fordert, möglichst schnell einen Gesetzentwurf vorzulegen.
26.09.2006: Referentenentwurf ,,Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit
börsennotierten Anteilen".
02.11.2006: Bundeskabinett beschließt Einführung von REITs und stimmt Gesetzentwurf gem. BR-Drucks.
779/06 zu.
15.12.2006:
Bundesrat kritisiert Ausschluss von Wohnimmobilien aus deutschen REITs.
12.01.2007:
Überarbeiteter Gesetzentwurf der Bundesregierung BT-Drucks. 16/4026.
18.01.2007: Erste Lesung, Weiterleitung in die zuständigen Fachausschüsse.
.
28.02.2007: Expertenanhörung mit zahlreichen Sachverständigen durch Finanzausschuss des Bundestages.
21.03.2007:
Erste Lesung im Bundestag, Weiterleitung an die zuständigen Fachausschüsse.
Beschlussempfehlung und Bericht des Finanzausschusses BT-Drucks. 16/4779.
23.03.2006: Zweite und dritte Lesung, Verabschiedung des REITG durch den Bundestag.
30.03.2007: Zustimmung des Bundesrates. Das REITG tritt rückwirkend zum 01.01.2007 in Kraft, vorbehalt-
lich der Zustimmung des Bundespräsidenten.
Abbildung 5: Zeitleiste zur Umsetzung des REITG
83
79
Vgl. Stock / Teske, 2005, S. 189.
80
Vgl. IFD (Hrsg.), 2005 (a).
81
Vgl. IFD (Hrsg.), 2005 (c).
82
Vgl. Bundesregierung (Hrsg.), 2005, S. 73.
83
Eigene Darstellung.
Ausgestaltung von G-REITs auf Basis des REIT-Gesetzes
- 21 -
3.2 Grundstruktur des G-REIT
3.2.1 Organisationsstruktur
3.2.1.1 Gesellschaftsform
Für den G-REIT ist die Rechtsform der Aktiengesellschaft gem. § 1 REITG vorge-
sehen, die ihren Sitz und Geschäftsleitung gem. § 9 REITG in Deutschland haben
muss. Diese Voraussetzungen können neben den deutschen Aktiengesellschaften
auch Europäische Aktiengesellschaften erfüllen.
84
REIT-AGs unterliegen außer-
dem gem. § 1 Abs. 3 REITG den allgemeinen für Aktiengesellschaften geltenden
Vorschriften. Dies sind in erster Linie das Aktiengesetz (AktG) und das Handels-
gesetzbuch (HGB).
85
Das REIT-Gesetz sieht gegenüber dem Grundkonzept herkömmlicher Aktienge-
sellschaften aber auch diverse abweichende Voraussetzungen vor.
86
Dies soll be-
reits durch die Firma
87
des G-REITs signalisiert werden, die die Bezeichnung
REIT-Aktiengesellschaft oder REIT-AG enthalten muss. Diese zusätzliche Kenn-
zeichnung gilt auch dann, wenn die Gesellschaft nach § 22 HGB
88
fortgeführt
wird.
89
Gesellschaften, die bereits die Begriffe ,,Real Estate Investment Trust" oder ,,REIT"
als Bestandteil ihrer Firma führen, aber keine REIT-AG im Sinne des REIT-
Gesetzes sind, haben ein schützenswertes Interesse, nicht ab Inkrafttreten des
Gesetzes auf Unterlassung in Anspruch genommen zu werden.
90
Sie haben gem.
§ 22 REITG die Möglichkeit, sich bis zum 31. Dezember 2007 zu entscheiden,
84
Vgl. Dettmeier / Gemmel / Kaiser, 2006, S. 832.
85
Dies können aber auch andere Gesetze, wie z.B. das Umwandlungsgesetz, Wertpapierhandelsgesetz
oder das Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetz sein. Vgl. Kiethe, 2005, S. 748; vgl. auch BT-Drucks.
16/4779, Einzelbegründung zu § 1 Abs. 3, S. 49 f.
86
Vgl. van
Kann / Just / Krämer, 2006, S. 2106.
87
Die Firma ist laut §§ 17 ff. HGB der Name eines Kaufmanns, unter welchem er im Handel seine Geschäfte
betreibt, Unterschrift leistet, klagt oder verklagt werden kann.
88
§ 22 Abs. 1 HGB besagt, dass die Firma bei Erwerb des Handelsgeschäftes mit Zustimmung des bisheri-
gen Inhabers fortgeführt werden kann.
89
Vgl. § 6 REITG.
90
Vgl. BT-Drucks. 16/4779, Einzelbegründung zu § 22 REITG, S. 63 f.
Ausgestaltung von G-REITs auf Basis des REIT-Gesetzes
- 22 -
entweder eine REIT-AG im Sinne des Gesetzes zu werden oder aber ihre Firma
zu ändern.
3.2.1.2 Börsennotierung
Die REIT-Aktien müssen gem. § 1 Abs. 1 REITG zwingend zum Handel an einem
organisierten Markt im Sinne von § 2 Abs. 5 Wertpapierhandelsgesetz (WpHG)
91
in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union (EU) oder des Europäischen
Wirtschaftsraums (EWR) zugelassen sein. Somit ist eine Notierung am geregelten
oder amtlichen Markt zulässig.
92
Vor dem Hintergrund der Kapitalverkehrsfreiheit gem. Art. 56 des Vertrages zur
Gründung der europäischen Gemeinschaft (EGV) wird zusätzlich die Zulassung
an einer ausländischen Börse innerhalb der EU/EWR gefordert.
93
Die Börsenzu-
lassung ist eine entscheidende Voraussetzung für eine REIT-AG, um in den Ge-
nuss einer besonderen steuerlichen Behandlung zu kommen.
94
Nach Ansicht von
Steinbach
sollte hierbei eine Zulassung im Prime Standard angestrebt werden, da
durch die zusätzlichen Folgepflichten eine Stärkung des Anlegervertrauens be-
wirkt werden kann.
95
Zu den speziell für den G-REIT geltenden Anforderungen
gehört des Weiteren gem. § 4 REITG ein Mindestgrundkapital in Höhe von 15 Mio.
Euro. Die Erfordernis eines erhöhten Grundkapitals wurde bewusst gewählt, da
ein Börsengang eine bestimmte Größe und eine gewisse Marktkapitalisierung vor-
aussetzt.
96
Sämtliche REIT-Aktien müssen zudem als stimmberechtigte Aktien
gem. § 5 Abs. 1 REITG ausgegeben werden. Demzufolge können REIT-Aktien in
Form von Stück- und Nennwertaktien an der Börse notiert werden.
97
91
Mit § 2 Abs. 5 WpHG wird sichergestellt, dass der organisierte Markt staatlich überwacht wird und für die
Anleger zugänglich ist.
92
Vgl. van Kann / Just / Krämer, 2006, S. 2107.
93
Vgl. § 1 Abs. 1 REITG.
94
Vgl. Vaupel / Harrer, 2006, S. 54.
95
Vgl. Steinbach, 2006, S. 76. Gleicher Ansicht sind auch Vaupel / Harrer, 2006, S. 55. Zusätzlich müssen
im Prime Standard gelistete Aktiengesellschaften Quartalsberichte erstellen, einen Unternehmenskalender
pflegen, eine jährliche Analystenkonferenz durchführen und Unternehmensnachrichten neben der Landes-
sprache auch in englischer Sprache veröffentlichen.
96
Vgl. BT-Drucks. 16/4026, Begründung zu § 4 REITG-E, S. 20.
97
Vgl. BT-Drucks. 16/4779, Einzelbegründung zu § 5 Abs. 1 REITG, S. 53.
Ausgestaltung von G-REITs auf Basis des REIT-Gesetzes
- 23 -
Durch die Börsennotierung von G-REITs und deren börsentägliche Handelbarkeit
werden die Markttransparenz und die Liquidität des Immobilienmarktes weiter ge-
stärkt und eine effiziente Preisbildung sowie eine erhöhte Fungibilität gewährleis-
tet.
98
Die Deutsche Börse AG wird ein eigenes Segment für REITs mit zwei neuen
Indizes eröffnen.
99
Dies wird zum einen der ,,RX REIT All Share-Index" sein, der
sich auf alle REITs des Prime Standard und des General Standard erstreckt und
sowohl für deutsche als auch für ausländische REITs zugänglich ist. Zum anderen
soll der Auswahlindex mit der Bezeichnung ,,RX REIT Index" entstehen, der die 20
größten REITs aus dem Prime Standard beinhaltet. Die Gewichtung erfolgt nach
der Marktkapitalisierung des Streubesitzes und der Liquidität.
100
Vorerst sollen
REITs jedoch bis auf weiteres parallel in die Aktienauswahlindizes DAX, MDAX
oder SDAX aufgenommen werden, sofern sie die entsprechenden Auflagekriterien
erfüllen. Sobald jedoch eine hinreichende Anzahl von REITs erreicht ist, werden
die Gesellschaften aus den marktbreiten Indizes ausscheiden.
101
Die Deutsche Börse schafft auf diese Art eine Plattform für REIT-Gesellschaften.
Dies erhöht die Aufmerksamkeit der Investoren und trägt darüber hinaus zum Auf-
bau der neuen Assetklasse in Deutschland bei. Durch das neue Börsensegment
wird zudem eine leichtere Identifikation sowie Vergleichbarkeit der verschiedenen
REITs ermöglicht und ein hohes Maß an Transparenz geboten.
3.2.1.3 Anlegerstruktur
Das REIT-Gesetz verfolgt vordergründig das Streubesitzkonzept. Als im Streube-
sitz befindliche Aktien werden solche definiert, die im Besitz von Aktionären sind,
welche mit weniger als 3 Prozent am REIT beteiligt sind.
102
Gem. § 11 Abs. 1 S. 1
REITG müssen sich mindestens 15 Prozent der Anteile dauerhaft im Streubesitz
98
Vgl. Voigtländer, 2006, S. 6; vgl. auch Meitner et al., 2005, S. 131.
99
Vgl. Deutsche Börse AG (Hrsg.), 2007, S. 3.
100
Vgl. ebd., S. 13.
101
Vgl. o.V., DAX und MDAX vorerst offen für REITs, 2007.
102
Vgl. § 11 Abs. 1 S. 3 REITG; vgl. auch Vaupel / Ries, 2007, S. 61.
Ausgestaltung von G-REITs auf Basis des REIT-Gesetzes
- 24 -
befinden, um ,,auch Kleinanlegern die Möglichkeit einer fungiblen Investition in
Immobilienvermögen"
103
zu eröffnen. Zum Zeitpunkt des Börsengangs müssen
sich gem. § 11 Abs. 1 S. 2 REITG sogar mindestens 25 Prozent der Aktien einer
REIT-AG im Streubesitz befinden.
Weiter schreibt das Gesetz eine Höchstbeteiligungsgrenze vor. Hiernach darf sich
kein Anleger direkt zu 10 Prozent oder mehr an dem jeweiligen REIT beteiligen.
104
Um eine Umgehung dieser Vorschrift zu vermeiden, gelten Aktien, die für Rech-
nung eines Dritten gehalten werden, gem. § 11 Abs. 4 S. 2 REITG als direkt durch
den Dritten gehalten. Diese Höchstbeteiligungsgrenze soll zur Sicherstellung des
Steueraufkommens in Deutschland beitragen, da das Schachtelprivileg der Dop-
pelbesteuerungsabkommen (DBA)
105
erst bei einer Beteiligungsquote von mindes-
tens 10 Prozent greift.
106
Zudem soll die Höchstbeteiligungsgrenze zu einer weiten
Streuung der REIT-Aktien beitragen und ein wirksamer Schutz von Kleinanlegern
vor den Großaktionären erreicht werden.
107
Um eine Überwachung der genannten Kriterien zu gewährleisten, hat die REIT-AG
gegenüber der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zum Ende
eines jeden Kalenderjahres die Einhaltung der Mindeststreuung nachzuweisen.
108
Die BaFin übermittelt diese Daten dem Bundeszentralamt für Steuern (BZSt).
Diese Behörde kann der REIT-AG gem. § 18 Abs. 3 REITG die Steuerbefreiung
entziehen. Zudem gilt neben der Meldepflicht des § 21 Abs. 1 WpHG zusätzlich
die Mitteilungspflicht, wenn ein Meldepflichtiger die 3, die 80 oder die 85 Prozent-
Marke erreicht.
109
103
Kofner, 2007, S. 8.
104
Vgl. § 11 Abs. 4 REITG; vgl. auch Schultz / Thießen, 2006, S. 2145.
105
Als Schachtelprivileg wird die Besteuerung des Anlegers im Ansässigkeitsstaat bezeichnet. Mit den DBA
soll somit eine Doppelbesteuerung ein und desselben Steuerobjekts vermieden werden.
106
Vgl. BT-Drucks. 16/4026, Begründung zu § 11 Abs. 4 REITG-E, S. 22.
107
Vgl. ebd.;
kritisch dazu Kofner, 2007, S. 8.
108
Vgl. § 11 Abs. 2 REITG.
109
Vgl. § 11 Abs. 5 REITG.
Ausgestaltung von G-REITs auf Basis des REIT-Gesetzes
- 25 -
3.2.1.4 Rechnungslegung
Die REIT-AG ist gem. § 1 Abs. 2 i.V.m. § 12 Abs. 1 REITG verpflichtet, einen
Konzernabschluss nach § 315a HGB zu erstellen. Dieser Konzernabschluss hat
nach International Accounting Standards (IAS) und den International Financial
Reporting Standards (IFRS) zu erfolgen.
110
Hierbei sind die als Finanzinvestitionen
gehaltenen Immobilien i.S.d. IAS 40 (,,Investment Property") mit ihrem Zeitwert
auszuweisen.
111
Damit soll dem REIT als internationalem Kapitalmarktprodukt
Rechnung getragen und eine bessere Vergleichbarkeit mit anderen Ländern
sichergestellt werden. Zudem stellen die IFRS für die Vermögens- und Einkom-
mensstruktur ein Rechnungskonzept dar, das marktwertorientierte Ansätze, wie
z.B. die Bewertung zum Zeitwert, betont und somit die erforderliche Transparenz
und Aussagekraft verbessert.
112
Durch die Verwendung von international ge-
bräuchlichen Bilanzvorschriften erhöht sich darüber hinaus auch die Attraktivität
für internationale Investoren.
Zusätzlich müssen REIT-AGs noch Einzelabschlüsse nach den Regelungen des
HGB aufstellen, da die Ausschüttungsbemessung gem. § 13 Abs. 1 REITG zwin-
gend nach HGB erfolgen muss.
113
Dem Einzelabschluss nach HGB kommt hiermit
vor allem eine Dokumentations- und Ausschüttungsbemessungs- sowie eine
Gläubigerschutzfunktion zu.
114
3.2.1.5 Regulierung
Für diese neue Anlageform ist keine Fremdgeschäftsführung und keine Produkt-
regulierung durch die BaFin vorgesehen.
115
Der Anlegerschutz soll vielmehr durch
bereits bestehende Instrumente des Kapitalmarktes von diesem selbst gewährleis-
tet und gesteuert werden. Bereits durch die obligatorische Börsennotierung und
110
Vgl. § 12 Abs. 1 REITG; vgl. von Freyend, 2007, S. 10.
111
Vgl. § 12 Abs. 1 S. 2 REITG.
112
Vgl. Voelker, 2006, S. 60.
113
Vgl. BT-Drucks. 16/4779, Einzelbegründung zu § 13 Abs. 1 REITG, S. 56.
114
Vgl. Voelker, 2006, S. 60.
115
Vgl. BT-Drucks. 16/4026, Lösung, S. 1 f. und Begründung zu Eckpunkte der rechtlichen Ausgestaltung
REITG-E, S. 15.
Ausgestaltung von G-REITs auf Basis des REIT-Gesetzes
- 26 -
die damit verbundenen Berichts- und Mitteilungspflichten wird ein Mindestmaß an
Anlegerschutz geboten.
116
Des Weiteren hat der Abschlussprüfer gem. § 1 Abs. 4 REITG zu prüfen, ob und
inwieweit die REIT-AG die Anforderungen der §§ 11 bis 15 REITG hinsichtlich der
Steuerbefreiung erfüllt. Diese Regelung ist nach dem Vorbild des § 44 Abs. 5 des
Investmentgesetzes (InvG)
117
verfasst.
118
Die Vermerke des Abschlussprüfers
müssen veröffentlicht werden und mit einer entsprechenden Begründung dem
Finanzamt zugehen.
119
Dadurch ist eine zusätzliche Aufsicht durch die zuständi-
gen Finanzverwaltungen gewährleistet.
3.2.2 Vermögensstruktur
Das Vermögen der REIT-AG muss sich nach Abzug des ausschüttungspflichtigen
Gewinns nach § 13 Abs. 1 REITG sowie der Reinvestitionsrücklage i.S.d. § 13
Abs. 3 REITG zu mindestens 75 Prozent aus unbeweglichem Vermögen zusam-
mensetzen.
120
Die Vermögensgegenstände sind mit dem beizulegenden Zeitwert
nach IAS 40 zu berücksichtigen.
121
Der Unternehmensgegenstand muss sich da-
bei gem. § 1 Abs. 1 REITG darauf beschränken, Eigentum oder dingliche
Nutzungsrechte an in- und ausländischem unbeweglichem Vermögen zu erwer-
ben, zu halten, im Rahmen der Vermietung, der Verpachtung und des Leasings zu
verwalten sowie zu veräußern. Die Verwaltung, Pflege und Weiterentwicklung
ihres eigenen Immobilienbestandes, sogenannte ,,immobiliennahe Hilfstätigkeiten",
darf die REIT-AG ebenfalls ausüben.
122
Hierbei ist zu beachten, dass ,,Bestands-
mietwohnimmobilien" gem. § 1 Abs. 1 REITG von dieser Regelung ausgeschlos-
sen sind. Unter diesen Begriff fallen im Inland liegende Immobilien, deren Nutzflä-
116
Vgl. Kofner, 2007, S. 5. Näheres dazu siehe Kapitel 3.2.1.3 Anlegerstruktur, S. 23.
117
Diese Arbeit bezieht nicht die geplanten Änderungen des InvG mit ein, wie sie im Diskussionsentwurf vom
18. Januar 2007 vorgesehen sind, vgl. http://www.bundesfinanzministerium.de/lang_de/DE/Aktuelles/ Aktu
elle __ Gesetze/Gesetzentwuerfe__Arbeitsfassungen/003__a,templateId=raw,property=publicationFile.pdf
(27.03.2007) sondern basiert auf der aktuellen Fassung vom 15. Dezember 2003, die zuletzt am 5. Januar
2007 geändert wurde, vgl. http://www.bafin.de/gesetze/invg.htm (27.03.2007).
118
Vgl. BT-Drucks. 16/4026, Begründung zu § 1 Abs. 4 REITG-E, S. 19.
119
Vgl. § 1 Abs. 4 REITG; vgl. auch BT-Drucks. 16/4779, Einzelbegründung zu § 1 Abs. 4 REITG, S. 50.
120
Vgl. § 12 Abs. 2a i.V.m. § 1 Abs. 1 Nr. 1 REITG; vgl. auch Dettmeier / Gemmel / Kaiser, 2006, S. 834.
121
Vgl. § 12 Abs. 1 REITG.
122
Vgl. § 12 Abs. 4 REITG; vgl. auch Quass / Becker, 2007, S. 42.
Ausgestaltung von G-REITs auf Basis des REIT-Gesetzes
- 27 -
che zu über 50 Prozent Wohnzwecken dient und die vor dem 1. Januar 2007
erbaut worden sind.
123
Ein solcher Ausschluss wird als notwendig erachtet, um
einer Gefahr vor negativen Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt zum Nach-
teil der Mieter und der öffentlichen Hand vorzubeugen und darüber hinaus Prob-
leme für eine nachhaltige Stadtentwicklung und soziale Wohnungspolitik zu ver-
meiden.
124
Die Differenzierung wird zudem damit gerechtfertigt, dass den bisheri-
gen Mietern zwar ein besonderer Vertrauensschutz zukommt, nicht aber potenziel-
len Neumietern ab dem 1. Januar 2007, da diese sich frei für eine Wohnanmietung
entscheiden können.
125
Insgesamt darf das Vermögen der REIT-Dienstleistungsgesellschaften nicht mehr
als 20 Prozent des gesamten Vermögens der REIT-AG betragen.
126
REIT-
Dienstleistungsgesellschaften sind gem. § 3 Abs. 2 REITG Kapitalgesellschaften,
deren Anteile komplett von der REIT-AG gehalten werden. Der Unternehmensge-
genstand beschränkt sich darauf, entgeltliche immobiliennahe Tätigkeiten im
Auftrag der REIT-AG für Dritte zu erbringen.
3.2.3 Einkommensstruktur
Die Einkommensstruktur ist ebenso wie die Vermögensstruktur größtenteils auf
den Unternehmensgegenstand festgelegt. Es müssen mindestens 75 Prozent der
Bruttoerträge des G-REIT aus Vermietung, Leasing, Verpachtung und Veräuße-
rung von unbeweglichem Vermögen stammen.
127
Auch die Bruttoerträge der
REIT-Dienstleistungsgesellschaft dürfen höchstens 20 Prozent der gesamten
Bruttoerträge der REIT-AG ausmachen. Die Prüfung hat auch hier auf Ebene des
Konzernabschlusses zu erfolgen, wobei die Vermögensgegenstände auf Grundla-
ge von Zeitwerten i.S.d. IAS 40 zu berücksichtigen sind.
128
123
Vgl. § 3 Abs. 9 REITG; vgl. auch BT-Drucks. 16/4026, Begründung zu § 3 Abs. 9 REITG, S. 20.
124
Vgl. BT-Drucks. 16/4026, Begründung zu Wohnimmobilien REITG-E, S. 18.
125
Vgl. ebd.
126
Vgl. § 12 Abs. 2b REITG.
127
Vgl. § 12 Abs. 3 REITG.
128
Vgl. § 12 Abs. 4 REITG.
Ausgestaltung von G-REITs auf Basis des REIT-Gesetzes
- 28 -
Grundsätzlich ist das Kerngeschäft der REIT-AGs auf das Halten und Bewirtschaf-
ten ihrer Immobilien beschränkt. Sie dürfen keinen Immobilienhandel betreiben.
129
Jedoch würde ein generelles Veräußerungsverbot die Reaktionsmöglichkeiten auf
Marktschwankungen sowie ein effektives, professionelles Portfoliomanagement
verhindern und darüber hinaus zu Nachteilen gegenüber offenen Immobilienfonds
und ausländischen REITs führen, da diese ihre Immobilienbestände jederzeit ver-
äußern können.
130
Diesem Umstand trägt § 14 Abs. 2 REITG Rechnung. Ein Han-
del wird danach erst als erwiesen angesehen, wenn innerhalb von fünf Jahren die
Bruttoerlöse aus der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen die Hälfte des
Wertes des durchschnittlichen Bestandes an unbeweglichem Vermögen innerhalb
der gleichen Zeitspanne übersteigt. Hierbei sind die Bestände der Tochtergesell-
schaften einzubeziehen und die Berechnung muss anhand der Marktwerte erfol-
gen.
131
Weiterhin haben REIT-AGs die Möglichkeit, die Veräußerung von Immobi-
lien über das Maß des § 14 Abs. 2 REITG hinaus in ihrer Satzung einzuschrän-
ken.
132
Nach Meinung von
Volckens
ist es jedoch fraglich, ob die gesetzliche Re-
gelung hinreichend flexibel ist. Besitzt eine REIT-AG nur wenige Immobilien, kann
sie im Extremfall keine Immobilie veräußern, ohne gegen das Verbot des Immobi-
lienhandels zu verstoßen.
133
3.2.4 Ausschüttungsvorschriften
In Anlehnung an die international üblichen hohen Ausschüttungsquoten von REITs
gelten auch für den G-REIT dementsprechende Vorschriften. Die REIT-AG ist
verpflichtet, mindestens 90 Prozent des ausschüttungsfähigen Gewinns, der im
Jahresabschluss i.S.d. § 275 HGB ausgewiesen ist, als Dividende an die Anteils-
eigner auszuschütten.
134
Dies ist eine weitere Voraussetzung für die Steuerbefrei-
ung der REIT-AG und gewährleistet eine angemessene Besteuerung der Aktivitä-
129
Vgl. § 14 Abs. 1 REITG.
130
Vgl. BT-Drucks. 16/4026, Begründung zu § 14 REITG-E, S. 23.
131
Vgl. § 14 Abs. 2 REITG; vgl. auch Quass / Becker, 2007, S. 43.
132
Vgl. BT-Drucks. 16/4026, Begründung zu § 14 REITG-E, S. 23.
133
Vgl. o.V., REITs-Gesetzentwurf mit Licht und Schatten, 2007.
134
Vgl. § 13 Abs. 1 REITG.
Ausgestaltung von G-REITs auf Basis des REIT-Gesetzes
- 29 -
ten des G-REITs auf der Ebene der Anteilseigner.
135
Bei der Ermittlung des
Jahresüberschusses sind zudem gem. § 13 Abs. 2 REITG planmäßige Abschrei-
bungen nur in gleichbleibenden Jahresraten zulässig. Damit soll die Vergleichbar-
keit der Ergebnisse der REIT-AGs sowie ein hohes Ausschüttungsvolumen
sichergestellt werden.
136
Veräußerungsgewinne können gem. § 13 Abs. 3 REITG bis zur Hälfte in eine
Rücklage eingestellt werden und so die Bemessungsgrundlage für die Mindest-
ausschüttung mindern.
137
Diese Rücklage ist spätestens bis zum Ablauf des zwei-
ten auf das Jahr der Einstellung folgenden Geschäftsjahres aufzulösen und dem
ausschüttungsfähigen Gewinn des Auflösungsjahres zuzuschreiben.
138
3.2.5 Sanktionen bei Verstößen gegen den REIT-Status
Bei Verstößen gegen die bisher aufgezeigten Anforderungen sind verschiedene
Sanktionen vorgesehen. Zunächst einmal muss eine REIT-AG laut § 16 Abs. 1
REITG die Voraussetzungen der §§ 8 bis 15 REITG erfüllen, um in den Genuss
der Steuerbefreiung zu kommen.
139
Jedoch ergibt sich aus § 18 REITG, dass die
Steuerbefreiung nicht sofort entfällt, wenn eine der Voraussetzungen nicht ein-
gehalten wird.
Die Steuerbefreiung soll gem. § 16 Abs. 2 REITG nicht sofort entfallen, wenn ein
Anleger kurzfristig gegen die zehnprozentige Höchstbeteiligungsquote verstößt.
Ebenso wenig verliert er dann sein Recht auf eine Dividende oder sein Stimm-
recht. Stattdessen kann er aber nur die Rechte geltend machen, die ihm aus einer
Beteiligung von weniger als 10 Prozent zustehen. Erst wenn gleichzeitig ein Ver-
stoß gegen die Meldepflichten des § 28 WpHG vorliegt, bedeutet dies den Verlust
des Stimmrechts und des Dividendenanspruchs.
140
Hiermit soll sichergestellt wer-
135
Vgl. BT-Drucks. 16/4779, Einzelbegründung zu § 13 Abs. 1 REITG, S. 56; vgl. auch van Kann / Just /
Krämer, 2006, S. 2109.
136
Vgl. BT-Drucks. 16/4779, Einzelbegründung zu § 13 Abs. 2 REITG, S. 56.
137
Vgl. Dettmeier / Gemmel / Kaiser, 2006, S. 834; vgl. auch Schultz / Thießen, 2006, S. 2146.
138
Vgl. § 13 Abs. 3 REITG.
139
Nähere Erläuterungen dazu in den vorhergehenden Kapiteln 3.2.1 bis 3.2.4, S. 21 ff.
140
Vgl. BT-Drucks. 16/4026, Begründung zu § 16 Abs. 2 REITG-E, S. 24.
Ausgestaltung von G-REITs auf Basis des REIT-Gesetzes
- 30 -
den, dass ausländische Anleger nicht von einer Reduzierung der Kapitaler-
tragsteuer über den in den DBA vorgesehenen Streubesitzprozentsatz von 15
Prozent profitieren.
141
Wiederholte Verstöße in drei aufeinander folgenden Jahren
führen schlussendlich zum Verlust des REIT-Status gem. § 18 Abs. 3 REITG. Die
Gesetzesbegründung führt weiter aus, dass der jeweilige Anleger für das Über-
schreiten der Höchstbeteiligungsgrenze die Verantwortung trägt und sofern auch
dafür durch die zuständige Finanzverwaltung zu sanktionieren ist.
142
Ähnlich verhält sich die Sanktion bei einem Verstoß gegen das ,,15 Prozent Streu-
besitzkriterium". Die Steuerbefreiung entfällt auch hier gem. § 18 Abs. 3 REITG
erst mit dem Ende des dritten Wirtschaftsjahres, in dem gegen das Kriterium
verstoßen wurde. In der Gesetzesbegründung wird dazu ausgeführt, dass hier
nicht der einzelne Aktionär gegen das Kriterium verstößt, sondern die gesamte
Aktionärsstruktur den Anforderungen nicht entspricht. Dementsprechend muss ein
Anreiz für die REIT-AG geschaffen werden, um auf die Aktionärsstruktur einzuwir-
ken.
143
Die Gesellschaft hat somit gem. § 11 Abs. 3 REITG eine Entschädigung an
die Aktionäre zu zahlen, deren Anteil weniger als 3 Prozent an den Stimmrechten
beträgt. Weiterhin wird ausgeführt, dass Minderheitsaktionäre keinen Einfluss
darauf haben, ob durch hohe Beteiligungen eines Aktionärs die Mindeststreube-
sitzquote überschritten wird.
144
Dies ist laut
Bron
kritisch zu sehen, da die REIT-
AG keine Möglichkeit hat, die Anlegerstruktur wirksam zu kontrollieren.
145
Weiter
fügt er an, dass auch die Entschädigungsklausel des § 11 Abs. 3 REITG kritisch
zu sehen ist, denn ein Anleger mit einem Anteil von bspw. 4 Prozent an den
Stimmrechten hat ebenso wenig Einfluss auf die Anlegerstruktur, wie Anleger, die
weniger als 3 Prozent der Anteile halten.
Wenn das Vermögen einer REIT-AG zu weniger als 75 Prozent aus unbewegli-
chem Vermögen besteht, so kann die zuständige Finanzbehörde gem. § 16 Abs. 3
141
Vgl. Schmidt / Behnes, 2006, S. 2334.
142
Vgl. BT-Drucks. 16/4026, Begründung zu Überwachung der Mindeststreuung und der Beteiligungsgrenze
REITG-E, S. 15 f.
143
Vgl. BT-Drucks. 16/4026, Begründung zu § 11 Abs. 3 REITG-E, S. 22; vgl. auch Begründung zu Überwa-
chung der Mindeststreuung und der Beteiligungsgrenze REITG-E, S. 15 f.
144
Vgl. BT-Drucks. 16/4026, Begründung zu § 11 Abs. 3 REITG-E, S. 22.
145
Vgl. Bron, 2007, S. 181 f.
Ausgestaltung von G-REITs auf Basis des REIT-Gesetzes
- 31 -
REITG eine Zahlung
146
gegen die AG festsetzen. Diese Zahlung beträgt zwischen
einem und drei Prozent des Betrages, um den der Anteil des unbeweglichen Ver-
mögens hinter dem Anteil von 75 Prozent zurückbleibt. Bei der Festsetzung der
Zahlung soll die Finanzbehörde auch eventuelle frühere Verstöße mit einbezie-
hen.
147
Bei Verstößen gegen die Bruttoertragsgrenze von 75 Prozent sind ähnliche
Regelungen vorgesehen. Die Zahlung beträgt hier mindestens 10 und höchstens
20 Prozent des Betrages, um den die Bruttoerträge hinter der Vorgabe von 75
Prozent zurückbleiben.
148
Hält die REIT-AG die geforderte Ausschüttungsquote gem. § 13 Abs. 1 REITG
nicht ein, so kann die Gesellschaft zu einer Zahlung in Höhe von 20 bis 30 Prozent
des Betrages, um den die tatsächliche Ausschüttung hinter der Vorgabe von 90
Prozent zurückbleibt, aufgefordert werden.
149
Vergleichbares gilt gem. § 16 Abs. 6
REITG, wenn die REIT-AG oder eine ihr ,,nachgeordnete" Immobilienpersonenge-
sellschaft entgeltliche Nebentätigkeiten für Dritte erbringt. In diesem Fall kann die
Finanzbehörde eine Zahlung gegen die REIT-AG in Höhe von 20 bis 30 Prozent
der durch die Nebentätigkeit erzielten Einnahmen festlegen.
150
Dabei schließen
sich die Zahlungen wegen Verstößen gegen die Vermögens-, Ertrags- und Aus-
schüttungsquoten sowie gegen entgeltliche Nebentätigkeiten gem. § 16 Abs. 3 bis
6 REITG (jeweils letzter Satz) nicht gegenseitig aus, sondern können nebeneinan-
der gelten.
Bei wiederholten Verstößen gegen die Vermögens- und die Ertragsgrenzen sowie
die Ausschüttungsquote und die entgeltliche Nebentätigkeit für Dritte sieht § 18
Abs. 5 REITG vor, dass die Steuerbefreiung ähnlich wie bei der Höchstbeteili-
gungsquote auch hier wieder entfällt, wenn in drei aufeinander folgenden Wirt-
schaftsjahren gegen die Vorlagen desselben Kriteriums verstoßen wird. Bei Ver-
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Ursprünglich wurde anstatt ,,Zahlung" der Begriff ,,Strafzahlung" im Gesetzentwurf verwendet. Da dieser
Begriff aber dem deutschen Steuerrecht fremd ist, wurde er auf Anregung des Bundesrates durch den
neutralen Begriff ,,Zahlung" ersetzt. Vgl. BT-Drucks. 16/4779, Einzelbegründung zu § 16 Abs. 3 bis 5
REITG, S. 59.
147
Vgl. § 16 Abs. 3 REITG; vgl. auch Schmidt / Behnes, 2006, S. 2333.
148
Vgl. § 16 Abs. 4 REITG; vgl. auch Dettmeier / Gemmel / Kaiser, 2006, S. 836.
149
Vgl. § 16 Abs. 5 REITG.
150
Vgl. BT-Drucks. 16/4779, Einzelbegründung zu § 16 Abs. 6 REITG, S. 59.
Details
- Seiten
- Erscheinungsform
- Originalausgabe
- Erscheinungsjahr
- 2007
- ISBN (eBook)
- 9783836617215
- DOI
- 10.3239/9783836617215
- Dateigröße
- 4.1 MB
- Sprache
- Deutsch
- Institution / Hochschule
- Katholische Fachhochschule Norddeutschland Osnabrück – Wirtschaftswissenschaften, Studiengang Wirtschaftsrecht
- Erscheinungsdatum
- 2008 (August)
- Note
- 1,7
- Schlagworte
- g-reits immobiliensfonds us-reit kapitalmarkt investition
- Produktsicherheit
- Diplom.de
