Veränderungen des deutschen Immobilienmarktes durch den Markteintritt internationaler Investmentgesellschaften

I. Einleitung:

Die deutsche Immobilienbranche ist gekennzeichnet durch öffentliche Wohnungsunternehmen, die große Wohnungsbestände bewirtschaften, weiten Teilen der Bevölkerung Wohnraum zur Verfügung stellen und vielfältige soziale Aufgaben erfüllen.

Dieses Marktsegment der Wohnungsversorgung durch öffentliche Wohnungsunternehmen befindet sich seit einiger Zeit in einer Phase der Veränderung und des Umbruchs, seit Ende der 90er Jahre in Deutschland verstärkt Verkäufe von großen Wohnungsportfolios bzw. ganzen Wohnungsunternehmen an internationale Investoren eingesetzt haben.

Durch den verstärkten Fokus auf den deutschen Immobilienmarkt und damit einhergehender großvolumiger Immobilientransaktionen werden durch internationale Investoren nicht nur die Eigentümerstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt verändert, sondern zunehmend Praktiken, Abläufe und Ansätze eingeführt, die in anderen Branchen schon seit längerer Zeit Anwendung finden und das herkömmliche Immobilien-management der öffentlichen Wohnungsunternehmen und damit des deutschen Immobilienmarktes grundlegend verändern.

Triebfeder dieses auf Optimierung und Effizienzsteigerung gerichteten Handelns der internationalen Investoren ist eine starke Renditeorientierung. Dies steht im krassen Gegensatz zur historisch gewachsenen sozialen Orientierung der öffentlichen Wohnungsunternehmen, bei denen die Wohnraumversorgung, das Gemeinwohl und soziale Tätigkeiten im Vordergrund stehen.

Durch optimierte betriebliche Prozesse und ein modernes - auf Kennzahlen und finanziellen Zielgrößen basierendes - effizientes Bestands- und Bewirtschaftungsmanagement sowie durch die Anwendung innovativer Finanzierungskonzepte und gänzlich neuer Marketingmethoden - unter stärkerer Einbeziehung der neuen Medien - durch die internationalen Investoren, gerät die deutsche Wohnungswirtschaft zunehmend unter einen Veränderungs- und Anpassungsdruck.

Dieser Handlungsdruck wird noch verstärkt, durch eine angespannte Haushaltslage in den Kommunen, die die herkömmlichen klassischen Ansätze und Verfahren der Immobilienbewirtschaftung bzw. - finanzierung umso weniger tragfähig erscheinen lassen.

Der Markteintritt internationaler Investmentgesellschaften verändert nicht nur den Markt, die Anbieterstruktur und das Verhalten der Marktteilnehmer, sondern löst auch eine kontroverse wohnungs- und sozialpolitische Debatte und existenzielle Ängste bei den Mietern aus - nicht zuletzt dadurch, dass die von den öffentlichen Wohnungsunternehmen erbrachten sozialen Leistungen zur Disposition stehen – und unterscheidet sich damit von dem aus früheren Jahren bekannten Geschehen auf dem Mietwohnungsmarkt in drastischer Weise.

Ziel dieser Diplomarbeit soll es sein, anhand der Gegenüberstellung der Aufgaben, Ziele und Handlungsweisen öffentlicher Wohnungsunternehmen sowie internationaler Investoren die daraus resultierenden Veränderungen für die gesamte Immobilienbranche herauszuarbeiten.

Im Rahmen dieser Diplomarbeit soll zunächst in Kapitel II die deutsche Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, die Anbieterstruktur in Deutschland sowie die großvolumigen Wohnungstransaktionen und die daraus resultierenden Auswirkungen auf die Eigentümerstruktur vorgestellt werden.

Im nächsten Schritt soll in Kapitel III die historisch gewachsene und politisch gewollte und geförderte kommunale Wohnungspolitik sowie deren Zielrichtung und deren Beweggründe beschrieben und dargestellt werden. Hierbei werden auf die sozialen Aufgabe, Ziele und Tätigkeiten der öffentlichen Wohnungsunternehmen eingegangen. Zu diesem Zweck wird in Kapitel III das Modell der sog. Stadtrendite erläutert und vorgestellt.

Im Gegensatz dazu soll im darauf folgenden Schritt in Kapitel IV, die neu am Markt tätigen privaten Wohnungsunternehmen bzw. internationalen Investoren beschrieben werden. Dabei werden speziell auf deren Ziele und Motive des Investitionsengagements sowie deren Handlungsweisen und Methoden bzw. Instrumente eingegangen. Dies wird flankiert durch die Auswertung einer Mieterbefragung, die transparent machen soll, wie sich der Einstieg der privaten Investoren auf die Bewirtschaftungsqualität, auf das Wohnumfeld und das jeweilige Mietverhältnis ausgewirkt hat.

II. Deutsche Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

Dieser einleitend konzipierte Abschnitt soll überblickhaft und schlaglichtartig die Deutsche Wohnungs- und Immobilienwirtschaft näher vorstellen und deren gesamtwirtschaftliche Bedeutung sowie die davon ausgehenden Impulse für Wachstum und Beschäftigung herausstellen.

1. gesamtwirtschaftliche Bedeutung der deutschen Immobilienwirtschaft:

Im Verhältnis zur gesamtwirtschaftlichen Bruttowertschöpfung (als Gesamtwert der im Produktionsprozess erzeugten Waren und Dienstleistungen abzgl. der hierfür verbrauchten Vorleistungen) entfällt auf die Deutsche Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (im Jahre 2003) ein Anteil von 11,8 % bzw. ca. 230 Mrd. EUR und dokumentiert damit deren erhebliche Bedeutung für die volkswirtschaftliche Gesamtleistung.¹

Ebenso verdeutlicht die Struktur des gesamtwirtschaftlichen Anlagevermögens in Deutschland den Stellenwert der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.

So entfielen ca. 85 % des deutschen Nettoanlagevermögens zum Jahresanfang 2005 (unabhängig von Verwendungszweck und Eigentumsverhältnissen) auf Immobilien. Davon deckten Wohnbauten ca. 50 % (entspricht 3.428 Mrd. EUR) und Nichtwohnbauten ca. 35 % (entspricht 2.400 Mrd. EUR) des gesamtwirtschaftlichen Nettoanlagevermögen ab.²

Weiterhin verkörpert der Anteil von ca. 50 % (entspricht 3.428 Mrd. EUR; bewertet zu Wiederbeschaffungspreisen 2005) am gesamtwirtschaftlichen Nettoanlagevermögen (der seit dem Jahr 1991 von 45 % anstieg), die in Deutschland existierenden 38.690.000 Wohnungen, welche zu 74,75 % in der Hand von Selbstnutzern sowie privaten Kleinanbietern bzw. Amateurvermietern liegen und zu 25,25 % bei Professionell – gewerblichen Anbieter liegen.³ Dies soll graphisch mit Abbildung 1 untermalt werden.

Abbildung 1: Wohnungsbestand in Deutschland

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statistisches Bundesamt Mikrozensus 2002, GdW – Jahresstatistik sowie Schätzungen des GdW auf Grundlage 1 % Wohnungsstichprobe 1993 und Gebäude- und Wohnungszählung 1995 in: GdW Branchenberichte 2 (2006), Berlin, S. 15.

Die Mieterquote in Deutschland (als Anteil der vermieteten Wohnungen an allen bewohnten Wohnungen) lag im Jahre 2002 bei 57,4 %. Vor dem Hintergrund der in Deutschland vorhandenen 38.690.000 Wohnungen, stellen Mietwohnungen somit einen Anteil von 22.208.060 Wohnungen dar.

Der Wohnungsbestand der Professionellen – gewerblichen Anbieter, zu denen auch in großem Masse öffentliche bzw. kommunale Wohnungsunternehmen zählen, repräsentiert mit 9.769.000 Wohnungen einen Anteil von ca. 44 %.⁴

2. Anbieterstruktur in Deutschland:

Dieser Abschnitt soll anhand der Abbildung 2 den deutschen Wohnungsmarkt und die hierbei anzutreffende Anbieterstruktur vorstellen. Hierbei wird konkret auf die Anbieter und die von ihnen repräsentierte Wohnungsanzahl eingegangen.

Abbildung 2: Wohnungsbestand in Deutschland nach Eigentümern

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statistisches Bundesamt Mikrozensus 2002, GdW – Jahresstatistik sowie Schätzungen des GdW auf Grundlage 1 % Wohnungsstichprobe 1993 und Gebäude- und Wohnungszählung 1995 in: GdW Branchenberichte 2 (2006), Berlin, S. 15.

Der Wohnungsbestand in Deutschland umfasst 38.690.000 Wohnungen. Mit 74,75 % liegt ein Großteil davon bei Selbstnutzern und privaten Kleinanbietern bzw. Amateurvermietern. Dieses atomistische Marktsegment ist neben den selbstnutzenden Immobilieneigentümern von einer Vielzahl von Akteuren geprägt, die die in Ihrem Eigentum befindlichen Immobilien selbst oder durch Hausverwaltungsgesellschaften bewirtschaften lassen. Motive wie Selbst- und Altersvorsorge oder Vermögensanlage sind bei diesen Marktteilnehmern anzutreffen.⁵

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Mit 9.769.000 Wohnungen repräsentieren die Professionell – gewerblichen Anbieter einen Anteil von 25,25 % am Wohnungsbestand in Deutschland. Vor dem Hintergrund der Mieterquote in Deutschland (Siehe Teil II) und einer daraus resultierenden Gesamt – Mietwohnungsanzahl von 22.208.060 Mietwohnungen, entspricht der Anteil der Professionell – gewerblichen Anbieter einer Quote von 44,00 % der deutschen Mietwohnungen.⁶

Anhand des Zahlenmaterials der bisherigen Abschnitte wird deutlich, dass öffentliche bzw. kommunale Wohnungsunternehmen am deutschen Mietwohnungsmarkt hinsichtlich der großen Wohnungsbestände und ihrer Marktmacht – auch in sozialer Hinsicht - eine bedeutende Rolle spielen und sich Veränderungen in diesem Bereich auf die gesamte Volkswirtschaft auswirken. Dies soll im weiteren Teil der Arbeit näher dargestellt werden.

3. Transaktionen auf dem deutschen Wohnungsmarkt:

Angetrieben durch (im unteren Teil der Arbeit näher beschriebene) verschiedenartige Motive, monetäre Zwänge und unterschiedliche Einschätzungen über die zukünftige Entwicklung der Deutschen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft sind in den Jahren 1999 bis 2006 zahlreiche Transaktionen von Wohnungsbeständen abgewickelt worden.

Diese Transaktionen sollen zunächst vorgestellt werden, um deren Auswirkungen und Effekte anschließend zu beschreiben.

3.1. Darstellung der Transaktionen von Wohnungsbeständen:

Tabelle 1 (im Anhang) gibt einen detaillierten Überblick über Wohnungs-verkaufsfälle der letzten Jahre.

Im Zeitraum 1999 bis Juni 2006 wurden insgesamt 1.276.844 Wohnungen veräußert. Bei dieser Gesamtsumme wurden alle Verkaufsfälle von Wohnungen ab 800 Wohnungen herangezogen. Bei der durch die Tabelle 1 illustrierten Gesamtzahl von 1.071.958 Wohnungen handelt es sich indes um Verkaufsfälle ab 10.000 Wohnungen - für den identischen Zeitraum von 1999 bis Juni 2006.⁷

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Für den genannten Zeitraum wurden insgesamt 1.276.844 Wohnungen veräußert, wobei es sich dabei entweder um ausschließliche Verkäufe von Wohnungsbeständen oder um den Verkauf von Unternehmen bzw. Unternehmensteilen handelte, in deren Eigentum sich Wohnungen befanden. Zu einem geringen Teil sind hierbei ebenfalls Weiterverkäufe enthalten.⁸

Auffällig und daher besonders hervorzuheben ist der große Anteile von Transaktionen bei denen als Verkäufer Bundesländer, Städte, Anstalten des öffentlichen Rechts, Landesunternehmen oder Sondervermögen des Bundes auftraten. Diese Verkäufe der öffentlichen Hand beliefen sich im genannten Zeitraum auf 582.334 Wohnungen, was einem Anteil von ca. 45,61 % entspricht (siehe Anhang Tabelle 1).

3.2. Auswirkungen der Transaktionen von Wohnungsbeständen:

3.2.1. Auswirkungen auf die Eigentümerstruktur:

Im Vergleich zu den letzten Jahrzehnten hat die Eigentümerstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt durch die vermehrten Wohnungstransaktionen bzw. durch die verstärkten Wohnungsinvestitionen von Finanzinvestoren und den sich daran anschließenden Weiterveräußerungsprozess, durch Einzelprivatisierungen an Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger, nachhaltige Veränderungen erfahren.

Das Ausmaß dieser Einzelprivatisierungen ist jedoch im Verhältnis zu den Transaktionen im Bereich der Professionell – gewerblichen Anbieter sehr gering und hat daher nur geringen Einfluss auf die Eigentümerstrukturveränderungen bzw. Verschiebungen von den privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen und den sonstigen Anbietern hin zu den Privaten Kleinanbietern / Amateurvermietern und Selbstnutzern.⁹

Im Teilbereich der Professionell – gewerblichen Anbieter führten die Wohnungsverkäufe der letzten Jahre hingegen zu erheblichern strukturellen Veränderungen. Hierbei vollzog sich eine Verschiebung von den Kommunalen und Öffentlichen Wohnungsunternehmen hin zu den privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen und den sonstigen Anbietern. Parallel vollzog sich in der Gegenrichtung eine Verlagerung von den sonstigen Anbietern zu den privatwirtschaftlichen Wohnungs-unternehmen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Diese beschriebenen Veränderungen sollen in der nachfolgenden Abbildung 3 in Form von Pfeilen verdeutlicht werden.

Abbildung 3: Wohnungsbestand in Deutschland und Auswirkungen von Wohnungsverkäufen auf die Eigentümerstruktur

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statistisches Bundesamt Mikrozensus 2002, GdW – Jahresstatistik sowie Schätzungen des GdW auf Grundlage 1 % Wohnungsstichprobe 1993 und Gebäude- und Wohnungszählung 1995 in: Branchenstudie Immobilien der HSH Nordbank: Wohnungsportofoliotransaktionen in Deutschland, 2006, S. 8.

Diese strukturellen Veränderungen und Verschiebungen in der Eigentümerstruktur sollen nachfolgend anhand von saldierten Wohnungskäufen und –verkäufen zahlenmäßig nachgezeichnet werden.

Dafür gibt Tabelle 2 einen nach Eigentümer aufgeteilten Überblick über Verkäufe und Käufe von Wohnungen für den Zeitraum 1999 bis Juni 2006.

Tabelle 2: Übersicht über Verkäufe und Käufe von Wohnungen für den Zeitraum 1999 bis Juni 2006 nach Art der Eigentümer

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

* Zahlen auf volle 1.000 gerundet ** WU = Wohnungsunternehmen

Quelle: BMVBS / BBR, Forschungen Heft 124: Veränderungen der Anbieterstruktur im deutschen Wohnungsmarkt und wohnungspolitische Implikationen, 2007, Bonn, S. 23.

Hierbei kann festgestellt werden, dass der Wohnungsbestand der öffentlichen Hand – damit sind neben Bund, Ländern und Kommunen auch Wohnungsunternehmen und solche von privaten Eigentümern einbezogen, bei denen die öffentliche Hand eine Mehrheitsbeteiligung innehat – im Zeitraum 1999 bis Juni 2006 saldiert, um 443.000 Wohnungen deutlich reduziert wurde.

Der Bestand an Wohnungen von Privateigentümern hat im selben Zeitraum um 439.000 Wohnungen stark zugenommen. Mit einem Zuwachs von 638.000 Wohnungen nahm der Wohnungsbestand der Unternehmen aus angelsächsischem und kontinentaleuropäischem Ausland noch stärker zu.

3.2.2. Transaktionsfrequenz und Transaktionsvolumen:

Die Transaktionsfrequenz und das Transaktionsvolumen haben auf dem deutschen Wohnungsmarkt in den letzten Jahren stark zugenommen.

Hierbei sind wie verstärkt ausländische Finanzinvestoren aktiv, die in Deutschland seit 2004 ca. 25 Mrd. EUR in deutsche Wohnungen investiert haben.¹⁰

Gemäß der wohnungswirtschaftlichen Studie des BMVBS / BBR (Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung / Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung) stieg das Transaktionsvolumen von Wohnungsbeständen für 2004 mit 13,8 Mrd. EUR auf 17,2 Mrd. für 2005. Für den Zeitraum 2004 bis Juni 2006 ist ein Transaktionsvolumen von insgesamt 34,7 Mrd. zu verzeichnen.¹¹

So entfiel gemäß Tabelle 1 ein Großteil von 666.608 Wohnungen der gesamt gehandelten 1.276.844 Wohnungen und damit 52,21 % auf Wohnungstransaktionen der letzten Jahre 2004, 2005 und 2006, wobei wiederum der größte Teil davon mit 72,79 % (entspricht 485.247 Wohnungen) im Rahmen von Portofoliotransaktionen an ausländische Finanzinvestoren veräußert wurde.

Einen kontinuierlichen Anstieg der Verkaufsfälle von Transaktionen für Wohnungspakete bis zu 5.000 Wohnungen und größeren Wohnungspakete ab 5.000 Wohnungen verdeutlicht nachfolgend Abbildung 4.

Abbildung 4: Transaktionen von Wohnungsbeständen im Zeitraum 1999 bis Juni 2006

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Quelle: BMVBS / BBR, Forschungen Heft 124: Veränderungen der Anbieterstruktur im deutschen Wohnungsmarkt und wohnungspolitische Implikationen, 2007, Bonn, S. 16.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Besonders stark erfolgte die Zunahme der Transaktionen für Wohnungspakete bis zu 5.000 Wohnungen von 1999 mit 2 Verkaufsfällen bis 2005 mit 36 Transaktionen.

Der Anstieg der Verkaufsfälle für Wohnungspakete ab 5.000 Wohnungen erfolgte eher moderat von 4 Transaktionen in 1999 bis hin zu 11 Transaktionen in 2005. Wobei die Anzahl der Verkaufsfälle in den Jahren 2004 und 2005 konstant 11 Transaktionen betrug.

Da die Datengrundlage der Untersuchung des BMVBS / BBR nur bis Juni 2006 reicht, kann keine Aussage über das Gesamtjahr 2006 gemacht werden.

III. Marktteilnehmer: Öffentliche Wohnungsunternehmen:

4. Öffentliche Wohnungsunternehmen:

4.1. Aufgaben öffentlicher Wohnungsunternehmen:

Die öffentlichen Wohnungsunternehmen nehmen die Aufgaben von Bund, Länder, Gemeinden und Gemeindeverbänden aus § 1 II.WobauG (II. Wohnungsbaugesetz) wahr, unter besonderer Bevorzugung des Baues von Wohnungen, die nach Größe, Ausstattung und Miete oder Belastung für die breiten Schichten des Volkes bestimmt und geeignet sind, den sog. sozialen Wohnungsbau zu betreiben.

Neben der Wohnungsversorgung wirtschaftlich schwacher Haushalte, kommen die öffentlichen Wohnungsunternehmen in Deutschland mannigfaltigen Aufgaben nach.

Hierzu zählen Bürgerprojekte, Fördermaßnahmen, Gewährung von Mieterentlastungen und Belegungsrechten, Durchführung städtebaulicher Aufgaben und Maßnahmen zur Marktbereinigung sowie unrentabler Quartiere. Weiterhin sind hierbei Steuereinnahmenerhöhungen der öffentlichen Hand, die Begünstigung vermehrter Unternehmens-ansiedlungen und damit erhöhter Standortattraktivität, zunehmender Beschäftigung und Lebenseinkommen zu nennen.

In einem späteren Teil dieser Arbeit wird unter Punkt 4.4. auf diesen Komplex näher eingegangen und das Modell der Stadtrendite, welche in Zusammenarbeit der Humboldt – Universität zu Berlin unter Leitung von Prof. Dr. Joachim Schwalbach mit der Berliner DEGEWO – Gruppe, entwickelt wurde, vorgestellt. Damit werden die Leistungen von öffentlichen Wohnungsunternehmen quantifizierbar.

4.2. geschichtliche Einordnung:

4.2.1. Wohnungsnot nach dem 2. Weltkrieg:

Zum Verständnis und zur Einordnung der Existenz öffentlicher Wohnungsunternehmen ist es notwendig, auch einen historischen Rückblick zum Ende des II. Weltkriegs im Jahre 1945 zu nehmen.

Erhebliche Kriegszerstörungen u.a. durch verheerende Bombardements und ein großer Flüchtlingsstrom sowie eine große Zahl von Besatzungstruppen, führten am Ende des 2. Weltkriegs und in den Nachkriegsjahren in den westlichen Sektoren zu chaotischen Wohn- und Lebensbedingungen.

So waren von den vor Kriegsbeginn noch vorhandenen ca. 10,6 Mio. Wohnungen nach Kriegsende 2,3 Mio. (entspricht ca. 22 %) zerstört oder unbewohnbar und weitere 2 Mio. bis 3 Mio. (entspricht ca. 19 % bis ca. 28 %) leicht bis schwer beschädigt.^{12 13}

Die schwersten Zerstörungen gab es – u.a. wegen der Fokussierung der Bombardements auf kriegswichtige Industrien (z.B. im Ruhrgebiet) - mit ca. 60 % des Wohnungsbestandes in den Großstädten und Ballungsgebieten.^{14 15}

Diesem ohnehin bereits reduzierten Wohnungsangebot stand durch den Strom von Zwangsausgewiesenen (u.a. aus den Gebieten Böhmens und Mährens sowie aus den heutigen polnischen Westgebieten) und Flüchtlingen von zusammen ca. 10 Mio. Menschen ^{16 17 18}, eine große Wohnungsnachfrage gegenüber.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Daher stieg die Belegungsdichte pro Wohnung von 3,6 Personen im Jahre 1936 auf 6,0 Personen pro Wohnung im Jahre 1946.^{19 20}

So ergab die Wohnungszählung vom 13.09.1950 (Vgl. Tabelle 3), dass zum damaligen Zeitpunkt ein Wohnungsfehlbestand von ca. 6,3 Mio. Wohnungen zu verzeichnen war. Dies bedeutete für ca. 38 % der Privathaushalte, die keine eigene Wohnung hatten, dass diese in Notquartieren oder zur Untermiete wohnen und leben mussten. Damit belief sich die Belegungsdichte im Durchschnitt auf 4,9 Personen pro Wohnung (gemessen an der Gesamtbevölkerung). Später im Jahre 1950 ging die deutsche Bundesregierung immer noch von einem Wohnungsfehlbestand von 4,5 Mio. Wohnungen aus.²¹

Vor dem Hintergrund dieser verheerenden Wohnungsnot und angesichts daraus resultierender negativer Auswirkungen für die Bevölkerung, wurde für den Staat die Behebung des Wohnungsmangels nach Kriegsende 1945 „das herausragende wirtschaftliche, soziale und politische Problem“.²²

Tabelle 3: Bevölkerungs-, Haushalts- und Wohnungszahlen 1950

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statistisches Bundesamt Wiesbaden (Hrsg.), Statistisches Jahresbuch, Jg. 1952 und 1954, Wiesbaden, Zahlen z.T. gerundet.

Die zügige Förderung des Wohnungsneubaus durch den Staat, hatte gerade wegen der besonderen Bedeutung des Gutes Wohnen für die Bevölkerung hohen Stellenwert, da gerade die Wohnverhältnisse die Einstellung der Bevölkerung zum Staat entscheidend mitprägten.^{23 24 25}

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Daher half die Wohnungsbauförderung mit, ein Klima des Vertrauens in die neue Staatsführung zu schaffen und damit den Wiederaufbau und der Festigung des Staates zu fördern.^{26 27}

4.2.2. Kapitalmarktlage nach dem 2. Weltkrieg:

Die dringende Notwendigkeit öffentlicher Wohnungsunternehmen bzw. die Förderung des Wohnungsbaus durch die öffentliche Hand wird auch in Anbetracht der Funktionsunfähigkeit des Kapitalmarktes - aufgrund der Kriegsauswirkungen – bzw. aufgrund der spezifischen Rahmen-bedingungen deutlich.²⁸

Generell gab es zum damaligen Zeitpunkt eine Konkurrenz des Kapitalbedarfs für den Wiederaufbau der Produktionsanlagen und des Bedarfs für den Wohnungsbau um die knappen Kapitalmarktmittel. Hinzu kam eine kaum vorhandene finanzkräftige private Nachfrage, die den Wohnungsbau hätte forcieren können.²⁹

Weiterhin war der Wohnungsbau unter Renditegesichtspunkten für Investoren kaum attraktiv, da dass vor dem Hintergrund der vorhandenen Wohnungsnot und der chaotischen Lebens- und Wohnbedingungen erlassene Wohnraumbewirtschaftungsgesetz und dessen Mietbindungs-vorschriften eine marktgerechte Verzinsung des eingesetzten Kapitals ausschlossen. Dieser Trend wurde weiterhin noch durch einen erheblichen Anstieg der Baupreise – im Rahmen des Wiederaufbaus - in der Nachkriegszeit verstärkt, so dass sich „die Tendenz einer gewaltigen Kapitalumlenkung zu Lasten des Wohnungsbaus“ ³⁰ ergab.

Bereits 1946 ergriff der Alliierte Kontrollrat erste Notstandsmaßnahmen und fror die Wohnungsmieten auf den Stand von 1936 ein, schränkte Kündigungsmöglichkeiten ein und unterwarf alle Wohnungen der Wohnraumbewirtschaftung, was bedeutete, dass die Wohnungsvergabe von den Vermietern auf die kommunalen Wohnungsämter überging.³¹

Eine diametrale Entwicklung zeigte sich im industriellen Bereich. Hier konnten durch öffentliche Förderung hohe Renditen für Kapitalanleger erzielt werden, da es hierbei keine Vorschriften gab, die eine marktgerechte Verzinsung beschränkten.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Nur eine Freigabe der Mietpreise hätte das Finanzierungsproblem des Wohnungsbaus gelöst und es ermöglicht, den Wohnungsbau für Investitionen interessant zu machen und neuen Wohnraum durch private Investoren schaffen zu lassen, da durch steigende Mieten eine marktgerechte Verzinsung des eingesetzten Kapitals möglich gewesen wäre.

[...]

¹ Vgl. GdW Branchenberichte 2 (2006), S. 10.

² Vgl. Statistisches Bundesamt, (2006), S. 9.

³ Vgl. Statistisches Bundesamt, (2006), S. 10 ff.

⁴ Vgl. GdW Branchenberichte 2 (2006), S. 14.

⁵ Vgl. GdW Branchenberichte 2 (2006), S. 14.

⁶ Vgl. GdW Branchenberichte 2 (2006), S. 14 f.

⁷ Vgl. BMVBS / BBR, (2007), S. 16 f.

⁸ Vgl. BMVBS / BBR, (2007), S. 12.

⁹ Vgl. HSH Nordbank, (2006), S. 7 f.

¹⁰ Vgl. HSH Nordbank, (2006), S. 8.

¹¹ Vgl. BMVBS / BBR, (2007), S. 21.

¹² Vgl. Riesen, H.v. / Langrock, K. (1959), S. 974.

¹³ Vgl. Blumers, F.O. / Werner, A.(1979), S. 17.

¹⁴ Vgl. Stadtler, O. (1963), S. 695 f.

¹⁵ Vgl. Grüber, W. (1981), S. 19.

¹⁶ Vgl. Blumers, F.O. / Werner, A.(1979), S. 17 f.

¹⁷ Vgl. Seraphim, H. J. (1959), S. 14.

¹⁸ Vgl. Stadtler, O. (1963), S. 696.

¹⁹ Vgl. Blumers, F.O. / Werner, A.(1979), S. 17 ff.

²⁰ Vgl. Heuer, J. (1950), S. 32.

²¹ Vgl. Pfeuffer (1993), S. 253 – 270.

²² Vgl. Blumers, F.O. / Werner, A.(1979), S. 17 ff.

²³ Vgl. Fischer - Dieskau, J. (1959), S. 1750.

²⁴ Vgl. Kornemann, R. (1976), S. 12.

²⁵ Vgl. Ernst, W. (1980), S. 73.

²⁶ Vgl. Engel, E. (1980), S. 42 f.

²⁷ Vgl. Kornemann, R. (1976), S. 12.

²⁸ Vgl. Schmölders, G. (1966), S. 13.

²⁹ Vgl. Pergande, H.-G. (1959), S. 105.

³⁰ Kornemann, R. (1976), S. 25.

³¹ Vgl. Jaedicke / Wollmann (1990), S. 206.