Lade Inhalt...

Erfolgsfaktoren bei der Entwicklung von Pflegeheimen

Diplomarbeit 2007 149 Seiten

Gesundheitswissenschaften

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Gang der Untersuchung, Quellenlage

2 Allgemeine Rahmenbedingungen der Entwicklung von Pflegeheimen
2.1 Historische Entwicklungen der Pflegeheime
2.2 Typendefinition ‚Altenwohnen’
2.3 Rechtliche Rahmenbedingungen
2.4 Finanzierung der Pflegeleistung
2.5 Preis- und Belegungsstrukturen
2.6 Aktuelle und zukünftige soziodemographische Entwicklung
2.7 Aktuelle Entwicklungen im Pflegeheimbereich

3 Pflegeheime als Spezialimmobilie
3.1 Abgrenzung Spezialimmobilie
3.1.1 Einordnung Management- und Betreiberimmobilie, Begriffsbestimmung
3.1.2 Drittverwendungsfähigkeit
3.1.3 Wertsteigerungspotenzial
3.2 Anforderungen an ein Pflegeheim
3.2.1 Personelle und qualitative Anforderungen
3.2.2 Technische und bauliche Anforderungen
3.2.3 Relevante Rechtsvorschriften
3.3 Angebotsstruktur der Betreiber am deutschen Markt
3.3.1 Private Betreiber
3.3.2 Frei-gemeinnützige Betreiber
3.3.3 Öffentliche Betreiber

4 Zentrale Entwicklungsfaktoren für Pflegeheime
4.1 Wirtschaftliche Größe von Pflegeheimen
4.2 Standort und Ableitung des Bedarfs
4.3 Gebäude und Ausstattung
4.4 Bauablauf
4.5 Investitions- und Baukosten
4.6 Rentabilität
4.7 Betreiber und Betriebsmodelle
4.8 Vertragsgestaltung mit dem Betreiber
4.9 Finanzierbarkeit von Pflegeheimen
4.10 Investment und Investoren von Pflegeheimen
4.11 Pflegeheimförderung Bund und Länder

5. Risiken bei der Entwicklung von Pflegeheimen
5.1 Risiken aus dem Gesundheitsbereich
5.2 Risiken resultierend aus der Geschäftstätigkeit
5.3 Marktbezogene Risiken
5.4 Steuerliche Risiken
5.5 Risiken aufgrund des Baus
5.6 Betreiberbezogene Risiken
5.7 Gebäudebezogene Risiken
5.8 Risiken aus Sicht des Investors
5.9 Risiko der Marktüberhitzung

6 Zusammenspiel und Bewertung der Erfolgsfaktoren bei der Entwicklung von Pflegeheimen

7 Beurteilung des Praxisbeispiels: Pflegeheimneubau der Firma Hochtief Construction AG in Pattensen bei Hannover
7.1 Marktanalyse
7.2 Standortanalyse
7.3 Gebäudeanalyse
7.3.1 Raumprogramm
7.3.2 Bauqualität und Ausstattung
7.3.3 Flächeneffizienz
7.3.4 Fungibilität und Gebäudeflexibilität
7.4 Betreiber- und Betrieb- und Vertragsanalyse
7.5 Development-Kalkulation
7.7 Verkauf

8 Schlussbetrachtungen und Ausblick

Anhangverzeichnis

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Gang der Untersuchung

Abb. 2: Typen von Seniorenimmobilien

Abb. 3: Angebot an Altenwohnungen/ barrierefreien Wohnungen in den Kommunen

Abb. 4: Angebot von Betreutem Wohnen in den Kommunen

Abb. 5: Merkmale der Angebotsgruppen stationärer Pflegedienstleistungen

Abb. 6: Einnahmen und Ausgaben der sozialen Pflegeversicherung

Abb. 7: Preisniveau der Pflege nach Kreisen

Abb. 8: Eckdaten Pflegestatistik 2005

Abb. 9: Versorgung der Pflegebedürftigen in Deutschland (Dez. 2005)

Abb. 10: Entwicklung der Relation zwischen Alt und Jung 2005 und 2050

Abb. 11: Bevölkerungsaufbau nach Altersgruppen in Mio. und in Prozent im Jahr 2005 und 2050

Abb. 12: Entwicklung der 65- bis 80-jährigen sowie 80-jährigen und Älteren Menschen

Abb. 13: Altersspezifische Pflegefallwahrscheinlichkeit nach Altersklassen

Abb. 14: Pflegebedürftige bis 2030

Abb. 15: Zahl der Pflegebedürftigen: Verdopplung bis 2050

Abb. 16 Pflegeheimbetreiber in Deutschland: Die Privaten kommen

Abb. 17: Die vierte Generation des Pflegeheimbaus

Abb. 18: Typologisierung nach Immobilienarten

Abb. 19: Trägerschaften der Pflegeheime in Deutschland (Dez. 2005)

Abb. 20: Beispielhafte Flächenaufteilung eines 120-Betten-Hauses

Abb. 21 Investitionskosten eines Pflegeheims gesamt und je Platz

Abb. 22: Grundriss Erdgeschoss Pflegeheim ‚Am Rothenberg’, DRK Westerwald

Abb. 23: Einflussfaktoren auf die Ertragsfähigkeit

Abb. 24: Betrachtungsschwerpunkte – Objekt- versus Subjektfinanzierung

Abb. 25:Instrumentarien zur Investitionsanalyse von Seniorenimmobilien

Abb. 26: Pflegeheime in Deutschland 2006

Abb. 27: Spannungsfeld der Projektentwicklung von Pflegeheimen

Abb. 28: Grundlage der Projektentwicklung: Bewertung der Märkte und Interessenten

Abb. 29: Pflegeheim in Pattensen Ansicht von Südwesten

Abb. 30: Einzugsgebiet Pattensen

Abb. 31: Projektstandort in der Stadt Pattensen

Abb. 32: Konzeptplanung

Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Vergütungsbestandteile der Pflegeeinrichtungen und die jeweiligen Kostenträger

Tab. 2: Mindestanforderungen nach HeimMindBauV

Tab. 3: Erfolgskriterien für Seniorenimmobilien

Tab. 4: Phasen eines Bauprojektes

Tab. 5: Baukosten von Seniorenpflegeimmobilien in Euro/ m² BGF

Tab. 6: Kriteriendimension ‚Finanzierung’

Tab. 7: Anforderungsprofil Terranus/ Tagos Gruppe für den Bestandserwerb

Tab. 8: Developer Kalkulation Objekt Pattensen

Tab. 9: Anpassung der Pflegesätze im Zuge der SGB XI-Reform

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

1.1 Problemstellung

„Wachstumsmarkt oder Spekulationsblase?“[1] so betitelt die aktuelle Ausgabe des Immobilien Managers die derzeit diskutierte Branchenkontroverse.

Die Entwicklung von Pflegeheimen befindet sich auf dem Vormarsch. Die Bedarfsprognosen in Bezug auf die demographischen Entwicklungen sind viel versprechend, Endinvestoren suchen Anlageobjekte und die Projektentwicklung möchte beide Seiten erfolgreich zusammenbringen. Die IKB Deutsche Industriebank hat für ihr Immobilienbarometer Projektentwickler und Branchenbeteiligte zu Trends bei Seniorenimmobilien befragt: 67% der Projektentwickler gaben an, dass die Bedeutung der Sozialimmobilien in den nächsten 12 Monaten zunehmen wird, lediglich 8% nahmen an, dass die Bedeutung abnehmen wird. Chancen sehen die Befragten im hohen Wachstumspotential des Marktes.[2]

Und doch gibt es Stimmen, die vor einem Angebotsüberhang warnen. Im Rahmen dieser Arbeit sollen die Entwicklungsfaktoren für eine erfolgreiche Entwicklung von Pflegeheimen mit ihren Interdependenzen herausgestellt werden. Faktoren wie Bedarf, Standort, konzeptionelle und betreiberbezogene Anforderungen, marktgerechte Preisgestaltung und Betrachtungsweisen der Investoren für den erfolgreichen Verkauf einer Pflegeheim-Projektentwicklung werden betrachtet und analysiert.

1.2 Gang der Untersuchung, Quellenlage

Zum Thema Pflegeheime und deren Berührungspunkte in sozialen Bereichen ist umfangreiche Literatur verfügbar. Wissenschaftliche Berichte, Statistiken und Umfragen werden allerdings aufgrund ihrer Umfänglichkeit erst ein oder zwei Jahre nach dem Erhebungszeitraum veröffentlicht. Die aktuellen Pflegestatistiken des Statistischen Bundesamtes erscheinen beispielsweise erst zwei Jahre nach dem jeweiligen Betrachtungszeitraum. Dies gestaltet die Einschätzung und Wertung aktueller Entwicklungen als schwierig. Um die Aktualität zu erhöhen, wurden Expertengespräche mit den Beteiligten einer Pflegeheim-Projektentwicklung geführt. Diese Gesprächsergebnisse finden sich im Anhang.

Zu Beginn der Arbeit stand die Literaturrecherche und Quellensichtung. Parallel wurden acht Expertengespräche geführt. An dieser Stelle sei der koordinativen Unterstützung von Hochtief Hannover, insbesondere Herrn Porwich und Herrn Glaser, gedankt. Nachfolgend ist der Gang der Untersuchung und damit der Aufbau der Arbeit schematisch dargestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 1: Gang der Untersuchung

Quelle: eigene Darstellung

Es ist aufgrund der Größe, Vielschichtigkeit und Begriffsvielfalt im Bereich Pflegeimmobilien notwendig, auf die Hintergründe und Gesetzgebungen betreffend Pflegeheime sowie Begriffs- und Typendefinitionen einzugehen. Dies wird in Kapitel 2 und 3 vorgenommen.

Zentrale Entwicklungsfaktoren für Pflegeheime, sowie daraus resultierende Risiken werden im Einzelnen im Kapitel 4 und 5 dargestellt, um im Kapitel 6 diese zusammenhängend zu bewerten und zur Beurteilung des Praxisbeispiels der Firma Hochtief Construction AG in Pattensen heranzuziehen. Zum Schluss erfolgen Resümee und Ausblick in Kapitel 8.

Diese Arbeit hat nicht den Anspruch, die Anforderung der Heimbewohner zu identifizieren und umzusetzen. Ebenfalls unberücksichtigt bleibt die Entwicklung der künftigen finanziellen Entwicklung der Bewohner.

2 Allgemeine Rahmenbedingungen der Entwicklung von Pflegeheimen

Um dem Thema dieser Arbeit gerecht zu werden, wird anfänglich die Entwicklung der Pflegeheime dargestellt und definitorisch auf verschiedene Wohnformen im Alter eingegangen, um die Unterschiede dieser Arten zu verdeutlichen. Anschließend werden die rechtlichen Rahmenbedingungen und die Finanzierung der Pflegeleistung dargestellt. Abschließend wird in diesem Kapitel auf aktuelle und künftige soziodemographische Entwicklungen in Deutschland sowie auf aktuelle Entwicklungen im Pflegeheimbereich eingegangen.

2.1 Historische Entwicklungen der Pflegeheime

Die erste Generation der Pflegeheime entstand in den 1940er bis 1960er Jahren, diese Heime waren allerdings mehr durch ‚Verwahrung’[3] alter Menschen als durch Pflege charakterisiert. Kennzeichnend waren Mehrbettzimmer oder auch Schlafsäle mit bis zu 25 Betten.[4] Durchschnittlich standen einem Bewohner 12-15 m² Nettogrundfläche, im Wohn- und Schlafraum ca. 6-7 m², zur Verfügung.[5]

Diese Heime wurden durch die zweite Generation der Alten- und Pflegeeinrichtungen in den 1960er und 1970er Jahren abgelöst. Die Pflegeabläufe wurden in dieser Phase analysiert und optimiert. Das Wohnen stand im Hintergrund, die Pflege im Vordergrund.[6] Unter hohem Kostenaufwand wurde die Pflege räumlich und technisch zu einer rationellen und intensiven Pflege aufgerüstet. Pro Bewohner standen ca. 25-30 m² Nettogrundfläche, in Zwei- und Dreibettzimmern 9-11 m², zur Verfügung. Technik und Pflegehygiene wurden sehr hoch bewertet und auch aufgrund der separierten Lagen fehlte es den Heimen oft an Wohnlichkeit. Seiner Zeit kamen die so genannten Dreistufenheime auf. Eine Anlage bestand aus Altenwohnungen, Altenwohnheim und Pflegeheim. Die Menschen konnten zwar bei steigender Pflegebedürftigkeit in der gewohnten Umgebung bleiben, oftmals kam es allerdings aufgrund der Größe zu einer Art Ghettobildung.[7]

Die dritte Generation der Pflegeheimentwicklung vollzog sich in den 1980er Jahren. Nun stand die Wohnqualität im Vordergund. Es wurden individuelle Wohn- und Schlafbereiche für die einzelnen Bewohner definiert. In dieser Zeit wurde das ‚offene Heim’ propagiert. Es wird ein möglichst normales Wohnumfeld definiert und dargestellt.[8] Individuelle Ein- und Zweibettzimmer wurden die Regel, pro Bewohner stehen in diesen Heimen ca. 35-45 m² Nettogrundfläche bei einer Zimmergröße von 13-18 m² zur Verfügung. Die Stationsgrößen verkleinerten sich von 40 auf 20 Plätze.[9]

In der vierten Generation der Pflegeheime ist eine Weiterentwicklung hinsichtlich der Bildung von Wohngruppen erfolgt. Diese Gruppen umfassen durchschnittlich 8-20 Personen, die in direkt zugewiesenen Gebäudeteilen zusammen leben.[10] In den letzten Jahren hat sich dieses Konzept dahingehend weiterentwickelt, dass dem Bewohner unterschiedliche Wohnformen mit unterschiedlichen Service-Leistungen zugänglich gemacht werden. Bei steigender Pflegebedürftigkeit soll dem Bewohner jedoch ein Umzug in eine andere Einrichtung erspart bleiben.[11]

2.2 Typendefinition ‚Altenwohnen’

In den vergangenen Jahren hat sich das Angebot im Bereich Altenwohnen weiterentwickelt und neue Begriffe bestimmen den Markt, so haben Senioren die Wahl zwischen verschiedensten Wohnformen: Altendorf, Mehrgenerationenwohnen, Pflegewohnen, Altenwohngemeinschaft, Wohnstift, integriertes Wohnen, begleitetes Wohnen, Nachbarschaftsgemeinschaft, Seniorenresidenz, unterstütztes Wohnen, Siedlungsgemeinschaft, Hausgemeinschaft, Pflegewohngruppen und Service-Wohnen.[12]

Wie auch immer die Namensgebung erfolgt, so haben die grundsätzlichen Ausrichtungen als Klassifizierungsgrundlage die Intensität der gebotenen Hilfe, Betreuung bzw. Pflege. Da allerdings nur ein geringer Teil der gesamten Senioren tatsächlich pflegebedürftig ist, suchen besonders die jungen Alten (solche Senioren vom Eintritt in den Erwerbsruhestand bis zum Alter von ca. 75 Jahren) Wohnformen, die ein selbständiges, aktives Leben zulassen und für den Fall zunehmender Hilfs- und Pflegebedürftigkeit langfristig Absicherung bieten.[13]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2: Typen von Seniorenimmobilien

Quelle: Busz, Dr. Pamela, Seniorenimmobilien, Folie 13

Wie aus vorstehender Grafik erkennbar, spannt sich der Bereich der Seniorenimmobilien von Betreutem Wohnen bis zum Pflegeheim. Charakterisierend ist das zunehmende Angebot von Pflege- und Serviceleistungen. Im Folgenden wird auf einzelne Wohnformen und deren Haupteigenschaften eingegangen.

Barrierefreie Wohnung

Diese, i.d.R. neu gebauten Wohnungen, entsprechen durch die Einhaltung der DIN 18025 den Standards des barrierefreien Bauens. Für die Wohnform der Barrierefreien Wohnung werden ferner die Begriffe altersgerechtes Wohnen oder Altenwohnung verwandt. Es ist ebenfalls möglich bestehende Wohnungen an die Bedürfnisse älterer Menschen anzupassen. Eine Inanspruchnahme von Pflegeleistungen erfolgt nicht.[14] Die Standards für barrierefreie Wohnungen sind in der DIN 18025 – Barrierefreie Wohnungen, Teil 1 und 2 festgehalten.[15]

Das Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend (nachfolgend BMFSFJ genannt) und das Kuratorium Deutsche Altenhilfe (nachfolgend KDA genannt) befragten insgesamt 439 Kommunen bis Mitte September 2006 über die Formen des Wohnens im Alter. Die Rücklaufquote lag bei 56,7%. Als ein Ergebnis der Befragung stellte sich heraus, dass es in 145 Kommunen über 90.000 Wohneinheiten in Altenwohnungen und barrierefreien Wohnungen gibt.[16]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 3: Angebot an Altenwohnungen/ barrierefreien Wohnungen in den Kommunen

Quelle: BMFSFJ und KDA, Wohnen im Alter, S. 23

Weiterhin wurde die Anzahl dieser Wohnungen gewichtet in Relation zur Altersbevölkerung in den Kommunen gesetzt, so dass sich für die 60-Jährigen und Älteren eine Versorgungsquote von 1,37% mit barrierefreien Wohnungen ergab. Die Versorgungslücken liegen vor allem im ländlichen Bereich.[17]

Betreutes Wohnen

Beim Betreuten Wohnen werden die Vorteile des eigenen Haushaltes, wie beispielsweise Unabhängigkeit und Privatsphäre, mit den Vorteilen eines Heimes kombiniert. So werden Versorgungs-, Betreuungs- und Pflegeleistungen in Anspruch genommen, ergänzt durch Sicherheit und Barrierefreiheit.[18] Bei der Anmietung einer barrierefreien, altengerechten und betreuten Wohnung mietet der Bewohner die Wohnung und muss zusätzlich ein Paket von Grundleistungen des Betreuungsservices abnehmen, für das monatlich eine Betreuungspauschale zu entrichten ist. In diesem Grundpaket sind i.d.R. Leistungen wie Beratung und Information sowie eine Notrufsicherung integriert. Ergänzt wird dieses durch extra zu vergütende Wahlleistungen, wie beispielsweise Mahlzeiten, Reinigungs- und Pflegeleistungen. Diese Wohnform unterliegt i.d.R. nicht den heimrechtlichen Bestimmungen und wird auch als Service- oder unterstütztes Wohnen bezeichnet.[19] Seit September 2006 definiert die DIN 77800 die Mindest- und Qualitätsanforderungen an Betreutes Wohnen für ältere Menschen.[20] Es gibt eine große Vielfalt in den Ausprägungen der Organisationsform des Service Wohnens. So kann in der Wohnanlage ein Büro für externe Dienstleistung oder ambulante Pflege eingerichtet werden, gleiches ist natürlich auch mit hauseigenem Personal möglich. Es existieren auch Anlagen Betreuten Wohnens mit integriertem stationären Pflegebereich oder Anlagen, die in Kooperation mit einer stationären Pflegeeinrichtung stehen.[21]

In der vorgenannten Studie des BMFSFJ und dem KDA aus dem Jahre 2006 wurden von den Kommunen ein Bestand von ca. 100.000 Wohneinheiten angegeben. Die Anzahl der Betreuten Wohneinheiten wurde in Relation zur Altersbevölkerung der jeweiligen Kommunen gesetzt und es ergab sich eine Versorgungsquote von 1,02%.[22]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 4: Angebot von Betreutem Wohnen in den Kommunen

Quelle: BMFSFJ und KDA, Wohnen im Alter, S. 26

Gemeinschaftliche Wohnprojekte

Unter diesem Begriff verbirgt sich eine Vielzahl von Wohnkonzepten. Es spielt dabei keine Rolle, ob nur Ältere oder Jüngere mit Älteren gemeinsam leben. Der Ursprung dieser gemeinschaftlichen Projekte kann selbstorganisiert bzw. –initiiert sein, man spricht auch von so genannten Wohn- und Hausgemeinschaften. Bei Mehrgenerationenwohnen und Integriertem Wohnen ist der Ursprung vermehrt initiativ bei Privatpersonen zu sehen.[23] Der Verein Forum Gemeinschaftliches Wohnen e.V. aus Hannover zum Beispiel hat es sich zur Aufgabe gemacht gemeinschaftliche Wohnprojekte zu initiieren, beraten und zu vernetzen.[24] Bei der Gründung dieser Wohnform kommt es nicht selten zu Schwierigkeiten und Verzögerungen, da es innerhalb der Gruppe häufig ein hohes Maß an Abstimmungsbedarf bedarf, weiterhin ist es schwierig geeignete Wohnungen bzw. Häuser zu finden, die den Grundvoraussetzungen der Individual- und Gemeinschaftsflächen bei dieser Wohnform entsprechen. Diese und weitere Schwierigkeiten führen zu sehr langen Planungszeiten von nicht selten bis zu fünf Jahren und mehr.[25]

Altenwohnheime, Altenheime

In Altenwohnheimen leben ältere Menschen, die noch in der Lage sind einen eigenen Hausstand zu führen. Die Einrichtungen sind nach Anlage, Ausstattung und Einrichtung auf die besonderen Bedürfnisse alter Menschen ausgerichtet. Die Mehrzahl der Bewohner versorgt sich noch selbst, da es allerdings für den Heimträger schwierig ist, die Versorgungsmöglichkeiten nur vorzuhalten wird i.d.R. mit dem Bewohner vereinbart, dass wenigstens eine Mahlzeit im Heim eingenommen wird.[26]

Diejenigen Senioren, die nicht mehr in der Lage sind den eigenen Haushalt zu führen, aber nicht pflegegebedürftig sind, erhalten in Altenheimen Unterkunft, volle Verpflegung und Betreuung.[27] Modernere Altenheime sehen für die Bewohner einen Wohnplatz mit Vorraum, Wohn-Schlafraum, Sanitärraum und Loggia vor.[28]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 5: Merkmale der Angebotsgruppen stationärer Pflegedienstleistungen

Quelle: in Anlehnung an Hamma, Cristoph, Stationäre Pflegedienstleistungen, S. 9

(Alten-) Pflegeheime

Nach HypZert definieren sich Pflegeheime durch „umfassende Betreuung und Versorgung pflegebedürftiger Menschen, die zu einer eigenen Haushaltsführung nicht mehr in der Lage sind“[29]. In diesen Einrichtungen werden Leistungen der stationären Pflege erbracht, wobei der Heimträger den älteren oder behinderten Menschen Wohnraum zur Verfügung stellt und diese verpflegt und betreut.[30] In stationären Pflegeheimen werden die Pflegebedürftigen 24 Stunden am Tag betreut, darüber hinaus gibt es noch Tages- und Kurzzeitpflegeeinrichtungen bzw. so genannte Verbundkonzepte aus allen Varianten des Pflegebereichs.[31]

Die statistischen Ämter des Bundes und der Länder legen in dem Datenkatalog, der der Datenerhebung zugrunde liegt, fest, dass Pflegeheime stationäre Pflegeeinrichtungen sind, die selbständig wirtschaften oder aber in denen Pflegebedürftige „unter ständiger Verantwortung einer ausgebildeten Pflegekraft gepflegt werden und ganztätig (vollstationär) und/ oder tagsüber oder nur nachts (teilstationär) untergebracht und verpflegt werden können“.[32] Diese Einrichtungen sind durch einen so genannten Versorgungsvertrag zugelassen.[33]

Wohnstifte und Seniorenresidenzen

Wohnstifte sind freifinanzierte Anlagen und häufig in sehr guten Wohnlagen vorzufinden.[34] Bei diesem Konzept wird eine Koppelung von Wohn- und Betreuungsangebot angeboten. Der jeweilige Bewohner verpflichtet sich, zusätzlich zur reinen Betreuungsleistung weitere Dienstleistungen, wie beispielsweise Mahlzeiten oder Reinigung der Wohnung, in Anspruch zu nehmen. Die vertraglichen Regelungen und die Betreuung und Pflege werden i.d.R. in Heimverträgen zwischen Bewohner und Heimbetreiber geregelt und sind im Heimgesetz festgeschrieben. Diese Art von Alterswohnsitz ist auf gehobene Ansprüche der Bewohner ausgerichtet.[35] Diese Wohnform ermöglicht Senioren in separierten Wohnbereichen in einem baulichen Gesamtkomplex eine weitgehende Unabhängigkeit. Das vergleichsweise exklusive Serviceangebot wird um ein kulturelles Programm sowie Freizeitangebot erweitert.[36]

2.3 Rechtliche Rahmenbedingungen

In einem der geführten Expertengespräche wurde die Pflegewirtschaft in Hinblick auf die Reglementierung mit den Betriebsbedingungen für Kernkraftwerke verglichen. Und tatsächlich gibt es eine Vielzahl von Gesetzen und Verordnungen[37], die den Betrieb in Pflegeheimen regeln und standardisieren. Folgende Gesetze und Verordnungen Anwendung: Sozialgesetzbuch V, Sozialgesetzbuch XI, Bundessozialhilfegesetz, Heimgesetz, Heimpersonalverordnung, Pflegestatistik-Verordnung, Heimmindestbauverordnung, Pflege-Versicherungsgesetz, Pflege-Qualitätssicherungsgesetz, DIN 18025, Fallpauschalengesetz sowie die Pflege-Buchführungsverordnung.[38] Auf einzelne dieser Verordnungen wird im Folgenden und im Kapitel 3.2 ‚Anforderungen an ein Pflegeheim’ detaillierter eingegangen.

Heimgesetz (HeimG)

Das HeimG setzt Mindestvorschriften für die Vertragsgestaltung des Heimvertrages fest und macht Vorgaben für die Beschreibung der Leistungen, ihre Qualität und die verlangten Preisen.[39] Somit schafft das HeimG die gesetzliche Grundlage für den Betrieb von Heimen. Heime im Sinne des Gesetzes sind Einrichtungen, die dazu dienen ältere Menschen oder pflegebedürftige oder behinderte Volljährige aufzunehmen, ihnen Wohnraum zu überlassen, sie zu verpflegen, Betreuung zur Verfügung stellen und diese Leistung gegen ein Entgelt zu erbringen. Dies ist unabhängig vom Wechsel der Bewohner oder von der Anzahl der Heimplätze.[40]

Zur Sicherung von Qualitätsmaßstäben wurden neben dem HeimG umfangreiche Verordnungen erlassen, diese legen Minimal- oder Mindestanforderungen für Heime fest.[41] Zu diesen Verordnungen gehören Heimpersonalverordnung, Heimmitwirkungsverordnung, Heimmindestbauverordnung, die Heimsicherungsverordnung.[42]

Mit der Föderalismusreform, die zum 01.09.2006 in Kraft trat, ging die Verantwortung des Heimgesetzes auf Landesebene über. Es besteht somit die Möglichkeit, dass die einzelnen Bundesländer die gesetzlichen Regelungen neu gestalten können. Bis alle Bundesländer eigene Heimgesetzte verabschiedet haben bleibt das ‚alte’ Heimgesetz in Kraft.[43]

Pflegeversicherungsgesetz - Elftes Sozialgesetzbuch

Im Jahr 1995 wurde die soziale Pflegeversicherung als eigenständiger Zweig der Sozialversicherung in Deutschland eingeführt. Ziel war es, eine Absicherung gegen finanzielle Belastungen im Pflegefall zu schaffen, sowie die Haushalte der Sozialhilfeträger zu entlasten. Es herrscht eine Beitragspflicht zur Pflegeversicherung. Der Beitragssatz liegt derzeit bei 1,7% des versicherungspflichtigen Einkommens bis zur Beitragsbemessungsgrenze. Kinderlose zahlen einen Zusatzbeitrag von 0,25% ihres Einkommens.[44] Aus diesen Beiträgen gewährt die soziale Pflegeversicherung Leistungen für die ambulante und stationäre Pflege, dies ist unabhängig von der individuellen Einkommens- und Vermögenssituation.[45] Im § 4 SGB XI sind die Leistungen der Pflegeversicherung definiert. Es ist festgeschrieben, dass Pflegeeinrichtungen u.a. darauf hinzuwirken haben, dass die Leistungen wirksam und wirtschaftlich erbracht werden und nur in notwendigem Umfang in Anspruch genommen werden. Die Grundlage der Einordnung in die Pflegestufen I bis III ist im §§ 15ff zu finden. Ab dem 01.01.2004 muss der Träger eines Pflegeheims den Nachweis einer wirksamen Leistungs- und Qualitätsvereinbarung erbringen. Es ist weiterhin geregelt, dass Art, Höhe und Laufzeit der Pflegesätze zwischen dem Träger des Pflegeheims und dem Leistungsträger vereinbart werden. Dieser Leistungsträger ist die Pflegekasse und der für den Sitz des Pflegeheims zuständige Träger der Sozialhilfe. Somit ist die Zahlung der Pflegeleistungen genau aufgeschlüsselt und zu vereinbaren.[46]

Die Pflegeversicherung ist keine Vollkaskoversicherung, allenfalls eine Teil-kaskoversicherung. Dass Zuzahlungen seitens des Gepflegten geleistet werden müssen ist unvermeidbar. Wenn dies nicht mehr möglich ist, greift die Sozialhilfe.[47] Augenblicklich stellt sich die Lage der Pflegekassen so dar, dass die Ausgaben die Rücklagen stärker als prognostiziert aufzehren. Eine Entwicklung der Einnahmen und Ausgaben ist in nebenstehender Grafik ablesbar.[48]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 6: Einnahmen und Ausgaben der sozialen Pflegeversicherung

Quelle: Deutsche Bundesbank, Monatsbericht April 2007, S. 34

2.4 Finanzierung der Pflegeleistung

Seit 1995 werden Leistungen zur Pflegebedürftigkeit vorrangig über Leistungen der Pflegeversicherung, SGB XI, abgesichert. Rechtliche Grundlage ist ein Pflegeversicherungsgesetz, das als 5. Säule des sozialen Sicherungssystems in der Bundesrepublik gilt.

Die Unterbringung in einem Pflegeheim verursacht folgende zu differenzierende Kosten:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tab. 1: Vergütungsbestandteile der Pflegeeinrichtungen und die jeweiligen Kostenträger

Quelle: in Anlehnung an Busz, Pamela, Seniorenimmobilien als Investitionsobjekte, S. 28

Für die Finanzierung der Pflegeleistung erhalten Pflegeversicherte in Abhängigkeit von ihrer Pflegestufe und –form bestimmte gesetzlich vorgegebene Beträge aus der Pflegeversicherung. Um die Pflegestufe festzustellen, ist ein Antrag bei der Krankenkasse des Pflegebedürftigen notwendig. Der Medizinische Dienst der Krankenkassen prüft die Pflegebedürftigkeit und empfiehlt der Pflegekasse die Einordnung in eine bestimmte Pflegestufe. Entgelte für Unterkunft und Verpflegung sind grundsätzlich vom Heimbewohner zu zahlen und variieren von Heim zu Heim. Die Kosten für Unterkunft und Verpflegung sind in § 87 SGB XI geregelt und betreffen die Kosten, die für Essen, Reinigung, Energieversorgung, Wäschedienste etc. anfallen.[50] Während der Satz für die Pflegeleistung mit Anstieg der Pflegestufe ebenfalls steigt, bleiben die Sätze für Unterkunft und Verpflegung sowie Investitionskosten über alle Pflegestufen gleich.[51] Im Durchschnitt wurden 2005 die Kosten für Unterkunft und Verpflegung mit 19 Euro pro Tag und Person vergütet, die Pflege für Pflegestufe I mit 42 Euro, Pflegestufe II mit 56 Euro, Pflegestufe III mit 70 Euro pro Tag und Person.[52]

In den Pflegesatzverhandlungen wird zwischen dem Betreiber des Heims sowie dem Kostenträger der Pflege, i.d.R. die Pflegekasse, die Höhe der Vergütung sowie die Laufzeit der Pflegesätze vereinbart. Obwohl die Pflegekasse lediglich das Entgelt für die Pflegeleistung übernimmt, werden die Sätze für Unterkunft und Verpflegung ebenfalls Bestandteil der Pflegesatzvereinbarung. Hintergrund hierfür ist, dass pflegerische und nichtpflegerische Leistungen eine sachliche Einheit darstellen und zum anderen die Pflegebedürftigen aufgrund ihrer Hilfsbedürftigkeit kaum in der Lage sind, Vertragsverhandlungen mit den Heimen zu führen.[53] Allgemeine Pflegeleistungen sowie Unterkunft und Verpflegung dürfen keine Investitionskosten enthalten.

Grundsätzlich kommt den Ländern die Verantwortung für die Vorhaltung einer leistungsfähigen, wirtschaftlichen und zahlenmäßig ausreichenden Versorgungsstruktur zu. Bei der so genannten Objektförderung übernimmt das Land ggf. teilweise die finanzielle Förderung der Investitionskosten eines Pflegeheims. Der Restbetrag kann den Pflegebedürftigen als Investitionskosten in Rechnung gestellt werden, nicht geförderte Einrichtungen können den Bewohnern den gesamten Betrag in Rechnung stellen. Die Investitionskosten beinhalten Aufwendungen der Einrichtungen, beispielsweise für

- den Erwerb und Erschließung des Grundstücks,
- die Instandhaltung der Immobilie und des Inventars die für den Betrieb der Pflegeeinrichtung notwendig sind,
- die Miete oder Pacht, Nutzung oder Mitbenutzung von Grundstücken, Gebäuden oder sonstigen Anlagegütern
- Anlauf oder die innerbetriebliche Umstellung von Pflegeeinrichtungen sowie
- die Schließung von Pflegeeinrichtungen oder ihre Umstellung auf andere Aufgaben.[54]

Die Entgelte für die oben beschriebene Leistung sind von Einrichtung zu Einrichtung verschieden und werden für Sozialhilfeempfänger unter den Bewohnern mit den verschiedenen Sozialversicherungsträgern vertraglich verhandelt. Im Fall von Selbstzahlern unter der Bewohnerklientel wird der Investitionskostenanteil lediglich angezeigt und den Selbstzahlern in Rechnung gestellt.[55] Die Investitionskosten älterer Häuser sind in der Regel deutlich niedriger als bei sanierten oder neu errichteten Objekten. Für ältere Objekte sind Tagessätze von durchschnittlich 10 Euro je Bewohner und Tag anzutreffen. Für Neubauen liegt dieser Wert zwischen 15,50 Euro und teilweise über 20 Euro pro Bewohner und Tag. Es sind erhebliche regionale Unterschiede vorzufinden, besonders in den Neuen Bundesländern liegen die Sätze aufgrund der dort vormals üblichen Förderpraxis um bis zu 30% unter den Sätzen der Alten Bundesländer.[56]

Einen Gesamtüberblick über die aktuellen Preisunterschiede im Pflegebereich zeigt nebenstehende Grafik des Rheinisch-Westfälischen Instituts für Wirtschaftsforschung in Essen. Die angegebenen Kosten sind pro Tag und Person für alle drei Kostenblöcke, Pflegeleistung, Unter-kunft und Verpflegung sowie Investitionskosten zu verstehen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 7: Preisniveau der Pflege nach Kreisen

Quelle: Analyse von ADMED, HPS Research und RWI Essen in RWI News 3/ 2006

Die Sozialhilfe leistet ‚Hilfe zur Pflege’ für Pflegebedürftige die entweder nicht pflegeversichert sind, nicht den Kriterien eines Leistungsanspruchs nach dem SGB XI erfüllen oder deren Leistungen durch die der Pflegeversicherung nicht vollständig abgedeckt sind. Im Bereich der stationären Pflege waren Ende 2000 202.734 Leistungsempfänger zu verzeichnen, diese Zahl ging bis Ende 2003 auf 186.867 Leistungsempfänger zur Sozialhilfe zurück. Setzt man diese Zahl mit den deutschlandweiten Zahlen des 5. Pflegeberichtes des Statistischen Bundesamtes in Verbindung, wonach 677.000 Pflegebedürftige im Heim versorgt werden, wird deutlich, dass über 27% der im Heim Versorgten Empfänger von Sozialhilfeleistungen sind.[57]

Die Finanzierung der Pflege der Pflegebedürftigen ist zum heutigen Zeitpunkt als angespannt, aber noch nicht als existentiell gefährdet, anzusehen. Mittelfristig wird das Senioreneinkommen sinken und somit zu einem höheren Finanzierungsanteil der Sozialkassen führen. Das wachsende Defizit in den Pflegekassen führt aller Voraussicht nach zu einer Reform der Pflegeversicherung, über deren Kern werden verschiedene Mutmaßungen getroffen, wie beispielsweise die Anpassung von ambulanter und stationärer Pflege.

2.5 Preis- und Belegungsstrukturen

Der Pflegesatz für vollstationäre Pflege der Pflegestufe III betrug Mitte Dezember 2003 im bundesweiten Durchschnitt 69 Euro pro Person und Tag. Die Sätze sind allerdings regional sehr unterschiedlich. Hamburg ist Spitzenreiter mit 76 Euro pro Person und Tag, Thüringen Schlusslicht mit 56 Euro pro Person und Tag. Es ist in dem aktuellen deutschlandweiten Pflegeheimvergleich des statistischen Bundeslandes auffällig, dass die Neuen Bundesländer bei den Pflegesätzen weit unter dem Bundesdurchschnitt liegen. Dies ist allerdings auch bei dem Entgelt für Unterkunft und Verpflegung der Fall. Wird im Bundesdurchschnitt 19 Euro pro Person und Tag gezahlt, liegt Sachsen mit 14 Euro durchschnittlich pro Person und Tag weit darunter. Dies muss bei den Planungen für ein Heim unbedingt berücksichtigt werden. Zu Verdeutlichung sind die durchschnittlichen Vergütungssätze der vollstationären Dauerpflege im Ländervergleich als Anhang 9 beigefügt. Die Berechnung des Monatsbetrages erfolgt durch Ansatz der beschriebenen Vergütung mit 30,4 Tagessätzen pro Monat.[58] Bei einer durchschnittlichen Pflegedauer von 53 Monaten im Leben eines Menschen, kostet die Pflege eines Menschen im Schnitt 176.000 Euro. Die gesetzliche Pflegeversicherung trägt hiervon rund 75.000 Euro. Zur Deckung der restlichen 101.000 Euro muss der Pflegebedürftige selbst aufkommen, durch Erspartes, Rente und im Bedarfsfall mit Hilfe des Sozialamtes.[59]

Im Schnitt betreut ein Pflegeheim 65 Pflegebedürftige. Von insgesamt rund 677.000 Pflegebedürftigen, die in Heimen betreut werden, sind 34% in der Pflegestufe I eingeordnet, 43% in Pflegestufe II, 21% in Pflegestufe III und 2%, somit rund 11.000 Bewohner, sind bislang noch keiner Pflegestufe zugeordnet.[60] Lediglich 5% der Pflegebedürftigen der Pflegestufe III sind als Härtefall anerkannt.[61]

Die durchschnittliche Verweildauer in Pflegeheimen liegt bei ca. einem Jahr, wobei diese aufgrund der Tatsache, dass die Pflegebedürftigen immer morbider in ein Heim kommen, abnehmend ist.[62]

Von den derzeit rund 757.000 verfügbaren Plätzen in Heimen fallen 51,7% auf Einbettzimmer, 44,1% auf Zweibettzimmer und lediglich 1,5% sind in Dreibettzimmern angesiedelt. Die Zahl der Mehrbettzimmer ist mit 1.442 Plätzen verschwindend gering.[63]

2.6 Aktuelle und zukünftige soziodemographische Entwicklung

Ende 2005 lebten in Deutschland 82,4 Mio. Menschen[64], davon waren 2,13 Mio. im Sinne des Pflegeversicherungsgesetzes pflegebedürftig. Mehr als ¾ davon wurden zu Hause versorgt, das restliche Viertel der Pflegebedürftigen wurde in Pflegeheimen betreut. Aus nachstehender Abbildung ist die aktuelle Pflegesituation, aufgeteilt in Pflege und Betreuung durch Angehörige, Pflegedienste und Pflegeheimen, ablesbar.[65]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 8: Eckdaten Pflegestatistik 2005

Quelle: Destatis, Pflegestatistik 2005, S. 11

Der größte Teil der Pflegebedürftigen wird durch Angehörige versorgt. Zieht man die Ergebnisse des 4. Pflegeberichts als Vergangenheitsbetrachtung heran, hat die Zahl der Pflegebedürftigen um insgesamt 2,5 % zugenommen. Dies entspricht 52.000 Personen, wobei die Anzahl der im Heim versorgten allein um 36.000 Personen gestiegen ist. Da die Altenpflegeberichte alle zwei Jahre veröffentlicht werden, bietet sich ein Vergleich zu 1999 an, zwischen 1999 und 2005 stieg die Zahl der in den Heimen betreuten Personen um 108.000 Personen, das entspricht 18%. Diese Ergebnisse lassen einen Trend zur professionalisierten Pflege in Heimen erkennen. Die Zahl der 80-90-jährigen Bewohner überwiegt in der Altersstruktur eines Heimes.[66]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 9: Versorgung der Pflegebedürftigen in Deutschland (Dez. 2005)

Quelle: eigene Darstellung nach Destatis, 5. Pflegebericht, S 4

Um diese Ergebnisse in zukünftige Berechnungen einzubeziehen und daraus Ableitungen der Entwicklung in Bezug auf den Bedarf an Pflegeheimen treffen zu können, müssen Annahmen bezüglich der Entwicklung der Bevölkerung in Deutschland getroffen werden. Die Bevölkerungsvorausberechnungen des statistischen Bundesamtes beruhen zum einen auf der Fortschreibung der letzten Volkszählung, im früheren Bundesgebiet 1987 und in der ehemaligen DDR im Jahr 1981 durchgeführt, und zum anderen auf bestimmten Annahmen der Entwicklung der Bevölkerungsstruktur. Diese langfristigen Berechnungen werden in verschiedenen Varianten dargestellt, wobei einzelne demographische Komponenten wie Geburtenhäufigkeit, Sterblichkeit und Wanderung unterschiedlich starke Ausprägungen erfahren und somit Varianten der Unter- und Obergrenze hinsichtlich der vorausberechneten Zahlen ergeben. In dieser Arbeit werden die Untergrenzen bezüglich der Berechnungen dargestellt, um eine vorsichtige Einschätzung der Gesamtsituation vorzunehmen.

Die 11. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung des statistischen Bundesamtes vom November 2006 sagt eine starke Verschiebung zwischen Personen im Erwerbsalter (20-65 Jahre) und den über 65-jährigen voraus. Nachstehende Abbildungen verdeutlichen die Verschiebung zwischen ‚Alt’ und ‚Jung’. Hierbei sind zwei verschiedene Darstellungsformen gewählt worden, im Kreisdiagramm erfolgt eine grobe Darstellung von 3 Altersgruppen in Prozent und in der nachfolgenden Grafik ist ein genauer Bevölkerungsaufbau im Jahr 2005 und 2050 dargestellt.[67]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 10: Entwicklung der Relation zwischen Alt und Jung 2005 und 2050

Quelle: eigene Darstellung nach Destatis, 11. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung S. 5

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 11: Bevölkerungsaufbau nach Altersgruppen in Mio. und in Prozent im Jahr 2005 und 2050

Quelle: Destatis, 11. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung S. 18

Wird die Zahl der über 65-jährigen genauer betrachtet, ergibt sich, dass diese bis zum Jahr 2030 um die Hälfte von knapp 16 Mio. auf ca. 23 Mio. Menschen ansteigen wird. Innerhalb dieser Altersgruppe nimmt der Anteil der über 80-jährigen stetig zu. Die Anzahl von knapp 4 Mio. über 80-jährigen im Jahr 2005 wird voraussichtlich auf rund 6 Mio. im Jahr 2020 und auf 10 Mio. im Jahr 2050 steigen. Die genauen Entwicklungstendenzen sind in nachstehender Abbildung abzulesen. In der Basisannahme des statistischen Bundesamtes finden sich bezüglich der Lebenserwartung im Jahr 2050 zwei Annahmen, zum einen die pessimistische bei der Männer im Durchschnitt 83,5 und Frauen ein Lebensalter von 88 Jahren erreichen. Die zweite, optimistischere, Annahme geht von einem hohen Anstieg der Lebenserwartung für Männer von 85,4 und für Frauen von 89,8 Jahren aus. Als Gründe für den Anstieg der Lebenserwartung sind Fortschritte in der medizinischen Versorgung, der Hygiene, der Ernährung, der
Wohnsituation sowie verbesserte Arbeitsbedingungen und der gestiegene materielle Wohlstand anzuführen. [68]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 12: Entwicklung der 65- bis 80-jährigen sowie 80-jährigen und Älteren Menschen

Quelle: Destatis, 11. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung S. 22

Das Risiko der Pflegebedürftigkeit steigt erwiesenermaßen im Alter. Zwischen dem 60. und 80. Lebensjahr liegt dieses nach aktuellen Erkenntnissen bei rund 3,9%. Nach dem 80. Lebensjahr steigt es rapide an auf 28,3%. Bei über 90-jährigen liegt die Pflegefallwahrscheinlichkeit bei über 50%. Aus nachstehender Grafik ist die Relation deutlich erkennbar.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 13: Altersspezifische Pflegefallwahrscheinlichkeit nach Altersklassen

Quelle: Deutsche Bundesbank, Monatsbericht April 2007, S. 40

Eine konstante altersspezifische Pflegewahrscheinlichkeit unterstellt, errechnet das Statistische Bundesamt die Zahl der Pflegebedürftigen im Jahr 2010 auf 2,13 Mio., in 2020 auf 2,64 Mio. und im Jahr 2030 auf 3,09 Mio. Menschen.[69]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 14: Pflegebedürftige bis 2030

Quelle: eigene Darstellung, BMG, Zahlen und Fakten zur Pflegeversicherung (01/2007), S. 8

Dieser Ansatz wird derzeit kontrovers diskutiert, besonders die Skeptiker sehen die Annahme der konstanten Pflegewahrscheinlichkeit als sehr unwahrscheinlich an, da der medizinische Fortschritt und das Gesundheitsbewusstsein sich in den Generationen verändert hat und somit die Menschen ‚gesünder’ altern.

Nach Berechnungen des Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung e.V. wird sich die Zahl der Pflegebedürftigen bis 2050 mehr als verdoppeln. Wie in Abbildung 15 erkennbar wird sich die Zahl der Pflegebedürftigen im Jahr 2020 bei 3 Mio. Menschen bewegen. Aufgrund der niedrigen Geburtenraten ist damit zu rechnen, dass die Pflege durch Familienmitglieder stark rückläufig ist.[70] Wie schwierig sich eine langfristige Berechnung, beispielsweise bis 2050 darstellt, zeigt die Korrektur der dargestellten Zahlen zwischen den Jahren 2004 und 2006. Die Abbildung 15 stammt aus dem Jahr 2004, Abbildung 16 aus dem Jahr 2006. Das Institut hat sich innerhalb des Zweijahreszeitraums in seinen langfristigen Schätzungen um 500.000 Pflegebedürftige nach unten korrigiert. Dieses Beispiel zeigt, dass Hochrechnungen und Prognosen nie bedenkenlos akzeptiert werden können. Trends lassen sich erkennen, die Grundlagen der Berechnung sind allerdings immer zu hinterfragen.[71]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 15: Zahl der Pflegebedürftigen: Verdopplung bis 2050

Quelle: DIW in Immobilienzeitung Nr. 11/ 2004 vom 21.05.2004, Seniorenimmobilien, S. 1

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 16 Pflegeheimbetreiber in Deutschland: Die Privaten kommen

Quelle: DIW in Immobilienzeitung Nr. 16/ 2006 Wehe wenn nicht alles rund läuft vom 20.07.2006, S. 1

Die Prognosen des Instituts der deutschen Wirtschaft sind optimistisch, für 2020 wird ein Bedarf an 500.000 zusätzlichen Plätzen prognostiziert, das wären 3.000 bis 4.000 Heime zu den derzeit vorhandenen Einrichtungen. Für 2050 sieht das Institut nochmals einen Bedarf von 1,35 Mio. Plätzen, dies entspräche 9.000 Heimen.[72] Vorsichtiger sind die Prognosen von Terranus-Geschäftsführer Carsten Brinkmann, er geht von einem unterproportionalen Wachstum von 13.000 bis 15.000 Betten pro Jahr aus. Bis 2020 wären das ca. 200.000 Plätze. Vorsichtiger ist ebenfalls die HSH Real Estate AG, hier wird von einem Anstieg von 270.000 bis 300.000 stationären Pflegeplätzen bis 2020 ausgegangen.[73] Der klar erkennbare Trend liegt in dem Rückzug der öffentlichen Träger zum Vorteil der privaten. Eine Definition und Zuordnung dieser Begrifflichkeiten erfolgt in Kapitel 3.3 Angebotsstruktur am deutschen Markt.

2.7 Aktuelle Entwicklungen im Pflegeheimbereich

‚Moderne’ Pflegeheime richten sich heute an dem Wohngruppenprinzip einer Hausgemeinschaft aus, welche das Kuratorium Deutsche Altenhilfe entwickelt hat. Die Architektur einer Hausgemeinschaft orientiert sich an der einer Wohnung. Die vorher vorherrschenden Anstaltsstrukturen werden somit gebrochen und kleine familienähnliche Gruppen entstehen. Wie in nachfolgender Grafik erkennbar, ist jede Wohngruppe autonom. In nachstehend aufgeführtem Beispiel bilden drei Wohngruppen den Wohnbereich einer Etage.[74]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 17: Die vierte Generation des Pflegeheimbaus

Quelle: Bundesministerium für Gesundheit, Hausgemeinschaften, S. 9

Bezüglich der Anzahl der Personengruppen in einer Wohngruppe bestehen verschiedene Auffassungen. Die Oberste Baubehörde Bayern rät für das Konzept eine Anzahl von sieben bis zehn Personen, die sich einen zentralen Wohn-, Ess- und Kochbereich teilen, in den die Bewohnerzimmer münden.[75] Das Bundesministerium für Gesundheit legt die Bewohnerzahl einer Wohngruppe mit bei mit 10 bis 15 Personen fest. Bislang wurde das Wohngruppenkonzept in 21% der gesamten Pflegeeinrichtungen, betrachtet über alle Träger, umgesetzt.[76]

Das Kuratorium Deutsche Altenhilfe hat mit dem Bundesministerium für Gesundheit vier Grundprinzipien von Hausgemeinschaften herausgearbeitet. Das erste ist die Schaffung individueller Lebensräume für jeden Bewohner. Als zweites Prinzip wurde die Schaffung eines familienähnlichen, zwischenmenschlichen und informellen Umfeldes durch die Gruppe herausgestellt. Die Erhaltung und Förderung der Selbständigkeit stehen an dritter Stelle und als viertes Prinzip steht der Einbezug von Familienangehörigen, Nachbarn und Freunden. Zur Verdeutlichung der Komponenten einer Hausgemeinschaft ist das Raumprogramm einer Hausgemeinschaft, entwickelt vom KDA, als Anhang 8 beigefügt.[77]

Vereinzelt ist auch der Trend der Alten-WG’S am Markt für Altenwohnen zu verzeichnen. In der Regel initiiert ein jüngerer Alter diese Wohngemeinschaft. Dieses Konzept funktioniert oftmals nur solange, bis die Bewohner der Wohngemeinschaft pflegebedürftig werden, da die Wohnungen in der Regel nicht alten- und behindertengerecht ausgestattet sind. Bei ambulant betreuten Alten-WG’s besteht die Gefahr, dass diese Wohngruppen unter die Gesetzgebung des Heimgesetzes fallen. Diese können in aller Regel nicht in normalen Wohnungen gewährleistet werden oder stehen unverhältnismäßig hohen Kosten gegenüber. Somit stellt diese Wohnform eine Ausnahme und Besonderheit dar und ist nicht als Dauerlösung für pflegebedürftige Menschen anzusehen.[78]

Die Form des Betreuten Wohnens als weitere Art des Lebens im Alter wird mehr und mehr professionalisiert. War ein Betreutes Wohnen früher oftmals an ein Pflegeheim gekoppelt und es entstand der Eindruck, dass über das Betreute Wohnen langfristig das Pflegeheim gefüllt werden sollte, so ist heute mehr und mehr die Entwicklung reiner Anlagen Betreuten Wohnens zu verzeichnen. Die Anlagen haben inzwischen einen sehr guten Pflegestandard, so dass die Pflegestufe III keine Ausnahme in der Betreuung darstellt. Da Betreutes Wohnen nicht unter die Bestimmungen des Heimgesetzes fällt, dies auch in dem Kostenrahmen auch gar nicht tragbar wäre, schließen die Bewohner getrennte Miet- und Pflegeverträge.[79] Diese Anlagen können somit als Konkurrenz für ein Pflegeheim gesehen werden, besonders für Pflegebedürftige der Pflegestufen I und II.

Ein weiteres zukunftsträchtiges Konzept für Wohnen im Alter sieht beispielsweise die Geschäftsführerin der Gesellschaft für soziale Einrichtungen des DRK-Landesverbandes Niedersachsen in der Wohnform der ‚Retirement Villages’. Hierbei handelt es sich um einen Mix verschiedener Wohnformen auf einem Gelände mit Reihenhauscharakter. Eine grundsätzliche Ausrichtung auf die 50plus Generation, die Sicherheit unter Gleichgesinnten suchen, ist gewünscht. Die Bewohner der Häuser erwerben nicht das Eigentum an den Häusern, sondern ein Wohnrecht, welches nicht vererbbar ist. Bei Tod oder Auszug wird das Wohnrecht, unter Einflussnahme des Betreibers in Bezug auf die Auswahl der Käufer, weiterveräußert. Unter der Annahme der Wertsteigerung gehen im Falle einer Gewinnrealisierung 70% an den Verkäufer, 30% des Gewinns erhält der Betreiber, der gleichzeitig Eigentümer der Immobilien ist. Zusätzliche Dienste wie z.B. Notrufsysteme, Freizeitgestaltungen, Haushaltshilfen, Mahlzeiten oder medizinische Therapien sind individuell hinzuzuwählen. Der Standort dieser ‚Retirements’ ist gut zu wählen. Idealerweise sollte die Siedlung am Rand einer Großstadt mit guter Nahverkehrsanbindung liegen. Der Vorteil bei der Strukturierung dieser Wohnform im Alter ist, dass zu Beginn des Rentenalters die monetäre Ausgabe für das Wohnrecht steht, danach allerdings keine Mietzahlungen erforderlich sind. Die Ausgaben für das Wohnen im Alter sind somit wesentlich geringer, das Wohnen ist optimal an die Bedürfnisse des Alters angepasst und für die Erben besteht später nicht der Aufwand des Verkaufs.[80]

3 Pflegeheime als Spezialimmobilie

Die Rahmenbedingungen auf dem Seniorenimmobilienmarkt lassen sich wie folgt darstellen: Der Markt ist generell gekennzeichnet durch Wachstum des Nachfragepotenzials auf der einen Seite und durch Modernisierungs- und Ersatzinvestitionsbedarf auf der Angebotsseite. In der Vergangenheit stellte sich der Markt durch Insolvenzen und Konkurse zahlreicher Unternehmen, wie beispielsweise Rentaco, Dr. Hanne oder Refugium, und durch eine Intransparenz, die daraus resultiert, dass kaum Vergleichszahlen oder definierte Erfolgsfaktoren vorliegen, dar. Oftmals ist der Informationsstand zwischen den Akteuren ungleich.[81]

Um diesen Markt und die Immobilie an sich besser einordnen zu können, wird im Folgenden erst eine Abgrenzung und dann eine Folgedarstellung von Anforderungen an ein Pflegeheim und dessen Trägern vorgenommen.

3.1 Abgrenzung Spezialimmobilie

Nach Karl-Werner Schulte, Immobilienökonomie – Betriebswirtschaftliche Grundlagen, existieren verschiedene Kriterien zur Einteilung der Immobilien in verschiedene Arten. So kann beispielsweise eine Typisierung aufgrund der Erscheinungsform vorgenommen werden. Üblicherweise wird in diesem Fall in fünf Nutzergruppen unterschieden: Industrie-, Dienstleistungs-, Handelsunternehmen, Non-Profit Organisationen und Private Haushalte. Im Fall der Wohnimmobilie für Ältere Menschen, wird die Seniorenresidenz dem Dienstleistungsunternehmen und das Altersheim den Non-Profit Organisationen zugeordnet. Diese Zuordnung muss sehr kritisch betrachtet werden und zeigt sehr deutlich, dass sich auf Immobilienebene Einteilungen nur sehr schwer durchführen lassen..[82]

Die gängigere Unterscheidungsform ist daher die nach der Immobilienart. Folgende Abbildung zeigt eine Übersicht über die vier Hauptarten Wohn-, Gewerbe-, Industrie- und Sonderimmobilien.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 18: Typologisierung nach Immobilienarten

Quelle: nach Walzel, Barbara in Schulte, Immobilienökonomie (2005) S. 120

Spezialimmobilie wir als Synonym für Sonderimmobilie verwandt. Diese Immobilienart ist exakt auf die Nutzung zugeschnitten. Wie aus vorstehender Grafik erkennbar, sind Seniorenresidenzen, Kliniken, Gesundheitshäuser und Rehaeinrichtungen unter dem Betriff Sozialimmobilien zusammengefasst. Die Ursache hierfür liegt in der sozialen Funktion der Immobilien.[83]

3.1.1 Einordnung Management- und Betreiberimmobilie, Begriffsbestimmung

Von Betreiberimmobilien wird gesprochen, wenn „das Management des Objektes in den Händen eines bestimmten Betreibers“[84] liegt und dieser aus der Immobilie Nutzen zieht, jedoch nicht über das Eigentum hieran verfügt. Eine Seniorenimmobilie wird typischerweise an einen Betreiber für einen längeren Zeitraum als Ganzes verpachtet. Das Gebäude ist hier reiner Produktionsfaktor, da die eigentliche Leistungserbringung des Betreibers das Erzeugen von Zusatznutzen ist.[85]

Von Managementimmobilien wird nur dann gesprochen, wenn mehrere Betreiber zeitgleich akquiriert werden müssen. Ein Shopping-Center ist beispielsweise eine Management- und Betreiberimmobilie zugleich. Das Center-Management befasst sich stetig mit der Betreuung und der Suche nach Betreibern, in diesem Fall die Einzelhändler, die Kunden der Einzelhändler müssen in diesem Fall zusätzlich koordiniert werden.[86]

Zusammenfassend lässt sich somit feststellen, dass es sich bei Seniorenimmobilien um Betreiberimmobilien handelt.

3.1.2 Drittverwendungsfähigkeit

Resultierend aus der Lebensdauer der Immobilie in Relation zur Länge der Miet- bzw. Pachtverhältnisse ergibt sich die Notwendigkeit der Drittverwendungsfähigkeit. Besonders bei Objekten, die an speziellen Nutzeransprüchen ausgerichtet sind, aber nicht die gesamte Lebensdauer an diese (vertraglich) gebunden sind, ist es notwendig dass diese für eine Nutzung nach der Nutzung flexibel sind. Auch der Aspekt der Erweiterungsfähigkeit spielt hierbei eine große Rolle.[87] So kann es beispielsweise bei einem Pflegeheim der dritten Generation entscheidend sein, Erweiterungsflächen zu schaffen.

Der eingeschränkten Drittverwendungsfähigkeit kann nur mit Konzepten entgegengewirkt werden, die sich durch Flexibilität der Grundrisse auszeichnen. Diese Erkenntnis wird immer wieder getroffen, so auch im Jahr 2000 auf dem IIR Kongress ‚Seniorenimmobilien’.[88] Bei Pflegeheimen ist eine eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit festzustellen, da bei der Definition von Drittverwendungsfähigkeit nicht die gegenwärtige Nutzungsart zentral ist, sondern die Tatsache, dass aufgrund der starken (Zielgruppen-) Fokussierung eine andere Nutzung aus wirtschaftlichen, baulichen, rechtlichen oder sonstigen Gründen bis zum voraussichtlichen Ende der Nutzungsdauer der Immobilie nur eingeschränkt oder gar nicht in Betracht gezogen werden kann.[89] Drittverwendungsfähigkeit ist im Pflegeheimbereich somit eher als Zweitverwendung zu definieren, nach Ausfall eines Betreibers muss die Immobilie die Bedingungen erfüllen, ein Konzept eines anderen Betreibers zu erfüllen.[90] So sollten beispielsweise Flächen für eine Vollküche oder ausreichend Lagerflächen vorgehalten werden, um die Drittverwendungsfähigkeit sicherzustellen.[91] Von fehlender Drittverwendungsmöglichkeit lässt sich somit sprechen, wenn die Immobilie stark auf den Erstbetreiber zugeschnitten ist, dies ist i.d.R. bei Seniorenresidenzen der Fall.

3.1.3 Wertsteigerungspotenzial

Aufgrund der Abhängigkeit der Zahlungen von Sozialträgern ist ein langfristiges Wertsteigerungspotential schwierig zu prognostizieren. Eine Steigerung der durchschnittlichen Vergütung in der stationären Pflege von 1999 auf 2005 hat in den Pflegesätzen und marginal im Bereich Unterkunft und Verpflegung stattgefunden. Wurde 1999 in der Pflegeklasse I noch 38 Euro pro Person und Tag gezahlt, waren es 2005 bereits 42 Euro pro Person und Tag. Bei Unterkunft und Verpflegung erhöhte sich die Vergütung von 1999 auf 2005 um einen Euro auf durchschnittlich 19 Euro. Die Erhöhung dieser Sätze heißt jedoch nicht automatisch, dass sich in jedem Heim die Pflegesätze oder die Sätze für Unterkunft und Verpflegung erhöhen. Diese Erhöhung wird aufgrund von Neuabschlüssen von Pflegeverträgen mit neuen Heimen begründet. Jede Steigerung von Pflegesätzen muss mit der Pflegekasse bei jedem Heim einzeln verhandelt werden.

Das Wertsteigerungspotenzial der Pachtverträge, das üblicherweise über Kopplung an den Lebenshaltungskostenindex erreicht wird, wird von einigen Trägern von Heimen als schwierig angesehen, da diese Kostensteigerung nicht direkt an die Kostenträger weitergegeben werden kann. Im Fall einer Kostenübernahme durch den Sozialhilfeträger wird keine Kopplung des Investitionskostensatzes an den Lebenshaltungskostenindex vorgenommen, was die Heime vor die Schwierigkeit der Kostendeckung stellt.[92]

Die Wertsteigerung der Immobilie wird über die Einnahmen der Pachterlöse generiert und deren Nachhaltigkeit muss bereits bei der Projektentwicklung Berücksichtigung finden, da hier die Grundsteine für die vertraglichen Regelungen mit dem Verpächter gelegt werden.

3.2 Anforderungen an ein Pflegeheim

Die in Kapitel 2.3 Rechtliche Rahmenbedingung bereits erwähnten Vorschriften in Bezug auf Pflegeheime werden im Folgenden kurz dargestellt und als zu erfüllende Mindeststandards bei der Realisierung einer Pflegeheimprojektentwicklung gewertet.

3.2.1 Personelle und qualitative Anforderungen

Die Personalintensivität in Pflegeheimen ist sehr hoch. Zum 15.12.2005 waren in 10.440 Pflegeheimen 546.000 Personen beschäftigt, 68,5% des Personals waren im Bereich Pflege und Betreuung beschäftigt, 18,4% im hauswirtschaftlichen Bereich, 5,5% in Verwaltung und Geschäftsführung. Die Bereiche soziale Betreuung und haustechnische Bereiche sind mit 3,7% und 2,6 % verschwindend gering.[93]

Heimpersonalverordnung

Die Heimpersonalverordnung ist Bestandteil des Heimgesetzes. Sie legt die personellen Mindestanforderungen an die Heimleitung und an die im Heim Beschäftigten fest. So muss beispielsweise im Bereich Pflege bei vier Pflegebedürftigen mindestens jeder zweite Beschäftigte eine Fachkraft sein.[94]

DIN 77800

Die DIN 77800 regelt die Qualitätsanforderungen an Anbieter der Wohnform des betreuten Wohnens für ältere Menschen. Sollte einem Pflegeheim eine Anlage des betreuten Wohnens angegliedert sein, ist diese zwingend zu beachten. Die Leistung, die durch die Betreuung erbracht wird, muss genau definiert und festgeschrieben werden. Es wird zwischen Grund-, Wahl- und weitergehenden Betreuungsleistungen unterschieden. Die Anforderungen bezüglich der Vertragsgestaltung des Betreuungsvertrages bzw. des Kaufvertrages ist ebenfalls geregelt. Weiterhin finden sich Regelungen zum Einkaufs- und Versorgungsangeboten und dem öffentlichen Nahverkehr in der DIN 77800. Sollten diese Einrichtungen mehr als 500 m entfernt sein, sollte ein Fahrdienst eingerichtet werden.[95]

3.2.2 Technische und bauliche Anforderungen

Die technischen Mindestanforderungen sind in der Heimmindestbauverordnung definiert. Zur Umsetzung dieser Anforderungen wird üblicherweise ein Raster von 4 m gewählt.[96] Im Folgenden sind die Vorschriften der Heimmindestbauverordnung zusammenfassend aufgeführt, gefolgt von architektonischen und gestalterischen Ansprüchen an ein Heim.

Heimmindestbauverordnung

. Im Rahmen dieser Arbeit soll nicht die Einzelheiten der in der Vorschrift geregelten Voraussetzungen eingegangen werden. Aus diesem Grund erfolgt an dieser Stelle eine Übersicht der flächenmäßig vorgeschriebenen Gegebenheiten:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tab. 2: Mindestanforderungen nach HeimMindBauV

Quelle: HeimMindBauV §1-27, Stand: 25.11.2003

Weiterhin zu berücksichtigen sind ausreichende Aufenthalts- und Umkleideräume für die verschiedenen Personalgruppen, wie Pflege-, Küchen- und Reinigungspersonal.[97]

DIN 18025

Die in der DIN 18025 Teil 1 (Wohnungen für Rollstuhlbenutzer) und Teil 2 (Planungsgrundlagen) festgelegten Prämissen für behindertengerechtes Bauen dienen als Orientierungsmarke bei der Errichtung von Anlagen für das Wohnen im Alter.[98]

Es ist beispielsweise in der DIN 18025 geregelt, dass die Steigungen von Rampen maximal 6% betragen darf. Dies ist nicht nur für Menschen mit Behinderungen und Rollstühlen zu beachten, auch alte und schwache Menschen können Steigungen nicht gut überwinden. Handläufe und Ruhebänke sowie trockene und griffige Bodenbeläge sind elementar für Menschen im Alter. Daher sollte die DIN 18025 ebenfalls im Pflegeheimbau Berücksichtigung finden.[99] Es sind ebenfalls die Maße der Bewegungsflächen in der DIN 18025 Teil 1 verzeichnet, sowie die Bemaßung und Anforderung an Türen, Aufzüge, Küchen, Sanitärräume, Bodenbeläge und auch, dass die Raumtemperatur nach individuellem Bedarf ganzjährig regelbar sein muss.[100]

Ausstattung

Die Merkmale der Zimmerausstattung lassen sich wie folgt zusammenfassen: 98% der Zimmer sind mit TV bzw. Rundfunk versehen, 97% besitzen ein Waschbecken, 95% eine Notrufanlage. Die Zahlen bezüglich der Ausstattung mit einem WC differieren zwischen Ost- und Westdeutschland. In Ostdeutschland sind 92% aller Zimmer mit einem WC ausgestattet, in Westdeutschland hingegen nur 87%. Einen Telefonanschluss wird in 92% aller Fälle vorgehalten. Eine Wanne ist nur in 8% der Zimmer vorzufinden. Die Möglichkeit zur persönlichen Gestaltung der Zimmer ist in 90% der Heime der Fall. Eine Bibliothek ist in 79% der Alteneinrichtungen vorhanden.[101]

3.2.3 Relevante Rechtsvorschriften

Als Pflegeheime gelten solche Heime, die nach § 72 SGB XI zur Pflege zugelassen sind oder nach § 73 Abs. 3 und 4 SGB XI Bestandsschutz genießen und somit als zugelassen gelten.[102]

Zur Erbringung der stationären Pflegeleistung sind folgende Verträge, entweder zwingende, rechtliche Voraussetzungen, oder Empfehlungen, deren Einhaltung als Wettbewerbsvorteil anzusehen ist.

- Versorgungsvertrag gem. § 72 SGB XI
- Leistungs- und Qualitätsvereinbarung gem. § 80a SGB XI, dies gilt nur für Einrichtungen die nach 2004 errichtet wurden
- Vergütungsvereinbarung gem. § 85 SGB XI
- Leistungs- und Prüfungsvereinbarung gem. SGB XII
- Vergütungsvereinbarungen gem. SGB XII
- Erfüllung der Vorgaben des jeweils gültigen Landes-Rahmenvertrages gem. § 75 SGB XI[103]

Der Versorgungsvertrag zwischen dem Träger der Einrichtung und den Landesverbänden der Pflegekassen ist Grundvoraussetzung für die Inanspruchnahme der Pflegeversicherung seitens der Bewohner der Pflegeeinrichtung.[104]

Ein Pflegeheim muss weiterhin die Pflege-Buchführungsverordnung beachten. Zum 01.01.1996 trat die Verordnung über die Rechnungs- und Buchführungspflichten der Pflegeeinrichtungen auf Grundlage des Elften Buches Sozialgesetz und des Handelsgesetzbuches in Kraft. Diese richtet sich an alle Pflegeeinrichtungen, unabhängig von der Rechtsform. Befreit von der Verordnung sind u.a. vollstationäre Einrichtungen mit bis zu 20 Pflegeplätzen und ganz oder teilweise können vollstationäre Einrichtungen mit 21-30 Pflegeplätzen befreit werden. Die Verordnung regelt die Anforderungen an die Buchführung, den Jahresabschluss mit Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Anhang, sowie die Anforderungen an die Kosten- und Leistungsrechnung.[105] Diese Verordnung hat zum Ziel, die ordnungsgemäße Verwendung der Beitragsmittel nachzuweisen, entsprechendes gilt für öffentliche Fördermittel. Des weiteren sollen leistungsgerechte Preise ermittelt werden können und die Leistungs- und Kostentransparenz gesteigert werden.[106]

3.3 Angebotsstruktur der Betreiber am deutschen Markt

Laut aktueller Pflegestatistik sind derzeit 10.424 Heime am deutschen Markt zugelassen. Dies entspricht einem Wachstum zu 2003 von 7%, im Bereich der privaten Träger ist die Expansion am stärksten mit 10,1% Wachstum im Vergleich zu 2003 zu verzeichnen.[107] In folgender Grafik sind die verschiedenen Träger von Pflegeheimen prozentual dargestellt und werden im Folgenden ausführlicher betrachtet.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 19: Trägerschaften der Pflegeheime in Deutschland (Dez. 2005)

Quelle: eigene Darstellung nach Destatis, 5. Pflegebericht S. 7

Die Auslastung der Heime lag Mitte Dezember 2005 bei insgesamt 88,7%, über alle Trägerschaften und Pflegestufen gerechnet.[108] Der Wettbewerb im Pflegemarkt findet in aller Regel regional zwischen den einzelnen Trägern vor Ort statt. Als weiterer Wettbewerber können ambulante Pflegedienste hinzugezählt werden,[109] diese werden in dieser Arbeit nicht näher betrachtet um nicht vom Schwerpunkt dieser Arbeit abzuweichen.

[...]


[1] vgl. Immobilien Manager Nr 5/ 2007 S. 28

[2] vgl. IKB Immobilienbrief 1/2007, S. 11

[3] vgl. BMG, Hausgemeinschaften, S. 8

[4] vgl. Lehr, Prof. Dr. Dr. h.c. Ursula, Rede zur Grundsteinlegung Pflegezentrum am Schlosspark

[5] vgl. Oberste Baubehörde Bayern, Heime für alte Menschen, S. 9

[6] vgl. Lehr, Prof. Dr. Dr. h.c. Ursula, Rede zur Grundsteinlegung Pflegezentrum am Schlosspark

[7] vgl. Oberste Baubehörde Bayern, Heime für alte Menschen, S. 9

[8] vgl. Lehr, Prof. Dr. Dr. h.c. Ursula, Rede zur Grundsteinlegung Pflegezentrum am Schlosspark

[9] vgl. Oberste Baubehörde Bayern, Heime für alte Menschen, S. 9

[10] vgl. Expertengespräch Architekt Stückemann, 19.03.07

[11] vgl. Lehr, Prof. Dr. Dr. h.c. Ursula, Rede zur Grundsteinlegung Pflegezentrum am Schlosspark

[12] vgl. Bertelsmannstiftung und KDA, Leben und Wohnen im Alter, S. 15

[13] vgl. Busz, Seniorenimmobilien als Investitionsobjekte, S. 16

[14] vgl. Bertelsmannstiftung und KDA, Leben und Wohnen im Alter, S. 15f

[15] vgl. DIN 18025 – Barrierefreie Wohnungen, S. 1f

[16] vgl. BMFSJ und KDA, Wohnen im Alter, S. 23f

[17] vgl. BMFSFJ und KDA, Wohnen im Alter, S. 21-23

[18] vgl. BMFSFJ, Ihre Rechte als Heimbewohnerinnen und Heimbewohner, S. 7

[19] vgl. Bertelsmannstiftung und KDA, Leben und Wohnen im Alter, S. 16

[20] vgl. DIN 77800, Qualitätsanforderungen an Anbieter der Wohnform ‚Betreutes Wohnen für ältere Menschen’, S. 1f

[21] vgl. Krings-Heckemeier/ Schwedt in Handbuch Gewerbe- und Spezialimmobilien, S. 491

[22] vgl. BMFSJ und KDA, Wohnen im Alter, S. 23f26

[23] vgl. BMFSFJ und KDA, Wohnen im Alter, S. 26-30

[24] vgl. Forum Gemeinschaftliches Wohnen e.V., Ziele und Aufgaben

[25] vgl. BMFSFJ und KDA, Wohnen im Alter, S. 30

[26] vgl. Kunz, Dr. Eduard, Kommentar zum Heimgesetz, S. 40

[27] vgl. BMFSFJ und KDA, Wohnen im Alter, S. 30

[28] vgl. Kunz, Dr. Eduard, Kommentar zum Heimgesetz, S. 40

[29] HypZert, Studie Bewertung von Pflegeheimen, S. 7

[30] vgl. HypZert, Studie Bewertung von Pflegeheimen, S. 7

[31] vgl. Bienert, Sven, Bewertung von Spezialimmobilien, S. 779

[32] DESTATIS, Regio-Stat, S. 52

[33] vgl. DESTATIS, Regio-Stat, S. 52

[34] vgl. Krings-Heckemeier/ Schwedt in Handbuch Gewerbe- und Spezialimmobilien, S. 491

[35] vgl. Bertelsmannstiftung und KDA, Leben und Wohnen im Alter, S. 17

[36] vgl. Busz, Seniorenimmobilien als Investitionsobjekte, S. 19f

[37] vgl. Expertengespräch DSG am 02.04.07

[38] vgl. HypZert e.V. Studie Bewertung von Pflegeheimen, S. 14-17

[39] vgl. BMFSFJ, Ihre Rechte als Heimbewohnerinnen und Heimbewohner, S7

[40] vgl. § 1 HeimG

[41] vgl. BMFSFJ, Auf der Suche nach einem Heim S. 57

[42] vgl. Busz, Pamela, Seniorenimmobilien als Investitionsobjekte, S. 26

[43] vgl. Curanum AG, Quartalsbericht für die Zeit vom 01.01.-30.09.2006, S. 4

[44] vgl. Deutsche Bundesbank, Monatsbericht April 2007, S. 29f

[45] vgl. Busz, Pamela, Seniorenimmobilien als Investitionsobjekte, S. 27

[46] vgl. SGB XI §§ 4-15 und §§38-43 sowie §§ 72-92

[47] vgl. Bahr, Daniel, ZDF Berlin Mitte, ‚Ab ins Heim’ vom 25.01.07

[48] vgl. Deutsche Bundesbank, Monatsbericht April 2007, S. 32

[49] Anmerkung: dieser Kostenblock wird auch als ‚Hotelkosten’ bezeichnet, vgl. Busz, Pamela, Seniorenimmobilien als Investitionsobjekt, S. 28

[50] vgl. BMFSFJ, Auf der Suche nach einem Heim, S. 12

[51] vgl. Brinkmann/ Bienentreu Bewertung von Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien S. 787

[52] vgl. Destatis, Pflegestatistik 2005, S.26

[53] vgl. Hamma, Christoph, Stationäre Pflegedienstleistungen privat-gewerblicher Anbieter vor dem Hintergrund der Pflegeversicherung, S. 120

[54] vgl. Hamma, Christoph, Stationäre Pflegedienstleistungen privat-gewerblicher Anbieter vor dem Hintergrund der Pflegeversicherung, S. 113

[55] vgl. AOK, Ratgeber vollstationäre Pflege, S. 20-22

[56] vgl. Jahn, Wolfgang, Bewertung von Alten- und Pflegeheimen, S. 24

[57] vgl. Bundesministerium für Arbeit und Soziales, Lebenslagen in Deutschland, 2. Armutsbericht, S. 67f

[58] vgl. Destatis Pflegestatistik 2003-Ländervergleich Pflegeheime, S. 14

[59] vgl. Deutscher Ring, Risikoanalyse Armutsfalle Pflege

[60] vgl. Destatis, Pflegestatistik 2005, S. 18-22

[61] vgl. BMG, Zahlen und Fakten zur Pflegeversicherung (01/2007), S. 2

[62] vgl. Expertengespräch DSG 02.04.07

[63] BMFSJ, Hilfe- und Pflegebedürftige in Alteneinrichtungen 2005, S. 16f

[64] vgl. Destatis, 11. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung, S. 15

[65] vgl. Destatis, Pflegestatistik 2005, S. 4

[66] vgl. Destatis, Pflegestatistik 2005, S. 4

[67] vgl. Destatis, 11. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung, S. 5-7

[68] vgl. Destatis, 11. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung, S. 36-43

[69] vgl. BMG, Zahlen und Fakten zur Pflegeversicherung (01/2007), S. 8

[70] vgl. Immobilien Zeitung Nr. 11/ 2004 Seniorenimmobilien, S. 1

[71] vgl. Immobilien Zeitung Nr. 16/ 2006, Seniorenimmobilien, S. 1

[72] vgl. DIW in Immobilienzeitung Nr. 16/ 2006 Wehe wenn nicht alles rund läuft, S. 1

[73] vgl. Immobilien Manager Nr. 5/2007, Wachstumsmarkt oder Spekulationsblase?, S. 28

[74] vgl. Bundesministerium für Gesundheit, Hausgemeinschaften, S. 8

[75] vgl. Oberste Baubehörde Bayern, Heime für alte Menschen, S. 9

[76] vgl. BMFSJ, Hilfe- und Pflegebedürftige in Alteneinrichtungen 2005

[77] vgl. Bundesministerium für Gesundheit, Hausgemeinschaften, S. 8-29

[78] vgl. Expertengespräch Gesellschaft für soziale Einrichtungen des DRK Niedersachsen, 05.04.07

[79] vgl. Expertengespräch NP Immobilien & ProVital, 20.03.07

[80] vgl. Expertengespräch Frau Kemper (GsfE), 05.04.07

[81] vgl. Busz, Dr. Pamela, Seniorenimmobilien, Folie 11

[82] vgl. Schulte, Immobilienökonomie (2005), S. 119

[83] vgl. Schullte, Immobilienökonomie (2005), S. 120-137

[84] Schulte, Immobilienökonomie (2005), S. 138

[85] vgl. Schulte, Immobilienökonomie (2005), S. 138

[86] vgl. Walzel, Immobilienökonomie (2005), S. 138

[87] vgl. Bobber/ Brade, Immobilienmarkteting in Immobilienökonomie (2000), S. 583

[88] vgl. Immobilien Zeitung Nr.13/ 2000, Bestandsaufnahme des Marktes für Wohnformen im Alter, S. 7

[89] vgl. Bienert, Sven, Bewertung von Spezialimmobilien, S. 4

[90] vgl. Allendorf, Georg, Her mit den Pflegeheimen, in Immobilien Zeitung Nr. 5/ 2007 S.1 & 4

[91] vgl. Löwentraut, Frank in Immobilienzeitung Nr. 5 Her mit den Pflegeheimen, S. 4

[92] vgl. Expertengespräch Gesellschaft für soziale Einrichtungen des DRK Niedersachsen, 05.04.07

[93] vgl. Destatis, Pflegestatistik 2005 (erschienen Februar 2007) S. 11-22

[94] vgl. BMFSFJ, Auf der Suche nach einem Heim S. 57f

[95] vgl. DIN 77800 vom September 2006

[96] vgl. Expertengespräch Architekt Stückemann, 19.03.07

[97] vgl. Expertengespräch Architekt Stückemann, 19.03.07

[98] vgl. Feddersen, Eckehard in Handbuch Gewerbe- und Spezialimmobilien S. 503

[99] vgl. BMG, Modelprojekte Band 7, S. 7-20

[100] vgl. DIN 18025 Teil 1 und 2, jeweils S. 1-8 bzw. 1-6

[101] vgl. BMFSJ, Hilfe- und Pflegebedürftige in Alteneinrichtungen 2005, S. 24f

[102] vgl. Destatis, Pflegestatistik 2005 (erschienen Februar 2007) S. 10

[103] vgl. Maternus Wertpapierprospekt, 15.12.06, S. 55

[104] vgl. Maternus Wertpapierprospekt, 15.12.06, S. 58

[105] vgl. Pflegebuchführungsverordnung, § 1-11

[106] vgl. Hamma, Christoph, Stationäre Pflegedienstleistung privat-gewerblicher Anbieter, S. 133f

[107] vgl. Destatis, Pflegestatistik 2005 (erschienen Februar 2007) S. 4

[108] vgl. Destatis, Pflegestatistik 2005 (erschienen Februar 2007) S. 20

[109] vgl. Maternus Wertpapierprospekt, 15.12.06, S. 27

Details

Seiten
149
Erscheinungsform
Originalausgabe
Jahr
2007
ISBN (eBook)
9783836610032
Dateigröße
2.7 MB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v225610
Institution / Hochschule
HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst - Fachhochschule Hildesheim, Holzminden, Göttingen – Bauwesen, Studiengang Immobilienwirtschaft und -management
Note
1,0
Schlagworte
immobilie pflegeheim projektentwicklung senioren pflege

Autor

Teilen

Zurück

Titel: Erfolgsfaktoren bei der Entwicklung von Pflegeheimen