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Zur Problematik der Fair Value Beurteilung von Immobilien nach den International Finance Reporting Standards

Diplomarbeit 2006 102 Seiten

BWL - Sonstiges

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Symbolverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Einführung in die Thematik
1.1.1 Situation am Immobilienmarkt
1.1.2 Situation am Kapitalmarkt
1.2 Aufbau der Arbeit
1.3 Begriffsabgrenzung
1.3.1 Begriffsdefinition der International Financial Reporting Standards (IFRS / IAS)
1.3.2 Begriffsdefinition des Investment Property
1.3.3 Begriffsdefinition des fair value
1.3.3.1 Definition des Marktwertes durch die Europäische Union
1.3.3.2 Definition des Verkehrswertes nach dem Baugesetzbuch
1.3.3.3 Definition des angemessenen Wertes nach IAS 16
1.3.3.4 Definition des Marktwertes der TEGoVA und des International Valuation Standards Committee (IVSC)
1.3.4 Zusammenfassung und kritische Würdigung

2 Rahmenbedingungen einer fair value Beurteilung 15
2.1 Anspruchsgruppen und Ziele
2.2 Vorgaben der IAS / IFRS für eine Bewertung von Immobilien
2.2.1 Immobilien nach IAS 16
2.2.1.1 Erstbewertung einer Immobilie nach IAS 16
2.2.1.2 Folgebewertung einer Immobilie nach IAS 16
2.2.1.2.1 Folgebewertung zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten
2.2.1.2.2 Folgebewertung / Neubewertung zum fair value Ansatz
2.2.2 Immobilienbewertungen nach den Vorgaben des IAS 40
2.2.2.1 Erstbewertung von Immobilien nach den Vorgaben des IAS 40
2.2.2.2 Folgebewertung von Immobilien nach den Vorgaben des IAS 40
2.3 Wertermittlungsvorschriften und Wertermittlungsmethoden europäischer Länder
2.3.1 Vorgaben und nationale Wertermittlungsvorschriften der Bundesrepublik Deutschland
2.3.2 Vorgaben und nationale Wertermittlungsvorschriften in Italien
2.3.3 Vorgaben und nationale Wertermittlungsvorschriften in Großbritannien
2.3.4 Vorgaben und nationale Wertermittlungsvorschriften in Norwegen
2.3.5 Vorgaben der European Valuation Standards
2.4 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
2.4.1 Der Marktpreis als Verkaufspreis
2.4.2 Der Marktpreis als bilanzieller Wert - unter Berücksichtigung einer Kreditvergabe und den Vorgaben nach Basel II
2.4.3 Anforderungen an ein Verkehrswertgutachten und an die Gutacher

3 Erläuterung der Bewertungsmethoden für eine Fair Value Beurteilung eines als Investmentimmobilie zu kategorisierenden Objekts
3.1 Vergleichswertermittlung
3.1.1 Beschreibung des Vergleichswertverfahrens
3.1.2 Berechnungsbeispiel anhand eines Grundstückes
3.1.3 Kritische Würdigung
3.2 Sachwertverfahren
3.2.1 Beschreibung des Sachwertverfahrens
3.2.2 Berechnungsbeispiel des Marktwertes - mittels des Sachwertverfahrens - am Beispiel eines Mietwohnhauses
3.2.3 Kritische Würdigung
3.3 Ertragswertverfahren
3.3.1 Begriffsabgrenzungen / Erläuterung des Ertragswertverfahrens
3.3.2 Berechnungsbeispiel zum Marktwert - mittels des Ertragswert- verfahrens – anhand eines Mietwohnhauses
3.3.3 Kritische Würdigung
3.4 Das DCF-Verfahren
3.4.1 Verfahren zur Ermittlung des Discountes Cash Flows /Beschreibung / Begriffsabgrenzung
3.4.2 Berechnungsbeispiel zur Ermittlung des Marktwertes - mit des DCF-Verfahrens – anhand eines Bürogebäudes mit drei Mieteinheiten
3.4.3 Kritische Würdigung

4 Praxisbeispiel anhand einer als Finanzanlage genutzten Immobilie
4.1 Aufgabenstellung
4.2 Durchführung der Berechnungen
4.2.1 Ermittlung des Verkehrswertes durch das Vergleichswertverfahren
4.2.2 Ermittlung des Verkehrswertes durch das Sachwertverfahren
4.2.3 Ermittlung des Verkehrswertes durch das Ertragswertverfahren
4.2.4 Ermittlung des Verkehrswertes mittels DCF-Verfahren
4.2.4.1 Variante I zur Ermittlung des Verkehrswertes durch das DCF-Verfahren
4.2.4.2 Varianten II + III zur Ermittlung des Verkehrswertes nach dem DCF- Verfahren
4.3 Auswertung der Ergebnisse
4.3.1 Darstellung einer typisierten Strukturbilanz
4.3.2 Darstellung typischer Bilanzkennziffern und der Risikokennziffer Loan to Value

5 Fazit / Ausblick

6 Anhang

Literatur- und Quellenverzeichnis

Weitere Internetquellen

Verzeichnis der Gesetze, Rechtsverordnungen und Richtlinien

Ehrenwörtliche Erklärung

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Bewertungsstandards für Immobilien unterschiedlicher Klassifikationen

Abbildung 2: Bestandteile der Anschaffungs- und Herstellungskosten

Abbildung 3: Fair Value Ermittlung für Investment Property

Abbildung 4: Das deutsche System der Verkehrswertermittlung

Abbildung 5: Schema zur Bestimmung des Verkehrswertes nach dem Vergleichswertverfahren

Abbildung 6: Schema zur Bestimmung des Verkehrswertes nach dem Sachwertverfahren

Abbildung 7: Schema zur Bestimmung des Verkehrswertes nach dem Ertragswertverfahren

Abbildung 8: Darstellung der Ergebnisse gem. Strukturbilanz

Abbildung 9: Darstellung des Verkehrswertes in Abhängigkeit von der Bewertungsmethode

Abbildung 10: Gegenüberstellung der Bilanzkennziffern sowie der Risiko- kennziffer loan to value

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Gegenüberstellung der Anspruchsgruppen

Tabelle 2: Sachwertberechnung für ein Mehrfamilienhaus

Tabelle 3: Ertragswertberechnung am Beispiel eines Mehrfamilienhauses

Tabelle 4: Prämissen für die beispielhafte Berechnung des Marktwertes nach der Discounted Cashflow Methode

Tabelle 5: Berechnung des Marktwertes nach der Aufgabenstellung unter Tabelle

Tabelle 6: Vorgaben für die nachfolgenden Berechnungen der Verkehrswerte Nach dem Vergleichswert-, dem Sachwert- und dem Ertragswert Verfahren sowie der Discounted Cashflow Methode

Tabelle 7: Ermittlung des Verkehrswertes nach dem Vergleichswertverfahren Gem. den Vorgaben der Tabelle 6

Tabelle 8: Ermittlung des Bodenwertes gem. den Vorgaben der Tabelle 6

Tabelle 9: Ermittlung des Bauwertes gem. den Vorgaben der Tabelle 6

Tabelle 10: Addition der Werte aus den Tabellen 8 und 9 zur Bestimmung des Verkehrswertes

Tabelle 11: Ermittlung des Verkehrswertes nach dem Ertragswertverfahren gem Den Vorgaben der Tabelle 6

Tabelle 12: Ermittlung des Verkehrswertes nach dem DCF-Verfahren gem den Vorgaben der Tabelle 6 (Variante I)

Tabelle 13: Ermittlung des Verkehrswertes nach dem DCF-Verfahren gem. den Vorgaben der Tabelle 6 (Varianten II und III)

Tabelle 14: Typisierte IFRS-Strukturbilanz

Tabelle 15: Gegenüberstellung typischer Bilanzkennzahlen und der Risiko- Kennziffer loan to value

Symbolverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

1.1 Einführung in die Thematik

1.1.1 Situation am Immobilienmarkt

Die Europäische Union erfreut sich als größter Immobilienmarkt der Welt zunehmender Beliebtheit bei Investoren und Immobilienfonds. Der deutsche Markt profitiert dabei von einem gewachsenen Standing. Viele Investoren suchen daher auch auf dem deutschen Markt Möglichkeiten der Anlage in Immobilien[1]. Für Furore sorgten in der nahen Vergangenheit die Übernahme großer Immobilientranchen der Viterra[2] sowie der Erwerb des Deutschen Bank Carrés in Düsseldorf durch Immobilienfonds und sog. Reits[3] (Real Estate Investment Trusts).

In diesem Umfeld stoßen Investoren immer noch auf erhebliche Unterschiede in der europäischen Bewertungspraxis von Immobilien. Unterschiedliche gesetzliche Vorgaben, hinsichtlich der Bewertung von Immobilien, sind eher die Regel als eine Ausnahme[4]. Ausgeprägte Bewertungskulturen finden sich insbesondere in Deutschland und den skandinavischen Ländern. In den südlichen Ländern Europas und den osteuropäischen Staaten, fehlt in der Regel eine verlässliche Datenbasis, die einen Vergleich von Grundstückswerten und Herstellungskosten von Immobilien ermöglicht. Die rechtliche Kodifizierung ist in den südeuropäischen Ländern als vergleichsweise schwach anzusehen[5]. Diese Unterschiede in den Rahmenbedingungen der Immobilienbewertung führen daher zwangsweise zu abweichenden Wertanschauungen bei, qualitativ gesehen, vergleichbaren Immobilien. Insbesondere bei größeren Immobilienportfolios. die nach den Kriterien der International Financial Reporting Standards als Investment Property[6] zu klassifizieren sind, stellen sich, auf Grund der unterschiedlichen Bewertungsansätze und den damit verbundenen abweichenden Verkehrswerteinschätzungen, Probleme bei der Beurteilung von Immobilien ein. Diese Auswirkungen reichen von der Einschätzung einer einzelnen Immobilie bis zur Beeinflussung der Beurteilung des Vermögens einer gesamten Unternehmung.

Das bei den Investoren aus Amerika und dem asiatischen Raum beliebte „Discounted Cash-Flow-Verfahren“ findet nicht in allen Ländern der Europäischen Union Anwendung. So bestehen beispielsweise in Italien keine verbindlichen Vorgaben zur Bewertungsmethodik. In Großbritannien wird mit einem Vergleichswertverfahren, unter Einbeziehung von Miet- und Pachtverhältnissen gerechnet, so dass eine Vergleichbarkeit von ermittelten Verkehrswerten keinesfalls gewährleistet ist[7]. Durch die Anwendung des DCF-Verfahrens wird an dieser Stelle, insbesondere durch die Prognose künftiger Mittelzuflüsse, eine zumindest nominelle Wertsteigerung von immobilem Vermögen erwartet.

Für außenstehende Investoren wirken vielfältige, abweichende Regelungen als Hemmschuh für ein Immobilieninvestment im europäischen Raum. Hier hat es sich die TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations), als europäischer Dachverband nationaler Immobilienbewertungsorganisationen zur Aufgabe gemacht, einheitliche Standards für die Immobilienbewertung zu entwickeln und diese weltweit zu verbreiten[8]. Die durch die TEGoVA entwickelten European Valuation Standards (EVS) sollen zu einer Hamonisierung der nationalen Normen sowie der internationalen Vergleichbarkeit beitragen. Die Umsetzung dieser Standards ist insbesondere in den neuen EU-Mitgliedsstaaten - nicht zuletzt auf Grund des Fehlens eigener rechtlicher und methodischer Vorgaben - weit vorangeschritten. In den Ländern wie Großbritannien, Spanien, Italien und Deutschland gilt das Bestreben, auf die Eigenständigkeit im Bewertungssektor nicht zu verzichten[9].

1.1.2 Situation am Kapitalmarkt

Durch die fortschreitende Internationalisierung der Kapitalmärkte wird es deutschen Unternehmen zunehmend schwerer, sich einer kapitalmarktorientierten Rechnungslegung zu entziehen[10]. Die Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches[11] (HGB) scheinen zur anlegerorientierten Rechnungslegung nicht mehr auszureichen[12]. In den vergangenen Jahren wurde durch das International Accounting Standards Board ein neues Rechnungslegungssystem auf Basis der International Financial Reporting Standards (ehemals International Accounting Standards), entwickelt. Diese Standards sind seit dem Jahr 2005 durch kapitalmarktorientierte Unternehmen in der Jahresabschlusserstellung zu berücksichtigen. Durch diese Rechnungslegungsvorschriften sollen „hochwertige, transparente und vergleichbare Informationen in Abschlüssen und sonstigen Finanzberichten …“[13] zur Verfügung gestellt werden, um somit Teilnehmer der Kapitalmärkte bei Ihren wirtschaftlichen Entscheidungen zu unterstützen. Gleichzeitig werden die sonstigen Stakeholder adäquat informiert. Ziel dieser Vereinheitlichung soll eine unverschleierte und zielführende Bewertung von Vermögen und Verbindlichkeiten sein.

Der für die Bewertung von Investmentimmobilien maßgebliche Standard IAS 40 erlaubt es jedem Unternehmen, welches diese Vorschrift anwendet, Immobilien in der Folgebewertung zum „fair value“[14] zu bewerten. Die Definition des fair values, als auch dessen Festsetzung bei als Investment Property gehaltenen Immobilien wird jedoch in einem erheblichen Maße durch Bewertungskulturen des jeweiligen Landes, in dem der Abschluss zu erstellen ist, beeinflusst[15]. Der Hauptgrund hierfür liegt in der Ausbildung der Gutachter, die sich an landeseigenen Maßstäben, Richtlinien und gesetzlichen Verordnungen orientiert.

Eine weitere Entwicklung, die einen erheblichen Einfluss auf den Kapitalmarkt nimmt, ist in der Einführung der unter dem Begriff „Basel II“ gefassten Rahmenvereinbarung des Baseler Ausschusses für Bankenaufsicht zu sehen. In diesem Umfeld sind Kreditinstitute dazu übergegangen, effiziente Messverfahren zur Risikobeurteilung einer Unternehmung einzuführen[16]. Diese Ratingverfahren sollen zu einer objektiven Kreditwürdigkeitsprüfung und einer risikoadäquaten Kreditbepreisung beitragen.[17] Ein Bestandteil dieser Ratings besteht in der Analyse sämtlicher Vermögensgegenstände einer Unternehmung. Eine Wertabweichung in den Vermögenspositionen – insbesondere bei großvolumigen Finanzinvestments - kann folglich erhebliche Auswirkungen auf das Rating einer Unternehmung und somit auf dessen Refinanzierung haben[18]. Ein höherer Ausweis von Vermögensgegenständen führt zu einer tendenziell besseren Ratingkennziffer und damit zu einer Verbesserung der Refinanzierungsmöglichkeiten. Im Gegensatz dazu wird bei einer niedrigeren Vermögenskennziffer eine Verschlechterung der Eigenkapitalquote und damit eine Verteuerung der Kreditkonditionen ausgelöst. Laut der einschlägigen Literatur ist besonders die hohe Eigenkapitalausstattung essentiell für die Bewertung der Bonität einer Unternehmung und damit ausschlaggebend für das Ratingurteil[19]. Aus diesem Grund dürfte, für alle Unternehmen, die Immobilien als Finanzinvestitionen halten, die Bewertung ihres Immobilienbesitzes von zentraler Bedeutung sein.

1.2 Aufbau der Arbeit

Nach einer einleitenden Begriffsbestimmung der International-Financial Reporting Standards, dem fair value und des Investment Property werden zunächst die Anspruchsgruppen der an einer Immobilienbewertung interessierten Personen und Unternehmungen dargestellt. Hier wird auf die Vielfältigkeit der Zielgruppen und die unterschiedlichsten Zielsetzungen hingewiesen.

Die Vorstellung der Rahmenbedingungen zur Marktwertermittlung erfolgt am Beispiel der Bundesrepublik Deutschland. Ein kurzer Überblick, hinsichtlich der Gepflogenheiten ausgesuchter Mitgliedsstaaten der EU, weist auf die erheblichen Unterschiede in den Methoden und Kulturen der Immobilienbewertung hin, zumal diese landestypischen Vorgaben, zusätzlich zu der jeweils gewählten Bewertungsmethode, Eingang in die Bewertung finden.

In der Folge werden die Richtlinien des IASB für Immobilien und insbesondere des Investment Properties ausführlich dargestellt. Im ersten Hauptteil der Arbeit erfolgt zunächst die Definition der gängigen Bewertungsmethoden für Immobilien. Eine Veranschaulichung erfolgt anhand differenzierter Bewertungsobjekte. Die Ergebnisse und Unterschiede der Verfahren sind abschnittsweise zusammengefasst und entsprechend ausgewertet.

Im zweiten Hauptteil der Arbeit werden sämtliche Bewertungsverfahren zur Bestimmung des Verkehrswertes auf die Prämissen einer komplexen Gewerbeimmobilie angewendet. Die Ergebnisse werden in den folgenden Abschnitten gegenübergestellt und ausgewertet. Die Darstellung ausgesuchter Bilanzkennziffern soll dabei die erheblichen Einflüsse einer Immobilienbewertung auf die Strukturen einer nach IFRS gegliederten Bilanz aufzeigen.

In der sich anschließenden Schlussbetrachtung finden die Ergebnisse ihre Zusammenfassung. Probleme und Auswirkungen werden thematisiert. Ein Ausblick soll die künftigen Erwartungen, Trends und Entwicklungen im Bewertungs- und Rechnungslegungssektor prognostizieren.

1.3 Begriffsabgrenzung

1.3.1 Begriffsdefinition der International Financial Reporting Standards ( IFRS / IAS)

Seit dem Jahr 2005 sind kapitalmarktorientierte Unternehmen dazu verpflichtet, ihre Konzernabschlüsse nach den IFRS (formals: International Accounting Standards) zu erstellen[20]. Durch die Internationalisierung der Geschäftstätigkeit von Unternehmen wurde die Notwendigkeit der Harmonisierung der nationalen Abschlüsse begründet. Diese Harmonisierung soll es Investoren erleichtern, ein Unternehmen zu bewerten und eine qualitativ hochwertige Vergleichbarkeit von Unternehmensabschlüssen zu gewährleisten[21]. Die IFRS sollen dabei, als Rechnungslegungsstandard und Vorgabe für die Erstellung eines Jahresabschlusses, garantieren, dass die tatsächliche wirtschaftliche Situation eines Unternehmens in einer unverzerrten Weise - ohne die Möglichkeit der Bildung von stillen Reserven - abgebildet wird. Die IFRS orientieren sich damit nicht vorwiegend an den Grundsätzen des Gläubigerschutzes sondern an den Maßstäben einer wertorientierten Unternehmensführung[22].

Die IFRS werden von einer privaten Organisation, dem sog. International Accounting Standards Bord (IASB) beschlossen und veröffentlicht. Die Ziele des IASB und seiner Dachorganisation stellen sich wie folgt dar[23]:

- „Im öffentlichen Interesse einen einzigen gültigen Satz an hochwertigen, verständlichen und durchsetzbaren globalen Standards der Rechnungslegung zu entwickeln, die hochwertige, transparente und vergleichbare Informationen in Abschlüssen und sonstigen Finanzberichten erfordern, um die Teilnehmer in den Kapitalmärkten der Welt und andere Nutzer beim Treffen von wirtschaftlichen Entscheidungen zu unterstützen;
- die Nutzung und rigorose Anwendung dieser Standards zu fördern; und
- eine Konvergenz der nationalen Standards und International Financial Reporting Standards zu hochwertigen Lösungen herbeizuführen.“

Die Basis der IAS / IFRS wird durch das sog. „Framework for the Preparation and Presentation of Financial Statements“ gebildet[24]. In diesem Framework werden die Ziele eines nach den IAS / IFRS erstellten Rechnungslegungsabschlusses (objective of financial statements), die zugrunde liegenden Annahmen (underlying assumptions) und damit die Prinzipien der periodengerechten Erfolgsermittlung (accrual basis) sowie der Grundsatz der Unternehmensfortführung (going concern), die Grundsätze für den Jahresabschluss (qualitative characteristics of financial statements), die Elemente des Jahresabschlusses (elements of financial statemens), die Ansatzmaßstäbe (recognition), die Bewertungsmaßstäbe (measurement) und die Konzepte der Kapitalerhaltung (concepts of capital and capital maintenance) vorgestellt.[25]

Der Kern der IFRS wird durch die Grundsätze der Verständlichkeit (understandability), der Relevanz (relevance), der Verlässlichkeit (reliability) und der Vergleichbarkeit (compariability) gebildet. Über diese Grundsätze soll eine sachgerechte und angemessene Objektivierung der einzelnen Sachverhalte erreicht werden können (fair presentation). Zu berücksichtigen ist hierbei, dass Aufwand und Nutzen, d.h. die Kosten der Informationsbereitstellung und die Darstellung der Sachverhalte in einem angemessenen Verhältnis stehen müssen (contraints on relevant and reliable information).[26]

1.3.2 Begriffsdefinition des Investment Property

Der Begriff der Finanzinvestition (Investment Property) wird weitläufig als eine Investition, die den Erwerb von Forderungs- und Beteiligungsrechten beinhaltet beschrieben[27]. Der IAS 40.5[28] begrenzt diese Definition auf Anlageimmobilien (Grundstücke und Gebäudeteile), die vorwiegend zum Zweck der Erzielung von Miet- und Pachterträgen und zur Wertsteigerung gehalten werden. Auch Immobilien, welche im Rahmen eines Finanzierungsleasingverhältnisses, aus den vorgenannten Gründen, im Bestand gehalten werden, fallen unter den Begriff der Finanzinvestition.

Folgende Beispiele, auf die der Begriff der Finanzinvestition anzuwenden ist, werden ausdrücklich in IAS 40.6 dargestellt[29]:

- Grundstücke, die im Unternehmen langfristig zum Zwecke der Wertsteigerung und nicht kurzfristig zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden
- Grundstücke, die für eine gegenwärtig unbestimmte künftige Nutzung gehalten werden[30]
- ein Gebäude, das sich im Eigentum des berichtenden Unternehmens befindet und im Rahmen eines oder mehrerer Operating-Leasingverhältnisse vermietet wird
- leerstehende Gebäude, vorgehalten zur Vermietung im Rahmen eines oder mehrerer Operating-Leasing Verhältnisse.

Weitere Ausführungen zur Begrifflichkeit des Investment Property und den Vorgaben des IAS 40 sind unter Abschnitt 2.2.2 aufgeführt.

1.3.3 Begriffsdefinition des fair value

Der Begriff des fair values (deutsch: angemessener Wert) wird im allgemeinen Sprachgebrauch mit dem Begriff des market values (Verkehrswert) gleichgesetzt. Es ist festzustellen, dass in der Literatur unterschiedliche Definitionen für ein und denselben Begriff verwendet werden. Die Ausprägungen der Definitionen unterscheiden sich teils erheblich. So wird im deutschen Rechtsraum häufig die Definition des Baugesetzbuches[31] für den Verkehrswert angeführt – die im Wesentlichen auf der Definition der Europäischen Union beruht. Die Kurzdefinition des fair values gem. IAS 16 ist im Gegensatz zu den ausgeprägten Definitonen der TEGoVA und des Baugesetzbuches sehr unpräzise gefasst und läßt somit einen großen Interpretationsspielraum zu. Die folgenden Ausführungen geben einen Überblick zu den wichtigsten Definitionen.

1.3.3.1 Definition des Marktwertes durch die Europäische Union

Je nach Erfordernis und Ziel einer Wertermittlung wird diese nach rechtlich und formell abweichenden Standards angefertigt[32]. So ist es Ziel bei der Vornahme einer Immobilienbewertung zur Ermittlung eines Marktwertes, den „…Preis zu ermitteln, der zum Zeitpunkt der Bewertung aufgrund eines privatrechtlichen Vertrages über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, dass das Grundstück[33] offen am Markt angeboten wurde, dass die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und dass eine der Bedeutung des Objektes angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht.“[34]

Die genaue Definition innerhalb der Richtlinie 91/674/EWG[35] weist darauf hin, dass der zum Zeitpunkt der Bewertung in Ansatz zu bringende Geldbetrag (Preis) durch einen privatrechtlichen Vertrag zu erzielen ist. Hierdurch soll impliziert werden, dass die Parteien auf Augenhöhe agieren. Ein anderes Machtverhältnis kann unter Umständen einen niedrigeren Preis erzwingen. Beispielsweise wird im Rahmen einer Veräußerung, auf Grund einer Zwangsversteigerung, regelmäßig ein niedrigerer Preis erzielt, da es im Interesse der Gläubiger liegt, die offen stehenden Forderungen möglichst schnell einzuholen. Dieser Druck lässt ein Ungleichgewicht der Kräfte zwischen Verkäufer und einem Bietinteressenten entstehen[36]. Durch den Passus der Einigkeit und der mangelnden Beziehung soll eine Einschätzung des in Frage stehenden Objektes zu den üblichen Bedingungen eines offenen Marktes (ohne die Präferenzen eines nicht perfekten Marktes) erfolgen[37]. Der Hinweis auf die Verkaufsbereitschaft signalisiert, dass der Verkauf nicht durch einen überhöhten Preis erzielt werden muss oder eine höhere Marge als Anreiz erforderlich ist, um die Verkaufsbereitschaft zu erlangen. Der Ausschluss jeglicher Verbundenheit ( z.B. durch ein Konzernverhältnis) schließt den möglichen Erwerb aus, der dazu dient eine besondere Marktstellung zu vereinnahmen. Niedrige Preise beim Erwerb unter Angehörigen und sog. Sentimentalkäufe zu überhöhten Preisen werden ebenso ausgeschlossen[38].

Der Zeitpunkt der Bewertung spielt eine wichtige Rolle. Die Maßstäbe und Verkaufskriterien werden für diesen Tag festgehalten und spiegeln sich im Verkaufspreis wieder. Eine Änderung dieser Kriterien erfolgt fortwährend. So kann die Aufnahme von Ackerland in den Bebauungsplan den Wert eines Grundstückes in kurzer Zeit vervielfachen. Die Feststellung von Kontaminationen den Wert eines Grundstückes erheblich beeinträchtigen. Der Bewertungsstichtag ist daher so zu verstehen, dass ein möglicher Verkauf des Grundstückes unmittelbar erfolgen würde[39]. Das Angebot der Immobilie auf einem offenen Markt ermöglicht es, das Grundstück bzw. die Immobilie einer möglichst großen Käuferschicht anzubieten, um den besten Preis zu erzielen. Die ausreichende Verhandlungszeit impliziert einen möglichen Verkauf ohne Zwang. Bei Zwang eines eiligen Verkaufes (z.B. bei der Zwangsvollstreckung, Verkauf durch den Gläubiger oder Insolvenzverwalter) ist regelmäßig mit einem niedrigeren Erlös zu rechnen[40].

1.3.3.2 Definition des Verkehrswertes nach dem Baugesetzbuch

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“[41]. Die Definition ist im Gegensatz zur Marktwertdefinition nach der EWG-Richtlinie auch auf sonstige Wertgegenstände ausgelegt, bezieht aber konkreter Stellung zu den wertbeeinflussenden Merkmalen – wie der Lage und Beschaffenheit des Grundstücks[42].

Laut Holzner / Renner[43] beinhaltet diese Formulierung die wichtigsten Kriterien einer Wertermittlung. Die Definition nach dem BauGB verlangt ebenfalls die Ermittlung eines Preises (beizumessenden Wertes) zu einem Stichtag, im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“[44], an einem offenen Markt.

1.3.3.3 Definition des angemessenen Wertes nach IAS 16

Der Begriff des fair values und dessen Anwendung stellen zentrale Themen der

IAS / IFRS dar. Der Begriff des „angemessenen Wertes“ oder „fair value“ wird im Rechnungslegungsstandard IAS 16[45] [46] als „der Betrag, zu dem ein Anlagegut zwischen informierten, dazu gewillten und voneinander unabhängigen Parteien in einer Transaktion ausgetauscht werden können“, bestimmt. Dieser Standard behandelt die Bewertung von Sachanlagen und damit von Immobilien, die nicht unter den Standard des IAS 40 fallen. Dazu zählen solche Immobilien, die der Produktion und der Verwaltung einer Unternehmung dienen und dazu bestimmt sind der Unternehmung für einen längeren Zeitraum zur Verfügung zu stehen[47].

Wie Küting bereits anmerkt, ist die Bestimmung des fair values nach diesen IAS 16 in der Praxis als durchaus problematisch zu betrachten[48]. In Abhängigkeit von der betrachteten Bilanzposition ist dieser fair value über den „Börsen- oder Marktpreis (market value)[49], auf Basis von Marktdaten geschätzte Werte[50], dem Barwert (present value)[51], dem Ertragswert (income approach)[52] und zu fortgeführten Wiederbeschaffungskosten (current cost)[53] zu ermitteln. Die vorgenannten Verfahren sind so zu wählen, dass eine bestimmte Bilanzposition möglichst treffend dargestellt wird. Nur für den Fall das der fair value nicht verlässlich zu bestimmen ist, hat eine Bewertung zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten zu erfolgen[54].

Auf das Immobilienvermögen bezogen, kommen somit das fair value-Konzept der Vergleichswertermittlung - durch das ein Marktwert verlässlich bestimmt werden kann - die Berechnung des Discounted-Cashflows, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren zur Bestimmung des fair values in Frage.

Der Vergleich der Definition des fair values nach IAS 16 mit den Definitionen des Baugesetzbuches und dem der europäischen Union gibt zu erkennen, dass die IAS Definition Raum für Interpretationen bietet und einzelne Kriterien (vgl. Definition der TEGoVA) nicht ausgrenzt. Der vorgenannte Begriff des angemessenen Wertes wird in der Regel mit dem Begriff des Verkehrswertes und Marktwertes als gleichberechtigt angesehen. In diesem Zusammenhang ist auch der Absatz 29 ff. des IAS 40 für Immobilien, die als Kapitalanlagen gehalten werden, zu sehen[55]. Der Begriff des angemessenen Wertes kommt insbesondere bei einer Neu- bzw. Folgebewertung von Immobilien zur Geltung. Artikel 30 des IAS 16 stellt den „angemessenen Wert“ mit dem „Marktwert“ weitestgehend gleich.[56]

1.3.3.4 Definition des Marktwertes der TEGoVA und des International

Valuation Standard Committee (IVSC)

Die privaten Organisationen TEGoVA und das International Valuation Standards Committee haben eine weitere Definition etabliert. „Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt“[57].

Ergänzend zu den Ausführungen nach den Abschnitten 1.3.2.1 – 1.3.2.3 wurde dieser Definition der Passus „funktionierender Immobilienmarkt“[58] hinzugefügt. Dieser Bestandteil soll nicht nur auf eine Marktphase oder einen Zyklus hinweisen, die auch Auswirkungen auf den zu erzielenden Preis einer Immobilie haben, sondern vielmehr die grundsätzlichen Marktmechanismen ansprechen. In einem funktionierenden Immobilienmarkt wird der Preis durch Angebot und Nachfrage geregelt. In einem Staat in dem der Immobilienhandel von staatlicher Seite vorgenommen wird, ist keine reguläre Preisbildung möglich[59].

1.3.4 Zusammenfassung und Kritische Würdigung

Sämtliche Definitionen zum Marktwert (Verkehrswert) sowie des angemessen Wertes unterscheiden sich – ausgenommen der Definition nach IAS 16 - nur in Nuancen, schließen sich einander aber keineswegs aus. In der Regel sind die Begrifflichkeiten Marktwert, Verkehrswert, angemessener Wert, beizulegender Wert (fair value) als austauschbar zu betrachten[60]. Die TEGoVA weist darauf hin, dass sowohl die Bewertung eines Objektes nach der EU-Definition und der Bewertung nach der TEGoVA-Version zu gleichen Ergebnissen führe[61].

Die Auslegung der fair value Definitionen nach dem Baugesetzbuch sowie der TEGoVA und der Definition nach den IAS / IFRS kann jedoch eine voneinander abweichende Bewertung der zu betrachtenden Objekte auslösen[62]. Die Definition der TEGoVA, die die meisten Auflagen beinhaltet, bildet eine vollständige Definition des Marktwertes ab. Die IAS 16-Definition bietet den meisten Freiraum für Auslegungen. Dieser Freiraum eröffnet die Möglichkeit unterschiedliche Wertansätze für einen Vermögenswert zu wählen[63].

Wie bereits im Abschnitt 1.3.3.3 ausgeführt, ist die Bewertungsmethode des fair values in Abhängigkeit der betrachteten Bilanzposition zu wählen. Hinz bezeichnet den Begriff des beizulegenden Zeitwertes (fair Value) als „bewertungstechnischen Oberbegriff, der im Einzelfall durch andere Bewertungsmaßstäbe konkretisiert wird.“[64] So ist eine Bewertung zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten mit dem im weiteren Verlauf dieser Diplomarbeit noch ausführlich erläuterten Sachwertverfahren vergleichbar. Die Ertragswert- und Discounted-Cashflow-Methode gemäß den IAS / IFRS ist zur Ermittlung des Verkehrswertes ebenso bei der TEGoVA, der Europäischen Union und den deutschen Wertermittlern anerkannt[65].

2 Rahmenbedingungen einer fair value Beurteilung

2.1 Anspruchsgruppen und Ziele

Wie in der Einleitung bereits dargelegt wurde, ist die Erstellung einer fair value Beurteilung – insbesondere für als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien - unter Betrachtung von Rechnungslegungsgesichtspunkten auf der einen und unter den konkreten Aspekten einer Kreditvergabe auf der anderen Seite zu sehen.

Die Marktwertermittlung und das dazu erstellte Gutachten sind häufig ausschlaggebend für die Entscheidungen eines potentiellen Käufers und Investors. Der Käufer erhofft sich Informationen über den Zustand des Objektes sowie dessen Ertragskraft und ggfs. die Möglichkeit der weiteren Vermietung im Rahmen einer Kapitalanlage. Ein Investor, der sein Kapital einer Gesellschaft mit einem Anteil an Investmentimmobilien, zur Verfügung stellt, möchte den Marktwert seines Investments genau kennen. Dieser kann dem Investor über entsprechende Gutachten erläutert werden.

Während der Käufer sowie ein potentieller Anleger eine Aufnahme ins Portfolio planen, ist der Aspekt der Finanzierung zu klären. So ist das Verhältnis von Kredithöhe zum Marktwert (sog. Beleihungsauslauf oder loan to value - Risiko[66] ) für die Einschätzung des Kreditrisikos maßgeblich.

Je höher der Marktwert der Immobilie bzw. des Immobilienportfolios einer Gesellschaft mit Investment Property Besitz ist, desto tendenziell geringer zeigt sich das Ausfallrisiko des Kredites im Rahmen einer Zwangsverwertung[67]. Ein weiteres Kriterium für eine Kreditentscheidung ist die Eigentragfähigkeit der Immobilie, d.h. die Fähigkeit der Immobilie, den erforderlichen Kapitaldienst aus dem Mietzins zu generieren. Bei der Betrachtung der Aspekte einer Kreditvergabe lassen sich die Anspruchsgruppen auf die Fremdkapitalgeber und das empfangende Unternehmen reduzieren.

Die Anspruchsgruppen eines nach IAS / IFRS erstellten Rechnungsabschlusses sind weitaus vielschichtiger. Die folgende Tabelle soll die Adressaten eines solchen Jahresabschlusses, die Situation und den spezifischen Informationsbedarf offen- legen:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Gegenüberstellung der Anspruchsgruppen[68]

2.2 Vorgaben der IAS / IFRS für eine Bewertung von Immobilien

Nach den Regeln der IFRS werden Immobilien Ihrer Verwendung nach unterschiedlichen Bilanzierungsvorschriften unterworfen. Ausschlaggebend für die Bilanzierung sind der Verwendungszweck und der derzeitige Zustand der zu betrachtenden Immobilie.[69]

Im weiteren Verlauf der Diplomarbeit werden die Immobilien, die unter die Vorschriften des IAS 16 und des IAS 40 fallen einer näheren Betrachtung unterzogen.

Die Standards IAS 16 und IAS 40 weisen darauf hin, dass bei der Wertermittlung die Zuhilfenahme eines Gutachters wünschenswert sei.[70] Dies stellt eines der Kernprobleme des Standards[71] dar, da eine Orientierung an der Bewertung eines Gutachters immer die landestypischen Bewertungsmaßstäbe und Kulturen eines Landes berücksichtigt, in dem das entsprechende Objekt zu bewerten ist[72].

Die folgende Abbildung zeigt die unterschiedliche Immobilienklassifikation und die zutreffenden Bilanzierungsstandards:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Klassifikation von Immobilien nach IFRS[73]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Bewertungsstandards für Immobilien unterschiedlicher Klassifikationen73

2.2.1 Immobilien nach IAS 16

Der IAS 16 bildet den grundlegenden Standard für die Bewertung von Sachanlagen[74]. Unter den Begriff der Sachanlagen werden materielle Vermögenswerte, die ein Unternehmen für Zwecke der Herstellung oder der Lieferung von Gütern und Dienstleistung, zur Vermietung an Dritte oder für Verwaltungszwecke besitzt und die erwartungsgemäß länger als eine Periode genutzt werden, gefasst[75]. Grundsätzlich sind Betriebsimmobilien und Betriebsgrundstücke diesem Standard unterworfen. Bei Immobilien nach IAS 16 ist die Zurechnung zu der Gruppe der langfristigen Vermögenswerte möglich[76].

Das Anlagevermögen ist grundsätzlich zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten anzusetzen und planmäßig abzuschreiben. Als Alternativmethode sieht der IAS die Neubewertung des Sachanlagevermögens vor. Bei Vorliegen einer Wertminderung ist das Anlagegut außerplanmäßig abzuschreiben. Bei Wegfall des Abschreibungsgrundes hat eine Zuschreibung in der Höhe der ursprünglichen außerplanmäßigen Abschreibung zu erfolgen[77].

2.2.1.1 Erstbewertung einer Immobilie nach IAS 16

Die Anschaffungs- und Herstellungskosten stellen den Wert für die Aufwendungen dar, die benötigt werden um die betreffende Sachanlage (Immobilie) zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen[78].

Die Erstbewertung von Sachanlagen bzw. den unter den Begriff der Sachanlagen fallenden Immobilien ist zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten - zzgl. etwaiger Transaktionskosten - vorzunehmen[79]. Grundsätzlich gilt, dass eine Sachanlage nur dann als Vermögenswert anzusetzen ist, wenn (auch weiterhin) ein künftiger Nutzenzufluss zu erwarten ist und sich die Anschaffungs- und Herstellungskosten verlässlich ermitteln lassen[80]. Dies dürfte bei einer Immobilie, die der Klassifikation nach IAS 16 unterliegt, regelmäßig möglich sein.

Die folgende Abbildung stellt dabei die Kostenzusammenstellung für eine Immobilie dar, die im Rahmen der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu bewerten ist:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Bestandteile der Anschaffungs- und Herstellungskosten[82]

[...]


[1] Vgl. EUROHYPO AG; Marktbericht für das Jahr 2005 der EUROHYPO AG unter www.eurohypo.com/de/pdf_dokumente/marktberichte/Marktbericht_Deutschland_dt.pdf. Siehe auch: BDO Deutsche Warentreuhand AG (Hrsg.) Praxishandbuch Real Estate Management; S. 294.

[2] Mit der Zustimmung der Europäischen Kommission und des Aufsichtsrates ist die Viterra für einen Verkaufspreis von 7 Milliarden Euro und einem Bestand von 138.000 Wohneinheiten an die Deutsche Annington Gruppe verkauft worden. Siehe hierzu: Deutsche Annington; http://www.deutscheannington.de/beitrag/da_standardbeitrag_de_267317.html.

[3] Vgl. Manager Magazin; http://www.manager-magazin.de/geld/geldanlage/0,2828,391796,00.html.

[4] Vgl. The European Group of Valuers’ Associations: Europäische Bewertungs Standards; S. 249- 300.

Siehe auch Trotz in: The European Group of Valuers’ Associations and the European Valuation Standard; Corporate Valuation Conference 2004 , 28.05.2004 in http://www.ivsc.org/standards.

[5] Vgl. The European Group of Valuers’ Associations; Europäische Bewertungs Standdards, S. 252- 259 und S. 271-300.

[6] Vgl. IAS 40.

[7] Vgl. The European Group of Valuers’ Associations: Europäische Bewertungs Standards; S. 249-300.

[8] Aus der Einführung zur deutschen Übersetzung der European Valuation Standards; in: The European Group of Valuers’ Associations; Europäische Bewertungsstandards 2003; XII – XIV, Siehe auch: http://www.tegova.de.

[9] Vgl. TEGoVA; EVS 2003; S. 249-300.

[10] Aus Deloitte; Präsentation zu den Grundlagen der International Financial Reporting Standards; 2005.

[11] Siehe HGB; §§ 238 ff.

[12] Vgl. Pellens / Fülbier / Gassen; Abschnitt V und Meyer; Unternehmenswertorientierte Berichterstattung auf Basis der IAS / IFRS; S. 1.

[13] Vgl. IFRS Preface.

[14] Der Begriff des „Fair Values“ wird im deutschen Sprachgebrauch mit „Verkehrswert“ und „Marktwert“ übersetzt. Zu den weiteren Ausführungen wird auf den Abschnitt 1.3.2. verwiesen.

[15] Gemäß IAS 16.31-34 unterliegt die Wertbestimmung von Grundstücken und Gebäuden regelmäßig qualifizierten Sachverständigen. Vgl. hierzu: Ernst & Young; IFRS / US-GAAP Comparison; 3rd Edition; S. 284-286.

Siehe auch: Deloitte: http://www.iasplus.de/standards/ias_40.php.

[16] Zu „Basel II“ siehe: Deutsche Bundesbank unter

http://www.bundesbank.de/bankenaufsicht/bankenaufsicht_basel.php.

[17] Vgl. Munsch/Weiß (2002); S. 30; 31 und Schneck et al. (2003), S. 44.

[18] Vgl. Deutsche Bundesbank (2005) (Hrsg.): Solvabilität – Eigenmittel für Grundsatz I; in http://www.bundesbank.de/bankenaufsicht/bankenaufsicht_eigen_grund.php; Frankfurt am Main 2005; (keine Angabe der Seitenzahl).

[19] Vgl. Bundesverband deutscher Banken (2005); S.12 sowie Handelsblatt (2004) (Hrsg.); Mittelständler kommen schwer an Kredite; Nr. 224; 17. November 2004; S. 25 und Werner, H-S- (2004): Mezzanine-Kapital – Mit Mezzanine-Finanzierung die Eigenkapitalquote erhöhen; 1. Auflage; Köln 2004; S. 11.

[20] Vgl. Spindler; Zeitwertbilanzierung nach dem ADHGB von 1861 und nach den IAS / IFRS; S. 8.

[21] Siehe Ernst & Young (Hrsg.); http://www.ey.com/GLOBAL/content.nsf/Austria/ Wirtschaftspruefung_-_Nationale_und_internationale_Rechnungslegung.

[22] Vgl. Wagenhofer; Internationale Rechnungslegungsstandards – IAS / IFRS; S. 12.

[23] Vgl. International Accounting Standards Committee Foundation (IASCF) Satzung vom Mai 2000, Abs. 2.; zitiert nach Wagenhofer; S. 42, 43.

23 Das “Preface to International Financial Reporting Standards” kann unter http://www.iasb.org/news/2002_archive.asp “Press Releases vom 23.Mai 2002” eingesehen werden. Vgl. auch: Kremin-Buch; Internationale Rechnungslgung; Jahresabschluss nach HGB, IAS und US-GAAP; S. 10. Siehe auch: http://www.standardsetter.de/drsc/docs/iasb_standards.pdf.

[25] Vgl. Stahl; Wechsel von HGB zu IAS / IFRS oder US GAAP; S. 27.

[26] Vgl. ebenda; S. 27.

[27] Vgl. http://www.wirtschaftslexikon24.net/d/finanzinvestition/finanzinvestition.htm.

[28] Vgl. IAS 40.

[29] Vgl. IAS 40.6

Vgl. auch: Pellens/Fülbier/Gassen S.302-303.

Vgl. Zülch; Investment Properties: Begriff und Bilanzierungsregeln nach IFRS, in: PiR 2005, S.

67-72. Fundstelle: http://www.wiwi.tu-clausthal.de/personen/hochschullehrer-innen/hzuelch/; referierte Fachzeitschriften.

[30] Grundsätzlich ist bei einer nicht vorgenommenen Festsetzung, ob das Objekt selbstgenutzt oder zum Verkauf gehalten wird, von einer Wertsteigerungsabsicht auszugehen. Folglich ist ein Objekt dieser Klassifizierung als Finanzinvestition zu bewerten. (Siehe IAS 40)

[31] Siehe Baugesetzbuch § 194.

[32] Zu den Anspruchgruppen und Zielen siehe Tabelle 1; S. 17.

[33] Anmerkung des Autors: Grundsätzlich wird ein Grundstück immer zusammen mit dem aufstehenden Gebäude bewertet – sofern dieses Gebäude fest mit Grund und Boden verbunden ist.

Ausnahmen hiervon bilden lediglich unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte sowie Grundstücke mit einer zum Abriss bestimmten Bebauung.

[34] Richtlinie 91/674/EWG zitiert nach den European Valuation Standards 2003; S. 34.

[35] Vgl. Richtlinie 91/674/EWG.

[36] Vgl. Steger; Zwangsversteigerung von Immobilien in der Zeitschrift „finanztip“ in http://www.finanztip.de/recht/immobilien/br-immo150998.htm. „Durchschnittlich wird bei Zwangsversteigerungen ein Preis in Höhe von rd. 80% des ursprünglichen Verkehrswertes erreicht. Für Immobilien, an denen nur ein geringes Interesse besteht, seien teilweise nur Verkaufspreise weit unterhalb dieses Durchschnittswertes erzielbar.“

[37] Vgl. TEGoVA; Standard 4.27; S. 35.

[38] Vgl. ebenda; Standard 4.27; S. 35.

[39] Vgl. ebenda; Standard 4.28; S. 35.

[40] Vgl. TEGoVA; Standard 4.29 und Standard 4.30; S. 35, 36.

Vgl. auch.: Holzner / Renner S. 22-24.

Die hier getroffenen Erläuterungen zu den einzelnen Bestandteilen der fair value bzw.

Marktwertdefinition sind auf die Abschnitte 1.3.2.3 und 1.2.3.4 analog anzuwenden

[41] Vgl. Baugesetzbuch §194.

[42] Zur Vervollständigung sind im Anhang die Einflussfaktoren zur Bestimmung eines Verkehrs- wertes für die Gebäudeklassen der wohnwirtschaftlichen Immobilien - als gewerbliche Investition - und für gewerbliche Immobilien dargestellt (Anlage 1; S. XII ). Siehe auch Gebert; Diplomarbeit im Studiengang Geodäsie und Geoinformatik an der Universität Stuttgart zum Thema „Bewertungsrelevante Aspekte bei Offenen Immobilienfonds“; S. 86-101.

[43] Vgl. Holzner / Renner S. 22-24.

[44] Vgl. Holzner / Renner S. 23.

[45] Vgl. http://www.iasplus.com/standard/ias16.htm.

[46] Gem. IAS 16.6.

[47] Vgl. IAS 16.6.

Vgl. Grünberger / Grünberger; IAS / IFRS 2005; S. 20-26.

[48] Vgl. Küting / Reuter; Werden stille Reserven in Zukunft (noch) stiller? – Machen die IFRS die Bilanzanalyse überflüssig oder weitgehend unmöglich? In Betriebs-Berater; 60 Jg. Heft 13; 29.03.2005. Siehe hierzu auch Degenhardt: Zeitwertbilanzierung finanzieller Vermögenswerte von Versicherungsunternehmen nach IFRS; S. 49.

[49] Vgl. IAS 16.32; IAS 38.75; IAS 39.AG 71; IAS 40.45.

[50] Vgl. IAS 39.AG 71; IAS 40.46.

[51] Vgl. IAS 39.AG74; IAS 40.46.

[52] Vgl. IAS 16.33.

[53] Vgl. IAS 16.33 .

[54] Vgl. IAS 38.81; IAS 16.15; IAS 16.23.

[55] Vgl. IAS 40.

[56] IAS 16 Art. 30: „Der angemessene Wert für Grundstücke und Gebäude ist in der Regel der Marktwert. Dieser Wert wird durch Schätzung ermittelt, die gewöhnlich von fachlich qualifizierten Gutachtern vorgenommen wird.“

[57] Vgl. TEGoVA; European Valutation Standards 2003, Standard 4.10.

[58] Siehe TEGoVA; Standard 4.07; S.29.

[59] Vgl. TEGoVA; S. 33-49.

[60] Die Begriffe fair value, market value, Verkehrswert, angemessener Wert werden im weiteren Verlauf synonym verwandt - in der Auslegung jedoch wird auf die Definition des fair value nach den IAS 16 zurückgegriffen.

Vgl. auch: Ernst & Young (2005) (Hrsg.); http://www.ey.com/Global/content.nsf/ Germany/Presse_-_Pressemitteilungen_2005_-_Fair_Value Auch Spindler unterstützt die Gleichstellung des Verkehrswertes mit dem Begriff des fair values.

Vgl.: Spindler; Zeitwertbilanzierung nach dem ADHGB von 1861 und nach den IAS / IFRS; S. 54.

[61] Siehe TEGoVA; EVS 2003; Standard 4.06; S. 29

[62] Siehe Trotz unter http://www.ivsc.org.

[63] Zur Pluralität der Wertansätze innerhalb der IAS / IFRS Rechnungslegung siehe Meyer; Unternehmenswertorientierte Berichterstattung auf Basis der IAS / IFRS, Eine bilanztheoretische und bilanzpolitische Betrachtung aus deutscher Sicht S. 190. Zu den weiteren Ausführungen siehe Abschnitte 2.2.1.1 u.f. (Erstbewertung- und Folgebewertung).

[64] Hinz; S. 134.

[65] Siehe Abbildung 5; S. 28.

[66] Siehe hierzu: Deutsche Bundesbank (2005); www.bundesbank.de/download/bankenaufsicht/pdf/200510_transformation_basel.pdf - ; S. 285.

[67] Vgl. Finanztip; unter http://www.finanztip.de; o.O.; o.V.

[68] Vgl. Schrank; in Seminar zum Rechnungswesen aus der Vorlesungsreiche Allgemeine Betriebswirtschaftslehre für Juristen in http://www.iudexcalculat.de/BWL%20II/BWL_JURA_ Teil_4_ Kapitel_2_Externes_Rechnungswesen_A.pdf. Hinweis: Der Informationsbedarf des Fiskus kann durch eine Bilanz nach IAS/IFRS nur bedingt, bzw. nicht befriedigt werden. Hierzu sollen die nationalen Abschlüsse (z.B. nach HGB) dienen.

Der Fiskus als Anspruchsinhaber wurde insofern aus der Aufstellung herausgenommen. Zur Problematik einer IAS-Maßgeblichkeit siehe Herzig; IAS/IFRS und steuerliche Gewinnermittlung; S. 5- 35.

[69] Zu der grundsätzlichen Interpretation der Standards wurden die Interpretationen aus dem Werk IDW; International Financial Reporting Standards; International Accounting Standards (IAS), Interpretadionen des Standing Interpretations Committee (SIC) in der Version von 2003 herangezogen. S. 255-281 und S. 884-919.Ergänzungen und neuere Interpretationen wurden den Internetquellen http://www.iasplus.com und http://www.ifrs-portal.com entnommen.

[70] Gemäß IAS 16.31-34 unterliegt die Wertbestimmung von Grundstücken und Gebäuden regelmäßig qualifizierten Sachverständigen. Vgl. hierzu: Ernst & Young; IFRS / US-GAAP Comparison; 3rd Edition; S. 284-286.

[71] Siehe IAS 16.30.

[72] Auch Wagenhofer kritisiert hier die unterschiedliche Auslegung der Standards an sich. So würden durch die unterschiedliche Auslegung der IFRS teilweise erhebliche Unterschiede in den bilanziellen Ausweisen erfolgt. Vgl. Wagenhofer; S. 26-55.

[73] Vgl. Pellens / Fülbier S. 397.

[74] Vgl. Buchholz; Grundzüge des Jahresabschlusses nach HGB und IFRS; Abschnitt 3.2; Sach- und Finanzanlagen; Seitenzahl bedauerlicherweise nicht angabefähig.

[75] Vgl. IAS 16.6.

[76] Vgl. Ruhnke; Rechnungslegung nach IFRS und HGB; S. 409.

[77] Vgl. IAS 16.

[78] Vgl. Spindler; S. 54, 55.

[79] Vgl. IAS 40.20.

[80] Vgl. IAS 16.7.

Siehe auch: Ruhnke; S. 419.

[81] Vgl.: IAS 2 / Siehe auch Wagenhofer S. 157-163.

[82] Vgl.: Hinz; Rechnungslegung nach IFRS; S. 133, 134. Siehe auch: Wagenhofer; S. 157-165.

Details

Seiten
102
Erscheinungsform
Originalausgabe
Jahr
2006
ISBN (eBook)
9783836609272
Dateigröße
902 KB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v225562
Institution / Hochschule
FOM Essen, Hochschule für Oekonomie & Management gemeinnützige GmbH, Hochschulleitung Essen früher Fachhochschule – Studiengang Wirtschaft, Wirtschaftsrecht
Note
2,3
Schlagworte
immobilien ifrs fair value bewertungsmethoden bewertungsstandards

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Titel: Zur Problematik der Fair Value Beurteilung von Immobilien nach den International Finance Reporting Standards