Chancen und Risiken der Privatisierung kommunaler Wohnungsbestände

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Vorgehensweise
1.3 Begriffsabgrenzung
1.3.1 Wohnungsunternehmen
1.3.2 Kommunale Wohnungsbestände
1.3.3 Privatisierung
1.3.4 Chancen und Risiken

2 Wohnungsmarkt Deutschland
2.1 Rückblick
2.1.1 Ursprung der unternehmerischen Wohnungswirtschaft
2.1.2 Gemeinnützigkeit
2.1.3 Ursprünglicher Zweck kommunaler Wohnungsunternehmen
2.1.4 Wegfall der Gemeinnützigkeit
2.2 Anbieterstruktur
2.2.1 Ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen
2.2.2 Freie Wohnungsunternehmen
2.2.3 Sonstige Wohnungsanbieter
2.3 Aktuelle Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt
2.3.1 Transaktionen von großen Wohnbeständen der letzten Jahre
2.3.2 Transaktionen kommunaler Wohnungsbestände
2.4 Bedeutung kommunaler Wohnungsunternehmen
2.5 Möglichkeiten der Privatisierung kommunaler Wohnungsbestände
2.5.1 Asset Deal
2.5.2 Share Deal

3 Motive und Strategien
3.1 Motive und Strategien der Kommunen
3.2 Motive und Strategien privater Investoren
3.2.1 Gründe für die Investition in Wohnimmobilien
3.2.2 Einteilung Investorengruppen
3.2.3 Strategiebausteine

4 Auswirkungen einer Privatisierung
4.1 Risiken
4.1.1 Risiken bezogen auf Mieter, Kommunen und Unternehmen
4.1.2 Mieterbezogene Risiken
4.1.3 Verlust von kommunalem Handlungsspielraum
4.1.4 Unternehmensbezogene Risiken
4.2 Chancen
4.2.1 Chancen bezogen auf Mieter, Kommunen und Unternehmen
4.2.2 Chancen für Kommunen
4.3 Bewertung der Chancen und Risiken
4.3.1 Bewertung der Risiken
4.3.2 Bewertung der Chancen
4.3.3 Schlussfolgerung

5 Privatisierung kommunaler Wohnungsbestände in Berlin
5.1 Haushaltssituation
5.2 Bereits erfolgte Transaktionen
5.2.1 In-sich-Geschäfte
5.2.2 Verkäufe an private Investoren
5.3 Zukünftiger Beitrag des kommunalen Wohnungsvermögens zum Schuldenabbau
5.3.1 Notwendige Größe des kommunalen Wohnungsbestandes in Berlin
5.3.2 Komplettverkauf
5.3.3 Gewinnabführung der kommunalen Wohnungsgesellschaften
5.4 Schlussfolgerung

6 Beispiel: Verkauf der GSW
6.1 Verkauf der GSW
6.1.1 Transaktion
6.1.2 Investorenkonsortium
6.1.3 Sozialcharta
6.2 GSW
6.2.1 Einordnung des Unternehmens
6.2.2 Struktur der Bestände
6.3 Entwicklung der GSW
6.3.1 Strategie zur Wertsteigerung
6.3.2 Bewertung des Verkaufs der GSW

7 Schlussbetrachtung und Ausblick

Literaturverzeichnis

Rechtsgrundlagenverzeichnis

Anlagenverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Anbieterstruktur

Abbildung 2: Struktur der Verkäufer

Abbildung 3: Struktur der Käufer

Abbildung 4: Regionale Verteilung kommunaler Verkäufe an private Investoren

Abbildung 5: Arten der Privatisierung

Abbildung 6: Hauptgründe für den Wohnungsverkauf deutscher Kommunen

Abbildung 7: Kassenkredite der Gemeinden

Abbildung 8: Erschwinglichkeitsindex

Abbildung 9: Eigentumsquote Deutschlands 2004 im europäischen Vergleich

Abbildung 10: Fertigstellungen von Wohnungen in Deutschland 1991-2005

Abbildung 11: Entwicklung Pro-Kopf-Wohnfläche Deutschland

Abbildung 12: Strategiebausteine

Abbildung 13: Unterschiede kommunaler Mieten im Vergleich zu freien WU

Abbildung 14: Entwicklung belegungsgebundener Wohnungen vs. Empfänger staatlicher Transferleistungen

Abbildung 15: Dynamischer Verschuldungsgrad nach Unternehmensform und Region

Abbildung 16: Leerstandsgründe ostdeutscher Wohnungsunternehmen

Abbildung 17: Schuldenstand Berlin seit 1991

Abbildung 18: Berliner Haushalt - Entwicklung Primäreinnahmen und Primärausgaben

Abbildung19: Berliner Haushalt - Entwicklung bereinigter Ausgaben und bereinigter Einnahmen

Abbildung 20: Kommunale Transaktionen – Anteil Berliner Wohnungsbestände

Abbildung 21: Mietentwicklung der GSW-Bestände 2000-2006

Abbildung 22: Bestandsentwicklung

Abbildung 23: Übersicht Unterstützung Quartiersmanagement-Projekte

Abbildung 24: Organisationsstruktur

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Kommunaler Wohnungsanteil - Großstadtvergleich

Tabelle 2: Komplettverkäufe der Wohnungsbestände 1999 bis Juni 2006

Tabelle 3: Kommunale Transaktionen von 1999 bis Juni 2006 nach Art der Käufer

Tabelle 4: Alternativen zum Verkauf an private Investoren

Tabelle 5: Vergleich vertraglicher Regelungen

Tabelle 6: Bewertung der Risiken aus Presse und Literatur

Tabelle 7: Bewertung der Risiken aus Presse und Literatur

Tabelle 8: Berlin - Kommunale Verkäufe an private Investoren von 1999 bis Juni 2006

Tabelle 9: Erlöse durch Komplettverkauf kommunaler Wohnungsunternehmen Berlins

Tabelle 10: Entwicklung Jahresergebnis in Mio. Euro

Tabelle 11: Portfoliostruktur nach Stadtteilen Ende 2006

Tabelle 12: Vergleich der durchschnittlichen Mieten je m² 2005

Tabelle 13: Entwicklung Kennziffern Instandhaltung Modernisierung

Tabelle 14: Veränderung Bestandsentwicklung vor und nach Privatisierung

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

1.1 Problemstellung

Die Entwicklung des deutschen Wohnimmobilienmarktes erlebt momentan eine gravierende Veränderung. Galten Wohnimmobilien in den 90er-Jahren noch als verwaltungsintensiv und wenig ertragsreich, so hat sich diese Ansicht in den letzten Jahren massiv geändert.^[1] Eine Vielzahl an ausländischen Investoren hat den größten Wohnungsmarkt Europas für sich entdeckt. Noch vor wenigen Jahren hätte sich keiner der Marktteilnehmer vorstellen können, wie Wohnungspakete mit einer Größe von mehreren zehntausend Wohnungen in kürzester Zeit den Besitzer wechseln und auf einen Schlag eine ganze Stadt von Schulden befreien könnten.

Trifft die hohe Nachfrage der Investoren auf das Wohnungsangebot finanzschwacher Kommunen, so lässt eine Debatte um die Privatisierung dieser Bestände nicht lange auf sich warten. Die Diskussion wird von den unterschiedlichen Interessen der Beteiligten geprägt. Dies spiegelt sich beispielsweise beim Mieterbund im Schutz der Mieter wider und bei betroffenen Mitarbeitern geht es mit der Angst des Arbeitsplatzverlustes einher. Die Kommunen sehen jedoch hauptsächlich die Chance durch den Erlös aus der Privatisierung ihre Haushalte zu sanieren.

Die Daseinsberechtigung kommunaler Wohnungsunternehmen zur Versorgung breiter Bevölkerungsschichten stammt aus den Nachkriegszeiten. Somit ist fragwürdig, ob die Notwendigkeit besteht, Wohnungsunternehmen in kommunaler Hand zu halten. Befürworter von Privatisierungen gehen generell von ineffizientem Handeln der Kommune aus. Hingegen sehen Privatisierungsgegner durch einen Verkauf kommunaler Wohnungsbestände vor allem negative Auswirkungen auf den sozialen Handlungsspielraum der Kommune.

Wie so oft vertreten die Beteiligten meist ihre eigenen Interessen, so dass recht einseitig diskutiert wird und im Ergebnis keine Abwägung der Vor- und Nachteile stattgefunden hat. Ziel dieser Arbeit ist eine kritische Betrachtung und Abwägung der Hauptargumente, die für und gegen eine Privatisierung sprechen. Dabei wird herausgestellt, welche Befürchtungen berechtigt sind und welche widerlegt werden können, um somit tatsächliche Chancen und Risiken für Mieter, Kommune und Unternehmen zu identifizieren.

Zweiter Schwerpunkt der Arbeit ist die Hauptstadt Berlin. Mit über 60 Milliarden Euro Schulden reichte die Stadt Berlin bereits Klage beim Bundesverfassungsgericht ein, um weitere Bundeshilfen zu beantragen. Der negative Ausgang für Berlin bedeutet nun erst recht, eine Entschuldungsstrategie aus eigener Kraft zu entwickeln. Unter Abwägung von Chancen und Risiken wird untersucht, welchen Beitrag hierbei das kommunale Wohnungsvermögen leisten kann, damit Berlin wieder an finanziellem Handlungsspielraum gewinnt ohne wichtige Einflussmöglichkeiten auf die soziale Wohnraumversorgung und das Quartiersmanagement zu verlieren.

Als Beispiel einer Privatisierung erfolgt die Darstellung der Gemeinnützigen Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft (GSW), ein ehemals kommunales Wohnungsunternehmen Berlins. Eine Status-quo-Betrachtung soll verdeutlichen, inwiefern bereits positive bzw. negative Auswirkungen für Mieter, Kommune und Unternehmen beobachtet werden konnten.

1.2 Vorgehensweise

Im 2. Kapitel erfolgt ein historischer Abriss der Entwicklungen der unternehmerischen Wohnungswirtschaft, um den Ursprung kommunaler Wohnungsunternehmen herauszustellen. Es wird auf die Anbieterstruktur des deutschen Wohnungsmarktes sowie auf Transaktionen der letzten Jahre eingegangen. Anschließend wird erläutert, welche Möglichkeiten der Privatisierung es gibt.

In Kapitel 3 wird auf die Motivationen und Strategien der Beteiligten eingegangen. Welche Arten von Investoren haben in der Vergangenheit den Markt bestimmt und welche Strategien verfolgen diese? Es sollen die Gründe des Verkaufs durch Kommunen sowie für die Investition im Segment Wohnen untersucht werden.

In Kapitel 4 wird die Relevanz der in Presse, Politik und Literatur geäußerten Befürchtungen und Hoffnungen untersucht. Anhand der beobachteten Strategien der Beteiligten erfolgt eine Bewertung der Chancen und Risiken, die mit der Privatisierung kommunaler Wohnungsbestände für den Mieter, das Unternehmen und die Stadt einhergehen.

In Kapitel 5 wird unter Abwägung der in Kapitel 4 herausgestellten Chancen und Risiken überprüft, in wie weit das kommunale Wohnungsvermögen einen Beitrag zum Schuldenabbau Berlins leisten könnte.

Im 6. Kapitel erfolgt die Betrachtung des Unternehmens GSW vor und nach der Privatisierung. Dazu wurde ein Fragebogen an die jeweiligen Beteiligten gesandt, mit dem Ziel einen Status quo zu den beobachteten positiven und negativen Veränderungen zu ermitteln.

Anschließend werden eine Schlussfolgerung und ein Ausblick zu Chancen und Risiken der Privatisierung kommunaler Wohnungsbestände gegeben.

1.3 Begriffsabgrenzung

1.3.1 Wohnungsunternehmen

Traditionell wird ein Wohnungsunternehmen definiert als ein Unternehmen, dessen Zweck überwiegend auf den Bau und die Verwaltung von Wohnungen ausgerichtet ist.^[2] Zunehmend kommt neben der Bestandsverwaltung und dem Bau von Wohnungen auch der An- und Verkauf von Beständen hinzu.

1.3.2 Kommunale Wohnungsbestände

Im Rahmen dieser Arbeit werden kommunale Wohnungsbestände definiert, als die Bestände, die von einem kommunalen Wohnungsunternehmen gehalten werden. Ein kommunales Wohnungsunternehmen ist ein öffentliches Wohnungsunternehmen, wenn es sich ganz oder zu mehr als 50% der Anteile im Eigentum der Gemeinden, Gemeindeverbände bzw. der Stadtstaaten befindet. Überwiegend bestehen diese in der Rechtsform einer GmbH oder AG.^[3] Folgende Unternehmen, welche ebenfalls öffentliche Wohnungsunternehmen sind, werden nicht beachtet: Heimstätten und Landesentwicklungsgesellschaften, Wohnungsunternehmen für die Wohnungsversorgung von Bediensteten des Bundes und der Länder sowie Wohnungsunternehmen von Sozialversicherungen sowie von öffentlich-rechtlichen Kreditinstituten und Versicherungen.^[4] Der Unterschied zwischen kommunalen Wohnungsunternehmen und Wohnungsunternehmen von Bund und Ländern liegt in ihrem Versorgungsziel. Während kommunale Wohnungsunternehmen traditionell die Versorgung von sozial Schwächeren bzw. Haushalten mit Zugangsproblemen sowie die generelle Versorgung breiter Schichten mit Wohnraum zum Ziel haben, dienen die Bestände von Bund und Ländern hauptsächlich der Versorgung von Bediensteten.^[5]

1.3.3 Privatisierung

Unter Privatisierung wird im Rahmen dieser Arbeit nicht die Verringerung des Leistungsangebotes öffentlicher Unternehmen verstanden, sondern die Übertragung öffentlichen Eigentums auf private Unternehmen.^[6] Der Privatisierungsvorgang lässt sich in eine formelle und materielle Privatisierung differenzieren. Unter erstem Fall wird lediglich die Übertragung öffentlicher Einrichtungen in eine private Rechtsform, wie z. B. GmbH oder AG verstanden. Fast alle kommunalen Wohnungsunternehmen wurden jedoch längst formell privatisiert. Hierbei ist die materielle Privatisierung die vollständige Übertragung öffentlichen Eigentums auf private Träger.^[7] Die aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt lässt genau diese Privatisierungsform von kommunalen Wohnungsbeständen bzw. Wohnungsunternehmen beobachten und ist somit aufgrund der Brisanz dieses Themas auch Gegenstand dieser Arbeit.

1.3.4 Chancen und Risiken

Die „Chance“ kann betriebswirtschaftlich definiert werden, als günstige Gelegenheit bzw. günstige Aussicht^[8] einer Entscheidung, wodurch ein Vorteil/Gewinn entstehen kann, bzw. ein Nachteil/Schaden ausbleibt. Ein „Risiko” ist betriebswirtschaftlich gesehen die Gefahr einer Fehlentscheidung, durch die ein Nachteil/Schaden entstehen kann bzw. ein Vorteil/Gewinn ausbleiben kann.^[9]

Viele Kommunen haben momentan mit Haushaltsproblemen zu kämpfen bzw. benötigen Mittel um dringende Investitionen zu tätigen. Der Verkauf des kommunalen Wohnungsbestandes ermöglicht die Erzielung hoher Erlöse, die wiederum zum Schuldenabbau oder zum Tätigen von Investitionen eingesetzt werden können. Somit stellt dieser eine Chance für die Kommunen aus finanzieller Sicht dar. Gleichzeitig riskiert die Gemeinde jedoch auch Verlust von Handlungsspielraum beispielsweise in Bezug auf die soziale Wohnraumversorgung. Betrachtet man diese Chance der kommunalen Entschuldung auf Grundlage der Interessen des Mietervereins, wird die Privatisierung durch Befürchtungen, wie steigenden Mieten oder erwartete Einsparungen in Instandhaltung und Modernisierung, abgelehnt. Für den Mieterverein, der die Interessen der Mieter vertritt, stellt die Privatisierung somit ein Risiko dar. Schon anhand dieses Beispiels wird ersichtlich, wie komplex die Entscheidung zur Veräußerung kommunaler Wohnungsunternehmen ist.

Aufgrund des Interessenkonfliktes durch die Vielzahl der Beteiligten erscheint eine objektive Betrachtung von außen als die bessere Möglichkeit einer Bewertung der Privatisierungsdebatte.

Chancen und Risiken ergeben sich dabei auf Grundlage spezifischer Beweggründe der Beteiligten sowie deren individuelles Handeln. Auf Basis einer Untersuchung des Instituts für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH (IfS) können Schlüsse hinsichtlich verfolgter Strategien der Käufer (Investoren) aus bereits getätigten Transaktionen gezogen werden. Eine Studie des Unternehmens PwC (PricewaterhouseCoopers AG) dient zur Feststellung von Veräußerungsmotiven der Gemeinden. Aus beiden Ergebnissen lassen sich die in Presse, Politik und Literatur geäußerten Chancen und Risiken gewichten. Somit können tatsächliche Chancen und Risiken für Mieter, Unternehmen und Kommunen dargelegt werden.

Chancen und Risiken, die sich für den Investor ergeben, werden thematisch nur tangiert und stellen keinen Schwerpunkt dieser Arbeit dar.

2 Wohnungsmarkt Deutschland

2.1 Rückblick

Kommunale Wohnungsunternehmen sind in Deutschland nicht erst in den letzten Jahren entstanden, vielmehr liegt deren Ursprung am Ende des 19. Jahrhunderts im Zeitalter der Industrialisierung. Ein geschichtlicher Rückblick bleibt unerlässlich um die Entstehung kommunaler Wohnungsunternehmen und deren Bedeutungswandel aufzeigen sowie ein Verständnis für die zunehmende Privatisierung aufbringen zu können.

2.1.1 Ursprung der unternehmerischen Wohnungswirtschaft

Deutschland sowie Europa hatten im 19. Jahrhundert mit einem erheblichen Bevölkerungswachstum zu kämpfen. Gerade innerhalb von 100 Jahren wuchs die Bevölkerung Deutschlands um das 2,3 fache auf 56,4 Millionen. Die Landflucht der Bevölkerung in Städte und neue Industriezentren begann ungefähr 1840/1850 und führte durch das überproportionale Bevölkerungswachstum in den Städten zu einer Wohnungsnot. Der städtische Bevölkerungsanteil wuchs in knapp 40 Jahren um 24 % auf 60 %. Während Deutschland im Jahr 1871 aus gerade acht Großstädten (Städte mit über 100.000 Einwohnern) bestand, waren es im Jahre 1900 bereits 33 und zehn Jahre später 48 Städte. Auswirkungen waren eine enorme Verdichtung der Bausubstanz auf engstem Raum durch das Fehlen städtebaulicher Konzepte. Es entstanden Mietskasernen mit bis zu 4 Hinterhöfen mit mangelnder sanitärer Ausstattung und unzureichender Belüftung. Eine damalig übliche statistische Kennziffer war die „Behausungsziffer“ und zeigte die Durchschnittszahl der Bewohner pro Hauseinheit. Die Stadt Berlin führte 1900 im Städtevergleich die Liste der Verdichtungsmaße mit 75,9 an, gefolgt von Breslau (jetzt polnisch: Wroclaw) 51,91 und Hamburg 38,66.^[10]

Dass Berlin im Jahre 1990 nur noch ein Verdichtungsmaß von 10,3 hatte, verdeutlichen die damaligen Ausmaße.^[11]

2.1.2 Gemeinnützigkeit

In Berlin, als besonderer Brennpunkt in Hinblick auf die Wohnungsfrage, bildete sich 1847 mit der „Berliner gemeinnützigen Baugesellschaft“ das erste gemeinnützige Wohnungsunternehmen, das von Prof. Victor Aimé Huber initiiert wurde.

Ziel war es ärmeren Bevölkerungsgruppen eine Wohnung zur Verfügung stellen zu können. In den Jahren nach 1918 galten die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen zusammen mit den Wohnungsbaugenossenschaften als Hauptstützen des Wohnungsbaus. Diese bauten Wohnungen zum großen Teil mit öffentlichen Mitteln. Vor allem in der Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg spielte die Wohnungsgemeinnützigkeit eine entscheidende Rolle zur Beseitigung der Wohnungsnot. 1930 wurde der Gemeinnützigkeitsbegriff erstmals in einer Gemeinnützigkeitsverordnung (GemVO) rechtlich aufgenommen.^[12] Diese juristische Verankerung wird heute als Beginn der staatlichen Eingriffe in die Wohnungswirtschaft gesehen. Im Februar 1940 wurde das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) neu gefasst. Neben dem WGG war die Verordnung über die Durchführung des Gemeinnützigkeitsgesetzes (WGGDV) bis 1989 gültige Rechtsgrundlage für gemeinnützige Wohnungsunternehmen.^[13]

2.1.3 Ursprünglicher Zweck kommunaler Wohnungsunternehmen

Nach dem Zweiten Weltkrieg waren besonders Großstädte und Ballungsräume von der Wohnungsnot betroffen, in denen rund 60% des Wohnungsbestandes vernichtet waren. Das vom Staat festgelegte Wohnraumbewirtschaftungsgesetz sollte vor negativen wirtschaftlichen, sozialen sowie politischen Folgen und die Bevölkerung vor Mietpreissteigerungen schützen. Aufgrund der Mietpreisbindungen fehlte jedoch der Anreiz für Investoren in den Wohnungsbau zu investieren, so dass der Erlass des ersten Wohnungsbaugesetzes (I WoBauG) Abhilfe schaffen sollte. Dieses verpflichtete die Gemeinden und Gemeindeverbände dazu, mittels eines Wohnungsbauunternehmens direkt oder indirekt im Wohnungsbau tätig zu werden. Ziel war die Beseitigung des Wohnungsmangels durch öffentliche Förderung breiter Bevölkerungsschichten. Aus dieser Zeit stammen etliche kommunale Beteiligungen an Wohnungsunternehmen, wobei diese teilweise noch heute bestehen, obwohl die Zeiten der Wohnungsnot schon längst bewältigt sind. Defizite gibt es lediglich bei einkommensschwächeren Haushalten.^[14]

2.1.4 Wegfall der Gemeinnützigkeit

Zum 01.01.1990 wurde die Gemeinnützigkeit aus Gründen des Subventionsabbaus und der entspannten Situation am Wohnungsmarkt aufgehoben. Die langjährige gemein- und bedarfswirtschaftliche Ausrichtung der Wohnungswirtschaft wurde damit beendet.^[15] Dadurch waren diese Wohnungsunternehmen beispielsweise von folgenden Vorschriften entbunden:

- Einhaltung Kostendeckungsprinzip
- Gemeinnütziges Preisverhalten nach dem Kostendeckungsprinzip
- Beschränkte Gewinnerzielung und -ausschüttung

Durch den Wegfall dieses Gesetzes sind ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen nicht wie damals von der Körperschafts-, Vermögens-, Kapitalertragssteuer sowie der Gewerbesteuer befreit, sondern steuerpflichtig.^[16] Die Beschränkung, dass der Erlös aus dem Verkauf eines gemeinnützigen Wohnungsunternehmens wieder dem privilegierten Zweck des Wohnungsbaus zuzuführen ist, ist mit Abschaffung des WGG hinfällig, so können Kommunen die Veräußerungserlöse anderweitig einsetzen.^[17]

Aufgrund der angespannten Haushaltslagen erscheint es für viele Städte verlockend, die Privatisierung kommunaler Wohnungsbestände zur Sanierung der Haushalte heranzuziehen. Der Bestand der ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen ist durch die veränderte Situation erheblich geschrumpft.^[18]

2.2 Anbieterstruktur

Nach Angaben der letzten Mikrozensuserhebung aus dem Jahr 2002 gibt es in Deutschland rund 38,7 Mio.^[19] Wohnungen. Auf dem deutschen Wohnungsmarkt agieren verschiedene Anbieter.

Zum einen wird der Bedarf an Wohnraum durch Haushalte, die Wohneigentum besitzen und dieses selbst nutzen und andererseits durch private Eigentümer, die dieses vermieten, gedeckt. Weiterhin wird der Bedarf an Wohnraum durch institutionelle Anbieter befriedigt, welche am Gesamtbestand rund 40%^[20] der Mietwohnungen auf sich vereinen. Diese Gruppe lässt sich in ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen, industrieverbundene, freie sowie sonstige Wohnungsunternehmen unterteilen.^[21] Um die Unterschiede klar herauszustellen, werden die Begrifflichkeiten im Folgenden kurz abgegrenzt, wobei Abbildung 1 hierbei die Anbieterstruktur gewichtet am Gesamt-Wohnungsbestand darstellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Anbieterstruktur

Quelle: in Anlehnung an GdW (2006), S. 126.

2.2.1 Ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen

Wie bereits erwähnt, ist der Leistungsumfang der ehemals Gemeinnützigen dem der freien Wohnungsunternehmen gleichgestellt.^[22] Dennoch haben besonders öffentliche Gesellschafter ihre Unternehmen durch Fortschreibung der Satzung auch in der Zukunft auf gemeinnütziges Verhalten verpflichtet.^[23] Diese Wohnungsunternehmen legen den Schwerpunkt ihrer Geschäftstätigkeit somit auf die Bestandshaltung.

Der Verkauf von Beständen zählt eher zu einem einmaligen Ereignis, als dass es explizit zur laufenden Geschäftstätigkeit gezählt werden kann.^[24] Folgende Unternehmen können dieser Gruppe zugeordnet werden.

Wohnungsgenossenschaften

Mit 36 % stellen die Wohnungsgenossenschaften die zweitgrößte Gruppe aller Anbieter dar (siehe Abb.1). Das Genossenschaftsgesetz definiert in §1 Genossenschaften als „Gesellschaften von nicht geschlossener Mitgliederzahl, deren Zweck darauf gerichtet ist, den Erwerb oder die Wirtschaft ihrer Mitglieder oder deren soziale oder kulturelle Belange durch gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb zu fördern“.^[25] Auch die Wohnungsgenossenschaften entstanden in den Zeiten der Industrialisierung. Eine Genossenschaft ist eine Solidargemeinschaft, in der sich Personen zusammenschließen, um gemeinsam mehr bewirken zu können als ein Einzelner. Gründe zur Wahl einer Genossenschaftswohnung liegen nach Angaben der Mieter in Sicherheit vor Kündigung und den niedrigen Mieten.^[26]

Kommunale Wohnungsunternehmen

Mit dem Einigungsvertrag wurden die gesamten volkseigenen Wohnungen auf die Kommunen übertragen, so dass sich über die Hälfte der kommunalen Wohnungsbestände in den neuen Bundesländern befinden.^[27] Tabelle 1 verdeutlicht den Unterschied des Anteils kommunaler Wohnungsbestände in Ost und West. Innerhalb der Angebotslandschaft vereinen die kommunalen Wohnungsunternehmen mit 41% (siehe Abb.1) den größten Anteil auf sich. Nach Angaben des Instituts Wohnen und Umwelt GmbH (IWU) sind einkommensschwache Haushalte sowie Haushalte mit Alleinerziehenden, kinderreichen Familien, Ausländern mit Kindern sowie mit Empfängern von Sozialhilfe und Arbeitslosenunterstützung in kommunalen Wohnungsbeständen stark überrepräsentiert.^[28] Durch den vermehrten Verkauf dieser Bestände muss somit der Versorgungsauftrag der öffentlichen Hand in Frage gestellt werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Kommunaler Wohnungsanteil - Großstadtvergleich

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an Sarrazin (2007), S.6.

Kirchliche Wohnungsunternehmen

Kirchliche Wohnungsunternehmen haben ihre Wurzeln in der christlichen Soziallehre. Die erste kirchliche Wohnungsbaugenossenschaft entstand 1930 unter dem Namen „Familienheim“. Derartige Wohnungsunternehmen sehen sich nicht in einer wohnungsversorgenden Rolle großer Bevölkerungsteile, sondern nehmen viel mehr eine Vorreiterrolle hinsichtlich innovativer Wohnformen, wie z. B. dem „Mehr-Generationen-Wohnen“, „Wohnen für Mutter und Kind“ ein. Ihre Schwerpunkte liegen auch in der Weiterentwicklung von „Betreutem Wohnen“. Diese Unternehmen agieren in Rechtsformen der GmbH, als rechtlich selbstständige Stiftung oder häufig als Genossenschaft.^[29] Sie spielen mit nur 2% (siehe Abb. 1) eine untergeordnete Rolle in der Anbieterlandschaft.

Industrieverbundene Wohnungsunternehmen

Industrieverbundene Wohnungsunternehmen entstanden ebenfalls in den Jahren der Wohnungsknappheit, um den Arbeitern entsprechende Unterkünfte zur Verfügung stellen zu können. In der Regel sind diese Tochtergesellschaften großer Konzerne.^[30] Der heutige Schwerpunkt industrieller Wohnungsunternehmen liegt in Nordrhein-Westfalen.^[31] Dies hängt sicher mit der Vergangenheit des Landes, als montanindustriell geprägtem Standort, zusammen. Über den Marktanteil industrieverbundener Wohnungsunternehmen kann keine genaue Angabe gemacht werden.

Lediglich die Aussage des GDW, dass sich diese in Abbildung 1 in der Kategorie „private Wohnungsunternehmen“ befinden, lässt auf einen geringen Anteil schließen.

2.2.2 Freie Wohnungsunternehmen

Freie Wohnungsunternehmen sind durch ihre Unabhängigkeit von öffentlich-rechtlichen Bindungen gekennzeichnet. Trotz des teilweisen Einsatzes von öffentlichen Mitteln als Fremdkapital ist die Gewinnerzielungsabsicht klares Unternehmensziel. Zum Kernelement der Geschäftstätigkeiten zählen neben der Bestandhaltung auch der Kauf und Verkauf von Wohnungen.^[32] Bereits vor dem Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeit zählten sie zu den privatwirtschaftlichen und gewinnorientierten Unternehmen. Ihre Wurzeln liegen in den Jahren der Industrialisierung.^[33] Im Jahr 2005 machten diese Unternehmen einen Anteil von 15% (siehe Abb. 1) aus.

2.2.3 Sonstige Wohnungsanbieter

Zu dieser Gruppe gehören Unternehmen, welche die Erbringung von wohnungswirtschaftlichen Gütern und Leistungen nicht zu ihrem alleinigen Geschäftszweck erklärt haben.^[34] Beispiele für derartige Wohnungsanbieter sind z. B. Versicherungen, die ihnen anvertraute Gelder in Wohnimmobilien anlegen. Diese spielen mit einem Anteil von 3% (siehe Abb. 1) ebenfalls eine untergeordnete Rolle.

2.3 Aktuelle Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt

2.3.1 Transaktionen von großen Wohnbeständen der letzten Jahre

Neben einigen deutschen investierten insbesondere angelsächsische Finanzinvestoren in Wohnimmobilien. Vor gut zehn Jahren fanden die ersten größeren Portfoliotransaktionen statt, wobei, nicht wie von vielen angenommen, internationale Investoren den ersten Schritt machten. Bereits 1997 erwarben die Deutsche Grundbesitz Management GmbH und die Viterra AG rund 39.000 Wohneinheiten vom Bund und der Deutschen Bank. Die erste bedeutende Transaktion eines internationalen Investors erfolgte 2001 mit dem Kauf eines Teils der Eisenbahnerwohnungen durch die Deutsche Annington bzw. die Nomura Principal Finance.^[35]

Drei Jahre später machten die Verkäufe kommunaler Wohnungsunternehmen, wie z. B. der Erwerb der GSW durch Cerberus und Whitehall und der Gemeinnützigen Aktiengesellschaft für Angestellten-Heimstätten (Gagfah) durch Fortress Schlagzeilen.^[36] Der Höhepunkt der Transaktionen erfolgte im März 2006 mit dem Verkauf der WOHNBAU DRESDEN GMBH (WOBA) durch die Stadt Dresden an den Finanzinvestor Fortress. Diese Transaktion befreite die Stadt Dresden auf einen Schlag von ihren Schulden.

Im Zeitraum von 1999 bis Juni 2006 erfolgten 150 große Transaktionen (mit 800 und mehr Wohneinheiten). Veräußert wurden dabei 1,277 Mio. Wohnungen, wobei vor allem in den Jahren 2004 und 2005 knapp zwei Drittel erworben wurden. Das Transaktionsvolumen von 2004 bis Juni 2006 betrug 34,7 Mrd. Euro. In diesen Jahren wurde ein beachtlicher Preisanstieg von 590 auf 760 Euro/m² verzeichnet. Die Struktur der Transaktionen wurde vor allem von Beständen aus den 50er und 60er Jahren geprägt.^[37]

Wie aus Abbildung 2 ersichtlich war die öffentliche Hand dabei hauptsächlicher Verkäufer (57%). Mit 19 % waren industrieverbundene Unternehmen und mit 24% private Eigentümer auf Seite der Verkäufer.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Struktur der Verkäufer

Quelle: eigene Darstellung nach IfS (2007), S.1.

Abbildung 3 zeigt, dass hauptsächlich private Käufer bzw. private Investoren die Wohnungsbestände erwarben und die öffentliche Hand als Erwerber mit 22% einen eher geringen Teil darstellt. Der minimale Anteil von einem Prozent entfällt auf sonstige Käufer (z. B. Genossenschaften).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Struktur der Käufer

Quelle: eigene Darstellung nach IfS (2007), S.1

2.3.2 Transaktionen kommunaler Wohnungsbestände

Im Zeitraum von 1999 bis Juni 2006 fanden 36 größere Transaktionen (800 und mehr Wohneinheiten) von insgesamt 19 Kommunen statt. Dabei wurden ganze Wohnungsunternehmen, Teilbestände sowie auch Minderheitsbeteiligungen veräußert.^[38]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 2: Komplettverkäufe der Wohnungsbestände 1999 bis Juni 2006

Quelle: eigene Darstellung nach IfS (2007), S. 36-37.

Tabelle 3 stellt die Transaktionen dar, bei denen die Kommunen ihren gesamten Wohnungsbestand veräußerten. Davon privatisierten sechs von sieben Kommunen ihre Wohnungsbestände im Rahmen eines Share Deals. Einen Sonderfall stellte dabei die Stadt Wuppertal dar, die ihren gesamten Wohnungsbestand im Rahmen eines Sale-and-Leaseback-Verfahrens übertrug.^[39] Zwei Transaktionen haben besondere Brisanz, da die gesamten Wohnungsbestände der Kommune (Dresden, Osnabrück) direkt oder indirekt von einem international agierenden Finanzinvestor (Fortress) erworben wurden. Die Käufergruppe hat hohe Erwartungen an die Eigenkapitalverzinsung. Befürchtungen beziehen sich dabei auf die Vorgehensweise der Investoren, um ihren Anforderungen gerecht zu werden. Vermutet werden beispielsweise untragbare Mieterhöhungen, Vernachlässigung der Instandhaltung sowie Luxusmodernisierungen. Inwiefern diese und weitere Punkte tatsächlich zur Strategie der Investoren gezählt werden können und ob davon negative Auswirkungen erwartet werden müssen, wird im Kapitel 4 näher betrachtet.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 3: Kommunale Transaktionen von 1999 bis Juni 2006 nach Art der Käufer

Quelle: eigene Darstellung nach IfS (2007), S. 36f.

Wie aus Tabelle 3 ersichtlich wurden rund 330.000 Wohneinheiten in oben genanntem Zeitraum veräußert. Ein Großteil der Bestände wurde von privaten Investoren erworben. Betrachtet man die Struktur der Verkäufe an Privatinvestoren, so vereinen internationale Finanzinvestoren mehr als drei Viertel aller Wohneinheiten auf sich und erwarben mit rund 15.800 Wohneinheiten je Transaktion wesentlich größere Pakete als deutsche Privatinvestoren. Mit sieben Transaktionen wurden rund 129.650 Wohneinheiten an Unternehmen mit kommunaler Mehrheitsbeteiligung veräußert.

Folgende Grafik (Abb. 4) zeigt die regionale Verteilung aller veräußerten kommunalen Wohnungsbestände an private Investoren bzw. private Unternehmen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Regionale Verteilung kommunaler Verkäufe an private Investoren

Quelle: eigene Darstellung nach IfS (2007), S. 36-37.

Kommunale Eigentümer verfügen nach Abzug der größeren Transaktionen der letzten Jahre über achtProzent^[40] weniger Wohnungsbestände. Im Gegensatz zu Bund und Ländern, die im Zeitraum von 1999 bis Juni 2006 ihre Bestände um 54%^[41] reduziert haben, besteht bei den Kommunen mit rund 2,5Mio. Wohneinheiten^[42] noch ausreichendes Privatisierungspotenzial.

2.4 Bedeutung kommunaler Wohnungsunternehmen

In der Vergangenheit ist eine Reihe an geplanten Verkäufen kommunaler Wohnungsbestände gescheitert. Die Ursachen lagen zum Teil darin, dass zwischen den Interessenten und den Kommunen kein Übereinkommen hinsichtlich der Preisvorstellungen zustande kam. In Bremen stand die Gewoba Aktiengesellschaft für Wohnen und Bauen und in Köln die Gemeinnützige Aktiengesellschaft für Wohnungsbau (GAG) zum Verkauf, der jeweils wegen fehlender Zustimmung seitens des Stadtrats bzw. der Bürgerschaft scheiterte.^[43] Die Stadt Freiburg hatte ebenfalls vor, einen Großteil der Bestände zu verkaufen und mit dem Ziel der Haushaltskonsolidierung dem Beispiel Dresdens zu folgen. Mit 70,5%^[44] der Stimmen sprachen sich die Bürger jedoch auch hier gegen einen Verkauf der kommunalen Wohnungsbestände aus. Dieses Votum lässt vermuten, dass die Mieter mit erheblichen Einschnitten rechnen, wenn sich kaum noch kommunale Wohnungen in der Hand der Stadt befinden.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) e.V. spielen kommunale Wohnungsunternehmen für die Erfüllung folgende Aufgaben eine zentrale Rolle.

Kommunale Wohnungsunternehmen…

- sind Partner der Städte im Rahmen der sozialen Wohnraumversorgung.
- sind Träger von Neubau- und Bestandsmaßnahmen im öffentlich geförderten Wohnungsbau.
- können Partner der Städte bei der Stabilisierung gefährdeter Wohnungsquartiere sein.
- können gute Beispiele für die notwendige Anpassung der Bestände sein, wie z. B. in Sachen altersgerechte Wohnungen und Barrierefreiheit.
- können mit ihrer Preispolitik eine mietpreisdämpfende Wirkung haben und entlasten dadurch kommunale Haushalte in den Bereichen Wohngeld, Sozialhilfe und Unterkunftskosten für Bezieher von Arbeitslosengeld II.^[45]

Im Rahmen einer Studie der Humboldt-Universität zu Berlin in Zusammenarbeit mit der Deutschen Gesellschaft zur Förderung des Wohnungsbaues (DEGEWO) wurde erstmals versucht diese gesellschafts- und sozialpolitischen Tätigkeiten unter dem Begriff „Stadtrendite“ zu quantifizieren.

Für das Unternehmen (DEGEWO-Gruppe) wurde neben der finanzwirtschaftlichen Rendite der Zusatznutzen zugunsten des Landes Berlin errechnet und insgesamt unter dem Namen der Stadtrendite definiert. Der Zusatznutzen berücksichtigt dabei städtebauliche, soziale und kulturelle Aspekte und ermittelt daraus einen gesamtwirtschaftlichen Beitrag für die Kommune.^[46]

Sehr gerne wird von Privatisierungsgegnern der Begriff der Stadtrendite aufgegriffen, um den Zusatznutzen der kommunalen Wohnungsgesellschaften zu bekräftigen. So zitiert beispielsweise Frank Bielka (Mitglied des Vorstandes der DEGEWO) aus einer Studie namens Mietersozialmanagement des Instituts für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt und Regionalentwicklung (InWis) „Die Gesamtrendite eines kommunalen Wohnungsunternehmens entspricht also eben nicht nur der ausgeschütteten betriebswirtschaftlichen Dividende, die relativ leicht als Eigenkapitalrendite ausgewiesen werden kann. Vielmehr wird diese monetäre Rendite ergänzt durch eine Stadtrendite, die sich einerseits aus der Sozialrendite, also den Kosten für auffälliges Wohnverhalten und den Aufwendungen für ein soziales Management als wesentliche Bausteine zusammensetzt.“^[47]

Jedoch muss bezweifelt werden, dass dieser Zusatznutzen nur von kommunalen Wohnungsunternehmen erbracht wird. Private Unternehmen handeln zwar hauptsächlich unter dem Gesichtspunkt der ökonomischen Vorteilhaftigkeit, jedoch bringen selbst private Wohnungsunternehmen, wenn auch eher aus betriebswirtschaftlich orientierten Gründen, derartige Vorteile für die Stadt ein. Beispiele dafür sind reduzierte Angebote für bestimmte Bevölkerungsgruppen, um den Abbau des Leerstands zu beschleunigen, oder Wohnumfeldmaßnahmen mit dem Ziel der Mieterbindung. Diesbezüglich stimmte die DEGEWO auch indirekt zu und teilte auf Nachfrage mit, dass sich nach diesem Modell auch ein privates Unternehmen seine Stadtrendite errechnen lassen könnte.^[48] Um den wirklichen Zusatznutzen kommunaler Wohnungsunternehmen aufzuzeigen, müssten somit Stadtrenditen privater und kommunaler Wohnungsunternehmen errechnet und gegenübergestellt werden.

Die Bedeutung kommunaler Wohnungsunternehmen lässt sich aus dem Gesetz ableiten. Eine Definition zum Ziel der öffentlichen Wohnungsbauförderung findet man in §1 II WoBauG mit der Förderung einer „ausreichenden Wohnungsversorgung aller Bevölkerungsschichten“.^[49] Die weitgehend entspannten Wohnungsmärkte haben, wie oben beschrieben, zur Abschaffung der Gemeinnützigkeit und zur Aufhebung des II WoBauG geführt, was eine Veränderung der Zielstellung der Wohnungsbauförderung bewirkt hat. Mit der Einführung des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung (WoFG) zum 01.01.2002 wird nunmehr die Versorgung sozial schwächer gestellter Bevölkerungsgruppen in den Mittelpunkt gestellt (§ 1 WoFG).^[50]

Diese Tatsachen und die angespannte Finanzlage der öffentlichen Haushalte führten dazu, dass die kommunalen Wohnungsbestände verstärkt in den Mittelpunkt des Interesses gelangten.^[51]

2.5 Möglichkeiten der Privatisierung kommunaler Wohnungsbestände

Da die formelle Privatisierung keine Bedeutung hinsichtlich Entscheidungsmacht und Einflussmöglichkeit der Kommune hat, wird im Folgenden nur auf die materielle Privatisierung eingegangen. Wie Abbildung 5 verdeutlicht, kann die Privatisierung als Asset Deal oder als Share Deal erfolgen. Beide Formen lassen sich auf dem deutschen Wohnungsmarkt beobachten und sollen deshalb näher erläutert werden. Die Alternative zu beiden Formen wäre die Veräußerung im Rahmen eines Sale-and-Leaseback-Verfahrens. Dieses wurde jedoch lediglich von der Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft Wuppertal (GWG)^[52] eingesetzt und stellt somit eine Ausnahme dar. Eine tiefer gehende Betrachtung erfolgt daher an dieser Stelle nicht.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Arten der Privatisierung

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an IWU (2005), S.59.

2.5.1 Asset Deal

Erfolgt die Privatisierung als Asset Deal handelt, es sich um die Veräußerung einzelner Bestände, die entweder einzeln oder im Paket als Portfolio veräußert werden. Beim Einzelverkauf besteht die Möglichkeit des Verkaufs an den Mieter. Diese Art des Verkaufs wird in der Literatur auch als Mieterprivatisierung bezeichnet.^[53] Erfolgt der Verkauf an Kapitalanleger oder auch an Selbstnutzer, wird den Mietern in der Regel ein Vorkaufsrecht eingeräumt und diese bei Mieterversammlungen, Informationsveranstaltungen und Einzelgesprächen eingehend beraten. Die Veräußerung an einen Zwischenerwerber ist per Einzelverkauf möglich, jedoch werden kommunale Wohnungsbestände im Paket veräußert. Der Einzelverkauf ist mit einer wesentlich längeren Privatisierungsdauer verbunden, was aus fiskalischen Gründen dem Ziel der öffentlichen Hand, möglichst zeitnah zu veräußern, entgegensteht. Obwohl das Zwischenerwerbermodell in Bezug auf den Quadratmeterpreis wesentlich weniger einbringt, liegen die Vorteile im sofortigen Zufluss liquider Mittel und dem damit einhergehenden Abbau der Schulden.^[54] Neben Zwischenerwerbern, die beispielsweise das Portfolio in einzelne Teilpakete separieren und weiterveräußern, besteht die Möglichkeit des Erwerbs sowohl durch private Wohnungsunternehmen als auch durch eigentumsorientierte Genossenschaften.^[55]

2.5.2 Share Deal

Neben der Veräußerung auf Bestandsebene können kommunale Wohnungsunternehmen auch durch die Übertragung von Unternehmensanteilen privatisiert werden, indem der oder die Käufer die Mehrheit der Gesellschaftsanteile erwerben.^[56] Der Investor erwirbt somit Anteile an einer Objektgesellschaft. Dies bedeutet, dass das Eigentum an den Immobilien in Händen der Objektgesellschaft bleibt und der Käufer durch die Gesellschafterstellung nur mittelbar Eigentum erwirbt.^[57] Der Vorteil eines Share Deals ist die Möglichkeit der Ersparnis der Grunderwerbssteuer, die im Rahmen eines Asset Deals in Höhe von 3,5% (in Berlin 4,5%) des Verkaufspreises einen erheblichen Anteil darstellt. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Erwerber nicht mehr als 94,9% der Anteile übernimmt und die restlichen 5,1% beim Verkäufer verbleiben oder von einem vom Käufer unabhängigen Dritten erworben werden müssen.^[58]

Die Käufertypen unterscheiden sich vor allem in der Höhe ihrer Renditeanforderung und somit auch in ihrer Strategie. Hierauf wird im nächsten Kapitel unter Punkt 3.2 näher eingegangen.

3 Motive und Strategien

Chancen und Risiken, die mit der Privatisierung kommunaler Wohnungsbestände im Allgemeinen verbunden sind, resultieren aus den Wertvorstellungen bzw. den Motiven und den damit verbundenen Strategien der Beteiligten. Deshalb erfolgt in diesem Kapitel die Untersuchung der Motive und Strategien der Verkäufer (Kommunen) sowie der Käufer (Investoren), um aus deren Handeln die tatsächlichen Chancen und Risiken für Mieter, Kommunen und Unternehmen beurteilen zu können.

3.1 Motive und Strategien der Kommunen

Motive der Kommunen

Wie aus Abbildung 6 ersichtlich, liegen die Gründe für den Verkauf der Kommunen vor allem in der Auflösung der entstandenen Sanierungsstaus und in der Schieflage der Haushalte.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6: Hauptgründe für den Wohnungsverkauf deutscher Kommunen

Quelle: in Anlehnung an PWC (10/2006), S. 9, Boetcher (2006), S.9.

Besonders den Kommunen in den neuen Bundesländern machen die hohen Leerstände aufgrund hoher Fortzüge in den letzten Jahren zu schaffen. Leerstände von teilweise über 13%^[59] sind keine Seltenheit.

Für die Kalkulation der Mieten im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau ist die Kalkulationsgrundlage der II. Berechnungsverordnung vorgesehen, die jedoch lediglich zwei Prozent für Leerstand vorsieht und den tatsächlichen Ausfall der Mieten somit nicht berücksichtigt.^[60]

Der hohe Leerstand mindert die Einnahmen kommunaler Wohnungsunternehmen. Hierdurch bleiben notwendige Sanierungen aus. Die damit verbundene Minderung der Wohnungsqualität lässt den Wohnungsleerstand nicht sinken sondern steigen, so dass sich die Städte und Gemeinden häufig in einem Teufelskreis befinden.

Über die Hälfte des kommunalen Wohnungsvermögens der Kleinstädte und kleiner Mittelstädte werden noch in Regiebetrieben, das heißt nicht in Eigenbetrieben bzw. in einer privaten Rechtsform geführt.^[61] Die noch nicht erfolgte formelle Privatisierung bedeutet, dass eine vermögensorientierte Wohnungsbewirtschaftung durch eine einfache Einnahme-/ Ausgabebetrachtung nicht möglich ist. Dies verdeckt nicht nur potenzielle Investitionsstaus sondern verhindert auch langfristige Planungen. In den neuen Bundesländern befinden sich 87% der kommunalen Wohnungsunternehmen in Eigenbetrieben, in Westdeutschland hingegen nur 36%.^[62]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 7: Kassenkredite der Gemeinden

Quelle: in Anlehnung an DStGB (2007).

Die Entwicklung der Schulden der Kommunen schwankte innerhalb von zehn Jahren (1995 bis 2005) zwischen 82,7 und 85,6 Milliarden Euro.^[63] Zwar machte dies einen Anstieg um rund drei Milliarden Euro aus, jedoch verdeutlicht erst die Betrachtung der aufgenommenen Kassenkredite das eigentliche Ausmaß (siehe Abb. 7).

Obwohl die Sachinvestitionen in den letzten Jahren zurückgefahren wurden, stiegen jedoch die Ausgaben für Sozialleistungen jedes Jahr dynamisch an, so dass viele kommunale Haushalte ihre laufenden Ausgaben häufig nur noch über Kassenkredite finanzieren können. Kassenkredite dienen in der Regel nur der Finanzierung kurzfristiger Liquiditätsengpässe, ähnlich den Überziehungskrediten in Privathaushalten.^[64]

Strategien der Kommunen

Den Kommunen fehlen Erfahrungen in der Transaktion von kommunalem Wohnungsvermögen. Daher werden in der Regel Experten (Unternehmensberater, Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer, Banken) mit der Erstellung von Gutachten beauftragt. Bei diesen Gutachten steht der betriebswirtschaftliche Aspekt im Vordergrund. Dem Verlust wohnungspolitischen Handlungsspielraums versucht man durch bestimmte Vertragsinhalte entgegenzuwirken. In den von der IfS (Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH) betrachteten Fallbeispielen fanden im Vorfeld keine Untersuchungen hinsichtlich der Auswirkungen auf Stadtentwicklung und Wohnraumversorgung statt. Um Risiken beim Verkauf an Privatinvestoren zu vermeiden, prüfen die Kommunen im Vorfeld teilweise auch Alternativen.^[65] Tabelle 4 gibt einen Überblick über die überprüften Alternativen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 4: Alternativen zum Verkauf an private Investoren

Quelle: eigene Darstellung nach IfS (2007), S.47f. und eigene Beurteilung.

Durchgeführt werden kommunale Wohnungsverkäufe regelmäßig in einem Bieterverfahren. Ein Bieterverfahren eröffnet der Kommune die Möglichkeit der Verkaufspreisoptimierung durch das lange Aufrechterhalten des Wettbewerbs. Die Kommune kann aus einer Reihe von verschiedenen Käufern abwägen, welchem Investor sie den Zuschlag erteilen will.^[66]

[...]

^[1] Vgl. Hermes (2005), S. 223.

^[2] Vgl. Mändle (1997), S. 1010.

^[3] Vgl. Fichtner (1997), S. 497.

^[4] Vgl. IWU (2005), S. 45.

^[5] Vgl. IWU (2005), S. 46.

^[6] Vgl. Eichhorn (1989), S. 1303.

^[7] Vgl. IWU (2005, S. 55.

^[8] Vgl. dtv (1990), Band 3, S. 215.

^[9] Vgl. dtv (1990), Band 15, S.195.

^[10] Vgl. Sailer (2006), S. 6 ff.

^[11] Vgl. Sailer (2006), S. 6 ff.

^[12] Vgl. Sailer (2006), S. 6 ff.

^[13] Vgl. Schwarz (2004), S. 52.

^[14] Vgl. Spieker (2000), S. 77 ff.

^[15] Vgl. Hermes (2005), S. 211.

^[16] Vgl. Schwarz (2004), S. 53ff.

^[17] Vgl. Duvigneau (2001), S. 7.

^[18] Vgl. Kofner (2004), S. 31.

^[19] Vgl. Statistisches Bundesamt (2003).

^[20] Vgl. GdW (2006), S. 120.

^[21] Vgl. Hermes (2005), S. 211.

^[22] Vgl. Hermes (2005), S. 213.

^[23] Vgl. Duvigneau (2001), S. 1.

^[24] Vgl. Hermes (2005), S. 215.

^[25] GenG § 1 Abs. 1 Satz 1, S. 5.

^[26] Vgl. Galonska (2005), S.120.

^[27] Vgl. Schröder (1998), S.14f.

^[28] Vgl. IWU (2005), S. 89.

^[29] Vgl. Schneider (1997), S. 1007.

^[30] Vgl. Galonska (2005), S. 124f.

^[31] Vgl. Hermes (2005), S. 212.

^[32] Vgl. Hermes (2005), S. 215.

^[33] Vgl. Kühne-Büning (2005), S. 127f.

^[34] Vgl. Schwarz (2004), S. 31.

^[35] Vgl. Zimmer (1-2/2006), S. 20.

^[36] Vgl. Kühne-Büning (2005), S. 127f.

^[37] Vgl. IfS (2007), S. 1.

^[38] Vgl. IfS (2007), S. 35.

^[39] Vgl. IfS (2007), S. 38.

^[40] IfS (2007), S. 1.

^[41] IfS (2007), S. 1.

^[42] Just (2006), S. 126.

^[43] Vgl. IfS (2007), S. 52.

^[44] o.V. (11/2006).

^[45] Vgl. Rips (2007), S. 21f.

^[46] Vgl. Bielka (2007), S. 64.

^[47] Bielka (2007), S. 65.

^[48] Vgl. Kröber, Erika, DEGEWO, Expertengespräch am 01.06.2007.

^[49] II WoBauG § 1 Abs. 2 Satz 2.

^[50] Vgl. WoFG § 1 Abs. 2 Satz. 1.

^[51] Vgl. Schwarz (2004), S. 30.

^[52] Vgl. IfS (2007), S. 38.

^[53] Vgl. IWU (2005), S. 58 f.

^[54] Vgl. Spieker (2000), S. 119, 121.

^[55] Vgl. IWU (2005), S. 58f.

^[56] Vgl. Ebenda, S. 59.

^[57] Vgl. May (2005), S. 345.

^[58] Vgl. Kloyer (9/2006), S. 29.

^[59] PWC (10/2006), S. 11.

^[60] Vgl. PWC (10/2006), S. 11.

^[61] Vgl. Hettich (1993), S. 89.

^[62] Vgl. PWC (10/2006), S. 14 f.

^[63] Vgl. Statistisches Bundesamt (2006).

^[64] Vgl. Stadt Bonn (2006).

^[65] Vgl. IfS (2007), S. 47.

^[66] Vgl. Pöll (2006), S. 144.