Steuerliche Aspekte der Überführung von Immobilien in den G-REIT

Witt, Dominik

Steuerliche Aspekte der Überführung von Immobilien in den G-REIT

Auf Basis des Gesetzentwurfes der Bundesregierung vom 02. November 2006

von Dominik Witt (Autor:in)

BWL - Investition und Finanzierung

Zusammenfassung

Inhaltsangabe:Einleitung:
Die in Deutschland aktuell bestehenden Möglichkeiten einer indirekten Immobilienanlage wie Immobilien-AGs, offene und geschlossene Immobilienfonds weisen im internationalen Vergleich nur eine geringe Bedeutung auf. Ausschlaggebend hierfür sind der zu hohe Regulierungsgrad, die niedrigen Renditen, die geringe Verwendung von Fremdmitteln und nicht zuletzt die historische Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes. So fehlt es bis heute an einem international konkurrenzfähigen Instrument für die indirekte Immobilienanlage mit steuerlicher Transparenz.
Mit einer gesetzlichen Einführung eines deutschen Real Estate Investment Trust (German-REIT, G-REIT) könnte diese Lücke bei den indirekten Immobilieninvestments geschlossen werden. Demnach soll diese Anlageklasse den Wirtschaftsstandort Deutschland stärken, die Immobilienwirtschaft professionalisieren und Wettbewerbsgleichheit gegenüber europäischen Finanz- und Immobilienstandorten herstellen. REITs, die eine besondere Form der Immobilien-AG darstellen, sind eine global immer mehr marktgängige und erfolgreiche Anlagemöglichkeit in Immobilienvermögen.
Als ein länderübergreifendes Merkmal zeichnen sie sich durch ihre steuerliche Transparenz aus, so dass die Gewinne nicht auf Gesellschaftsebene besteuert werden, sondern die Gewinnausschüttungen beim Gesellschafter. Aufgrund der Verknüpfung des Vorteils einer börsennotierten Immobilienaktiengesellschaft mit dem Vorzug der steuerlichen Transparenz von offenen und geschlossenen Immobilienfonds wird auch von einem hybriden Anlageprodukt gesprochen. Ein weiteres wesentliches Merkmal ist die Verpflichtung der REIT-AG zu einer hohen Ausschüttung der Erträge. Diese Ausschüttungsverpflichtung soll sicherstellen, dass es zeitnah zu Besteuerungssubstrat kommt.
In Europa wurde nach den Niederlanden (1969), Belgien (1995) und Frankreich (2003) nun auch der UK-REIT zum 1. Januar 2007 eingeführt. Ebenfalls erarbeiten Länder wie Italien und Spanien Konzepte für einen nationalen REIT.
Vor diesem Hintergrund und um endlich die Lücke bei den indirekten Immobilieninvestments zu schließen, beschloss die Bundesregierung am 2. November 2006 den Entwurf eines Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen. Nach dem aktuellen Stand soll das Gesetzgebungsverfahren bis 30. März 2007 abgeschlossen sein und das REITG rückwirkend zum 1. Januar 2007 in Kraft treten. Im Voraus dessen war am 26. September schon […]

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Dominik Witt

Steuerliche Aspekte der Überführung von Immobilien in den G-REIT

ISBN: 978-3-8366-0265-5

Druck Diplomica® Verlag GmbH, Hamburg, 2007

Zugl. Martin-Luther-Universität Halle-Wittenberg, Halle, Deutschland, Diplomarbeit, 2007

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http://www.diplom.de, Hamburg 2007

Printed in Germany

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis...II

Abkürzungsverzeichnis...V

A. Einleitung ... 1

I. Problemstellung ... 1

II. Zielsetzung und Gang der Untersuchung ... 3

B. Gesetzentwurf zur Einführung einer deutschen REIT-AG ... 4

I. Gesetzessystematik ... 4

II. Regulatorische Rahmenbedingungen ... 5

1. Gesellschaftsform und Unternehmenszweck ... 5

2. Anlegerstruktur ... 8

3. Rechnungslegung ... 10

4. Regulierung ... 10

5. Vermögens- und Ertragsstrukturkriterien ... 11

6. Ausschüttungsanforderungen ... 13

7. Vor-REIT ... 14

III. Steuerrechtliche Rahmenbedingungen ... 16

1. Laufende Besteuerung auf REIT-Ebene ... 16

2. Laufende Besteuerung auf Ebene der Anteilseigner ... 18

a) Inländische Anteilseigner ... 18

b) Ausländische Anteilseigner ... 20

C. Anreiz zur Mobilisierung von Immobilien - internationale Modelle ... 21

I. US-REIT (,,UPREIT" und ,,DOWNREIT") ... 21

II. Französische SIIC (,,Exit Tax") ... 23

III. UK-REIT ("entry charge") ... 25

D. Analyse der deutschen Exit Tax - § 3 Nr. 70 EStG-E ... 27

I. Vorüberlegungen ... 27

1. Problemstellung ... 27

2. Lösungsansatz ... 28

II. Regelungsinhalt des § 3 Nr. 70 EStG-E ... 30

1. Würdigung der Tatbestandsvoraussetzungen ... 30

III

2. Schädliche Ereignisse ... 34

3. Missbrauchsregelungen ... 36

E. Geregelte Übertragungsmöglichkeiten nach dem REITG ... 37

I. Veräußerung von unbeweglichem Vermögen an einen REIT ... 37

II. Statuswechsel einer Immobiliengesellschaft in den steuerbefreiten REIT .. 38

1. Erlangung des REIT-Status ... 38

2. Erlangung des Vor-REIT-Status ... 40

3. Problematik der handelsbilanziellen Buchwertfortführung ... 41

F. Übertragungsmöglichkeiten nach Maßgabe des UmwStG ... 42

I. Aktuelle Rechtslage ... 42

1. Gesellschaftsrechtliche Grundlage ... 42

2. Ziel und aktuelle Rechtslage des UmwStG ... 44

3. Grunderwerbsteuerliche Behandlung ... 45

II. Einbringung von Immobilien in den REIT über das UmwStG n.F. ... 46

1. Allgemeine Anmerkungen ... 46

2. Regelungsinhalt des §§ 20 bis 23 UmwStG n. F. ... 48

3. Anwendbarkeit auf Vor-REIT bzw. REIT-AG ... 50

a) Einbringung in eine REIT-AG ... 50

b) Einbringung in den Vor-REIT zum gemeinen Wert ... 51

c) Einbringung in den Vor-REIT zum Buchwert ... 51

III. Verschmelzung ... 54

1. Allgemeine Anmerkungen ... 54

2. Regelungsinhalt der §§ 11 bis 13 UmwStG n.F. ... 55

a) Tatbestandsvoraussetzungen ... 55

b) Auswirkungen auf Ebene der übertragenden Gesellschaft ... 56

c) Auswirkungen auf Ebene der übernehmenden Gesellschaft ... 57

d) Auswirkungen auf Ebene der Anteilseigner ... 57

3. Anwendbarkeit auf einen REIT bzw. Vor-REIT ... 58

a) Verschmelzung auf den REIT ... 58

b) Verschmelzung auf den Vor-REIT Ansatz des gemeinen Wertes ... 58

c) Verschmelzung auf den Vor-REIT Buchwertansatz ... 59

G. Fazit ... 60

Literaturverzeichnis...VII

Rechtsquellenverzeichnis...XV

Abkürzungsverzeichnis

a. F.

alte Fassung

AfA

Absetzung für Abnutzung

Aktiengesellschaft

AktG

Aktiengesetz

Abgabenordnung

Art.

Artikel

AStG

Außensteuergesetz

ausf.

ausführlich

BaFin

Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht

Betriebs-Berater

(Zeitschrift)

BewG

Bewertungsgesetz

BGBl

Bundesgesetzblatt

BMF

Bundesministerium der Finanzen

BR-Drs. Bundesrat-Drucksache

BT-Drs. Bundestag-Drucksache

bzgl.

bezüglich

bzw.

beziehungsweise

CGI

Code Général des Impôts

Der

Betrieb

(Zeitschrift)

DBA

Doppelbesteuerungsabkommen

DStR

Deutsches Steuerrecht (Zeitschrift)

ebs

European Business School

E Entwurf

Europäische

Gemeinschaft

EGV

Vertrag zur Gründung der Europäischen Gemeinschaft (EG-

Vertrag)

Eigenkapital

EStG

Einkommensteuergesetz

Europäische

Union

EWR

Europäischer Wirtschaftsraum

f.(ff.)

folgende (fortfolgende)

FinverwG

Gesetz über die Finanzverwaltung (Finanzverwaltungsgesetz)

Fn.

Fußnote

G-REIT

German Real Estate Investment Trust

GewStG Gewerbesteuergesetz

Grundgesetz

GrEStG Grunderwerbsteuergesetz

HGB

Handelsgesetzbuch

Hrsg.

Herausgeber

i.H.v.

in Höhe von

IRC

Internal Revenue Code

i.S.d.

im Sinne des

IAS

International Accounting Standard(s)

IFD

Initiative Finanzstandort Deutschland

IFRS

International

Financial Reporting Standard(s)

InvG

Investmentgesetz

InvStG

Investmentsteuergesetz

IStR

Internationales

Steuerrecht (Zeitschrift)

i.V.m.

in Verbindung mit

KStG

Körperschaftsteuergesetz

KWG

Kreditwesengesetz

max.

maximal

mind.

mindestens

Mio.

Millionen

Mrd.

Milliarden

MTRL

Mutter-/ Tochterrichtlinie

Nr.

Nummer

OECD

Organisation for Economic Co-operation and Development

OECD-MA Musterabkommen der Organisation for Economic Co-operation and

Development

o. V.

ohne Verfasser

n. F.

neue Fassung

RefE

Referentenentwurf

RegE

Regierungsentwurf

REIT

Real Estate Investment Trust

REITG

Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsen-

notierten Anteilen (REIT-Gesetz)

VII

REITG-E

Gesetzentwurf der Bundesregierung, Gesetz über deutsche Immobi-

lien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen

RIW

Recht

der

Internationalen Wirtschaft (Zeitschrift)

Rn.

Randnummer

Rz.

Randziffer

S. Satz

Europäische

Aktiengesellschaft

SEStEG

Gesetz über steuerliche Begleitmaßnahmen zur Einführung der

Europäischen Gesellschaft und zur Änderung weiterer Vorschriften

Sonderheft,

Sonderausgabe

SIIC

Société d´Investissement Immobilier Cotée

SolZ

Solidaritätszuschlag

SWI

Steuer

und

Wirtschaft

International (Zeitschrift)

Tz.

Textziffer

u.a.

unter

anderen

United

Kingdom

UmwG

Umwandlungsgesetz

UmwStG Umwandlungssteuergesetz

UPREIT

Umbrella Partnership REIT

United

States

USC

United States Code

v. vom

vgl.

vergleiche

Wertpapier-Mitteilungen (Zeitschrift)

WpHG

Gesetz über den Wertpapierhandel (Wertpapierhandelsgesetz)

z.B.

zum

Beispiel

ZEW

Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung GmbH

ZfIR

Zeitschrift für Immobilienrecht (Zeitschrift)

Zif.

Ziffer

ZIP

Zeitschrift für Wirtschaftsrecht [und Insolvenzpraxis] (Zeitschrift)

zzgl.

zuzüglich

A. Einleitung

I. Problemstellung

Die in Deutschland aktuell bestehenden Möglichkeiten einer indirekten Immobi-

lienanlage wie Immobilien-AGs, offene und geschlossene Immobilienfonds

wei-

sen im internationalen Vergleich nur eine geringe Bedeutung auf. Ausschlagge-

bend hierfür sind der zu hohe Regulierungsgrad, die niedrigen Renditen, die ge-

ringe Verwendung von Fremdmitteln und nicht zuletzt die historische Entwick-

lung des deutschen Immobilienmarktes.

So fehlt es bis heute an einem internatio-

nal konkurrenzfähigen Instrument für die indirekte Immobilienanlage mit steuerli-

cher Transparenz.

Mit einer gesetzlichen Einführung eines deutschen Real Estate Investment Trust

(German-REIT, G-REIT)

könnte diese Lücke bei den indirekten Immobilienin-

vestments geschlossen werden.

Demnach soll diese Anlageklasse den Wirt-

schaftsstandort Deutschland stärken, die Immobilienwirtschaft professionalisieren

und Wettbewerbsgleichheit gegenüber europäischen Finanz- und Immobilienstan-

dorten herstellen.

REITs, die eine besondere Form der Immobilien-AG darstel-

len, sind eine global immer mehr marktgängige und erfolgreiche Anlagemöglich-

keit in Immobilienvermögen.

Als ein länderübergreifendes Merkmal zeichnen sie

sich durch ihre steuerliche Transparenz aus, so dass die Gewinne nicht auf Gesell-

schaftsebene besteuert werden, sondern die Gewinnausschüttungen beim Gesell-

schafter.

Aufgrund der Verknüpfung des Vorteils einer börsennotierten Immobi-

lienaktiengesellschaft mit dem Vorzug der steuerlichen Transparenz von offenen

und geschlossenen Immobilienfonds wird auch von einem hybriden Anlagepro-

Kritisch zur Klassifizierung des geschlossenen Immobilienfonds als indirekte Immobilienanlage,

Huesmann, German REITs, 17.

Schacht/Gänsler, DStR 2006, 1518 (1519).

REITG-E, Vorblatt, Problem und Ziel.

Im Rahmen dieser Arbeit ebenfalls verwendete Bezeichnungen: REIT-AG und REIT.

Begründung REITG-E, Allgemeiner Teil, Ziel des Gesetzes; kritisch Kofner, Entwurf eines

REIT-Gesetzes vom 25.09.2006, 3 f.

Vgl. Begründung REITG-E, Allgemeiner Teil, Ziel des Gesetzes; kritisch, da zu einseitige Be-

trachtung, Kofner, Entwurf eines REIT-Gesetzes vom 25.09.2006, 4, ,,durchgängige Dominanz

der Finanzmarktperspektive".

Voigtländer, IW-Trends, 1.

dukt gesprochen.

Ein weiteres wesentliches Merkmal ist die Verpflichtung der

REIT-AG zu einer hohen Ausschüttung der Erträge.

Diese Ausschüttungsver-

pflichtung soll sicherstellen, dass es zeitnah zu Besteuerungssubstrat kommt.

In Europa wurde nach den Niederlanden (1969), Belgien (1995) und Frankreich

(2003) nun auch der UK-REIT zum 1. Januar 2007 eingeführt.

Ebenfalls erar-

beiten Länder wie Italien und Spanien Konzepte für einen nationalen REIT. Vor

diesem Hintergrund und um endlich die Lücke bei den indirekten Immobilienin-

vestments zu schließen, beschloss die Bundesregierung am 2. November 2006 den

Entwurf eines Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften

mit börsennotierten Anteilen.

Nach dem aktuellen Stand soll das Gesetzge-

bungsverfahren bis 30. März 2007 abgeschlossen sein und das REITG rückwir-

kend zum 1. Januar 2007 in Kraft treten.

Im Voraus dessen war am 26. Septem-

ber schon ein Referentenentwurf mit Stand vom 25. September 2006 veröffent-

licht worden.

Ein vorläufiger Arbeitsentwurf des BMF mit Stand von Anfang

August war hingegen nur ,,inoffiziell" zugängig.

Auch hat sich der Bundesrat

(BR) in einer am 15. Dezember 2006 beschlossenen Stellungnahme zum Gesetz-

entwurf geäußert, welche die Bundesregierung am 16. Januar 2007 in einer Ge-

gendarstellung kommentiert hat.

Das Marktpotential für eine erfolgreiche Einführung der REIT-AG ist laut der

Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD) enorm.

Allein die Quote für die in

Pluskat/Rogall, WM 2006, 889 (890).

REITG-E, Vorblatt, Problem und Ziel.

Bron, SWI 2006, 509 (509).

Vgl. Stoschek/Dammann, IStR 2006, 403 (406 ff.); vgl. auch van Kann/Just/Krämer, DStR

2006, 2105 (2105).

Vgl. Mirrow, Thomas, Rede zur Finanzmarktpolitik, 24.01.2007, Erhältlich im Internet:

http://www.bundesfinanzministerium.de/lang_de/DE/Aktuelles/Reden_20und_20Interviews/03

6.html (besucht am 25.01.2007).

Dettmeier/Gemmel/Kaiser, RIW 2006, 832 (832); Schultz/Thießen, DB 2006, 2144 (2145).

Erhältlich unter www.bundesfinanzministerium.de

Dettmeier/Gemmel/Kaiser, RIW 2006, 832 (834), siehe auch Bron, Das G-REIT-Gesetz, 2;

Schultz/Thießen, DB 2006, 2144 (2145).

BR-Drs. 779/06; Vorabdruck BT-Drs. 16/4036.

Initiative Finanzstandort Deutschland, Abschlussbericht, 12.12.2005, 1, erhältlich im Internet:

http://www.finazstandort.de/BaseCMP/documents/5000/IFD_REIT_Abschlussbericht_de.pdf

(besucht am 22.07.2006).

Firmenbesitz befindlichen Immobilien

, welche durch die Unternehmen selbst

genutzt werden, liegt in Deutschland bei 73 Prozent. Im Vergleich dazu liegt der

Anteil in Großbritannien bei 54 Prozent und in den USA sogar nur bei 25 Pro-

zent.

Deutsche Unternehmen könnten durch Veräußerung (insbesondere) ihrer

nicht betriebsnotwendigen Immobilien und Zufuhr des freigesetzten Kapitals ins

Kerngeschäft ihre Bilanzstrukturen und Renditen deutlich verbessern.

Allerdings

ist die Hebung und Besteuerung der teilweise hohen stillen Reserven im Immobi-

lienvermögen der Unternehmen ein nicht zu unterschätzendes Problem dieser Art

der Liquiditätsbeschaffung. Vor diesem Hintergrund hielten sich bisher viele Un-

ternehmen zurück, dass in ihren Immobilien gebundene ,,tote Kapital" zu mobili-

sieren.

Es sind folglich Anreize nötig, um die in Firmenbesitz befindlichen Immobilien

zu mobilisieren und damit den G-REIT zum gewünschten Erfolg zu verhelfen.

Immerhin verfügen laut einer Studie von M.M. Warburg Research allein die 65

größten deutschen Unternehmen über circa 80 Mrd. stille Reserven in ihren Im-

mobilienvermögen.

Mit der sogenannten Exit-Tax-Regelung

will der Gesetz-

geber einen solchen Anreiz gewähren. Demnach sollen die bei einer Übertragung

an den REIT entstehenden Veräußerungsgewinne nur hälftig einer Ertragsbesteue-

rung unterliegen. Überdies sich vielleicht auch Möglichkeiten der Immobilien-

übertragung nach der Konzeption des UmwStG denkbar. Die Überführung von

Immobilienvermögen in einen G-REIT und ihre steuerlichen Wirkungen bedürfen

daher einer eingängigen Thematisierung.

II. Zielsetzung und Gang der Untersuchung

Ziel dieser Arbeit ist eine Analyse der ertrag- und grunderwerbsteuerlichen Ge-

staltungsmöglichkeiten für eine Überführung von Immobilien in den REIT.

Eine

Im Rahmen dieser Arbeit gleich Bedeutung wie Grundstücke.

Vgl. Dibbern, Einführung von REITs in Deutschland, 6.

Vgl. Teske/Stock/Küppers, DB 2005, 906 (906 f).

Vgl. Dibbern, Einführung von REITs in Deutschland, 17.

§ 3 Nr. 70 EStG-E; eine ausführliche Analyse ab Kapitel D.

Auf Ausführungen zur Erbschaftsteuer und der Umsatzsteuer soll im Rahmen dieser Arbeit

verzichtet werden.

Minimierung der steuerlichen Belastung steht dabei im Vordergrund. Konkret

wird dies über eine detaillierte Analyse der gesetzgeberisch geplanten Exit Tax

auf Basis des Gesetzentwurfes vom 2. November 2006 erreicht. Darüber hinaus

soll geklärt werden, ob und inwieweit sich der Anwendungsbereich des UmwStG

eröffnet.

Die Arbeit ist dafür in sieben Teile gegliedert. Nach der Einleitung wird in Kapitel

B der aktuelle Gesetzentwurf (REITG-E) hinsichtlich seiner gesellschafts- und

steuerrechtlichen Regelungen ausführlich vorgestellt. Im nachfolgenden Teil wer-

den internationale Lösungsansätze für eine steuerschonende Übertragung von

Immobilien in einen REIT erörtert, um dann im Kapitel D die Ausgestaltung der

gesetzlich geplanten Regelung des § 3 Nr. 70 EStG-E (,,Exit Tax") umfassend zu

analysieren.

Den Schwerpunkt dieser Arbeit bilden die Kapitel E und F. Demgemäß werden in

Kapitel E die steuerlichen Auswirkungen einer Anwendung der Exit Tax auf die

Übertragungsmöglichkeiten der Veräußerung und des Wechsels in den REIT-

Status detailliert analysiert. Inwieweit die Konzeption des UmwStG für eine

Übertragung von Immobilienvermögen in einen REIT anwendbar ist, wird in Ka-

pitel F erörtert. Ausgangspunkt bildet die Vorstellung der aktuellen Rechtslage.

Vor diesem Hintergrund wird anhand der Einbringung und Verschmelzung in

bzw. auf eine REIT-AG analysiert, inwiefern eine steuerneutrale Übertragung

möglich ist. Die Arbeit schließt mit einem Fazit.

B. Gesetzentwurf zur Einführung einer deutschen REIT-AG

I. Gesetzessystematik

Bei dem Gesetzentwurf handelt es sich um ein Artikelgesetz mit sieben Artikeln.

Im Art.1 ist das ,,Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit bör-

sennotierten Anteilen" (REIT-Gesetz REITG) geregelt, welches weiter in drei

Abschnitte untergliedert wird. Nach den ,,Allgemeinen Vorschriften" in Abschnitt

eins (§§ 1 bis 7 REITG-E) enthält Abschnitt zwei die ,,Qualifikation als REIT-

AG" (§§ 8 bis 15 REITG-E) und endet in Abschnitt drei mit den ,,Steuerlichen

Für eine ausführliche Analyse des Gesetzentwurfes vom 2.11.2006 siehe Bron, Das G-REIT-

Gesetz.

Regelungen"(§§ 16 bis 21 REITG-E). Für die Vorstellung des REITG-E im Rah-

men dieser Arbeit wird indes zwischen regulatorischen Rahmenbedingungen und

steuerrechtlichen Rahmenbedingungen aufgliedert. Weitere Artikel umfassen Än-

derungen im EStG, AStG, FinVerwG und InvStG.

II. Regulatorische Rahmenbedingungen

1. Gesellschaftsform und Unternehmenszweck

Für den G-REIT ist die Rechtsform der Aktiengesellschaft vorgesehen, welche,

soweit das REITG-E nichts Abweichendes bestimmt, den allgemeinen für Aktien-

gesellschaften geltenden Vorschriften unterliegt.

Gemäß § 1 II REITG-E muss

die REIT-AG ihren Sitz im Geltungsbereich dieses Gesetzes haben, um sich dem

REIT-Status unterwerfen zu können. Diese Voraussetzungen können neben der

Aktiengesellschaft i.S.d. §§ 1 ff. AktG auch durch die europäische Aktiengesell-

schaft (SE) erfüllt werden.

Neben dem statutarischen Sitz muss der REIT gemäß

§ 9 REITG-E auch seinen tatsächlichen Verwaltungssitz im Inland haben.

Auf-

grund des weiter gefassten § 9 REITG-E schlägt der Bundesrat vor, den

§ 1 II REITG-E zu streichen, um eine Wiederholung zu vermeiden.

Auch ergibt

sich aus dem § 16 I REITG-E, dass der REIT im abkommensrechtlichen Sinne im

Inland ansässig sein muss.

Die Vorschrift des § 16 I REITG-E besagt weiter, dass der REIT die Vorausset-

zungen der §§ 8 bis 15 REITG-E erfüllen muss, um sich dem Status unterwerfen

zu können. Im Umkehrschluss verliert der REIT aber nicht automatisch seinen

REIT-Status, sobald er eine der Anforderungen nicht erfüllt. Aus dem Zusammen-

spiel der §§ 17 und 18 REITG-E sowie aus der Gesetzesbegründung ergibt sich,

dass die Steuerbefreiung nicht sofort entfallen soll.

Erst bei einem dauerhaften

Verstoß gegen die Anforderungen - Ausnahmen hiervon sind der Verlust der Bör-

§ 1 I, III REITG-E.

Bron, Das G-REIT-Gesetz, 3; Dettmeier/Gemmel/Kaiser, RIW 2006, 832 (832).

§ 9 REITG-E; Erforderlichkeit vor dem Hintergrund der DBA-Ansässigkeitsregeln; vgl. Be-

gründung § 9 REITG-E; Bron, Das G-REIT-Gesetz, 3.

BR-Drs. 779/06, 4, Zif. 3.

Vgl. Bron, Das G-REIT-Gesetz, 4; europarechtlich problematisch; Dettmeier/Gemmel/Kaiser,

RIW 2006, 832 (836); Schultz/Thießen, DB 2006, 2144 (2147).

Bron, Das G-REIT-Gesetz, 34 f.

senzulassung und der Grundstückshandel i.S.d. § 14 REITG-E - soll der REIT-

Status durch die zuständige Finanzbehörde entzogen werden.

Der Unternehmensgegenstand einer REIT-AG ist auf die in § 1 I REITG-E aufge-

zählten Tätigkeiten beschränkt.

Die ursprünglich geplante Investitionsmöglich-

keit in Bestandsmietwohnimmobilien ist entgegen dem Referentenentwurf (Re-

fE)

vom 25. September 2006 nicht mehr zulässig; in diesem Zusammenhang

wurden auch die Regelungen zur Auflösung von EK 02-Beständen ehemals ge-

meinnütziger Wohnungsunternehmen gestrichen.

Bestandsmietwohnimmobilien

sind laut Regierungsentwurf definiert als Immobilien, welche überwiegend (zu

mehr als 50 Prozent) Wohnzwecken dienen und die vor dem 01. Januar 2007 er-

baut worden sind.

Insbesondere wurden Befürchtungen geäußert, diese Investiti-

onsmöglichkeit des REIT würde sich negativ auf den Wohnungsmarkt auswirken

und ein Ende des sozialen Wohnungsbaus bedeuten.

Letztlich ist die Heraus-

nahme vor allem politisch motiviert, um das weitere Gesetzgebungsvorhaben

nicht zu gefährden. So bleibt trotz positiver Stellungnahme des Bundesrates (BR)

der Ausschluss von Bestandsmietwohnimmobilien bestehen, weshalb der Gesetz-

geber auch keine Notwendigkeit für Regelungen hinsichtlich der Auflösung von

EK 02-Beständen sieht.

Weiter ist aus § 1 I Nr. REITG-E zum Unternehmensgegenstand der REIT-AG zu

entnehmen, dass Anteile an Immobilienpersonengesellschaften als Beteiligungs-

möglichkeit zulässig sind.

Daneben sind über andere Vorschriften des Gesetz-

entwurfes auch Beteiligungen an Auslandsobjektgesellschaften mit ausschließlich

Begründung zu § 18 REITG-E; vgl. Bron, Das G-REIT-Gesetz, 37 f.; Schmidt/Behnes, BB

2006, 2329 (2333); Schultz/Thießen, DB 2006, 2144 (2146).

Vgl. Dettmeier/Gemmel/Kaiser, RIW 2006, 832 (832).

Referentenentwurf erhältlich unter

www.bundesfinanzministerium.de

Kritisch Bron, Das G-REIT-Gesetz, 58; ,, ... obwohl EK 02-Bestände ... auch bei Unternehmen

... , die keine gemeinnützigen Wohnungsunternehmen waren.".

§ 3 IX REITG-E; Begründung zu § 3 IX REITG-E; vgl. Fuchs, Der Regierungsentwurf zum

REIT-Gesetz, 6.

Begründung REITG-E, Allgemeiner Teil, Wesentlicher Inhalt, Wohnimmobilien; vgl. Kofner,

Entwurf eines REIT-Gesetzes vom 25.09.2006, 15 ff.; kritisch dazu Bron, Das G-REIT-Gesetz,

20.

Vgl. BT-Drs. 16/4036, zu Zif. 2; siehe auch BR-Drs. 779/06, 2, Zif. 2.

§ 1 I Nr. 2 REITG-E; vgl. Fuchs, Der Regierungsentwurf zum REIT-Gesetz, 6; Begriffsbestim-

mung einer Immobilienpersonengesellschaft siehe § 3 I REITG-E.

im Ausland belegenen unbeweglichen Vermögen in der Rechtsform einer Kapi-

talgesellschaft zu 100 Prozent sowie an REIT-Dienstleistungsgesellschaften zu

100 Prozent möglich.

Die Beteiligungen an Auslandsobjektgesellschaften sowie

REIT-Dienstleistungsgesellschaften sollten laut BR als Vermögensgegenstände

i.S.d. § 3 VII REITG-E definiert werden.

Diese REIT-Dienstleistungsgesellschaften sind Tochtergesellschaften der REIT-

AG, die immobiliennahe Tätigkeiten wie Verwaltung, Pflege und Fortentwicklung

der Immobilienbestände erbringen, ohne dabei den Status der REIT-AG zu ge-

fährden.

Dafür sind sie nicht steuerprivilegiert. Ihr Vermögen und auch ihre

Bruttoerträge dürfen höchstens 20 Prozent des gesamten Vermögen bzw. der

Bruttoerträge der REIT-AG ausmachen.

Für die Qualifikation als REIT-AG ist eine Zulassung zum Börsenhandel an ei-

nem organisierten Markt gemäß §

des

WpHG im EU- oder EWR-

Mitgliedsstaat Voraussetzung, welche spätestens drei Jahre nach Anmeldung der

AG als Vor-REIT beantragt werden muss.

Bei außergewöhnlichen Umständen

gewährt die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) eine einjäh-

rige Verlängerung.

Über die Pflicht zur Börsennotierung sollen gleichzeitig so-

genannte Privat-REITs ausgeschlossen werden.

Das sind nicht-börsennotierte

REITs, welche zum Beispiel in den USA zulässig sind. Laut Gesetzesbegründung

besteht ein solcher Bedarf für Deutschland nicht, da mit den offenen Immobilien-

fonds bereits ein nicht-börsennotiertes Immobilienanlageprodukt existiert.

Wird

die Börsenzulassung entzogen, verliert die Gesellschaft mit dem Ende des voraus-

gehenden Wirtschaftsjahres ihren REIT-Status.

Auch muss das Grundkapital der

REIT-AG mindestens 15 Mio. Euro betragen.

Sämtliche Aktien dürfen nur als

§ 3 II, III REITG-E.

BR-Drs. 779/06, 19 ff., Zif. 28, Nr. 1.

§ 3 II, VI REITG-E.

§ 12 III REITG-E.

§ 10 I, II REITG-E; zum Vor-REIT gemäß § 2 REITG unter Kapitel Abschnitt B.II.7.

Diese muss ebenfalls beantragt werden. § 10 II S. 2 REITG-E.

Problematik einer Pflicht zur Börsennotierung, siehe Bron, Das G-REIT-Gesetz, 6 ff.

Begründung zu § 10 I REITG-E.

§ 18 I REITG-E; vgl. Bron, Das G-REIT-Gesetz, 38; Schultz/Thießen, DB 2006, 2144 (2147).

§ 4 REITG-E.

stimmberechtigte Stückaktien gleicher Gattung konzipiert werden.

Der Bundes-

rat fordert, dass Wort ,,Stückaktien" durch das Wort ,,Aktien" zu ersetzen.

2. Anlegerstruktur

Eine fungible

Investitionsmöglichkeit in Immobilienvermögen insbesondere

auch für Kleinanleger, wie es in der Begründung zum Gesetzentwurf immer wie-

der betont wird, soll durch eine Streubesitzklausel sichergestellt werden.

Dem-

nach sind mindestens 25 Prozent der Aktien beim Börsengang des REITs so zu

platzieren, dass keiner der Investoren mehr als drei Prozent der Anteile erhält.

Darüber hinaus muss die REIT-AG dauerhaft sicherstellen, dass sich mindestens

15 Prozent der Aktien im Streubesitz befinden.

Eine der bedeutsamsten Regelungen ist die Einführung einer unmittelbaren

Höchstbeteiligung am G-REIT von unter 10 Prozent.

So soll durch Ausschluss

der Anwendbarkeit der europäischen Mutter-/ Tochterrichtlinie

und des interna-

tionalen Schachtelprivilegs

in den Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) die

Sicherung des deutschen Steueraufkommens gewährleistet bleiben.

Über eine

mittelbare Beteiligung ist aber auch eine höhere Beteilung möglich.

Da die

Höchstbeteiligungsgrenze für inländische und ausländische Anleger gleicherma-

ßen gelten soll, geht der Gesetzgeber von ihrer Gemeinschaftsrechtskonformität

§ 5 I REITG-E.

BR-Drs. 779/06, 7, Zif. 9.

Problemlose Veräußerbarkeit der Anteile.

Begründung REITG-E, Allgemeiner Teil, Wesentlicher Inhalt, 18 f.

§ 11 I S. 2-3 REITG-E; Die Berechnung erfolgt nach den §§ 22 und 23 WpHG.

§ 11 I S. 1 REITG-E; Die Berechnung erfolgt ebenfalls nach den §§ 22 und 23 WpHG.

§ 11 IV REITG-E.

Art. 2 c MTRL; In Deutschland umgesetzt im § 43b EStG; auch kommt die MTRL aufgrund der

vollständigen Steuerbefreiung auf Gesellschaftsebene des REIT nicht zur Anwendung.

Als internationales Schachtelprivileg gelten Regelungen in den DBA, welche im Fall von Divi-

dendenausschüttungen an eine Gesellschaft ab einer bestimmten Beteiligungshöhe der empfan-

genen Gesellschaft an der ausschüttenden Gesellschaft das Besteuerungsrecht des Quellenstaats

völlig ausschließen oder auf einen sehr geringen Prozentsatz begrenzen, vgl. Art 10 II Satz 1 a

OECD-MA.

Begründung REITG-E, Allgemeiner Teil, Wesentlicher Inhalt, Gesicherte Besteuerung; vgl.

Klühs/Schmidtbleicher, IStR 2007, 16 (17).

Fuchs, Der Regierungsentwurf zum REIT-Gesetz, 4.

aus.

Gleichwohl befindet man sich zur Vermeidung von Regelungen des REIT-

Gesetzes, die gegen geltendes EU-Recht verstoßen, derzeit in Gesprächen mit der

EU-Kommission.

Auch würde die Höchstbeteiligungsgrenze im Zusammenwir-

ken mit dem treaty override

von § 16 II S. 2 und 3 und § 20 IV S. 2 REITG-E

den Anspruch auf Anwendung des Schachtelprivilegs für ausländische Anteils-

eigner wahrscheinlich nicht in letzter Konsequenz verhindern.

Zur Überprüfung der Streubesitzkriterien nutzt man die Grundlage der bestehen-

den Meldepflicht des Wertpapierhandelsgesetzes, welches um weitere melde-

pflichtige Beteiligungsschwellen ergänzt werden soll.

Des Weiteren will der

Gesetzgeber durch besondere Prüfungs- und Vermerkpflichten des Abschlussprü-

fers, Beschränkungen von Aktionärsrechten, steuerlichen (Straf) Zahlungen

und

in Wiederholungsfällen durch Entzug des REIT-Status die Einhaltung der Streu-

besitzkriterien sicherstellen.

Im Falle eines wiederholten Verstoßes gegen das

15-Prozent-Streubesitzkriterium ist eine Entschädigung aller Aktionäre vorzuse-

hen, denen weniger als drei Prozent der Stimmrechte zustehen.

Die Ausgestal-

tung der Entschädigungsregelung muss der REIT in seiner Satzung festhalten. Der

potentielle Anteilseigner kann dann entscheiden, inwieweit die Regelung für ihn

ausreichend ist.

Ob es deshalb zu einer steigenden Bedeutung von Streubesitzak-

tionären kommt, bleibt abzuwarten.

Ferner werden auch die Möglichkeiten des

REIT, Beteiligungsverhältnisse wirksam zu kontrollieren und zu beeinflussen,

Begründung REITG-E; kritisch Bron, Das G-REIT-Gesetz, 8 f.; Geurts, BB 2005, 913 (914);

Wanke, Einführung eines REIT, 24 ff.; vgl. auch BR-Drs. 779/06, 8 f.; Zif. 12.

Das betrifft auch die §§ 16 I REITG-E und 3 Nr. 70 EStG-E, BT-Drs. 16/4036, zu Ziffer 12.

Eine in diesem Fall den geltenden DBA widersprechende nationale Regelung. Diese ist völker-

rechtswidrig, aber innerstaatlich gültig. Vgl. Lang in: Tipke/Lang, Steuerrecht, § 5, Rz. 14.

Klühs/Schmidtbleicher, IStR 2007, 16 (21).

§ 11 II, III, V REITG-E.

Der Begriff ,,Strafzahlungen" soll durch ,,Zahlungen" ersetzt werden, sowie als steuerliche Ne-

benleistungen in den § 3 IV AO aufgenommen werden, eine Anwendung der MTRL bliebe aus-

geschlossen, BR-Drs. 779/06, 25 f., Zif. 32.

§§ 1 IV, 16 II, 18 III, V REITG-E; vgl. Fuchs, Der Regierungsentwurf zum REIT-Gesetz, 5;

kritisch zu § 1 IV REITG-E, BR-Drs. 779/06, 5, Zif. 5.

§ 11 III REITG-E; vgl. Bron, Das G-REIT-Gesetz, 36.

Begründung zu § 11 III REITG-E.

Schultz/Thießen, DB 2006, 2144 (2145).

angezweifelt, weshalb der Entzug des Status für vom Anleger zu vertretende Um-

stände unangemessen erscheint.

3. Rechnungslegung

Die Gewinnermittlung einer börsennotierten Aktiengesellschaft erfolgt generell in

einem Einzelabschluss nach den Regelungen des HGB. Für Informationszwecke

ist darüber hinaus gemäß § 315a HGB ein Konzernabschluss nach IFRS zu erstel-

len.

Der Ansatz von Marktwerten für die Bewertung des Vermögens, der Erträ-

ge, die Prüfung der Grenzen eines Grundstückshandels und die Ermittlung der

prozentualen Kreditaufnahme hat folglich Einfluss auf die Erfüllung der Voraus-

setzungen des REIT-Status.

Dagegen eignet sich das dem HGB immanente Vorsichtsprinzip besser für den

Gläubigerschutz, weshalb für Ausschüttungszwecke auf den Gewinn gemäß

HGB-Einzelabschluss abgestellt werden soll.

Die REIT-AG kann aber lediglich

lineare AfA geltend machen, wobei es ihr freigestellt wird, für Zwecke der Ermitt-

lung des ausschüttungsfähigen Gewinns diese wieder hinzuzurechnen.

4. Regulierung

Für die REIT-AG ist keine Fremdgeschäftsführung und auch keine Produktregu-

lierung durch die BaFin vorgesehen. Stattdessen soll der Schutz der Anleger und

Kapitalmärkte durch die Instrumente des Kapitalmarktes selbst erreicht werden.

Gemäß dem Vorbild des § 44 V des InvG hat der Abschlussprüfer zu prüfen, ob

und inwieweit die REIT-AG die gesetzlichen Anforderungen und ergänzenden

Klühs/Schmidtbleicher, IStR 2007, 16 (19 f.).

Begründung REITG-E, Allgemeiner Teil, Wesentlicher Inhalt, Bilanzierung; Schultz/Thießen,

DB 2006, 2144 (2146).

§§ 12 IV, 14 II, 15 S. 2 REITG-E; vgl. Fuchs, Der Regierungsentwurf zum REIT-Gesetz, 11;

Schultz/Thießen, DB 2006, 2144 (2146).

Begründung REITG-E, Allgemeiner Teil, Wesentlicher Inhalt, Bilanzierung; vgl. Bron, Das G-

REIT-Gesetz, 15.

§ 13 III REITG-E; Begründung REITG-E, Allgemeiner Teil, Wesentlicher Inhalt, Bilanzierung;

vgl. Bron, Das G-REIT-Gesetz, 16.

Begründung REITG-E, Allgemeiner Teil, Wesentlicher Inhalt, Eckpunkte der rechtlichen Aus-

gestaltung; vgl. auch Bron, Das G-REIT-Gesetz, 17.

Details

Seiten
Erscheinungsform: Originalausgabe
Erscheinungsjahr: 2007
ISBN (eBook): 9783956362224
ISBN (Paperback): 9783836602655
Dateigröße: 460 KB
Sprache: Deutsch
Institution / Hochschule: Martin-Luther-Universität Halle-Wittenberg – Wirtschaftswissenschaftliche Fakultät, Studiengang Betriebswirtschaftslehre
Erscheinungsdatum: 2007 (April)
Note: 2,1
Schlagworte: real estate investment trust immobilien investition reit rechnungslegung
Produktsicherheit: Diplom.de

Autor

Dominik Witt (Autor:in)