Das ökonomische Potential von Passivhaus-Technologien bei der energetischen Sanierung des Wohnungsbestands
Eine szenariobasierte Lebenszyklus-Erfolgsanalyse mit Monte-Carlo-Simulation
©2007
Diplomarbeit
113 Seiten
Zusammenfassung
Inhaltsangabe:Einleitung:
Die Wohnungswirtschaft in Deutschland steht derzeit vielfältigen und bisher nicht gekannten Herausforderungen gegenüber. Der demographische Wandel, die Klimaschutzproblematik, zunehmende Leerstände in strukturschwachen Regionen, sowie steigende und immer stärker individualisierte Ansprüche an den Wohnkomfort erfordern schlüssige Konzepte für die Entwicklung der Wohnungsbestände.
Eine besondere Bedeutung kommt dabei Maßnahmen zur Verringerung des Energieverbrauchs zu, da sie durch Reduktion der CO2-Emissionen einen wesentlichen Beitrag zur Zukunftsfähigkeit des deutschen Immobilienbestandes leisten können. Dabei stellt sich die Frage, ob der Einsatz energieeffizienter Passivhaus-Technologien im Gebäudebestand nicht nur erheblich zum Klimaschutz beitragen, sondern zugleich auch den wirtschaftlichen Rentabilitätsanforderungen genügen kann.
Diese Diplomarbeit untersucht daher die relative wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit einer Sanierung mit Passivhaus-Technologien aus Investorensicht.
Gang der Untersuchung:
Im Zentrum der Analyse stehen typische Mehrfamilienhäuser der 50er und 60er Jahre. Nach der Definition grundlegender Begriffe, der Darstellung der methodischen Grundlagen der Arbeit und der Einführung wichtiger Prämissen werden zunächst Szenarien für mögliche Zukünfte entwickelt. Auf Grundlage dieser Szenarien wird ein Simulationsverfahren durchgeführt. Zunächst wird dazu in einer Vorsimulation eine künstliche Gebäudestichprobe generiert.
Um die relative Vorteilhaftigkeit von Passivhaustechnologien beurteilen zu können, werden drei alternative technologische Sanierungsvarianten definiert. Eine Minimalsanierung stellt dabei den Basisfall für die dynamische Investitionsrechnung dar. Die beiden weiteren Varianten sind zum einen eine Sanierung auf den technischen Standard eines Neubaus, zum anderen eine Sanierung mit Passivhaustechnologien auf den energetischen Standard eines sog. 3-Liter-Hauses. Diese beiden Alternativen werden (relativ zum Basisfall) anhand von 10.000 künstlichen Untersuchungsobjekten analysiert.
Ähnlich dem Vorgehen bei einer herkömmlichen simulativen Risikoanalyse werden die Ausprägungen der Einflussgrößen auf die beiden Zielgrößen Lebenszykluskosten und Kapitalwert durch Zufallsziehung mit Monte-Carlo-Methode gemäß den zugrunde gelegten Wahrscheinlichkeitsverteilungen bestimmt.
Die errechneten Kapitalwertverteilungen werden dann verglichen und statistisch ausgewertet. Außerdem werden […]
Die Wohnungswirtschaft in Deutschland steht derzeit vielfältigen und bisher nicht gekannten Herausforderungen gegenüber. Der demographische Wandel, die Klimaschutzproblematik, zunehmende Leerstände in strukturschwachen Regionen, sowie steigende und immer stärker individualisierte Ansprüche an den Wohnkomfort erfordern schlüssige Konzepte für die Entwicklung der Wohnungsbestände.
Eine besondere Bedeutung kommt dabei Maßnahmen zur Verringerung des Energieverbrauchs zu, da sie durch Reduktion der CO2-Emissionen einen wesentlichen Beitrag zur Zukunftsfähigkeit des deutschen Immobilienbestandes leisten können. Dabei stellt sich die Frage, ob der Einsatz energieeffizienter Passivhaus-Technologien im Gebäudebestand nicht nur erheblich zum Klimaschutz beitragen, sondern zugleich auch den wirtschaftlichen Rentabilitätsanforderungen genügen kann.
Diese Diplomarbeit untersucht daher die relative wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit einer Sanierung mit Passivhaus-Technologien aus Investorensicht.
Gang der Untersuchung:
Im Zentrum der Analyse stehen typische Mehrfamilienhäuser der 50er und 60er Jahre. Nach der Definition grundlegender Begriffe, der Darstellung der methodischen Grundlagen der Arbeit und der Einführung wichtiger Prämissen werden zunächst Szenarien für mögliche Zukünfte entwickelt. Auf Grundlage dieser Szenarien wird ein Simulationsverfahren durchgeführt. Zunächst wird dazu in einer Vorsimulation eine künstliche Gebäudestichprobe generiert.
Um die relative Vorteilhaftigkeit von Passivhaustechnologien beurteilen zu können, werden drei alternative technologische Sanierungsvarianten definiert. Eine Minimalsanierung stellt dabei den Basisfall für die dynamische Investitionsrechnung dar. Die beiden weiteren Varianten sind zum einen eine Sanierung auf den technischen Standard eines Neubaus, zum anderen eine Sanierung mit Passivhaustechnologien auf den energetischen Standard eines sog. 3-Liter-Hauses. Diese beiden Alternativen werden (relativ zum Basisfall) anhand von 10.000 künstlichen Untersuchungsobjekten analysiert.
Ähnlich dem Vorgehen bei einer herkömmlichen simulativen Risikoanalyse werden die Ausprägungen der Einflussgrößen auf die beiden Zielgrößen Lebenszykluskosten und Kapitalwert durch Zufallsziehung mit Monte-Carlo-Methode gemäß den zugrunde gelegten Wahrscheinlichkeitsverteilungen bestimmt.
Die errechneten Kapitalwertverteilungen werden dann verglichen und statistisch ausgewertet. Außerdem werden […]
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
Florian Arnold Mertens
Das ökonomische Potential von Passivhaus-Technologien bei der energetischen
Sanierung des Wohnungsbestands
Eine szenariobasierte Lebenszyklus-Erfolgsanalyse mit Monte-Carlo-Simulation
ISBN: 978-3-8366-0219-8
Druck Diplomica® Verlag GmbH, Hamburg, 2007
Zugl. Rheinisch-Westfälische Technische Hochschule Aachen (RWTH), Aachen,
Deutschland, Diplomarbeit, 2007
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© Diplomica Verlag GmbH
http://www.diplom.de, Hamburg 2007
Printed in Germany
Der Autor
Persönliche Daten
Florian Arnold Mertens
0049 221 80 18 139
geboren am 17. Juli 1979 in Aachen
florianmertens@tiscali.de
ledig, ortsungebunden
Universitätsausbildung
10/1999 09/2001
Studium der Architektur
an der Rheinisch-Westfälischen Technischen Hochschule in Aachen
Fächer: Baukonstruktion, Tragwerklehre, Technischer Ausbau,
Bauphysik, Entwerfen, Bau- und Kunstgeschichte, Zeichnen, Plastik
Abschluss: Diplom-Vorprüfung Architektur
10/2001 08/2006
Studium der Betriebswirtschaftslehre
an der Rheinisch-Westfälischen Technischen Hochschule in Aachen
Vertiefungsfächer: Internationales Management,
Technologie- und Innovationsmanagement
09/2006 02/2007
Diplomarbeit: "Das ökonomische Potential von Passivhaus-
Technologien bei der energetischen Sanierung des
Wohnungsbestands Eine szenariobasierte Lebenszyklus-
Erfolgsanalyse mit Monte-Carlo-Simulation"
Abschluss: Diplom-Kaufmann
Weiterbildung
12/2001 06/2002
Staatlich geprüftes Fernstudium
an der Real Estate Akademie in Nürnberg
Fächer: Objektbewertung, Vermietungsmanagement, Finanzierung,
Mietrecht, Kaufvertragsrecht und Maklerrecht
Abschluss: Geprüfter Immobilienmakler IMI
Praktische Tätigkeiten
01/2006 02/2006
Praktikum in Auckland, Neuseeland
Kitchener Group of Companies / Livin' Realty
Property developers and investors
Fähigkeiten und Kenntnisse
Fremdsprachen
Englisch, konversationssicher
Französisch, Grundkenntnisse
EDV-Kenntnisse
Microsoft Office (Word, Excel, PowerPoint)
Risikoanalyse-Tools (Palisade @risk, Crystal Ball)
Seite II
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis ... IV
Symbolverzeichnis ... VII
Abbildungsverzeichnis ... VIII
Tabellenverzeichnis ... IX
1
Einleitung...1
1.1 Problemstellung und aktueller Bezug...1
1.2 Zielsetzung und Hypothese ...3
1.3 Methodik und Ablauf der Untersuchung ...5
2
Grundlagen der Untersuchung...7
2.1 Grundlegende begriffliche Abgrenzungen ...7
2.1.1
Passivhaus-Technologien ...8
2.1.2
Der ökologische Mietspiegel ...9
2.1.3
Investorengruppen ...10
2.2 Methodische Grundlagen...10
2.2.1
Lebenszykluskosten-Analyse ...10
2.2.2
Kapitalwertmethode...12
2.2.3
Risikoanalyse und Monte-Carlo-Methode...14
2.2.4
Szenario-Analyse...17
2.3 Prämissen...18
2.3.1
Bautypologie und Gebäudegeometrie ...18
2.3.2
Sanierungsmaßnahmen und Nutzereinflüsse...19
2.3.3
Steuern, Finanzierung und öffentliche Förderung...19
2.3.4
Sonstige Prämissen ...20
3
Entwicklung von Szenarien ...21
3.1 Analyse der Ausgangssituation ...22
3.1.1
Kritische Deskriptoren...22
3.1.2
Cross-Impact-Analyse ...24
3.2 Prognose der Entwicklungen ...26
3.3 Synthese - Szenarioformulierung ...29
3.3.1
Szenario "Status Quo" ...30
3.3.2
Szenario "Trend" ...30
3.3.3
Szenario "Faktor 10" ...30
3.4 Strategieentwicklung - Handlungsalternativen des Investors...31
3.4.1
Der Basisfall ...31
3.4.2
Die Referenzvariante ...32
3.4.3
Die Zielvariante ...32
3.5 Szenarien-Alternativen-Matrix...33
Seite III
4
Entwicklung des Simulationsmodells...35
4.1 Modellelemente ...36
4.2 Modellstrukturen ...38
4.2.1
Berechnungsansätze für ökonomische Größen...40
4.2.2
Berechnungsansätze für technische Größen ...43
4.2.3
Berechnungsansätze für statistische Größen ...43
4.3 Konzeption der szenariobasierten simulativen Lebenszyklus-Erfolgsanalyse...44
5
Datengewinnung und Datenstruktur ...45
5.1 Daten zur Generierung der Gebäudestichprobe...45
5.2 Daten zur Lebenszykluserfolgs-Simulation ...47
5.2.1
Deterministische Größen ...47
5.2.2
Stochastische Größen ...49
6
Ergebnisse und Implikationen...53
6.1 Allgemeine Simulationsergebnisse ...54
6.1.1
Darstellung der Ergebnisse - Szenario "Status Quo"...55
6.1.2
Darstellung der Ergebnisse - Szenario "Trend"...58
6.1.3
Darstellung der Ergebnisse - Szenario "Faktor 10"...61
6.2 Analyse und Interpretation ...64
6.3 Schlussfolgerungen...67
7
Schlussbetrachtung...70
Anhang... XI
Literaturverzeichnis ...XXXVI
Lebenslauf ...XLIV
Seite IV
Abkürzungsverzeichnis
A
Fläche des Bauteils
a.
annum
Abb.
Abbildung
Af
Fensterfläche
AG
Aktiengesellschaft
AIBau
Aachener Institut für Bauschadensforschung und angewandte Bauphysik
allg.
allgemein(e)
A
N
Gebäudenutzfläche
BGB
Bürgerliches Gesetzbuch
BGBL
Bundesgesetzblatt
BK
disk
diskontierte Betriebskosten
BKI
Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern
BMRBS
Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau
BTF
Bauteilfläche
BV
Berechnungsverordnung
BW
Brennwert
BWL
Betriebswirtschaftslehre
bzw.
beziehungsweise
C
0
Kapitalwert in Periode 0
ca.
circa
cm
Zentimeter
CO
2
Kohlendioxid
d.
der/des
DB
Deutsche Bank
DBU
Deutsche Bundesstiftung Umwelt
d. h.
das heißt
Dipl.
Diplom
Diss.
Dissertation
Dr.
Doktor
Dreieck
Dreiecksverteilung
d. V.
der Verfasser/des Verfassers
EB
Energiebezugsfläche
EDV
Elektronische Datenverarbeitung
EG
Europäische Gemeinschaft
eingesp.
eingespart(e)
EnEV
Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende
Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung)
EP
0
Energiepreis in Periode 0
E
t
Erträge in Periode t
et al.
et alii
etc.
et cetera
EU
Europäische Union
evtl.
eventuell
EWI
Energiewirtschaftliches Institut an der Universität zu Köln
f.
folgende
F
DME
durchsetzbare Mieterhöhung über den Betrag der eingesp. Energie hinaus
ff.
fortfolgende
F
Korr
Korrekturfaktor bei ausfallbedingten Ersatzinvestitionen
F
Szen
szenarioabhängiger Minderungsfaktor
f
x
bauteilabhängiger Abminderungsfaktor
g
Gesamtenergiedurchlassgrad der Verglasung
GdW
Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen
ggf.
gegebenenfalls
ggü.
gegenüber
GH
Gesamthochschule
Gleich
Gleichverteilung
h
Stunde
Seite V
H
Hüllfläche
HK
Herstellungskosten
HK
0
Herstellungskosten in Periode 0
HMULF
Hessisches Ministerium für Umwelt, Landwirtschaft und Forsten
HMWVL
Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung
H
Raum
lichte Höhe der Geschosse
Hrsg.
Herausgeber
H
t
spezifischer Transmissionswärmeverlust
H
v
spezifischer Lüftungswärmeverlust
i
Kalkulationszinsfuß
i.A.
im Allgemeinen
i.d.R.
in der Regel
IKARUS
Instrumente für Klimagas Reduktionsstrategien
inkl.
inklusive
INWO
Institut für Wohnungsrecht und Wohnungswirtschaft der Universität zu Köln
IWU
Institut Wohnen und Umwelt
K
Kelvin
K
0
Gesamtkosten in Periode 0
k.A.
keine Angaben
K
disk
INST
diskontierte totale Instandhaltungskosten
KF
Kollektorfläche
Kfm.
Kaufmann
KfW
Kreditanstalt für Wiederaufbau
KG
Kellergeschoss
kKh
Kilokelvin-Stunde
kont.
kontinuierlich(e)
K
t
Kosten in Periode t
K
t
INST
bauteilbezogene Instandsetzungskosten in Periode t
k
Szen
szenarioabhängige Wachstumsrate des Energiepreises
KW
Kapitalwert
kW
Kilowatt
kWh
Kilowatt-Stunde
LB
Landesinstitut für Bauwesen des Landes Nordrhein-Westfalen
LBS
Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen
LD
Lebensdauer
LD
x
Ganzzahlige Lebensdauer des Bauteils im x. Zyklus
LZ
Lebenszyklus
LZK
Lebenszykluskosten
m²
Quadratmeter
m³
Kubikmeter
MAW
Szen
szenarioabhängige Reduktion des Mietausfallwagnis'
MFH
Mehrfamilienhaus
Mio.
Million(en)
mm
Millimeter
Mrd.
Milliarde(n)
MW
Mittelwert
N
Normalverteilung
Normal
Normalverteilung
Nr.
Nummer
o.a.
oben angeführt(e/en)
o.ä.
oder ähnlich(e/es)
OG
Obergeschoss
o.J.
ohne Jahresangabe
ÖMZ
Szen
szenarioabhängiger ökologischer Mietzuschlag
o.O.
ohne Ortsangabe
o.V.
ohne Verfasserangabe
p.a.
per annum
PC
Personalcomputer
PH
Passivhaus
Seite VI
Prof.
Professor
Q
Alternative
Jahresheizenergiebedarf der untersuchten Alternative
Q
Basis
Jahresenergiebedarf für Heizung und Warmwasser - Basisfall
Q
g
absoluter nutzbarere Wärmegewinn pro Heizperiode
Q
i
absoluter interner Gewinn pro Heizperiode
Q
l
absoluter Wärmeverlust pro Heizperiode
Q
Referenz
Jahresenergiebedarf für Heizung und Warmwasser - Referenzvariante
Q
s
absoluter solarer Gewinn pro Heizperiode
Q
Ziel
Jahresenergiebedarf für Heizung und Warmwasser Zielvariante
RW
t
Restwert in Periode t
RWTH
Rheinisch-Westfälische Technische Hochschule
r
XY
Rangkorrelationskoeffizient (nach Spearman)
s.
siehe
S.
Seite
sog.
so genannt(e)
t
Periode t
Tab.
Tabelle
TH
Technische Hochschule
TU
Technische Universität
u. a.
und andere
überarb.
überarbeitete
Univ.-
Universitäts-
u. U.
unter Umständen
V
Volumen
VdZ
Vereinigung der deutschen Zentralheizungswirtschaft
V
e
beheiztes Gebäudevolumen
vgl.
vergleiche
VM
1
ortsübliche Vergleichsmiete pro Monat in Periode 1
vollst.
vollständig(e)
Volksw.
Volkswirt
VWL
Volkswirtschaftslehre
W
Watt
WDV
Wärmedämmverbund
WDVS
Wärmedämm-Verbundsystem
WE
Wohneinheit
WF
Wohnfläche
WF
ges
Gesamtwohnfläche des Gebäudes
WLG
Wärmeleitgruppe
WRG
Wärmerückgewinnung
WSV
Wärmeschutz-Verglasung
WWF
World Wide Fund For Nature
z. B.
zum Beispiel
ZME
rechtlich zulässige Erhöhung der Jahresmiete
Z
t
Zahlungssaldo in Periode t
Seite VII
Symbolverzeichnis
Euro
Lambda
µ
My
§
Paragraph
Pi
%
Prozent
Sigma
Summenzeichen
Seite VIII
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1 Entwicklung von Heizölpreis und Gaspreis seit 2002 ... 27
Abb. 2 Ebenen und Elemente des Entscheidungsmodells ... 37
Abb. 3 Szenariobasierte simulative Lebenszyklus-Erfolgsanalyse... 45
Abb. 4 Szenario "Status Quo" Relative Häufigkeiten der Kapitalwerte ... 56
Abb. 5 Szenario "Status Quo" Mittelwerte der dynamischen Lebenszykluskosten... 58
Abb. 6 Szenario "Trend" Relative Häufigkeiten der Kapitalwerte ... 59
Abb. 7 Szenario "Trend" Mittelwerte der dynamischen Lebenszykluskosten... 61
Abb. 8 Szenario "Faktor 10" Relative Häufigkeiten der Kapitalwerte ... 62
Abb. 9 Szenario "Faktor 10" Mittelwerte der dynamischen Lebenszykluskosten... 64
Abb. 10 Betriebswirtschaftlich optimaler Technologieeinsatz... 65
Abb. 11 Idealtypischer Verlauf der dynamischen Lebenszykluskosten ... 69
Abb. I Schätzung der relativen Häufigkeiten der Anzahl der Wohneinheiten... XIII
Abb. II Schätzung der Verteilung der durchschnittlichen Wohnflächen ... XIII
Abb. III Angepasste Verteilungsfunktion Simulierte Verteilung Gesamtwohnflächen... XIV
Abb. IV Wahrscheinlichkeits-Wahrscheinlichkeits-Diagramm ... XIV
Abb. V Regression: Gesamte Hüllfläche / Gesamtwohnfläche zu Gesamtwohnfläche... XV
Abb. VI Regression: Anteil der Außenwandflächen zur Gesamtwohnfläche... XV
Abb. VII Regression: Anteil der Deckenfläche (OG) an der Gesamtwohnfläche ... XVI
Abb. VIII Regression: Anteil der Fensterfläche ... XVI
Abb. IX Risikoprofile - Szenario "Status Quo"...XXVII
Abb. X Risikoprofile - Szenario "Trend" ...XXVII
Abb. XI Risikoprofile - Szenario "Faktor 10" ...XXVII
Seite IX
Tabellenverzeichnis
Tab. 1 Studien zur ökonomischen Vorteilhaftigkeit von Passivhaus-Technologien ... 4
Tab. 2 CrossImpactMatrix... 26
Tab. 3 Annahmebündel Qualitative Prognose ... 26
Tab. 4 Annahmebündel Quantitative Prognose ... 29
Tab. 5 Alternative Investitions-Projekte... 34
Tab. 6 Szenarien-Alternativen-Matrix... 34
Tab. 7 Verteilungsfunktionen stochastische Gebäudevariablen ... 46
Tab. 8 Abhängigkeiten von der Gebäudegröße ... 47
Tab. 9 Verteilungsfunktionen Lebensdauern der technischen Komponenten ... 50
Tab. 10 Verteilungsfunktionen Herstellungs-Mehrkosten ... 51
Tab. 11 Korrekturfaktoren bei ausfallbedingten Ersatzinvestitionen ... 51
Tab. 12 Verteilungsfunktionen der sonstigen ertragsrelevanten Größen... 53
Tab. 13 Szenario "Status Quo" Kennzahlen zu den Kapitalwertverteilungen ... 56
Tab. 14 Szenario "Status Quo" Sensitivitätsanalysen... 57
Tab. 15 Szenario "Trend" - Kennzahlen zu den Kapitalwertverteilungen... 59
Tab. 16 Szenario "Trend" Sensitivitätsanalysen... 60
Tab. 17 Szenario "Faktor 10" - Kennzahlen zu den Kapitalwertverteilungen ... 62
Tab. 18 Szenario "Faktor 10" Sensitivitätsanalysen ... 63
Tab. 19 Erfolgsfaktoren für die Passivhaus-Technologien... 68
Tab. I Reale Stichprobe zur Gebäudegeometrie ...XII
Tab. II Angesetzte Wärmedurchgangskoeffizienten der Bauteile ...XVII
Tab. III Ermittlung der Vollkosten von WDV-Systemen... XIX
Tab. IV Berechnungsannahmen für die Mehrkosten bei WDV-Systemen ... XIX
Tab. V Ermittlung der Vollkosten für die Dämmung der obersten Geschossdecke ... XX
Tab. VI Berechnungsannahmen für die Mehrkosten bei der Dämmung der obersten Geschossdecke... XX
Tab. VII Ermittlung der Vollkosten für die Dämmung der Kellerdecke ... XX
Seite X
Tab. VIII Berechnungsannahmen für die Mehrkosten der Dämmung der Kellerdecke ... XX
Tab. IX Ermittlung der Vollkosten für die Wärmeschutzverglasung ... XXI
Tab. X Berechnungsannahmen für die Mehrkosten der Wärmeschutzverglasung ... XXI
Tab. XI Ermittlung der Vollkosten für die Lüftungstechnik ...XXII
Tab. XII Berechnungsannahmen für die Mehrkosten der Lüftungstechnik...XXII
Tab. XIII Korrekturfaktoren für Kosten der Lüftungstechnik ...XXII
Tab. XIV Wärmebrücken und Luftdichtheit Mehrkosten der Referenzvariante ... XXIII
Tab. XV Wärmebrücken und Luftdichtheit Mehrkosten der Zielvariante... XXIII
Tab. XVI Wärmebrücken und Luftdichtheit Berechnungsannahmen ... XXIII
Tab. XVII Ermittlung der Vollkosten für die Heizungstechnik ... XXIV
Tab. XVIII Berechnungsannahmen für die Minderkosten der Heizungstechnik... XXIV
Tab. XIX Sonstige Berechnungsannahmen... XXIV
Tab. XX Verteilungsfunktionen der szenarioabhängigen Input-Variablen ... XXIV
Tab. XXI Szenario "Status Quo" Medianwertanalyse zu den Kapitalwerten der Zielvariante...XXVIII
Tab. XXII Szenario "Status Quo" Medianwertanalyse zu den Kapitalwerten der ReferenzvarianteXXVIII
Tab. XXIII Szenario "Trend" Medianwertanalyse zu den Kapitalwerten der Zielvariante ...XXVIII
Tab. XXIV Szenario "Trend" Medianwertanalyse zu den Kapitalwerten der Referenzvariante ...XXVIII
Tab. XXV Szenario "Faktor 10" Medianwertanalyse zu den Kapitalwerten der Zielvariante ... XXIX
Tab. XXVI Szenario "Faktor 10"Medianwertanalyse zu den Kapitalwerten der Referenzvariante .. XXIX
Seite 1
1
Einleitung
Die Wohnungswirtschaft in Deutschland steht derzeit vielfältigen und bisher nicht gekannten
Herausforderungen gegenüber. Der demographische Wandel, die Klimaschutzproblematik,
zunehmende Leerstände in strukturschwachen Regionen,
1
sowie steigende und immer stärker
individualisierte Ansprüche an den Wohnkomfort erfordern schlüssige Konzepte für die Ent-
wicklung der Wohnungsbestände.
2
Folge dieser Entwicklungen wird ein zunehmender Quali-
tätswettbewerb sein, insbesondere in Regionen mit Bevölkerungsrückgang.
3
Der steigende
Druck auf die Wohnungsmärkte zwingt daher zur Entwicklung langfristig tragfähiger Strate-
gien.
4
Eine besondere Bedeutung kommt dabei Maßnahmen zur Verringerung des Energie-
verbrauchs zu, da sie durch Reduktion der CO
2
-Emissionen einen wesentlichen Beitrag zur
Zukunftsfähigkeit des deutschen Immobilienbestandes leisten können. Dabei stellt sich die
Frage, ob der Einsatz energieeffizienter Passivhaus-Technologien im Gebäudebestand nicht
nur erheblich zum Klimaschutz beitragen, sondern zugleich auch den wirtschaftlichen Renta-
bilitätsanforderungen genügen kann. Dieser Aspekt soll in der vorliegenden Arbeit aus ein-
zelwirtschaftlicher Sicht untersucht werden.
1.1
Problemstellung und aktueller Bezug
Es ist das erklärte Ziel der Bundesregierung, den CO
2
-Ausstoß gemäß des Kyoto-Protokolls
bis zum Jahre 2012 um 21 % zu reduzieren.
5
Das gegenwärtige Emissionsvolumen in
Deutschland liegt pro Person und Jahr bei etwa 10 Tonnen Kohlendioxid.
6
Bei einer CO
2
-
Aufnahmefähigkeit der Umwelt von 10 Mrd. Tonnen pro Jahr und einem prognostizierten
Anwachsen der Weltbevölkerung auf 10 Mrd. Menschen bis 2050 muss der CO
2
-Ausstoß
daher um den Faktor 10 verringert werden.
7
Der Bereitstellung von Raumwärme kommt eine
Schlüsselrolle bei der Erreichung dieses Ziel zu, da diese etwa ein Drittel der bundesdeut-
schen Kohlendioxidemissionen verursacht.
8
Das größte Potential zur Energie- und damit auch
CO
2
-Einsparung liegt in der energetischen Modernisierung von Altbauten.
9
Diese sind zu über
1
Vgl. GdW (Hrsg.) (2005), S. 34ff.
2
Vgl. Krings-Heckemeier, M.-T. (2004), S. I.4.
3
Vgl. Eichener, V. (2005), S. II.9.
4
Vgl. GdW (Hrsg.) (2005), S. 8f.
5
Vgl. Diefenbach, N./Enseling, A./Loga, T. (2006), S. 5.
6
Vgl. Steinmüller, B. (2001), S. 210.
7
Vgl. Steinmüller, B. (2001), S. 210.
8
Vgl. Schulze Darup, B. (Hrsg.) (2004), S. 10.
9
Vgl. Diefenbach, N., et al. (2002), S. 60.
Seite 2
75 % vor der Einführung der 1.Wärmeschutzverordnung von 1977 erstellt worden.
10
Die Poli-
tik hat auf diese Problematik reagiert, und seitdem in mehreren Stufen eine Verschärfung der
Gesetze zur Energieeinsparung im Gebäudebereich durchgesetzt, zuletzt mit der aktuell gel-
tenden Energieeinsparverordnung (EnEV) von 2002,
11
die vor allem im Neubaubereich greift.
Investitionen in den Bestand machen derzeit aber über 60 % der gesamten Wohnbauleistun-
gen aus.
12
Dabei ist in wirtschaftlicher und in ökologischer Hinsicht eine Sanierung im All-
gemeinen günstiger als ein Neubau, zumal wenn dafür ein bestehendes Gebäude abgerissen
werden müsste.
13
Die Revitalisierung des sanierungsbedürftigen Gebäudebestands ist zudem
hinsichtlich Flächenverbrauch, Ressourcenschonung und Infrastrukturausnutzung aus Um-
weltgesichtspunkten sehr zu begrüßen.
14
Derzeit liegt die Sanierungsquote bei etwa 2% der Gebäude, das heißt der Bestand wird nur
alle 50 Jahre einmal grundlegend saniert.
15
Das Energie-Einsparpotential bei der Sanierung
von Altbauten wird bei der heute üblichen Sanierungspraxis nur zu etwa 32 % genutzt.
16
So-
mit bleibt man vielfach hinter technisch und wirtschaftlich sinnvollen Standards zurück.
17
Vor
dem Hintergrund der Nachhaltigkeitsziele muss dieses Potential daher dringend konsequenter
ausgeschöpft werden.
18
Technisch ist eine Faktor 10-Sanierung also eine Reduktion des
Energiebedarfs für Raumwärme und Warmwasser um 90 % nicht nur bei neu errichteten
sog. Passivhäusern realisierbar, sondern auch bei Altbauten, wie Messungen bei erfolgreichen
Modellprojekten belegen.
19
Energieeffiziente Altbauten sind aber nicht nur technisch reali-
sierbar, sondern bieten auch wirtschaftliche Vorteile. Sprunghaft ansteigende Wohnnebenkos-
ten, darunter insbesondere die Kosten für Beheizung und Warmwasser, haben zu einer Sensi-
bilisierung für das Thema Energieeinsparung geführt.
20
Während die Grundmieten im Jahre
2004 mit einem Anstieg von 0,9 % deutlich hinter der Inflationsrate von 1,6 % zurückblieben,
stiegen die Wohnnebenkosten für Wärmebereitstellung um 3,8 %.
21
Diese Entwicklung, die
10
Vgl. AIBau (Hrsg.) (2003), S. 63.
11
Vgl. EnEV (2002).
12
Vgl. GdW (Hrsg.) (2005), S. 8; AIBau (Hrsg.) (2003), S. 18.
13
Schätzungsweise 75% der für einen Bau aufgewendeten Energie sind in der Tragwerksstruktur gespeichert
und werden durch Sanierung erhalten, vgl. Schäfer, M./Schön, S. (2000), S. 138.
14
Vgl. Krings, E. (2001), S. 6; Der im Wesentlichen durch Abriss verursachte Bauschutt stellt ca. zwei Drittel
des in deutschen Deponien zu entsorgenden Müllvolumens, vgl. Schäfer, M./Schön, S. (2000), S. 136.
15
Vgl. Schulze Darup, B. (Hrsg.) (2004), S. 10.
16
Vgl. Kleemann, M./Hansen, P. (2005), S. 10.
17
Vgl. Schulze Darup, B. (Hrsg.) (2004), S. 10.
18
Vgl. Diefenbach, N et al. (2005), S. 6.
19
Vgl. Schulze Darup, B. (Hrsg.) (2004) , S. 252, 255, 261 und S. 317.
20
Vgl. DB Immobilien (Hrsg.) (2006), S. 3; Großklos, M./Hinz, E./Enseling, A.(2001), S. 2.
21
Vgl. GdW (Hrsg.) (2005), S. 28 und S. 32.
Seite 3
schon seit einigen Jahren zu beobachten ist, unterstreicht die Bedeutung von Maßnahmen zur
Reduzierung der Heizkosten.
22
Folglich müssen auch Vermieter ein wachsendes Interesse
haben, durch Investition in energieeffiziente Technologien die Marktchancen ihrer Immobi-
lien zu verbessern, indem die Belastung der Mieter durch die Nebenkosten verringert wird.
23
Von besonderem Interesse sind aktuell die Wohnbauten der 50er, 60er und 70er Jahre, die
annähernd 50 % des Gebäudebestands ausmachen,
24
und die derzeit vorrangig zur Sanierung
anstehen.
25
Hier bietet sich die Chance, diese Gebäude im Rahmen einer oftmals ohnehin er-
forderlichen Vollmodernisierung gleichzeitig auf einen zukunftsweisenden energetischen
Standard zu bringen. Dabei ist die Entscheidung über den technischen Standard einer Gebäu-
demodernisierung ein Prozess, bei dem langfristige Konsequenzen über den gesamten Le-
benszyklus berücksichtigt werden müssen, was für den Einsatz der jeweils zukunftsweisenden
Technologien spricht.
26
1.2
Zielsetzung und Hypothese
Mit den oben skizzierten Problemfeldern wird die ökologisch und zugleich wirtschaftlich her-
ausragende Bedeutung der energetischen Sanierung des Gebäudebestands deutlich. Dabei
stellt sich die Frage, ob die unter Umweltgesichtspunkten zu favorisierenden Passivhaus-
Technologien auch eine wirtschaftlich tragfähige Alternative bei der Gebäudesanierung sind
und somit die energetisch beste Lösung auch ein betriebswirtschaftliches Optimum darstellt.
Zur Beantwortung dieser Frage muss eine ökonomische Bewertung alternativer Technologien
bzw. technologischer Standards für energetische Gebäudesanierungen vorgenommen werden.
Mittels einer vergleichenden Analyse soll die relative betriebswirtschaftliche Vorteilhaftigkeit
von Passivhaus-Technologien, ohne die die angestrebten Energieeinsparungen im Gebäudebe-
stand um den Faktor 10 nicht möglich sind, transparent gemacht werden.
Die Wirtschaftlichkeit von Passivhaus-Technologien ist bisher nur im Rahmen von Modell-
projekten oder in nur auf einzelne Komponenten bezogenen Studien untersucht worden mit
widersprüchlichen Ergebnissen. Zum Teil sind die Ergebnisse der Untersuchungen auch be-
22
Vgl. INWO (Hrsg.) (2002), S. 16.
23
Vgl. INWO (Hrsg.) (2002), S. 5.
24
Vgl. Statistisches Bundesamt (Hrsg.) (2002), S. 25.
25
Vgl. Schulze Darup, B. (Hrsg.) (2004), S. 44.
26
Vgl. Kah, O./Feist, W. (2005), S. 5.
Seite 4
reits durch die in der Zwischenzeit stark gestiegenen Energiepreise bzw. durch gesunkene
Herstellungskosten überholt. Nachfolgende Tabelle stellt einige ausgewählte Studien und de-
ren Ergebnisse vor.
Tab. 1: Studien zur ökonomischen Vorteilhaftigkeit von Passivhaus-Technologien
Institution
Jahr
Untersuchungsziel
Ergebnisse
WWF Deutschland
IWU Darmstadt
2001
Wirtschaftliche Machbarkeit der Klimaschutzziele im Ge-
bäudebestand von Wohnungsunternehmen
Unter derzeitigen Bedingungen sind
Passivhaus-Technologien nicht rentabel
DBU Osnabrück
2004
Energetische Gebäudesanierung mit Faktor 10, Chancen und
Hemmnisse, neue Technologien und Entwicklungsbedarfe,
Lebenszykluskosten-Analysen,
Eindeutige Vorteilhaftigkeit der Passiv-
haus-Technologien; Faktor 10-Sanierung
ist realistische Option für nahe Zukunft
Passivhaus-Institut
2005
Wirtschaftlichkeit von Wärmedämm-Maßnahmen im Gebäu-
debestand
Der beste verfügbare Wärmeschutz ist auch
ökonomisch optimal
IWU Darmstadt
2006
Wirtschaftlichkeit der energetischen Sanierung des Brunck-
viertels, Ludwigshafen, Vergleich alternativer Standards
Niedrigenergiehaus-Standard ökonomisch
nahe am Optimum; PH-Technologien im
Bestand nicht wirtschaftlich realisierbar
Architektenkammer
Niedersachsen
2006
Immobilienwert und Energiebedarf: Einfluss energetischer
Beschaffenheit auf die Verkehrswerte von Wohngebäuden
in Bearbeitung
Quelle: Eigene Darstellung unter Bezugnahme auf: Großklos, M./Hinz, E./Enseling, A. (2001); Schulze Darup, B. (2004); Kah, O./Feist, W.
(2005); Enseling, A./Hinz, E. (2006); Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (o. J.), im Internet:
http://www.bbr.bund.de/nn_21692/DE/Forschungsprogramme/FoerderungBauforschung/EnergieeinsparungTechnischeGebaeudea
uruestung/energieeinsparungtechnischegebaeudeausruestung__node.html__nnn=true, Stand k. A., Abruf 05.02.2007.
Mit dieser Arbeit sollen Ansätze dieser Studien aufgenommen, jedoch auf eine breitere Basis
gestellt und umfassender überprüft werden. Eine Untersuchung, die nur auf die Wirtschaft-
lichkeit einzelner technologischer Komponenten abstellen würde, wäre dabei nicht zielfüh-
rend. In der Regel ist der isolierte Einsatz einer Technologie bei der energetischen Moderni-
sierung weder technisch, noch wirtschaftlich sinnvoll. Beispielsweise ist der Einbau einer
geregelten Lüftungsanlage nur bei einer hoch wärmegedämmten Gebäudehülle und ausrei-
chender Luftdichtheit des Gebäudes effizient. Daher müssen energetische Maßnahmen im
Verbund betrachtet werden. Ziel ist deswegen eine einzelwirtschaftlich orientierte ökonomi-
sche Bewertung des Einsatzes von Passivhaus-Technologien (im Verbund) bei der Altbausa-
nierung als Alternative zu herkömmlichen Technologien. Dabei sind Investitionen in Energie-
sparmaßnahmen immer die Alternative zum Bezug von Energie.
27
Insofern hat der Investor
die Wahl zwischen höheren Anfangs- und niedrigeren Folgekosten und umgekehrt. Deswegen
soll der Grad des Technologieeinsatzes ermittelt werden, der die Energiedienstleistung über
den gesamten Lebenszyklus der Immobilie zu den geringsten Kosten erbringt. Es soll unter-
sucht werden, wie der Trade-off zwischen höheren Anfangs- und dafür geringeren Folgekos-
ten bei Passivhaus-Technologien im Vergleich zu herkömmlichen Technologien ausfällt. Für
27
Vgl. Kah, O./Feist, W. (2005), S. 8.
Seite 5
eine umfassende Analyse des ökonomischen Potentials muss aber zugleich auf die Wirkungen
energiesparender Gebäudetechnologien auf die Ertragsseite abgestellt werden. Dazu wird die
Hypothese aufgestellt, dass durch die energetische Sanierung eines Mehrfamilien-
Wohngebäudes mit Passivhaus-Komponenten langfristig höhere positive Kapitalwerte erzielt
werden als bei Verwendung herkömmlicher Komponenten. Dies erscheint vor dem Hinter-
grund stark gestiegener Energiepreise, tendenziell sinkender Kosten für die Komponenten und
steigender allgemeiner Nachfrage nach energieeffizienten Technologien eine plausible Aus-
gangsvermutung.
Dabei ist dem Verfasser bewusst, dass bei einer Entscheidung für jedwede Modernisierungs-
maßnahme im Wohnungsbestand immer auch vielfältige andere Fragen von Bedeutung sind.
Bei institutionellen Investoren können dies insbesondere portfoliotheoretische Überlegungen
und Aspekte der Zielgruppendefinition sein.
28
Auch werden oftmals marketing- und imagebe-
zogene Gesichtspunkte und Fragen der Marktpositionierung mit in eine Entscheidung einflie-
ßen. Diese Aspekte können aber im Rahmen einer modellhaften Untersuchung nicht einbezo-
gen werden.
1.3
Methodik und Ablauf der Untersuchung
Vor dem Hintergrund der Zielsetzung der Untersuchung stellt sich die Frage nach dem me-
thodischen Vorgehen bei der Überprüfung der oben aufgestellten Hypothese. Zur Beurteilung
der betriebswirtschaftlichen Vorteilhaftigkeit der Passivhaus-Technologie muss die Perspekti-
ve des Investors als Entscheider eingenommen werden. Eine Untersuchung auf empirischer
Basis steht dem Problem gegenüber, eine ausreichende Anzahl an geeigneten Untersuchungs-
objekten zu finden, da es sich um eine noch junge Technologie handelt, deren Einsatz im Alt-
baubereich gerade erst beginnt. Außerdem kann auf diese Weise nur schlecht von den spezifi-
schen Umständen des Einzelfalls abstrahiert werden, denn es fehlt an einer einheitlichen Ver-
gleichsbasis für die Bewertung der Ergebnisse. Bewertungsmodelle wie beispielsweise Nutz-
wertanalysen scheiden ebenfalls aus, da sie bekannte individuelle Präferenzen eines konkreten
Entscheiders bzw. Investors voraussetzen, denn es werden ökonomisch nicht messbare und
subjektive Kriterien in das Bewertungsverfahren integriert.
29
Soll eine allgemeingültige Aus-
sage getroffen werden, ist ein Kriterium erforderlich, das eine Bewertung unabhängig von der
28
Vgl. AIBau (Hrsg.) (2003), S. 90.
29
Vgl. Röhrle, C. (1997), S. 129ff.
Seite 6
individuellen Einstellung eines einzelnen Investors ermöglicht. Mit Verfahren der dynami-
schen Investitionsrechnung kann eine präferenzunabhängige Zielgröße in Form des Kapital-
wertes ermittelt werden.
30
In der traditionellen Technologiebewertung werden in der Sachebene zunächst verfügbare
alternative Technologien identifiziert.
31
Die Passivhaus-Technologien können ökonomisch
nur sinnvoll bewertet werden, wenn zugleich die technologischen Alternativen untersucht
werden. In der Wertebene erfolgen dann eine wirtschaftliche Bewertung und die Auswahl der
vorteilhaftesten Alternative.
32
Dabei soll lediglich die relative ökonomische Vorteilhaftigkeit
der Technologien im Vergleich zueinander untersucht werden. Dieses Vorgehen bietet den
entscheidenden Vorteil, dass der ohnehin fällige Instandhaltungsbedarf der Gebäude keine
Rolle für einen relativen Vergleich spielt.
33
Da zum genauen Zustand der baulichen Substanz
und der Gebäudetechnik in Deutschland und damit zum tatsächlichen Instandhaltungsbedarf
so gut wie keine verlässlichen Anhaltspunkte vorliegen,
34
würde eine Untersuchung sonst an
diesem Punkt scheitern.
Um der dynamischen Entwicklung bei energieeffizienten Technologien Rechnung zu tragen,
werden verschiedene Szenarien entwickelt, so dass vor dem Hintergrund der sich schnell ver-
ändernden Umfeld-Bedingungen eine tiefer gehende Analyse der Alternativen möglich ist.
Die Szenarien werden damit zum Ausgangspunkt der Untersuchung. Zur Lösung des Prob-
lems der Auswahl geeigneter Untersuchungsobjekte bietet sich die Generierung von Untersu-
chungsobjekten durch ein Simulationsverfahren an, wodurch auf den immensen Aufwand der
Erhebung einer realen Stichprobe verzichtet werden kann. Mittels Simulationsverfahren kann
eine fast beliebig große und reproduzierbare künstliche Stichprobe erzeugt werden, wodurch
ein hohes Maß an Repräsentativität der Ergebnisse erzielt werden kann. Eine simulative Lö-
sung erlaubt außerdem, die Unsicherheiten hinsichtlich der Einflussgrößen auf den Kapital-
wert angemessen zu berücksichtigen und somit das Problem realitätsnah abzubilden.
35
Um die
vorliegende Fragestellung einer simulativen Untersuchung zugänglich zu machen, muss ein
30
Dies gilt zumindest bei Unterstellung eines so genannten Homo Oeconomicus, also einem streng rational han-
delnden Entscheider.
31
Vgl. Metze, G. (1980), S. 10ff.
32
Vgl. Metze, G. (1980), S. 10ff.
33
Für energetische Sanierungsmaßnahmen sind von den Vollkosten die Ohnehin-Kosten fälliger Instandhal-
tungsarbeiten abzuziehen, um die der rein energetischen Verbesserung zuzuordnenden Kosten zu bestim-
men. Im relativen Vergleich sind diese Ohnehin-Kosten für alle Alternativen gleich und daher irrelevant.
34
Vgl. AIBau (Hrsg.) (2003), S. 7.
35
Vgl. Röhrle, C. (1997), S. 133.
Seite 7
Modell entwickelt werden, das die komplexe Realität vereinfacht abbildet und dabei dennoch
sicherstellt, dass das zu untersuchende Problem durch das Modell adäquat wiedergegeben
wird.
36
Dabei fällt das zu entwickelnde Modell in die Kategorie der so genannten Entschei-
dungsmodelle.
37
Es dient der Gewinnung konkreter Informationen, wie das vorab definierte
Handlungsziel erreicht werden kann bzw. welche der Handlungsalternativen den höchsten
Zielerreichungsgrad aufweist,
38
und verfolgt insoweit ein pragmatisches Wissenschaftsziel.
39
Nach diesen Vorüberlegungen zur methodischen Vorgehensweise wird nun ein kurzer Über-
blick über den Aufbau der Arbeit gegeben. In Kapitel 2 werden für das Verständnis der Arbeit
wichtige Begriffe, Methoden und Prämissen vorgestellt. In Kapitel 3 werden die Umfeld-
Szenarien entwickelt und die zu untersuchenden Kombinationen von Umfeld-Szenarien und
"Technologie-Paketen" vorgestellt, die die alternativen Investitions-Projekte repräsentieren.
Diese Kombinationen sind die Ausgangspunkte für die Konzeption des Simulationsmodells,
das in Kapitel 4 entwickelt wird. Anschließend gibt Kapitel 5 einen Überblick über die Ge-
winnung und Systematik der zur Berechnung benötigten Input-Daten. Die Ergebnisse für die
einzelnen Szenarien werden in Kapitel 6 vorgestellt und ausgewertet. Kapitel 7 fasst die Ar-
beit mit einem Ausblick zum ökonomischen Potential der Passivhaus-Technologien zusam-
men.
2
Grundlagen der Untersuchung
In den folgenden Abschnitten werden zunächst wichtige Definitionen vorgestellt, anschlie-
ßend werden die in die Untersuchung einfließenden wissenschaftlichen Methoden erläutert
und die nötigen Eingrenzungen für die Entwicklung eines handhabbaren Modells mittels
Prämissen vorgenommen.
2.1
Grundlegende begriffliche Abgrenzungen
Für den Fortgang der Arbeit ist es notwendig, einige grundlegende Definitionen zu erläutern.
Dabei sind Definitionen hier im Sinne von zweckmäßigen Konventionen zu verstehen.
40
Es
können sich also Abweichungen zu Definitionen in anderen Untersuchungen ergeben.
36
Vgl. Fürnrohr, M. (o. J.), S. 20f.; Vose, D. (2000), S. 201f., aus dem Englischen übersetzt.
37
Vgl. Henseler, F. (1986), S. 63.
38
Vgl. Fürnrohr, M. (o. J.), S. 46.
39
Vgl. Fürnrohr, M. (o. J.), S. 24.
40
Vgl. Wübbenhorst, K. (1984), S. 49.
Seite 8
2.1.1
Passivhaus-Technologien
Dr. W
OLFGANG
F
EIST
, der Gründer des deutschen Passivhaus-Instituts in Darmstadt, definiert
das Passivhaus-Konzept wie folgt: "Ein Passivhaus ist ein Gebäude, in welchem die thermi-
sche Behaglichkeit (...) allein durch Nachheizen oder Nachkühlen des Frischluftvolumen-
stroms, der für ausreichende Luftqualität (...) erforderlich ist, gewährleistet werden kann
ohne dazu zusätzlich Umluft zu verwenden."
41
Das bedeutet, dass auf ein aktives Heizsystem
verzichtet werden kann. Technisch definiert sich ein Passivhaus über eine maximale Heizlast
von 10 W/m², das entspricht einem Jahresheizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/m².
42
Zusätzlich erfolgt eine Begrenzung des Primärenergiebedarfs für Restheizung, Warmwasser-
aufbereitung, Lüftung und Haushaltsstrom auf maximal 120 kWh/(m²a).
43
Es handelt sich wie
bei sog. Niedrigenergiehäusern nicht um eine bestimmt Bauweise, sondern um einen Bau-
standard, der im Prinzip mit allen Bauweisen erreichbar ist. Entscheidender Punkt ist der Ver-
zicht auf ein aktives Heizsystem, was die zusätzlichen Kosten für die unverzichtbare Lüf-
tungstechnik auffangen kann.
44
Durch permanente gefilterte Frischluftzufuhr wird hohe
Raumlufthygiene garantiert und verbesserter Schallschutz erzielt. Hohe Energieverluste durch
unkontrollierte Lüftung über die Fenster können dadurch vermieden werden.
45
Somit ist ein
Passivhaus eine konsequente Weiterentwicklung der seit Ende der 70er Jahre in Deutschland
erfolgten Bemühungen, Wärmeschutzmaßnahmen im Gebäudebereich einzuführen.
46
Damit sich ein Gebäude "passiv", dass heißt durch Erzielung solarer und interner Energiege-
winne über die Fensterflächen, Haushaltsabwärme, etc. beheizen lässt, müssen sog. Pas-
sivhaus-Technologien eingesetzt werden. Speziell für die Anforderungen des Passivhaus-
Standards entwickelt, subsumiert man darunter hocheffiziente Lüftungstechnik mit Wärme-
rückgewinnungsanlagen, Fenster mit spezieller Wärmeschutzverglasung mit doppelten Edel-
gaskammern und einem thermisch besonders gedämmten Rahmen,
47
sowie Solarthermie-
Anlagen, die die Sonnenenergie für die Brauchwassererwärmung "passiv" ausnutzen. Außer-
dem müssen bei Passivhäusern herkömmliche Komponenten, wie z.B. Wärmedämm-
Verbundssysteme für Außenwände oder Wärmeschutzverglasungen, wesentlich leistungsfähi-
41
Vgl. Feist, W. (2005), im Internet: www.passivhaustagung.de/Passivhaus/Passivhaus_Definition.html,
Stand 16.09.2005, Abruf 05.02.2007.
42
Vgl. Steinmüller, B. (2001), S. 211.
43
Vgl. Grobe, C. (2002), S. 14.
44
Vgl. Grobe, C. (2002), S. 13f.
45
Vgl. Grobe, C. (2002), S. 55.
46
Vgl. Steinmüller, B. (2001), S. 210f.
47
Vgl. Grobe, C. (2002), S. 45ff.
Seite 9
ger dimensioniert werden. Alle opaken Bauteile werden daher mit 20 bis 40 cm Dämmstärken
isoliert.
Der Einsatz von Passivhaus-Technologien ist auch im Altbau möglich, bisher jedoch haupt-
sächlich in Modellprojekten verwirklicht. Aufgrund nur innerhalb gewisser Grenzen durch
Umbaumaßnahmen veränderlicher Gegebenheiten ist die Einhaltung der Kernanforderungen
an Passivhäuser das sind hervorragender Wärmeschutz der Außenbauteile, konsequente
Vermeidung von Wärmebrücken, kompakte Gebäudeform, hohe Luftdichtheit der Gebäude-
hülle und kontrollierte Lüftung mit Wärmerückgewinnung
48
ein kritischer Faktor für die
Einhaltung des Passivhaus-Standards bei Altbau-Sanierungen.
49
Dennoch bieten Passivhaus-
Technologien auch bei der Sanierung des Gebäudebestands ein großes Heizenergie- und da-
mit CO
2
-Einsparungspotential.
2.1.2
Der ökologische Mietspiegel
Für die Rentabilität des Einsatzes von energiesparenden Gebäudetechnologien sind die miet-
rechtlichen Rahmenbedingungen ein auschlaggebender Faktor. Derzeit sieht das Mietrecht die
Möglichkeit vor, energetische Modernisierungsmaßnahmen mit 11 % ihrer Investitionskosten
auf die Miete umzulegen.
50
Zusätzlich wird die Umlage durch die Rechtsprechung auf das
Doppelte der erzielten Heizkostenersparnis gedeckelt.
51
Der Vorteil aus diesem so genannten
Wohnwertverbesserungszuschlag sinkt bei steigendem allgemeinem Mietniveau jedoch
schnell gegen Null.
52
Außerdem ist fraglich, in welchem Umfang die rechtlich zulässige
Mieterhöhung überhaupt am Markt durchsetzbar ist. Unter diesen Umständen existiert ein
Investoren-Nutzer-Dilemma. Der Investor trägt die Kosten der Modernisierung, die sich in
aller Regel durch den 11%-igen Wohnwert-Verbesserungszuschlag nach §559 BGB nicht
amortisieren, der Mieter als Nutzer profitiert jedoch vom verbesserten wärmetechnischen
Standard über niedrigere Nebenkosten.
53
Zur Auflösung dieses Problems, welches vielfach
Energiesparinvestitionen verhindert, wird über die Einbeziehung der wärmetechnischen Be-
schaffenheit einer Wohnung als miethöherelevantes Kriterium in den Mietspiegel diskutiert.
Studien zeigen, dass sich durch diesen so genannten ökologischen Mietspiegel das geschilder-
48
Vgl. Steinmüller, B. (2001), S. 212.
49
Vgl. Diefenbach, N., et al. (2002), S. 70.
50
Vgl. Bürgerliches Gesetzbuch (2006), § 559.
51
Vgl. Krings, E. (2001), S. 12; Knissel, J. et al. (2001), S. 16.
52
Vgl. Knissel, J./Alles, R. (2003), S. 38.
53
Vgl. Knissel, J. et al. (2001), S. 9.
Seite 10
te Dilemma auflösen lässt und der Nutzen der Energieeinsparung in vollem Umfang dem In-
vestor zufließt.
54
Dadurch kann die Rentabilität von Investitionen in hocheffiziente und kos-
tenintensive Gebäudetechnologien entscheidend verbessert werden. Das Konzept des ökologi-
schen Mietspiegels ist in Darmstadt bereits im Jahr 2003 erfolgreich eingeführt worden.
55
Die
Chancen für eine bundesweite politische Durchsetzung sind gegeben, da es sich lediglich um
eine Erweiterung im funktionierenden System der Mietspiegel handelt, welches sowohl den
Mietern als auch den Investoren Vorteile bietet.
56
2.1.3
Investorengruppen
In dieser Arbeit werden unter dem Begriff "Investor" verschiedene Gruppen von Akteuren auf
dem Immobilienmarkt subsumiert. Die größte Gruppe der Wohnungsvermieter stellen private
Kleininvestoren.
57
Deren Investitionsverhalten läßt sich zwar oftmals eher konsumtheoretisch
als investitionstheoretisch erklären,
58
dies ist jedoch kein Einwand gegen eine Untersuchung
anhand streng rationaler Maßstäbe in Form finanzmathematischer Kriterien. Ausschlaggebend
sind diese in jedem Fall für institutionelle Investoren, auch wenn in der Regel zusätzlich wei-
tere Kriterien bei einer Investitionsentscheidung herangezogen werden. Hier soll unter einem
Investor eine ökonomisch rational handelnde natürliche oder rechtliche Person verstanden
werden.
2.2
Methodische Grundlagen
Die folgenden Abschnitte beschäftigen sich mit den für diese Arbeit relevanten methodischen
Grundlagen. Diese werden jeweils in ihrem wechselseitigen Zusammenhang dargestellt und
ihre konkrete Anwendung für die vorliegende Fragestellung diskutiert.
2.2.1
Lebenszykluskosten-Analyse
Nach W
ÜBBENHORST
bezeichnen Lebenszykluskosten (LZK) "die totalen Kosten eines Sys-
tems während seiner gesamten Lebensdauer."
59
Dabei ist unter einem Lebenszyklus ökono-
54
Vgl. Knissel, J./Alles, R. (2003), S. 3.
55
Vgl. Knissel, J./Alles, R. (2003), S. 3.
56
Vgl. Knissel, J. et al., (2001), S. 102 und S. 106.
57
Vgl. Tewes, T. (2007), S. 1.
58
Vgl. AIBau (Hrsg.) (2003), S. 88; Schulze Darup, B. (Hrsg.) (2004), S. 284.
59
Wübbenhorst, K. (1984), S. 2.
Seite 11
misch gesehen der gesamte Zeitraum von der Initiierung bis zum Ausscheiden aus dem
volkswirtschaftlichen Leistungsprozess zu verstehen,
60
was sich sowohl auf Produkte, Syste-
me, Objekte oder Organisationen beziehen kann. Dabei können ggf. auch verschiedene Unter-
zyklen (mehrfach) durchlaufen werden.
61
Obwohl die Lebenszyklen von Immobilien immer
kürzer werden, sind Immobilien immer noch sehr langfristige Investitionsobjekte, vor allem
wegen ihres großen Refinanzierungszeitraums.
62
Insofern ist die Bedeutung der Analyse von
Lebenszykluskosten in diesem Wirtschaftssektor evident, denn zumindest in einer statischen
Betrachtung übersteigen die Betriebskosten einer Immobilie die Baukosten regelmäßig um ein
Mehrfaches.
63
Ziel der Berechnung der LZK ist die Bestimmung der auf lange Sicht kostenef-
fektivsten Alternativen bzw. deren relative Einsparpotentiale.
64
Es geht dabei zum einen um
die Untersuchung des Trade-off zwischen Investitions- und Folgekosten, wodurch Entschei-
dungsinterdependenzen sichtbar werden,
65
zum anderen um den Vergleich von (technischen)
Alternativen.
66
Unter einer LZK-Rechnung ist dabei im weiteren Sinne "eine objektorientier-
te, aperiodische und eher längerfristig ausgerichtete Kosten-, Erlös- und Ergebnisrechnung zu
verstehen, für die das Gesamtkosten- und Gesamtrentabilitätsdenken hinsichtlich eine Objek-
tes charakteristisch ist."
67
Insofern kann man statt von Lebenszykluskosten im weiteren Sinne
auch von Lebenszykluserfolg sprechen.
68
Entscheidungen über Investitionen in Immobilien
determinieren schon im Planungsstadium die für lange Zeiträume anfallenden Folgekosten, in
erster Linie die Betriebskosten.
69
Einmal umgesetzte Entscheidungen sind teilweise über Jahr-
zehnte nicht, oder zumindest nicht zu wirtschaftlich vertretbaren Kosten revidierbar.
70
Dabei
befindet man sich in dem Dilemma, dass der Informationsstand zu Beginn des Lebenszyklus,
wo die Freiheitsgrade bei der Entscheidung noch hoch sind und die Auswirkungen dieser Ent-
scheidungen am weitesten reichen, aufgrund der Probleme bei der Ermittlung und Prognose
der nötigen Daten am niedrigsten ist.
71
Daher wächst den Prognosemethoden besondere Be-
deutung für langfristige LZK-Betrachtungen zu.
72
Insbesondere infolge steigender Energie-
60
Vgl. Fürnrohr, M. (o. J.), S. 9.
61
Vgl. Pelzeter, A. (2006), S. 42f.
62
Vgl. Unterreiner, F.P. (2005), S. 265.
63
Vgl. Unterreiner, F.P. (2005), S. 265.
64
Vgl. Pelzeter, A. (2006), S. 98.
65
Vgl. Faßbender-Wynands, E. (2001), S. 65f.
66
Vgl. Pelzeter, A. (2006), S. 35.
67
Zehbold, C. (1996), S. 4.
68
Vgl. Pelzeter, A. (2006), S. 52f.
69
Vgl. Wübbenhorst, K. (1984), S. 22 und S. 51; Pelzeter, A. (2006), S. 2.
70
Vgl. Wübbenhorst, K. (1984), S. 51.
71
Vgl. Faßbender-Wynands, E. (2001), S. 67.
72
Vgl. Faßbender-Wynands, E. (2001), S. 67.
Seite 12
preise hat die LZK-Analyse im Gebäudebereich an Bedeutung gewonnen.
73
Bei der Konzep-
tion des Berechnungsmodells, wie es in Kapitel 4 entwickelt wird, soll eine lebenszyklusori-
entierte Sichtweise eingenommen werden. Dies liegt aufgrund spezifischer Merkmale von
Immobilieninvestitionen wie Kapitalintensität, langem Lebenszyklus und Standortgebunden-
heit nahe.
74
Gerade für die mehrdimensionalen, interdisziplinären und komplexen Entschei-
dungsprozesse im Immobilienmanagement erweist sich das der Lebenszyklusanalyse imma-
nente Systemdenken als unerlässlich. Ihr charakteristisches Merkmal, dass die Betrachtung
weit über den Zeitpunkt der Herstellung hinausgeht, prädestiniert die LZK-Analyse für strate-
gische Entscheidungen.
75
Zur Berücksichtigung zeitlich unterschiedlicher Kostenverteilungen
im Rahmen einer LZK-Analyse ist die Kapitalwertmethode ein geeignetes Verfahren.
76
Beide
Methoden verwenden in vielen Fällen dieselben Größen. Jedoch liegt der Schwerpunkt der
LZK-Analyse auf inhaltlichen Problemen, wohingegen in der Investitionsrechnung das re-
chentechnische Verfahren im Mittelpunkt steht.
77
Dies wird Gegenstand des nächsten Ab-
schnitts sein.
2.2.2
Kapitalwertmethode
In der Investitionsrechnung unterscheidet man grundsätzlich zwischen statischen und dynami-
schen Verfahren.
78
In der dynamischen, sog. finanzmathematischen Investitionsrechnung
werden die durch Investitionen tatsächlich verursachten Zahlungsreihen auf Grundlage ihrer
Barwerte analysiert
79
Bei der Kapitalwertrechnung wird die von einer Investition verursachte
Zahlungsreihe aufgestellt und dann die Summe der diskontierten Auszahlungsüberschüsse
von der Summe der diskontierten Einzahlungsüberschüsse subtrahiert.
80
Da der ermittelte
Kapitalwert die gesamte durch eine Investition induzierte Zahlungsreihe und damit quasi ei-
nen Marktpreis der Zahlungsreihe repräsentiert,
81
gilt für die Wahl zwischen verschiedenen
Investitionsalternativen die Entscheidungsregel: Wähle die Alternative mit dem höchsten po-
sitiven Kapitalwert!
82
73
Vgl. Zehbold, C. (1996), S. 92f.; Pelzeter, A. (2006), S. 2.
74
Zu spezifischen Merkmalen von Immobilien vgl. Kesten, R. (2001), S. 20ff.
75
Vgl. Pelzeter, A. (2006), S. 98.
76
Vgl. Faßbender-Wynands, E. (2001), S. 69.
77
Vgl Wübbenhorst, K. (1984), S. 214.
78
Vgl. Pflaumer, P. (2000), S. 3
79
Vgl. Manz, K./Dahmen, A. (1999), S. 22.
80
Vgl. Manz, K./Dahmen, A. (1999), S. 24.
81
Vgl. Manz, K./Dahmen, A. (1999), S. 23 und S.26.
82
Vgl. Eisenführ, F. (1998), S. 16.
Seite 13
Der kritische Faktor für die Berechnung der Barwerte ist die Wahl des Kalkulationszinssatzes,
mit dem die Zahlungen auf den Zeitpunkt t=0 diskontiert werden. Die sog. Wiederanlageprä-
misse unterstellt dabei, dass alle zwischenzeitlich kumulierten Überschüsse sofort in Höhe des
einheitlichen Kalkulationszinses verzinst werden.
83
Fraglich ist aber, ob überhaupt ein einheit-
licher Zins (für Anlage und Verschuldung) angesetzt werden kann. Die Berechnung des Kapi-
talwerts wird dadurch stark vereinfacht, da kein vollständiger Finanzplan (mit unterschiedli-
chen Soll- und Habenzinsen) erstellt werden muss. Liegt so genannte Separation vor, kann
mit einem einheitlichen Zins gerechnet werden. In diesem Fall kann der Investor seine Inves-
titionsentscheidung völlig unabhängig von seinen Konsum- bzw. Entnahmepräferenzen tref-
fen.
84
Separation kann aber nur unter den Prämissen vollkommener Kapitalmärkte angenom-
men werden.
85
Ferner gilt Separation, wenn die Investition ausschließlich mit Fremdkapital
finanziert wird, dann gilt der Kreditzins am Kapitalmarkt, oder ausschließlich mit Eigenkapi-
tal, dann gilt der Anlagezinssatz.
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Interpretiert man den Kapitalwert als Entnahmegröße, d.h. als einen Vermögenszuwachs, den
der Investor durch die Investition gegenüber einer Basisalternative realisiert,
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wird der (ein-
heitliche) Kalkulationszins nur durch die Bedingungen der Ergänzungsprojekte zur Investiti-
on, also Anlagen und Kredite, bestimmt.
88
In der Literatur finden sich jedoch eine Vielzahl
möglicher Bestimmungsgründe des Kalkulationszinses, zum Beispiel die geforderte Mindest-
rendite oder die durchschnittliche Unternehmensrentabilität.
89
V
ON
N
ITZSCH
argumentiert,
dies sei weder zweckmäßig noch sachgerecht, da andere Festlegungen des Zinses als die oben
geschilderten zu Widersprüchen zu der Interpretation des Kapitalwertes als Entnahmegröße
führen würden.
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Dem ist zwar vom Grundsatz her zuzustimmen, jedoch können durchaus
auch andere Interpretationen des Kapitalwertes, die eine andere Festlegung des Kalkulations-
zinssatzes begründen, zweckdienlich sein. So ließe sich beispielsweise die Wahl des Zinssat-
zes in Höhe einer geforderten Mindestverzinsung dadurch begründen, dass der Investor ledig-
lich daran interessiert ist zu wissen, ob ein Projekt eine gewisse Mindestrendite erreicht oder
83
Vgl. Manz, K./Dahmen, A. (1999), S. 32.
84
Vgl. Nitzsch, v., R. (2004), S. 20f.
85
Vgl. Nitzsch, v., R. (2004), S. 27; Die Prämissen vollkommener Kapitalmärkte beinhalten insbesondere voll-
kommene Markttransparenz, rationales Verhalten der Akteure, sichere Erwartungen und Unbeschränktheit
der Märkte, vgl. Gutenberg, E. (1969), S. 247.
86
Vgl. Kegel, K.-P. (1991), S. 81f; Nitzsch, v., R. (2004), S. 36.
87
Vgl. Pflaumer, P. (2000), S. 11.
88
Vgl. Nitzsch, v., R. (2004), S. 10.
89
Zu möglichen Erklärungshypothesen des Kalkulationszinsfußes vgl. Wübbenhorst, K. (1984), S. 213f., sowie
Gutenberg, E. (1969), S. 351f.
90
Vgl. Nitzsch, v., R. (2004), S. 10.
Details
- Seiten
- Erscheinungsform
- Originalausgabe
- Jahr
- 2007
- ISBN (eBook)
- 9783956362132
- ISBN (Paperback)
- 9783836602198
- Dateigröße
- 1.1 MB
- Sprache
- Deutsch
- Institution / Hochschule
- Rheinisch-Westfälische Technische Hochschule Aachen – Wirtschaftswissenschaften, Technologie- und Innovationsmanagement
- Erscheinungsdatum
- 2007 (März)
- Note
- 1,3
- Schlagworte
- risikoanalyse passivhaus szenariotechnik monte-carlo-simulation technologiebewertung
