Die Bedeutung von Immobilienzyklen für die Entstehung und Veräußerung von Not leidenden Immobilienkrediten
©2006
Diplomarbeit
93 Seiten
Zusammenfassung
Inhaltsangabe:Einleitung:
Die Problematik Not leidender Immobilienkredite ist in Deutschland seit dem Jahr 2003 stark in das Licht der Öffentlichkeit gerückt worden. Seitdem ist die Investitionswelle ungebrochen, was sich jedoch nicht nur auf spektakuläre Deals, wie die Veräußerung eines Immobilienfinanzierungsportfolios der Hypo Real Estate Group an den Investor Lone Star, zu einem, für Not leidende Kredittransaktionen nach eigenen Angaben weltweit einzigartigen Wert der Forderungen von 3,6 Milliarden Euro, beschränkt.
Allein der Investor Lone Star wickelte in den letzten drei Jahren auf dem deutschen Markt Transaktionen von Non-performing Loans (NPLs) im Volumen von 8,5 Milliarden Euro ab, die zu 75% mit Immobilien besichert waren. Auch aus Bankensicht spielt die Entstehung, aber vor allem die Veräußerung von NPLs, nicht zuletzt vor dem Hintergrund der in Basel II bestehenden Richtlinien für die Eigenkapitalunterlegung, eine große Rolle. Diese Aussagen belegen die gegenwärtige Aktualität des Themas für die Kapital- und Immobilienmärkte.
Werden jedoch die vergangenen Transaktionen betrachtet, ist auffällig, dass ausschließlich amerikanische Investoren als Käufer tätig waren, wohingegen sich deutsche Marktteilnehmer auf Grund der anhaltend negativen Entwicklungen auf den nationalen Märkten zurückhielten. So wurde Deutschland als Lieblingsanlageziel international agierender Anleger deklariert, wobei die in letzter Zeit durchgeführten Transaktionen in den Bereichen Not leidender Kredite und Wohnungsportfolien die jährlich getätigten Neuinvestitionen der inländischen institutionellen Investoren auf dem deutschen Markt übersteigen. Die Tatsache, dass sich ausschließlich U.S. amerikanische Investoren auf diesem Markt befinden, beruht einerseits auf deren risikofreudigen Investitionsstrate-gien und andererseits auf dem erlangten Erfahrungsreichtum im internationalen Umgang mit NPLs sowie den einhergehenden Krisen.
In diesem Zusammenhang wird ersichtlich, dass diese Investoren offensichtlich in der Lage sind, das zukünftige Marktpotenzial zu antizipieren und dieses Wissen gewinnbringend einzusetzen. Hierbei scheint die Kenntnis der Immobilienzyklen von entscheidender Bedeutung.
Aus diesem Grund soll im Rahmen dieser wissenschaftlichen Arbeit die Verbindung zwischen Immobilienzyklen und Not leidenden Krediten in deren Entstehungs- und Veräußerungsphasen hergestellt sowie verdeutlicht werden, welchen Einfluss der Immobilienzyklus in diesem Sinne auf […]
Die Problematik Not leidender Immobilienkredite ist in Deutschland seit dem Jahr 2003 stark in das Licht der Öffentlichkeit gerückt worden. Seitdem ist die Investitionswelle ungebrochen, was sich jedoch nicht nur auf spektakuläre Deals, wie die Veräußerung eines Immobilienfinanzierungsportfolios der Hypo Real Estate Group an den Investor Lone Star, zu einem, für Not leidende Kredittransaktionen nach eigenen Angaben weltweit einzigartigen Wert der Forderungen von 3,6 Milliarden Euro, beschränkt.
Allein der Investor Lone Star wickelte in den letzten drei Jahren auf dem deutschen Markt Transaktionen von Non-performing Loans (NPLs) im Volumen von 8,5 Milliarden Euro ab, die zu 75% mit Immobilien besichert waren. Auch aus Bankensicht spielt die Entstehung, aber vor allem die Veräußerung von NPLs, nicht zuletzt vor dem Hintergrund der in Basel II bestehenden Richtlinien für die Eigenkapitalunterlegung, eine große Rolle. Diese Aussagen belegen die gegenwärtige Aktualität des Themas für die Kapital- und Immobilienmärkte.
Werden jedoch die vergangenen Transaktionen betrachtet, ist auffällig, dass ausschließlich amerikanische Investoren als Käufer tätig waren, wohingegen sich deutsche Marktteilnehmer auf Grund der anhaltend negativen Entwicklungen auf den nationalen Märkten zurückhielten. So wurde Deutschland als Lieblingsanlageziel international agierender Anleger deklariert, wobei die in letzter Zeit durchgeführten Transaktionen in den Bereichen Not leidender Kredite und Wohnungsportfolien die jährlich getätigten Neuinvestitionen der inländischen institutionellen Investoren auf dem deutschen Markt übersteigen. Die Tatsache, dass sich ausschließlich U.S. amerikanische Investoren auf diesem Markt befinden, beruht einerseits auf deren risikofreudigen Investitionsstrate-gien und andererseits auf dem erlangten Erfahrungsreichtum im internationalen Umgang mit NPLs sowie den einhergehenden Krisen.
In diesem Zusammenhang wird ersichtlich, dass diese Investoren offensichtlich in der Lage sind, das zukünftige Marktpotenzial zu antizipieren und dieses Wissen gewinnbringend einzusetzen. Hierbei scheint die Kenntnis der Immobilienzyklen von entscheidender Bedeutung.
Aus diesem Grund soll im Rahmen dieser wissenschaftlichen Arbeit die Verbindung zwischen Immobilienzyklen und Not leidenden Krediten in deren Entstehungs- und Veräußerungsphasen hergestellt sowie verdeutlicht werden, welchen Einfluss der Immobilienzyklus in diesem Sinne auf […]
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
Marc Pamin
Die Bedeutung von Immobilienzyklen für die Entstehung und Veräußerung von
Not leidenden Immobilienkrediten
ISBN: 978-3-8366-0101-6
Druck Diplomica® GmbH, Hamburg, 2007
Zugl. European Business School Schloß Reichartshausen, Oestrich-Winkel,
Oestrich-Winkel, Deutschland, Diplomarbeit, 2006
Dieses Werk ist urheberrechtlich geschützt. Die dadurch begründeten Rechte,
insbesondere die der Übersetzung, des Nachdrucks, des Vortrags, der Entnahme von
Abbildungen und Tabellen, der Funksendung, der Mikroverfilmung oder der
Vervielfältigung auf anderen Wegen und der Speicherung in Datenverarbeitungsanlagen,
bleiben, auch bei nur auszugsweiser Verwertung, vorbehalten. Eine Vervielfältigung
dieses Werkes oder von Teilen dieses Werkes ist auch im Einzelfall nur in den Grenzen
der gesetzlichen Bestimmungen des Urheberrechtsgesetzes der Bundesrepublik
Deutschland in der jeweils geltenden Fassung zulässig. Sie ist grundsätzlich
vergütungspflichtig. Zuwiderhandlungen unterliegen den Strafbestimmungen des
Urheberrechtes.
Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in
diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme,
dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei
zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften.
Die Informationen in diesem Werk wurden mit Sorgfalt erarbeitet. Dennoch können
Fehler nicht vollständig ausgeschlossen werden, und die Diplomarbeiten Agentur, die
Autoren oder Übersetzer übernehmen keine juristische Verantwortung oder irgendeine
Haftung für evtl. verbliebene fehlerhafte Angaben und deren Folgen.
© Diplomica GmbH
http://www.diplom.de, Hamburg 2007
Printed in Germany
- I -
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis... III
Abkürzungsverzeichnis ... IV
1 Einleitung...1
1.1 Aktueller Bezug und Zielsetzung der Arbeit ...1
1.2 Gang der Untersuchung...2
2 Grundlagen ...4
2.1 Erklärung von Immobilienzyklen ...4
2.1.1 Definitorische Abgrenzung von Immobilienzyklen...4
2.1.2 Ursachen für das Bestehen von Immobilienzyklen ...6
2.1.2.1 Exogene Umwelteinflüsse...6
2.1.2.2 Endogene Mechanismen ...9
2.1.3 Typischer Verlauf von Immobilienzyklen...12
2.1.4 Bestimmung von Immobilienzyklen und deren Auswirkungen...15
2.2 Erklärung von Not leidenden Immobilienkrediten ...16
2.2.1 Definition Not leidender Immobilienkredite ...16
2.2.2 Gesamtwirtschaftliche Einbettung Not leidender Immobilienkredite...18
2.2.3 Gesetzliche Rahmenbedingungen Not leidender Immobilienkredite ...19
3 Die Bedeutung von Immobilienzyklen für die Entstehung von Not leidenden
Immobilienkrediten ...20
3.1 Entstehung von Not leidenden Immobilienkrediten ...20
3.2 Makroökonomische Einflussfaktoren auf die Entstehung Not leidender
Immobilienkredite...22
3.3 Entstehungszeitpunkte im Immobilienzyklus ...25
3.4 Auswirkungen auf betroffene Marktakteure und deren Aktionen ...26
3.4.1 Einflüsse, Interesse und Lösungsansätze aus Sicht der Banken ...27
3.4.2 Einflüsse, Interesse und Lösungsansätze aus Sicht der Schuldner ...29
3.4.3 Einflüsse und Interesse aus Sicht der Investoren...30
- II -
4 Die Bedeutung von Immobilienzyklen für die Veräußerung von Not leidenden
Immobilienkrediten ...31
4.1 Veräußerung von Not leidenden Immobilienkrediten...31
4.2 Makroökonomische Einflussfaktoren auf die Veräußerung Not leidender
Immobilienkredite...33
4.3 Veräußerungszeitpunkte im Immobilienzyklus ...34
4.4 Auswirkungen auf betroffene Marktakteure und deren Aktionen ...35
4.4.1 Einflüsse, Interesse und Aktionen aus Sicht der Banken ...36
4.4.2 Einflüsse, Interesse und Aktionen aus Sicht der Loan-Servicer...37
4.4.3 Einflüsse, Interesse und Aktionen aus Sicht der Investoren...39
5 Zusammenfassung und Ausblick...41
Verzeichnis des Anhangs ...45
Anhang ...46
Literaturverzeichnis...71
- III -
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Der Immobilienzyklus
- 12 -
Abbildung 2: Makroökonomische Einflüsse auf die Entstehung Not leidender
Immobilienkredite
-
23
-
- IV -
Abkürzungsverzeichnis
BIP
Bruttoinlandsprodukt
et al.
et alii (und andere)
JLL
Jones
Lang
LaSalle
NPL
Non-performing Loan, Not leidender Immobilienkredit, fauler Kredit
o.D.
ohne
Datum
o.O.
ohne
Ort
o.S.
ohne
Seitenangabe
RICS
Royal Institution of Chartered Surveyors
u.v.m.
und viele mehr, und vieles mehr
- 1 -
1 Einleitung
1.1 Aktueller Bezug und Zielsetzung der Arbeit
Die Problematik Not leidender Immobilienkredite ist in Deutschland seit dem Jahr 2003
stark in das Licht der Öffentlichkeit gerückt worden. Seitdem ist die Investitionswelle
ungebrochen, was sich jedoch nicht nur auf spektakuläre Deals, wie die Veräußerung
eines Immobilienfinanzierungsportfolios der Hypo Real Estate Group an den Investor
Lone Star, zu einem, für Not leidende Kredittransaktionen nach eigenen Angaben
weltweit einzigartigen Wert der Forderungen von 3,6 Milliarden Euro
1
, beschränkt.
Allein der Investor Lone Star wickelte in den letzten drei Jahren auf dem deutschen
Markt Transaktionen von Non-performing Loans (NPLs) im Volumen von 8,5
Milliarden Euro ab, die zu 75% mit Immobilien besichert waren.
2
Auch aus Banken-
sicht spielt die Entstehung, aber vor allem die Veräußerung von NPLs, nicht zuletzt vor
dem Hintergrund der in Basel II
3
bestehenden Richtlinien für die Eigenkapitalunterle-
gung, eine große Rolle. Diese Aussagen belegen die gegenwärtige Aktualität des
Themas für die Kapital- und Immobilienmärkte.
Werden jedoch die vergangenen Transaktionen betrachtet, ist auffällig, dass ausschließ-
lich amerikanische Investoren als Käufer tätig waren,
4
wohingegen sich deutsche
Marktteilnehmer auf Grund der anhaltend negativen Entwicklungen auf den nationalen
Märkten zurückhielten. So wurde Deutschland als Lieblingsanlageziel international
agierender Anleger deklariert, wobei die in letzter Zeit durchgeführten Transaktionen in
den Bereichen Not leidender Kredite und Wohnungsportfolien die jährlich getätigten
1
Vgl. Hypo Real Estate Group (Hrsg.) (2004), S. 1-2. Der Preis des Portfolios wurde nicht bekannt
gegeben. Lediglich zu dessen Struktur wurde unterstrichen, dass es sich nur zu rund 68% um Non-
performing Loans gehandelt habe.
2
Vgl. Wood (2005a), S. 11. Zur Aktivität von Lone Star in den letzten Jahren.
3
Die neuen Eigenkapitalregelungen vom Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht stellen die
bedeutendste Änderung im Bereich des Bankenaufsichtsrechts seit Ende der achtziger Jahre dar.
Der
neue Baseler Eigenkapitalakkord besteht aus drei sich gegenseitig ergänzenden Säulen. Diese sind
dazu bestimmt, die Stabilität des nationalen und internationalen Bankensystems sicherzustellen und
lauten wie folgt: Mindesteigenkapitalanforderungen, Bankenaufsicht und Marktdisziplin. Ziel der
neuen Richtlinien, welche voraussichtlich Ende 2006 in Kraft treten werden, ist es, bspw. eine
risikoadäquate Bepreisung der Kredite zu ermöglichen. Die Finanzierungskonditionen, insbesondere
die Eigenkapitalunterlegungen, sollen sich in Zukunft stärker an den tatsächlichen Risiken ausrichten
und nicht mehr wie nach Basel I von einem durchschnittlichen, pauschalisierten Ansatz (Solvabili-
täts-Koeffizient 12,5) abhängen. Insbesondere die geforderte Eigenkapitalhinterlegung der Banken
für risikobehaftetes Kapital mindert deren Rentabilität und ist deshalb von großer Bedeutung. Vgl.
Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht (Hrsg.) (2004), S. 185-208; Übelhör/Warns (2004), S. 22-23;
Brezski/Kinne (2004), S. 200.
4
Vgl. Abbildung Anhang 1: Bisherige NPL-Transaktionen, S. 46.
- 2 -
Neuinvestitionen der inländischen institutionellen Investoren auf dem deutschen Markt
übersteigen.
5
Die Tatsache, dass sich ausschließlich U.S. amerikanische Investoren auf
diesem Markt befinden, beruht einerseits auf deren risikofreudigen Investitionsstrate-
gien und andererseits auf dem erlangten Erfahrungsreichtum im internationalen
Umgang mit NPLs sowie den einhergehenden Krisen.
In diesem Zusammenhang wird ersichtlich, dass diese Investoren offensichtlich in der
Lage sind, das zukünftige Marktpotenzial zu antizipieren und dieses Wissen gewinn-
bringend einzusetzen. Hierbei scheint die Kenntnis der Immobilienzyklen von
entscheidender Bedeutung.
Aus diesem Grund soll im Rahmen dieser wissenschaftlichen Arbeit die Verbindung
zwischen Immobilienzyklen und Not leidenden Krediten in deren Entstehungs- und
Veräußerungsphasen hergestellt sowie verdeutlicht werden, welchen Einfluss der
Immobilienzyklus in diesem Sinne auf die jeweiligen Marktakteure ausübt. Der
erörterten Relevanz dieser Problematik steht jedoch bisher eine nur unzureichende
theoretische Würdigung gegenüber. Des Weiteren gestaltet sich die Informationsgewin-
nung auf Grund der fragmentierten und intransparenten Märkte der Immobilienbranche
als äußerst komplex.
6, 7
Von einer Festlegung auf einen bestimmten Immobilientyp, wie bspw. Wohn-,
Gewerbe-, Industrie- und Sonderimmobilien,
8
soll im Verlauf der vorliegenden Arbeit
abgesehen werden, da sich die Auswirkungen von Immobilienzyklen auf NPLs auch
ohne eine en detail Betrachtung untersuchen lassen. Demnach soll von einer solchen aus
Gründen der Übersichtlichkeit und des Verständnisses verzichtet werden.
1.2 Gang der Untersuchung
Nach einer grundlegenden Einführung in den Themenbereich sowie einer Abgrenzung
des der vorliegenden Arbeit übergeordneten Verständnisses im Laufe des ersten
Kapitels ist Kapitel 2 der Erörterung der theoretischen Grundlagen gewidmet, welche
für das tiefer gehende Verständnis dieser wissenschaftlichen Arbeit von Bedeutung
sind. Hierbei ist gesondert auf die beiden Untersuchungsgegenstände der weitergehen-
den Ausführungen, dargestellt durch Immobilienzyklen sowie Not leidende Immobi-
5
Vgl. Bone-Winkel/Spies (2005), S. 21.
6
Vgl. Murfeld (1995), S. 48.
7
Vgl. Abromeit-Kremser (1986), S. 113.
8
Vgl. Walzel (2005), S. 120.
- 3 -
lienkredite, einzugehen, wobei jeweils die wesentlichen Begrifflichkeiten sowie die
konzeptionellen Grundlagen zu erörtern sind. Hierbei sind insbesondere die exogenen
und endogenen Einflüsse, die bei der Entstehung von Immobilienzyklen zusammenwir-
ken, von großer Relevanz für ein Verständnis der weitergehenden Ausführungen.
Kapitel 3 ist der Untersuchung der Bedeutung von Immobilienzyklen für die Entstehung
Not leidender Immobilienkredite gewidmet. Ein tiefgründiges Verständnis der
Problematik dieser wissenschaftlichen Arbeit erfordert hierbei eine differenzierte
Betrachtung der zyklusbedingten Entstehungsgründe und -zeitpunkte des vermehrten
Aufkommens von NPLs, bevor auf deren Auswirkungen für die betroffenen Marktak-
teure in den Phasen
9
des vermehrten Aufkommens Not leidender Immobilienkredite
eingegangen werden soll. Hierbei sind Banken, Schuldner und Investoren als betroffene
Interessengruppen zu identifizieren, aus deren Sicht jeweils die Einflüsse und das
Interesse bezüglich der Entstehung Not leidender Immobilienkredite erörtert werden
sollen. Auch sind in diesem Zusammenhang Lösungsansätze für die bestehenden
Probleme, die aus dem Zusammenspiel exogener und endogener Einflüsse hervorgehen,
vorzuschlagen.
Darauf folgend wird im Rahmen des vierten Kapitels die Bedeutung von Immobilien-
zyklen für die Veräußerung Not leidender Immobilienkredite analysiert. Auch hier ist
eine differenzierte Betrachtung von zwingender Notwendigkeit für das Verständnis
dieser wissenschaftlichen Arbeit. Dabei wird zwischen den notwendigen Grundlagen
bezüglich der zyklusbedingten Veräußerung und des Veräußerungszeitpunktes von
NPLs unterschieden, bevor auf die Aktionen der und Auswirkungen auf die betroffenen
Marktakteure eingegangen werden soll. Auch hier wird zwischen den zuvor identifizier-
ten Interessengruppen der Banken und Investoren sowie zusätzlich und an Stelle der
Schuldner den Workout Dienstleistern unterschieden.
Kapitel 5 rundet diese wissenschaftliche Arbeit durch eine Zusammenfassung der
Untersuchungsergebnisse sowie einen Ausblick auf zukünftige Entwicklungen
hinsichtlich der Problematik der Bedeutung von Immobilienzyklen für die Entstehung
und Veräußerung Not leidender Immobilienkredite ab.
10
9
Gemeint sind die in Kapitel 2.1.3 beschriebenen Phase - III Überangebot und Phase - IV Rezession.
10
Vgl. Abbildung Anhang 2: Gang der Untersuchung, S. 47.
- 4 -
2 Grundlagen
2.1 Erklärung von Immobilienzyklen
2.1.1 Definitorische Abgrenzung von Immobilienzyklen
Der Wortlaut des Duden beschreibt einen Zyklus als ,,[...] periodisch ablaufendes
Geschehen, Kreislauf regelmäßig wiederkehrender Dinge od. Ereignisse"
11
. Im
allgemeinen Sprachgebrauch wird die Regelmäßigkeit oft mit Routine oder einer
gewissen Konstanz gleichgesetzt. Diese jedoch gilt es zu unterscheiden. Denn bei
strenger Auslegung des deutschen Sprachgebrauchs gilt Konstanz etwa für Zyklen wie
Jahreszeiten oder die Gezeiten. In der Alltagssprache ist die Handhabung der
Regelmäßigkeit eher oberflächlich, einer unregelmäßigen Wiederkehr angepasst. So
wird eine gewisse Varianz der wiederkehrenden Ereignisse in Kauf genommen.
Definitionen von Zyklen sind in der Literatur umfassend beschrieben.
12
Grundsätzlich
ist in wirtschaftswissenschaftlichen Definitionen die periodische Wiederkehr von in sich
fluktuierenden Umständen nahezu allgegenwärtig.
13
Dies belegt, dass die zu Grunde
liegende Interpretation eines Kreislaufs auch hier mit einer gewissen Varianz und nicht
etwa nach dem exakt zyklischen Verlauf einer Sinusfunktion
14
zu interpretieren ist.
15
Diese entspräche einer deckungsgleichen Auslegung der Kriterien Regelmäßigkeit und
Wiederkehr. Bei Zyklen sind somit wiederkehrende Ereignisse in Bezug auf deren
relative Regelmäßigkeit zu beachten. Als Folge dessen wird zwischen regel- und
unregelmäßigen Zyklen unterschieden.
16
Obwohl Unregelmäßigkeiten bei Immobilien-
zyklen bestehen, werden diese oft vereinfacht als sinusförmige Schwingung verdeut-
licht.
17
Trotz einer Annäherung an die Sinusfunktion, ist es nicht möglich, den exakten
Auf- oder Abschwung vorherzusagen.
18
Allerdings lässt sich eine Prognose über
tendenzielle positive respektive negative Entwicklungen abgeben.
19
11
Duden, Fremdwörterbuch (2001), S. 1055-1056.
12
Vgl. Vgl. Schumpeter (1997), S. 318-330; Assenmacher (1990), S. 6-21; Heubes (1991), 1.
13
Vgl. Baxter/King (1999), S. 575-576.
14
Im Weiteren ist der Vergleich mit einer Kosinusfunktion ebenfalls möglich, diese stellt jedoch
lediglich eine periodisch verschobene Sinusfunktion dar. Vgl. Bücker (1998), S. 95.
15
Vgl. Abbildung Anhang 3: Sinus- und Kosinusfunktion, S. 48.
16
Wie im weiteren Verlauf beschrieben, fallen Immobilienzyklen in die Kategorie der unregelmäßigen
Zyklen.
17
Vgl. Rottke/Wernecke (2001a), S. 11.
18
Vgl. Reed (2002), S. 3.
19
Vgl. Rottke/Wernecke (2001a), S. 11.
- 5 -
Im Allgemeinen sind Zyklen interdependent und beeinflussen sich somit untereinan-
der.
20
Die Bauindustrie bspw., als wichtiger Bestandteil und treibender Faktor der
Gesamtwirtschaft, obliegt natürlichen Zyklen wie den Jahreszeiten ebenso wie denen
des Immobilienmarktes in punkto Angebot und Nachfrage.
21
In diesem Zusammenhang
zeigen sich auch Auswirkungen auf den Konjunkturzyklus bei Nachfrageänderungen im
Baugewerbe. Dies bildet auch die Grundlage für das Verständnis von Immobilienzyk-
len.
Die Existenz von Immobilienzyklen ist ein allgemein anerkannter Tatbestand.
22
Sowohl
in der Fachliteratur als auch in der Tagespresse lässt sich durchaus regelmäßig der
Gebrauch dieser Begrifflichkeit feststellen.
23
Ausgehend von der Häufigkeit und
Selbstverständlichkeit der Verwendung dieses Wortes sollte eine eingehend einheitliche
Definition bekannt oder zumindest verstanden sein. Gemäß einer Umfrage von
Wernecke/Rottke sind die Begriffe Immobilien- bzw. Schweinezyklus durchaus bekannt
und werden oft verwendet, jedoch nicht einheitlich verstanden oder gar interpretiert.
24
So ist die in der Fachliteratur zu findende Forderung nach einer allgemeinen
Verwendung der nach der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) gegebenen
Definition des Immobilienzyklus verständlich.
25
RICS definiert den Immobilienzyklus
wie folgt: ,,Property Cycles are recurrent, but irregular fluctuations in the rate of all-
property total return, which are also apparent in many other indicators of property
activity, but with varying leads and lags against the all-property cycle."
26
Dem Problem
der uneinheitlichen Interpretation wird hierdurch entgegengewirkt. Allerdings wird eine
Berücksichtigung der Zeitreihe und anderer Marktindikatoren ausgelassen. Hier lässt
sich eine Definition nach Baum anführen, welche sehr vereinfacht die einhellige
Begrifflichkeit des Immobilienzyklus umschreibt als die Tendenz der Fluktuation von
Angebot, Nachfrage, Preis und Ertrag, um den Langzeittrend oder -durchschnitt.
27
Die
Berücksichtigung eines Langzeittrends bzw. einer Zeitreihe wird in dieser vereinfachten
Definition mit einbezogen, doch fehlt auch hier die Berücksichtigung relevanter
Marktentwicklungen und Marktdaten. Diese sind mit einer separaten Untersuchung zu
20
Vgl. Phyrr/Roulac/Born (1999), S. 9-10.
21
Vgl. Möller (1996), S. 12-16.
22
Vgl. Chinloy (1996), S. 173.
23
Vgl. Schulte/Bone-Winkel/Rottke (2002), S. 76-78; Bone-Winkel/Schulte/Focke (2005), S. 23;
Rottke/Wernecke (2001a), S. 11.
24
Vgl. Wernecke/Rottke (2002), S. 12-13.
25
Vgl. Phyrr/Roulac/Born (1999), S. 29.
26
Royal Institution of Chartered Surveyors (Hrsg.) (1994), S. 9.
27
Vgl. Baum (1999), S. 2.
- 6 -
erheben und vergleichend in eine Analyse einzubeziehen. Basierend auf den
Definitionen von RICS und Baum soll für den weiteren Verlauf dieser Arbeit die vom
Autor definierte Abgrenzung des Immobilienzyklus gelten:
Definition Immobilienzyklen: Immobilienzyklen sind unregelmäßige,
messbare zyklische Fluktuationen von Angebot, Nachfrage, Preis und
Gesamtrendite der Immobilieninvestitionen im Zeitverlauf.
2.1.2 Ursachen für das Bestehen von Immobilienzyklen
Um die Ursachen für das Bestehen und Andauern von Immobilienzyklen zu beschrei-
ben, wird als Ausgangslage ein Marktgleichgewicht angenommen. Dieses wird durch
exogene Faktoren aus der Balance gebracht und verursacht so Schwankungen des
Marktes.
28
Das Fortbestehen dieses Ungleichgewichtes beruht auf endogenen
Mechanismen, die nach einem Schock gegen die Wiederherstellung einer statischen
Gleichgewichtslage wirken.
29
Auf Grund der großen Bedeutung des Immobiliensektors
in einer Volkswirtschaft gibt es kaum ökonomische Größen, die nicht von ihm
beeinflusst werden.
30
Folglich ist die trennscharfe Unterscheidung zwischen exogenen
und endogenen Ursachen notwendig, die jedoch nicht immer möglich ist.
2.1.2.1 Exogene Umwelteinflüsse
Als exogene Ursachen sind alle Vorgänge, die nicht interdependent mit den Immobi-
lienmärkten zusammenhängen, definiert.
31
Diese prägen Immobilienzyklen tendenziell
und sind somit richtungweisend für deren Verlauf. In Zeiten makroökonomischer
Instabilität werden Immobilienzyklen exogen beeinflusst, reagieren somit auf
verschiedene makroökonomische Einflüsse und implizieren außerordentliche
Schwankungen.
32
Auf Grund der Vielzahl möglicher Umwelteinflüsse und deren
unterschiedlicher Wirkung werden im Folgenden die als relevant erachteten Einflüsse
dargestellt.
28
Vgl. Rottke/Wernecke (2001b), S. 11.
29
Vgl. Rottke/Wernecke (2001c), S. 9.
30
Vgl. Walter (2005), S. 1.
31
Vgl. Frohn (1995), S. 8.
32
Vgl. Dehesh/Pugh (2000), S. 2581-2582.
- 7 -
Konjunkturbedingte Einflüsse
Konjunktur ist definiert als mehrjährige, regelmäßig auftretende Schwankungen, in
Deutschland üblicherweise von einer Länge von vier bis sieben Jahren, der gesamten
wirtschaftlichen Leistung in einer Volkswirtschaft.
33
Bei einer Steigerung des
Bruttoinlandsproduktes (BIP) kommt es auf Unternehmensebene zu einem erhöhten
Betriebsmittelkonsum.
34
Der für diese Arbeit relevante Anteil des Konsums ist der
Flächenkonsum. Dieser umfasst sowohl den Wohn- als auch den Büroraum in
qualitativer und quantitativer Hinsicht. Lage, Ausstattung, Service, Prestige, Fläche etc.
erhalten je nach Konjunkturverlauf eine erhöhte oder geringere Beachtung und werden
nicht nur bei einem Umzug in Erwägung gezogen. Vor allem im Büroflächenmarkt lässt
sich die Konjunkturabhängigkeit erkennen.
35
Durch einen Anstieg der Beschäftigungs-
zahlen erhöht sich die Flächenauslastung bis zu einer gewissen Grenze. Das Überschrei-
ten dieser Grenze wird als Konsequenz einen verstärkten Büroflächenbedarf nach sich
ziehen. Weiterhin ist anzuführen, dass konjunkturbedingte Einflüsse den bedeutendsten
Faktor für Immobilienzyklen darstellen, da diese erhebliche Wechselwirkungen
aufweisen.
36
Einflüsse des Kapitalmarktes
Der Kapitalmarkt hat als exogener Einfluss eine große Relevanz für Immobilienzyklen.
Die Inflationsrate bspw. ist bei Kapitalanlagen immer ein wichtiger Aspekt.
37
Immobilien galten traditionell als inflationssichere Anlagekategorie. Auf Grund der
hohen Mietpreisschwankungen der letzten Jahre, denen nicht inflationäre Ursachen zu
Grunde liegen, besteht dieses Argument jedoch nicht mehr.
38
Investitionen auf dem Kapitalmarkt und dort im Speziellen in die Anlageklasse der
Immobilienfonds resultieren indirekt in höheren Investitionen in Immobilien, da Fonds
das Kapital in Immobilien investieren.
Die auf dem Kapitalmarkt verfügbaren Zinskonditionen spielen für Immobilienfinanzie-
rungen eine wichtige Rolle. So ist es bei niedrigen Zinsen möglich den Fremdkapitalan-
teil auf Grund des niedrigeren Kapitaldienstes zu steigern. Im Gegenzug ist es bei hohen
33
Vgl. Vosgerau (1978), S. 478; Tichy (1994), S. 6.
34
Vgl. Rottke/Wernecke (2001d), S. 10.
35
Vgl. Bone-Winkel/Spies (2005), S. 22.
36
Vgl. Wernecke/Rottke (2002), S. 17.
37
Vgl. Baßeler/Heinrich/Utecht (2002), S. 702.
38
Diese gelten besonders für Büromärkte, da sich der Wohnungsmarkt vor allem in den alten
Bundesländern als relativ preisstabil erwiesen hat. Vgl. Interview vom 23.02.2006 mit Herrn Christof
Scholl, Dr. Lübke GmbH. Siehe Anhang, S. 52.
- 8 -
Zinsen nicht möglich, die Immobilie im gleichen Maße fremd zu finanzieren. Dies hat
wiederum Einfluss auf die Investitionstätigkeit in Immobilien.
Einen weiteren Einfluss übt der Kapitalmarkt mittels der Darlehenspolitik der Banken
aus. Immobilieninvestitionen, traditionell mit hohem prozentualem Anteil fremdfinan-
ziert, sind prozyklisch orientiert. Verbuchen Banken bspw. auf Grund negativer
Marktentwicklungen viele Kreditausfälle, so verändert sich dementsprechend ihre
Darlehenspolitik.
39
Änderungen des sozioökonomischen Umfeldes
Strukturwandel haben große Auswirkungen auf die Immobilienmärkte. Der nur
langsame Vollzug der Veränderungen macht sie oft präzise vorhersehbar.
40
Eine Studie
von Wheaton zeigte bspw., dass die Zunahme der Konstruktion von Büroflächen
hauptsächlich von der Rate des Mitarbeiterneuzugangs der Unternehmen abhängig ist
41
und somit auch die strukturelle Abhängigkeit verdeutlicht.
42
So beeinflussen
Änderungen von Bürotätigkeiten und eingesetzten Technologien den Bedarf an Flächen
und bilden somit auch die Voraussetzungen an Immobilienmärkte. Als Beispiele lassen
sich die zunehmende Verlässlichkeit auf das Internet als Kommunikationsmedium und
der damit verbundene Anstieg der Heimarbeit in den letzten Jahren,
43
die gesteigerte
Arbeitszeit und der damit einhergehende längere Aufenthalt am Arbeitsplatz anführen.
44
Andere Faktoren, die stetiger Änderung unterworfen sind, sind ökologisches
Bewusstsein, Globalisierung und die damit verbundenen Auswirkungen, die
zunehmende Bedeutung von Dienstleistungen und vieles mehr.
45
Politische Einflüsse
Die Tendenz einer Legislaturperiode wird von der politischen Richtung der Regierenden
bestimmt. Reformen für den Immobilienmarkt lassen sich am ehesten unmittelbar nach
39
Verbuchen Banken viele Kreditausfälle, werden die Vergaberichtlinien rigider. Zinserhöhungen
müssen den Ausfall vorheriger Kredite mitfinanzieren. Ebenso ist der Erhalt einer Finanzierung an
striktere Regularien und Prüfungen gekoppelt. Vgl. Lino (2005a), S. 2.
40
Vgl. Lachmann (2003), S. 13.
41
Vgl. Wheaton (1987), S. 281-299.
42
Vgl. McGough/Sotiris (1995), S. 47.
43
Vgl. Downs (1991), S. 24.
44
Vgl. Schmid (1984), S. 241-242.
45
Vgl. Brade (1998), 102-104; Bone-Winkel (1994), S. 121-122.
- 9 -
einem politischen Machtwechsel feststellen.
46
Implizierte Reformen betreffen vor allem
die Steuerpolitik
47
und die Regulierungs- und Deregulierungspolitik.
48
Unter den Bereich der politischen Einflussnahme fällt auch der Einfluss der öffentlichen
Hand als Konsument auf die Immobilienmärkte, denn der Büroflächenbedarf des
Staates ist immens, jedoch auf Grund seiner Konstanz kaum konjunkturabhängig.
49
2.1.2.2 Endogene Mechanismen
Die Eigenarten des Immobilienmarktes, die nach exogenen Schocks die schnelle
Rückkehr zu einem Gleichgewicht verhindern, werden durch endogene Marktmecha-
nismen bestimmt.
50
In Zeiten makroökonomischer Stabilität tendieren Immobilienzyk-
len zu endogenen Ursachen.
51
Diese werden bedingt durch marktinterne ,,Komplikatio-
nen", hauptsächlich bestehend aus Zeitverzögerungen (sog. Timelags), Intransparenz
des Marktes, psychologischen Faktoren der Marktteilnehmer und deren spieltheoreti-
sche Verhaltensweisen.
52
Timelags
Timelags spielen unter den endogenen Mechanismen die wichtigste Rolle und variieren
je nach Immobilientyp und Region. Nach Kummerow können Zeitverzögerungen in drei
Arten unterschieden werden.
53
Rottke und Wernecke greifen diese auf und beschreiben
sie im Deutschen als die nachfolgenden:
54
- Der Preismechanismus-Lag beschreibt die Zeit, bevor sich Änderungen in Flächenan-
gebot oder -nachfrage auf das Preisniveau des Marktes auswirken.
55
Vorherrschende
Leerstände werden von Nachfragern absorbiert, bis der Markt auf Grund von
Flächenabnahmen nur noch über Preisänderungen reagiert.
56
46
Vgl. Bloch (1997), S. 20.
47
Vgl. Friedemann (2000), S. 38-39.
48
Vgl. Fischer (2003), S. 45; Renaud (1997), S. 21-22.
49
Als Anbieter ist der Staat ebenfalls in Erscheinung getreten, und zwar in Form der Veräußerung
bestehender Wohnimmobilienportfolien. Vgl. Wirtschaftswoche (2006), o.S. Hier wird als Beispiel
der Verkauf des Gagfah Wohnungsportfolios angeführt.
50
Vgl. Downs (1991), S. 44.
51
Vgl. Dehesh/Pugh (2000), S. 2581-2582.
52
Vgl. Rottke/Wernecke (2001c), S. 9.
53
Vgl. Kummerow (1999), S. 237.
54
Vgl. Rottke/Wernecke (2001c), S. 9; Wernecke (2004), S. 96-99.
55
Vgl. Nord/LB (2005), S. 7.
56
Vgl. Mourouzi-Sivitanidou (2002), S. 319.
- 10 -
- Der Entscheidungs-Lag wird meist durch firmeninterne Verzögerungen verursacht.
Genehmigungen müssen erst hierarchische Stufen und Gremien durchlaufen, bis ein
Entscheidungsfindungsprozess abgeschlossen ist. Je hierarchischer ein Unternehmen
strukturiert ist, desto größer ist der Timelag.
57
- Der Konstruktions-Lag ist die bedeutendste Zeitverzögerung und verhindert schnelle
und kurzfristige Anpassungen auf dem Flächenmarkt.
58
Erkennen Marktteilnehmer
die Potenziale oder die steigende Nachfrage an Flächen, beginnen sie die Konstrukti-
onstätigkeiten. Auf Grund des hohen Zeitaufwandes von Neukonstruktionen und
Restrukturierungen im Bestand werden diese verzögert auf dem Markt platziert.
59
Meist überdauert die Konstruktionsphase den Zeitpunkt der Nachfragesättigung.
Somit entsteht zum Zeitpunkt der Fertigstellung auf Grund von Verzögerungen ein
Überangebot, welches es wiederum zu absorbieren gilt.
60
Intransparenz des Marktes
In Deutschland besteht noch immer enormer Aufholbedarf in Bezug auf die Dokumen-
tation der Märkte. Somit stellt die Intransparenz des Marktes einen weiteren endogenen
Mechanismus dar.
61
Die fehlende Dokumentation hängt mit verschiedenen Faktoren
zusammen. Zum einen erstellen vor allem große Makler- und Beratungshäuser besagte
Dokumentationen in Form von Marktberichten nur über für sie relevante Märkte.
62
Zum
anderen gibt es für die Neuen Bundesländer keine Marktdokumentationen aus dem
Zeitraum vor 1990.
63
Dies führt zu Asymmetrien in der Information. Leerstände werden verlangsamt sichtbar,
da ein hinreichender Marktüberblick fehlt. Immobilieninvestoren tendieren dann dazu,
die Investitionsrechnung auf den überhöhten Mieten zu basieren, da auch ihnen die
Übersicht fehlt.
64
57
Vgl. Wernecke (2004), S. 97.
58
Vgl. Bone-Winkel/Spies (2005), S. 22.
59
Vgl. Mourouzi-Sivitanidou (2002), S. 319.
60
Vgl. Schulte/Bone-Winkel/Rottke (2002), S. 75-76.
61
Vgl. Schulte/Brade (2001), S. 40.
62
Vgl. Isenhöfer/Väth/Hofmann (2005), S. 436.
63
Vgl. Brauner (2006), S. 29.
64
Vgl. Interview vom 06.03.2006 mit Herrn Andreas Roth, Aareal Bank AG. Siehe Anhang, S. 66;
Interview vom 08.03.2006 mit Herrn Olivier Brahin, Hudson Advisors GmbH. Siehe Anhang, S. 68.
- 11 -
Psychologisches Verhalten der Marktteilnehmer
Stimmungen am Markt werden durch Trends wie etwaige Auf- oder Abschwünge
beeinflusst. So tendieren insbesondere unerfahrene Marktteilnehmer in Zeiten eines
andauernden Aufschwungs dazu, dem Markt mit zu optimistischen Erwartungen
gegenüberzustehen.
65
Dies wird ebenso bedingt durch mangelndes Wissen über den
Markt und seine Teilnehmer.
66
Als Resultat können Risiken und Schwächen
unterschätzt werden. In Verbindung mit den vorherrschenden Timelags auf den Märkten
kann es bei Festhalten an zu optimistischen Erwartungen über Markttrends zu
Immobilienspekulationsblasen kommen. Realisieren die Marktteilnehmer jedoch, dass
sich die Ertragserwartungen nicht verwirklichen lassen, kommt es durch Angebotsüber-
schüsse zu einem signifikanten Wertverfall der in Boomzeiten zu überhöhten Preisen
erstandenen Immobilien. In diesem Zusammenhang ist oftmals ein Herdenverhalten am
Markt zu beobachten.
67
Spieltheoretische Auswirkungen
Das in der Spieltheorie beschriebene Gefangenendilemma
68
geht von einem Markt mit
oligopolistischem Charakter auf der Angebotsseite aus. Ein solcher Markt ist
vergleichbar mit vielen vor allem regionalen Immobilienmärkten, da diese ebenfalls nur
von geringer Größe sind und eine niedrige Anzahl an Wettbewerbern haben.
69
Auf
diesen Märkten kann bereits ein einziges fertig gestelltes Objekt die Flächennachfrage
sättigen. Ausgehend von der Kenntnis dieser Gegebenheit versuchen Investoren
einander abzuschrecken, indem sie die Entwicklung eines solchen Projektes vortäu-
schen. Mit dem Ziel der möglichen Abschöpfung der Monopolerträge vor Augen
werden von der Grundstückssicherung bis zur architektonischen Planung die
,,geblufften" Vorkehrungen soweit vorangetrieben, dass schon bald der Abbruch der
Projekttätigkeit als immenses Kostengrab
70
nicht mehr in Erwägung gezogen wird.
71
Werden die Projekte vor diesem Hintergrund durchgeführt, ist ein entsprechendes
Überangebot an Flächen das Resultat.
65
So kann auch ein allgemeiner wirtschaftlicher Aufschwung, wie zu Zeiten des New Economy
Booms, eine positive Stimmung durch erhöhte antizipierte Nachfrage erzeugen.
66
Vgl. Kasper/Streit (1999), S. 43.
67
Vgl. Wernecke (2004), S. 110-112.
68
Vgl. Holler/Illing (2003), S. 1-8; Sieg (2005), S. 4-6.
69
Vgl. Ball/Lizieri/Mc Gregor (2001), S. 120.
70
Im Englischen wird dies als Sunk Costs beschrieben. Vgl. Brealey/Myers (2003), S. 122.
71
Kummerow überträgt das Gefangenendilemma auf die Situation von Projektentwicklern in einem
oligopolistischen Markt mit begrenzter Nachfrage. Vgl. Kummerow (1999), S. 235.
- 12 -
2.1.3 Typischer Verlauf von Immobilienzyklen
Typischerweise ist der Immobilienzyklus in vier Phasen unterteilt. So wird er auch von
den großen, global aktiven Maklerhäusern oder in der Fachliteratur beschrieben.
72
Im
Folgenden sollen die vier Phasen des Immobilienzyklus in Anlehnung an Mueller
beschrieben werden.
73
Abbildung 1: Der Immobilienzyklus.
74
Phase 1 Erholung
Der Verlauf des Immobilienzyklus beginnt mit dem höchsten Leerstandsniveau in der
Talsohle. Dieser Punkt markiert gleichzeitig den Endpunkt des vorherigen Zyklus. Auf
dem Markt herrscht ein Überangebot auf Grund vorangegangener Neubauprojekte oder
negativer Nachfrageentwicklung. An diesem tiefsten Punkt beginnt die langsame
Absorption des bestehenden Überangebots durch einen Nachfrageanstieg. Simultan ist
kein oder ein nur sehr geringer Angebotsanstieg zu verzeichnen. Wenn der Flächen-
überschuss vom Markt aufgesogen wurde, fallen die Leerstandsraten und erlauben die
Stabilisierung oder einen adäquaten Anstieg der Miet- und Preisraten. Im Zuge der
Erholungsphase veranlassen positive Erwartungshaltungen der Marktteilnehmer,
vornehmlich seitens der Investoren und Projektentwickler, Mieterhöhungen und
steigende Ertragserwartungen. Erste spekulative Projekte werden seitens risikobereiter
72
Vgl. Wernecke (2004), S. 42.
73
Vgl. Mueller (1995), S. 41-42.
74
Eigene Darstellung, in Anlehnung an Mueller (1995).
- 13 -
Marktteilnehmer bereits wieder in Erwägung gezogen, da ein frühzeitiger Einstieg in
den Markt die höchsten Gewinne verspricht.
75
Die Phase schließt mit dem Erreichen der
durchschnittlichen Langzeitflächenbelegung.
Phase II Ausdehnung
Für die zweite Phase des beschriebenen Immobilienzyklus ist ein kontinuierlicher
Nachfrageanstieg bei der simultanen Verringerung des verfügbaren Angebots
bezeichnend.
76
Dies führt automatisch zu einem gesteigerten Bedarf an zusätzlichem
Flächenangebot. Denn das Sinken der Leerstandsrate unter die durchschnittliche
Langzeitflächenbelegung führt rapide zu einem Anstieg der Mietpreise für noch
verfügbare Flächen. Bei einem sich weiterhin verringernden Angebot steigen die Preise
auf ein Niveau, welches Neubauprojekte wieder kosteneffektiv macht und somit eine
Neubauphase einleitet. Die beschriebenen Mietpreissteigerungen führen bereits vor
diesem Niveau vereinzelt zu spekulativen Projektentwicklungen, unter der Antizipation
kosteneffektiver Mieten und bereitgestellter Finanzierungen.
77
Für diese Phase des
Immobilienzyklus ist die Entstehung von Timelags charakteristisch. Diese Eigenschaft
erklärt sich durch den Zeitraum zwischen Nachfrageanstieg und Fertigstellung neuer
Flächen. Der Zeitpunkt, an dem das Angebot die Nachfrage übersteigt, ist von
Investorenseite nicht exakt zu determinieren. Demnach ist zu diesem Zeitpunkt der
Nachfrageanstieg noch höher als die Angebotsausdehnung. Das Marktgleichgewicht ist
erreicht, wenn Angebot und Nachfrage in gleichen Raten steigen. Folglich kommt es zu
einer Nachfragesättigung durch bereits fertig gestellte Projekte, während darüber hinaus
eine Vielzahl an Projekten sich noch im Bau befindet. Erkennen Investoren bspw. auf
Grund der Intransparenz der Märkte nicht die Annäherung an das Angebots- und
Nachfragegleichgewicht und beginnen Projekte, basierend auf der Annahme weiterhin
konstant steigender Marktentwicklungen, besteht die Gefahr des Entstehens einer
spekulativen Immobilienblase.
78
75
Vgl. Lammel (2002), S. 749.
76
Die Verringerung des verfügbaren Angebots gründet sich auf der erhöhten Vermietung und nicht
oder nur marginal auf einer Abnahme des absoluten Flächenbestandes.
77
Vgl. Malpezzi/Wachter (2005), S. 147.
78
Vgl. Björklund/Söderberg (1999), S. 155.
- 14 -
Phase III Überangebot
Der Gleichgewichtspunkt von Angebot und Nachfrage markiert die Einleitung der
Phase der Überbauung im Immobilienzyklus. Dieser Punkt wird sowohl von exogenen
als auch von endogenen Einflüssen des Immobilienzyklus bestimmt.
79
Das Überschrei-
ten dieses Gleichgewichtspunktes wird anfänglich jedoch nur von den wenigsten
Marktteilnehmern wahrgenommen. Meist realisieren die Marktakteure den Marktum-
schwung, welche bei einer solchen Wendung des Marktes zuvor schon einmal involviert
waren.
80
Solange kein gravierendes Überangebot an Neuflächen besteht, stehen diese
auf dem Markt in Konkurrenz um die Gunst der Mieter. Mit der weiteren Erhöhung der
Anzahl der Fertigstellungen am Markt verringern sich die Renditen der Anbieter, da ein
Angebotsüberschuss vorherrscht. Zu diesem Zeitpunkt realisieren die meisten
Marktteilnehmer, dass der Markt sich zu Gunsten der Nachfrager verschoben hat. Dies
führt unweigerlich zu dem Schluss, neue Projektvorhaben zu vertagen oder gar
einzustellen. Verzeichnet die Angebotsseite in der Phase der höchsten Flächenbelegung
einen schnelleren Anstieg als die Nachfrage, führt dies zu besagtem Überangebot an
Flächen. Daraus folgend sinkt die Leerstandsrate wieder mittelfristig auf das Niveau des
Langzeitdurchschnitts ab. Die in dieser Phase des Zyklus eingetretene Baissephase setzt
sich im Anschluss fort.
Phase IV Rezession
Die vierte Phase ist erreicht, wenn der Markt die kritische durchschnittliche Langzeit-
flächenbelegung bei starkem Angebotswachstum und geringer oder sogar negativer
Nachfrage unterschreitet. Das nun vorliegende Überangebot trifft auf einen negativen
Nachfrageanstieg und führt zu einem massiven Preisverfall.
81
Eigentümer erkennen
schnell, dass bei bestehendem Überangebot sie nur konkurrenzfähige Preise vor einem
Marktausschluss bewahren. In diesem Zuge werden die Mieten verringert, um Flächen
attraktiver anzubieten und Leerstände zu vermeiden.
82
Ursprüngliche Rendite- und
Gewinnvorstellungen werden vor diesem Hintergrund verworfen. Der Markt befindet
sich in einer Lage, in der liquide Mittel geringfügig vorhanden sind. Dies beruht auf
dem Fakt, dass die Angebotspreise stark von den Nachfragepreisen divergieren und die
Banken basierend auf den Angebotspreisen nicht gewillt sind, eine Finanzierung zu
79
Vgl. Brandner/Neusser (1992), S. 67.
80
Vgl. Malpezzi/Wachter (2005), S. 149.
81
Vgl. Schulte/Bone-Winkel/Rottke (2002), S. 76.
82
Vgl. Interview vom 23.02.2006 mit Herrn Christof Scholl, Dr. Lübke GmbH. Siehe Anhang, S. 52.
- 15 -
bewilligen. Der Zyklus erreicht erst seine Talsohle, wenn auch die letzten Neubaupro-
jekte abgeschlossen wurden oder die Nachfrage ansteigt. Somit ist der Ausgangspunkt
der Zyklusbetrachtung wieder erreicht.
2.1.4 Bestimmung von Immobilienzyklen und deren Auswirkungen
Wie beobachtet variieren Immobilienzyklen stark in ihrem Umfang, ihrer Regelmäßig-
keit und ihrer ökonomischen Tragweite. Die vielen Verflechtungen der Immobilienwirt-
schaft sind auf Grund ihrer Komplexität und Vielzahl teils nur schwer zuzuordnen.
83
Immobilienzyklen sind in den Märkten verankert
84
und gelten als Treiber für die
Gewinne und Verluste von Investoren.
85
Aus diesem Grund gilt es, um erfolgreich auf
Immobilienmärkten agieren zu können, die Zyklen in ihrer Grundtendenz mittelfristig
verlässlich vorherzubestimmen. So legte Jones Lang LaSalle (JLL) den Grundstein für
eine theoretische Analyse der Prognose von Immobilienzyklen.
86
Heute orientieren sich
Investoren vorwiegend an den Marktberichten der großen Maklerhäuser,
87
die auf
primären und sekundären Datenquellen basieren.
88
Das Angebot auf einem Immobi-
lienmarkt ist nicht nur von vorherrschenden relativen Preisen abhängig, sondern
ebenfalls von den zukünftigen Erwartungen an den Markt und den Potenzialen
bezüglich Miet- und Preissteigerungen.
89
Diese Erwartungen sind jeweils abhängig von
der Phase im Immobilienzyklus. Auf Grund der Tatsache, dass die Entwicklungsent-
scheidung von geeignetem Grund und Boden auf Angebot und Nachfrage im
Immobilienzyklus beruht, trägt ein Entwickler das zyklusbedingte Risiko. Die kurz- bis
mittelfristige Prognose und Interpretation der Marktzyklen gilt somit hauptsächlich der
Gewinnmaximierung und der Risikominimierung.
90
83
Vgl. Bone-Winkel/Müller (2005), S. 30.
84
Vgl. Baum (1999), S. 2.
85
Vgl. Björklund/Söderberg (1999), S. 151; Interview vom 23.02.2006 mit Herrn Christof Scholl, Dr.
Lübke GmbH. Siehe Anhang, S. 53.
86
Die sog. Immobilienuhr, unterteilt in vier Zonen, gibt dem Betrachter Aufschluss darüber, zu
welchem Zeitpunkt sich ein Marktein- und -austritt empfiehlt, vor dem Hintergrund der möglichen
Wertsteigerung und Risikominimierung. Vgl. Jones Lang LaSalle (Hrsg.) (2006), S. 1.
87
Vgl. Leykam (2000), S. 1. Diese sind jedoch mit Vorsicht zu betrachten, da Flächenumsätze nicht
zwingend Wachstum bedeuten. Viel Bewegung am Markt kann auch auf Grund von Rationalisie-
rungs- und Restrukturierungsmaßnahmen hervorgerufen werden.
88
Primäre Datensätze werden von dem Maklerhaus erhoben und betrachten Neubauprojekte,
Leerstandsraten und Flächenabsorption über einen festgelegten Zeitraum. Sekundäre Daten, wie
demografische Entwicklungen, werden von Dritten bezogen und auf die zu Grunde liegende
Gebäudeklasse zugeschnitten. Vgl. Carn et al. (1988), S. 4.
89
Vgl. Chinloy (1996), S. 189.
90
Vgl. Bone-Winkel/Isenhöfer/Hofmann (2005), S. 249.
Details
- Seiten
- Erscheinungsform
- Originalausgabe
- Jahr
- 2006
- ISBN (eBook)
- 9783956361555
- ISBN (Paperback)
- 9783836601016
- Dateigröße
- 1009 KB
- Sprache
- Deutsch
- Institution / Hochschule
- European Business School - Internationale Universität Schloß Reichartshausen Oestrich-Winkel – Betriebswirtschaftslehre
- Erscheinungsdatum
- 2007 (Januar)
- Note
- 1,8
- Schlagworte
- immobilienwirtschaft immobilienzyklus kredit non-performing finanzen
