Revitalisierung denkmalgeschützter Immobilien
Methodik zur Herleitung und Prüfung potentieller neuer Nutzungen für denkmalgeschützte Immobilien aus der Analyse der historischen Nutzungsprozesse und Gebäudeeigenschaften
©2006
Masterarbeit
133 Seiten
Zusammenfassung
Inhaltsangabe:Zusammenfassung:
Baudenkmäler prägen wesentlich unsere Kulturlandschaft. Sie sind Zugpferde der Standortentwicklung. Im Sinne eines corporate architecture werden sie zur Darstellung der Unternehmensphilosophie teilweise aufwendig saniert. Aber auch die Nutzer selber schätzen den individuellen Charakter der historischen Immobilien.
Gleichzeitig gibt es viele Baudenkmäler, denen ungenutzt der Verfall und Abriss droht. Durch Revitalisierung könnten diese Gebäude erhalten werden und belebend für das gesamte städtebauliche Umfeld wirken. Hierzu bedarf es jedoch neuer Nutzungsideen und einer Methode, die Nutzbarkeit der Gebäude für potentielle Nutzer bewerten zu können.
Diese Arbeit geht von der These aus, dass Baudenkmälern ihre, die Denkmalwürdigkeit begründende Denkmalbotschaft immanent ist. Durch die Analyse der erhaltenswerten Bausubstanz und der historischen Nutzungsprozesse werden die gebäudebezogenen Potentiale aufgedeckt. Die historischen Nutzungsprozesse sollen erkennbar werden.
Durch den prozessorientierten Ansatz der beschriebenen Nutzungsanalyse und mithilfe geeigneter Kreativmethoden werden neue, nachhaltig tragfähige Nutzungen generiert. Ziel ist die Aufdeckung von Revitalisierungspotentialen zur Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit.
Die Herangehensweise an den Revitalisierungsprozess für leerstehende Baudenkmäler wird anhand der 2 Module der Nutzungsanalyse beschrieben:
In Modul 1wird das Gebäude im Hinblick auf die historischen Nutzungsprozesse und charakteristischen Gebäudeparameter aufgenommen. Neue Nutzungsideen werden daraus in Modul 2 durch einen Kreativworkshop generiert.
Die gefundene Nutzung kann nun durch den Nutzer in Modul 3 durch einen Vergleich der Nutzungsanforderungen mit den vorhandenen Gebäudeeigenschaften bewertet werden. Als Ergebnis stehen notwendige Kompensationsmaßnahmen zur Auswahl, die in Modul 4 auf ihre Geeignetheit aus Nutzer- und Denkmalpflegesicht untersucht werden.
Am Beispiel einer leerstehenden Denkmalimmobilie aus dem Bestand des Staatsbetriebs Sächsisches Bau- und Immobilienmanagement (SIB) wird die beschriebene Methodik auf ihre Praxistauglichkeit geprüft.
Gang der Untersuchung:
Nach der Herleitung der Aufgabenstellung im Kapitel 3 und der Analyse der Ausgangssituation im Kapitel 4 wird im 5. Kapitel die Problematik zwischen Nutzung und Denkmalschutz erläutert. Der Prozess der Revitalisierung wird dabei näher untersucht. Zunächst werden die Gründe dargelegt, die zum Leerstand […]
Baudenkmäler prägen wesentlich unsere Kulturlandschaft. Sie sind Zugpferde der Standortentwicklung. Im Sinne eines corporate architecture werden sie zur Darstellung der Unternehmensphilosophie teilweise aufwendig saniert. Aber auch die Nutzer selber schätzen den individuellen Charakter der historischen Immobilien.
Gleichzeitig gibt es viele Baudenkmäler, denen ungenutzt der Verfall und Abriss droht. Durch Revitalisierung könnten diese Gebäude erhalten werden und belebend für das gesamte städtebauliche Umfeld wirken. Hierzu bedarf es jedoch neuer Nutzungsideen und einer Methode, die Nutzbarkeit der Gebäude für potentielle Nutzer bewerten zu können.
Diese Arbeit geht von der These aus, dass Baudenkmälern ihre, die Denkmalwürdigkeit begründende Denkmalbotschaft immanent ist. Durch die Analyse der erhaltenswerten Bausubstanz und der historischen Nutzungsprozesse werden die gebäudebezogenen Potentiale aufgedeckt. Die historischen Nutzungsprozesse sollen erkennbar werden.
Durch den prozessorientierten Ansatz der beschriebenen Nutzungsanalyse und mithilfe geeigneter Kreativmethoden werden neue, nachhaltig tragfähige Nutzungen generiert. Ziel ist die Aufdeckung von Revitalisierungspotentialen zur Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit.
Die Herangehensweise an den Revitalisierungsprozess für leerstehende Baudenkmäler wird anhand der 2 Module der Nutzungsanalyse beschrieben:
In Modul 1wird das Gebäude im Hinblick auf die historischen Nutzungsprozesse und charakteristischen Gebäudeparameter aufgenommen. Neue Nutzungsideen werden daraus in Modul 2 durch einen Kreativworkshop generiert.
Die gefundene Nutzung kann nun durch den Nutzer in Modul 3 durch einen Vergleich der Nutzungsanforderungen mit den vorhandenen Gebäudeeigenschaften bewertet werden. Als Ergebnis stehen notwendige Kompensationsmaßnahmen zur Auswahl, die in Modul 4 auf ihre Geeignetheit aus Nutzer- und Denkmalpflegesicht untersucht werden.
Am Beispiel einer leerstehenden Denkmalimmobilie aus dem Bestand des Staatsbetriebs Sächsisches Bau- und Immobilienmanagement (SIB) wird die beschriebene Methodik auf ihre Praxistauglichkeit geprüft.
Gang der Untersuchung:
Nach der Herleitung der Aufgabenstellung im Kapitel 3 und der Analyse der Ausgangssituation im Kapitel 4 wird im 5. Kapitel die Problematik zwischen Nutzung und Denkmalschutz erläutert. Der Prozess der Revitalisierung wird dabei näher untersucht. Zunächst werden die Gründe dargelegt, die zum Leerstand […]
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
Andreas Hirt
Revitalisierung denkmalgeschützter Immobilien
Methodik zur Herleitung und Prüfung potentieller neuer Nutzungen für denkmal-
geschützte Immobilien aus der Analyse der historischen Nutzungsprozesse und
Gebäudeeigenschaften
ISBN-10: 3-8324-9839-7
ISBN-13: 978-3-8324-9839-9
Druck Diplomica® GmbH, Hamburg, 2006
Zugl. Technische Universität Dresden, Dresden, Deutschland, MA-Thesis / Master, 2006
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Printed in Germany
Andreas Hirt
Dipl. Ing. (FH)
Freier Architekt
Msc (Facility Management)
Schönfelder Str. 16
01099 Dresden
Tel | Fax 0351.8014679
andreas.hirt@gmx.net
Persönliche Daten
Geburtsdatum:
11.05.1971
Geburtsort:
Bad Homburg v.d.Höhe
Familienstand:
verheiratet, 1 Sohn (2 Jahre)
!"#
Schulabschluss
1990
Abitur an der Kaiserin- Friedrich- Schule in Bad Homburg
Studium
1992- 1994
Innenarchitekturstudium an der FH Mainz, mit Vordiplom abgeschlossen
1994- 1998
Architekturstudium an der Hochschule für Technik und Wirtschaft (FH),
Dresden
1998
Diplom an der Hochschule für Technik und Wirtschaft (FH), Dresden
1999- 2000
Aufbaustudiengang
,,Altbauinstandsetzung"
am
Institut
für
Baukonstruktionen an der TH Karlsruhe
seit Oktober 2004
Teilnehmer des berufsbegleitenden Masterstudiengangs ,,Facility
Management" beim Europäischen Institut für postgraduale Bildung an der
TU Dresden e.V. (EIPOS)
Okt. 2006
Abschluss ,,Master of Science in Facility Management" bei EIPOS, Dresden
Berufliche Entwicklung
1995
2- monatiges Auslandspraktikum im Architekturbüro Gur, Haifa, Israel
1998
Tätigkeit als Denkmalpfleger und Stadtplaner im Amt für Stadtentwicklung,
Radebeul
1999
Projektleitender Architekt im Architekturbüro v. Döring, Dresden
2001 2002
Projektleitender Architekt im Ingenieurbüro Dr. Taupitz, Riesa
2003
Eintragung in die Architektenliste der Architektenkammer Sachsen und
Gründung des eigenen Architekturbüros mit Projekten vorrangig in den
Bereichen Altbauinstandsetzung, ökologisch orientiertes Bauen sowie
Energieberatung
2004
Eintragung als Energieberater für die ,,Vor- Ort- Energieberatung" beim
Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA)
2005
Eintragung als Aussteller für den dena- Energiepass
!"#
Weitere beruflich verwertbare Erfahrungen
1991- 1992
Zivildienst beim Deutschen Roten Kreuz in der ambulanten Altenpflege
1998
Teilnahme an einem Entwicklungshilfeprojekt zum Wiederaufbau
kriegszerstörter Gebäude in Bosnien
seit 2001
Mitglied im Deutschen Werkbund Sachsen e.V., Organisation und Mitarbeit
bei Projekten, Ausstellungen und Schülerworkshops
Softwarekenntnisse
MS Office (Word, Excel, Power Point), CAD (AutoCAD), Internet (Explorer,
Outlook, Dreamweaver), AVA (California 3000), Energieberatung (EVA,
Energiepass Fa. Bially, Quick- EnEV), Bildbearbeitung/ Präsentation
(Adobe Indesign, Photoshop)
Fremdsprachen
Englisch (gut), Italienisch (gut)
Führerschein
Klasse 3
Hobbys
Volleyball, Musik, Radfahren, Wandern
Danksagung
Ich möchte mich an dieser Stelle bei EIPOS, vor allem bei Herrn Landgraf und Herrn
Dr. Zickler für die Möglichkeit bedanken, ein Studium absolviert haben zu können, das
mir beruflich neue Horizonte öffnet. Mein Dank gilt auch Herrn Kylau für die kompeten-
te Betreuung dieser Masterthese und den Mitarbeitern des Staatsbetriebs Sächsisches
Immobilien- und Baumanagement, die mich unbürokratisch unterstützten.
Mein besonderer Dank gilt jedoch meiner Frau Gabriele für die konstruktive Kritik und
die immense Geduld über 2 Jahre Studienzeit sowie meinem kleinen Sohn Adrian!
Erklärung
Ich versichere hiermit wahrheitsgemäß, dass diese Master-These bis auf die, den Be-
treuern bereits bekannten Hilfen selbständig angefertigt, alle Hilfsmittel vollständig und
genau angegeben und alles kenntlich gemacht zu haben, was aus der Arbeit anderer
unverändert oder mit Änderungen entnommen wurde.
Ort, Datum
Unterschrift
Inhaltsverzeichnis
1
Kurzfassung ...8
2
Einleitung ...9
3
Herleitung der Aufgabenstellung...11
3.1
Zielstellung ...11
3.2
Problemformulierung...11
3.3
Aufgabenstellung ...12
4
Analyse der Ausgangssituation...14
4.1
Erkenntnisstand ...14
4.2
Untersuchungsgegenstand ...15
4.3
Methodisches Vorgehen ...16
5
Das Denkmal als Immobilie...19
5.1
Einflussfaktoren auf den Revitalisierungsprozess...19
5.2
Interessen und Beteiligte...20
5.3
Alte Werte neu entdeckt Der Wandel am Markt...23
5.3.1
Immobilienwerte - Die Sicht der Nutzer und Investoren...23
5.3.2
Denkmalwerte - Die Sicht der Denkmalpflege und der Öffentlichkeit ...25
5.3.3
Nachhaltige Nutzung denkmalgeschützter Immobilien durch die
Berücksichtigung der Immobilienwerte und der Denkmalwerte ...27
5.4
Chancen und Risiken bei der Revitalisierung von Baudenkmälern ...28
5.5
Revitalisierung im Kontext des Immobilien- Lebenszyklus ...29
5.6
Ursachen für den Leerstand...32
5.7
Die Nutzungsanalyse als Voraussetzung einer nachhaltigen Revitalisierung.34
6
Grundlagen der Nutzungsanalyse...35
6.1
,,Denkmalgerechte Nutzung" ...35
6.2
Die Problematik der ursprünglichen, gleichwertigen oder substanzerhaltenden
Nutzung...36
6.3
Die ,,Denkmalbotschaft" als Begründung der Denkmalwürdigkeit...38
6.4
Historische Nutzungsprozesse und Baustrukturen ...43
6.4.1
Prozessmodell für historische Nutzungsprozesse ...43
6.4.2
Die Baustrukturen: Betrachtungsebenen und Gebäudeparameter ...46
6.5
Zwischenfazit: Flexibilität durch Festlegung der ,,Denkmalbotschaft" ...48
7
Nutzungsanalyse für denkmalgeschützte Immobilien ...49
7.1
Phasen der Revitalisierung ...49
© Dipl.-Ing. (FH) Andreas Hirt, 2006
Seite 6
7.2
Herleitung der Nutzungsanalyse ...51
7.4
Die Module der Nutzungsanalyse ...55
7.4.1
Modul 1: Potentialanalyse ...55
7.4.2
Modul 2: Nutzungsfindung ...59
7.4.3
Modul 3: Prüfung der Nutzungstauglichkeit und Herleitung notwendiger
Kompensationsmaßnahmen ...64
7.4.3.1
Nutzungsanforderungen an Baudenkmäler ...65
7.4.3.2
Bewertungsmodell zur Prüfung der Nutzungstauglichkeit...68
7.4.4
Modul 4: Prüfung der notwendigen Kompensationsmaßnahmen ...73
8
Die Nutzungsanalyse für denkmalgeschützte Immobilien am Beispiel eines
Gebäudes aus dem Bestand des Staatsbetriebs Sächsisches Immobilien- und
Baumanagements (SIB)...76
8.1
Denkmalgeschützte Immobilien im Bestand des SIB...76
8.2
Die ehem. Arrestanstalt Domplatz 4 in Meißen...76
8.2.1
Nutzungsgeschichte ...77
8.3
Nutzungsanalyse...78
8.3.1
Potentialanalyse...78
8.3.2
Nutzungsfindung ...83
8.3.3
Prüfung der Nutzungstauglichkeit und Herleitung notwendiger
Kompensationsmaßnahmen ...86
8.3.4
Prüfung der notwendigen Kompensationsmaßnahmen ...89
9
Ergebnisse und Schlussfolgerungen...91
9.1
Handlungsempfehlung für den Prozess der Revitalisierung ...91
9.2
Was kann die Nutzungsanalyse leisten? ...91
9.3
Ausblick...93
10
Verzeichnisse...95
10.1
Quellenverzeichnis...95
10.2
Literaturhinweise ...99
10.3
Begriffsverzeichnis ...100
10.4
Abbildungsverzeichnis ...101
10.5
Tabellenverzeichnis ...103
10.6
Abkürzungsverzeichnis ...104
11
Anhang...105
Anhang 1: Leerstand denkmalgeschützter Immobilien ...105
Anhang 2: Nutzeranforderungen...106
© Dipl.-Ing. (FH) Andreas Hirt, 2006
Seite 7
Anhang 3: Formblatt für die Bestandsaufnahme (Potentialanalyse)...107
Anhang 4: Auswertung des Workshops...108
Anhang 5: Nutzungskonzept...109
1 Kurzfassung
© Dipl.-Ing. (FH) Andreas Hirt, 2006
Seite 8
1
Kurzfassung
Baudenkmäler prägen wesentlich unsere Kulturlandschaft. Sie sind Zugpferde der
Standortentwicklung. Im Sinne eines ,,corporate architecture" werden sie zur Darstel-
lung der Unternehmensphilosophie teilweise aufwendig saniert. Aber auch die Nutzer
selber schätzen den individuellen Charakter der historischen Immobilien.
Gleichzeitig gibt es viele Baudenkmäler, denen ungenutzt der Verfall und Abriss droht.
Durch Revitalisierung könnten diese Gebäude erhalten werden und belebend für das
gesamte städtebauliche Umfeld wirken. Hierzu bedarf es jedoch neuer Nutzungsideen
und einer Methode, die Nutzbarkeit der Gebäude für potentielle Nutzer bewerten zu
können.
Diese Arbeit geht von der These aus, dass Baudenkmälern ihre, die Denkmalwürdig-
keit begründende ,,Denkmalbotschaft" immanent ist. Durch die Analyse der erhaltens-
werten Bausubstanz und der historischen Nutzungsprozesse werden die gebäudebe-
zogenen Potentiale aufgedeckt. Die historischen Nutzungsprozesse sollen erkennbar
werden. Durch den prozessorientierten Ansatz der beschriebenen Nutzungsanalyse
und mithilfe geeigneter Kreativmethoden werden neue, nachhaltig tragfähige Nutzun-
gen generiert. Ziel ist die Aufdeckung von Revitalisierungspotentialen zur Steigerung
der Wettbewerbsfähigkeit.
Die Herangehensweise an den Revitalisierungsprozess für leerstehende Baudenkmä-
ler wird anhand der 2 Module der Nutzungsanalyse beschrieben:
In Modul 1wird das Gebäude im Hinblick auf die historischen Nutzungsprozesse und
charakteristischen Gebäudeparameter aufgenommen. Neue Nutzungsideen werden
daraus in Modul 2 durch einen Kreativworkshop generiert.
Die gefundene Nutzung kann nun durch den Nutzer in Modul 3 durch einen Vergleich
der Nutzungsanforderungen mit den vorhandenen Gebäudeeigenschaften bewertet
werden. Als Ergebnis stehen notwendige Kompensationsmaßnahmen zur Auswahl, die
in Modul 4 auf ihre Geeignetheit aus Nutzer- und Denkmalpflegesicht untersucht wer-
den.
Am Beispiel einer leerstehenden Denkmalimmobilie aus dem Bestand des Staatsbe-
triebs Sächsisches Bau- und Immobilienmanagement (SIB) wird die beschriebene Me-
thodik auf ihre Praxistauglichkeit geprüft.
2 Einleitung
© Dipl.-Ing. (FH) Andreas Hirt, 2006
Seite 9
2
Einleitung
,,In den Achtzigerjahren war durch die ,,Wiederentdeckung" alter Häuser und alter Städte als materielle wie
kulturelle Ressource das Paradigma permanenter Erneuerung durchbrochen worden. Jetzt erreicht das in
Strategien wie ,,Substanzschonung" oder ,,Behutsamkeit" angelegte Prinzip Nachhaltigkeit womöglich sei-
ne nächste Dimension: War bis eben noch gefragt, welche Gehäuse für diesen oder jenen Funktionsbe-
darf brauchbar zuzurichten seien, so lautet angesichts allgegenwärtigen Raumüberflusses die neue Frage
nun: Wie könnte/sollte eine Lebenspraxis beschaffen sein, die sich in den vorhandenen Räumen sinnvoll
einrichtet? Die erste Frage ließ sich noch mit Materialkenntnis und technischem Knowhow bewältigen. Die
letztere erfordert eindeutig soziale Phantasie."
1
Denkmäler galten lange Zeit als unattraktiv für die Immobilienwirtschaft. Dies lag vor-
rangig an den Nutzungs- und Gestaltungseinschränkungen, die sich durch den Denk-
malstatus ergeben. In den letzten Jahren hat sich diesbezüglich ein Wandel vollzogen.
Denkmalgeschützte Immobilien genießen zunehmend einen höheren Stellenwert bei
Verkauf und Vermietung. Sie gelten als langlebig, identitätsstiftend und befinden sich
zumeist in sogenannten 1a- Lagen.
Dennoch gibt es viele leerstehende Denkmäler, für die bisher keine adäquate Nutzung
gefunden werden konnte. Die Ursachen hierfür können vielfältig sein: Gesamtwirt-
schaftliche Veränderungen, Abwanderung der Bevölkerung oder Veränderungen der
Umwelt, die zu störenden Immissionen führen. Vielfach liegen die Ursachen jedoch
auch in der Gebäudestruktur und der vorhandenen Bausubstanz.
Ist die ursprüngliche Nutzung für den Markt nicht mehr attraktiv, ist eine Umnutzung er-
forderlich, die zumeist mit erheblichen Veränderungen der historischen Bausubstanz
verbunden ist. Konflikte mit dem Denkmalschutz sind vorprogrammiert. Das Ergebnis
sind teilweise erhebliche Einschränkungen in der Nutzung und damit verbundene Kos-
ten während der Nutzungsphase, höhere Investitionen, verursacht durch Auflagen des
Denkmalschutzes und unwiederbringlicher Verlust originaler Bausubstanz.
Seitens der Denkmalpflege besteht die Forderung, Nutzungen denkmalverträglich aus-
zuwählen. Eine einheitliche Definition der ,,Denkmalverträglichkeit" gibt es bisher je-
doch nicht. Für den Nutzer stellt sich die Frage, ob das Gebäude die nutzungsbeding-
ten Anforderungen erfüllt. Der Investor hat ebenso ein Interesse an einer auf Gebäude
und Nutzung optimierten Lösung, um die Investitionskosten zu verringern.
Diese Arbeit geht von der These aus, dass sich, basierend auf den historischen Nut-
zungsprozessen und -eigenschaften eines Baudenkmals, die sich in der vorhandenen
1
Kil, W. ,,Luxus der Leere", Kapitel 4
2 Einleitung
© Dipl.-Ing. (FH) Andreas Hirt, 2006
Seite 10
baulichen Struktur und Bausubstanz widerspiegeln, neue potentielle Nutzungen ablei-
ten lassen. Für die gefundenen Nutzungen sollen die im Hinblick auf eine optimierte
Nutzungsphase notwendigen Kompensationsmaßnahmen herausgearbeitet werden.
Die Kompensationsmaßnahmen sollen auf ihre Denkmalverträglichkeit hin überprüft
werden.
Folgende Gliederung liegt dieser Arbeit zu Grunde:
Nach der Herleitung der Aufgabenstellung im Kapitel 3 und der Analyse der Ausgangs-
situation im Kapitel 4 wird im 5. Kapitel die Problematik zwischen Nutzung und Denk-
malschutz erläutert. Der Prozess der Revitalisierung wird dabei näher untersucht. Zu-
nächst werden die Gründe dargelegt, die zum Leerstand der Gebäude führten und die
eine Weiternutzung oder Umnutzung bisher verhinderten. Die Vor- und Nachteile des
Denkmalschutzes für die Nutzung sowie die Interessen der Beteiligten sollen aufge-
zeigt werden.
Im Kapitel 6 werden die Grundlagen für die Nutzungsanalyse gebildet. Dazu wird zu-
nächst die allgemein übliche Forderung nach einer ,,denkmalgerechten Nutzung" hin-
terfragt. Es werden Modelle entwickelt, mit denen sich historische Nutzungsprozesse
darstellen lassen und die denkmalwerte Baustruktur systematisiert werden kann.
Die Herleitung der Nutzungsanalyse wird in Kapitel 7 erläutert. Abschließend wird am
Beispiel eines leerstehenden Gebäudes aus dem Bestand des Staatsbetriebs Sächsi-
sches Immobilien- und Baumanagement (SIB) in Kapitel 8 die Anwendbarkeit der Nut-
zungsanalyse überprüft.
3 Herleitung der Aufgabenstellung
© Dipl.-Ing. (FH) Andreas Hirt, 2006
Seite 11
3
Herleitung der Aufgabenstellung
3.1
Zielstellung
Ziel der Arbeit ist die Erarbeitung einer Methodik zur Herleitung und Prüfung potentiel-
ler neuer Nutzungen für Denkmalimmobilien aus der Analyse der historischen Nut-
zungsprozesse und Gebäudestruktur.
Die Methodik soll in Form einer ,,Nutzungsanalyse" ein praxisorientiertes Hilfsmittel für
die kreative Nutzungsfindung für leerstehende denkmalgeschützte Immobilien sein. Im
Rahmen der Analyse sollen die für eine optimierte Nutzung notwendigen Kompensati-
onsmaßnahmen erarbeitet und auf ihre Geeignetheit aus Nutzer- und Denkmalpflege-
sicht überprüft werden. Potentielle Nutzer und Investoren sollen damit ein Prüfinstru-
ment für die Tauglichkeit der denkmalgeschützten Immobilie für die angestrebte
Nutzung erhalten.
3.2
Problemformulierung
Immobilien sind in erster Linie Gebrauchsgegenstände. Sie entstehen entweder aus
einer Projektidee heraus, für deren Erfolg die spätere Vermarktung entscheidend ist
oder aus einem speziellen Nutzungsbedarf. Entscheidend ist, dass das Konzept und
die Eigenschaften des Gebäudes auf die Nutzungsanforderungen hin optimiert werden.
Durch die Einbeziehung des strategischen Facility Managements schon während der
Projektentwicklungsphase besteht die Möglichkeit, Gebäude optimal an die Nutzeran-
forderungen anzupassen.
Beim Bauen im Bestand ist dieses Vorgehen mit Einschränkungen verbunden. Die Be-
standsimmobilie ist zu ihrer Entstehungszeit an eine Nutzung oder eine Nutzungsmi-
schung angepasst errichtet worden. Nutzeranforderungen ändern sich jedoch perma-
nent und werden spezifischer. Gebäude werden umgenutzt. Daher ist es eine der
wichtigsten Aufgaben der Immobilien- Projektentwicklung im Bestand, die vorhandenen
Gebäudeeigenschaften an die aktuellen Nutzeranforderungen anzupassen.
Die Unterschutzstellung einer Immobilie als Baudenkmal stellt hierbei eine weitere
Hürde bei der Bestandsentwicklung dar. Die Gebäudeeigenschaften dürfen nur unter
Beachtung der Denkmalverträglichkeit der geplanten Maßnahmen an die Nutzeranfor-
derungen angepasst werden. Besonders bei den Baudenkmälern gilt dabei, dass nicht
jedes Nutzungskonzept für jedes Gebäude geeignet ist. Gängige Meinung des Denk-
malschutzes dazu ist, dass ,,aus denkmalpflegerischer Sicht entscheidend ist", dass
,,bei den Planungsüberlegungen zur zukünftigen Nutzung eines Baudenkmals... nach
3 Herleitung der Aufgabenstellung
© Dipl.-Ing. (FH) Andreas Hirt, 2006
Seite 12
der Umnutzung auch weiterhin die originale, die ursprüngliche Verwendung des Ge-
bäudes im Äußeren und Inneren ablesbar ist."
2
Im Rahmen der Revitalisierung denkmalgeschützter Immobilien stellen sich folgende
Fragen:
·
Lassen sich aus der Analyse der historischen Nutzungsprozesse und der vor-
handenen Bausubstanz neue Nutzungsideen generieren?
·
Wie sollte ein Investor vorgehen, um eine für den Nutzer und Eigentümer ge-
eignete Nutzung für eine leerstehende denkmalgeschützte Immobilie zu finden?
·
Aus welchen Denkmaleigenschaften begründet sich die Unterschutzstellung der
Immobilie und welche Einschränkungen ergeben sich dadurch für die Nutzung?
·
Wie sollte der Entscheidungsprozess zur Ermittlung einer denkmalverträglichen
und nutzergerechten Umnutzung erfolgen?
·
Durch welche baulichen Maßnahmen lassen sich die Nutzungseinschränkun-
gen kompensieren?
·
Welche Anforderungen stellt die Denkmalschutzbehörde hinsichtlich der Kom-
pensationsmaßnahmen und wie sind diese Anforderungen aus Investoren- und
Nutzersicht zu bewerten?
3.3
Aufgabenstellung
Die Aufgabe dieser Arbeit besteht in der Untersuchung der These, dass sich neue Nut-
zungsideen aus den historischen Nutzungsprozessen und den denkmalwürdigen Ele-
menten der Baustruktur generieren lassen. Damit soll das Ziel der Arbeit, auf dieser
Grundlage eine Methode für die Nutzungsanalyse herzuleiten, erreicht werden.
Dazu sind folgende Teilaufgaben zu lösen:
·
Die bisherige Herangehensweise an die Problematik der Revitalisierung leer-
stehender Baudenkmäler ist darzulegen und zu hinterfragen.
·
Durch eine prozessorientierte Bestandsaufnahme des Gebäudes sollen in ei-
nem geeigneten Verfahren neue Nutzungen für die Immobilie generiert werden,
deren Prozesse angepasster an das Gebäude sind als bei üblichen Nutzungs-
findungsmethoden.
2
Halder-Haß,N.; Viebrock, J.N. ,,Städtebauliche Denkmalpflege- städtebaulicher Denkmal-
schutz" in Schulte, K.W. ,,Immobilienökonomie- Band 3", S. 274
3 Herleitung der Aufgabenstellung
© Dipl.-Ing. (FH) Andreas Hirt, 2006
Seite 13
·
Einem potentiellen Nutzer soll nach Angabe der individuellen Nutzungsanforde-
rungen die Möglichkeit geboten werden, zu bewerten, ob die Gebäudeeigen-
schaften seinen Anforderungen entsprechen.
·
Für die Umsetzung der Anforderungen des Nutzers sind Maßnahmen erforder-
lich. Es soll eine Methode entwickelt werden, die die Umsetzbarkeit im Hinblick
auf den Denkmalschutz und den Nutzen der einzelnen Maßnahmen an der ent-
sprechenden Immobilie überprüft.
·
Da die Methodik praktisch anwendbar sein soll, ist ihre Praxistauglichkeit an ei-
nem Beispielobjekt zu untersuchen.
4 Analyse der Ausgangssituation
© Dipl.-Ing. (FH) Andreas Hirt, 2006
Seite 14
4
Analyse der Ausgangssituation
4.1 Erkenntnisstand
Zum Thema Revitalisierung denkmalgeschützter Immobilien gibt es in der Literatur nur
ansatzweise Informationen. Bei der Recherche haben sich mehrere Themenfelder er-
schlossen, deren Untersuchung zur Bearbeitung des Themas notwendig waren.
Die Revitalisierung ist ein Handlungsfeld aus dem Bereich der Projektentwicklung (sie-
he Kapitel 5.5). Der Begriff wird dort vorrangig für die Wiedernutzbarmachung inner-
städtischer Brachflächen oder großflächiger leerstehender Areale, wie beispielsweise
ehemalige Kasernengelände
3
verwendet. Andere Untersuchungen beschäftigen sich
mit der Revitalisierung von Büroimmobilien
4
. Der Objektbereich der Baudenkmäler wird
erst seit wenigen Jahren durch gemeinsame Studien der Immobilienbranche und der
Denkmalpflege
5
näher betrachtet. Diese Untersuchungen zur Zufriedenheit der Nutzer
und Investoren von Baudenkmälern geben jedoch nur Ansatzpunkte im Hinblick auf die
zu bearbeitende Aufgabenstellung.
Die Nutzung ist ein Thema, dass im Bereich des Denkmalschutzes (siehe Kapitel 6.1
und 6.2) noch nicht abschließend diskutiert wurde. Die Denkmalschutzgesetze enthal-
ten die Forderung nach einer ,,denkmalverträglichen" Nutzung, ohne dass diese präzise
definiert wird. Die modernere Auslegung des Denkmalschutzes
6
, die in dieser Arbeit
unterstützt wird, geht von einer Nutzungsoffenheit der Denkmalpflege aus.
Der prozessorientierte Ansatz, auf dem die These der Arbeit aufbaut, findet seine
Grundlagen im Facility Management wieder (siehe Kapitel 6.4).
Kreativmethoden sind in der Literatur ausreichend beschrieben. Uneinigkeit besteht je-
doch in der Praxistauglichkeit und der Zielerfüllung der einzelnen Methoden (siehe Ka-
pitel 7.4.2).
Klassifizierungen für unterschiedliche Nutzungsanforderungen (siehe Kapitel 7.4.3.1)
existieren bisher nicht. Im Hinblick auf eine nutzerorientierte Planung wären Anforde-
rungsprofile für unterschiedliche Nutzergruppen sehr hilfreich. Die spezifischen Anfor-
derungen der einzelnen Nutzer und die stetige Änderung der Bedürfnisse erschweren
jedoch eine allgemein gültige Klassifizierung. Einzig in der DIN 18205 ,,Bedarfsplanung
3
vgl.
BMUNR ,,Studie: Nachnutzung vormals militärisch genutzter Liegenschaften
4
vgl. Bohn, T.; Harlfinger, T. ,,Objektentwicklung von Bestandsimmobilien"
5
Vgl.
Halder- Haß, N.; Haspel, J.; Lorenz, G. ,,Das Denkmal als Immobilie"
6
vgl.
Leisner ,,denkmalgerechte Nutzung"
4 Analyse der Ausgangssituation
© Dipl.-Ing. (FH) Andreas Hirt, 2006
Seite 15
im Bauwesen"
7
ist eine informative Prüfliste für die Erfassung der Nutzerbedürfnisse
aufgeführt.
Prüfungsmethoden, die für die Prüfung der Nutzungstauglichkeit und Denkmalverträg-
lichkeit angewendet werden können, sind in der Literatur ebenfalls ausreichend be-
schrieben (siehe Kapitel 7.4.3.2).
Für die Beschreibung der Kompensationsmaßnahmen (siehe Kapitel 7.4.4) bietet sich
eine Strukturierung entsprechend der DIN 276 ,,Kosten im Hochbau"
8
an.
4.2
Untersuchungsgegenstand
Untersuchungsgegenstand sind leerstehende denkmalgeschützte Immobilien. Die Fo-
kussierung auf denkmalgeschützte Immobilien erfolgt aus zwei Gründen:
Zum einen ergeben sich durch den Denkmalschutz teilweise erhebliche Einschränkun-
gen bei der Anpassung der Gebäude an heutige Nutzungsanforderungen. Jede Maß-
nahme muss mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Bei
nicht denkmalgeschützten Gebäuden besteht die Möglichkeit des Abrisses und even-
tuellen Neubaus nach modernen Nutzungsanforderungen.
Zum anderen weisen Baudenkmäler spezifische Gebäudeeigenschaften aus, die sich
aus der Nutzungsgeschichte ableiten lassen. Die Nutzungsgeschichte ist vielfach in
Archiven der Denkmalbehörden gut dokumentiert und kann so als Grundlage für die
Analyse dienen.
Untersucht werden soll das Vorgehen bei der Revitalisierung der leerstehenden Immo-
bilien. Falk definiert den Begriff ,,Revitalisierung" wie folgt:
,,Unter Revitalisierung bzw. Refurbishment versteht man die Anpassung der Ausstat-
tung und der Qualität der Immobilie an die geänderten Marktverhältnisse unter Beibe-
haltung der bestehenden Nutzung."
9
Die Eingrenzung des Begriffs auf Anpassungen unter Beibehaltung der bestehenden
Nutzung soll jedoch in Frage gestellt werden (siehe Kapitel 5.5). ,,Revitalisierung" steht
direkt übersetzt für ,,Wiederbelebung", unabhängig von der Gleichartigkeit der neuen
Nutzung. Die Umnutzung ist somit auch Gegenstand einer Revitalisierung.
7
Vgl.
DIN 18205 ,,Bedarfsplanung im Bauwesen"
8
Vgl.
DIN 276 ,,Kosten im Hochbau"
9
Falk, B. ,,Fachlexikon der Immobilienwirtschaft", S. 730
4 Analyse der Ausgangssituation
© Dipl.-Ing. (FH) Andreas Hirt, 2006
Seite 16
4.3 Methodisches Vorgehen
Um das angestrebte Ziel dieser Arbeit zu erreichen, waren mehrere Teilschritte erfor-
derlich:
1. analytisch- deskriptiver Teil
Zunächst musste die eigentliche Problematik des Themas herausgearbeitet werden
und das Thema spezifiziert werden. Der Ausgangspunkt der Überlegungen war die
Tatsache, dass historische Gebäude spezifische Eigenschaften haben, anhand derer
die vergangene Nutzungsgeschichte bildhaft vorstellbar wird. Dies ist zumeist bei
denkmalgeschützten Objekten der Fall. Die Frage war, in wie weit diese Eigenschaften
die Denkmalwürdigkeit begründen.
Als Problematik wurden die vielen leerstehenden Baudenkmäler erkannt, für die auf-
grund ihrer schwierigen Nutzungseigenschaften keine geeignete Nutzung herzuleiten
ist. Hieraus entstand die Einschränkung auf leerstehende denkmalgeschützte Immobi-
lien. Es sollte demnach eine Methode entwickelt werden, mit der auf Grundlage der
historischen Nutzungsprozesse und Gebäudeeigenschaften neue potentielle Nutzungs-
ideen generiert werden können. Im nächsten Schritt wurde eine geeignete Methode
gesucht, die Qualität der Immobilie im Hinblick auf Nutzungstauglichkeit und Denkmal-
verträglichkeit zu prüfen. Dazu wurde das Spannungsfeld zwischen Immobilien- Pro-
jektentwicklung, Facility Management und Denkmalpflege näher beleuchtet.
Der Lösungsweg wurde in zwei wesentliche Schritte untergliedert:
Phase 1- Herleitung einer Methodik zur Nutzungsfindung
Phase 2- Herleitung einer Methodik zur Prüfung der Verträglichkeit der Nutzungsanfor-
derungen mit den Eigenschaften der Bestandsimmobilie
Für die Herleitung einer Methodik zur Nutzungsfindung (Phase 1) wurde zunächst das
geeignete Vorgehen geprüft. Ziel war es, an das Gebäude angepasste Nutzungen zu
finden. Die Alternativen waren:
4 Analyse der Ausgangssituation
© Dipl.-Ing. (FH) Andreas Hirt, 2006
Seite 17
Alternative 1:
Vergleich der Gebäudeeigenschaften mit den Nutzungsanforderungen verschiedener
Nutzungen, um im Ausschlussverfahren durch k.o.- Kriterien nicht geeignete Nutzun-
gen zu ermitteln und die Anzahl der geeigneten Nutzungen einzuschränken.
Vorteil: Das Verfahren kann zu einem Bewertungsinstrument nach wissenschaftlichen
Grundsätzen ausgebaut werden.
Nachteil: Die potentiellen Nutzungen werden vorgegeben. Ein kreativer Prozess findet
nicht statt. Es werden vor allem die Defizite einer Immobilie berücksichtigt.
Alternative 2:
Die Nutzungsfindung erfolgt als kreativer problembezogener Prozess im Rahmen eines
Workshops.
Vorteil: Es lassen sich neue, teilweise unkonventionelle Lösungen herleiten. Die Poten-
tiale der Immobilie werden im Laufe des Prozesses sichtbar und können auch später
im Hinblick auf die Vermarktung genutzt werden.
Nachteil: Die Methode ist nicht streng wissenschaftlich. Das Ergebnis hängt sehr von
der Vorbereitung und den Teilnehmern des Workshops ab.
Nach Abwägung der Vor- und Nachteile wurde schließlich die Alternative 2 als positive
Herangehensweise ausgewählt. Unterschiedliche Methoden der kreativen Ideenfin-
dung wurden daraufhin untersucht.
2. Handlungsempfehlung, Beschreibung der Methodik
Im Bezug auf die Nutzungstauglichkeit wurde untersucht, ob die Durchführung der Nut-
zungsanalyse auch ohne Kenntnis der Nutzungsanforderungen eines konkreten Nut-
zers möglich ist. Hierzu wäre allerdings eine Art pauschaler Anforderungskatalog für
die unterschiedlichen Nutzungen notwendig, der in dieser Form nicht existiert und den
Rahmen dieser Arbeit sprengen würde.
Da ein Anforderungskatalog für die unterschiedlichen Nutzungen nicht vorhanden ist,
wurde eine allgemeine Auswahl der Gebäudeparameter und Nutzungsanforderungen
erstellt, die für die Bewertung der Nutzungstauglichkeit und Denkmalverträglichkeit er-
forderlich sind. Auch die Detailtiefe der Bewertung musste im Hinblick auf Praxistaug-
lichkeit und Genauigkeit untersucht werden. Als Ergebnis sollte somit eine Checkliste
zur Befragung der Nutzer zur Verfügung stehen.
4 Analyse der Ausgangssituation
© Dipl.-Ing. (FH) Andreas Hirt, 2006
Seite 18
3. Beispiel
Abschließend wurde eine leerstehende denkmalgeschützte Immobilie aus dem Be-
stand des Sächsischen Immobilien- und Baumanagement (SIB) unter Anwendung der
entwickelten Methodik untersucht, um diese auf Praxistauglichkeit zu überprüfen.
Abb. 1: Methodisches Vorgehen
Methodisches Vorgehen
inhaltlich
methodisch
Herausarbeiten der
Problematik
A
na
ly
tis
ch
- d
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er
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de
r
M
et
ho
di
k
B
ei
sp
ie
l
Spezifizierung des Themas
Untersuchung des
Spannungsfeldes zwi-
schen Immobilien- Pro-
jektentwicklung, Facility
Management und
Denkmalpflege
Fokussierung auf leer-
stehende denkmalge-
schützte Immobilien
Herleiten der
Methodik zur
Nutzungsfindung
Herleiten der notwendi-
gen Kompensations-
maßnahmen
Herleiten der Methodik
zur Prüfung der Nut-
zungsverträglichkeit
Untersuchung verschiedener
Kreativmethoden
Untersuchung der Kategorisie-
rung der notwendigen Kompen-
sationsmaßnahmen
Untersuchung der Kategorisie-
rung der Nutzungsanforderun-
gen
Herleiten der
Prüfung auf Denkmal-
verträglichkeit
Untersuchung verschiedener
Prüfungsmethoden
Prüfung der erarbeiteten
Methodik auf Praxis-
tauglichkeit
Untersuchung anhand eines
geeigneten Praxisbeispiels
E
rg
eb
ni
s
Ergebnisse und
Schlussfolgerungen
Untersuchung der Ergebnisqua-
lität und Ausblick auf weitere
Untersuchungen
Das Denkmal als Immobilie
© Dipl.-Ing. (FH) Andreas Hirt, 2006
Seite 19
5
Das Denkmal als Immobilie
5.1
Einflussfaktoren auf den Revitalisierungsprozess
Die Revitalisierung leerstehender Baudenkmäler ist ein Prozess, der von mehreren
Einflussfaktoren bestimmt wird. Diese sind während der einzelnen Phasen der Durch-
führung permanent zu berücksichtigen. Eine Patentlösung für die Revitalisierung wird
es aufgrund der Heterogenität der Immobilien und deren Standorte wahrscheinlich nie
geben. Daher ist diese Arbeit als ein Handlungsleitfaden zu verstehen, der an das indi-
viduelle Objekt angepasst werden muss.
Die folgende Abbildung zeigt die Aspekte, die bei der Revitalisierung leerstehender
Baudenkmäler zu berücksichtigen sind:
Abb. 2: Einflussfaktoren auf den Revitalisierungsprozess (
10
mit eigenen Ergänzungen)
Die Faktoren sind dabei nicht nur ständig zu beachten, sondern auch in eine sinnvolle
zeitliche Abfolge zu bringen. Diese wird am Ende dieser Arbeit als Handlungsempfeh-
lung dargestellt (Kapitel 9.2).
Die jeweiligen Faktoren sind in unterschiedlichem Maße von den einzelnen Beteiligten
steuerbar. Es gibt jedoch auch Faktoren, die als gegeben hingenommen werden müs-
sen. Dies sind im Wesentlichen die Markt- und Standortfaktoren. Andere Faktoren, wie
der Zustand der Immobilie sind durch direkte Aktivitäten bedingt beeinflussbar. Hier
gibt es zu berücksichtigende Vorgaben und Einschränkungen. Die folgende Darstel-
lung zeigt die Beeinflussbarkeit der Faktoren im Revitalisierungsprozess:
10
BMUNR ,,Studie: Nachnutzung vormals militärisch genutzter Liegenschaften, S. 3
Revitalisierungsprozess
Projektmanage-
ment
Nutzungskonzept
Interessen der
Beteiligten
Finanzierung
Altlasten
Markt- und
Standortfaktoren
Zustand der Immo-
bilie
Marketing
Denkmalschutz
Baurecht
Das Denkmal als Immobilie
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Seite 20
Abb. 3: Beeinflussbarkeit des Revitalisierungsprozesses (
11
mit eigenen Ergänzungen)
Das Handlungskonzept beinhaltet vorrangig die aktiv gestaltbaren Faktoren. Das Nut-
zungskonzept ist der, die Nachhaltigkeit des Projektes am meisten beeinflussende
Faktor. Daher beschäftigt sich diese Arbeit vor allem mit der Findung neuer Nutzungs-
ideen.
5.2
Interessen und Beteiligte
Die Analyse potentieller Nutzungen für leerstehende Baudenkmäler ist zunächst einmal
Teil der Projektentwicklung im Bestand. Diese Arbeit geht von der Grundthese aus,
dass die Revitalisierung auf Grundlage historischer Nutzungsprozesse und Gebäude-
strukturen hergeleitet werden kann. Somit fällt Sie in den Kompetenzbereich des Facili-
ty Managers (siehe Abb. 4). Je nach Objektgröße und Anlass für die Revitalisierung
kann diese Aufgabe von einem spezialisierten Projektentwickler oder Architekten (bei
kleineren Objekten) übernommen werden. Die folgende Abbildung zeigt die FM-
Hauptprozesse in den unterschiedlichen Lebenszyklusphasen.
11
BMUNR ,,Studie: Nachnutzung vormals militärisch genutzter Liegenschaften, S. 3
Vorgegebene Faktoren:
-
Markt- und Standortfak-
toren
-
Baurecht
-
Denkmalschutz
Aktiv gestaltbare Einfluss-
faktoren:
-
Marketing
-
Finanzierung
-
Projektmanagement
-
Nutzungskonzept
Bedingt beeinflussbare
Faktoren:
-
Altlasten
-
Interessen der Beteilig-
ten
-
Zustand der Immobilie
Revitalisierungsprozess
Das Denkmal als Immobilie
© Dipl.-Ing. (FH) Andreas Hirt, 2006
Seite 21
Abb. 4: Lebenszyklusphasen (lineare Darstellung) mit FM- Hauptprozessen (
12
mit eigener Er-
gänzung)
Die Revitalisierung kann dabei als Teil der Konzeption betrachtet werden, gehört aber
grundsätzlich ergänzend in die Phase 8- Leerstand. Die Aufgabe besteht im Wesentli-
chen in der Durchführung der Nutzungsanalyse und der Koordination der übrigen
Beteiligten. Das Anliegen der Beteiligten dürfte die Weiterbearbeitung des Projektes als
Objektbetreuer, Projektsteuerer oder Planer sein. Die Nutzungsanalyse bietet hierzu
die Möglichkeit der Projektinitiation.
Der jetzige Eigentümer der Immobilie hat ein Interesse am Verkauf bzw. sofern er die
Immobilie in seinem Besitz halten möchte, an der langfristigen Vermietung.
Der Bauherr/ Investor hat Interesse an einer nachhaltigen Rendite aus dem Projekt.
Beiden kann die Nutzungsanalyse als Methode dienen, eine nachhaltige Nutzung zu
finden. Dies wird durch die konkrete Abstimmung zwischen den Gebäudeeigenschaf-
ten und den Nutzungsanforderungen erreicht. Der Vorteil liegt auch in der frühzeitigen
Kenntnis des denkmalbedingten Mehraufwandes und der denkmalbedingten Ein-
schränkungen, die für eine Investitionsentscheidung ausschlaggebend sein können.
12
GEFMA 100-1 ,,Facility Management Grundlagen", S. 7
Revitali-
sierung
Das Denkmal als Immobilie
© Dipl.-Ing. (FH) Andreas Hirt, 2006
Seite 22
Abb. 5: Beteiligte am Revitalisierungsprozess (eigene Darstellung)
Auch für den Nutzer, vertreten durch den Facility Manager ist die Kenntnis der Nut-
zungseinschränkungen durch den Denkmalschutz entscheidend. Er kann mithilfe der
Nutzungsanalyse schon im Vorfeld der Planungen strategisch seine Anforderungen mit
in den Planungsprozess einbringen. Somit kann die Nutzungsanalyse ein wirksames
Instrument des strategischen Facility Managements im Bestand sein.
Für den Denkmalpfleger als Vertreter der Öffentlichkeit ist der entscheidende Vorteil
der Nutzungsanalyse die Minimierung des Verlustes an historisch bedeutender Bau-
substanz durch die Anpassung der Nutzung an die vorhandene Gebäudestruktur.
Revitalisierung
Nutzungs-
analyse
Architekt
Projektentwickler
Facility Manager
Architekt
Denkmal-
pfleger
Facility
Manager
Eigentümer/
Investor
Öffentlichkeit
Nutzer
Das Denkmal als Immobilie
© Dipl.-Ing. (FH) Andreas Hirt, 2006
Seite 23
5.3
Alte Werte neu entdeckt Der Wandel am Markt
5.3.1
Immobilienwerte - Die Sicht der Nutzer und Investoren
In der Immobilien- Projektentwicklung findet schon seit längerer Zeit ein Umdenken
statt. Statt der ,,Produkttyp- Denke"
13
treten zunehmend Revitalisierungen und Immobi-
lienstandorte in den Vordergrund, die zuvor als wirtschaftlich unattraktiv bewertetet
wurden. ,,Klassische ,,harte" Standortfaktoren- die sich im Wesentlichen auf den Stand-
ort und eine zugehörige Kosten- und Infrastruktur beziehen- werden in Frage gestellt
und es werden neue ,,weiche" Standortkriterien formuliert, mit denen ein scheinbar we-
nig attraktiver Standort eine Bedeutung erhält, die ansonsten vernachlässigt werden
würde."
14
Als wesentliche Aspekte moderner Immobilien- Projektentwicklung gelten stärkere Nut-
zerorientierung (Marktorientierung) und größere Situationsorientierung (Umfeldorientie-
rung)
15
Die Entwicklung denkmalgeschützter Immobilien profitiert von dieser Tendenz,
da Sie vor allem die ,,weichen" Standortfaktoren ansprechen. In der ,,Denkmalstudie
Berlin"
16
wurden Nutzer und Investoren nach ihren Erfahrungen bei der Revitalisierung
und Nutzung denkmalgeschützter Immobilien befragt. Dabei wurden folgende Vorteile
aufgeführt:
·
Standortvorteil: Denkmäler befinden sich meist in zentraler Innenstadtlage
·
Hohe Nutzungsflexibilität: kaum denkmalbedingte Einschränkungen in der
Grundrissgestaltung und den Nutzungsabläufen
·
kontinuierliche Instandhaltung
·
guter Ausstattungsstandard
·
gute Beurteilung der Haustechnik, Küchen- und Sanitärräume
·
gute Lichtverhältnisse
·
natürliche Belüftung
·
umweltfreundliche Materialien
·
Flächenattraktivität
13
Vgl.
Bone- Winkel, S.; Gerstner, N. ,,Projektentwicklung und Stadtentwicklung" in Schulte,
K.W. ,,Immobilienökonomie- Band 3", S. 771
14
Bone- Winkel, S.; Gerstner, N. ,,Projektentwicklung und Stadtentwicklung" in Schulte, K.W.
,,Immobilienökonomie- Band 3", S. 771
15
Vgl.
Bone- Winkel, S.; Gerstner, N. ,,Projektentwicklung und Stadtentwicklung" in Schulte,
K.W. ,,Immobilienökonomie- Band 3", S. 773
16
Vgl.
Halder- Haß, N.; Haspel, J.; Lorenz, G. ,,Das Denkmal als Immobilie"
Das Denkmal als Immobilie
© Dipl.-Ing. (FH) Andreas Hirt, 2006
Seite 24
Ein erstaunliches Ergebnis ist die Tendenz zu mehr Bürofläche pro Mitarbeiter. ,,Im-
merhin gut 21% beurteilten die Flächen als zu knapp, angesichts der hohen Durch-
schnittswerte bei der Flächenkennziffer (37,2m² pro Mitarbeiter- Anm. des Verfassers)
ein eher überraschendes Ergebnis. Insgesamt aber deutet das Resultat darauf hin,
dass Unternehmen eine Flächensituation schätzen, die dem einzelnen Mitarbeiter
mehr Raum lässt."
17
In der Konsequenz ändern sich dadurch auch die Zielvorgaben für
das Flächenmanagement im Bereich der denkmalgeschützten Immobilien. Der Image-
wert und die Zufriedenheit der Mitarbeiter mit ihrem Arbeitsumfeld gewinnen einen
stärkeren Einfluss als die rein wirtschaftliche Betrachtung über die Flächeneffizienz.
Diese positive Einschätzung führt zu einer hohen Verweildauer der Nutzer in den Im-
mobilien von durchschnittlich sechs Jahren.
Als weitere ,,weiche" Standortfaktoren wurden positiv bewertet:
·
Image
·
Historische Architektur
·
Identifikation
·
Verbesserung der Arbeitsatmosphäre
·
Zeitgeschmack
·
Repräsentative Adresse
·
,,corporate architecture": Corporate Identity des Unternehmens wird durch das
Gebäude nach außen dargestellt
Da bei Flächen in denkmalgeschützten Immobilien höhere Mieten erzielt werden kön-
nen und zusätzlich Förderungen (z.B. nach § 7i Einkommensteuergesetz, Denkmalför-
derungen der Länder) in Anspruch genommen werden können, sind Denkmäler auch
attraktive Investitionsobjekte.
Rechtlich gesehen führt der Denkmalschutz zu einer Belastung für den Bauherrn und
Eigentümer durch Genehmigungserfordernisse für bestimmte Maßnahmen und die ge-
setzlich vorgeschriebenen Erhaltungs- und Instandsetzungspflichten.
18
Die Auflagen des Denkmalschutzes führen auch zu teilweise erheblichen Einschrän-
kungen für den Nutzer. Dies sind beispielsweise:
17
Halder- Haß, N.; Haspel, J.; Lorenz, G. ,,Das Denkmal als Immobilie", S. 49
18
vgl.
Falk, B. ,,Fachlexikon der Immobilienwirtschaft", S. 214
Das Denkmal als Immobilie
© Dipl.-Ing. (FH) Andreas Hirt, 2006
Seite 25
Flexibilität: Der Denkmalschutz bewirkt eine Einschränkung hinsichtlich der Raumauf-
teilung. Auch die im Sinne des Facility Managements notwendige IT- Flexibilität ist
durch die meist zu erhaltenden Fußbodenkonstruktionen nicht immer gegeben. Wie
oben jedoch beschrieben wurde, fühlt sich die Mehrzahl der Nutzer dadurch nicht be-
einträchtigt. Hier wird ein Widerspruch offenkundig, zwischen der allgemeinen Forde-
rung nach Flexibilität und den individuellen Bewertungen der Flexibilität der Nutzer
denkmalgeschützter Immobilien. Die ,,Denkmalstudie Berlin"
19
beschreibt diesbezüg-
lich die Anforderungen der speziell an Denkmalimmobilien interessierten Nutzer.
Energiemanagement: Die Verbesserung der Wärmedämmung der äußeren Gebäude-
hülle ist bei Baudenkmälern nicht so umfassend wie bei anderen Gebäude möglich, da
hierdurch das Erscheinungsbild meist stark verändert wird.
5.3.2
Denkmalwerte - Die Sicht der Denkmalpflege und der Öffentlichkeit
Die Aufgabe des Denkmalschutzes ist der Schutz historisch bedeutsamer Bausubstanz
im öffentlichen Interesse:
,,Denkmalschutz und Denkmalpflege haben die Aufgabe, die Kulturdenkmale zu schüt-
zen und zu pflegen, insbesondere deren Zustand zu überwachen, auf die Abwendung
von Gefährdungen und die Bergung von Kulturdenkmalen hinzuwirken und diese zu er-
fassen und wissenschaftlich zu erforschen."
20
Baudenkmäler werden dabei als ,,kostbares Gut" angesehen, das wegen seiner Un-
vermehrbarkeit und Unwiederbringlichkeit kulturelle Wertschätzung erfährt.
21
Daraus
begründet sich das öffentliche Erhaltungsinteresse, das in Form der Denkmalschutz-
gesetze Vorrang vor den Eigentumsinteressen hat. Somit steht der Denkmalschutz
immer im Interessenskonflikt zwischen dem öffentlichen Erhaltungsgebot und den auf
Nutzungsfähigkeit und Rendite ausgerichteten Eigentumsinteressen. Um diesen
Interessenskonflikt ausgleichen zu können, ist zu differenzieren zwischen
22
·
dem praktischen Nutzen, den ein Baudenkmal hat und der ihm auch in der Ge-
genwart seinen Wert sichert
19
Vgl.
Halder- Haß, N.; Haspel, J.; Lorenz, G. ,,Das Denkmal als Immobilie"
20
Sächsisches Denkmalschutzgesetz, § 1
21
vgl.
Martin ,,Denkmalpflege" in ,,Handbuch Denkmalschutz und Denkmalpflege", S. 169
22
vgl.
Eckert, H. ,,Denkmalpflege" in ,,Denkmalpflege und Bauforschung", S. 6
Das Denkmal als Immobilie
© Dipl.-Ing. (FH) Andreas Hirt, 2006
Seite 26
·
und den geistigen Werten, die das Verhältnis zur Vergangenheit des Gebäudes
beschreiben.
Praktischer Nutzen und geistige Werte spiegeln sich wider in den Denkmalwerten, die
dem jeweiligen Kulturdenkmal zugeschrieben werden können:
23
·
Der Gebrauchswert ist abhängig von den angestrebten Zielen. Die noch vor-
handene Leistungsfähigkeit in Bezug zu den gegenwärtigen Anforderungen
wird dabei als Zustandswert beschrieben. Der Verkehrswert bezieht sich dage-
gen auf eine aktuell geforderte Leistung, die nur teilweise vom historischen
Bauwerk erfüllt werden kann. Der Entwicklungswert stellt den Grundstock dar,
der in zeitgemäße und zukünftige Anforderungen eingebunden wird.
Aus wirtschaftlicher Sicht handelt es sich beim Gebrauchswert um einen
subjektiven Zeitwert, den Immobilien für die Fortführung einer Nutzung haben.
Er ,,leitet sich aus den Nutzungs- oder Ersatzbeschaffungsmöglichkeiten ab und
ist somit ein individueller Wertansatz. Damit unterscheidet sich der
Gebrauchswert vom Verkehrswert, der sich aus dem Verkauf des Objektes
ableitet und auf dem ,,Wert für jedermann" basiert"
24
·
Der Zeugniswert entspricht der Geschichtlichkeit eines Bauwerks. Das Gebäu-
de dient als historisches Dokument. Er ist an die materielle Substanz gebunden
und bedingt deren umfassenden Erhalt.
·
Der Erinnerungswert beschreibt das öffentliche Interesse an der Vergangenheit,
die mit dem Bauwerk verbunden ist. Der reine Erinnerungswert führt häufig zu
Rekonstruktionen, die jedoch nur Teilaspekte der Geschichte wieder erlebbar
machen.
·
Der Erlebniswert drückt die Andersartigkeit des historischen Bauwerks im Ver-
gleich mit der gegenwärtigen Umwelt aus. Durch das Erlebnis, das mit Bau-
denkmälern verbunden ist, kann die Geschichte den Menschen näher gebracht
werden. Dadurch wird das öffentliche Interesse an der Denkmalpflege beför-
dert.
Bauwerke haben, wie jedes Produkt menschlichen Wirkens eine Funktion, die ihre
Form, Materialität und Bautechnik bestimmt. Umgekehrt ausgedrückt spiegeln Form,
23
vgl.
Eckert, H. ,,Denkmalpflege" in ,,Denkmalpflege und Bauforschung", S. 6
24
Köhne, M. ,,Landwirtschaftliche Taxationslehre", S. 483
Das Denkmal als Immobilie
© Dipl.-Ing. (FH) Andreas Hirt, 2006
Seite 27
Material und Bautechnik die Funktion wider, für die das Bauwerk errichtet wurde. Dies
gilt für das gesamte Bauwerk, wie für die einzelnen Bauteile. Die Funktion beschreibt
dabei den Gebrauchswert des Objektes.
Dieser Ansatz führt zu der These dieser Arbeit, dass sich die Prozesse und damit die
Funktionalität eines Baudenkmals aus der Form, Materialität und Bautechnik der ein-
zelnen Bauteile und der Baustruktur ermitteln lassen und dass daraus neue Nutzungen
generiert werden können.
5.3.3
Nachhaltige Nutzung denkmalgeschützter Immobilien durch die Berück-
sichtigung der Immobilienwerte und der Denkmalwerte
Das Verhältnis zwischen Investoren/ Bauherrn und der Denkmalpflege war seit je her
gespannt. Die subjektiven Sichtweisen - hohe Rendite auf der einen Seite und Erhalt
der historisch wertvollen Bausubstanz auf der anderen - konnten nicht in Einklang ge-
bracht werden. Konflikte um die Erhaltung der Denkmale sind beispielsweise:
25
·
Kurzfristige ökonomische Modelle, die nicht den Nachhaltigkeitsprinzipien, die
auch Teil des Denkmalschutzes sind, entsprechen (schnelle Rendite durch
Verbrauch der Immobilie)
·
Gesetzgebung und Normung orientieren sich grundsätzlich an Neubauten. Bei
Altbauten bleibt meist nur die Möglichkeit der Ausnahmen und Befreiungen, will
man durch die Sanierung keine Schäden am Gebäude verursachen.
·
Die Übernutzung der Gebäude, z.B. durch nachträglichen Dachgeschossaus-
bau oder die häufige Nutzung schadensanfälliger Räume mit hochwertigen De-
cken- und Wandbemalungen, führt häufig zu erheblichen Substanzverlusten.
Erst das Interesse der Nutzer an historischem Ambiente führte zu einem Wandel am
Immobilienmarkt. Publikationen wie ,,Das Denkmal als Immobilie"
26
oder ,,Investition
Denkmal"
27
dokumentieren das langsame Aufeinanderzugehen von Immobilienwirt-
schaft und Denkmalpflege. So wurde inzwischen der Begriff des ,,Denkmalmanage-
ments" eingeführt, dessen Bedeutung von Haspel beschrieben wird mit, ,,dass ,man
nicht zuschaut, wie das Denkmal leerfällt und verfällt, bis es allein durch sein äußeres
25
vgl.
Hassler, U. "Das Dauerhafte und das Flüchtige", S. 43
26
vgl.
Halder- Haß, N.; Haspel, J.; Lorenz, G. ,,Das Denkmal als Immobilie"
27
vgl. Deutsches Nationalkomitee für Denkmalschutz ,,Investition Denkmal"
Details
- Seiten
- Erscheinungsform
- Originalausgabe
- Erscheinungsjahr
- 2006
- ISBN (eBook)
- 9783832498399
- ISBN (Paperback)
- 9783838698397
- DOI
- 10.3239/9783832498399
- Dateigröße
- 2.7 MB
- Sprache
- Deutsch
- Institution / Hochschule
- Technische Universität Dresden – Bau- und Immobilienwirtschaft, Europäisches Institut für postgraduale Bildung (EIPOS)
- Erscheinungsdatum
- 2006 (September)
- Note
- 2,0
- Schlagworte
- denkmalpflege leerstand umnutzung denkmalschutz lebenszyklus
- Produktsicherheit
- Diplom.de
