Revitalisierung denkmalgeschützter Immobilien

Hirt, Andreas

Revitalisierung denkmalgeschützter Immobilien

Methodik zur Herleitung und Prüfung potentieller neuer Nutzungen für denkmalgeschützte Immobilien aus der Analyse der historischen Nutzungsprozesse und Gebäudeeigenschaften

von Andreas Hirt (Autor:in)

Kunst - Architektur, Baugeschichte, Denkmalpflege

Zusammenfassung

Inhaltsangabe:Zusammenfassung:
Baudenkmäler prägen wesentlich unsere Kulturlandschaft. Sie sind Zugpferde der Standortentwicklung. Im Sinne eines corporate architecture werden sie zur Darstellung der Unternehmensphilosophie teilweise aufwendig saniert. Aber auch die Nutzer selber schätzen den individuellen Charakter der historischen Immobilien.
Gleichzeitig gibt es viele Baudenkmäler, denen ungenutzt der Verfall und Abriss droht. Durch Revitalisierung könnten diese Gebäude erhalten werden und belebend für das gesamte städtebauliche Umfeld wirken. Hierzu bedarf es jedoch neuer Nutzungsideen und einer Methode, die Nutzbarkeit der Gebäude für potentielle Nutzer bewerten zu können.
Diese Arbeit geht von der These aus, dass Baudenkmälern ihre, die Denkmalwürdigkeit begründende Denkmalbotschaft immanent ist. Durch die Analyse der erhaltenswerten Bausubstanz und der historischen Nutzungsprozesse werden die gebäudebezogenen Potentiale aufgedeckt. Die historischen Nutzungsprozesse sollen erkennbar werden.
Durch den prozessorientierten Ansatz der beschriebenen Nutzungsanalyse und mithilfe geeigneter Kreativmethoden werden neue, nachhaltig tragfähige Nutzungen generiert. Ziel ist die Aufdeckung von Revitalisierungspotentialen zur Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit.
Die Herangehensweise an den Revitalisierungsprozess für leerstehende Baudenkmäler wird anhand der 2 Module der Nutzungsanalyse beschrieben:
In Modul 1wird das Gebäude im Hinblick auf die historischen Nutzungsprozesse und charakteristischen Gebäudeparameter aufgenommen. Neue Nutzungsideen werden daraus in Modul 2 durch einen Kreativworkshop generiert.
Die gefundene Nutzung kann nun durch den Nutzer in Modul 3 durch einen Vergleich der Nutzungsanforderungen mit den vorhandenen Gebäudeeigenschaften bewertet werden. Als Ergebnis stehen notwendige Kompensationsmaßnahmen zur Auswahl, die in Modul 4 auf ihre Geeignetheit aus Nutzer- und Denkmalpflegesicht untersucht werden.
Am Beispiel einer leerstehenden Denkmalimmobilie aus dem Bestand des Staatsbetriebs Sächsisches Bau- und Immobilienmanagement (SIB) wird die beschriebene Methodik auf ihre Praxistauglichkeit geprüft.
Gang der Untersuchung:
Nach der Herleitung der Aufgabenstellung im Kapitel 3 und der Analyse der Ausgangssituation im Kapitel 4 wird im 5. Kapitel die Problematik zwischen Nutzung und Denkmalschutz erläutert. Der Prozess der Revitalisierung wird dabei näher untersucht. Zunächst werden die Gründe dargelegt, die zum Leerstand […]

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Andreas Hirt

Revitalisierung denkmalgeschützter Immobilien

Methodik zur Herleitung und Prüfung potentieller neuer Nutzungen für denkmal-

geschützte Immobilien aus der Analyse der historischen Nutzungsprozesse und

Gebäudeeigenschaften

ISBN-10: 3-8324-9839-7

ISBN-13: 978-3-8324-9839-9

Druck Diplomica® GmbH, Hamburg, 2006

Zugl. Technische Universität Dresden, Dresden, Deutschland, MA-Thesis / Master, 2006

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http://www.diplom.de, Hamburg 2006

Printed in Germany

Andreas Hirt

Dipl. Ing. (FH)

Freier Architekt

Msc (Facility Management)

Schönfelder Str. 16

01099 Dresden

Tel | Fax 0351.8014679

andreas.hirt@gmx.net

Persönliche Daten

Geburtsdatum:

11.05.1971

Geburtsort:

Bad Homburg v.d.Höhe

Familienstand:

verheiratet, 1 Sohn (2 Jahre)

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Schulabschluss

1990

Abitur an der Kaiserin- Friedrich- Schule in Bad Homburg

Studium

1992- 1994

Innenarchitekturstudium an der FH Mainz, mit Vordiplom abgeschlossen

1994- 1998

Architekturstudium an der Hochschule für Technik und Wirtschaft (FH),

Dresden

1998

Diplom an der Hochschule für Technik und Wirtschaft (FH), Dresden

1999- 2000

Aufbaustudiengang

,,Altbauinstandsetzung"

Institut

für

Baukonstruktionen an der TH Karlsruhe

seit Oktober 2004

Teilnehmer des berufsbegleitenden Masterstudiengangs ,,Facility

Management" beim Europäischen Institut für postgraduale Bildung an der

TU Dresden e.V. (EIPOS)

Okt. 2006

Abschluss ,,Master of Science in Facility Management" bei EIPOS, Dresden

Berufliche Entwicklung

1995

2- monatiges Auslandspraktikum im Architekturbüro Gur, Haifa, Israel

1998

Tätigkeit als Denkmalpfleger und Stadtplaner im Amt für Stadtentwicklung,

Radebeul

1999

Projektleitender Architekt im Architekturbüro v. Döring, Dresden

2001 2002

Projektleitender Architekt im Ingenieurbüro Dr. Taupitz, Riesa

2003

Eintragung in die Architektenliste der Architektenkammer Sachsen und

Gründung des eigenen Architekturbüros mit Projekten vorrangig in den

Bereichen Altbauinstandsetzung, ökologisch orientiertes Bauen sowie

Energieberatung

2004

Eintragung als Energieberater für die ,,Vor- Ort- Energieberatung" beim

Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA)

2005

Eintragung als Aussteller für den dena- Energiepass

!"#

Weitere beruflich verwertbare Erfahrungen

1991- 1992

Zivildienst beim Deutschen Roten Kreuz in der ambulanten Altenpflege

1998

Teilnahme an einem Entwicklungshilfeprojekt zum Wiederaufbau

kriegszerstörter Gebäude in Bosnien

seit 2001

Mitglied im Deutschen Werkbund Sachsen e.V., Organisation und Mitarbeit

bei Projekten, Ausstellungen und Schülerworkshops

Softwarekenntnisse

MS Office (Word, Excel, Power Point), CAD (AutoCAD), Internet (Explorer,

Outlook, Dreamweaver), AVA (California 3000), Energieberatung (EVA,

Energiepass Fa. Bially, Quick- EnEV), Bildbearbeitung/ Präsentation

(Adobe Indesign, Photoshop)

Fremdsprachen

Englisch (gut), Italienisch (gut)

Führerschein

Klasse 3

Hobbys

Volleyball, Musik, Radfahren, Wandern

Danksagung

Ich möchte mich an dieser Stelle bei EIPOS, vor allem bei Herrn Landgraf und Herrn

Dr. Zickler für die Möglichkeit bedanken, ein Studium absolviert haben zu können, das

mir beruflich neue Horizonte öffnet. Mein Dank gilt auch Herrn Kylau für die kompeten-

te Betreuung dieser Masterthese und den Mitarbeitern des Staatsbetriebs Sächsisches

Immobilien- und Baumanagement, die mich unbürokratisch unterstützten.

Mein besonderer Dank gilt jedoch meiner Frau Gabriele für die konstruktive Kritik und

die immense Geduld über 2 Jahre Studienzeit sowie meinem kleinen Sohn Adrian!

Erklärung

Ich versichere hiermit wahrheitsgemäß, dass diese Master-These bis auf die, den Be-

treuern bereits bekannten Hilfen selbständig angefertigt, alle Hilfsmittel vollständig und

genau angegeben und alles kenntlich gemacht zu haben, was aus der Arbeit anderer

unverändert oder mit Änderungen entnommen wurde.

Ort, Datum

Unterschrift

Inhaltsverzeichnis

Kurzfassung ...8

Einleitung ...9

Herleitung der Aufgabenstellung...11

3.1

Zielstellung ...11

3.2

Problemformulierung...11

3.3

Aufgabenstellung ...12

Analyse der Ausgangssituation...14

4.1

Erkenntnisstand ...14

4.2

Untersuchungsgegenstand ...15

4.3

Methodisches Vorgehen ...16

Das Denkmal als Immobilie...19

5.1

Einflussfaktoren auf den Revitalisierungsprozess...19

5.2

Interessen und Beteiligte...20

5.3

Alte Werte neu entdeckt Der Wandel am Markt...23

5.3.1

Immobilienwerte - Die Sicht der Nutzer und Investoren...23

5.3.2

Denkmalwerte - Die Sicht der Denkmalpflege und der Öffentlichkeit ...25

5.3.3

Nachhaltige Nutzung denkmalgeschützter Immobilien durch die

Berücksichtigung der Immobilienwerte und der Denkmalwerte ...27

5.4

Chancen und Risiken bei der Revitalisierung von Baudenkmälern ...28

5.5

Revitalisierung im Kontext des Immobilien- Lebenszyklus ...29

5.6

Ursachen für den Leerstand...32

5.7

Die Nutzungsanalyse als Voraussetzung einer nachhaltigen Revitalisierung.34

Grundlagen der Nutzungsanalyse...35

6.1

,,Denkmalgerechte Nutzung" ...35

6.2

Die Problematik der ursprünglichen, gleichwertigen oder substanzerhaltenden

Nutzung...36

6.3

Die ,,Denkmalbotschaft" als Begründung der Denkmalwürdigkeit...38

6.4

Historische Nutzungsprozesse und Baustrukturen ...43

6.4.1

Prozessmodell für historische Nutzungsprozesse ...43

6.4.2

Die Baustrukturen: Betrachtungsebenen und Gebäudeparameter ...46

6.5

Zwischenfazit: Flexibilität durch Festlegung der ,,Denkmalbotschaft" ...48

Nutzungsanalyse für denkmalgeschützte Immobilien ...49

7.1

Phasen der Revitalisierung ...49

Seite 6

7.2

Herleitung der Nutzungsanalyse ...51

7.4

Die Module der Nutzungsanalyse ...55

7.4.1

Modul 1: Potentialanalyse ...55

7.4.2

Modul 2: Nutzungsfindung ...59

7.4.3

Modul 3: Prüfung der Nutzungstauglichkeit und Herleitung notwendiger

Kompensationsmaßnahmen ...64

7.4.3.1

Nutzungsanforderungen an Baudenkmäler ...65

7.4.3.2

Bewertungsmodell zur Prüfung der Nutzungstauglichkeit...68

7.4.4

Modul 4: Prüfung der notwendigen Kompensationsmaßnahmen ...73

Die Nutzungsanalyse für denkmalgeschützte Immobilien am Beispiel eines

Gebäudes aus dem Bestand des Staatsbetriebs Sächsisches Immobilien- und

Baumanagements (SIB)...76

8.1

Denkmalgeschützte Immobilien im Bestand des SIB...76

8.2

Die ehem. Arrestanstalt Domplatz 4 in Meißen...76

8.2.1

Nutzungsgeschichte ...77

8.3

Nutzungsanalyse...78

8.3.1

Potentialanalyse...78

8.3.2

Nutzungsfindung ...83

8.3.3

Prüfung der Nutzungstauglichkeit und Herleitung notwendiger

Kompensationsmaßnahmen ...86

8.3.4

Prüfung der notwendigen Kompensationsmaßnahmen ...89

Ergebnisse und Schlussfolgerungen...91

9.1

Handlungsempfehlung für den Prozess der Revitalisierung ...91

9.2

Was kann die Nutzungsanalyse leisten? ...91

9.3

Ausblick...93

Verzeichnisse...95

10.1

Quellenverzeichnis...95

10.2

Literaturhinweise ...99

10.3

Begriffsverzeichnis ...100

10.4

Abbildungsverzeichnis ...101

10.5

Tabellenverzeichnis ...103

10.6

Abkürzungsverzeichnis ...104

Anhang...105

Anhang 1: Leerstand denkmalgeschützter Immobilien ...105

Anhang 2: Nutzeranforderungen...106

Seite 7

Anhang 3: Formblatt für die Bestandsaufnahme (Potentialanalyse)...107

Anhang 4: Auswertung des Workshops...108

Anhang 5: Nutzungskonzept...109

1 Kurzfassung

Seite 8

Kurzfassung

Baudenkmäler prägen wesentlich unsere Kulturlandschaft. Sie sind Zugpferde der

Standortentwicklung. Im Sinne eines ,,corporate architecture" werden sie zur Darstel-

lung der Unternehmensphilosophie teilweise aufwendig saniert. Aber auch die Nutzer

selber schätzen den individuellen Charakter der historischen Immobilien.

Gleichzeitig gibt es viele Baudenkmäler, denen ungenutzt der Verfall und Abriss droht.

Durch Revitalisierung könnten diese Gebäude erhalten werden und belebend für das

gesamte städtebauliche Umfeld wirken. Hierzu bedarf es jedoch neuer Nutzungsideen

und einer Methode, die Nutzbarkeit der Gebäude für potentielle Nutzer bewerten zu

können.

Diese Arbeit geht von der These aus, dass Baudenkmälern ihre, die Denkmalwürdig-

keit begründende ,,Denkmalbotschaft" immanent ist. Durch die Analyse der erhaltens-

werten Bausubstanz und der historischen Nutzungsprozesse werden die gebäudebe-

zogenen Potentiale aufgedeckt. Die historischen Nutzungsprozesse sollen erkennbar

werden. Durch den prozessorientierten Ansatz der beschriebenen Nutzungsanalyse

und mithilfe geeigneter Kreativmethoden werden neue, nachhaltig tragfähige Nutzun-

gen generiert. Ziel ist die Aufdeckung von Revitalisierungspotentialen zur Steigerung

der Wettbewerbsfähigkeit.

Die Herangehensweise an den Revitalisierungsprozess für leerstehende Baudenkmä-

ler wird anhand der 2 Module der Nutzungsanalyse beschrieben:

In Modul 1wird das Gebäude im Hinblick auf die historischen Nutzungsprozesse und

charakteristischen Gebäudeparameter aufgenommen. Neue Nutzungsideen werden

daraus in Modul 2 durch einen Kreativworkshop generiert.

Die gefundene Nutzung kann nun durch den Nutzer in Modul 3 durch einen Vergleich

der Nutzungsanforderungen mit den vorhandenen Gebäudeeigenschaften bewertet

werden. Als Ergebnis stehen notwendige Kompensationsmaßnahmen zur Auswahl, die

in Modul 4 auf ihre Geeignetheit aus Nutzer- und Denkmalpflegesicht untersucht wer-

den.

Am Beispiel einer leerstehenden Denkmalimmobilie aus dem Bestand des Staatsbe-

triebs Sächsisches Bau- und Immobilienmanagement (SIB) wird die beschriebene Me-

thodik auf ihre Praxistauglichkeit geprüft.

2 Einleitung

Seite 9

Einleitung

,,In den Achtzigerjahren war durch die ,,Wiederentdeckung" alter Häuser und alter Städte als materielle wie

kulturelle Ressource das Paradigma permanenter Erneuerung durchbrochen worden. Jetzt erreicht das in

Strategien wie ,,Substanzschonung" oder ,,Behutsamkeit" angelegte Prinzip Nachhaltigkeit womöglich sei-

ne nächste Dimension: War bis eben noch gefragt, welche Gehäuse für diesen oder jenen Funktionsbe-

darf brauchbar zuzurichten seien, so lautet angesichts allgegenwärtigen Raumüberflusses die neue Frage

nun: Wie könnte/sollte eine Lebenspraxis beschaffen sein, die sich in den vorhandenen Räumen sinnvoll

einrichtet? Die erste Frage ließ sich noch mit Materialkenntnis und technischem Knowhow bewältigen. Die

letztere erfordert eindeutig soziale Phantasie."

Denkmäler galten lange Zeit als unattraktiv für die Immobilienwirtschaft. Dies lag vor-

rangig an den Nutzungs- und Gestaltungseinschränkungen, die sich durch den Denk-

malstatus ergeben. In den letzten Jahren hat sich diesbezüglich ein Wandel vollzogen.

Denkmalgeschützte Immobilien genießen zunehmend einen höheren Stellenwert bei

Verkauf und Vermietung. Sie gelten als langlebig, identitätsstiftend und befinden sich

zumeist in sogenannten 1a- Lagen.

Dennoch gibt es viele leerstehende Denkmäler, für die bisher keine adäquate Nutzung

gefunden werden konnte. Die Ursachen hierfür können vielfältig sein: Gesamtwirt-

schaftliche Veränderungen, Abwanderung der Bevölkerung oder Veränderungen der

Umwelt, die zu störenden Immissionen führen. Vielfach liegen die Ursachen jedoch

auch in der Gebäudestruktur und der vorhandenen Bausubstanz.

Ist die ursprüngliche Nutzung für den Markt nicht mehr attraktiv, ist eine Umnutzung er-

forderlich, die zumeist mit erheblichen Veränderungen der historischen Bausubstanz

verbunden ist. Konflikte mit dem Denkmalschutz sind vorprogrammiert. Das Ergebnis

sind teilweise erhebliche Einschränkungen in der Nutzung und damit verbundene Kos-

ten während der Nutzungsphase, höhere Investitionen, verursacht durch Auflagen des

Denkmalschutzes und unwiederbringlicher Verlust originaler Bausubstanz.

Seitens der Denkmalpflege besteht die Forderung, Nutzungen denkmalverträglich aus-

zuwählen. Eine einheitliche Definition der ,,Denkmalverträglichkeit" gibt es bisher je-

doch nicht. Für den Nutzer stellt sich die Frage, ob das Gebäude die nutzungsbeding-

ten Anforderungen erfüllt. Der Investor hat ebenso ein Interesse an einer auf Gebäude

und Nutzung optimierten Lösung, um die Investitionskosten zu verringern.

Diese Arbeit geht von der These aus, dass sich, basierend auf den historischen Nut-

zungsprozessen und -eigenschaften eines Baudenkmals, die sich in der vorhandenen

Kil, W. ,,Luxus der Leere", Kapitel 4

2 Einleitung

Seite 10

baulichen Struktur und Bausubstanz widerspiegeln, neue potentielle Nutzungen ablei-

ten lassen. Für die gefundenen Nutzungen sollen die im Hinblick auf eine optimierte

Nutzungsphase notwendigen Kompensationsmaßnahmen herausgearbeitet werden.

Die Kompensationsmaßnahmen sollen auf ihre Denkmalverträglichkeit hin überprüft

werden.

Folgende Gliederung liegt dieser Arbeit zu Grunde:

Nach der Herleitung der Aufgabenstellung im Kapitel 3 und der Analyse der Ausgangs-

situation im Kapitel 4 wird im 5. Kapitel die Problematik zwischen Nutzung und Denk-

malschutz erläutert. Der Prozess der Revitalisierung wird dabei näher untersucht. Zu-

nächst werden die Gründe dargelegt, die zum Leerstand der Gebäude führten und die

eine Weiternutzung oder Umnutzung bisher verhinderten. Die Vor- und Nachteile des

Denkmalschutzes für die Nutzung sowie die Interessen der Beteiligten sollen aufge-

zeigt werden.

Im Kapitel 6 werden die Grundlagen für die Nutzungsanalyse gebildet. Dazu wird zu-

nächst die allgemein übliche Forderung nach einer ,,denkmalgerechten Nutzung" hin-

terfragt. Es werden Modelle entwickelt, mit denen sich historische Nutzungsprozesse

darstellen lassen und die denkmalwerte Baustruktur systematisiert werden kann.

Die Herleitung der Nutzungsanalyse wird in Kapitel 7 erläutert. Abschließend wird am

Beispiel eines leerstehenden Gebäudes aus dem Bestand des Staatsbetriebs Sächsi-

sches Immobilien- und Baumanagement (SIB) in Kapitel 8 die Anwendbarkeit der Nut-

zungsanalyse überprüft.

3 Herleitung der Aufgabenstellung

Seite 11

Herleitung der Aufgabenstellung

3.1

Zielstellung

Ziel der Arbeit ist die Erarbeitung einer Methodik zur Herleitung und Prüfung potentiel-

ler neuer Nutzungen für Denkmalimmobilien aus der Analyse der historischen Nut-

zungsprozesse und Gebäudestruktur.

Die Methodik soll in Form einer ,,Nutzungsanalyse" ein praxisorientiertes Hilfsmittel für

die kreative Nutzungsfindung für leerstehende denkmalgeschützte Immobilien sein. Im

Rahmen der Analyse sollen die für eine optimierte Nutzung notwendigen Kompensati-

onsmaßnahmen erarbeitet und auf ihre Geeignetheit aus Nutzer- und Denkmalpflege-

sicht überprüft werden. Potentielle Nutzer und Investoren sollen damit ein Prüfinstru-

ment für die Tauglichkeit der denkmalgeschützten Immobilie für die angestrebte

Nutzung erhalten.

3.2

Problemformulierung

Immobilien sind in erster Linie Gebrauchsgegenstände. Sie entstehen entweder aus

einer Projektidee heraus, für deren Erfolg die spätere Vermarktung entscheidend ist

oder aus einem speziellen Nutzungsbedarf. Entscheidend ist, dass das Konzept und

die Eigenschaften des Gebäudes auf die Nutzungsanforderungen hin optimiert werden.

Durch die Einbeziehung des strategischen Facility Managements schon während der

Projektentwicklungsphase besteht die Möglichkeit, Gebäude optimal an die Nutzeran-

forderungen anzupassen.

Beim Bauen im Bestand ist dieses Vorgehen mit Einschränkungen verbunden. Die Be-

standsimmobilie ist zu ihrer Entstehungszeit an eine Nutzung oder eine Nutzungsmi-

schung angepasst errichtet worden. Nutzeranforderungen ändern sich jedoch perma-

nent und werden spezifischer. Gebäude werden umgenutzt. Daher ist es eine der

wichtigsten Aufgaben der Immobilien- Projektentwicklung im Bestand, die vorhandenen

Gebäudeeigenschaften an die aktuellen Nutzeranforderungen anzupassen.

Die Unterschutzstellung einer Immobilie als Baudenkmal stellt hierbei eine weitere

Hürde bei der Bestandsentwicklung dar. Die Gebäudeeigenschaften dürfen nur unter

Beachtung der Denkmalverträglichkeit der geplanten Maßnahmen an die Nutzeranfor-

derungen angepasst werden. Besonders bei den Baudenkmälern gilt dabei, dass nicht

jedes Nutzungskonzept für jedes Gebäude geeignet ist. Gängige Meinung des Denk-

malschutzes dazu ist, dass ,,aus denkmalpflegerischer Sicht entscheidend ist", dass

,,bei den Planungsüberlegungen zur zukünftigen Nutzung eines Baudenkmals... nach

3 Herleitung der Aufgabenstellung

Seite 12

der Umnutzung auch weiterhin die originale, die ursprüngliche Verwendung des Ge-

bäudes im Äußeren und Inneren ablesbar ist."

Im Rahmen der Revitalisierung denkmalgeschützter Immobilien stellen sich folgende

Fragen:

Lassen sich aus der Analyse der historischen Nutzungsprozesse und der vor-

handenen Bausubstanz neue Nutzungsideen generieren?

Wie sollte ein Investor vorgehen, um eine für den Nutzer und Eigentümer ge-

eignete Nutzung für eine leerstehende denkmalgeschützte Immobilie zu finden?

Aus welchen Denkmaleigenschaften begründet sich die Unterschutzstellung der

Immobilie und welche Einschränkungen ergeben sich dadurch für die Nutzung?

Wie sollte der Entscheidungsprozess zur Ermittlung einer denkmalverträglichen

und nutzergerechten Umnutzung erfolgen?

Durch welche baulichen Maßnahmen lassen sich die Nutzungseinschränkun-

gen kompensieren?

Welche Anforderungen stellt die Denkmalschutzbehörde hinsichtlich der Kom-

pensationsmaßnahmen und wie sind diese Anforderungen aus Investoren- und

Nutzersicht zu bewerten?

3.3

Aufgabenstellung

Die Aufgabe dieser Arbeit besteht in der Untersuchung der These, dass sich neue Nut-

zungsideen aus den historischen Nutzungsprozessen und den denkmalwürdigen Ele-

menten der Baustruktur generieren lassen. Damit soll das Ziel der Arbeit, auf dieser

Grundlage eine Methode für die Nutzungsanalyse herzuleiten, erreicht werden.

Dazu sind folgende Teilaufgaben zu lösen:

Die bisherige Herangehensweise an die Problematik der Revitalisierung leer-

stehender Baudenkmäler ist darzulegen und zu hinterfragen.

Durch eine prozessorientierte Bestandsaufnahme des Gebäudes sollen in ei-

nem geeigneten Verfahren neue Nutzungen für die Immobilie generiert werden,

deren Prozesse angepasster an das Gebäude sind als bei üblichen Nutzungs-

findungsmethoden.

Halder-Haß,N.; Viebrock, J.N. ,,Städtebauliche Denkmalpflege- städtebaulicher Denkmal-

schutz" in Schulte, K.W. ,,Immobilienökonomie- Band 3", S. 274

3 Herleitung der Aufgabenstellung

Seite 13

Einem potentiellen Nutzer soll nach Angabe der individuellen Nutzungsanforde-

rungen die Möglichkeit geboten werden, zu bewerten, ob die Gebäudeeigen-

schaften seinen Anforderungen entsprechen.

Für die Umsetzung der Anforderungen des Nutzers sind Maßnahmen erforder-

lich. Es soll eine Methode entwickelt werden, die die Umsetzbarkeit im Hinblick

auf den Denkmalschutz und den Nutzen der einzelnen Maßnahmen an der ent-

sprechenden Immobilie überprüft.

Da die Methodik praktisch anwendbar sein soll, ist ihre Praxistauglichkeit an ei-

nem Beispielobjekt zu untersuchen.

4 Analyse der Ausgangssituation

Seite 14

Analyse der Ausgangssituation

4.1 Erkenntnisstand

Zum Thema Revitalisierung denkmalgeschützter Immobilien gibt es in der Literatur nur

ansatzweise Informationen. Bei der Recherche haben sich mehrere Themenfelder er-

schlossen, deren Untersuchung zur Bearbeitung des Themas notwendig waren.

Die Revitalisierung ist ein Handlungsfeld aus dem Bereich der Projektentwicklung (sie-

he Kapitel 5.5). Der Begriff wird dort vorrangig für die Wiedernutzbarmachung inner-

städtischer Brachflächen oder großflächiger leerstehender Areale, wie beispielsweise

ehemalige Kasernengelände

verwendet. Andere Untersuchungen beschäftigen sich

mit der Revitalisierung von Büroimmobilien

. Der Objektbereich der Baudenkmäler wird

erst seit wenigen Jahren durch gemeinsame Studien der Immobilienbranche und der

Denkmalpflege

näher betrachtet. Diese Untersuchungen zur Zufriedenheit der Nutzer

und Investoren von Baudenkmälern geben jedoch nur Ansatzpunkte im Hinblick auf die

zu bearbeitende Aufgabenstellung.

Die Nutzung ist ein Thema, dass im Bereich des Denkmalschutzes (siehe Kapitel 6.1

und 6.2) noch nicht abschließend diskutiert wurde. Die Denkmalschutzgesetze enthal-

ten die Forderung nach einer ,,denkmalverträglichen" Nutzung, ohne dass diese präzise

definiert wird. Die modernere Auslegung des Denkmalschutzes

, die in dieser Arbeit

unterstützt wird, geht von einer Nutzungsoffenheit der Denkmalpflege aus.

Der prozessorientierte Ansatz, auf dem die These der Arbeit aufbaut, findet seine

Grundlagen im Facility Management wieder (siehe Kapitel 6.4).

Kreativmethoden sind in der Literatur ausreichend beschrieben. Uneinigkeit besteht je-

doch in der Praxistauglichkeit und der Zielerfüllung der einzelnen Methoden (siehe Ka-

pitel 7.4.2).

Klassifizierungen für unterschiedliche Nutzungsanforderungen (siehe Kapitel 7.4.3.1)

existieren bisher nicht. Im Hinblick auf eine nutzerorientierte Planung wären Anforde-

rungsprofile für unterschiedliche Nutzergruppen sehr hilfreich. Die spezifischen Anfor-

derungen der einzelnen Nutzer und die stetige Änderung der Bedürfnisse erschweren

jedoch eine allgemein gültige Klassifizierung. Einzig in der DIN 18205 ,,Bedarfsplanung

vgl.

BMUNR ,,Studie: Nachnutzung vormals militärisch genutzter Liegenschaften

vgl. Bohn, T.; Harlfinger, T. ,,Objektentwicklung von Bestandsimmobilien"

Vgl.

Halder- Haß, N.; Haspel, J.; Lorenz, G. ,,Das Denkmal als Immobilie"

vgl.

Leisner ,,denkmalgerechte Nutzung"

4 Analyse der Ausgangssituation

Seite 15

im Bauwesen"

ist eine informative Prüfliste für die Erfassung der Nutzerbedürfnisse

aufgeführt.

Prüfungsmethoden, die für die Prüfung der Nutzungstauglichkeit und Denkmalverträg-

lichkeit angewendet werden können, sind in der Literatur ebenfalls ausreichend be-

schrieben (siehe Kapitel 7.4.3.2).

Für die Beschreibung der Kompensationsmaßnahmen (siehe Kapitel 7.4.4) bietet sich

eine Strukturierung entsprechend der DIN 276 ,,Kosten im Hochbau"

an.

4.2

Untersuchungsgegenstand

Untersuchungsgegenstand sind leerstehende denkmalgeschützte Immobilien. Die Fo-

kussierung auf denkmalgeschützte Immobilien erfolgt aus zwei Gründen:

Zum einen ergeben sich durch den Denkmalschutz teilweise erhebliche Einschränkun-

gen bei der Anpassung der Gebäude an heutige Nutzungsanforderungen. Jede Maß-

nahme muss mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Bei

nicht denkmalgeschützten Gebäuden besteht die Möglichkeit des Abrisses und even-

tuellen Neubaus nach modernen Nutzungsanforderungen.

Zum anderen weisen Baudenkmäler spezifische Gebäudeeigenschaften aus, die sich

aus der Nutzungsgeschichte ableiten lassen. Die Nutzungsgeschichte ist vielfach in

Archiven der Denkmalbehörden gut dokumentiert und kann so als Grundlage für die

Analyse dienen.

Untersucht werden soll das Vorgehen bei der Revitalisierung der leerstehenden Immo-

bilien. Falk definiert den Begriff ,,Revitalisierung" wie folgt:

,,Unter Revitalisierung bzw. Refurbishment versteht man die Anpassung der Ausstat-

tung und der Qualität der Immobilie an die geänderten Marktverhältnisse unter Beibe-

haltung der bestehenden Nutzung."

Die Eingrenzung des Begriffs auf Anpassungen unter Beibehaltung der bestehenden

Nutzung soll jedoch in Frage gestellt werden (siehe Kapitel 5.5). ,,Revitalisierung" steht

direkt übersetzt für ,,Wiederbelebung", unabhängig von der Gleichartigkeit der neuen

Nutzung. Die Umnutzung ist somit auch Gegenstand einer Revitalisierung.

Vgl.

DIN 18205 ,,Bedarfsplanung im Bauwesen"

Vgl.

DIN 276 ,,Kosten im Hochbau"

Falk, B. ,,Fachlexikon der Immobilienwirtschaft", S. 730

4 Analyse der Ausgangssituation

Seite 16

4.3 Methodisches Vorgehen

Um das angestrebte Ziel dieser Arbeit zu erreichen, waren mehrere Teilschritte erfor-

derlich:

1. analytisch- deskriptiver Teil

Zunächst musste die eigentliche Problematik des Themas herausgearbeitet werden

und das Thema spezifiziert werden. Der Ausgangspunkt der Überlegungen war die

Tatsache, dass historische Gebäude spezifische Eigenschaften haben, anhand derer

die vergangene Nutzungsgeschichte bildhaft vorstellbar wird. Dies ist zumeist bei

denkmalgeschützten Objekten der Fall. Die Frage war, in wie weit diese Eigenschaften

die Denkmalwürdigkeit begründen.

Als Problematik wurden die vielen leerstehenden Baudenkmäler erkannt, für die auf-

grund ihrer schwierigen Nutzungseigenschaften keine geeignete Nutzung herzuleiten

ist. Hieraus entstand die Einschränkung auf leerstehende denkmalgeschützte Immobi-

lien. Es sollte demnach eine Methode entwickelt werden, mit der auf Grundlage der

historischen Nutzungsprozesse und Gebäudeeigenschaften neue potentielle Nutzungs-

ideen generiert werden können. Im nächsten Schritt wurde eine geeignete Methode

gesucht, die Qualität der Immobilie im Hinblick auf Nutzungstauglichkeit und Denkmal-

verträglichkeit zu prüfen. Dazu wurde das Spannungsfeld zwischen Immobilien- Pro-

jektentwicklung, Facility Management und Denkmalpflege näher beleuchtet.

Der Lösungsweg wurde in zwei wesentliche Schritte untergliedert:

Phase 1- Herleitung einer Methodik zur Nutzungsfindung

Phase 2- Herleitung einer Methodik zur Prüfung der Verträglichkeit der Nutzungsanfor-

derungen mit den Eigenschaften der Bestandsimmobilie

Für die Herleitung einer Methodik zur Nutzungsfindung (Phase 1) wurde zunächst das

geeignete Vorgehen geprüft. Ziel war es, an das Gebäude angepasste Nutzungen zu

finden. Die Alternativen waren:

4 Analyse der Ausgangssituation

Seite 17

Alternative 1:

Vergleich der Gebäudeeigenschaften mit den Nutzungsanforderungen verschiedener

Nutzungen, um im Ausschlussverfahren durch k.o.- Kriterien nicht geeignete Nutzun-

gen zu ermitteln und die Anzahl der geeigneten Nutzungen einzuschränken.

Vorteil: Das Verfahren kann zu einem Bewertungsinstrument nach wissenschaftlichen

Grundsätzen ausgebaut werden.

Nachteil: Die potentiellen Nutzungen werden vorgegeben. Ein kreativer Prozess findet

nicht statt. Es werden vor allem die Defizite einer Immobilie berücksichtigt.

Alternative 2:

Die Nutzungsfindung erfolgt als kreativer problembezogener Prozess im Rahmen eines

Workshops.

Vorteil: Es lassen sich neue, teilweise unkonventionelle Lösungen herleiten. Die Poten-

tiale der Immobilie werden im Laufe des Prozesses sichtbar und können auch später

im Hinblick auf die Vermarktung genutzt werden.

Nachteil: Die Methode ist nicht streng wissenschaftlich. Das Ergebnis hängt sehr von

der Vorbereitung und den Teilnehmern des Workshops ab.

Nach Abwägung der Vor- und Nachteile wurde schließlich die Alternative 2 als positive

Herangehensweise ausgewählt. Unterschiedliche Methoden der kreativen Ideenfin-

dung wurden daraufhin untersucht.

2. Handlungsempfehlung, Beschreibung der Methodik

Im Bezug auf die Nutzungstauglichkeit wurde untersucht, ob die Durchführung der Nut-

zungsanalyse auch ohne Kenntnis der Nutzungsanforderungen eines konkreten Nut-

zers möglich ist. Hierzu wäre allerdings eine Art pauschaler Anforderungskatalog für

die unterschiedlichen Nutzungen notwendig, der in dieser Form nicht existiert und den

Rahmen dieser Arbeit sprengen würde.

Da ein Anforderungskatalog für die unterschiedlichen Nutzungen nicht vorhanden ist,

wurde eine allgemeine Auswahl der Gebäudeparameter und Nutzungsanforderungen

erstellt, die für die Bewertung der Nutzungstauglichkeit und Denkmalverträglichkeit er-

forderlich sind. Auch die Detailtiefe der Bewertung musste im Hinblick auf Praxistaug-

lichkeit und Genauigkeit untersucht werden. Als Ergebnis sollte somit eine Checkliste

zur Befragung der Nutzer zur Verfügung stehen.

4 Analyse der Ausgangssituation

Seite 18

3. Beispiel

Abschließend wurde eine leerstehende denkmalgeschützte Immobilie aus dem Be-

stand des Sächsischen Immobilien- und Baumanagement (SIB) unter Anwendung der

entwickelten Methodik untersucht, um diese auf Praxistauglichkeit zu überprüfen.

Abb. 1: Methodisches Vorgehen

Methodisches Vorgehen

inhaltlich

methodisch

Herausarbeiten der

Problematik

tis

- d

tiv

/ B

Spezifizierung des Themas

Untersuchung des

Spannungsfeldes zwi-

schen Immobilien- Pro-

jektentwicklung, Facility

Management und

Denkmalpflege

Fokussierung auf leer-

stehende denkmalge-

schützte Immobilien

Herleiten der

Methodik zur

Nutzungsfindung

Herleiten der notwendi-

gen Kompensations-

maßnahmen

Herleiten der Methodik

zur Prüfung der Nut-

zungsverträglichkeit

Untersuchung verschiedener

Kreativmethoden

Untersuchung der Kategorisie-

rung der notwendigen Kompen-

sationsmaßnahmen

Untersuchung der Kategorisie-

rung der Nutzungsanforderun-

gen

Herleiten der

Prüfung auf Denkmal-

verträglichkeit

Untersuchung verschiedener

Prüfungsmethoden

Prüfung der erarbeiteten

Methodik auf Praxis-

tauglichkeit

Untersuchung anhand eines

geeigneten Praxisbeispiels

Ergebnisse und

Schlussfolgerungen

Untersuchung der Ergebnisqua-

lität und Ausblick auf weitere

Untersuchungen

Das Denkmal als Immobilie

Seite 19

Das Denkmal als Immobilie

5.1

Einflussfaktoren auf den Revitalisierungsprozess

Die Revitalisierung leerstehender Baudenkmäler ist ein Prozess, der von mehreren

Einflussfaktoren bestimmt wird. Diese sind während der einzelnen Phasen der Durch-

führung permanent zu berücksichtigen. Eine Patentlösung für die Revitalisierung wird

es aufgrund der Heterogenität der Immobilien und deren Standorte wahrscheinlich nie

geben. Daher ist diese Arbeit als ein Handlungsleitfaden zu verstehen, der an das indi-

viduelle Objekt angepasst werden muss.

Die folgende Abbildung zeigt die Aspekte, die bei der Revitalisierung leerstehender

Baudenkmäler zu berücksichtigen sind:

Abb. 2: Einflussfaktoren auf den Revitalisierungsprozess (

mit eigenen Ergänzungen)

Die Faktoren sind dabei nicht nur ständig zu beachten, sondern auch in eine sinnvolle

zeitliche Abfolge zu bringen. Diese wird am Ende dieser Arbeit als Handlungsempfeh-

lung dargestellt (Kapitel 9.2).

Die jeweiligen Faktoren sind in unterschiedlichem Maße von den einzelnen Beteiligten

steuerbar. Es gibt jedoch auch Faktoren, die als gegeben hingenommen werden müs-

sen. Dies sind im Wesentlichen die Markt- und Standortfaktoren. Andere Faktoren, wie

der Zustand der Immobilie sind durch direkte Aktivitäten bedingt beeinflussbar. Hier

gibt es zu berücksichtigende Vorgaben und Einschränkungen. Die folgende Darstel-

lung zeigt die Beeinflussbarkeit der Faktoren im Revitalisierungsprozess:

BMUNR ,,Studie: Nachnutzung vormals militärisch genutzter Liegenschaften, S. 3

Revitalisierungsprozess

Projektmanage-

ment

Nutzungskonzept

Interessen der

Beteiligten

Finanzierung

Altlasten

Markt- und

Standortfaktoren

Zustand der Immo-

bilie

Marketing

Denkmalschutz

Baurecht

Das Denkmal als Immobilie

Seite 20

Abb. 3: Beeinflussbarkeit des Revitalisierungsprozesses (

mit eigenen Ergänzungen)

Das Handlungskonzept beinhaltet vorrangig die aktiv gestaltbaren Faktoren. Das Nut-

zungskonzept ist der, die Nachhaltigkeit des Projektes am meisten beeinflussende

Faktor. Daher beschäftigt sich diese Arbeit vor allem mit der Findung neuer Nutzungs-

ideen.

5.2

Interessen und Beteiligte

Die Analyse potentieller Nutzungen für leerstehende Baudenkmäler ist zunächst einmal

Teil der Projektentwicklung im Bestand. Diese Arbeit geht von der Grundthese aus,

dass die Revitalisierung auf Grundlage historischer Nutzungsprozesse und Gebäude-

strukturen hergeleitet werden kann. Somit fällt Sie in den Kompetenzbereich des Facili-

ty Managers (siehe Abb. 4). Je nach Objektgröße und Anlass für die Revitalisierung

kann diese Aufgabe von einem spezialisierten Projektentwickler oder Architekten (bei

kleineren Objekten) übernommen werden. Die folgende Abbildung zeigt die FM-

Hauptprozesse in den unterschiedlichen Lebenszyklusphasen.

BMUNR ,,Studie: Nachnutzung vormals militärisch genutzter Liegenschaften, S. 3

Vorgegebene Faktoren:

Markt- und Standortfak-

toren

Baurecht

Denkmalschutz

Aktiv gestaltbare Einfluss-

faktoren:

Marketing

Finanzierung

Projektmanagement

Nutzungskonzept

Bedingt beeinflussbare

Faktoren:

Altlasten

Interessen der Beteilig-

ten

Zustand der Immobilie

Revitalisierungsprozess

Das Denkmal als Immobilie

Seite 21

Abb. 4: Lebenszyklusphasen (lineare Darstellung) mit FM- Hauptprozessen (

mit eigener Er-

gänzung)

Die Revitalisierung kann dabei als Teil der Konzeption betrachtet werden, gehört aber

grundsätzlich ergänzend in die Phase 8- Leerstand. Die Aufgabe besteht im Wesentli-

chen in der Durchführung der Nutzungsanalyse und der Koordination der übrigen

Beteiligten. Das Anliegen der Beteiligten dürfte die Weiterbearbeitung des Projektes als

Objektbetreuer, Projektsteuerer oder Planer sein. Die Nutzungsanalyse bietet hierzu

die Möglichkeit der Projektinitiation.

Der jetzige Eigentümer der Immobilie hat ein Interesse am Verkauf bzw. sofern er die

Immobilie in seinem Besitz halten möchte, an der langfristigen Vermietung.

Der Bauherr/ Investor hat Interesse an einer nachhaltigen Rendite aus dem Projekt.

Beiden kann die Nutzungsanalyse als Methode dienen, eine nachhaltige Nutzung zu

finden. Dies wird durch die konkrete Abstimmung zwischen den Gebäudeeigenschaf-

ten und den Nutzungsanforderungen erreicht. Der Vorteil liegt auch in der frühzeitigen

Kenntnis des denkmalbedingten Mehraufwandes und der denkmalbedingten Ein-

schränkungen, die für eine Investitionsentscheidung ausschlaggebend sein können.

GEFMA 100-1 ,,Facility Management Grundlagen", S. 7

Revitali-

sierung

Das Denkmal als Immobilie

Seite 22

Abb. 5: Beteiligte am Revitalisierungsprozess (eigene Darstellung)

Auch für den Nutzer, vertreten durch den Facility Manager ist die Kenntnis der Nut-

zungseinschränkungen durch den Denkmalschutz entscheidend. Er kann mithilfe der

Nutzungsanalyse schon im Vorfeld der Planungen strategisch seine Anforderungen mit

in den Planungsprozess einbringen. Somit kann die Nutzungsanalyse ein wirksames

Instrument des strategischen Facility Managements im Bestand sein.

Für den Denkmalpfleger als Vertreter der Öffentlichkeit ist der entscheidende Vorteil

der Nutzungsanalyse die Minimierung des Verlustes an historisch bedeutender Bau-

substanz durch die Anpassung der Nutzung an die vorhandene Gebäudestruktur.

Revitalisierung

Nutzungs-

analyse

Architekt

Projektentwickler

Facility Manager

Architekt

Denkmal-

pfleger

Facility

Manager

Eigentümer/

Investor

Öffentlichkeit

Nutzer

Das Denkmal als Immobilie

Seite 23

5.3

Alte Werte neu entdeckt Der Wandel am Markt

5.3.1

Immobilienwerte - Die Sicht der Nutzer und Investoren

In der Immobilien- Projektentwicklung findet schon seit längerer Zeit ein Umdenken

statt. Statt der ,,Produkttyp- Denke"

treten zunehmend Revitalisierungen und Immobi-

lienstandorte in den Vordergrund, die zuvor als wirtschaftlich unattraktiv bewertetet

wurden. ,,Klassische ,,harte" Standortfaktoren- die sich im Wesentlichen auf den Stand-

ort und eine zugehörige Kosten- und Infrastruktur beziehen- werden in Frage gestellt

und es werden neue ,,weiche" Standortkriterien formuliert, mit denen ein scheinbar we-

nig attraktiver Standort eine Bedeutung erhält, die ansonsten vernachlässigt werden

würde."

Als wesentliche Aspekte moderner Immobilien- Projektentwicklung gelten stärkere Nut-

zerorientierung (Marktorientierung) und größere Situationsorientierung (Umfeldorientie-

rung)

Die Entwicklung denkmalgeschützter Immobilien profitiert von dieser Tendenz,

da Sie vor allem die ,,weichen" Standortfaktoren ansprechen. In der ,,Denkmalstudie

Berlin"

wurden Nutzer und Investoren nach ihren Erfahrungen bei der Revitalisierung

und Nutzung denkmalgeschützter Immobilien befragt. Dabei wurden folgende Vorteile

aufgeführt:

Standortvorteil: Denkmäler befinden sich meist in zentraler Innenstadtlage

Hohe Nutzungsflexibilität: kaum denkmalbedingte Einschränkungen in der

Grundrissgestaltung und den Nutzungsabläufen

kontinuierliche Instandhaltung

guter Ausstattungsstandard

gute Beurteilung der Haustechnik, Küchen- und Sanitärräume

gute Lichtverhältnisse

natürliche Belüftung

umweltfreundliche Materialien

Flächenattraktivität

Vgl.

Bone- Winkel, S.; Gerstner, N. ,,Projektentwicklung und Stadtentwicklung" in Schulte,

K.W. ,,Immobilienökonomie- Band 3", S. 771

Bone- Winkel, S.; Gerstner, N. ,,Projektentwicklung und Stadtentwicklung" in Schulte, K.W.

,,Immobilienökonomie- Band 3", S. 771

Vgl.

Bone- Winkel, S.; Gerstner, N. ,,Projektentwicklung und Stadtentwicklung" in Schulte,

K.W. ,,Immobilienökonomie- Band 3", S. 773

Vgl.

Halder- Haß, N.; Haspel, J.; Lorenz, G. ,,Das Denkmal als Immobilie"

Das Denkmal als Immobilie

Seite 24

Ein erstaunliches Ergebnis ist die Tendenz zu mehr Bürofläche pro Mitarbeiter. ,,Im-

merhin gut 21% beurteilten die Flächen als zu knapp, angesichts der hohen Durch-

schnittswerte bei der Flächenkennziffer (37,2m² pro Mitarbeiter- Anm. des Verfassers)

ein eher überraschendes Ergebnis. Insgesamt aber deutet das Resultat darauf hin,

dass Unternehmen eine Flächensituation schätzen, die dem einzelnen Mitarbeiter

mehr Raum lässt."

In der Konsequenz ändern sich dadurch auch die Zielvorgaben für

das Flächenmanagement im Bereich der denkmalgeschützten Immobilien. Der Image-

wert und die Zufriedenheit der Mitarbeiter mit ihrem Arbeitsumfeld gewinnen einen

stärkeren Einfluss als die rein wirtschaftliche Betrachtung über die Flächeneffizienz.

Diese positive Einschätzung führt zu einer hohen Verweildauer der Nutzer in den Im-

mobilien von durchschnittlich sechs Jahren.

Als weitere ,,weiche" Standortfaktoren wurden positiv bewertet:

Image

Historische Architektur

Identifikation

Verbesserung der Arbeitsatmosphäre

Zeitgeschmack

Repräsentative Adresse

,,corporate architecture": Corporate Identity des Unternehmens wird durch das

Gebäude nach außen dargestellt

Da bei Flächen in denkmalgeschützten Immobilien höhere Mieten erzielt werden kön-

nen und zusätzlich Förderungen (z.B. nach § 7i Einkommensteuergesetz, Denkmalför-

derungen der Länder) in Anspruch genommen werden können, sind Denkmäler auch

attraktive Investitionsobjekte.

Rechtlich gesehen führt der Denkmalschutz zu einer Belastung für den Bauherrn und

Eigentümer durch Genehmigungserfordernisse für bestimmte Maßnahmen und die ge-

setzlich vorgeschriebenen Erhaltungs- und Instandsetzungspflichten.

Die Auflagen des Denkmalschutzes führen auch zu teilweise erheblichen Einschrän-

kungen für den Nutzer. Dies sind beispielsweise:

Halder- Haß, N.; Haspel, J.; Lorenz, G. ,,Das Denkmal als Immobilie", S. 49

vgl.

Falk, B. ,,Fachlexikon der Immobilienwirtschaft", S. 214

Das Denkmal als Immobilie

Seite 25

Flexibilität: Der Denkmalschutz bewirkt eine Einschränkung hinsichtlich der Raumauf-

teilung. Auch die im Sinne des Facility Managements notwendige IT- Flexibilität ist

durch die meist zu erhaltenden Fußbodenkonstruktionen nicht immer gegeben. Wie

oben jedoch beschrieben wurde, fühlt sich die Mehrzahl der Nutzer dadurch nicht be-

einträchtigt. Hier wird ein Widerspruch offenkundig, zwischen der allgemeinen Forde-

rung nach Flexibilität und den individuellen Bewertungen der Flexibilität der Nutzer

denkmalgeschützter Immobilien. Die ,,Denkmalstudie Berlin"

beschreibt diesbezüg-

lich die Anforderungen der speziell an Denkmalimmobilien interessierten Nutzer.

Energiemanagement: Die Verbesserung der Wärmedämmung der äußeren Gebäude-

hülle ist bei Baudenkmälern nicht so umfassend wie bei anderen Gebäude möglich, da

hierdurch das Erscheinungsbild meist stark verändert wird.

5.3.2

Denkmalwerte - Die Sicht der Denkmalpflege und der Öffentlichkeit

Die Aufgabe des Denkmalschutzes ist der Schutz historisch bedeutsamer Bausubstanz

im öffentlichen Interesse:

,,Denkmalschutz und Denkmalpflege haben die Aufgabe, die Kulturdenkmale zu schüt-

zen und zu pflegen, insbesondere deren Zustand zu überwachen, auf die Abwendung

von Gefährdungen und die Bergung von Kulturdenkmalen hinzuwirken und diese zu er-

fassen und wissenschaftlich zu erforschen."

Baudenkmäler werden dabei als ,,kostbares Gut" angesehen, das wegen seiner Un-

vermehrbarkeit und Unwiederbringlichkeit kulturelle Wertschätzung erfährt.

Daraus

begründet sich das öffentliche Erhaltungsinteresse, das in Form der Denkmalschutz-

gesetze Vorrang vor den Eigentumsinteressen hat. Somit steht der Denkmalschutz

immer im Interessenskonflikt zwischen dem öffentlichen Erhaltungsgebot und den auf

Nutzungsfähigkeit und Rendite ausgerichteten Eigentumsinteressen. Um diesen

Interessenskonflikt ausgleichen zu können, ist zu differenzieren zwischen

dem praktischen Nutzen, den ein Baudenkmal hat und der ihm auch in der Ge-

genwart seinen Wert sichert

Vgl.

Halder- Haß, N.; Haspel, J.; Lorenz, G. ,,Das Denkmal als Immobilie"

Sächsisches Denkmalschutzgesetz, § 1

vgl.

Martin ,,Denkmalpflege" in ,,Handbuch Denkmalschutz und Denkmalpflege", S. 169

vgl.

Eckert, H. ,,Denkmalpflege" in ,,Denkmalpflege und Bauforschung", S. 6

Das Denkmal als Immobilie

Seite 26

und den geistigen Werten, die das Verhältnis zur Vergangenheit des Gebäudes

beschreiben.

Praktischer Nutzen und geistige Werte spiegeln sich wider in den Denkmalwerten, die

dem jeweiligen Kulturdenkmal zugeschrieben werden können:

Der Gebrauchswert ist abhängig von den angestrebten Zielen. Die noch vor-

handene Leistungsfähigkeit in Bezug zu den gegenwärtigen Anforderungen

wird dabei als Zustandswert beschrieben. Der Verkehrswert bezieht sich dage-

gen auf eine aktuell geforderte Leistung, die nur teilweise vom historischen

Bauwerk erfüllt werden kann. Der Entwicklungswert stellt den Grundstock dar,

der in zeitgemäße und zukünftige Anforderungen eingebunden wird.

Aus wirtschaftlicher Sicht handelt es sich beim Gebrauchswert um einen

subjektiven Zeitwert, den Immobilien für die Fortführung einer Nutzung haben.

Er ,,leitet sich aus den Nutzungs- oder Ersatzbeschaffungsmöglichkeiten ab und

ist somit ein individueller Wertansatz. Damit unterscheidet sich der

Gebrauchswert vom Verkehrswert, der sich aus dem Verkauf des Objektes

ableitet und auf dem ,,Wert für jedermann" basiert"

Der Zeugniswert entspricht der Geschichtlichkeit eines Bauwerks. Das Gebäu-

de dient als historisches Dokument. Er ist an die materielle Substanz gebunden

und bedingt deren umfassenden Erhalt.

Der Erinnerungswert beschreibt das öffentliche Interesse an der Vergangenheit,

die mit dem Bauwerk verbunden ist. Der reine Erinnerungswert führt häufig zu

Rekonstruktionen, die jedoch nur Teilaspekte der Geschichte wieder erlebbar

machen.

Der Erlebniswert drückt die Andersartigkeit des historischen Bauwerks im Ver-

gleich mit der gegenwärtigen Umwelt aus. Durch das Erlebnis, das mit Bau-

denkmälern verbunden ist, kann die Geschichte den Menschen näher gebracht

werden. Dadurch wird das öffentliche Interesse an der Denkmalpflege beför-

dert.

Bauwerke haben, wie jedes Produkt menschlichen Wirkens eine Funktion, die ihre

Form, Materialität und Bautechnik bestimmt. Umgekehrt ausgedrückt spiegeln Form,

vgl.

Eckert, H. ,,Denkmalpflege" in ,,Denkmalpflege und Bauforschung", S. 6

Köhne, M. ,,Landwirtschaftliche Taxationslehre", S. 483

Das Denkmal als Immobilie

Seite 27

Material und Bautechnik die Funktion wider, für die das Bauwerk errichtet wurde. Dies

gilt für das gesamte Bauwerk, wie für die einzelnen Bauteile. Die Funktion beschreibt

dabei den Gebrauchswert des Objektes.

Dieser Ansatz führt zu der These dieser Arbeit, dass sich die Prozesse und damit die

Funktionalität eines Baudenkmals aus der Form, Materialität und Bautechnik der ein-

zelnen Bauteile und der Baustruktur ermitteln lassen und dass daraus neue Nutzungen

generiert werden können.

5.3.3

Nachhaltige Nutzung denkmalgeschützter Immobilien durch die Berück-

sichtigung der Immobilienwerte und der Denkmalwerte

Das Verhältnis zwischen Investoren/ Bauherrn und der Denkmalpflege war seit je her

gespannt. Die subjektiven Sichtweisen - hohe Rendite auf der einen Seite und Erhalt

der historisch wertvollen Bausubstanz auf der anderen - konnten nicht in Einklang ge-

bracht werden. Konflikte um die Erhaltung der Denkmale sind beispielsweise:

Kurzfristige ökonomische Modelle, die nicht den Nachhaltigkeitsprinzipien, die

auch Teil des Denkmalschutzes sind, entsprechen (schnelle Rendite durch

Verbrauch der Immobilie)

Gesetzgebung und Normung orientieren sich grundsätzlich an Neubauten. Bei

Altbauten bleibt meist nur die Möglichkeit der Ausnahmen und Befreiungen, will

man durch die Sanierung keine Schäden am Gebäude verursachen.

Die Übernutzung der Gebäude, z.B. durch nachträglichen Dachgeschossaus-

bau oder die häufige Nutzung schadensanfälliger Räume mit hochwertigen De-

cken- und Wandbemalungen, führt häufig zu erheblichen Substanzverlusten.

Erst das Interesse der Nutzer an historischem Ambiente führte zu einem Wandel am

Immobilienmarkt. Publikationen wie ,,Das Denkmal als Immobilie"

oder ,,Investition

Denkmal"

dokumentieren das langsame Aufeinanderzugehen von Immobilienwirt-

schaft und Denkmalpflege. So wurde inzwischen der Begriff des ,,Denkmalmanage-

ments" eingeführt, dessen Bedeutung von Haspel beschrieben wird mit, ,,dass ,man

nicht zuschaut, wie das Denkmal leerfällt und verfällt, bis es allein durch sein äußeres

vgl.

Hassler, U. "Das Dauerhafte und das Flüchtige", S. 43

vgl.

Halder- Haß, N.; Haspel, J.; Lorenz, G. ,,Das Denkmal als Immobilie"

vgl. Deutsches Nationalkomitee für Denkmalschutz ,,Investition Denkmal"

Details

Seiten
Erscheinungsform: Originalausgabe
Jahr: 2006
ISBN (eBook): 9783832498399
ISBN (Paperback): 9783838698397
DOI: 10.3239/9783832498399
Dateigröße: 2.7 MB
Sprache: Deutsch
Institution / Hochschule: Technische Universität Dresden – Bau- und Immobilienwirtschaft, Europäisches Institut für postgraduale Bildung (EIPOS)
Erscheinungsdatum: 2006 (September)
Note: 2,0
Schlagworte: denkmalpflege leerstand umnutzung denkmalschutz lebenszyklus

Autor

Andreas Hirt (Autor:in)