Zusammenfassung
Inhaltsangabe:Problemstellung:
Die Dinge haben nur den Wert, den man ihnen verleiht. Molière (1622-73)
Immobilien gelten im Allgemeinen als wertsicher und werden von einer breiten Schicht der Bevölkerung als Vermögensanlage gesehen. So erwirbt jeder Deutsche ca. 0,8 mal im Leben Eigentum dieser Materie.
Das Immobilienvermögen (inkl. Grundstückswert) wurde im Jahr 2003 auf 7,2 Bill. geschätzt. Dies entspricht 85 Prozent des deutschen Anlagevermögens.
Diese Zahlen verdeutlichen, dass sich der Kauf von Eigenheimen, Grundstücken und gewerblichen Flächen hoher Beliebtheit erfreut. Gerade in Zeiten einer unsicheren Wirtschaftslage scheint unbeweglicher Besitz eine sichere Alternative zu sein.
Doch wie sicher sind Immobilien wirklich? Der Traum vom Eigenheim...treibt viele Menschen in den finanziellen Ruin. war erst kürzlich in einem Artikel der Mitteldeutschen Zeitung zu lesen, mit dem auf die steigende Zahl der Zwangsversteigerungen in Sachsen-Anhalt aufmerksam gemacht werden sollte.
So standen laut Aufterbeck im Jahr 2003 von einem gesamtdeutschen Immobilienumsatz in Höhe von 138,3 Mrd. , Immobilien im Verkehrswert von 18,8 Mrd. bei den zuständigen Amtsgerichten zur Versteigerung an. Diese besorgniserregende Tendenz lässt es nötig erscheinen, sich umfassend mit der Materie auseinander zu setzen.
Die folgende Arbeit verfolgt das Ziel, sowohl Sachverständigen und Angestellten von Gutachterausschüssen als auch Mitarbeitern von Versicherungen und Finanzierungsinstituten, schließlich aber auch privaten und gewerblichen Bietinteressenten von Wohneigentum und Kapitalanlagen sowie Betroffenen von Zwangsversteigerungen detaillierte Auskunft über Verfahrensweisen, Tendenzen und objektive Gesamteinschätzung der Zwangsversteigerungen am Beispiel einer repräsentativen Region im Mitteldeutschen Raum zu geben.
Gang der Untersuchung:
Unter Mitteldeutschland / Mitteldeutschem Raum versteht man im Allgemeinen das Gebiet der beiden ostdeutschen Freistaaten Sachsen und Thüringen sowie das Bundesland Sachsen-Anhalt.
Da es im Rahmen dieser Arbeit nicht möglich gewesen wäre, den gesamten Raum hinsichtlich der oben angeführten Zielstellung zu untersuchen und zudem von mehreren Amtsgerichten aus datenschutzrechtlichen Gründen die Einsicht in die Akten verwährt wurde, hat sich der Autor auf eine repräsentative Auswahl von sechs Landkreisen in Sachsen-Anhalt sowie auf die beiden kreisfreien Städte Halle (Sachsen-Anhalt) und Leipzig (Sachsen) konzentriert. Die […]
Die Dinge haben nur den Wert, den man ihnen verleiht. Molière (1622-73)
Immobilien gelten im Allgemeinen als wertsicher und werden von einer breiten Schicht der Bevölkerung als Vermögensanlage gesehen. So erwirbt jeder Deutsche ca. 0,8 mal im Leben Eigentum dieser Materie.
Das Immobilienvermögen (inkl. Grundstückswert) wurde im Jahr 2003 auf 7,2 Bill. geschätzt. Dies entspricht 85 Prozent des deutschen Anlagevermögens.
Diese Zahlen verdeutlichen, dass sich der Kauf von Eigenheimen, Grundstücken und gewerblichen Flächen hoher Beliebtheit erfreut. Gerade in Zeiten einer unsicheren Wirtschaftslage scheint unbeweglicher Besitz eine sichere Alternative zu sein.
Doch wie sicher sind Immobilien wirklich? Der Traum vom Eigenheim...treibt viele Menschen in den finanziellen Ruin. war erst kürzlich in einem Artikel der Mitteldeutschen Zeitung zu lesen, mit dem auf die steigende Zahl der Zwangsversteigerungen in Sachsen-Anhalt aufmerksam gemacht werden sollte.
So standen laut Aufterbeck im Jahr 2003 von einem gesamtdeutschen Immobilienumsatz in Höhe von 138,3 Mrd. , Immobilien im Verkehrswert von 18,8 Mrd. bei den zuständigen Amtsgerichten zur Versteigerung an. Diese besorgniserregende Tendenz lässt es nötig erscheinen, sich umfassend mit der Materie auseinander zu setzen.
Die folgende Arbeit verfolgt das Ziel, sowohl Sachverständigen und Angestellten von Gutachterausschüssen als auch Mitarbeitern von Versicherungen und Finanzierungsinstituten, schließlich aber auch privaten und gewerblichen Bietinteressenten von Wohneigentum und Kapitalanlagen sowie Betroffenen von Zwangsversteigerungen detaillierte Auskunft über Verfahrensweisen, Tendenzen und objektive Gesamteinschätzung der Zwangsversteigerungen am Beispiel einer repräsentativen Region im Mitteldeutschen Raum zu geben.
Gang der Untersuchung:
Unter Mitteldeutschland / Mitteldeutschem Raum versteht man im Allgemeinen das Gebiet der beiden ostdeutschen Freistaaten Sachsen und Thüringen sowie das Bundesland Sachsen-Anhalt.
Da es im Rahmen dieser Arbeit nicht möglich gewesen wäre, den gesamten Raum hinsichtlich der oben angeführten Zielstellung zu untersuchen und zudem von mehreren Amtsgerichten aus datenschutzrechtlichen Gründen die Einsicht in die Akten verwährt wurde, hat sich der Autor auf eine repräsentative Auswahl von sechs Landkreisen in Sachsen-Anhalt sowie auf die beiden kreisfreien Städte Halle (Sachsen-Anhalt) und Leipzig (Sachsen) konzentriert. Die […]
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
I Abstrakt
I
I. Abstrakt
Kurzfassung
Die vorliegende wissenschaftliche Arbeit zur Erlangung des akademischen Grades ,,Diplom-
Betriebswirt für Immobilienwirtschaft (FH)" setzt sich mit Zwangsversteigerungen im Mittel-
deutschen Raum auseinander.
Dazu hat der Autor 534 Fälle des Jahres 2003 im Ballungsgebiet Halle/Leipzig und in sechs
Landkreisen untersucht. Das an den jeweiligen Amtsgerichten aufgenommene Datenmaterial
wurde in sieben Segmente (Ein-Zweifamilienhäuser, Wohn- und Teileigentum, Mehrfamili-
enhäuser, Gewerbeobjekte, Bauland, Erbbau und Acker- und Waldflächen) gegliedert.
Den empirischen Untersuchungen hat der Autor zwei theoretische Ausführungen vorange-
stellt. So sollen einer rechtlichen Einführung in die Thematik Erkenntnisse zur Entwicklung
des Immobilienmarktes in Deutschland folgen.
Die Arbeit richtet sich an Sachverständige, Gutachterausschüsse und Finanzierungsinstitute,
beantwortet aber auch Bietinteressenten und Schuldnern mögliche Fragen zur Thematik.
Abstract
The present scientific work is written to obtain the academic degree ,,Diplom Betriebswirt für
Immobilienwirtschaft (FH)" - (degree in real estate economy) and is a detailed study of forced
sales in central Germany.
The author examined 534 cases of 2003 which occurred in six surrounding administrative
districts in the area of Halle / Leipzig. The data collected at the local courts having
jurisdiction were split up into seven segments: single- and two family houses, home and part-
ownership, multifamily houses, commercial property, building land, leasehold, agricultural
land and forest.
Two theoretical chapter precede empirical research. After that findings are following on the
development of real estate economy in Germany.
The work addresses appraisers, advisory and experts committees, financing institutions but
also answers questions of bidders and deptors about the subject.
II Vorwort
II
II. Vorwort
Zwangsversteigerungen stehen auf der einen Seite im Spannungsfeld des sozialen und finan-
ziellen Abstiegs der Schuldner und der notwendigen Tilgung von Forderungen gegenüber den
Gläubigern auf der anderen Seite.
Somit stoßen Versteigerungen in der breiten Öffentlichkeit oft auf Ablehnung und erzeugen
Empathie gegenüber den Personen, die unfreiwillig ihr Eigentum verlassen müssen. Wie die
Zahlen der Beteiligten bei den Zwangsversteigerungen zeigen, ist es für viele Personen ein
Tabu über den Erwerb einer zwangsversteigerten Immobilie nachzudenken. Dabei wird ver-
gessen, dass zum einen der Erlös aus den Versteigerungen die Verbindlichkeiten voll oder
zumindest teilweise tilgen kann und somit zur finanziellen Entlastung des Schuldners beiträgt
und zum anderen potentiellen Immobilienerwerbern die Möglichkeit eingeräumt wird, ver-
hältnismäßig günstig Eigentum zu erwerben.
Diese Arbeit richtet sich an ein breites Publikum. So soll neben Gutachterausschüssen und
Finanzierungsinstituten auch Privatpersonen, die ein persönliches Interesse an dieser Materie
haben, Einblick in den Zwangsversteigerungsmarkt am Beispiel ausgewählter Regionen in
Mitteldeutschland gewährt werden. Die vorliegende Arbeit ist in Zusammenarbeit mit der
Allianz Lebensversicherungs-AG / Hypothekenabteilung entstanden.
An dieser Stelle möchte der Autor die Gelegenheit nutzen, um sich bei all denjenigen Perso-
nen zu bedanken, die zum Gelingen der Diplomarbeit beigetragen haben. Mein besonderer
Dank gilt dabei Herrn Prof. Dr. H. Pauk, der mich auf das Thema gebracht hat und mit Inte-
resse und Unterstützung die Entwicklung dieser Arbeit begleitet hat. Herzlichen Dank auch
Herrn K. Fischer und seinem Nachfolger Herrn Dr. B. Wanke, die mir im Namen der Allianz
hilfreich zur Seite standen.
Die Untersuchung wäre nicht ohne die Mithilfe der jeweiligen Amtsgerichte möglich gewe-
sen. Allen Beteiligten möchte ich ebenfalls an dieser Stelle danken.
Auch die Unterstützung von Herrn Dipl. Ing. M. Kredt vom städtischen Vermessungsamt
Leipzig / Gutachterausschuss soll nicht unerwähnt bleiben. Er hat mir dankenswerter Weise
die vom Amtsgericht Leipzig aufgenommenen Daten zur Verfügung gestellt.
Schließlich gilt auch meiner Frau, die mir während der gesamten Vorbereitung und Realisie-
rung dieser Arbeit motivierend zur Seite stand, ein besonders großes Dankeschön.
III Inhaltsverzeichnis
III
III. Inhaltsverzeichnis
I. ABSTRAKT... I
II. VORWORT ... II
III. INHALTSVERZEICHNIS...III
IV. ABBILDUNGSVERZEICHNIS ... VI
V. TABELLENVERZEICHNIS ...VII
VI. ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS... IX
1 EINLEITUNG ...1
1.1
P
ROBLEMSTELLUNG UND
Z
IELSETZUNG
... 1
1.2
U
NTERSUCHUNGSGEBIET UND
M
ETHODEN DER
U
NTERSUCHUNG
... 2
1.3
G
LIEDERUNG DER
A
RBEIT
... 3
2 ZWANGSVERSTEIGERUNGEN ALS RECHTLICHES INSTRUMENT ...4
2.1
G
RUNDLAGEN DES HEUTIGEN
Z
WANGSVERSTEIGERUNGSGESETZES
... 4
2.1.1
Historische Hintergründe des Zwangsversteigerungsgesetzes ...4
2.1.2
Immobiliarzwangsversteigerungen im Kontext verschiedener gesetzlicher Regelungen ...5
2.1.3
Arten der Versteigerung im Zwangsversteigerungsgesetz ...5
2.2
G
RUNDSÄTZE DER
Z
WANGSVERSTEIGERUNG
... 6
2.2.1
Objekte der Zwangsversteigerung...6
2.2.1.1
Definition von Grundstück und Immobilie ... 7
2.2.1.2
Wohneigentum, Teileigentum und Wohnrechte ... 7
2.2.1.3
Erbbaurecht... 8
2.2.1.4
Bruchteile an Grundstücken (ideelle Miteigentumsanteile) ... 8
2.2.1.5
Bestandteile und Zubehör ... 9
2.2.2
Beteiligte Personen und deren Rechte ...10
2.2.3
Zuständigkeit...12
2.2.4
Verfahrensgrundsätze ...12
2.2.4.1
Amtsbetrieb ... 12
2.2.4.2
Rangordnung der Rechte ... 13
2.2.4.3
Übernahmegrundsatz ... 13
2.2.4.4
Einzel- und Gesamtverfahren ... 14
2.2.5
Vollstreckungsvoraussetzungen ...14
2.2.5.1
Titel ... 14
2.2.5.2
Vollstreckungsklausel... 14
2.2.5.3
Zustellung ... 15
2.3
V
ORRAUSSETZUNGEN UND
V
ERFAHREN DER
Z
WANGSVERSTEIGERUNG
... 15
2.3.1
Antragsprüfung, Anordnungsbeschluss und Beitritt weiterer Gläubiger...15
2.3.2
Beschlagnahme des Grundstücks...16
2.3.3
Einstweilige Einstellung oder Aufhebung des Verfahrens ...16
2.3.3.1
Einstellung... 16
2.3.3.2
Aufhebung des Verfahrens ... 17
2.3.4
Aktivitäten vor dem Versteigerungstermin...18
2.3.4.1
Festsetzung und Auswirkungen des Verkehrswertes ... 18
2.3.4.2
Bestimmung des Versteigerungstermins... 20
2.3.4.3
Meistgebot und geringstes Gebot... 20
2.3.4.4
Weitere Versteigerungsbedingungen ... 21
2.3.5
Versteigerungstermin ...21
2.3.5.1
Bekanntmachungsteil... 21
2.3.5.2
Bietstunde ... 22
2.3.5.3
Vollmacht ... 23
2.3.5.4
Gebot ... 23
2.3.5.5
Sicherheitsleistung... 23
2.3.6
Zuschlag...24
2.3.6.1
Zuschlagsentscheidung ... 24
III Inhaltsverzeichnis
IV
2.3.6.2
Zuschlagserteilung... 25
2.3.6.3
Zuschlagsversagungsgründe ... 25
2.3.7
Verteilung des Versteigerungserlöses ...26
2.3.7.1
Verteilungstermin ... 26
2.3.7.2
Teilungsplan ... 26
2.3.7.3
Ausführung des Teilungsplanes... 27
3 ZWANGSVERSTEIGERUNG ALS TEIL DES IMMOBILIENMARKTES ...28
3.1
I
MMOBILIENMARKT
... 28
3.1.1
Kennzeichen des Immobilienmarktes ...28
3.1.2
Markteinflussfaktoren ...30
3.2
T
ENDENZEN IN DER
I
MMOBILIENWIRTSCHAFT
... 30
3.2.1
Wohnimmobilien ...30
3.2.1.1
Wohnungsmärkte... 30
3.2.1.2
Wohnflächen... 31
3.2.1.3
Wohnneubau... 31
3.2.1.4
Wohneigentum allgemein und nach dem Alter der Eigentümer ... 33
3.2.1.5
Gebrauchte Immobilien vs. Neubauten... 35
3.2.1.6
Änderung der Personenanzahl pro Haushalt ... 35
3.2.2
Gewerbeimmobilien / Büroimmobilien ...37
3.2.3
Auswirkung des Strukturwandels auf die Wohnungswirtschaft...38
3.2.4
Demografische und wanderungsbedingte Entwicklung ...39
3.2.5
Finanzierungen und Einfluss von Basel II ...41
3.3
F
REIHÄNDIGER
V
ERKAUF VS
. Z
WANGSVERSTEIGERUNG
... 42
3.3.1
Informationsstand ...42
3.3.2
Erwerbsnebenkosten ...43
3.3.3
Temporärer Zwang ...43
3.4
E
NTWICKLUNG DER
Z
WANGSVERSTEIGERUNGEN IN
D
EUTSCHLAND
... 43
3.4.1
Entwicklung der Summe der Termine und der Verkehrswerte...44
3.4.2
Regionale Entwicklung der Termine...45
3.4.3
Termine pro Einwohner ...46
3.4.4
Termine in größeren Städten...46
3.4.5
Summe der Verkehrswerte in den einzelnen Regionen...47
3.4.6
Verkehrswerte im Durchschnitt...48
3.4.7
Erlöse im Verhältnis zum Verkehrswert...49
3.4.8
Dauer der Zwangsversteigerungsverfahren...49
3.4.9
Anteile der Verfahrensabschlüsse bei Zwangsversteigerungsverfahren ...50
3.4.10
Analyse der Zwangsversteigerungen in den Jahren 2003 / 2004...50
3.5
U
RSACHEN VON
Z
WANGSVERSTEIGERUNGEN
... 51
3.5.1
Arbeitslosigkeit ...52
3.5.2
Entwicklung der Scheidungen ...54
3.5.3
Insolvenzen...55
3.5.4
Zunahme der Immobilienfinanzierung ...56
3.6
P
ROGNOSE FÜR DIE
E
NTWICKLUNG DER
Z
WANGSVERSTEIGERUNGEN
... 58
4 ANALYSE DES ZWANGSVERSTEIGERUNGSMARKTES IM
MITTELDEUTSCHEN RAUM ...60
4.1
D
AS
U
NTERSUCHUNGSGEBIET
... 60
4.2
A
USWERTUNG DER DURCHGEFÜHRTEN
Z
WANGSVERSTEIGERUNGEN IM
U
NTERSUCHUNGSGEBIET
... 62
4.2.1
Gesamtheit der Segmente...62
4.2.1.1
Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen ... 62
4.2.1.2
Verteilung der einzelnen Segmente im Untersuchungsgebiet... 63
4.2.1.3
Verkehrswerte der einzelnen Segmente ... 64
4.2.1.4
Erlöswerte der einzelnen Segmente ... 64
4.2.1.5
Erlöswertquote der Verkehrswerte in den Segmenten ... 65
4.2.1.6
Bieter, Gebote und Termine... 65
4.2.1.7
Sonstiges... 66
4.2.2
Ein- und Zweifamilienhäuser ...67
4.2.2.1
Regionale Aufteilung der Zwangsversteigerungen von Ein- und Zweifamilienhäusern ... 67
4.2.2.2
Verkehrswert der Objekte... 68
4.2.2.3
Zuschlagswerte ... 68
III Inhaltsverzeichnis
V
4.2.2.4
Anteil des Erlöswertes vom Verkehrswert... 68
4.2.2.5
Regionaler Vergleich der durchschnittlich gezahlten Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser ... 69
4.2.2.6
Baujahr der Immobilien ... 70
4.2.2.7
Grundstücksgrößen und Bodenwerte ... 70
4.2.2.8
Größe und Preis der Wohnfläche ... 71
4.2.2.9
Bieter, Gebote und Termine... 72
4.2.2.10
Sonstiges ... 73
4.2.3
Wohn- und Teileigentum ...74
4.2.3.1
Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen von Wohn- und Teileigentum ... 74
4.2.3.2
Verkehrswerte der Objekte ... 75
4.2.3.3
Zuschlagswerte ... 75
4.2.3.4
Abweichung des Erlöswertes von den Verkehrswerten ... 76
4.2.3.5
Regionalvergleich der durchschnittlich am Markt gezahlten Preise für Wohn- und Teileigentum... 76
4.2.3.6
Bau- und Sanierungsjahr... 77
4.2.3.7
Zuschlagswert im Verhältnis zur Wohnfläche in /m²... 77
4.2.3.8
Wohnflächen... 78
4.2.3.9
Bieter, Gebote und Termine... 78
4.2.3.10
Sonstiges ... 79
4.2.4
Mehrfamilienhäuser...80
4.2.4.1
Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen ... 80
4.2.4.2
Verkehrswert der Objekte... 81
4.2.4.3
Zuschlagswerte ... 81
4.2.4.4
Abweichung des Erlöswertes vom Verkehrswert ... 81
4.2.4.5
Regionalvergleich der durchschnittlich am Markt gezahlten Preise für Mehrfamilienhäuser... 82
4.2.4.6
Baujahr der Immobilien ... 83
4.2.4.7
Grundstücksgrößen und Bodenwerte ... 83
4.2.4.8
Größe und Preise der Wohnflächen ... 84
4.2.4.9
Bieter, Gebote und Termine... 85
4.2.4.10
Sonstiges ... 86
4.2.5
Gewerbeobjekte...86
4.2.5.1
Regionale Aufteilung der Zwangsversteigerungen von Gewerbeobjekten ... 86
4.2.5.2
Verkehrswerte der Objekte ... 87
4.2.5.3
Zuschlagswerte ... 88
4.2.5.4
Abweichung der Erlösquote vom Verkehrswert ... 88
4.2.5.5
Baujahr ... 88
4.2.5.6
Preis- und Größe von Grundstücken und Gewerbeflächen ... 89
4.2.5.7
Bieter, Gebote und Termine... 89
4.2.5.8
Sonstiges... 90
4.2.6
Unbebautes Land / Bauland...91
4.2.6.1
Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen ... 91
4.2.6.2
Verkehrswert der Objekte... 91
4.2.6.3
Zuschlagswerte ... 92
4.2.6.4
Erlöswerte vom Verkehrswert ... 92
4.2.6.5
Größe und Wert der Grundstücke ... 92
4.2.6.6
Bieter, Gebote und Termine... 92
4.2.6.7
Sonstiges... 93
4.2.7
Acker- und Waldflächen...93
4.2.7.1
Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen ... 93
4.2.7.2
Verkehrswerte der Objekte ... 94
4.2.7.3
Zuschlagswerte ... 94
4.2.7.4
Abweichungen der Erlöswertanteile zum Verkehrswert... 94
4.2.7.5
Größe und Wert der Grundstücke ... 95
4.2.7.6
Bieter, Gebote und Termine... 95
4.2.7.7
Sonstiges... 96
4.2.8
Erbbaurecht ...96
5 SCHLUSSWORT UND AUSBLICK ...97
VII. ANHANG...X
VIII. LITERATUR- UND QUELLENVERZEICHNIS ... XXXVI
IX. EHRENWÖRTLICHE ERKLÄRUNG ... XLI
IV Abbildungsverzeichnis
VI
IV. Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1
Wohnungsbauentwicklung ...32
Abbildung 2
Wohneigentumsquote in Abhängigkeit von der Altersentwicklung ...34
Abbildung 3
Voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung 2004 - 2020...40
Abbildung 4
Entwicklung der Antragsanzahl auf Zwangsversteigerung 1958 - 2003...44
Abbildung 5
Entwicklung der Zwangsversteigerungen und der Verkehrswerte 1993 - 2004...44
Abbildung 6
Entwicklung der Zwangsversteigerungstermine der einzelnen Bundesländer ...45
Abbildung 7
Relative Aufteilung der Zwangsversteigerungen 2004...51
Abbildung 8
Arbeitslosen und Zwangsversteigerungsentwicklung in Deutschland1958-2003 ...54
Abbildung 9
Ehescheidungen in Deutschland 1958 - 2003 ...55
Abbildung 10
Insolvenzverfahren in Deutschland 2003 - 2004...56
Abbildung 11
Entwicklung der Wohnungsbaukredite 1980 2004...57
Abbildung 12
Ein- und Zweifamilienhäuser / Verteilung der Grundstücksgrößen...71
Abbildung 13
Ein- und Zweifamilienhäuser / Wohnwert in /m² Wohnfläche...72
Abbildung 14
Mehrfamilienhäuser / Wohnflächenwert in /m²...85
V Tabellenverzeichnis
VII
V. Tabellenverzeichnis
Tabelle 1
Horizontal und vertikal aufgegliederte Immobilienmärkte ...29
Tabelle 2
Wohneigentumsanteil von Haushalten und Personen ...33
Tabelle 3
Haushaltstypen in Deutschland ...37
Tabelle 4
Anzahl der Termine auf 100.000 Einwohner ...46
Tabelle 5
Entwicklung der Termine in 40 größeren Städten...47
Tabelle 6
Summe der Verkehrswerte differenziert nach Bundesländern und Regionen ...48
Tabelle 7
Durchschnittliche Verkehrswerte differenziert nach Bundesländern und Regionen...48
Tabelle 8
Erlöse im Verhältnis zum Verkehrswert differenziert nach Bundesländern...49
Tabelle 9
Dauer der Zwangsversteigerungsverfahren in den Bundesländern (2000) ...50
Tabelle 10
Relative Anteile der Verfahrensabschlüsse bei Zwangsversteigerungsverfahren ...50
Tabelle 11
Gesamtheit der Segmente / Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen ...62
Tabelle 12
Gesamtheit der Segmente / Verteilung der einzelnen Segmente im Untersuchungsgebiet...63
Tabelle 13
Gesamtheit der Segmente / Verkehrs- und Erlöswerte der einzelnen Segmente ...64
Tabelle 14
Gesamtheit der Segmente / Verhältnis der Erlöswerte zu Verkehrswerten...65
Tabelle 15
Ein- und Zweifamilienhäuser / Anzahl der Zwangsversteigerungen...67
Tabelle 16
Ein- und Zweifamilienhäuser / Verkehrs- und Zuschlagswerte ...68
Tabelle 17
Ein- und Zweifamilienhäuser / Verhältnis des Erlöswertes zum Verkehrswert ...69
Tabelle 18
Ein- und Zweifamilienhäuser / Baujahre ...70
Tabelle 19
Ein- und Zweifamilienhäuser / Wohnflächenverteilung...71
Tabelle 20
Ein- und Zweifamilienhäuser / Anzahl der Termine bis zur Erteilung...73
Tabelle 21
Wohn- und Teileigentum / Regionale Aufteilung ...74
Tabelle 22
Wohn- und Teileigentum / Verkehrs- und Zuschlagswerte...75
Tabelle 23
Wohn- und Teileigentum / Erlöswerte im Verhältnis zu den Verkehrswerten...76
Tabelle 24
Wohn- und Teileigentum / Wohnflächenpreise ...77
Tabelle 25
Wohn- und Teileigentum / Flächen und Erlösquoten...78
Tabelle 26
Wohn- und Teileigentum / Anzahl der Termine bis zur Erteilung...79
Tabelle 27
Mehrfamilienhäuser / Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen...80
Tabelle 28
Mehrfamilienhäuser / Verkehrs- und Zuschlagswerte aller Objekte in ...81
Tabelle 29
Mehrfamilienhäuser / Abweichung der Erlöswertquote zum Verkehrswert...82
Tabelle 30
Mehrfamilienhäuser / Grundstücksgrößen...83
Tabelle 31
Mehrfamilienhäuser / Wohnflächenverteilung...84
Tabelle 32
Mehrfamilienhäuser / Anzahl der Termine bis zur Erteilung...86
Tabelle 33
Gewerbeobjekte / Regionale Aufteilung der realisierten Zwangsversteigerungen ...87
Tabelle 34
Gewerbeobjekte / Verkehrs- und Zuschlagswerte ...87
Tabelle 35
Gewerbeobjekte / Abweichung des Erlöswertes zum Verkehrswert...88
Tabelle 36
Gewerbeobjekte / Grundstücksgrößen ...89
Tabelle 37
Gewerbeobjekte / Anzahl der Termine bis zur Erteilung ...90
Tabelle 38
Unbebaute Grundstücke / Regionale Aufteilung ...91
Tabelle 39
Unbebaute Grundstücke / Verkehrs- und Zuschlagswerte ...91
Tabelle 40
Unbebaute Grundstücke / Zuschläge in den Terminen ...93
Tabelle 41
Acker- und Waldflächen / Regionale Aufteilung ...93
Tabelle 42
Acker- und Waldflächen / Verkehrs- und Zuschlagswert...94
Tabelle 43
Acker- und Waldflächen / Erlöswertanteil vom Verkehrswert ...94
Tabelle 44
Acker- und Waldflächen / Grundstücksgrößen ...95
Tabelle 45
Acker- und Waldflächen / Terminverteilung ...96
Tabelle 46
Inhalte der Rangarten ... X
Tabelle 47
Entwicklung der Arbeitslosigkeit und der Anträge auf Zwangsversteigerungen ...XI
Tabelle 48
Gesamtheit der Segmente / Bieteranzahl, die zulässige Gebote abgaben...XII
Tabelle 49
Gesamtheit der Segmente / Anzahl der Gebote...XII
Tabelle 50
Gesamtheit der Segmente / Herkunft der Schuldner ...XII
Tabelle 51
Gesamtheit der Segmente / Alter der Erwerber ... XIII
Tabelle 52
Gesamtheit der Segmente / Dauer des Verfahrens... XIII
Tabelle 53
Gesamtheit der Segmente / Herkunft der Bieter... XIII
Tabelle 54
Gesamtheit der Segmente / Gutachtenalter... XIV
Tabelle 55
Ein- und Zweifamilienhäuser / Verteilung der Grundstücksgrößen... XIV
Tabelle 56
Ein- und Zweifamilienhäuser / regionaler Vergleich...XV
Tabelle 57
Ein- und Zweifamilienhäuser / Verteilung der Bodenwerte ... XVI
Tabelle 58
Ein- und Zweifamilienhäuser / Wohnflächenpreise mit und ohne Bodenpreise... XVI
V Tabellenverzeichnis
VIII
Tabelle 59
Ein- und Zweifamilienhäuser / Herkunft der Bieter... XVII
Tabelle 60
Ein- und Zweifamilienhäuser / Anzahl der Bieter ... XVII
Tabelle 61
Ein- und Zweifamilienhäuser / Anzahl der zugelassenen Gebote ... XVII
Tabelle 62
Ein- und Zweifamilienhäuser / Dauer des Verfahrens...XVIII
Tabelle 63
Ein- und Zweifamilienhäuser / Gutachtenalter...XVIII
Tabelle 64
Ein- und Zweifamilienhäuser / Herkunft der Schuldner ...XVIII
Tabelle 65
Ein- und Zweifamilienhäuser / Alter der Erwerber...XVIII
Tabelle 66
Wohn- und Teileigentum / Sanierungsjahr... XIX
Tabelle 67
Wohn- und Teileigentum / Wohnfläche ... XIX
Tabelle 68
Wohn- und Teileigentum / differenzierter Regionalvergleich ...XX
Tabelle 69
Wohn- und Teileigentum / Herkunft der Bieter... XXI
Tabelle 70
Wohn- und Teileigentum / Anzahl der Bieter ... XXI
Tabelle 71
Wohn- und Teileigentum / Anzahl der Gebote ... XXI
Tabelle 72
Wohn- und Teileigentum / Personenalter... XXII
Tabelle 73
Wohn- und Teileigentum / Herkunft der Schuldner... XXII
Tabelle 74
Wohn- und Teileigentum / Gutachtenalter ... XXII
Tabelle 75
Wohn- und Teileigentum / Verfahrensdauer ...XXIII
Tabelle 76
Mehrfamilienhäuser / Bodenwert gesamt ...XXIII
Tabelle 77
Mehrfamilienhäuser / differenzierter Regionalvergleich ... XXIV
Tabelle 78
Mehrfamilienhäuser / Baujahr der Immobilien... XXV
Tabelle 79
Mehrfamilienhäuser / Zuschlagswert in /m² Wohnfläche mit und ohne Bodenwert... XXV
Tabelle 80
Mehrfamilienhäuser / Anzahl der Bieter... XXV
Tabelle 81
Mehrfamilienhäuser / Herkunft der Bieter... XXVI
Tabelle 82
Mehrfamilienhäuser / Anzahl der Gebote ... XXVI
Tabelle 83
Mehrfamilienhäuser / Alter der Bieter... XXVI
Tabelle 84
Mehrfamilienhäuser / Verfahrensdauer...XXVII
Tabelle 85
Mehrfamilienhäuser / Gutachtenalter...XXVII
Tabelle 86
Mehrfamilienhäuser / Herkunft der Schuldner ...XXVII
Tabelle 87
Gewerbeobjekte / Baujahr der Immobilien ... XXVIII
Tabelle 88
Gewerbeobjekte / Bodenwerte... XXVIII
Tabelle 89
Gewerbeobjekte / Herkunft der Bieter ... XXVIII
Tabelle 90
Gewerbeobjekte / Gewerbe- und Wohnflächen ... XXIX
Tabelle 91
Gewerbeobjekte / Anzahl der Bieter ... XXIX
Tabelle 93
Gewerbeobjekte / Alter der Bieter... XXIX
Tabelle 94
Gewerbeobjekte / Versteigerungsdauer ... XXX
Tabelle 95
Gewerbeobjekte / Gutachtenalter ... XXX
Tabelle 96
Gewerbeobjekte / Herkunft der Schuldner ... XXXI
Tabelle 98
Unbebaute Grundstücke / Grundstücksgrößen ... XXXI
Tabelle 99
Unbebaute Grundstücke / Bodenwerte...XXXII
Tabelle 100
Unbebaute Grundstücke / Herkunft der Bieter...XXXII
Tabelle 101
Unbebaute Grundstücke / Anzahl der Bieter...XXXII
Tabelle 102
Unbebaute Grundstücke / Anzahl der Gebote...XXXII
Tabelle 103
Unbebaute Grundstücke / Alter der Bieter... XXXIII
Tabelle 104
Unbebaute Grundstücke / Gutachtenalter... XXXIII
Tabelle 105
Unbebaute Grundstücke / Dauer des Verfahrens... XXXIII
Tabelle 106
Unbebaute Grundstücke / Herkunft der Schuldner ...XXXIV
Tabelle 107
Acker- und Waldflächen / Herkunft der Bieter...XXXIV
Tabelle 108
Acker- und Waldflächen / Alter der Bieter...XXXIV
Tabelle 110
Acker- und Waldflächen / Anzahl der Bieter...XXXIV
Tabelle 111
Acker- und Waldflächen / Anzahl der Gebote...XXXV
Tabelle 112
Acker- und Waldflächen / Dauer des Verfahrens...XXXV
Tabelle 113
Acker- und Waldflächen / Durchschnittliches Alter der Bieter...XXXV
Tabelle 114
Acker- und Waldflächen / Gutachtenalter...XXXV
VI Abkürzungsverzeichnis
IX
VI. Abkürzungsverzeichnis
Abt.
Abteilung
BauGB Baugesetzbuch
BewG
Bewertungsgesetz
BGB
Bürgerliches
Gesetzbuch
EW
Einwohner
ErbbauVO Erbbaurechtsverordnung
ErbstR. Erbschaftssteuer-Richtlinie
EZH
Ein- und Zweifamilienhäuser
gew.
gewichteten
GG
Grundgesetz
GMB
Grundstücksmarktbericht
inl.
inländisch
MFH
Mehrfamilienhaus
NRW
Nordrhein-Westfalen
öffentl.
öffentlich
Ø durchschnittlich
r Korrelationskoeffizient
vs.
lat. von versus gegen, gegenüber
WEG
Wohneigentumsgesetz
WertR
Wertrichtlinien
WertV
Wertermittlungsverordnung
WT
Wohn- und Teileigentum
ZPO
Zivilprozessordung
ZV
Zwangsversteigerung(en)
ZVG
Zwangsversteigerungs- und Zwangsverswaltungsgesetz
1 Einleitung
1
1 Einleitung
,,Die Dinge haben nur den Wert, den man ihnen verleiht."
Molière (1622-73)
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
Immobilien gelten im Allgemeinen als wertsicher und werden von einer breiten Schicht der
Bevölkerung als Vermögensanlage gesehen. So erwirbt jeder Deutsche ca. 0,8 mal im Leben
Eigentum dieser Materie.
1
Das Immobilienvermögen (inkl. Grundstückswert) wurde im Jahr 2003 auf 7,2 Bill. ge-
schätzt. Dies entspricht 85 Prozent des deutschen Anlagevermögens.
2
Diese Zahlen verdeutlichen, dass sich der Kauf von Eigenheimen, Grundstücken und gewerb-
lichen Flächen hoher Beliebtheit erfreut. Gerade in Zeiten einer unsicheren Wirtschaftslage
scheint ,,unbeweglicher Besitz" eine sichere Alternative zu sein.
Doch wie sicher sind Immobilien wirklich? ,,Der Traum vom Eigenheim...treibt viele Men-
schen in den finanziellen Ruin."
3
war erst kürzlich in einem Artikel der Mitteldeutschen Zei-
tung zu lesen, mit dem auf die steigende Zahl der Zwangsversteigerungen in Sachsen-Anhalt
aufmerksam gemacht werden sollte.
So standen laut Aufterbeck im Jahr 2003 von einem gesamtdeutschen Immobilienumsatz in
Höhe von 138,3 Mrd.
4
, Immobilien im Verkehrswert von 18,8 Mrd. bei den zuständigen
Amtsgerichten zur Versteigerung an.
5
Diese besorgniserregende Tendenz lässt es nötig er-
scheinen, sich umfassend mit der Materie auseinander zu setzen.
Die folgende Arbeit verfolgt das Ziel, sowohl Sachverständigen und Angestellten von
Gutachterausschüssen als auch Mitarbeitern von Versicherungen und Finanzierungsinstituten,
schließlich aber auch privaten und gewerblichen Bietinteressenten von Wohneigentum und
Kapitalanlagen sowie Betroffenen von Zwangsversteigerungen detaillierte Auskunft über
Verfahrensweisen, Tendenzen und objektive Gesamteinschätzung der Zwangsversteigerungen
am Beispiel einer repräsentativen Region im Mitteldeutschen Raum zu geben.
1
Vgl. Beyerle, Thomas/Milleker, Thomas: Die private Wohnimmobile in 2030, Phoenix aus der Asche?,
Working Paper, Economic Research der Allianz Group/Dresdner Bank, Nr. 40, S. 1 (http://www.allianzgroup.
com /Az_Cnt/az/_any/cma/contents/752000/saObj_752329_IFDL_WP_2005_04.pdf vom 22.04.2005)
2
Vgl. Sinn, Hans-Werner, Billionenschweres Aschenputtel in: Immobilienzeitung, 24.02.2005, S. 1.
3
Schwede, Nadine: Zahl der Zwangsversteigerungen steigt, Traum vom Eigenheim wird für viele Sachsen-
Anhalter zum Albtraum, in: Mitteldeutsche Zeitung (http://www.mz-
web.de/servlet/ContentServer?pagename=ksta/page&atype=ksArtikel&aid=1117104174086&openMenu=98749
0165154&calledPageId=987490165154&listid=994342720546 vom 28.05.2005).
4
Vgl. Koch, Alexandra: Era Deutschland, Stabiler Wohnungsmarkt, Pressemitteilung vom 09.09.04. S.1.
5
Vgl. Aufterbeck, Winfred: VIZ-Jahresbericht 2004 Argetra GmbH, Ratingen.
1 Einleitung
2
1.2 Untersuchungsgebiet und Methoden der Untersuchung
Unter Mitteldeutschland / Mitteldeutschem Raum versteht man im Allgemeinen das Gebiet
der beiden ostdeutschen Freistaaten Sachsen und Thüringen sowie das Bundesland Sachsen-
Anhalt.
Da es im Rahmen dieser Arbeit nicht möglich gewesen wäre, den gesamten Raum hinsichtlich
der oben angeführten Zielstellung zu untersuchen und zudem von mehreren Amtsgerichten
aus datenschutzrechtlichen Gründen die Einsicht in die Akten verwährt wurde, hat sich der
Autor auf eine repräsentative Auswahl von sechs Landkreisen in Sachsen-Anhalt sowie auf
die beiden kreisfreien Städte Halle (Sachsen-Anhalt) und Leipzig (Sachsen) konzentriert. Die
Ergebnisse erlauben somit einen Vergleich ländlicher und städtischer Siedlungsgebiete im
Mitteldeutschen Raum.
Der vorliegenden Arbeit liegt ein umfangreiches Literatur- und Aktenstudium zu Grunde.
Sowohl die Darstellungen der rechtlichen Grundlagen als auch die Ausführungen zur Einbet-
tung des Zwangsversteigerungsmarktes in den Immobilienmarkt stützen sich auf Recherchen
von elektronischen und Printmedien, deren bibliographische Angaben dem Literaturverzeich-
nis entnommen werden können.
Für die Analyse des Zwangsversteigerungsmarktes im Mitteldeutschen Raum hat der Autor in
den Archiven der jeweiligen Amtsgerichte alle im Jahr 2003 zu den Akten gelegten Zwangs-
versteigerungsfälle untersucht, bei denen es zum Wechsel des Eigentümers gekommen war.
Die Daten der Stadt Leipzig sind dem Autor vom Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt
worden. Ein Einblick konnte nur unter Verpflichtung auf das Datengeheimnis und die damit
verbundenen Datenschutzbestimmungen gestattet werden. Die Erhebungen werden demzufol-
ge nur anonymisiert wiedergegeben.
Da nicht immer gewährleistet werden kann, dass dem Autor alle Zwangsversteigerungsfälle
vorlagen, können die dieser Arbeit zugrunde liegenden empirisch gewonnenen Daten nicht
den Anspruch der Vollständigkeit erheben, sondern lediglich Trends und Größenordnungen
wiedergeben.
1 Einleitung
3
1.3 Gliederung
der Arbeit
Die vorliegende Arbeit ist in fünf Kapitel unterteilt.
Einer kurzen Einleitung folgen im zweiten Kapitel Einblicke in die gesetzlichen Grundlagen
des Zwangsversteigerungsrechts. Dieser Abschnitt führt den Leser außerdem in die Begriff-
lichkeiten, Abläufe und Besonderheiten von Versteigerungsverfahren ein.
Zwangsversteigerungen sind ein besonderer Teil des Immobilienmarktes. Die Entwicklungen,
die Nachfrage und die Preise am ,,normalen Markt" sollten stark mit den Verkehrswerten, die
die Gutachter für die Zwangsversteigerungsobjekte errechnen, korrelieren. Daher werden im
dritten Kapitel zunächst grundlegende Informationen und Tendenzen am gegenwärtigen
Immobilienmarkt gegeben. Dabei hat sich der Autor bemüht, neben den gesamtdeutschen
Betrachtungen besonders auch regionale Aspekte zu berücksichtigen.
Anschließend wird der Zwangsversteigerungsmarkt und dessen Entwicklungen innerhalb
Deutschlands dargestellt.
Die Zunahme von Zwangsversteigerungen liegt in den Veränderungen ökonomischer Zu-
sammenhänge begründet. Sie ergeben sich aus dem Wandel der Bedingungen für den Immo-
bilienerwerb und aus den Anforderungen an die Erwerber. Art und Struktur des sozialen Ge-
flechts, das einen Immobilienerwerber umgibt, erweisen sich in mehreren Ursachenkompo-
nenten als relevante Erklärung für Zwangsversteigerungen. Im dritten Teil wird dazu der Ver-
such unternommen, diese Ursachen näher zu ermitteln. Das Kapitel schließt mit einer Progno-
se zur weiteren Entwicklung.
Gegenstand des vierten Kapitels ist die empirische Untersuchung von Zwangsversteigerun-
gen im Mitteldeutschen Raum für 2003. Hier wird zunächst die Gesamtheit der Ergebnisse
betrachtet. Anschließend richtet sich der Blick auf die sieben Einzelsegmente.
Da die meisten Daten zu Wohnimmobilien vorlagen, liegt auch hier der Schwerpunk der Be-
trachtung.
Den Abschluss der Diplomarbeit bilden eine kurze Zusammenfassung der Ergebnisse und
einige Überlegungen, wie die Erlösquoten im Verfahren optimiert werden könnten. Um den
Text fortlaufend lesen zu können, wurde das Gros der erstellten Tabellen dem Anhang
beigefügt.
2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument
4
2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument
2.1 Grundlagen des heutigen Zwangsversteigerungsgesetzes
2.1.1 Historische Hintergründe des Zwangsversteigerungsgesetzes
Das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) der Bundesrepublik Deutschland basiert auf ver-
schiedenen Rechtsströmungen. Es entwickelte sich aus römischen und deutschen Rechtsge-
danken, die sich mit dem romanisch kanonischen Vollstreckungsrecht vereinigten.
6
Das römische Recht regelte eines der frühesten Zwangsvollstreckungsformen. Hier galt es
nicht, das Vermögen des Schuldners zu vollstrecken, sondern den Gläubigeranspruch durch
persönlichen Druck durchzusetzen. Voraussetzung hierfür war eine staatliche
Bevollmächtigung, die eingeholt werden musste. Bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners
konnte der Gläubiger nach dem Grundsatz der Personalexekution, die Fesselung,
den Verkauf oder gar die Tötung des Schuldners verlangen. Erst das Gesetz
,,Lex Poetelia Papiria de nexis" (326 v. Chr.) wandelte diese Maßnahme dahin ab, dass fortan
der Schuldner seine Verbindlichkeit abarbeiten musste.
7
Im Mittelalter galt dann, durch das sächsische Recht auch im mitteldeutschen Gebiet, die Per-
sonalexekution als ein Vollstreckungsrecht des Gläubigers.
8
1871 schaffte man die körperliche Haftung in den deutschen Einzelstaaten reichsrechtlich ab.
Mit dem Ende der Personalexekution begann die Vermögensexekution. Der Gläubiger wurde
nun durch den Verkauf des Schuldnervermögens befriedigt. Diese Rechtsordnungen münde-
ten in das am 20.05.1898 bekannt gemachte und am 01.01.1900 in Kraft getretene
,,Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung".
Das ZVG ist in seiner Systematik ein besonderer Bestandteil der Zivilprozessordnung. Im
Laufe der letzten 105 Jahre erfuhr es aufgrund praktischer und rechtlicher Probleme sowie
gesellschaftlicher Wandlungen eine stetige Fortentwicklung. So wurden wichtige Regelungen
nachträglich implementiert. Hier sind die 5/10 Grenze im § 85 a ZVG, die 7/10 Grenze im
§ 74 a ZVG, die Befriedigungsfiktion im § 114 a ZVG und das Wertsetzungsverfahren im
§ 74 a V ZVG zu nennen.
6
Vgl. Jakobs, Horst Heinrich/Schubert, Werner: Die Beratung des BGB in systematischer Zusammenstellung
der unveröffentlichten Quellen, Sachenrecht, 4. Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung,
Verlag De Gruyter, Berlin 1983, S. 34 ff.
7
Vgl. Reinhard, Paul/Müller, Hans/Schiffhauer, Horst: Gesetz über die Zwangsversteigerung und die
Zwangsverwaltung, Kommentar, Verlag Kohlhammer, 12. Aufl., Stuttgart, 1991, S. 45 ff.
8
Vgl. Breßler, Steffen: Schuldknechtschaft und Schuldturm, Zur Personalexekution im sächsischen Recht des
13. -16. Jahrhunderts, Verlag Duncker & Humblot, Berlin, 2004, Einleitung S. 5ff.
2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument
5
2.1.2 Immobiliarzwangsversteigerungen im Kontext verschiedener gesetzlicher
Regelungen
Zwangsvollstreckungen von Immobilien basieren auf dem Zwangsvollstreckungsrecht, dem
Verfahrensrecht zur Durchsetzung materieller Ansprüche mit staatlichem Zwang. Dabei han-
delt der Staat durch seine Vollstreckungsorgane, d.h. durch das Amtsgericht bzw. das Voll-
streckungsgericht.
Rechtlich stützt sich die Immobiliarzwangsvollstreckung auf die sachenrechtlichen Vorschrif-
ten des BGB, die vollstreckungsrechtlichen Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO) und
auf das ZVG. Ziel des Gesetzgeber ist es, dem Gläubiger einerseits die Möglichkeit zu geben,
das Grundstück eines säumigen Schuldners gegen dessen Willen zu verwerten, anderseits aber
auch feste Grenzen für die Verwertung zu setzten. Hierbei kommt ihm eine hohe soziale Ver-
antwortung zu, da die Entscheidung über Immobilieneigentum eng mit dem persönlichen und
wirtschaftlichen Schicksal des Eigentümers verbunden ist.
9
Das Eigentum und die Wohnung gehören nach dem Grundgesetz (GG) zu den am höchsten zu
schützenden Rechten. Nach Artikel 13 (1) GG ist ,,die Wohnung ... unverletzlich". Artikel 14
(1) GG lautet: ,,Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet." Das BGB unter-
streicht diesen Grundsatz mit dem § 903: ,,Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das
Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere
von jeder Einwirkung ausschließen."
Im Widerspruch dazu steht der notwendige Eingriff in das Eigentum und in vielen Fällen in
den Wohnraum des Schuldners. Dieser lässt sich allein mit dem Verfahrensziel einer begrün-
deten monetären Forderung des Gläubigers oder mit einem anderen materiellen Anspruch
(vornehmlich bei einem Auseinandersetzungsanspruch eines Miteigentümers) rechtfertigen.
10
2.1.3 Arten der Versteigerung im Zwangsversteigerungsgesetz
Das ZVG regelt neben der Vollstreckungsversteigerung von Grundstücken die Zwangsver-
steigerung von Schiffen, Schiffsbauwerken und Luftfahrzeugen im Wege der Zwangsvollstre-
ckung sowie von Zwangsversteigerungen in besonderen Fällen. Zu letzteren gehören die In-
solvenzverwalterversteigerung, die Zwangsversteigerung auf Erbenantrag und die Teilungs-
versteigerung.
9
Vgl. Storz, Karl-Alfred: Praxis der Zwangsversteigerungsverfahren, Verlag C.H. Beck, 9. Aufl., München,
2004, S. 2 f.
10
Vgl. Weinbörner, Udo: Zwangs- und Teilungsversteigerung bei Grundbesitz, Praxis-Ratgeber Immobilien,
2. Auflage, Haufe Verlagsgruppe, Freiburg i. Br., 2000, S. 23.
2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument
6
Die Vollstreckungsversteigerung (§§ 162-171 n ZVG) ist anzuordnen, wenn die Forde-
rung gegen den Eigentümer, der als Einziger im Grundbuch Abt. 1 steht, erhoben wird.
Diese dient der Durchsetzung des Zahlungsanspruches mindestens eines Gläubigers.
Die Vollstreckungsversteigerung ist der Schwerpunkt im 2. Kapitel der Diplomarbeit.
Die Besonderheiten der Insolvenzverwalterversteigerung (§§ 162-171 n ZVG) bestehen
darin, dass der Insolvenzverwalter keinen Vollstreckungstitel benötigt, dass die Anord-
nung des Verfahrens nicht zur Beschlagnahme des Grundstücks führt, dass der Insolvenz-
verwalter sowohl die Stellung des Eigentümers als auch die des betreibenden Gläubigers
inne hat und dass der Beitritt eines weiteren Gläubigers nicht möglich ist.
11
Bei der Zwangsversteigerung auf Antrag eines Erben (§§ 175-179 ZVG) zum Zwecke
der Aufhebung einer Erbengemeinschaft stellen ein oder mehrere Erben einen Antrag,
wenn sich die Erbengemeinschaft über den Verkauf nicht einigen kann. Das Verfahren
dient zur Aufhebung der Gemeinschaft. Der Veräußerungserlös tritt an die Stelle des
Grundstücks und wird verteilt. Ursache ist hier im Gegensatz zur Vollstreckungsversteige-
rung nicht Zahlungsunfähigkeit, sondern Zerstrittenheit (Erbstreit).
Die Teilungsversteigerung (§§ 180-185 n ZVG) wird auch Versteigerung zum Zwecke
der Aufhebung einer Gemeinschaft genannt. Sie setzt voraus, dass mindestens ein Eigen-
tümer einer Gemeinschaft (BGB-Gesellschaft, Eheliche Gütergemeinschaft, Erbenge-
meinschaft) die Versteigerung beantragt.
12
2.2 Grundsätze der Zwangsversteigerung
2.2.1 Objekte der Zwangsversteigerung
Zu den Objekten der Immobiliarzwangsvollstreckung gehören gemäß §§ 864, 870 ZPO:
Grundstücke / Immobilien,
Wohnungs- und Teileigentum sowie Wohnrechte,
grundstücksgleiche Rechte (Erbbaurecht),
Bruchteile an Grundstücken (ideelle Miteigentumsanteile) und
Bestandteile bzw. Zubehör, die nicht selbständig zu versteigern sind.
13
11
Vgl. Zeller, Friedrich/Stöber, Kurt: Zwangsversteigerungsgesetz, Kommentar zum ZVG, Verlag C. H. Beck,
16. Aufl., München, 1999, S. 1356.
12
Vgl. Storz, 2004, S. 51.
13
Vgl. Eickmann, Dieter: Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsrecht, Verlag C.H. Beck, 2. Aufl.,
München, 2004, S. 95 f.
2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument
7
2.2.1.1 Definition von Grundstück und Immobilie
Ein Grundstück im Sinne des ZVG besteht aus einem oder mehreren Flurstücken, die eine
örtliche oder wirtschaftliche Einheit bilden, räumlich abgegrenzt und durch Vermessung des
Katasteramtes festgelegt sind.
14
Sie sind mit einer amtlichen Nummer versehen und besitzen
eine eigene Grundbucheintragung.
15
Eine wirtschaftliche Einheit ist nach § 2 II Bewertungsgesetz gegeben, wenn der Grundbesitz
bzw. die Wirtschaftsgüter einem Eigentümer zuzuordnen sind.
16
Eine Legaldefinition für den Ausdruck ,,Immobilie" existiert nicht. Es wird vielmehr der Aus-
druck ,,Grundstück" verwendet.
17
Nach § 2 WertV bezieht sich eine Wertermittlung auf das Grundstück oder ein Grund-
stücksteil, einschließlich seiner Bestandteile wie Gebäude, Außenanlagen und Zubehör.
2.2.1.2 Wohneigentum, Teileigentum und Wohnrechte
Wohn- und Teileigentum können nach §§ 3 und 7 Wohneigentumsgesetz (WEG) als rechtlich
verselbständigte Grundstücksbruchteile veräußert, vererbt, belastet und nach § 864 I ZPO
versteigert werden.
Unter Wohneigentum wird das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem
Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum verstanden (§ 1 II WEG). Es ist
richtiges Eigentum und kein grundstücksgleiches Recht.
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines
Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum
(§ 1 III WEG). Teileigentum kann z. B. an Läden, Geschäftsräumen, Büros, Praxen und Ga-
ragen begründet werden. Für jeden Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum
an einer Wohnung oder einem sonstigen Raum, ist von Amts wegen ein gesondertes Grund-
buch anzulegen (§ 7 I WEG), das sogenannte Wohn- bzw. Teileigentumsgrundbuch.
Wie in Ein- und Mehrfamilienhäusern kann auch im Wohneigentum ein Wohnrecht einge-
räumt werden. Es muss bei der Versteigerung extra bewertet werden und schmälert i. A. den
Erlöswert erheblich. Ein solches Recht bleibt nach der Zwangsversteigerung bestehen, wenn
14
Vgl. Murfeld, Egon: Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, Hammonia Verlag, 4. Aufl.,
München, 2002, S. 61.
15
Vgl. Storz, 2004, S. 106.
16
Vgl. Erbschaftssteuerregelungen Nr. 152 Abs. 2 und 3, Nr. 164 Abs. 2.
17
Vgl. Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band 1, Betriebswirtschaftliche Grundlagen, Verlag
Oldenbourg, München, 1998, S. 15.
2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument
8
es einen Rang vor dem bestrangig betreibenden Gläubiger hat oder wenn ausdrücklich verein-
bart ist, dass es unabhängig von § 44 I ZVG immer bestehen bleiben soll. Diese Vereinbarung
wird im Grundbuch eingetragen. Der Dauerwohnberechtigte muss alle fälligen Zahlungsver-
pflichtungen gegenüber dem Grundstückseigentümer erfüllt haben (§ 39 III WEG).
18
2.2.1.3 Erbbaurecht
Das Erbbaurecht widerspricht dem Grundsatz des BGB § 94 wonach das Grundstück und des-
sen wesentlichen Bestandteile (Gebäude) als Einheit zu sehen sind. Nach der Erbbaurechts-
verordnung (ErbbauVO) gibt es die Möglichkeit der rechtlichen Trennung von Bauwerk und
Grundstück auf max. 99 Jahre.
Das Erbbaurecht kann als grundstücksgleiches Recht belastet und gemäß § 864 I ZPO,
§ 11 I 1 ErbbauVO versteigert werden. Der Grundstückseigentümer ist hier auch ohne An-
meldung Beteiligter (§ 24 ErbbauVO). Der Ersteher übernimmt alle gesetzlichen und vertrag-
lichen Rechte bzw. Pflichten des früheren Erbbauberechtigten. Schwierigkeiten können ge-
mäß §§ 5 I, 7 III ErbbauVO auftreten, wenn vereinbart und im Grundbuch festgelegt ist, dass
der Erbbauberechtigte zur Belastung und Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des
Grundstückseigentümers bedarf. Wird das mit Erbbau belastete Grundstück versteigert, bleibt
das Erbbaurecht bestehen (§ 10 I 1 ErbbauVO).
19
2.2.1.4 Bruchteile an Grundstücken (ideelle Miteigentumsanteile)
Ideelle Grundstücksbruchteile (Miteigentumsanteile) sind einzeln belastbar und können so
versteigert werden. Das ist z. B. der Fall, wenn ein Grundstück je zur Hälfte den beiden Ehe-
leuten gehört. Dagegen kann der Anteil eines Gesamthandseigentümers (z. B. an einer Erben-
gemeinschaft (§§ 2032 ff. BGB), einer ehevertraglichen Gütergemeinschaft
(§§ 1415 ff. BGB) oder bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft (GbR) nach § 718 BGB) nicht
alleine belastet oder versteigert werden, weil er sich nicht in einem bestimmten ideellen
Grundstücksbruchteil ausdrückt und der Gesamthandseigentümer über seinen Anteil nicht
verfügen darf (§ 719 BGB).
20
18
Vgl. Stöber, Kurt: Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen, Verlag C. H. Beck, 7. Aufl.,
München, 1999, S. 378 ff.
19
Vgl. Storz, 2004, S. 112 ff.
20
Vgl. Storz, 2004, S. 107 ff.
2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument
9
2.2.1.5 Bestandteile
und
Zubehör
Unter einem Bestandteil ist jeder Teil einer einheitlichen oder zusammengesetzten Sache zu
verstehen.
21
Das BGB unterscheidet in den §§ 93 bis 95 zwischen verschiedenen Bestandtei-
len. Sie lassen sich untergliedern in:
wesentliche Bestandteile,
unwesentliche Bestandteile (Scheinbestandteile) und
Zubehör.
Wesentliche Bestandteile einer Sache sind solche, die voneinander nicht getrennt werden
können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird. Sie
können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein (§ 94 BGB). Dazu gehören die mit dem
Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude sowie die Erzeugnisse des
Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Beim Gebäude gehören dazu
nach § 94 II BGB die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen, insbesondere Werk-
stoffe, aus denen Mauern, Fußböden, Decken, Verputz, Treppen, Fenster und Türen usw. her-
gestellt worden sind. Diese Bestandteile sind untrennbar mit dem Grundstück verbunden und
gehören damit dem Grundstückeigentümer Sie werden bei der Verkehrswertermittlung und
damit auch bei der Zwangsversteigerung mit erfasst.
Unwesentliche Bestandteile (Scheinbestandteile) eines Grundstücks sind solche, die von-
einander getrennt werden können, ohne dass sie den anderen Teil zerstören, oder sich sein
Wesen verändert.
22
Man geht von vorübergehenden Bestandteilen aus. Gegenstände oder Ge-
bäude (Gewächshäuser, Lager usw.), die sich nur temporär auf dem Grundstück befinden,
gehören nicht zu den Bestandteilen des Gebäudes (§ 95 BGB).
Alle Scheinbestandteile können Gegenstand besonderer Rechte sein und somit einen anderen
Eigentümer haben als das Grundstück. Sie werden selbständig ge- und verpfändet und gehö-
ren zu den Gegenständen, die nach §§ 1120 ff. BGB für die Hypothek mithaften, solange sie
dem Grundstückseigentümer gehören. Damit werden sie auch bei der Versteigerung erfasst.
23
Unter Zubehör versteht man bewegliche Sachen, die ohne Bestandteile der Hauptsache zu
sein, dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in ei-
21
Vgl. Kleiber, Wolfgang/Simon, Jürgen/Weyers, Gustav: Verkehrswertermittlung von Gebäuden,
Bundesanzeiger Verlag, 4. Aufl., Köln, 2003, S. 582 f.
22
Vgl. Kleiber/Simon/Weyers, 2003, S. 583.
23
Vgl. Storz, 2004, S. 117 f.
2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument
10
nem der Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen. Eine Sache ist nicht Zu-
behör, wenn sie im Verkehr nicht als Zubehör angesehen wird (§ 97 I BGB).
Probleme gibt es häufig bei der Zuordnung. Es stellt sich hierbei die Frage, ob es sich um ei-
nen wesentlichen Bestandteil, ein Zubehör oder nichts von beiden handelt. Als Beispiel sei
eine Einbauküche erwähnt. Ist sie bei der Sanierung oder dem Neubau einer Eigentumswoh-
nung extra angepasst worden und bildet sie mit dem Baukörper eine Einheit, so ist sie ein we-
sentlicher Teil der Wohnung.
24
Wurde diese jedoch nachträglich eingebaut, ist die Zuordnung
schwieriger. Der Bundesgerichtshof hat in dieser Frage nicht allgemeingültig, sondern fallbe-
zogen geurteilt. Hier wird immer die Verkehrsanschauung berücksichtigt.
Die vorübergehende Benutzung einer Sache für den wirtschaftlichen Zweck einer anderen
begründet nicht die Zubehöreigenschaft. Eine vorübergehende Trennung eines Zubehörstü-
ckes von der Hauptsache hebt die Zubehöreigenschaft nicht auf (§ 97 II BGB). Laut § 1120
BGB erstreckt sich eine Hypothek auf die vom Grundstück getrennten Erzeugnisse und sons-
tigen Bestandteile sowie auf das Zubehör des Grundstücks, wenn diese nicht mit der Tren-
nung nach den §§ 954957 BGB in das Eigentum eines anderen gelangt sind.
2.2.2 Beteiligte Personen und deren Rechte
,,Beteiligte Personen sind diejenigen, deren Interesse sich aus dem Grundbuch ergibt."
25
Die
Gruppe der Beteiligten wird in § 9 ZVG explizit genannt.
Der Schuldner ist derjenige, gegen den sich das Verfahren richtet. Im Allgemeinen ist es der
Grundstückseigentümer, Erbbauberechtigte oder Wohnungseigentümer. Ihm stehen neben den
Rechten, die das ZVG allen Beteiligten einräumt, noch zusätzliche Abwehr- und Gestal-
tungsmöglichkeiten zur Verfügung. Das Ziel des Gesetzgebers ist die größtmögliche Rettung
seines Grundbesitzes und/oder die Verbesserung des wirtschaftlichen Gesamtergebnisses.
26
Der Gläubiger ist derjenige, der ein dingliches Recht an dem Grundstück hat oder der wegen
eines persönlichen Anspruchs die Zwangsversteigerung betreibt (§§ 9 Nr. 1 oder Nr. 2 ZVG).
Er ist der Lenker des Verfahrens und kann alleine darüber entscheiden, ob das Verfahren fort-
gesetzt, einstweilen eingestellt oder aufgehoben wird.
Weiter gelten als Beteiligte des Verfahrens,
1. Personen, für die zur Zeit der Eintragung des Vollstreckungsvermerks ein Recht im
Grundbuch eingetragen ist (§ 9 I ZVG) und
24
Vgl. BGH Rpfleger 1990, 218 NJW 1984, 2277.
25
Vgl. Stöber, 1999, S. 29.
2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument
11
2. Personen, die ein der Zwangsvollstreckung entgegenstehendes Recht, ein Recht an dem
Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht, einen Anspruch mit dem
Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück oder ein Miet- oder Pachtrecht haben, auf
Grund dessen ihnen das Grundstück überlassen ist. Bei ihnen ist eine Anmeldung ihrer
Rechte Voraussetzung für die Beteiligung am Verfahren (§ 9 II ZVG).
Bei Gläubigern, Schuldnern und Grundstücksberechtigten ist eine Anmeldung der Rechte
nicht erforderlich. Alle natürlichen und juristischen Personen, die Verfahrensbeteiligte sind,
haben Antrags- und Zustimmungsbefugnisse sowie andere Rechte. Dazu gehören Informatio-
nen über den Versteigerungsfortgang (§ 41 ZVG), die Verkehrswertfestsetzung
(§ 74 a V ZVG) und Abweichungsmöglichkeiten bei der Feststellung des geringsten Gebots
(§ 59 I ZVG).
27
Die nicht aktiven Gläubiger werden im ZVG als ,,Beteiligte" oder ,,Berechtigte" bezeichnet.
28
Wichtig für die Erlöschancen sind die unter 2.2.4.2 beschrieben Rangklassen.
Mieter und Pächter sind nach § 9 Nr. 2 ZVG nur dann Beteiligte des Verfahrens, wenn ih-
nen der Besitz am Grundstück vom Berechtigten überlassen ist (d. h. ein Rechtsverhältnis
vorhanden ist) und wenn sie ihre Rechte ausdrücklich in der Versteigerung angemeldet haben.
Außer den Genannten gibt es noch eine Reihe weiterer Verfahrensbeteiligter mit oder ohne
Anmeldung. Beteiligt ohne Anmeldung können laut Grundbuch Abt. II und III Berechtigte
sein, die schon vor der Versteigerung eingetragen waren (Dienstbarkeit
29
, Nießbrauch
30
, Dau-
erwohnrecht, Vormerkung, Widerspruch, Pfändungsvermerk, Grundpfandrecht, Miteigentü-
mer oder andere Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft). Der Grundstückseigentümer ist
bei Erbbaurecht automatisch Beteiligter. Demgegenüber stehen Personen aus einem der
Zwangsversteigerung gemäß § 9 Nr. 2 ZVG entgegenstehenden Recht, Berechtigte aus dem
nach der Eintragung des Versteigerungsvermerk eingetragenen Recht und diejenigen, die ein
Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück angemeldet haben. Sie sind erst nach ihrer An-
meldung beteiligt.
31
26
Vgl. Storz, 2004, S. 72.
27
Vgl. Storz, 2004, S. 71 ff.
28
Vgl. Storz, 2004, S. 79 ff.
29
Dienstbarkeit: (lt. Kleiber/Simon/Weyers, 2003, S. 2294) dingliche Nutzungsrechte, die das Dulden oder
Unterlassen einer Nutzung eines Grundstücks als Merkmal haben, siehe §§ 1018-1093 BGB.
30
Nießbrauch: (lt. Kleiber/Simon/Weyers, 2003, S. 2299) ein dingliches Recht, welches dem Nießbraucher
Nutzung einer Sache, einem Recht, oder einem Vermögen zu ziehen gewährt, Vgl. §§ 10301089 BGB.
31
Vgl. Storz, 2004, S. 94 f.
2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument
12
Bietinteressenten sind nur Beteiligte, wenn sie auch noch Gläubiger oder Schuldner, Mieter
oder Pächter sind. Auch durch rechtsgültige Abgabe von Geboten werden sie nicht zu Betei-
ligten. Sie haben aber nach § 42 ZVG das Recht auf Grundbucheinsicht und Wertschätzung.
Der Rechtspfleger ist kein Beteiligter des Verfahrens. Er wird im Rahmen der ihm durch das
Gesetz übertragenen Aufgaben am Gericht tätig. Er steht damit über dem Verfahren, achtet
darauf, dass die gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden, und verfasst bzw. vollzieht
die Beschlüsse, die sich aus den Erklärungen der Beteiligten ergeben. Der Richter wird in
einem Zwangsversteigerungsverfahren nur tätig, wenn ihm die Sache vom Rechtspfleger oder
im Erinnerungsverfahren vorgelegt wird (§ 11 RPflG).
32
Die Vollstreckungsgerichte können sich für die Verkehrswertermittlung des Grundstücks ei-
nen sachverständigen Gutachter hinzuziehen (§ 74 a ZVG). Dieser darf als Unparteiischer
keine beteiligte Person im Sinne der §§ 9 ZVG, 410 ZPO sein. Seine Arbeit beginnt mit der
Zustellung des Gutachterbestellungsbeschlusses.
33
Er muss das Gutachten in mehrfacher Aus-
fertigung innerhalb einer bestimmten Frist (üblicherweise ca. sechs Wochen) schriftlich
erstellen (§ 411 I ZPO). Die Sachverständigen, die vom Vollstreckungsgericht beauftragt
werden, sind amtlich zugelassene, meist öffentlich bestellte und vereidigte Grundstücksschät-
zer, aber auch Mitarbeiter der Gutacherausschüsse.
34
2.2.3 Zuständigkeit
Zuständig ist immer das Amtsgericht des Bezirkes, in der sich das betreffende Objekt befin-
det. Diese sachliche und örtliche Zuständigkeit für die Zwangsvollstreckung ist im § 1 ZVG
verankert. Hierbei handelt es sich um einen ausschließlichen Gerichtsstand (§ 802 ZPO). Eine
Gerichtsstandsvereinbarung durch Beteiligte ist unzulässig und unwirksam.
2.2.4 Verfahrensgrundsätze
2.2.4.1 Amtsbetrieb
Das Zwangsversteigerungsverfahren ist ein Amtsbetrieb, da gemäß § 3 ZVG die innerhalb des
Verfahrens erforderliche Zustellung von Amts wegen erfolgt und die Versteigerung vom
Vollstreckungsgericht durchgeführt wird (§ 35 ZVG).
Grundlage ist ein Antrag. Das Amtsgericht wird nie eigenmächtig tätig.
32
Vgl. Böttcher, Reinhard: Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, Verlag C. H. Beck,
2. Aufl., München, 1996, S. 27ff.
33
Vgl. Kleiber/Simon/Weyer, 2003, S. 2429.
34
Vgl. Zeller/Stöber, 1996, S. 791.
2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument
13
So unterliegt es dem Vollstreckungsgericht,
die Festsetzung des Grundstückswertes,
die Festlegung der Termine,
die Abhaltung von Versteigerungs- und Verteilungsterminen,
die Aufstellung des geringsten Gebotes und des Verteilungsplanes
von Amts wegen durchzuführen.
35
2.2.4.2 Rangordnung der Rechte
Der wichtigste Grundsatz im Zwangsversteigerungsverfahren ist der Ranggrundsatz. Er be-
sagt, dass die verschiedenen Gläubiger nicht wie Konkursgläubiger prozentual gleiche Quoten
auf ihre Forderungen erhalten, sondern dass der jeweils rangbeste Gläubiger erst voll befrie-
digt wird, bevor der nächste Gläubiger in der Rangfolge aus dem Versteigerungserlös Zahlun-
gen erhält. Der Ranggrundsatz gliedert sich in acht Rangklassen
36
(§ 10 I ZVG). Die Rang-
ordnung der verschiedenen Rechte innerhalb derselben Klasse und die Rangordnung gleicher
Rechte untereinander werden in den §§ 11, 12 ZVG geregelt. Allen acht Rangklassen geht die
Deckung der Verfahrenskosten voran, die als sogenannte ,,Rangklasse 0" bezeichnet wird.
Darunter fallen z. B. die Kosten des Wertgutachtens. Von praktischer Relevanz sind die
Rangklassen 3 bis 6. Die Rangklasse 3 deckt die öffentlichen Lasten, die Rangklasse 4 dage-
gen die Ansprüche der aus den im Grundbuch fixierten Rechte. Der Ranggrundsatz richtet
sich nach der temporären Reihenfolge der Grundbucheintragungen, unabhängig von der Ein-
tragung in Abt. II oder III (§ 879 BGB). Zeitgleiche Eintragungen sind gleichrangig und wer-
den nach dem Verhältnis ihrer Beträge befriedigt.
37
2.2.4.3 Übernahmegrundsatz
Alle im Rang vorgehenden dinglichen Rechte
38
am Grundstück, die nicht durch Zahlungen
ausgeboten werden (§ 49 I ZVG), bleiben für den bestrangig betreibenden Gläubiger auch
nach der Übernahme durch den Ersteigerer bestehen (§§ 44, 52 I 1 ZVG). Der Bietinteressent
muss daher genau die monetäre Höhe der zu befriedigenden Rechte anderer bei der Abgabe
eines Gebotes einkalkulieren.
39
35
Vgl. Zeller/Stöber, 1999, S. 6.
36
Vgl. Anhang, Tabelle 46, Inhalte der Rangarten.
37
Vgl. Storz, 2004, S. 190 ff.
38
Dingliches Recht ist immer auf eine Sache bezogen. Sie sind absolut, d.h. sie wirken gegenüber jedermann.
Beispiele sind Eigentum, Erbbaurechte, Dienstbarkeiten, Reallasten, Hypotheken, Nießbrauch, Wohnungsrecht.
39
Vgl. Storz, 2004, S. 244 ff.
2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument
14
2.2.4.4 Einzel- und Gesamtverfahren
Wenn neben dem Anordnungsbeschluss noch Beitrittsbeschlüsse eingegangen sind (weitere
Gläubiger haben ihre Ansprüche), bestehen entsprechend mehrere Vollstreckungsverhältnisse.
Diese werden in einem Verfahren zusammengefasst, gewähren aber jedem Gläubiger ein ei-
genständiges Recht auf Verfahrensbetrieb und -fortgang. Das Gesamtverfahren dauert an,
solange auch nur ein Einzelverfahren betrieben wird.
40
2.2.5 Vollstreckungsvoraussetzungen
Es gilt die Trilogie (§ 750 I ZPO): Titel Klausel Zustellung.
41
2.2.5.1 Titel
Der Titel ist die Voraussetzung für die Zwangsversteigerung bei unbeweglichem Vermögen.
42
Ein Titel ist ein(e):
Endurteil (§ 704 I ZPO), wenn es formell rechtskräftig oder für vorläufig vollstreckbar
erklärt worden ist,
Vollstreckungsbescheid (§§ 794 I 4, 699 ZPO),
Prozessvergleich (§ 794 I 1 ZPO),
Anwaltsvergleich (§ 796 a ZPO),
vollstreckbare Urkunde (§ 794 I 5 ZPO),
Kostenfestsetzungsbeschluss (§ 794 I 2 ZPO).
43
Jeder Titel muss einen vollstreckungsfähigen Inhalt haben, d.h. Inhalt, Umfang und Parteien
festlegen.
2.2.5.2 Vollstreckungsklausel
Da das Original des Titels (Urteil, Vergleich) bei der Gerichtsakte bzw. eine Urkundenrolle
(vollstreckbare Urkunde) beim Notar verbleibt, benötigt der Gläubiger eine vollstreckbare
40
Vgl. Eickmann, 2004, S. 95 f.
41
Vgl. Knees, 1996, S. 20 ff.
42
Vgl. Eickmann, 2004, S. 10 f.
43
Vgl. Referendar-Arbeitsgemeinschaft Zivilrecht II bei dem Landgericht Frankfurt (Oder): Allgemeiner
Überblick zum Zwangsvollstreckungsrecht (http://www.jweisgerber.de/Skript/Uberblick/uberblick.html, Stand
05.06.2005)
2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument
15
Ausfertigung des Titels d.h. eine Ausfertigung, auf die das zuständige Organ die Vollstre-
ckungsklausel (amtliches Zeugnis der Vollstreckbarkeit des Titels) setzt.
2.2.5.3 Zustellung
Der Vollstreckungstitel und der Nachweis sind der Gläubiger-Schuldner-Rechtsnachfolge
zuzustellen (§ 750 I ZPO).
44
Die Zustellung bedarf eines Zustellungsauftrages der Gläubiger
an das zuständige Gericht. Zustellungsempfänger ist der Schuldner oder sein gesetzlicher Ver-
treter.
Die Vollstreckung darf grundsätzlich gleichzeitig mit der Zustellung beginnen.
2.3 Vorraussetzungen und Verfahren der Zwangsversteigerung
2.3.1 Antragsprüfung, Anordnungsbeschluss und Beitritt weiterer Gläubiger
Die Anordnung des Zwangsversteigerungsverfahrens kann nur auf Antrag beim örtlich zu-
ständigen Amtsgericht, nicht aber von Amts wegen erfolgen (§ 15 ZVG). Der Antrag muss
schriftlich und vollständig sein. Alternativ kann er an die Geschäftsstelle des zuständigen
Amtsgerichts zu Protokoll gestellt werden.
Der Antrag soll sehr genau das Grundstück oder das Wohn- oder Teileigentum bezeichnen
und den Eigentümer sowie den Gläubiger mit deren Anschriften, den Anspruch und den voll-
streckbaren Titel beinhalten (§ 16 I ZVG).
Der antragstellende Gläubiger muss die Eintragung
durch Vorlage eines entsprechenden Grundbuchauszuges nachweisen (§ 17 II ZVG).
Grundvoraussetzung für die fristgemäße Zustellung ist gemäß § 798 ZPO, dass dem Schuld-
ner zwei Wochen vor der Anordnung der Vollstreckungstitel zugestellt wurde.
45
Prüfung des Antrages
Der zuständige Rechtspfleger des Gerichts prüft den Antrag mit seinen Anlagen auf formelle
Zulässigkeit und Ordnungsmäßigkeit des Titels samt Klausel und Zustellung. Sind die Unter-
lagen unvollständig, so können diese innerhalb einer gesetzten Frist nachgereicht werden.
Anderenfalls droht die Zurückweisung des Antrags. Es wird nicht überprüft, ob der Anspruch
tatsächlich besteht bzw. die Vollstreckungsklausel zu Recht erteilt worden ist.
46
44
Vgl. Knees, 1996, S. 23 f.
45
Vgl. Storz, 2004, S. 358 ff.
46
Vgl. Storz, 2004, S. 358 ff.
2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument
16
Anordnungsbeschluss und Beitritt weiterer Gläubiger
Die Anordnung erfolgt durch Beschluss des Amtsgerichtes, durch welche das Grundstück des
Schuldners beschlagnahmt wird.
47
Bei Vorlage mehrerer entscheidungsreifer Versteigerungs-
anträge von weiteren Gläubigern, gibt es eine gemeinsame Entscheidung. Dies gilt auch für
die später beitretenden Gläubiger, da dasselbe Grundstück nur innerhalb eines Gesamtverfah-
rens versteigert werden kann. Hier ordnet das Gericht den Beitritt des Antragstellers zum Ver-
fahren an (§ 27 m I ZVG).
2.3.2 Beschlagnahme des Grundstücks
,,Die Beschlagnahme hat die Wirkung eines Veräußerungsverbots."
48
Ziel der Beschlagnahme ist, eine Rechtsgrundlage für Verwertung und Erlösberechtigung zu
schaffen, welche die Versteigerungsgegenstände konkretisiert und vor rechtlichen Maßnah-
men des Schuldners oder Dritter bis zur Versteigerung gegenüber den Gläubigern erhält.
49
Hinzu kommt die für nicht dinglich gesicherte Gläubiger bedeutsame Entstehung eines Rechts
auf Befriedigung aus dem Grundstück.
50
Wirksam wird dieses durch die Zustellung des Vollstreckungstitels an den Schuldner und
durch die Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks ins Grundbuch (§ 22 I ZVG).
2.3.3 Einstweilige Einstellung oder Aufhebung des Verfahrens
2.3.3.1
Einstellung
Das Zwangsversteigerungsverfahren kann auf Antrag des Schuldners oder auf Bewilligung
des Gläubigers eingestellt werden (§ 30 a ZVG).
Einstellung auf Antrag des Schuldners
Um die Zwangsversteigerung im Versteigerungsverfahren abzuwenden, kann der Schuldner
Vollstreckungsschutz beantragen,.
51
Das Verfahren wird dann gemäß § 30 a I ZVG auf höchs-
tens sechs Monate einstweilig eingestellt, allerdings nur, wenn die Aussicht besteht, dass da-
durch die Versteigerung vermieden und die Verfahrenseinstellung gebilligt wird.
47
Vgl. Brox, Hans/Walker, Wolf-Dietrich: Zwangsvollstreckungsrecht, Verlag Heymann, Köln, 4. Aufl., 1993,
S. 497 ff.
48
§ 23 I 1 ZVG.
49
Vgl. Eickmann, 2004, S. 91 f.
50
Vgl. Storz, 2004, S. 366 ff.
51
Vgl. Eickmann, 2004, S. 85 ff.
2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument
17
Einstellung auf Bewilligung des Gläubigers
Wenn der Gläubiger als ,,Verfahrensherr" das Verfahren einstellt oder der Aufhebung des
Verfahren zustimmt, muss es eingestellt werden (§ 30 I ZVG). Hierfür bedarf es keiner Be-
gründung. So können zwischenzeitliche Teilleistungen des Schuldners bzw. das Ankündigen
konkreter Ratenzahlungen eine Einstellung bewirken. Bleiben die angekündigten Ratenzah-
lungen aus, kann der Gläubiger jederzeit und ohne Angabe von Gründen die Fortsetzung des
Verfahrens beantragen.
52
2.3.3.2 Aufhebung des Verfahrens
Zur gerichtlichen Aufhebung des Verfahren können folgende Punkte führen:
die Fortsetzung des Verfahrens wurde nach einer einstweiligen Einstellung nicht innerhalb
einer Frist von sechs Monaten beantragt (§§ 31 I 2, 76 II 2 ZVG),
der Wegfall wesentlicher prozessualer Voraussetzungen,
der Versteigerungsantrag wurde von dem Gläubiger zurückgenommen (§ 29 ZVG),
die Einstellung des Verfahrens wurde vom Gläubiger ein drittes Mal genehmigt (§ 30 I 3
ZVG),
der Eigentumswechsels vor Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks aufgrund ei-
ner Auflassung oder
das Fehlen eines zulässigen Gebotes im zweiten Versteigerungstermin (§ 77 II 1 ZVG).
Jede Aufhebung eines Anordnungs- und Beitrittsbeschlusses muss gesondert erfolgen. Wird
trotz Aufhebung des Einzelverfahrens die Gesamtversteigerung fortgesetzt, kann der Gläubi-
ger dem Verfahren erneut beitreten.
Heben alle Gläubiger das Verfahren auf, wird das Grundstück von der Beschlagnahme frei
und der Versteigerungsvermerk wird im Grundbuch gestrichen (§ 34 ZVG). War die Ursache
der Aufhebung eine Rücknahme, kann der Gläubiger die Zwangsversteigerung neu beantra-
gen. Dann beginnt ein völlig neues Verfahren.
53
52
Vgl. Storz, 2004, S. 158 ff.
53
Vgl. Storz, 2004, S 169 ff.; Stöber, 1999, S. 118 ff.
2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument
18
2.3.4 Aktivitäten vor dem Versteigerungstermin
2.3.4.1 Festsetzung und Auswirkungen des Verkehrswertes
Der Verkehrswert ist gemäß § 74 a V ZVG der Grundstückswert.
Nähere Auskünfte werden dazu nicht durch das ZVG gewährleistet. Deshalb gilt auch hier die
Legaldefinition des § 194 Baugesetzbuches (BauGB). Diese besagt, dass unter dem Ver-
kehrswert der Preis zu verstehen ist, der bei einer freihändigen Veräußerung unter Berück-
sichtigung von Lage, Zustand und Verwendbarkeit des Grundstücks sowie von allgemeinen,
örtlichen und zeitlichen Besonderheiten erzielt werden kann.
Der Bundesminister für Bauwesen hat zur Wertermittlung die Wertermittlungsverordnung
(WertV) und die Wertrichtlinien (WertR) erlassen, die wegen ihrer allgemein anerkannten
Grundsätze auch im Zwangsversteigerungsverfahren maßgeblich angewandt werden. Der
Verkehrswert muss alle objektiven Besonderheiten, die den Wert des Grundstücks positiv
(z. B. positive Beantwortung einer weitreichenden Bauvoranfrage) oder negativ (z. B. Feuer-
und Schadstoffbelastungen, Pilzbefall, öffentlich und rechtliche Baulasten wie Wege, Lei-
tungs- und Wohnungsrechte) beeinflussen, berücksichtigen. Diese sind als ,,Grundstücksiden-
tität" zu verstehen und sind vom Ersteigerer zu übernehmen.
54
Der Verkehrswert wird unabhängig vom späteren Erlöswert ermittelt und dient im Verfahren
zur Prüfung, ob ein Zuschlag erfolgen kann oder versagt werden muss. Mit der Festsetzung
kann sowohl der Gläubiger als auch das Gericht beurteilen, ob ein Antrag oder/und ein Beitritt
weiterer Gläubiger Aussicht auf Befriedigung ihrer Forderungen haben. Desweiteren dient er
als Verhandlungsbasis für den freihändigen Verkauf, der eine Zwangsversteigerung abwenden
kann, und ist gleichzeitig Orientierungspunkt für das Setzen von Gebotslimits der Bieter.
Weiterhin orientieren sich am Verkehrswert:
das Rügerecht der 7/10-Grenze (§ 74a ZVG)
55
,
das Mindestgebot der 5/10-Grenze (§ 85a ZVG)
56
,
die Gerichtsgebühren
57
,
der Schuldnerschutz im Falle des § 765a ZPO,
die Befriedigungsfiktion (§ 114a ZVG),
54
Vgl. Storz, 2004, S. 380 ff.
55
Vgl. 2.3.6.3 Zuschlagsversagungsgründe.
56
Vgl. 2.3.6.3 Zuschlagsversagungsgründe.
57
Vgl. Keilhäuber, Thomas/Claßen-Kövel, Petra: Zwangsversteigerung von Immobilien, Verlag Rentrop, Bonn,
1992, S. 48 ff.
2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument
19
die Verteilung des Erlöses bei einem Gesamtausgebot (§ 112 ZVG) und
die Verteilung eines bestehen bleibenden Gesamtrechts (§ 64 ZVG).
Das Verkehrswertgutachten, dessen Ziel die Findung des Verkehrswertes ist, bietet für den
Gläubiger und den Bieter die Möglichkeit, sich einen Eindruck von dem Grundstück zu ma-
chen, ohne das Grundstück zu betreten. Dies trifft z. B. bei Zutrittsverweigerung des Schuld-
ners zu.
Die Wertfestsetzung erfolgt durch Beschluss, der sich im Allgemeinen nach dem Wertgutach-
ten richtet und allen Beteiligten zuzustellen ist.
58
Das Wertgutachten liegt dann zur Informati-
on vor dem Termin der Versteigerung auf der jeweiligen Geschäftsstelle des Amtsgericht aus.
Der Verkehrswert kann durch verschiedene Methoden ermittelt werden. Die Wertermittlungs-
verordnung (WertV) nennt hierzu drei Verfahren:
das Vergleichswertverfahren (§§ 13, 14 WertV von 1988),
das Ertragswertverfahren (§§ 15 20 WertV von 1988) und
das Sachwertverfahren (§§ 21 25 WertV von 1988).
Es können aber auch andere Methoden angewandt werden, soweit sie anerkannt und plausibel
sind. Welche dieser Methoden verwendet wird, hängt vom Einzelfall und von der Art der
Immobilie ab.
Das Vergleichswertverfahren wird in erster Linie für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigen-
tumswohnungen angewandt. Wie der Name andeutet, werden die Immobilien, gewichtet nach
bestimmten Lage und Ausstattungskriterien miteinander verglichen, um zu einem Preis zu
kommen, der am Markt üblich ist.
Das Ertragswertverfahren welches klassischer Weise für Mietwohngrundstücke, Geschäfts-
grundstücke und gemischt genutzte Grundstücke verwendet wird, führt heute in fast alle Im-
mobilien (Ausnahmen sind Ein- und Zweifamilienhäuser) zu brauchbaren Ergebnissen. Hier
steht die Rendite, die das Grundstück erbringen muss im Vordergrund.
Das Sachwertverfahren kommt zur Anwendung, wenn die Ersatzbeschaffungskosten für ein
bestimmtes Gebäude ermittelt werden müssen. Hauptsächliche sind dies Ein- und Zweifamili-
enhäuser. Grundlage sind dann immer die gewöhnlichen Kosten, die für die Neuerrichtung
ersatzweise aufzubringen wären.
59
58
Vgl. Muth, Johannes M.: Zwangsversteigerungspraxis, Verlag Gross, Frankfurt/M, 1989, S. 735 ff.
59
Vgl. Kleiber/Simon/Weyers, 2003, S. 1736 ff.
2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument
20
Bei der Verkehrswertermittlung wird von einem Genauigkeitsgrad von ±20 bis ±30 Prozent
ausgegangen.
60
Das Zubehör ist mit zu erfassen, soweit es einen gewissen Wert besitzt.
2.3.4.2 Bestimmung des Versteigerungstermins
Zwischen Bekanntmachung des Termins und Durchführung der Versteigerung sollten
mindestens sechs Wochen (§§ 39, 43 I ZVG), jedoch nicht mehr als sechs Monate liegen
(§ 36 II ZVG). Der Termin ist allen Beteiligten (durch Zustellung) und der Öffentlichkeit
(durch Bundesanzeiger, Lokalzeitung, Gerichtstafel, Internet) bekanntzugeben.
61
2.3.4.3 Meistgebot und geringstes Gebot
Das am höchsten in einer Bietstunde
62
abgegebene und zugelassene Gebot ist das bare
Meistgebot. Es setzt sich aus dem Bargebot und den bestehen bleibenden Belastungen zu-
sammen. Das Bargebot ist dagegen der Teil jedes Gebots, der zu zahlen ist. Er besteht aus
dem geringsten Bargebot (Teil des geringsten Gebots § 49 I ZVG) und dem Mehrgebot ohne
bestehen bleibende Belastungen. Das geringste Gebot ist als Mindesthöhe für Gebote der
Bieter zu verstehen.
63
Das geringste Gebote besteht aus:
- den bestehen bleibenden bestrangigen Rechten mit ihrem Kapitalbetrag (§ 52 ZVG),
welche dem zweitrangigen betreibenden Gläubiger vorangehen und
- dem
bar zu zahlenden Teil (auch Mindestbargebot oder geringstes Bargebot genannt)
§ 49 I ZVG, bestehend aus:
Verfahrenskosten (§ 109 I ZVG),
öffentlichen Grundstückslasten (§10 I 3 ZVG),
Vorschüssen einer Zwangsverwaltung (§ 10 I 1 ZVG) und
laufenden und rückständigen (wenn angemeldeten) Zinsen von bestehenden Rech-
ten, gerechnet bis zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin (§ 47 ZVG).
64
60
Vgl. Kleiber/Simon/Weyers, 2003, S. 437.
61
Vgl. Knees, 1996, S. 54 ff.
62
Vgl. 2.3.5.2 Bietstunde.
63
Vgl. Stöber, 1999, S. 543 f.
64
Vgl. Knees, 1996, S. 65 f.
Details
- Seiten
- Erscheinungsform
- Originalausgabe
- Jahr
- 2005
- ISBN (eBook)
- 9783956360497
- ISBN (Paperback)
- 9783832496982
- Dateigröße
- 962 KB
- Sprache
- Deutsch
- Institution / Hochschule
- Hochschule Anhalt - Standort Bernburg – Wirtschaft
- Erscheinungsdatum
- 2006 (Juli)
- Note
- 1,6
- Schlagworte
- immobilie grundstück schnäppchen haus auktion
