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Die Berücksichtigung von FM-Strukturen in der Immobilienfinanzierung als Beitrag zur Verbesserung von Kreditentscheidungen in Kreditinstituten

Bachelorarbeit 2005 66 Seiten

BWL - Unternehmensführung, Management, Organisation

Leseprobe

Inhalt

Zusammenfassung / Executive Summary

Vorwort

1. Einführung
1.1. Beispielfall
1.2. Themenwahl
1.3. Ziel der Ausarbeitung
1.4. Methodik

2. Kreditentscheidungsprozesse in Immobilienbanken
2.1. Volkswirtschaftliche Dimension
2.2. Bankenaufsicht und Basel II
2.3. Banken „am Vorabend von Basel II“

3. Ratingsystematik
3.1. Einführungsbemerkungen
3.2. Ratingarten / Teilratings
3.2.1. Bonitätsrating
3.2.1.1. Teilrating Branche
3.2.1.2. Teilrating Finanzanalyse
3.2.1.3. Teilrating Management und Unternehmensstrukturen
3.2.2. Objektrating
3.2.2.1. Teilrating Markt
3.2.2.2. Teilrating Immobilie
3.2.2.3. Teilrating Wirtschaftlichkeit
3.3. Kreditrating

4. Die Rating – Praxis
4.1. Arbeitsweise der Kreditwirtschaft
4.1.1. Strategie
4.1.2. Umsetzung
4.2. Kritik an den heutigen Verfahren
4.3. Empirische Bestätigung
4.4. Exkurs zu externen Rating-Anbietern
4.5. Zwischenergebnis

5. Sensitivitäten für den Erfolg in der Bewirtschaftungsphase von Immobilien
5.1. Monetäre Dimension
5.2. Gebäudekonzeption
5.3. Lebenszyklusbetrachtung
5.3.1. Phasen
5.3.2. Operative Bewirtschaftung
5.3.2.1. Technisches Gebäudemanagement
5.3.2.2. Kaufmännisches Gebäudemanagement
5.3.2.3. Infrastrukturelles Gebäudemanagement
5.3.2.4. Flächenmanagement
5.4. Erweiterung der Thematik auf das Management aller Sekundär- prozesse eines Unternehmens
5.4.1. Entwicklung
5.4.2. Facility Management
5.4.2.1. Begriff
5.4.2.2. Inhalt
5.4.2.3. Organisation von FM-Prozessen in Unternehmensstrukturen
5.4.2.4. Wirtschaftlichkeit von FM-Prozessen
5.5. Zwischenergebnis

6. Integration von FM in den Kreditprozess
6.1. Transformation der Sensitivitäten in eine Ratingsystematik
6.2. Abbildung im Ratingbogen
6.2.1. Ergänzungen zum Bonitätsrating
6.2.2. Ergänzungen zum Objektrating
6.3. Beispiel
6.3.1. Ratingbogen der „Müller GmbH“ (ohne fazilitäre Aspekte)
6.3.2. Ratingbogen der „Meier GmbH“ (ohne fazilitäre Aspekte)
6.3.3. Ratingbogen der „Müller GmbH“ (mit fazilitären Aspekten)
6.3.4. Ratingbogen der „Meier GmbH“ (mit fazilitären Aspekten)
6.4. Win-Win-Situation
6.5. Zusatznutzen Externes Rating

7. Fazit
7.1. Schlussfolgerungen
7.2. Handlungsempfehlungen

Verzeichnis der benutzten Literatur

Verzeichnis der verwendeten Abkürzungen

Verzeichnis der verwendeten Abbildungen

Urhebererklärung

Zusammenfassung / Executive Summary

Das Immobilienfinanzierungsgeschäft wird komplexer. Steigende Risiken durch immer schneller sich ändernde Nutzungs- und Rahmenbedingungen bei Immobilien sowie Anforderungen der Bankenaufsicht erfordern verbesserte Instrumente der Risikobeurteilung für Kreditinstitute. Kreditnehmer wiederum stehen angesichts steigenden Wettbewerbs und sich verschärfender Rahmenbedingungen vor neuen Herausforderungen, deren Lösung für eine erfolgsorientierte Planung von Immobilienprojekten sowie eine langfristig optimale Bewirtschaftung bestehender Objekte unerlässlich ist.

Zwei aktuelle Themen forcieren die Entwicklung:

- In schwierigen wirtschaftlichen Zeiten rücken in den Unternehmen Forderungen nach Effizienzsteigerung vermehrt in den Vordergrund. Minimierung der Kosten für unterstützende Prozesse bei gleichzeitiger Verstärkung ihrer Wirkung auf die Produktivität des Kerngeschäftes sind wesentliche Aufgaben des Facility Managements.
- „Basel II“ erzwingt in der Kreditwirtschaft Ratingmethoden für alle Kreditnehmer und bei Immobilienfinanzierungen auch der Objekte. Im Kern geht es darum, das Ausfallrisiko eines bestimmten Kredites für den Kreditgeber ex ante möglichst genau abzuschätzen. Das Rating entscheidet dann letztlich über die Kreditwürdigkeit, Dokumentationspflichten und insbesondere die Kreditkonditionen.

Es gibt eine Vielzahl im Einzelnen unterschiedlicher Ratingsysteme, die alle durch eine Klassifizierung versuchen, das Risiko für den Adressaten möglichst belastbar abzubilden. Übliche Bewertungsfelder sind in der Makrobetrachtung die Branchen- und Standortanalyse, in der Mikrobetrachtung die Finanzanalyse, die Managementanalyse und die Analyse der Kernprozesse (Produktsortiment, Qualitäten, etc.). Bei immobilienwirtschaftlichen Ratingprozessen geht es regelmäßig um demographische Entwicklungen, Nachhaltigkeit von Mietpreisen, Bauzustand / Reparaturstau, etc. Für Finanzierungszwecke kommen ggf. in der Projektierungs- und Bauphase die Analyse von Fertigstellungs- und Vermarktungsrisiken hinzu. Regelmäßig fehlen aber Einschätzungen über Wert beeinflussende Faktoren in der Bewirtschaftungsphase, obwohl Mieterwechsel, Nutzungsänderungen, sich wandelnde Ansprüche an eine Immobilie oder behördliche Auflagen im Laufe eines Lebenszyklus eher die Regel als die Ausnahme sind. FM-gerechte Planung und Implementierung entsprechender Instrumente in der Bewirtschaftungsphase werden bei der Beurteilung einer Immobilienfinanzierung bisher nicht berücksichtigt (Investitionen in FM können wegen anfangs erhöhter Kosten sogar zu einer Verschlechterung der Gesamtbeurteilung führen).

Obwohl es zwischenzeitlich eine recht umfangreiche Literatur zu den Themen „Immobilienrating“ und „Facility Management“ gibt, fehlen bisher Arbeiten, die beides verbinden. Mit der vorliegenden Arbeit wird der Versuch gemacht, die Notwendigkeit der Verknüpfung von „Rating“ und „FM“ für Finanzierungszwecke zu belegen und einen argumentativen Bogen zwischen diesen beiden Themen zu spannen.

Vorwort

Diese Arbeit entstand im Rahmen eines Studiums zum Bachelor of Facility Management an der Hanzehogeschool Groningen, Instituut voor Facility Management, in Zusammenarbeit mit dem Internationalen Institut für Facility Management in Oberhausen. Der Verfasser ist als Senior-Relationship-Manager bei der Eurohypo AG, einer der führenden europäischen Hypothekenbanken, in Düsseldorf tätig und in diesem Zusammenhang regelmäßig mit Immobilienfinanzierungsfragen und Fragen der sachgerechten Einschätzung von Immobilienrisiken befasst. Vor diesem Hintergrund hat die Ausarbeitung sowohl hohen Praxisbezug als auch ein hohes Maß praktischer Authentizität.

Stellvertretend für viele gilt besonderer Dank der Eurohypo AG, die den Ausbildungsgang insbesondere durch finanzielle Unterstützung gefördert hat, und Eddi Peters, der als Betreuer dieser Arbeit stets kompetenter und motivierender Ansprechpartner war.

Krefeld, im September 2005

Hinweis:

Sofern Begriffe oder Satzteile in "Anführungszeichen" keinen Quellenhinweis tragen, handelt es sich nicht um Zitate, sondern um Ausdrucksweisen, die treffender sind als deren entsprechende Übersetzungen oder Umschreibungen.

1. Einführung

1.1. Beispielfall

Die Lebensmittelwerke J. Müller GmbH ist ein alteingesessener Betrieb zur Herstellung von Backwaren. Gesellschafter ist Josef Müller (Alter 62 Jahre). Er kennt den Betrieb, den sein Vater gegründet hat, bereits aus Kindertagen. Ohne Zweifel kennt er alle Rezepturen, Lieferanten und Abnehmer am besten. Aber auch im Maschinenpark, der Buchhaltung und der Verwaltung kennt er sich am besten aus. Er hat alle 45 Mitarbeiter selbst eingestellt, findet aber kaum noch junge Leute, die bereit sind, bei ihm anzufangen. Er führt das darauf zurück, dass die Jugend von heute offenbar nicht mehr bereit ist, für gutes Geld hart zu arbeiten. Der Betrieb hat sich im Laufe der Jahre insgesamt recht erfolgreich entwickelt, weil Herr Müller bei vielen Entscheidungen „aus dem Bauch heraus“ das Richtige tat. Er ist stolz darauf, eine eigene Druckmaschine für seine Verpackungen und einen eigenen Fuhrpark zu haben, denn das macht ihn unabhängig. Obwohl das Unternehmen in letzter Zeit einige Kunden verloren hat, stößt es nun an seine Kapazitätsgrenzen, weil ein großer Auftrag einer Einzelhandelskette die verlorenen Aufträge mehr als kompensiert, freilich zu schlechteren Preisen. Herr Müller hat sich daher entschieden, im Gewerbegebiet vor der Stadt eine neue Halle für eine Backstraße zu errichten. Die Kosten betragen 1,5 Mio. €. Herr Müller bespricht die Investition mit seiner Hausbank und hält bereits nach wenigen Tagen die Kreditzusage in der Hand.

Die Lebensmittelwerke T. Meier GmbH ist ebenfalls ein alteingesessener Betrieb zur Herstellung von Backwaren. Gesellschafter ist Thomas Meier (Alter 42 Jahre). Er kennt den Betrieb, den sein Vater gegründet hat, bereits aus Kindertagen. Bereits während seines Studiums fragte er sich, ob die Prozesse im elterlichen Betrieb, der zweifellos erfolgreich lief, auch in einem sich immer schneller verändernden Umfeld Bestand haben würden. Seit er die unternehmerischen Entscheidungen zu treffen hatte, stellte er die Strukturen immer wieder auf den Prüfstand. Ohne Zweifel kennt er alle Rezepturen, Lieferanten und Abnehmer am besten, denn das sind für ihn Teile des Kernprozesses. Für den Maschinenpark, die Buchhaltung und die Verwaltung hat er eine zuverlässige zweite Führungsebene aufgebaut und die Kompetenzen weitgehend delegiert. Einige Bereiche wie den Fuhrpark und die Verpackung hat er bereits an externe Dienstleister vergeben, die besser und flexibler sind, als er es je sein könnte. Außerdem lassen sich so Beschäftigungsschwankungen besser verkraften. Für seine 35 Mitarbeiter hat er stets ein offenes Ohr; weil er gute Ideen gerne umsetzt und viel Verantwortung früh delegiert, findet er immer wieder hoch motivierte junge Nachwuchskräfte. Bereits seit einigen Jahren betreibt er eine strategische und sehr flexible Unternehmensentwicklung, die zwar immer wieder Veränderungsprozesse auslöst, aber das Unternehmen zukunftsfähig hält und systematisch erfolgreich gemacht hat. Herr Meier wurde daher auch nicht von der Konzentrationsentwicklung auf der Abnehmerseite und immer weiter gehenden Kundenwünschen überrascht. Um auf die größeren Nachfragemengen bei gleichzeitigem Druck auf die Preise vorbereitet zu sein, hat er vor wenigen Jahren viel investiert und seinen Betrieb in das Gewerbegebiet vor der Stadt verlagert; das alte Betriebsgelände wurde verkauft. Um flexibel zu sein, hat er alle Gebäude so konzipiert, dass er sie vielfältig kombinieren kann und auch stets eine Alternativnutzung möglich ist. Für einen neuen Kunden muss Herr Meier die Kapazitäten erweitern und eine Halle für eine Backstraße anbauen. Die Kosten betragen 1,2 Mio. €, weitere 300 T€ werden in eine Brauchwasseraufbereitung investiert, was die Betriebskosten deutlich senkt. Herr Meier bespricht die Investition mit seiner Hausbank und erhält bereits nach wenigen Tagen eine Absage, da die Bank die Verschuldung aus der Betriebsverlagerung als hoch genug erachtet.

1.2. Themenwahl

Das einführende Beispiel ist zwar fiktiv, gleichwohl wird es zumindest in der deutschen mittelständischen Wirtschaft häufig als gut vorstellbar oder sogar als erlebte Praxis empfunden. Maßstab für Kreditwürdigkeit ist paradoxerweise scheinbar nicht der Blick in die Zukunft, in der die Kapitaldienstfähigkeit[1] des Kredites erwirtschaftet werden muss. Die Fortsetzung des Einstiegsbeispiels lässt sich bereits erahnen: Die Lebensmittelwerke Müller GmbH wird es in einigen Jahren nicht mehr geben. Zu hohe Kostenstrukturen (Personal, Fuhrpark, Druckerei, zwei Standorte, etc.) werden den Gewinn aufgezehrt haben. Die Prozesse waren ausschließlich auf den Patriarchen ausgerichtet und nicht mehr zeitgemäß. Das Unternehmen von Herrn Meier hat dagegen sehr viel größere Überlebenschancen. Effiziente Strukturen, strategische Geschäftsfeldplanung, permanentes Change Management und ein fest implementiertes Facility Management[2] sichern langfristig den Unternehmenserfolg.

Für die Finanzierung unternehmerischer Investitionen steht nicht immer genügend eigenes Kapital zur Verfügung. Gerade bei großen Investitionen – und Immobilieninvestitionen werden in den meisten Fällen für den Investor dazu zählen – muss in aller Regel ein namhafter Teil mit Fremdkapital einer Bank[3] finanziert werden. So wie der Unternehmer / Investor die Chancen und Risiken seiner Immobilieninvestition sorgfältig abwägen wird, so hat auch das Kreditinstitut bei der Kreditvergabe genau zu analysieren, wie die Chancen auf Ertrag und die Risiken eines Kreditausfalls einzuschätzen sind.

Die wachsende Bedeutung und Notwendigkeit der Analyse, Steuerung und Überwachung von Risiken ist heute in Wirtschaft und Politik unumstritten. Der deutsche Gesetzgeber hat 1998 mit dem „Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG)“ ein umfassendes Risikomanagement der Wirtschaft gefordert. Zudem haben Vorstände von Aktiengesellschaften „geeignete Maßnahmen zu treffen, […] damit den Fortbestand der Gesellschaft gefährdende Entwicklungen früh erkannt werden.“[4] Kreditinstitute haben darüber hinaus geeignete Regelungen zur Steuerung, Überwachung und Kontrolle der geschäftstypischen Risiken sowie eine dementsprechende Geschäftsorganisation einschließlich interner Kontrollverfahren zu installieren.[5] In der Kreditwirtschaft tritt schließlich ein Regelwerk, das unter der Bezeichnung „Basel II“[6] bekannt geworden ist, mit Beginn des Jahres 2007 nach langer Diskussion in Kraft. Ein zentraler Punkt dieser Regelungen ist die individuelle Einschätzung des Kreditrisikos in jedem Einzelfall. Je nach Risikoeinschätzung belastet das Kreditinstitut nach den aufsichtsrechtlichen Regeln seine Kreditvergabemöglichkeiten.[7] Gute Risiken im Kreditportfolio bedeuten dabei eine geringe Belastung der insgesamt möglichen Kreditvergaben, schlechte Risiken im Kreditportfolio zehren das Budget möglicher Kreditvergaben erheblich schneller auf. Vor diesem Hintergrund wird auch der Ruf nach einer Professionalisierung des Immobiliengeschäfts verständlich, denn problemlose Finanzierungsalternativen stehen in Zeiten vielerorts sinkender Mieten und steigender Leerstände bei hohen Bewirtschaftungskosten häufig nicht mehr zur Verfügung.[8]

An dieser Stelle treffen die unternehmerische Chancen-/Risikoeinschätzung und die der Bank aufeinander. Es liegt in der Natur der Sache, dass in diesem Schnittpunkt die Einschätzungen mal konvergieren und mal divergieren. Wie das Einführungsbeispiel, dem eine verbreitet empfundene Allgemeingültigkeit beizumessen ist, im Ergebnis verdeutlicht, sind Maßstab für die bankseitige Risikoeinschätzung offenbar in nicht wenigen Fällen Momentaufnahmen und / oder rückwärts gerichtete Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen. Gerade bei Immobilienfinanzierungen, bei denen die wesentlichen Prüfungsgegenstände die Bonität des Kreditnehmers und die Qualität des Gebäudes sind, spricht vieles dafür, dass Banken hier heute suboptimale oder gar falsche Kreditentscheidungen treffen. Die Investitionen in zukunftsfähige Unternehmensstrukturen, Konzentration auf Kernprozesse, Optimierung der unternehmerischen Sekundärprozesse im Allgemeinen und die Berücksichtigung fazilitärer Gesichtspunkte bei den Betriebsgebäuden im Besonderen finden im Kreditentscheidungsprozess keine ausreichende Würdigung (vgl. Einführungsbeispiel). Vor diesem Hintergrund geht es in dieser Ausarbeitung um Vorschläge, gerade bei Immobilienfinanzierungen Aspekte des Facility Management (im Folgenden auch FM genannt) stärker zu berücksichtigen und so qualitativ bessere Kreditentscheidungen zu ermöglichen.

1.3. Ziel der Ausarbeitung

Das Ziel dieser Ausarbeitung liegt darin, einen Lösungsansatz zu entwickeln, wie FM – Strukturen bei der bankseitigen Kreditentscheidung über eine Immobilienfinanzierung sachgerechte Berücksichtigung finden können, wobei FM – Aspekte sowohl für die in Rede stehende Immobilie als auch für das ganze Unternehmen als Kreditnehmer zu beurteilen sind.

Es soll gezeigt werden, dass die Instrumente im Kreditentscheidungsprozess modifiziert werden müssen und können, um zukunftsorientierte Unternehmens- und Objektstrukturen so abzubilden, dass sie operational leicht zu handhaben sind und klare, sichere Entscheidungen ermöglichen.[9]

1.4. Methodik

Der Zielsetzung der Ausarbeitung soll sich von zwei Seiten genähert werden:

- Nach einem kurzen Überblick über die volkswirtschaftliche Dimension der Bereiche Immobilien und Immobilienfinanzierung werden zum Verständnis der Problematik zunächst die Entscheidungsprozesse in der deutschen Kreditwirtschaft erläutert. Besonderes Augenmerk wird dabei auf die heute bereits weit verbreiteten und künftig obligatorischen Ratingsysteme gelegt, mit denen die Kreditinstitute ihr Risiko abbilden. Ausgehend von diesem noch theoretischen Modell werden ein kurzer Blick auf die heutige Praxis – und hier insbesondere die der Immobilienfinanzierung – geworfen und die sich hieraus ergebenden Probleme erörtert.
- Ein Faktor für künftigen wirtschaftlichen Erfolg sind integrale und flexible fazilitäre Strukturen in Unternehmen im Allgemeinen und im langfristig Kapital bindenden Anlagevermögen – namentlich Immobilien – im Besonderen. Es soll gezeigt werden, wie diese Aspekte für die Instrumente der Kreditwirtschaft greifbar gemacht werden und in eine Risikobeurteilung einfließen können. Am Schluss der Ausarbeitung werden konkrete Handlungsempfehlungen ausgesprochen.

2. Kreditentscheidungsprozesse in Immobilienbanken

2.1. Volkswirtschaftliche Dimension

Die Finanzierung von Immobilien ist nicht nur für den einzelnen privaten Bauherrn in der Regel alleine wegen des Finanzierungsvolumens eine Herausforderung, sondern auch für den gewerblichen Investor. Einen Eindruck von den gesamtwirtschaftlichen Größenordnungen in Deutschland gibt folgende Übersicht[10] (die Größenordnungen veröffentlichter Zahlen schwanken dabei deutlich, je nachdem, welche Bewertungsintention zu Grunde liegt; um ein Gefühl für die relative Größenordnung zu erhalten, ist das aber nicht erheblich):

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 1: Immobilienbestände und Immobiliendarlehen

Die Zahlen verdeutlichen die Bedeutung, die die Finanzierung von Immobilien für die deutsche Volkswirtschaft hat. Geht man davon aus, dass die Überlegungen dieser Ausarbeitung in erster Linie für gewerblich genutzte Objekte sowie nicht eigengenutzte Wohnimmobilien[11] Relevanz haben, so sind Finanzierungsvolumina per 2004 in einer Höhe von ca. 620 Mrd. € betroffen. Dazu kommen die Kredite, die nicht ursächlich eine Immobilie finanzieren, für die aber Immobilien als Sicherheit begeben wurden. Wenn nur bei einem Teil dieser Finanzierungen die Objekte oder Zukunftsfähigkeit der Kreditnehmer falsch eingeschätzt wurden, so wird man erahnen, welches Risikopotenzial sich in den Büchern der Kreditwirtschaft aufgebaut haben könnte.

2.2. Bankenaufsicht und Basel II

Unter Punkt 1.2. wurde bereits auf die bankaufsichtsrechtlichen Regeln (insbesondere „Basel II“) hingewiesen, die für das Verständnis der hier behandelten Thematik wesentlich sind. Wichtiger und in der Öffentlichkeit fast ausschließlich diskutierter Inhaltspunkt ist die verbindliche Einführung von Ratings für alle Kreditgeschäftsfälle eines Kreditinstitutes, die unmittelbar Auswirkungen auf Eigenkapital und Kreditvergabemöglichkeiten der Banken haben.[13] In Deutschland gab es auch bisher bereits ein Junktim zwischen Eigenkapital eines Kreditinstitutes und dem Volumen möglicher Kreditausreichungen. Der Risikogehalt des einzelnen Kredites wurde jedoch kaum weiter differenziert. Tatsächlich ist das Kreditrisiko einer Bank aber je nach Branche des Kreditnehmers (z.B. Baubranche oder Pharmaindustrie), Umsatzgröße (kleine Unternehmen fallen öfter insolvent als große), Sicherheiten (z.B. Grundschulden oder weiches Patronat) oder wirtschaftlichen Verhältnissen (ertragstark mit guter Kapitaldecke oder ertragschwach und hoch verschuldet) jeweils ein anderes. Um diesen jeweils unterschiedlichen Risikolagen gerecht zu werden und einen objektivierten Vergleichsmaßstab zu haben, hat man sich darauf verständigt, dass alle Kredite und Kreditnehmer künftig zu raten sind. Je nach Güte des Ratings wird aufsichtsrechtlich mehr oder weniger Eigenkapital für ein Kreditportfolio gefordert bzw. lassen sich mit gegebenem Eigenkapital mehr oder weniger Kredite vergeben. [12]

Die ursprüngliche Forderung der US-amerikanischen Vertreter im Baseler Ausschuss nach Allgemeinverbindlichkeit externer Ratings[14] (nach amerikanischem Vorbild) hat sich (zur Erleichterung der europäischen Vertreter) nicht durchgesetzt und hätte namentlich die deutsche mittelständisch geprägte Wirtschaft übermäßig gefordert. Es genügt künftig, dass Banken bei Kreditvergabe intern ein Rating ermitteln. Die Kriterien, die nach bestimmten Rechenalgorithmen in das Rating einfließen, sind genau vorgeschrieben. Zentrale Größen sind die „Ausfallwahrscheinlichkeit“, die „erwartete Kredithöhe im Zeitpunkt des Ausfalls“ und der „erwartete Verlust nach ggf. erfolgter Verwertung von Kreditsicherheiten“. In die Rating-Ermittlung fließen auch Kreditlaufzeiten und sog. Risikogewichte ein, die Ausdruck unterschiedlicher Bonitäten sind (s.o.).[15]

„Basel II“ hat es vermieden, allen Kreditinstituten ein und dasselbe Rechenschema verbindlich vorzuschreiben. Innerhalb genau definierter Mindestanforderungen und Standards darf jedes Kreditinstitut für seine individuelle Risikolage eine Feinadjustierung durchführen. Als Basismodell stellt das BAFin[16] ein Rating-Rechenmodell, dass die Risiken aus Institutssicht pauschaliert und „im Zweifel auf die sichere Seite geht“ (d.h. eher zu viel Eigenkapital bindet), zur Verfügung.

2.3. Banken „am Vorabend von Basel II“

Deutsche Kreditinstitute stehen seit einiger Zeit in der Kritik, da private Verbraucher wie Unternehmen die Erfahrung machen, dass Fremdmittel für konsumtive oder investive Zwecke von Kreditinstituten mit (deutlich) größerer Zurückhaltung zur Verfügung gestellt werden, als das in der Vergangenheit der Fall war. Passiert dies auch noch in einer konjunkturell schwierigen Phase, muss auf die mahnenden Stimmen derer, die die gesamtwirtschaftliche Verantwortung der Banken einfordern, nicht lange gewartet werden. Das gilt auch und erst recht für Immobilienkredite, finanzieren sie doch einen ganz bedeutenden Teil der volkswirtschaftlichen Wertschöpfung. Freilich wird dabei vergessen, dass die deutsche Kreditwirtschaft prinzipiell frei und privatwirtschaftlich organisiert ist. Es gibt keine (gesetzliche) Verpflichtung zur Kreditvergabe. Eine Bank wird dann Kredit vergeben, wenn sie auf Grund ihrer Risikoanalyse zu dem Schluss kommt, dass der Kreditnehmer mit hinreichender Wahrscheinlichkeit aus dem Objekt oder anderen Quellen Zins und Tilgung pünktlich erbringen wird. Leidvolle Erfahrungen in der Vergangenheit, verbunden mit einem auch in der Kreditwirtschaft stetig wachsenden Ertragsdruck und einer (noch) nicht sehr ausgeprägten Akzeptanz der vom Risiko abhängigen Konditionen haben in der Tat dazu geführt, dass

- weniger Immobilienkredite vergeben werden,
- das Informations- und Analysebedürfnis der Banken deutlich zugenommen hat,
- die Kredit-Zinssätze risikoabhängig stärker gespreizt werden[17] (die Zeitschrift Wirtschaftswoche ermittelte für die Finanzierung derselben Immobilie einen Zinsunterschied von 0,55 %-Punkten, je nachdem ob das Gebäude von einem Beamten in München eigengenutzt oder von einem gewerblichen Vermieter im strukturschwachen Cottbus vermietet wird.[18] )

Letztlich geht es immer um eine sachgerechte Chancen- / Risikoabwägung. Durch Risikoreduzierung (z.B. Implementierung von FM) steigt die Chance auf Ertrag. Andererseits steigen mit dem Ertrag häufig auch wieder die Risiken (dann an anderer Stelle).[19]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2: Verlauf der Risiko- / Ertragskurve

Es geht um die Kunst, das optimale Verhältnis zwischen Risiko und Ertrag (=Chance) zu finden.

Um die Kreditrisiken im Allgemeinen und die spezifischen Risiken der Finanzierung von Immobilien im Besonderen systematisch zu erfassen und zu bewerten, haben praktisch alle Banken bereits heute Ratingsysteme im Einsatz, die in den meisten Fällen auch bereits den künftigen Anforderungen der Bankenaufsicht genügen.

3. Ratingsystematik

3.1. Einführungsbemerkungen

Ratingsysteme sind standardisierte und einheitliche Bewertungsprozesse, die mit Verfahren der Mathematik und der Wahrscheinlichkeitsrechnung im Einzelfall evident machen sollen,

- welche Risiken /Schadenpotenziale vorhanden sind.
- welche Risiken vermeidbar, verminderbar oder verlagerbar sind.
- welche Risiken kalkulierbar und damit tragbar sind oder nicht[20].

Im Ergebnis ermöglichen funktionierende Ratings

- eine Einschätzung, inwieweit finanzielle Verpflichtungen vollständig und fristgerecht erfüllt werden können.
- ein objektiviertes Meinungsbild.
- eine Klassifizierung in ein übersichtliches Schema.
- die Bestimmung von Ausfallwahrscheinlichkeiten je Ratingklasse, ggf. sortiert nach Branchen, Unternehmensgrößen, etc.

In Anlehnung an die angelsächsische Klassifizierung mit Buchstaben haben viele Kreditinstitute eine ähnliche Skalierung gewählt:[21]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 3: Bildung von Ratingklassen

Innerhalb der Ratingklassen wird häufig noch eine Feinjustierung durch die Zusätze „+“ und „-“ vorgenommen, um erkennbare Tendenzen hin zur nächst höheren oder nächst niedrigeren Ratingklasse deutlich zu machen (z.B. „BBB+“ oder „AA-“).

So kommt das Kreditinstitut von der bisher eindimensionalen „Schwarz / Weiß“- bzw. „Ja / Nein“-Entscheidung hin zu einem erheblich differenzierteren Risiko- / Ertragsprofil:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 4: Differenzierung des Risiko- / Ertragsprofils

Eine beispielhafte typische Verteilung eines Bankenkreditportfolios nach Ratingklassen sieht etwa folgendermaßen aus:[22]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 5: Verteilung eines Kreditportfolios nach Ratingklassen

Bank und Kreditnehmer haben prinzipiell gleich gelagerte Interessen, die Verteilung „nach links zu verschieben“, das heißt hin zu den besseren Risikoklassen. Die Bank trägt dann ein geringeres Risiko, einen Kreditausfall zu erleiden und kann mit ihrem vorhandenen Eigenkapital mehr Kreditvolumen generieren. Der Kreditnehmer spekuliert durch eine gute Klassifizierung seines Risikos auf eine leichtere Kreditzusage und bessere Kreditkonditionen.

Im Rahmen dieser Arbeit geht es insbesondere darum zu zeigen, ob und wie FM-Strukturen und weitere fazilitäre Aspekte tatsächlich eine bessere Klassifizierung desselben Geschäftes ermöglichen!

3.2. Ratingarten / Teilratings

Die Steuerung des Kreditportfolios basiert bereits heute bei allen Kreditinstituten auf Basis interner, d.h. selbst oder vom zuständigen Bankenverband erstellter Ratingverfahren. Diese dienen sowohl im Zeitpunkt der Kreditvergabe als auch im späteren Zeitverlauf als Maßstab der Risikoidentifizierung, Risikoklassifizierung und Risikosteuerung.

Risikoidentifizierung bedeutet dabei, mögliche Risiken, die sich nachteilig auf den Bestand bzw. die Kapitaldienstfähigkeit (s. Fußnote 1) des Kreditnehmers auswirken könnten, zu betrachten und dabei abzuwägen, welche Konsequenzen alternative Entwicklungen des identifizierten Parameters hervorrufen können. Das Einführungsbeispiel zeigt, dass die Hausbank des Unternehmens Josef Müller offensichtlich nicht alle relevanten Risiken identifiziert hat, denn sie gewährt den erbetenen Kredit, obwohl den Bestand gefährdende Entwicklungen absehbar waren. Die Hausbank des Unternehmens Thomas Meier hat umgekehrt Risiken identifiziert, die ganz offensichtlich oder vermutlich gar keine waren, vielmehr Chancen darstellten, da die Implementierung des Facility-Management-Gedankens zwar Geld kostete, aber die Zukunftsfähigkeit des Unternehmens erhöhte.

Risikoklassifizierung ist die Rasterung der beim Rating abgefragten Parameter in die unter 3.1. beschriebenen Risikoklassen. Welche Parameter Gegenstand der Analyse sind, wird bei der Beschreibung der Teilratings im Folgenden erläutert. Charakteristisch ist die Klassifizierung an Hand weniger Rasterstufen (z.B. beurteilen viele Banken die definierten Beurteilungsparameter an Hand lediglich folgender Antwortmöglichkeiten: „--“ (= deutlich negativ; Kriterium unzureichend erfüllt); „-“ (= negativ; Kriterium mit Schwächen erfüllt); „o“ (= durchschnittlich; Kriterium normal erfüllt); „+“ (= positiv; Kriterium gut erfüllt); „++“ (= deutlich positiv; Kriterium herausragend erfüllt). Je nach Bedeutung des Parameters erfolgt noch eine Gewichtung, woraufhin ein Punktwert vergeben wird. Je nach Gesamtpunktzahl erfolgt die Klassifizierung in die Risikoklassen AAA bis D.

Risikosteuerung als Teil der Risikostrategie meint die Summe der Maßnahmen, die ein Kreditinstitut je nach Entwicklung seines Kreditportfolios ergreift, um die Risiken zu begrenzen, abzubauen, zu verlagern oder zu besichern, etc. Die Risikostrategie zeigt die von der Bank bevorzugte Risikoeinstellung (Ausprägung irgendwo zwischen „zu wenig Risikobewusstsein = leichtsinnig“ und „zu viel Risikobewusstsein = ängstlich“) und beeinflusst unmittelbar die auf S. 12 abgebildete Risiko- / Ertragskurve.[23] Dieser Aspekt ist nicht mehr Gegenstand der vorliegenden Ausarbeitung.

Die Ratingsystematik sieht regelmäßig die Ermittlung von Teilratings vor, die über bestimmte Rechenalgorithmen zu einem Gesamtrating verdichtet werden:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 6: Ratings und Teilratings

Im Folgenden werden – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – die wichtigsten Parameter, die in die Teilratings eingehen, aufgeführt. Wie in der Praxis wird zu jedem Punkt eine Frage formuliert, deren Beantwortung je nach Ausprägung mit der oben beschriebenen Punktebelegung versehen wird.

3.2.1. Bonitätsrating

Das Bonitätsrating beschäftigt sich mit der Analyse des Kreditnehmers, also der Person oder Personen bzw. des Unternehmens.

3.2.1.1. Teilrating Branche

- Aussichten: Wie werden mittel- und langfristig die Aussichten bzw. Entwicklungen der Branche (auch im Vergleich zu anderen Sektoren der Volkswirtschaft) beurteilt?
- Umwelt, Haftung: Bestehen branchentypisch besondere Haftungsregeln, spielen ggf. Umweltschutzaspekte eine Rolle?

[...]


[1] Unter Kapitaldienst versteht man die Summe aus Zinsen und Tilgungsanteil einer Kreditfinanzierung pro rata temporis.

[2] Zum Verständnis des Begriffes Facility Management s. weiter unten Kapitel 5.4.2.

[3] Die Begriffe „Bank“ und „Kreditinstitut“ werden im Rahmen dieser Ausarbeitung synonym verwandt.

[4] § 91 Abs. 2 AktG

[5] § 25a KWG

[6] Benannt nach dem „Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht“, der 1988 wichtige aufsichtsrechtliche Regeln für Banken erlassen hat (dieses Regelwerk nennt man „Basel I“). Er besteht aus Mitgliedern der weltweit 12 wichtigsten Aufsichtsbehörden / Zentralbanken und tagt am Sitz der Bank für internationalen Zahlungsausgleich in Basel.

[7] In allen wichtigen Industrieländern steuern die nationalen Bankaufsichtsbehörden das Geschäft der Kreditinstitute über eine Eigenkapitalbudgetierung. Je nach Risikogehalt des einzelnen Kreditgeschäftes wird mehr oder weniger Eigenkapital zur Unterlegung der Risiken „verbraucht“. Auf diese Weise wird das Risiko des volkswirtschaftlich besonders sensiblen Bereiches der Kreditwirtschaft wirkungsvoll begrenzt bzw. es werden Anreize geschaffen, das vorhandene und nicht ohne weiteres zu vermehrende Eigenkapital schonend auszunutzen, indem möglichst nur gute Kreditrisiken eingegangen werden.

[8] Knuf, Holger: Ansatz eines Immobilien-Ratings unter dem Gesichtspunkt der besonderen Berücksichtigung von Risiken in der Bewirtschaftungsphase, in: Lutz, Ulrich / Klaproth, Thomas (Hrsg.): Riskmanagement im Immobilienbereich, Technische und wirtschaftliche Risiken, Berlin / Heidelberg 2004, S. 159.

[9] Arbeitsgrundlage ist die Situation in Deutschland. Durch die weitgehend ähnlichen Regelungen in der Kreditwirtschaft der wichtigsten Industrieländer lassen die Überlegungen sich in Analogie zumindest auf Kerneuropa und den angelsächsischen Einflussbereich erweitern.

[10] Verband deutscher Hypothekenbanken e.V.: Jahresbericht 2004, Berlin, März 2005, sowie:

Eurohypo AG: Der Immobilienmarkt in Deutschland, Aktuelle Trends und Entwicklungen, Eschborn, 2005.

[11] Gleichwohl lassen sich auch bei eigengenutzten Wohnobjekten (Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen) fazilitäre Gesichtspunkte berücksichtigen. Man denke nur an die unterschiedlichen Ansprüche an Raumbedarf, Barrierefreiheit, Altersgerechtigkeit, etc. im Zeitablauf einer Bewohnergeneration (Single, Paar, Familie, sukzessive wieder Paar, evtl. allein stehend).

[12] Ein guter Überblick über den aktuellen Stand der neuen Regelungen findet sich in: Europäische Zentralbank: Monatsbericht Januar 2005, Frankfurt, S. 53 – 63.

[13] Ratingverfahren beurteilen das Ratingobjekt mittels eines Punktesystems hinsichtlich bestimmter Kriterien. Die Endpunktzahl entscheidet über die Klassifizierung des Risikos.

[14] Interne Ratings werden von den Kredit vergebenden Banken selbst ermittelt. Externe Ratings werden von unabhängigen Rating-Agenturen vergeben; zu den bekanntesten zählen Moody’s, Standard & Poors, Fitch, Creditreform.

[15] Die tatsächliche Berechnung ist mathematisch sehr komplex und nicht Gegenstand dieser Ausarbeitung.

[16] Bundesaufsichtsamt für Finanzdienstleistungen, die deutsche Finanzdienstleistungsaufsicht.

[17] Klaproth, Thomas: Risk-Management im Immobilienbereich – ein unterschätztes Thema nicht nur für die Immobilienwirtschaft, in: Der Immobilien Brief, Nr. 70, September 2004 (Facility Management Spezial), S. 6 f.

[18] Wirtschaftswoche, Nr. 20 vom 12. Mai 2005, S. 115 – 117.

[19] Gleißner, Werner: Integrierte Risiko- und Portfoliomanagementsysteme in der Immobilienwirtschaft, in: Lutz, Ulrich / Klaproth, Thomas (Hrsg.): Riskmanagement im Immobilienbereich, Technische und wirtschaftliche Risiken, Berlin / Heidelberg 2004, S. 66 f.

[20] Lutz, Ulrich / Klaproth, Thomas: Riskmanagement im Immobilienbereich, Technische und wirtschaftliche Risiken, Berlin / Heidelberg 2004, Vorwort.

[21] Munsch, Michael / Andrae, Michael: Rating in der Immobilienwirtschaft – Informationsgewinnung und -verarbeitung, Folienvortrag im Rahmen des Ecfs-Workshop an der Universität Gesamthochschule Essen, 19. Februar 2003 (das Ecfs European center for financial services ist ein Forschungsinstitut der Gerhard-Mercator-Universität Duisburg).

[22] ebenda.

[23] Freund, Eckhard / Nockemann, Klaus: Riskmanagement im Krankenhaus, in: Lutz, Ulrich / Klaproth, Thomas (Hrsg.): Riskmanagement im Immobilienbereich, Technische und wirtschaftliche Risiken, Berlin / Heidelberg 2004, S. 259 f.

Details

Seiten
66
Erscheinungsform
Originalausgabe
Jahr
2005
ISBN (eBook)
9783832494940
Dateigröße
804 KB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v224625
Institution / Hochschule
Hanzehogeschool Groningen – unbekannt, Internationales Institut für Facility Management Oberhausen
Note
1,2
Schlagworte
facility management rating immobilie basel bewirtschaftung

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