Revitalisierung von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien

Friese, Inga

Revitalisierung von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien

Vermeidung von Effizientdefiziten und Produktivitätsverlusten durch Neugestaltung von Büroflächen

von Inga Friese (Autor:in)

BWL - Sonstiges

Zusammenfassung

Inhaltsangabe:Problemstellung:
Tatsache ist, es gibt große Leerstandsprobleme bei gewerblich genutzten Immobilien bundesweit. Diese verfügen gewöhnlich nicht über die erforderliche Flexibilität einer Neuimmobilie. Dogmatische Strukturen, starre Grundrisse, wenig Komfort und viele Auflagen sind nicht im Sinne der heutigen Nutzerklientel. Es besteht ein Bedarf an kommunikativen, komfortablen und modernen Bürostrukturen. Neubauten berücksichtigen diese Anforderungen. Altbauten hingegen befinden sich in den vorteilhafteren Bürolagen, stehen aber vielfach unter Denkmalschutz und sind ohne geeignete Maßnahmen für die neuen Bedürfnisse ungeeignet.
Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, wie eine Altimmobilie dem Zustand einer Neuen nachhaltig angepasst werden kann um den heutigen Anforderungen zu entsprechen. Was kann getan werden, und Effizienzdefizite und Produktivitätsverluste zu vermeiden. Welche grundlegenden Sachverhalte sind bei einer Revitalisierung zu beachten und welche Zwangspunkte, rechtliche Grundlagen oder bauliche Bestimmungen gilt es einzuhalten.
Thema dieser Diplomarbeit ist es, Wege der Revitalisierung von Bestandsimmobilien aufzuzeigen, zu analysieren und zu bewerten. Ferner gilt es, den Analyseprozess auf Automatisierbarkeit zu prüfen und mit den erarbeiteten Lösungen in einem Softwarewerkzeug als Prototyp umzusetzen. Das folgende Kapitel verschafft einen ersten Überblick über den strukturellen Aufbau der Arbeit.
Die vorliegende Abschlussarbeit wird grundlegende Strategien der Revitalisierung von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien analysieren, Chancen aufzeigen und mögliche Lösungswege in einem Softwarewerkzeug umsetzen.
Die Zukunftsaussichten einer gewerblich genutzten Bestandsimmobilie sind rechtlich, technisch und baulich durch Vorgaben und Richtlinien beschränkt. Diese Rahmenbedingungen werden aufgezeigt und analysiert. Durch diese Analyse werden relevante und auf den gegebenen Zustand der Immobilie angepasste Lösungsmöglichkeiten erarbeitet. Auf Grundlage der Resultate wird im Anschluss ein geeignetes Softwarewerkzeug als praxisorientierter Prototyp entwickelt. Angelehnt an die Ergebnisse dient er der Verwaltung und Analyse von Bestandsimmobilien. Die Entstehung und Programmierung des Prototypen erfolgt mittels aktueller Entwicklungsumgebungen. Ein Revitalisierungsvorhaben kann auf diese Weise rechnergestützt sowie online geplant und vorbereitet werden. Ein moderne Entwurf und zeitgemäßes Design vervollkommnen […]

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

ID 9486

Friese, Inga: Revitalisierung von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien - Vermeidung

von Effizientdefiziten und Produktivitätsverlusten durch Neugestaltung von Büroflächen

Druck Diplomica GmbH, Hamburg, 2006

Zugl.: Fachhochschule für Technik und Wirtschaft Berlin, Diplomarbeit, 2005

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Diplomica GmbH

http://www.diplom.de, Hamburg 2006

Printed in Germany

Inga Friese FHTW-Berlin MatNr s0501247

Seite 5

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung...7

1.1. Motivation...7

1.2. Kurze Aufgabenbeschreibung...7

1.3. Aufbau der Diplomarbeit...8

2. Grundlagen ...9

2.1. Ausführliche Aufgabenbeschreibung ...9

2.2. Zusammenhang zwischen der Diplomarbeit und Facility

Management/ Computer Aided Facility Management ...10

2.3. Die Marktsituation für Büroimmobilien in Deutschland ...12

2.3.1. Der Büroimmobilienmarkt Berlin ...15

2.3.2. Der Leerstand, die Kosten und der Faktor Mensch...16

2.3.3. Beispiel für die Kostenrechnung eines Leerstandes ...18

3. Analyse ...23

3.1. Bürogebäude, Büroformen und Bürokonzepte...23

3.1.1. Die Entstehung von Büroimmobilien ein kurzer historischer

Überblick...23

3.1.2. Das Zellenbüro ...26

3.1.3. Das flexible Komfortzellenbüro ...28

3.1.4. Das Gruppenbüro ...29

3.1.5. Das Kombibüro ...30

3.1.6. Das reversible Büro...31

3.1.7. Das Großraumbüro...32

3.1.8. Das nonterritoriale Bürokonzept ...33

3.1.9. Zusammenfassung Büroformen und Bürokonzepte ...34

3.2. Rechtliche Rahmenbedingungen...36

3.3. Technische Rahmenbedingungen ...38

3.3.1. Die Klassifizierung von Gebäuden nach ihrem Energiebedarf 38

3.3.2. Raumlufttechnische Anlagen [RLT Anlagen] ...39

3.3.3. RLT Anlagen NL Systeme...40

3.3.4. RLT Anlagen LW Systeme...40

3.3.5. Anforderungen an RLT Anlagen nach der

Arbeitsstättenverordnung [ArbStättV] ...41

3.3.6. Der Komfort ...43

3.4. Bauliche Rahmenbedingungen...44

3.4.1. Die Fassade [FS]...44

3.4.2. Die Arbeitsplatzversorgung [APV] ...50

3.4.3. Der Brandschutz [BS] ...56

3.5. IST Analyse am Objekt...60

3.5.1. LSV Baden Württemberg in Stuttgart ...60

3.5.2. Anbau des ehemaligen Staatsratsgebäudes in Berlin ...62

Thema: Revitalisierung von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien

Seite 6

4. Revitalisierungsmöglichkeiten... 67

4.1. Gründe für eine Revitalisierung ...67

4.2. Revitalisierungsmöglichkeiten von Büroformen und Bürokonzepten68

4.2.1. Der Bestand und die zukünftige Entwicklung ...68

4.2.2. Revitalisierungsmöglichkeiten ...68

4.3. Technische Revitalisierung ...71

4.4. Bauliche Revitalisierung...75

4.4.1. Die Fassade...75

4.4.2. Die Arbeitsplatzversorgung ...80

4.5. Revitalisierung am Objekt ...85

4.5.1. LSV Baden Württemberg in Stuttgart ...85

4.5.2. Anbau des ehemaligen Staatsratsgebäudes in Berlin ...89

5. Vorüberlegungen zur Entwicklung eines FM-Softwaremoduls für

Revitalisierungsvorhaben... 93

5.1 Charakterisierung des Prototypen ...94

5.2 Verwendete Technologien und IT-Werkzeuge...97

5.2.1 Modellierung mit UML ...97

5.2.2 LAMP-System ...97

5.3 Einordnung in den CAFM-Bereich...99

6. Die Umsetzung des Prototypen... 101

6.1. Der Prototyp und seine Arbeitsweise ...101

6.2. Ausarbeitung eines geeigneten Datenmodells ...101

6.3. Konkretisierungen der Anwendungslogik ...104

6.4. Beispielobjekt LVS Baden Württemberg...106

6.5. Test des Prototypen ...110

7. Auswertung/ Zusammenfassung... 113

7.1. Auswertung der Ergebnisse des Praxistests ...113

7.2. Zusammenfassung...113

7.3. Bewertung und Fazit ...115

7.4. Ausblick und Ideen ...116

I Quellenverzeichnis ... 117

II Abbildungsverzeichnis... 120

III Tabellenverzeichnis ... 123

IV Abkürzungsverzeichnis ... 125

V Anlagenverzeichnis ... 127

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1. Einleitung

1.1. Motivation

Berlin als die größte der deutschen Städte ist Standort für tausende Firmen. In

ihrer Funktion als Hauptstadt ist sie außerdem Sitz unzähliger Behörden und

Verwaltungen. Bedingt durch die Geschichte gibt es in Berlin eine einzigartige

Konzentration und Vielfalt von Bürokomplexen.

Selbst wer Berlin nur oberflächlich kennt weiß, dass die meisten Bürogebäude

leer stehen. Das liegt an der herrschenden Konjunkturflaute, aber auch am Zu-

stand der betagten Gebäude. Neue und flexible gewerbliche Immobilien lassen

sich gut vermarkten. Altbestand muss hingegen aufwendig saniert und moderni-

siert werden. Oft fehlen die Kenntnisse darüber, was bei alten Büroimmobilien

machbar und was auf dem Markt gefragt ist. Daher ist es von Bedeutung an die-

sem Punkt anzusetzen und nach Lösungsmöglichkeiten zu suchen. Die besten

Immobilienstandorte sind bereits bebaut, so auch in Berlin. Revitalisierung ge-

werblich genutzter Bestandsimmobilien ist nicht nur ein Schlagwort, sondern

eine immer interessanter werdende Chance für die Zukunft von Immobilien, In-

vestoren, Mietern und der Stadt.

1.2. Kurze Aufgabenbeschreibung

Tatsache ist, es gibt große Leerstandsprobleme bei gewerblich genutzten Immo-

bilien bundesweit. Diese verfügen gewöhnlich nicht über die erforderliche Flexi-

bilität einer Neuimmobilie. Dogmatische Strukturen, starre Grundrisse, wenig

Komfort und viele Auflagen sind nicht im Sinne der heutigen Nutzerklientel. Es

besteht ein Bedarf an kommunikativen, komfortablen und modernen Bürostruk-

turen. Neubauten berücksichtigen diese Anforderungen. Altbauten hingegen be-

finden sich in den vorteilhafteren Bürolagen, stehen aber vielfach unter Denk-

malschutz und sind ohne geeignete Maßnahmen für die neuen Bedürfnisse unge-

eignet.

Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, wie eine Altimmobilie dem Zustand

einer Neuen nachhaltig angepasst werden kann um den heutigen Anforderungen

zu entsprechen. Was kann getan werden, und Effizienzdefizite und Produktivi-

tätsverluste zu vermeiden. Welche grundlegenden Sachverhalte sind bei einer

Revitalisierung zu beachten und welche Zwangspunkte, rechtliche Grundlagen

oder bauliche Bestimmungen gilt es einzuhalten.

Thema: Revitalisierung von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien

Seite 8

Thema dieser Diplomarbeit ist es, Wege der Revitalisierung von Bestandsimmobi-

lien aufzuzeigen, zu analysieren und zu bewerten. Ferner gilt es, den Analyse-

prozess auf Automatisierbarkeit zu prüfen und mit den erarbeiteten Lösungen in

einem Softwarewerkzeug als Prototyp umzusetzen. Das folgende Kapitel ver-

schafft einen ersten Überblick über den strukturellen Aufbau der Arbeit.

1.3. Aufbau der Diplomarbeit

Die vorliegende Abschlussarbeit wird grundlegende Strategien der Revitalisierung

von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien analysieren, Chancen aufzeigen

und mögliche Lösungswege in einem Softwarewerkzeug umsetzen.

Die Zukunftsaussichten einer gewerblich genutzten Bestandsimmobilie sind

rechtlich, technisch und baulich durch Vorgaben und Richtlinien beschränkt. Die-

se Rahmenbedingungen werden aufgezeigt und analysiert. Durch diese Analyse

werden relevante und auf den gegebenen Zustand der Immobilie angepasste Lö-

sungsmöglichkeiten erarbeitet. Auf Grundlage der Resultate wird im Anschluss

ein geeignetes Softwarewerkzeug als praxisorientierter Prototyp entwickelt. An-

gelehnt an die Ergebnisse dient er der Verwaltung und Analyse von Bestandsim-

mobilien. Die Entstehung und Programmierung des Prototypen erfolgt mittels

aktueller Entwicklungsumgebungen. Ein Revitalisierungsvorhaben kann auf diese

Weise rechnergestützt sowie online geplant und vorbereitet werden. Ein moder-

ne Entwurf und zeitgemäßes Design vervollkommnen das Konzept einer nutzer-

freundlichen Anwendungsoberfläche.

Für eine praxisnahe Vorgehensweise werden geeigneter Referenzobjekte ge-

sucht, an denen die Analyse, Lösungsfindung und theoretische Umsetzung des

Erarbeiteten präsentiert und gestützt werden kann.

Die während der Entwicklung und Konzeption entstandenen Ideen und Visionen

geben im abschließenden Kapitel dieser Diplomarbeit einen Überblick über mög-

liche Zukunftschancen und Erfolgsaussichten des Erreichten.

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2. Grundlagen

2.1. Ausführliche Aufgabenbeschreibung

Moderne, kommunikative und flexible Büroarbeitsplätze werden in der heutigen

Zeit mehr denn je gefordert. Mit vielen Regelwerken greifen Gesetzgeber, Berufs-

genossenschaften und andere mit dem Arbeitsschutz beschäftigte Institutionen

in die Gestaltungsfreiheit der Büroplanung ein. Trotzdem bieten sich viele Chan-

cen zu sinnvoller Gestaltung und Nutzung von Büroimmobilien und Arbeitsplät-

zen auch bei bestehenden Gebäuden.

Auf Basis einer umfassenden Recherche wird diese Diplomarbeit aufzeigen, wel-

che Voraussetzungen gewerblich genutzte Bestandsimmobilien aufweisen und

welchen Einfluss diese auf eine Revitalisierungsmaßnahme besitzen. Ausgangs-

punkt der Recherche bildet eine umfassende Marktanalyse über die gegenwärtige

Auslastung, die Kosten und den Zustand gewerblicher Immobilien in Bezug mit

zur gesamtwirtschaftlichen Situation.

Darauf aufbauend werden so genannte Zwangspunkte isoliert und betrachtet.

Diese beziehen sich auf rechtliche, technische und bauliche Bestimmungen. Es

wird ermittelt und definiert, auf welcher Grundlage die Revitalisierungsmaßnah-

men vorgenommen werden, dem so genannte Ist-Zustand. Dazu gehört die Be-

trachtung der vorkommenden Bürotypen, raumlufttechnischen Anlagen, Statik,

rechtlichen Grundlagen, des Brandschutzes und nicht zu vergessen die Versor-

gung der einzelnen Arbeitsplätze mit modernen Medien. Ziel ist es, auf der Basis

des analysierten Ist-Zustandes einen möglichst wirtschaftlichen Weg, nahe dem

vorher definierten und gewünschten Soll-Zustand zu finden.

Um den Prozess der Lösungsfindung zu automatisieren, bietet es sich an, ein

Softwarewerkzeug zu entwerfen, das dem Nutzer als Unterstützung zur Verfü-

gung steht. Dieses wird nach dem Einspeisen der nötigen Gebäudedaten eine

aussagekräftige Analyse über mögliche und denkbaren Revitalisierungsstrategien

für eine beliebige gewerblich genutzte Immobilie generieren. Die Handhabung

und die grafische Oberfläche des Tools werden auf Basis von Nutzerwünschen

und Erfahrungswerten umgesetzt.

Diese Diplomarbeit soll dazu beitragen, den Prozess der Entscheidungsfindung

über die Zweckmäßigkeit einer Revitalisierungsmaßnahme zu erleichtern und zu

verkürzen. So können von vorn herein rentable Maßnahmen von unrentablen

oder sogar rechtlich bzw. baulich unzulässigen Schritten getrennt werden. Zu-

friedene Kunden sind ein Eckpfeiler der Immobilienbranche. Nicht zuletzt darum

werden Aspekte wie Komfort oder Flexibilität einen wichtigen Stellenwert in die-

ser Arbeit einnehmen.

Thema: Revitalisierung von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien

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2.2. Zusammenhang zwischen der Diplomarbeit und Facility Mana-

gement/ Computer Aided Facility Management

,,[...] Facility Management versteht sich als strategische Managementdisziplin, die

die Analyse, Dokumentation und Optimierung aller kostenrelevanten Prozesse

rund um Immobilien unter besonderer Berücksichtigung von Arbeitsplatz und

Umfeld der Nutzer aber auch der Wirtschaftlichkeit umfasst. [...]" (May, Michael,

2004, Seite V)

Dieser Satz stellt den Bezug vom Thema der Diplomarbeit zum Facility Manage-

ment [FM] her. Die Revitalisierung ist ein kostenrelevanter Prozess im Lebenszyk-

lus einer Immobilie. Nach GEFMA-Richtlinie* 100 zählt die Revitalisierung einer

Immobilie zum vorletzten Abschnitt ,,Umbau/ Umnutzung-Sanierung/ Moderni-

sierung", der zeitlich in die Nutzungsphase fällt, aber sachlich ebenso wie die

Gebäudeerstellung nicht zur Nutzungsphase gehört. (gefma, 2005) Die für diese

Arbeit relevanten GEFMA Richtlinien befinden sich im Anhang Nr. 2.

Abb. 2.1 Lebenszyklus einer Immobilie nach GEFMA (gefma, 2005)

)* GEFMA = Abkürzung für "German Facility Management Association" (Deutscher

Verband für Facility Management). Die GEFMA definiert FM-Qualitätsstandards in

den GEFMA-Richtlinien.

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Die Kosten für diesen Prozess der Revitalisierung sind teilweise erheblich und

benötigen eine genaue Planung und Analyse. FM beinhaltet neben dieser Analyse

auch die Dokumentation aller Vorhaben bezüglich der Immobilie. Auf Basis der

intensiven Analyse und Dokumentation lassen sich Optimierungen für Prozesse

finden, welche, egal ob zeitlich, technisch oder wirtschaftlich, Kosteneinsparun-

gen mit sich bringen. In Zeiten starker Konkurrenz sind derartig Verbesserungen

unumgänglich. Im FM einer Immobilie finden der Arbeitsplatz und sein Umfeld

eine besondere Berücksichtigung. Nutzerwünsche, Komfort und Individualität

sind dabei wichtige Kriterien. FM beschäftigt sich mit diesbezüglichen Fragen

und gibt Antworten. Wirken alle Komponenten bestmöglich zusammen, ist die

Wirtschaftlichkeit einer Immobilie das zwangsläufige Resultat.

Diese Diplomarbeit befasst sich mit einem grundlegenden Abschnitt des FM und

arbeitet dazu Lösungsansätze aus. Dabei gibt es jedoch kein Optimum, sondern

viel mehr einen immer währenden Prozess der Analyse und Lösungsfindung. Un-

terschiedliche Voraussetzungen, Anforderungen oder finanzielle Grundlagen ma-

chen es schwierig, einen expliziten Weg zu favorisieren, vielmehr ist es die Suche

nach dem bestmöglichen Kompromiss.

Ein Hauptziel dieser Diplomarbeit ist die Entwicklung eines Softwaretools, wel-

ches Revitalisierungsprozesse abbildet, analysiert und mögliche Lösungswege

aufzeigt. Im großen Zusammenhang stellt dieser Prototyp eine Komponente eines

Computer Aided Facility Management [CAFM] Systems dar. Diese Systeme bie-

ten den Anwendern Unterstützung und Begleitung im strategischen und takti-

schen Management sowie bei der operativen Leistungserbringung über den ge-

samten Lebenszyklus einer Immobilie. Die wichtigsten Aufgaben eines CAFM

Systems sind: (Pollesche, Angerstein, 2002, Seite 11)

die Schaffung von Transparenz und die Gewährleistung der ganzheitlichen

Betrachtungsweise. Die Informationen müssen bei Bedarf vollständig und

kurzfristig zur Verfügung stehen.

die Generierung von Einsparpotentialen durch eine gesamtheitliche Prozess-

orientierung und der Einsatz von Workflowtechnologie zur Prozessoptimie-

rung bei allen Bewirtschaftungsprozessen.

die Ausarbeitung von Prozessabläufen bei FM relevanten Planungsaufgaben

sowie die Darstellung und Bewertung von Alternativlösungen.

Auch hierfür findet sich im Vorwort des Buches von Prof. Dr. May ein geeigneter

zusammenfassender Gedanke:

,,[...] CAFMSysteme bewähren sich zunehmend als leistungsfähige raumbezoge-

ne Informationssysteme zur Abbildung, Auswertung und Steuerung der komple-

xen Strukturen und Prozesse im Facility Management. [...]" (May, Michael, 2004,

Seite V)

Thema: Revitalisierung von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien

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2.3. Die Marktsituation für Büroimmobilien in Deutschland

Um die künftige Entwicklung der Marktsituation für Büroimmobilien prognosti-

zieren zu können, ist die Bestandsaufnahme und ein kurzer Rückblick auf die

ökonomische und arbeitsmarkttechnische Situation Deutschlands sinnvoll.

Die Wirtschaft in Deutschland ist geprägt durch Stagnation. Wirtschaftswachstum

ist jedoch Voraussetzung für eine positive Beschäftigungssituation. Deshalb ü-

berrascht es nicht, dass sich die Arbeitsmarktzahlen in den letzten Jahren deut-

lich verschlechtert haben. Im März 2005 lag die Arbeitslosenquote bundesweit

bei 12,5 Prozent. (Bundesagentur für Arbeit, 2005, Internet) Dieser historische

Tiefstand hat negative Auswirkungen auf die Entwicklung der Beschäftigungs-

zahlen im Bürosektor und folglich auch auf die Vermietungsleistung von Büro-

immobilien.

In den Jahren 2000 bis 2003 war die Vermietungsleistung durch eine starke Ab-

wärtsbewegung gekennzeichnet, wie in Abbildung 2.4 zu erkennen. Ein schlep-

pender Wirtschaftsverlauf und geringe Nachfrage wurden als Hauptgründe für

diesen Trend angeführt. Im Jahr 2003 und 2004 blieb die Vermietungsleistung

vergleichsweise stabil. Die Ursachen lagen insbesondere an ausbleibenden Un-

ternehmensansiedlungen und der Tatsache, dass Firmen auf Grund ihrer Kosten-

situation den Flächenbedarf optimierten. Da verwundert es nicht, dass es sich bei

den Neuvermietungen hauptsächlich um Standortverlagerungen von regionalen

Firmen handelte, wobei die neu angemieteten Büros meist kleiner waren als die

aufgegebenen.

Welche wirtschaftlichen Entwicklungen werden in den kommenden Jahren erwar-

tet und welche Auswirkungen haben diese auf die Bürozentren in Deutschland?

Wachstumsraten wie Anfang der neunziger Jahre erwartet wohl niemand, gleich-

wohl erlebt die deutsche Wirtschaft gegenwärtig eine gewisse Belebung. Grund

dafür ist aber derzeit die hohe Exportquote. Eine Wachstumsrate von 1,7 Prozent

ist laut Jahreswirtschaftsbericht 2005 für das laufende Jahr realistisch. (BMWA,

2005, Internet) Zurzeit korrigieren jedoch alle Forschungsinstitute diese Progno-

se nach unten. Das HWWA und das Kieler Institut rechnen nur noch mit einem

Wachstum von 0,6 Prozent. Die Bundesregierung hält bislang an Ihrer Aussage

fest. Bis zum 26. April diesen Jahres erarbeiten die Wirtschaftsforschungsinstitu-

te ein gemeinschaftliches Gutachten, welches die Regierung erfahrungsgemäß in

Ihre noch anstehende Jahreskorrektur mit einbeziehen wird. Der Kreis der Steu-

erschätzer tagt im Mai dieses Jahres und wird seine Schätzung voraussichtlich am

12. Mai veröffentlichen. (Berliner Zeitung, 11. April 2005, Seite 10) Schätzung

Nach Meinung von Analysten sind die derzeitigen Rahmenbedingungen nicht nur

für gewerbliche Immobilien in Deutschland ungünstig. Steuerliche Regulierungen

wie die Senkung der Einkommensgrenze bei der Eigenheimzulage und Diskussi-

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onen über eine erneute Anhebung der Wertansätze bei der Erbschafts- und

Schenkungsteuer wirken sich negativ auf den Markt aus.

Nach einer aktuellen Studie der Deutschen Bank wird der Bedarf an Büroflächen

frühestens ab dem Jahr 2006 merklich ansteigen. (Deutsche Bank, 2005, Inter-

net) In Abbildung 2.4 lässt sich dieser beginnende Aufwärtstrend erkennen. In

einigen Städten, wie Berlin, scheint die Phase der Stagnation bereits jetzt über-

wunden. (HBV Group, 2004, Seite 15-23)

Die positiven Prognosen der Analysten stützen sich auf Erfahrungswerte, denn

der Büroimmobilienmarkt verhält sich meist zyklisch. Der Nationalökonom Arthur

Hanau prägte den Begriff des "Schweinezyklus".

In einer von ihm veröffentlichten Studie aus dem Jahr 1926 beschreibt er die ver-

zögerte Anpassung des Angebots von Schweinefleisch an den Marktpreis. Exis-

tiert ein hoher Preis für Schweine, "produzieren" die Bauern Schweine. Da diese

allerdings einige Zeit brauchen, um vom Ferkel zum Schwein zu werden, herrscht

ein zeitlich verzögertes Überangebot. Die Folge sind sinkende Preise. Ebenso

verhält es sich auf dem Büroimmobilienmarkt. In einer Boomphase werden neue

Objekte projektiert, deren Fertigstellung aber erst nach Überschreitung der Zyk-

lusspitze ansteht. Sinkende Mietpreise sind nur eine Konsequenz in der darauf

folgenden (Abschwung-)Phase des Zyklus. In den beiden folgenden Abbildungen

lässt sich dieser Effekt gut erkennen. Trotz sinkender Vermietungsleistung und

Bautätigkeit (siehe Abbildung 2.3 und 2.4) steigt der Büroflächenbestand. (siehe

Abbildung 2.2) Erst nach einer gewissen Nachlaufzeit stagniert diese Zahl. (Fi-

scher, 2002, Seite 13)

Berlin

Hamburg

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Frankfurt

Stuttgart

München und

Umland

Leipzig

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flächen

bestand i

n M

2002 2003 2004

Abb. 2.2 Büroflächenbestand in Millionen Quadratmeter (Verfasser, 2005)

Thema: Revitalisierung von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien

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100

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Umland

Leipzig

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2002 2003 2004

Abb. 2.3 Bürobautätigkeit in Tausend Quadratmeter (Verfasser, 2005)

Trotz generellem Aufwärtstrend ist eine deutliche Kluft zwischen alten und neu-

en Bundesländern zu erkennen. Nicht nur in Leipzig gingen die Umsatzzahlen

erneut zurück.

100

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Berlin

Hamburg

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Frankfurt

Stuttgart

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2000

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Abb. 2.4 Vermietungsleistung Büroimmobilien in Tausend Quadratmeter (Verfasser, 2005)

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2.3.1. Der Büroimmobilienmarkt Berlin

Mit knapp 3,4 Millionen Einwohnern ist Berlin die größte Stadt der Bundesrepu-

blik Deutschland. Im Jahr 2003 hatte Berlin ein rückläufiges Wirtschaftswachstum

von -0,7 Prozent. Im Jahr 2004 war lediglich ein leichter Anstieg um 0,5 Prozent

zu verzeichnen. (Zeitung SPIEGEL, 31.3.2005, Internet) Berlin ist im bundesweiten

Vergleich das Schlusslicht beim Wirtschaftswachstum. Damit geht ein deutlicher

Arbeitsplatzabbau einher. Die Arbeitslosenquote lag im März 2005 bei 19,4 Pro-

zent; eines der höchsten Niveaus unter den deutschen Großstädten. (IHK Berlin,

2005) Wachstumsimpulse erhofft sich die Stadt Berlin vor allem von den Berei-

chen Medien, Biotechnologie und Tourismus.

Berlin ist nicht nur die größte Stadt der Bundesrepublik, sondern gilt mit

17,5 Millionen Quadratmeter Büroflächen als einer der größten Büromärkte in

Deutschland. Das Leerstandvolumen, Ende 2003 bei 9,2 Prozent, befindet sich

weiterhin im Aufwärtstrend. Diese Entwicklung betrifft nicht nur Innenstadtrand

und die Nebenlagen, auch die innerstädtischen Toplagen stehen oft leer. Im Jahr

2004 betrug das Fertigstellungsvolumen 350.000 Quadratmeter Bürofläche und

lag damit deutlich über dem des Vorjahres von 250.000 Quadratmeter. Erst

2005 ist mit einem erheblich niedrigeren Bauvolumen zu rechnen.

Die Vermietungsleistung war seit 2002 mit etwa 340.000 Quadratmeter stabil,

2005 wird mit einem Anstieg auf 380.000 Quadratmeter gerechnet. Öffentliche

Verwaltungen und unternehmensbezogene Dienstleister decken die Hauptnach-

frage. Analysten prognostizieren für die nächsten fünf Jahre den Gesamtbedarf

von Büroimmobilien in Berlin auf 1,2 Millionen Quadratmeter. (Zeitung WELT,

1.5.2005)

Der Preisdruck auf die Mieten, die sich in Berlin hauptsächlich im niedrigen bis

mittleren Preissegment bewegen, wird auch 2005 nicht abnehmen. Es ist jedoch

mit einer Abnahme des Preiskampfes zu rechnen, da die Konsolidierung in den

zurückliegenden Jahren erfolgte. (HBV Group Expertise, 2004, Seite 9)

Thema: Revitalisierung von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien

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2.3.2. Der Leerstand, die Kosten und der Faktor Mensch

Leer stehende Büros sind der Stimmung von verbleibenden Mietern nicht förder-

lich. Dieses Ergebnis ergab die Studie ,,Menschen im Fokus von Veränderungen:

wesentliche psychologische Dimensionen des Leerstandes" der Beratungsfirma

Cushman und Wakefield Healey und Baker, die vom Institut für Psychologie der

Otto-von-Guericke-Universität Magdeburg durchgeführt wurde. Bisher fand der

,,weiche" Faktor Mensch bei Analysen des Leerstandes und bei wirtschaftlichen

Betrachtungen, keine Beachtung. Aber gerade dieser Faktor hat ebenfalls große

Auswirkungen auf die Rentabilität einer Immobilie. Dieser Einfluss wird in Zu-

kunft Einbeziehung in die Entscheidung finden, wenn die Überlegungen über

Sanierung und Modernisierung ins Stocken geraten. (vgl. Fachmagazin

IMMOBILIENWIRTSCHAFT, 01-2005, Seite 33)

Auch wenn im langjährigen Vergleich die Nachfrage nach Büroimmobilien relativ

hoch ist, entgehen Investoren durch leer stehende Gebäude jeden Monat Erträge

in Millionenhöhe. Trotz ausbleibender Mieteinnahmen müssen Finanzierungs-

sowie laufende Kosten für die Gebäude gedeckt werden. Die Gründe für den

Leerstand liegen nicht nur im Überangebot, sondern auch am schlechten Zustand

und dem hohen Alter der Immobilien. Die Leerstandsquoten, errechnet aus dem

Verhältnis Leerstand zu Gesamtbestand, schwanken in den deutschen Bürozent-

ren zwischen 1 Prozent und über 20 Prozent. Wie in Abbildung 2.5 zu erkennen,

nehmen die ostdeutschen Ballungsräume einen Sonderstatus ein, nicht zuletzt

begründet durch den dortigen steuerinduzierten Bauboom der letzten Jahre.

-1

Berlin

Hamburg

Düsseldorf

Frankfurt

Stuttgart

München

und Umland

Dresden

Leipzig

Leerstan

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2002

2003

Abb. 2.5 Leerstandsquoten deutscher Ballungszentren (HBV Group, 2004, Seite 15-23)

Inga Friese FHTW-Berlin MatNr s0501247

Seite 17

Der Leerstand unterteilt sich in drei Arten, wie auch in der Abbildung 2.6 zu er-

kennen. Dazu gehören:

neu erbaute Büroflächen

sanierte Büroflächen und

Altbestand.

Letzterer wird oft auch als "Sockelleerstand" bezeichnet. Dabei handelt es sich

um unsanierte Flächen, die äußerst schwer oder gar nicht zu vermieten sind.

Abb. 2.6 Arten des Leerstandes (Fischer, 2002, Seite 17)

Circa 30 Prozent der entgangenen Mieteinnahmen sind auf den Sockelleerstand

zurückzuführen. In den Städten Frankfurt, München und Stuttgart nehmen diese

Flächen sogar über 50 Prozent der entgangenen Mieten ein. Der Sockelleerstand

verwaist, trotz seines enormen Potentials, welches es zu nutzen gilt. Die Kapazi-

täten an bebaubarer Fläche in Toplagen gehen aus, Bestandsimmobilien werden

eine immer interessantere Alternative. In der folgenden Abbildung 2.7 lässt sich

der Anteil des Sockelleerstandes an den geschätzten fehlenden Mieteinnahmen

(in Millionen Euro) erkennen. Investoren entgehen jedes Jahr geschätzte 300 Mil-

lionen Euro Mieteinnahmen an den großen Bürostandorten. Berlin gilt immer

noch als Standort mit den höchsten Mietausfällen, wenngleich sich die Situation

langsam bessert.

Leerstand

neue

Büroflächen

sanierte

Büroflächen

Altbestand

,,Sockelleerstand"

teilt sich auf in:

Gründe:

Lösungs-

möglichkeiten:

schlechter Standort

konjunkturbedingte schlechte

Nachfragesituation

ungünstiger Flächenzuschnitt

schlechte Gebäudekonzeption

Standard entspricht

nicht den allg. Anfor-

derungen

zu hohe Nebenkosten

Mietpreis der Lage und Kon-

junktur anpassen

Änderung der Tendenz im Zyk-

lusverlauf abwarten

Umnutzung

Sanierung | Moderni-

sierung | Weiterent-

wicklung

Thema: Revitalisierung von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien

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Berlin

Frankfurt

Stuttgart

München

Leipzig

hlen

de M

ieteinn

ahm

en in

Mio

geschätzte fehlende Mieteinnahmen in Mio

Anteil des Sockelleerstandes

Abb. 2.7 fehlenden Mieteinnahmen und Anteil des Sockelleerstandes (Fischer, 2002, Seite 19)

2.3.3. Beispiel für die Kostenrechnung eines Leerstandes

Jeder Leerstand ist eine finanzielle Belastung. Um diesen Fakt zu untermauern,

werden die durch Leerstand entstehenden Kosten an einer nachfolgenden Bei-

spielrechnung aufgezeigt. Dabei handelt es sich um eine exemplarisch durchge-

führte Kostenanalyse für ein leer stehendes Bürogebäude in Stuttgart, ohne Kli-

matisierung. (Jones Lang Lasalle, OSCAR, 2002, Internet)

In der Studie sind zwei Arten der Kostenermittlung dargestellt. Auf der Einnah-

menseite befinden sich die Nebenkosten, welche vom Mieter zu begleichen sind.

Auf der Ausgabenseite stehen alle Kosten vom Eigentümer (Investor) des Gebäu-

des. Einige Kostenpositionen sind dem gesamten Gebäude zugeordnet, unab-

hängig ob Leerstand oder vermietet. Diese sind in der Aufstellung rot markiert.

Eine genaue Definition der einzelnen Positionen befindet sich im Anschluss an

die Berechnung.

Bürogebäude Stuttgart City (unklimatisiert)

Nettogrundfläche [NGF]*

5000 m²

angenommene Nettokaltmiete [KM]**

15,00 Euro je m²

Nebenkosten [NK] nach Oscar 2002

2,59 Euro je m²

)* NGF - Definition in GEFMA 300 und DIN 277 Auszug im Anhang Nr 1 und 2)

)** Nettokaltmiete/ Kaltmiete ist der Grundmietpreis je Quadratmeter für ein

Objekt, exklusive der Betriebs- und Heizkosten

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Berechnungsbeispiel 1

Berechnungsbeispiel 2

Vollvermietung

50 Prozent Leerstand

Einnahmen:

KM:

5000 m² x 15,00 Euro je m²

2500 m² x 15,00 Euro je m²

75.000,00 Euro

37.500,00 Euro

NK:

5000 m² x 2,59 Euro je m²

2500 m² x 2,59 Euro je m²

12.950,00 Euro

6.475,00 Euro

Summe Einnahmen: 87.950,00 Euro

43.975,00 Euro

Vollkosten:

Zinsen

9,21 Euro je m²

100 %

9,21 Euro je m²

öffentliche Abgaben

0,48 Euro je m²

80 %

0,38 Euro je m²

Versicherungen

0,10 Euro je m²

100 %

0,10 Euro je m²

Wartung, Instandsetzung,

Hausmeister

1,29 Euro je m²

80 %

1,03 Euro je m²

Strom

0,61

Euro

m² 30

0,18

Euro

m²

Heizung

0,36 Euro je m²

20 %

0,07 Euro je m²

Wasser, Kanal

1,03 Euro je m²

100 %

1,03 Euro je m²

Bewachung

0,41 Euro je m²

100 %

0,41 Euro je m²

Verwaltung

0,48 Euro je m²

50 %

0,24 Euro je m²

Summe Vollkosten: 14,06 Euro je m²

12,68 Euro je m²

AfA

2,95

Euro

m² 2,95

Euro

m²

Bauunterhalt

0,20

Euro

m² 0,20

Euro

m²

Summe incl. AfA

17,21 Euro je m²

15,83 Euro je m²

Gesamtkosten

5000 m² x 17,21 Euro je m² 2500 m² x 17,21 Euro je m²

2500 m² x 15,83 Euro je m²

Summe Gesamtkosten

86.050,00 Euro

82.598,00 Euro

Einnahmen

87.950,00

Euro

43.975,00

Euro

abzüglich Vollkosten

86.050,00

Euro

82.598,00

Euro

Betriebsergebnis

1.900,00 Euro

- 38.623,00 Euro

Anteil der Kosten, die auch bei leer stehenden Flächen auftreten

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Wie in der Berechnung zu erkennen, sind die Kosten mit 15,83 Euro für jeden

Quadratmeter Leerstandsfläche sehr hoch. So steht jeder unvermietete Quadrat-

meter nicht nur für fehlende Einnahmen, sondern stellt einen gewaltigen Kosten-

faktor dar. Ziel muss es sein, den Leerstand möglichst gering zu halten.

Definition der einzelnen Positionen:

Bürokosten:

bestehend aus Mietpreis und Nebenkosten

Nebenkosten: sind die Kosten für die Flächenbereitstellung und Bewirtschaf-

tung, die auf den Mieter umlegbar sind. Dazu zählen im Allge-

meinen folgende Kosten:

öffentl. Abgaben: Müll, Straßenreinigung und Grundsteuer

Versicherung:

gebäudebezogene Versicherungen, Haftpflicht-

und Elementarschadenversicherung

Wartung:

jede allgemeine Technik (mietereigene Technik

ist nicht enthalten)

Strom:

Allgemeinstrom für die Aufrechterhaltung und

Sicherheit des Betriebes, zum Beispiel Innen -

und Außenbeleuchtung, Aufzüge, Überwachung

Heizung:

bezieht sich auf das gesamte Gebäude, neben

dem Verbrauch z. B. auch Schornsteinfeger

Wasser/Kanal:

beziehen sich auf das gesamte Gebäude, neben

dem Verbrauch z. B. auch Grundgebühren

Reinigung:

Personal- und Sachkosten, bezogen auf den all-

gemeinen Bereich, zum Beispiel Eingangshalle,

Treppenhaus, Außenbereich und Fassade

Bewachung:

technische und personelle Überwachung des Ge-

bäudes

Verwaltung:

gesamte Gebäude- und Liegenschaftsverwaltung,

beinhaltet Gebäudemanagement (Bestandteil FM)

Hausmeister:

für Tätigkeiten, die im allgemeinen Bereich aus-

geführt werden

sonst. Kosten:

Kosten die nicht in vorgenannte Kategorien pas-

sen, ausschließlich auf Kosten bezogen, die im

allgemeinen Bereich entstehen

Inga Friese FHTW-Berlin MatNr s0501247

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NGF:

Die Nettogrundfläche entspricht der Summe der Grundflächen aller

Grundrissebenen eines Bauwerks abzüglich der Summe der

Grundflächen aller aufgehenden Bauteile. (vgl. Fischer, 2002, Seite

30) Sie ist geregelt in der GEFMA 300 und DIN 277, deren Auszug

im Anhang Nr. 1 und 2 zu finden ist.

Vollkosten: ,,Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück

oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes

und den dazu gehörenden Anlagen unmittelbar vom Beginn bis

zur Beendigung der Nutzung entstehen. Nicht dazu gehören Kos-

ten für die Herstellung, den Umbau und die Beseitigung von Ge-

bäuden und Anlagen. Die Vollkosten setzen sich aus den vom Ei-

gentümer grundsätzlich zu tragenden Kosten wie Zinsen von Bau-

krediten, AfA, Kosten für Instandsetzung, Kosten, die bei einer

Vermietung auf den Mieter umgelegt werden könnten (umlegbare

Nebenkosten) sowie den nutzerspezifischen Betriebskosten, die

Mietbereich anfallen, zusammen." (vgl. Fischer, 2002, Seite 30)

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3. Analyse

3.1. Bürogebäude, Büroformen und Bürokonzepte

In der öffentlichen und wissenschaftlichen Diskussion gibt es bisher keine ein-

heitliche Definition des Begriffs Büroimmobilie. Grundlegend handelt es sich um

Gebäude bzw. um Gebäudeteile, in denen ausschließlich oder überwiegend Büro-

arbeit im Wechsel zwischen konzentrierter und kommunikativer Tätigkeit durch-

geführt wird.

Ein Büro zeichnet sich durch die Bereitstellung von Räumen bzw. Flächen für die

Verrichtung typischer Schreibtischtätigkeiten aus. Es ist ein Ort, an dem Informa-

tionen von Menschen produziert und verwaltet werden nach GEFMA ein Ort des

produktiven Handelns. Die Beschäftigten sollen durch entsprechende Gebäude-

und Arbeitsplatzgestaltung optimale Unterstützung in Ihrer Arbeit finden.

Zwei wesentliche Kriterien dienen der Abgrenzung von Büroimmobilien:

eine Büroimmobilie bildet eine abgeschlossene Einheit.

Dieses Kriterium ist erfüllt, wenn die Bürofläche, innerhalb eines Gebäudes ei-

ne gesamte Etage umfasst oder zumindest über einen separaten Zugang ver-

fügt.

Büroimmobilien sind marktfähig.

Dieses Kriterium gilt dann als gegeben, wenn die Vermietungs- oder Kaufop-

tion des Gebäudes bzw. Gebäudeteils als Büro besteht. (vgl. Pollesche A., An-

gerstein D. , 2002, Seite 5)

3.1.1. Die Entstehung von Büroimmobilien ein kurzer historischer Überblick

Um die Entwicklung von Büroimmobilien prognostizieren zu können ist es sinn-

voll, sich zunächst ein Bild von der historischen Entstehung der Büroräume zu

verschaffen. Trotz moderner Technologien ist bis heute der Einfluss vergangener

Bürokulturen nicht verloren gegangen.

Die ersten Büros entstanden in Form von Kontoren und Kanzleien im

15. Jahrhundert. Der Wandel von der Waren- zur Geldwirtschaft verlangte immer

mehr Sorgfalt und Ordnung und aus wandernden Kaufleuten wurden zunehmend

sesshafte Stadtbürger. Wo sich bisher Banken und Handelsunternehmen in den

Häusern der Eigentümer befanden, verlangten die zunehmend größer werdenden

Arbeitsräume eine örtliche Trennung. Es entstanden erste Bürohäuser.

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Der Verwaltungspalast der Familie Medici in Florenz, das

"Uffici" (siehe Abbildung 3.1), jenes Bauwerk, aus dem sich der englische Begriff

"Office" ableitet, war eines der ersten seiner Art. Das Gebäude, in dem heute die

Galerie der Uffizien zu finden ist, wurde Mitte des 16. Jahrhunderts von dem Ar-

chitekten Giorgio Vasari (1511-1574) erbaut, in einer Zeit also, in der Cosimo I.

de Medici auch auf bürokratischer Ebene seine neue Herrschaft konsolidierte.

Ursprünglich waren die Räume für die Uffici delle magistrature, also als Büros der

Richterämter bestimmt.

Abb. 3.1 das Uffizi in Florenz , Ansichten und Grundriss (Florentiner Museen, 2005)

Zu Beginn des 19. Jahrhunderts war der Begriff Bürokratie dann in aller Munde

und das Wort Büro hielt Einzug im allgemeinen Sprachgebrauch. Im Laufe des

gleichen Jahrhunderts wurden die Organisationsprinzipien aus den Fabriken in

die Büros übertragen. Die anfallenden Tätigkeiten wurden aufgeteilt und organi-

siert, Kompetenzen abgegrenzt. Es entstanden Hierarchien, die räumlich akzen-

tuiert wurden. Der monotone Büroalltag fand in eintönigen Massensälen statt. Ein

großer abgeschirmter Arbeitsplatz in Fensternähe galt als Privileg.

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Durch die Einführung von Förderbändern, Bandaufzügen, Aktenfahrstühlen und

Hausrohranlagen wurden Wege kurz gehalten und der Material- und Informati-

onstransport beschleunigt. Der Begriff ,,Bürotaylorismus" kam auf.

"Taylorismus (

Scientific Management)

/ tayloristisch = eine

hochgradig arbeitsteili-

ge Produktion, bei der jeder Beschäftigte nur eine sehr spezielle Aufgabe mit nur

geringer oder aber sehr spezieller Qualifikation ausführt. Die Fließbandarbeit ist

ein Extrem der tayloristischen Produktion bzw. Arbeitsorganisation. Der Begriff

ist nicht aus der Arbeitsweise des Schneiders (engl. tailor) sondern vom Namen

des amerikanischen Betriebswirts Frederic Winslow Taylor (1856 bis 1915) abge-

leitet." (wikipeidia, 2005, Internet)

Die Rationalisierung von Arbeitsbedingungen hält bis heute an, wobei die zu-

nehmende Technisierung auf vielen Gebieten einen entscheidenden Anteil daran

trägt. Organisationsformen und Organisationskonzepte sowie die damit verbun-

denen Büroformen unterliegen einer ständigen Weiterentwicklung. Aus den an-

fänglich zu findenden Großraum- und Zellenbüros entwickelten sich im Laufe der

Zeit weitere Büroformen, die im Folgenden kurz vorgestellt und erläutert werden.

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3.1.2. Das Zellenbüro

Das Zellenbüro ist die kleinste vorkommende Büroform. Sie ermöglicht konzent-

riertes Arbeiten bei maximaler Ruhe. Entstanden ist es etwa in den fünfziger Jah-

ren des 20. Jahrhunderts und mit einer Grundfläche von 10 bis 30 Quadratmeter

für ein bis maximal drei Personen ausgelegt. Jedem Angestellten stehen somit 10

bis 15 Quadratmeter zur Verfügung. Teamarbeit ist im Zellenbüro nicht möglich.

Es wird von einem so genannten ,,tayloristischen Prinzip" gesprochen.

Abb. 3.2 Zellenbüro (Verfasser, 2005)

Ein Zellenbüro wird durch ökonomische und feste oder teure und flexible Trenn-

wände abgegrenzt und besitzt so ein individuell regelbares Raumklima mit zu-

sätzlicher freier Fensterlüftung. Klimatisierung und Beleuchtung sind ebenfalls

raumweise einstellbar. Die Mitarbeiter können ihr Büro individuell gestalten und

anpassen. Um die vorhandene optischer Abgrenzung der Räume zu mindern,

werden häufig teilverglaste Wände eingesetzt, die Transparenz und Offenheit

schaffen.

Inga Friese FHTW-Berlin MatNr s0501247

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Es gibt verschiedene Varianten der Anordnung von Zellenbüros. Die einfachste ist

die Einbundanlage, in der zu einer Seite eines Flures die Zellenbüros nebenein-

ander angeordnet sind. (siehe Abbildung 3.3)

Abb. 3.3 Einbundanlage Zellenbüro (Verfasser, 2005)

Die klassische, ergonomisch bevorzugte und daher häufig zu findende Variante

ist die Zweibundanlage. Hier befinden sich die einzelnen Zellenbüros zur rechten

und linken Seite eines Flures. Das Verwaltungsgebäude Fachhochschule für

Technik und Wirtschaft [FHTW] Berlin und der Anbau des ehemaligen Staatsrats-

gebäudes am Schlossplatz, siehe Kapitel 3.5.2, sind als klassische Zweibundan-

lage aufgebaut. In Abbildung 3.4 ist eine typische Zweibundanlage dargestellt.

Abb. 3.4 Zweibundanlage Zellenbüro (Verfasser, 2005)

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Dreibundanlagen, wie in Abbildung 3.5 zu sehen, finden sich seltener in Büroge-

bäuden die. Dort gruppieren sich die Zellenbüros an zwei Fluren. Im künstlich

beleuchteten Kernbereich sind meist Allgemeinflächen wie Technikräume, WC,

Kopiererraum oder Teeküche untergebracht. In den komfortableren, außen lie-

genden Büros befinden sich die Arbeitsplätze.

Abb. 3.5 Dreibundanlage Zellenbüro (Verfasser, 2005)

3.1.3. Das flexible Komfortzellenbüro

Entstanden in den achtziger Jahren des 20. Jahrhunderts, ist das flexible Kom-

fortzellenbüro eine Ausbauform des bekannten Zellenbüros. Durch die zuneh-

mende Technisierung der Arbeitsplätze wurde die Größen des bis dahin genutz-

ten Zellenbüros verändert werden. Mit 30 bis 90 Quadratmetern Raumflächen

für ein bis drei Personen, hochwertiger Möblierung und flexiblen Trennwänden,

bietet es wesentlich mehr Komfort und Platz als das einfache Zellenbüro. Durch

ein Versetzen der Trennwände innerhalb des Achsrasters werden Zellen mit un-

terschiedlichen Größen und für eine unterschiedliche Anzahl von Mitarbeitern

geschaffen.

Der wesentliche Vorteil des flexiblen Komfortzellenbüros liegt in der anpas-

sungsfähigen Gestaltungsmöglichkeit der einzelnen Bürogrößen, die zugleich

auch einen höheren Planungsaufwand bei der Erbauung erforderlich macht. Das

Raumklima ist in der Regel individuell beeinflussbar und jeder Arbeitsplatz durch

Tageslicht beleuchtet. Nachteilig wirkt sich die Isolation der Mitarbeiter in ihren

Zellen aus, was zwar ein ungestörtes, konzentriertes Arbeiten ermöglicht, jedoch

die direkte Kommunikation zu anderen Kollegen erschwert. (Pollesche A., Anger-

stein D. , 2002, Seite 15)

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3.1.4. Das Gruppenbüro

Das Pendant zum Zellenbüro verfügt über 100 bis 300 Quadratmeter Raumfläche

für sechs bis zwanzig, maximal fünfundzwanzig Personen und entstand gegen

Ende der siebziger Jahre des 20. Jahrhunderts. Das Gruppenbüro bietet gute

Kommunikationsmöglichkeiten und ermöglicht effektive Teamarbeit. Um eine

hohe Gleichwertigkeit der Arbeitsplätze zu erreichen, wird häufig mit einer gro-

ßen Varianz der Gebäudegrundfläche gearbeitet, damit jeder in den Genuss von

Tageslicht (Fenster) kommt. In der Architektur wird von der "Faltung der Fassade"

als typisches Merkmal von Bürogebäuden mit Gruppenbüros gesprochen. So sind

die Räume selten gereiht, sondern häufiger in Traubenform angeordnet und

durch raumhohe flexible (Stell-)Wände getrennt.

Um akustische und visuelle Störungen zu minimieren, sind kurze innere Flursys-

teme notwendig. Während kleine Gruppenräume ähnlich wie Zellenbüros natür-

lich belichtet und belüftet werden, benötigen größere Räume eine unterstützende

Teilklimatisierung.

Das Gruppenbüro weist eine vorteilhafte Flächenbilanz auf und kann problemlos

in kleinere Büros unterteilt werden. Nachteilig sind hingegen der erhöhte Ge-

räuschpegel, die fehlende Privatsphäre und die Tatsache, dass das Raumklima

nicht für jede Person individuell abgestimmt werden kann. Fensterarbeitsplätze

sind vorhanden, aber nicht durchgängig auffindbar, so dass auch hier das Prob-

lem eines Hierarchiegefälles besteht. Ein weiterer Nachteil ist in der Gefahr der

Arbeitsplatzverdichtung zu sehen. (Pollesche A., Angerstein D. , 2002, Seite 18)

Abb. 3.6 Gruppenbüro (Verfasser, 2005)

Thema: Revitalisierung von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien

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3.1.5. Das Kombibüro

Um die benötigte Konzentration auf die Arbeit mit der notwendigen Kommunika-

tion zwischen den Mitarbeitern herzustellen, entstand in den achtziger Jahren

des 20. Jahrhunderts in Skandinavien das Konzept der Kombibüros. Transparenz

und Offenheit sowie räumliche Trennung von Arbeitsbereichen wurden sinnvoll

miteinander verknüpft.

Abb. 3.7 Kombibüro (Verfasser, 2005)

Nach Prof. Dr. Ing. Dieter Lorenz lässt sich das Kombibüro durchaus mit einem

Dorf vergleichen.

Die Häuser sind um einen Marktplatz angeordnet. Dieser bildet das Zentrum, ist

Kommunikationstreffpunkt und dient der zentralen Versorgung bzw. dem Handel

mit Informationen. In den angrenzenden Häusern herrscht Ruhe und Konzentra-

tion, vergleichbar mit den Zellenbüros.

In diesem Zusammenhang lassen sich auch oft die Begriffe ,,Arbeitskojen" statt

Zellenbüro und ,,Multifunktionszone" statt Gruppenbüro finden. Dieses Bürokon-

zept erfordert keinen bestimmten Baukörper oder Geschossflächenzuschnitt. Die

Einzelbüros reihen sich in den verschiedenen Gebäudegrundrissen entlang der

Fassade, während sich die Multizone dem Inneren der Restfläche anpasst.

Die einzelnen Zellenbüros ermöglichen einen ungestörten Blick nach außen und

können über die Fenster individuell belichtet und belüftet werden. Die Innenzone

hingegen wird künstlich klimatisiert und illuminiert.

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3.1.6. Das reversible Büro

Das reversible Büro ist ein sehr junges Konzept, für dessen Umsetzung es nur

wenige Beispiele gibt. Ziel des reversiblen Bürokonzeptes ist es, das Gebäude

individuell an die Wünsche und Bedürfnisse der Nutzer anzupassen. Vorausset-

zung ist ein Bauwerk, das sich von Seiten der Architektur sowohl für Gruppenbü-

ros als auch für Einzel- oder Kombibüros verwenden lässt. Mit flexiblen Trenn-

wandsystemen passen sich die Büros schnell den Anforderungen verschiedener

Firmen, Teams oder Projekte an. Nicht zu unterschätzen ist der enorme Mehr-

aufwand bei der Einrichtung derartiger Gebäude. Auf Grund der aktuellen Kon-

junkturlage werden solche Büroimmobilien z. Zt. sehr wenig projektiert.

Abb. 3.8 das reversibles Bürokonzept (Knirsch, 1996, Seite 43)

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3.1.7. Das Großraumbüro

Grundvoraussetzung für die Entstehung von Großraumbüros ist die moderne

Skelettbauweise (Definition siehe Kapitel 4.4.1), das Vorhandensein von Auf-

zugstechnik und Telekommunikationstechnik, künstliche Beleuchtung sowie Kli-

matisierung. Dieses Büro erinnert an ein großes Klassenzimmer. Die Mitarbeiter

stehen unter ständiger Beobachtung und Fensterplätze sind knapp. Es bestehen

Schwierigkeiten hinsichtlich des Arbeitskomforts, wie z.B. Blendeinwirkungen am

Bildschirm, Lärm, individuelle Klimatisierung, fehlende Privatsphäre oder die

Problematik des Rauchens am Arbeitsplatz.

Das menschliche Empfinden definiert ein Großraumbüro bereits ab sechzehn

Personen bzw. 250 Quadratmeter. Tatsächlich sind es 400 bis 1000 Quadratme-

ter Raumfläche für bis zu einhundert Personen, durch die ein Großraumbüro cha-

rakterisiert wird. Über die Entstehungszeit gibt es unterschiedliche Angaben. In

vielen Quellen werden die sechziger Jahre des 20. Jahrhunderts als Geburtsstun-

de des Großraumbüros angegeben. Andere Autoren sprechen bereits vom 15. bis

16. Jahrhundert und den dort verbreiteten Kontoren. Die Erschließung eines

Großraumbüros erfolgt von festen Punkten, wie Treppen, Aufzüge, Toiletten oder

Garderoben. Schwerpunkte der Planung bilden Doppelfußbodenversorgung sowie

Lüftung und Klimatechnik. Schalldämmende Raumgliederungssysteme oder

Pflanzenkübel sorgen für reduzierte visuelle, und das einspielen von künstlichem

Hintergrundrauschen für minimierte akustische Belastung, der so genannten

,,Masking-Effekt".

Abb. 3.9 Großraumbüro (Verfasser, 2005)

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3.1.8. Das nonterritoriale Bürokonzept

Nach einer Studie des Fraunhofer Instituts (Office Index 2000) ist jeder Arbeits-

platz im Durchschnitt nur zu 76,5 Prozent der Arbeitszeiten belegt. In der fol-

genden Abbildung 3.10 ist diese Studie über Anwesenheiten und Nutzungszeiten

eines Büroarbeitsplatzes grafisch ausgewertet.

fast nie

Anwesenheit/ Nutzungszeiten

Hä

igkeit in

Anwesenheit im Bürogebäude

Nutzung des Arbeitsplatzes bei Anwesenheit im Büro

Abb. 3.10 Verhältnis Anwesenheiten/ Nutzungszeiten (Kelter, J., 2001)

Ziel jedes Unternehmens ist die effektive Ausnutzung des vorhandenen Raums.

Prinzipiell ist jeder Bürotyp für das nonterritoriale Bürokonzept geeignet. Da viele

Mitarbeiter oft abwesend sind und daher bei Ihrer Anwesenheit ein hoher nach-

träglicher Kommunikationsbedarf zu den anderen Mitarbeitern besteht, werden

offene und transparente Strukturen wie Gruppenbüro, Kombibüro oder reversib-

les Bürokonzept empfohlen. Arbeitszeiten von 9:00 Uhr bis 17:00 Uhr auf 6:00

Uhr bis 22:00 Uhr im Schichtsystem auszudehnen ist keine Seltenheit mehr und

somit ein weiterer Grund, der für die Einführung eines nonterritorialen Bürokon-

zeptes spricht.

Entstanden ist das Konzept Ende der achtziger Jahre des 20. Jahrhunderts in

Skandinavien. Die Besonderheit liegt in der Ablage der persönlichen Unterlagen

in transportablen Caddys, welche nach Arbeitsschluss im Caddy-Bahnhof geparkt

werden.

Das nonterritoriale Bürokonzept verfügt über eine geringe Sharing Ration von 50

bis 80 Prozent. Die Sharing Ration bezeichnet das Verhältnis der Anzahl der Ar-

beitsplätze zur Anzahl der Nutzer. Im Fall des nonterritorialen Bürokonzepts ist

die Anzahl der Angestellten höher als die zur Verfügung gestellten Arbeitsplätze.

Dieses Defizit wird durch so genannte Arbeitsszenen wie Denkerkojen, Business-

Thema: Revitalisierung von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien

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Lounges, Besprechungszonen, Telekommunikationsstationen oder Repräsentati-

onsflächen ergänzt.

Es werden drei verschiedene Sharing Konzepte unterschieden. Beim Desk Sharing

nutzen mehrere Mitarbeiter einen Arbeitsplatz. Beim Room Sharing teilen sich

Mitarbeiter einer Abteilung die vorhandenen Arbeitsplätze eines Gebäudeab-

schnittes. In der dritten Variante, dem Building Sharing, suchen sich die Mitarbei-

ter einen beliebigen Arbeitsplatz im gesamten Bürogebäude, losgelöst von jeder

organisatorischen Zugehörigkeit.

3.1.9. Zusammenfassung Büroformen und Bürokonzepte

Zusammenfassend kann davon ausgegangen werden, dass ein optimales Büro-

raumkonzept nicht existiert. In Abhängigkeit von der Organisation und den Ziel-

setzungen gibt es Faktoren, die für oder gegen die unterschiedlichen Formen

und Konzepte sprechen. Die folgende Tabelle fasst die Vor- und Nachteile der

grundlegenden Büroformen und -konzepte des Zellenbüro, Gruppenbüro, Groß-

raumbüro und Kombibüro in Kurzform zusammen.

Vorteile Nachteile

Zellenbüro

geeignet für konzentrierte

und selbstständige Ein-

zelarbeit

kaum akustische oder vi-

suelle Störungen

gesicherte Privatsphäre

individuelle Einflussnahme

auf Lüftung, Belichtung

und Klimatisierung

Mangel an Kommunikati-

onsmöglichkeiten

kaum Transparenz

lange Korridore

lange Kommunikations-

wege

behindert Entschei-

dungsprozesse durch

fehlende Kommunikation

kein Überblick über An-

wesende

Gruppenbüro

gute Kommunikations-

möglichkeiten

in sich abgeschlossene

Einheit

vorteilhafte Flächenbilanz

natürliche Belichtung der

Arbeitsplätze teilweise

möglich (Faltung der Fas-

sade)

erhebliche akustische

Störungen

Mangel an Privatsphäre

visuelle Störungen

Schallspitzen werden als

extrem störend empfun-

den

Inga Friese FHTW-Berlin MatNr s0501247

Seite 35

Tab. 3.1 Vor- und Nachteile der verschiedenen Büroraumarten und -konzepte (Verfasser, 2005)

Großraumbüro

gute Flächenutzung

kurze Kommunikations-

wege

ungleiche Qualität der

Arbeitsplätze

Vollklimatisierung erfor-

derlich (RLT Anlagen)

hohe visuelle Störungen

Mangel an Privatsphäre

permanente Lärmbelästi-

gung

Leistungsminderung

durch ständige Störef-

fekte

Kombibüro

räumliche Trennung von

konzentrierter Arbeit und

Kommunikation

Transparenz und Offen-

heit

vereint Vorteile von Grup-

pen und Zellenbüro

gute natürliche Beleuch-

tung der Arbeitsplätze

viele Fensterarbeitsplätze

Flächen wirtschaftlich

nicht optimal

hohe Investitionskosten

Gefühl der sozialen Kon-

trolle durch transparente

Wände

meist nur in Neubauten

realisierbar

Thema: Revitalisierung von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien

Seite 36

3.2. Rechtliche Rahmenbedingungen

Die Grundlage für die rechtlichen Rahmenbedingungen bildet der Bestandsschutz

von baulichen Anlagen nach Artikel 14 des Grundgesetzes [GG]. Er sagt die

"rechtmäßige Ausnutzung des Eigentums einer baulichen Anlagen" zu. (Oehmen,

2000, Seite 34)

Bestandschutz im Baurecht gibt es nur dann, wenn die bauliche Anlage entweder

baurechtlich genehmigt wurde oder zumindest genehmigungsfähig oder sogar

verfahrensfrei war, also dem Baurecht entsprach. Die Beweislast hierzu liegt beim

Bauherrn oder Grundstückseigentümer. Bestandsschutz bedeutet, dass ein vor-

handenes Gebäude, welches nach dem früheren Recht legal war bzw. aufgrund

der seinerzeit erteilten Baugenehmigung als rechtmäßig angesehen werden

musste, in seinem Bestand erhalten und weiter genutzt werden darf, obwohl es

dem heutigen Baurecht nicht entspricht. Nach Artikel 14 GG wird dem Eigentü-

mer ein rechtmäßig begründeter Bestand und die Möglichkeit der Nutzung - in-

nerhalb gewisser Grenzen genehmigt. Dieser Grundsatz hat Durchsetzungskraft

gegenüber neuen (auch entgegenstehenden) gesetzlichen Forderungen. (BVerwG

1989, Nr. 138)

Neben diesem Gesetz besteht eine zweite Grundlage der Bestandsgarantie, wel-

che sich aus dem Grundsatz des Vertrauensschutzes ergibt. Dieses beinhaltet ein

Rückwirkungsverbot, wonach aktuell erlassene Regelungen, die für einen in der

Vergangenheit liegenden Zeitraum gelten sollen, grundsätzlich unzulässig sind.

Gesetze, die nur für die Zukunft gelten, aber in der Vergangenheit entstandene

und noch nicht beendete Sachverhalte betreffen (unechte Rückwirkung), sind

zulässig, wenn das öffentlichen Interesse an der neuen Regelung das private In-

teresse am Bestand der alten Rechtslage überwiegt. Das private Interesse über-

wiegt dann, wenn Grundrechte betroffen sind. Demnach herrscht eine Bestands-

garantie, wenn sie nach allgemeinem Verwaltungsrecht z.B. durch einen recht-

mäßigen Verwaltungsakt (einer Baugenehmigung) begründet wird.

Ein rechtlich bedingter Auslöser für eine Revitalisierung von Bestandsimmobilien

ist nur selten zu finden. Grundlage für eine solche Entscheidung ist das Bauge-

setzbuch [BauGB] und die Bauordnung des entsprechenden Bundeslandes [BauO].

Eine Revitalisierung aus rechtlichem Anlass findet sich, "wenn dies im Einzelfall

wegen der Sicherheit für Leben oder Gesundheit erforderlich ist". (Oehmen,

2000, Seite 34)

Im Laufe der Zeit wurden bauordnungsrechtliche Anforderungen an immer neue

Erkenntnisse angepasst. Erfahrungen, wie aus dem Brand am Düsseldorfer Flug-

hafen, schaffen ein neues Verständnis für Sicherheitsbelange. Kritische Sichtwei-

sen hinsichtlich der Anforderungen an den Brandschutz sind die Folge und be-

kommen bei Baugenehmigungserteilungen mehr Gewicht zugemessen.

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Juristische Laien wiegen sich in Sicherheit, wenn sie eine vor langer Zeit erteilte

Baugenehmigung in den Händen halten. Es gibt jedoch bestimmte Tatbestände,

bei denen eine vor vielen Jahren erteilte Genehmigung ihre Gültigkeit verliert,

und eine neue Zustimmung beantragt werden muss.

Neben der Errichtung baulicher Anlagen oder deren Abbruch sind auch die Um-

gestaltung oder die Nutzungsänderung vorhandener baulichen Anlagen geneh-

migungspflichtig. Die beiden letzten Punkte sind relevante Tatbestände im Zyk-

lus der Weiterentwicklung und Sanierung bzw. Revitalisierung von Gebäuden.

Eine Nutzungsänderung ist unabhängig von einer baulichen Änderung zu be-

trachten, meist fällt jedoch beides zusammen. Ersteres beinhaltet alle Maßnah-

men, die den bisherigen Zweck der Nutzung verändern. Letzteres umfasst die

Umgestaltung einer baulichen Anlage, die Änderung des konstruktiven Gefüges,

des äußeren Erscheinungsbildes oder die teilweise Beseitigung von Bauteilen.

Modernisierung, Sanierung oder Revitalisierung sind fast immer mit einem dieser

Punkte verbunden und somit nur nach Erteilung einer neuen Baugenehmigung

ausführbar.

Beispiel:

Der Besitzer eines Wohnhauses, erbaut um 1930 in Berlin, möchte im Erdge-

schoss Gewerbeflächen vermieten. In diesem Gebiet ist bisher kein Gewerbe an-

sässig. Erbaut wurde das Gebäude nach 1930 geltendem Baurecht. Das Errichten

von Gewerbeflächen im Erdgeschoss gilt als Nutzungsänderung der baulichen

Anlage und ist somit genehmigungspflichtig. Diese Baugenehmigung erfolgt un-

ter Zugrundelegung der heute gültigen BauO und bauplanungsrechtlicher Vor-

schriften. Danach gilt es, bei der Einrichtung von Gewerberäumen, dazugehörige

Stellplätze zu schaffen. Ist diese Forderung auf Grund der Platzverhältnisse nicht

durchsetzbar oder können die oft üblichen Ablösesummen zur Errichtung von

Parkmöglichkeiten in anderen Bereichen nicht gezahlt werden, wird eine Bauge-

nehmigung nicht erteilt.

Solchen Problematiken erhalten in der Praxis oft zu wenig Aufmerksamkeit und

verursachen dementsprechend unnötige Kosten. Viele Ressourcen werden Tag

für Tag durch Unwissenheit auf rechtlichem Gebiet verschwendet.

Thema: Revitalisierung von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien

Seite 38

3.3. Technische Rahmenbedingungen

Neben den rechtlichen Grundlagen spielen die technischen Anforderungen und

Rahmenbedingungen eine wichtige Rolle bei der Revitalisierung von gewerblich

genutzten Bestandsimmobilien.

Generell werden drei Arten von Gebäuden unterschieden.

Ältere Gebäuden die bereits saniert wurden, aber dem heutigen Stand der

Technik nicht entsprechen

Gebäude mit geringem Technisierungsgrad, erbaut vor 1960

Gebäude mit hohem Technisierungsgrad, erbaut nach 1960

Oft lassen sich anhand der Fassade eines Gebäudes Rückschlüsse auf das Baujahr

ziehen. Vor 1960 erstellte Gebäude haben im Allgemeinen eine Fassade die sich

zur Belüftung durch Fenster öffnen lässt, während Gebäude, deren Erbauungs-

jahr zwischen 1960 und 1985 liegt, sehr oft geschlossene Fassaden vorweisen.

Näheres zu diesen Unterscheidungskriterien und Merkmalen findet sich in Kapitel

3.4.1. Großraumbüros sind Paradebeispiele für geschlossene Fassaden. Begrün-

det durch große Raumtiefen sind Vollklimatisierung und ganztags künstliche

Beleuchtung eine Notwendigkeit. Der Technisierungsgrad ist, durch die zwingend

notwendige RLT Anlage, um ein Vielfaches höher als bei vergleichbaren Bauten

mit Fassaden die sich öffnen lassen.

Die Versorgung der Arbeitsplätze mit moderner Technik und aktuellen Medien

gewann im Laufe der Zeit an Bedeutung. Erste Unterflurkanäle finden sich in Ge-

bäuden, die nach 1965 erbaut wurden. Diese Trassen zur Elektroverkabelung

und Medienversorgung sind maßgeblich für einen hohen Technisierungsgrad.

Dazu mehr im Kapitel 3.4.2, welches sich mit den baulichen Rahmenbedingun-

gen der Arbeitsplatzversorgung [APV] beschäftigt.

3.3.1. Die Klassifizierung von Gebäuden nach ihrem Energiebedarf

Wie Kühlschränke, Waschmaschinen oder Elektroherde werden auch Gebäude

nach ihrem Energieverbrauch klassifiziert. Neben zahlreichen komplizierten Er-

mittlungsverfahren, hat sich die vereinfachte Formel zur Errechnung der Energie-

kennzahl E in der Praxis durchgesetzt. Dazu wird der Energiebedarf eines Ge-

bäudes getrennt nach Wärmeenergie und Elektroenergie ermittelt, wobei Son-

dereinrichtungen wie Rechenzentren keine Berücksichtigung finden.

Inga Friese FHTW-Berlin MatNr s0501247

Seite 39

Mit folgender Formel lässt sich die Energiekennzahl [E] berechnen:

E=1x(kWh/a Wärme)/(HNF)[m²] + 3x(kWh/a elektr. Strom)/(HNF)[m²]

kWh/a Wärme:

verbrauchte Wärmeenergie in kWh je Quadratmeter

kWh/a elektr. Strom: verbrauchter elektrischer Strom in kWh je Quadratmeter

HNF: Hauptnutzfläche

(Definition in GEFMA 300 und DIN 277

Auszug im Anhang Nr. 1 und 2)

E(kWh/a[m²]) Klassifizierung

Bedeutung

bis

150 A niedriger

Energieverbrauch

150

bis

250

B geringer

Energieverbrauch

250

bis

400

C hoher

Energieverbrauch

400

bis

700

D sehr

hoher

Energieverbrauch

über

700

E extrem

hoher

Energieverbrauch

(vgl. Schlote, Lederer und Lemke, 2000, Seite 110)

Mit diesem Ergebnis gilt es, Ursachen für den erhöhten Energieverbrauch zu fin-

den und zu beseitigen. Bei Revitalisierungsmaßnahmen ist dies ein unumgängli-

cher Schritt.

3.3.2. Raumlufttechnische Anlagen [RLT Anlagen]

Nutzer von Bürogebäuden legen immer mehr Wert auf niedrige Betriebskosten.

Von raumlufttechnischen Anlagen wird ein hoher Komfort bei geringen Kosten

erwartet, was in der Praxis schwer realisierbar ist. Flexible Systeme, die sich indi-

viduell regulieren lassen, sind immer noch sehr teuer, sowohl in der Anschaffung

als auch im laufenden Betrieb. Bei niedrigen Betriebskosten ist es unumgänglich,

den Komfort einzuschränken. Wie jedoch ist Komfort definiert? Diese Fragestel-

lung wird in Kapitel 3.3.8 näher erläutert.

Raumlufttechnische Anlagen erfüllen drei Aufgaben:

Heizen

Kühlen

und Lüften.

Vor allem bei geschlossenen Fassaden ist die Aufgabe der künstlichen Belüftung

unerlässlich, da der Luftaustausch mittels Fenstern nicht stattfinden kann. Das

Transportmedium für das Lüftungssystem ist, wie der Name sagt, ein Luftstrom.

Thema: Revitalisierung von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien

Seite 40

Bei RLT Anlagen kommen für die Aufgabe der Klimatisierung (Heizung und Küh-

lung) sowohl Wasser als auch Luft zum Einsatz. Je nach Medium das verwendet

wird, unterscheiden sich Nur-Luft-Systeme [NL Systemen], basierend auf dem

Medium Luft, und Luft-Wasser-Systeme [LW Systeme], basierend auf dem Medi-

um Wasser.

3.3.3. RLT Anlagen NL Systeme

Wird für die Klimatisierung und Lüftung mit RLT Anlagen das Medium Luft be-

nutzt, handelt es sich um ein NL System. Nachteilig sind die sehr hohen Volu-

menströme, da Luft ein schlechter Energieträger ist. Folglich finden sich bei sol-

chen Anlagen sehr große Erschließungsflächen in Gebäuden, da die Versor-

gungsleitungen einen hohen Querschnitt benötigen. Auch der sehr hohe Ener-

giebedarf muss Beachtung finden.

Es werden zwei Arten von NL Systemen unterschieden.

Konstant-Volumenstrom-Anlagen [KVS Anlagen]

Variabel-Volumenstrom-Anlagen [VVS Anlagen]

KVS Anlagen werden mit 100 prozentigem Volumenstrom betrieben, welche alle

Räume mit Luft desselben Zustands versorgt. Es herrscht überall die gleiche

Temperatur.

VVS-Anlagen hingegen ermöglichen eine zonen- bzw. raumweise Steuerung des

zugeleiteten Volumenstroms durch Drosselklappen, die vor jeder Raumzufüh-

rung eingebaut sind. Somit lässt sich die Raumtemperatur individuell regeln.

3.3.4. RLT Anlagen LW Systeme

Dieses System arbeitet mit Wasser als Energieträger für die Klimatisierung. Die

Luftzufuhr dient lediglich der Frischluftversorgung. LW Systeme arbeiten wesent-

lich effizienter und energiesparender, da Wasser eine höhere spezifische Wärme-

kapazität und eine größere Dichte als Luft besitzt.

Folgendes konkrete Beispiel soll diese Effizienz der LW Systeme anhand der Vo-

lumina verdeutlichen, die benötigt werden, um 1 Kilowatt Kühlleistung zu erbrin-

gen.

NL Systeme benötigen 300 Kubikmeter je Stunde mit einer Temperaturdifferenz

von 10 Kelvin (27,3°C). Die Antriebsleistung des Ventilators entspricht 14 Prozent

der Kühlleistung, also 140 Watt. LW Systeme benötigen nur 3 Kubikmeter je

Stunde mit einer Temperaturdifferenz von 3 Kelvin (8,19°C). Die Leistung der

Pumpe beträgt weniger als 1 Prozent der Kühlleistung, das heißt genau 30 Watt.

(Ziegler, 2002, Seite 28)

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3.3.5. Anforderungen an RLT Anlagen nach der Arbeitsstättenverordnung

[ArbStättV]

Lüftung

Der Büroangestellte bevorzugt die freie Lüftung durch Fenster. Zahlreiche Befra-

gungen und Veröffentlichungen bestätigen dies. In der ArbStättV §5 - 6 und den

ergänzenden Arbeitsstättenrichtlinien finden sich Vorschriften zur Belüftung von

Büroräumen. Danach ist Lüftung "die Erneuerung der Raumluft durch direkte o-

der indirekte Zuführung von Außenluft". (vgl. Arbeitstättenrichtlinie zu §5 der

ArbStättV, Abs. 1.1) Ein Auszug aus der ArbStättV befindet sich im Anhang Nr. 3.

Es wird zwischen direkter freier Lüftung durch Fenster und indirekter Lüftung

durch lüftungstechnische Anlagen unterschieden. Eine freie Lüftung ist nur bis

zu einer maximalen Raumtiefe von 2,5facher lichter Raumhöhe gestattet. Kann

diese Anforderung nicht erfüllt werden, wird eine Lüftungstechnische Anlage

notwendig. Eine weitere Forderung der ArbStättV ist, bei überwiegend sitzender

Tätigkeit in den Räumlichkeiten, eine zu erreichende Mindesttemperatur von

zwanzig Grad Celsius.

Kühlung

Ist eine Kühlung notwendig, werden wasserführende Systeme bevorzugt einge-

setzt. Beispiel hierfür sind Kühlsegel oder abgehängte Kühldecken. Diese Syste-

me können auch für die Erwärmung der Räume herangezogen werden. Kühlsegel

werden meist dann bevorzugt, wenn die Raumhöhen nicht ausreichen, um abge-

hängte Kühldecken zu installieren, oder kleine Räume vorhanden sind.

Abb. 3.12 Kühlsegel und abgehängte Kühldecke (Baunetz, 2005, Internet)

Thema: Revitalisierung von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien

Seite 42

In vielen alten Klimaanlagen finden sich Kühlmittel mit einem hohen Ausstoß an

Fluorchlorkohlenwasserstoff [FCKW], welche die Ozonschicht schädigen. Auf

Grund dessen dürfen bestimmte Kühlmittel bei bestehenden Anlagen nicht mehr

verwendet bzw. dürfen mittels neuer Anlagen nicht mehr in den Verkehr ge-

bracht werden.

Betroffen ist unter anderem das bis 1987 wohl bekannteste Kältemittel R 12

(Dichloridfluormethan). Seit 1998 ist es als Kältemittel verboten. Ebenso ist es

seit 2000 untersagt, Erzeugnisse in den Verkehr zu bringen, die das Kältemittel

R 22 (Chloridfluormethan) enthalten. Anlagen die vor diesem Datum installiert

wurden, können jedoch weiterhin betrieben und nachgefüllt werden. Langfristig

sollen jedoch nach "Verordnung (EG) Nr. 2037/2000 des Rates über Stoffe, die

zum Abbau der Ozonschicht führen" auch diese Mittel gänzlich verboten werden.

Dies ist interessant, da R 22 sehr weit verbreitet ist, weil es anfänglich als Er-

satzmittel für R 12 verwendet wurde.

Ebenfalls in der ArbStättV § 23 sind die Abmessungen für Arbeitsräume geregelt.

Eine lichte Raumhöhe von 2,50 Meter darf grundsätzlich nicht unterschritten

werden. Je nach Grundfläche steigen die Mindestanforderungen an die lichte

Raumhöhe. Eine Mindestgrundfläche von 8 Quadratmetern ist Voraussetzung für

einen Arbeitsraum.

Die folgende Tabelle gibt einen kurzen Überblick über den Zusammenhang von

Grundfläche und Raumhöhe eines Arbeitsraumes. Die Vollständige ArbStättV §23

befindet sich im Anhang Nr 4.

Grundfläche Lichte

Raumhöhe

< 50 m2 u >8 m²

> 2,50 m

50-100 m²

> 2,75 m

100 2000 m²

> 3,00 m

> 2000 m²

> 3.25 m

Tab. 3.2 Raumhöhen in Abhängigkeit von der Grundfläche (ArbStättV §23, 1996)

Inga Friese FHTW-Berlin MatNr s0501247

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3.3.6. Der Komfort

Der Komfort eines Raums wird maßgeblich durch dessen Klima bestimmt. Wird

über Raumklima gesprochen, sind folgenden Behaglichkeitsparametern relevant:

Raumlufttemperatur (Empfindungstemperatur)

Raumluftfeuchte

Luftbewegungen (Geschwindigkeit/Turbulenz)

Raumluftqualität

Oberflächentemperatur der Raumumschließungsflächen (Wände)

Die Empfindungstemperatur setzt sich zu gleichen Teilen aus der Lufttemperatur

(Umgebungstemperatur) und der Strahlungstemperatur der Raumumgebungsflä-

chen zusammen. Neben der Temperatur ist die Raumluftgeschwindigkeit ein

wichtiges Komfortkriterium. Vor allem bei alten Klimaanlagen mit hohen Luft-

wechselzahlen werden beträchtliche Raumluftgeschwindigkeiten erreicht, was zu

Zuglufterscheinungen führt. Ziel ist es, die Luftgeschwindigkeiten so niedrig wie

möglich zu halten und Turbulenzen zu vermeiden. Je nach vorherrschender Situ-

ation gibt es verschiedene Möglichkeiten die vorhandenen Anlagen an den neu-

esten Stand der Techniken anzupassen. Generell gilt: je geringer der Technisie-

rungsgrad desto aufwendiger die Anpassung, was eine genaue Aufwand/ Nutzen

Analyse erforderlich macht.

Thema: Revitalisierung von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien

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3.4. Bauliche Rahmenbedingungen

3.4.1. Die Fassade [FS]

Der Begriff Fassade ist vom italienischen Wort Faccia (Gesicht) abgelei-

tet. Fassaden prägen die äußere Erscheinung eines Gebäudes. Sie haben außer-

dem die Funktion das Bauwerk gegen Kälte und Witterung zu schützen und bil-

den meist das äußere tragende Element. (baulexikon, 2005)

Für die nähere Definition einer Fassade existieren verschiedene Betrachtungswei-

sen. Das sichtbare Kriterium ist die Öffnungsfähigkeit. Es gibt Fassaden die sich

öffnen lassen (z.B. durch Fenster) und geschlossene Fassaden. Bei letzterem, oft

bei Gebäuden mit Großraumbüros, bedarf es einer kontinuierlichen Lüftung

durch eine RLT Anlage.

Für die Revitalisierung von Bestandsimmobilien ist aber auch das nicht sichtbare

Unterscheidungskriterium von Bedeutung. Das mehr oder weniger verborgene

Tragwerk und die damit verbundenen Eigenschaften der vertikalen Gebäudehülle

haben erheblichen Einfluss auf die Möglichkeiten der Sanierung.

Abb. 3.13 Unterscheidungsmerkmale von Fassaden

Der Unterschied zwischen tragenden und nicht tragenden Außenwänden ist in

der Statik zu finden. Tragende Außenwände dienen der Ableitung von horizonta-

len und vertikalen Lasten. Nicht tragende Außenwände leiten lediglich Lasten, wie

Eigengewicht, Windlasten und Anpralllasten der Gebäudehülle in das Tragwerk

ein. Eine Besonderheit bilden die ,,curtain walls". Die Fassade ist wie eine Art

Vorhang vor dem eigentlichen Außenwandtragwerk angeordnet. Hier ist es be-

sonders wichtig, auf die Dämmung zu achten, da es leicht zu Kältebrücken*

kommen kann. (Definition auf folgender Seite)

Außenwände sind

nicht tragende Ele-

geschlossene

Fassade

zu öffnende

Fassade

Außenwände sind

tragende Elemente

Fassade

Inga Friese FHTW-Berlin MatNr s0501247

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)* Kältebrücke = verstärkter Wärmeabfluss mit der Gefahr von Kondenswasser-

bildung an Bauteilen mit höherer Wärmeleitfähigkeit als der sie umgebenden

Bauteile, z.B. Beton- oder Stahlbauteile innerhalb einer Mauerwerkswand oder

über die Außenwand auskragende Betondecken, sofern sie mit keiner oder unge-

nügender Wärmedämmung versehen sind (vgl. Geiger, 1996, Seite 51)

Neben diesen Möglichkeiten gibt es noch Sonderformen, zu denen die im Fol-

genden beschriebene Doppelfassade gehört.

Doppelfassade

Die Doppelfassade ist eine Konstruktion aus Kernfassade, auch Primärfassade

genannt, und einer zweiten, meist transparenten Glasfront, auch als Sekundär-

fassade bezeichnet, in einem bestimmten Abstand zueinander. Dieser Freiraum

variiert zwischen 0,30 Meter bis 2,00 Meter und kann sogar begehbar sein. Es

wird von einer Art Pufferzone zwischen Raum- und Außenklima gesprochen. Die

Versorgung mit Frischluft regeln Lüftungsklappen. Das Prinzip der Frischluftver-

sorgung lässt sich wie folgt erklären: Sonneneinstrahlung erwärmt die Luft im

Zwischenraum, die erwärmte Luft steigt nach oben und zieht ständig Frischluft

von untern nach. (Blumenberg, Zöllner, 2002, Seite 2)

In der Fachwelt werden vier Arten von Doppelfassaden unterschieden. (Blumberg,

Zöllner, 2002, Seite 3)

Mehrgeschoss-Doppelfassade

Die Mehrgeschoss-Doppelfassaden werden als äußeres Schild vor der Innenfas-

sade angeordnet, ohne horizontale und vertikale Abschottungen im Fassaden-

zwischenraum. Die Be- und Entlüftung des Fassadenzwischenraumes erfolgt

dann durch große Öffnungen im unteren und oberen Abschluss. Im Winter kann

durch Schließen der Öffnungen der Zwischenraum als Pufferzone für Solargewin-

ne dienen. Diese Art der Fassade eignet sich für einen guten Schallschutz bei

entsprechender Ausbildung der unteren und oberen Zu- und Abluftöffnungen.

(vgl. baunetz, 2005)

Korridor-Doppelfassade

Bei den Korridor-Doppelfassaden wird der Fassadenzwischenraum geschosswei-

se voneinander getrennt. Eine horizontale Abschottung innerhalb des Geschoss-

zwischenraumes kann aus akustischen, brandschutztechnischen oder sonstigen

Gründen erfolgen. Meist werden die Korridor-Doppelfassaden auch bei ge-

schossweiser gleicher Mietbelegung geplant, weil dann auf teure Trennwandele-

mente im Fassadenzwischenraum verzichtet werden kann. (vgl. baunetz, 2005)

Details

Seiten
Erscheinungsform: Originalausgabe
Jahr: 2005
ISBN (eBook): 9783832494865
ISBN (Paperback): 9783838694863
DOI: 10.3239/9783832494865
Dateigröße: 8.6 MB
Sprache: Deutsch
Institution / Hochschule: Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin – Informatik
Erscheinungsdatum: 2006 (April)
Note: 1,3
Schlagworte: facility management inmmobilie bürokonzept datenbank informatik

Autor

Inga Friese (Autor:in)