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Sale und Leaseback Transaktionen von Immobilien

Unter dem Einfluss der International Financial Reporting Standards (IFRS)

©2006 Masterarbeit 107 Seiten

Zusammenfassung

Inhaltsangabe:Einleitung:
Wurde Leasing bisher oft nur als reine Finanzierungsalternative betrachtet, so stehen nunmehr Steuereffekte, die Einflussnahme auf Bilanzen, Generierung von Liquidität, Hebung stiller Reserven und nicht zuletzt die Flexibilisierung der von Unternehmen genutzten Flächen im Fokus der Betrachter. Veränderte Rahmenbedingungen und vom Kapitalmarkt gegebene Anreize bestimmen zunehmend das Geschehen. Immobilienportfolioverkäufe in Milliardenhöhe durch Konzerne oder auch von Ländern und Kommunen in der jüngsten Vergangenheit, gelten als Vorläufer einer möglichen, neuen Welle von Immobilienverkäufen mit anschließender Rückmietung, dem Sale & Leaseback.
Doch so vorteilhaft derartige Modelle mit einem scheinbaren Höchstmaß an Flexibilität auch sein mögen, allein die wirtschaftliche Nachhaltigkeit von Konstruktionen wie Sale & Leaseback wird über die Weiterentwicklung dieser Lösungen und den daraus resultierenden Erfolg entscheiden. Diskussionen verschärfen sich dann vor allem bei der Frage nach dem Ausmaß der bilanz- und steuerrechtlichen Vorteile von Sale & Leaseback und bei der Frage nach einer bilanzneutralen Gestaltung (Off-Balance) von Immobilienleasingverträgen.
Dies betrachtend soll in der Arbeit zunächst die Frage beantwortet werden, welche Motivationen für Sale & Leasebacks bestehen. Was also bewegt Unternehmen zu derartigen Transaktionen und was sind dabei „wahre“ und was eher „dubiose“ Gründe. Im Anschluss daran soll geklärt werden, welche der wahren Beweggründe hinsichtlich ihrer Realisierung letztlich und überhaupt eines bilanziellen Einflusses bedürfen. Es soll zudem gezeigt werden, was Sale & Leaseback unter HGB bzw. IFRS so speziell macht und wo es tatsächlich zu veränderten Rahmenbedingungen und einer möglichen Verschlechterung der Bedingungen für die Bilanzneutralität von Leasingverträgen eben durch IFRS kommen kann. Eine finale Analyse des IFRS 17 „Leasingverhältnisse“ soll dann zeigen, wie selbiger „auszuhölen“ ist und ein Off-Balance Status auch unter den IFRS realisiert werden kann.
Gang der Untersuchung:
Die Ausführungen dieser Arbeit werden durchlaufend von Beispielen aus und Bezügen zur Praxis sowie eigenen praktischen Erfahrungen aus Sale & Leaseback Transaktionen begleitet. Ziel dieser Arbeit ist es zunächst, folgende Aussagen zu verifizieren bzw. zu falsifizieren:
– Die Mehrheit der Gründe für Sale & Leaseback bleibt von bilanziellen Änderungen durch die IFRS im Wesentlichen unberührt.
– Einem […]

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis


Sebastian Woitas
Sale und Leaseback Transaktionen von Immobilien
Unter dem Einfluss der International Financial Reporting Standards (IFRS)
ISBN-10: 3-8324-9601-7
ISBN-13: 978-3-8324-9601-2
Druck Diplomica® GmbH, Hamburg, 2006
Zugl. Bergische Universität Wuppertal, Wuppertal, Deutschland, MA-Thesis / Master,
2006
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http://www.diplom.de, Hamburg 2006
Printed in Germany


Meinen Eltern,
meinem Bruder Florian
und Nicole
in Dankbarkeit.

Vorwort des Autors
IV
Vorwort des Autors
,,[...] Die Arbeit wird einen großen Teil Ihres Lebens einnehmen, und Sie werden nur gute
Arbeit leisten können, wenn Sie ihre Arbeit lieben. Also suchen Sie, bis Sie finden! Lassen
Sie nie nach! [...] Bleiben Sie hungrig! Bleiben Sie verrückt!"
Mit diesen Worten wandte sich Steve Jobs, Gründer und Chief Executive Officer
von Apple Computer, am 12. Juni 2005 an Graduierte der Stanford University.
Warum ich diese Worte wähle, um diese Arbeit einzuleiten? Weil auch ich zu den
Menschen gehöre, die davon überzeugt sind, dass Leidenschaft und Hingabe
entscheidend sind für Innovationen und Ideenreichtum. Weil es genau dieser
,,Zutaten" bedarf, um Dinge voranzubringen, eine Grundvoraussetzung dafür, um
auf ,,seinem" Gebiet und in seiner täglichen Arbeit gut zu sein und besser zu
werden.
Und was lässt einen verrückt und hungrig bleiben? Was ist der Motor, der
sogenannte innere Antrieb, eine solche Leidenschaft aufrecht zu erhalten? Es sind
die vielen Facetten, die Abwechslung und der ganz konkrete Bezug zur täglichen
Arbeit, die die Immobilienwelt für mich als eines der interessantesten
Betätigungsfelder ausmachen. Es lohnt sich, sich in diesem Feld zu engagieren.
Und warum nach fünf Jahren Erststudium und ersten praktischen Erfahrungen
erneut in das universitäre Umfeld eintauchen? Es gibt sicherlich eine Menge
Gründe für ein zweijähriges, postgraduales Studium. Man kann ein solches des
Titels wegen absolvieren ­ ein Master of Science auf der Visitenkarte hat sicherlich
noch niemandem geschadet. Aber reicht das aus? Man mag vom Arbeitgeber
entsendet worden sein und betrachtet diese Art der Weiterbildung, zumindest für
die Dauer des Studiums, als arbeitsplatzsichernde Maßnahme. Hingabe mag
vielleicht auch so interpretiert werden. Aber mit Sicherheit meinte Steve Jobs mit
seiner Form der Hingabe etwas anderes.
Für mich persönlich war und ist es diese Wissbegierigkeit, gepaart mit der
Leidenschaft für das Thema Immobilie, die mich zu diesem Studium begleitet und
durch die vier Semester getragen haben. Was nunmehr bleibt ist eine übergroße
Menge an neugewonnenen Eindrücken, an wichtigen Erfahrungen und Wissen,
das im weiteren Berufsleben mit Sicherheit nur helfen kann. Und nicht zuletzt kann
man nach all den Anstrengungen auch Bestätigung dafür erfahren, das Richtige zu
tun, das Richtige richtig zu tun und auch weiterhin unermüdlich zu sein. Wie
gesagt: es lohnt sich!

Vorwort des Autors
V
In einem umfassenden Vorwort darf natürlich der Dank an all die nicht vergessen
werden, die letzten Endes ihren Teil dazu beigetragen haben, dass bewältigt
werden konnte, was bewältigt worden ist. Privater Rückhalt und Vertrauen in sein
persönliches Umfeld, das sind unbestritten die ganz wesentlichen Faktoren, um
den gestellten Anforderungen durch ein solches berufsbegleitendes Studium und
darüber hinaus, seinen täglichen Aufgaben gerecht zu werden. Die Unterstützung
durch meine Familie und meiner Partnerin Nicole Lange war mir immer und zu
jeder Zeit gewiss. Und so gilt mein Dank zu allererst meiner Verlobten Nicole und
meiner Familie in meiner geliebten Heimat Landsberg.
Ich habe es während der gesamten Zeit des Studiums als Privileg empfunden,
meiner bisherigen Arbeit weiterhin zu einhundert Prozent und ohne jegliche Form
der Einschränkung nachgehen zu können und trotzdem mit aller Konsequenz und
der gebotenen Hingabe studieren zu dürfen. Wie das funktioniert? Mit einem
Unternehmen im Rücken, dem die Weiterentwicklung seiner Mitarbeiter ein
wirkliches Anliegen ist. Und einem Team samt Vorgesetztem, die diesen
Gedanken leben. Mein Dank richtet sich also ebenso an meinen Arbeitgeber, der
Firma Jones Lang LaSalle, meinem ehemaligen Team von Corporate Solutions,
meinem neuen Team von Corporate Finance und ganz besonders meinem
ehemaligen Vorgesetzten Herrn Ralf Heuser.
Dem Team der STRABAG Projektentwicklung GmbH sei an dieser Stelle ganz
herzlich für das an mich vergebene Stipendium zur Teilnahme an diesem Studium
gedankt.
Zu guter Letzt braucht es Menschen, die das organisieren, was wir als Studenten
gewissermaßen konsumieren. Mein herzlicher Dank gilt damit dem Team des
Studiengangs ,,Master of Science in Real Estate Management & Construction
Project Management" der Weiterbildung Wissenschaft Wuppertal gGmbH,
ansässig an der Bergischen Universität Wuppertal. Vielen Dank vor allem an Katja
Indorf, Oliver Fauth und Bernd Eser.
Es erfüllt mich mit großer Freude und Stolz, während des Studiums und der
Erarbeitung dieser Master Thesis von jemandem unterstützt worden zu sein, durch
dessen unermüdlichen Einsatz dieser Studiengang initiiert und aufgebaut wurde
und der dabei die zuvor beschriebene Leidenschaft und Hingabe vorgelebt hat und
immer noch vorlebt, wie kaum ein anderer. Vielen herzlichen Dank an Herrn Univ.-
Prof. Dr.-Ing. Claus Jürgen Diederichs.
Sebastian Woitas
Frankfurt am Main, im Februar 2006

Abkürzungsverzeichnis
VI
Inhaltsverzeichnis
Lebenslauf des Autors ... III
Vorwort des Autors... IV
Abbildungsverzeichnis ... IX
Abkürzungsverzeichnis ... X
1
Einleitung ... 12
1.1
Neue Wege beim Umgang mit eigengenutzten Immobilien ... 12
1.2
Problemstellung ... 14
1.3
Forschungsstand ... 15
1.4
Ziel der Arbeit und Methodik ... 16
2
Grundlagen der Immobilienbilanzierung ... 18
2.1
Bilanzierung von Immobilien nach dem HGB... 18
2.1.1
Grundlage zur Besteuerung... 18
2.1.2
Grundlagen der Buchführungspflicht... 19
2.1.3
Verknüpfung von Handels- und Steuerbilanz... 20
2.1.4
Grundsätze bei der Bilanzierung... 21
2.1.5
Sachanlagevermögen ... 21
2.1.6
Umlaufvermögen... 22
2.1.7
Bewertungsansätze ... 23
2.1.8
Mietverhältnisse... 26
2.2
Bilanzierung von Immobilien nach den IFRS ... 27
2.2.1
Allgemeines ... 27
2.2.2
Hintergrund und Ziele der IFRS ... 27
2.2.3
Maßgeblichkeitsprinzip ... 28
2.2.4
IFRS Ansätze... 30
2.2.5
IFRS 2 (Bilanzierung von Vorräten) ... 31
2.2.6
IFRS 11 (Fertigungsaufträge) ... 31
2.2.7
IFRS 16 (Bilanzierung von Sachanlagevermögen) ... 32
2.2.8
IFRS 40 (Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien)... 33
2.2.9
IFRS 36 (Wertminderung von Vermögenswerten) ... 33
2.2.10 Wirksamkeit von Mietzahlungen ... 34
2.2.11 Fair Value im Mittelpunkt der IFRS Philosophie... 34
3
Einführung in das Immobilien-Leasing... 36
3.1
Grundlagen ... 36
3.2
Rechtliche Einordnung... 37
3.3
Entwicklung des Leasings... 38

Abkürzungsverzeichnis
VII
3.4
Formen des Leasings ... 39
3.5
Leasingparteien ... 40
3.6
Strukturen einer Sale & Leaseback Transaktion... 41
3.7
Vertragsformen ... 42
3.8
Leasingfähigkeit von Gewerbeimmobilien... 44
3.9
Einpreisung von Risiken ... 45
3.10
Gründe für Sale & Leaseback... 45
3.10.1 Fragliche Gründe ... 46
3.10.1.1
Allgemeine Verbesserung der Bilanzstruktur/aktive Bilanzpolitik ... 46
3.10.1.2
Leasing verbessert den Buchgewinn... 49
3.10.1.3
Verbesserung des Unternehmensrating... 49
3.10.1.4
Freihalten von Kreditlinien durch 100%-Finanzierung ... 54
3.10.1.5
Kapital-/Liquiditätsschonung durch 100%-Finanzierung... 55
3.10.1.6
Verbesserung der Liquidität bei Liquiditätsengpässen ... 55
3.10.1.7
Optimierung der Refinanzierungskosten ... 56
3.10.2 Erwiesene Gründe ... 57
3.10.2.1
Erzielung positiver Steuereffekte... 57
3.10.2.2
Kapitalfreisetzung zur Investition ins Kerngeschäft ... 60
3.10.2.3
Kapitalfreisetzung zum Abbau von Fremdverbindlichkeiten ... 61
3.10.2.4
Aufdeckung stiller Reserven... 62
3.10.2.5
Weitere Gründe ... 62
3.10.3 Zusammenfassung ... 64
4
Sale & Leaseback unter dem HGB ... 66
4.1
Allgemeines ... 66
4.2
Status quo HGB: Das praktizierte Paradoxon... 66
4.3
Die bilanzielle Zurechnung von Leasingobjekten... 67
4.3.1
Finance Lease ... 67
4.3.2
Operating Lease ... 68
4.4
Leasingerlasse des Bundesfinanzministeriums (BFM) ... 69
4.4.1
Vollamortisationsleasing ... 69
4.4.2
Übersicht zum Vollamortisationsleasing ... 71
4.4.3
Teilamortisationsleasing ... 72
4.4.4
Übersicht zum Teilamortisationsleasing... 74
4.4.5
Zusammenfassung ... 74
5
Sale & Leaseback unter den IFRS ... 76
5.1
Einleitung ... 76
5.2
IFRS 17 (Leasingverhältnisse)... 76
5.2.1
Eigentumsübergang... 77

Abkürzungsverzeichnis
VIII
5.2.2
Günstige Kaufoption ... 78
5.2.3
Vertragslaufzeit... 79
5.2.4
Barwert der Mindestleasingraten ... 79
5.2.5
Spezialleasing... 81
5.3
IFRS 27 (Bilanzierung von Anteilen an Tochterunternehmen)... 81
5.4
Zusammenfassung ... 84
5.5
Vergleich HGB vs. IFRS ... 85
5.6
Lösungsansätze zur Off-Balance Gestaltung... 86
5.6.1
Auslegung des IFRS 17 ... 86
5.6.1.1
Kaufoption ... 87
5.6.1.2
Mietlaufzeit ... 88
5.6.1.3
Barwert der Mindestleasingraten... 89
5.6.2
IFRS 31 (Joint Venture) ... 91
5.6.3
Problematik des Maßgeblichkeitsprinzips ... 93
6
Zusammenfassung ... 95
6.1
Rückblick ... 95
6.2
Verifizierung/Falsifizierung der aufgestellten Thesen... 97
6.3
Ausblick: Die Zukunft des Leasings ... 98
Literatur- und Quellenverzeichnis... 100
Eidesstattliche Erklärung... 105

Abkürzungsverzeichnis
IX
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Immobilienleasing in Deutschland ... 13
Abbildung 2: Entscheidungsbaum zur Einordnung der Immobilie nach IFRS ... 30
Abbildung 3: Sale & Leaseback Transaktionsstruktur ... 41
Abbildung 4: Sale & Leaseback Transaktionsstruktur mit Objektgesellschaft ... 42
Abbildung 5: Vertragsformen des Immobilien-Leasing ... 42
Abbildung 6: Ratingsystematik... 50
Abbildung 7: Bilanzielle Auswirkungen von Immobilienverkäufen ... 51
Abbildung 8: Bond-Entwicklung ... 53
Abbildung 9: Erwiesene und fragliche Gründe für Sale & Leaseback ... 65
Abbildung 10: Vergleich zwischen Operate- und Finance Lease ... 69
Abbildung 11: Bilanzielle Zurechnung beim Vollamortisationsleasing... 71
Abbildung 12: Zurechnungskriterien nach den Grundsätzen des Teilamortisationserlasses ... 74
Abbildung 13: IFRS 17 als Entscheidungsbaum: Operating oder Finance Lease?... 77
Abbildung 14: Vergleich Qualifikationskriterien nach HGB und IFRS... 85
Abbildung 15: Verwendung des freigesetzten Kapitals... 95
Abbildung 16: Gründe für Sale & Leaseback... 96
Abbildung 17: Zielsetzung der Desinvestition ... 96

Abkürzungsverzeichnis
X
Abkürzungsverzeichnis
Abs.
Absatz
AG
Aktiengesellschaft
AO
Abgabenordnung
AV
Anlagevermögen
BDL
Bundesverband deutscher Leasing-Unternehmen
BGB
Bürgerliches
Gesetzbuch
BGH
Bundesgerichtshof
BMF
Bundesministerium für Finanzen
bzgl.
bezüglich
bzw.
beziehungsweise
CAPM
Capital Asset Pricing Model
ca.
circa
CEO
Chief Executive Officer
CFO
Chief
Financial
Officer
CREM
Corporate Real Estate Management
DCF
Discounted
Cash
Flow
d.h.
das
heißt
EBIT
Earnings Before Interest and Tax
EK
Eigenkapital
ESt
Einkommenssteuer
EStG
Einkommenssteuergesetz
EU
Europäische
Union
FK
Fremdkapital
GewSt Gewerbesteuer
GewStG Gewerbesteuergesetz
ggf.
gegebenenfalls
GoB
Grundsätze
ordnungsgemäßer
Buchführung
ggf.
gegebenenfalls
GmbH
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
GuV
Gewinn- und Verlustrechnung
HGB
Handelsgesetzbuch
IAS
International
Accounting
Standards
IASB
International Accounting Standards Board
IASC
International Accounting Standards Committee
i.d.R.
in der Regel

Abkürzungsverzeichnis
XI
i.e.S.
im engeren Sinne
IFRS
International Financial Reporting Standards
i.H.v.
in Höhe von
i.S.d.
im Sinne des/der
KG a.A.
Kommanditgesellschaft auf Aktien
KSt
Körperschaftssteuer
KStG
Körperschaftssteuergesetz
LG
Leasinggeber
LN
Leasingnehmer
LTV
Loan-To-Value
NAR
Nettoanfangsrendite
NIY
Net Initial Yield
Nr.
Nummer
o.a.
oder
auch
o.A.
ohne
Autor
o.ä.
oder
ähnliche
o.O.
ohne
Ortsangabe
o.S.
ohne
Seitenangabe
o.Z.
ohne
Zeitangabe
RoA
Return on Assets
RoCE
Return on Capital Employed
RoE
Return on Equity
S. Seite
s.a.
siehe
auch
SIC
Standard Interpretations Committee
SPE
Special Purpose Entity
u.a.
unter
anderem
UK
United
Kingdom
US-GAAP
United States-Generally Accepted Accounting Principles
USt
Umsatzsteuer
UStG
Umsatzsteuergesetz
usw.
und so weiter
u.U.
unter
Umständen
UV
Umlaufvermögen
WACC
Weighted Average Cost of Capital
z.B.
zum
Beispiel
z.T.
zum
Teil

Einleitung
12
1 Einleitung
1.1
Neue Wege beim Umgang mit eigengenutzten Immobilien
Der angelsächsische Immobilienmarkt rund um die Jahrtausendwende war
gekennzeichnet durch bedeutende Immobilientransaktionen. Die Bandbreite dieser
Transaktionen reichte von einfacheren Rückanmietungen bis hin zu komplexen
,,Outsourcing-Modellen"
1
. So verkaufte der UK Pension Fund 1997 fast 700
Immobilien mit einem Umfang von 1,7 Millionen m² an Land Securities Trillium.
Telereal SPV akquirierte im Dezember 2001, im bis dato größten europäischen
Outsourcing-Geschäft, für 2,38 Milliarden englische Pfund ein 6.700 Immobilien
umfassendes Portfolio der British Telecom. Im Bankensektor veräußerte Abbey
National ein 1.320 Objekte umfassendes Immobilienpaket für 457,5 Millionen
Pfund an Mapeley. Die Transaktionen wurden von verschiedenen Motivationen
getrieben, hatten aber eines gemein: Die Vereinbarung flexibler
Rückanmietungsmodelle
2
und damit die Einordnung in den Bereich der Sale &
Leaseback Transaktionen.
So groß die Volumina auf den ersten Blick auch scheinen, mit großer
Wahrscheinlichkeit waren diese Transaktionen nur ein Anfang und es ist eher die
Frage nach dem ,,Wann?", als die Frage nach dem ,,Ob?" wenn über eine weitere
Welle derartiger Transaktionen in der Fachwelt gesprochen wird.
,,Während amerikanischen Unternehmen annähernd dreißig Prozent der von ihnen
genutzten Flächen gehören, liegt die Eigentumsquote in Europa zwischen 60 und
70 Prozent."
3
Dies zeigt zwei Dinge ganz klar: Erstens die traditionelle, immer noch
bestehende Zurückhaltung von Unternehmensführungen im ,,alten" Europa
gegenüber dem Verkauf von Grundbesitz. Zum Zweiten wird das ungemein große
Potenzial an weiteren Transaktionen deutlich, auf die vor allem der kontinental-
europäische Immobilienmarkt zurecht hoffen kann. Bereits in 2005 zeigte die
Tendenz vor allem in Deutschland ein wieder deutlich aufstrebendes
Leasinggeschäft, das, laut Meinung des Bundesverbandes deutscher Leasing-
Unternehmen (BDL), nach eher schwachen 5 Milliarden Euro in 2004 ein Volumen
1
Andersen, Sven/Schede, Christian: Die Deutsche Bank geht neue Wege, um ihren künftigen
Flächenbedarf zu steuern ­ Große Transaktionen in England verändern den Markt. Mit innovativen
Sale-and-lease-back-Transaktionen den Unternehmenswert steigern. In: Frankfurter Allgemeine
Zeitung vom 8. Juli 2005, o.S..
2
Ebd., o.S.
3
Ebd., o.S.

Einleitung
13
von ca. 6,7 Milliarden Euro in 2005 erwarten lässt
4
.
Abbildung 1: Immobilienleasing in Deutschland
5
Wurde Leasing bisher oft nur als reine Finanzierungsalternative betrachtet, so
stehen nun mehr und mehr Steuereffekte, die Einflussnahme auf Bilanzen,
Generierung von Liquidität, Hebung stiller Reserven und nicht zuletzt die
Flexibilisierung der von Unternehmen genutzten Flächen im Fokus der Betrachter.
Man ist auf dem Weg ins ,,neue Europa". Veränderte Rahmenbedingungen und
vom Kapitalmarkt gegebene Anreize bestimmen einmal mehr das Geschehen.
Immobilienportfolioverkäufe der jüngsten Vergangenheit, wie die der Deutschen
Bank an Blackstone im Jahr 2003
6
für ca. 1 Milliarde Euro bzw. an Eurocastle
Investment Limited im Jahr 2004
7
für ca. 300 Millionen Euro, wie die Veräußerung
von eigengenutzten Immobilien der Dresdner Bank an Fortress im Jahr 2005
8
für
ca. 2 Milliarden Euro oder sogar die Sale & Leaseback Transaktion des
Bundeslandes Hessen an die CommerzLeasing und Immobilien AG ebenfalls in
2005 für etwa 1 Milliarde Euro gelten als Vorläufer einer möglichen, neuen Welle
von Immobilienverkäufen mit anschließender Rückmietung.
Eine andere Entwicklung bei der Flexibilisierung des Flächenbestandes geht gar in
die Richtung, dass Unternehmen mehr und mehr Ihre Chancen als
Projektentwickler erkennen und diese durch so genannte ,,Forward Sale &
4
O.A.: Immobilien-Leasing. Mit Service gegen die Macht der Banken. In: Immobilien Zeitung, 2005,
Ausgabe 12/2005, o.S..
5
Ebd., o.S..
6
Andersen, Sven/Schede, Christian (2005), o.S..
7
Ebd., o.S..
8
O.A.: Dresdner Bank Immobilien. Fortress wird Fondsanleger. In: Immobilien Zeitung, 2006,
Ausgabe 1-2/2006, S.1.

Einleitung
14
Leaseback" Konstruktionen auch nutzen. Heuser (2005)
9
sagt, dass Konzerne,
oder auch große Mittelständler durchaus in die Rolle von Projektentwicklern
schlüpfen können, um ihren definierten Flächenbedarf realisieren zu können. ,,Sie
verkaufen ihren Mietvertrag vorab ­ idealerweise auf Basis einer intelligenten
Ausschreibung oder eines beschränkten Bieterwettbewerbs ­ an einen Investor."
10
Ansatz und Struktur scheinen vergleichsweise einfach. Doch so vorteilhaft solche
Modelle mit einem scheinbaren Höchstmaß an Flexibilität auch sein mögen, allein
die wirtschaftliche Nachhaltigkeit von Konstruktionen wie Sale & Leaseback oder
gar Forward Sale & Leaseback sowie deren Ruf, der nicht selten unter
pauschalisierender Meinungsmache zu leiden hat, werden über die
Weiterentwicklung dieser Lösungen und den daraus resultierenden Erfolg
entscheiden.
Immer wieder wird über die Zukunft von Leasing diskutiert und referiert.
Ausgehend von der Funktion des Leasings, der Unternehmensfinanzierung, kreist die
Diskussion in der Regel um drei Themen: die Abhängigkeit der Branche von der
allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung, den Pro-und-Kontra-Vergleich mit anderen
Finanzierungsformen sowie das Ausmaß der bilanz- und steuerrechtlichen Vorteile des
Leasing."
11
In der seit einiger Zeit anhaltenden Diskussion hinsichtlich der Einführung der
internationalen Rechnungslegungsstandards wird ein besonderer Fokus auf
bilanzielle Aspekte des Leasings gelegt. Es werden einmal mehr Bedenken
geäußert, ob die International Financial Reporting Standards (IFRS), die für
kapitalmarktorientierte Unternehmen der Europäischen Union gelten, dem Leasing
in Deutschland hinderlich entgegen stehen könnten. Eine Frage, die es hinsichtlich
der Nachhaltigkeit von Sale & Leaseack Lösungen, nicht nur als
Finanzierungsinstrumentarium, sondern eben auch als Lösung für die zukünftige
Steuerung des Flächenbedarfes anhand dieser Arbeit zu beantworten gilt.
1.2 Problemstellung
Das Problem bei derart komplexen Themen sind die mitunter unvollständigen und
weniger stringenten Aussagen, die in ihrer Gesamtheit nicht immer ein homogenes
9
Heuser, R.: Intelligente Projektentwicklung. In: Frankfurter Allgemeine Zeitung. Immobilienbrief
vom 29. April 2005, o.S..
10
Ebd., o.S..
11
Dettmeier, M.: Internationale Rechnungslegung. Macht IFRS dem Leasing-Geschäft den Garaus?
In: Immobilien Zeitung, 2004, Nr. 23, S.14.

Einleitung
15
Bild abgeben. Nicht selten führen diese gar zur Verwirrung des Lesers oder
Zuhörers. Als Beispiel sei eine fehlende einheitliche Aussage darüber genannt,
warum bspw. der Off-Balance Status einer Immobilie nach einer Sale & Leaseback
Transaktion so immens wichtig ist. Das dies so sein muss, liest man überall ­ in
der einschlägigen Literatur, wie in aktuellen Veröffentlichungen der Fachpresse.
Geht man in die Tiefe, bleiben Antworten aus oder unvollkommen. Wie nun soll
unter solchen Umständen eine konsequente Beantwortung der Frage erfolgen, ob
sich die IFRS nun nachteilig auf Sale & Leaseback auswirken oder nicht?
Auch wenn mit der vorliegenden Master Thesis die sich stellende Problematik nicht
in ihrer gesamten Komplexität dargestellt werden kann und einzelne Aspekte z.T.
nur generelle Beantwortung finden können, so wird diese Arbeit doch zumindest
eines sein: Der Versuch, dem beschriebenen Vakuum in Sachen Information und
Betrachtungswinkel bei Sale & Leaseback entgegenzuwirken und dabei auch
bestehende Argumentationslinien zu diesem Thema kritisch zu hinterleuchten.
Dabei soll sich dem Thema gesamtheitlich über den Aspekt des Sale & Leaseback
als Finanzierungsmittel auf der einen und die bilanzrechtliche Einordnung samt der
Veränderungen durch IFRS auf der anderen Seite gewidmet werden.
1.3 Forschungsstand
Wie im angehängten Literaturverzeichnis, das durchaus als repräsentativer
Querschnitt der derzeit erhältlichen Literatur zum Thema Sale & Leaseback
betrachtet werden kann, ersichtlich wird, gibt es derzeit keine übergreifende
Darstellung des Themas Sale & Leaseback im Allgemeinen und demzufolge auch
keine Ausarbeitung, die entscheidende Teilaspekte vertiefend hinterleuchtet. Zwar
entwickelt jeder einzelne Autor zunächst den Anspruch, das Thema in seiner
Gesamtheit behandeln zu wollen, bleibt aber oft nur an der Oberfläche und wird
dem erhobenen Anspruch nicht gerecht. Gerade der Corporate-Gedanke, also der
Blick aus Sicht der Unternehmen, die Immobilien veräußern und anschließend
zurückmieten wollen, kommt meist zu kurz.
Durch die Aktualität des Themas IFRS gibt es, neben den Standards selbst als
klassisches Nachschlagewerk, entsprechend viele Monographien und
Veröffentlichungen, die sich mit dem Thema IFRS für Immobilien
auseinandersetzen. Die Standards werden beschrieben und nach allen Regeln der
Kunst interpretiert. Darüber hinaus gibt es seit jeher entsprechend viel Literatur, die
sich mit Sale & Leaseback als Finanzierungsinstrumentarium auseinandersetzt.
Ein merklicher Rückgang, quantitativ wie qualitativ, ist allerdings dann zu
verzeichnen, wenn eine Betrachtung über Sale & Leaseback als
Finanzierungsform hinaus erfolgen soll. Dann also, wenn die Frage nach dem

Einleitung
16
,,Warum Sale & Leaseback?" erschöpfend beantwortet werden soll. Die Suche
nach einem Werk, das beide zuvor genannten Aspekte verbindet, das sich also
tiefer mit den ,,wahren" Gründen für Sale & Leaseback auseinandersetzt und dazu
die durch IFRS veränderten Rahmenbedingungen abbildet, endet in der Regel
erfolglos. Gänzlich unmöglich scheint es derweil, Veröffentlichungen zu finden, die
sich über die zuvor beschriebenen Aspekte hinaus auch noch mit professionellen
Lösungsansätzen beschäftigen und damit Möglichkeiten aufzeigen, wie
Unternehmen mit der scheinbaren Verschlechterung der Rahmenbedingungen für
Sale & Leaseback auf dem Weg von der HGB- zur IFRS-Bilanzierung umgehen
können.
1.4
Ziel der Arbeit und Methodik
Die Ausführungen dieser Arbeit werden durchlaufend von Beispielen aus und
Bezügen zur Praxis sowie eigenen praktischen Erfahrungen aus Sale & Leaseback
Transaktionen begleitet. Ziel dieser Arbeit ist es zunächst, folgende Aussagen zu
verifizieren bzw. zu falsifizieren:
o
Die Mehrheit der Gründe für Sale & Leaseback bleibt von bilanziellen
Änderungen durch die IFRS im Wesentlichen unberührt.
o
Einem der scheinbar hauptsächlichsten Anliegen für Sale & Leaseback, der
Bilanzoptimierung durch bilanzneutrale Gestaltung der anschließenden
Miet- bzw. Leasingverträge, kann nur noch bedingt nachgekommen werden.
Die Rahmenbedingungen verschlechtern sich im Vergleich zur HGB-
Bilanzierung.
o
Es gibt Lösungsansätze, um Immobilien bzw. entsprechende Verträge trotz
der IFRS nicht in der Bilanz des Leasingnehmers konsolidieren zu müssen
und diese damit Off-Balance zu führen.
o
Sale & Leaseback verliert, trotz der IFRS, kaum an Attraktivität.
Darüber hinaus soll es das Ziel dieser Arbeit sein, eine Art Anleitung für die
Bilanzierung von Leasingverträgen bei Sale & Leaseback für all diejenigen
Entscheidungsträger in Unternehmen zu erstellen, die sich für den Umgang mit
unternehmenseigenen Immobilien verantwortlich zeigen. Damit sind u.a. Corporate
Real Estate Manager, Chief Executive Officers bzw. Chief Financial Officers
gemeint. Aber auch Vertreter der beratenden Zunft gelten als potenzielle
Zielgruppe für die nachfolgenden Ausarbeitungen. Die Thesis soll eine möglichst
fundierte Grundlage zur Beherrschung des Themas schaffen, selbige
überschaubar darstellen und nicht zuletzt auch ,,Begleiter" bei der praktischen

Einleitung
17
Umsetzung des Themas Sale & Leaseback sein.
Bisweilen werden Themen wie dieses dominiert von Halbwissen und
parteiergreifender Meinungsmache und enden damit nicht selten in irreführenden
Darstellungen. Die Hauptsache ist, so scheint es, zu allem und jedem etwas sagen
zu können, ganz gleich ob fundiert und begründet: Es zählt einzig die Präsens ­ in
Wort wie in Schrift. Aber wie kann man es nun besser machen, wie also die
Problematik um die IFRS und ihre Wirkung auf das Leasing konsequent und
möglichst erschöpfend darstellen?
Zunächst sollte man sich dem Thema Sale & Leaseback unter den IFRS vom
Grundsatz her nähern. Im Anschluss an diese Einleitung erläutert Kapitel 2 daher
die Grundlagen der Immobilienbilanzierung ­ unter dem HGB und unter den IFRS
­ und erläutert dabei den entscheidenden Unterschied zwischen beiden
Bilanzierungsvorschriften.
Im Anschluss hieran ist dann zu analysieren, was Unternehmen hinsichtlich eines
Sale & Leaseback Szenarios treibt. Kapitel 3 wird demnach, mit einer kurzen
Einführung in die allgemeine Strukturen des Sale & Leaseback beginnend, die
Frage beantworten, was Unternehmen zu derartigen Transaktionen bewegt.
Gerade an diesem Punkt kommt es immer wieder zu Verwerfungen und
Falschargumentationen, denen es entgegen zu treten gilt. Spricht man über die
Bilanzwirksamkeit von Immobilientransaktionen, so ist zunächst ein Abgleich
anzustellen, der zeigt, welche der zuvor dargestellten Beweggründe denn
überhaupt eines bilanziellen Einflusses bedürfen.
Kapitel 4 und 5 zeigen dann, was Sale & Leaseback unter HGB bzw. IFRS so
speziell macht, was sich wirklich ändert und wo es tatsächlich zu veränderten
Rahmenbedingungen und einer möglichen Verschlechterung eben durch IFRS
respektive der Bilanzneutralität von Leasingverträgen kommt. Die abschließenden
Lösungsansätze sollen Möglichkeiten aufzeigen, wie man den nunmehr
gegebenen Umständen begegnen kann und damit die erwünschte
Bilanzneutralität, so sie denn nötig ist, trotzdem wahren oder schaffen kann.
Kapitel 6 wird dann alle gewonnenen Erkenntnisse zusammenfassen und ein für
diese Arbeit abschließendes Urteil finden, ob sich Sale & Leaseback Szenarien
unter den IFRS auch weiterhin als ökonomisch sinnvoll erweisen können. Nach
dem dann bereits erläutert wurde, wo Leasing herkommt und wie es sich entwickelt
hat, kann dann zumindest ansatzweise eine anfängliche Prognose gewagt werden,
die zeigt, wo sich Leasing respektive Sale & Leaseback in den nächsten Jahren
hinentwickeln könnte.
Es sind also vor allem die Fragen nach dem ,,Wann?", ,,Wie?", ,,Wo?" und ,,Wie
weit?", die diese Analyse tragen: Sale & Leaseback unter den IFRS!

Grundlagen der Immobilienbilanzierung
18
2
Grundlagen der Immobilienbilanzierung
2.1
Bilanzierung von Immobilien nach dem HGB
Kern dieser Arbeit ist die Beurteilung von Sale & Leaseback Transaktionen unter
der besonderen Betrachtung der IFRS und die damit verbundene Frage, welchen
Ansprüchen an Sale & Leaseback Konstrukte man unter Berücksichtigung der
IFRS noch gerecht werden kann. Es ist unbestritten, dass diese Art von
Transaktionen i.d.R. eine entscheidende Auswirkung auf die Handels- bzw.
Steuerbilanz des jeweiligen Unternehmens haben können. Wie die nachfolgenden
Ausführungen zeigen, ist in vielen Fällen genau dieser Einfluss durchaus gewollt,
in bestimmten Fällen gar die eigentliche Motivation dafür, Immobilien einer Sale &
Leaseback Betrachtung zu unterziehen. Um diese Auswirkungen entsprechend
beurteilen zu können, ist es von grundlegender Bedeutung, sich sowohl mit den
immobilienrelevanten Bilanzierungsvorschriften nach dem HGB, als auch mit den
weiterführenden Vorschriften der IFRS auseinander zu setzen. Gerade bei der
Beantwortung der zentralen Frage, ob und wenn ja, welche der bislang gegebenen
und gleichermaßen gewünschten positiven Auswirkungen auf die
betriebswirtschaftliche Situation eines Unternehmens unter dem Einfluss der IFRS
auch weiterhin realisiert werden können, spielen bilanztechnische Aspekte eine
ganz wesentliche Rolle.
Nachfolgend seien also zunächst die Grundlagen der Immobilienbilanzierung nach
dem HGB, als dann die für kapitalmarktorientierte Unernehmen der Europäischen
Union zwingenden Festlegungen der International Financial Reporting Standards
erläutert.
2.1.1 Grundlage zur Besteuerung
Die Besteuerung von Unternehmen steht in engem Zusammenhang mit der
Bilanzierung selbiger. Die Steuerpolitik eines Unternehmens wird gerade durch
handelsbilanzrechtliche Rahmenbedingungen mitbestimmt. Es gilt daher, neben
den Grundlagen der Bilanzierung auch die Grundlagen der Besteuerung von
Unternehmen darzulegen.
Im Vordergrund der hier angestrebten Betrachtungen stehen zweifelsohne
kapitalmarktorientierte, also börsennotierte Unternehmen, für die, sofern sie ihren
Sitz innerhalb der Europäischen Union haben, Konzernabschlüsse nach den IFRS
ab 2005 zwingend sind. Bezüglich ihrer Rechtsform sind solche Unternehmen in
aller Regel Kapitalgesellschaften, wie Aktiengesellschaften (AG) oder
Kommanditgesellschaften auf Aktien (KG a.A.). Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 KStG sind

Grundlagen der Immobilienbilanzierung
19
solche Körperschaften unbeschränkt körperschaftssteuerpflichtig. In § 8 Abs. 1
Satz 1 KStG heißt es weiter, dass sich sowohl Einkommen als auch
Einkommensermittlung einer Kapitalgesellschaft aus den Vorschriften des
Einkommenssteuergesetzes (EStG) und des Körperschaftssteuergesetzes
ergeben. Neben der Körperschaftssteuer als Ertragssteuer unterliegen
Kapitalgesellschaften außerdem der Gewerbesteuer als weitere Ertragssteuer,
sowie der Umsatzsteuer als Verkehrssteuer. Um eine rechtliche Grundlage für die
Buchführung und Bilanzierung der genannten Kapitalgesellschaften zu schaffen,
reicht es an dieser Stelle jedoch aus, die Zusammenhänge zwischen
Ertragssteuer, Körperschaftssteuer und nicht zuletzt der Abgabenordnung (AO)
darzustellen. Die Darstellung anderer Steuerarten erfolgt an gegebener Stelle,
nämlich dann wenn eine dieser Steuerarten Sale & Leaseback Transaktionen als
solche in irgendeiner Form beeinflussen. Bleibt die Frage, wer hat wie die
Grundlage zur Besteuerung der jeweiligen Unternehmen zu schaffen?
Eine generelle steuerrechtliche Buchführungspflicht ergibt sich aus der
Abgabenordnung (AO). Nach § 40 AO hat der, der nach anderen Gesetzen als
den Steuergesetzen Bücher und Aufzeichnungen zu führen hat, die steuerrelevant
sind, die aus diesen anderen Gesetzen entstehenden Verpflichtungen auch für die
Besteuerung zu erfüllen. Dies bedeutet, dass, wenn ein Unternehmen nach den
Vorschriften des HGB buchführungspflichtig ist, es eben diese Bücher auch
hinsichtlich seiner Besteuerung zu führen hat. Sind nun Unternehmen, für die die
Bestimmungen der IFRS relevant sind ebenfalls von dieser Buchführungspflicht
betroffen?
2.1.2 Grundlagen der Buchführungspflicht
Eine generelle Regelung bzw. handelsrechtliche Verpflichtung zur Buchführung
ergibt sich aus dem Handelsgesetzbuch (HGB). Paragraph 1 Abs. 1 HGB schreibt
fest, wer im Sinne des HGB Kaufmann ist, nämlich der, der ein Handelsgewerbe
betreibt. In Abs. 2 heißt es weiter, dass Handelsgewerbe jeder Gewerbebetrieb ist,
es sei denn, das Unternehmen erfordert nach Art und Umfang keinen in
kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb. Damit ist zunächst klar:
Kaufmann i.S.d. HGB ist auch eine Kapitalgesellschaft. Es sei an dieser Stelle von
untergeordneter Bedeutung, ob eine entsprechende Kapitalanlagengesellschaft
Istkaufmann nach § 1 HGB oder Kaufmann kraft Eintragung gemäß § 5 HGB ist.
Fest steht: Kaufmann ist auch eine Kapitalgesellschaft.
Gemäß § 238 Abs. 1 Satz 1 HGB ist jeder Kaufmann verpflichtet, Bücher zu führen
,,[...] und in diesen seine Handelsgeschäfte und die Lage seines Vermögens nach
den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung ersichtlich zu machen.". Darüber

Grundlagen der Immobilienbilanzierung
20
hinaus regeln §§ 264 ff. HGB, über ,,Ergänzende Vorschriften für
Kapitalgesellschaften [...] sowie bestimmte Personengesellschaften", die
Rechnungslegungspflicht eben dieser Gesellschaften, an die erhöhte
Anforderungen gestellt werden.
2.1.3 Verknüpfung von Handels- und Steuerbilanz
Paragraph 5 Abs. 1 Satz 1 EStG legt fest, dass ,,[...] Gewerbetreibende, die auf
Grund gesetzlicher Vorschriften verpflichtet sind, Bücher zu führen und regelmäßig
Abschlüsse zu machen, [...], für den Schluss des Wirtschaftsjahres das
Betriebsvermögen anzusetzen haben, das nach den handelsrechtlichen
Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung auszuweisen ist."
Dadurch werden alle für die Handelsbilanz entwickelten Bilanzierungs- und
Bewertungsprinzipien auch für die Steuerbilanz verbindlich, soweit dem nicht ausdrücklich
steuerrechtliche Regelungen entgegenstehen.
12
Man spricht in diesem Zusammenhang auch vom Maßgeblichkeitsprinzip der
Handelsbilanz für die Steuerbilanz. Dagegen bestimmt § 5 Abs. 1 Satz 2 EStG,
,,[...], dass steuerrechtliche Wahlrechte bei der Gewinnermittlung nur in
Übereinstimmung mit der handelsrechtlichen Jahresbilanz ausgeübt bzw. genutzt
werden können"
13
. Dies bedeutet nichts anderes als die umgekehrte
Maßgeblichkeit der Steuerbilanz für die Handelsbilanz. Vor dem Hintergrund, dass
gerade in der Bau- und Immobilienwirtschaft bei der Bilanzierung und Bewertung
von Grundstücken und Gebäuden allgemeine, rein wirtschafts- und fiskalpolitische
Steuervergünstigungen, wie z.B. Sonderabschreibungen oder steuerfreie
Rücklagen von zum Teil erheblicher Bedeutung sind
14
, erlangt die Zielsetzung, mit
dem Jahresabschluss einen gleichermaßen klaren, sicheren und aussagekräftigen
Einblick in die wirtschaftliche Situation eines Unternehmens zu geben, eine
entsprechend nachdrückliche Bedeutung. Dieser wird man mit der umgekehrten
Maßgeblichkeit dadurch gerecht, dass durch selbige eben nicht allein steuerlich
motivierte, möglicherweise den Grundsätzen ordentlicher Buchführung
widersprechende Wertansätze in die Handelsbilanz gelangen.
12
Schulte, Karl-Werner/Schäfers, Wolfgang: Handbuch Corporate Real Estate Management. Köln:
1998 Verlagsgesellschaft Rudolf Müller (= Immobilienwissen), S.437.
13
Ebd.
14
Ebd., S. 438.

Grundlagen der Immobilienbilanzierung
21
2.1.4 Grundsätze bei der Bilanzierung
Das Vollständigkeitsgebot nach § 246 Abs. 1 Satz 1 HGB schreibt vor, dass der
Jahresabschluss eines Unternehmens sämtliche bilanzierbaren
Vermögensgegenstände zu enthalten hat. Darüber hinaus enthält das HGB aber
keine Regelungen, die vorschreiben, nach welchen Kriterien
Vermögensgegenstände den jeweils Bilanzierenden zuzurechnen sind. An diesem
Punkt scheint es für den jeweiligen Vermögensgegenstand ergänzende
Regelungen geben zu müssen. So stellt sich bspw. die Frage, wie im Falle des
Immobilienleasings mit der Bilanzierung der Immobilie, also der Zurechnung zum
Leasinggeber oder eben zum Leasingnehmer, umzugehen ist. Hierbei erscheinen
die Leasingerlasse des Bundesfinanzministeriums als zentrale und das HGB
ergänzende Vorschrift. Die darin enthaltenen Festlegungen und deren
Auswirkungen auf die Bilanzierung von mit Immobilien in Zusammenhang
stehenden Leasingverhältnissen werden in Kapitel 4 eine zentrale Rolle spielen.
Es sei an dieser Stelle nur soviel vorweggenommen:
Nach herrschender Meinung ist in den Fällen, in denen Eigentum und Besitz an einer
Sache verschiedenen Personen zuzuordnen ist, d.h. zivilrechtliches und wirtschaftliches
Eigentum auseinanderfallen, der Vermögensgegenstand bei seinem wirtschaftlichen
Eigentümer zu bilanzieren.
15
In § 39 AO heißt es im Absatz 1, dass Wirtschaftsgüter dem Eigentümer
zuzurechnen sind. Abweichend davon legt Absatz 2 Satz 1 fest, dass wenn ein
anderer als der Eigentümer die tatsächliche Herrschaft über ein Wirtschaftsgut
ausübt, ihm das Wirtschaftsgut zuzurechnen ist. Dies muss dann in der Weise
erfolgen, dass der tatsächliche Eigentümer für die gewöhnliche Nutzungsdauer von
der Einwirkung auf das Wirtschaftsgut wirtschaftlich ausgeschlossen werden kann.
Dies wäre u.a. bei Sicherungsübereignung, Treuhand- und eben
Leasingverhältnissen der Fall, also da, wo wirtschaftliches und zivilrechtliches
Eigentum der Sache nach auseinanderfallen. Der wirtschaftliche Eigentümer trägt
konsequenter Weise das Risiko von Wertminderung und Untergang der Sache,
erhält andererseits aber auch die Chancen der Wertsteigerung
16
.
2.1.5 Sachanlagevermögen
Prinzipiell können Immobilien sowohl dem Anlage- als auch dem Umlaufvermögen
15
Schulte, Karl-Werner/Schäfers, Wolfgang (1998), S.441.
16
Ebd., S.442.

Grundlagen der Immobilienbilanzierung
22
zugeordnet werden. Das HGB schreibt vor, dass in der Bilanz das Anlage- und das
Umlaufvermögen, das Eigenkapital, die Schulden sowie
Rechnungsabgrenzungsposten gesondert auszuweisen und hinreichend
aufzugliedern sind. Dabei heißt es in § 247 Abs. 2 HGB, dass beim
Anlagevermögen nur Gegenstände auszuweisen sind, die bestimmt sind, dauernd
dem Geschäftsbetrieb zu dienen. Dies bedeutet, dass unternehmenseigene
Immobilien, die zum Vollzug und zur Aufrechterhaltung der gewöhnlichen
Geschäftsprozesse vorgesehen sind, auf der Aktivseite der Bilanz unter dem
Anlagevermögen zu aktivieren sind. Entsprechend § 266 Abs. 2 HGB werden sie
unter den Sachanlagen in der Position ,,Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte
und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken" ausgewiesen.
Auch solche Grundstücke und Immobilien zählen hierzu, die für eine Vermietung
vorgesehen sind, sofern die Vermietung dafür bestimmt ist, dauerhaft dem
Geschäftsbetrieb zu dienen.
2.1.6 Umlaufvermögen
Grundstücke und Immobilien, die abweichend zu Punkt 2.1.5 bspw. zum
Weiterverkauf erworben wurden, werden im Umlaufvermögen bilanziert. Primär ist
der Ausweis unter den ,,Vorräten" vorgesehen. Für diesen Gliederungspunkt selbst
existiert keine gesetzliche Definition.
17
Einer zusätzlichen Erklärung bedarf die Bilanzierung von Immobilien, die als
sogenannte unfertige Erzeugnisse einzustufen sind. Auch hier müssen zunächst
Absichten offengelegt werden, die mit der fertigzustellenden Immobilie verfolgt
werden sollen. Werden Grundstücke und Immobilien zu Zwecken des Verkaufs
oder der Entwicklung gehalten, so sind Grundstücke sowie bereits begonnene
Gebäude unter dem Umlaufvermögen als ,,nicht abgerechnete Bauarbeiten/
Bauleistungen" bzw. ,,Vorratsgrundstücke" o.ä. zu bilanzieren. Unterliegen diese
Immobilien dagegen zukünftig einer Eigennutzung, so können bereits geleistete
Abschlagszahlungen unter der Sachanlagenposition ,,Geleistete Anzahlungen und
Anlagen im Bau" bilanziert werden.
18
Die bilanzielle Zuordnung einer Immobilie und damit die Unterscheidung in
Anlage- oder Umlaufvermögen gilt als einer der zentralen Punkte bei der
Bilanzierung von Immobilien, da hiervon der Umfang der notwendigen bzw.
möglichen planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen und damit nicht
17
Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie. Bd. 1 Betriebswirtschaftliche Grundlagen. München;
Wien: 1998 R. Oldenbourg Verlag, S. 745.
18
Ebd., S. 744.

Details

Seiten
Erscheinungsform
Originalausgabe
Jahr
2006
ISBN (eBook)
9783832496012
ISBN (Paperback)
9783838696010
DOI
10.3239/9783832496012
Dateigröße
1.3 MB
Sprache
Deutsch
Institution / Hochschule
Bergische Universität Wuppertal – Masterstudiengang Real Estate Management & Construction Project Management
Erscheinungsdatum
2006 (Mai)
Note
1,3
Schlagworte
häuser real estate corporate finance grundbesitz haus
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