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Rückstellungen für die Instandhaltung von Wohnimmobilien

©2004 Diplomarbeit 168 Seiten

Zusammenfassung

Inhaltsangabe:Einleitung:
Die Kosten für die Erhaltung und Wiederherstellung des Nutzwertes einer Immobilie werden durch Rückstellungen abgedeckt. Sie sollen Höhe und Fälligkeit von künftigen Instandhaltungsmaßnahmen berücksichtigen. Fehler bei der Ermittlung der anzusammelnden Rückstellungen können als Folge fehlender Mittel zu einem Instandhaltungsstau bzw. Sonderumlagen oder im umgekehrten Fall zu einer unnötigen Bindung von Kapital mit unzureichender Verzinsung führen. Für größere und komplexe Immobilien sollten deshalb Ergebnisse aus objektspezifischen und bautechnisch orientierten Untersuchungen vorliegen, um angemessene Rückstellungsansätze ableiten zu können.
Die Bewirtschaftung von Wohnimmobilien erfordert ein vorausschauendes Handeln und Kalkulieren der in Zukunft entstehenden Kosten für Wartung, Inspektion und Instandsetzung und für eventuell anfallende Kosten für Modernisierung und Revitalisierung. Der Bereich der Immobilienverwaltung wird häufig von Fachleuten der Betriebswirtschaft ausgeübt, die eine gute betriebswirtschaftliche Verwaltung leisten, sich aber im Bereich der Rückstellungsbildung auf allgemeine Kennzahlen und einfache Formeln berufen. Tatsächlich aber sollte die Höhe der entstehenden Kosten für die Instandhaltung für jedes Gebäude individuell berechnet werden.
Die Vielfalt der kostenrelevanten Elemente in Gebäuden für die Instandhaltung ist groß. Es sollte für jedes Gebäudeteil abgeschätzt werden, wann eine Reparatur bzw. Neueinbau erforderlich ist. Die zeitliche Abschätzung und die erwartete Höhe der Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen erfordert bautechnisches Verständnis. Die fachliche Beurteilung und das spezielle Wissen über Baustoffe und Bautechniken sind erforderlich.
Schäden, die frühzeitig erkannt und repariert werden, verhindern ein Ausweiten des Schadens auf andere Bauteile. Wird ein Schaden erst spät entdeckt, oder ist eine Renovierungsmaßnahme wegen fehlender Rückstellungen erst zu einem späteren Zeitpunkt möglich, kann der Schaden durch Witterungseinflüsse oder durch den täglichen Gebrauch Ausmaße annehmen die ein Vielfaches des ursprünglichen Schadens betragen.
Als Folge mangelnder Wartung und Inspektion können Ausfälle von technischen Einrichtungen und Bauteilen einer Immobilie zu Schäden führen deren Regulierung für den Mieter bzw. Eigentümer nicht nur durch Geldwerte zu ersetzen sind.
Eine kontinuierliche Kontrolle, eine stetige Datenerfassung und Datenauswertung und eine verlässliche Abschätzung […]

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis


ID 9317
Hofer, Philipp: Rückstellungen für die Instandhaltung von Wohnimmobilien
Druck Diplomica GmbH, Hamburg, 2006
Zugl.: Universität Stuttgart, Diplomarbeit, 2004
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Haftung für evtl. verbliebene fehlerhafte Angaben und deren Folgen.
Diplomica GmbH
http://www.diplom.de, Hamburg 2006
Printed in Germany

- 3 -
Erklärung
Hiermit erkläre ich, dass die vorliegende Diplomarbeit selbständig von mir verfasst
wurde und nur die angegebenen Quellen und Hilfsmittel benutzt wurden.
Stuttgart, den 16.02.2004
Philipp Hofer

- 4 -
Danksagung
An dieser Stelle danke ich allen Personen, die mich im Rahmen der Durchführung die-
ser Arbeit unterstützt haben.
Für die gute Zusammenarbeit und die fachkundige Beratung möchte ich besonders
meinem Betreuer Herrn Dipl.-Ing. Henric Hahr, wissenschaftlicher Mitarbeiter am Insti-
tut für Baubetriebslehre der Universität Stuttgart, danken.

- 5 -
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis ... 9
Abkürzungsverzeichnis ... 12
1
Einleitung ... 13
2
Begriffsdefinitionen... 15
2.1
Facility Management ... 15
2.2
Gebäudemanagement... 15
2.3
Instandhaltung... 16
2.3.1
Inspektion und Wartung... 16
2.3.2
Instandsetzung ... 17
2.3.2.1
Kleine, große Instandsetzungen... 17
2.4
Abgrenzung zu anderen Veränderungsmaßnahmen ... 17
2.4.1
Sanierung ... 17
2.4.2
Modernisierung... 18
2.4.3
Revitalisierung ... 19
3
Bauliche Einflussfaktoren auf die Kosten einer Immobilie... 20
3.1
Der Lebenszyklus von Gebäuden ... 20
3.1.1
Einfluss des Facility Management in der Planungsphase auf die
Gesamtkosten... 22
3.1.2
Einfluss der Kosten in der Nutzungsphase auf die Gesamtkosten einer
Immobilie... 24
4
Die Wohnimmobilie und deren Bewirtschaftung... 26
4.1
Das Wohnungseigentum ... 26
4.1.1
Stockwerkseigentum ... 26
4.1.2
Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ... 26
4.1.2.1
Unterschiede zwischen einer BGB-Gemeinschaft und einer
Eigentümergemeinschaft... 27
4.1.2.2
Begründungsformen des Wohneigentums nach WEG ... 27
4.1.2.3
Bedeutung und Bemessung der Miteigentumsanteile am
gemeinschaftlichen Eigentum... 28

- 6 -
4.1.2.4
Abgrenzung der Eigentumsverhältnisse von Wohnungseigentum ... 29
4.1.2.4.1.1
Sondereigentum ... 29
4.1.2.4.1.2
Gemeinschaftseigentum... 29
4.1.2.4.2
Abgrenzungsprobleme zwischen Gemeinschafts- und
Sondereigentum ... 31
4.2
Immobilienbewirtschaftung als Teilbereich des Facility Management... 31
4.3
Betriebskosten von Immobilien ... 33
4.4
Unterschiedliche Interessenslagen am gleichen Objekt... 36
4.4.1
Der Eigentümer ... 36
4.4.2
Der Nutzer ... 37
4.4.3
Der Betreiber ... 37
4.4.4
Die Gesellschaft ... 38
5
Rückstellungen... 39
5.1
Rückstellungen und Rücklagen... 39
5.2
Zweck der Bildung von Rückstellungen ... 39
5.3
Problematik bei der Abschätzung der Höhe der erforderlichen
Rückstellungen... 40
5.4
Bildung der IR... 41
5.5
Interessenskonflikte bei der Bildung der IR... 42
5.6
Einflussfaktoren auf die Höhe der IR... 44
5.6.1
Lebensdauer von Gebäudeelementen ... 44
5.6.2
Einflussfaktoren auf das Abnutzungsverhalten und die Lebensdauer von
Gebäuden und deren Elemente... 45
5.6.3
Inspektions- und Wartungsintervalle ... 47
6
Methoden und Einflussfaktoren für die Ermittlung der erforderlichen
Rückstellungen... 50
6.1
Strategien der Instandhaltung ... 50
6.1.1
Instandhaltung nach der Ausfallstrategie ... 51
6.1.2
Instandhaltung nach der Inspektionsstrategie ... 52
6.1.3
Instandhaltung nach der Präventivstrategie ... 52
6.2
Konventionelle Methoden zur Bemessung der IRen ... 53
6.2.1
Einfache objektorientierte Berechnungsmethoden... 53
6.2.1.1
Formel von Stein ... 54
6.2.1.2
Formel von Peters ... 54
6.2.1.3
Formel von v.Hauff ... 55

- 7 -
6.2.1.4
Instandhaltungspauschalen im öffentlich geförderten
Wohnungsbau ... 55
6.2.2
Bewertung der Ansätze für Baupreissteigerungen ... 57
6.2.3
Vergleich der Ergebnisse einfacher Berechnungsmethoden ... 59
6.2.3.1
Vergleich der ermittelten IR-Zuweisungen ... 60
6.2.3.2
Beispiel für Finanzierung von Instandhaltungsmaßnahmen aus den
Rückstellungen ... 61
6.3
Konventionelle, elementorientierte Berechnungsmethoden... 64
6.3.1
Vorgehensweise ... 65
6.3.2
Kostengliederung... 66
6.3.3
Kostengewichtung der Gewerke... 68
6.3.4
Konzentrationsanalyse-Analyse ... 70
6.3.5
Erwartungswerte bedeutsamer Gebäudeelemente ... 72
6.3.5.1
Kostenintensive Gebäudeelemente... 72
6.3.5.1.1
Fenster und Türen ... 72
6.3.5.1.2
Fassaden... 73
6.3.5.1.3
Dächer... 73
6.3.5.1.4
Bodenbeläge ... 73
6.3.5.1.5
Heizflächen... 74
6.3.5.2
Lebenszykluskosten kostengewichtiger Gebäudeelemente ... 74
6.4
EDV-Programme zur Ermittlung der erforderlichen Rückstellungen ... 82
6.4.1
Die ,,Individuelle Instandhaltungsrückstellungsplanung"... 82
6.4.2
Instandhaltungsrückstellungsplanung mit EPIQR ... 88
6.4.2.1
Konzept ... 88
6.4.2.1.1
Instandsetzung ... 89
6.4.2.1.2
Energieanalyse... 92
6.4.2.1.3
Wohnraumqualität ... 94
6.4.2.2
Optimierung des Instandhaltungsbedarfs durch Einteilung der
Gebäudeelemente in Zustandsklassen ... 95
6.4.2.2.1
Ermittlung der Wahrscheinlichkeitsverteilung von
Gebäudeelementen ... 95
6.4.2.3
Vorhersage der Kosten für die Instandsetzung ... 98
6.4.2.3.1
Instandhaltungsplanung von Haustüren unter Berücksichtigung
der Lebensdauer ... 99
6.4.2.3.1.1
Szenarien ... 100
6.5
Instrumentarium für die Optimierung der IRen ... 106
6.5.1
Konventionelle Verwalterpraxis ... 106

- 8 -
6.5.2
Einsatz von Gebäudeinformationssystemen ... 107
6.5.3
Anwendung von EDV-Systemen in der Praxis ... 108
7
Überprüfung der Ansätze für Rückstellungen an Hand einer Fallstudie und
Vorschlag für künftiges Vorgehen. ... 109
7.1
Fallstudie ... 109
7.1.1
Beschreibung des Objektes... 109
7.1.2
Aufnahme und Unterteilung der bisher angefallenen
Instandhaltungskosten ... 110
7.1.3
Auswertung der Instandhaltungskosten ... 111
7.1.3.1
Gewichtung der Bauleistungsbereiche ... 111
7.1.3.2
Zeitlicher Verlauf der Instandhaltungsmaßnahmen... 114
7.1.4
Vergleich der ermittelten Instandhaltungskosten mit konventionellen
Ansätzen für IR-Zuweisungen... 120
7.1.5
Vergleich der Instandhaltungskosten mit EPIQR ... 123
7.2
Ermittlung der IR-Zuweisungen in der Verwalterpraxis ... 123
7.3
Formeln oder EDV-Programme?... 124
7.3.1
Formeln ... 124
7.3.2
EDV-unterstützte, elementbezogene Verfahren... 124
7.4
Vorschlag für das Vorgehen bei der Bildung angemessener
Rückstellungen... 125
7.4.1
Objektbezogene Grobschätzung ... 125
7.4.2
Gebäudeelementbezogene Feinschätzung... 126
7.4.3
Festlegen IR-Zuweisungen... 126
7.4.4
Aufbau eines technischen Expertenwissens ... 126
8
Zusammenfassung und Ausblick ... 128
8.1
Zusammenfassung... 128
8.2
Ausblick ... 130
Literaturverzeichnis... 132
Anhang ...135

- 9 -
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1:
Lebenszykluskonzept... 21
Abb. 2:
Lebenszykluskosten und ihre Beeinflussbarkeit... 22
Abb. 3:
Relation der Investitionskosten zu den jährlichen Betriebskosten. ... 25
Abb. 4:
Abgrenzung Gemeinschaftseigentum ­ Sondereigentum... 30
Abb. 5:
Unterschiedliche Interessen am gleichen Objekt ... 36
Abb. 6:
Abnutzungsgrad und Restnutzungspotential in Abhängigkeit vom Alter eines
Gebäudeelements... 44
Abb. 7:
Hauptursachen der Abnutzung... 46
Abb. 8:
Einflussfaktoren auf die Lebensdauer von Gebäudeelementen... 47
Abb. 9:
Inspektionsintervalle ausgesuchter Sicherheitseinrichtungen und technischer
Anlagen in Gebäuden ... 49
Abb. 10:
Strategien der Instandhaltung. ... 50
Abb. 11:
Gliederungsmerkmale von Instandhaltungsstrategien ... 51
Abb. 12:
Gliederungsmerkmale von Instandhaltungsstrategien ... 53
Abb. 13:
Baupreisindex von 1950- 2002 ... 57
Abb. 14:
Anstieg der Instandsetzungskosten bei einer Kostensteigerung von 6 %... 59
Abb. 15:
Vergleich der ermittelten IR-Zuweisungen ... 60
Abb. 16:
Berechnungsbeispiel nach v.Hauff... 62
Abb. 17:
Verlauf der kumulierten IR über die Nutzungszeit... 63
Abb. 18:
Verlauf der kumulierten Zuweisungen und kumulierten Entnahmen der IR
über die Nutzungszeit ... 64
Abb. 19:
Schematische Ablaufplanung zur Instandhaltung ... 66
Abb. 20:
Kostengliederung nach DIN 276 ... 67
Abb. 21:
Anteil der Gewerke auf die Instandsetzungskosten. ... 68
Abb. 22:
Kostenanteile der Gewerke unter Verwendung der Angaben aus Abb. 21.. 69
Abb. 23:
Zuordnung der Gewerke in Strategien ... 70
Abb. 24:
Klassifizierung der Gebäudeelemente. ... 71
Abb. 25:
Lebenszykluskosten für die Gebäudeelemente Fenster ... 75
Abb. 26:
Lebenszykluskosten für die Gebäudeelemente Fassadenbekleidungen ... 76
Abb. 27:
Lebenszykluskosten für die Gebäudeelemente geneigte Dächer ... 77
Abb. 28:
Lebenszykluskosten für die Gebäudeelemente Flachdächer... 78
Abb. 29:
Lebenszykluskosten für die Gebäudeelemente Bodenbeläge ... 79
Abb. 30:
Lebenszykluskosten für die Gebäudeelemente Heizflächen... 80

- 10 -
Abb. 31:
Lebenszykluskosten von Gebäudeelementen am Beispiel Fenster aus
Weichholz (mit Werten aus Abb. 25)... 81
Abb. 32:
Erfassung der allgemeinen Daten... 82
Abb. 33:
Erfassung der Gewerke ... 83
Abb. 34:
Objektspezifische Daten ... 84
Abb. 35:
Erfassung gewerkespezifischer Daten ... 85
Abb. 36:
Beispiel für Auswertung- Kostenübersicht... 86
Abb. 37:
Beispiel für Kapitalentwicklung - Übersicht ... 87
Abb. 38:
EPIQR- zur Analyse der Instandhaltung, Energie und Wohnraumqualität... 88
Abb. 39:
Erfassung der geometrischen Gebäudedaten... 90
Abb. 40:
Erfassung gebäudespezifischer Daten... 91
Abb. 41:
Einteilung der Elemente in Zustandsklassen am Beispiel Element 26
Dachdeckung ... 92
Abb. 42:
Energieanalyse am Beispiel ,,Nord Fassade" ... 93
Abb. 43:
Energiebilanz eines Wohngebäudes... 94
Abb. 44:
Verteilung der relativen Häufigkeit für den Zustand von Haustüren basierend
auf europaweit durchgeführte Begehungen. ... 96
Abb. 45:
Kumulierte Wahrscheinlichkeitsverteilung von Haustüren, unterteilt in vier
Zustandsklassen. ... 97
Abb. 46:
Instandhaltungskosten der jeweiligen Zustandsklassen am Beispiel
Haustüre...98
Abb. 47:
Kostenentwicklung einer 18 Jahre alten Haustüre ,die den Zustand ,,a"
aufweist...99
Abb. 48:
Kumulierte Wahrscheinlichkeitsverteilung von Haustüren, unterteilt in vier
Zustandsklassen ... 100
Abb. 49:
Berechnung der Annuität für Haustüre, Szenario 1... 101
Abb. 50:
Berechnung der Annuität für Haustüre, Szenario 2... 102
Abb. 51:
Berechnung der Annuität ... 103
Abb. 52:
Berechnung der Annuität ... 104
Abb. 53:
Berechnung der Annuität in Abhängigkeit der Nutzungsdauer der
Immobilie...105
Abb. 54:
Graphische Darstellung der Kostenverteilung der Szenarien 1-4 unter
Verwendung der Angaben aus Abb. 53 ... 106
Abb. 55:
Absolute Kosten der Bauleistungsbereiche über einen Zeitraum
von 26 Jahren ... 112
Abb. 56:
Prozentuale Aufteilung der Bauleistungsbereiche an den Gesamtkosten über
einen Zeitraum von 26 Jahren ... 113

- 11 -
Abb. 57:
Instandhaltungskosten für Fassade über die bisherige Nutzungszeit als
Jahres- und kumulierte Kosten... 114
Abb. 58:
Instandhaltungskosten für Dächer über die bisherige Nutzungszeit als
Jahres- und kumulierte Kosten... 114
Abb. 59:
Instandhaltungskosten für Wärmeversorgungsanlagen über die bisherige
Nutzungszeit als Jahres- und kumulierte Kosten ... 115
Abb. 60:
Instandhaltungskosten für Fenster und Türen über die bisherige
Nutzungszeit als Jahres- und kumulierte Kosten ... 115
Abb. 61:
Instandhaltungskosten für Decken über die bisherige Nutzungszeit als
Jahres- und kumulierte Kosten... 116
Abb. 62:
Instandhaltungskosten für Wasser- und Abwasseranlagen über die
bisherige Nutzungszeit als Jahres- und kumulierte Kosten... 116
Abb. 63:
Instandhaltungskosten für Gebäudeautomation über die bisherige
Nutzungszeit als Jahres- und kumulierte Kosten ... 117
Abb. 64:
Instandhaltungskosten für Außenanlage über die bisherige Nutzungszeit als
Jahres- und kumulierte Kosten... 117
Abb. 65:
Instandhaltungskosten für Stark- und Schwachstromanlagen über die
bisherige Nutzungszeit als Jahres- und kumulierte Kosten... 118
Abb. 66:
Instandhaltungskosten für Innenwände über die bisherige Nutzungszeit als
Jahres- und kumulierte Kosten... 118
Abb. 67:
Instandhaltungskosten für Fernmelde- und informationstechnische Anlagen
über die bisherige Nutzungszeit als Jahres- und kumulierte Kosten... 119
Abb. 68:
Instandhaltungskosten für Lüftung über die bisherige Nutzungszeit als
Jahres- und kumulierte Kosten... 119
Abb. 69:
Herstellungskosten und Marktpreis Fallstudie... 120
Abb. 70:
Konventionelle Berechnungsmethoden bezogen auf die Fallstudie... 120
Abb. 71:
Abweichungen der Berechnungsmethoden bezogen auf die tatsächlich
angefallenen Kosten ... 121
Abb. 72:
Jahreswerte Zuweisungen und Entnahmen der IR ... 121
Abb. 73:
Kumulierte Werte Zuweisungen und Entnahmen IR ... 122

- 12 -
Abkürzungsverzeichnis
II.
BV
Zweite
Berechnungsverordnung
ArbStättV Arbeitsstättenverordnung
BetrKV
Betriebskostenverordnung
BGF
Brutto-Grundfläche
BRI
Brutto-Rauminhalt
DIN
Deutsches Institut für Normung
EDV
Elektronische
Datenverarbeitung
EPIQR
Energy Performance Indoor Enviroment Quality Retrofit
EU
Europäische
Union
FM
Facility
Management
GM
Gebäudemanagement
GEFMA
German Facility Management Association
HGB
Handelsgesetzbuch
HK
Herstellungskosten
Hrsg.
Herausgeber
IFMA
International Facility Management Association
IIRP
Individuelle
Instandhaltungs-Rücklage-Planung
IR
Instandhaltungsrückstellung
IRZ
Zuweisung
zur
Instandhaltungsrückstellung
Mio.
Million
Mrd.
Milliarden
NF
Nutzfläche
NGF
Netto-Grundfläche
p.a.
pro
anno
TGM
Technisches
Gebäudemanagement
VF
Verkehrsfläche
vgl.
vergleiche
WE
Wohnungseigentum
WEG
Wohnungseigentumsgesetz
Wfl.
Wohnfläche

- 13 -
1 Einleitung
Die Kosten für die Erhaltung und Wiederherstellung des Nutzwertes einer Immobilie
werden durch Rückstellungen abgedeckt. Sie sollen Höhe und Fälligkeit von künftigen
Instandhaltungsmaßnahmen berücksichtigen. Fehler bei der Ermittlung der anzusam-
melnden Rückstellungen können als Folge fehlender Mittel zu einem Instandhaltungs-
stau bzw. Sonderumlagen oder im umgekehrten Fall zu einer unnötigen Bindung von
Kapital mit unzureichender Verzinsung führen. Für größere und komplexe Immobilien
sollten deshalb Ergebnisse aus objektspezifischen und bautechnisch orientierten Un-
tersuchungen vorliegen, um angemessene Rückstellungsansätze ableiten zu können.
Die Bewirtschaftung von Wohnimmobilien erfordert ein vorausschauendes Handeln
und Kalkulieren der in Zukunft entstehenden Kosten für Wartung, Inspektion und In-
standsetzung und für eventuell anfallende Kosten für Modernisierung und Revitalisie-
rung. Der Bereich der Immobilienverwaltung wird häufig von Fachleuten der Betriebs-
wirtschaft ausgeübt, die eine gute betriebswirtschaftliche Verwaltung leisten, sich aber
im Bereich der Rückstellungsbildung auf allgemeine Kennzahlen und einfache Formeln
berufen. Tatsächlich aber sollte die Höhe der entstehenden Kosten für die Instandhal-
tung für jedes Gebäude individuell berechnet werden.
Die Vielfalt der kostenrelevanten Elemente in Gebäuden für die Instandhaltung ist
groß. Es sollte für jedes Gebäudeteil abgeschätzt werden, wann eine Reparatur bzw.
Neueinbau erforderlich ist. Die zeitliche Abschätzung und die erwartete Höhe der Kos-
ten für Instandhaltungsmaßnahmen erfordert bautechnisches Verständnis. Die fachli-
che Beurteilung und das spezielle Wissen über Baustoffe und Bautechniken sind er-
forderlich.
Schäden, die frühzeitig erkannt und repariert werden, verhindern ein Ausweiten des
Schadens auf andere Bauteile. Wird ein Schaden erst spät entdeckt, oder ist eine Re-
novierungsmaßnahme wegen fehlender Rückstellungen erst zu einem späteren Zeit-
punkt möglich, kann der Schaden durch Witterungseinflüsse oder durch den täglichen
Gebrauch Ausmaße annehmen die ein Vielfaches des ursprünglichen Schadens
betragen.
Als Folge mangelnder Wartung und Inspektion können Ausfälle von technischen
Einrichtungen und Bauteilen einer Immobilie zu Schäden führen deren Regulierung für
den Mieter bzw. Eigentümer nicht nur durch Geldwerte zu ersetzen sind.

- 14 -
Eine kontinuierliche Kontrolle, eine stetige Datenerfassung und Datenauswertung und
eine verlässliche Abschätzung der künftig anfallenden Kosten der Immobilie sind die
Grundlage für eine gute Immobilienverwaltung.

- 15 -
2 Begriffsdefinitionen
2.1 Facility Management
Facility Management (FM) ist die professionelle Gebäudebewirtschaftung über den ge-
samten Lebenszyklus und zielt auf die Senkung der Betriebskosten, die Wertsteige-
rung bzw. den Werterhalt der Immobilie und die Serviceverbesserung.
Ende der achtziger Jahre fand die in Amerika schon weit verbreitete Dienstleistung
Eingang in Europa, eine eindeutig interpretierbare Konzeption des FM entwickelte sich
aber nur nach und nach.
Versucht man eine wörtliche Interpretation des FM, so sind die ,,Facilities" alle Gebäu-
de, Grundstücke, Anlagen, Maschinen, Infrastrukturen und Versorgungseinrichtungen.
Betriebswirtschaftlich lassen sich die ,,Facilities" unter dem Anlagevermögen einord-
nen. Das ,,Management" bedeutet die Bewirtschaftung, Planung, Realisierung und
Controlling der ,,Facilities".
1
Eine umfassende Begriffsbestimmung ist in der GEFMA
2
-Richtlinie 100, des 1990 ge-
gründeten Verbandes für Facility Management e.V. zu finden: ,,FM ist die Betrachtung,
Analyse und Optimierung aller kostenrelevanten Vorgänge rund um ein Gebäude, ein
anderes bauliches Objekt oder eine im Unternehmen erbrachte (Dienst-)Leistung, die
nicht zum Kerngeschäft gehört."
Der Verband bezeichnet sich selber als Plattform für Anwender, Dienstleister, Investo-
ren, Berater oder Wissenschaftler aus dem Bereich FM.
2.2 Gebäudemanagement
,,Gebäudemanagement (GM) ist die Gesamtheit aller Leistungen zum Betreiben und
Bewirtschaften von Gebäuden einschließlich der baulichen und technischen Anlagen
auf der Grundlage ganzheitlicher Strategien" (DIN Entwurf 32736 Gebäudemanage-
ment, 1999).
Das GM wird in vier Teilbereiche untergliedert: Technisches GM, Infrastrukturelles GM,
Kaufmännisches GM und Flächenmanagement.
Der Begriff GM umfasst alle Bereiche, die zum Betreiben und Bewirtschaften aller
technischen und baulichen Anlagen einer Immobilie erforderlich sind, sowie die ge-
1
vgl. Staudt, Kriegsmann und Thomzik (1999), S. 31
2
GEFMA (German Facility Management Association)

- 16 -
schäftsunterstützenden Dienstleistungen, welche die Nutzung von Gebäuden verbes-
sern, und die kaufmännischen Aufgaben und die Verwaltung der verfügbaren Flächen
im Hinblick auf die Nutzung
1
2.3 Instandhaltung
Instandhaltungsmaßnahmen sind aufgrund Alterung, Abnutzung, Unterlassung der lau-
fenden Instandhaltung oder durch Einwirkung Dritter notwendig und betreffen im ein-
zelnen:
- Maßnahmen in der Wohnung,
- Maßnahmen im und am Gebäude und
- Maßnahmen außerhalb des Gebäudes auf dem Grundstück.
2
Nach DIN 31051 umfasst die Instandhaltung Maßnahmen für Inspektion, Wartung und
Instandsetzung von Anlagen.
3
,,Instandhaltung ist die Erhaltung von Vorhandenem."
4
,,Instandhaltungskosten sind die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung
des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch
Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonsti-
gen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen."
5
2.3.1 Inspektion und Wartung
Durch die Inspektion wird der Ist-Zustand des zu betrachtenden Elementes festgestellt
und beurteilt.
Der Soll-Zustand wird durch Maßnahmen der Wartung bewahrt.
Durch Inspektion und Wartung können Schäden an Gebäuden und Geräten vermieden
werden, andere zumindest beherrschbar gemacht werden.
6
1
vgl. Nävy, Jens (2000), S. 12
2
vgl. Bielefeld, Volker (3003), S. 295
3
vgl. Nävy, Jens (2000), S. 269
4
Platz,Jürgen (1994), S. 93
5
§ 28, II. BV (12. Oktober 1990)
6
vgl. Männel, W. (1990), S. 44

- 17 -
2.3.2 Instandsetzung
Das Ziel der Instandsetzung ist nach DIN 31051, den Soll-Zustand
1
durch Ausbessern
oder Austauschen wiederherzustellen.
2
,,Instandsetzung ist das Auswechseln von alt gegen neu".
3
Da während der Lebens-
dauer der Gebäude einzelne Bauteile ein- oder mehrmals erneuert werden müssen,
um die Gesamtlebensdauer sicherzustellen, wird durch die Instandsetzung die Ge-
samtlebensdauer in der Regel nicht verlängert.
2.3.2.1 Kleine, große Instandsetzungen
Kleine bzw. große Instandsetzungen bezeichnen Maßnahmen zur Wiederherstellung
des Sollzustandes, deren Kosten ein Limit unter- oder überschreiten.
4
Kleine Instandsetzungskosten zählen häufig zu den laufenden Betriebskosten und
werden in der Bewirtschaftungskostenabrechnung unter der Position Reparatur aufge-
führt.
2.4 Abgrenzung zu anderen Veränderungsmaßnahmen
Sanierungen, Modernisierungen und Revitalisierungen werten die bestehende Immobi-
lie auf und sind eine Alternative zum Abriss
Im Hinblick auf die Bildung von Rückstellungen für Instandhaltungen sind nur Maß-
nahmen zur Wiederherstellung des Soll-Zustandes maßgebend. Weitergehende, die
Qualität oder den Standard verbessernde Veränderungen sind keine Instandsetzungen
und werden daher üblicherweise nicht aus den Rückstellungen finanziert.
2.4.1 Sanierung
Die Sanierung hat zum Ziel den Soll- Zustand wieder zu erreichen, sie geht aber über
das Ausbessern oder Austauschen von gleichen oder gleichartigen Teilen hinaus. Eine
1
Soll- Zustand: Schadenfreier, funktionstüchtiger Zustand von Bauteilen
2
vgl. Nävy, Jens (2000), S. 272
3
Platz,Jürgen (1994), S. 93
4
vgl. Krug (1985), S. 10

- 18 -
Sanierungsmaßnahme erfordert einen höheren Aufwand bei der Planung und Ausfüh-
rung als Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.
2.4.2 Modernisierung
Eine Modernisierung umfasst Maßnahmen, die den Sollzustand hinsichtlich Funktions-,
Gebrauchs- oder Wohnwert wesentlich und nachhaltig erhöhen.
1
Im Gegensatz zu In-
standsetzung oder Sanierung wird sie aber nicht vorrangig im Hinblick auf die Abwehr
von Schäden aus reparaturbedürftigen Gebäudeelementen durchgeführt.
Die Frage, ob modernisierende Maßnahmen ordnungsgemäßer Instandhaltung ent-
sprechen ist nicht eindeutig festgelegt. Maßnahmen ordnungsgemäßer Instandhaltung
sind mit einfacher Mehrheit beschlussfähig (§21 Abs. 3 und Abs. 5 Ziff. 2 WEG). Mo-
dernisierungen, die in der Regel bauliche Veränderungen und besondere Aufwendun-
gen bedürfen und sich somit nicht mehr im Rahmen ordnungsgemäßer Instandhaltung
und Instandsetzung befinden, erfordern die Zustimmung aller Wohnungseigentümer
(§22 Abs. 1 S. 2 WEG).
Die nötige Zustimmung aller Eigentümer führt häufig dazu, dass dringende und unauf-
schiebbare Modernisierungsmaßnahmen an der Neinstimme eines oder weniger Ei-
gentümer scheitern.
Die aktuelle Rechtsprechung tendiert dahingehend, dass nicht nur werterhaltende
Maßnahmen, sondern auch technisch wertverbessernde und modernisierende Maß-
nahmen als ordnungsgemäße Instandhaltung anzusehen sind, auch wenn sie bauliche
Veränderungen darstellen. Diese modernisierende Instandsetzung ist dann mit einfa-
cher Mehrheit beschlussfähig (vgl. Kammergericht ZMR 89,229).
2
Als Beispiel kann die Erneuerung einer Heizanlage angeführt werden. Durch die Wei-
terentwicklung der Heiztechnik über Jahre, kann man sicherlich nach dem Einbau ei-
ner zeitgemäßen Heizung von einer Verbesserung und Modernisierung der Heizanlage
sprechen. Ein Ersatz der Heizanlage durch eine baugleiche Anlage ist in der Regel
nicht mehr möglich, da der Hersteller die Produktion des baugleichen Modells einge-
stellt oder verändert hat und entspräche auch nicht ordnungsgemäßer Instandhaltung.
Modernisierende Maßnahmen die durch einfache Mehrheit beschlussfähig sind, wer-
den in der Diplomarbeit als Instandhaltung oder Instandsetzung angesehen und in der
Instandhaltungsrückstellung (IR) berücksichtigt.
1
vgl. Krug (1985), S. 10
2
vgl. Hauff (1999), S. 73

- 19 -
2.4.3 Revitalisierung
Die Revitalisierung kommt meist im Umfang einer Neuerstellung gleich. In der Regel
wird eine derart durchgreifende Maßnahme mit einem neuen Konzept für eine verän-
derte Nutzung durchgeführt.

- 20 -
3 Bauliche Einflussfaktoren auf die Kosten einer Immobilie
3.1 Der Lebenszyklus von Gebäuden
Der Lebenszyklus von Gebäuden lässt sich in sechs Phasen untergliedern:
· Bedarfsermittlung,
· Entwurfs- und Genehmigungsplanung,
· Herstellung,
· Inbetriebnahme,
· Nutzungsphase und
· Verwertungsphase.
Bei der Bedarfsermittlung ist es wichtig, zukunftsorientiert zu denken und Anforderun-
gen von künftigen Erst- aber auch Zweit- und Drittnutzern gerecht zu werden.
1
Bei-
spielsweise erleichtern in Hüllrohren geführte Installationsleitungen Maßnahmen zur
Instandhaltung aber auch zur Modernisierung. Vorkehrungen, die beim Neubau vor-
ausschauend geplant sind, können den Aufwand von in der Zukunft liegenden In-
standhaltungsmaßnahmen um ein Erhebliches reduzieren.
Besonders bei Gewerbeimmobilien wird der Aspekt der langfristigen Nutzung durch
das FM bereits in der Phase der Bedarfsermittlung berücksichtigt.
In der Phase der Entwurfs- und Genehmigungsplanung werden die groben Festlegun-
gen über Flächen- und Ausstattungsstandards des geplanten Gebäudes in Abhängig-
keit von baurechtlichen Vorschriften erstellt.
Die Planungsphase wird geprägt durch die Zusammenarbeit von Architekten, Fachpla-
nern, Statikern und Ingenieuren. Es erfolgen Ausschreibungen, Verhandlungen, Nach-
verhandlungen und Vergaben.
Die Planungen und Konzepte werden in der Herstellung umgesetzt.
Bei der Inbetriebnahme hat sich im Wohnbereich einiges verändert, so ist z. B. die In-
betriebnahme der Heizungsanlage eines Niedrigenergiehauses erklärungsbedürftig
und für den Nutzer mit Aufwand verbunden.
Die Nutzungsphase wird begleitet von dem Gebäudemanagement, welches sich in inf-
rastrukturelles, kaufmännisches und technisches Management unterteilt.
Instandhaltungsmaßnahmen werden meist unter Anwesenheit der Nutzer durchge-
führt.
1
vgl. Hellerforth (2001), S. 45

- 21 -
Bei durchgreifenden Instandhaltungsmaßnahmen wie Sanierung, Modernisierungen
und Revitalisierungen streben Selbstnutzer wie auch Investoren eine möglichst kurze
Ausfallzeit an.
1
Beim Abriss endet das Lebenszykluskonzept und wird durch eine neue Bedarfsermitt-
lung oder eine Stillegung fortgesetzt. Der Abriss ist unter dem Aspekt der Kosten und
der Ressourcenschonung gut zu planen und dann eine geeignete Methode des Rück-
baus zu wählen. Neben dem konventionellen Abbruch mit Hilfe der Abrissbirne, wel-
cher meist unter Zeitdruck Anwendung findet und der durch die zeitintensive Nachsor-
tierung des Schuttes sehr kostenintensiv ist, stehen der geordnete Rückbau und der
selektive Rückbau als Alternative zu Verfügung. Hierbei ist ein recyclinggerechter
Rückbau von Vorteil, der zwar zeitintensiv ist, dessen Bauabfälle aber durch die Selek-
tion wieder zu verwenden sind.
Die durch den Bau entstehenden Baureststoffe haben einen Anteil von 60 % an dem
jährlichen Abfallaufkommen.
2
Bedarfsermittlung
Entwurfs- und Ge-
nehmigungsplanung
Realisierung
Herstellung
Inbetriebnahme
Nutzung
Verwertung
Lebenszykluskonzept
Revitalisierung
Modernisierung
Sanierung
Stillegung/ Abriss
Instandhaltung
Abb. 1: Lebenszykluskonzept.
Quelle: Verfasser
1
vgl. Hellerforth (2001), S. 46
2
vgl. Hellerforth (2001), S. 47

- 22 -
3.1.1 Einfluss des Facility Management in der Planungsphase auf die
Gesamtkosten
Nicht immer werden in der Planungsphase alle Gesichtspunkte für ein kostengünsti-
ges, betreiberfreundliches Wirtschaften berücksichtigt. Die Auswahl der Baustoffe
nimmt Einfluss auf den Energieverbrauch, auf die Kosten für Reinigung und Instand-
haltung, auf die Möglichkeiten der Modernisierung bis hin zu den Kosten für Recycling
bzw. Deponierfähigkeit.
1
Der Einfluss der Unternehmen in der Phase der Konzeption, Entwurf und Planung ist
enorm. Ca. 80 % der Gesamtkosten eines Bauwerkes für den gesamten Lebenszyklus
werden vor der Nutzungsphase festgelegt. Diese Verantwortung in der frühen Phase
einer Immobilie wird noch dadurch bestärkt, dass 85% der Gesamtkosten eines Ge-
bäudes während der Nutzung anfallen.
2
Grad der
Beeinfluss-
barkeit von
Kosten
Nutzungsdauer der Immobilie
Planung
Erstellung
Betrieb/ Nutzung
Kosten
Kostenbeeinflussbarkeit
Abb. 2: Lebenszykluskosten und ihre Beeinflussbarkeit.
vgl.: Folie Immobilienbewirtschaftung, Peter Tzeschlock (2003), S. 60
1
vgl. Staudt, Kriegsmann und Thomzik (1999), S. 63
2
Skript Immobilienbewirtschaftung, Peter Tzeschlock (2003) S. 16

- 23 -
In Abb. 2 wird die Verantwortung der zukunftsorientierten Planung einer Immobilie
deutlich. Durch Optimierung der Schnittstellen bei der Übergabe des fertiggestellten
Gebäudes kann vorausschauendes Handeln gefördert und somit ein Kostensenkungs-
potential in der Betreiberphase erzielt werden. In der Planungsphase ist die Beein-
flussbarkeit der Betriebskosten am größten. Betriebskosten wie zum Beispiel Versiche-
rungsbeiträge, Kosten für Sicherheitsmaßnahmen, Wahl der Energie in Abhängigkeit
von Kosten und Nutzen, öffentliche Abgaben und Zuschüsse können zu diesem Zeit-
punkt noch beeinflusst werden. Das Ausscheiden der für Planung und Erstellung ver-
antwortlichen Firmen nach der Erstellungsphase kann zur Folge haben, dass einzelne
Gewerke nicht auf den wirtschaftlichen Betrieb ausgerichtet sind, da die ausführenden
Unternehmen nicht die Folgekosten aus dem Betrieb primär zu berücksichtigen haben.
Der Übergang von der Planungs- und Erstellungsphase in die Nutzungsphase bewirkt
das Ausscheiden einer Gruppe von Unternehmen und das Einbinden anderer Unter-
nehmen in die Immobilie, die für die Durchführung einzelner Teilbereiche verantwort-
lich sind. Ist eine weitergehende Verantwortung der ausführenden Unternehmen hin-
sichtlich der Folgekosten aus dem Betrieb der Immobilie möglich und können die
betreibenden Unternehmen bei der Ausführung und der Auswahl der Baustoffe und
Geräte Einfluss nehmen, so findet ein Informationsaustausch zwischen Planung und
Betrieb statt. Somit wäre eine Optimierung der Schnittstellen bei der Übergabe mög-
lich.
Eine weitere Möglichkeit ist die Beauftragung einer Firma, welche für den Informations-
fluss aller Beteiligten Firmen sorgt und alle Gesichtspunkte von der Planung bis zur
Verwertung der Immobilie berücksichtigt. Durch Einbeziehung des FM bereits in der
Planungsphase wird der Grundstein für eine optimierte Gebäudebewirtschaftung ge-
legt.
Gewerkeübergreifende Strukturen sind Architekten und den einzelnen Fachplanern
zwingend vorzuschreiben und zur Verfügung zu stellen.
Die gewerkespezifischen Daten sollten in einer Datenbank zusammengefasst werden,
aus welchem sich ein Gebäudeinformationssystem entwickelt, das über den gesamten
Lebenszyklus Angaben über die jeweiligen Gebäudeelemente liefert.
Durch das Gebäudeinformationssystem wird der Grundstein für eine vorausschauen-
de, gewerkeorientierte Instandhaltungsplanung gelegt. Sind die Daten vollständig und
übersichtlich in das System aufgenommen, können sie in der Nutzungsphase effektiv
eingesetzt werden und zu genauen Abschätzungen über die notwendige Instandhal-
tungsrücklage verhelfen.

- 24 -
3.1.2 Einfluss der Kosten in der Nutzungsphase auf die Gesamtkosten
einer Immobilie
Wie in der Abb. 2 dargestellt, ist die Beeinflussbarkeit der Kosten in der Nutzungspha-
se im Verhältnis zu Planungsphase begrenzt. Die Kosten in der Nutzungsphase sind
jedoch enorm. Dem Gebäudemanagement in der operativen Ebene wird die Optimie-
rung der Betriebskosten zugeteilt. Aufgrund der unterschiedlichen Klimazonen, der ge-
nerellen Nutzung und Nutzungsansprüche, der unterschiedlichen Baumaterialien und
Anlagen sind verlässliche Durchschnittswerte schwierig anzuführen.
1
In Abb. 3 werden den Investitionskosten einer Immobilie die Betriebskosten gegen-
übergestellt. Die durchschnittlichen Betriebskosten beziehen sich auf eine Wohnanlage
mit 10 Wohneinheiten und beinhalten folgende Kostenpositionen:
Müllabfuhr, Straßenreinigung, Wasserversorgung/ -aufbereitung, Wartung und Reini-
gung von Heiz- und Warmwassergeräten, Allgemeinstrom, Hausmeisterdienst, Haus-
reinigung, Gartenpflege, Schornsteinfegergebühren, Immissionsmessung, Versiche-
rungsbeiträge, sonstige Betriebskosten wie z.B. Wartung von Feuerlöscher, Notstrom-
aggregat, Lüftungsanlage, Wasserkosten, Heizkosten.
1
vgl. Hellerforth (2001), S. 112

- 25 -
500
3000
1000
1500
2500
2000
3500
4000
105
1050
175
245
315
420
Betriebs-
Kosten
1. Jahr
Betriebs-
Kosten
1. Jahr
Betriebs-
Kosten
30. Jahr
Betriebs-
Kosten
30. Jahr
Betriebs-
Kosten
3. Jahr
Betriebs-
Kosten
3. Jahr
Betriebs-
Kosten
5. Jahr
Betriebs-
Kosten
5. Jahr
Betriebs-
Kosten
7. Jahr
Betriebs-
Kosten
7. Jahr
Betriebs-
Kosten
9. Jahr
Betriebs-
Kosten
9. Jahr
Betriebs-
Kosten
12. Jahr
Betriebs-
Kosten
12. Jahr
durchschnittl. Investitionskosten
durchschnittl. Investitionskosten
maximale Investitionskosten
maximale Investitionskosten
minimale Investitionskosten
minimale Investitionskosten
Betriebsjahre
Kosten /( m
2
WF)
2800
35
Betriebs-
Kosten
80. Jahr
Betriebs-
Kosten
80. Jahr
Abb. 3: Relation der Investitionskosten zu den jährlichen Betriebskosten.
Quelle: Verfasser

- 26 -
4 Die Wohnimmobilie und deren Bewirtschaftung
4.1 Das Wohnungseigentum
4.1.1 Stockwerkseigentum
Eine frühere Einteilung der Häuser in mehrere Eigentumsanteile war das so genannte
Stockwerkseigentum, bei dem einzelne Geschosse veräußert werden konnten. Aller-
dings führte diese Rechtskonstruktion zu zahlreichen Streitfällen, so dass mit Inkraft-
treten des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Jahr 1900 Neubegründungen von Stockwerk-
eigentum untersagt wurden. In Baden- Württemberg gibt es heute noch ca. 15.000
Wohnungen, die nach dem Stockwerkeigentum geregelt sind.
4.1.2 Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Erst nach dem zweiten Weltkrieg entstand die Eigentumswohnung als neue Rechts-
form. Zerstörte Wohnungen und Häuser, insbesondere in Städten hatten eine akute
Wohnungsnot zur Folge. Eigentümer zerstörter Häuser waren meist finanziell nicht in
der Lage die Häuser zu sanieren oder neu zu bauen. Durch Zusammenfassung kleine-
rer Grundstücksparzellen sollte den Menschen der Anteil an Grund und Boden ermög-
licht und der Aufbau der Innenstädte vorangetrieben werden.
Das ,,Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht"(WEG) trat am
20. März 1951 in Kraft.
1
Alle Wohnungseigentümer einer Immobilie stellen in ihrer Gesamtheit eine Gemein-
schaft einzelner Eigentümer dar. Die Eigentümergemeinschaft ist keine Rechtspersön-
lichkeit und daher nicht rechts- oder parteifähig. Jeder Eigentümer haftet gegenüber
Gläubigern der Gemeinschaft gesamtschuldnerisch. Ist die Eigentümergemeinschaft
finanziell nicht in der Lage der Zahlung an einen Vertragspartner nachzukommen, so
kann dieser jeden Wohnungseigentümer nach seiner Wahl in Anspruch nehmen. Kein
Eigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.
1
Bielefeld, V. u. a. (2001), S. 12

- 27 -
4.1.2.1 Unterschiede zwischen einer BGB-Gemeinschaft und einer Eigentümer-
gemeinschaft
Ein gravierender Unterschied zwischen einer BGB-Gemeinschaft und einer Gemein-
schaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WE-Gemeinschaft) ist die dingliche Zu-
ordnung des gemeinschaftlichen Objektes zu den Teilhabern der Gemeinschaft.
Besitzt beispielsweise eine BGB-Gemeinschaft bestehend aus zehn Teilhabern ein
Haus mit zehn Wohnungen, so kann kein Eigentümer sagen, wem welche Wohnung
gehört. Eine reale Teilung der Sache in Teileigentum ist im Sinne des §§ 1008 ff. BGB
nicht möglich.
In der WE-Gemeinschaft besitzt ein Eigentümer laut Teilungserklärung einen ideellen
Miteigentumsanteil von xyz/1000, verbunden mit dem im Aufteilungsplan gekennzeich-
neten Sondereigentum der Wohnung. Die Lage der Wohnung, Anzahl der Zimmer und
zugehörige Räume sind in der Teilungserklärung genau angegeben. Der Miteigen-
tumsanteil ist immer an ein Sondereigentum gebunden, welches weder austauschbar
noch veränderbar ist. Änderungen sind nur durch eine Abänderung der Teilungserklä-
rung möglich; dies erfordert die Zustimmung aller Eigentümer und die Beurkundung
durch einen Notar.
1
4.1.2.2 Begründungsformen des Wohneigentums nach WEG
Nach § 3 Abs. 2 WEG soll Sondereigentum nur für in sich abgeschlossene Räume
eingeräumt werden. Ist dieser Fall gegeben wird durch die Baubehörde eine Abge-
schlossenheitsbescheinigung erteilt (§7 Abs. 4 WEG). Es gibt zwei Begründungsfor-
men des Wohneigentums nach dem WEG, die vertragliche Einräumung von Sonderei-
gentum (§3 WEG) und die Teilung durch den Eigentümer (§8 WEG).
Die Teilung in Sondereigentum ist nur für einen Alleineigentümer möglich.
Bei der Einräumung von Sondereigentum im Sinne des §1008 BGB wird eine Tei-
lungsvereinbarung aller Eigentümer getroffen und notariell beglaubigt. Nach dem sog.
Bauherrenmodell ist eine Teilung in Sonder- und Teileigentum bereits vor Errichtung
der Baulichkeiten möglich.
2
1
vgl. Hauff (1999), S. 57
2
vgl. Hauff (1999), S. 59

- 28 -
4.1.2.3 Bedeutung und Bemessung der Miteigentumsanteile am gemeinschaftli-
chen Eigentum
Ein ideeller Miteigentumsanteil von xyz/1000 gibt an, in welchem Verhältnis der einzel-
ne Wohnungseigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum beteiligt ist. Miteigentums-
anteile haben Bedeutung
- bei der Lasten- und Kostentragung nach § 16 WEG,
- bei der Mitbenutzung des gemeinschaftlichen Eigentums (ideeller Anteil),
- bei der Feststellung der Beschlussfähigkeit in der Eigentümerversammlung,
- bei der Stimmabgabe, wenn dies in einer Vereinbarung festgelegt ist,
- bei der Bewertung des Wohnungseigentums, jedoch nicht als Wertfaktor des
einzelnen Sondereigentums,
- als Anteil bei der Aufhebung der Gemeinschaft.
Die Festlegung der Miteigentumsanteile bei der Begründung des Wohnungseigentums
ist nicht zwingend an die Größe des Sondereigentums gebunden. Die Miteigentumsan-
teile können wahlweise festgelegt werden,
- nach freier Entscheidung des Begründers,
- nach Wohn- oder Nutzfläche unter Berücksichtigung der Berechnungsverfahren
nach 2. II. BV oder DIN 283 bzw. 277,
- nach Rauminhalt des Sondereigentums, wobei kein Berechnungsverfahren
zwingend festgelegt ist,
- unter Berücksichtigung besonderer Vor- oder Nachteile mit einem Wertkoeffi-
zienten.
Werden die Miteigentumsanteile durch eine Vereinbarung nachträglich geändert, so
soll das Berechnungsverfahren der Erstermittlung der Miteigentumsanteile angewandt
werden. Da die Erstberechnung selten bei den Unterlagen des Verwalters zu finden ist
und nur das Ergebnis der Berechnung im Grundbuch erscheint, kann die Forderung
nur selten erfüllt werden.
1
1
vgl. Zlobinski (1996), S. 218

- 29 -
Berechnungsbeispiel für Miteigentumsanteile:
Objekt mit 7 Wohnungen und Gesamtwohnfläche von 625 m²
1.000 : 625 = 1,6 (Multiplikator A)
> 0,5 = aufgerundet, < 0,5 = abgerundet
Hieraus ergibt sich nach Maßgabe der Wohnfläche für das Einzeleigentum
Wohnung m
2
Wohn-
Multipli-
Miteigentumsanteile
Nr.
fläche
kator
A
1 75 x
1,6
=
120/1.000
2 100 x
1,6
=
160/1.000
3 75 x
1,6
=
120/1.000
4 75 x
1,6
=
120/1.000
5 120 x
1,6
=
192/1.000
6 105 x
1,6
=
168/1.000
7 75 x
1,6
=
120/1.000
625 m²
= 1.000/1.000
4.1.2.4 Abgrenzung der Eigentumsverhältnisse von Wohnungseigentum
4.1.2.4.1.1 Sondereigentum
Das vom Käufer erworbene Sondereigentum ist sein Alleineigentum an Wohn- oder
sonstigen Räumen (§1 Abs. 2,3 und §3 Abs. 1). Nach §5 WEG sind Gegenstand des
Sondereigentums nur Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder einge-
fügt werden können, ohne dabei das Recht eines anderen Wohnungseigentümers zu
beeinträchtigen.
4.1.2.4.1.2 Gemeinschaftseigentum
Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Gebäudeteile, die zum Bestand oder der Si-
cherheit des Hauses erforderlich sind und deren Veränderung, Beseitigung oder Einfü-
gung sich auf die äußere Gestaltung des Hauses auswirkt oder Rechte der übrigen Ei-

- 30 -
gentümer beeinträchtigt. Nach §1 Abs. 5 WEG gehört das Grundstück unabdingbar
zum Gemeinschaftseigentum.
Zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören die Fenster, da sie durch Verände-
rung die äußere Gestaltung des Hauses beeinflussen. Fensterrahmen, Fenstervergla-
sung, Dichtung und Schließelemente gehören zum Gemeinschaftseigentum, lediglich
der innere Fensteranstrich und die Griffe zum Öffnen und Schließen sind Sondereigen-
tum.
Weiter sind Gemeinschaftseigentum: Dach, Gebäudewand, Gebäudedecken, tragende
Wände, Dämm- und Isolierungsschichten (Estrich), Außentüren, Schornsteine, kon-
struktive Bauteile eines Balkons sowie die Balkonbrüstungen und alle Anlagen und
Einrichtungen die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen wie Treppenhaus, Auf-
zug, Müllschlucker Ver- und Entsorgungsleitungen, Türschloss- und Klingelanlagen
u.a.m.
1
Immobilie
Sondereigentum (SE)
Gemeinschaftseigentum (GE)
-Grundstück
-Konstruktionsteile der Immobilie
-Sicherheitsteile der Immobilie
Bestandteile der Immobilie, die beseitigt verändert
oder eingefügt werden können und sich in
einem von Boden, Decken und Wänden
umschlossenen Raum befinden
-Decken- und Wandverkleidungen
-Innenputz, Innenanstrich Tapeten Fußbodenbeläge
-Innentüren, Wandschränke, Bad- und Wascheinrichtungen
-Nicht tragende Zwischenwände
-Heizkörper in den Räumen, Versorgungsleitungen und
Installationen für Wasser Gas, Strom etc. ab Eintritt in die
Sondereigentumsräumlichkeiten (soweit sie nur für dieses
Sondereigentum dienen)
-Thermostatventile und Verbrauchszähler
-Nach innen gerichtete Fensterbänke und Simse
-Kfz- Stellplätze in der Sammelgarage und im Doppelparker
-In Innenräumen liegende Treppen (Maisonettewohnungen),
sofern sie keinen Einfluss auf die Statik haben
-Innenputz und Anstrich an Balkonen, Loggien und
Dachterrassen, sowie Balkonbelag (z.B. Fliesenbelag)
-Innenliegende, abtrennbare Teile des Fensters
-Fundamente, tragende Mauern, Balken und
Trägerkonstruktionen
-Geschossdecken, das Dach und der Kamin
-Fassade bzw. Außenputz und Anstrich
-Wärme-, Schall- und Feuchtigkeitsisolierungen
-Balkondecken und Balkonaußenwände, Trennwände
zwischen angrenzenden Balkonen
-Außenseiten der Wohnungseingangstüren, Außenflügel
der Fenster mit Fensterrahmen
-Treppenhaus, Treppen und Flure
-Fahrstuhl
-Hauptversorgungsleitungen für Wasser, Strom etc.
-Heizungsanlage einschließlich Heizungsraum für die
Versorgung der betreffenden Wohneigentumsanlage
-Gemeinschaftsantennen und Haussprecheinrichtungen
Abb. 4: Abgrenzung Gemeinschaftseigentum ­ Sondereigentum
Quelle: vgl. Hauff (1999), S. 62-63
1
Bielefeld, V. u. a. (2001), S. 17

- 31 -
4.1.2.4.2 Abgrenzungsprobleme zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum
Die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum ist mitunter schwierig aber
besonders im Hinblick auf die Zuordnung von Instandhaltungsmaßnahmen von großer
Bedeutung. Ist die Auswechslung eines Gebäudeteils, das zum Gemeinschaftseigen-
tum gehört, notwendig, so werden die finanziellen Mittel durch Rückstellungen oder
Sonderumlagen aufgebracht und jeder Eigentümer trägt die Kosten mit seinem Mitei-
gentumsanteil. Gehört aber das Gebäudeteil zum Sondereigentum eines Eigentümers,
so hat er alle Kosten zu tragen.
Besonders Balkone, Loggien, Terrassen und Fenster bieten reichlich Anlass zu Ab-
grenzungsproblemen.
4.2 Immobilienbewirtschaftung als Teilbereich des Facility Mana-
gement
Das GM ist eine Reduzierung des FM auf die Nutzungsphase, und beinhaltet alle Leis-
tungen, die zum Unterhalt von Immobilien erforderlich sind. Das GM beginnt mit der
Abnahme und Übernahme und endet mit dem Außerbetriebnehmen der Immobilie
(z.B. durch Verkauf, Abriss, Weiterentwicklung).
Während in der Bauphase eine Steuerungs- und Organisationsleitung unumgänglich
ist, ist die Nutzungsphase durch eine Zersplitterung der Zuständigkeiten geprägt, wo-
durch häufig Informationen nicht weitergeleitet werden oder sonstige Missverständnis-
se durch fehlende Koordination entstehen.
Diese Teilung der Zuständigkeiten kann beispielsweise zur Folge haben, das Reini-
gungsdienste auf eine undichte Armatur in den Toilettenräumen stoßen, eine entspre-
chende Reparatur aber erst durch eine zufällige Entdeckung des technischen Leiters
des Hauses veranlasst und schließlich durch das Wartungspersonal ausgeführt wird.
Durch die fehlenden Schnittstellen der unterschiedlichen Dienstleistungen werden Kos-
ten unnötig ausgegeben und es finden Einbußen hinsichtlich des Komforts statt.
FM-Kunden müssen sich häufig unter großem Aufwand eine Komplettlösung bei der
Fremdvergabe von Leistungen zusammenstellen. So sind beispielsweise an einer
deutschen Hochschule 37 Unternehmen für die Leistungen des GM beauftragt. Eine
Koordination bei übergreifenden Aufgaben ist nur unter großem Aufwand und zusätzli-
chen Kosten möglich.

- 32 -
Oftmals erbringen FM - Kunden Dienstleistungen wie Wartung, Instandhaltung Stö-
rungs- oder Winterdiensten etc. in Eigenregie. Da es bei diesen Leistungen oft zu Be-
darfsspitzen z.B. infolge Schnee oder Störungen kommt, welche nur speziell ausge-
richtete Unternehmen ausgleichen können, müssen Überkapazitäten einkalkuliert wer-
den.
Nicht selten ist eine Fremdvergabe dieser Aufgabengebiete für das jeweilige Unter-
nehmen sinnvoller.
In Industriebetrieben beschäftigen sich durchschnittlich etwa 5% der Belegschaft mit
Dienstleistungen aller Art, die nicht zum Kerngeschäft zählen. Für die in Eigenregie er-
brachten Leistungen ist oftmals unklar, wer welche Leistungen für wen erbringt, wie
hoch die tatsächlichen Kosten sind und wie sie verursachungsgerecht zu verrechnen
sind.
Je nach Branche fallen pro Jahr und Mitarbeiter 300 bis 1000 Euro für den Betrieb und
Bewirtschaftung der Immobilie an. Trotzdem wird dieser Kostenblock als durchlaufen-
der Posten behandelt.
Auch in Kommunen findet oftmals eine unübersichtliche und schlecht organisierte Ge-
bäudebewirtschaftung statt. So kann es passieren, dass Immobilien vom Bürogebäude
bis zur Kindertagestätte von sieben unterschiedlichen Ämtern (Liegenschafts-, Haupt-,
Hochbau-, Tiefbau- bzw. das nutzende Fachamt, die Stadtkämmerei und das Recht-
samt) betreut und verwaltet werden, ohne dass ein Informationsaustausch unter den
verschiedenen Ämtern stattfindet.
1
In extremen Fällen werden Rechnungen bezahlt, deren Leistungen nicht mehr erbracht
oder nicht mehr benötigt werden. Hierbei sind beispielhaft aufzuzählen:
- Bestehende Versicherungen, obwohl das Gebäude nicht mehr existiert. Zahlungen
an Firmen für Reinigungsdienste, obwohl die Nutzung bereits aufgegeben wurde.
- Hoher finanzieller Aufwand für Renovierungen bzw. Modernisierungen, obwohl die
Nutzung in absehbarer Zeit aufgegeben werden soll.
- Anmietung weiterer Immobilien, obwohl ausreichend Kapazitäten vorhanden sind.
Durch fehlende Transparenz bei der Bewirtschaftung von Immobilien können enorme
Folgekosten entstehen, die bei einer übersichtlichen Datenerfassung und ­auswertung
leicht zu verringern sind.
Ziel des GM zur Optimierung der Kosten in der Nutzungsphase ist die Sammlung und
Auswertung von Daten und Informationen um eine optimale Bewirtschaftung der Im-
mobilie zu gewährleisten.
1
vgl. Staudt, Kriegsmann und Thomzik (1999), S. 65 ff.

- 33 -
4.3 Betriebskosten von Immobilien
Für Wohnimmobilien sind folgende Festlegungen bezüglich der Aufteilung der Kosten
innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beachten:
Laut WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern ge-
genüber verpflichtet nach dem Verhältnis seines Anteils die Kosten für Instandhaltung,
gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, Verwaltung sowie
die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG).
,,Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch
das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemä-
ßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude , Anlagen, Einrichtungen und des
Grundstücks laufend entstehen" (§1 Betriebskostenverordnung (BetrKV)).
Folgende Kosten gehören nicht zu den Betriebskosten und können nicht auf den Mie-
ter umgelegt werden:
1
- Die Kosten der Verwaltung
- Die während der Nutzung anfallenden Kosten zur Erhaltung des bestimmungsge-
mäßen Gebrauchs um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung
entstehenden baulichen Mängel zu beseitigen (Instandhaltungskosten)
Nach der BetrKV vom 1.1.2004, §2 Abs. 1-17 werden folgende Kosten als Betriebskos-
ten aufgeführt:
1. laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die
Grundsteuer.
2. Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasser-
verbrauchs, Grundgebühren, Kosten für Wasserzähler, Kosten des Betriebs ei-
ner Wasserversorgungsanlage einschließlich Aufbereitungsstoffe.
3. Kosten für die Entwässerung.
4. Kosten für den Betrieb der zentralen Heizungs- oder Brennstoffversorgungsan-
lage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Liefe-
rung, Kosten für Betriebsstrom, Kosten für Bedienung, Überwachung und Pfle-
1
BetrKV §1 (2)

- 34 -
ge der Anlage, der regelmäßigen Überprüfung ihrer Betriebsbereitschaft und
Betriebssicherheit.
5. Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgung.
6. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen.
7. Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzuges, hierzu gehören die
Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung,
Überwachung und Pflege der Anlage und der regelmäßigen Überprüfung ihrer
Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit.
8. Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung.
9. Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung.
10. Kosten der Gartenpflege.
11. Kosten der Beleuchtung.
12. Kosten der Schornsteinreinigung
13. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung.
14. Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeträge und
alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit
gewährt. Ausgeschlossen sind Instandhaltungs-, Instandsetzungs-, Erneue-
rungs- und Schönheitsarbeiten und Arbeitsleistungen, welche die Hausverwal-
tung betreffen.
15. Kosten des Betriebs
a) der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Be-
triebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbe-
reitschaft einschließlich Einstellung durch eine Fachkraft.
b) der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage,
hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die lau-
fenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse.
16. Kosten des Betriebs der Einrichtung für die Wäschepflege
17. Sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die
von den Nummern 1-16 nicht erfasst sind.
Im Gegensatz zu Wohnimmobilien gibt es für Gewerbeimmobilien keine klaren gesetz-
lichen Definitionen, an die man sich zu halten hat. In der Praxis liegen kaum allge-
meingültig erarbeitete Kontierungsregeln vor. Meist werden durch die Unternehmen ei-
genentwickelte Kontenrahmen angewendet, die auf den Typ und die Verwendung der
Gewerbeimmobilie abgestimmt sind.
Auch die Marktlage findet Berücksichtigung in der Aufteilung der Bewirtschaftungskos-
ten. So kann beispielsweise ein Mieter bei schlechter Konjunktur und hohem Leerstand

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Druck auf den Eigentümer ausüben, indem er sich weigert überdurchschnittlich hohe
Nebenkosten zu bezahlen. Der Eigentümer hat häufig das Nachsehen, wenn er keine
Nachmieter findet und das Gebäude ohne kostenintensive Modernisierung bzw. Revi-
talisierung nicht mehr zeitgemäß und auf dem neusten Stand der Technik ist. Somit
liegt es meist auch im Interesse des Eigentümers, Energiekosten und Verträge mit
Dienstleistern wirtschaftlich und kostengünstig zu halten.
Zusätzlich zu den Kostenarten bei Wohnimmobilien kommen bei Gewerbeimmobilien
i.d.R. folgende Kostenarten hinzu, die sich aus einer in der Regel höheren Technisie-
rung der Gewerbe- / Büroimmobilien ergeben:
- Kosten für technisches und kaufmännisches Objekt- Management.
- Kosten für Sicherheits- und Servicedienste.
- Erhöhte Wartungskosten und Kosten für Bereitschaftsdienste für technische Anla-
gen.
- Kosten für Klimatisierung, Be- und Entlüftung.
1
1
vgl. Falk, Bernd (1997), S. 265

- 36 -
4.4 Unterschiedliche Interessenslagen am gleichen Objekt
Eine Immobilie wird durch die unterschiedlichen Interessen am gleichen Objekt ge-
prägt. Durch das Eigentum, die Nutzung und den Betrieb werden Interessen verfolgt,
die sich auf die Unterhaltung und den Lebenszyklus auswirken.
Eigentümer
- Wertsteigerung
- Erhöhung der
Nettorendite
Nutzer
- Verbesserung des
Qualitäts- und
Servicegrades
-Senkung der
Flächenkosten
Betreiber
- Verbesserung der Wirtschaftlichkeit
- Maximierung des Gebäudenutzens
- Reduzierung der Betriebs- und Unterhaltungskosten
Gesellschaft
- Städtebauliche Aspekte
- Umweltfreundlichkeit
- Brandschutz
Abb. 5: Unterschiedliche Interessen am gleichen Objekt
vgl.: Folie Immobilienbewirtschaftung, Peter Tzeschlock (2003), S. 15
4.4.1 Der Eigentümer
Für den Eigentümer ist eine Immobilie zunächst ein Anlageobjekt. Die durch den Kauf
getätigte Investition soll sicher sein, d.h. der Wert soll zumindest erhalten, besser ge-
steigert werden. Der Eigentümer verfolgt eine Werterhaltung bzw. Wertsteigerung und
Optimierung der Nettorendite. Eine hohe Nettorendite wird durch Optimierung der Be-
wirtschaftungskosten und durch vorausschauendes Bewirtschaften der Immobilie er-
reicht.

Details

Seiten
Erscheinungsform
Originalausgabe
Jahr
2004
ISBN (eBook)
9783832493172
ISBN (Paperback)
9783838693170
DOI
10.3239/9783832493172
Dateigröße
3 MB
Sprache
Deutsch
Institution / Hochschule
Universität Stuttgart – Fakultät 2: Bau- und Umweltingenieurwissenschaften, Baubetriebslehre
Erscheinungsdatum
2006 (Februar)
Note
1,3
Schlagworte
facility management eigentümerversammlung hausverwaltung wohnungseigentumsgesetz gebäudemanagement
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Titel: Rückstellungen für die Instandhaltung von Wohnimmobilien
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