Die Untersuchung des Grundstücksmarktes der offenen Bauweise in vier Gemeinden des Landkreises Havelland
©2005
Diplomarbeit
156 Seiten
Zusammenfassung
Inhaltsangabe:Problemstellung:
Die Diplomarbeit beschäftigt sich mich mit der Untersuchung wertrelevanter Einflussfaktoren von unbebauten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken in 4 Gemeinden des Landkreises Havelland. Wesentliche Einflussfaktoren auf den Kaufpreis stellen dabei die Grundstücksgröße und der Erschließungszustand dar, welche in dieser Arbeit mit Hilfe statistischer Methoden ausgewertet und interpretiert werden sollen.
Ziel dieser Arbeit ist es, Abhängigkeiten zwischen Kaufpreis und wertrelevanten Einflussfaktoren wie Grundstücksgröße und Erschließungszustand auf dem Grundstücksteilmarkt der unbebauten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke in 4 Gemeinden des Landkreises Havelland zu untersuchen.
Als Datengrundlage dienen alle Kaufpreisfälle der Gemeinden Falkensee, Brieselang, Dallgow-Döberitz und Schönwalde-Glien, die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Havelland in den Jahren 2002 bis 2004 erfasst worden sind. Diese sollen mittels mathematisch-statistischer Verfahren wie Verteilungs- und Regressionsanalyse ausgewertet werden, da sie die Definition repräsentativer Stichproben und die Entwicklung marktnaher Umrechnungskoeffizienten für unterschiedliche Grundstücksgrößen ermöglichen. Darüber hinaus helfen diese Verfahren aber auch genaue Aussagen über den Grundstücksteilmarkt zu treffen.
Den Leser führen vier Teilabschnitte durch die Arbeit. Der erste und damit der einführende Teil befassen sich mit einer kurzen Übersicht zum aktuellen Grundstücksmarkt 2004 des Landkreises Havelland. Dabei werden der Standort sowie dessen Gesamtumsätze und Markttendenzen näher dargestellt. Anschließend werden wesentliche Begriffe der Grundstückswertermittlung abgegrenzt und rechtliche Grundlagen erläutert, die für die Arbeit von Relevanz sind. Der zweite Teil befasst sich hingegen mit der Vorbereitung der Untersuchung. Hierzu werden die Daten aus der Kaufpreissammlung unter wesentlichen und sonstigen Prüfkriterien selektiert und alle nicht gleichartigen Kaufpreisfälle möglichst eliminiert, um repräsentative Stichproben zu erhalten.
Diese Stichproben werden im dritten Teil mit Hilfe der Verteilungsanalyse auf ihre Zuverlässigkeit geprüft. Ist die Zuverlässigkeit der Stichproben gesichert, werden in der Regressionsanalyse Funktionen gesucht, die für jedes Jahr und für jede Gemeinde den Einfluss der Grundstücksgröße auf den Kaufpreis widerspiegeln lassen. Den vierten und abschließenden Teil bildet die Auswertung der Ergebnisse. […]
Die Diplomarbeit beschäftigt sich mich mit der Untersuchung wertrelevanter Einflussfaktoren von unbebauten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken in 4 Gemeinden des Landkreises Havelland. Wesentliche Einflussfaktoren auf den Kaufpreis stellen dabei die Grundstücksgröße und der Erschließungszustand dar, welche in dieser Arbeit mit Hilfe statistischer Methoden ausgewertet und interpretiert werden sollen.
Ziel dieser Arbeit ist es, Abhängigkeiten zwischen Kaufpreis und wertrelevanten Einflussfaktoren wie Grundstücksgröße und Erschließungszustand auf dem Grundstücksteilmarkt der unbebauten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke in 4 Gemeinden des Landkreises Havelland zu untersuchen.
Als Datengrundlage dienen alle Kaufpreisfälle der Gemeinden Falkensee, Brieselang, Dallgow-Döberitz und Schönwalde-Glien, die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Havelland in den Jahren 2002 bis 2004 erfasst worden sind. Diese sollen mittels mathematisch-statistischer Verfahren wie Verteilungs- und Regressionsanalyse ausgewertet werden, da sie die Definition repräsentativer Stichproben und die Entwicklung marktnaher Umrechnungskoeffizienten für unterschiedliche Grundstücksgrößen ermöglichen. Darüber hinaus helfen diese Verfahren aber auch genaue Aussagen über den Grundstücksteilmarkt zu treffen.
Den Leser führen vier Teilabschnitte durch die Arbeit. Der erste und damit der einführende Teil befassen sich mit einer kurzen Übersicht zum aktuellen Grundstücksmarkt 2004 des Landkreises Havelland. Dabei werden der Standort sowie dessen Gesamtumsätze und Markttendenzen näher dargestellt. Anschließend werden wesentliche Begriffe der Grundstückswertermittlung abgegrenzt und rechtliche Grundlagen erläutert, die für die Arbeit von Relevanz sind. Der zweite Teil befasst sich hingegen mit der Vorbereitung der Untersuchung. Hierzu werden die Daten aus der Kaufpreissammlung unter wesentlichen und sonstigen Prüfkriterien selektiert und alle nicht gleichartigen Kaufpreisfälle möglichst eliminiert, um repräsentative Stichproben zu erhalten.
Diese Stichproben werden im dritten Teil mit Hilfe der Verteilungsanalyse auf ihre Zuverlässigkeit geprüft. Ist die Zuverlässigkeit der Stichproben gesichert, werden in der Regressionsanalyse Funktionen gesucht, die für jedes Jahr und für jede Gemeinde den Einfluss der Grundstücksgröße auf den Kaufpreis widerspiegeln lassen. Den vierten und abschließenden Teil bildet die Auswertung der Ergebnisse. […]
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
ID 9244
Laute, Annika: Die Untersuchung des Grundstücksmarktes der offenen Bauweise in 4
Gemeinden des Landkreises Havelland
Druck Diplomica GmbH, Hamburg, 2006
Zugl.: Fachhochschule für Technik und Wirtschaft Berlin, Diplomarbeit, 2005
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Diplomica GmbH
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Printed in Germany
Vorwort
II
Vorwort
In meiner Diplomarbeit beschäftige ich mich mit der Untersuchung wertrelevanter Einfluss-
faktoren von unbebauten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken in 4 Gemeinden des Land-
kreises Havelland. Wesentliche Einflussfaktoren auf den Kaufpreis stellen dabei die Grund-
stücksgröße und der Erschließungszustand dar, welche in dieser Arbeit mit Hilfe statistischer
Methoden ausgewertet und interpretiert werden sollen.
Diese Untersuchung ist erstmalig für den Landkreis Havelland vorgenommen worden. Den
Anstoß zu dieser Arbeit gab mir Herr Dipl.-Ing. Bernhard Bischoff, dem ich recht herzlich für
seine Unterstützung und vielen Anregungen danken möchte. Herrn Prof. Dr. Nann danke ich
ebenfalls für seine Unterstützung sowie für sein Engagement und seine Hilfsbereitschaft be-
züglich meiner Arbeit.
Für die Bereitstellung der Daten möchte ich mich bei allen Mitarbeitern des Gutachteraus-
schusses für Grundstückswerte im Landkreis Havelland bedanken. Ebenso bedanken möch-
te ich mich bei der Firma Falco Immobilien, bei Herrn Dipl.-Ing.
Fourment und bei Herrn Dr.
Sattler, die bereit waren, mir ein Interview zu geben.
Ein ganz großes Dankeschön geht selbstverständlich auch an meine Eltern, die mir stets mit
Rat und Tat beiseite standen und ohne die mein Studium nie möglich gewesen wäre.
Möge die Arbeit ein wesentlicher Beitrag zur Transparenz auf dem Grundstücksmarkt der
unbebauten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke im Landkreis Havelland sein.
Berlin, im Juli 2005
Annika Laute
Abbildungsverzeichnis
III
Inhaltsverzeichnis
Vorwort ...II
Inhaltsverzeichnis...III
Abbildungsverzeichnis ... V
Tabellenverzeichnis... VII
Abkürzungsverzeichnis ... VIII
Symbolverzeichnis ... X
1
Einleitung...1
1.1
Aktuelle Aspekte ...1
1.2
Problemstellung und Zielsetzung ...1
1.3
Aufbau und Vorgehensweise ...3
2
Allgemeine Einführung...4
2.1
Der Grundstücksmarkt im Landkreis Havelland...4
2.1.1
Der Landkreis Havelland als Standort...4
2.1.2
Gesamtumsätze und deren Entwicklung...5
2.2
Begriffsabgrenzungen und rechtliche Grundlagen...8
2.2.1
Offene Bauweise...8
2.2.2
Gutachterausschuss ...8
2.2.3
Verkehrswert ...9
2.2.4
Kaufpreissammlung ...12
2.2.5
Bodenrichtwerte ...13
2.3
Betrachtung des Bodenwertes unbebauter Grundstücke ...13
2.3.1
Wesentliche Einflussgrößen...15
2.3.2
Umrechnungskoeffizienten...19
3
Vorbereitung der Untersuchung...21
3.1
Mathematisch-statistische Grundlagen ...21
3.1.1
Grundgesamtheit und Stichprobe ...22
3.1.2
Arithmetisches Mittel und Variationsbreite ...24
3.1.3
Standardabweichung und Variationskoeffizient ...25
Abbildungsverzeichnis
IV
3.1.4
Darstellungsverfahren ...26
3.1.4.1
Häufigkeitsverteilung...27
3.1.4.2
Normalverteilung ...27
3.1.4.3
Regressionsanalyse...30
3.2
Ermittlung der Stichproben...33
3.2.1
Untersuchungsregionen ...34
3.2.2
Selektionsansatz ...35
3.2.3
Selektion nach wesentlichen Prüfkriterien ...36
3.2.4
Selektion nach sonstigen Prüfkriterien...37
3.2.4.1
Erschließungszustand...37
3.2.4.2
Zeit- und Lagebereinigung ...38
3.2.4.3
Kaufpreis und Grundstücksgröße ...40
3.3
Zusammenstellung und Systematisierung der Stichproben...42
4
Durchführung der Untersuchung ...44
4.1
Zielgröße und Einflussgrößen ...44
4.2
Zusammenhang zwischen Kaufpreis und Grundstücksgröße...45
4.2.1
Charakterisierung der Stichproben ...45
4.2.2
Verteilungsanalyse...46
4.2.3
Einfache lineare Regressionsanalyse ...57
4.3
Zusammenhang zwischen Kaufpreis, Grundstücksgröße und
Erschließungszustand...62
4.3.1
Prüfung des Erschließungszustandes...63
4.3.2
Charakterisierung der Stichproben ...63
4.3.3
Verteilungsanalyse...65
5
Auswertung der Untersuchungsergebnisse ...68
5.1
Ermittlung von Umrechnungskoeffizienten...68
5.2
Empfehlung zur Anwendung der Umrechnungskoeffizienten ...71
6
Fazit ...73
Anhangsverzeichnis... XII
Anhang ...XIV
Quellenverzeichnis ... LXXIV
Abbildungsverzeichnis
V
Abbildungsverzeichnis
Abb.1: Tendenz der Kaufvertragszahlen ...5
Abb. 2: Kaufvertragszahlen der Gemeinden (2004) ...5
Abb. 3: Tendenz der Geldumsätze ...6
Abb. 4: Geldumsätze der Gemeinden (2004) ...6
Abb. 5: Tendenz der Flächenumsätze...7
Abb. 6: Flächenumsätze der 4 Gemeinden (2004)...7
Abb. 7: Wertbeeinflussende Faktoren eines Grundstückes...11
Abb. 8: Dichtekurve der normierten Normalverteilung (Gaußsche Glockenkurve)...28
Abb. 9: Ablaufschema der Untersuchung ...33
Abb. 10: Zusammensetzung der Kaufpreisanzahlen nach Gemeinden ...43
Abb. 11: Verteilung der G. -flächen in B. (2002)...47
Abb. 12: Verteilung der G. -flächen in B. (2003)...47
Abb. 13: Verteilung der G. -flächen in B. (2004)...47
Abb. 14: Verteilung der G. -flächen kleiner oder gleich 700 m² in B. (2002) ...54
Abb. 15: Verteilung der G. -flächen größer als 700 m² in B. (2002) ...54
Abb. 16: Verteilung der G. -flächen kleiner oder gleich 700 m² in B. (2003) ...54
Abb. 17: Verteilung der G. -flächen größer 700m² in B. (2003) ...54
Abb. 18: Verteilung der G. -flächen kleiner oder gleich 700 m² in B. (2004) ...54
Abb. 19: Verteilung der G. -flächen größer 700m² in B. (2004) ...54
Abb. 20: Punktverteilung der Kaufpreisfälle in B. (2002) ...59
Abb. 21: Punktverteilung der Kaufpreisfälle in B. (2003) ...59
Abb. 22: Punktverteilung der Kaufpreisfälle in B. (2004) ...59
Abb. 23: Punktvert. der Kaufpreisfälle mit G. -flächen kleiner oder gleich 700 m² in B.
(2002)...61
Abb. 24: Punktvert. der Kaufpreisfälle mit G.- flächen größer als 700 m² in B. (2002)...61
Abbildungsverzeichnis
VI
Abb. 25: Punktvert. der Kaufpreisfälle mit G.- flächen kleiner oder gleich 700 m² in B.
(2003)...61
Abb. 26: Punktvert. der Kaufpreisfälle mit G.- flächen größer als 700 m² in B. (2003)...61
Abb. 27: Punktvert. der Kaufpreisfälle mit G.- flächen kleiner oder gleich 700 m² in B.
(2004)...62
Abb. 28: Punktvert. der Kaufpreisfälle mit G.- flächen größer als 700 m² in B. (2004)...62
Abb. 29: Verteilung der G. -flächen nach BEIT 2 in B. (2002) ...65
Abb. 30: Verteilung der G. -flächen nach BEIT 3 in B. (2002) ...65
Abb. 31: Verteilung der G. -flächen nach BEIT 2 in B. (2003) ...66
Abb. 32: Verteilung der G. -flächen nach BEIT 3 in B. (2003) ...66
Abb. 33: Verteilung der G. -flächen nach BEIT 2 in B. (2004) ...66
Abb. 34: Verteilung der G. -flächen nach BEIT 3 in B. (2004) ...66
Abkürzungsverzeichnis
VII
Tabellenverzeichnis
Tab. 1: Wesentliche Merkmalsausprägungen einer Stichprobe ...22
Tab. 2: Merkmalstypen, Skalen und Werte...23
Tab. 3: Basisdaten zu den Untersuchungsregionen...35
Tab. 4: Anzahl der Kaufpreisfälle nach der Selektion (wesentliche Prüfkriterien) ...36
Tab. 5: Anzahl der Kaufpreisfälle nach der Selektion (Erschließungszustand) ...38
Tab. 6: Übersicht zu den Mittelwerten der bereinigten Kaufpreise ...40
Tab. 7: Selektion der Kaufpreisfälle (Grundstücksgröße mit 2)...41
Tab. 8: Selektion der Kaufpreisfälle (bereinigte Kaufpreise mit 2) ...41
Tab. 9: Zusammenstellung der Kaufpreisanzahlen nach Jahren und Gemeinden...42
Tab. 10: Zusammenstellung der Kaufpreisfälle für die Untersuchung...43
Tab. 11: Stichprobeneigenschaften der Gemeinde Brieselang ...45
Tab. 12: Zusammenstellung der Ergebnisse zur Normalverteilung...49
Tab. 13: Selektion der Kaufpreisfälle (Grundstücksflächen 700 m² mit 2) ...50
Tab. 14: Selektion der Kaufpreisfälle (Grundstücksflächen > 700 m² mit 2) ...51
Tab. 15: Zusammenstellung der Kaufpreisanzahlen nach Grundstücksflächenteilung ...51
Tab. 16: Stichprobeneigenschaften der Gemeinde B. für die G. -flächen 700 m² ...52
Tab. 17: Stichprobeneigenschaften der Gemeinde B. für die G. -flächen > 700 m² ...53
Tab. 18: Ergebnisse zur Normalverteilung nach der Teilung...56
Tab. 19: Regressionsgleichungen aller Gemeinden...57
Tab. 20: Regressionsgleichungen aller Gemeinden nach Grundstücksflächenteilung...60
Tab. 21: Stichprobeneigenschaften der Gemeinde Brieselang nach BEIT 2 ...64
Tab. 22: Stichprobeneigenschaften der Gemeinde Brieselang nach BEIT 3 ...64
Tab. 23: Umrechnungskoeffizienten für die Grundstücksflächen 700 m² ...69
Tab. 24: Umrechnungskoeffizienten für die Grundstücksflächen > 700 m²...70
Abkürzungsverzeichnis
VIII
Abkürzungsverzeichnis
Anz. Anzahl
B.
Brieselang
BauGB
Baugesetzbuch
BauNVO Baunutzungsverordnung
BBauGB
Bundesbaugesetzbuch
BEIT 1
erschließungsbeitragspflichtig
BEIT 2
erschließungsbeitragsfrei nach § 127 BauGB
BEIT 3
erschließungsbeitragsfrei nach § 127 BauGB und KAG
BGB1.
Bundesgesetzblatt
BMZ Baumassenzahl
B-Plan Bebauungsplan
bspw. Beispielsweise
BW Bodenwert
ebf erschließungsbeitragsfrei
Einkaufsmögl. Einkaufsmöglichkeiten
EW Einwohner
G gewerbliche
Bauflächen
GAVO Gutachterausschussverordnung
G. -flächen
Grundstücksflächen
GFZ Geschossflächenzahl
GRZ Grundflächenzahl
GVB1
Gesetz- und Verordnungsblatt
GVZ Güterverkehrszentrum
i. A. a.
in Anlehnung an
i. d. F.
in der Fassung
i. S. d.
im Sinne des
i. d. R.
in der Regel
i. V. m.
in Verbindung mit
KAG Kommunalabgabengesetz
KP Kaufpreis
M gemischte
Bauflächen
N.-verteilung Normalverteilung
o. S.
ohne Seitenangabe
Abkürzungsverzeichnis
IX
o. V.
ohne Verfasser
Punktvert.
Punktverteilung
S Sonderbauflächen
Siedl. Siedlung
Stabw. Standardabweichung
Tab. Tabelle
tatsächl. tatsächlich
UK Umrechnungskoeffizienten
W Wohnbauflächen
V.-koeffizient Variationskoeffizient
WertR
Wertermittlungsrichtlinien
WertV Wertermittlungsverordnung
Symbolverzeichnis
X
Symbolverzeichnis
a
Regressions- bzw. Trendkonstante
b
Regressions- bzw. Trendkoeffizient
B
Bestimmtheitsmaß
df
Anzahl der Freiheitsgrade
e
Eulerzahl
=
2,71828...
x
f
stetige Dichtefunktion der Zufallsvariablen
H
0
Nullhypothese
H
1
Alternativhypothese
I, j
Laufzeiger für Merkmalsausprägungen bzw. Klassen
m
Anzahl von Merkmalsausprägungen bzw. Klassen
max
(
i
x
) größter Beobachtungswert
min
(
i
x
) kleinster
Beobachtungswert
n
Anzahl
der
Merkmalswerte
j
n
j-te absolute Häufigkeit einer Merkmalsausprägung bzw. Klasse
j
n
e
i-te erwartete Häufigkeit einer Merkmalsausprägung bzw. Klasse
N
Normalverteilung
p
Quantil
r
Maßkorrelationskoeffizient nach BRAVAIS und PEARSON
r
*
Anzahl
der
Normalverteilungsparameter
xy
r
Maßkorrelationskoeffizient für zwei Merkmale x und y
s
Standardabweichung
xy
s
Standardabweichung der Merkmale x und y
x
s
Standardabweichung des Merkmals x
y
s
Standardabweichung des Merkmals y
v
Variationskoeffizient
w
Variationsbreite
x
Zufallsvariable mit dem Merkmal x
x
arithmetisches Mittel aller Zufallsvariablen mit dem Merkmal x
x
0
festgelegte Größe eines Merkmals
i
x
i-ter Wert einer Zufallsvariable mit dem Merkmal x
y
Zufallsvariable mit dem Merkmal y
Symbolverzeichnis
XI
y
arithmetisches Mittel aller Zufallsvariablen mit dem Merkmal y
y^
gesuchter Wert der Regressionsfunktion
i
y
i-ter Wert einer Zufallsvariable mit dem Merkmal y
, 1-
Signifikanzniveau
µ
Erwartungswert bzw. Schätzwert (in diesem Falle das arithmetische Mittel)
Pi = Ludolfsche Zahl = 3,14159
Standardabweichung
²
PEARSON´S Chi-Quadrat, Testvariablenwert
df
p;
²
Schwellenwert
Einleitung
1
1 Einleitung
1.1 Aktuelle
Aspekte
Der Immobilienmarkt in Deutschland befindet sich immer noch in einer Zeit der Stagnation
und Preisrückgänge. Dementsprechend stand in den letzten vier Jahren dem hohen Angebot
auf allen Teilmärkten eine geringe Nachfrage gegenüber und auch der Konkurrenzdruck
nahm kontinuierlich zu. Ursachen für dieses Marktverhalten sind insbesondere die geringe
wirtschaftliche Entwicklung, die Globalisierung, die steigende Anzahl der Versteigerungsob-
jekte, die Unsicherheiten durch die Sozialreform Hartz IV, die hohe Arbeitslosigkeit, die
geringfügig produktive Ansiedlung von Unternehmen, die Verknappung des verfügbaren
Fremdkapitals durch vorsichtiges Agieren der Kreditinstitute sowie die zunehmende Zahl der
Abwanderungen, vor allem jüngerer Bevölkerungsschichten.
1
Diese Gründe führen zwangs-
läufig zu einer Zurückhaltung vieler Erwerbsinteressenten und zu einer Verspannung des
Marktes. Zudem führt das wachsende Sicherheitsbedürfnis der Menschen zu einer größeren
Dauer von Entscheidungsfindungen und damit verbunden die nicht in der Statistik ablesbare
Vermarktungsdauer. So benötigen Immobilien heutzutage länger um einen Käufer zu finden
und auch der Käufer benötigt lange Anlaufzeiten bis er die ,,richtige Immobilie" für sich ge-
funden hat, wobei die ,,Lustkäufe" der 90-er Jahre zur Seltenheit geworden sind.
2
Doch trotz
all dieser aufgeführten Tatsachen ist der Immobilienmarkt weiterhin als stabiler Käufermarkt
zu charakterisieren, da die Immobilie auch in Zukunft eine sichere und überall bewährte Ka-
pital- und Altersvorsorge in der Bevölkerung darstellt.
3
1.2
Problemstellung und Zielsetzung
Die Wertermittlung unbebauter als auch bebauter Grundstücke setzt die Kenntnis und Analy-
se des jeweiligen Grundstücksteilmarktes voraus, welcher durch eine Vielzahl von Kaufpreis-
fällen verschiedener Objekte gekennzeichnet ist. Zugegen lassen sich Wertvorstellungen
über unbebaute Grundstücke am vorteilhaftesten durch Preisvergleiche ähnlicher Grundstü-
cke gewinnen, weil sich die Marktverhältnisse von Nachfrage (Käufer) und Angebot
1
Vgl. Dietrich, Hans-Peter (2005), o. S..
2
Vgl. Arnim Quester Immobilien (Hrsg.) (2005), S. 4 f..
3
Nach einer Befragung halten 77 % der Bundesbürger die Immobilie für einen Eckpfeiler ihrer privaten Altersvorsorge. Vgl.
Höhlich, Hildegard (2005), S. 58.
Einleitung
2
(Verkäufer) mit deren Hilfe sehr gut abbilden lassen. Dabei können Preisvergleiche
4
entwe-
der unmittelbar durch direkt vergleichbare Kaufpreisfälle oder mittelbar durch geeignete
Bodenrichtwerte erfolgen.
5
Für den unmittelbaren Preisvergleich werden die Kaufpreisfälle
i. d. R. aus der Kaufpreissammlung der nach dem Bundesbaugesetzbuch (BBauGB) einge-
richteten Gutachterausschüsse entnommen. Beachtenswert ist, dass jeder Kaufpreisfall von
einer Vielzahl wertbeeinflussender Merkmale und zufälligen, persönlichen Gegebenheiten,
wie bspw. dem Verhandlungsgeschick der Marktteilnehmer, beeinflusst wird. Daraus erge-
ben sich für sonst gleichartige Grundstücke oft unterschiedliche Kaufpreise.
6
Wegen dieser
Besonderheiten fordert die Grundstückswertermittlung stets die Suche nach einem objekti-
ven Grundstückswert, dem so genannten Marktwert bzw. Verkehrswert, welcher durch den
Gesetzgeber im Baugesetzbuch (BauGB) definiert wird und die so genannte ,,Ceteris-
paribus-Bedingung"
7
berücksichtigt.
Die wertbeeinflussenden Merkmale sowohl von Grundstücken als auch von Grundstücks-
märkten lassen sich annähernd durch Kaufpreisanalysen bestimmen. Sie liefern dem Grund-
stücksverkehr wichtige Marktinformationen und dienen zugleich der Markttransparenz. Die
Grundlagen für die Kaufpreisanalyse bilden eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Kauf-
preisfälle sowie statistische Methoden. Dadurch lassen sich verschiedene Kaufpreisrelatio-
nen, wie bspw. Indexreihen zur Erfassung von Konjunkturveränderungen auf dem Grund-
stücksmarkt oder Umrechnungskoeffizienten zum Ausgleich von Qualitätsunterschieden
zwischen Grundstücksmerkmalen, schätzen. Im statistischen Sinne beruhen diese zumeist
auf die durchschnittliche Qualität vergleichbarer Grundstücksmerkmale. Der im BauGB
definierte Verkehrswert ist aber kein Durchschnittswert einer preislichen Massenerschei-
nung, sondern ein einzelnes Grundstück, das durch seine spezifische Qualität zu einer
bestimmten Zeit mit arten- und ortspezifischer Konjunktur gekennzeichnet ist.
8
Verwendet
man statistische Methoden oder Bodenrichtwerte zur Ermittlung des Verkehrswertes so ist
stets eine individuelle Anpassung des Grundstückes bezüglich seiner wertbeeinflussenden
Merkmale erforderlich.
4
Vgl. hierzu Anhang 1: Übersicht über Preisvergleiche unbebauter Grundstücke, S. XIV.
5
Vgl. Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen; Weyers, Gustav (Hrsg.) (1998), S. 762 f..
6
Vgl. Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Havelland (Hrsg.) (2004), S. 6.
7
Die Ceteris-paribus-Bedingung besagt, dass alle zur Ermittlung des Verkehrswertes herangezogenen Kaufpreisfälle bezüg-
lich ihrer wertbeeinflussenden Umstände (z. B. Wertermittlungsstichtag, rechtliche Gegebenheiten, Lage, Erschließung,
Grundstücksgröße, etc.) gleichartig sein müssen, um eine vergleichbare Basis herzustellen. Vgl. Kleiber, Wolfgang; Simon,
Jürgen (Hrsg.) (1999), S. 294.
8
Vgl. Reuter, Franz (1994), S. 1 f..
Einleitung
3
Ziel dieser Arbeit ist es, Abhängigkeiten zwischen Kaufpreis und wertrelevanten Einflussfak-
toren wie Grundstücksgröße und Erschließungszustand auf dem Grundstücksteilmarkt der
unbebauten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke in 4 Gemeinden des Landkreises Havel-
land zu untersuchen. Als Datengrundlage dienen alle Kaufpreisfälle der Gemeinden Falken-
see, Brieselang, Dallgow-Döberitz und Schönwalde-Glien, die vom Gutachterausschuss für
Grundstückswerte im Landkreis Havelland in den Jahren 2002 bis 2004 erfasst worden sind.
Diese sollen mittels mathematisch-statistischer Verfahren wie Verteilungs- und Regressions-
analyse ausgewertet werden, da sie die Definition repräsentativer Stichproben und die Ent-
wicklung marktnaher Umrechnungskoeffizienten für unterschiedliche Grundstücksgrößen
ermöglichen. Darüber hinaus helfen diese Verfahren aber auch genaue Aussagen über den
Grundstücksteilmarkt zu treffen.
Damit soll die Arbeit einerseits der Transparenz auf dem Grundstücksmarkt im Landkreis
Havelland dienen und andererseits eine Orientierungshilfe für Gutachterausschüsse und
Sachverständige geben, die sich mit der gleichen Thematik auseinandersetzen.
1.3
Aufbau und Vorgehensweise
Den Leser führen vier Teilabschnitte durch die Arbeit. Der erste und damit der einführende
Teil befasst sich mit einer kurzen Übersicht zum aktuellen Grundstücksmarkt 2004 des
Landkreises Havelland. Dabei werden der Standort sowie dessen Gesamtumsätze und
Markttendenzen näher dargestellt. Anschließend werden wesentliche Begriffe der Grund-
stückswertermittlung abgegrenzt und rechtliche Grundlagen erläutert, die für die Arbeit von
Relevanz sind. Der zweite Teil befasst sich hingegen mit der Vorbereitung der Unter-
suchung. Hierzu werden die Daten aus der Kaufpreissammlung unter wesentlichen und
sonstigen Prüfkriterien selektiert und alle nicht gleichartigen Kaufpreisfälle möglichst elimi-
niert, um repräsentative Stichproben zu erhalten. Diese Stichproben werden im dritten Teil
mit Hilfe der Verteilungsanalyse auf ihre Zuverlässigkeit geprüft. Ist die Zuverlässigkeit der
Stichproben gesichert, werden in der Regressionsanalyse Funktionen gesucht, die für jedes
Jahr und für jede Gemeinde den Einfluss der Grundstücksgröße auf den Kaufpreis wider-
spiegeln lassen. Den vierten und abschließenden Teil bildet die Auswertung der Ergebnisse.
Hierbei werden die Umrechnungskoeffizienten für abweichende Grundstücksgrößen ermittelt
sowie eine Empfehlung für deren zukünftige Anwendung bei der Wertermittlung unbebauter
Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke gegeben.
Allgemeine Einführung
4
2 Allgemeine
Einführung
2.1
Der Grundstücksmarkt im Landkreis Havelland
Kennzeichnend für das Grundstücksmarktgeschehen einer Region sind relevante Daten wie
die Anzahl der Vertragsvorgänge, der Flächenumsatz, der Geldumsatz und die Preisentwick-
lung. Für die Untersuchung des Grundstücksmarktes der offenen Bauweise im Landkreis
Havelland ist es zum Vorteil, diese Daten zu kennen. Eine umfangreiche Darstellung ist auf-
grund der Komplexität nicht möglich. Die folgenden Abschnitte geben deshalb nur einen kur-
zen Überblick bezüglich des Grundstücksteilmarktes der unbebauten Ein- und Zweifamilien-
hausgrundstücke. Als Datenquelle wurde der Grundstücksmarktbericht 2004 des Gutachter-
ausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Havelland herangezogen.
2.1.1
Der Landkreis Havelland als Standort
Der Landkreis Havelland mit der Kreisstadt Rathenow befindet sich im Zentrum des Landes
Brandenburg und grenzt im Osten an die Bundeshauptstadt Berlin und im Westen an das
Bundesland Sachsen-Anhalt. Durch die Bundesautobahn A10, die Bundesstraßen 5, 102,
188 und 273, die Schienenstränge Berlin - Hamburg und Berlin Hannover sowie durch die
Wasserstraßen Havel und Havelkanal gehört das Havelland zu den verkehrstechnisch am
besten erschlossenen Regionen in den Ländern Brandenburg und Berlin. Ferner sprechen
die gute geographische Lage, die gute Infrastruktur, die Vielzahl an neu erschlossenen
Industrie- und Gewerbeflächen und die unmittelbare Nähe zu Berlin und Potsdam für einen
positiven Standort mit zunehmenden Entwicklungsmöglichkeiten.
9
Negativ ist jedoch die ho-
he Arbeitslosenquote des Landkreises. Die durchschnittliche Arbeitslosenquote des Jahres
2004 liegt im westlichen Teil mit 25,6% weit über dem Durchschnitt des Landes Brandenburg
mit 18,7%. Im östlichen Teil dagegen ist die Arbeitslosenquote mit 15,1% wesentlich
geringer.
10
Administrativ lässt sich der Landkreis Havelland nach der Gemeindegebietsreform vom
26.10.2003 in fünf Städte, fünf Gemeinden und drei Ämter gliedern. Außerdem verzeichnet
diese Region für das Jahr 2004 insgesamt eine Einwohnerzahl in Höhe von 153.600 und ei-
ne Gesamtfläche von ca. 1.717 km², wovon rund 84% land- und forstwirtschaftlich genutzt
9
Vgl. Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Havelland (Hrsg.) (2004), S. 7.
10
Vgl. Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Havelland (Hrsg.) (2004), S. 10.
Allgemeine Einführung
5
84
109
89
255
0
50
100
150
200
250
300
Br
iese
la
ng
Dal
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w-
Dö
ber
itz
Sc
hönw
ald
e-
Gl
ien
Fa
lke
ns
ee
Gemeinde
Kauf
ve
rt
rags
anz
ahl
werden. Für eine wirtschaftliche und strukturelle Weiterentwicklung im Landkreis Havelland
stellt die Bauleitplanung eine wesentliche Grundvoraussetzung dar. Zurzeit liegen 43 be-
schlossene und genehmigte Flächennutzungspläne bzw. Teilflächennutzungspläne vor.
11
2.1.2
Gesamtumsätze und deren Entwicklung
Im Jahr 2004 konnte die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte
im Landkreis Havelland 2.235 Kaufverträge registrieren. Davon wurden 922 Kaufverträgen
auf den Teilmarkt unbebauter Bauflächen abgeschlossen, die wie auch in den Jahren zuvor
mit 42% den größten Anteil an den gesamten Vertragsabschlüssen einnehmen.
12
Es wurden
nur Kaufverträge des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs für die Auswertung herangezogen.
Kaufverträge mit ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen, wie z. B. Verwandt-
schaftsverhältnis oder Liebhaberpreis, blieben unberücksichtigt. Die Abb. 1 zeigt die Entwick-
lung der Vertragsabschlüsse für den gesamten Grundstücksmarkt im Landkreis Havelland
Grundstücksflächen der letzten fünf Jahre. Hier wird ein starker Rückgang der Kaufvertrags-
fälle deutlich. Die Abb. 2 zeigt hingegen die Anzahl der Kaufverträge unbebauter Bauflächen
der zu untersuchenden Gemeinden im Jahr 2004, wobei die geringste Anzahl der Kaufver-
träge in Brieselang mit 84 und die höchste mit 255 in Falkensee zu verzeichnen ist. Die An-
zahl der Kaufverträge für unbebaute Grundstücke in den Jahren 2002 bis 2004 ist relativ
hoch. Daraus lässt sich im Vorfeld schließen, dass eine ausreichende Kaufvertragsanzahl für
die Untersuchung vorhanden ist.
Abb.1: Tendenz der Kaufvertragszahlen
Abb. 2: Kaufvertragszahlen der Gemeinden (2004)
Quelle: i. A. a. Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Havelland (Hrsg.) (2004), S. 13 f..
11
Vgl. Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Havelland (Hrsg.) (2004), S. 7.
12
Vgl. Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Havelland (Hrsg.) (2004), S. 13 f..
2.568
2.469
2.235
2.631
2.606
2000
2100
2200
2300
2400
2500
2600
2700
2000
2001
2002
2003
2004
Jahre
Kauf
ve
rt
rags
anzahl
Allgemeine Einführung
6
3,9
5,8
4
13,9
0
5
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Br
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Da
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Sc
hönw
alde
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lie
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Fa
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ns
ee
Gemeinde
G
el
du
m
sa
tz i
n Mi
o.
Im Jahr 2004 wurden insgesamt 175,5 Mio. auf dem Grundstücksmarkt im Landkreis
Havelland umgesetzt, wobei 37,6 Mio. , also rund 21% der Gesamtumsätze, auf dem
Grundstücksteilmarkt der unbebauten Bauflächen erzielt wurden. Betrachtet man die Jahre
2000 bis 2004, wie in Abb. 3 ersichtlich, lassen sich keine eindeutigen Tendenzen abzeich-
nen, da die Geldumsätze innerhalb eines bestimmten Intervalls, also zwischen 160 und
228 Mio. tendieren. Die Abb. 4 zeigt die Geldumsätze in den vier Gemeinden. Hiernach
erzielte die Gemeinde Brieselang mit 3,9 Mio. den geringsten und die Gemeinde Falken-
see mit 13,9 Mio. den höchsten Geldumsatz.
189
160
175
162
228
0
50
100
150
200
250
2000
2001
2002
2003
2004
Jahre
Geldum
sa
tz
in Mio.
Abb. 3: Tendenz der Geldumsätze Abb. 4: Geldumsätze der Gemeinden (2004)
Quelle: i. A. a. Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Havelland (Hrsg.) (2004), S. 15-17.
Der Flächenumsatz für das Jahr 2004 beinhaltet alle Erwerbsvorhänge der bebauten und
unbebauten Bauflächen sowie der landwirtschaftlichen und übrigen Flächen, ausgenommen
sind Verkäufe von Wohnungseigentum. Insgesamt wurden im Landkreis Havelland Grund-
stücksflächen in Höhe von 5.885 ha umgesetzt. Zieht man hieraus einen Vergleich zum
Flächenumsatz im Jahr 2003, so ergibt sich ein plus von 60%. In den letzten 5 Jahren
schwankten die Flächenumsätze jedoch erheblich. Diese Schwankungen veranschaulicht
Abb. 5. Danach nahmen die Flächenumsätze von unbebauten Grundstücksflächen mit
111,6 ha einen Anteil von nur 2% ein und sanken im Vergleich zum Vorjahr um ca. 18%.
13
Die Abb. 6 zeigt die Flächenumsätze für unbebaute Bauflächen der vier zu untersuchenden
Gemeinden. Auch hier weist Brieselang mit 66.000 m² den geringsten und Falkensee mit
225.000 m² den höchsten Flächenumsatz auf.
13
Vgl. Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Havelland (Hrsg.) (2004), S. 15-17.
Allgemeine Einführung
7
66
81
89
225
0
50
100
150
200
250
Br
iese
lan
g
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Gemeinde
F
läc
henum
sa
tz
in 1000 m
²
Abb. 5: Tendenz der Flächenumsätze Abb. 6: Flächenumsätze der 4 Gemeinden (2004)
Quelle: i. A. a. Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Havelland (Hrsg.) (2004), S. 15-17.
Laut Falco Immobilien bestehen zwischen den einzelnen Gemeinden im Landkreis Havelland
erhebliche Unterschiede. So sind Falkensee, Brieselang, Dallgow-Döberitz und Schönwalde-
Glien nicht mit den anderen Gemeinden zu vergleichen. Ein Grund liegt darin, dass die Prei-
se der unbebauten Grundstücke in den vier Gemeinden trotz Stagnierung wesentlich höher
liegen als in den anderen Gemeinden. Des Weiteren kann allgemein gesagt werden, dass
die Gemeinden, die in der Nähe der Autobahn A 10 und des Havelkanals liegen sowie die
Gemeinden, die neue Wohnsiedlungen besitzen, Kaufpreise zwischen 50 /m² und 100 /m²
aufweisen. Damit gehören Falkensee, Brieselang, Dallgow-Döberitz und Schönwalde-Glien
zu den Regionen mit einem mittleren Preisniveau, Nauen und Rathenow hingegen zu den
Regionen mit einem niedrigen Preisniveau. Darüber hinaus ist die Angebotsseite der unbe-
bauten Grundstücke in den vier Gemeinden annähernd gleich. Zu den unbebauten Grund-
stücken zählen nicht nur Wohnflächen, sondern auch Gewerbeflächen. Diese nehmen
jedoch nur einen geringfügigen Anteil ein. So können entsprechend Immo-Scout 2.617
Angebote in Falkensee, 1.227 Angebote in Brieselang, 1.509 Angebote in Dallgow-Döberitz
und 1.431 Angebote in Schönwalde-Glien erfasst werden. Die Anzahl der Angebote bezieht
sich auf einen Umkreis von 20 km und ist beträchtlich hoch, dennoch können in der heutigen
Zeit, wo die Leute nur wenig Geld zur Verfügung haben, nur wenige Grundstücke verkauft
werden. Zudem weisen die häufigsten Angebote Grundstücksflächen zwischen 400 m² und
800 m² auf. Die Nachfragestruktur ist nach Meinung der Maklerfirma Falco Immobilien sehr
unbeständig. Demnach kommen i. d. R. ca. 60% der Interessenten und Käufer aus Berlin
und ca. 40% der Interessenten und Käufer sowohl aus der Umgebung als auch aus West-
und Süddeutschland.
14
14
Vgl. hierzu Anhang 3: Protokoll zum Interview vom 29.06.2005 mit dem Maklerbüro Falco Immobilien aus Falkensee, S. XVI.
1.823
4.896
5.885
3.690
4.595
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
2000
2001
2002
2003
2004
Jahre
F
läc
henu
m
sat
z in
1000 m
²
Allgemeine Einführung
8
2.2
Begriffsabgrenzungen und rechtliche Grundlagen
Für die Untersuchung des Grundstücksmarktes der offenen Bauweise sind die Abgrenzung
wesentlicher Begriffe der Grundstückswertermittlung sowie deren rechtliche Grundlage not-
wendig. Es ist zu klären, was der Grundstücksteilmarkt der offenen Bauweise beinhaltet, was
der Gutachterausschuss für eine Rolle spielt, wie die Kaufpreise gesammelt und verwaltet
werden, warum der Verkehrwert für die Wertermittlung so bedeutsam ist und wozu Boden-
richtwerte ermittelt werden. Diese Begriffe sind Voraussetzung für die Vorbereitung, Unter-
suchung und Auswertung der Kaufpreisfälle.
2.2.1 Offene
Bauweise
Die Stellung der Baukörper auf einem Grundstück in Bezug auf die seitlichen Nachbargren-
zen wird im § 22 Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt und kann im Bebauungsplan
festgesetzt werden. Fehlt eine solche planungsrechtliche Regelung, kann beliebig gebaut
werden. Dabei unterscheidet dieser Paragraph zwischen offener, geschlossener und abwei-
chender Bauweise.
15
In der offenen Bauweise werden gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO die Gebäude mit seitlichem
Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet. Während bei ei-
nem Einzelhaus nach beiden Seiten und rückwärtig Grenzabstände und Bauwerksabstände
einzuhalten sind, wird beim Doppelhaus an eine seitliche Grenze angebaut, an die auch der
Nachbar anzubauen hat. Hausgruppen hingegen sind Reihenhäuser, die wie bei Einzel- und
Doppelhäuser, eine Länge von 50 Metern nicht überschreiten dürfen.
16
2.2.2 Gutachterausschuss
Der Gutachterausschuss ist nach § 192 BauGB ein unabhängiges und selbstständiges
Fachgremium, welches für den Bereich einzelner Gebietskörperschaften überwiegend bei
den Kreisen und den kreisfreien Städten gebildet und eingerichtet wird, um den Grund-
stücksmarkt transparent zu machen. Nach § 192 Abs.1 BauGB ist der Gutachterausschuss
und damit auch jedes seiner Mitglieder selbstständig und unabhängig. Dies bedeutet, dass
er kein Teil der Verwaltung der Städte oder Kreise ist und somit keinen Weisungen folgen
15
Vgl. Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen; Weyers, Gustav (Hrsg.) (1998), S. 514.
16
Vgl. Wikipedia (2005), o. S..
Allgemeine Einführung
9
muss. Nach § 192 Abs. 2 besteht der Gutachterausschuss aus einem Vorsitzenden und
ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.
17
Zu den wesentlichen Aufgaben des Gutachterausschusses gehören nach § 193 Abs. 3
BauGB die Gutachtenerstellung über den Verkehrswert von unbebauten und bebauten
Grundstücken, die Ermittlung von Bodenrichtwerten, die Ableitung der für die Wertermittlung
erforderlichen Daten, wie bspw. Bodenpreisindexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Liegen-
schaftszinssätze, Grundstücksmarktberichte oder Vergleichsfaktoren, aber auch die Führung
und Auswertung der Kaufpreissammlung.
18
Diese Ergebnisse können in Form eines Grund-
stücksmarktberichtes veröffentlicht und sowohl von Sachverständigen als auch von
Interessenten verwendet werden.
Der Gutachterausschuss des Landkreises Havelland ist ebenfalls ein selbstständiges, unab-
hängiges, an Weisung nicht gebundenes Kollegialgremium, deren Mitglieder durch das
Ministerium des Innern (Bestellungsbehörde) mit Wirkung vom 01.01.2004 für die Dauer von
fünf Jahren bestellt wurden und deren wesentliche Aufgaben
19
sich nach § 193 Abs. 3
BauGB richten.
2.2.3 Verkehrswert
Der Verkehrswert, der auch als ,,Marktwert", ,,gemeiner Wert" oder ,,Verkaufswert" bezeichnet
wird, stellt im Allgemeinen einen verobjektivierten Tauschwert dar, wie er sich nach dem
Marktmechanismus
20
auf einen bestimmten Grundstücksteilmarkt bildet.
21
Gemäß § 194
BauGB wird der Verkehrswert folgendermaßen definiert:
17
Vgl. Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen; Weyers, Gustav (Hrsg.) (1998), S. 214-216.
18
Vgl. Gottschalk, Götz-Joachim (Hrsg.) (1999), S. 19 f..
19
,,Konkretisiert wird das Aufgabenfeld der Gutachterausschüsse neben den §§ 192 bis 199 des Baugesetzbuches (BauGB) i.
d. F. vom 27. August 1997 (BGB1. I S. 2141), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 24. Juni 2004 (BGB1. I
S. 1359), auch durch die entsprechenden Rechtsverordnungen der Länder in den jeweils geltenden Fassungen. Hierzu zäh-
len insbesondere die Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung
GAVO) vom 29.02.2000 (GVB1. II S. 818) sowie die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken
(Wertermittlungsverordnung - WertV) vom 06.12.1988 (BGB1 I S. 2209), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetztes vom
18.08.1997 (BGB1. I S. 2081, 2110)." Vgl. Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Havelland (Hrsg.)
(2004), S. 42.
20
Das beutet, dass sich der Preis auf dem Grundstücksmarkt aus Angebot und Nachfrage ergibt. Danach führen ein großes
Angebot und eine geringe Nachfrage zu niedrigen Grundstückswerten und ein geringes Angebot und eine große Nachfrage
zu hohen Grundstückswerten. Es ist objektiv festzustellen, was ein Käufer im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bereit wäre
für ein Grundstück zu zahlen. Vgl. Simon, Jürgen; Cors, Klaus G.; Troll, Max (Hrsg.) (1997), S. 13.
21
Vgl. Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen; Weyers, Gustav (Hrsg.) (1998), S. 250.
Allgemeine Einführung
10
,,Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den
sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gege-
benheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des
Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf unge-
wöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."
22
Diese Vorschrift richtet sich vor allem an die Gutachterausschüsse für die Erstattung von
Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie
Rechte an Grundstücken.
23
Weitgehend ist sie aber auch in der Praxis, z. B. bei Be-
leihungen, Käufen, Verkäufen, Erbauauseinandersetzungen, Enteignungen, steuerlichen
Zwecken oder Versicherungen, anerkannt. Teilweise ist für die einzelnen Bewertungsfälle
nach unterschiedlichen Verfahren und Richtlinien vorzugehen. Nach dem Gesetz wird der
Wert eines Grundstückes nach dessen wahrscheinlichsten Preis am Markt zu einem be-
stimmten Termin ermittelt. Der ermittelte Verkehrswert muss hierbei nicht zwangsläufig mit
dem wirklich gezahlten Kaufpreis übereinstimmen. Viel wichtiger ist, dass von einem Grund-
stücksmarkt mit freier Preisbildung ausgegangen wird, der nur die ,,gewöhnlichen Verhältnis-
se" bei der Ermittlung des Verkehrswertes berücksichtigt. Gewöhnliche Verhältnisse beinhal-
ten Veräußerungen unter marktüblichen Bedingungen, die keine fremden Einflüsse, wie sie
sich z. B. aus Notverkäufen, Zwangsversteigerungen oder verwandtschaftlichen Verhältnis-
sen ergeben, erkennen lassen. Die Aussagekraft einer Verkehrswertermittlung bleibt den-
noch fragwürdig, da neben der Berücksichtigung aller rechtlichen Gegebenheiten, tatsächli-
chen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit, der Lage eines Grundstückes sowie der
allgemeinen Marktsituation auch die Auswahl eines geeigneten Bewertungsverfahren und
die jeweiligen Grundsätze
24
von großer Bedeutung sind.
25
Im Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert i. d. R. als Mittelwert aus Kaufpreisen ver-
gleichbarer Grundstücke abgeleitet. Dabei ist eine sichere Wertschätzung nur bei einer aus-
reichenden Anzahl von vergleichbaren Grundstücken möglich, die stets eindeutig und zuver-
lässig sein müssen. Das heißt, dass die Vergleichsgrundstücke und das zu begutachtende
22
Vgl. Baugesetzbuch (BauGB) § 194 in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGB1. I S. 2414),
S. 121.
23
Vgl. Falk, Bernd (Hrsg.) (2004), S. 875.
24
Die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken sind fest in der Wertermittlungsverordnung (WertV)
verankert. In Ergänzung zur WertV geben die Wertermittlungsrichtlinien (WertR) zusätzliche Hinweise zur Verkehrswerter-
mittlung. Dabei ist streng darauf zu achten, dass eine objektive Neutralität und eine umfassende Sachkenntnis vorhanden
sind. Gleichzeitig sollen alle Schritte und Berechnungen zum Wert eines Grundstückes nachvollziehbar, ehrlich und über-
zeugend erläutert werden. Vgl. Bischoff, Bernhard (2004), S. 11.
25
Vgl. Ross, Franz Willhelm; Brachmann, Rolf; Holzner, Peter (Hrsg.) (1993): Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und
des Verkehrswertes von Grundstücken, S. 329 f..
Allgemeine Einführung
11
Grundstück nach ihren wertbeeinflussenden Faktoren hinreichend übereinstimmen müssen
und ein angemessener Vergleichsmaßstab, wie z. B. Kaufpreis in Euro je Quadratmeter un-
bebauter Grundstücksfläche (/m²), gefunden werden muss. Zu berücksichtigen sind bei der
Verkehrswertermittlung u. a. auch die bis zum Wertermittlungsstichtag eintretenden Preis-
änderungen, die durch erfahrungsgemäße Zu- oder Abschläge
26
angeglichen werden
müssen.
27
Die Abb. 7 zeigt einen Überblick über diverse wertbeeinflussende Faktoren, die den Ver-
kehrswert bestimmen und bei der Wertermittlung zu berücksichtigen sind.
Abb. 7: Wertbeeinflussende Faktoren eines Grundstückes
Quelle: Vgl. Falk, Bernd (Hrsg.) (2000), S. 795.
26
Zu- und Abschläge können auch bei besonderen Lageverhältnissen, Nutzbarkeit, Grundstückstiefe und Grundstückszu-
schnitt, Bodenbeschaffenheit, Erschließungs- und Entwicklungszustand, Umwelteinflüssen sowie bei Bau- und Nutzungs-
beschränkungen vorgenommen werden. Zu- und Abschläge sollten allerdings immer begründbar sein und nicht mehr als
35% betragen. Vgl. Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen; Weyers, Gustav (Hrsg.) (1998), S. 763 f..
27
Vgl. Bischoff, Bernhard (Hrsg.) (1992), S. 287.
Allgemeine Einführung
12
2.2.4 Kaufpreissammlung
Nach § 193 Abs. 3 BauGB gehört die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung zu
den wichtigsten Aufgaben des Gutachterausschusses. Hierzu bedient sich der Gutachter-
ausschuss einer Geschäftsstelle, welche die Kaufverträge nach seiner Weisung auszuwerten
und die für die Wertermittlung erforderlichen Daten nach der jeweiligen Lage auf dem
Grundstücksmarkt abzuleiten hat.
28
Nähere Bestimmungen sind in den §§ 195 und 197
BauGB zu finden. Nach § 195 Abs. 1 BauGB haben außerdem alle Notare oder sonstigen
beurkundenden Stellen jeden Kaufvertrag eines Grundstücks gegen Entgelt auch im Wege
eines Tausches zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen und dem Gutachter-
ausschuss in Abschrift zu übersenden. Gleiches gilt sowohl für das Angebot und die Annah-
me eines Vertrages, wenn sie getrennt beurkundet werden, als auch für die Einigung vor
einer Enteignungsbehörde, den Enteignungsbeschluss, den Beschluss über die Vorweg-
nahme der Entscheidung im Umlegungsverfahren, den Beschluss über die Aufstellung eines
Umlegungsplanes, den Grenzregelungsbeschluss und für den Zuschlag im Zwangsverstei-
gerungsverfahren. Diese umfangreiche Übersendungspflicht der Kaufverträge ermöglicht die
originäre Abbildung des Grundstücksmarktgeschehens in einer Region und durch das
Führen und Auswerten einer Kaufpreissammlung werden die tatsächlichen Verhältnisse auf
dem Grundstücksmarkt transparent und zugleich empirisch und statistisch belegbar.
29
Die Kaufpreissammlung wird in den meisten Geschäftsstellen mit einer EDV-gestützten Ver-
sion geführt. Allerdings ist der Programmumfang von den einzelnen Geschäftsstellen sehr
unterschiedlich. In einigen Bundesländern werden Programme zur Führung und Auswertung
von Kaufpreisfällen sogar vorgeschrieben. Die Sammlung der zu führenden Daten ist dage-
gen nicht vorgeschrieben, was erheblichen Einfluss auf die Qualität der Daten je nach Ge-
schäftsstelle hat. Generell lässt sich aber sagen, dass die Kaufpreissammlung eine wichtige
Informationsquelle für das Marktverhalten auf dem Grundstücksmarkt darstellt, da sie nicht
nur einen zeitlichen, sondern auch einen räumlichen Überblick über die das Preisverhältnis
auf dem Grundstücksmarkt erlaubt. Trotzdem wird nur in sehr wenigen Fällen die Informa-
tionsquelle für aktuelle Marktanalysen- und berichte genutzt.
30
28
Bereits 1976 hatte der Gesetzgeber bei der Novellierung des BBauGB im § 143 a den Geschäftsstellen diese Aufgabe vor
geschrieben. Vgl. Möckel, Rainer; Troff, Herbert; Gerardy, Theo (Hrsg.) (2002), S. 2.2.1/1.
29
Vgl. Brand, Eike (2003), S. 345 f..
30
Vgl. Bischoff, Bernhard (Hrsg.) (1996), S. 145 f..
Allgemeine Einführung
13
2.2.5 Bodenrichtwerte
Bodenrichtwerte, die sich immer auf den Quadratmeter unbebauter Grundstücksfläche be-
ziehen, gehören nach § 193 Abs. 3 BauGB zu den erforderlichen Daten der Wertermittlung,
die aus den Kaufpreisen abgeleitet werden. Nach der Definition in § 196 Abs. 1 BauGB han-
delt sich bei den Bodenrichtwerten um durchschnittliche Lagewerte für den Boden in einem
Gebiet unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands, wobei Boden-
richtwerte mindestens für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies
Bauland und jeweils zum Anfang (01.01.) eines jeden Kalenderjahres ermittelt werden. Des
Weiteren sind nach § 196 Abs. 3 BauGB die Bodenrichtwerte durch Bodenrichtwertkarten
31
,
Bodenrichtwertlisten und jährliche Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse zu
veröffentlichen und jedermann kann von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
Auskunft über Bodenrichtwerte verlangen.
32
Somit bilden sie die Grundlage für die Trans-
parenz des Grundstücksmarktes, für die Erstattung der Verkehrswertgutachten, für die
Ermittlung der Anfangs- und Endwerte nach § 154 Abs. 2 BauGB (Ausgleichsbeträge bei
Sanierungsmaßnahmen), für die steuerliche Bewertung durch die Finanzämter sowie für die
Planung und Durchführung gesetzlicher Verfahren.
33
Seine Gültigkeit besitzt der Bodenrichtwert für eine Vielzahl von unbebauten Grundstücken
in einem Gebiet bzw. in einer Zone, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- oder Wert-
verhältnisse vorliegen und deren wertbeeinflussenden Merkmale, wie z. B. Lage, Größe, Zu-
schnitt, Art und Maß der baulichen Nutzung und Erschließungszustand,
weitgehend überein-
stimmen. Zudem müssen diese unbebauten Grundstücke zum Zeitpunkt der Ermittlung ein
ähnliches Preisniveau aufweisen.
34
2.3
Betrachtung des Bodenwertes unbebauter Grundstücke
Eine Immobilie ist nicht nur ein unbewegliches Objekt, sondern gleichzeitig auch immer ein
Stück Boden, der bebaut oder unbebaut sein kann und i. d. R. nicht vermehrbar ist. Im
volkswirtschaftlichen Sinne zählt der Boden zu einem wirtschaftlichen Gut mit Rohstoff-
charakter, für dessen Nutzung oder Erwerb ein bestimmter Preis zu bezahlen ist. Seine
Funktionen können zudem sehr unterschiedlich sein. So werden ihm nach § 2 Abs. 2
31
Vgl. hierzu Anhang 2: Aufbau einer Bodenrichtwertkarte, S. XV.
32
Vgl. Gottschalk, Götz-Joachim (Hrsg.) (1999), S. 25.
33
Vgl. Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen; Weyers, Gustav (Hrsg.) (1998), S. 296 ff..
34
Vgl. Möckel, Rainer (2003), S. 148.
Allgemeine Einführung
14
Bundes-Bodenschutzgesetz drei wesentliche Funktionen zugeordnet: die natürliche Funktion
(z. B. Lebensgrundlage für Menschen, Tiere, Pflanzen und Bodenorganismen), die Funktion
als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte sowie die Funktion der Nutzung (z. B. Rohstoff-
lagerstätte, Siedlungs- und Erholungsflächen oder Standort wirtschaftlicher oder öffentlicher
Zwecke). In der Immobilienwirtschaft ist der Boden allerdings als wirtschaftliches Gut im
Rahmen einer Nutzungsfunktion zu betrachten.
35
Der Bodenwert hingegen ist ein in der Praxis gebräuchlicher Begriff. Dennoch ist dieser in
keiner Literatur einheitlich definiert. Auch die WertV gebraucht den Begriff ,,Bodenwert" in
einer Vielzahl von Vorschriften
36
ohne ihn zu definieren. Dabei bestimmt sich der Bodenwert
nach der Definition des Verkehrswertes (§194 BauGB) weniger danach, was der Boden
kosten darf, sondern viel mehr danach, welchen Wert der gewöhnliche Geschäftsverkehr er-
zielt. Dies bedeutet, dass man den Bodenwert für jeden Grundstücksteilmarkt, wie z. B. der
Grundstücksteilmarkt der unbebauten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke, getrennt
betrachten und durch ein dafür geeignetes Bewertungsverfahren ermitteln sollte.
37
In der Grundstückswertermittlung gehört die Bodenwertermittlung zu den schwierigen
Problemen, denn das Marktgeschehen vollzieht sich in vielen spezifischen Einzelfällen, in
denen sowohl wirtschaftliche als auch persönliche Verhältnisse eine Rolle spielen und es
keine Angaben bzw. Auskünfte über die Gestaltung des Kaufvertrages gibt. Dabei ist es
unzureichend sich ausschließlich an Bodenrichtwerten oder Verkaufspreisen ähnlicher
Grundstücke zu orientieren. Notwendig sind vor allem die Besichtigung des Grundstückes
und der Umgebung sowie eine Beurteilung der Bebauungsmöglichkeit, der Ausnutzung und
der Auflagen entsprechend dem Bebauungsplan und der Baunutzungsverordnung.
38
Grundsätzlich ist der Bodenwert eines unbebauten Grundstückes nach § 21 WertV im Ver-
gleichswertverfahren zu ermitteln. Dabei kann sowohl der unmittelbare Preisvergleich durch
Kaufpreise von Vergleichsgrundstücken als auch der mittelbare Preisvergleich durch geeig-
nete Bodenrichtwerte zur Bodenwertermittlung
39
herangezogen werden. Um einen sachge-
rechten Vergleich zu ermöglichen, müssen eventuelle Abweichungen nach § 14 WertV be-
rücksichtigt werden.
40
Diese Abweichungen beziehen sich auf die wertbeeinflussenden
Zustandsmerkmale der Vergleichsgrundstücke, die mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten,
35
Vgl. Murfeld, Egon (Hrsg.) (2000), S. 34-45.
36
Zum Beispiel in § 13 Abs. 2, § 15 Abs. 2 und 3, § 16 Abs. 2 und 3, § 20 Abs. 1 bis 3 und § 21 Abs. 2, 4 und 5.
37
Vgl. Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen; Weyers, Gustav (Hrsg.) (1998): Verkehrswertermittlung von Grundstücken, S. 727.
38
Vgl. Ross, Franz Willhelm; Brachmann, Rolf; Holzner, Peter (Hrsg.) (1993), S. 49.
39
Vgl. hierzu Anhang 1: Übersicht über Preisvergleiche unbebauter Grundstücke, S. XIV.
40
Vgl. Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen; Weyers, Gustav (Hrsg.) (1998), S. 762 f..
Allgemeine Einführung
15
Bodenpreisindexreihen oder Zu- und Abschlägen beachtet werden können.
41
Die wesent-
lichsten Zustandsmerkmale sollen in den nächsten Abschnitten näher erläutert werden.
2.3.1 Wesentliche
Einflussgrößen
Nach § 5 WertV müssen die wertbeeinflussenden Zustandsmerkmale eines Grundstückes
bekannt sein, um genaue Aussagen über den Bodenwert treffen zu können. Diese sind im
Wesentlichen die Art und das Maß der baulichen Nutzung, der Erschließungszustand, die
Grundstücksgröße, die Grundstücksgestalt und die Lage eines Grundstückes. Darüber hin-
aus sind sie fester Bestandteil einer jeden Kaufpreissammlung und können mit den wichtigs-
ten Kriterien eines Grundstückskaufes verglichen werden.
42
Allein betrachtet sagen sie aber
nur wenig aus. Erst wenn man die einzelnen Merkmale in Beziehung setzt, lassen sich
bestimmte Abhängigkeiten erkennen. Mit Hilfe der mathematisch-statistischen Methoden,
die in den späteren Kapiteln folgen, werden jene Zusammenhänge und deren Ausmaße
aufgeklärt.
43
Art und Maß der baulichen Nutzung
Die baurechtlich zulässige Art und das Maß der baulichen Nutzung
44
ergeben sich aus der
BauNVO, wobei die Art der baulichen Nutzung bestimmt, ob ein Grundstück als Wohn- oder
Gewerbegrundstück oder anders baulich genutzt werden darf und das Maß der baulichen
Nutzung vorgibt, in welchen Umfang die baulichen Ausnutzung zu erfolgen hat. Beide Zu-
standsmerkmale richten sich nach den Vorgaben zur Zulässigkeit von Bauvorhaben in den
§§ 30 und 34 BauGB und sind für den Bodenwert von großer Bedeutung.
45
41
Vgl. Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen (Hrsg.) (1999), S. 290.
42
Vgl. hierzu Anhang 5: Protokoll zum Interview vom 29.06.2005 mit dem Sachverständigen Dr. Herbert Sattler aus Briese-
lang, S. XXIII.
43
Vgl. Simon, Jürgen; Kleiber, Wolfgang (Hrsg.) (1996), S. 543.
44
,,Das Maß der baulichen Nutzung eines Grundstückes ergibt sich aus der dafür angegebenen Grundflächenzahl (GRZ), der
Geschoßflächenzahl (GFZ) und der Baumassenzahl (BMZ). Dabei gibt die Grundflächenzahl an, wie viel m² bebaute Grund-
fläche je m² Grundfläche zulässig ist (§ 19 BauNVO), die Geschoßflächenzahl, wie viel m² Geschoßfläche je m² Grund-
stücksfläche (§ 20 BauNVO) und die Baumassenzahl, wie viel m³ Baumasse (umbauter Raum) je m² Grundsfläche zulässig
ist. Die erste großräumige Festlegung der Art der baulichen Nutzung nach § 1 Abs. 1 BauNVO erfolgt mit der Aufstellung
des Flächennutzungsplans bzw. des vorbereitenden Bauleitplans nach § 5 BauGB. Die Bauflächen lassen sich in vier ver-
schiedene Arten untergliedern: Wohnbauflächen (W), gemischte Bauflächen (M), gewerbliche Bauflächen (G) und Sonder-
bauflächen (S)." Vgl. Simon, Jürgen; Cors, Klaus G.; Troll, Max (Hrsg.) (1997), S. 53 f..
45
Vgl. Zimmermann, Peter (Hrsg.) (1998), S. 126.
Allgemeine Einführung
16
Bei der Wertermittlung unbebauter Grundstücke ist es wichtig, dass nur Grundstücke
gleicher Nutzungsart zum Preisvergleich herangezogen werden und Abweichungen bei dem
Maß der baulichen Nutzung durch ermittelte Umrechnungskoeffizienten oder durch Zu- und
Abschläge berücksichtigt werden.
46
Bezüglich der unbebauten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke spielt das Maß der bau-
lichen Nutzung eine eher untergeordnete Rolle.
47
Anders sieht es bei gewerblich nutzbaren
Grundstücken aus, denn hier gilt der Grundsatz: ,,Je höher die tatsächliche Bauausnutzung,
desto wertvoller und teurer ist der Grund und Boden."
48
Der Ertrag eines Investors steht hier-
bei im Vordergrund, denn ein gewerbliches Grundstück mit einer höheren Geschoss-
flächenzahl wird i. d. R. mehr Erträge erwirtschaften als ein vergleichbares Grundstück mit
geringerer Geschossfläche.
Erschließungszustand
Nach § 14 WertV muss auch der Erschließungszustand bei der Verkehrswertermittlung be-
rücksichtigt werden, da eine vorhandene oder zumindest gesicherte Erschließung nach § 30
Abs. 1, § 33 Abs. 1 Nr. 4, § 34 Abs. 1 Satz 1 und § 35 Abs. 2 BauGB Voraussetzung für die
Klassifizierung einer Fläche
49
als baureifes Land i. S. d. § 4 Abs. 5 WertV ist.
50
Erschließung
in diesem Sinne bedeutet die Grundstücke erstmalig für die bestimmungsgemäße Nutzung
durch bauliche Anlagen an das öffentliche Verkehrsnetz und an öffentliche Einrichtungen zur
Ver- und Entsorgung (Wasser, Abwasser, Beleuchtung) anzuschließen. Damit ist ein Grund-
stück praktisch ortsüblich erschlossen. Rechtliche Grundlagen hierfür bieten die §§ 123
bis 135 BauGB, die Ländergesetze und verordnungen sowie die Ortssatzungen. Dabei ist
die Erschließung nach § 123 BauGB ausschließlich Aufgabe der Gemeinde, soweit sie nicht
nach anderen gesetzlichen Vorschriften oder öffentlich-rechtlichen Pflichten einem anderen
Träger obliegt.
51
Die Aufwendungen für die Erschließung kann die Gemeinde jedoch in Form
von Erschließungsbeiträgen bis zu 90% auf die betroffenen Grundstückseigentümer
46
Vgl. Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen; Weyers, Gustav (Hrsg.) (1998), S. 773 f..
47
Vgl. hierzu Anhang 4: Protokoll zum Interview vom 29.06.2005 mit dem Sachverständigen Dipl.-Ing. Wolfgang Fourment aus
Brieselang, S. XIX.
48
Vgl. Simon, Jürgen; Cors, Klaus G.; Troll, Max (Hrsg.) (1997), S. 55.
49
Die Klassifizierung einer Fläche bezieht sich auf den Entwicklungszustand eines Grundstückes, der sich nach den planungs-
rechtlichen Vorgaben (Flächenutzungsplan, Bebauungsplan, § 34 BauGB) richtet. Dabei unterscheiden die planungsrechtli-
chen Vorgaben und der § 4 WertV zwischen Flächen der Land- und Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland und
Baureifes Land. Vgl. Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen (Hrsg.) (1999), S. 294.
50
Vgl. Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen (Hrsg.) (1999), S. 312.
51
Vgl. Ackermann, Hans-Joachim (2003), S. 220-223.
Allgemeine Einführung
17
umlegen.
52
Der Gutachterauschuss für Grundstückswerte im Landkreis Havelland unter-
scheidet bei der Ermittlung seiner Bodenrichtwerte zwischen erschließungsbeitragsfrei (ebf)
nach § 127 ff. BauGB und erschließungsbeitragsfrei bzw. abgabenfrei entsprechend § 127 ff.
BauGB und Kommunalabgabengesetz (KAG).
53
Als erschließungsbeitragsfreie Grundstücke
nach § 127 ff. BauGB bezeichnet man alle beglichenen Forderungen des Beitrags-
pflichtigen
54
, z. B. im Hinblick auf Wohn- und Fußwege sowie Sammelstraßen innerhalb der
jeweiligen Baugebiete. Die erschließungsbeitragsfreien Grundstücke nach § 127 ff. BauGB
und KAG hingegen beinhalten alle vom Beitragspflichtigen beglichenen Forderungen, z. B.
hinsichtlich der Freilegung des Grundstückes, des Straßenanbaus oder der erstmaligen
Herstellung der Be- bzw. Entwässerungs- und Beleuchtungsanlagen.
55
Die geringen Erschließungsaufwendungen eines Grundstückes nach § 127 ff. BauGB stellen
bei der Verkehrswertermittlung somit immer einen wertmindernden Faktor dar. Werden je-
doch nach und nach weitere Erschließungsanlagen i. S. d. § 127 ff. BauGB und KAG herge-
stellt, verursacht dies eine leichte, je nach Baufortschritt, stetige Bodenwerterhöhung. Diese
Abweichungen können bei der Wertermittlung ebenfalls durch gewisse Zu- oder Abschläge
berücksichtigt werden.
56
Grundstücksgröße und Grundstückszuschnitt
Die Grundstücksfläche
57
ist im Allgemeinen die Bezugsgröße für das zulässige Maß der bau-
lichen Nutzung und zugleich ein bedeutendes Vergleichsmerkmal bei der Anwendung des
Vergleichswertverfahrens, wobei der Zuschnitt eines Grundstückes die Ausnutzungsmög-
lichkeit bestimmt und ebenfalls eine wesentliche Wertkomponente beim Vergleichswertver-
fahren darstellt. Zur Regelung der Bebauungsdichte können nach § 9 Abs. 1 BauGB für die
52
Die restlichen 10% der Erschließungsbeiträge stellen den Anteil der Gemeinde dar, den sie nach § 129 Abs. 1 Satz 3
BauGB zu tragen hat. Vgl. Falk, Bernd (Hrsg.) (2004), S. 242.
53
Vgl. Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Havelland (Hrsg.) (2004), S. 18.
54
Beitragspflichtiger ist immer derjenige, der im Zeitpunkt der Zustellung des Erschließungsbeitragsbescheids Eigentümer des
Grundstücks ist (§ 134 BauGB). Das heißt, dass je nach vertraglicher Vereinbarung nicht nur der Verkäufer, sondern auch
der Käufer für die Erschließungsbeiträge der Gemeinde aufkommen kann. Vgl. Simon, Jürgen; Kleiber, Wolfgang (Hrsg.)
(1996), S. 72.
55
Vgl. Ackermann, Hans-Joachim (2003), S. 220-223.
56
Vgl. Zimmermann, Peter (Hrsg.) (1998), S. 163.
57
Die Grundstücksgröße kann auch als Grundstücksfläche bezeichnet werden. Unterschiede zwischen diesen Begriffen beste-
hen in der Praxis nicht. Vgl. Anhang 5: Protokoll zum Interview vom 29.06 2005 mit dem Sachverständigen Dr. Herbert Satt-
ler aus Brieselang, S. XXIII.
Allgemeine Einführung
18
Grundstücksgröße von Baugrundstücken bauplanungsrechtliche Mindest- und Höchstwerte
festgelegt werden.
58
In der Praxis wurde in vielen Kaufpreisanalysen mittels statistischer Methoden bewiesen,
dass die Grundstücksgröße einen erheblichen Einfluss auf den Bodenpreis ausübt. So ist
seit langem bekannt, dass sich der Quadratmeterpreis mit wachsender Grundstücksgröße
verringert und umgekehrt sich der Quadratmeterpreis mit sinkender Grundstücksgröße
erhöht. Diese Abhängigkeit hatte schon Jürgen Schnoor auf dem Hamburger Grundstücks-
markt im Jahre 1977 nachgewiesen und vermutet, dass sich auch in anderen Regionen
Deutschlands gleiche bzw. ähnliche Abhängigkeiten ergeben können.
59
Dies kann zum einen
darauf zurückgeführt werden, dass sich bei hohen Baulandpreisen der Käufer darauf
beschränkt, die baurechtlich nutzbare Fläche zu erwerben und auf überflüssige Freiflächen
verzichtet. Zum anderen gelingt es den Verkäufern erwiesenermaßen, höhere Quadratme-
terpreise beim Verkauf kleinerer Grundstücke am Markt durchzusetzen.
60
Bei der Unter-
suchung des Grundstücksmarktes der unbebauten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke
mit Hilfe der Statistik gilt es ebenfalls Abhängigkeiten zwischen der Grundstücksgröße und
dem Kaufpreis in den einzelnen Gemeinden zu erkennen und wenn Abhängigkeiten beste-
hen, entsprechende Umrechnungskoeffizienten für abweichende Grundstücksgrößen zu
ermitteln. Diese sollen später ihre Anwendung bei der Verkehrswertermittlung unbebauter
Ein- und Zweifamilienhausgrundstückes im Landkreis Havelland finden.
Bezüglich des Zuschnittes eines Grundstückes kommt es vor, dass die Grundstückstiefe im
Verhältnis zur Straßenfront relativ groß ist. Hierfür kann es u. U. notwendig werden, für ver-
schiedene Grundstücksflächen unterschiedliche Bodenwerte festzulegen. Dazu erfolgt eine
Aufteilung in Vorder- und Hinterland, wobei das Hinterland i. d. R. einen geringeren Boden-
wert aufweist als das Vorderland. Dies hängt speziell von der baurechtlichen Situation bzw.
Bebaubarkeit dieser Grundstücksflächen ab. Um die unterschiedlichen Wertverhältnisse
auszugleichen gibt es die so genannte ,,Zonentheorie".
61
Sie ist ein stark schematisiertes
methodisches Hilfsmittel zur Wertfindung, welches nicht zwingend vorzunehmen ist, und
unterteilt sich in einzelne Wertzonen.
62
58
Vgl. Kötter, Theo (2003), 289 f..
59
Vgl. Schnoor, Jürgen (1989), S. 22.
60
Vgl. Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen; Weyers, Gustav (Hrsg.) (1998), S. 794.
61
Vgl. Gotschalk; Götz Joachim (1999), S. 313 ff..
62
Die Zonentheorie ist jedoch wegen ihrer starren Anwendung sehr umstritten, denn ein festes Verhältnis zwischen Vorder-
und Hinterland kann nicht angenommen werden. Bei überschlägiger Wertermittlung ist sie aber zu empfehlen. Vgl. Simon,
Jürgen (2003), S. 293 f..
Allgemeine Einführung
19
Lagefaktoren
Die Lage eines Grundstückes ist das wichtigste Merkmal, denn sie hat einen sehr starken
Einfluss auf den Verkehrswert.
63
Vor allem die regionale Lage, also ob ein Grundstück in der
Großstadt oder auf dem Land liegt, ist hierbei von Bedeutung. Auch innerhalb einer Region
können große Wertunterschiede bestehen.
64
So weisen erfahrungsgemäß Grundstücke mit
günstigen Lagefaktoren, wie z. B. gute Wohn-, Gewerbe- oder Geschäftslage, Nachbar-
schaft, Verkehrsanbindung und Umwelteinflüsse, einen höheren Bodenwert auf als
Grundstücke mit ungünstigen Lagefaktoren. Für die Erfassung der Lagefaktoren empfiehlt
sich für die einzelnen wertbestimmenden Eigenschaften Wertverhältnisse zwischen den ein-
zelnen Lagen zu bilden oder ein Punktesystem für unterschiedliche Lageverhältnisse anzu-
wenden. Wegen der individuellen und marktspezifischen Gegebenheiten konnten jedoch
noch keine allgemein anerkannten Werte gefunden werden. Deshalb werden für unterschied-
liche Lagen häufig Nutzungskategorien (sehr günstige, günstige, mittlere, einfache und
schlechte Lage) bei der Wertermittlung verwendet.
65
Lagen können sich aber auch im Laufe der Jahre hinsichtlich ihrer Nutzungskategorie
ändern. Ursachen hierfür können eine veränderte Auffassung der wertbeeinflussenden Merk-
male oder die bauliche Veränderung in einem Gebiet, z. B. der Bau eines Flughafens oder
einer Autobahn, sein. Um eine richtige Einordnung der Lage vorzunehmen, können Boden-
richtwerte hilfreich sein, wobei sich die Meinungen bei dieser Einordnung spalten, weil es
immer unterschiedliche Auffassungen gibt. Für gewöhnlich basiert der ermittelte Bodenricht-
wert für ein Gebiet auf einheitliche und im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande
gekommene Grundstückskaufverträge und sollte deshalb der Lage gerecht sein.
66
2.3.2 Umrechnungskoeffizienten
Nach § 10 WertV sollen die vom Gutachterausschuss abgeleiteten Umrechnungskoeffizien-
ten die Wertunterschiede von Grundstücken ausgleichen, die sich aus Abweichungen
bestimmter wertbeeinflussender Merkmale sonst gleichartiger Grundstücke ergeben. Nach
§ 14 Abs. 3 WertV sollen sie darüber hinaus zum interqualitativen Vergleich herangezogen
werden. Dies bedeutet, dass im Gegensatz zu den Vergleichsfaktoren ein mittelbarer Preis-
63
Vgl. hierzu Anhang 4: Protokoll zum Interview vom 29.06.2005 mit dem Sachverständigen Dipl.-Ing. Wolfgang Fourment aus
Brieselang, S. XIX.
64
Vgl. Simon, Jürgen; Cors, Klaus G.; Troll, Max (Hrsg.) (1993), S. 47.
65
Vgl. Borgmann, Horst (2003), S. 359 f..
66
Vgl. Bischoff, Bernhard (Hrsg.) (1996), S. 47.
Allgemeine Einführung
20
vergleich bei abweichenden Gegebenheiten ermöglicht wird.
67
Anwendung finden Umrech-
nungskoeffizienten beim Vergleichswertverfahren, bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten
und der Ableitung sonstiger erforderlicher Daten der Wertermittlung. Sie können aber nur
insoweit angewendet werden, wie sie marktorientiert anhand der Kaufpreissammlung vom
Gutachterausschuss abgeleitet wurden und zur Verfügung stehen.
68
Im Laufe der Zeit
ändern sich Umrechnungskoeffizienten aber durch veränderte Marktverhältnisse, wie z. B.
eine Verknappung von Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken oder durch wandelnde
Wunschvorstellungen der einzelnen Marktteilnehmer, wie z. B. eine verstärkte Nachfrage
nach Zweifamilienhausgrundstücken. Folglich stellen sie eine zeitabhängige Größe dar und
sind bei ihrer Anwendung dementsprechend zu berücksichtigen. Fehlen örtliche Um-
rechungskoeffizienten in einem Gebiet, z. B. für den Einfluss der Grundstücksgröße auf den
Bodenwert, können diese aus der Literatur entnommen und zum mittelbaren Preisvergleich
durch Bodenrichtwerte verwendet werden. Voraussetzung ist, dass der Grundstücksmarkt
des betroffenen Gebietes relativ gleichartig ist, denn in Hochpreisregionen ist die Ab-
hängigkeit der Bodenwerte von der Grundstücksgröße größer als in mittleren und niedrigen
Preisregionen ausgeprägt.
69
67
Vgl. Schaar, Hans-Wolfgang (1992), S. 572.
68
Die gängigsten Umrechnungskoeffizienten werden für die Grundstücksgröße und dem Maß der baulichen Nutzung (GFZ)
abgeleitet.
69
Vgl. Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen; Weyers, Gustav (Hrsg.) (1998), S. 644.
Vorbereitung der Untersuchung
21
3
Vorbereitung der Untersuchung
3.1 Mathematisch-statistische
Grundlagen
Um den Grundstücksmarkt bzw. die wertbeeinflussenden Merkmale wie Grundstücksgröße
und Erschließungszustand der unbebauten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke zu analy-
sieren und die Ergebnisse beim mittelbaren Vergleichswertverfahren nutzbar zu machen,
sind bestimmte mathematisch-statistische Methoden Voraussetzung. Diese erfordern eine
ausreichende Anzahl und Repräsentativität an Kaufpreisen, was wiederum für eine genaue
Abbildung des Grundstücksmarktgeschehens von Bedeutung ist und zugleich den An-
forderungen des Verkehrswertes nach § 194 BauGB gerecht wird. Des Weiteren bedarf es
zur Auswertung und Interpretation der Ergebnisse einiger ausreichender Kenntnisse bezüg-
lich dieser Methoden. Diese Kenntnisse sind wichtig, um Fehlschlüsse zu vermeiden und
sowohl präzise als auch zuverlässige Aussagen über den Grundstücksmarkt zu treffen.
70
Dabei stellen Kaufpreise allgemein Einzelwerte dar, zwischen denen ohne mathematisch-
statistische Methoden kein funktionaler Zusammenhang gefunden werden könnte.
71
Als Grundlagen für die im nächsten Kapitel folgenden Untersuchungen werden hauptsächlich
das arithmetische Mittel, die Standardabweichung und der Variationskoeffizient benötigt. Die
Aussagekraft dieser Größen ist jedoch begrenzt, da sie weder Informationen über die Be-
deutung noch über die Gewichtung der Kaufpreise liefern. Dafür bietet die Statistik in der
Grundstücksbewertung wichtige Darstellungsverfahren wie die Verteilungsanalyse oder
Regressionsanalyse an.
72
Während die Verteilungsanalyse die Verteilung von Daten einer
Stichprobe auf ihre Übereinstimmung mit der bekannten Normalverteilung überprüft, ist es
wiederum die Aufgabe der Regressionsanalyse die Art des Zusammenhangs zwischen
verschiedenen Einflussfaktoren darzustellen.
73
In den folgenden Abschnitten sollen die erwähnten mathematisch-statistischen Methoden als
Grundlage für alle weiteren Schritte der Untersuchung plausibel erläutert werden.
70
Vgl. Petersen, Hauke (2002), S. 1.
71
Vgl. Troff, Herbert (2002), S. 2.2.1/1.
72
Vgl. Simon, Jürgen; Kleiber, Wolfgang (Hrsg.) (1996), S. 543.
73
Vgl. Troff, Herbert (2002), S. 2.2.3/1 - 2.2.4/1.
Details
- Seiten
- Erscheinungsform
- Originalausgabe
- Jahr
- 2005
- ISBN (eBook)
- 9783832492441
- ISBN (Paperback)
- 9783838692449
- DOI
- 10.3239/9783832492441
- Dateigröße
- 3.9 MB
- Sprache
- Deutsch
- Institution / Hochschule
- Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin – Betriebswirtschaft
- Erscheinungsdatum
- 2006 (Januar)
- Note
- 2,0
- Schlagworte
- immobilie wertermittlung grundstücksbewertung statistik regressionsanalyse
