Entwicklung eines bauteilbezogenen Instandhaltungsmodells
©2005
Bachelorarbeit
88 Seiten
Zusammenfassung
Inhaltsangabe:Zusammenfassung:
Die Lebenszykluskosten einer Immobilie beinhalten sämtliche Kosten von der Planung über die Errichtung, der Nutzung bis hin zum Abriss und der Entsorgung. Die Unterhaltungskosten, also alle Kosten die nach der Herstellung des Gebäudes anfallen, bilden mit ca. 75% den größten Anteil der Lebenszykluskosten. Es wird davon ausgegangen, dass nach ungefähr 5 -10 Jahren der Nutzung die Unterhaltungskosten den Level der Herstellkosten erreicht haben. Viele Studien beschäftigen sich mit der Thematik wie dieses immense Übergewicht der Unterhaltungskosten nachhaltig gemindert werden kann. Im Rahmen dieser Bachelorarbeit ist folgender Ansatz gewählt worden: Mit 8-10% der Unterhaltungskosten einer Immobilie stellen die Instandhaltungskosten einen beachtlichen Anteil und weisen gleichzeitig ein enormes Kostensenkungspotential auf. Das Ziel dieser Bachelorarbeit ist es, den verschiedenen Gebäudeelementen die optimale Instandhaltungsstrategie zuzuweisen und am Ende Maßnahmen aufzuzeigen, die zur Reduzierung der instandhaltungsbedingten Lebenszykluskosten beitragen.
Zur Verdeutlichung des Sachverhaltes erfolgt die Unterteilung der Instandhaltung in ihre Teilgebiete Inspektion, Wartung und Instandsetzung nach der DIN 31051. Weiter wird durch die Ausführungen zur Abnutzung von Bauteilen und den Lebensdauern von Gebäuden die Notwendigkeit der Instandhaltung dargelegt.
Bevor ein ausführlicher Überblick über die Instandhaltungsstrategien (es wird zwischen klassischen und modernen Strategien differenziert) gegeben wird, erfolgt eine nähere Beleuchtung der durch die Instandhaltung verfolgten Ziele.
Um eine bauteilspezifische Zuweisung der Instandhaltungsstrategien zu ermöglichen, ist es zuvor unabdingbar, eine Immobilie und deren Gebäudetechnik explizit in ihre einzelnen Elemente zu zerlegen. Dazu wird sich an den Kostengruppen 300 und 400 der DIN 276 orientiert. Bezüglich jeder Kostengruppe erfolgen Erläuterungen zu deren Lebensdauern und Instandhaltungsbedarf.
Der vierte Abschnitt der Bachelorarbeit befasst sich mit der Instandhaltung von Bestandsimmobilien. Ferner wird hierbei das seit Jahren aufstrebende Geschäftsfeld des Facility Management mit in die Betrachtung eingebunden. Anschließend werden die klassischen Strategien, unter dem Aspekt der Senkung der instandhaltungsbedingten Lebenszykluskosten den in Kapitel 3 aufgeschlüsselten Gebäudeelementen zugeordnet. Besonderes Augenmerk liegt dabei auf den Büroimmobilien.
Während in […]
Die Lebenszykluskosten einer Immobilie beinhalten sämtliche Kosten von der Planung über die Errichtung, der Nutzung bis hin zum Abriss und der Entsorgung. Die Unterhaltungskosten, also alle Kosten die nach der Herstellung des Gebäudes anfallen, bilden mit ca. 75% den größten Anteil der Lebenszykluskosten. Es wird davon ausgegangen, dass nach ungefähr 5 -10 Jahren der Nutzung die Unterhaltungskosten den Level der Herstellkosten erreicht haben. Viele Studien beschäftigen sich mit der Thematik wie dieses immense Übergewicht der Unterhaltungskosten nachhaltig gemindert werden kann. Im Rahmen dieser Bachelorarbeit ist folgender Ansatz gewählt worden: Mit 8-10% der Unterhaltungskosten einer Immobilie stellen die Instandhaltungskosten einen beachtlichen Anteil und weisen gleichzeitig ein enormes Kostensenkungspotential auf. Das Ziel dieser Bachelorarbeit ist es, den verschiedenen Gebäudeelementen die optimale Instandhaltungsstrategie zuzuweisen und am Ende Maßnahmen aufzuzeigen, die zur Reduzierung der instandhaltungsbedingten Lebenszykluskosten beitragen.
Zur Verdeutlichung des Sachverhaltes erfolgt die Unterteilung der Instandhaltung in ihre Teilgebiete Inspektion, Wartung und Instandsetzung nach der DIN 31051. Weiter wird durch die Ausführungen zur Abnutzung von Bauteilen und den Lebensdauern von Gebäuden die Notwendigkeit der Instandhaltung dargelegt.
Bevor ein ausführlicher Überblick über die Instandhaltungsstrategien (es wird zwischen klassischen und modernen Strategien differenziert) gegeben wird, erfolgt eine nähere Beleuchtung der durch die Instandhaltung verfolgten Ziele.
Um eine bauteilspezifische Zuweisung der Instandhaltungsstrategien zu ermöglichen, ist es zuvor unabdingbar, eine Immobilie und deren Gebäudetechnik explizit in ihre einzelnen Elemente zu zerlegen. Dazu wird sich an den Kostengruppen 300 und 400 der DIN 276 orientiert. Bezüglich jeder Kostengruppe erfolgen Erläuterungen zu deren Lebensdauern und Instandhaltungsbedarf.
Der vierte Abschnitt der Bachelorarbeit befasst sich mit der Instandhaltung von Bestandsimmobilien. Ferner wird hierbei das seit Jahren aufstrebende Geschäftsfeld des Facility Management mit in die Betrachtung eingebunden. Anschließend werden die klassischen Strategien, unter dem Aspekt der Senkung der instandhaltungsbedingten Lebenszykluskosten den in Kapitel 3 aufgeschlüsselten Gebäudeelementen zugeordnet. Besonderes Augenmerk liegt dabei auf den Büroimmobilien.
Während in […]
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
ID 9079
Fischer, Martin: Entwicklung eines bauteilbezogenen Instandhaltungsmodells
Hamburg: Diplomica GmbH, 2005
Zugl.: Bauhaus-Universität Weimar, Bachelorarbeit, 2005
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Diplomica GmbH
http://www.diplom.de, Hamburg 2005
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Persönliche Daten
Name
Geburtsdatum
Geburtsort
Familienstand
Staatsangehörigkeit
Studium
01.10.2002 30.09.2005
19.10.2005
01.10.2005 30.09.2007
Praktika
01.06.2002 31.07.2002
16.08.2004 10.09.2004
01.03.2005 31.03.2005
Sonstiges
Führerschein
Sprachkenntnisse
Kontakt
Anschrift
Telefon
E-Mail
Martin Fischer
12.11.1981
Jena
ledig
BRD
Bauhaus-Universität Weimar
Management für Bau, Immobilien und
Infrastruktur, Bachelorstudium
Bachelor of Science in Management for
Construction, Real Estate and
Infrastructure
Bauhaus-Universität Weimar
Management für Bau, Immobilien und
Infrastruktur, Diplomstudium
Affordable Western Log Homes
Hamilton, Montana, USA
Kommunale Immobilien Jena
Jena
Deutsche Immobilienfonds GmbH
Frankfurt am Main
Klassen A1 und B
Englisch gute Kenntnisse
Spanisch Grundkenntnisse
Französisch Grundkenntnisse
B.Sc. Martin Fischer
Am Heiligenberg 35
07743 Jena
0176/20034810
martin.fischer@bauing.uni-weimar.de
V o r w o r t
Die vorliegende Arbeit ist an der Professur Betriebswirtschaftslehre im Bauwesen
der Bauhaus-Universität Weimar, zur Erlangung des akademischen Grades
,,Bachelor of Science" erstellt worden. In dieser Bachelorarbeit wird die Thematik
,,Senkung instandhaltungsbedingter Lebenszykluskosten von Immobilien" aufgegrif-
fen und diskutiert, um Empfehlungen zum Erreichen dieser Zielsetzung geben zu
können.
Frau Katrin Fischer sei an dieser Stelle mein Dank für die Betreuung dieser Arbeit
ausgesprochen.
Mein besonderer Dank gilt meinen Eltern Ina und Jürgen Fischer sowie Björn
Clauder für Kritiken und Korrekturlesen.
Weimar, 30.09.2005
Martin Fischer
II
A b s t r a c t
Die Lebenszykluskosten einer Immobilie beinhalten sämtliche Kosten von der Pla-
nung über die Errichtung, der Nutzung bis hin zum Abriss und der Entsorgung. Die
Unterhaltungskosten, also alle Kosten die nach der Herstellung des Gebäudes anfal-
len, bilden mit ca. 75% den größten Anteil der Lebenszykluskosten. Es wird davon
ausgegangen, dass nach ungefähr 5 -10 Jahren der Nutzung die Unterhaltungskos-
ten den Level der Herstellkosten erreicht haben. Viele Studien beschäftigen sich mit
der Thematik wie dieses immense Übergewicht der Unterhaltungskosten nachhaltig
gemindert werden kann. Im Rahmen dieser Bachelorarbeit ist folgender Ansatz
gewählt worden: Mit 8-10% der Unterhaltungskosten einer Immobilie stellen die
Instandhaltungskosten einen beachtlichen Anteil und weisen gleichzeitig ein enor-
mes Kostensenkungspotential auf. Das Ziel dieser Bachelorarbeit ist es, den ver-
schiedenen Gebäudeelementen die optimale Instandhaltungsstrategie zuzuweisen
und am Ende Maßnahmen aufzuzeigen, die zur Reduzierung der instandhaltungsbe-
dingten Lebenszykluskosten beitragen.
Zur Verdeutlichung des Sachverhaltes erfolgt die Unterteilung der Instandhaltung in
ihre Teilgebiete Inspektion, Wartung und Instandsetzung nach der DIN 31051. Wei-
ter wird durch die Ausführungen zur Abnutzung von Bauteilen und den Lebensdau-
ern von Gebäuden die Notwendigkeit der Instandhaltung dargelegt.
Bevor ein ausführlicher Überblick über die Instandhaltungsstrategien (es wird zwi-
schen klassischen und modernen Strategien differenziert) gegeben wird, erfolgt eine
nähere Beleuchtung der durch die Instandhaltung verfolgten Ziele.
Um eine bauteilspezifische Zuweisung der Instandhaltungsstrategien zu ermögli-
chen, ist es zuvor unabdingbar, eine Immobilie und deren Gebäudetechnik explizit in
ihre einzelnen Elemente zu zerlegen. Dazu wird sich an den Kostengruppen 300 und
400 der DIN 276 orientiert. Bezüglich jeder Kostengruppe erfolgen Erläuterungen zu
deren Lebensdauern und Instandhaltungsbedarf.
Der vierte Abschnitt der Bachelorarbeit befasst sich mit der Instandhaltung von
Bestandsimmobilien. Ferner wird hierbei das seit Jahren aufstrebende Geschäftsfeld
des Facility Management mit in die Betrachtung eingebunden. Anschließend werden
die klassischen Strategien, unter dem Aspekt der Senkung der instandhaltungsbe-
dingten Lebenszykluskosten den in Kapitel 3 aufgeschlüsselten Gebäudeelementen
zugeordnet. Besonderes Augenmerk liegt dabei auf den Büroimmobilien.
Während in Kapitel 4 die reaktive Gestaltung der Instandhaltungsmaßnahmen
beschrieben wird, sind in Kapitel 5 Vorschläge unterbreitet, wie die Instandhaltung
frühzeitig in die Planungsphase einzubinden ist, um nachhaltig die Lebenszyklus-
kosten auf ein niedrigeres Niveau abzusenken. Hierzu werden Maßnahmen aufge-
zeigt, wie instandhaltungsgerecht konstruiert werden kann ohne allerdings die Ver-
fügbarkeit der Flächen sowie die Sicherheit und Qualität des Gebäudes zu mindern.
Abschließend wird ein kurzer Ausblick auf die zukünftige Entwicklung der Instand-
haltung gegeben.
III
S u m m a r y
The life cycle costs of real estate combines the costs from planning the structure
with the usage until destruction and recycling. The maintenance cost's of 75% in-
cludes all the costs after building the structure, making up the largest portion of the
life cycle. It will assume after using the structure for 5 to 10 years, the building price
is equal the cost of maintenance. Several studies on this subject are being per-
formed in correlation with immense over pricing combined with the cost of mainte-
nance.
In the frame of this Bachelor project it will choose to use this scenario:
With 8 to 10% being maintenance costs of real estate, it reveals that up keep is a
large portion of the total figure and with that, it shows the most potential for lowering
costs. The aim of the Bachelor project is to conclude that the different building ele-
ments combined with the optimum up keep strategy, would result in reduction of the
up keep in the life cycle of the building.
To make the thesis clear, the following subtitles in up keep are: material inspection,
maintenance and repair. (In reference to: DIN 31051.)
In further detail, this Bachelor project will show that it is a necessity for maintenance
due to the wear and tear of building materials and the life cycle of structures. Before
this project specifies detailed explanation over maintenance strategy (differentiation
between traditional and modern methods), it will give a closer look into the mainte-
nance objectives.
In order to make a material specification assignment of maintenance strategy possi-
ble, it is necessary to divide the elements of real estate and technical installations
into parts. (Reference orientation to cost category 300 and 400 of DIN 276)
For each of the particular cost categories the project will follow with an analysis of
the life cycle and maintenance demand. The forth section of the Bachelor project
shows the maintenance of stock real estate. Furthermore, the project takes a glance
at popular business field of facility management. From there, the project compares
the traditional strategies under the scope of decreasing maintenance conditions and
cost of living. (In reference to subdivision of the building elements in section 3)
Special emphasis is put on the office real estate.
In section 5 the project will show that it is a necessity to consider maintenance in
the planning phase for reducing the cost of living to minimum level.
In addition, the project shows measures how to give proper construction mainte-
nance without compromising the availability of premises and technical installations
and the safety and quality of the building.
The Bachelor project will conclude with a quick prospectus for the future develop-
ment of maintenance.
IV
I n h a l t s v e r z e i c h n i s
Vorwort ...I
Abstract ...II
Summary ...III
Inhaltsverzeichnis ... IV
Abbildungsverzeichnis... VII
Tabellenverzeichnis ... VIII
Abkürzungsverzeichnis... IX
1
GRUNDLAGEN ... 1
1.1
Wesen der Instandhaltung...1
1.1.1
Inspektion ...1
1.1.2
Wartung ...2
1.1.3
Instandsetzung...2
1.2
Notwendigkeit der Instandhaltung ...3
1.2.1
Abnutzung ...4
1.2.2
Lebensdauern von Gebäuden ...5
1.2.3
Einflussfaktoren auf die Lebensdauer ...6
1.3
Ziele und Aufgaben der Instandhaltung ...8
2
ÜBERBLICK INSTANDHALTUNGSSTRATEGIEN ... 10
2.1
Klassische Instandhaltungsstrategien ... 10
2.1.1
Vorbeugende Instandhaltung - Präventivstrategie ... 11
2.1.2
Ausfallbedingte Instandhaltung - Korrektivstrategie ... 13
2.1.3
Zustandsbedingte Instandhaltung - Inspektionsstrategie... 16
2.2
Moderne Instandhaltungsstrategien ... 19
2.2.1
Total Productive Maintenance - TPM ... 19
2.2.2
weitere moderne Strategien ... 20
3
INSTANDHALTUNGSGERECHTE GEBÄUDEEINTEILUNG ... 22
3.1
Baunutzungskosten im Hochbau nach DIN 18960... 22
3.2
Unterteilung nach DIN 276 - Kosten im Hochbau ... 22
3.2.1
Kostengruppe 300 - Bauwerk-Baukonstruktionen ... 23
3.2.1.1
Kostengruppe 310 - Baugrube ... 23
3.2.1.2
Kostengruppe 320 - Gründung ... 23
3.2.1.3
Kostengruppe 330 - Außenwände ... 24
3.2.1.4
Kostengruppe 340 - Innenwände... 25
3.2.1.5
Kostengruppe 350 - Decken... 25
V
3.2.1.6
Kostengruppe 360 - Dächer ... 26
3.2.1.7
Kostengruppe 370 - Baukonstruktive Einbauten ... 27
3.2.1.8
Kostengruppe 390 - Sonstige Maßnahmen für
Baukonstruktionen... 28
3.2.1.9
Zusammenfassung Kostengruppe 300... 28
3.2.2
Kostengruppe 400 - Bauwerk-Technische Anlagen ... 29
3.2.2.1
Kostengruppe 410 - Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen ... 30
3.2.2.2
Kostengruppe 420 - Wärmeversorgungsanlagen... 31
3.2.2.3
Kostengruppe 430 - Lufttechnische Anlagen... 32
3.2.2.4
Kostengruppe 440 - Starkstromanlagen... 33
3.2.2.5
Kostengruppe 450 - Fernmelde- und
informationstechnische Anlagen... 33
3.2.2.6
Kostengruppe 460 - Förderanlagen ... 33
3.2.2.7
Kostengruppe 470 - Nutzerspezifische Anlagen... 34
3.2.2.8
Kostengruppe 480 - Gebäudeautomation ... 34
3.2.2.9
Kostengruppe 490 - Sonstige Maßnahmen für technische
Anlagen ... 35
4
INSTANDHALTUNG VON BESTANDSIMMOBILIEN ... 36
4.1
Facility Management... 36
4.2
Zuordnung der Instandhaltungsstrategien auf die Gebäudeelemente.. 37
4.2.1
Zuordnung der Instandhaltungsstrategien auf die Bauteile... 38
4.2.1.1
Gründung ... 38
4.2.1.2
Außenwände ... 39
4.2.1.3
Innenwände ... 40
4.2.1.4
Decken ... 41
4.2.1.5
Dächer ... 42
4.2.1.6
Baukonstruktive Einbauten ... 43
4.2.2
Zuordnung der Instandhaltungsstrategien auf die
gebäudetechnischen Anlagen ... 43
4.2.2.1
Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen ... 43
4.2.2.2
Wärmeversorgungsanlagen ... 44
4.2.2.3
Lufttechnische Anlagen ... 45
4.2.2.4
Fernmelde- und informationstechnische Anlagen... 45
4.2.2.5
Förderanlagen ... 46
4.2.2.6
Gebäudeautomation ... 47
5
INSTANDHALTUNG VON NEUBAUTEN... 48
5.1
Berücksichtigung der Instandhaltung bei der Planung von Neubauten ...
... 48
5.2
Reduzierung von Instandhaltungskosten durch
instandhaltungsgerechtes Konstruieren... 50
VI
6
AUSBLICKE / ZUSAMMENFASSUNG ... 53
6.1
Die Wertschätzung der Instandhaltung steigern... 53
6.2
Zukünftige Entwicklung in der Instandhaltung ... 53
6.3
Zusammenfassung ... 55
Anhang ... X
Quellenverzeichnis... XXIII
Index ... XXVI
Eidesstattliche Erklärung ... XXVII
VII
A b b i l d u n g s v e r z e i c h n i s
Abbildung 1: Abnutzung materieller und immaterieller Art von Gebäuden...5
Abbildung 2: Einflussfaktoren für die technische Lebensdauer von Bauteilen ...7
Abbildung 3: pyramidenförmige Darstellung der Instandhaltungsziele ...9
Abbildung 4: Darstellung der Präventivstrategie ... 11
Abbildung 5: Darstellung der Feuerwehrstrategie ... 14
Abbildung 6: Darstellung der Inspektionsstrategie ... 16
Abbildung 7: Vor- und Nachteile der klassischen Strategien ... 18
Abbildung 8: Instandhaltungskosten von Büroimmobilien... 28
Abbildung 9: Abnahme des Qualitätsniveaus über den Nutzungszyklus ... 49
VIII
T a b e l l e n v e r z e i c h n i s
Tabelle
1: Angaben zu Lebensdauern von Außenwänden ... 24
Tabelle
2: Angaben zu Lebensdauern von Innenwänden... 25
Tabelle
3: Angaben zu Lebensdauern von Decken ... 26
Tabelle
4: Angaben zu Lebensdauern von Dächern ... 27
Tabelle
5: Angaben zu Lebensdauern von Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen 30
Tabelle
6: Angaben zu Lebensdauern von Wärmeversorgungsanlagen ... 31
Tabelle
7: Angaben zu Lebensdauern von lufttechnischen Anlagen... 32
Tabelle
8: Angaben zu Lebensdauern von fernmelde- und
informationstechnisch-en Anlagen ... 33
Tabelle
9: Angaben zu Lebensdauern von Förderanlagen ... 34
Tabelle
10: Angaben zu Lebensdauern von nutzerspezifischen Anlagen ... 34
Tabelle
11: Angaben zu Lebensdauern von Gebäudeautomationen... 35
Tabelle
12: Zuordnung der idealen Instandhaltungsstrategie auf
Gründungselemente ... 39
Tabelle
13: Zuordnung der idealen Instandhaltungsstrategie auf
Außenwandelemente ... 40
Tabelle
14: Zuordnung der idealen Instandhaltungsstrategie auf
Innenwandelemente ... 40
Tabelle
15: Zuordnung der idealen Instandhaltungsstrategie auf
Gründungselemente ... 42
Tabelle
16: Zuordnung der idealen Instandhaltungsstrategie auf
Dachelemente ... 42
Tabelle
17: Zuordnung der idealen Instandhaltungsstrategie auf Abwasser-,
Wasser-, Gasanlagen ... 44
Tabelle
18: Zuordnung der idealen Instandhaltungsstrategie auf
Wärmeversorgungsanlagen ... 44
Tabelle
19: Zuordnung der idealen Instandhaltungsstrategie auf
lufttechnische Anlagen ... 45
Tabelle
20: Zuordnung der idealen Instandhaltungsstrategie auf fernmelde-
und informationstechnische Anlagen ... 46
Tabelle
21: Zuordnung der idealen Instandhaltungsstrategie auf
Förderanlagen... 46
Tabelle
22: Zuordnung der idealen Instandhaltungsstrategie auf
Gebäudeautomationen ... 47
IX
A b k ü r z u n g s v e r z e i c h n i s
CAFM
-
Computer Aided Facility Management
FM
-
Facility
Management
GLT
-
Gebäudeleittechnik
HKL
-
Heizung / Klima / Lüftung
IS - Instandsetzung
ML
-
mittlere
Lebenserwartung
PdM
-
Predictive
Maintenance
RBM
-
Risk Base Management
RCM
-
Reliability Centred Management
RLT
-
Raumlufttechnik
TAM
-
Total
Asset
Management
TPM
-
Total Productive Management
TQC
-
Total
Quality
Control
TQM
-
Total Quality Management
W - Wartung
Wesen der Instandhaltung
1
1 G R U N D L A G E N
1 . 1
W e s e n d e r I n s t a n d h a l t u n g
Sowohl im alltäglichen Sprachgebrauch als auch in der Fachliteratur erfolgt eine
unkontrollierte Verwendung der Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung. Oftmals
werden die Begriffe nicht sauber abgegrenzt oder sogar gleichgesetzt, was zu Ver-
wechslungen und Fehlinterpretationen führt und nicht erst im Schadensfall mit kost-
spieligen Folgen und Unannehmlichkeiten einhergeht. Um den weiteren Miss-
gebrauch der Begrifflichkeiten, vor allem vor dem Hintergrund der Rechtssicherheit,
zu verhindern bzw. einzudämmen, erfolgt an dieser Stelle zunächst eine ausführli-
che Begriffsklärung.
Nach DIN 31051 setzt sich die Instandhaltung aus den drei Teilaspekten Inspektion,
Wartung und Instandsetzung zusammen. Sie beinhaltet die Gesamtheit aller Maß-
nahmen zur Feststellung und Einschätzung des Ist-Zustandes sowie der Bewahrung
und ggf. der Wiederherstellung des Soll-Zustandes einer technischen Anlage oder
einer Immobilie.
1
1 . 1 . 1 I n s p e k t i o n
Unter Inspektion sind alle Maßnahmen bezüglich der Feststellung und Beurteilung
des Ist-Zustandes von technischen Anlagen und Immobilien zu verstehen. Sie dient
der Generierung von notwendigen Informationen über den Gebäudezustand und lie-
fert somit neben den bereits vorhandenen Werks- und Bestandsdaten die Basis für
die Planung, Steuerung und Dokumentation einer effektiven Instandhaltung über den
gesamten Lebenszyklus von Gebäuden. Die Ermittlung der gebäudespezifischen
Daten und die Feststellung der Funktions- und Gebrauchstüchtigkeit des Objektes
erfolgt durch gründliches Prüfen, Messen und Beurteilen des Zustands durch kom-
petente Fachkräfte
2
.
Weiter lässt sich nach schadensvorbeugender und schadensbedingter Inspektion
unterscheiden. Welche Art der Inspektion Anwendung findet, wird durch das
Instandhaltungsmanagement bei der Wahl einer geeigneten Instandhaltungsstrate-
gie im Voraus festgelegt. Es ist jedoch anzumerken, dass im Normalfall der Inspek-
tion ein vorbeugender Charakter zugesprochen wird, um ein nur reaktives Handeln
im Schadensfall zu verhindern.
3
1
Vgl. o.V., DIN Taschenbuch 255, 1997, S.8
2
Vgl. Braun, Facility Management, 2001, S.67
3
Vgl. Schäfers, Instandhaltungsmanagement, 1998, S. 316
Wesen der Instandhaltung
2
1 . 1 . 2 W a r t u n g
Die vorbeugenden Maßnahmen der Wartung sind zur Wahrung des Soll-Zustandes
einer Immobilie bestimmt. Die zu ergreifenden Schutzmaßnahmen sollen einen
plötzlichen Ausfall von Bauteilen verhindern, den gewöhnlichen Verschleiß mindern
und eine lückenlose und qualitativ hochwertige Verfügbarkeit des Gebäudes
gewährleisten. Reinigungs- und Konservierungsarbeiten zählen ebenso zur War-
tung, wie der Austausch von Kleinstteilen der Gebäudeelemente im Objekt. Weiter
zählt das Prüfen, Justieren und Schmieren von Teilen der technischen Anlagen zu
dieser Kategorie der Instandhaltung.
4
5
Um einen geordneten und zyklengerechten Ablauf der Wartung sicherzustellen, ist
die Erarbeitung eines Wartungsplanes nach Wartungsanleitung der DIN 31052 not-
wendig. Hierbei ist sich besonders hinsichtlich Abnutzungsverhalten, Ausfallwahr-
scheinlichkeiten, Bauteilbeschaffenheit und technischen Lebensdauern an den Her-
stellerdaten zu orientieren.
6
Wird bei der Wartung ein Schaden ersichtlich der ein für die Funktionsfähigkeit des
Gebäudes bedrohliches Ausmaß annimmt oder im Zeitraum bis zur nächsten War-
tung annehmen könnte, sind umgehend Instandsetzungsmaßnahmen einzuleiten.
Gleiches gilt für die Inspektion.
1 . 1 . 3 I n s t a n d s e t z u n g
Als Instandsetzung werden alle Maßnahmen zur Wiederherstellung des Soll-
Zustandes durch Ausbessern und Austauschen von Elementen des Gebäudes oder
dessen technischen Anlagen verstanden. Also auch sämtliche Reparaturen die auf-
grund ihres Aufwandes und Umfangs nicht der Wartung zugeordnet werden können.
Sind die Instandsetzungsintervalle z.B. nach Kalendertagen oder Betriebsstunden
zeitlich terminiert und mit der technischen Lebensdauer bzw. dem aus der Inspekti-
on erkennbaren Verschleißverlauf abgestimmt, so spricht man von geplanter
Instandsetzung. Unvorbereitete, weil störungsbedingte Maßnahmen mit unmittelba-
rer Ausführung, die meist auch höhere Kosten nach sich ziehen (Begründung erfolgt
im Kapitel Strategien), bezeichnet man als ungeplante Instandsetzung.
7
Nach der Begriffsbestimmung der Instandhaltung mit seinen drei Teilaspekten
bedarf es nun kurz der Abgrenzung zur Modernisierung.
Wohingegen die Instandhaltung durch die Feststellung des Ist-Zustandes sowie
die Wahrung und ggf. Wiederherstellung des Soll-Zustandes definiert ist, verfolgt die
4
Vgl. Schäfers, Instandhaltungsmanagement, 1998, S. 316
5
Vgl. o.V., DIN Taschenbuch 255, 1997, S.8
6
Vgl. Braun, Facility Management, 2001, S.67
7
Vgl. Braun, Facility Management, 2001, S.67
Notwendigkeit der Instandhaltung
3
Modernisierung eine Umgestaltung des Soll-Zustandes, angepasst an den neuesten
Stand der Technik.
Der theoretische Unterschied ist nicht von der Hand zu weisen, jedoch erfolgt in der
Praxis häufig die Verschmelzung beider Tätigkeiten zur modernisierenden Instand-
haltung. Bei dieser Maßnahme wird auf den Einbau in die Jahre gekommener
Gebäudeelemente und Anlagenteile verzichtet, stattdessen werden Bauteile Anwen-
dung finden, die den zeitgemäßen Standards und Qualitätsansprüchen entsprechen.
Gleichzeitig wird dadurch ein neuer Soll-Zustand definiert und die Immobilie erfährt
zusätzlich eine Wertsteigerung.
8
1 . 2
N o t w e n d i g k e i t d e r I n s t a n d h a l t u n g
,,Es ist inzwischen allgemein bekannt, dass die Bewirtschaftungskosten von Immobi-
lien die Herstellungskosten bereits nach wenigen Jahren erreichen können. Dies
bedeutet, dass die Bewirtschaftungskosten immer stärker in den Fokus von Immobi-
liennutzern und Immobilieneigentümern rücken."
9
Mittlerweile werden ca. ein Viertel
der Bewirtschaftungsgelder für Instandhaltungsmaßnahmen ausgegeben. Es ist
anzunehmen, dass der Instandhaltung zukünftig noch weitaus mehr Gelder zur Ver-
fügung gestellt werden müssen. Je komplexer ein Gebäude konzipiert ist, das ist der
Trend, desto anfälliger wird es für Schäden sein. Diese Tatsache hat einen steigen-
den Instandhaltungsbedarf zur Folge.
Immobilien sind während ihres gesamten Gebäudelebens unterschiedlichsten Bean-
spruchungen ausgesetzt, welchen den Abnutzungsvorrat von Bauteilen im Laufe der
Zeit reduzieren. Den daraus resultierenden Verschleißerscheinungen wird in gewis-
sen Abständen durch Instandhaltungsmaßnahmen entgegengewirkt, um schwerwie-
gende Schäden zu verhindern und so die Verfügbarkeit und Funktionalität des
Gebäudes zu gewährleisten. Besonders im Bereich der Gewerbe- und Industrieim-
mobilien nimmt die Instandhaltung einen hohen Stellenwert ein, da ein Ausfall von
Gebäudeelementen oder gar dem gesamten Objekt im Extremfall einen Produkti-
onsstopp oder eine Unterbrechung einer Leistungserstellung zur Konsequenz hat.
Einer derartigen Situation möchte sich aus rein finanziellen Aspekten kein Unter-
nehmen gegenübersehen. Zudem ist das gesundheitliche Risiko für Mensch und
Umwelt, das sich bedingt durch unterlassene Instandhaltungsmaßnahmen erhöhen
kann, an dieser Stelle anzusprechen.
Deshalb wird in den folgenden Kapiteln veranschaulicht, welche Beanspruchungen
ein Gebäude erfährt und wie sich dies auf die Lebensdauer von Gebäudeelementen
auswirkt.
8
Vgl. Schäfers, Instandhaltungsmanagement, 1998, S. 316
9
Vgl. Hennig, Wartung und Instandhaltung, 2002, S. 141
Notwendigkeit der Instandhaltung
4
1 . 2 . 1 A b n u t z u n g
Die DIN 31051 beschreibt die Abnutzung im Sinne der Instandhaltung als Abbau des
Abnutzungsvorrates infolge physikalischer und/oder chemischer Einwirkung
10
.
Instandhaltungsrelevante Abnutzungen sind materieller Art. Indessen fallen Maß-
nahmen zur Abwehr und Beseitigung immaterieller Abnutzungen in den Aufgabenbe-
reich der Modernisierung bzw. Sanierung.
Unter dem Begriff der materiellen Abnutzung werden
·
alterungsbedingte
Elementveränderungen,
·
Verschleiß, also Materialabnutzung durch Gebrauch,
·
Korrosion, d.h. Materialabnutzung durch chemische Reaktion,
·
plötzlich auftretende Zustandsveränderungen
11
subsumiert.
Weiter verschleißt ein Gebäude durch Witterungseinflüsse und höhere Gewalt wie
beispielsweise Unwetter oder Erdbeben. Auch der Grad der Nutzung hat
einen entscheidenden Einfluss auf diese Wertminderung von Immobilien, denn umso
intensiver Gebäude betrieben werden, desto schneller wird der Abnutzungsvorrat
gemindert. Wobei festzuhalten ist, dass auch ein gänzlich ungenutztes Objekt ver-
schleißt.
Die zuvor angesprochene immaterielle Abnutzung verursacht einen Wertverlust am
Gebäude, der infolge veränderter Ansprüche von Eigentümern und Nutzern entsteht.
Hierbei wird von sozialer Veralterung gesprochen. Ist vor allem das äußere Erschei-
nungsbild der Immobilien die Ursache für den Wertverlust, so spricht man von
ästhetischer oder visueller Veralterung. Der dritte Faktor der immateriellen Abnut-
zung ist die funktionelle Veralterung. Sie tritt ein, wenn aufgrund des technischen
Fortschritts die Gebäudeteile und technischen Anlagen den Anforderungen der Zeit
nicht mehr genügen. Diese werden im Zuge von Instandsetzungsmaßnahmen trotz
uneingeschränkter Funktionalität ausgetauscht.
12
In Abb. 1 werden die Arten der Abnutzung noch einmal veranschaulicht.
10
Vgl. o.V., DIN Taschenbuch 255, 1997, S.10
11
Vgl. Schäfers, Instandhaltungsmanagement, 1998, S. 313
12
Vgl. Schäfers, Instandhaltungsmanagement, 1998, S. 313
Notwendigkeit der Instandhaltung
5
Abbildung 1: Abnutzung materieller und immaterieller Art von Gebäuden
Quelle: nach Schäfers, Instandhaltungsmanagement, 1998, S. 314
1 . 2 . 2
L e b e n s d a u e r n v o n G e b ä u d e n
Immobilien weisen eine Besonderheit auf. Sie sind Unikate. Genau diese Eigen-
schaft erschwert es, möglichst exakte Aussagen über die Lebenserwartung von
Gebäuden zu treffen. Die Lösung dieser Problematik haben sich schon in der Ver-
gangenheit verschiedene Forschungsgruppen zur Aufgabe gemacht. Vergleicht man
jedoch deren Ergebnisse mit praxisnahen Erfahrungsberichten von
Unternehmen, die mit der Instandhaltung von Immobilien vertraut sind, so stellt sich
eine Deckungsgleichheit nicht allzu oft ein. Verlässliche Daten sind nur von gerin-
gem Umfang. Die technische Lebensdauer einer Immobilie ist abhängig von den
individuellen technischen Lebensdauern ihrer einzelnen Gebäudeteile. Infolge der
unterschiedlichen Beanspruchung der Bauteile ist auch der Werteverzehr ein ande-
rer. So durchläuft der Ausbau eines Objektes schneller seinen Alterungsprozess als
der Rohbau, bei dem sich der Abnutzungsvorrat am langsamsten rückbildet. Nach
der Herstellung eines Gebäudeelementes verfügt dieses über einen Abnutzungsvor-
rat von 100%, der sich beispielsweise je nach Art der Nutzung mehr oder weniger
schnell reduziert. Verringert sich dieser auf 0%, wird das Bauteil unnutzbar und
Notwendigkeit der Instandhaltung
6
muss umgehend instand gesetzt werden. Hieraus ist abzuleiten, dass Instandset-
zungsintervalle maßgeblich von der Qualität des Bauteils und von der artgerechten
Nutzung determiniert werden. Die max. technische Lebensdauer einer Immobilie
wird bestimmt durch die individuellen technischen Lebensdauern der Gebäudeele-
mente zzgl. ihrer maximal möglichen Instandsetzungen, sofern Modernisierungs-
maßnahmen nicht in Betracht kommen. Die technische Lebensdauer von Immobilien
wird aber nur in den seltensten völlig ausgeschöpft, da in der Regel nach dem Ende
der wirtschaftlichen Lebensdauer das betroffene Bauteil ausgetauscht wird. Die wirt-
schaftliche Lebensdauer wird durch Abnutzungen der immateriellen Art beeinflusst.
Wegen sozialer, funktionaler oder ästhetischer Veralterung bedürfen Immobilien
Modernisierungsarbeiten, wenngleich die Funktionstüchtigkeit noch immer gewähr-
leistet ist. Ein Gebäude kann also aus technologischer Sicht länger bestehen als
seine Nutzung wirtschaftlich rentabel ist.
13
1 . 2 . 3
E i n f l u s s f a k t o r e n a u f d i e L e b e n s d a u e r
In den vorhergehenden Kapiteln wurde schon auf einige für die Lebensdauer der
Immobilien relevanten Einflussfaktoren eingegangen. Der dabei angesprochene
Aspekt der Nutzung ist, aufgrund seines zweifachen Einflusses, als der wichtigste
Faktor anzusehen. Er greift einerseits hinsichtlich der Art der Nutzung und anderer-
seits durch die daraus resultierende Nutzungsintensität doppelt in den Lebenszyklus
von Bauwerken ein.
Auch treiben Umwelteinflüsse den Alterungsprozess unaufhörlich voran. Schwan-
kende klimatische Verhältnisse, von glühender Hitze bis hin zu Dauerfrost, bean-
spruchen ein Gebäude im höchsten Maß, wie auch zunehmend Abgase, saurer
Regen und andere chemische Beeinträchtigungen der Umwelt. Auch der Einfluss
möglicher, zum Teil verkehrsbedingter Erschütterungen und Setzungen, ist bei der
Auswahl von geeigneten Materialien im Zuge der Planung mit einzubeziehen. Derar-
tige Einwirkungen werden, trotz ihres enormen Gefahrenpotentials, nicht selten
unterschätzt und sind oft Ursache für den Ausfall von tragenden und somit sicher-
heitstechnisch relevanten Bauteilen, die im ,,günstigsten" Fall nur zur Unnutzbarkeit,
im schlimmsten Fall jedoch bis hin zum Einsturz einer Immobilien führen.
14
Alle am Bau Beteiligten tragen, das muss jedem bewusst sein, eine große Verant-
wortung.
Weniger Einfluss hat man hingegen auf lebensdauerverkürzende Abnutzungen, her-
vorgerufen durch höhere Gewalt, wie etwa Feuer, Stürme und Erdbeben.
13
Vgl. Schäfers, Instandhaltungsmanagement, 1998, S. 316
14
Vgl. Schäfers, Instandhaltungsmanagement, 1998, S. 317 f.
Notwendigkeit der Instandhaltung
7
Die Verwendung qualitativ hochwertiger Bauteile ist ein weiterer der zahlreichen
Einflussfaktoren bezüglich der Langlebigkeit. Darunter sind die sorgfältige Auswahl
geeigneter Materialien und die richtige Dimensionierung von Bauteilen zu verstehen.
Mindestens genauso wichtig ist, nur Unternehmen mit entsprechendem Know-how
und fachkundigem Personal mit der Planung und Ausführung zu beauftragen. Letzt-
endlich können auch durch die besten und effektivsten Instandhaltungsmaßnahmen
die bis dato gemachten Fehler nicht behoben, sondern lediglich nur kostenintensiv
eingedämmt werden. Ansonsten haben sie eine außerordentliche verschleißhem-
mende Wirkung, sofern sie regelmäßig und ordnungsgemäß in den notwendigen
Intervallen erfolgen. Wie schon beschrieben, sind die Herstellerdaten zur Staffelung
von Inspektion, Wartung und Instandsetzung heranzuziehen und die gesetzlich vor-
geschriebenen Regelungen einzuhalten. Ferner beschleunigt auch die missbräuchli-
che Nutzung von und die mutwillige Gewaltanwendung an Bauwerken das
Abschmelzen des Abnutzungsvorrates von Bauteilen.
15
In Abbildung 2 werden die zuvor beschrieben wesentlichen Einflussfaktoren auf die
technische Lebensdauer von Bauteilen nochmals hervorgehoben. Die Reihenfolge
der Einflüsse ist irrelevant.
Abbildung 2: Einflussfaktoren für die technische Lebensdauer von Bauteilen
Quelle: nach Schäfers, Instandhaltungsmanagement, 1998, S. 319
Abschließend ist festzuhalten, dass sich ein verantwortlicher und angemessener
Umgang mit der Immobilie, sowohl in den Phasen der Planung, der Errichtung und
15
Vgl. Schäfers, Instandhaltungsmanagement, 1998, S. 318 f.
Ziele und Aufgaben der Instandhaltung
8
besonders während der Nutzung, auf die Lebensdauer der Gebäudeelemente und
somit auf die Lebensdauer der gesamten Immobilien positiv auswirkt, d.h. sie erheb-
lich verlängern kann.
1 . 3
Z i e l e u n d A u f g a b e n d e r I n s t a n d h a l t u n g
In den letzten Jahren hat sich die Instandhaltung kontinuierlich zu einem wichtigen
Wettbewerbsfaktor entwickelt. Als ein wesentlicher Unterstützungsprozess in den
Unternehmen ist sie für das Erreichen der Unternehmensziele mitverantwortlich.
Trotzdem wird ihr noch nicht ausreichend Anerkennung beigemessen.
16
Gerade auf Seiten des Managements muss deshalb das Ansehen der Instandhal-
tung steigen, denn mit zunehmender Komplexität und Automatisierung der Immobi-
lien wird ein systematisches Vorgehen auch in diesem Unternehmensbereich unab-
dingbar. Ohne frühzeitige und konkrete Benennung (möglichst in der
Planungsphase der Immobilie) und ohne konsequente Verfolgung der Ziele kann
eine effektive und effiziente Instandhaltung nicht erreicht werden. Dadurch ist die
Verwirklichung der übergeordneten Unternehmensziele gefährdet.
Die von Gebäudenutzern verfolgten Instandhaltungsziele sind individuell sehr ver-
schieden, lassen sich aber wie folgt zusammenfassen:
·
Maximierung der Flächenverfügbarkeit
·
Maximierung des Nutzungsgrads
·
Maximierung der Zuverlässigkeit von betriebstechnischen Einrichtungen
·
Maximierung
der
Nutzungsqualität
·
Transparenz von Kosten und Leistungen der Instandhaltung
·
Minimierung bzw. Optimierung von Instandhaltungs- und Schadensfolgekos-
ten
17
·
Steigerung
der
Lebensdauer
·
Senkung der Energiekosten
·
Steigerung
der
Wirtschaftlichkeit
18
Zur Substanz- und Werterhaltung bzw. Wertsteigerung von Immobilien sind die o. g.
Ziele zu konkretisieren und bestmöglich miteinander zu verknüpfen. Aus der Kons-
tellation der gewählten Ziele wird ersichtlich nach welcher Instandhaltungsstrategie
bzw. nach welcher Strategienkopplung zu verfahren ist.
16
Vgl. Schuh, Intelligent Maintenance, 2005
17
Vgl. Schäfers, Instandhaltungsmanagement, 1998, S. 324
18
Vgl. Hennig, Wartung und Instandhaltung, 2002, S. 142
Details
- Seiten
- Erscheinungsform
- Originalausgabe
- Jahr
- 2005
- ISBN (eBook)
- 9783832490799
- ISBN (Paperback)
- 9783838690797
- DOI
- 10.3239/9783832490799
- Dateigröße
- 660 KB
- Sprache
- Deutsch
- Institution / Hochschule
- Bauhaus-Universität Weimar – Fakultät Bauingenieurwesen
- Erscheinungsdatum
- 2005 (November)
- Note
- 1,6
- Schlagworte
- instandshaltungsstrategien facility management lebenszykluskosten wartung
