Bewertung kommunaler Wohnungsunternehmen
©2004
Diplomarbeit
98 Seiten
Zusammenfassung
Inhaltsangabe:Einleitung:
Die Kommunen verfügen heute über einen ausgedehnten Immobilienbestand. Der Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen repräsentiert mit seinen ca. 3.200 Mitgliedsunternehmen die Vielfalt der Wohnungswirtschaft in Deutschland. Diese Unternehmen bewirtschaften mehr als 6,5 Mio. Wohneinheiten, was rund einem Drittel aller Mietwohnungen in Deutschland entspricht. Auch 740 kommunale Wohnungsgesellschaften haben sich dieser Verbandstruktur untergliedert. Sie bewirtschaften nahezu 42% der von den GdW Mitgliedsunternehmen im Bestand gehaltenen Wohnungen. Bei rund 38,7 Mio. Haushalten in der Bundesrepublik entspricht das einem Anteil von rund 7%.
Vor dem Hintergrund steigender Verschuldung der Kommunen wächst der Verkaufsgedanke zur Erlangung liquider Mittel. Es kann somit davon ausgegangen werden, dass in der Zukunft auch kommunale Wohnungsgesellschaften zum Verkauf stehen und zu bewerten sein werden. In der jüngsten Vergangenheit konnte man bereits größere Transaktionen am deutschen Immobilienmarkt verzeichnen. So wurden von Investment- und Fondsgesellschaften bereits mehrere tausend Wohnungen gekauft. SOROS, eine US-Fondsgesellschaft, ist beispielsweise an der landeseigenen Berliner Wohnungsgesellschaft GSW interessiert. Insgesamt sollen mehrere ausländische Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt auf der Suche nach attraktiven Investitionsobjekten sein.
Aufgrund der zu erwartenden Veräußerungen kommunaler Wohnungsunternehmen soll es nun Ziel dieser Arbeit sein, ein geeignetes Bewertungsverfahren herauszuarbeiten, um einen aussagekräftigen Wert dieser Gesellschaften berechnen zu können. Diese Zielstellung steht vor dem Hintergrund, dass die Probleme bei der Bewertung von Immobilienunternehmen in der deutschsprachigen Literatur zur Unternehmensbewertung immer noch eine untergeordnete Rolle spielen und bei der Immobilienbewertung Probleme zu beachten sind, die weder aus theoretischer noch aus praktischer Sicht einfach zu lösen sind. Im Mittelpunkt der Betrachtung steht dabei der Bewertungsanlass Kauf bzw. Verkauf eines kommunalen Wohnungsunternehmens an private Investoren. Den Bezugsrahmen für die Erarbeitung eines geeigneten Bewertungsverfahrens bilden die vom Institut der Wirtschaftsprüfer niedergelegten Grundsätze zur Durchführung von Unternehmensbewertung.
Gang der Untersuchung:
Um bewertungsrelevante Besonderheiten der kommunalen Wohnungsunternehmen herauszustellen, gilt es in einem ersten Schritt diese […]
Die Kommunen verfügen heute über einen ausgedehnten Immobilienbestand. Der Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen repräsentiert mit seinen ca. 3.200 Mitgliedsunternehmen die Vielfalt der Wohnungswirtschaft in Deutschland. Diese Unternehmen bewirtschaften mehr als 6,5 Mio. Wohneinheiten, was rund einem Drittel aller Mietwohnungen in Deutschland entspricht. Auch 740 kommunale Wohnungsgesellschaften haben sich dieser Verbandstruktur untergliedert. Sie bewirtschaften nahezu 42% der von den GdW Mitgliedsunternehmen im Bestand gehaltenen Wohnungen. Bei rund 38,7 Mio. Haushalten in der Bundesrepublik entspricht das einem Anteil von rund 7%.
Vor dem Hintergrund steigender Verschuldung der Kommunen wächst der Verkaufsgedanke zur Erlangung liquider Mittel. Es kann somit davon ausgegangen werden, dass in der Zukunft auch kommunale Wohnungsgesellschaften zum Verkauf stehen und zu bewerten sein werden. In der jüngsten Vergangenheit konnte man bereits größere Transaktionen am deutschen Immobilienmarkt verzeichnen. So wurden von Investment- und Fondsgesellschaften bereits mehrere tausend Wohnungen gekauft. SOROS, eine US-Fondsgesellschaft, ist beispielsweise an der landeseigenen Berliner Wohnungsgesellschaft GSW interessiert. Insgesamt sollen mehrere ausländische Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt auf der Suche nach attraktiven Investitionsobjekten sein.
Aufgrund der zu erwartenden Veräußerungen kommunaler Wohnungsunternehmen soll es nun Ziel dieser Arbeit sein, ein geeignetes Bewertungsverfahren herauszuarbeiten, um einen aussagekräftigen Wert dieser Gesellschaften berechnen zu können. Diese Zielstellung steht vor dem Hintergrund, dass die Probleme bei der Bewertung von Immobilienunternehmen in der deutschsprachigen Literatur zur Unternehmensbewertung immer noch eine untergeordnete Rolle spielen und bei der Immobilienbewertung Probleme zu beachten sind, die weder aus theoretischer noch aus praktischer Sicht einfach zu lösen sind. Im Mittelpunkt der Betrachtung steht dabei der Bewertungsanlass Kauf bzw. Verkauf eines kommunalen Wohnungsunternehmens an private Investoren. Den Bezugsrahmen für die Erarbeitung eines geeigneten Bewertungsverfahrens bilden die vom Institut der Wirtschaftsprüfer niedergelegten Grundsätze zur Durchführung von Unternehmensbewertung.
Gang der Untersuchung:
Um bewertungsrelevante Besonderheiten der kommunalen Wohnungsunternehmen herauszustellen, gilt es in einem ersten Schritt diese […]
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
ID 8830
Schmidt, Danilo: Bewertung kommunaler Wohnungsunternehmen
Hamburg: Diplomica GmbH, 2005
Zugl.: Hochschule Wismar, Diplomarbeit, 2004
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Diplomica GmbH
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Printed in Germany
I
ABBILDUNGSVERZEICHNIS ... III
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS ...IV
A. EINLEITUNG ... 1
1. Z
IELSETZUNG
... 1
2. G
ANG DER
U
NTERSUCHUNG
... 2
B. ABGRENZUNG DES KOMMUNALEN WOHNUNGS-
UNTERNEHMENS... 4
1. G
EGENSTAND DES
U
NTERNEHMENS
... 4
2. A
BGRENZUNGSKRITERIEN
... 6
2.1. Leistungserstellung ... 6
2.1.1. Arten der Leistungserstellung... 6
2.1.2. Das Immobilienunternehmen... 6
2.2. Faktorbezug ... 8
2.2.1. Arbeitsintensive Unternehmen... 8
2.2.2. Anlageintensive Unternehmen... 9
2.2.3. Materialintensive Betriebe ... 13
2.3. Räumlicher Wirkungsbereich ... 13
2.4. Eigentümerstruktur... 13
2.5. Systembezogene Tatbestände... 14
3. D
AS KOMMUNALE
W
OHNUNGSUNTERNEHMEN
... 16
C. EIGNUNGSANALYSE AUSGEWÄHLTER UNTERNEHMENS-
BEWERTUNGSVERFAHREN FÜR KOMMUNALE
WOHNUNGSUNTERNEHMEN ... 18
1. V
ERFAHREN DER
U
NTERNEHMENSBEWERTUNG IM
Ü
BERBLICK
... 18
2. R
ELEVANTE
G
RUNDSÄTZE DER
U
NTERNEHMENSBEWERTUNG
NACH
IDW
S1/HFA
RS
10... 22
2.1. Bedeutung der Grundsätze für die Unternehmens-
bewertung ... 22
2.2. Bewertungsrelevante Grundsätze im Überblick ... 23
3. K
LASSISCHE
B
EWERTUNGSVERFAHREN
... 25
3.1. Gesamtbewertungsverfahren... 25
3.1.1. Konzept der Gesamtbewertungsverfahren ... 25
3.1.2. Ertragswertverfahren ... 26
3.1.3. Discounted Cash Flow Verfahren (DCF-Verfahren) ... 29
3.2. Bestandsorientiertes Verfahren (Substanzwertverfahren).. 32
4. D
ER
N
ET
A
SSET
V
ALUE
... 34
4.1. Ermittlung des Net Asset Value... 34
4.2. Ansätze zur Marktwertbestimmung ... 35
4.3. Bestimmungsgrößen des Net Asset Value... 35
4.3.1. Marktwert der Immobilien ... 35
4.3.1.1. Ermittlung der Reinerträge von Immobilien ... 37
4.3.1.2. Ermittlung des Bodenwertes... 38
4.3.1.3. Der Liegenschaftszins ... 38
4.3.1.4. Der Vervielfältiger... 39
4.3.2. Marktwerte sonstiger Vermögensgegenstände ... 40
4.3.3. Marktwert des Fremdkapitals... 40
4.3.3.1. Rückstellungen... 40
4.3.3.2. Verbindlichkeiten ... 41
II
4.3.4. Kapitalisierte Overheadkosten... 41
5. W
ÜRDIGUNG DER
B
EWERTUNGSVERFAHREN FÜR KOMMUNALE
W
OHNUNGSUNTERNEHMEN
... 43
5.1. Berücksichtigung der stillen Reserven ... 43
5.2. Aussagekraft der Planungsrechnungen ... 44
5.3. Prinzip der Unternehmensfortführung ... 47
5.4. Berücksichtigung des Leerstandes ... 47
5.5. Bemessung des Kapitalisierungszinssatzes ... 48
5.5.1. Berücksichtigung immobilienspezifischer Risiken... 48
5.5.2. Berücksichtigung inflationärer Aspekte... 50
5.5.3. Liegenschaftszins als Kapitalisierungszins... 50
5.6. Grundsatz der Bewertung der wirtschaftlichen
Unternehmenseinheit ... 51
5.7. Berücksichtigung von Steuern... 53
5.8. Berücksichtigung steuerlicher Verlustvorträge ... 55
5.9. Zusammenfassende Würdigung für kommunale
Wohnungsunternehmen... 57
D. DER UNTERNEHMENSWERT EINES AUSGEWÄHLTEN
KOMMUNALEN WOHNUNGSUNTERNEHMENS (X-GMBH)... 60
1. G
ESCHÄFTSBEREICHE DER
X-G
MB
H ... 60
2. B
EWERTUNGSRELEVANTE
A
NNAHMEN
... 60
3. D
ER
N
ET
A
SSET
V
ALUE DER
X-G
MB
H... 62
3.1. Marktwert der Immobilien nach WertV ... 62
3.2. Marktwert der übrigen Vermögensgegenstände ... 62
3.3. Marktwert des Fremdkapitals ... 64
3.3.1. Rückstellungen... 64
3.3.2. Marktwert der Verbindlichkeiten ... 64
3.4. Kapitalisierte Overheadkosten ... 64
3.5. Unternehmenswert nach der NAV-Methode ... 65
4. D
ER
E
RTRAGSWERT DER
X-G
MB
H... 66
4.1. Ertragswerte der Immobilien ... 66
4.2. Allgemeine Aufwendungen/Erträge... 67
4.3. Kapitalisierte Ertragsteuern... 67
4.3.1. Ertragsteuerbelastung ... 67
4.3.2. Vorteil steuerlicher Verlustvorträge... 68
4.4. Unternehmenswert nach der Ertragswertermittlung ... 69
5. G
EGENÜBERSTELLUNG DER
U
NTERNEHMENSWERTE
... 70
E. SCHLUSSBEMERKUNG ... 71
LITERATURVERZEICHNIS... 72
EHRENWÖRTLICHE ERKLÄRUNG ... 79
ANLAGENVERZEICHNIS ... 80
ANLAGEN ... 81
III
Abbildungsverzeichnis
Nr. Titel
Seite
1 Eigentümerstruktur der Betriebe
14
2 Geschäftsbereiche von Wohnungsunternehmen
17
3 Ermittlung der Ertragsüberschüsse
28
4 Entwicklung des Kapitalisierungszinses
29
5 Herleitung des Risikozuschlags nach CAPM
29
6 Unternehmenswert nach Ertragswertverfahren
30
7 Ermittlung der Free Cashflows
32
8 WACC
33
9 Unternehmenswert nach DCF (WACC)
33
10 Net Asset Value I
35
11 Net Asset Value II
36
12 Ertragswert nach WertV
40
13 Diskontierungsfaktor der Overheadkosten
43
14 Fremdkapitalkosten nach Steuern
55
15 Steuermultiplikator
55
16 Unternehmenswert von Wohnungsunternehmen
60
17 Bewirtschaftungskosten der X-GmbH
63
18 Marktwert der Grundstücke (WertV)
63
19 Marktwert der Grundstücke ohne Bauten
64
20 Marktwert der übrigen Vermögensgegenstände
64
21 Marktwert der Verbindlichkeiten
65
22 NAV der X-GmbH
66
23
Modifiziertes operatives Ergebnis vor Zinsen und
Steuern
67
24 Marktwert der Grundstücke (Ertragswertverfahren)
67
25 Allgemeine Aufwendungen/Erträge
68
26 Ermittlung der zu kapitalisierenden Steuerbelastung
69
27 Ertragswert der X-GmbH
70
IV
Abkürzungsverzeichnis
Abs
Absatz
AG
Aktiengesellschaft
AktG
Aktiengesetz
APV
Adjusted Present Value
BauGB
Baugesetzbuch
BB
Betriebsberater
Bd.
Band
BewG
Bewertungsgesetz
BGB
Bürgerliches Gesetzbuch
BGBl
Bundesgesetzblatt
bzw.
beziehungsweise
CAPM
Capital Asset Pricing Model
DAX
Deutscher Aktienindex
DB
Der Betrieb
DCF
Discounted Cashflow
DGfB
Deutsche Gesellschaft für Betrieswirtschaft
DIMAX
Deutscher Immobilienaktienindex
DVFA
Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset
Management
DVFA/SG Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset
Management und der Schmalenbachgesellschaft
E&G
Ellwanger & Geiger
EBIT
Earnings Before Interest and Taxes
EStG
Einkommensteuergesetz
FB
Finanz Betrieb
FCF
Free Cashflow
FN-IDW
IDW-Fachnachrichten
GdW
Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen
GewStG
Gewerbesteuergesetz
GG
Grundgesetz
GmbHG
Gesetz betreffend die Gesellschaften mit beschränkter
Haftung
HFA RS
Hauptfachausschuss Rechnungslegungsvorschrift
HGB
Handelsgesetzbuch
IDW
Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V.
i.S.v.
Im Sinne von
i.V.m.
In Verbindung mit
V
KGV
Kurs-Gewinn-Verhältnis
NAV
Net Asset Vaue
NJW
Neue Juristische Wochenschrift
OLG
Oberlandesgericht
S1
IDW Standard: Grundsätze zur Durchführung von
Unternehmensbewertungen
ß
Betafaktor
TEUR
tausend Euro
Tz.
Textziffer
usw.
und so weiter
vgl.
vergleiche
VStR
Vermögensteuerrichtlinien
WACC
Weighted Average Cost of Capital
WertR
Wertermittlungsrichtlinien
WertV
Wertermittlungsverordnung
WP
Wirtschaftsprüfer
WPg
Die Wirtschaftsprüfung
z.B.
zum Beispiel
zfbf
Schmalenbachs Zeitschrift für betriebswirtschaftliche For-
schung
1
A. Einleitung
1. Zielsetzung
Die Kommunen verfügen heute über einen ausgedehnten Immobilien-
bestand. Der Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen reprä-
sentiert mit seinen ca. 3.200 Mitgliedsunternehmen die Vielfalt der
Wohnungswirtschaft in Deutschland. Diese Unternehmen bewirtschaf-
ten mehr als 6,5 Mio. Wohneinheiten, was rund einem Drittel aller Miet-
wohnungen in Deutschland entspricht. Auch 740 kommunale Woh-
nungsgesellschaften haben sich dieser Verbandstruktur untergliedert
1
.
Sie bewirtschaften nahezu 42% der von den GdW Mitgliedsunterneh-
men im Bestand gehaltenen Wohnungen
2
. Bei rund 38,7 Mio. Haushal-
ten
3
in der Bundesrepublik entspricht das einem Anteil von rund 7%.
Vor dem Hintergrund steigender Verschuldung der Kommunen
4
wächst
der Verkaufsgedanke zur Erlangung liquider Mittel. Es kann somit da-
von ausgegangen werden, dass in der Zukunft auch kommunale Woh-
nungsgesellschaften zum Verkauf stehen und zu bewerten sein wer-
den. In der jüngsten Vergangenheit konnte man bereits größere Trans-
aktionen am deutschen Immobilienmarkt verzeichnen. So wurden von
Investment- und Fondsgesellschaften bereits mehrere tausend Woh-
nungen gekauft. SOROS, eine US-Fondsgesellschaft, ist beispielsweise
an der landeseigenen Berliner Wohnungsgesellschaft GSW interes-
siert
5
. Insgesamt sollen mehrere ausländische Investoren auf dem
deutschen Immobilienmarkt auf der Suche nach attraktiven Investiti-
onsobjekten sein.
Aufgrund der zu erwartenden Veräußerungen kommunaler Wohnungs-
unternehmen soll es nun Ziel dieser Arbeit sein, ein geeignetes Bewer-
tungsverfahren herauszuarbeiten, um einen aussagekräftigen Wert die-
ser Gesellschaften berechnen zu können. Diese Zielstellung steht vor
dem Hintergrund, dass die Probleme bei der Bewertung von Immobi-
lienunternehmen in der deutschsprachigen Literatur zur Unterneh-
mensbewertung immer noch eine untergeordnete Rolle spielen und bei
der Immobilienbewertung Probleme zu beachten sind, die weder aus
1
Stand 31.12.2002, Nach Auskunft des GdW handelt es sich hierbei um nahezu alle
Wohnungsgesellschaften, an denen die Kommunen mit einer Mehrheit beteiligt sind.
2
Zum 31.12.2002 bewirtschafteten die kommunalen Wohnungsgesellschaften 2.744
tsd. Wohneinheiten.
3
Bevölkerungsstatistik zum 31.12.2002 (Aktualisiert am 12.06.2003) Quelle:
www.destatis.de
4
Die Kommunen befanden sich 2003 in der bisher schwersten Finanzkrise. Das Fi-
nanzierungsdefizit der Kommunen ist 2003 auf fast 10 Mrd. Euro angestiegen. Mit 9,7
Mrd. Euro (8,9 Mrd. West/0,8 Mrd. Ost) hat es derzeit ein Rekordniveau erlangt. Dar-
über hinaus muss aus heutiger Sicht davon ausgegangen werden, dass eine Verbes-
serung der kommunalen Finanzlage nicht erreicht werden kann. Es wird sogar mit ei-
nem Anstieg des kommunalen Finanzierungsdefizits auf 10 Mrd. Euro (9 Mrd. West/1
Mrd. Ost) gerechnet. (Quelle: Deutscher Städtetag, ,,Aktuelle Finanzlage der Städte"
vom 03.02.2004)
5
,,Die Welt", Montag, 19.01.2004
2
theoretischer noch aus praktischer Sicht einfach zu lösen sind. Im Mit-
telpunkt der Betrachtung steht dabei der Bewertungsanlass Kauf bzw.
Verkauf eines kommunalen Wohnungsunternehmens an private Inves-
toren. Den Bezugsrahmen für die Erarbeitung eines geeigneten Bewer-
tungsverfahrens bilden die vom Institut der Wirtschaftsprüfer niederge-
legten Grundsätze zur Durchführung von Unternehmensbewertung.
2. Gang der Untersuchung
Um bewertungsrelevante Besonderheiten der kommunalen Wohnungs-
unternehmen herauszustellen, gilt es in einem ersten Schritt diese Un-
ternehmen anhand bestimmter betriebswirtschaftlicher Charakteristiken
zu analysieren. Eine Abgrenzung hierfür wird zum Großteil aus deren
Geschäftstätigkeiten vorgenommen. Zu Beginn des ersten Abschnitts
wird daher der Unternehmenszweck einer solchen Gesellschaft anhand
eines Mustergesellschaftsvertrages dargestellt. Darauf aufbauend las-
sen sich die Leistungserstellung, der Produktionsfaktorenbezug sowie
der räumliche Wirkungsbereich als Abgrenzungspunkte heraussondern.
Wie der Unternehmensbezeichnung ,,kommunale Wohnungsunterneh-
men" zu entnehmen ist, stellen Wohnungen einen primären Gegens-
tand dieser Unternehmen dar, so dass insbesondere auf Immobilien
und Immobilienunternehmen Bezug genommen wird. Daneben gilt es
auch auf die Eigentümerstruktur und systembezogenen Tatbestände
6
einzugehen, um ein abgerundetes Bild eines kommunalen Wohnungs-
unternehmens zu erhalten.
In dem darauf folgenden Abschnitt gilt es zunächst, ausgewählte Ver-
fahren zur Bewertung von kommunalen Wohnungsunternehmen auf ih-
re Tauglichkeit zu analysieren. Hierzu werden in einem ersten Schritt
verschiedene Bewertungsverfahren vorgestellt. Da die Grundsätze der
Unternehmensbewertung Rahmenbedingungen abbilden, in dem die
eigenverantwortliche Lösung der Bewertung liegen muss, gilt es diese
in einem weiteren Schritt darzulegen. Es wird hierbei insbesondere auf
die Grundsätze eingegangen, die eine Trennung der Unternehmens-
einheit in einzelne Unternehmensteile erlauben. Im Anschluss daran gilt
es, die klassischen Bewertungsmethoden Ertragswertverfahren und
Discounted Cash Flow Methode (DCF-Methode) aufgrund ihrer Be-
deutung für die Unternehmensbewertungspraxis vorzustellen. Auf den
aus dem britischen Wirtschaftsraum stammenden Net Asset Value
(NAV) wird in diesem Abschnitt darüber hinaus ausführlich Bezug ge-
nommen. Dies geschieht vor dem Hintergrund, dass der NAV im Ein-
klang mit internationalen Bewertungsstandards steht und als eine zent-
rale Messgröße für die Bewertung von Immobiliengesellschaften gilt
7
.
6
Der Begriff der ,,systembezogenen Tatbestände" stammt aus der Lehre Gutenbergs.
Hierunter werden die aus einem Wirtschaftssystem stammenden Tatbestände ver-
standen, an denen sich ein Betrieb orientiert. Vgl. Gutenberg, E., S. 10, 457 ff.
7
Vgl. Rehkugler, H./Thomaschowski, D., S. 332; Auch die DVFA (Deutsche Vereini-
gung für Finanzanalyse und Asset Management
) hat sich für den Net Asset Value als
anerkanntes Verfahren zur Bewertung von bestandshaltenden Immobiliengesellschaf-
3
Im Hinblick auf die gewonnen Erkenntnisse über die bewertungsrele-
vanten Besonderheiten der kommunalen Wohnungsunternehmen sowie
der vorgestellten Bewertungsverfahren und grundsätze, gilt es in ei-
nem weiteren Schritt anhand ausgewählter Kriterien zu diskutieren, ob
die Anwendung dieser Verfahren zur Bewertung von kommunalen
Wohnungsunternehmen tatsächlich zu einem aussagekräftigen Ergeb-
nis führen und dem Wunsch der DVFA, den NAV als Standard anzuer-
kennen, gefolgt werden kann. Es werden darüber hinaus auch Lö-
sungsvorschläge unterbreitet, die aufbauend auf den erarbeiteten Fest-
stellungen, der Ermittlung eines Unternehmenswertes im Rahmen der
Grundsätze der Unternehmensbewertung dienen.
In einem letzten Abschnitt wird die Bewertung eines fiktiven kommuna-
len Wohnungsunternehmens exemplarisch an Hand des NAV-
Verfahrens in seiner ursprünglichen Verfahrensweise sowie unter An-
wendung des erarbeiteten, dem IDW entsprechenden Bewertungsver-
fahrens vorgenommen. Es soll hierdurch erreicht werden, dass die
praktische Umsetzung zur Ermittlung sowohl des NAV, welcher auf-
grund des derzeitigen Diskussionsstandes an Bedeutung gewonnen
hat, als auch des speziell für kommunale Wohnungsunternehmen ermit-
telten Bewertungsverfahrens vorgestellt werden. Darüber hinaus gilt es
gegebenenfalls entstehende Unterschiede aufzuzeigen.
ten ausgesprochen. (Vgl. Pressemitteilung vom 29.04.1999; http://www.dvfa.de/pres-
se/archiv/pm_19990429.htm)
4
B. Abgrenzung des kommunalen Wohnungsun-
ternehmens
1. Gegenstand des Unternehmens
Der Gegenstand eines kommunalen Wohnungsunternehmens ist dem
Gesellschaftsvertrag des Unternehmens zu entnehmen. Aufgrund der
Vertragsfreiheit
8
kann dieser unterschiedliche Gestalt annehmen. Um
dennoch eine veranschauliche Abgrenzung vornehmen zu können, wird
ein Mustergesellschaftsvertrag
9
zugrunde gelegt. Der Gegenstand des
Unternehmens könnte sich somit wie folgt bestimmen:
Gegenstand der Gesellschaft
§ 2
(1) Zweck der Gesellschaft ist vorrangig eine sichere und sozialver-
antwortbare Wohnungsversorgung der Bevölkerung in der Stadt
________.
(2) Die Gesellschaft errichtet, betreut, bewirtschaftet und verwaltet
Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen, darunter Eigenheime
und Eigentumswohnungen. Sie kann außerdem alle im Bereich der
Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallen-
den Aufgaben übernehmen, Grundstücke erwerben, belasten und
veräußern sowie Erbbaurechte ausgeben. Sie kann Gemeinschafts-
anlagen und Folgeeinrichtungen, Läden und Gewerbebauten, soziale,
wirtschaftliche und kulturelle Einrichtungen und Dienstleistungen be-
reitstellen. Die Gesellschaft ist berechtigt, Zweigniederlassungen zu
errichten, andere Unternehmen zu erwerben oder sich an solchen zu
beteiligen.
(3) Die Gesellschaft darf auch sonstige Geschäfte betreiben, sofern
diese dem Gesellschaftszweck (mittelbar oder unmittelbar) dienlich
sind.
(4) Die Preisbildung für die Überlassung von Mietwohnungen und die
Veräußerung von Wohnungsbauten soll angemessen sein, d. h. eine
Kostendeckung einschließlich angemessener Verzinsung des Eigen-
kapitals sowie die Bildung ausreichender Rücklagen unter Berück-
sichtigung einer Gesamtrentabilität des Unternehmens ermöglichen.
(5) Die Gesellschaft ist am ________ als gemeinnütziges Woh-
nungsunternehmen anerkannt. Sie darf ausschließlich Geschäfte
betreiben, die nach den am _________ geltenden Vorschriften des
Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts zulässig waren.
8
Der Grundsatz der Vertragsfreiheit ist ein spezieller Ausdruck des grundgesetzlich
verbürgten Rechts auf freie Persönlichkeitsentfaltung, das in Art. 2 Abs. 1 GG geregelt
ist.
9
Quelle: Bergmann/Schumacher, Dok.-Nr. 013
5
Das Unternehmen dient danach grundsätzlich der Wohnungsversor-
gung der betreffenden Kommune
10
. Zur Erreichung dieses Zwecks kann
es die im Zusammenhang damit stehenden Tätigkeiten ausüben, was
vornehmlich die Errichtung, den Erwerb und Verkauf, die Betreuung,
Bewirtschaftung und Verwaltung von Immobilien betrifft
11
. Des Weiteren
unterliegt das Unternehmen einer angemessenen Preisbildung
12
.
Wird der Gegenstand von Wohnungsunternehmen aus der ,,Verordnung
über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Woh-
nungsunternehmen"
13
abgeleitet, so ist er gekennzeichnet durch die
Betreuung von Wohnungen, deren Bau oder der Errichtung und Veräu-
ßerung von Eigenheimen, Kleinsiedlungen und Eigentumswohnungen.
10
Siehe § 2 Abs. 1 des Mustervertrages.
11
Siehe § 2 Abs. 2 und 3 des Mustervertrages.
12
Siehe § 2 Abs. 4 des Mustervertrages
13
BGBl I 1970, S. 1334 ff.; Änderung vom 06.03.1987, BGBl. I 1987, S. 770 ff.
6
2. Abgrenzungskriterien
2.1. Leistungserstellung
2.1.1. Arten der Leistungserstellung
Wird ein Betrieb nach seiner erstellten Leistung unterschieden, lassen
sich zwei Arten erkennen. Es handelt sich hierbei um Sachleistungsbe-
triebe und Dienstleistungsbetriebe. Während Sachleistungsbetriebe Gü-
ter materieller Art bereitstellen
14
, bieten Dienstleistungsbetriebe Güter
immaterieller Art an. Das kommunale Wohnungsunternehmen stellt da-
nach, aufgrund der primären Aufgabe der Wohnraumbetreuung, grund-
sätzlich ein Dienstleistungsunternehmen dar.
2.1.2. Das Immobilienunternehmen
Ausgehend von der Geschäftstätigkeit lässt sich das kommunale Woh-
nungsunternehmen als Immobilienunternehmen einstufen. Hierunter
werden diejenigen Unternehmen verstanden, die sich mit der Vermie-
tung, Projektentwicklung, Verwaltung, Finanzierung, dem Kauf oder
Verkauf von Immobilien oder der Erbringung von Immobilienbezogenen
Dienstleistungen befassen. Darüber hinaus müssen die immobilienspe-
zifischen Leistungen dem originären Unternehmenszweck dienen
15
.
Das Bankhaus Ellwanger & Geiger, das im Jahre 1995 den Aktienindex
für Immobilienaktiengesellschaften E&G DIMAX auflegte, fügte zu den
Kriterien Schultes ein weiteres an. Danach müssen mind. 75 % von
Umsatz und Ertrag aus dem Immobiliengeschäft stammen
16
.
Mit den Definitionskriterien als Grundlage können sich die Immobilien-
unternehmen weiter in Projektentwickler, Bestandshalter und Immobi-
liendienstleister untergliedern lassen.
Die Projektentwickler erzielen ihre Erträge aus der Entwicklung und
Weiterveräußerung von Immobilienprojekten. Sie stehen am Anfang
des Lebenszyklus einer Immobilie. Es werden Projektentwickler als
Zwischeninvestoren und als Dienstleister unterschieden. Diese Diffe-
renzierung erfolgt vor dem Hintergrund der Übernahme des wirtschaftli-
chen Risikos.
Der Projektentwickler als Dienstleister wird vom Grundstückseigentü-
mer mit der Entwicklung und Erstellung sowie teilweise mit der Ver-
marktung beauftragt. Er trägt somit nur partiell das Risiko der Vermark-
tung.
Der Projektentwickler als Zwischeninvestor ist zur Realisierung seiner
Projektidee entweder bereits Eigentümer eines dafür vorgesehenen
Grundstückes oder erwirbt für diesen Zweck ein solches. Ihm kommt
somit das volle wirtschaftliche Risiko zu, da er zum einen das Projekt
14
Hierzu zählen die Gewinnungs-, Veredelungs- sowie Produktionsbetriebe.
15
Vgl. Schulte, K.-W., S. 45
16
Vgl. Onlinedokument vom 29.12.2003, http://www.eg-
fonds.com/web/home.nsf/VCO/VSIN-59XEBA/$file/Dimaxde.pdf
7
selbst zu finanzieren hat und darüber hinaus auch das volle Risiko der
Vermarktung trägt
17
.
Spätere Mieterträge sind für den Projektentwickler nicht von Relevanz.
Für bestandshaltende Immobiliengesellschaften gilt die langfristige Be-
standsführung und Vermietung von Immobilien als Unternehmens-
zweck. Daneben gehört auch die Veräußerung und der Erwerb von
Immobilien, als Ausdruck ständiger Portfoliooptimierung, zur langfristi-
gen Bestandsführung
18
. Bestandshalter erzielen Ihre Erträge aus der
Vermietung, Verpachtung und Verwaltung des eigenen Immobilienbe-
standes
19
. Dieser umfasst im Allgemeinen verschiedene Immobilienar-
ten an unterschiedlichen Standorten. Ergebnisbeiträge aus dem Ver-
kauf von Immobilien liegen langfristig gesehen unter den erzielten Net-
tomieteinnahmen
20
.
Die Zahlungsbereitschaft oder fähigkeit der Mieter und Pächter sowie
der Leerstand stellen bedeutende Einflussgrößen auf die Ertragskraft
dieser Unternehmen dar. Dies findet seine Erklärung zum Beispiel dar-
in, dass leerstandsbedingte Kosten nicht umgelegt werden können, so-
dass diese von der Gesellschaft selbst getragen werden müssen. Die
Zahlungsfähigkeit und bereitschaft der Mieter kann die Ertragskraft
dahingehend beeinflussen, dass diese nur unter Einhaltung bestimmter
Fristen gekündigt werden können
21
und die Gesellschaft die entstande-
nen Kosten auszulegen oder diese letztlich voll zu tragen hat, was ein
erhebliches finanzielles Risiko darstellen kann.
Als Immobiliendienstleister können die Unternehmen definiert werden,
die ihre Erträge nicht aus der Projektentwicklung oder Vermietung und
Verpachtung der eigenen Bestände erzielen. Ausgehend von der Defi-
nition der Immobilienunternehmen erzielen diese Unternehmen ihre Er-
träge aus der Verwaltung von Fremdobjekten, der Finanzierung von
Immobilienprojekten sowie aus sämtlichen mit der Immobilie in Zusam-
menhang stehenden Serviceleistungen. Hierunter werden somit die Tä-
tigkeiten erfasst, die den Eigentümer oder Entwickler bei seiner Aufga-
bendurchführung entlasten
22
. Als Beispiele können die Maklertätigkeit,
Marktforschung, Immobilienbewertung oder das Objektmanagement
aufgezählt werden.
Rehkugler schloss die Immobiliendienstleister bei der Begriffsabgren-
zung der Immobilien-AG aus. Nach seiner Definition erwirtschaften Im-
mobilien-AG ihre Erträge lediglich aus der Entwicklung und Verwaltung
von Immobilien. Die zum Angebot gehörenden Dienstleistungen sind
hier integriert. Makler- und Baugesellschaften schließt Rehkugler völlig
als Immobilien-AG aus
23
.
17
Vgl. Brauer, K.-U., S. 12 f
18
Vgl. DVFA INFO 3/99 vom 12.08.1999
19
Vgl. Rehkugler, H., S. 6
20
Vgl. DVFA INFO 3/99 vom 12.08.1999
21
Vgl. §§ 568 ff BGB
22
Vgl., Schulte K.-W., S. 41
23
Vgl. Rehkugler, H., S. 5 f
8
Da die Immobilien-AG allerdings eine Form der Immobilienunternehmen
und somit diesem Begriff untergeordnet ist, kann diese Abgrenzung
durchaus beibehalten werden.
In der Praxis ist eine genaue Abgrenzung der Immobilienunternehmen
nur schwer möglich. Viele Gesellschaften bieten in ihrer Produktpalette
mehrere Leistungen an. So verwalten beispielsweise bestandshaltende
Unternehmen aufgrund Ihrer Erfahrungen auf diesem Sektor auch
fremde Immobilien oder Makler vermieten neben Ihrer Haupttätigkeit
Objekte.
Nach dem bereits dargestellten Gesellschaftszweck erfassen die er-
brachten Leistungen des kommunalen Wohnungsunternehmens den
gesamten Lebenszyklus einer Immobilie. Das Unternehmen kann dem-
nach sowohl Produzent als auch Dienstleister sein. Aufgrund der über-
wiegenden Erträge aus Vermietung der eigenen Bestände ist aber da-
von auszugehen, dass die Eigenschaft als Dienstleistungsunternehmen
im weiten und bestandshaltendes Immobilienunternehmen im engeren
Sinne dominiert. Diese These findet ihre Begründung darin, dass die
Unternehmenstätigkeit primär auf die dauerhafte Vermietung und Si-
cherung der Wohnraumversorgung gerichtet ist. Die übrigen Tätigkeiten
wie zum Beispiel die Ersatz-, Erweiterungs- oder Desinvestitionen die-
nen der Erreichung dieses Ziels. Darüber hinaus, gehen auch Progno-
sen über den Bedarf an Wohnraum auf Basis von Bevölkerungsprogno-
sen von einem stagnierenden Bedarf aus, so dass vorerst keine weite-
ren Bauleistungen zu erwarten sind.
2.2. Faktorbezug
2.2.1. Arbeitsintensive Unternehmen
Arbeitsintensive Unternehmen zeichnen sich durch einen besonders
hohen Personalkostenanteil an den gesamten Produktionskosten aus
24
.
Da das Hauptaufgabenfeld des kommunalen Wohnungsunternehmens
in der Bewirtschaftung und Verwaltung von Immobilien und nicht in der
Erstellung liegt, kommen grundsätzlich keine Produktions- sondern le-
diglich Verwaltungs- und Organisationskosten vor. Diese Arbeitsleis-
tung wäre somit nicht dem elementaren Faktor menschliche Arbeitsleis-
tung sondern dem dispositiven Faktor zuzurechnen. Unter der dispositi-
ven Arbeitsleistung werden die mit der Leitung und Lenkung in Bezie-
hung stehenden Abläufe verstanden
25
. Es ist somit nicht von einem ar-
beitsintensiven Unternehmen auszugehen
24
Vgl. Wöhe, G., S. 16
25
Vgl. Gutenberg, E., S. 3
9
2.2.2. Anlageintensive
Unternehmen
Anlageintensive Unternehmen sind durch einen besonders hohen Be-
triebsmittelbestand gekennzeichnet
26
und unterliegen einer hohen Kapi-
talbindung. Dies führt dazu, dass Abschreibungen und Zinsen zu den
wesentlichen Kostenarten des Produktionsprozesses zählen, während
die Kosten der anderen Elementarfaktoren von geringerer Bedeutung
sind. Eine dauerhafte optimale Ausnutzung der Betriebsmittel stellt das
Hauptproblem dieser Unternehmen dar. Dies ist darauf zurückzuführen,
dass es sich bei den entstanden Kosten kurzfristig gesehen um einen
fixen Bestandteil handelt, der auch bei nicht Ausnutzung der Anlagen
anfällt. So stellt beispielsweise die Wertminderung nicht nur eine Folge
des technischen Verschleißes dar, sondern auch eine Folge produkti-
onsunabhängiger Faktoren, wie zum Beispiel dem technischen Fort-
schritt.
Das kommunale Wohnungsunternehmen zählt mit seinem hohen Be-
stand an Immobilien und der daraus resultierenden Kapitalbindung zu
den anlageintensiven Unternehmen. Aufgrund der Bedeutung der Im-
mobilie für das Bewertungsobjekt als elementarer Produktionsfaktor,
wird dieser Begriff im Folgenden kurz dargestellt.
Geht man vom lateinischen Adjektiv ,,immobilis" (=unbeweglich) aus,
handelt es sich bei Immobilien um unbewegliche Wirtschaftsgüter. In
der Literatur ist dieser Begriff nicht einheitlich definiert. So lässt sich die
Immobilie aus physischer, juristischer und ökonomischer Sicht erklä-
ren. Häufig wird die Immobilie auch als Synonym für ,,Grundstücke",
,,grundstücksgleiche Rechte", ,,Gebäude", ,,Grund und Boden", ,,Liegen-
schaften", ,,Grundbesitz" oder ,,Real- bzw. Grundvermögen" genutzt
27
.
Aus einer rein physischen Sichtweise, definiert sich eine Immobilie als
ein dreidimensionales Gebilde aus Wänden, Decken und Böden, dass
einen Teil der Erdoberfläche und des dazugehörigen Luftraumes ab-
grenzt
28
. Unter dieser Definition wird das Grundstück als einzelnes
Wirtschaftsgut vernachlässigt, was die Immobilie unter dieser Begriffs-
bestimmung für eine weitere Analyse unbrauchbar macht.
Eine juristische Legaldefinition existiert zwar ebenfalls nicht, jedoch wird
dem Begriff ,,Grundstück" eine besondere Bedeutung in einzelnen Ge-
setzen, insbesondere dem BGB, zugeteilt. Die §§ 93 bis 97 BGB sowie
die §§ 873 bis 902 BGB bilden hierfür die zentralen Normen. Danach
stellt ein Grundstück einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche inklusi-
ve seiner Bestandteile dar, welcher unter Angabe der Flurstücknummer
und der Rechtsverhältnisse am Grundstück im Grundbuch eingetragen
ist. Gemäß §§ 94 ff. BGB sind die wesentlichen Grundstücksbestandtei-
le als ,,die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbe-
sondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange
sie mit dem Boden zusammenhängen" definiert. Eine Abgrenzung die-
26
Vgl. Wöhe, G., S. 17; Olfert, K./Rahn, H.-J., S. 39
27
Vgl. Schulte, K.-W., S. 15
28
Vgl. Schulte, K.-W., S. 16
10
ser Bestandteile erweist sich in der Praxis jedoch häufig als schwierig.
Das Bewertungsgesetz zählt gemäß seines § 70 Abs. 3 neben dieser
Definition auch Gebäude, die auf fremden Grundstücken errichtet sind,
zu den Grundstücken. Weiterführend unterscheidet es zwischen unbe-
bauten und bebauten Grundstücken, welche sich weiter nach ihren
Nutzungsarten untergliedern lassen. Hierzu ausführlich §§ 68 bis 75
BewG. Neben diesen beiden Gesetzen lassen sich auch in anderen
Gesetzen, wie zum Beispiel dem Einkommensteuergesetz oder der
Wertermittlungsverordnung Begriffsbestimmungen finden. Zusammen-
fassend kann aber als Gemeinsamkeit der Bezug der Immobilie auf
Grund und Boden herausgestellt werden.
Aus ökonomischer Perspektive wird die Immobilie zweidimensional ge-
sehen. Zum einen stellt sie aus investitionstheoretischer Sicht Kapital-
anlagen oder Sachvermögen dar. Aus produktionstheoretischer Sicht
auf der anderen Seite, wird sie als Produktionsfaktor betrachtet. Sie
stellt ein nutzenstiftendes Wirtschaftsgut dar
29
.
Wie der Name bereits aussagt, ist die Immobilie standortgebunden. Die
Lage ist im Wesentlichen entscheidend für deren Nutzungsmöglichkeit
und somit für deren ökonomischen und subjektiven Wert. So lassen der
Standort, die Gestaltung, die Nutzung sowie andere Eigenschaften die
Immobilie zu einem einzigartigen Wirtschaftgut werden. Dennoch kann
sie mit anderen Immobilien der gleichen Nutzungsart in Konkurrenz tre-
ten. Sie stellt folglich ein heterogenes Gut dar. Die Konkurrierbarkeit fin-
det je nach Präferenz und Flexibilität des Investors oder Nutzers eine
stärkere oder schwächere Ausprägung, was deren begrenzte Substitu-
ierbarkeit zum Ausdruck bringt.
Die durchschnittliche Produktionsdauer einer Immobilie beträgt zwei bis
fünf Jahre
30
, welche den Zeitraum von der Projektierung bis hin zur Fer-
tigstellung und Übergabe umfasst. Dieser langwierige Prozess birgt
aufgrund der Unflexibilität im Bezug auf Nachfrageschwankungen ein
hohes Risiko. Bedingt durch die im Normalfall unbegrenzte Lebensdau-
er des Bodens und die vergleichsweise lange Nutzungsdauer der Ge-
bäude
31
, zählen Immobilien zu den langlebigsten Wirtschaftsgütern
32
.
Bei einer Immobilieninvestition findet eine hohe Kapitalbindung statt, die
durch den Kaufpreis oder die entstandenen Produktionskosten begrün-
det ist. Der Zeitraum der Kapitalbindung ist abhängig vom Zeitraum des
Immobilieneigentums
33
. Bei bestandshaltenden Immobiliengesellschaf-
ten ist von einer langen und hohen Kapitalbindung auszugehen.
29
Vgl. Schulte, K.-W., S. 16 ff
30
Vgl. Schulte, K.-W., S. 20; Brauer, K.-U., S. 14
31
In den Steuergesetzen wird unter bestimmten Voraussetzungen im Normalfall von
einer dreiunddreißig bis fünfzig jährigen Nutzungsdauer für Gebäude ausgegangen (§
7 Abs. 4 EStG).
32
Vgl. Schulte, K.-W., S. 20
33
Vgl. Brauer, K.-U., S. 14
11
Ein weiteres Merkmal der Immobilie sind die hohen Kosten, die bei ei-
ner Übertragung des Eigentums oder der Nutzung entstehen. Diese
können in Form von Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten, Notarkos-
ten, Maklercourtage oder Informations- und Suchkosten auftreten. Die
entstehenden Transaktionskosten in Verbindung mit dem Investitions-
volumen bewirken zusätzlich eine eingeschränkte Fungibilität des Wirt-
schaftguts Immobilie
34
.
Zusammenfassend kann das Wirtschaftgut Immobilie durch die folgen-
den Eigenschaften charakterisiert werden:
§
Immobilität,
§
Heterogenität,
§
begrenzte Substituierbarkeit,
§
lange Produktionsdauer,
§
lange Lebensdauer,
§
hohe Kapitalbindung
§
hohe Übertragungskosten sowie
§
eingeschränkte Fungibilität
Aufgrund dieser spezifischen Charaktere, unterscheidet sich die Immo-
bilie wesentlich von anderen Wirtschaftgütern. Das könnte darauf
schließen lassen, dass Unternehmen, die sich überwiegend auf die
Bewirtschaftung dieser Güter konzentrieren, eine besondere Betrach-
tung oder Bewertung zukommt.
Zieht man die Nutzungsart als Unterscheidungskriterium heran, lässt
sich die Immobilie in Wohn-, Gewerbe- und Sonderimmobilien einteilen.
Als Gewerbeimmobilien gelten die Gebäude, die der Produktion von
Gütern und Dienstleistungen sowie der Distribution von Waren dienen.
Immobilien, deren primäre Funktion in der Wohnungsnutzung steht,
werden den Wohnimmobilien zugeordnet. Sonderimmobilien dagegen
wurden für eine spezifische Nutzung erstellt
35
. Darüber hinaus könnten
auch die Nutzer, der Standort oder andere immobilienspezifische
Merkmale als Unterscheidungskriterium herangezogen werden. Kom-
munale Wohnungsunternehmen bewirtschaften überwiegend, aufgrund
ihrer zentralen Aufgabe ,,Wohnungsversorgung", Wohnimmobilien.
Die Immobilie stellt die räumliche Dimension des Leistungserstellungs-
prozesses dar und bildet somit eine notwendige Voraussetzung für die
Faktorkombination im Unternehmen. Sie schafft die physische Umge-
bung der betrieblichen Leistungserstellung
36
. Mit dieser Interpretation
wird deutlich, dass die Immobilie als solches nicht verbraucht, sondern
gebraucht wird. Aufgrund dieser Gebrauchseigenschaft, stellt sie ein
Betriebsmittel dar, das je nach Unternehmenszweck unterschiedlichen
Nutzenmöglichkeiten unterworfen werden kann
37
. Darüber hinaus wird
sie als passiver Produktionsfaktor gesehen, der keine Werkverrichtun-
34
Vgl. Schulte, K.-W., S. 21
35
Vgl. Schulte, K.-W., S. 21 ff
36
Vgl. Pierschke, B., S. 277
37
Vgl. Schulte, K.-W., S. 44 f.
12
gen abgibt
38
. Des Weiteren können Immobilien, je nach Gestaltung, den
betrieblichen Leistungserstellungsprozess unterstützen oder beein-
trächtigen
39
. An Hand von Fertigungsbetrieben lässt eine unterstützen-
de Funktion der Immobilie dahingehend begründen, dass eine bestimm-
te Gebäudeanordnung einen optimalen Verfahrensablauf nach sich
zieht. Diese Anordnung kann jedoch bei einer Änderung der Ferti-
gungsprogramme zu einem Hindernis für die Schaffung optimaler Be-
dingungen betrieblicher Leistungserstellung führen. Im Bezug auf Woh-
nungsunternehmen erweist sich die Immobilie je nach Präferenz der
Mieter als unterstützender oder beeinträchtigender Faktor. Sind bei-
spielsweise im Bestand dieser Unternehmen überwiegend großräumige
Wohneinheiten, der Trend aber aufgrund steigender Singlehaushalte
40
zu kleinflächigen Wohneinheiten geht, wirkt sich dies negativ im Bezug
auf deren Leerstand und somit Ertragskraft aus.
Zusammenfassend kann also gesagt werden, dass Immobilien als Pro-
duktionsfaktor das Betriebsgeschehen im Wesentlichen beeinflussen.
Nach dem Gesellschaftszweck des kommunalen Wohnungsunterneh-
mens stellt die Immobilie den zentralen Bestandteil des Leistungserstel-
lungsprozesses dar. Dies ist darin begründet, dass die Gesellschaft
sämtliche Erlöse aus ihr erzielt und daneben sämtliche Kosten aus de-
ren Bewirtschaftung entstehen. Da jede Immobilie eines kommunalen
Wohnungsunternehmens als bestandshaltendes Immobilienunterneh-
men aufgrund seines Standortes und seiner individuellen baulichen
Ausstattung ein ebenso individuelles, immobiles Leistungsangebot be-
reitstellt, dass darüber hinaus einen räumlich begrenzten Markt durch-
läuft, stellt sie einen weitgehend selbständigen Teilbetrieb
41
dar
42
. Die-
ser ist in seiner Eigenart in der Lage, seine Leistung bei Fertigstellung
oder Zutritt zum Markt voll anzubieten. Ein erneuter Erstellungsprozess
ist im weiteren Lebenszyklus nicht von Nöten
43
.
Plein
44
begründet die Immobilie als Teilbetrieb, sofern diese Bestandteil
eines Unternehmens ist, dessen Zweck in der erwerbswirtschaftlichen
Nutzung eigener Immobilien liegt. Sie stellt für ihn einen lebensfähigen
Teilkomplex des Unternehmens dar.
Die Immobilie, als wesentlicher Erfolgsfaktor einer bestandshaltenden
Immobiliengesellschaft, ist ohne wesentliche organisatorische Einfluss-
nahme wirtschaftsfähig. Sie kann danach ein anlageintensives Unter-
38
Vgl. Kruse, O. S. 71
39
Vgl. Gutenberg, E., S. 78
40
Nahezu 37% (2002) aller Haushalte in Deutschland sind Einpersonenhaushalte
(Quelle: http://www.destatis.de/basis/d/bevoe/bevoetab11.htm)
41
Ein Teilbetrieb stellt einen weitgehend selbständigen Unternehmensteil dar (Vgl.
Pensel, J., S. 366 f.). Im Sinne des Einkommensteuergesetzes (§ 16 Abs.1 Nr.1
EStG) ist ein Teilbetrieb ,,ein mit einer gewissen Selbständigkeit ausgestatteter, orga-
nisatorisch geschlossener Teil des Gesamtbetriebs, der für sich allein lebensfähig ist"
(Vgl. Schmidt, L., zu § 16, Tz. 143).
42
Vgl. Pensel, J., S. 366 f.
43
Die laufende Instandhaltung der Immobilie soll in diesem Zusammenhang nicht als
Erstellungsprozess betrachtet werden.
44
Vgl. Plein, Ch., S. 464
13
nehmen darstellen, welches Dienstleistungen in Form der Nutzungs-
überlassung seiner Räumlichkeiten anbietet.
2.2.3. Materialintensive Betriebe
Materialintensive Unternehmen sind durch Ihren besonders hohen
Rohstoffkostenanteil geprägt
45
. Das Hauptproblem dieser Unternehmen
liegt in der termingerechten Beschaffung und im optimalen Verbrauch
der Güter, was zum größten Teil auf die zunehmende Verknappung der
Rohstoffe und der damit einhergehenden Preissteigerung zurückzufüh-
ren ist. Kommunale Wohnungsunternehmen stellen somit keine materi-
alintensiven Betriebe dar.
2.3. Räumlicher Wirkungsbereich
Die Strategie einer Unternehmung kann im Hinblick einer räumlichen
Diversifizierung sehr unterschiedlich sein. Unternehmen können:
§
weltweit,
§
europaweit,
§
deutschlandweit oder
§
regional
diversifiziert sein. Da der primäre Zweck des kommunalen Wohnungs-
unternehmens in der Wohnungsversorgung der Kommune liegt, ist die-
ser Betriebstypus grundsätzlich auf einem beschränkten Wirkungskreis
eingegrenzt. Im Wesentlichen wird er sich auf den Bereich der Kommu-
ne oder bei Kooperation mehrerer auf deren Wirkungskreis beschrän-
ken. Diese Tatsache kann aber hohe Wettbewerbsvorteile gegenüber
Mitbewerbern bedeuten.
2.4. Eigentümerstruktur
Ausgehend von der Frage, wem das Eigentum an den Produktionsmit-
teln zusteht und somit wer primär an der betrieblichen Willensbildung
beteiligt ist, lassen sich Betriebe ebenfalls unterscheiden.
Sofern das Eigentum in der Hand von natürlichen oder juristischen Per-
sonen des privaten Rechts liegt, wird von Betrieben privaten Eigentums
gesprochen. Diesen stehen Betriebe gegenüber, deren Eigentum in der
öffentlichen Hand liegt. Davon ist dann auszugehen, wenn der Bund,
die Länder, Gemeinden, Gemeindeverbände oder Zweckverbände als
Eigentümer in Erscheinung treten. Als Grundvoraussetzung dieser bei-
den Betriebstypen steht ein, das Privateigentum an den Produktionsmit-
teln anerkennendes, Wirtschaftssystem
46
. Darüber hinaus können auch
Betriebe in Erscheinung treten, die eine Mischform aus privaten und öf-
45
Vgl. Wöhe, G., S. 17; Olfert, K./Rahn, H.-J., S. 39
46
Vgl. Gutenberg, E. S. 486 ff.
14
fentlichen Eigentum darstellen. Es wird hier von gemischtwirtschaftli-
chen Betrieben
47
oder einer Art des Public Private Partnership
48
ge-
sprochen.
Kommunale Wohnungsunternehmen stellen grundsätzlich öffentliche
Betriebe dar. Vor dem Hintergrund, dass diese Betriebe verkauft wer-
den, entstehen aus ihnen reine Privatbetriebe oder gemischtwirtschaft-
liche Betriebe. Aufgrund dessen kann zum Zwecke der Bewertung die-
ser Unternehmen die Frage nach Besonderheiten von öffentlichen Un-
ternehmen vernachlässigt werden. Abschließend lässt sich eine Syste-
matisierung nach den Eigentumsverhältnissen wie folgt darstellen:
Abb. 1: Eigentümerstruktur der Betriebe
49
2.5. Systembezogene Tatbestände
Den tragenden Charakter der freien Markt- und Unternehmerwirtschaft
bildet das Prinzip der Autonomie. In diesem Sinne drückt die Autonomie
die Unabhängigkeit von staatlichen oder sonstigen übergeordneten
wirtschaftlichen Verwaltungsstellen aus. Eine staatliche Mitbestimmung
wird hier also verweigert, so dass die Betriebe ihre Produktionspläne
selbst bestimmen und sowohl die Chancen als auch die Risiken der
Leistungserstellung tragen
50
. Danach werden Betriebe grundsätzlich
nach dem erwerbswirtschaftlichen Prinzip, also dem Streben nach dem
höchst möglichen Gewinn
51
, handeln. Sofern im Innenverhältnis die
Produktionsplanung ebenfalls nicht beeinflusst werden kann, spricht
Gutenberg von einem kapitalistischen Betriebstyp
52
. Abwandlungen in
der Konstellation des betrieblichen Handelns würden demnach zu an-
deren systembezogenen Faktorkombinationen führen, was die Begrün-
dung eines neuen spezifischen Betriebstyps nach sich zieht.
47
Vgl. Wöhe, G., S. 402
48
Vgl. Kruse, O., S. 66
49
eigene Darstellung
50
Vgl. Gutenberg, E., S. 460
51
Vgl. Wöhe, G., S. 6
52
Vgl. Gutenberg, E., S. 512
Privat-
betriebe
Public-
Private-
Partnership
Öffentliche
Betriebe
15
Zur Analyse des kommunalen Wohnungsunternehmens stellt sich die
Frage, ob dies nach dem erwerbswirtschaftlichen Prinzip handelt. Diese
Frage kann aufgrund der im Mustergesellschaftsvertrag verankerten
Verpflichtung zur angemessenen Preisgestaltung
53
verneint werden. Ob
sich dieser Betriebstyp aber durch das reine Angemessenheitsprinzip
auszeichnet, bleibt noch offen. Das Prinzip der ,,angemessenen Gewin-
nerzielung" drückt grundsätzlich einen, ,,auf eine als angemessen er-
achtete Höhe, begrenzten"
54
Gewinn aus. Welche Höhe jedoch als an-
gemessen gilt, ist nicht explizit definiert. Somit wird dieser Begriff von
Fall zu Fall separat bestimmt. Im Rahmen des zugrunde gelegten Mus-
tervertrages wird statt eines angemessenen Gewinns von einem ange-
messenen Preis gesprochen. Danach gilt als angemessen ,,eine Kos-
tendeckung einschließlich Verzinsung des Eigenkapitals sowie die Bil-
dung ausreichender Rücklagen unter Berücksichtigung einer Gesamt-
kapitalrentabilität"
55
. Wie dem Wortlaut zu entnehmen ist, gibt auch die
eigentliche Definition keine Aussage über die Höhe her. Zu ersehen ist
jedoch, dass nicht der Gewinn direkt begrenzt wird, sondern eine Be-
schränkung des Preises und somit des Gewinnzuschlages. Eine Bezie-
hung zur freien Preisbildung, wenn auch nur in begrenztem Umfang, ist
jedoch vorhanden. Somit kann gesagt werden, dass dieser Betrieb
nach dem Prinzip der ,,angemessenen Gewinnerzielung" in einge-
schränkter Form handelt.
Die Frage nach der Autonomie des kommunalen Wohnungsunterneh-
mens ist auf dem ersten Blick relativ leicht zu beantworten. Dieses kann
nach der obigen Definition des Autonomieprinzips aufgrund der Beteili-
gung der Kommune nicht uneingeschränkt autonom handeln. Es ist
somit dem Organprinzip, als Pendant zum Autonomieprinzip
56
, unter-
worfen. Unter der bereits festgestellten Tatsache der angemessenen
Preisgestaltung kann ebenfalls ein freies unternehmerisches Handeln
nicht vollzogen werden, da der Unternehmer, als autonom handelnde
Person, nicht auf Gewinnchancen verzichten würde. Ein weiterer Tat-
bestand lässt sich in der Besetzung des Aufsichtsrates finden. Dieser
ist mit Vertretern der Stadt besetzt, so dass die Interessen der Kommu-
ne jederzeit vertreten werden können. Allerdings wird der Geschäftsfüh-
rung hinsichtlich der Führung der Geschäfte der Gesellschaft Autono-
mie zugesprochen, so dass das Organprinzip nur im eingeschränkten
Umfang gilt.
Zusammenfassend ist das kommunale Wohnungsunternehmen durch
die systembezogenen Faktoren Organprinzip und Angemessenheits-
prinzip gekennzeichnet. Diese treten jedoch nicht in ihrer reinen ur-
sprünglichen Art auf. Vor dem Hintergrund der Veräußerung entfallen
diese Tatbestände nach der durchgeführten Transaktion, so dass ein
autonomer Betrieb entstehen wird, der nach dem erwerbswirtschaftli-
chen Prinzip handelt. Eine Prognose der zukünftigen Erfolge kann somit
nicht ohne weiteres aus den Vergangenheitsdaten abgeleitet werden.
53
siehe hierzu § 2 Abs. 3 des Mustervertrages
54
Vgl. Gutenberg, E., S. 482
55
siehe hierzu § 2 Abs. 3 des Mustervertrages
56
Vgl. Gutenberg, E., S. 462
Details
- Seiten
- Erscheinungsform
- Originalausgabe
- Jahr
- 2004
- ISBN (eBook)
- 9783832488307
- ISBN (Paperback)
- 9783838688305
- DOI
- 10.3239/9783832488307
- Dateigröße
- 650 KB
- Sprache
- Deutsch
- Institution / Hochschule
- Hochschule Wismar – Wirtschaft
- Erscheinungsdatum
- 2005 (Juni)
- Note
- 1,3
- Schlagworte
- unternehmensbewertung immobilienwirtschaft asset value ertragswertverfahren immobiliengesellschaft
