Neue Investitionsmöglichkeiten offener Immobilienfonds im Rahmen der Osterweiterung der Europäischen Union

Inhaltsverzeichnis

Darstellungsverzeichnis

1. Einleitung
1.1 Zielsetzung der Arbeit
1.2 Aufbau der Arbeit

2. Offene Immobilienfonds in Deutschland
2.1 Konstruktion und gesetzliche Rahmenbedingungen
2.2 Entwicklung und Anbieter offener Immobilienfonds
2.3 Asset Allocation offener Immobilienfonds

3. Die Osterweiterung der Europäischen Union
3.1 Das "Acquis communautaire" und die Kopenhagener Kriterien
3.2 Die Euroeinführung in den neuen Mitgliedsstaaten

4. Immobilieninvestitionen in Polen
4.1 Allgemeine und wirtschaftliche Rahmendaten
4.2 Der Markt für Gewerbeimmobilien in Polen
4.2.1 Grundsätzliche Vorgehensweise der Untersuchung
4.2.2 Der Markt für Büroimmobilien in Polen
4.2.2.1 Vermietungskonditionen für Büroflächen
4.2.2.2 Der Markt für Büroimmobilien in Warschau
4.2.2.3 Der Markt für Büroimmobilien in Breslau, Krakau und Posen
4.2.3 Der Markt für Handels- und Logistikimmobilien in Polen
4.2.3.1 Vermietungskonditionen für Handels- und Logistikflächen
4.2.3.2 Der Markt für Handels- und Logistikimmobilien in Warschau
4.2.3.3 Der Markt für Handels- und Logistikimmobilien in Breslau,
Krakau und Posen
4.3 Rechtliche Aspekte bei Immobilientransaktionen in Polen
4.3.1 Immobilienerwerb durch Ausländer
4.3.2 Grundzüge des Gesellschaftsrechts
4.3.3 Grundzüge der Immobilienfinanzierung
4.4 Steuerliche Aspekte bei Immobilientransaktionen in Polen
4.4.1 Steuerliche Aspekte bei einem Immobilienankauf
4.4.2 Aspekte der laufenden Besteuerung
4.4.3 Steuerliche Aspekte bei einem Immobilienverkauf

5. Immobilieninvestitionen in Tschechien
5.1 Allgemeine und wirtschaftliche Rahmendaten
5.2 Der Markt für Gewerbeimmobilien in Tschechien
5.2.1 Der Markt für Büroimmobilien in Tschechien
5.2.1.1 Vermietungskonditionen für Büroflächen
5.2.1.2 Der Markt für Büroimmobilien in Prag
5.2.1.3 Der Markt für Büroimmobilien außerhalb von Prag
5.2.2 Der Markt für Handels- und Logistikimmobilien in Tschechien
5.2.2.1 Vermietungskonditionen für Handels- und Logistikflächen
5.2.2.2 Der Markt für Handels- und Logistikimmobilien in Prag
5.2.2.3 Der Markt für Handels- und Logistikimmobilien außerhalb von
5.3 Rechtliche Aspekte bei Immobilientransaktionen in Tschechien
5.3.1 Immobilienerwerb durch Ausländer
5.3.2 Grundzüge des Gesellschaftsrechts
5.3.3 Grundzüge der Immobilienfinanzierung
5.4 Steuerliche Aspekte bei Immobilientransaktionen in Tschechien
5.4.1 Steuerliche Aspekte bei einem Immobilienankauf
5.4.2 Aspekte der laufenden Besteuerung
5.4.3 Steuerliche Aspekte bei einem Immobilienverkauf

6. Schlussbetrachtung

6.1 Zusammenfassung

6.2 Ausblick

Anhangverzeichnis

Literaturverzeichnis

Quellenverzeichnis

Darstellungsverzeichnis

Darstellung 1: Entwicklung des Fondsvolumens

Darstellung 2: Liegenschaften der offenen Immobilienfonds

Darstellung 3: Die 25 Mitgliedsstaaten der Europäischen Union

Darstellung 4: Polnische Regionen (Wojwodztwa)

Darstellung 5: Entwicklung des BIP und der Inflation in Polen

Darstellung 6: Anteil der Privatwirtschaft an der Gesamtwirtschaftsleistung

Darstellung 7: Fertigstellung von Büroflächen 1999 bis 2004 in Warschau

Darstellung 8: Transaktionen von Büroimmobilien in Warschau 2002/2003

Darstellung 9: Moderne Einzelhandelsflächen in Warschau

Darstellung 10: Berechnungsbeispiel Quellensteuer

Darstellung 11: Tschechien und seine Bezirke

Darstellung 12: Entwicklung des BIP und der Inflation in Tschechien

Darstellung 13: Länderratings per Ende 2003

Darstellung 14: Fertigstellung von Büroflächen in Prag

Darstellung 15: Vermietung nach Sektoren 2003

Darstellung 16: Entwicklung der Spitzenmieten in Prag

Darstellung 17: Büroimmobilientransaktionen in Prag von 2001 bis 2003

Darstellung 18: Berechnungsbeispiel Quellensteuer

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

Durch die am 1. Mai 2004 erfolgte Osterweiterung der Europäischen Union (EU) ist die Anzahl der Mitgliedsstaaten von 15 auf 25 angewachsen. Zehn neue Länder erweitern seitdem den Europäischen Wirtschaftsraum und bieten insbesondere auch für deutsche Kapitalanlagegesellschaften neue Investitionsmöglichkeiten. Die von den Kapitalanlagegesellschaften und ihren Immobilienfonds verzeichneten hohen Mittelzuflüsse der letzten Jahre machen die Erschließung weiterer Immobilienmärkte notwendig und begründen die Aktualität dieser Diplomarbeit.

1.1 Zielsetzung der Arbeit

Das Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, Investitionschancen und -risiken für deutsche Kapitalanlagegesellschaften durch die Osterweiterung der Europäischen Union am Beispiel zweier Länder aufzuzeigen. Auf Grund der geographischen Nähe und der wirtschaftlichen Bedeutung wurden die Länder Polen und Tschechien für eine Analyse der dortigen Gewerbeimmobilienmärkte gewählt. Untersucht werden soll, ob und inwieweit in den Märkten dieser Länder Investitionen in Büro-, Handels- und Logistikimmobilien möglich und sinnvoll sind und wie sich die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen dafür darstellen. Es ist allerdings stets zu bedenken, dass die Betrachtung von Immobilienmärkten immer nur eine Momentaufnahme ist und der manchmal sehr schnelle Wandel dieser Märkte es notwendig macht, vor einer Investition die aktuellen Entwicklungen zu berücksichtigen.

Diese Diplomarbeit soll einen grundlegenden Einblick in die gewerblichen Immobilienmärkte der beiden vorgestellten Länder ermöglichen und kann keinesfalls als Ersatz für eine umfassende Beratung vor einer Investition betrachtet werden.

1.2 Aufbau der Arbeit

In Kapitel 2 wird auf offene Immobilienfonds in Deutschland eingegangen. Es erfolgt eine Abgrenzung zu anderen Immobilienanlagen und die Darstellung der Grundlagen über Konstruktion und Rahmenbedingungen solcher Fonds. Daneben wird auf die Entwicklung der Fonds in Deutschland und die Anbieter eingegangen. Die vorgestellte Asset Allocation der offenen Immobilienfonds in Deutschland zeigt, in welchen Nutzungsarten, Größenklassen und Ländern die Fonds investiert sind.

Die Betrachtung der Osterweiterung der Europäischen Union erfolgt in Kapitel 3. Neben den Beitrittskriterien liegt der Fokus dieses Kapitels auf der anstehenden Euroeinführung in den neuen Mitgliedsstaaten.

In Kapitel 4 und 5 werden der gewerbliche Immobilienmarkt von Polen und Tschechien und die steuerlichen und rechtlichen Aspekte bei Immobilientransaktionen in diesen Ländern vorgestellt. Auf Grund des beschränkten Umfangs dieser Arbeit können nicht alle Aspekte bei der Betrachtung beider Länder vertieft analysiert werden. Hier wird auf das Literaturverzeichnis für weiterführende Quellen verwiesen.

Kapitel 6 enthält eine Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse dieser Diplomarbeit und einen Ausblick auf die zukünftig zu erwartende Entwicklung der Wirtschaft und der Immobilienmärkte in beiden untersuchten Ländern.

2. Offene Immobilienfonds in Deutschland

In Deutschland konkurrieren Immobilienanlagen mit anderen Kapitalanlageprodukten, wie z.B. Wertpapieren oder Kapitallebensversicherungen, um das Geld der Anleger. Um erfolgreich am Markt bestehen zu können, ist für Immobilienanlagen eine klare Abgrenzung zu anderen Kapitalanlagen erforderlich.

Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, Geld in Immobilien anzulegen. Zum einen kann die Immobilie direkt erworben werden, man spricht hierbei von der Direktanlage. Allerdings erfordert der direkte Erwerb einer Immobilie im Regelfall einen sehr hohen Kapitaleinsatz. Gerade im Bereich der renditeorientierten Gewerbeimmobilien, wobei Gewerbeimmobilien als nicht oder überwiegend nicht zu Wohnzwecken dienende Immobilien definiert werden,^[1] ist ein direkter Erwerb auf Grund üblicher Investitionsvolumina in ein- bis mehrstelliger Millionenhöhe besonders für Privatpersonen finanziell nicht möglich. Ein weiterer Nachteil der Direktanlage ist der damit verbundene Verwaltungsaufwand für die Bewirtschaftung der Immobilie.^[2]

Die zweite Möglichkeit ist die indirekte Immobilienanlage. Hierfür gibt es in Deutschland drei Beteiligungsmodelle: Offene Immobilienfonds, geschlossene Immobilienfonds und Immobilien-Aktiengesellschaften. Die Immobilien-Aktiengesellschaft zeichnet sich dadurch aus, dass sich der Börsenwert maßgeblich aus Immobilienvermögen zusammensetzt. Der Aufbau und die Beteiligung entsprechen jeder anderen deutschen Aktiengesellschaft.^[3] Die wesentliche Abgrenzung des offenen Immobilienfonds vom geschlossenen Immobilienfonds dokumentiert sich bereits durch die Namensgebung. So wird der geschlossene Fonds nach Erreichen einer vorher bestimmten Zeichnungssumme für weitere Anleger geschlossen und die Beteiligungsdauer für einen längeren Zeitraum (meist mehr als 10 Jahre) festgelegt.^[4]

Bei der Beteiligung an einem offenen Immobilienfonds ist der Ein- und Austritt börsentäglich möglich und es gibt keine Beschränkung des Zeichnungsvolumens. Zwei Arten von offenen Immobilienfonds können unterschieden werden. So genannte Publikumsfonds haben hinsichtlich der Anlegerzahl keinerlei Beschränkung. Spezialfonds sind von der Funktionsweise identisch, allerdings ist die Zahl der Anleger auf maximal 30 juristische Personen begrenzt.^[5]

2.1 Konstruktion und gesetzliche Rahmenbedingungen

Um die Konstruktion eines offenen Immobilienfonds zu verstehen, ist die Erklärung der drei wesentlichen Instanzen notwendig. Grundsätzlich erfolgt die Gliederung nach der Kapitalanlagegesellschaft, dem Immobilien-Sondervermögen und der Depotbank.^[6]

Die Kapitalanlagegesellschaft (KAG) ist per Gesetz die Managementgesellschaft des Immobilien-Sondervermögens und regelt den Ankauf, den Verkauf und die ertragsorientierte Bewirtschaftung der im Fonds gehaltenen Immobilien.^[7] Aus rechtlicher Sicht sind Kapitalanlagegesellschaften mit Banken gleichgestellte Spezialkreditinstitute und fallen unter die Beaufsichtigung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Als Rechtsform ist die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) oder die Aktiengesellschaft (AG) vorgeschrieben.^[8]

Das Immobilien-Sondervermögen umfasst das von den Anlegern eingebrachte Kapital und die daraus erworbenen Vermögenswerte, üblicherweise gewerblich genutzte Immobilien. Das Sondervermögen besitzt keine eigene Rechtspersönlichkeit und befindet sich im Treuhandeigentum der KAG. Dies hat zur Folge, dass die Anleger keinen direkten Einfluss auf die Geschäfts- und Anlagepolitik der KAG haben. Eine KAG kann mehrere Immobilien-Sondervermögen managen, allerdings müssen diese strikt voneinander getrennt werden.^[9]

Die dritte Instanz, die Depotbank, verwahrt und überwacht das Immobilien-Sondervermögen und organisiert die Ausgabe und Rücknahme der Anteilszertifikate an die Anleger. Diese Zertifikate verbriefen für den Anleger die schuldrechtlichen Ansprüche am Sondervermögen des Fonds. Durch die Eintragung eines so genannten Sperrvermerks in die Grundbücher der durch den Fonds gehaltenen Immobilien zugunsten der Depotbank, wird die Überwachung des Sondervermögens möglich. Der Sperrvermerk ist gesetzlich vorgeschrieben und macht die Zustimmung der Depotbank bei einer Verfügung der KAG über die Immobilien erforderlich. Das Zusammenspiel der drei hier vorgestellten Instanzen wird in der Fachliteratur als das Investment-Dreieck der offenen Immobilienfonds bezeichnet.^[10]

Die wesentlichen gesetzlichen Rahmenbedingungen für offene Immobilienfonds in Deutschland enthält das Investmentgesetz (InvG). Das InvG ist als Artikel 1 Teil des am 1. Januar 2004 in Kraft getretenen Investmentmodernisierungsgesetzes (InvmodG) und ist aus dem Gesetz für Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) und dem Auslandinvestmentgesetz (AInvG) hervorgegangen. Die Inhalte der Finanzmarktförderungsgesetze (FMFG) eins bis vier, als ehemalige Änderungen und Ergänzungen zum KAGG, wurden in das neue InvG übernommen. Die bisher im KAGG und im AInvG enthaltenen steuerlichen Regelungen für Kapitalanlagegesellschaften wurden als Artikel 2 des InvmodG in dem Investmentsteuergesetz (InvStG) zusammengefasst. Mit dem InvmodG wurde u.a. die fristgerecht umzusetzende EU-Investmentrichtlinie aus dem Jahr 1985 (OGAW-Richtlinie) in deutsches Recht integriert und einheitliche Regelungen für in- und ausländische Investmentanteile geschaffen.^[11] Neben dem InvmodG spielt das Kreditwesengesetz (KWG) für Kapitalanlagegesellschaften als bankengleiche Institute eine Rolle. Das Ziel der umfangreichen gesetzlichen Rahmenbedingungen ist der Schutz der Anleger vor anlegerschädlichem Handeln der KAG.^[12]

Für offene Immobilienfonds von besonderer Bedeutung sind im InvG die Paragraphen 66 bis 82 in Kapitel 2 Abschnitt 3 mit den Bestimmungen über das Immobilien-Sondervermögen. So sind Investitionen für das Sondervermögen innerhalb des Europäischen Wirtschaftsraumes (EWR)^[13] prinzipiell unbegrenzt möglich. Allerdings muss hierfür genauso wie für Investitionen außerhalb des EWR berücksichtigt werden, dass das gesamte Währungsrisiko im Immobilien-Sondervermögen maximal 30% betragen darf. Außerhalb des EWR gelten weitere Einschränkungen. Bis zur Euroeinführung^[14] fallen somit Investitionen in den neuen Beitrittsländern unter die Währungsrisikobeschränkung. Weiter dürfen unbebaute Grundstücke und Grundstücke im Zustand der Bebauung höchstens 20% des Sondervermögens ausmachen.^[15] Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften sind im Falle einer Mehrheitsbeteiligung auf 49% und im Falle einer Minderheitsbeteiligung auf 20% des Immobilien-Sondervermögens beschränkt.^[16] Ein Fonds muss mindestens zehn Liegenschaften^[17] halten, wobei keine davon zum Zeitpunkt des Erwerbs mehr als 15% des Sondervermögens ausmachen darf. Außerdem dürfen Liegenschaften, deren einzelner Wert mehr als 10% des Sondervermögens beträgt, insgesamt nicht mehr als 50% des Immobilien-Sondervermögens ausmachen.^[18] Diese beiden Bestimmungen greifen aber erst nach einer Frist von vier Jahren ab Bildung des Sondervermögens. Hiermit wird der hohe Zeitaufwand bei der Akquisition von Immobilien berücksichtigt. Zusätzlich wird innerhalb dieser Frist die Bestimmung über den Maximalwert von unbebauten Grundstücken und Grundstücken im Zustand der Bebauung ausgesetzt.^[19]

Weiterhin schreibt das InvG vor, dass alle Liegenschaften einmal im Jahr durch einen unabhängigen, mindestens durch drei Personen besetzten Sachverständigenausschuss bewertet werden müssen.^[20] Hiermit sollen die Risiken eines möglichen Wertverlustes offen gelegt werden. Auch für die Liquidität des Sondervermögens gibt es gesetzliche Bestimmungen. So beträgt die Mindestliquidität 5%, die Höchstliquidität 49%.^[21] Die Vorschriften für die Mindestliquidität sollen den Anlegern die Rücknahme ihrer Anteilszertifikate sichern. Die Beschränkung für die Höchstliquidität erzwingt bei deren Überschreitung eine Investition in Immobilien. Damit soll eine klare Abgrenzung von anderen Investmentfonds, wie z.B. Geldmarktfonds, erfolgen. Die Fremdfinanzierungsquote der Liegenschaften im Sondervermögen ist ebenfalls eingeschränkt. Die Belastung ist dabei auf maximal 50% der Verkehrswerte^[22] der Liegenschaften begrenzt.^[23] Die gesetzlichen Rahmenbedingungen spielen somit bei den Investitionsmöglichkeiten offener Immobilienfonds eine entscheidende Rolle und beeinflussen maßgeblich den Aufbau des Immobilienportfolios im Sondervermögen.^[24]

2.2 Entwicklung und Anbieter offener Immobilienfonds

Bereits 1959 wurde in Deutschland durch die Kapitalanlagegesellschaft Internationales Immobilien-Institut in München der erste offene Immobilienfonds iii-Fonds Nr.1 aufgelegt. Seitdem hat sich die Anzahl der Fonds auf 25 erhöht, welche durch insgesamt 14 Kapitalanlagegesellschaften gemanagt werden.^[25] In Anhang 1 findet sich ein Überblick über alle deutschen Fonds mit den zugehörigen Kapitalanlagegesellschaften. Organisiert sind diese im Bundesverband für Investment und Asset Management e.V. (BVI) mit Sitz in Frankfurt am Main.

Die stetig steigende Anzahl offener Immobilienfonds entspricht der Nachfrage der Anleger nach diesem Produkt und spiegelt sich im Fondsvolumen wider. Lag das Fondsvolumen aller Fonds 1991 noch bei gut 10 Milliarden Euro,^[26] hat sich dieses bis Ende 2003 mit rund 85,2 Milliarden Euro mehr als verachtfacht. Die Anzahl der Fonds hat sich hingegen im gleichen Zeitraum von damals 12 auf heute 25 gut verdoppelt.^[27] Die Entwicklung des Fondsvolumen aller deutscher Fonds seit 1959 kann der Darstellung 1 entnommen werden.

Die sehr hohen Mittelzuflüsse in die offenen Immobilienfonds, mit 14,9 Milliarden Euro in 2002 und 13,7 Milliarden Euro in 2003,^[28] haben einen entscheidenden Nachteil. Das Geld muss einerseits wegen der gesetzlichen Bestimmungen über die Höchstliquidität^[29] und anderseits wegen der besseren Performance von Immobilien gegenüber liquiden Mitteln in Immobilien angelegt werden. Somit ist für einen gut diversifizierten Portfolioaufbau die Erschließung neuer Investitionsmärkte notwendig.

Der Hauptgrund für das steigende Anlegerinteresse an dieser Form der indirekten Immobilienanlage ist neben der gegebenen Fungibilität der Anteile die immobilienbedingte, wenig volatile Ertragssituation. Gerade das Platzen der "New Economy"-Blase und der Absturz des Aktienmarktes hat den Blick der Anleger auf die sicheren Erträge bei offenen Immobilienfonds gelenkt. So gab es seit Auflage des ersten Fonds im Jahr 1959 kein einziges Jahr mit einer Negativperformance.^[30] Als mittel- bis langfristige Anlageform müssen die Fonds keinen Vergleich scheuen. So berechnete der BVI Ende 2003 eine durchschnittliche Performance aller offener Immobilienfonds über 5 Jahre von 22,7%, über 10 Jahre von 58,7% und über 20 Jahre von 208,9%. Die vom BVI untersuchten Aktienfonds konnten hingegen mit -15,7% über 5 Jahre, 66,8% über 10 Jahre und 401,2% über 20 Jahre nur langfristig und über die Laufzeit wesentlich volatiler eine bessere Performance als die offenen Immobilienfonds aufweisen.^[31]

2.3 Asset Allocation offener Immobilienfonds

Der Begriff Asset Allocation bezeichnet die Aufteilung des Kapitals auf verschiedene Asset-Klassen.^[32] Grundsätz-lich können dabei die Asset-Klassen Aktien, Renten, Im-mobilien, Bargeld und Sons-tige^[33] unterschieden werd-en.^[34] Die strategische Asset Allocation legt dabei die Auf­teilung des Kapitals auf Mak­roebene^[35] fest, die taktische Asset Allocation erfolgt auf der Mikroebene^[36].^[37] Der Port­folioaufbau eines offenen Im­mobilienfonds mit der Asset-Klasse Immobilien kann demnach strategisch nach Ländern und taktisch nach Nutzungsart und Objektgröße erfolgen. Darstellung 2 auf Seite 9 gibt einen Überblick über die Nutzungsarten, die geografische Verteilung und die Größenklassen der Liegenschaften in offenen Immobilienfonds im Vergleich zum Jahresende 2000 und 2003.

Die Fokussierung der offenen Immobilienfonds auf Büro- und Handelsimmobilien, welche Ende 2003 fast 90% des Immobilienbestandes ausmachten, spielt für die Untersuchungen der Immobilienmärkte in Polen und Tschechien in Kapitel 4 und 5 eine Rolle. Die Schwerpunkte werden entsprechend der Anteile an den Nutzungsarten gesetzt.

Der geografische Schwerpunkt liegt mit über 55% bei in Deutschland gelegenen Liegenschaften. Verglichen mit den Zahlen aus dem Jahr 2000, hier lagen noch über 65% aller Liegenschaften in Deutschland, zeigt sich der klare Trend zur Internationalisierung. Als deutliche Gewinner gehen dabei mit einem Plus von 12% im Betrachtungszeitraum die Mitgliedsstaaten der Europäischen Union hervor.

Die Größenklassen der Liegenschaften sollen zeigen, welche Objektvolumina von offenen Immobilienfonds nachgefragt werden. So spielen Objekte bis 10 Millionen Euro mit 2,9% aller Liegenschaften kaum eine Rolle. Ebenso machen Objekte zwischen 10 und 25 Millionen Euro mit 9,8% nur einen kleinen Teil der gesamten Liegenschaften aus. Folglich investieren deutsche offene Immobilienfonds in fast neun von zehn Fällen in Liegenschaften mit einem Volumen von über 25 Mio. Euro.^[38]

3. Die Osterweiterung der Europäischen Union

Die Anzahl der EU-Mitgliedstaaten hat sich am 1. Mai 2004 um zehn Staaten erhöht. Diese sind Tschechien, Estland, Zypern, Lettland, Litauen, Ungarn, Malta, Polen, Slowenien und die Slowakei. Damit ist die Europäische Union auf insgesamt 25 Mitgliedstaaten angewachsen.^[39] Mit einem Bevölkerungszuwachs von ca. 75 Millionen Menschen zu einem Wirtschaftsraum mit rund 450 Millionen Einwohnern ist die EU der weltweit größte einheitliche Markt.^[40] Darstellung 3 zeigt die 15 alten EU-Mitgliedstaaten (orange hinterlegt) und die 10 neu beigetretenen Länder (blau hinterlegt). Anhang 2 gibt Auskunft über die Einwohnerzahlen und Anhang 3 über das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf in den neuen Mitgliedsstaaten der EU.

3.1 Das "Acquis communautaire" und die Kopenhagener Kriterien

Über den Beitritt zur EU wurde bereits seit 1998 verhandelt, erst mit sechs, später sogar mit zehn Staaten. Kerninhalt der Verhandlungen war zum einen das für alle neuen und bereits bestehenden Mitglieder geltende "Acquis communautaire"^[41], ein 80.000 Seiten umfassendes Regelwerk, welches alle EU-Verträge und Gesetze, Erklärungen, internationale Übereinkommen zu EU-Angelegenheiten sowie Urteile des Europäischen Gerichtshofs enthält.^[42] Zum anderen wurden die neuen Beitrittsstaaten auf die drei so genannten Kopenhagener Kriterien untersucht. Diese wurden im Juni 1993 für alle kommenden Erweiterungen festgelegt und fordern von künftigen Mitgliedsstaaten folgendes:

1. Eine demokratische, rechtstaatliche Ordnung.
2. Eine Marktwirtschaft, die dem Wettbewerb im Binnenmarkt standhalten kann.
3. Die Verfolgung der Ziele der politischen Union und der Wirtschafts- und Währungsunion.^[43]

Alle zehn Beitrittskandidaten haben die Kopenhagener Kriterien erfüllt sowie das "Acquis communautaire" akzeptiert und konnten dementsprechend erfolgreich nach Unterzeichnung der Beitrittsverträge am 16. April 2003^[44] zum 1. Mai 2004 der Europäischen Union beitreten.

Für Immobilieninvestitionen ist durch die Ausdehnung des europäischen Binnenmarktes auf die Beitrittsländer vor allen Dingen der durch das "Acquis communautaire" geregelte freie Kapitalverkehr bedeutsam. Dies hat u.a. zur Folge, dass in beiden untersuchten Ländern die behördliche Genehmigungspflicht bei einem Immobilienerwerb entfällt.^[45]

3.2 Die Euroeinführung in den neuen Mitgliedsstaaten

Obwohl alle zehn neuen Mitgliedsstaaten mit Beitritt zur EU auch der Wirtschafts- und Währungsunion (WWU) beigetreten sind, behalten sie zunächst ihre eigene Währung. Sie können den Euro erst nach erfolgreicher Erfüllung der so genannten Maastrichtkriterien übernehmen. Dazu zählt unter anderem eine zweijährige Teilnahme am Europäischen Wechselkursmechanismus II (WKM II). Die Teilnahme daran erfolgt nicht automatisch, sondern nur auf Antrag des jeweiligen Landes und bindet die Landeswährung mit einem festen Leitkurs an den Euro. Eine Standardschwankungsbreite von +/-15% muss über einen zweijährigen Zeitraum beibehalten werden, um anschließend den Euro einführen zu können. Dies bedeutet, dass keines der zehn neuen Beitrittsländer vor Anfang 2007 den Euro einführen kann.^[46] Obwohl das WKM II als Warteraum zur Euro-Übernahme gilt, müssen die Neumitglieder weitere Bedingungen erfüllen, bevor sie Mitglieder der Währungsunion werden können. Wie alle bisherigen Euro-Staaten auch, müssen sie ein hohes Maß an wirtschaftlicher Stabilität erreichen und folgende weitere Kriterien einhalten:

- Beschränkung des Haushaltsdefizits auf 3% des BIP,
- Schuldenstand unter 60% des BIP,
- Inflationsrate nicht höher als 1,5% über der von höchstens drei Mitgliedsstaa-
ten, welche die niedrigste Inflationsrate aufweisen.^[47]

Den ersten Schritt haben am 28. Juni 2004 die Länder Estland, Litauen und Slowenien mit ihrem Beitritt zum WKM II gemacht. Als nächste Interessenten für eine WKM II Teilnahme gelten die Kleinstaaten Malta, Zypern und Lettland, die bis zum nächsten Frühjahr folgen wollen. Die größeren neuen EU-Mitglieder hingegen werden aus heutiger Sicht später dazustoßen. Ungarn und Tschechien nehmen in ihren Konvergenzprogrammen den Euro-Beitritt erst etwa 2009 und die Slowakei 2008 ins Visier, während Polen bisher kein konkretes Datum für die Euroeinführung genannt hat.^[48]

4. Immobilieninvestitionen in Polen

Polen ist das mit Abstand einwohnerstärkste^[49] und wirtschaftlich bedeutsamste Land von den zehn am 1. Mai 2004 beigetretenen Ländern der EU und liegt somit automatisch im Fokus deutscher institutioneller Immobilieninvestoren. Laut einer in der Immobilien-Zeitung veröffentlichten Umfrage der European Business School beobachten zwei Drittel der offenen Immobilienfonds in Deutschland den polnischen Immobilienmarkt und gut die Hälfte hält eine Investition in naher Zukunft für möglich.^[50]

Die nachfolgend aufgeführten allgemeinen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sollen einen Einblick in die volkswirtschaftliche Entwicklung Polens geben und eine Einschätzung von Polen als Investitionsstandort ermöglichen.

4.1 Allgemeine und wirtschaftliche Rahmendaten

Mit rund 312 Tsd. km² Fläche und rund 38,5 Mio. Einwohnern ist Polen der neuntgrößte Staat in Eu­ropa. Angrenzend an die Länder Russland, Litauen, Weißrussland, die Ukra-ine, die Slowakei, Tsch-echien und Deutschland hat Polen drei Gren­zen zu EU Mitgliedstaaten und vier Nicht-EU Außengren­zen.^[51] Die im Norden an- grenzende Ostsee ist sowohl für Polens Handel als auch für den Tourismus von entscheidender Bedeutung. Die Hauptstadt von Polen ist das zentral gelegene Warschau (Warszawa)^[52], mit ca. 1,65 Mio. Einwohnern^[53] die größte Stadt Polens.^[54]

Polen ist eine parlamentarische Republik mit einer Verwaltungsstruktur, die ähnlich wie in Deutschland auf Ländern bzw. Regionen aufbaut und sich dann weiter untergliedert in Landkreise und Gemeinden. Es gibt in Polen 16 Regionen,^[55] 373 Landkreise und 2.489 Gemeinden. Weitere Städte, die für Immobilieninvestitionen in Frage kommen und in Kapitel 4.2 untersucht werden, sind neben Warschau noch Krakau (Kraków), Posen (Poznan) und Breslau (Wroclaw).^[56] Kleinere Städte als die eben genannten werden auf Grund der Beschränktheit ihrer Immobilienmärkte und dem begrenzten Umfang dieser Arbeit nicht mit in die Untersuchung einbezogen.

Erst 1989 begann in Polen der Wandel weg vom kommunistischen Machtsystem hin zu einer parlamentarischen Republik und somit die wirtschaftliche Umgestaltung von der Planwirtschaft zur Marktwirtschaft. Polen war somit das erste osteuropäische Land, das diesen Schritt vollzog, welchen alle anderen Staaten in dieser Region bald nachahmten.^[57]

Die Amtssprache im Land ist Polnisch. Englisch gilt als wichtigste Fremdsprache und auf Grund der geographischen Lage sind Deutsch und Russisch weit verbreitet. Die offizielle Landeswährung ist bis zur Einführung des Euro^[58] der polnische Zloty (PLN), der per 30.06.2004 zu einem Wechselkurs von 1 Euro = 4,53 Zloty^[59] getauscht wird. Ein Zloty teilt sich in 100 Groszy. Anzumerken ist hierbei, dass der Zloty seit einer Änderung des Devisenrechtsgesetzes am 11. Januar 1999 konvertibel ist und seit dem 11. April 2000 eine freie internationale Kursnotierung hat.^[60] Die Konvertibilität bedeutet, dass der unbegrenzte Umtausch der heimischen Währung in Fremdwährung und umgekehrt gegeben ist.^[61]

Darstellung 5 zeigt die wirtschaftliche Entwicklung Polens seit 1995 anhand der zwei volkswirtschaftlichen Kennzahlen Inflation und Entwicklung des Bruttoinlandprodukts (BIP). Ab 2002 kann man wieder eine positivere Entwicklung feststellen, die sich anhand von Prognosen für 2004 in der neuen Ära mit Polen als Mitglied der EU fortsetzt. Trotzdem ist Polen mit seinem BIP umgerechnet nach Kaufkraftstandards pro Kopf am unteren Ende der zehn Beitrittsländer.^[62]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Das stabilere Wirtschaftswachstum und die rückläufige Inflation der letzten Jahre verdankt Polen seiner konsequenten Haushaltspolitik. Der Kreditwürdigkeit Polens kommt dies zu Gute: Die international tätige Ratingagentur Standard & Poors bewertete Polen Ende 2003 kurzfristig mit A2^[63] und langfristig mit BBB+.^[64] Weitere Ratingergebnisse und Vergleiche ausgewählter osteuropäischer Länder gibt Darstellung Nr. 13 in Kapitel 5.1.

Obwohl sich die beiden Kennzahlen BIP und Inflation gut entwickeln, ist in Polen die hohe Arbeitslosigkeit ein immer noch großes Problem. Vor 1989 noch völlig unbekannt, ist sie seit der Wandlung zur Marktwirtschaft ständig präsent. Im Jahr 1990 mit 6,3% noch akzeptabel, hat sich die Arbeitslosigkeit in den Jahren 2001 bis 2003 auf einem hohen Niveau von rund 18% eingependelt.^[65] Das entspricht gut 3,2 Mio. Arbeitssuchenden, wobei hiervon laut einer Studie der UNIDO, basierend auf den Zahlen des polnischen Arbeitsamtes, 1,6 Mio. Erwerbsfähige als Langzeitarbeitslose geführt werden.^[66] Die Prognose für die Arbeitslosenquote in 2004 zeigt wenig Veränderung: 17,7% werden in Aussicht gestellt, also kaum eine Verbesserung gegenüber dem Vorjahr.^[67] Auf ein mangelndes Bildungsniveau und fehlende berufliche Qualifikationen ist dies aber laut einer Studie der PAIZ, der polnischen Agentur für Information und Ausländische Investitionen, nicht zurückzuführen. Das Problem liege vielmehr darin, dass das berufliche Bildungssystem durch die schnellen Veränderungen am Arbeitsmarkt mit dem Bedarf nach spezifischen fachlichen Fähigkeiten nicht mithalten kann.^[68]

Eindeutige Veränderungen gibt es in Polen im Bereich des Privatsektors der Wirtschaft. Erwirtschaftete dieser Sektor im Jahr 1990 erst rund 40% des BIP, erreichte dieser Wert im Jahr 2002 einen Höchststand von fast 78%. Eine Gegenüberstellung der Jahre 1990 bis 2001 hinsichtlich der Privatisierung in Polen ist der Darstellung 6 zu entnehmen.

Die Tendenz in Richtung 100% setzt sich fort, da in Polen die Privatisierung von Staatsbetrieben noch nicht gänzlich abgeschlossen ist und die Neugründungen im privaten Unternehmensbereich zunehmen. Positiv für die Immobilienbranche: 98% des Bauwesens befindet sich bereits in privater Hand und ist nicht mehr staatlich geführt.^[69]

Eine genaue Aufstellung aller Unternehmen in Polen bezüglich Sektoren und Eigentumsform findet sich im Anhang 4. Von insgesamt gut 473 Tsd. Unternehmen, die Ende 2002 in Polen erfasst wurden, sind weniger als 0,5% (1.951 Unternehmen) als Staatsbetriebe und 721 Unternehmen als staatlich geführt aufgelistet. An rund 10% aller polnischen Unternehmen sind Ausländer beteiligt, Genossenschaften spielen mit rund 4% eine eher untergeordnete Rolle.^[70]

Für Immobilieninvestitionen besonders bedeutsam: Das Bankenwesen. Neben der Nationalbank Polens, die für die Geldemission, den Unterhalt der Währungsreserven und die Aufsicht des Bankensystems in Polen zuständig ist, gibt es in Polen über 60 Geschäftsbanken.^[71] Zusammen mit den 15 ausländischen Banken, die in Polen eine Vertretung haben, bilden diese das Geschäftsbankensystem.^[72] Anhang 5 zeigt die zehn größten polnischen Banken nach Jahresabschluss. Eine übersichtliche Darstellung aller Filialen ausländischer Banken mit Kontaktdaten findet sich in Anhang 6.

Erfreuliches ist im Bereich der Deutsch-Polnischen Wirtschaftsbeziehungen geschehen. So stiegen die Exporte nach Polen von 1992 bis 2003 von 3,5 Mrd. Euro auf 15,2 Mrd. Euro, die Importe von Polen nach Deutschland von 3,7 Mrd. Euro auf 13,5 Mrd. Euro. Somit ist Deutschland für Polen der wichtigste Handelspartner, rund ein Drittel der Exporte geht nach Deutschland und ein Viertel aller Einfuhren nach Polen stammt aus Deutschland.^[73]

Die wirtschaftliche Entwicklung Polens in der Vergangenheit und die Prognosen zeigen, dass Polen sich zu einem sicheren und stabilen Investitionsstandort entwickelt hat und diese Stellung weiter festigt. Die Privatisierung in Polen ist sehr weit fortgeschritten, die Wirtschaftsbeziehungen zu Deutschland und den anderen europäischen Nachbarn sind gefestigt und wachsen weiter. Nur die Arbeitslosigkeit bleibt weiterhin auf einem sehr hohen Niveau und somit das "Sorgenkind" Polens.

4.2 Der Markt für Gewerbeimmobilien in Polen

Der gewerbliche Immobilienmarkt in Polen hat sich in den vergangenen Jahren sehr gewandelt. Dank des wirtschaftlichen Aufschwungs und der steigenden Anzahl ausländischer Investoren konnte man teilweise einen regelrechten Bauboom beobachten und es sind eine Vielzahl an neuen Objekten enstanden, die den internationalen Standards entsprechen.^[74] Für ausländische Investoren eindeutig die interessanteste Stadt mit dem größten Angebot an Gewerbeimmobilien ist die Hauptstadt Warschau. Neben Warschau spielen die Städte Breslau, Krakau und Posen eine untergeordnete Rolle.

Wie in Kapitel 2.3 beschrieben, liegt der Investitionsschwerpunkt deutscher offener Immobilienfonds im Bürosektor. Dementsprechend liegt der Fokus der nachfolgenden Untersuchung des polnischen Gewerbeimmobilienmarktes auf dem Büroimmobilienmarkt.

4.2.1 Grundsätzliche Vorgehensweise der Untersuchung

Um einen Immobilienmarkt zu analysieren, bieten sich folgende Schritte zur Untersuchung an. Zunächst ist ein Blick auf das gegebene Flächenangebot sinnvoll. An dieser Stelle ist anzumerken, dass bei Flächennennungen die vermietbare Fläche angegeben wird. Diese umfasst üblicherweise die Haupt- und Nebennutzflächen^[75] und einen Anteil der Verkehrsflächen^[76].^[77] Die Betrachtung des Angebots ermöglicht eine Einschätzung bezüglich der Größe des Marktes und macht diesen mit anderen Märkten vergleichbar. Der Blick auf die Fertigstellungen pro Jahr gibt Aufschluss über die Dynamik eines Marktes und ermöglicht Prognosen über mögliches Wachstum. Die Leerstandsquote auf dem Markt gibt Auskunft über die Ausgeglichenheit von Angebot und Nachfrage bzw. zeigt besondere Leerstandsrisiken. Die Flächennachfrage aus Mietersicht, ausgedrückt durch die so genannte Vermietungsleistung, zeigt die Marktaktivitäten in dieser Hinsicht. Wird die Vermietungsleistung um verzerrende Faktoren, die zu keiner wirklichen Flächenaufnahme führen, bereinigt, spricht man von der so genannten Nettoabsorption. Bei diesen Faktoren kann es sich beispielsweise um Mietvertragsverlängerungen, Vorvermietungen und Ähnliches handeln. Die Nettoabsorption drückt also aus, wie viel Fläche wirklich vom Markt aufgenommen wurde und kann den Flächenfertigstellungen gegenüber gestellt werden. Die Betrachtung der Miethöhen ermöglicht den Vergleich verschiedener Lagen und Gebäudeklassen innerhalb eines Marktes. Hier ist darauf hinzuweisen, dass Mieten, wenn nicht anders gekennzeichnet, als Nettomiete^[78] pro Monat angegeben werden. Als letzter Aspekt gibt die Analyse der Objektrenditen und beispielhafter Transaktionen Auskunft über Investitionschancen bzw. -risiken und Marktaktivitäten. Zu beachten ist hier, dass üblicherweise die statische Anfangsrendite der Objekte genannt wird. Diese errechnet sich aus der Gegenüberstellung^[79] des Kaufpreises für das Objekt und der Jahresnettomiete.^[80]

Die Gliederung nach den eben genannten Teilaspekten wird sowohl bei der Untersuchung des Immobilienmarktes in Polen als auch in Tschechien verwendet. Je nach Größe des Marktes und der Bedeutung für die Untersuchung werden die einzelnen Aspekte ausführlicher behandelt bzw. in der Untersuchung ausgeklammert.

4.2.2 Der Markt für Büroimmobilien in Polen

Im Vergleich zum deutschen Flächenbestand bietet Polen nur einen Bruchteil der hier verfügbaren A- und B-Klasse Büroflächen. A-Klasse Gebäude zeichnen sich durch eine sehr gute Lage, überdurchschnittliche Ausstattung bzw. Gebäudequalität und bonitätsstarke Mieter aus. Die Verwendung von hochwertigen Materialien, die Klimatisierung der Räume und eine flexible Flächenaufteilung sind weitere Merkmale für A-Klasse Gebäude. B-Klasse Gebäude sind Gebäude in guter Lage mit einer Ausstattung, die internationalen Standards entspricht, insgesamt aber weniger hochwertig als in einem Gebäude der A-Klasse. Weiterhin werden noch C- und D-Klasse Flächen unterschieden.^[81] Diese entsprechen nicht internationalen Standards und finden sich typischerweise in älteren und nicht modernisierten Bürogebäuden und kommen für eine Investition offener Immobilienfonds nicht in Frage.^[82]

Zurückzuführen ist der noch geringe Anteil moderner Büroflächen u.a. auf den erst 15 Jahre zurückliegenden Wechsel von Polens Wirtschaftssystem^[83] sowie auf die erst in den letzten Jahren steigende Qualität der Büroflächen auf Grund der Anforderungen internationaler Nachfrager und Investoren.

4.2.2.1 Vermietungskonditionen für Büroflächen

Die übliche Mietvertragslaufzeit für Büroflächen in Polen liegt zwischen drei und sieben Jahren. Nach polnischem Recht dürfen Mietverträge grundsätzlich maximal über zehn Jahre oder aber zeitlich unbefristet geschlossen werden. Normal ist eine monatlich vorschüssige Zahlungsweise, ebenso die Gewährung einer mietfreien Zeit von drei bis sechs Monaten bei einer Neuvermietung. Als Abrechnungswährung war bislang der US-Dollar am weitesten verbreitet, mittlerweile geht der Trend eindeutig in Richtung Euro als Abrechnungsbasis.^[84]

Interessant ist, dass sich die Indexierung der Mietverträge am Consumer Price Index (Lebenshaltungskostenindex) der US- bzw. der Euro-Zone orientiert und somit die Entwicklung der Inflation in Polen zumindest bis zur Euroeinführung^[85] keinen Einfluss auf die Veränderung der Mieten hat. Triple-Net-Mietverträge, also Mietverträge, bei denen alle Kosten der Instandhaltung auf den Mieter umgelegt werden,^[86] sind nicht üblich. In der Regel trägt der Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen, große Instandhaltungen übernimmt der Vermieter.^[87]

4.2.2.2 Der Markt für Büroimmobilien in Warschau

Warschau bietet mit rund 4,5 Mio. m² wesentlich mehr Bürofläche als alle anderen Städte Polens zusammen.^[88] Hiervon entsprechen allerdings nur ca. 1,9 Mio. m² den internationalen Standards und sind als A- bzw. B-Klasse Bürofläche klassifiziert.^[89] Die restlichen Flächen sind in Objekten der C- und D-Klasse zu finden und bieten keine zeitgemäße Ausstattung und sind somit für internationale Nachfrager und Investoren uninteressant.^[90]

Ähnlich wie in anderen europäischen Großstädten muss in Warschau unterschieden werden zwischen Flächen, die im zentralen Geschäftsbereich (Central Business District) liegen und Flächen, die außerhalb davon sind. In den nachfolgenden Untersuchungen erfolgt deswegen, wenn denn zutreffend, die Unterscheidung zwischen zentralen und nicht zentralen Flächen.

Objekte der A-Klasse finden sich zum großen Teil im Central Business District (CBD). Hier sind vorwiegend Firmen aus dem Bereich Bankenwesen, Finanzdienstleistungen und Anwaltskanzleien angesiedelt. Mit rund 0,9 Mio. m² befindet sich fast die Hälfte aller modernen Büroflächen im CBD.^[91] Eine Übersicht über das CBD in Warschau mit den wichtigsten Immobilien findet sich in Anhang 7. Außerhalb des CBD finden sich generell mehr Gebäude der B-Klasse, übliche Mieter sind Hochtechnologiefirmen und sonstige Dienst-leistungsunternehmen.^[92]

Eine Übersicht über die Fertig­stellung neuer moderner Büroflä­chen in Warschau gibt Darstel­lung 7. Es fällt auf, dass von dem Gesamtangebot mit rund 1,9 Mio. m², ca. 65% (entspricht 1,25 Mio. m²) erst in den letzten fünf Jahren entstanden sind.^[93] Grund hierfür ist u.a. die gestiegene Nachfrage internationaler Marktteilnehmer, was sich positiv auf die Qualität der Büroflächen ausgewirkt hat und somit Neubauten vermehrt nach modernen Standards ausgeführt wurden. Im Jahr 2003 wurden im CBD gut 97 Tsd. m² fertig gestellt, außerhalb davon waren es rund 57 Tsd. m². Damit lagen die Fertigstellungen im CBD über den Zahlen der beiden Jahre davor, die Fertigstellungen außerhalb des CBD dagegen weit unterhalb der Werte von 2001 und 2002. Die Prognose für das Gesamtjahr 2004 ist, dass die Fertigstellung neuer Flächen sich auf einem ähnlichen Niveau wie im Jahr 2003 bewegen wird. Allerdings wird mit einer Verschiebung zu Gunsten der Bereiche außerhalb des CBD gerechnet.^[94] Da es in Warschau viele Büroobjekte gibt, bei denen erst einer von mehreren Bauabschnitten fertiggestellt wurde, kann erwartet werden, dass neue Fertigstellungen in 2004 und später zu einem großen Teil in weiteren Bauabschnitten bereits bestehender Objekte realisiert werden.^[95]

Ein ausschlaggebender Punkt für die seit 2002 zurückgehende Bautätigkeit ist der anhaltend hohe Leerstand bei Büroflächen in Warschau und der sehr hohe Flächenzuwachs in den Jahren vor 2003. Mit rund 14,5% Leerstand für Warschau lag zwar die Leer­standsquote Ende 2003 um gut 2% niedriger als noch 2002. Hier muss man allerdings wieder unterschei­den zwischen Büroflächen im CBD und Flächen außerhalb davon. Be­einflusst durch den hohen Flä­chenzuwachs betrug der Leerstand im CBD gut 17,5%, in den nicht zentralen Lagen dagegen nur rund 12%.^[96] Für das Jahr 2004 wird, trotz des geringen Flächenzuwachs im CBD, eine Stagnation des Leerstandes im CBD erwartet, außerhalb des CBD rechnet man mit einer Reduktion auf Grund höherer Nachfrage nach diesen Flächen.^[97] Ebenso geht man davon aus, dass sich der Beitritt Polens zur EU positiv auf die Nachfrage und somit auf den Leerstand auswirken wird.^[98]

Ein wichtiger Faktor zur Beurteilung des Immobilienmarktes ist die Nachfrage nach Büroflächen und die damit verbundene Vermietungsleistung. Diese erreichte 2003 einen Höchststand. Rund 270 Tsd. m² wurden neu vermietet. Mit gut 165 Tsd. m² entfiel der größere Teil auf Flächen außerhalb des CBD, innerhalb des CBD wurde eine Vermietungsleistung von rund 105 Tsd. m² erreicht.^[99] Da außerhalb des CBD häufiger kleinere Gebäude als im CBD zu finden sind, liegt hier ein Grund für die höhere Nachfrage nach diesen Flächen. So ist es für Unternehmen möglich, außerhalb des CBD ein komplettes kleines Gebäude anzumieten und als alleiniger Mieter das Gebäude entsprechend zu gestalten.^[100] Verglichen mit den zwei Vorjahren, in denen die Vermietungsleistung bei ca. 180 Tsd. m² (2001) bzw. 240 Tsd. m² (2002) lag, zog diese 2003 nochmals an. Dies lag nach einer Untersuchung der international tätigen Maklerfirma Jones Lang La Salle daran, dass viele Firmen expandieren wollten und diese Entscheidung auf das Jahr 2003 verschoben haben. Des Weiteren kommen durch die EU-Osterweiterung immer mehr internationale Firmen nach Polen und siedeln sich vorwiegend in Warschau an. Für 2004 wird eine ähnlich hohe Vermietungsleistung erwartet.^[101]

Da die Vermietungsleistung verzerrende Faktoren^[102] beinhaltet, ist ein Blick auf die Nettoabsorption sinnvoll. Diese betrug 2003 nur gut 190 Tsd. m², also immerhin 80 Tsd. m² weniger als die Vermietungsleistung. Den Fertigstellungen in 2003 gegenübergestellt bedeutet dies aber, dass rund 40 Tsd. m² Fläche mehr vom Markt aufgenommen wurde. Da das Angebot an neuen Flächen in 2004 voraussichtlich niedriger liegen wird als die erwartete Nettoabsorption, wird sich dies zumindest außerhalb des CBD positiv auf die Leerstandsquote auswirken.^[103]

Für eine fundierte Markteinschätzung ist die Betrachtung der Entwicklung der Miethöhen erforderlich. Die Spitzenmiete, also die Miete, die in A-Klasse Objekten an besten Standorten erzielt wird, ist ein guter Indikator für die Entwicklung des gesamten Büroimmobilienmarktes. Sinkende Spitzenmieten zeugen von einem Überangebot an Flächen und ein Nachgeben der Konjunktur, steigende Spitzenmieten sprechen für das Gegenteil.

In Warschau blieb die Spitzenmiete in 2003 mit 22 bis 23 Euro/m² auf einem ähnlichen Niveau wie 2002. Durchschnittlich wurden im CBD Mieten von 15 bis 20 Euro/m² erzielt, hier zeigt sich gegenüber den Vorjahren eine leichte Senkung. In diesen Mieten sind allerdings so genannte Incentives^[104], die sich mindernd auf die Miete auswirken, bereits berücksichtigt. Übliche Incentives reichen von einer mietfreien Zeit von normalerweise drei bis sechs Monaten bis hin zur Bezahlung der Einrichtung und Ausstattung der Büroräume für die Mieter. Weitere Incentives können sein, dass der Vermieter für die Umzugskosten des Mieters aufkommt oder dass die Instandhaltungskosten vollständig vom Vermieter über­nommen werden. Außerhalb des CBD lag die Spitzenmiete bei 15 bis 16 Euro/m², die durchschnittliche Miete betrug 12 bis 14 Euro/m². Dies ist ein vergleichbar hohes Niveau wie im Vorjahr, allerdings wurden mehr Incentives gewährt. Für 2004 wird ein ähnliches Mietpreisniveau wie im Jahr 2003 prognostiziert.^[105]

Für ein Investment von Kapitalanlagegesellschaften sind die Objektrenditen der Bürogebäude für die zu erwartenden Erträge der Fonds von entscheidender Bedeutung. An dieser Stelle soll angemerkt werden, dass eine vergleichsweise höhere Objektrendite i.d.R. mit einem höheren Risiko^[106] verbunden ist.^[107]

In Warschau konnte in den Jahren 2002 bis 2003 mit Büroimmobilien eine durchschnittliche Anfangsrendite von gut 10% erzielt werden.^[108] Je nach Lage, Vermietungssituation und Gebäudequalität kann dieser Wert nach oben bzw. nach unten abweichen. Eine Übersicht über Transaktionen von Büroimmobilien und den dabei erzielten Anfangsrenditen auf dem Warschauer Markt in diesen Jahren gibt Darstellung 8.

Beide der bisher einzigen erfolgten Investments deutscher offener Immobilienfonds in Polen sind der Darstellung zu entnehmen. Für den Fonds "grundbesitz-global" kaufte die DB Real Estate Investment GmbH Ende 2002 das Objekt "Brama Zachodnia" für rund 70 Mio. Euro und einer Rendite von 10%. Bereits Anfang desselben Jahres wurde für den gleichen Fonds das Büroensemble "Kopernik" mit einem Volumen von 30 Mio. Euro und einer Anfangsrendite von 11% erworben. Dieses Investment war das erste Investment eines deutschen offenen Immobilienfonds in Warschau überhaupt.^[109]

Für 2004 wird mit einem leichten Rückgang der Objektrenditen gerechnet, mittelfristig sogar auf einen Wert von rund 8%. Dies ist zum einen darauf zurückzuführen, dass einem eher geringen Angebot an geeigneten Investitionsobjekten eine wachsende Anzahl an Investoren gegenübersteht und dadurch die Verkäufer höhere Preise verlangen können.^[110] Zum anderen führt die steigende Stabilität Polens als Investitionsstandort zu einem niedrigeren Investitionsrisiko und somit zu niedrigeren Renditen.^[111]

Warschau bietet durchaus eine geeignete Auswahl an Büroobjekten, die für offene Immobilienfonds in Deutschland für eine Investition in Frage kommen. Allerdings stehen derzeit nur wenige Spitzenobjekte zum Kauf zur Verfügung.^[112] Verglichen mit einer ähnlich großen deutschen Stadt ist in Warschau zwar nur ein Bruchteil an modernen Büroflächen vorzufinden, die Dynamik des Marktes zeigt aber in die richtige Richtung. Das wachsende Interesse ansiedlungswilliger internationaler Firmen an Warschau wird langfristig für bonitätsstarke Mieter sorgen und die Nachfrage weiter steigern. Die Renditen liegen noch deutlich über dem deutschen Durchschnitt^[113] und sprechen zusammen mit der stetigen Verbesserung des Investitionsklimas für eine Investition in Warschau.

[...]

^[1] Vgl. Maier, K.: Risikomanagement, 2004, S. 60.

^[2] Vgl. Bone-Winkel, S.: Immobilienanlageprodukte, 1998, S. 516 ff.

^[3] Vgl. Bone-Winkel, S.: Immobilienanlageprodukte, 1998, S. 516 ff.

^[4] Vgl. Loipfinger, S./Nickl, L./Richter, U.: Immobilienfonds, 1997, S. 30 f.

^[5] Vgl. Bone-Winkel, S.: Immobilienanlageprodukte, 1998, S. 516 ff.

^[6] Vgl. Bone-Winkel, S.: Management, 1994, S. 67 f.

^[7] Vgl. BVI: Immobilienanlage, 2000, S. 52 f.

^[8] Vgl. Maier, K.: Risikomanagement, 2004, S. 76 ff.

^[9] Vgl. Bone-Winkel, S.: Immobilienanlageprodukte, 1998, S. 516 ff.

^[10] Vgl. Bone-Winkel, S.: Management, 1994, S. 67 f.

^[11] Vgl. Kestler, A.: Investmentgesetz, 2003, S. 675 ff.

^[12] Vgl. Bone-Winkel, S.: Immobilienanlageprodukte, 1998, S. 516 ff.

^[13] Hierzu gehören neben den EU-Mitgliedsstaaten Island, Liechtenstein, Norwegen, Schweiz.

^[14] Vgl. dazu Kapitel 3.2.

^[15] Vgl. § 67 InvG: Zulässige Vermögensgegenstände, Anlagegrenzen.

^[16] Vgl. § 68 InvG: Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften

^[17] Als Liegenschaften gelten hier unbebaute und bebaute Grundstücke und Grundstücke im Zu-
stand der Bebauung.

^[18] Vgl. § 73 InvG: Risikomischung.

^[19] Vgl. § 74 InvG: Anlaufzeit.

^[20] Vgl. § 77 InvG: Sachverständigenausschuss.

^[21] Vgl. § 80 InvG: Liquiditätsvorschriften.

^[22] Vgl. Kleiber, W.: Verkehrswert, 1997, S. 866 f: Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhn- ichen Geschäftsverkehr auf dem Markt erzielt werden kann.

^[23] Vgl. § 82 InvG: Veräußerung und Belastung von Grundstückswerten.

^[24] Vgl. Bone-Winkel, S.: Immobilienanlageprodukte, 1998, S. 516 ff.

^[25] Vgl. BVI: Investment, 2004, S. 55 ff.

^[26] Vgl. BHW Invest GmbH: Marktanalyse, 2003, S.7.

^[27] Vgl. BVI: Investment, 2004, S. 4.

^[28] Vgl. BVI: Investment, 2004, S. 4.

^[29] Vgl. dazu Kapitel 2.1.

^[30] Vgl. Vgl. BHW Invest GmbH: Marktanalyse, 2003, S.9.

^[31] Vgl. BVI: Investment, 2004, S. 20 ff.

^[32] Vgl. Gondring, H./Lammel, E.: Immobilienwirtschaft, 2001, S. 641.

^[33] Unter Sonstige fallen z.B. Derivative Instrumente, Hedge-Fonds usw.

^[34] Schrah, B.: Skript, 2004, S. 2.

^[35] Makroebene: Asset-Klassen, Länder, Währungen.

^[36] Mikroebene: Nutzungsart, Objektgröße, Standort innerhalb eines Landes.

^[37] Vgl. Maier, K.: Risikomanagement, 2004, S. 191 f.

^[38] Vgl. zu allen drei Absätzen Darstellung 2.

^[39] Vgl. Auswärtiges Amt: Union, 2004, S. 8.

^[40] Vgl. Auswärtiges Amt: Erweiterung, 2004, S.4.

^[41] Zu Deutsch: Gemeinschaftlicher Besitzstand.

^[42] Vgl. Auswärtiges Amt: Erweiterung, 2004, S.4; Aurness, C.: Vorbereitung, 2003, S. 4.

^[43] Vgl. Auswärtiges Amt: Erweiterung, 2004, S.11 f.

^[44] Vgl. Bank Leu: EU-Osterweiterung,2004, S. 3.

^[45] Vgl. dazu Kapitel 4.3.1 und Kapitel 5.3.1.

^[46] Vgl. KfW Bankengruppe: EU-Beitrittsländer, 2004, S. 1 f.

^[47] Vgl. Auswärtiges Amt: Erweiterung, 2004, S. 50 ff.

^[48] Vgl. o.V.: EU-Mitglieder, 2004, S.3.

^[49] Vgl. dazu Anhang 1.

^[50] Vgl. Jaskiewicz, P./Focke, C.: Immobilienmarkt, 2003, S. 10.

^[51] Vgl. dazu Darstellung 4.

^[52] In Klammern die jeweilige Bezeichnung in Polnisch.

^[53] Generalkonsulat der Republik Polen: Polen, 2003, S. 4.

^[54] Vgl. UNIDO: Polen, 2003, S. 15.

^[55] Vgl. dazu Darstellung 4.

^[56] Generalkonsulat der Republik Polen: Polen, 2003, S. 4.

^[57] Vgl. PAIZ : Polen, 2003, S. 9 ff.

^[58] Vgl. dazu Kapitel 3.1.

^[59] Oanda.com: Währungsrechner, o.J.

^[60] Vgl. UNIDO: Polen, 2003, S. 18 f.

^[61] Vgl. Frenkel, M./Nickel, C.: Internationale, 2000, S. 339.

^[62] Vgl. dazu Anhang 3.

^[63] Die Spannweite reicht von der Bestnote AAA+ bis Nicht kreditwürdig mit D.

^[64] Vgl. UNIDO: Polen, 2003, S. 18.

^[65] Vgl. Bank Austria Creditanstalt: Polen, 2003, S. 8.

^[66] Vgl. UNIDO: Polen, 2003, S. 22.

^[67] Vgl. Bank Austria Creditanstalt: Polen, 2003, S. 8.

^[68] Vgl. PAIZ : Polen, 2003, S. 22 ff.

^[69] Vgl. UNIDO: Polen, 2003, S. 24 f.

^[70] Vgl. dazu Anhang 4.

^[71] Vgl. PAIZ : Polen, 2003, S. 18 ff.

^[72] Vgl. UNIDO: Polen, 2003, S. 31 ff.

^[73] Generalkonsulat der Republik Polen: Polen, 2003, S. 8.

^[74] Vgl. PWC: Polen, 2003, S. 10 ff.

^[75] Büro-/Verkaufs-/Lagerflächen, Archivräume, Sanitärräume, Teeküchen, Balkone.

^[76] Flure, Eingangshallen, Empfangsbereiche, Aufzugsvorräume.

^[77] Vgl. gif: Mietfläche, 1996, S. 3.

^[78] Vgl. Nordalm, V.: Mietenabrechnung, S. 569 f: Die Nettomiete enthält keine Betriebskosten oder sonstige Nebenkosten.

^[79] Berechnung: Statische Anfangsrendite in % = (Jahresnettokaltmiete/Kaufpreis) * 100.

^[80] Vgl. Brauer, K.: Renditeberechnung, 1999, S. 338.

^[81] Vgl. DCG Corplan Consulting LLC: Glossary, o.J.

^[82] Vgl. Interview vom 02.07.2004 mit John Palmer, CBRE Warschau. Siehe Anhang 15, S. 94.

^[83] Vgl. dazu Kapitel 4.1.

^[84] Vgl. PWC: Polen, 2003, S. 12.

^[85] Vgl. dazu Kapitel 3.2.

^[86] Vgl. Falk, B. u.a.: Immobilienwirtschaft, 2004, S. 833.

^[87] Vgl. PWC: Polen, 2003, S. 12.

^[88] Soweit nicht anders angegeben immer per Ende 2003.

^[89] Vgl. CBRE: Poland, 2004, S. 5.

^[90] Vgl. PWC: Polen, 2003, S. 13; Interview vom 02.07.2004 mit John Palmer, CBRE Warschau. Siehe Anhang 15, S. 94.

^[91] Vgl. CBRE: Poland, 2004, S. 5.

^[92] Vgl. Vgl. PWC: Polen, 2003, S. 13.

^[93] Vgl. Knight Frank: Poland, 2004, S. 10.

^[94] Vgl. dazu Darstellung 7.

^[95] Vgl. Interview vom 02.07.2004 mit John Palmer, CBRE Warschau. Siehe Anhang 15, S. 94.

^[96] Vgl. Vgl. CBRE: Poland, 2004, S. 5.

^[97] Vgl. Interview vom 02.07.2004 mit John Palmer, CBRE Warschau. Siehe Anhang 15, S. 94.

^[98] Vgl. Knight Frank: Poland, 2004, S. 10 f.; CBRE: Poland, 2004, S. 5 f.

^[99] Vgl. Ober Haus: Warsaw, 2004, S.1 f.

^[100] Vgl. Interview vom 02.07.2004 mit John Palmer, CBRE Warschau. Siehe Anhang 15, S. 94: Die Gestaltung umfasst z.B. große Leuchtschilder mit dem Firmennamen. Als Beispiele werden Phillips und Microsoft genannt.

^[101] Vgl. JLL: Warsaw, 2004, S. 5.

^[102] Vgl. Kapitel 4.2.1.

^[103] Vgl. Ober Haus: Warsaw, 2004, S.1 f.

^[104] Zu Deutsch: Anreize.

^[105] Vgl. CBRE: Poland, 2004, S. 5 f.; JLL: Warsaw, 2004, S. 5.

^[106] Mögliche Risiken sind z.B. Leerstand, Vermarktbarkeit, Standortqualität etc.

^[107] Vgl. Interview vom 02.07.2004 mit John Palmer, CBRE Warschau. Siehe Anhang 15, S. 94.

^[108] Vgl. PWC: Polen, 2003, S. 16.

^[109] Vgl. o.V.: Pionier, 2002, S. 4.

^[110] Vgl. Interview vom 02.07.2004 mit John Palmer, CBRE Warschau. Siehe Anhang 15, S. 94.

^[111] Vgl. JLL: Warsaw, 2004, S. 8 f.

^[112] Vgl. Interview vom 02.07.2004 mit John Palmer, CBRE Warschau. Siehe Anhang 15, S. 94.

^[113] Vgl. HVB Expertise: Immobilienmarktanalyse, 2003, S. 8. Die durchschnittlichen Anfangs- renditen für Bürogebäude werden hier mit 5 bis 7,5% angegeben.