Fondsfinanzierte Projektentwicklung
Das Potential der Finanzierung von Projektentwicklungen durch Fonds
©2003
Diplomarbeit
130 Seiten
Zusammenfassung
Inhaltsangabe:Problemstellung:
Für die Entwicklung von Immobilienprojekten gibt es unterschiedliche Instrumente der Finanzierung. Die klassische Darlehensfinanzierung, die Mezzanine Finanzierung oder die Securitization sind nur einige davon. Die Möglichkeiten, Finanzierungen zu realisieren, sind allerdings limitiert. Insbesondere für den Projektentwickler (PE) bedeutet die Finanzierung oft ein existentielles Risiko. Dies liegt daran, dass zum einen der PE einen relativ großen Teil seines Eigenkapitals in die jeweilige Finanzierung einbringt, und zum anderen bedeutet die Höhe dieser Eigenkapitalbeteiligung oft einen relativ niedrigen Anteil am Gesamtvolumen des betreffenden Projekts. Dadurch begibt sich der PE u. U. in ein starkes Abhängigkeitsverhältnis zu seinen Kreditgebern und setzt sich einem Zinsänderungsrisiko und ungünstigen Kreditkonditionen aus. Hohe Zinsen ziehen hohe Finanzierungskosten und einen niedrigen potentiellen Projektgewinn für den PE nach sich.
In Zukunft werden sich weiterhin verschiedene Aspekte restriktiv auf die Finanzierung, besonders auf die Finanzierung mittelständischer Projektentwicklungen, auswirken. Als Beispiel sei die Einführung von Basel II genannt. Durch den Basel II Akkord, als auch durch den § 18 Kreditwesengesetz (KWG), wird der Kreditnehmer zukünftig viele Informationen beim jeweiligen Kreditinstitut vorlegen müssen, um einen Kredit zu bekommen, respektive um günstige Kreditkonditionen zu erhalten. Dies ist gerade für einen PE, wenn er in eine große Anzahl Objektgesellschaften unterteilt ist, aufwendig und damit kostenintensiv. Gerade im Hinblick auf das Controlling muss die Datenaufbereitung in vielen Unternehmen noch verbessert werden. Zusätzlich wird im Zuge des Basel II Akkords eine höhere EK-Hinterlegung für eine Finanzierung gefordert, bzw. kann nur eine solche zu erheblich günstigeren Kreditkonditionen führen (siehe Kap. 3.3). Sollte also die bisherige Art und Weise der Finanzierung von Projektentwicklungen beibehalten werden, kann es aufgrund von Basel II für die jeweiligen Projekte zu einer Verteuerung der Fremdkapitalaufnahme und zu einer Verknappung des Kreditangebots kommen.
Durch EK, welches für die Projektentwicklungsfinanzierung mit Hilfe eines Fonds generiert wird, könnten günstigere Fremdkapitalkonditionen zur Finanzierung einer Projektentwicklung in Anspruch genommen und damit der Projektgewinn gesteigert werden.
Zeitgleich mit den genannten Entwicklungen ist in Europa eine intensive […]
Für die Entwicklung von Immobilienprojekten gibt es unterschiedliche Instrumente der Finanzierung. Die klassische Darlehensfinanzierung, die Mezzanine Finanzierung oder die Securitization sind nur einige davon. Die Möglichkeiten, Finanzierungen zu realisieren, sind allerdings limitiert. Insbesondere für den Projektentwickler (PE) bedeutet die Finanzierung oft ein existentielles Risiko. Dies liegt daran, dass zum einen der PE einen relativ großen Teil seines Eigenkapitals in die jeweilige Finanzierung einbringt, und zum anderen bedeutet die Höhe dieser Eigenkapitalbeteiligung oft einen relativ niedrigen Anteil am Gesamtvolumen des betreffenden Projekts. Dadurch begibt sich der PE u. U. in ein starkes Abhängigkeitsverhältnis zu seinen Kreditgebern und setzt sich einem Zinsänderungsrisiko und ungünstigen Kreditkonditionen aus. Hohe Zinsen ziehen hohe Finanzierungskosten und einen niedrigen potentiellen Projektgewinn für den PE nach sich.
In Zukunft werden sich weiterhin verschiedene Aspekte restriktiv auf die Finanzierung, besonders auf die Finanzierung mittelständischer Projektentwicklungen, auswirken. Als Beispiel sei die Einführung von Basel II genannt. Durch den Basel II Akkord, als auch durch den § 18 Kreditwesengesetz (KWG), wird der Kreditnehmer zukünftig viele Informationen beim jeweiligen Kreditinstitut vorlegen müssen, um einen Kredit zu bekommen, respektive um günstige Kreditkonditionen zu erhalten. Dies ist gerade für einen PE, wenn er in eine große Anzahl Objektgesellschaften unterteilt ist, aufwendig und damit kostenintensiv. Gerade im Hinblick auf das Controlling muss die Datenaufbereitung in vielen Unternehmen noch verbessert werden. Zusätzlich wird im Zuge des Basel II Akkords eine höhere EK-Hinterlegung für eine Finanzierung gefordert, bzw. kann nur eine solche zu erheblich günstigeren Kreditkonditionen führen (siehe Kap. 3.3). Sollte also die bisherige Art und Weise der Finanzierung von Projektentwicklungen beibehalten werden, kann es aufgrund von Basel II für die jeweiligen Projekte zu einer Verteuerung der Fremdkapitalaufnahme und zu einer Verknappung des Kreditangebots kommen.
Durch EK, welches für die Projektentwicklungsfinanzierung mit Hilfe eines Fonds generiert wird, könnten günstigere Fremdkapitalkonditionen zur Finanzierung einer Projektentwicklung in Anspruch genommen und damit der Projektgewinn gesteigert werden.
Zeitgleich mit den genannten Entwicklungen ist in Europa eine intensive […]
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
ID 7935
Haeußler, Henrik Fridtjof: Fondsfinanzierte Projektentwicklung
Das Potential der Finanzierung von Projektentwicklungen durch Fonds
Hamburg: Diplomica GmbH, 2004
Zugl.: Technische Universität München, Diplomarbeit, 2003
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http://www.diplom.de, Hamburg 2004
Printed in Germany
I
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
ANHANGSVERZEICHNIS ...III
ABBILDUNGSVERZEICHNIS ... IV
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS ... V
1. EINLEITUNG...1
1.1 Problemstellung und Zielsetzung... 1
1.2 Vorgehensweise ... 3
2. PROJEKTENTWICKLUNG UND FONDSSTRUKTUREN ...4
2.1 Grundlagen... 4
2.1.1
Begriffsdefinitionen ... 4
2.1.2
Ausgangssituation ... 6
2.1.3
Beteiligte Parteien... 6
2.2 Projektentwicklungsphasen ... 9
2.2.1
Projektinitiierung ... 9
2.2.2
Projektkonzeption ... 11
2.2.3
Projektrealisierung und Vermarktung ... 14
2.3 Fondsstrukturen... 16
2.3.1
Offene Fonds ... 16
2.3.2
Geschlossene Fonds... 20
2.3.3
Eignung offener und geschlossener Fonds für die Projektentwicklungsfinanzierung.. 22
3. FINANZIERUNG VON PROJEKTENTWICKLUNGEN ...23
3.1 Wirtschaftlichkeitsanalysen ... 23
3.1.1
Developer-Rechnung ... 23
3.1.2
Genauere Projektentwicklungsrechnungen... 27
3.1.3
Dynamische Verfahren ... 28
3.2 Finanzierungsinstrumente... 31
3.2.1
Darlehensfinanzierung ... 31
3.2.2
Beteiligungsfinanzierung ... 35
3.2.3
Immobilienfonds... 39
3.3 Kapitalmarktentwicklungen ... 40
3.3.1
Basel II... 40
3.3.2
Bonitätsrating... 43
3.3.3
Auswirkungen auf die Projektentwicklungsfinanzierung ... 45
4. FONDSFINANZIERTE PROJEKTENTWICKLUNG...45
4.1 Vorraussetzungen und Ziel ... 45
4.1.1
Situation... 45
4.1.2
Erfolgsfaktoren ... 47
4.1.3
Entwurf ... 49
II
4.2 Struktur und Inhalte... 50
4.2.1
Investitionsablauf... 50
4.2.1
Rechtliche Grundlagen... 55
4.2.3
Steuerliche Grundlagen... 58
4.3 Chancen und Risiken ... 64
4.3.1
Projektentwickler ... 64
4.3.2
Fondsmanagement ... 64
4.3.3
Anleger ... 65
5. FONDSSPEZIFISCHE KAPITALMARKTKOMMUNIKATION ...66
5.1 Grundlagen... 66
5.1.1
Bedeutung ... 66
5.1.2
Zielgruppen... 67
5.1.3
Produktrelevante Informationen ... 69
5.2 Instrumente ... 69
5.2.1
Emissionsprospekt ... 69
5.2.2
Alternative Instrumente ... 71
5.2.3
Fondsrating ... 73
5.3 Durchführung... 74
5.3.1
Potentiale ... 74
5.3.2
Strategiefindung... 75
5.3.3
Operative Umsetzung ... 76
6. ZUSAMMENFASSUNG UND AUSBLICK ...78
6.1 Zusammenfassung... 78
6.2 Ausblick ... 79
ANHANG...81
LITERATURVERZEICHNIS ...87
GESPRÄCHSVERZEICHNIS...98
III
ANHANGSVERZEICHNIS
Development-Diary
82
Prognoserechnung
85
IV
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
Abb. 1
Bausteine der Fondsfinanzierten Projektentwicklung (FP)
4
Abb.
2 Projektbeteiligte und Projektphasen 9
Abb. 3
Projektentwicklungs-Trade-Off
14
Abb. 4
Dreiecksverhältnis des offenen Immobilienfonds
18
Abb. 5
Frontdoor-Approach
26
Abb. 6
Fondskonstruktion FP I
53
Abb. 7
Vertragspartner des Fonds FP I
56
Abb. 8
Inhalte des Fondsprospekts
70
V
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS
Abb.
Abbildung
ABS
Asset-Backed Securities
Abs.
Absatz
ACM
Analyst Communication Model
AG
Aktiengesellschaft
AktG
Aktiengesetz
BA
Backdoor-Approach
BaFin
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
BAK
Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen
BE
Bank oder Emissionshaus
BewG
Bewertungsgesetz
BGB
Bürgerliches Gesetzbuch
BGF
Bruttogeschossflächenzahl
Bio.
Billionen
BIZ
Bank für Internationalen Zahlungsausgleich
BOOT
Build, Operate, Own, Transfer
BOT
Build, Operate, Transfer
bspw.
beispielsweise
bzgl.
bezüglich
bzw.
beziehungsweise
ca.
circa
DAX
Deutscher Aktienindex
DD
Development-Diary
DIMAX
Deutscher Immobilien-Aktienindex
EK
Eigenkapital
EStG
Einkommenssteuergesetz
et al.
et alii
etc.
et cetera
EU
Europäischen Union
EUR
Euro (Währung der Europäischen Gemeinschaft)
FA
Frontdoor-Approach
FK
Fremdkapital
FP
Fondsfinanzierte Projektentwicklung
VI
GbR
Gesellschaft bürgerlichen Rechts
gem.
gemäß
GewStG
Gewerbesteuergesetz
GFZ
Geschossflächenzahl
ggf.
gegebenenfalls
ggü.
gegenüber
GmbH & Co. KG
Kommanditgesellschaft mit GmbH als Komplementär
GmbH
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
GÜ
Generalübernehmer
GU
Generalunternehmer
HBG
Hypothekenbankgesetz
HGB
Handelsgesetzbuch
i. d. R.
in der Regel
i. d. S.
in dem Sinne
i. s. d.
im Sinne des
i. S.
im Sinne
IRB
Internal Rating Based
KAG
Kapitalanlagegesellschaft
KAGG
Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften
Kap.
Kapitel
KG
Kommanditgesellschaft
KStG
Körperschaftssteuergesetz
KWG
Kreditwesengesetz
m²
Quadratmeter
Mio.
Millionen
Mrd.
Milliarden
p. a.
per annum, pro Jahr
PE
Projektentwickler
RAROC
Risk adjusted Return on Capital
s. o.
siehe oben
s. u.
siehe unten
SolZG
Solidaritätszuschlagsgesetz
StGB
Strafgesetzbuch
SZ
Solidaritätszuschlag
u. a. O.
und andere Orte
VII
u. a.
unter anderem
u. U.
unter Umständen
v. H.
vom Hundert
VAG
Versicherungsaufsichtsgesetz
vgl.
Vergleiche
VOFI
Vollständige Finanzpläne
WARA
Wirtschaftlichkeits- und Renditeanalyse
z. B.
zum Beispiel
1
1. Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
Für die Entwicklung von Immobilienprojekten gibt es unterschiedliche
Instrumente der Finanzierung. Die klassische Darlehensfinanzierung, die
Mezzanine Finanzierung oder die Securitization sind nur einige davon. Die
Möglichkeiten, Finanzierungen zu realisieren, sind allerdings limitiert.
Insbesondere für den Projektentwickler (PE) bedeutet die Finanzierung oft ein
existentielles Risiko. Dies liegt daran, dass zum einen der PE einen relativ großen
Teil seines Eigenkapitals in die jeweilige Finanzierung einbringt, und zum
anderen bedeutet die Höhe dieser Eigenkapitalbeteiligung oft einen relativ
niedrigen Anteil am Gesamtvolumen des betreffenden Projekts. Dadurch begibt
sich der PE u. U. in ein starkes Abhängigkeitsverhältnis zu seinen Kreditgebern
und setzt sich einem Zinsänderungsrisiko und ungünstigen Kreditkonditionen aus.
Hohe Zinsen ziehen hohe Finanzierungskosten und einen niedrigen potentiellen
Projektgewinn für den PE nach sich.
1
In Zukunft werden sich weiterhin verschiedene Aspekte restriktiv auf die
Finanzierung, besonders auf die Finanzierung mittelständischer
Projektentwicklungen, auswirken. Als Beispiel sei die Einführung von Basel II
genannt.
2
Durch den Basel II Akkord, als auch durch den § 18 Kreditwesengesetz
(KWG)
3
, wird der Kreditnehmer zukünftig viele Informationen beim jeweiligen
Kreditinstitut vorlegen müssen, um einen Kredit zu bekommen, respektive um
günstige Kreditkonditionen zu erhalten. Dies ist gerade für einen PE, wenn er in
eine große Anzahl Objektgesellschaften unterteilt ist, aufwendig und damit
kostenintensiv. Gerade im Hinblick auf das Controlling muss die
Datenaufbereitung in vielen Unternehmen noch verbessert werden.
4
Zusätzlich
wird im Zuge des Basel II Akkords eine höhere EK-Hinterlegung für eine
Finanzierung gefordert, bzw. kann nur eine solche zu erheblich günstigeren
Kreditkonditionen führen (siehe Kap. 3.3). Sollte also die bisherige Art und Weise
der Finanzierung von Projektentwicklungen beibehalten werden, kann es aufgrund
1
Isenhöfer/Väth (2000), S. 178 f.
2
Dr. Jehl & Kollegen AG (2002), S. 1.
3
Anforderungen an die Offenlegung. Offenlegung kann vermieden werden wenn der
Beleihungswert des Pfandobjektes 4/5 des Kreditvolumens nicht übersteigt. Bock (2000),
S.
442 f.
4
Holzkämper (2003), S. 31.
2
von Basel II für die jeweiligen Projekte zu einer Verteuerung der
Fremdkapitalaufnahme und zu einer Verknappung des Kreditangebots kommen.
5
Durch EK, welches für die Projektentwicklungsfinanzierung mit Hilfe eines
Fonds generiert wird, könnten günstigere Fremdkapitalkonditionen zur
Finanzierung einer Projektentwicklung in Anspruch genommen und damit der
Projektgewinn gesteigert werden.
Zeitgleich mit den genannten Entwicklungen ist in Europa eine intensive
Investitionstätigkeit im Bereich ,,Immobilien" festzustellen. In der Europäischen
Union (EU) ist diese Anlageform vor Anleihen und Aktien mit einem gebundenen
Vermögen von ca. EUR 10 Bio. diejenige mit dem größten Volumen. Ein Drittel
der Investitionen innerhalb der EU werden dabei in Deutschland getätigt, womit
Deutschland mit Abstand den größten Immobilienmarkt der EU besitzt.
6
Die Vorzüge einer Investition in Immobilien bestehen darin, dass sich sorgfältig
ausgewählte Immobilienprojekte insbesondere während einer hohen Inflation und
bei hohen Steuerbelastungen durch eine real positive Rendite auszeichnen.
7
Ferner
sind Immobilieninvestitionen relativ sicher vor Währungs- und Zinsrisiken. Auch
bezüglich der Steuerbelastung ist die Immobilieninvestition ggü. der Anlage in
Nominalwerte besser gestellt.
8
Immobilien sind i.d.R zwar nicht so fungibel wie
bspw. Aktien, dafür aber auch weniger volatil. Gerade die Investition in
Immobilien ermöglicht dem Anleger einen höheren Ertrag als die Anlage in
Aktien. Die Rendite bspw. von Wertpapier-Publikumsfonds liegt im Durchschnitt
bei maximal 7,71 %.
9
Der potentielle Deckungsbeitrag von Immobilienprojekten
mit einem Volumen ab EUR 10 Mio. ermöglicht i. d. R. einen
Entwicklungsgewinn zwischen 10 und 30 % in Bezug auf die
Investitionssumme.
10
Es ist also von Interesse, vorhandene
Investitionsinstrumente hinsichtlich der Finanzierung von Projektentwicklungen
zu optimieren, bzw. letztere mit mehr EK zu hinterlegen, und gleichzeitig das
vorhandene Investitionspotential im Bereich ,,Immobilie als Anlageform" adäquat
zu nutzen. Hierbei könnte die Eigenkapitalunterstützung durch einen professionell
5
o. V. (2003 c), S. 20.
6
Schäfers/Schulte (2002), S. 31.
7
Betz (1997), S. 1.
8
Betz (1997), S. 9.
9
Bundesverband Investment und Asset Management (2003), S. 149.
10
Diederichs (1999), S. 50.
3
geführten Fonds nicht nur erfolgsversprechende Projektentwicklungen
ermöglichen, sondern auch Investoren die Chance bieten, durch ihr Engagement
eine attraktive Rendite zu erzielen. Zusätzlich sollte dabei in Zeiten hoher
Risikosensibilität das Anlagerisiko bspw. durch Diversifikation reduziert werden.
Sowohl aus diesem Grund, als auch für den wirtschaftlichen Erfolg eines
Finanzprodukts ist letztendlich die Kapitalmarktkommunikation von Bedeutung
(siehe Kap. 5).
Ziel dieser Arbeit ist es, für die Finanzierung erfolgsversprechender
Projektentwicklungen unter der Berücksichtigung verschiedener Restriktionen wie
z.B. der durch Basel II ausgelösten, eine optimale Konstruktion zu entwickeln und
diese darzustellen. Investoren sollen dabei eine optimale Kapitalanlage im
Zusammenhang mit der Finanzierung von Projektentwicklungen erhalten, und
Projektentwickler sollen ihre Projekte bestmöglich verwirklichen können.
1.2 Vorgehensweise
Inhalt der Diplomarbeit ,,Fondsfinanzierte Projektentwicklung" (FP) ist es, unter
der Berücksichtigung verschiedener Probleme die Möglichkeiten der
Eigenkapitalunterstützung von Projektentwicklungen durch einen Fonds zu
erarbeiten. Als Grundlage der Diplomarbeit werden die einzelnen Phasen der
Entwicklung eines Immobilienprojektes sowie unterschiedliche Fondsstrukturen
und ihre Eignung für die Finanzierung von Projektentwicklungen beschrieben.
Um die unterschiedlichen Aspekte der Finanzierung von Projektentwicklungen
hervorzuheben, werden mögliche
Wirtschaftlichkeitsanalysen und
Finanzierungsinstrumente vorgestellt. Zusätzlich werden die für die
Projektentwicklung und Fondsfinanzierung relevanten
Kapitalmarktentwicklungen, bzw. die sich daraus ergebenden Restriktionen
dargestellt. Darauf aufbauend werden die Ziele und Vorraussetzungen einer
fondsfinanzierten Projektentwicklung aufgezeigt, ihre mögliche Struktur und
deren Inhalte entwickelt, sowie die dazugehörigen Chancen und Risiken für
Projektentwickler, Fondsmanager und Anleger erläutert. Die Betrachtung der
,,Fondsfinanzierten Projektentwicklung" endet mit dem Entwurf einer Strategie
für die betreffende Kapitalmarktkommunikation des entwickelten Finanzprodukts.
Die einzelnen Bausteine einer ,,Fondsfinanzierten Projektentwicklung" sind in
4
Abb. 1 dargestellt. Die Diplomarbeit schließt ab mit einer kurzen
Zusammenfassung der behandelten Inhalte und einem Ausblick bzgl. des
behandelten Themas.
Abb. 1:
Bausteine der Fondsfinanzierten Projektentwicklung (FP)
11
2. Projektentwicklung und Fondsstrukturen
2.1 Grundlagen
2.1.1 Begriffsdefinitionen
Projektentwicklung
Die Projektentwicklung lässt sich aus unterschiedlichen Blickwinkeln betrachten.
Sie lässt sich als die Initiierung und Konzeption eines (Neubau-) Projekts bis zum
Status der Projektfreigabe/Baufreigabe definieren. Bei einer weiten
Betrachtungsweise des Begriffs sind auch die Phasen des Projektmanagements
und der Projektvermarktung, also alle Entwicklungsschritte bis zur Übergabe bzw.
zum Verkauf des Projekts, Bestandteil der Definition. Aufgabe des PEs ist es, die
Faktoren ,,Standort", ,,Projektidee" und ,,Kapital" optimal zu kombinieren. Ziel ist
dabei die Entwicklung einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähiger und
gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträglicher Immobilien.
12
Der PE-
Gewinn nach einem Verkauf des betreffenden Objekts ist grob gesehen die
11
Quelle: Eigene Darstellung.
12
Schulte (1999), S. 5 f. oder Diederichs (1999), S. 29 oder Greiner/Meier/Stark (2000),
S.
185.
5
Differenz zwischen dem Sachwert und dem Verkehrswert.
13
Ziel der
Projektentwicklung ist der preiswerte Einkauf und/oder die preiswerte Erstellung,
sowie der optimale Verkauf des Objektes vor oder nach der Fertigstellung, bzw.
während der Nutzungsphase.
14
Projektentwickler
Projektentwickler entwickeln verschiedene Immobilien in unterschiedlich großen
Aktionsradien. Sie lassen sich nach Entwicklertypen unterscheiden. Es gibt den
Service-Developer, der ein Projektkonzept nur bis zur Baufreigabe entwickelt
oder den Investor-Developer, der ein fertig gestelltes Projekt in den eigenen
Bestand übernimmt. Bei den meisten Entwicklern handelt es sich allerdings um
den Trader-Developer, welcher ein Projekt initiiert, durchführt und die betreffende
Immobilie im Anschluss oder während des Entwicklungsprozesses verkauft.
15
Hierbei tritt der Trader-Developer prinzipiell als Investor auf und trägt neben dem
finanzierenden Kreditinstitut das Vermarktungsrisiko.
16
Das gesamte
Investitionsrisiko kann zusätzlich noch auf andere Geldgeber anteilig verteilt
werden.
Kapitalanlage und Anleger
,,Kapitalanlage" (oder Investment) bedeutet die Bindung von Kapital, welches zu
einem späteren Zeitpunkt freigesetzt wird. Bei einer regulären Investition werden
negative Beträge investiert, im Anschluss werden im günstigsten Fall positive
Erträge erwirtschaftet
17
und am Ende wird ein positiver Betrag realisiert. Bei der
irregulären Kapitalanlage in Immobilien bedingen sich u. U. über den gesamten
Betrachtungszeitraum positive und negative Zahlungsströme.
18
Der Begriff ,,Kapitalanlage" bedeutet also die Anlage von ,,Geldkapital". Die Idee
der Kapitalanlage bezeichnet eine Art der Verwaltung von Vermögen, die in
ihrem Risiko gemindert ist und sich an einen größeren Kreis von Anlegern
wendet. Abhängig von der gewählten Rechtsform der Kapitalanlage ergeben sich
für den Investor unterschiedliche Rechte und Pflichten. Außerdem sind in Bezug
auf eine transaktionskostenökonomische Betrachtungsweise die verschiedenen
13
Isenhöfer/Väth (2000), S. 181.
14
Diederichs (1999), S. 41.
15
Isenhöfer/Väth (2000), S. 160.
16
Brauer (1999 a), S. 19 und Brauer (1999 d), S. 502.
17
regulär: einmalige negative Investition, irregulär: ständige Ein- und Auszahlungen
18
Betz (1997), S. 34.
6
Anlageformen in Immobilien auch Institutionen. Diese Institutionen managen die
Immobilie und investieren das zur Verfügung stehende Kapital im Auftrag des
Investors. Eine direkte Investition in Immobilien, z.B. der Kauf einer bestehenden
Anlage ist folglich keine Immobilienanlage. Finanzierungstheoretisch ist die
Kapitalanlage in Immobilien eine Finanzierung. Projekte können dadurch
realisiert werden.
19
2.1.2 Ausgangssituation
Generell werden Objekte zu Zwecken der Verwaltung, Forschung, Produktion,
Lagerung oder des Verkaufs entwickelt.
20
Ein weiteres Ziel kann die Schaffung
von Wohnraum sein, welcher durch Wohnungsunternehmen produziert wird, und
anschließend möglichst dauerhaft vermietet und verwaltet wird.
21
Die Branche der PE besteht fast ausschließlich aus kleinen und mittleren
Unternehmen. Wesentliche Entscheidungen werden i. d. R. von deren
Geschäftsführung gefällt. Dabei spielen Erfahrungswerte und Intuition eine
erheblich größere Rolle als bspw. durch Analysen generierte Fakten. Es ist aber
absehbar, dass in der Zukunft der Immobilienmarkt und damit auch die
Projektentwicklung durch den wachsenden Einfluss von Immobilienfonds,
Versicherungen oder Finanzdienstleistern zunehmend institutionalisiert werden.
In Bezug auf die wachsende Bedeutung der Risikoaspekte ist eine ansteigende
Formalisierung der Entscheidungsfindung anzunehmen. Die so weniger von
Intuition und Erfahrungswerten abhängige Güte der Risikoanalyse wird dabei zum
Erfolgsfaktor.
22
Ein dadurch mögliches gutes Bonitätsrating in Kombination mit
einer optimalen Kapitalmarktkommunikation kann günstige Vorraussetzungen für
die Finanzierung zukünftiger Projektentwicklungen schaffen.
2.1.3 Beteiligte
Parteien
Die Qualität einer Projektentwicklung zeigt sich u.a. durch eine effektiv geplante
und effizient durchgeführte Koordination der interdisziplinären Zusammenarbeit
der verschiedenen am Prozess Beteiligten Gruppen. Bauvorhaben sind
Investitionsprojekte, bei denen Ziele und Ergebnisse, Termine und Kosten fixiert
19
Schulte (2000), S. 47 f.
20
Isenhöfer/Väth (2000), S. 158.
21
Brauer (1999 a), S. 34.
22
Isenhöfer/Väth (2000), S. 176.
7
werden und lediglich die Ressourcen variabel sind. Um diese optimal zu managen
und um für alle das bestmögliche Ergebnis zu erzielen müssen geeignete
Strukturen entwickelt werden.
23
Die Gewährleistung dieser Ansprüche mittels
eines Konzeptes soll durch den PE erbracht werden. An einer Projektentwicklung
können unterschiedliche Gruppen beteiligt sein. In der Regel sind dies
Bauunternehmen, ,,Öffentliche Hand", Investoren, Wohnungsunternehmen,
Immobiliendienstleister, Financiers, Grundstückseigentümer, Architekten und
Ingenieure (vgl. Abb. 2), wobei auf einige der genannten Gruppen im Folgenden
näher eingegangen werden soll. Bei dieser komplexen Interessengemeinschaft ist
besonders eine präzise Vertragsgestaltung von Bedeutung.
24
Die Einzelbeauftragung von Bauunternehmen für die verschiedenen Bauaufgaben
(Haustechnik, Rohbau, etc.) ist bei unzureichender Erfahrung des Auftraggebers
finanziell zwar günstig aber risikoreich und in Bezug auf die notwendigen
Transaktionen u.U. sehr aufwendig. Häufig wird deshalb ein Generalunternehmer
(GU) oder ein Generalübernehmer (GÜ) beauftragt.
25
Die Notwendigkeit einer Zusammenarbeit des Projektentwicklers mit der
,,Öffentlichen Hand" ergibt sich zunächst aus den für die Realisierung von
Projekten nötigen baurechtlichen Genehmigungen.
26
Die ,,Öffentliche Hand" kann
aber genauso wie Unternehmen Projektentwicklungen nachfragen.
Investoren, die Projektentwicklungen in Auftrag geben, sind i.d.R Institutionelle,
also offene und geschlossenen Immobilienfonds, Versicherungen, Pensionskassen
und Leasinggesellschaften. Gerade Immobilienfonds können eigene Projekte
entwickeln anstatt ungünstige Bestandsimmobilien zu kaufen, die eventuell eine
nur geringe Rendite ermöglichen.
27
Weitere Investoren können private Anleger
oder Unternehmen sein.
28
Immobiliendienstleister beschäftigen sich mit verschiedenen Analysen (Standort,
Wettbewerb usw.) und Immobilienbewertungen, bzw. erstellen unabhängige
Gutachten. Um potentielle Nutzer optimal zu erreichen, wird häufig ein Makler
engagiert, und erfahrene Immobilienverwalter werden um Rat bei der Planung
gebeten. Außerdem werden i. d. R. je nach Bedarf vom PE verschiedene
23
Greiner/Mayer/Stark (2000), S. 2.
24
Isenhöfer/Väth (2000), S. 154 f.
25
Beim Generalunternehmer erfolgt die gesamte Ausführung ,,aus einer Hand", ein
Generalübernehmer führt zusätzlich auch noch die Planung aus. Bauherr ist immer der
Auftraggeber. Greiner/Mayer/Stark (2000), S. 38 f.
26
Isenhöfer/Väth (2000), S. 157.
27
Diederichs (1999), S. 41.
28
Bone-Winkel (1999), S. 431.
8
Rechtsanwälte, Steuerberater, Versicherungsmakler oder Werbeagenturen
beauftragt.
29
Bei den die Projektentwicklung finanzierenden Instituten handelt es sich i. d. R.
um Geschäftsbanken oder Hypothekenbanken, die das Projekt dem Baufortschritt
entsprechend kurzfristig finanzieren. Falls eine termingerechte oder
budgetgerechte Fertigstellung nicht möglich ist, bzw. das betreffende Objekt vor
Fertigstellung noch nicht verkauft wurde, muss das Projekt langfristig finanziert
werden. Eine langfristige Finanzierung wird auch in dem Falle durchgeführt,
wenn die betreffende Immobilie in den Bestand des Projektentwicklers übergehen
soll (siehe Investor-Developer, Kap. 2.1.1). Bei einer langfristigen Finanzierung
sind für die geldgebenden Institute außerdem Marktanalysen und darauf
basierende Rentabilitätsuntersuchungen von noch größerem Interesse als die
Bonität des Projektentwicklers selbst.
30
Gerade die Markt- und Standortanalyse
bietet ein großes Potential, um Fehlinvestitionen aufgrund von subjektiven oder
gar emotionalen Entscheidungen zu vermeiden. Allerdings werden bisher nur
wenige Prozent des jeweiligen Budgets in der Immobilienbranche für die
Marktforschung vorgesehen. Gerade in einem sich schnell ändernden Umfeld ist
bei der relativ langfristigen Kapitalbindung eine genaue Analyse von Vorteil.
31
Um die Schwächen der Prozessbeteiligten (PE, Kreditinstitute) zu kompensieren,
bzw. um ihre Stärken zu ergänzen oder zu potenzieren, können diese sich auch zu
einer Zusammenarbeit entschließen. Dabei entstehen strategische Allianzen aus
unterschiedlichen rechtlich und wirtschaftlich selbstständigen Unternehmen. Der
Vorteil, der sich aus der Zusammenarbeit solcher Allianzen ergibt, ist neben der
Realisierung von Kostenvorteilen und der möglichen Optimierung der notwenigen
Transaktionen die Aufteilung des Entwicklungsrisikos (bei natürlich
gleichzeitiger Aufteilung des Gewinns der Projektentwicklung).
32
Generell ist das
lokale Know-how solcher Allianzen bei Immobiliengeschäften ein entscheidender
Faktor. Neueinsteiger haben erhebliche Wettbewerbsnachteile und müssen sich
erst Kompetenzen erarbeiten, die lokale Anbieter bereits besitzen.
33
Aus diesem
Grund kann lokale Kompetenz als entscheidender Differenzierungsfaktor und
Wettbewerbsvorteil genutzt werden.
29
Isenhöfer/Väth (2000), S. 156 f.
30
Isenhöfer/Väth (2000), S. 157 f.
31
Muncke (1999), S. 103 f.
32
Isenhöfer/Väth (2000), S. 158 f.
33
Knobloch (2002), S. 51.
9
2.2 Projektentwicklungsphasen
Eine Projektphase wird nach der DIN 69901 als ein sachlich von anderen
getrennter Abschnitt eines Projektablaufs definiert.
34
Die Projektentwicklung lässt
sich nach der weiten Betrachtungsweise (siehe Kap. 2.1.1) wie in Abb. 2
dargestellt in mehrere Phasen unterteilen: die Projektinitiierung, die
Projektkonzeption, das Projektmanagement und die Projektvermarktung.
35
Auch
eine feinere Unterteilung in Projektidee, Vorstudie, Konzeption, Detaildefinition,
Entwicklung und Konstruktion, Vergabe und Erstellung und Abgabe oder
Übernahme ist möglich.
36
Abb. 2:
Projektbeteiligte und Projektphasen
37
2.2.1 Projektinitiierung
Die Phase der Projektinitiierung wird im Wesentlichen durch die Elemente
Standort, Projektidee und Kapital bestimmt. Die Projektidee entwickelt sich auf
den Ebenen Analyse und Fakten sowie Inspiration und Vision. Vorraussetzungen
sind eine gewisse Branchenkenntnis (Angebot, Nachfrage, Wettbewerber,
vergleichbare Objekte) sowie Kenntnisse der soziokulturellen, politisch-
rechtlichen, makroökonomischen und technologischen Bedingungen, welche sich
auf die Nutzer und auf den PE auswirken. Eine Standortanalyse soll ein eventuell
34
Greiner/Mayer/Stark (2000), S. 11.
35
Brauer (1999 d), S. 504 f oder Isenhöfer/Väth (2000), S. 162.
36
Greiner/Mayer/Stark (2000), S. 11.
37
Quelle: Eigene Darstellung.
10
vorhandenes Grundstück auf seine Eignung für verschiedene Nutzungen
überprüfen (Größe, Zuschnitt, Infrastruktur, öffentlicher Personennahverkehr,
Umfeld, eventuelle Altlasten). Weiterhin ist die Einsicht in den Bebauungsplan
und in den wichtig. Auf der Basis dieser Daten entwickelt der PE ein grobes
Nutzungskonzept. Ein bereits erfolgreich umgesetzter Entwurf kann hierbei
durchaus verwendet und an die neuen Bedingungen angepasst werden. Die
Initiierung kann vom Projektentwickler, aber auch von Investoren, Nutzern,
Stadtplanern oder unabhängigen Nachfragern ausgehen. Der PE kann schon in der
Initiierungsphase die Bedürfnisse der Prozessbeteiligten herausarbeiten und in die
Planung einarbeiten.
38
Am Anfang einer Projektidee steht meist die Suche nach einem geeigneten
Grundstück. Auch denkbar ist, dass der PE bereits ein Grundstück besitzt und
nach einer optimalen Idee für die Verwertung dieses Grundstücks sucht. Eine
weitere Möglichkeit ist, dass der PE von einem Grundstückseigentümer beauftragt
wird, ein Immobilienprojekt für ihn zu entwickeln.
39
Das Grundstück ist bei der
Projektentwicklung immer ein kritischer Erfolgsfaktor. Gerade bei
innerstädtischen Projekten bedeutet es oft den größten Kostenfaktor und
repräsentiert daher signifikant das Wertsteigerungspotential. Unabhängig von der
Ausgangslage (Vorhandensein einer Projektidee oder eines Grundstücks) wird die
Projektinitiierungsphase deshalb mit einer einfachen Developer-Rechnung (siehe
Kap. 3.3.1) begonnen. Auf Erfahrungsbasis werden dabei Kosten und Erträge des
potentiellen Projekts gegenübergestellt. Hierbei sollen Argumente für die Art und
Sicherung des Grundstücks bzw. des zu erwartenden Aufwands gefunden werden.
Ist das Risiko hoch, sollte der Projektentwickler sich statt eines sofortigen Kaufs
des Grundstücks für eine Option entscheiden deren Prämie ausgehandelt werden
muss.
40
Dies ist besonders dann sinnvoll, wenn zwei bis drei Grundstücke für die
Verwirklichung der Projektidee in Frage kommen, und durch einen
Optionsvertrag die betreffenden Grundstücke gesichert werden sollen. Dadurch
steht ausreichend Zeit zu Verfügung, um vor der Entscheidungsfindung genauere
Untersuchungen durchführen zu können.
41
Ist das Grundstück sehr
vielversprechend, sollte es schnellstmöglich gekauft werden.
Letztendlich ist die Entscheidung für die Projektidee, deren Erfolg für am
wahrscheinlichsten gehalten wird, durch die Berücksichtigung der vorliegenden
38
Isenhöfer/Väth (2000), S. 163 f.
39
Brauer (1999 d), S. 504 f.
40
Isenhöfer/Väth (2000), S. 165 f.
41
Greiner/Mayer/Stark (1999), S. 199.
11
Fakten, und durch die persönliche Interpretation von Visionen und
Erfahrungswerten beeinflusst. Erfahrung und Engagement des Projektentwicklers
sind also bei der Projektinitiierung von entscheidender Bedeutung für den Erfolg
einer Projektentwicklung.
42
2.2.2 Projektkonzeption
Die Phase der Projektkonzeption dient der Ermittlung und Kommunikation der
Realisierungsfähigkeit eines Projektes. Hierbei sollen möglichst detaillierte Daten
gewonnen werden, um präzise Erfolgsprognosen und Risikoanalysen erstellen zu
können. Mit ihnen sollen Kreditgeber, Nutzer, Investoren und andere (z.B. die
Öffentlichkeit) von einem Erfolg und dem Nutzen eines Projektes möglichst
nachvollziehbar überzeugt werden. Hierfür können verschiedene Analysen zu
einer Machbarkeitsstudie (Feasibility Analysis) zusammengefasst werden. Eine
solche Machbarkeitstudie enthält i. d. R. eine Rahmenplanung, welche die
erforderlichen Flächen zeigt und Kosten- und Renditeüberlegungen sowie einen
Terminplan beinhaltet.
43
Die Studie bildet die Wahrscheinlichkeit der
Zielerreichung für alle am Projekt beteiligten Gruppen ab, bedeutet aber keine
Garantie, sondern stellt vielmehr Entwicklungsrisiken dar und bewerten diese. Im
Einzelnen können Marktanalysen, Standortanalysen, Analysen des
Nutzungskonzepts, Wettbewerbsanalysen oder Risikoanalysen je nach Bedarf und
Durchführbarkeit und i. d. R. parallel durchgeführt werden.
44
Bei der Wettbewerbsanalyse geht es um Anregungen durch den Markt, die mit
Erfahrungen aus bereits durchgeführten Projektentwicklungen kombiniert
werden.
45
Bei der Wettbewerbsanalyse werden also die für das eigene Vorhaben
prinzipiell geeigneten Konkurrenzimmobilien identifiziert, wobei es sich um
gerade genehmigte oder im Bau befindliche oder aber bereits existierende
Projekte handeln kann. Nach der Festlegung von für das eigene Objekt relevanten
Kriterien, wird eine Checkliste erstellt und abgearbeitet. Somit kann die eigene
Position bestimmt und es können Potentiale entdeckt werden. Die Subjektivität
einer solchen Wettbewerbsanalyse sollte durch die Teamarbeit der
Prozessbeteiligten objektiviert werden.
46
42
Nell, J. v. (1999), S. 85 ff.
43
Greiner/Mayer/Stark (2000), S. 190.
44
Isenhöfer/Väth (2000), S. 172 f.
45
Diederichs (1999), S. 61.
46
Isenhöfer/Väth (2000), S. 172 f.
12
Im Gegensatz zur herkömmlichen Kapitalanlage in Immobilien, bei der in
vollvermietete Gebäude in guten Lagen investiert wird, ist das unternehmerische
Risiko bei Projektentwicklungen ungleich höher.
47
Aus diesen Gründen sollten
verschiedene Risikoanalysen durchgeführt werden, die sich mit dem
Entwicklungs-, dem Zeit-, dem Genehmigungs-, dem Finanzierungs-, dem Boden-
und Baugrund- oder dem Kostenrisiko beschäftigen. Das Boden- und
Baugrundrisiko ergibt sich bspw. aus Grundstückseigenschaften wie der
Kontamination durch Altlasten oder dem Erfordernis spezieller
Auftriebssicherungen und Abdichtungsmaßnahmen aufgrund hydrologischer
Verhältnisse. Aus diesem Grunde sollten beim Grundstückskauf neben
umfangreichen Baugrunduntersuchungen aufschiebende Bedingungen vereinbart
werden, durch die z.B. ein Rückkauf durch den Verkäufer bei Eintritt bestimmter
Sachverhalte ermöglicht wird.
48
Ein Kostenrisiko entsteht durch unvorhersehbare Ereignisse wie bspw. eine
Naturkatastrophe aber auch durch ungenaue Ausschreibungen (Auftragsvergabe
an die einzelnen Baufirmen), oder ungenaue Pläne. Wer für die einzelnen Risiken
haftet, ist jeweils von der individuellen Vertragsgestaltung abhängig, lässt sich
aber i. d. R. auch nicht präzise abgrenzen. Der Wert des Projektes in der
Durchführungsphase bedeutet nicht immer eine Reduzierung des Kostenrisikos.
Bei fortschreitender Projektentwicklung kann nämlich nicht per se von einer
Wertsteigerung gesprochen werden, da bei einem Baustopp im ungünstigsten Fall
Abrisskosten anfallen. Erst bei Abschluss des Projekts kann der Wert der
Immobilie für eine Risikokalkulation zum Grundstückswert hinzu addiert werden.
Um das Kostenrisiko zu minimieren, sollten eine Kostenplanung und ein
Kostenmanagement auf Grundlage der DIN 276 (siehe Kapitel 3.1.2)
durchgeführt werden.
49
Die Finanzierung wird unterschieden in die Zwischenfinanzierung, welche i. d. R.
den Projektentwickler betrifft und der Endfinanzierung, die den Käufer, also den
langfristigen Immobiliennutzer, anbelangt. Bei der Endfinanzierung gibt es das
Risiko der langfristigen Wertentwicklung, das Vermietungsrisiko oder das
Betriebskostenrisiko welches unmittelbar mit den Betriebskosten des Gebäudes
zusammenhängt. Bei der Zwischenfinanzierung sind neben dem Kostenrisiko das
Fertigstellungsrisiko, das Vermarktungsrisiko und das Risiko der
47
Bone-Winkel (1999), S. 440.
48
Isenhöfer/Väth (2000), S. 179.
49
Isenhöfer/Väth (2000), S. 180 ff.
13
Mittelverwendung genauer zu betrachten.
50
Gerade bei einem hohen Fremdkapital
(FK)-Anteil ist die Zinsbelastung bei einem Verzug hinsichtlich der Vermarktung
oder Fertigstellung besonders hoch und reduziert zügig den kalkulierten Gewinn.
Mangelhafte Organisation oder langfristige Genehmigungsverfahren potenzieren
dieses Risiko. Im ungünstigsten Fall hat sich im Verlauf der Projektentwicklung
die Marktsituation für das betreffende Projekt negativ entwickelt. Zeitplanung,
Terminplanung und Kontrolle sollten also in besonderem Maße berücksichtigt
und die Kommunikation zwischen sämtlichen Projektbeteiligten auf einem hohen
Niveau durchgeführt werden.
51
Wird dies nicht beachtet, erhöht sich für das
jeweilige Projekt dementsprechend das Verwertungsrisiko.
52
Das
Finanzierungsrisiko kann bspw. über Joint-Venture-Finanzierungen diversifiziert
oder durch einen höheren EK-Anteil gemindert werden.
53
Hinsichtlich der
Wirtschaftlichkeit des Projekts sollten demnach
bereits durchgeführte
Wertberechnungen einer Risikoabschätzung unterzogen werden, bei der bspw. die
Mieterträge (bestes Ergebnis/schlechtestes Ergebnis) variiert werden.
54
Nachdem ausreichende Informationen über den Mikrostandort (Stadtteil) und den
Makrostandort (Region), Informationen über direkte Konkurrenzprojekte und die
Bedürfnisse der Nutzer, Kreditgeber und Investoren gesammelt (Markt-,
Wettbewerbs- und Standortanalysen) sowie alle Risiken berücksichtigt wurden,
kann der jeweils vom PE engagierte Architekt ein detailliertes Nutzungskonzept
mit entsprechendem Raumprogramm für eine Überarbeitung zur Verfügung
stellen. Darüber hinaus wird der Architekt beratend tätig und koordiniert z.B. als
Projektmanager die beteiligten Fachingenieure, Innenarchitekten,
Landschaftsplaner oder Haustechniker.
55
Weiterhin baut der Architekt im
günstigsten Falle ein Team bestehend aus Projektmanagern, Facility Managern
(Gebäudebetriebsmanagern) und Marketingexperten auf, um bereits im
Entwicklungsprozess die Erfolgsfaktoren einer Projektentwicklung planerisch zu
unterstützen.
56
Das Projekt kann am Ende der Projektkonzeptionsphase immer noch gestoppt
werden. Die bis dahin durch den Einsatz spezialisierter Berater und eigener
Ressourcen entstandenen Kosten sind i. d. R. höher als noch am Ende der
50
Brauer (1999 c), S. 396.
51
Isenhöfer/Väth (2000), S. 177 f.
52
Bone-Winkel (1999), S. 441 f.
53
Isenhöfer/Väth (2000), S. 178 f.
54
Schulte/Ropeter (1999), S. 202 oder Greiner/Mayer/Stark (2000), S. 199.
55
Isenhöfer/Väth (2000), S. 156.
56
Isenhöfer/Väth (2000), S. 169 ff.
14
Projektinitiierungsphase.
57
Desto weiter das Projekt vorangeschritten ist, desto
höher ist die Gewissheit über den Erfolg, aber desto geringer ist auch die
Beeinflussbarkeit der Kosten des Projekts.
58
Dies wird durch Abb. 3 illustriert.
Demnach ist es für den Erfolg entscheidend, die Projektentwicklung schon in der
frühen Phase auf fundierten Planungsdaten aufzubauen.
59
Abb. 3:
Projektentwicklungs-Trade-Off
60
Die wichtigsten Schritte der Projektkonzeption sind also die Machbarkeitsstudie
mit Situations- und Standortanalyse, das Erstellen eines Raum- und
Funktionsprogramms mit abschließendem Nutzerbedarfsprogramm, sowie die
Erstellung eines Gebäudemodells mit Kosten- und Terminrahmen.
61
2.2.3
Projektrealisierung und Vermarktung
Projektmanagement
Wenn die Projektkonzeption abgeschlossen ist und die Wirtschaftlichkeits- sowie
die Renditeanalysen ein positives Ergebnis erbracht haben, und das Projekt
realisiert werden soll, beginnt das Projektmanagement. Dabei wird das Konzept in
Pläne umgesetzt und ausgeführt. Oft übernimmt dabei der PE die
Bauherrenfunktion. Alle nicht delegierbaren Aufgaben übernimmt er selbst, die
57
Isenhöfer/Väth (2000), S. 167 ff.
58
Isenhöfer/Väth (2000), S. 175.
59
Greiner/Mayer/Stark (1999), S. 185.
60
In Anlehnung an Greiner/Mayer/Stark (2000), S. 176 und S. 186.
61
Greiner/Mayer/Stark (2000), S. 188.
15
delegierbaren kann er an einen Projektsteurer abgeben. Letztendlich hängt die
genaue Aufteilung davon ab, ob eine Einzel- oder eine Gesamtbeauftragung (GU
oder GÜ) vorliegt.
62
Die Leistungssäulen des Projektmanagements sind
Organisation (Aufbau und Ablauf von Personalstruktur, Arbeitsplatz- und
Raumstruktur, u.a. funktionale Beziehungen in und zwischen den Abteilungen),
Qualität (Erfüllung der Anforderungen), Kosten (Budgets, Mittelabflussplanung)
sowie Termine und Kapazitäten.
63
Vermarktung
Das Ziel der Projektvermarktung ist der Verkauf oder die (teilweise) Vermietung
der jeweiligen Immobilie. Hierbei sind die Teilmarktstruktur der
Immobilienbranche sowie der Unikatscharakter des Produkts zu beachten. Die
Instrumente des Immobilienmarketings sind die Produktpolitik (Qualität, Name,
Gestaltung, usw.), die Kontrahierungspolitik (Preishöhe, Rabatte, usw.), die
Distributionspolitik (direkt über den PE oder indirekt über einen Makler) und die
Kommunikationspolitik (Standortmarketing, personalisierter Verkauf, Werbung,
Richtfest, usw.)
64
Vorteilhaft ist die frühe Integration des Vermarktungsteams in
den Entwicklungsprozess. Dadurch können detaillierte Kenntnisse gewonnen
werden, die für beide Seiten von Nutzen sind. Außerdem kann so frühzeitig auf
die Wünsche potentieller Kunden reagiert werden. Die Projektvermarktung ist ein
kritischer Erfolgsfaktor bei der Projektentwicklung. Allerdings steht die
Projektvermarktung aktuell vor einem besonderen Problem: Aufgrund der
momentan rezessiven Lage des Immobilienmarkts verlangen Kreditgeber und
Anleger bei ihrer Unterstützung von Projektentwicklungen häufig einen
gesicherten Verkauf oder Vorvermietungsstände zwischen 30 und 50 %.
65
Dies hat zur Folge, dass Mieter und Käufer in einer solchen wirtschaftlichen Lage
eine starke Stellung haben und vom Projektentwickler für eine Miet- oder
Kaufzusage Konzessionen einfordern. Diese können freie Mietzeiten, Erstattung
der Umzugskosten, höherwertige Einbauten oder unentgeltliche Dienstleistungen
sein was den PE-Gewinn verringert. Hohe Vermietungsstände sind außerdem
keine Erfolgsgarantie. Es besteht sogar die Gefahr, dass die Mieten nach Ablauf
einer Mietgarantie sehr viel geringer ausfallen, wenn sie vorher im
Zusammenhang mit der Mietgarantie über dem Marktpreis lagen. Die Absicht der
62
Isenhöfer/Väth (2000), S. 183.
63
Greiner/Mayer/Stark (2000), S. 4.
64
Kavalirek (1999), S. 297 ff.
65
Isenhöfer/Väth (2000), S. 184.
16
Kreditgeber und Anleger, durch die Mietgarantien eine Risikoreduktion zu
erreichen, würde sich in einem für sie eventuell ungünstigen Verkaufspreis
niederschlagen.
66
Diese Szenarien sollten also im Zuge der Vermarktung
berücksichtigt werden.
Weiterhin kommt es bei der Vermarktung eines bestimmten Projektes auf die
Herausarbeitung seiner Marktqualität, seiner relativen Wettbewerbsposition sowie
eines eventuell vorhandener Wettbewerbsvorsprung durch ein besonderes
Leistungspotential (neue Technologien, neue Finanzierungsmodelle, usw.) an.
67
Zusätzlich sollte der PE bei der Vermarktung beachten, dass er verschiedene
Gewährleistungsansprüche in seine Überlegungen miteinbezieht. So verjähren
bspw. Ansprüche bei Mängeln des Grundstückes (z.B. durch Kontamination) nach
einem Jahr ab Veräußerung einer neu erstellten oder umfassend sanierten
Immobilie.
68
Ansprüche aufgrund von Baumängeln verjähren nach 5 Jahren.
69
2.3 Fondsstrukturen
2.3.1 Offene
Fonds
Charakterisierung
Die Direktanlage verhindert wegen der Auflösung oder Verminderung von stillen
Reserven oft Transaktionen, welche die jeweilige Marktsituation erfordern würde,
wodurch die Anleger ihr Kapital der Gefahr der Immobilität und
unterdurchschnittlichen Wertentwicklung aussetzen. Bei der Anlage in offene
Immobilienfonds wird dieses Risiko vermieden. Der Anleger kann freie Mittel in
neue Fondsanteile investieren, aber selbige auch jederzeit an die Gesellschaft
zurückgeben, ohne aufwendige Transaktionen auf dem Kapitalmarkt
durchzuführen. Außerdem ist bei einem Fonds die Anonymität des Anlegers
gewahrt.
70
Durch die Kontrolle der börsentäglichen Rücknahmepreise, ist die
ständige Beobachtung der Wertentwicklung des Investments möglich.
71
Der offene Immobilienfonds bedeutet die Möglichkeit, sich zu einem nicht
unbedingt kapitalintensiven Anteil an einem Investitionsobjekt zu beteiligen,
welches eine relativ wertbeständige und langfristige Anlage darstellt. Die
66
Isenhöfer/Väth (2000), S. 183 ff.
67
Diederichs (1999), S. 25.
68
Jagenburg (1999), S. 311 f.
69
§ 634 Abs. 1 BGB.
70
Laux/Päsler (2001), S. 113 ff.
71
Schulte (2000), S. 58.
17
Verzinsung des Einsatzes ist bei dieser Anlageform i. d. R. wichtiger als bspw. die
Nutzung eventuell möglicher steuerlicher Vorteile. Der offene Immobilienfonds
ist eine gemeinschaftliche Investition in Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte
und liquide Mittel (Barreserven, Renten- und Geldmarktpapiere) unter dem
Aspekt der Risikostreuung. Das aus den Anlageobjekten gebildete
Sondervermögen wird von einer Kapitalanlagegesellschaft (KAG) treuhänderisch
verwaltet
.
72
Hauptbestandteil des Rahmens eines offenen Immobilienfonds ist also
eine KAG. ,,Kapitalanlagegesellschaften sind Unternehmen, deren
Geschäftsbereich darauf gerichtet ist, bei ihnen eingelegtes Geld im eigenen
Namen für gemeinschaftliche Rechnung der Investoren nach dem Grundsatz der
Risikomischung in den nach dem Gesetz zugelassenen Vermögensgegenständen
gesondert vom eigenen Vermögen in Form von Wertpapier-, Beteiligungs- oder
Grundstücks-Sondervermögen anzulegen und über die hieraus sich ergebenden
Rechte der Anteilinhaber Urkunden auszustellen".
73
Struktur
Die Bezeichnung ,,offen" bei Immobilienfonds drückt die unbegrenzte Zahl der
Teilhaber/Gesellschafter und die unlimitierte Kapitalmenge aus, aus der ein Fonds
besteht. Durch das offene Emissionsprinzip können stets neue Zertifikate
emissiert werden, was die Fluktuation der Anleger begünstigt.
74
Die meisten
deutschen Investmentfonds, und zwar 87 % des gesamten Fondsvolumens, sind
durch Kapitalanlagegesellschaften aufgelegt, welche i.d.R Tochtergesellschaften
einer oder mehrerer Banken sind. Verwaltet wird das Fondsvermögen durch eine
Depotbank. Letztere ist oft die Muttergesellschaft der Kapitalanlagegesellschaft
und kontrolliert deren Entscheidungen auf Rechtmäßigkeit, nicht aber auf
Zweckmäßigkeit.
75
Neben ihr besteht der offene Immobilienfonds aus dem
(Grundstücks-) Sondervermögen, welches den eigentlichen Fonds darstellt.
76
Die
Depotbank erfüllt mehrere Überwachungsaufgaben. Sie muss der KAG
zustimmen, wenn diese das Grundvermögen des Fonds verändern möchte. Sie
verwaltet die Urkunden sowie alle Geldbeträge und Wertpapiere, die zum
Fondsvermögen dazugehören. Ferner wickelt die Depotbank den gesamten
Zahlungsverkehr ab, gibt die Fondsanteile aus und nimmt selbige zurück. Die
72
Schlag (1995), S. 6.
73
§ 1 Satz 1 KAGG.
74
Schlag (1995), S. 9.
75
Mackensen (2000), S. 139 ff.
76
Schlag (1995), S. 7.
18
Depotbank wird mit einem Anteil am Fondsvermögen bezahlt und erhält für die
jeweiligen Transaktionen, also die Käufe und Verkäufe von Anteilen an
Beteiligungsobjekten, Provisionen. Ein von der Depotbank abhängiger
Fondsmanager wird demnach so oft es ihm möglich ist das Portfolio umschichten,
um Provisionserlöse für die Depotbank zu erwirtschaften.
77
Ein solches Vorgehen
ist allerdings bei Immobilienfonds aufgrund der geringen Fungibilität von
Immobilien nur bedingt möglich.
Abgesehen von der Depotbank werden Überwachungsfunktionen vom
Aufsichtsrat der KAG wahrgenommen, der bei einer KAG selbst in der Form
einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) zwingend vorgeschrieben
ist. Außerdem steht der KAG noch ein Sachverständigenausschuss zur Seite, der
aus mindestens 3 unabhängigen Grundstückssachverständigen besteht und
Objekte des Sondervermögens vor Erwerb, Verkauf oder anlässlich einer
jährlichen Nachbewertung beurteilt.
78
Die KAG und die Depotbank bilden
gemeinsam mit dem Anleger ein in Abb. 3 dargestelltes ,,Dreiecksverhältnis".
Abb. 4:
Dreiecksverhältnis des offenen Immobilienfonds
79
Das Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) normiert in Verbindung
mit den Vertragsbedingungen der KAG die Bewertung von Anteilen oder
Ausschüttungsregelungen.
80
Außerdem sind Vorgaben, die den erforderlichen
77
Mackensen (2000), S. 187.
78
Schlag (1995), S. 7 f.
79
Quelle: Eigene Darstellung.
80
Oldenburg (1999), S. 27.
19
Inhalt von Vereinbarungen nennen, enthalten.
81
Als Rechtsform der KAG sind die
GmbH und die Aktiengesellschaft (AG) mit den dazugehörigen Gesetzen
möglich. Weiterhin unterliegt die KAG als Kreditinstitut den für Kreditinstitute
geltenden Gesetzen (u.a. KWG), bzw. der Aufsicht des Bundesaufsichtsamts für
das Kreditwesen (BAK).
82
Man unterscheidet bei den offenen Immobilienfonds, welche einen institutionellen
Immobilieninvestor darstellen,
83
zwischen den Publikums-Immobilienfonds,
dessen Anteile von Privat-Investoren erworben werden können, und den
Immobilien-Spezialfonds. Letztere sind nur jeweils maximal 10 Gesellschaftern
zugänglich, wobei diese i. d. R. durch institutionelle Investoren wie bspw.
Versicherungsunternehmen repräsentiert werden.
84
Die fondsspezifischen Kosten
für den Anleger von offenen Immobilienfonds unterteilen sich in die
Verwaltungsvergütung (Betreuung und Überwachung der Vermögensanlagen,
umfangreiche Analysetätigkeiten = Management-Fee), die Depotbankvergütung
(diverse Kontrollaufgaben, Fondsanteilsberechnungen, Ertragsausschüttungen,
regelmäßige Vermögensaufstellungen i. d. R. 0,05 % des Fondsvolumens) und
die Fremdkosten für die Depotverwaltung. Die Anleger profitieren dafür von den
günstigen Konditionen bei Transaktionen ggü. einzelnen Vorgängen
(Direktinvestitionen).
85
Steuern
Das Sondervermögen des offenen Immobilienfonds ist ein eigenes Rechtssubjekt
und steuerlich ein Zweckvermögen.
86
Als Betrachtungsgegenstand der
Besteuerung gibt es bei Investmentfonds die Treuhänder, bzw. die
Anlagegesellschaft, das Sondervermögen und die Anteilsinhaber. Bei offenen
Immobilienfonds ist die KAG Eigentümerin des Sondervermögens.
87
Die
Besteuerung von offenen Immobilienfonds und ihrer Anleger nach §§ 38 ff
KAGG hat zum Ziel, die Anleger einem Direktanleger gleich zu stellen. Die
Erträge werden auf der Ebene des Fonds ermittelt, welche dann vom Anleger zu
versteuern sind. Je nach Situation versteuert er die Erträge so als wenn er sie
direkt und nicht durch den Fonds erzielt hätte (Quellenprinzip). Aus diesem
81
Oldenburg (1999), S. 79.
82
Schlag (1995), S. 7 f.
83
Schulte (2000), S. 38.
84
Schlag (1995), S. 9.
85
Laux/Päsler (2001), S. 108 f.
86
§ 38 KAGG.
87
Oldenburg (1999), S. 82 f.
Details
- Seiten
- Erscheinungsform
- Originalausgabe
- Jahr
- 2003
- ISBN (eBook)
- 9783832479350
- ISBN (Paperback)
- 9783838679358
- DOI
- 10.3239/9783832479350
- Dateigröße
- 879 KB
- Sprache
- Deutsch
- Institution / Hochschule
- Technische Universität München – unbekannt
- Erscheinungsdatum
- 2004 (April)
- Note
- 1,7
- Schlagworte
- kapitalmarkt fondskonstruktion basel real estate immobilienonds
