Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends

I. Inhaltsverzeichnis

II. Abbildungsverzeichnis

III. Tabellenverzeichnis

IV. Formelverzeichnis

V. Verzeichnis der Beispiele

VI. Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Zielsetzung und Abgrenzung
1.3 Aufbau und Methodik der Arbeit

2 Methodik der Wertermittlung
2.1 Der Verkehrswert
2.2 Der Beleihungswert
2.3 Verfahren zur Wertermittlung
2.3.1 Das Vergleichswertverfahren
2.3.2 Das Ertragswertverfahren
2.3.3 Das Sachwertverfahren
2.4 Ertragswert = Grundlage der Betrachtung
2.5 Das Verfahren zur Ertragswertberechnung
2.5.1 Ertragsgrößen
2.5.2 Bewirtschaftungskosten
2.5.3 Kapitalisierungs- und Liegenschaftszinssätze
2.5.4 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer
2.5.5 Vervielfältiger
2.5.6 Besonderheiten innerhalb der Beleihungswertermittlung

3 Theorie des Modernisierungsrisikos
3.1 Definition des Modernisierungsrisikos
3.2 Abgrenzung: Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung
3.3 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlungsmethodik
3.3.1 Ziel des quantifizierten Modernisierungsrisikos
3.3.2 Betriebswirtschaftliche Betrachtung
3.3.3 Berücksichtigung bei der Beleihungswertermittlung
3.3.4 Berücksichtigung bei der Verkehrswertermittlung
3.4 Basis für das Modernisierungsrisiko
3.4.1 Das Kalkulationsmodell
3.4.2 Das Risikomodell
3.5 Messgröße für das Modernisierungsrisiko
3.5.1 Neubauherstellungskosten
3.6 Abhängigkeit des Modernisierungsrisikos
3.6.1 Abhängigkeit von der Objekt- und Nutzungsart
3.6.2 Abhängigkeit von der Lage und vom Mietniveau
3.6.3 Abhängigkeit von der baulichen Struktur und von der Ausstattung
3.6.4 Abhängigkeit vom Alter und vom Zustand
3.7 Finanzmathematische Betrachtung des Modernisierungsrisikos
3.7.1 Einführung und Rechenmodell
3.7.2 Arbeit mit Rücklagesätzen
3.8 Auswirkungen des Modernisierungsrisikos
3.8.1 Erläuterung der Einflussfaktoren auf das Modernisierungsrisiko
3.8.2 Vergleichsrechnungen zum Beleihungswert

4 Untersuchungen zum Modernisierungsrisiko
4.1 Befragung zur Bewertungsmethodik
4.1.1 Allgemeine Resonanz - Responsequote
4.1.2 Erfahrung und Arbeitsweise der Adressaten
4.1.3 Einflussgrad des Modernisierungsrisikos - Einschätzung
4.2 Büroimmobilien
4.2.1 Trends im Bürosektor
4.2.2 Ergebnisse der Befragung zu Büroimmobilien
4.3 Einzelhandelsimmobilien
4.3.1 Trends im Einzelhandel
4.3.2 Ergebnisse der Befragung zu Einzelhandelsimmobilien
4.4 Hotelimmobilien
4.4.1 Trends im Hotelgewerbe
4.4.2 Ergebnisse der Befragung zu Hotelimmobilien
4.5 Exkurs - Freizeitimmobilien
4.5.1 Trends im Freizeitbereich
4.5.2 Ergebnisse der Befragung zu Freizeitimmobilien
4.6 Weitere Ergebnisse der Befragung zum Modernisierungsrisiko
4.7 Daten des Baukosteninformationszentrums
4.8 Auswertung von Modernisierungsmaßnahmen
4.8.1 Resonanz auf die Anfragen
4.8.2 Erläuterungen zur Auswertung der eingereichten Antworten
4.8.3 Modernisierungsmaßnahmen bei Büroimmobilien
4.8.4 Modernisierungsmaßnahmen bei Hotelimmobilien
4.8.5 Modernisierungsmaßnahmen bei Einzelhandelsimmobilien
4.8.6 Auswertung und Ergebnis
4.8.7 Das Modernisierungsrisiko bei Büroimmobilien
4.8.8 Das Modernisierungsrisiko bei Hotelimmobilien
4.8.9 Das Modernisierungsrisiko bei Einzelhandelsimmobilien
4.9 Vergleich mit den Vorgaben des BAFin

5 Empfehlung verfahrenskonformer Ansätze
5.1 Empfehlungen für die Beleihungswertermittlung
5.2 Empfehlungen für die Verkehrswertermittlung
5.3 Vergleichsrechnungen zum Verkehrswert
5.3.1 Verkehrswertermittlung von Büroimmobilien mit Beaufschlagung des Liegenschaftszinssatzes
5.3.2 Verkehrswertermittlung von Einzelhandelsimmobilien mit Beaufschlagung des Liegenschaftszinssatzes
5.3.3 Verkehrswertermittlung von Hotelimmobilien mit Beaufschlagung des Liegenschaftszinssatzes
5.4 Wertung der Ergebnisse

6 Zusammenfassung

7 Anhang

8 Eidesstattliche Erklärung

9 Datensammlung – Empirische Erhebung

II. Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Schematischer Aufbau der Arbeit

Abbildung 2: Schema des Kalkulationsmodells

Abbildung 3: Schema des Risikomodells nach Thiel

Abbildung 4: Schema eines überarbeiteten Risikomodells

Abbildung 5: Ermittlung von Rücklagesätzen

Abbildung 6: Teil I des Fragebogens „Modernisierungsrisiko“

Abbildung 7: Teil II des Fragebogens „Modernisierungsrisiko“

Abbildung 8: Teil I zum Fragebogen "Hotel"

Abbildung 9: Teil I zum Fragebogen "Markt"

Abbildung 10: Teil I zum Fragebogen "Büro"

III. Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Das Modernisierungsrisiko in Prozent der Neubauherstellungskosten

Tabelle 2: Spezifische Kostenkennwerte bei Büroimmobilien

Tabelle 3: Kostenkennwerte von Hotelgebäuden und Verbrauchermärkten

Tabelle 4: Neubauherstellungskosten für Büroimmobilien

Tabelle 5: Neubauherstellungskosten für Büroimmobilien (Fortsetzung)

Tabelle 6: Neubauherstellungskosten für Büroimmobilien (Fortsetzung)

Tabelle 7: Neubauherstellungskosten für Einkaufsmärkte

Tabelle 8: Neubauherstellungskosten für Kauf- und Warenhäuser

Tabelle 9: Neubauherstellungskosten für Hotels

Tabelle 10: Lebenshaltungskosten- und Baupreisindex (Basis 1995)

Tabelle 11: Jährlich zu bildende Modernisierungsrücklage

Tabelle 12: Sicherheitsansatz Modernisierungsrücklage

Tabelle 13: Risikoansatz Modernisierungsrücklage

Tabelle 14: Resonanz der Befragung

Tabelle 15: Erfahrung in der Immobilienbewertung

Tabelle 16: Vorrangig verwendete Wertermittlungsverfahren

Tabelle 17: Wie wird das Modernisierungsrisiko berücksichtigt

Tabelle 18: Zutreffen bisheriger Vorgaben und Ansätze

Tabelle 19: Experimentelle nonterritoriale Büroformen

Tabelle 20: Das Modernisierungsrisiko von Büroimmobilien

Tabelle 21: Räumliche Trends auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien

Tabelle 22: Das Modernisierungsrisiko von Einzelhandelsimmobilien

Tabelle 23: Aktuelle Trends auf dem Markt für Hotelimmobilien

Tabelle 24: Das Modernisierungsrisiko von Hotelimmobilien

Tabelle 25: Revitalisierungszyklen ausgewählter Freizeiteinrichtungen

Tabelle 26: Das Modernisierungsrisiko von Freizeitimmobilien

Tabelle 27: Meinungen zu einer Richtlinie

Tabelle 28: Resonanz der Befragung

Tabelle 29: Betreiben eigener Büroimmobilien

Tabelle 30: Lage und Alter eigener Büroimmobilien

Tabelle 31: Verwaltung oder Vermietung von Büroimmobilien

Tabelle 32: Lage und Alter vermieteter/ verwalteter Büroimmobilien

Tabelle 33: Regelmäßige Vermittlung von Büroimmobilien

Tabelle 34: Lage und Alter regelmäßig vermittelter Büroimmobilien

Tabelle 35: Regelmäßige Entwicklung von Büroimmobilien

Tabelle 36: Lage und Alter regelmäßig entwickelter Büroimmobilien

Tabelle 37: Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen – Teil A

Tabelle 38: Anlässe und Intervalle für Modernisierungsmaßnahmen – Teil A

Tabelle 39: Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen – Teil B

Tabelle 40: Anlässe und Intervalle für Modernisierungsmaßnahmen – Teil B

Tabelle 41: Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen – Teil C

Tabelle 42: Anlässe und Intervalle für Modernisierungsmaßnahmen – Teil C

Tabelle 43: Umfang von Modernisierungsmaßnahmen (Rohbaugewerke)

Tabelle 44: Umfang von Modernisierungsmaßnahmen (Ausbaugewerke)

Tabelle 45: Umfang von Modernisierungsmaßnahmen (Technische Gewerke)

Tabelle 46: Entwicklung von Modernisierungsintervallen

Tabelle 47: Entwicklung der Anforderungen an Büroobjekte

Tabelle 48: Betreiben eigener Hotelimmobilien

Tabelle 49: Lage und Alter eigener Hotelimmobilien

Tabelle 50: Zusammenarbeit mit Partnerhotels / -betreibern

Tabelle 51: Lage und Alter von Partnerhotels

Tabelle 52: Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen – Teil D

Tabelle 53: Anlässe und Intervalle für Modernisierungsmaßnahmen – Teil D

Tabelle 54: Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen – Teil E

Tabelle 55: Anlässe und Intervalle für Modernisierungsmaßnahmen – Teil E

Tabelle 56: Umfang von Modernisierungsmaßnahmen (Rohbaugewerke)

Tabelle 57: Umfang von Modernisierungsmaßnahmen (Ausbaugewerke)

Tabelle 58: Umfang von Modernisierungsmaßnahmen (Technische Gewerke)

Tabelle 59: Entwicklung von Modernisierungsintervallen

Tabelle 60: Betreiben eigener Einzelhandelsimmobilien

Tabelle 61: Lage und Alter eigener Einzelhandelsimmobilien

Tabelle 62: Betrieb angemieteter Einzelhandelobjekte

Tabelle 63: Lage und Alter von Partnerhotels

Tabelle 64: Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen – Teil F

Tabelle 65: Anlässe und Intervalle für Modernisierungsmaßnahmen – Teil F

Tabelle 66: Umfang von Modernisierungsmaßnahmen (Rohbaugewerke)

Tabelle 67: Umfang von Modernisierungsmaßnahmen (Ausbaugewerke)

Tabelle 68: Umfang von Modernisierungsmaßnahmen (Technische Gewerke)

Tabelle 69: Entwicklung von Modernisierungsintervallen

Tabelle 70: Absoluter Modernisierungsaufwand bei Büroimmobilien

Tabelle 71: Modifizierter Modernisierungsaufwand bei Büroimmobilien

Tabelle 72: Rechnerisches Modernisierungsrisiko bei Büroimmobilien

Tabelle 73: Absoluter Modernisierungsaufwand bei Hotelimmobilien

Tabelle 74: Modifizierter Modernisierungsaufwand bei Hotelimmobilien

Tabelle 75: Rechnerisches Modernisierungsrisiko von Hotelimmobilien

Tabelle 76: Absoluter Modernisierungsaufwand bei Einzelhandelsimmobilien

Tabelle 77: Modifizierter Modernisierungsaufwand bei Einzelhandelsimmobilien

Tabelle 78: Rechnerisches Modernisierungsrisiko von Einzelhandelsimmobilien

Tabelle 79: Das Modernisierungsrisiko im Vergleich

Tabelle 80: Beaufschlagung von Liegenschaftszinssätzen

Tabelle 81: Befragte Sachverständige

Tabelle 82: Befragte Kreditbanken

Tabelle 83: Befragte Immobilienunternehmen

Tabelle 84: Fragen 2 bis 4 - Datensammlung Teil A - Sachverständige

Tabelle 85: Fragen 5 bis 8 - Datensammlung Teil A - Sachverständige

Tabelle 86: Fragen 9 bis 12 - Datensammlung Teil A - Sachverständige

Tabelle 87: Fragen 2 bis 4 - Datensammlung Teil A – Banken

Tabelle 88: Fragen 5 bis 8 - Datensammlung Teil A – Banken

Tabelle 89: Fragen 9 bis 12 - Datensammlung Teil A – Banken

Tabelle 90: Fragen 2 bis 4 - Datensammlung Teil A – Banken

Tabelle 91: Fragen 5 bis 8 - Datensammlung Teil A – Banken

Tabelle 92: Fragen 9 bis 12 - Datensammlung Teil A – Banken

Tabelle 93: Fragen 2 bis 4 - Datensammlung Teil A – Unternehmen

Tabelle 94: Fragen 5 bis 8 - Datensammlung Teil A – Unternehmen

Tabelle 95: Fragen 9 bis 12 - Datensammlung Teil A – Unternehmen

Tabelle 96: Befragte Hotelunternehmen

Tabelle 97: Befragte Handelsunternehmen

Tabelle 98: Befragte Immobilienunternehmen

Tabelle 99: Fragen 1 bis 4 - Datensammlung Teil B – Hotelimmobilien

Tabelle 100: Fragen 5 bis 8 - Datensammlung Teil B – Hotelimmobilien

Tabelle 101: Fragen 9 bis 11 - Datensammlung Teil B – Hotelimmobilien

Tabelle 102: Fragen 12 bis 14 - Datensammlung Teil B – Hotelimmobilien

Tabelle 103: Fragen 15 bis 18 - Datensammlung Teil B – Hotelimmobilien

Tabelle 104: Fragen 1 bis 4 - Datensammlung Teil B – Einzelhandelsimmobilien

Tabelle 105: Fragen 5 bis 8 - Datensammlung Teil B – Einzelhandelsimmobilien

Tabelle 106: Fragen 9 bis 11 - Datensammlung Teil B – Einzelhandelsimmobilien

Tabelle 107: Fragen 12 bis 14 - Datensammlung Teil B – Einzelhandelsimmobilien

Tabelle 108: Fragen 15 bis 18 - Datensammlung Teil B – Einzelhandelsimmobilien

Tabelle 109: Fragen 1 bis 4 - Datensammlung Teil B – Büroimmobilien

Tabelle 110: Fragen 5 bis 8 - Datensammlung Teil B – Büroimmobilien

Tabelle 111: Fragen 9 bis 12 - Datensammlung Teil B – Büroimmobilien

Tabelle 112: Fragen 13 bis 16 - Datensammlung Teil B – Büroimmobilien

Tabelle 113: Fragen 17 bis 19 - Datensammlung Teil B – Büroimmobilien

Tabelle 114: Fragen 20 bis 22 - Datensammlung Teil B – Büroimmobilien

Tabelle 115: Fragen 23 bis 26 - Datensammlung Teil B – Büroimmobilien

Tabelle 116: Fragen 27, 28, 30 und 31 - Datensammlung Teil B – Büroimmobilien

IV. Formelverzeichnis

Formel 1: Berechnung des Discounted Cash Flows (Barwertberechnung)

Formel 2: Berechnung einer zu bildenden Modernisierungsrücklage

Formel 3: Modifizierte Berechnung einer zu bildenden Modernisierungsrücklage

Formel 4: Ableitung marktkonformer Liegenschaftszinssätze nach Zeißler

Formel 5: Modellerweiterung zur Berücksichtigung des Modernisierungsrisikos

V. Verzeichnis der Beispiele

Beispiel 1: Darstellende Vergleichsrechnung (Art und Nutzung)

Beispiel 2: Darstellende Vergleichsrechnung (Lage und Mietniveau)

Beispiel 3: Darstellende Vergleichsrechnung (Struktur und Ausstattung)

Beispiel 4: Darstellende Vergleichsrechnung (Alter und Zustand)

Beispiel 5: Beleihungswertberechnung einer fiktiven Büroimmobilie

Beispiel 6: Beleihungswertberechnung einer fiktiven Einzelhandelsimmobilie

Beispiel 7: Beleihungswertberechnung einer fiktiven Hotelimmobilie

Beispiel 8: Verkehrswertberechnung einer fiktiven Büroimmobilie

Beispiel 9: Verkehrswertberechnung einer fiktiven Einzelhandelsimmobilie

Beispiel 10: Verkehrswertberechnung einer fiktiven Hotelimmobilie

VI. Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

Schlechte Wirtschaftsprognosen und pessimistische Erwartungen an die Zukunft haben in jüngster Zeit insbesondere die Aktienmärkte dramatisch einbrechen lassen. Die zunächst erwartete Flucht aus diesen Märkten führte jedoch nicht in den Immobilienmarkt.

Denn auch der Markt für Immobilien kränkelt und befindet sich in einer Krise. Leerstandproblematik und Überkapazitäten sowie mangelnde Nachfrage und fallende Mieterträge haben den Markt in den neuen Bundesländern fest im Griff und mittlerweile auch den westdeutschen Immobilienmarkt „erobert“. So sind zum Beispiel die erzielbaren Büro-Spitzenmieten in den westdeutschen Boomstädten, z. B. in München und in Frankfurt am Main längst wieder gefallen, haben sich zum Teil sogar halbiert. Die Auswirkungen sind - ob für Mieter oder für Vermieter, ob für Kreditinstitut oder für Projektentwickler, ob für Verwalter oder für Dienstleister - deutlich und zum Teil schmerzlich zu spüren.

Aus diesem Prozess resultierend ändern sich auch die Anforderungen, die heute an eine Immobilie gestellt werden. Die raschere Änderung der Nutzergewohnheiten hat die Nutzungszyklen insbesondere von Renditeimmobilien teilweise deutlich verkürzt.

Und auch die aktuell diskutierten Pläne zur Abschaffung der Spekulationsfrist und zur Einführung der Besteuerung von Gewinnen aus Immobilieninvestments sind nicht nur das derzeit beherrschende Thema in der Immobilienpresse, sondern erhöhen abermals die Anforderungen, die an Wertermittlungen, insbesondere bei Renditeimmobilien, gestellt werden.

Darüber hinaus führt die Einführung des Euro in Deutschland und in den Teilnehmerländern seit 2002 zu einer Ausweitung von grenzüberschreitenden Investments. Durch das entfallene Währungskursrisiko bei Investitionen in den Teilnehmerländern gewinnt die Transparenz der Wertermittlungsverfahren auf den nationalen und internationalen Märkten zunehmend an Bedeutung.

1.1 Problemstellung

Vielfältige Anlässe erfordern eine Bewertung von Grundstücken. So zum Beispiel zur Fundierung von Ankaufs- oder Verkaufsentscheidungen, zur Vorbereitung von Kreditentscheidungen, für Zwecke der Vermögensauseinandersetzung oder zur Messung der Wirtschaftlichkeit von Entwicklungsstrategien.

Im Gegensatz zu den bankenspezifischen Anweisungen und Richtlinien, die bei der Ermittlung des Beleihungswertes von Immobilien zu berücksichtigen sind, gibt es im Rahmen der Wertermittlungsverordnung (WertV) und der Wertermittlungsrichtlinie (WertR) für die Verkehrswertermittlung keine verbindlichen Vorgaben, die zur Berücksichtigung des so genannten Modernisierungsrisikos^[1] von Immobilien verpflichten. Dies resultiert aus dem Umstand, dass einzelne Determinanten des Wertermittlungsverfahrens, wie beispielsweise die Liegenschaftszinssätze, mehr oder weniger aktuell durch die Gutachterausschüsse vom Marktgeschehen abgeleitet werden und somit das Verhalten am Immobilienmarkt hinsichtlich der ausgehandelten Kauf- und Verkaufspreise bereits widerspiegeln (sollten). Trotzdem gilt es zu beachten, dass der vorausschauend handelnde Kaufmann bei seiner Investitionsentscheidung zukünftige Kosten für die Aufrechterhaltung der Marktgängigkeit seiner Immobilie in seine Liquidationsplanung einschließt.

Dazu führt insbesondere Falk^[2] aus: „Eine erfolgreiche Immobilie wird permanent auf dem neuesten Stand gehalten. Eine ständige Überprüfung der Immobilie, ob sie für zukünftige Nutzungskonzepte geeignet ist, erscheint erforderlich. Das Zeitalter des schnellen Handelns gibt das vor.“

In Anbetracht der aktuellen Markttrends und der sich verändernden Nutzungszyklen sowie mit Hinblick auf die daraus resultierenden steigenden Anforderungen an Immobilien, muss unterstellt werden, dass die mit dieser Entwicklung verbundenen Kostenerwartungen und in Folge tatsächlich vorhandenen Wertminderungen nicht immer ausreichend in den zugrunde gelegten durchschnittlichen (objekttypischen) Liegenschaftszinssätzen berücksichtigt sind.

Wer den Wert seiner Immobilie nachhaltig auf einem konstanten Niveau sichern will, muss sich permanent Gedanken machen, ob das derzeitige Konzept auch für die Zukunft sinnvoll ist. Die permanente Weiterentwicklung bietet entsprechend viele Ressourcen. Revitalisierung, unter der man im Allgemeinen die Anpassung und ggf. Umnutzung der Immobilie versteht, um mit ihr lage- und marktgerechte Erträge erzielen zu können, ist ein Mittel zur Werterhaltung für jede Immobilie.

Bewertet man also eine Immobilie, deren Wert nach Renditegesichtspunkten dargestellt werden muss, sind zwei entscheidende Fragen zu klären:

- Welche wirtschaftliche Restnutzungsdauer hat die Immobilie und
- Welchen Kostenaufwand bedingt diese Restnutzungsdauer für den Investor.

1.2 Zielsetzung und Abgrenzung

Der Autor möchte mit dieser Ausarbeitung die Bewertungstheorie innerhalb der Verfahren der Beleihungswert- und Verkehrswertermittlung überprüfen und dazu beitragen, diese - mit Hinblick auf den sich stetig verändernden Markt für Renditeimmobilien - weiter zu entwickeln.

- Erstes Ziel ist, die im Rahmen der Beleihungswertermittlung allgemein üblichen Ansätze zur Berücksichtigung des objektiven Modernisierungsrisikos zu überprüfen und die Herleitung dieser Ansätze deutlich und für die praktische Handhabung nachvollziehbar heraus zu stellen.
- Ein zweites Ziel ist der Versuch, diese Erkenntnisse auf die Verkehrswertermittlung mit den ihrerseits allgemein üblichen Ansätzen zu übertragen.

Die bisherigen Verfahrensparameter, sowohl in der Beleihungswertermittlung, als auch zur Ermittlung des Verkehrswertes, sollen somit plausibler erläutert und ggf. ergänzt werden. Ein sachgerechterer Umgang mit den zur Verfügung stehenden Basiskennziffern, der auf die tatsächlichen Eigenschaften des jeweiligen Bewertungsobjekts abstellt, muss noch stärker Beachtung in der alltäglichen Bewertungspraxis finden.

Anhand praxisorientierter Vergleichszahlen für die Bestimmung des quantifizierten Modernisierungsrisikos, die aus einer Erhebung unter Sachverständigen, Kredit- und Hypothekenbanken sowie unter Immobilienunternehmen gewonnen werden, sollen die erforderlichen Daten zur Verfügung gestellt werden. Anschließend sollen in einer zweiten Erhebung diese Vergleichszahlen – erstens – mit bereits ausgewerteten Daten und – zweitens – mit Angaben über tatsächliche Modernisierungsintervalle und zugehörige Modernisierungsmaßnahmen, die seitens der Betreiber von Büro-, Hotel- und Einzelhandelsimmobilien gemacht werden, überprüft werden.

In diesem Sinne möchte der Autor die bisherige, teilweise für Dritte nur schwer nachvollziehbare, Berücksichtigung des Modernisierungsrisikos innerhalb der einzelnen Parameter des jeweiligen Verfahrensweges noch klarer und transparenter herausstellen.

1.3 Aufbau und Methodik der Arbeit

Abbildung 1: Schematischer Aufbau der Arbeit

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2 Methodik der Wertermittlung

Es gibt eine Vielzahl an Immobilienwerten.

Der Einheitswert beispielsweise dient als Grundlage für die massenhafte Bewertung von Grundbesitz und regelt die vom jeweiligen Eigentümer zu entrichtende Grund- bzw. Grunderwerbssteuer.

Zweck und Anlass einer Bewertung entscheiden auch über die Bewertungsansätze und die Anforderungen bezüglich der Genauigkeit des ermittelten Wertes. Bei einem Immobilienverkauf interessieren sich beispielsweise Käufer und Verkäufer für den aktuellen Verkehrswert, der dem Marktverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage im Geschäftsverkehr zu der konkret betroffenen Objektart am Stichtag entspricht.

Wendet sich ein Käufer an ein Kreditinstitut, um einen Kredit zur Finanzierung eines vereinbarten Kaufpreises zu erhalten, betrachtet das Kreditinstitut den Wert dieser Immobilie unter einem anderen Blickwinkel. So ist je nach Tilgungsvereinbarung das Kreditinstitut darauf bedacht, sich den Rückzahlungsanspruch für ein Darlehen, das es erst zu einem späteren Zeitpunkt vollständig zurückgezahlt bekommt, aus dem Wert der Immobilie zu sichern. Es kommt also darauf an, für einen möglichst langen Zeitraum die Werthaltigkeit der Immobilie abzuschätzen. Dem dient die Ermittlung des Beleihungswerts.

Die Verkehrswert- und die Beleihungswertermittlung dienen also der zweckdienlichen Einzelbewertung, die auf ein entsprechend genaues Ergebnis abzielt. Gerade deshalb sollen diese beiden Werte genauer betrachtet werden.

2.1 Der Verkehrswert

Der Verkehrswert wird als Stichtagswert charakterisiert. Seine Definition im Baugesetzbuch wird durch detaillierte Vorschriften und Richtlinien (WertV und WertR) ergänzt. Nach §194 Baugesetzbuch ist der Verkehrswert wie folgt definiert:

» Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. «

Diese Regelung beruht auf dem unmittelbaren Interesse an der Feststellung des Verkehrswertes als den richtigen aktuellen Wert. So bildet der Verkehrswert den Anknüpfungspunkt insbesondere für Enteignungen, gerichtliche Zwecke und für sonstige Vermögensauseinandersetzungen. Resultierend aus dieser Zweckbestimmung besitzt der Verkehrswert nur eine begrenzte Gültigkeit.

Ausgehend von dieser vielseitigen Zweckbestimmung versteht man begrifflich unter dem Verkehrswert den Wert, der am Tag der Bewertung im allgemeinen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Derartige Werte unterliegen erfahrungsgemäß erheblichen Bandbreiten, je nach den am Bewertungsstichtag vorherrschenden Tendenzen des Immobilienmarkts und den jeweiligen auf die Zukunft ausgerichteten Renditeerwartungen.

In Zeiten, in denen ein geringes Immobilienangebot, aber eine große Nachfrage am Markt zu verzeichnen ist, ergeben sich die Kaufpreise vergleichbarer Objekte regelmäßig höher als in Zeiten, in denen ein großes Immobilienangebot, aber eine geringere Nachfrage am Markt zu verzeichnen ist. Diese Tendenzen fließen in die Wertermittlung ein, erhebliche Schwankungsbreiten der Verkehrswerte können somit die Folge sein.

2.2 Der Beleihungswert

Angesichts der eindeutigen Zweckbestimmung, den Beleihungswert als Wertobergrenze für die langfristige Beleihung zu ermitteln, ist dieser Wert eigenständig. Bei seiner Ermittlung dominieren die Sicherheitsbedürfnisse der Kreditgeber.

Für die Ermittlung des Beleihungswerts ist die nachfolgende Definition nach Hypothekenbankgesetz (HBG) zugrunde zu legen:

» Der Beleihungswert eines Grundstücks ist der Wert, von dem aufgrund der aus dem langfristigen Marktgeschehen abgeleiteten Erkenntnisse zum Bewertungszeitpunkt auf der Basis der dauerhaften, zukunftssicheren Merkmale mit hoher Sicherheit erwartet werden kann, dass er über einen langen, in die Zukunft gerichteten Zeitraum im normalen Geschäftsverkehr realisiert wird. «

Den Komponenten des Beleihungswerts, als einem eigenständig ermittelten Schätzwert, kommt jedoch nicht nur bei der Wertermittlung als Grundlage für Kreditentscheidungen Bedeutung zu. Vielmehr bildet dieser Beleihungswert auch in anderen Bereichen den Anknüpfungspunkt, in denen nicht der aktuelle Wert der Immobilie, sondern die vorsichtige Ermittlung eines dauerhaft erzielbaren Wertes von Interesse ist. Dies gilt beispielsweise für die bankaufsichtsrechtlichen Regelungen zur notwendigen Eigenkapitalunterlegung von Realkrediten sowie bei der Bemessung nicht realisierter Reserven aus Grundstückswerten, die als haftendes Eigen-kapital eines Kreditinstituts bankaufsichtlich anerkannt werden.

Hier hinein spielt natürlich auch die Novelle der Baseler Eigenkapitalvereinbarung (Basel II). Im Kern geht es darum, die sehr pauschaliert formulierten Anforderungen zur Eigenkapitalunterlegung im Kreditgeschäft zu differenzieren und verstärkt an die jeweils individuellen Kreditrisiken zu koppeln.^[3]

Im Normalfall bildet der Marktwert (Verkehrswert) die Höchstgrenze für den Beleihungswert. Im Tiefpunkt einer Rezession kann jedoch hingenommen werden, dass Beleihungswerte oberhalb eines aktuell am Markt erzielbaren niedrigeren Marktwertes liegen.

2.3 Verfahren zur Wertermittlung

2.3.1 Das Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus Kaufpreisen abgeleitet, die für vergleichbare Grundstücke gezahlt worden sind. Die Vergleichsgrundstücke müssen hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale hinreichend mit dem zu bewertenden Grundstück übereinstimmen. Stehen in einem Bereich nicht genügend Vergleichsgrundstücke zur Verfügung, können auch Kauffälle aus vergleichbaren Bereichen einbezogen werden. Daneben können auch geeignete Vergleichsfaktoren zur Wertermittlung herangezogen werden.

Preise, die nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen oder von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen beeinflusst worden sind, dürfen nicht in das Vergleichswertverfahren einbezogen werden.

Abweichungen der wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke von denen des Wertermittlungsgrundstücks sind zu berücksichtigen, soweit diese Einfluss auf den Verkehrswert haben. Dies gilt auch für Unterschiede hinsichtlich der allgemeinen Wertverhältnisse zwischen den Kaufzeitpunkten und dem Wertermittlungsstichtag. Der Einfluss dieser Abweichungen auf den Verkehrswert ist durch Zuschläge oder Abschläge, Umrechnungskoeffizienten, Preisindexreihen oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen.

2.3.2 Das Ertragswertverfahren

Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlagen, insbesondere der Gebäude, getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln.

Der Ertragswert der baulichen Anlagen umfasst den Wert der Gebäude, der besonderen Betriebseinrichtungen und der Außenanlagen. Bei der Ermittlung des Ertragswertes der baulichen Anlagen ist vom nachhaltig erzielbaren Reinertrag des Grundstücks auszugehen, der sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt. Der Reinertragsanteil, der auf die baulichen Anlagen entfällt, wird durch Abzug des Verzinsungsbetrages des Bodenwertes ermittelt. Der Ertragswert der baulichen Anlagen ergibt sich durch Kapitalisierung des Reinertragsanteils der baulichen Anlagen über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Gebäude mit einem zutreffenden Kapitalisierungs- bzw. Liegenschaftszinssatz. Noch nicht erfasste sonstige wertbeeinflussende Umstände sind zusätzlich zu berücksichtigen.

2.3.3 Das Sachwertverfahren

Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen und der sonstigen Anlagen getrennt vom Bodenwert zu ermitteln. Zu den baulichen Anlagen gehören Gebäude, Außenanlagen sowie besondere Betriebseinrichtungen.

Der Wert der Gebäude wird nach dem Herstellungswert ermittelt. Aus dem Herstellungswert wird unter Berücksichtigung der Alterswertminderung, der Baumängel und Bauschäden und sonstiger wertbeeinflussender Umstände der Wert der Gebäude am Wertermittlungsstichtag abgeleitet.

2.4 Ertragswert = Grundlage der Betrachtung

Für einen Immobilieninvestor ergibt sich also der Wert einer renditeorientierten Anlagealternative aus den Erträgen, die er mit dieser Anlage zukünftig erzielen kann. Verbunden mit seiner Entscheidung ist dabei die Prüfung, ob die nachhaltige Rendite nach Abzug

- aller laufenden Kosten,
- des laufenden Fremdkapitaldienstes und
- besonderer (unregelmäßiger) Aufwendungen

eine erwartungsgemäße Verzinsung seines eingesetzten Eigenkapitals ermöglicht.

Diesbezüglich ist gerade innerhalb der Ertragswertberechnung die Berücksichtigung des Modernisierungsrisikos von entscheidender Bedeutung:

- Szenario A: Der Investor spart erforderliche Modernisierungskosten und nimmt stattdessen absinkende Erträge in Kauf (?),
- Szenario B: Um die zu erzielenden Erträge dauerhaft absichern zu können, reinvestiert der Investor in seine Immobilie.

Beide Alternativen schmälern den aus der Immobilie erzielbaren Gewinn – insbesondere in Zeiten eines starken Mietermarktes^[4] – und reduzieren somit den Wert der Immobilie für einen Investor.

Verglichen dazu ergibt sich der Modernisierungsbedarf, stark vereinfacht ausgedrückt, bei Sachwertobjekten aus der altersbedingten technischen Abschreibung.

2.5 Das Verfahren zur Ertragswertberechnung

Grundsätzlich gilt, dass jede Ertragswertberechnung einer Immobilie unabhängig von ihrer Zweckbestimmung als finanzmathematisches Ergebnis von wesentlichen, variablen Einflussfaktoren bestimmt wird. Diese sind im Einzelnen:

- Mietansatz
- Bewirtschaftungskosten
- Kapitalisierungs- / Liegenschaftszinssatz
- Wirtschaftliche Restnutzungsdauer.

Nachfolgend sollen bezüglich der Mietausgangsgrößen, der Bewirtschaftungskosten, des Kapitalisierungs- / Liegenschaftszinssatzes und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer, die besonderen Verfahrensalgorhitmen näher beschrieben werden.

Die Basis zur Bestimmung dieser Größen und deren Zusammenhänge bilden immer das Marktgeschehen und die marktüblichen Gepflogenheiten.

2.5.1 Ertragsgrößen

2.5.1.1 Mietfläche

Die Mietfläche entspricht der vermietbaren Wohnfläche bei wohnwirtschaftlicher Nutzung und der dauerhaft vermietbaren Nutzfläche bei gewerblicher Nutzung.

- Die vermietbare Wohnfläche (Netto-Grundfläche der Wohnung) erfährt ihre Definition nach den §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung (II. BV), ersatzweise nach DIN 283 (inzwischen zurückgezogen).
- Bei gewerblichen Mietflächen besteht keine gesetzliche Vorgabe. Allerdings gibt es nach DIN 277 eine Definition der Bauwerksflächen. Eine der gängigen Vermietungsflächen ist danach die Netto-Grundfläche (NGF), entsprechend der Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerkes.

2.5.1.2 Mietbegriff und Mieten

- Netto-Kaltmiete: Miete (nachhaltige Marktmiete), ohne mieterseitige Nebenleistung aus umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, ohne Mehrwertsteuer.
- Brutto-Kaltmiete: Miete, einschließlich auf Mieter umlagefähigem Bewirtschaftungskostenaufwand (ohne Heizung), ohne Mehrwertsteuer.
- Brutto-Warmmiete: Warmmiete, einschließlich auf Mieter umlagefähigem Bewirtschaftungskostenaufwand (incl. Heizung), ohne Mehrwertsteuer.
- Reinertrag: Verbleibender Mietanteil nach Abzug aller Bewirtschaftungskosten, ohne Mehrwertsteuer.

Die jährlichen Mieterträge werden als Jahres-Netto-Kaltmiete, Jahres-Brutto-Kaltmiete, Jahres-Brutto-Warmmiete bzw. Jahres-Reinertrag bezeichnet. Die allgemeine Definition der Jahres-Netto-Kaltmiete entspricht im Wesentlichen dem Jahres-Rohertrag nach § 17 WertV.

2.5.1.3 Mietansatz

Der Gesamtmietaufwand für einen Mieter ist für die Beurteilung des Objektes hinsichtlich der Wiedervermietung oder der Veräußerbarkeit von Bedeutung. Dementsprechend würde die Brutto-Warmmiete einen ausreichenden Aufschluss über die Gesamtaufwendungen (einschließlich der Nutzungskosten wie Heizung, Klimaanlage, Wasser, Strom, Gas, Müll, Bewachung, Reinigung etc.) geben. Die Einschätzung dieser Gesamtaufwendungen ist jedoch problematisch, da sie im Regelfalle wegen der stark verbrauchsabhängigen Anteile - insbesondere für Heizungskosten - einer großen Ungenauigkeit unterliegen.

Demnach bietet der Ansatz von Bruttokalt- oder Nettokaltmiete eine verlässliche Ausgangsgröße für die Beleihungswertermittlung, da die stark verbrauchsabhängigen Komponenten reduziert bzw. ausgeschlossen sind. Ziel ist, den nachhaltig erzielbaren Reinertrag zu ermitteln. Dies kann sowohl auf Basis der Bruttokaltmiete als auch der Nettokaltmiete erfolgen.

Brutto-Kaltmieten als Ausgangsgrößen führen zu realistischen Ertragswerten, wenn die abgesetzten Bewirtschaftungskosten der Summe aus den umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und den von der Netto-Kaltmiete abzuziehenden (beim Eigentümer verbleibenden) nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten entsprechen.

Die Netto-Kaltmiete kann unmittelbar aus den verfügbaren Marktdaten abgeleitet werden. Dadurch sind reale und objektive Vergleichsmöglichkeiten gegeben. Die nachhaltige Netto-Kaltmiete sollte daher als transparente Mietausgangsgröße Eingang in die Wertermittlung finden.

2.5.2 Bewirtschaftungskosten

2.5.2.1 Definition

Die Bewirtschaftungskosten sind exemplarisch für den Wohnungsbau in der II. Berechnungsverordnung (§§ 24 bis 29) und der WertV (§ 18) definiert. Hiernach handelt es sich um Kosten, die zur Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit laufend erforderlich sind. Sie sind nach den Grundsätzen einer ordentlichen Bewirtschaftung und nach der Art der Nutzung zu bemessen. In Anlehnung an diese Definitionen setzen sich die Bewirtschaftungskosten zusammen aus der Abschreibung, den Verwaltungskosten, den Betriebskosten, den Instandhaltungskosten und dem Mietausfallwagnis.

In der Vertragspraxis des Gewerbemietmarktes werden diese Kostenarten und Definitionen in der Regel analog angewandt.

2.5.2.2 Abschreibung

Unter Abschreibung versteht man im Rahmen der Wertermittlung die periodische Kapitalrückführung der auf die baulichen Anlagen entfallenden Reinertragsanteile zum Ausgleich der Wertminderung in Folge Alters und Abnutzung. Es handelt sich um eine finanzmathematische Betrachtung im Sinne von einer Rückführung des investierten Kapitals.

Im Ertragswertverfahren richtet sich die Rückführung des Kapitals allein nach den wirtschaftlichen Gesichtspunkten der Zinseszinsrechnung, bezogen auf den anteiligen Gebäudeertrag während der angenommenen Restnutzungsdauer. Die Aufrechterhaltung der Ertragsfähigkeit erfolgt über die Instandhaltung und ist somit nicht Gegenstand der Abschreibung.^[5]

2.5.2.3 Verwaltungskosten

Bei den Verwaltungskosten handelt es sich u. a. um Kosten und Gebühren für:

- Mieteingang, Mietanpassung, Mietänderung, Neuvermietung, Abschluss von Mietverträgen, Buchhaltung, Rechnungsprüfung, Zahlungsverkehr, Jahresabschluss, Bearbeitung von Versicherungsfällen, Organisation von Instandhaltungsarbeiten.

2.5.2.4 Betriebskosten

Hierbei handelt es sich um laufende Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück bzw. dessen bestimmungsgemäßem Gebrauch und seiner baulichen Anlagen entstehen. Im Wesentlichen handelt es sich um Aufwendungen für: - Laufende öffentliche Lasten (z. B. Grundsteuer), Wasserversorgung, Entwässerung, Heizungsversorgung, Kälteversorgung, Warmwasserversorgung, Aufzugsbetrieb, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Gemeinschaftsbeleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne, sonstige Betriebskosten.

2.5.2.5 Instandhaltungskosten

Hierbei handelt es sich um Kosten, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen während ihrer Nutzungsdauer in Folge Abnutzung, Alterung und Witterung aufgewendet werden müssen. Sie umfassen die laufende Instandhaltung und regelmäßige Instandsetzung der baulichen Anlage, jedoch nicht deren Modernisierung. Der Ansatz der Instandhaltungskosten in der Wertermittlung ist unter Würdigung des vorgefundenen Objektzustandes auf den langjährigen Durchschnitt eines Objektes auszurichten.

Während bei Neubauten die Aufwendungen anfangs gering sind, steigen sie mit zunehmendem Gebäudealter. Ein zum Bewertungszeitpunkt erkennbarer, akuter Instandhaltungsrückstau ist nicht den Instandhaltungskosten zuzuführen, sondern als gesonderter Wertabschlag in Höhe der erwarteten Aufwendungen zu berücksichtigen.

2.5.2.6 Mietausfallwagnis

Das Mietausfallwagnis berücksichtigt Ertragsausfälle durch vorübergehenden Leerstand sowie uneinbringliche Mietrückstände und deren Kosten für die Rechtsverfolgung. Es wird als langjähriger Durchschnittssatz kalkuliert. Ein zum Bewertungszeitpunkt erkennbares, akutes Mietausfallwagnis, welches deutlich über dem kalkulierten Durchschnittssatz liegt, ist als gesonderter Wertabschlag in Höhe des erwarteten Ausfalles anzusetzen, sofern es nicht bereits bei dem nachhaltigen Mietansatz berücksichtigt wurde.

2.5.2.7 Bewirtschaftungskosten und Miethöhe

Die Bewirtschaftungskosten sind eine relativ eigenständige Größe. Sie stehen weitestgehend in keinem direkten Zusammenhang mit der Höhe der Mietzahlungen. Ausnahme bilden das Mietausfallwagnis, die Abschreibung und in einzelnen Fällen im gewerblichen Bereich die Verwaltungskosten.

Aus diesem Grund ist die für das einzelne Bewertungsobjekt vorzunehmende differenzierte Ermittlung der Bewirtschaftungskosten daher von großem Vorteil und inzwischen Praxis bei qualifizierten Wertermittlungen, insbesondere für komplexe Bewertungsfälle.

Liegen keine abgerechneten Bewirtschaftungskosten vor, die als Beurteilungsgrundlage für die nachhaltigen Normalbewirtschaftungskosten dienen können, müssen sichere, durch Erfahrung gestützte Einzelkostenansätze gewählt werden, die die zukünftige Entwicklung realistisch abbilden.

Aufgrund der individuellen Objektkriterien (z. B. Nutzungsart, Lage, Ausstattung, Zustand) und unterschiedlicher Mietansätze ist bezüglich der Bewirtschaftungskosten eine detaillierte Einzelbetrachtung des Objekts notwendig. Dies sollte mit Hilfe erfahrungsgestützter und objektspezifischer Einzelkostenansätze erfolgen.

2.5.3 Kapitalisierungs- und Liegenschaftszinssätze

2.5.3.1 Definition Kapitalisierungszinssatz

Der Kapitalisierungszinssatz ist Grundlage für die Ermittlung des Gegenwartswertes künftiger Erträge. Er ist neben der Netto-Kaltmiete, dem Ansatz für die Bewirtschaftungskosten sowie der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der baulichen Anlage ein wesentlicher Faktor für die Ertragswertberechnung.

Bei dem Kapitalisierungszinssatz handelt es sich um den angenommenen Zinssatz, mit dem die künftig erzielbaren nachhaltigen Reinerträge eines Grundstückes auf den Zeitraum ihrer angenommenen Zahlung zur Feststellung des Barwertes diskontiert werden. Die Summe aller Barwerte entspricht dem Ertragswert.

Die Definition des Liegenschaftszinssatzes erfolgt nach § 11 WertV: "Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Der Liegenschaftszinssatz ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 15 - 20) zu ermitteln.”

2.5.3.2 Ableitung des Liegenschaftszinssatzes am Markt

Für die Verkehrswertermittlung wird der Kapitalisierungszins aus dem aktuellen Marktgeschehen abgeleitet und als Liegenschaftszins bezeichnet. Dabei werden die aktuellen Kauffälle ausgewertet und die ermittelten durchschnittlichen Liegenschaftszinssätze vom Gutachterausschuss in Bezug auf den Objekttyp und die Lage innerhalb einer bestimmten Region veröffentlicht.

Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes wird wesentlich beeinflusst durch das jeweilige objektbezogene Risiko bei der Ertragserwirtschaftung. Ein niedriges Risiko bedeutet eine niedrige Verzinsung, ein hohes Risiko bedeutet eine hohe Verzinsung.

Als wesentliche Einflussfaktoren auf den Liegenschaftszins gelten beispielsweise die Nutzungsart, die Lage, die Miethöhe, die Gebäudeattraktivität, die Marktsituation und die Wirtschaftslage und deren Stabilität.

2.5.4 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer

Als Restnutzungs­dauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Hierbei ist zu beachten, ob die baulichen Anlagen den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und an die Sicherheit der auf dem betroffenen Grundstück und im umliegenden Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen entsprechen.

Durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltung können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen.

Die Restnutzungsdauer wird unter Berücksichtigung der üblichen Gesamtnutzungsdauer, der Nutzung und des baulichen Zustands des Wertermittlungsobjekts ermittelt.

2.5.5 Vervielfältiger

Der auf die baulichen Anlagen entfallene Reinertrag ergibt durch Kapitalisierung den Ertragswert der baulichen Anlagen. Der Vervielfältiger wird in Abhängigkeit vom Kapitalisierungs- bzw. Liegenschaftszinssatz und von der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der Gebäude als Rentenbarwertfaktor ermittelt.

2.5.6 Besonderheiten innerhalb der Beleihungswertermittlung

Laut Grundsatzpapier zur Beleihungswertermittlung^[6] ist die Eigenständigkeit des Beleihungswertes im Ertragswertverfahren in den Komponenten eines nachhaltigen Mietansatzes, eines ausreichend hohen Abzuges der Bewirtschaftungskosten, eines ggf. zu berücksichtigenden Modernisierungsrisikos und in einem langfristig sicheren Kapitalisierungszinssatz begründet.

Die Baunebenkosten eines Bauvorhabens dürfen nur bis zu einem angemessenen Höchstsatz als Anteil an den reinen Baukosten angesetzt werden.

Es dürfen nur dauerhafte ortsübliche Nettokaltmieten in die Ertragswertberechnung eingehen. Primären Anknüpfungspunkt bildet hierbei das aktuelle ortsübliche Marktniveau. Zeitlich begrenzte Mehrerträge (overrent) dürfen bei der Beleihungswertermittlung aber nicht berücksichtigt werden.

Die Kapitalisierung der Reinerträge muss im Regelfall innerhalb bestimmter Bandbreiten der Kapitalisierungszinssätze erfolgen, wobei der untere Wert der Bandbreite typischerweise als Mindestkapitalisierungszinssatz, unterschiedlich bei Wohnungsbauobjekten und bei gewerblichen Objekten aufgefasst wird.

Eine jeweils individuelle Festsetzung des Kapitalisierungszinssatzes muss anhand der regionalen Marktgegebenheiten unter Würdigung der Objekt-, Lage- und Nachfragekriterien und der Drittverwendungsfähigkeit getroffen werden. Je höher das Ertrags- und Verkaufsrisiko der Immobilie einzustufen ist, um so höher muss der Kapitalisierungszins gewählt werden.

Bei der Einschätzung der nachhaltigen Ertragsfähigkeit der Immobilie ist ihre vielseitige Verwendbarkeit oder ihre ausreichende Nutzbarkeit durch Dritte zu prüfen.

Bei allen Objekten, bei denen im Rahmen der Verkehrswertermittlung Rechte, die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen sind und den Barwert beeinflussen, ergibt sich für die Beleihungswertermittlung eine eigenständige Vorgabe. Wegen der Bedeutung der Rangstelle der grundpfandrechtlichen Sicherung ist vom Grundsatz her der Beleihungswert frei von Lasten der Abteilung II zu ermitteln.

3 Theorie des Modernisierungsrisikos

Wird heute ein Immobilienkonzept geplant, ist es in Abhängigkeit von Art und Größe der geplanten baulichen Anlage erforderlich, neben der angedachten Nutzung auch eine flexible Drittverwendbarkeit des Objekts zu sichern. Dabei ist das Szenario einer kompletten Nutzungsänderung (z. B. Umwandlung von Shopping- in Logistikimmobilien oder von Handels- in Freizeitimmobilien oder umgekehrt) vorweg zu nehmen. Aber auch intelligente Konstruktions- und Haustechnikkonzepte sind zu berücksichtigen.

Ist die Immobilie bereits genutzt, sollte spätestens nach fünf Jahren an erste Revitalisierungsmaßnahmen gedacht werden. Dazu zählt insbesondere die Überprüfung des eigenen Standortes und dessen Umfeldes sowie des Marktes und der Konkurrenten.

3.1 Definition des Modernisierungsrisikos

Bei dem so genannten Modernisierungsrisiko handelt es sich um eine zu quantifizierende Größe, die aufgrund der langfristigen Wertbetrachtung bei bestimmten Objektarten in Abzug gebracht wird.

» Mit Hilfe des quantifizierten Modernisierungsrisikos sollen die notwendigen Anpassungsmaßnahmen abgedeckt werden, die zusätzlich zu den Instandhaltungsmaßnahmen zur Aufrechterhaltung der Marktgängigkeit und der zum Bewertungszeitpunkt festgestellten Ertragsfähigkeit notwendig sind. Diesbezüglich ist ausschließlich der Modernisierungs- bzw. Revitalisierungsaufwand zu berücksichtigen, der erforderlich ist, um das Ausgangsmietniveau dauerhaft zu sichern. Inwieweit dies durch laufende oder fallweise Modernisierungen erfolgt, ist dabei unerheblich. «

3.2 Abgrenzung: Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung

Instandhaltung: Hierbei handelt es sich um Kosten, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen während ihrer Nutzungsdauer in Folge Abnutzung, Alterung und Witterung aufgewendet werden müssen. Sie umfassen die laufende Instandhaltung und regelmäßige Instandsetzung der baulichen Anlage, jedoch nicht deren Modernisierung (vergleiche auch Abschnitt 2.5.2.5)

Instandsetzung: Maßnahmen zur Wiederherstellung des zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes eines Objektes, sofern diese nicht unter den Wiederaufbau fallen oder durch Modernisierungen verursacht worden sind^[7] - hierunter fällt u. a. auch die Behebung von Baumängeln und Bauschäden

Modernisierung: Bauliche Maßnahmen, die der nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes eines Objektes dienen, wie etwa die Verbesserung der Wohnqualität und der Verkehrswege^[8]

3.3 Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlungsmethodik

3.3.1 Ziel des quantifizierten Modernisierungsrisikos

Innerhalb des Verfahrens ist das zu bewertende Objekt hinsichtlich der Eingangsgrößen zu prüfen, insbesondere auf:

- Die Sicherung der dauerhaften Drittverwertbarkeit
- Die Aufrechterhaltung der Marktgängigkeit
- Die Sicherung der nachhaltigen Miete und des Ausgangsmietniveaus.

Sämtliche Maßnahmen, die potentiell erforderlich sind, um das Wertermittlungsobjekt gegenüber qualitativ vergleichbaren Objekten abzusichern, fallen im Wesentlichen unter die Rubrik Modernisierungsrisiko. Die für diese Maßnahmen erforderlichen Kosten müssen – in der Regel vom jeweiligen Eigentümer – zum Zeitpunkt der anstehenden Modernisierung aufgebracht werden. Um diese aus der Immobilie erwirtschaften zu können, sind bedarfsgerecht jährlich Rücklagen zu bilden.

3.3.2 Betriebswirtschaftliche Betrachtung

Das Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF-Verfahren) bietet sich an, um eine am Wertermittlungsstichtag eingeschätzte differenzierte Entwicklung der Ertragsverhältnisse unter Berücksichtigung der Investitionskosten während der Nutzungsdauer rechnerisch darstellen zu können. Es wird als Entscheidungsgrundlage für Immobilieninvestitionen eingesetzt, da neben dem Wertwachstum im Zeitablauf noch weitere Faktoren wie Abschreibungen, Inflation, Finanzierungskosten und Steuern, aber auch Investitionskosten berücksichtigt werden können.

Beim DCF-Verfahren werden die Erträge aus Vermietung und Verkauf und die Aufwendungen, wie beispielsweise notwendige Nachinvestitionen, auf einen fixierten Zeitpunkt abgezinst. Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren werden die Zahlungsströme während des Investitionszeitraums explizit quantifiziert und nicht als Rente dargestellt. Unter Zugrundelegung eines bestimmten Diskontsatzes kann damit der Wert errechnet werden, den ein Investor maximal zu zahlen bereit ist, um eine für ihn erfolgreiche Investition zu tätigen.

Eine Berücksichtigung des Bodenwerts ist bei dem DCF-Verfahren nicht erforderlich. Allerdings kommt der Schätzung des Restwerts wesentliche Bedeutung zu. In diesem Restwert müssen einerseits Wertminderungen infolge technischer und wirtschaftlicher Alterung sowie konjunkturelle Einflüsse auf die Wertentwicklung berücksichtigt sein.^[9] Insofern ist die Einschätzung dieses Wertewachstums bzw. die Abschätzung des möglicherweise erzielbaren Veräußerungserlöses ein großer Unsicherheitsfaktor bei diesem Verfahren.

Formel 1: Berechnung des Discounted Cash Flows (Barwertberechnung)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

DCF: Discounted Cash Flow

RE: Jahresreinertrag

V: Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor)

VP: Veräußerungserlös

q: Zinsfaktor mit q = 1 + p

p: Zinssatz in %

n: Investitionszeitraum

InvK: Investitionskosten

Als Investitionskosten können in diesem Verfahren Modernisierungs- und Revitalisierungsaufwendungen verstanden werden. Ebenso wie die laufenden Bewirtschaftungskosten, die jedoch bereits bei der Reinertragsermittlung berücksichtigt wurden, fallen Kosten für erforderliche Investitionen an, um den marktnahen objektiven Veräußerungserlös auch erzielen zu können. Da Investitionskosten normalerweise in unregelmäßigen Abständen anfallen, erscheint es schwierig, diese zu einem fixen Zeitpunkt abschätzen zu können.

Zugrunde gelegt werden sollte also ein Modell, das eine Betrachtung der Immobilie innerhalb ihres Umfeldes über einen gewissen Zeithorizont zulässt.

3.3.3 Berücksichtigung bei der Beleihungswertermittlung

Die Beleihungswertermittlung erfolgt nach inhaltlichen und methodischen Prinzipien, die in allgemeinen Wertermittlungsanweisungen und ergänzenden internen Beleihungsrichtlinien festgeschrieben sind. Wesentliches Element der Beleihungswertermittlung ist das Prinzip, für alle relevanten Wertkomponenten die jeweils aktuellen örtlichen Preise, Erträge und Kosten auf ihre bestimmenden Faktoren hin zu untersuchen, die Wertansätze um die dabei kritisch beurteilten Umstände zu bereinigen, also Minderungen in die Berechnungen einzubeziehen, die nach den in der Vergangenheit gewonnenen Erfahrungen künftig zu erwarten sind.

Maßgebend für den Betrachtungs- und Risikozeitraum ist in Anlehnung an eine übliche Darlehenslaufzeit eine Frist von ca. 30 Jahren. Oft sind diese Laufzeiten jedoch auch kürzer.

Ein zum Zeitpunkt der Bewertung in einem überschaubaren Zeitraum von etwa drei bis fünf Jahren erkennbarer, akuter und konkreter Modernisierungsbedarf darf nicht über die Risikovorsorge aufgefangen werden. Wird ein solcher Modernisierungsstau festgestellt, muss er auf der Basis der kalkulierten Aufwendungen als Wertminderung zusätzlich in Abzug gebracht werden. Allerdings können in diesem Fall sowohl die Vorteile infolge der Modernisierung als auch die Verringerung des Modernisierungsrisikos in die Bewertung mit einbezogen werden.

Eine Immobilie, welche zum Bewertungszeitpunkt noch langfristig marktgängig und vermietbar ist, aber nicht mehr vollständig zeitgerechten Ansprüchen genügt, wird mit einem entsprechenden reduzierten Mietansatz versehen. Aufgrund des niedrigeren Mietniveaus unterliegt es nicht dem gleichen Modernisierungsdruck wie hochpreisige Vergleichsobjekte. Vereinfacht ausgedrückt lässt sich feststellen:

Das Modernisierungsrisiko ist in der Regel umso größer,

- je zeitgemäßer Ausstattung und Zuschnitt sein müssen,
- je älter die Immobilie ist,
- je exponierter und zentraler die Immobilie ist,
- je höher die Mieten sind.

Aufbauend auf den langfristigen Erfahrungen lassen sich die relevanten Immobilienarten in vier Risikogruppen mit unterschiedlichem Risikograd einteilen, wobei die Extrempositionen durch kein Risiko bzw. sehr hohes Risiko gebildet werden.

Als Bezugsbasis im Sinne einer jährlichen Rücklagenbildung empfiehlt sich ein prozentualer Anteil an den Neubauherstellungskosten ohne Baunebenkosten und Kosten für die Außenanlagen^[10] (vergleiche Abschnitt 2.5.2.5).

Tabelle 1: Das Modernisierungsrisiko in Prozent der Neubauherstellungskosten

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

3.3.4 Berücksichtigung bei der Verkehrswertermittlung

Das Modernisierungsrisiko innerhalb der Verkehrswertermittlung sollte - insbesondere bei Objekten mit höheren Mieten - durch erhöhte Bewirtschaftungskosten, einen erhöhten Liegenschaftszinssatz, eine reduzierte Restnutzungsdauer oder durch einen individuellen pauschalierten Wertabschlag berücksichtigt werden. Auch die Kombination mehrerer Parameter wird gern in Betracht gezogen.

Jedoch sollte jede Wertermittlung immer dem Anspruch an die Nachvollziehbarkeit und die Verständlichkeit für Dritte gerecht werden. Oft und insbesondere gemäß eigenen Erfahrungen können herkömmlich erstellte Wertgutachten diesem objektiven Anspruch nicht immer gerecht werden.

Nachfolgend sollen die vorgenannten Alternativen diskutiert und bewertet werden:

- Erhöhte Bewirtschaftungskosten erscheinen geeignet, das Modernisierungsrisiko einer Immobilie abbilden zu können. Jedoch ist dann deren qualifizierter Ansatz, aufgesplittet in die laufenden Kosten für Verwaltung und Instandhaltung sowie die jährliche Rücklagenbildung für Mietausfälle und evtl. besondere Aufwendungen (das Modernisierungsrisiko) erforderlich.
- Erhöhte Kapitalisierungszinssätze spiegeln ein erhöhtes Risiko für die Ertragsfähigkeit der Immobilie wider. Entsprechende Liegenschaftszinssätze werden von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte aus geschlossenen Kaufverträgen ermittelt. Es werden also solche Marktwerte zugrunde gelegt, bei deren Ermittlung ein Modernisierungsrisiko ausreichend berücksichtigt worden ist, jedoch auch solche, die die erforderliche Qualität nicht ausreichend aufweisen können, z. B. weil die Kauffälle schon zu lange zurückliegen oder weil subjektive Gesichtspunkte zu stark wertbeeinflussend Eingang in die Kaufpreise gefunden haben (dies sollte eigentlich ausgeschlossen sein).
- Reduzierte Restnutzungsdauern unterstellen verkürzte, unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten verbleibende Nutzungsdauern für eine Immobilie und bilden so zum Teil die zunehmend kürzeren objekt- und branchenspezifischen Nutzungszyklen ab. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass Immobilien in der Regel und unter normalen Umständen fortlaufend oder aber zu bestimmten Zeitpunkten wieder marktgerecht hergerichtet werden (laufende Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, Modernisierungen), sofern eine technische Nutzungseignung des Objekts noch unterstellt werden kann. Wirtschaftlich betrachtet ergibt sich also immer ein Zusammenhang zwischen der erwarteten Restnutzungsdauer und dem damit begründeten Modernisierungsrisiko.
- Individuelle Wertabschläge sind das „Sammelbecken“ für alle Ab- und Zuschläge, um die ermittelte Ertragswerte noch nachträglich zu modifizieren sind. Wenn erforderlich, sind hier evtl. nicht mehr zeitgemäße Grundrisssituationen oder sonstige am Wertermittlungsstichtag erkennbare Objektnachteile (Bauschäden und Baumängel, Instandhaltungsstau, sonstige Faktoren, etc.) wertmäßig zu würdigen. Der Ausdruck des Modernisierungsrisikos als pauschaler Wertabschlag erscheint nicht sinnvoll, da aufgrund der schwierigen Ermittlung eines angemessenen Ansatzes die Nachvollziehbarkeit nicht gegeben wäre.

3.4 Basis für das Modernisierungsrisiko

Ein Modell für die Berücksichtigung des Modernisierungsrisikos kann zugrunde gelegt werden, wenn vorausgesetzt werden kann, dass kein akuter Modernisierungsstau innerhalb eines überschaubaren Zeitraums von drei bis fünf Jahren vorhersehbar ist.

3.4.1 Das Kalkulationsmodell

Unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer des zu bewertenden Objektes sind in einem ersten Schritt die Modernisierungsintervalle dieses Objekts zu bestimmen. Diese Intervalle richten sich nach der konjunkturellen Entwicklung und dem damit einhergehenden Verhältnis der Nachfrage zum Angebot. Dieses Verhältnis bedingt eventuell erforderliche Revitalisierungsmaßnahmen, insbesondere im Vergleich zu Maßnahmen an vergleichbaren Objekten. Die Kalkulation kann entsprechend nachfolgendem Schema erfolgen:

Abbildung 2: Schema des Kalkulationsmodells

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

0 - Zeitpunkt der Betrachtung

1, 2, 3, 4 - Unterstellter Modernisierungszeitpunkt

RND - Wirtschaftliche Restnutzungsdauer

Wesentliche Einflussfaktoren für die Bestimmung der Intervalle sind außerdem die Objekt- und Nutzungsart, die Lage des Objektes und das Mietniveau, die bauliche Struktur und Ausstattung des Objektes sowie das Alter und der Zustand des Objektes (vergleiche Abschnitt 3.6).

3.4.2 Das Risikomodell

In einem zweiten Schritt erfolgt - betrachtet über die Restnutzungsdauer der Immobilie - die Abschätzung potentiell erforderlicher Modernisierungsmaßnahmen in einem entsprechenden Analysezeitraum. Da diese Abschätzung als sehr schwierig eingeschätzt werden muss, orientiert man sich in der beleihungswertbezogenen Fachliteratur aus nahe liegenden Gründen an durchschnittlichen Darlehenslaufzeiten. Der Analysezeitraum wird danach beschränkt, regelmäßig auf dreißig Jahre. Diese Verfahrensweise ist auf den ersten Blick auch nachvollziehbar. Thiel^[11] stellt diesen Zusammenhang folgendermaßen dar:

Abbildung 3: Schema des Risikomodells nach Thiel

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

t1 - Zeitpunkt der Analyse

t2 - Ende des Analysezeitraums, hier ca. nach 30 Jahren

RND - Wirtschaftliche Restnutzungsdauer

Die Schwierigkeit der Risikoeinschätzung über einen langen Zeitraum und die damit einhergehende Fehleranfälligkeit muss zweifelsfrei anerkannt werden. Trotzdem bleiben insbesondere folgende Fragen offen bzw. ohne Berücksichtigung:

- Werden erforderliche Modernisierungsaufwendungen nach dem Analysezeitraum (nach t2) berücksichtigt?
- Wie werden die Erträge nach t2 prognostiziert und zum Bewertungsstichtag (in t1) angesetzt?
- Wird ein Risikoabschlag aufgrund dieser Betrachtung (Berücksichtigung von Erträgen, aber nicht von Kosten) angebracht?
- Ist das Risiko mit der Festsetzung der Beleihungsgrenze abgedeckt?
- Wie wird die verlängerte wirtschaftliche Restnutzungsdauer berücksichtigt, die sich aus den Modernisierungsaufwendungen bei regelmäßiger Instandhaltung ergibt?

Auch Modernisierungsaufwendungen, die nach einem Analysezeitraum erfolgen, haben Einfluss auf den zum Zeitpunkt t1 festzustellenden Wert der Immobilie. Im Rahmen der Beleihungswertermittlung haben diese folglich auch Einfluss auf die Beleihbarkeit der Immobilie und die im Zusammenhang stehenden Kreditentscheidungen. Der Autor möchte hier die Frage aufwerfen, wie innerhalb des oben vorgestellten Betrachtungsschemas Erträge wertbildend berücksichtigt werden können, die nach einem Analysezeitraum erwirtschaftet werden, nicht aber die für die damit unterstellte Kontinuität der Erträge erforderlichen Modernisierungsaufwendungen. Vielmehr sollte sich der Analysezeitraum stets an der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer orientieren.

Die Praxis zeigt, dass die konstruktiven Bauteile eines Objekts bei regelmäßiger fachgerechter Instandhaltung des Gesamtobjekts nahezu keiner eingeschränkten technischen Nutzungsdauer unterliegen. Somit wird die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Immobilie im Wesentlichen von zwei Kriterien vorgegeben:

- dem Zustand der schneller verschleißenden Bauteile, die in der Regel für den Ausbau des Objekts eingesetzt werden bzw. deren regelmäßiger bedarfsgerechter Erneuerung und
- dem Grad der Anpassung des Objekts an die jeweilige Marktnachfrage, ausgedrückt durch die Sicherung der Marktgängigkeit infolge Modernisierungsmaßnahmen.

Abhängig vom Typ der einzuschätzenden Immobilie und vom aktuellen Marktumfeld ist also ein Analysezeitraum zugrunde zu legen, der auf die zum Wertermittlungsstichtag unterstellte wirtschaftliche Restnutzungsdauer abgestimmt ist. Nach Risikogesichtspunkten sind hierbei die Modernisierungsaufwendungen in gewichteter Höhe anzusetzen.

Eine zu kalkulierende Rücklage für eine Modernisierung zu einem weit zukünftig liegenden Zeitpunkt ist – bedingt durch Zinseszinseffekte – eher gering. Außerdem ist zu beachten, dass unter normalen Umständen kein Investor kurz vor Aufgabe einer Immobilie eine Modernisierung durchführen wird. Insofern möchte der Autor behaupten, dass der Analysezeitraum stets an der als sachgerecht erachteten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer orientiert werden muss. Dieser Analysezeitraum sollte nach Auffassung des Autors frühestens zum Ablauf von zwei Dritteln der Restnutzungsdauer (je nach Typ, Nutzung und Umfeld einer Immobilie entspricht dies ca. 25 bis 35 Jahre) und spätestens zum Ablauf von 80% der Restnutzungsdauer (ca. 30 bis 40 Jahre) liegen. Diese Zeitpunkte entsprechen einem üblichen Verhalten von Mietern und Vermietern, bedürfen jedoch stets einer individuellen Überprüfung und einer weitergehenden Untersuchung. Zu bedenken ist dabei jedoch auch, dass Modernisierungsmaßnahmen wiederum Einfluss auf die wirtschaftliche Restnutzungsdauer haben werden.

Das nachfolgende, gegenüber der Abbildung 3 überarbeitete Risikomodell soll die aufgestellte Behauptung grafisch darstellen. Unterstellt man beispielsweise für ein Objekt eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren, so sollte der Analysezeitraum etwa 26 bis 32 Jahre (vereinfachend ca. 30 Jahre) betragen. Wird die Restnutzungsdauer dagegen länger, zum Beispiel mit 50 Jahren geschätzt, muss auch der Analysezeitraum verlängert werden, auf etwa 33 bis 40 Jahre (vereinfachend ca. 40 Jahre).

Abbildung 4: Schema eines überarbeiteten Risikomodells

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

t1 - Zeitpunkt der Analyse

t2 (1) - Ende des Analysezeitraums für Objekt 1, ca. 80% der RND

t2 (2) - Ende des Analysezeitraums für Objekt 2, ca. 80% der RND

RND (1) - Wirtschaftliche Restnutzungsdauer von Objekt 1

RND (2) - Wirtschaftliche Restnutzungsdauer von Objekt 2

3.5 Messgröße für das Modernisierungsrisiko

Wie bereits in Abschnitt 3.1 definiert, sollen mit Hilfe des quantifizierten Modernisierungsrisikos die notwendigen Anpassungsmaßnahmen abgedeckt werden, die zur Aufrechterhaltung der Marktgängigkeit und der zum Bewertungszeitpunkt festgestellten Ertragsfähigkeit notwendig sind.

Unter Berücksichtigung der in den Abschnitten 4.2.1 bis 4.5.1 ausführlicher vorgestellten aktuellen Markttrends ist zum Zeitpunkt t1 zu analysieren, welche konstruktiven bzw. ausstattungstechnischen Elemente der zu bewertenden Immobilie bis zum Zeitpunkt t2 (vergleiche Abbildung 4) Modernisierungseingriffen unterworfen werden müssen. Die objektbezogenen Leistungen der jeweiligen Leistungsbereiche nach DIN 276 sind hierbei zu beachten. Es empfiehlt sich die Zuhilfenahme der folgenden Tabelle 2. Diese Übersicht stellt die spezifischen Kennwerte nach Leistungsbereichen (Kosten des Bauwerks nach DIN 276) für Bürogebäude^[12], unterschieden nach einfachem, mittlerem und hohem Standard, dar. Zur Vereinfachung wurden nur die vom Baukosteninformationszentrum (BKI) ermittelten Mittelwerte, die sich aus den Einzelwerten der ausgewerteten Objekte ergeben haben, übernommen. Die Flächenpreise in Euro beziehen sich jeweils auf einen Quadratmeter Bruttogrundfläche oder Geschossfläche. In Tabelle 3 sind diese Wertanteile ergänzend auch für Hotels und Verbrauchermärkte^[13] dargestellt.

Tabelle 2: Spezifische Kostenkennwerte bei Büroimmobilien

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 3: Kostenkennwerte von Hotelgebäuden und Verbrauchermärkten

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Anhand dieser Arbeitsunterlagen kann entsprechend dem zugrunde gelegten Risikomodell in sachverständiger Art und Weise der anteilige Modernisierungsbedarf ermittelt werden. Im Ergebnis sind alle potentiell erforderlichen Aufwendungen während dem Analysezeitraum bei der Kostenermittlung zu berücksichtigen. Der ermittelte Prozentsatz (Anteil des Modernisierungsbedarfs am Gesamtobjekt) ist somit der Ausgangswert, der - unter Berücksichtigung des für die zu bewertende Immobilie unterstellten Analysezeitraums und der während diesem Analysezeitraum als nachhaltig unterstellten Realverzinsung - die Höhe der jährlich zu bildenden Rücklage rechnerisch ergibt. Vergleiche dazu die nachfolgende Formel 3).

Als weitere Berechnungsbasis müssen die durchschnittlichen, für ein vergleichbares Objekt üblicherweise anzusetzenden, Neubauherstellungskosten ermittelt werden. Als Grundlage dafür empfehlen sich die NHK 2000^[14]. In Abhängigkeit von Bauweise, Ausstattungsstandard und Baujahr der jeweiligen Immobilie können die durchschnittlichen Neubauherstellungskosten zugrunde gelegt werden.

3.5.1 Neubauherstellungskosten

3.5.1.1 NHK 2000 für Büroimmobilien

Tabelle 4: Neubauherstellungskosten für Büroimmobilien

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 5: Neubauherstellungskosten für Büroimmobilien (Fortsetzung)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 6: Neubauherstellungskosten für Büroimmobilien (Fortsetzung)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

3.5.1.2 NHK 2000 für Einzelhandelsimmobilien

Tabelle 7: Neubauherstellungskosten für Einkaufsmärkte

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 8: Neubauherstellungskosten für Kauf- und Warenhäuser

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

3.5.1.3 NHK 2000 für Hotelimmobilien

Tabelle 9: Neubauherstellungskosten für Hotels

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

3.6 Abhängigkeit des Modernisierungsrisikos

Gemäß der im Abschnitt 3.1 vorgestellten Definition sollen mit Hilfe des quantifizierten Modernisierungsrisikos die notwendigen Anpassungsmaßnahmen abgedeckt werden, die zusätzlich zu den Instandhaltungsmaßnahmen zur Aufrechterhaltung der Marktgängigkeit und der zum Bewertungszeitpunkt festgestellten Ertragsfähigkeit notwendig sind.

Wie schon im Abschnitt 3.4 festgestellt wurde, ist das Modernisierungsrisiko insbesondere abhängig von:

- der Objekt- und Nutzungsart
- der Lage des Objekts und dem Mietniveau,
- der baulichen Struktur und Ausstattung des Objekts und
- dem Alter und Zustand des Objekts.

3.6.1 Abhängigkeit von der Objekt- und Nutzungsart

Vergegenwärtigt man sich die in der Tabelle 1 dargestellten Vorgaben des BAFin für die Berücksichtigung des Modernisierungsrisikos, so ist ersichtlich, in welcher Abhängigkeit sich das Modernisierungsrisiko darstellt.

Je stärker die Immobilie hinsichtlich einer bestimmten Nutzung spezialisiert ist, desto höher ist das Risiko notwendiger Modernisierungen einzuschätzen. Die Abschnitte 4.2.1 , 4.3.1 , 4.4.1 und 4.5.1 sollen verdeutlichen, worin diese Abhängigkeit begründet ist.

Die kürzeren Nutzungszyklen stärker spezialisierter Objektarten und Objektnutzungen verursachen - bezogen auf die jeweilige wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Immobilie - einen höheren Umfang an Modernisierungs- und Revitalisierungsmaßnahmen. Während der Restnutzungszeit erwarten den Eigentümer umfassend durchzuführende Arbeiten, die notwendig sind, um die Immobilie nachhaltig wirtschaftlich am Markt platzieren zu können. (vergleiche Beispiel im Abschnitt 3.8.1.1)

3.6.2 Abhängigkeit von der Lage und vom Mietniveau

Für die Rentabilität eines gewerblich genutzten Objektes spielt die Lage, insbesondere die Mikrolage innerhalb einer Stadt, eine der wichtigsten Rollen. Ebenso wie die zu erzielende Mieten wird auch das Risiko einer Investition wesentlich von der Lage bestimmt.

Je besser die Lagekriterien im Quervergleich mit ähnlichen Objekten beurteilt werden können, desto höher werden, aufgrund der stabilen Nutzernachfrage nach solchen Standorten, die erzielbaren Mieteinnahmen ausfallen. Das Risiko einer Investitionsentscheidung an solchen Standorten, das im Wesentlichen innerhalb der Liegenschaftsverzinsung seine Berücksichtigung findet, ist vergleichsweise gering. Auch hierfür ist die o. g. kontinuierliche Nachfrage verantwortlich.

[...]

^[1] gemeint ist stets das Modernisierungs- und Revitalisierungsrisiko

^[2] B. Falk: „Das große Handbuch Shopping-Center“, verlag moderne industrie 1998

^[3] VDH-Immobilien-Special 10/2001: „Globale Immobilienzyklen: Konsequenzen von Basel II auf die Immobilienmärkte“, S. 3

^[4] In Zeiten eines Angebotsüberhanges führen Maßnahmen zur Sicherung der Marktgängigkeit der Immobilie i. d. R. nicht zu einem höheren Mietzinsniveau

^[5] Im Wertermittlungsverfahren nach WertV ist die Abschreibung bereits im Vervielfältiger enthalten, wodurch bei gleichem Soll- und Abschreibungszins der Rentenbarwert des anteiligen Gebäudeertrages bezogen auf die erwartete Restnutzungsdauer ermittelt wird.

^[6] Verband deutscher Hypothekenbanken: „Wesentliche Aspekte der Beleihungswertermittlung“, 1998, Quelle: www.hypverband.de/hypverband/attachments/verband_publ_grundsatz.pdf, S. 1 – 7

^[7] Kleiber, Simon, Weyers: „Verkehrswertermittlung von Grundstücken“, 4. Auflage 2002, Bundesanzeiger-Verlag, S. 1634

^[8] Kleiber, Simon, Weyers: „Verkehrswertermittlung von Grundstücken“, 4. Auflage 2002, Bundesanzeiger-Verlag, S. 1637

^[9] Kleiber, Simon, Weyers: „Verkehrswertermittlung von Grundstücken“, 4. Auflage 2002, Bundesanzeiger-Verlag, S. 1371

^[10] Thiel: „Wesentliche Aspekte der Beleihungswertermittlung - Modernisierungsrisiko“, 1998, S. 7

^[11] Thiel: „Wesentliche Aspekte der Beleihungswertermittlung –Modernisierungsrisiko“, 1998, S. 5

^[12] „BKI-Baukosten 2002, Teil 1 – Kostenkennwerte für Gebäude“, Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern GmbH, Stuttgart, 2002, S. 28, 36, 48

^[13] „BKI-Baukosten 2002, Teil 1 – Kostenkennwerte für Gebäude“, Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern GmbH, Stuttgart, 2002, S. 336, 386

^[14] Kleiber / Simon / Weyers: „Verkehrswertermittlung von Grundstücken“, 4. Auflage, 2002, Bundesanzeiger-Verlag, S. 2631, 2641, 2649