Zusammenfassung
Inhaltsangabe:Einleitung:
Problemstellung
Eines der wesentlichen Merkmale einer Immobilieninvestition ist neben den oft hohen Transaktionskosten vor allem die tendenziell lange Kapitalbindungsdauer. Bei institutionellen Investoren spielt allerdings auch die Orientierung in Richtung Handel eine Rolle. Aus diesem Grund ist es für denjenigen, der sein Kapital gewinnbringend in eine Immobilie investieren möchte, unbedingt erforderlich, sämtliche Chancen und Risiken des Investitionsobjekts zu analysieren und abzuwägen, ob seine Erwartungen in die Entwicklung des Investitionsobjektes erfüllt werden können. Daneben ist als ein zweites Erfordernis die Gewährleistung der nachhaltigen Wertentwicklung der Immobilie anzuführen. Drittes und für institutionelle Investoren ebenfalls maßgebliches Kriterium ist die Erkennung bzw. das Vorbeugen gegen mögliche Behinderungen bei einer Weitervermarktung. Wichtig ist deshalb, im Vorfeld einer Transaktion ein Maximum an Informationen über das Objekt einzuholen, um mit Hilfe von größtmöglicher Transparenz und Sicherheit die Erfolgschancen der Investition zu erhöhen, den Preis für das Gut Immobilie bzw. das Investitionsobjekt festzulegen und damit auch das einzubringende Kapital zu sichern sowie eine bestimmte Rendite zu erzielen.
Im Jahr 2002 investierten geschlossene Immobilienfonds, offene Immobilienfonds, Immobilien AGs, Leasinggesellschaften und ausländische Investoren ca. 281 Mrd. in Deutschland. Speziell bei offenen und geschlossenen Immobilienfonds wurde im Jahr 2002 ein Rekordmittelzufluss in Höhe von 19,6 Mrd. verzeichnet, der laut Martin Jochem, Sprecher der Geschäftsführung der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (Degi) nach Neuinvestitionen in renditestarke Objekte verlangte bzw. verlangt. Ein Anstieg des Transaktionsvolumens ist auch zukünftig zu erwarten, was neben der zunehmenden Liberalisierung der Märkte auf eine steigende Internationalisierung der zu tätigenden Investitionen, einen gemeinsamen europäischen Markt und die weitere Marktöffnung in Richtung Osteuropa zurückzuführen ist.
Derartige Investitionen sind folglich mit einer Vielzahl von wirtschaftlichen und finanziellen Risiken für den Erwerber behaftet. Neben diesen Risiken spielen jedoch auch die Aspekte Bautechnik, Recht, Steuern, Markt und Wettbewerb bei Immobilien eine starke Rolle. Es ist daher unbedingt erforderlich, ein Investitionsobjekt niemals nur von einer Fachrichtung heraus zu beurteilen, sondern alle Seiten umfassend […]
Problemstellung
Eines der wesentlichen Merkmale einer Immobilieninvestition ist neben den oft hohen Transaktionskosten vor allem die tendenziell lange Kapitalbindungsdauer. Bei institutionellen Investoren spielt allerdings auch die Orientierung in Richtung Handel eine Rolle. Aus diesem Grund ist es für denjenigen, der sein Kapital gewinnbringend in eine Immobilie investieren möchte, unbedingt erforderlich, sämtliche Chancen und Risiken des Investitionsobjekts zu analysieren und abzuwägen, ob seine Erwartungen in die Entwicklung des Investitionsobjektes erfüllt werden können. Daneben ist als ein zweites Erfordernis die Gewährleistung der nachhaltigen Wertentwicklung der Immobilie anzuführen. Drittes und für institutionelle Investoren ebenfalls maßgebliches Kriterium ist die Erkennung bzw. das Vorbeugen gegen mögliche Behinderungen bei einer Weitervermarktung. Wichtig ist deshalb, im Vorfeld einer Transaktion ein Maximum an Informationen über das Objekt einzuholen, um mit Hilfe von größtmöglicher Transparenz und Sicherheit die Erfolgschancen der Investition zu erhöhen, den Preis für das Gut Immobilie bzw. das Investitionsobjekt festzulegen und damit auch das einzubringende Kapital zu sichern sowie eine bestimmte Rendite zu erzielen.
Im Jahr 2002 investierten geschlossene Immobilienfonds, offene Immobilienfonds, Immobilien AGs, Leasinggesellschaften und ausländische Investoren ca. 281 Mrd. in Deutschland. Speziell bei offenen und geschlossenen Immobilienfonds wurde im Jahr 2002 ein Rekordmittelzufluss in Höhe von 19,6 Mrd. verzeichnet, der laut Martin Jochem, Sprecher der Geschäftsführung der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (Degi) nach Neuinvestitionen in renditestarke Objekte verlangte bzw. verlangt. Ein Anstieg des Transaktionsvolumens ist auch zukünftig zu erwarten, was neben der zunehmenden Liberalisierung der Märkte auf eine steigende Internationalisierung der zu tätigenden Investitionen, einen gemeinsamen europäischen Markt und die weitere Marktöffnung in Richtung Osteuropa zurückzuführen ist.
Derartige Investitionen sind folglich mit einer Vielzahl von wirtschaftlichen und finanziellen Risiken für den Erwerber behaftet. Neben diesen Risiken spielen jedoch auch die Aspekte Bautechnik, Recht, Steuern, Markt und Wettbewerb bei Immobilien eine starke Rolle. Es ist daher unbedingt erforderlich, ein Investitionsobjekt niemals nur von einer Fachrichtung heraus zu beurteilen, sondern alle Seiten umfassend […]
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
ID 7610
Arndt, Julia: Due Diligence Real Estate
Hamburg: Diplomica GmbH, 2004
Zugl.: Fachhochschule Nürtingen, Außenstelle Geislingen, Fachhochschule, Diplomarbeit,
2003
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Diplomica GmbH
http://www.diplom.de, Hamburg 2004
Printed in Germany
DUE DILIGENCE REAL ESTATE
Diplomarbeit
Julia-Katharina Arndt
I
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis ...I
Abbildungsverzeichnis ...IV
Abkürzungsverzeichnis ...V
1
Einleitung...1
1.1
Problemstellung ...1
1.2
Zielsetzung und Vorgehensweise ...3
2
Grundlagen ...4
2.1
Definition und Herkunft des Begriffs Due Diligence ...4
2.2
Übertragung auf die Immobilienwirtschaft ...5
2.3
Ziel und Nutzen einer Due Diligence Real Estate ...8
3
Prozessablauf der Due Diligence Real Estate ... 10
3.1
Die Beteiligten... 10
3.2
Vorbereitung der Due Diligence Real Estate ... 12
3.2.1
Checklisten... 14
3.2.2
Vertraulichkeitserklärung ... 15
3.3
Durchführung der Due Diligence Real Estate ... 17
4
Bestandteile der Due Diligence Real Estate... 20
4.1
Rechtliche Due Diligence Real Estate... 21
4.1.1
Rechtliche Grundstückssituation... 23
4.1.1.1
Grundbuch... 23
4.1.1.2
Bau- und Altlastenverzeichnis ... 24
4.1.2
Vertragsprüfung ... 25
4.1.2.1
Erschließungsverträge ... 25
4.1.2.2
Bauverträge ... 26
4.1.2.3
Architekten- und Ingenieurverträge ... 27
4.1.2.4
Miet- und Pachtverträge ... 28
4.1.2.5
Service- und Dienstleistungsverträge... 29
4.1.2.6
Managementverträge ... 30
4.1.3
Rechtliche Gestaltung des Kaufvertrags... 30
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II
4.2
Technische Due Diligence... 31
4.2.1
Formale Analyse ... 32
4.2.2
Physische Analyse... 35
4.2.3
Analyse des Facility Managements ... 37
4.2.4
Umweltanalyse... 39
4.2.4.1
Ziel und Nutzen der Umweltanalyse... 39
4.2.4.2
Prüfungsinhalte ... 41
4.2.4.2.1 Rahmenbedingungen... 42
4.2.4.2.2 Altlasten ... 43
4.2.4.2.3 Gebäudesubstanz... 44
4.3
Steuerliche Due Diligence Real Estate ... 45
4.3.1
Zielsetzung der steuerlichen Due Diligence ... 45
4.3.2
Informationsquellen... 46
4.3.3
Untersuchungsbereiche ... 47
4.3.3.1
Relevante Steuerarten... 47
4.3.3.2
Risikobereiche... 49
4.3.4
Resultate der steuerlichen Due Diligence... 52
4.4
Wirtschaftliche Due Diligence Real Estate ... 53
4.4.1
Standortanalyse ... 53
4.4.1.1
Makrostandort... 54
4.4.1.2
Mikrostandort... 55
4.4.2
Marktanalyse ... 56
4.4.2.1
Quantitative Aspekte ... 57
4.4.2.2
Qualitative Aspekte... 58
4.4.3
Mieteranalyse ... 59
4.4.4
Finanzielle Betrachtung ... 60
4.4.5
Investitionsanalyse ... 61
4.5
Wertermittlung ... 64
4.5.1
Ertragswertverfahren... 65
4.5.2
Discounted Cash Flow-Verfahren... 68
4.5.3
Analyse bestimmter Szenarien... 70
4.5.4
Plausibilisierung ... 71
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III
4.6
Zusätzliche Untersuchungen... 74
5
Anwendungsbereiche und Einsatzmöglichkeiten... 75
5.1
Due Diligence Real Estate Bestandteil des Kreditratings... 75
5.2
Due Diligence Real Estate Bestandteil des Portfoliomanagements 77
5.3
Folge-Due Diligence Real Estate ... 78
6
Fazit... 79
Anhang... 81
Literatur- und Quellenverzeichnis ... 85
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IV
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Risikominimierung der Immobilieninvestition...6
Abb. 2: Due Diligence zur Überwindung von Informationsasymmetrien vor
Vertragsabschluss ...8
Abb. 3: Beteiligte im Due Diligence Prozess ... 11
Abb. 4: Prozessablauf der Due Diligence Real Estate ... 18
Abb. 5: Bestandteile der Due Diligence Real Estate... 21
Abb. 6: Untersuchungsgebiete der rechtlichen Due Diligence... 23
Abb. 7: Die Technische Due Diligence Real Estate ... 32
Abb. 8: Mögliche Akquisitionsstrategien ... 46
Abb. 9: Relevante Steuerarten... 48
Abb. 10: Inhalte der Standortanalyse ... 54
Abb. 11: Inhalte der Marktanalyse ... 57
Abb. 12: Methoden der Investitionsrechnung... 63
Abb. 13: Schema Ertragswertverfahren (§§15-20 WertV) ... 67
Abb. 14: Gegenüberstellung von DCF-Methode und Ertragswertverfahren... 70
Abb. 15: Schema Residualwertverfahren... 72
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V
Abkürzungsverzeichnis
Abs.
Absatz
AO
Abgabenordnung
Aufl.
Auflage
BauGB
Baugesetzbuch
BBodSchutzG
Bundesbodenschutzgesetz
BGB
Bürgerliches Gesetzbuch
BImSchG
Bundesimmissionsschutzgesetz
bzw.
beziehungsweise
bspw.
beispielsweise
DBW
Die Betriebswirtschaft (Zeitschrift)
DCF-Verfahren
Discounted Cash Flow-Verfahren
Degi
Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds
Diss.
Dissertation
EAK
Europäischer Abfall Katalog
etc.
ecetera
EU
Europäische Union
europ.
europäisch(er)
evtl.
eventuell(e)
F.A.Z.
Frankfurter Allgemeine Zeitung
ff.
fortfolgend
FH
Fachhochschule
FM
Facility Management
FM-Analyse
Facility Management-Analyse
FörderGebG
Fördergebietsgesetz
GBV
Allgemeine Verfügung über die Einrichtung und
Führung von Grundbüchern
GEFMA
Deutscher Verband für Facility Management e.V.
gem.
gemäß
ggfs.
gegebenenfalls
GuG
Grundstücksmarkt und Grundstückswert (Zeitschrift)
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VI
HOAI
Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
i.d.R.
in der Regel
Jg.
Jahrgang
lt.
laut
o.
ohne
o.g.
oben genannt(e/en)
PCB
Poly Chlorierte Biphenole
S.
Seite
SEC
Securities Exchange Commission; amerikanische
Wertpapierbörsenaufsicht
sog.
sogenannt
u.a.
und andere
USA
United States of America
UStG
Umsatzsteuergesetz
u.U.
unter Umständen
u.v.m.
und viele mehr
v.a.
vor allem
vgl.
vergleiche
VOFI
Vollständiger Finanzplan
WertV
Wertermittlungsverordnung
z.B.
zum Beispiel
DUE DILIGENCE REAL ESTATE
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1
1 Einleitung
1.1 Problemstellung
Eines der wesentlichen Merkmale einer Immobilieninvestition ist neben den oft
hohen Transaktionskosten vor allem die tendenziell lange Kapitalbindungs-
dauer. Bei institutionellen Investoren spielt allerdings auch die Orientierung in
Richtung Handel eine Rolle. Aus diesem Grund ist es für denjenigen, der sein
Kapital gewinnbringend in eine Immobilie investieren möchte, unbedingt
erforderlich, sämtliche Chancen und Risiken des Investitionsobjekts zu
analysieren und abzuwägen, ob seine Erwartungen in die Entwicklung des
Investitionsobjektes erfüllt werden können. Daneben ist als ein zweites
Erfordernis die Gewährleistung der nachhaltigen Wertentwicklung der Immobilie
anzuführen. Drittes und für institutionelle Investoren ebenfalls maßgebliches
Kriterium ist die Erkennung bzw. das Vorbeugen gegen mögliche
Behinderungen bei einer Weitervermarktung. Wichtig ist deshalb, im Vorfeld
einer Transaktion ein Maximum an Informationen über das Objekt einzuholen,
um mit Hilfe von größtmöglicher Transparenz und Sicherheit die
Erfolgschancen der Investition zu erhöhen, den Preis für das Gut ,,Immobilie"
bzw. das Investitionsobjekt festzulegen und damit auch das einzubringende
Kapital zu sichern sowie eine bestimmte Rendite zu erzielen.
Im Jahr 2002 investierten geschlossene Immobilienfonds, offene Immobilien-
fonds, Immobilien AGs, Leasinggesellschaften und ausländische Investoren ca.
281 Mrd. in Deutschland
1
. Speziell bei offenen und geschlossenen
Immobilienfonds wurde im Jahr 2002 ein Rekordmittelzufluss in Höhe von 19,6
Mrd.
2
verzeichnet, der laut Martin Jochem, Sprecher der Geschäftsführung
der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (Degi) nach ,,Neuinvestitionen
in renditestarke Objekte"
3
verlangte bzw. verlangt. Ein Anstieg des
1
Vgl. Thomas, M., Abgrenzung der Anlageformen, 2. GIF-Forum: Indirekte Immobilienanlage
für institutionelle Investoren, Vortragsunterlagen, 20.02.2003, S. 3.
2
Vgl. Loipfinger, S., Der Immobilienbrief - Fonds-Spezial 2003, Der Immobilienbrief, Nr. 34,
03.02.2003, S. 2.
3
Leykam, M., Offene Immobilienfonds kämpfen gegen den Überfluss oder gegen den Mangel,
Immobilien Zeitung, Nr. 26, 19.12.2002, S. 4.
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2
Transaktionsvolumens ist auch zukünftig zu erwarten, was neben der
zunehmenden Liberalisierung der Märkte auf eine steigende Internationalisie-
rung der zu tätigenden Investitionen, einen gemeinsamen europäischen Markt
und die weitere Marktöffnung in Richtung Osteuropa
4
zurückzuführen ist.
Derartige Investitionen sind folglich mit einer Vielzahl von wirtschaftlichen und
finanziellen Risiken für den Erwerber behaftet. Neben diesen Risiken spielen
jedoch auch die Aspekte Bautechnik, Recht, Steuern, Markt und Wettbewerb
bei Immobilien eine starke Rolle. Es ist daher unbedingt erforderlich, ein
Investitionsobjekt niemals nur von einer Fachrichtung heraus zu beurteilen,
sondern alle Seiten umfassend und gründlich zu ,,durchleuchten", um dann eine
richtige Investitionsentscheidung treffen zu können. Hierbei hat sich die Due
Diligence Real Estate als ein sinnvolles Analyseinstrument erwiesen.
Ihren Ursprung hat die Due Diligence-Prüfung im Angloamerikanischen und
findet dort bei der Akquisition von Unternehmen und Immobilien ihre sinnvolle
Verwendung. In Deutschland wurde sie bislang vorwiegend bei der
Unternehmensakquisition eingesetzt. In den letzten Jahren jedoch fand
vermehrt eine Übertragung des Begriffs ,,Due Diligence" auf die
Immobilienwirtschaft statt. Die Due Diligence Real Estate bezeichnet hierbei die
umfassende Prüfung und Analyse einer Immobilie, deren spezielle
Eigenschaften und deren Umgebung.
4
Vgl. Raum, B./ Amon, M., Due Diligence Real Estate, Marktbericht XI der Westdeutschen
Immobilienbank, Mainz, 2001, S. 8.
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3
1.2 Zielsetzung und Vorgehensweise
Ziel, und damit Schwerpunkt dieser Arbeit ist die allgemeine Darstellung des
Analyseinstruments ,,Due Diligence Real Estate" zur Vorbereitung einer
Immobilientransaktion. Sie soll als eine erste Hilfestellung für Interessierte, die
sich mit der Thematik beschäftigen wollen, nützliche Informationen über den
Prozessablauf, die Bestandteile und die Anwendungsgebiete dieser Methode
geben.
Hierfür werden zunächst die Begrifflichkeiten abgegrenzt und deren Herkunft
erläutert. Auf die sich anschließende Übertragung auf die Immobilienwirtschaft
werden die Ziele und der Nutzen einer Due Diligence Real Estate dargestellt.
Im dritten Kapitel, zum Prozessablauf, werden neben den möglichen Beteiligten
einer Due Diligence Real Estate auch die beiden Analysephasen,
Vorbereitungs- und Durchführungsphase und die Instrumente
Vertraulichkeitserklärung sowie ,,Checkliste" vorgestellt. Der Hauptteil der Arbeit
wird sich im Anschluss mit den Bestandteilen der Due Diligence Real Estate,
d.h. den rechtlichen, bautechnischen, steuerlichen, wirtschaftlichen und
bewertungstechnischen Aspekten, beschäftigen. Hierauf aufbauend soll das
fünfte Kapitel dem Leser dann noch einen Einblick in denkbare
Anwendungsgebiete und Einsatzmöglichkeiten der Due Diligence Real Estate
geben. Letztendlich werden die Ausführungen der vorangegangenen Kapitel im
sechsten und letzten Kapitel in ein Fazit münden.
DUE DILIGENCE REAL ESTATE
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4
2 Grundlagen
2.1 Definition und Herkunft des Begriffs Due Diligence
Die Übersetzung des Begriffs ,,Due Diligence" lautet grundsätzlich
,,verkehrsübliche Sorgfalt"
5
und entstammt dem amerikanischen Kapitalmarkt-
und Anlegerschutzrecht (engl. securities laws
6
). Hiermit ist speziell auch eine
Haftung der beim Handel mit Wertpapieren involvierten Experten, wie
Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Rechtsanwälte etc. verbunden. Bei im
Nachhinein auftretenden Rechtsstreitigkeiten obliegt grundsätzlich diesen
Beteiligten der Entlastungsbeweis über die Prüfung der Wertpapieranlage mit
der angemessenen und verkehrsüblichen Sorgfalt, der Due Diligence.
7
Vergleichbar ist der Begriff im amerikanischen Kapitalmarkt- und
Anlegerschutzrecht mit dem hier in Deutschland verankerten Rechtsinstitut des
§ 276 BGB, der ,,im Verkehr erforderlichen Sorgfalt".
8
Im Zeitverlauf und der weiteren Entwicklung der Märkte hat sich der Begriff der
Due Diligence auch im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Akquisition
von Unternehmen etabliert. Die Due Diligence hat sich dort als eine
systematische und umfassende Überprüfung der Unternehmens-Chancen und
-Risiken während der Kauf-/ Verkaufsverhandlungen bewährt. Dem Käufer
obliegt dabei selbst die Verantwortung, seinen Bedarf an Informationen zu
decken und evtl. vorhandene Unsicherheiten mit Hilfe von vertraglichen
Garantie- und Gewährleistungsregelungen abzusichern. Grundlegendes Ziel ist
neben der Erfolgssicherung die Entdeckung und Begrenzung von Risiken der
geplanten Transaktion.
9
5
Vgl. Langenscheidts Bürowörterbuch Englisch, Langenscheidt-Verlag, München, 1998, S. 190.
6
Securities laws sind ein bundesrechtlicher Normenkomplex, der der Information und dem
Schutz von Anlegern und Öffentlichkeit dient. Für die Durchführung ist seit dem Jahr 1934 die
amerikanische Wertpapierbörsenaufsichtsbehörde, die Securities and Exchange Commission
(SEC) verantwortlich.
7
Vgl. Berens, W./ Strauch, J., in Berens, W./ Brauner, H. (Hrsg.), Due Diligence bei Unterneh-
mensakquisitionen, 2. Aufl., Schäffer-Poeschel Verlag, Stuttgart, 1999, S. 6.
8
Vgl. Scherrer, G., Due Diligence, Regensburg, 1998, http://www.uni-regensburg.de/Fakultäten/
WIWI/scherrer/edu/opi/duediligence.html.
9
Vgl. Picot, G., Handbuch Mergers & Acquisitions: Planung, Durchführung, Integration, 2. Aufl.,
Schäffer-Poeschel Verlag, Stuttgart, 2002, S. 270.
DUE DILIGENCE REAL ESTATE
Diplomarbeit
Julia-Katharina Arndt
5
Grundsätzlich ist allerdings festzuhalten, dass in der deutschen und
amerikanischen Literatur für den Begriff der Due Diligence keine einheitliche
Definition zu finden ist. Im Rahmen dieser Arbeit soll, in Anlehnung an Koch/
Wegmann und Berens, unter einer Due Diligence die in den Entschei-
dungsprozeß integrierte, detaillierte und systematische Untersuchung von
qualitativen und quantitativen Informationen und Daten über ein Unternehmen
verstanden werden, mit dem Ziel, den Informationsbedarf des Entschei-
dungsträgers zu decken und ein möglichst umfangreiches Gesamtbild über das
Transaktionsobjekt zu erhalten.
10
Die Due Diligence-Phase enthält dabei
sämtliche Aktivitäten der Beschaffung, Verifizierung, Aufbereitung, Analyse und
Dokumentation von Informationen über das zu akquirierende Unternehmen.
11
Die Art und der Umfang der Analysen richten sich dabei nach dem
Transaktionsobjekt selbst und natürlich auch nach den Vorstellungen und der
Sicherheitsphilosophie des Auftraggebers.
2.2 Übertragung auf die Immobilienwirtschaft
Wie bereits im vorangegangenen Kapitel angesprochen, findet die Due
Diligence hauptsächlich bei Unternehmensakquisitionen und Unternehmens-
bewertungen Anwendung. Anlässe hierfür können sein:
·
der Verkauf bzw. Kauf eines Unternehmens oder Unternehmensanteils;
·
der Ein- oder Austritt von Gesellschaftern in oder aus einer bestehenden
Gesellschaft;
·
die Spaltung bzw. Realteilung von Gesellschaften;
·
Erbauseinandersetzungen;
·
die Barabfindung von Minderheitsgesellschaftern;
10
Vgl. Berens, W./ Strauch, J., in Berens, W./ Brauner, H. (Hrsg.), Due Diligence bei Unterneh-
mensakquisitionen, 2. Aufl., Schäffer-Poeschel Verlag, Stuttgart, 1999, S. 12; ebenso vgl. Koch,
W./ Wegmann, J., Praktiker-Handbuch Due Diligence Analyse mittelständischer
Unternehmen, 2. Aufl., Schäffer-Poeschel Verlag, Stuttgart, 2002, S. 3.
DUE DILIGENCE REAL ESTATE
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6
·
Joint Ventures;
·
Initial public offerings;
·
Kapitalbeschaffungsmaßnahmen; u.v.m.
12
Genau wie bei einer Unternehmensakquisition, handelt es sich bei einer
Immobilieninvestition um eine langfristige Anlageform, die von hoher
Komplexität der vertraglichen Bindungen, einer von anderen Wirtschaftsgütern
abweichenden Risikostruktur
13
und der grundsätzlichen Heterogenität des
Immobilienmarktes geprägt ist.
14
Aus diesem Grund ist es für den Erfolg einer
Transaktion essentiell wichtig, während der Entscheidungsphase, für oder wider
eine Immobilieninvestition, besondere Sorgfalt und Aufmerksamkeit walten zu
lassen. Als ein dafür geeignetes Analyseinstrument hat sich dabei speziell die
Due Diligence-Prüfung herausgestellt, die übertragen auf eine Immobilien-
investition ,,Due Diligence Real Estate" genannt wird.
Abb. 1: Risikominimierung der Immobilieninvestition
11
Vgl. Knoefler, K., Rechtliche Auswirkungen der Due Diligence bei Unternehmensak-
quisitionen, Peter Lang GmbH/ Europ. Verlag der Wissenschaften, Frankfurt a. M., 2001, S. 24.
12
Vgl. Henselmann, K./ Kniest, W., Unternehmensbewertung: Praxisfälle mit Lösungen, 2. Aufl.,
Verlag Neue Wirtschafts-Briefe/ Herne, Berlin, 2001, S. 13; ebenso vgl. Kranebitter, G., Due
Diligence Risikoanalyse im Zuge von Unternehmensakquisitionen, Verlag Moderne Industrie,
München, 2002, S. 10.
13
Vgl. Schulte, K.-W., Shareholder Value reißt die Industrie-Immobilien aus ihrem Schlaf,
F.A.Z., Nr. 280, 01.12.1999, S. W1.
PROZESSPHASE
MASSNAHME
KAUFABSICHT
KAUFVERHANDLUNG
DUE DILIGENCE
KAUFENTSCHEIDUNG
BEWIRTSCHAFUNG
FACILITY MANAGEM.
ALLG. INFORMATION
KAUFVERTRAG
R
I
S
I
K
O
DUE DILIGENCE REAL ESTATE
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7
Überwiegende Anlässe für die Durchführung einer Due Diligence Real Estate
können sein:
·
die Überprüfung im Rahmen von Kaufs- bzw. Verkaufsprozessen;
·
Zwangsversteigerungsverfahren;
·
Vermögensauseinandersetzungen;
·
Erbauseinandersetzungen;
·
Beleihung einer Immobilie im Zusammenhang mit der Kreditaufnahme
bei einer Bank;
·
aber auch Enteignungs- und Entschädigungsbewertung.
15
Art und Umfang der Due Diligence Real Estate hängen dabei im wesentlichen
von den Motiven des Auftraggebers ab. Beispielhaft ist ein Kreditinstitut zu
nennen, für das die Risiken des Kapitaldienstes maßgeblich von Interesse sind.
Dagegen analysiert beispielsweise ein institutioneller Investor wie ein offener
Immobilienfonds die Möglichkeit, durch das Investitionsobjekt eine bestimmte
Zielrendite zu generieren.
Die umfassende und detaillierte Untersuchung der Immobilie auf ,,Herz und
Nieren"
16
ist demnach wesentliche Voraussetzung für eine angemessene
Bewertung der Immobilie, für die Vertragsverhandlungen, auch im Zusammen-
hang mit Gewährleistungen, sowie für die letztendliche Erfolgssicherung der
geplanten Transaktion.
17
14
Vgl. Raum, B., Professionelle Prüfung, Nürnberg, 2003, http://ascado.de/service/f_manage-
ment/professionell.asp.
15
Vgl. Grobla, I., Due Diligence Analyse zur eingehenden Prüfung von Immobilieneigen-
schaften, Diplomarbeit, Universität Leipzig, 1999, S. 1.
16
Vgl. Hellerforth, M.. Due Diligence...und der Immobiliencrash bleibt aus, Immobilien
Wirtschaft und Recht, Nr. 11, 2002, S. 58-60.
17
Vgl. Grobla, I., Due Diligence Analyse zur eingehenden Prüfung von Immobilieneigen-
schaften, Diplomarbeit, Universität Leipzig, 1999, S. 1.
DUE DILIGENCE REAL ESTATE
Diplomarbeit
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8
2.3 Ziel und Nutzen einer Due Diligence Real Estate
Immobilientransaktionen gleich welcher Art sind grundsätzlich von Informations-
defiziten geprägt. Diese Defizite existieren zum einen aufgrund von Informa-
tionsasymmetrien zwischen den Vertragsparteien also Käufer und Verkäufer
und zum anderen aufgrund einer allgemeinen Unsicherheit über die zukünftige
Entwicklung der geplanten Transaktion. Wesentliches Ziel der Due Diligence
Real Estate ist daher die Verringerung bzw. Überwindung derartiger Informa-
tionsasymmetrien zwischen dem naturgemäß besser informierten Verkäufer
und dem mehr oder weniger unwissenden Käufer.
18
Abb. 2: Due Diligence zur Überwindung von Informationsasymmetrien vor
Vertragsabschluss
19
18
Vgl. Berens, W./ Schmitting, W./ Strauch, J., in Berens, W./ Brauner, H./ Strauch, J. (Hrsg.),
Due Diligence bei Unternehmensakquisitionen, 3. Aufl., Schäffer-Poeschel Verlag, Stuttgart,
2002, S. 79 ff.
VERTRAGS-
GEGENSTAND
KÄUFER
VERKÄUFER
DUE
DILIGENCE
Wissenser-
arbeitung
Wissensver-
mittlung
DUE DILIGENCE REAL ESTATE
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9
Kennzeichen einer Due Diligence-Prüfung sind neben der Transparenz-
machung von Informationen, das Aufdecken und Bewerten des Chancen- und
Risikopotentials der Investition, die Identifikation aller Sachverhalte, die zu
einem Regelungsbedarf im Kaufvertrag führen, das Erarbeiten der Grundlagen
für die Wertermittlung der Immobilie, die finanzielle Betrachtung der Investition
an sich, sowie die Beweissicherung für evtl. Gewährleistungsansprüche des
Käufers nach Vertragsabschluß.
20
Hieraus ist deutlich erkennbar, dass es sich bei der Due Diligence Real Estate
um mehr als ein Verkehrswertgutachten handelt. Sie ist vielmehr ein
multidimensionales Analyseinstrument, das die Gesamtheit aller Objekteigen-
schaften, sowie das Umfeld der Immobilie genauestens zum Vorschein bringen
soll, um dem Auftraggeber eine objektive Entscheidungsgrundlage zu bieten.
Durch die oben genannte Vielfältigkeit der Anlässe für eine Due Diligence Real
Estate ist der Prüfungsprozess dabei immer gezielt auf die bestimmte
Immobilie, das Immobilienprojekt oder das Portfolio anzupassen.
21
19
Abbildung 2 in Anlehnung an Picot, G., Handbuch Mergers & Acquisitions: Planung,
Durchführung, Integration, 2. Aufl., Schäffer-Poeschel Verlag, Stuttgart, 2002, S. 268.
20
Vgl. Kranebitter, G., Due Diligence Risikoanalyse im Zuge von Unternehmensakquisitionen,
Verlag Moderne Industrie, München, 2002, S. 12.
21
Vgl. Raum, B./ Amon, M., Due Diligence Real Estate, Marktbericht XI der Westdeutschen
Immobilienbank, Mainz, 2001, S. 8.
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10
3 Prozessablauf der Due Diligence Real Estate
Der Prozessablauf einer Due Diligence Real Estate lässt sich im wesentlichen
in eine Vorbereitungs- und eine Durchführungsphase gliedern, die im folgenden
genauer erläutert werden sollen. Innerhalb der Vorbereitungsphase ist
allerdings die Auswahl der beteiligten Personen von entscheidender
Bedeutung, so dass dieser Teilaspekt vorab näher beleuchtet werden soll.
3.1 Die Beteiligten
Eine detaillierte und ausführliche Due Diligence Real Estate lässt sich
heutzutage kaum mehr alleine durchführen, sondern kann nur mit Hilfe eines
interdisziplinären Teams aus Experten zügig und professionell erarbeitet
werden.
22
Da dem Käufer bzw. dem Investor selbst oft das erforderliche
Fachwissen für die Prüfung der zahlreichen Facetten einer Immobilie fehlt, wird
zumeist ein externer Berater mit dieser Aufgabe betraut.
23
Es sollte jedoch aus
Sicht des Käufers darauf geachtet werden, dass der beauftragte Berater bereits
Erfahrungen auf dem Gebiet der Due Diligence Real Estate aufweisen kann
und ein entsprechendes Know-how besitzt. Die Beauftragung eines externen
Beraters kann auch aus Haftungsgründen für den Investor von Bedeutung sein.
Denn ein großes Beratungsunternehmen verfügt bspw. im Schadensfall über
eine entsprechend hoch ausgelegte Haftpflichtversicherung, was bei einem
kleineren Maklerunternehmen, das als Gesamtverantwortlicher fungiert,
höchstwahrscheinlich nicht der Fall ist.
22
Vgl. Canepa, A., Die Due Diligence im M&A-Prozess, Paul Haupt Verlag, Bern, 1998, S. 22 ff.
23
Vgl. Fleischer, H./ Körber, T., Due Diligence und Gewährleistung beim Unternehmenskauf,
Betriebs-Berater, Nr. 17, 56. Jg., 26.04.2001, S. 842.
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Das Team sollte in Abhängigkeit der geplanten Transaktion individuell
zusammengesetzt werden. Zumeist besteht das Kernteam aus:
·
einem transaktionserfahrenen Koordinator mit Immobilienerfahrung;
·
fachbezogenen Rechtsanwälten;
·
einem Wertermittler;
·
einem Architekt und/ oder Ingenieur für Gebäudetechnik; sowie
·
Mitarbeitern des Käufers.
Gegebenenfalls kann das Team noch um Statiker, Spezialisten des
kaufmännischen Facility Management, einen Ingenieur für Umweltfragen,
Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Branchenspezialisten für Spezialimmobilien
(z.B. Hotel- oder Freizeitimmobilien) sowie bei Auslandsinvestitionen um
ortskundige Berater ergänzt werden.
24
Abb. 3: Beteiligte im Due Diligence Prozess
24
Vgl. Wahl, S., Notwendigkeit von Due Diligence-Untersuchungen beim Immobilienerwerb,
Management Circle Seminar: Due Diligence bei Immobilieninvestitionen, Seminarunterlagen, o.
Ort, 19.08.1998/ 04.09.1998, S. 10-11.
KOORDINATOR
RECHTSANWALT
WERTER-
MITTLER
ARCHITEKT
INGENIEUR
MITARBEITER DES
KÄUFERS
STATIKER
FM-SPEZIALIST
WIRTSCHAFTS-
PRÜFER
STEUERBERATER
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Da der Erfolg einer Transaktion wesentlich von der personellen Teambesetzung
abhängt, ist im Vorhinein darauf zu achten, dass die Verantwortungen und
jeweiligen Aufgabeninhalte klar definiert und abgegrenzt sind. Die Koordination
und Zuweisung der Kompetenzen für das ,,multi-disciplinary due diligence
team"
25
erfolgt durch den Projekt-Koordinator natürlich in Abstimmung mit
dem Auftraggeber. Unbedingt erforderlich ist neben einem kontinuierlichen
Informationsfluss zwischen den Beteiligten auch die Vermeidung von
Interessenskonflikten und damit Wahrung der Objektivität aller Beteiligten
gegenüber dem Auftraggeber.
26
Das Team sollte ferner auch unter erschwerten
Bedingungen (bspw. Zeitdruck, Informationsdefizite, räumliche Erschwernisse
oder aber Unprofessionalität der Beteiligten) effizient, flexibel, team- und
kommunikationsorientiert agieren, um eine rasche und erfolgreiche
Durchführung sicherzustellen.
27
3.2 Vorbereitung der Due Diligence Real Estate
Da eine Due Diligence Real Estate in der Regel mehrere Wochen dauern kann
und durch die eingeschalteten Experten und Berater unter Umständen sehr
kostenintensiv werden kann, ist eine detaillierte und umfassende Vorbereitung
dringend notwendig.
28
Als zentraler Ausgangspunkt der Vorbereitungen kann
das exakte Eingrenzen der Analyseschwerpunkte gesehen werden. Hierdurch
ist es dem Koordinator möglich, bereits vor Beginn der eigentlichen Due
Diligence Real Estate den Umfang der Analysen und die Kosten einzuschätzen
und dies mit dem Auftraggeber abzustimmen.
29
25
Lawrence, G., Due Diligence in Business Transaktions, Law Journal Seminars-Press, New
York, 1995, S. 1-3.
26
Vgl. Berens, W./ Hoffjan, A./ Strauch, J., in Berens, W./ Brauner, H. (Hrsg.), Due Diligence bei
Unternehmensakquisitionen, 2. Aufl., Schäffer-Poeschel Verlag, Stuttgart, 1999, S. 126.
27
Vgl. Canepa, A., Die Due Diligence im M&A-Prozess, Paul Haupt Verlag, Bern, 1998, S. 22 ff.
28
Vgl. Koch, W./ Wegmann, J., Praktiker-Handbuch Due Diligence Analyse mittelständischer
Unternehmen, 2. Aufl., Schäffer-Poeschel Verlag, Stuttgart, 2002, S. 29 ff.
29
Vgl. Grobla, I., Due Diligence Analyse zur eingehenden Prüfung von Immobilieneigen-
schaften, Diplomarbeit, Universität Leipzig, 1999, S. 44 ff.
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Ein weiterer Schritt im Verlauf dieser Phase ist, wie bereits unter 3.1
angesprochen, die Auswahl und Zusammensetzung der zu beauftragenden
Fachleute. Dabei sind, ausgehend von den mit dem Auftraggeber
abgestimmten Analyseschwerpunkten, sämtliche Verantwortlichkeiten und
Aufgabeninhalte konkret zu definieren und unter allen Beteiligten bekannt zu
machen.
Im Anschluss daran erfolgt nun die Beschaffung und Zusammenstellung aller
für die Prüfung relevanten Dokumente und Informationen. Dies erfolgt teils
durch das vom Käufer eingesetzte Due Diligence-Team, aber auch von Seiten
des Verkäufers werden Unterlagen und Daten zur Verfügung gestellt. Diese
Basisunterlagen enthalten zumeist allgemeine rechtliche und wirtschaftliche
Fakten, Angaben zum Mikro- und Makrostandort des Transaktionsobjekts,
Angaben zum Gebäude an sich und der darin enthaltenen Technik, Angaben
über den zu betrachtenden Markt, sowie die von der Transaktion abhängigen
steuerlichen Aspekte. Die exakte Auswahl der benötigten Unterlagen sollte also
zielgerichtet erfolgen, um dem Grundsatz der Wesentlichkeit zu genügen, und
möglichst alle Teilbereiche umfassen.
30
Angefordert werden die Informationen
zum einen beim Verkäufer und zum anderen bei den bekannten öffentlichen
Stellen, wie z.B. Bau-, Umwelt- oder Vermessungsamt. Zu beachten ist hierbei,
dass die Qualität der Due Diligence Real Estate maßgeblich von der Qualität
und Akribie der beschafften bzw. verfügbaren Informationen abhängt. Nach
dem Abschluss der Datenbeschaffung sollte vom Verkäufer eine Vollstän-
digkeitserklärung unterzeichnet werden.
31
Falls diverse Dokumente respektive
Informationen nicht zur Verfügung gestellt werden (können), ist dies unbedingt
zu protokollieren.
32
30
Vgl. Koch, W./ Wegmann, J., Praktiker-Handbuch Due Diligence Analyse mittelständischer
Unternehmen, 2. Aufl., Schäffer-Poeschel Verlag, Stuttgart, 2002, S. 29 ff.
31
Vgl. Raum, B., Due Diligence Real Estate, Nürnberg, 20.09.2001, http.//www.immoportal.de/
infocenter/bin/artikel.asp?item=2&eobj=368449&vobj=203785.
32
Vgl. Raum, B./ Amon, M., Due Diligence Real Estate, Marktbericht XI der Westdeutschen
Immobilienbank, Mainz, 2001, S. 11.
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14
Als ein sinnvolles und zentrales Hilfsmittel bei der Informationsbeschaffung
haben sich individuell auf den Einzelfall abgestimmte Checklisten erwiesen, die
in Kapitel 3.2.1 dargestellt werden sollen.
33
Oft ist es dabei unabdingbar, Einblick in ,,sensible" Daten zu nehmen, die der
Diskretion bedürfen. Um deshalb die Vertraulichkeit zu gewährleisten, empfiehlt
es sich für beide Vertragsparteien vor Beginn der Due Diligence-
Untersuchungen eine sog. ,,Vertraulichkeitserklärung" abzugeben. Nach
Abschluss der Untersuchungen und vor den weiterführenden bzw. letztend-
lichen Verhandlungen mit dem Verkäufer wird dann i.d.R. der ,,Letter of Intent"
formuliert und unterzeichnet. Er stellt eine Absichtserklärung des Käufers dar, in
dem zum einen konkret auf die identifizierten Chancen und Risiken der
Immobilie eingegangen wird sowie zum anderen ein Kaufpreisangebot
abgegeben wird.
34
Auf die Vertraulichkeitserklärung und ihre Inhalte soll
ebenfalls nachfolgend in Kapitel 3.2.2 näher eingegangen werden.
3.2.1 Checklisten
Das Hilfsmittel Checkliste findet in der Praxis häufig Anwendung bei der
Beschaffung der auszuwertenden Informationen. Durch ihren Einsatz bei der
Durchführung der Due Diligence Real Estate kann eine Dokumentation des
konkreten Untersuchungsablaufs sichergestellt werden. Die Inhalte und der
Umfang solcher Checklisten hängen dabei maßgeblich vom Transaktionstypus
und dem Objekt selbst ab (siehe hierzu Checkliste Due Diligence im Anhang
zu dieser Diplomarbeit).
35
33
Vgl. Grobla, I., Due Diligence Analyse zur eingehenden Prüfung von Immobilieneigen-
schaften, Diplomarbeit, Universität Leipzig, 1999, S. 44-45.
34
Vgl. Kranebitter, G., Due Diligence - Risikoanalyse im Zuge von Unternehmensakquisitionen,
Verlag Moderne Industrie, München, 2002, S. 34 ff.
35
Vgl. Raum, B./ Amon, M., Due Diligence Real Estate, Marktbericht XI der Westdeutschen
Immobilienbank, Mainz, 2001, S. 10.
Details
- Seiten
- Erscheinungsform
- Originalausgabe
- Jahr
- 2003
- ISBN (eBook)
- 9783832476106
- ISBN (Paperback)
- 9783838676104
- DOI
- 10.3239/9783832476106
- Dateigröße
- 508 KB
- Sprache
- Deutsch
- Institution / Hochschule
- Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen; Standort Geislingen – unbekannt
- Erscheinungsdatum
- 2004 (Januar)
- Note
- 1,3
- Schlagworte
- risikomanagement immobilienakquisition chancen risiken risikominimierung immobilienbewertung
